中部不動産鑑定士協会研修 : 第一部...

　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University

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中部不動産鑑定士協会研修 : 第一部

　　　　　　　　　不動産鑑定評価・地価公示の社会的意義　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 - 不動産鑑定士の社会的使命は終わったのか ?-

清水千弘 (Chihiro SHIMIZU)

麗澤大学経済学部准教授

• 1. 不動産鑑定の直面する課題とは ?: • 2. 新しい不動産価格統計の整備 1: 不動産価格指数• 3. 新しい不動産価格統計の整備 2: 不動産投資インデックス• 4. 不動産鑑定ビジネスの将来ビジョン : 事業分析• 5. 今，鑑定業界は何をすべきか ?

Chihiro SHIMIZU [email protected]


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1. 不動産鑑定の直面する課題とは ?: 金融危機と不動産市場

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Tokyo_Condo

Tokyo_SingleHouse

LosAngeles

NewYork

London

HongKong

Melbourne



Gordon’s Growth Model-Present Value, Discount Rate-

• Yit : Net Operating Income• Rf :Risk Free Rate• Rp : Risk Premium• G : Growth in Real Rent• Gordon,M.J and E.Shapro,(1956), Capital Equioment Analysis: The Required Rate of Profit. Management

Science, Vol.3,pp.102-110.• Gordon,M.J,(1959), Dividends, Earnings and Stock Prices. Review of Statistics and Economics, Vol.41,

pp.99-105.

3Chihiro SHIMIZU [email protected]

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社会経済構造の変化と不動産鑑定士に対する批判

• 不動産鑑定士に対する批判• 「情報独占」に対する批判• 「士」業に対する批判

• 総合規制改革会議 (2002 年 )• → 新スキームへの転換

• そして，現在での議論• 公共投資 ( 投資的経費 ) の減少。官依存型体質からの限

界• 競合分析 : 新しい専門家，情報等の登場• 不動産鑑定士の競合優位性は何か !!!



直面する課題 :

• 認識すべきこと 1: 単なる技術問題できない

• 認識すべきこと 2: 官製不況ではない

• 認識すべきこと 3: 大きな構造変化局面にあること• 　社会的需要の低下を認識すべき

• 日本だけの問題か ??? ，世界ではどうか ???

• それでは，何をすべきか ?• → 構造改革と新規事業開発

[email protected] 5


社会構造の変化 : グローバルクライシスは世界全体の経済構造を変化させた

• 金融危機後の新しい社会システムの構築

• 「金融規制強化」，「環境配慮型社会の実現」 Shimizu(2010)

• 日本を含む先進主要国の課題• 　「人口減少」「高齢化」

• → 従来型」の不動産鑑定評価システムに対する社会的需要の低下

• 　「地価公示」の存在意義の喪失



議論されている技術問題 1. 取引価格，市場価格と不動産鑑定価格

• 不動産鑑定価格情報に対する批判 :

• 取引価格 : 個別的合意価格• 市場価格 : 集合的合意価格

• 「市場」には，多くの売り手と買い手が存在している．

• 不動産の特殊性→同質の財が存在しない．

• 正常価格 ( 公示地価 ) 概念に縛られる鑑定制度• 　 sollen vs. sein 　→　 Make Price , Comparable , Worth

• Mark to Market はどこまですべきなのか ?



議論されている技術問題 2: 不動産鑑定評価システムが抱える構造的問題

• (1) 鑑定誤差問題 : Valuation Error Problem• (2) 平滑化問題 : Smoothing Problem• (3) 依頼人干渉問題 : Client Influence Problem

• 上記 3 問題は，今は，本当にないか ?→ 　 Yes or No

• → 第三者機関による監視制度

• 金融市場の中に組み込まれたのであれば，そのルールに準拠していく必要がある。

• 金融規制の強化の動き (G20)



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Valuation Error + Smoothing• 地価指数 = 鑑定値指数 ( 鑑定人による価格 )• リスク指標 =ボラティリティ

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Point1

Small-sizedretails andfinancial officesmix up

ChiyodaWard 1,250,000 163m2 27m Kanda 150m 800% 75.98% 58.63% 126.01%

Point2

Retails andoffices mix up Minato

Ward1,270,000 133m2 10m Omotesando 60m 700% 71.02% 63.14% 115.56%

Figure 1- Value to Price ratio on particular points: Commercial sites

Transactionprice-based

Index

PublishedLand Price-based Index

Transactionprice-based

IndexULPI

(Average) 7.44 8.26 2.64 1.47

(StandardDeviation)

31.26 32.03 17.93 9.27

(Average) 7.77 7.30 3.15 2.22

(StandardDeviation)

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N=

Terrm

CommercialLand

ResidentialLand

1976-1999(annually) 9/1975 - 9/1999(bi-annually)

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Source) Shimizu and Nishimura (2006)



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ID 周辺の土地の利用の現況区・町・村名

評価額(1975) 地積

前面道路の幅員最寄り駅名

最寄り駅迄の道路距離容積率

1975評価率(公示地価/推定値）

1985評価率( /公示地価推定値取

引価格推定値）



地点1金融機関等の建物が混在する小売店舗地

域

千代田区 1,250,000 163 27 神田 150 800 75.98% 58.63% 126.01%

地点2店舗及び事務所が混在する商業地域

港区 1,270,000 133 10 表参道 60 700 71.02% 63.14% 115.56%

出典 :西村・清水 (2002)

