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不動產估價技術規則解析與實務作業注意事項

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基本概念

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不動產勘估標的勘估標的內容

土地、建築、農作改良物及其權利所有權物權

地上權 典權 永佃權 (99 年 8 月 3 日前 ) 農育權 不動產役權 抵押權

債權 租賃權

預售屋可否為勘估標的 ?

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不動產價格定義

效用性 稀少性 有效需求 以貨幣額表示

使用：收益價值

交換：交易價值

價值 VS 價格 ?

5

不動產估價意義

依據影響不動產價值之各種資料，判斷不動產之客觀經濟價值，並以貨幣額表示。即是在一連串價格秩序中，指出估價勘估標的之價格或租金的行為。

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形成不動產價格之原則

最有效使用原則 均衡原則 收益遞增遞減原則 收益分配原則 貢獻原則 適合原則 競爭原則 供需原則 變動原則 替代原則 預測原則 外部性原則

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最高最有效使用原則

法令

市場 財務

規劃

指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用

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不動產估價專有名詞•價格：正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格

•日期：價格日期、勘察日期

•標的：勘估標的、比較標的

•地區：同一供需圈、近鄰地區、類似地區

•因素：一般因素、區域因素、個別因素

•最有效使用：客觀、合法、最高利益

•部分估價、獨立估價

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價格種類 ( 一 )

正常價格指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者

限定價格指具有市場性之不動產，在下列限定條件之ㄧ所形成之價值，並以貨幣金額表示者：（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的（二）以不動產合併為目的（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提

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價格種類 ( 二 )特定價格指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者特殊價格指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者

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正常情形之意義•公開競爭之市場

•交易雙方資訊充分且以最佳利益出發

•不受其他壓力

•合理銷售期間

•以現金或約當現金之財貨支付

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日期與標的價格日期指表示不動產價格之基準日期勘察日期指赴勘估標的現場從事調查分析之日期勘估標的指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物、農作改良物及其權利比較標的指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的

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地區同一供需圈指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍近鄰地區指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區類似地區指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區

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勘估標的

同一供需圈

比較標的

近鄰地區

比較標的

比較標的

類似地區

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影響價格因素一般因素指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素區域因素指影響近鄰地區不動產價格水準之因素個別因素指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素

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估價方式獨立估價不動產由土地及建物結合，單獨就構成部分之土地或建物估價，不考慮其他構成部分對勘估標的影響部分估價不動產由土地及建物結合，單獨就構成部分之土地或建物估價，考慮其他構成部分對勘估標的影響

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估價作業程序 一、確定估價基本事項（技 9 ）

二、擬定估價計畫（技 10 ）

三、蒐集資料（技 11 、 12 ）

四、確認勘估標的狀態（技 13 ）

五、整理、比較、分析資料 六、運用估價方法推算勘估標的價格（技 14 ）

七、決定勘估標的價格（技 15 ）

八、製作估價報告書（技 16 ）

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區域及個別因素分析不動產市場分析

估價基本資料

不動產估價報告書內容

權利分析使用現況法定使用管制或其他管制價格形成之主要因素分析

委託人勘估標的之基本資料價格日期及勘察日期價格種類估價條件估價目的

Ⅰ

Ⅱ

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報告附件

價格評估

運用之方法估算過程及價格決定之理由估價金額其他必要事項依本規則規定須敘明之情況 EX ：技 17 ：難以確定事項

不動產估價報告內容

不動產估價師姓名及其證照字號必要之圖說資料

Ⅲ

Ⅳ

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估價基本資料 (一 )勘估標的內容

土地、建築、農作改良物及其權利

估價目的 設定抵押、交易買賣、法院拍賣、不良債權收購

價格種類與條件 特定及限定價格之估價條件應由委託人於委託書中註明 以特定及限定價格估價者應同時估計正常價格 估價種類採限定價格或特定價格者，限定或特定之條件

及目前是否符合該條件，與正常價格差異之原因與合理性

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估價基本資料 (二 )謄本記載登記原因及發生日期

近期交易應要求提供相關契約

使用現況 出租使用要求提供相關資料 ( 即收益法要求 )

