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實例說明

虎尾寮 市場個案調查分析 指導老師：蔡國委 市調人員：邱靜怡、 張慧如、李慈翰、 沈佳佩、 廖容琇 陳志慶、 張郁萍、何宸維、 周至文、 古佳雯 市調日期 : 92 年 4 月 1 日 ~ 92 年 4 月 18 日

簡 報 大 綱

壹、前言 貳、市場調查分析 參、個案位置分布圖 肆、個案調查表 伍、個案優缺比較 陸、綜合比較分析 柒、結論

本組所調查之地區－虎尾寮就位於台南市東區，虎尾寮經政府重新規劃後，人口數增加的比例逐年成長，且因其臨近高速公路及仁德交流道，又可通往仁德、歸仁、關廟等地。故成為出入府城的重要門戶，故成為近年來政府單位及財團法人積極開發的地區。

　 故本組以虎尾寮為調查範圍，調查近期的開發個案，針對每個個案的特色及優缺點進行比較。

壹、前言

貳、市場調查分析 虎尾寮屬中密度住宅區，全區道路均在 12米以上，經重新規劃後，電線電纜地下化、雨水污水分流處理、全區並規劃有 12座大小公園。使得本區有許多建商進駐，開發透天及別墅住宅產品。

公共設施分布圖

N

參、個案位置分布圖

案名：歐薇花園

投資興建：宗大建設

坪數： 25~28p

案名：大學城

投資興建：雅泰建設

坪數： 29~43p

案名：凡人居

投資興建：永龍建設

坪數： 25~33p

案名：綠邑

投資興建：家懿建設

坪數： 25~30p

案名：香榭尊邸

投資興建：聯晟建設

坪數： 26~29p

肆、個案調查記錄表 ~ 大學城案 名 大學城 地 址 裕信三街投資興建 雅泰建設 銷 售 自由易念

受 訪 者 莊麗雪 小姐 電話 ( 工地 ) 3315011 ； 3315010

臨　　路 裕信三街 路　 寬 12 米

使用分區 住宅區 法　 規 □ 建蔽率 □容積率 50%

基地面積 約 1500 坪 開挖比率 5 成 總 戶 數 22 戶

總　　銷 1 億 4 千萬 可 銷 600 萬 餘屋戶數 1 戶

產品規劃 透天別墅（ 3F 半） 建坪範圍 63~82 坪

地坪範圍 29~43 坪 主力坪數 29 坪

總價範圍 600~800 萬 主力總價 600 萬

隔　 局 5-6 房 / 2 廳 / 3 衛 付款方式 自備款 30% ，貸款 70%

完工日期 91 年底 工程進度 完工

本案賣點：屬於傳統透天別墅住宅產品，歐式建築

獨立進出，無共有車道、庭院、大門，獨門獨院避免人多吵雜，可確保居家安全，且近復興國中。

  

本案抗性：　地點近高速公路且價位較高，地屬斷層帶，距市區較遠，購物不易，缺乏與其它相同型態個案的競爭能力。

評估：　價格偏高，只鎖定高層客戶群，客戶群函蓋範圍較小，且因近來景氣差，所以缺乏與低價位住宅的競爭能力。

其它：　 DM 印製精美、銷售人員態度親切，但對面之基地正在興建中，環境較為髒亂、吵雜。

調查人：張郁萍、何宸維

POP 看板

接待中心

建物正面圖

大學城 ~POP 看板 建物

個案調查記錄表 ~ 歐薇花園案 名 歐薇花園 地 址 裕信路、裕文路口投資興建 宗大建設 銷 售 自售

受 訪 者 彭小姐 電話 ( 工地 ) 3314888

臨　　路 裕信路 路　 寬 20 米

使用分區 住宅區 法　 規 □ 建蔽率　□容積率 50 %

基地面積 約 8 百多坪

開挖比率   總 戶 數 32 戶

總　　銷 2 億 2 千萬 可 銷 1 億 1 千萬

餘屋戶數 16 戶

產品規劃 透天別墅 建坪範圍 63 坪

地坪範圍 25~28 坪 主力坪數 25 坪

總價範圍 600~700 萬 主力總價 700 萬

隔　 局 4-5 房 / 2 廳 / 4 衛 付款方式 付清；貸款 80%

完工日期 92 年 3 月 工程進度 完工

本案賣點：精心設計的歐式中庭花園，運用別墅規劃少見

的 10 米超大棟距，營造出富創意具健康生態的花園景觀。多處重大交通建設集中於該地區，台灣高鐵等，交通方便迅速。室內隔局寬闊且機能性佳。

本案抗性：附近類似個安多，消費者有很高的比較衡量空間。個案之總價消費者乃嫌偏高

評估：　此個案之地理位置佳，週圍環境寧靜，是不錯的居住地區，因房地產市場普遍不景氣，消費者因價格之因素而使其抗性增加，但比較其他同地區相似之個案，其價格屬中低價位，因此此案尚具競爭力。