公的評価情報 ( 公示地価 ) の歪み



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ID 周辺の土地の利用の現況区・町・村名

評価額(1975) 地積

前面道路の幅員最寄り駅名

最寄り駅迄の道路距離容積率

1975評価率(公示地価/推定値）





地点1中規模の一般住宅が多い住宅地域

世田谷区 129,000 264 3.5 祖師ケ谷大蔵 500 150 92.33% 73.60% 115.13%

地点2中小規模の一般住宅が多い住宅地域

世田谷区 142,000 144 6.0 上野毛 2,600 200 101.08% 71.05% 119.74%

出典 :西村・清水 (2002)



なぜ Valuation Error が起こるのか ?• 取引価格情報の未整備→情報公開の必要性 : 日本の不

動産市場の特殊性• ドイツ :1962 年以降情報整備• 米国・イギリス等 : 登記簿に掲載• フランス : 公証人協会にて販売

• 情報の精度 :サンプル・セレクションバイアスと申告された情報精度 +建物価格の控除

• 鑑定人の認識誤差 : 市場の転換期に市場変化のシグナルを読み取れない (Gallimmore and Wolverton (1997))

• いわゆる「時点修正問題」

Chihiro SHIMIZU [email protected] 12


不動産鑑定評価の世界だけでの最適化問題からの脱却 :例・金融市場において求められる要件

• 金融規制の強化

• バーゼルⅡからバーゼルⅢ

• リスクマネジメント• →リスクとはなにか ?

• 再現可能性• 第三者性→検査



金融市場において求められる要件

• 再現可能性 :• → 金融機関とビジネスするための条件• → 新しいビジネスモデルの構築

• NOI:• 総賃貸収入から管理運営に要した費用（借入金返済額や資本的支出を控除

する前の費用）を控除した純（正味）営業収益．• 収益 : 不動産賃貸事業等により経常的に得られる現金収入．• 費用 :管理運営費用 /維持管理費・水道光熱費・公租公課・損害保険料・

テナント仲介手数料等

• NCF:• NOI から資本的支出（長期計画修繕費や修繕積立金等）を控除したネット

の現金収入



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有価証券届出書等の直近の開示資料を元に国土交通省作成（平成 18 年 4月 20 日現在）

Ａ法人Ｂ法人Ｃ法人Ｄ法人３２法人合計

投資口募集時開示事項新規取得（予定）物件の鑑定評価額 ○ ○ ○ ○ 32

既存物件の期末評価額 ○ ○ ○ ○ 20既存物件の取得時評価額 2鑑定会社名 ○ ○ ○ ○ 32直接還元法での価格 ○ ○ ○ 29 総収益賃料収入等 ○ ○ 17 空室損失 ○ 賃料収入に含む 14 総費用公租公課 ○ ○ 20 修繕費 6 損害保険料 ○ ○ 15 NOI ○ ○ 20 大規模修繕費積立額 ○ ○ 8 減価償却費 1キャップレート ○ ○ ○ 29

収益還元法での価格 ○ ○ ○ 29割引率 ○ ○ ○ 29ターミナルキャップレート ○ ○ ○ 29鑑定結果利回り（NCF/ 評価額） 6

原価法での価格 ○ ○ ○ 29上記の土地・建物の比率・価格 ○ ○ 19

セカンドオピニオン 1

概要

出所 ) 国土審議会資料



改正不動産鑑定評価基準（平成 19 年 7月施行）の概要

証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準が明確化• 我が国の不動産証券化市場の急速な進展に伴い、その健全な発展と透明性の確保のため、投資家や市場関係者に

対し利益相反の回避や取引の公正性を示す上で不動産鑑定評価の果たす役割が増大している。• 経済社会状況の変化に伴う鑑定評価に対するニーズの変化により、市場関係者やエンジニアリング・レポート作成者との連携の必要性、鑑定評価書における説明責任や比較容易性等が強く要請されている。

• そこで平成 19 年 7月に施行された改正不動産鑑定評価基準では、不動産鑑定評価基準に「各論第３章」を新設し、証券化対象不動産として鑑定評価を行う場合の適用範囲、鑑定評価にとっても重要な資料であるエンジニアリング・レポートについての不動産鑑定士の主体的な活用、 DCF法の適用過程の明確化や収益費用項目の統一等を盛り込んだ。

証券化対象不動産

の範囲

　資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引

　不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引

　金融商品取引法第２条第１項第５号、第９号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第１項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第１４号及び第１６号に規定する有価証券並びに同条第２項第１号、第３号及び第５号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引　（信託受益権やいわゆる集団投資スキーム持分などのみなし有価証券に係る不動産取引）

証券化対象不動産

※信託受益権に係るものを含む

いずれかに該当する不動産取引の目的である不動産※

又は不動産取引の見込みのある不動産※

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図表　証券化対象不動産の範囲



改正不動産鑑定評価基準（平成 19 年 7月施行）の概要

改正不動産鑑定評価基準のポイント

エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査 DCF法の適用

証券化対象不動産の鑑定評価に当たり、不動産鑑定士は依頼者に対し当該鑑定評価に必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を主体的に分析・判断し活用エンジニアリング・レポートの提出がない場合や内容が不十分と判断する場合は、不動産鑑定士による調査等を実施し、内容や適切と判断した理由を鑑定評価報告書に記載

証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、 DCF法を適用しなければならない

鑑定評価報告書の記載において、 DCF法に活用した数値（賃料などの収益やプロパティマネジメントフィーなどの費用の額、最終還元利回り、割引率、資本的支出など）等の妥当性の判断根拠や積算内訳、 DCF法の適用過程や相互の整合性を明確化不動産鑑定士によりばらつきのあった DCF法の収益費用項目の統一と項目の定義の明確化