勘估標的租賃契約最近三年地價稅單、房屋稅單、保險費收據

可供開發土地或已有開發計畫開發構想計畫書建築設計圖說或土地規劃配置圖說建照申請書或建造執照營造或施工費用資料

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價格評估採用方法

兼採二種以上估價方法推算，但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明

各方法參數或調整率遵守規則之要求

難以確定事項 說明其可能影響勘估標的價值之情形

價格決定 應列出試算過程 將決定理由詳予敘明 不同估價師間價格差異達 20% 以上之處理

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報告附件不動產估價師姓名及其證照字號

應於報告書中簽名或蓋章

相關附件 土地登記謄本 建物登記謄本 地籍圖 建物測量成果圖 土地使用分區證明 位置圖 勘估標的使用現況相片 買賣或租賃契約書

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比較法成本法 收益法

不動產估價觀念

過去 現在 未來

供給 供需 需求

累加

殘餘

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如何決定價格權重 ?就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討視不同價格所蒐集資料可信度、估價目的、條件差異，考量價格形成因素，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重成本法： 30E 收益法： 15E 如何決定 ?

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不動產類型 較可行方法

不動產估價採行方法建議

公寓、大樓

店面及收益性不動產

透天產品

工業廠房

住宅及商業等建地

農業用地及山坡地

比較法、收益法

收益法、比較法

比較法、成本法、收益法

比較法、收益法、成本法

比較法、土地開發分析

比較法、收益法

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比較法

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比較法意義

比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。所求得之價格為比較價格

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比較法估價程序一、蒐集並查證比較標的相關資料二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整四、比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及

個別因素之差異，並求取其調整率或調整額五、計算勘估標的之試算價格六、決定勘估標的之比較價格

第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格

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比較標的資料查證項目

一、交易價格及各項費用之負擔方式

二、交易條件；有特殊付款方式，其方式。

三、比較標的狀況

四、交易日期

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比較法應用要點 ( 一 )

一、情況調整

比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整

二、價格日期調整

比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格

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比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用

一、急買急賣二、期待因素影響之交易三、受債權債務關係影響之交易四、親友關係人間之交易五、畸零地或有合併使用之交易六、地上物處理有糾紛之交易七、法院拍賣八、受迷信影響之交易九、包含公共設施用地之交易十、人為哄抬之交易十一、其他

情況調整

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比較法應用要點 ( 二 )

三、區域因素調整

所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，以便進行個別因素比較，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整

四、個別因素調整

以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整

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比較法核心公式勘估標的試算價格 × ×＝

勘估標的情況修正比較標的情況修正

勘估標的日期修正比較標的日期修正

勘估標的區域修正比較標的區域修正

勘估標的個別修正比較標的個別修正

×

勘估標的試算價格 × ×＝

100

×100

100

100

100情況：正常價格

其他：作為比較標準

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區域因素及個別因素差異調整，以百分率法為原則區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率應小於百分之十五，但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限

總調整率應小於百分之三十不動產估價師應採用三件以上經檢討後之比較標的試算價格，並將比較修正內容敘明之

注意調整率修正邏輯的合理性試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用

租金或收益案例應注意訂約日及押金情形

比較法解讀重點

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收益法—直接資本化法

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直接資本化法估價程序指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。所求得之價格為收益價格

一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料

二、推算有效總收入

三、推算總費用

四、計算淨收益

五、決定收益資本化率

六、計算收益價格

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貨幣的時間價值 n年後 a元的現值

＝PV a(1+r)n

×1

複利現值率（ Present worth of one）

實例：預計 10 年後存得 50萬元供子女教育現應存入

500,000×1÷ （ 1+10% ） 10

＝ 500,000×0.3855＝ 192,750

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收益法 (Income Approach) 原則～ P ＝