其它：　服務人員態度良好，對個案了解度佳。

調查人：周至文、古佳雯

歐薇花園 ~ POP 看板 建物

接待中心

POP 看板

建 物

個案調查記錄表 ~ 采風綠邑案 名 采風綠邑 地 址 裕中一街與裕信路口投資興建 家億建設 銷 售 自售

受 訪 者   電話 ( 工地 ) 3311168

臨　　路 裕忠一街與裕信路 路　 寬 12 米， 20 米

使用分區 住宅區 法　 規 □ 建蔽率　□容積率 50 %

基地面積 800 多坪 開挖比率   總 戶 數 32 戶

總　　銷 2 億 8 千萬

可 銷 1600 萬 餘屋戶數 8 戶

產品規劃 透天別墅（ 4F ， 5F ） 建坪範圍 68~74 坪

地坪範圍 25~30 坪 主力坪數 25 、 27 坪

總價範圍 650~900 萬 主力總價 700 萬

隔　 局 5 房 / 2 廳 / 3 衛 付款方式 自備款 30% 、貸款 70%

完工日期 92 年 3 月 工程進度 完工

本案賣點：　全區 82 公頃，電線電纜地下化、雨水和污水分流處理、全區 IC智慧寬頻網路，連結 24 小時保全管理、雙車庫， 5-6 大房，人車分道。

本案抗性：　外觀與其它個案比較，較無特色。且位居斷層帶附近，距市區較遠，購物、交通不便。

評估：　屬中價位，坪數小。

其它：　服務人員態度不佳。

調查人：李慈翰、沈佳佩

采風綠邑 ~ POP 看板 建物

接待中心

POP 看板

建 物

個案調查記錄表 ~ 凡人居案 名 凡人居 地 址 裕信三街、裕敬三街口投資興建 永龍建設 銷 售 自售

受 訪 者 王思乾 電話 ( 工地 ) 3314111

臨　　路 裕信三街、裕敬三街 路　 寬 各 12 米

使用分區 住宅區 法　 規 □ 建蔽率　□容積率 50 %

基地面積 288 坪 開挖比率   總 戶 數 10 戶

總　　銷 6180 萬 可 銷 0 餘屋戶數 0 戶

產品規劃 透天獨院別墅（ 4F 、 4F 半） 建坪範圍 63~65 坪

地坪範圍 25~33 坪 主力坪數 30 坪

總價範圍 680~760 萬 主力總價 760 萬

隔　 局 5 房 / 2 廳 / 4 衛 付款方式 自備款 30% ，貸款 70%

完工日期 92 年 12 月 工程進度 完工

本案賣點：　建材、規劃、外觀造形佳，且有多功能起居室和六星級衛浴整層大主臥。

本案抗性： 面寬較窄、價格較高。

評估：　價格高缺乏競爭力。

其它：　 DM 精美、環境清幽。

調查人：廖容琇、陳志慶

凡人居 ~ POP 看板 建物

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建 物

POP 看板

個案調查記錄表 ~ 香榭尊邸案 名 香榭尊邸 地 址 裕忠一街投資興建 聯晟建設 銷 售 自建自售

受 訪 者 莊小姐 電話 ( 工地 ) 3310789

臨　　路 裕忠一街 路　 寬 12 米

使用分區 住宅區 法　 規 □ 建蔽率　□容積率 50 %

基地面積 270 坪 開挖比率 0 總 戶 數 8 戶

總　　銷 7 千 5 百萬 可 銷 3700 萬 餘屋戶數 4 戶

產品規劃 透天別墅（ 5F ） 建坪範圍 73~82 坪

地坪範圍 26~29 坪 主力坪數 26 坪

總價範圍 865~938 萬 主力總價 865 萬

隔　 局 5 房 / 2 廳 / 4 衛 付款方式 自備 20% ，貸款 80%

完工日期 92 年 5 月 工程進度 已完工

本案賣點：　　整層主臥、雙車庫、人車分道、頂級建材，中庭花園別墅，復興學區高級別墅，周圍環境寧靜安逸。

本案抗性：　　個案價格屬高價位，質感及建材採較高級，對預購平價或中價位購屋者，較不易購買。