※次項参照

証券化スキームに着目し、該当する不動産に対する鑑定評価について依頼のあった場合は、依頼者を問わず証券化対象不動産として鑑定評価を実施

※前項参照

不動産取引の見込み段階のものから、従前に鑑定評価を行ったものの再評価までを含む

証券化対象不動産として鑑定評価を行った場合は、鑑定評価報告書にその旨を記載

証券化対象不動産の範囲処理計画の策定に当たっての確認

図表　改正不動産鑑定評価基準のポイント

不動産鑑定士は、鑑定評価の依頼目的・背景、想定される証券化スキーム、依頼者と証券化関係者の関係等を把握する必要

証券化対象不動産の鑑定評価は、複数物件が短期間で依頼されることも多いことから、あらかじめ依頼者に対し、不動産鑑定士が鑑定評価の一環として必要事項を確認し、それを踏まえて処理計画を策定・変更不動産鑑定士は、エンジニアリング・レポート、 DCF法等の適用のために必要な資料等の主な項目及び入手時期、実施調査の範囲、エンジニアリング・レポート作成者からの説明の有無等を確認し処理計画に反映するとともに、記録の作成、鑑定評価報告書の付属資料としての添付が必要証券化対象不動産の実施調査については、依頼者（依頼者が指定したものを含む。）の立会いの下、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行わなければならない。

エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

※次項参照エンジニアリング・レポートについては、不動産証券化市場の環境の変化に対応してその内容の改善・充実が図られていくことにかんがみ、エンジニアリング・レポートを作成する者との密接な連携を図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための研鑽に努めなければならない。

不動産鑑定士は、収益費用項目及びその定義を依頼者に提示・説明した上で必要な資料を入手するとともに、収益費用項目ごとに定める定義に該当することを確認

依頼者への説明にあたっては、収益費用項目ごとに不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示すなどの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に配慮


　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University 改正不動産鑑定評価基準（平成 19 年 7月施行）の概要ＥＲの鑑定評価報告書における記載事項と、ＤＣＦ法の収益費用項目の統一

項目定義

運営収益

貸室賃料収入対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）

共益費収入対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）

水道光熱費収入対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）

駐車場収入対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入

その他収入その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入

空室等損失各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分

貸倒れ損失各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分

運営費用

維持管理費建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用

水道光熱費対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用

修繕費対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用

ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ対象不動産の管理業務に係る経費

テナント募集費用等新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等

公租公課固定資産税 (土地・建物・償却資産 )、都市計画税 (土地・建物 )

損害保険料対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金

その他費用その他支払地代、道路占用使用料等の費用

運営純収益運営収益から運営費用を控除して得た額

一時金の運用益預かり金的性格を有する保証金等の運用益

資本的支出対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出

純収益運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額

図表　ＤＣＦ法の収益費用項目の統一化とその定義図表　ＥＲの鑑定評価報告書における記載事項

項目内容

エンジニアリング・レポートの基本的属性

• エンジニアリング・レポートの作成者の名称等

• エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日

エンジニアリング・レポートの入手経緯・対応方針等

• 入手先（氏名及び職業等）• 入手した日• エンジニアリング・レポートの作成者からの説明の有無等

• 入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針等

鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査

• 次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施（不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。）するかの別

– 公法上及び私法上の規制、制約等（法令遵守状況調査を含む。）

– 修繕計画– 再調達価格– 有害な物質（アスベスト等）に係る建物環境

– 土壌汚染– 地震リスク– 耐震性– 地下埋設物

鑑定評価に必要となる専門関の高い個別的要因に関する調査についての不動産鑑定士の判断

• 専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の内容、根拠等



証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングワーキンググループ提言の概要証券化対象不動産の鑑定評価のモニタリングに関する基本的な考え方

• 平成 19 年 6月、証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングワーキンググループ（主査：麗澤大学清水准教授）は、「証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングに関する基本的な考え方」を国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会で提言。

モニタリングの目的モニタリングを実施する際のポイント具体的な取組みモニタリングの実施とあわせて

検討の必要な課題

図表　証券化対象不動産の鑑定評価のモニタリングに関する基本的な考え方のポイント

証券化対象不動産の鑑定評価の実施状況を検証し、必要な対応を行なうことを通じて、鑑定評価の適切性を市場に示すこと

• 基準に盛り込まれた内容が適切に実務に反映されているか

• 関係者の相互理解の不十分さ等により市場の阻害要因となっていないか等

証券化対象不動産の鑑定評価について、基準の運用や実務の現状等を常に検証し、検証から得られた知見を関係者に提供することにより、鑑定評価がより適切に行われる環境を整備する証券化対象不動産か否かの判断や、

DCF法の適用等に活用する資料、エンジニアリング・レポート等を入手・活用する際に鑑定士が依頼者に行う説明・要請、確認が的確に行われているか

• DCF法の適用等に活用する利回り、資本的支出、賃料、 PMフィー等について、具体的な判断基準やデータ等を活用して、鑑定士が主体的な判断を行い、具体的な根拠等を鑑定評価書に記載しているか