淨收益收益價格

還原利率

P ＝a

(1+r)1＋

a(1+r)2

＋………...a

(1+r)n

P ＝

n→∞首項

1- 公比＝

a(1+r)1

1- 1(1+r)

＝ar

40

0 4321

100,000

100,000÷(1.1)1＝ 90,909

＝ 316,986

100,000 100,000 100,000

100,000÷(1.1)2＝ 82,644

100,000÷(1.1)3＝ 75,131

100,000÷(1.1)4＝ 68,302

實例：預計某不動產每年約有 100,000元的淨收益，投資人要求報酬率為 10%，請問願意購買金額為何？收

益法估價觀念

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推估勘估標的淨收益

總收入（ Potential Gross Income ； PGI ）

－閒置及欠租損失（ Vacancy and Collection loss ）

有效總收入（ Effective Gross Income ； EGI）

－總費用（ Operating Expense ； OE ）

淨收益（ Net Operating Income ； NOI ）

－償債支出（ Debt Service ； DS ）

稅前現金流量（ Before Tax Cash Flow ； BTCF ）

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總收入項目營運性收入 -報酬資本化法租金收入 -直接資本化法押金或保證金孳息其他收入注意：收入與費用項目必須對應

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總收入推估要點一、蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標

的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料 ~ 何種勘估標的需要該項資料 ?

二、勘估標的往年之總收入及有效總收入 ~ 何種勘估標的需要該項資料 ?

三、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入 ~ 以比較法進行總收入計算

四、目前或未來可能之計畫收入 ~ 通常以開發計畫為主計算開發前或完成後不動產價值

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閒置及欠租損失項目及推估

項目閒置損失裝修抵減

推估原則以區域空置率為主要參考以裝修抵減月數與契約期間提列

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總費用項目 ? 地價稅房屋稅火災保險費 地震保險費管理費維修費重大修繕費 抵押債務利息、自有資本利息契稅 增值稅

營利事業所得稅、綜合所得稅營業稅折舊營運成本及營運費用仲介費用裝修期免租成本 開發或營運利潤裝潢費用

•為了獲得總收入所直接而必要的支付費用

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總費用推估要點地價稅：當期申報地價 × 土地面積 × 地價稅稅率

地價稅率 1%

房屋稅：房屋現值 ×房屋稅率房屋稅率住宅 1.2% 、 廠房 2% 、店面 3% 、辦公 3%

保險費：以建物成本價格的 0.05%~0.2%

管理費：以年總收入的 0.5% ~2% 計算維修費：以營造施工費的 0.1%~0.3% 計算重大修繕費 (重置提撥費 )

按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提營造施工費用的 10~20% 以定額法分 20 年計算

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淨收益推估要點歸屬不動產之淨收益

淨收益如係營運性不動產之淨收益，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益

合法性客觀性持續有規則安全確實

契約租金？

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收益資本化率決定要點

應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度 等因素加以比較決定之 ~累加法

選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之

~ 市場萃取法

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方法 1～市場萃取法

類似案例 交易價格 淨收益 收益資本化率

A15,000,0

002,175,00

014.5﹪

B13,000,0

001,716,00

013.2﹪

C12,500,0

001,562,50

012.5﹪

D12,000,0

001,704,00

014.2﹪

E11,000,0

001,485,00

013.5﹪

13.5 ﹪

50

方法 2～累加法

50

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土地開發分析

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土地開發分析意義

土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度 進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格

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總銷售金額＝土地總成本＋營造施工費＋管銷費用＋利息＋利潤

土地總成本＝總銷售金額－營造施工費－管銷費用－利息－利潤

土地開發分析公式

針對大型山坡地住宅、工業園區均可採取相同理念進行估價，僅在收入與成本的不同

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土地開發分析估價程序一、確定土地開發內容及預期開發時間

二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料

三、現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析

四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積

五、估算開發或建築後總銷售金額

六、估算各項成本及相關費用

七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率

八、計算土地開發分析價格

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土地開發分析估價蒐集資料一、現況勘察與環境發展程度之調查事項： 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片