評估：　　與皇龍建設等低價位住宅有所區隔，高質感別墅鎖定客戶群，有屋者－欲提升其居住品質；二次購屋或換屋者。

批示：　　本案 DM尚未印製，由銷售小姐口頭描述其銷售賣點。

調查人：邱靜怡、張慧如

POP 看板

接待中心

建 物

香榭尊邸 ~ POP 看板 建物

伍、個案優缺點比較表 由以上歸納可知，無論是 POP的佈點、設置、 DM的印製、接待中心人員的態度及產品的優缺點，都是影響購屋者購屋意願重要的因素。　　 項目個案名

產品優點 產品缺點 接待中心優點

接待中心缺點

POP 優點 POP 缺點

大學城 獨門獨院 近高速公路，較為吵雜

接待人員態度良好

對面基地正在興建中，較為髒亂

設計具有立體感

與其它個案之 POP 比較，其顏色較不明顯、版面較小

歐薇花園 正對國小預定地

外觀較無特色

接待人員態度親切

設立於個案之內，較不明顯

清新自然簡單大方 

方向標示較為不清

采風綠邑 中庭花園大、氣氛營造佳

外觀同質性高

無 接待人員態度不佳、室內擺設無法顯示專業性

個案名稱清楚

無法顯示產品特性

凡人居 日式風格簡單大方

面寬較窄價格較高

接待人員態度良好、解說詳細

無 佈點多，看板大，具設計感

無法突顯產品特色

香榭尊邸 自地自建自售，產權清楚

戶數少，產品價位較高

接待人員態度良好

無 看板大，具體表現訴求

DM尚未印製

陸、綜合比較分析

 案名

 建設

 樓層

 型式

 戶數

 

 地坪( 坪 )

 建坪( 坪 )

 總價( 萬 )

 主力總價

( 萬 )

 餘屋

 特色

大

學

城

雅泰建設

3F5 透天別墅

22 29~43

63~ 82

600~ 800

600 1 歐式建築雙車庫、獨院

歐薇

花園

宗大建設

4F5 透天別墅

32 25~28

63 600~ 700

700 16 戶戶套房高級衛浴設備

采風

綠意

家億建設

4F5F

透天別墅

32 25~30

68~ 74

650~ 900

700 8 人車分道中庭花園

凡人居

永龍建設

4F4F5

透天別墅

10 25~ 33

63~ 65

680~ 760

760 0 六星級衛浴整層大主臥

香榭

尊邸

聯晟建設

5F 透天別墅

8 26~ 29

73~ 82

865~ 938

865 4 頂級建材中庭花園別墅

目前虎尾寮共開發出十幾個競爭個案，本小組隨機抽樣 5個個案調查，並進行分析，且針對個案之建築型式、地坪、總價及特色，整理如下表：

由上表得知虎尾寮重劃區內，已開發之個案以透天型式住宅為主，建築風格多變，消費者可依個人喜好做選擇，而地坪大多介於 25~30 坪間，唯獨大學城有推出較大坪數 (43 坪 )，總價則以 600 萬～ 900 萬之間，而自備款多為總價的 30% ，且顧客大多以貸款方式購屋，從餘屋戶數來看，皆已銷售五成 (去化率 50% 以上 )，可知目前經濟有逐漸復甦之趨勢。

經本組整理比較分析後，發現雖然近年來房地產不景氣，但虎尾寮重劃區內仍推出許多個案，且銷售率呈現穩定成長。由於購買房屋需要大量的資金，所以選擇時須考慮許多因素，與一般消費行為有所差異。欲購屋者所要求的品質較嚴格，考慮時間較長，故除了產品要有特色、符合消費者需求之外，產品的其他附加功能，例如：低利貸款、社區寬頻網路、 24小時管理監控、庭園造景等，都是吸引消費者前往參觀及提昇產品競爭力的成功因素。

根據本組實地調查並分析後，發現香榭尊邸個案外觀宏偉大方、採用高級建材，建物外形在虎尾寮地區推出個案中屬較特別。所以本組之後的行銷企劃將針對”香榭尊邸”此個案來做設計。

柒、結論