• 鑑定評価基準に新たに加えられた「別表」や DCF法の収益費用項目の統一等を適切に踏まえた鑑定評価書になっているか

鑑定士･鑑定業者の取組み• 最新の情報入手、日常の研鑽• 鑑定評価の依頼者への適切な情報提供

• 実務に必要な情報やノウハウの共有

鑑定協会を中心とする取組み• 実務指針の不断の見直し、改

定・充実• BELCA 等との連携• 幅広い実務者の参画による研究

会の開催国土交通省の取組み等• 不当鑑定の未然の抑制・予防、厳正な措置

• 鑑定業者に関する情報の把握• 実務のフォローアップに関する

情報共有第三者的な視点での検証• 証券化対象不動産の鑑定評価に

関する基準の運用や実務の現状、それに関連する課題やモニタリングの取組み等を幅広く把握・検証し、関係者に必要な対応等を提唱

鑑定士がより的確な鑑定評価を行うために活用するベンチマーク・データの整備や共有



幅広い実務者の参画

第三者性 :証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリング

第三者的な検証委員会「証券化対象不動産鑑定評価フォローアップ委員会」

国土交通省鑑定業者

鑑定士

金融庁等依頼者

（運用業者等）

投資家

鑑定協会を中心とする実務のフォローアップ

監督指針

改正された鑑定評価基準

証券化関係者

鑑定協会

ER作成者

実務指針

基準の周知・ﾌｫﾛｰｱｯﾌﾟ

不当な鑑定評価等に対する厳正な処分等

投資家保護のための監督

情報共有・意見交換

処分基準の明確化

書面調査の実施ヒアリング、立

入検査

役割分担・連携

実務指針等の柔軟な改定

速やかな情報共有（公表）

実務の実施

実務に関するデータの蓄積・検証

幅広い知見の活用



本来目指したモニタリングの目的

• 不動産鑑定評価の個別最適化から，社会における全体最適化への発展

• 顧客満足の最大化に向けての努力

• 不動産鑑定士ビジネスの新規開発

• → 単なる技術問題や鑑定の世界での最適化を考えるものではないはず !!!



22

2. 新しい不動産価格統計の整備 1: 不動産価格指数マクロ経済指数としての住宅価格指数

• The Paris OECD-IMF Workshop on Real Estate Price Indexes2006: • Erwin Diewert, Discussion Paper 07-01, Department of Economics,The University of British

Columbia

• Fenwick (2006; 6) suggested the following list of possible uses for house price indexes:

• •As a general macroeconomic indicator (of inflation);• •As an input into the measurement of consumer price

inflation;• •As an element in the calculation of household (real) wealth

and• •As a direct input into an analysis of mortgage lender’s

exposure to risk of default.



23

Monetary Policy

• Arthur (2006) also suggested some (related) uses for real estate price indexes:

• •Real estate price bubbles (and the subsequent collapses) have repeatedly been related to financial crises and thus it is important to measure these price bubbles accurately and in a way that is comparable across countries and

• •Real estate price indexes are required for the proper conduct of monetary policy.



資産統計整備の重要性

24

• ストック化社会への移行• 新規のフローに依存した社会からストックから発生するフローに

依存した社会

• ストックの変動→不動産価格指数

• ストック額→ SNA土地資産額

• ストックの変化を重視した経済政策の重要性の増加→金融政策• 　資産価格の変動が長期の財サービス価格に影響をもたらす



住宅価格指数を取り巻きどこで何が議論されているのか ?

• 2010 G20 での IMF提案と決議　 BIS 登録

• ( スケジュール )• Jun 2006 OECD-IMF Real Estate Price Index Workshop , in Paris• May2009 Ottawa meeting• May 2009 Start• Nov 2009 This conference : presentation of project and gathering of user

needs• May 2010 UNECE/ILO CPI Meeting: draft available• Feb 2011 RPPI Workshop: near-final draft available• May 2011 Final draft

• (内容 )• Data Source : Gathering System• Estimation Method : Hedonic measure or Repeat Sales measure



ハンドブックの構成（１０月２５日時点）

Chapter 1. Preface (TBA)Chapter 2. Introduction (TBA)Chapter 3. Uses of Residential Property Price IndicesChapter 4. Elements for a Conceptual FrameworkChapter 5. MethodsChapter 6. Data sourcesChapter 7. Methods currently usedChapter 8. Recommendations (TBA)Chapter 9. Glossary (TBA)Chapter 10. Annex: Numerical examples (TBA)ReferencesIndex (TBA)

第１章背景（未公表）

第２章はじめに（未公表）

第３章住宅価格指数の活用

第４章住宅価格指数のフレームワーク

第５章指数作成手法

第６章データソース

第７章　近年採用されている指数作成手法

第８章推奨（未公表）

第９章　用語集（未公表）

第１０章参考：数値例（未公表）

参考文献

索引（未公表）

注）日本語訳は仮訳出所） http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/hicp/methodology/residential_property_price_indices

１０月２５日時点で、第３章～第７章が公表されている。

不動産価格指数ハンドブックの概要

出所 ) 国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より



Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices

第３章では、住宅価格指数の利活用方法が網羅的に紹介されている。１０月２５日時点のハンドブックでは、①マクロ経済指標②金融政策③国富の測定④金融安定化指標⑤ SNA（国民経済計算）におけるデフレータ⑥住宅購入の意思決定材料⑦ CPI（消費者物価指数）を中心とした他の指数へのインプット　の７つが紹介されている。

第３章の構成とポイント

3.1. Introduction

3.2. A review of the different uses of residential property price indices

3.2.1. As a macro-economic indicator of overall inflation

3.2.2. House prices and monetary policy and targeting

3.2.3. As a measurement of wealth

3.2.4. As a financial stability or soundness indicator to measure risk exposure

3.2.5. As a deflator for national accounts

3.2.6. As an input into an individual citizen’s decision making on whether to buy aresidential property

3.2.8. International comparisons

3.2.7. As an input into other price indices, most particularly the Consumer Price Indexfor use, amongst other things, for w age bargaining or indexation

第３章の構成

27




Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indicesハンドブックに記載されているユーザーニーズ想定されるユーザーニーズハンドブックにおける記載事項のポイント

