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第第 44 章 物业管理的任务和内容章 物业管理的任务和内容

任课教师任课教师 :: 张小年张小年

第四章 报表处理子系统

会计报表处理系统概述 报表系统的处理

流程和功能结构

本章讲授：共五节内容

报表系统的设置

报表系统日常工作的处理 现金流量表的编制

学习目的与要求：

掌握： 掌握计算机报表系统编制会计报表的基本原

理和使用流程 ; 掌握报表系统的基本使用方法 ; 掌握计算机报表系统编制现金流量表的方法

本章讲授：

一、会计报表处理系统概述

二、物业管理的产生与发展

三、物业管理的基本内容

四、物业管理的基本环节

一、物业管理的基本概念

1 ．物业的含义 2 ．管理的含义3 ．物业管理的

概念4 ．物业管理的

基本特征

1. 物 业 的 含 义 ：

物业含义主要包括三部分 ：① 已建成并具有使用功能的各类

供居住和非居住的建筑物；② 与这些建筑物相配套的设备和

设施；③ 相关的场地。

物业的分类

根据使用功能不同

其他用途物业

工业物业

商业物业

居住物业2. 物业的分类

3 ．管理的含义管理这一含义，其意义有三：

直观定位解释：管理即“管之理’，强调理是管的依据。

深一层的含义，即把“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格。

选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲究道理，讲究科学，按规律办事。

环境与生态

机构与人员管理构成四大要素

管理客体

管理主体

资金与运作

固定资产与功能

4. 管理构成的四大要素

5 ．物业管理的概念所谓物业管理，简单来说，

就是人们对物业的管理活动。它有广义和狭义之分。

广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售

及租售后的管理和服务。

公共管理服务

经营管理服务

广义的物业管理者基本职能是：A. 为业主管理物业； B. 为业主创造来自物业的收入；C. 使物业保值增值。

典型的广义观点： [ 美 ]罗伯特 . C. 凯尔等人所著

包括 早期介入和前期管理

物业管理—案例与分析

狭义的物业管理

狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理服

务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目。

对“物业管理”术语的定义，应在狭义物业管理的基础上，作适当的外延。

“ 物业管理”的定义《物业管理条例》第二条：

“ 本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”

该定义包括了三层含义：

① 物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。

② 对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。

③ 为业主提供服务有一定的外延性。

4 ．物业管理的基本特征：

社会化

专业化

市场化 物业管理最主要的特点

物业所有人选聘物业管理企业

所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件必须具备一定的专业资质并且达到一定的专业水平

物业管理企业寻求代管的物业

二、物业管理的产生与发展

早期的物业管理现代物业管理中国物业管理的产生和发展

1 ．早期的物业管理：物业管理起源 19 世纪 60年代的英国

英国伯明翰市，女物业主奥克维娅·希尔（ Octavia Hill）为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普遍推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理。

奥克维娅·希尔

2 ．现代物业管理现代物业管理在 20 世纪初期美国形

成发展公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业

管理的催生剂。高层建筑物业管理要求高。业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题。

专业性物业管理机构应运而生

CBMO(Chicago Building Managers Organization,芝加哥建筑管理人员的组织 ) 芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治 · A·霍尔特策划下 1908年创立，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生。

BOO （ Building Owners Organization, 建筑物业主组织）问世。

各国第二次世界大战前后物业管理行业健康发展。

现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织的诞生

乔治 · A·霍尔特

3 ．中国物业管理的产生和发展：

前香港政府通过立法对物业管理进行引导、检查和监督。

（ 1）香港特别行政区的物业管理

业主可以“参与管理者” ，组织业主立案法团自我管理、民主管理

大型屋村的建设，政府要求发展商为私人屋村提供专业化物业管理。

前香港政府特别从英国聘来房屋经理 ,专业性房屋管理的概念正式引入香港。

（ 2）中国大陆的物业管理

1994 年 3月建设部 33号令，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”确立了我国物业管理的新体制。

1982 年广州试点住宅区管理在东湖新村开始1981 年 3月 10日，深圳市物业管理公司正式成立

探索和尝试始于 20 世纪 80年代初期的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式。

自颁发 33号令后，全国新建住宅小区，特别是沿海和经济发达地区大中城市的新建住宅小区普遍实行了专业化、企业化、社会化的物业管理模式，商业、办公楼及大厦实行物业管理的愈来愈广泛。