市場交易資料之蒐集、調查 週遭環境土地建物及公共設施開發程度

二、建築後可銷售之土地或建物面積應估算資料： 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文

件及規劃配置圖之面積

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資本利息綜合利率

應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金之比例，應依銀行一般放款成數定之

自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率

借款則以銀行短期放款利率計息資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算

預售收入之資金應不計息

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資本利息之綜合利率試算

＝【 40%×(活存利率～定存利率 ) ＋ 60%× （貸款利率）】 ×【 50%＋ 50%÷2】×施工年期 1.8 年

＝ (0.4×2.0%＋ 0.6×6.5%) × (0.5＋ 0.5÷2) ×1.8＝ 8.46%

資本利息綜合利率

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開發建築適當利潤率開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之

利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築同業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之

建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間

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適當利潤率項目 評估利潤高 評估利潤低

不動產市場去化能力

去化能力差，風險高

去化能力佳，風險低

土地供需狀況 土地供給量大、需求少，風險高

土地供給量小、需求大，風險低

房價議價空間 議價空間大，風險高

議價空間小，風險低

區域未來發展概況

未來發展潛力差，風險高

未來發展潛力佳，風險低

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土地開發分析公式

V ：土地開發分析價格

S ：開發或建築後預期總銷售金額

R ：適當之利潤率

C ：開發或建築所需之直接成本

M ：開發或建築所需之間接成本

i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)]

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土地開發分析解讀重點

總銷售金額 必須依據最適產品定位計算 各樓層及車位價格分別計算 可預計銷售時間，反映利息負擔

營造、管銷、利息、利潤 營造成本須視地區不同而調整 利息負擔屬方案利息 1~2 年之開發建築利潤不宜小於 10%

62

土地開發常用名詞說明 1. 基礎面積 2. 建築物高度 3.樓地板面積 4.總樓地板面積 5.樓層高度 6. 建蔽率 7. 容積率 8.露台及陽台 9. 建築面積 10. 建築面積

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11. 容積管制之建築面積限制 12. 地下室規劃與停車空間 13. 建物面積分析 14. 地下開挖樓層與面積決定 15. 建築高度與樓層規劃 16.總銷售金額推估 17. 其它間接成本 18. 開發建築利潤率

63

11. 容積管制之建築面積限制

64

13. 建物面積分析

65

16.總銷售金額推估

66

實務作業

67

法規系統之研判運用 ( 一 )建築有關之法規建築法令須與不動產估價之基礎條件相配合，建築法規影響土地利用強度甚鉅，尤其在可建高度、附屬建物、停車位之設置等規定，因此估價作業尤以投資分析法之運用，最為重要。

都市計畫有關之法規都市計畫法規涉及現階段不動產之使用限制，並與建築法規具有相互對應關係，在估價作業實務上，都市計畫使用分區之調查、允許使用之項目、建蔽率、容積率等敘述，皆為影響不動產價值之重要因素。

68

法規系統之研判運用 ( 二 )非都市土地使用管制之法規非都市土地使用管制相關法規，重要的非都市土地使用限制，並涉及允許使用之項目、建築強度、變更規定等影響不動產價值重要因素。

民法與土地法有關之法規民法與土地法等不動產權利之相關法規，涉及不動產權利之得喪變更，並與金融機構所關切之他項權利設定，土地增值稅之負擔具有重要之關聯。

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如何蒐集圖籍資料蒐集或描繪標的所在

地政事務所 縣市工務局都市計畫課 估價現場及周邊地區

在估價作業之任務 利用套繪作業辨識都市計畫使用分區 利用描圖作業瞭解區域環境 利用現場繪圖暸解土地利用與交通動線 利用現場及套繪建立買賣實例相互關係

應準備工具 描圖紙 量角器、比例尺 自動鉛筆

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圖籍系統之研判運用 ( 一 )