①マクロ経済指標

• 住宅価格の上昇・下降のタイミングと景気の拡大期・後退期は密接に関連している。• 住宅価格の上昇がマクロ経済に及ぼす経路は多数考えられるが、少なくとも「不動産業者を

中心とした所得・雇用の上昇」「家計による耐久消費材等の購入増加」「不動産の取引拡大に伴う経済活動の活性化」「家計部門のバランスシート改善による消費の拡大」の経路については明らかである。

②金融政策

• いくつかの国では、日々の金融政策のターゲットとして MCI（Monetary Conditions Index）を整備している。物価水準や経済パフォーマンスの決定プロセスにおける住宅価格の重要性から、MCI に住宅価格を含めるべきという議論が一部の専門家の間でされている。

• 将来的に、金融政策における住宅価格の役割がより一層重要になってくると考えられる。

③国富の測定• 住宅価格は経済全体の富（ national wealth）の測定のインプットになる。• 個々の住宅所有者の立場からは、住宅価格の変動は彼ないしは彼女が保有する住宅の資産価値に大きな影響を与える。

④金融安定化指標

• 住宅価格の急激な変動は、不動産の担保価値や資本・負債比率の変動を通じて金融システムの健全性に悪影響を及ぼす。

• IMF が公表している『金融安定化指標（ Financial Soundness Indicator）マニュアル』では、不動産価格の動向をモニタリングするための不動産価格指数の整備方法についても言及されている。

⑤SNA（国民経済計算）におけるデフレータ

• 政府の統計機関が住宅価格指数を活用する場面としては、名目の住宅投資額を実質化する場合、 CPI（消費者物価指数）を作成する場合の２通りが想定される。

• また、住宅価格指数は国民経済計算における国民資産残高の価値を測定する際にも重要な役割を果たしうる。

⑥住宅購入の意思決定材料• 多くの個人にとって、住宅の購入や売却は人生における重要な投資の意思決定である。• 住宅は個人の保有資産の大半を占めるので、住宅価格の変動は、個人の保有資産に影響を与

える。

⑦CPI（消費者物価指数）を中心とした他の指数へのインプット

• CPI の構成項目に持家の住宅費用が含まれる場合に、住宅価格は CPI に影響を及ぼしうる。• 持家の住宅費用の計算方法は複数存在する。計算方法の選択によっては住宅価格が持家の住宅費用の直接的なインプットとなる。

28出所 ) 国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より

　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework

第４章では、住宅価格指数のフレームワークに関わる複数の論点が紹介されている。第４章「 Introduction 」の中で、住宅価格指数固有の課題、住宅価格指数の種類について紹介された後、① CPI（消費者

物価指数）・ SNA（国民経済計算）との関係②指数作成手法（本資料では第５章部分で詳述）の紹介③集約方法④住宅価格指数設計上のその他論点が紹介されている。

第４章の構成とポイント

第４章の構成4.1 Introduction4.2 Residential Property Price Indexes and the System of National Accounts4.3 Residential Property Price Indexes and the Consumer Price Index4.4 Stratification Methods4.5 Representative Model Methods4.6 The Repeat Sales Method4.7 Hedonic Regressions4.8 The Use of Assessment Information4.9 Choice of Index Number Formula, Weighting and Other Aggregation Issues

Aggregation and Weighting Issues when Stratification Methods are UsedAggregation and Weighting Issues when Hedonic Regression Methods Are Used

4.10 The Frequency of the RPPI4.11 The Consistency of Monthly with Quarterly Estimates and the Consistency ofQuarterly with Annual Estimates4.12 Revision Policies4.13 The Renovations versus Depreciation Problem4.14 Seasonal AdjustmentAppendix: The Role of House Price Indexes in the Construction of User Costs

4.A.1 The Construction of User Costs for Durable Goods in General4.A.2 The User Cost of Owner Occupied Housing4.A.3 The Opportunity Cost Approach to the Valuation of Owner Occupied Housing Services



A constant quality price index for the stock of residential housing at a particular moment in time• 「特定時点」における、「住宅ストック」を測定するための価格指数　

A constant quality price index for residential property sales that took place during a given period of time• 「特定期間内」において発生した、「住宅売買」を測定するための価格指数

Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework

住宅価格指数固有の課題として、以下の点が指摘されている。

住宅価格指数の整備を進めていく上での課題

2種類の住宅価格指数

住宅価格指数の種類

住宅価格指数を、以下の２種類に区別している。

不動産物件の個別性散発的に発生する取引利用目的によって異なる指数のフレームワーク「土地」と「建物」を区別した指数を作成することの難しさ

住宅価格指数固有の課題




住宅価格指数を CPI ・ SNA において活用する場合に想定される用途が紹介されている。

住宅価格指数と CPI（消費者物価指数）・ SNA（国民経済計算）の関係

CPI SNA

活用用途

持家の住宅費用計算へのインプット

≪持家の住宅費用の計算方法≫• money outlays approach• acquisition approach• rental equivalence approach• user cost approach