（ 2）中国大陆的物业管理

2003 年 6 月 8 日，国务院发出第 379 号令，公布了《物业管理条例》自 2003 年 9月 1 日起施行。

2002 年底，全国物业管理企业总数已超过 2万家，从业人数已突破 230万人。

2000年 10 月 15 日中国物业管理协会在北京成立

物业管理行业的迅速发展

2001 年全国物业管理覆盖面已占物业总量的30%; 经济发达城市已达 50%; 深圳等城市已超过 95% 。

三、物业管理的基本内容

委托性的特约服务

针对性的专项服务

常规性的公共服务

1 ．常规性的公共服务（共八项）公共管理服务是物业内所有业主和非业

主使用人每天都能享受到的普惠性服务

房屋建筑物的基本管理

房屋设备、设施的基本管理

环境卫生和绿化管理

安全防范和消防管理

车辆停放秩序和道路、场地的管理

物业维修费用和维修基金的账务管理

物业档案资料的管理

公众代办性质的服务

（ 1）房屋建筑物的基本管理这是为保持房屋完好率，确保房屋使

用功能而进行的管理服务工作。包括：

房屋使用的管理

建筑物的维修管理

建筑物的装修管理

（ 2）房屋设备、设施的基本管理这是为保持房屋及其配套设施、设备完好及正常使用而提供的管理服务。

各类设备、设施基本情况的掌握主要有 各类设备、设施的管理

（ 3）环境卫生和绿化管理

这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。

清洁卫生管理

绿化管理

包括

（ 4）安全防范和消防管理这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。

安全监督控制以及突发事件的预防和处理

包括 消防管理

（ 5）车辆停放秩序和道路、场地的管理这也是为维护物业正常的生活、工

作秩序而提供的管理服务，

包括

车辆和专用道路、场地的使用管理

交通秩序维护

（ 6 ）物业维修费用和维修基金的账务管理

这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理。

（ 7）物业档案资料的管理

建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料

建立完整的业主和非业主使用人的资料。

（ 8）公众代办性质的服务

这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作。

2 ．针对性的专项服务满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作

特点公布服务内容和质量、收费标准

物业管理企业事先设立服务项目

业主和非业主使用人可自行选择

专项服务内容主要有以下几大类：

日常生活类

文化、教育、卫生、体育类商业服务类

各类中介服务社会福利类

3 ．委托性的特约服务为满足业主及使用人的个别需要受

其委托而提供的服务特点通常指在物业管理委托合同中未要求

物业管理企业在专项服务中也未设立而物业业主和非业主、使用人又需要实际上是专项服务的补充和完善

第一大类是最基本的工作，是必须做好的。

同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容。

采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。

物业管理三大类管理与服务工作的基本内容之间的关系：

四、物业管理的基本环节

策划阶段

前期准备阶段

启动阶段

日常运作阶段

一．物业管理的策划阶段

制定物业管理方案

选聘或组建物业管理企业

包括 3个基本环节

前期介入

前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。

前期介入并不是整个物业管理企业的介入，只要物业管理企业的主要技术人员参与即可。

1. 物业管理的前期介入

2. 制定物业管理方案物业管理方案包括以下主要内容

确定管理档次

确定服务标准

财务收支预算

(1) 确定管理档次 根据物业类型和功能，规划物业消费水平，确定物

业管理的档次。 物业管理的档次高，费用也高。

不同类型、功能和档次的物业，所需提供的物业管 理服务项目及服务质量有较大差别。

(2) 确定服务标准

(3)财务收支预算依据政府的有关规定 , 根据物业管理服务的标准进行 费用的测算，确定各项目的收费标准及支出预算。进行费用分摊建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。

在物业管理方案制订并经审批之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘。

在开发项目全面竣工交付使用之前，首次选聘物业管理企业的工作由房地产开发建设单位负责组织。

3. 选聘物业管理企业

二．物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括

机构设置与拟定人员编制

人员的选聘与培训

规章制度的制定

物业租售的代理

三．物业管理的启动阶段

首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立

接管验收用户入住

产权备案和档案资料的建立基本环节

时间：从物业的接管验收开始到 业主委员会的正式成立

标志：物业的接受验收

（一）物业的接管验收物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是在政府有关部门和开发商对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成，物业管理正式启动。原有物业接管验收是指改聘物业管理企业时的验收（二）用户入住1. 通过宣传让业主了解和配合物业管理工作2. 配合业主搬迁：搞好清洁卫生、协助业主搬迁3. 做好业主搬迁阶段的安全：人身和财产的安全4. 加强对业主装修的管理：装修申报审批制度；垃圾、噪音、用火、用电的安全管理。

（三）产权备案和档案资料的建立1. 产权备案是物业管理中十分重要的一个环节，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利并承担相应的义务。2. 档案资料的建立：包括业主或非业主使用人的资料和物业的资料。

（四）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立物业销售和用户入住达到一定比例时（如 50%），应在政府房地产行政主管部门指导下适时召开首次业主大会，制定和通过业主公约，选举产生业主委员会。

至此物业管理工作就从全面启动转向日常运作

四．物业管理的日常运作阶段

基本环节

日常的综合服务与管理

系统的协调

（一）日常的综合服务与管理

（二）系统的协调

日常的综合服务与管理是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作，是物业管理企业最经常、最持久、最基本的内容，也是其管理水平的集中体现。

1. 物业管理企业要想做好物业管理工作，就要建立良好的内外部环境条件。2. 内部环境条件主要是物业管理企业与业主及业主大会、业主委员会的关系协调。外部环境就是与相关部门关系的协调。（各区物业管理科、住宅局）

本章要点： 1 ．物业管理的基本概念

物业的含义 管理的含义 物业管理的概念 物业管理基本特征

2 ．物业管理产生与发展早期的物业管理现代物业管理中国物业管理的产生和发展

4 ．物业管理的基本环节策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段

3 ．物业管理的基本内容 常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务

第 1 章完了！

1 ．常规性的公共服务 ( 八项内容 )

公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务

(1) 房屋建筑物的基本管理

(2) 房屋设备、设施的基本管理

(3) 环境卫生和绿化管理

(4)安全防范和消防管理

包括房屋使用管理、建筑物的维修管理和装修管理

安全监控和火灾的预防

包括设备、设施基本情况的掌握与管理。

清洁卫生管理和绿化管理

(5)车辆停放秩序和道路场地的管理

(6) 物业维修费用和维修基金的账务管理

(7) 物业档案资料的管理

(8) 公众代办性质的服务指为业主提供代收代缴水电、煤气、电话、有线电视等费用。

①竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设 施等竣工验收资料。② 设备设施的安装、使用和维护保养技术资料③ 物业质量保修文件和物业使用说明文件④物业管理所必须的产权、产籍资料⑤业主和非业主使用人资料