地籍圖須與都市計畫圖相互比對 估價人員應將地籍圖與都市計畫圖加以縮放套 繪、使都市計劃道路、公共設施及土地使用分區 界線，得以清楚表明在地籍圖上，以避免標的物 位於公共設施或計劃道路上，或非供建築使用之分 區上，造成估價爭議。地籍圖應將四鄰之土地狀況繪於圖上，以避免發生 畸零地影響標的物日後建築使用，產生價值認定之 風險。

71

圖籍系統之研判運用 ( 二 )無都市計畫圖不動產之研判標的物屬都市土地，卻無相關之都市計畫圖，應注意該地區目前是否辦理市地重劃或區段徵收。計畫道路或分區界重疊之研判標的物屬都市土地，卻無相關之都市計畫圖，應注意該地區目前是否辦理市地重劃或區段徵收。都市計畫邊緣地帶之研判標的物於謄本註明非都市土地，且位於都市計劃邊緣地帶，檢核是否位於特定計畫區內，以避免錯誤。

72

如何蒐集行情 ( 一 )

行情的資訊所在 各仲介公司店頭 預售個案工地 當地行庫或農會信用部 鄰里長 雜貨店 工業區管理中心 大樓或社區管理單位

工廠守衛室 廟宇所在 地政所地價或測量科 興建中工地 當地代書事務所 估價師事務所

73

如何蒐集行情 ( 二 )

如何求取正確的行情資訊 暸解訪價標的的週遭環境 詢問行情不如提示行情 融入購買不動產的心情 專業術語是訪價的兵家大忌 訪到所需行情小心得意忘形 暗示屋主隊訪價標的相當熟悉 訪價聲音以沉穩為佳

訪問管理員除行情外還有更多消息

錯誤紀錄是估價作業困擾

74

行情系統之研判運用 ( 一 )

確立穩定有效之行情資料來源利用現階段仲介公司之行情、估價訪價資料、政府有關公報、不動產雜誌等資訊，使資料來源穩定而有效。建立資料之分類標準依據估價需要，建立依屋齡、面積、樓層、街道、產品之分類項目，以便效率化之查詢及比對。

75

行情系統之研判運用 ( 二 )

建立不動產價差之比例關係對於樓層之間、路邊與路內、店面與住家、路角地與路邊地等價差關係，除建立價值觀念外並須建立比例關係，以便於估價價位判斷及審核參考。及早建立電腦資料庫行情資料之累積極為快速，如無及早規劃資料庫，則大量資料之搜尋及整理，反而成為作業之負擔，實有必要預先完成行情資料庫之規劃。

76

報告完畢

敬請指教

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附 錄

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不動產估價原則 ( 一 ) 需求與供給原則

在進行不動產估價時，必須先考慮目前整體不動產市場買賣雙方的力道強弱如何。

變動原則 均衡價格並非一固定金額，而是會隨整體環境、景氣或個別不動產標的物相關變動因素改變的價格。

替代原則指不動產標的物之價格與該標的物同類型且具有替代性的其他不動產有所關聯。

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不動產估價原則 ( 二 ) 最有效使用原則

不動產標的物在適法及當地市場可接受的情況下，是以最高獲利及用途多樣性為最佳的使用方式。

均衡原則不動產價格受到土地、資本、勞力及經營等四項內部生產因素組合的影響，若生產因素的配合達到均衡、最適狀況時，不動產便可產生最大效用。

收益遞增遞減原則在一定程度下，當某一生產因素增加時，不動產的收益將會增加，即所謂的收益遞增原則；但到了某一程度（邊際點），如果再追加投資，不動產的收益不但不會增加，反而可能減少，即所謂的收益遞減原則。

80

不動產估價原則 ( 三 ) 收益分配原則

運用收益法及土地殘餘法時，需要取得土地的地租及適當的報酬率，折現成目前土地的價值。

貢獻原則不動產會由於某一因素而對整體收益產生不同的貢獻程度，如區位的不同，對於交通成本及公共設施好壞的貢獻程度就不同。

適合原則若不動產標的物與當地環境相配合，具有協調、一致性，將使不動產標的物的收益性及舒適性達到最大程度。