住宅資産価値の測定不動産業者の実質生産額の測定住宅投資のデフレータ

CPI ・ SNA において想定される住宅価格指数の活用用途

31





地域毎、不動産の種類毎など、個別に作成した指数を集約する際の方法が紹介されている。

具体的には、加重平均方法・ウェイト採用時点について３種類、基準時点の定義について２種類の方法が紹介されている。

指数の集約方法

加重平均方法・ウェイト採用時点基準時点の定義

ラスパイレス指数• 算術平均• 基準時ウェイト

パーシェ指数• 算術平均• 比較時ウェイト

フィッシャー指数• ラスパイレス指数とパーシェ指数の幾何平均

固定基準方式• 基準時点をある１時点に固定する方式

連鎖基準方式• 前期を基準時点とする方式

注）上表作成においては、白塚重典（ 1998）『物価の経済分析』（東京大学出版会）も参考にした

32



　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework

住宅価格指数のフレームワークのその他の論点として、公表頻度、月次推計と四半期推計の整合性、指数の改訂、大規模修繕・減耗の問題、季節調整、について紹介されている。

その他の論点

論点主な記載内容

住宅価格指数の公表頻度（ The Frequency of the RPPI）

「望ましい公表頻度」は想定する利用方法に応じて異なる。≪利用方法等に応じた公表頻度（例）≫• 中央銀行による利用：月次もしくは四半期• SNA への利用：四半期• CPI への利用：月次

月次指数を作成する場合、サンプル数は単純計算で四半期データの 3 分の１になるため、統計作成担当者は『速報性』と『品質』のトレードオフに十分注意する必要がある

月次推計と四半期推計の整合性（ The Consistency of Monthly with Quarterly Estimates）

月次指数に採用された単位価格（ unit value）を四半期指数にも採用する必要がある。（四半期推計と年次推計との整合性を保つ場合も同様にして、同様の単位価格データを用いる必要がある）

指数の改訂（ Revision Policies）

不動産取引のデータを迅速に入手することは困難な場合が多く、全てのデータの到着が指数作成のタイミングに間に合わないことも想定される。

したがって一般論としては、住宅価格指数には「改訂」を許容することが望ましいと考えられる。

大規模修繕・減耗問題（ The Renovations versus Depreciation Problem）

不動産の価値に影響を与える大規模修繕や減耗を正確に観測することは難しいため、これらの点を調整した住宅価格指数を作成することは困難である。

仮に、家計に対するサーベイ調査などで修繕費用を正確に把握することが可能であれば、ヘドニック法などで修繕や減耗による品質調整が可能になると考えられる。

季節調整（ Seasonal Adjustment）

住宅不動産の価格に大きな季節性が認められることはない一方で、取引量については季節性が認められると考えられる。

取引量の季節性は価格指数全体の季節性の問題を引き起こすこともないと考えられるため、住宅価格指数においては、季節調整を施す必要性は低い。 33出所 ) 国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より

　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University Chapter 5. Methods

第５章の構成とポイント

第５章の構成5.1 Introduction5.2 Stratified mean or median price indexes

5.2.1 Simple mean or median indexes5.2.2 Stratification or mix-adjustment

5.3 Hedonic regression methods5.3.1 Introduction5.3.2 Time dummy variable method5.3.3 Characteristics prices and imputation methods5.3.4 Stratified hedonic indexes5.3.5 Main advantages and disadvantages

5.4 Repeat sales regression methods5.4.1 The basic idea5.4.2 Problems and improvements

HeteroskedasticitySample selection biasInefficiency and revisionQuality change

5.4.3 Main advantages and disadvantages5.5 Methods using appraisal data

5.5.1 Introduction5.5.2 Sale Price Appraisal Ratio method5.5.3 Main advantages and disadvantages

5.6 Model Pricing Methods

第５章では、住宅価格指数の作成手法として、「平均値・中央値」「ヘドニック法」「リピート・セールス法」「 SPAR法」が紹介されている。

各手法の概要と、指数作成手法毎のメリット・デメリットが整理されている。


　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University Chapter 5. Methods

平均値・中央値（ mean or median price indexes）ハンドブックで紹介されている指数作成手法

ヘドニック法（ Hedonic regression methods）

リピート・セールス法（ Repeat sales regression methods）

SPAR法（ Sales price appraisal ratio method）

不動産の取引価格の平均値ないしは中央値を指数とする方法。ハンドブックでは、不動産をエリア・タイプ毎に層化し、層毎に作成した指数を集約する

「 Stratification 」も紹介されている。

取引価格を被説明変数、属性情報を説明変数とする回帰モデルを構築し、品質調整済の価格指数を作成する方法。

ハンドブックでは、エリア・タイプ毎に異なる指数を作成し、 Stratification と組み合わせることで集約する「 Stratified Hedonic index 」も紹介されている。

同一物件の複数回にわたる取引情報から、不動産価格の経年変化を把握する方法。

鑑定価格を基準時点価格、基準時点以降の取引価格を比較時点価格とし、両者の比率を計算することで基準時点から比較時点への価格変化を把握する方法。



Chapter 5. Methods

指数作成手法毎の主なメリット・デメリット作成手法主なメリット主なデメリット

平均値・中央値

●異なるタイプの住宅、地域毎に価格指数を作成することができる。●ユーザーに対する説明が容易な手法である。● Stratification層（）の設定に応じて物件構成を調整できる。● Stratification層（）の設定に合意が確立されている限り、安定的な手法である。

●個別物件毎の質的変化を調整していない（減耗、修繕）。●売買取引を正しく層化するために個別物件の属性情報を必要とする。●仮に層化の粒度が粗い場合、物件構成の変化による指数への影響が大きくなる。

ヘドニック法

●個別物件の属性情報を詳細に利用可能な場合、ヘドニック法による指数はサンプル変更や質的変化の双方を調整することが可能。減耗問題、修繕問題に対応するために、大規模修繕の実施の有無、実施時期についての詳細な情報が必要となる。●ヘドニック法による指数は、物件タイプ、地域毎に適用することが可能である。Stratificationは追加的な利点を有する。●ヘドニック法は土地・建物に分割した指数を作成する際も適用可能である。

●大量の属性データを必要とするため、実装には多大な費用を要する。●不動産価格の水準、トレンドが地域によって異なる場合、十分に地域性をコントロールすることが困難である。●方法論自体は安定性が高いが、属性データや関数形等の選択において選択肢が多数あり、その選択によって指数の動き自体が大きく変わってしまう可能性がある。したがって、大量のメタ・データが必要となる。●ヘドニック法の基本的考え方は理解されやすいが、技術的側面の詳細についてはユーザーへの説明が困難である。

リピート・セールス法

●リピート・セールス法は、住所以外の属性情報を必要としない。●推計作業の実施、指標作成は低コストで実行可能。

●利用可能な価格情報を全て利用しているわけではないという点において非効率である。●質的変化に対応できない。（修繕問題、減耗問題）●再販データにはサンプルセレクションバイアスが伴う。●用途や地域などを細かく設定した場合、サンプル数が少ないために指標を作成できない事態も発生しうる（特に月次インデックスの場合）●新規データを追加する度に過去の指標もリバイスされるため、永遠に確定しな

never ending revisionい。（問題）

SPAR法

●SPAR法は標準的な手法であり、伝統的な指数理論とも整合的である。●個別物件の属性情報は必要としない。必要データは鑑定価格と取引価格のみである。これらの価格情報は多くの国で国土政策担当省庁で作成・保管されており、たいていの場合全ての取引を網羅している。●リピート・セールス法よりも多くの価格データを使用するため、サンプルセレクションバイアス問題を軽減できる。

●質的変化に対応できない。（修繕問題、減耗問題）●SPAR法による指標の品質は、鑑定価格の品質に依存するが、鑑定評価のプロセス等の透明性は必ずしも高くない。●属性データを全く使用しないため、SPAR法は全国一律の指数作成にしか適用できない。



Chapter 6. Data sources

第６章では、住宅価格指数のデータを紹介した上で、利用目的に応じてどのようなタイプのデータが求められるかについての例が紹介されている。

第６章の構成とポイント

第６章の構成

6.1. Introduction6.2. The process of buying and selling a house6.3. Seller’s asking price: estate agents, newspapers etc6.4. Initial offer price accepted by seller: mortgage companies6.5. Valuation price for loan: mortgage companies6.6. Final transaction price: mortgage companies6.7. Final transaction price: administrative data – property registers and tax offices6.8. Valuation price for taxation and payment for local services: tax offices6.9. Expert opinion (soft-information): surveys of estate agents organisations, otherprofessional bodies and their members6.10. Evaluation for fitness-for-purpose6.11. Weights6.12. Developing countries, traditional dwellings and the informal housing market

37





住宅の売買プロセスを区分し、それぞれの区分毎に想定される価格データの種類・ソースが紹介されている。

データの種類

• 売手の募集価格（ Seller’s Asking price）

• 住宅ローン審査における評価額（ Valuation price for loan）

• 最終的な取引価格（ Final Transaction price）

• 最終的な取引価格（ Final Transaction price）

• 最終的な取引価格　　（ Final Transaction

price）

• 当初申込価格（ Initial Offer price accepted by seller）

価格データの種類

住宅の流通開始（ As soon as the property is

on the market）

住宅ローンの申込（Mortgage

applications）

住宅ローンの承諾（Mortgage approved）

売買契約締結

（ Signing of binding

contract）

取引完了（ Transaction Completed）

• 新聞広告（ newspapers）

• 不動産業者　　（ estate

agents）

• 金融機関（Mortgage Lenders）

• 法律の専門家（ Lawyers）

• 登録機関（ Land Registries）

• 税務当局（ Tax Authorities）

• 金融機関（Mortgage Lenders）典型的な

データソース（ Typical Data

source）

住宅の売買プロセスとデータの種類



Data Source : Gathering System

39

清水 (2009)

House purchasing process England

1.Begin search

2.Verbal offer

10weks

3.Mortgage approved

4.Exchange of contracts

4weks

5.Transaction completed

6.Transaction registered

Rightmove

Halifax,Nation wide,Hometrack

DLCG(ODPM)index

Land registry

Other Countries

RRPI(JPN)

S&P Case&Shiller Home Price Index(USA)

Residential Price Index Forum(JPN)

Tokyo Metropolitan Housing Price

Index:REINS(JPN)

4weks

4weks

4weks

OFHEO Home Price Index(USA)

The University of Hong Kong Real

Estate Index Series(Hong Kong)



40

公示地価・調査設計の問題 : 2002 年の頃

• 2002 年・地価公示調査スケジュール• ・第１回分科会 :2001.09/05-13• ・第２回分科会 :2001.09/25-28• ・第３回分科会 :2001.10/22-26• 　　　→代表標準地の価格および地価動向• ・第４回分科会 :2001.11/15-22• ・第５回分科会 :2001.12/03-07• 　　　→事実上、ここで決定• ・第６回分科会 :2002.01/08-11• ・第７回分科会 :2002.01/10-15



情報鮮度と価格決定の誤差 1:3 か月前データでの評価

41

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0.84

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実績

予測

Inde

x:20

00.0

1=1

Index実績

予測

１月１日現在価格の評価:３か月前までの情報(TEST1:1993.01～2001.09)




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0.86

0.88

0.9

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0.94

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01

2002

02

実績

予測

Inde

x:20

00.0

1=1

Index実績

予測

１月１日現在価格の評価:２か月前までの情報(TEST2:1993.01～2001.10)




43

0.82

0.84

0.86

0.88

0.9

0.92

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2002

02

実績

予測

Inde

x:20

00.0

1=1

I ndex実績

予測

１月１日現在価格の評価:1 か月前までの情報(TEST2:1993.01～2001.11)



先行指標の探索 : 経済モデル

44

)40.3()77.6()26.5()54.6()97.10()4(223.0.671.0)2(1.4117953.4660.10 2

IHNIPCDMINTLP △・△･△･･△

079.1.,8066.0_ WDSquareRadjusted

名目民間住宅投資名目民間企業設備投資

マネーサプライ全国銀行約定平均金利

::.

::

2

IHNIPCDM

INT



実績値と予測値

45

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

1519

90Q

319

90Q

419

91Q

119

91Q

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91Q

319

91Q

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119

92Q

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92Q

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93Q

219

93Q

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93Q

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95Q

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96Q

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96Q

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97Q

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97Q

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99Q

119

99Q

219

99Q

319

99Q

420

00Q

120

00Q

220

00Q

320

00Q

420

01Q

120

01Q

220

01Q

3

実績

推定前年

同期

変動率

( %)単位：

世田谷区地価モデル:実測値 vs.推定値




望ましいデータソースは、想定するユーザーや彼らの関心事項・利用目的によって異なるとされている。

第６章では、想定するユーザーとデータソースの組み合わせについて、いくつかの例を挙げながら紹介されている。

利用目的に応じたデータソース

想定するユーザー利用目的や関心事項など望ましいと考えられるデータソース

政府機関（ government）都市アナリスト（ city analyst）

不動産投資に伴う価格上昇圧力不動産価格の底値・上値

登録機関（ land registry）のデータ

モーゲージの担保価値に注目する主体

土地・建物を含めた不動産の価値金融機関（ mortgage lender）のデータ

雇用者（ employers）労働組合（ trade unions）

雇用者の生活水準持家の住宅費用を含んだ CPI －

SNA作成者（ national accountants）

持家の住宅費用住宅投資土地価格

－

利用目的に応じたデータソース例



価格データと属性データ

正確な情報とは ???

* 価格データの精度( 取引価格 or募集価格，速報性 )

*属性データの精度

*Omitted variable bias (属性データで重要な情報が収集できない )

47

CharacteristicIn the Nationwide

regression?In the Halifaxregression?

In the RRPIregression?

Detached house ✓ ✓ ✓Terrace house ✓ ✓ ✓

Detached bungalow ✓ －Semi-detached bungalow ✓ －

Puepose-built flat/maisonette oenew converted ✓ －

Converted flat maisonette ✓ －

Tenure ✓ ✓Number of bedrooms ✓ ✗ ✗Number of habitable rooms ✗ ✓ ✓Double garage ✓ ✗ ✓Number of garages ✗ ✓ ✓Number of garage spaces ✗ ✓ ✗Parking space or no garage ✓ ✗ ✓Central heating type ✓ ✓ ✗Floorsize(sq.ft.) ✓ ✗ ✓Number of acres(sq.meter) ✗ ✓ ✓More than one bathroom ✓ ✗ ✗Number of bathrooms ✗ ✓ ✗Number of toilets ✗ ✓ ✗Garden ✗ ✓ ✗Subject to a road charge ✗ ✓ ✗Property age ✗ ✓ ✗New ✓ ✗ ✓Region ✓ ✓ ✓ACORN(a) classification ✓ ✗ ✗Parliamentary constituency ✓ ✗ ✗

✓ uses onebungalow

dummy variable

✓ uses one flatdummy variablerather than two

(a) A classfication of residential neighbourhoods.



Chapter 7. Methods currently used

第７章では、諸外国の住宅価格指数の事例が紹介されている。「 7.2. Index availability 」において各国で採用されているデータのタイプ、指数推計手法等について紹介された後、イギリスおよびカナダの２ヶ国の住宅価格指数について紹介されている。

第７章の構成とポイント

第７章の構成7.1. Introduction7.2. Index availability

7.2.1. Responsibility for compilation7.2.2. Data sources7.2.3. Quality (& mix) adjustment7.2.4. The value of meta-data

7.3. Case study: United Kingdom (other case studies to be incorporated including the experience of developing countries)7.4. Case study: Canada

The New House Price Index (NHPI)Teranet – National Bank Composite House Price IndexThe MLS average resale house price indicatorRoyal LePage Survey of Canadian House Prices



各国で採用されているデータのタイプデータのタイプ採用国（例）

統計機関が収集するデータ（ data collected by statistical institute or ministries）

ブルガリア、カナダ、チェコ、エストニア、アイルランド、スペイン、フランス、ラトビア、ルクセンブルク、ポーランド、アメリカ合衆国

登録または税務目的のために収集される情報（ information gathered for registration or taxation purpose）

デンマーク、リトアニア、オランダ、フィンランド、香港、スロベニア、スウェーデン、イギリス

不動産仲介機関や業界団体、研究機関、不動産コンサルティング会社からのデータ（ real estate agencies and associations, research institute or property consultancies）

ベルギー、ドイツ、ギリシャ、フランス、イタリア、ポルトガル、スロバキア

新聞、ウェブサイト（ data from newspapers or websites）

マルタ、ハンガリー、オーストリア、ルーマニア

金融機関から提供されるデータ（ residential property price data provided by mortgage lenders）

イギリス、アイルランド

民間セクターのデータと公的機関のデータの組み合わせ（ Cyprus combines data from private sector and data from the Department of Lands and Surveys）

キプロス

各国で採用されている指数作成手法

指数作成手法採用国（例）

中央値・平均値（ mean or median price indexes）カナダ

ヘドニック法（ Hedonic regression）イギリス、フランス、フィンランド

リピート・セールス法（ Repeat sales regression methods）

アメリカ合衆国


　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University Chapter 7. Methods currently used

イギリス・カナダにおける住宅価格指数

指数名称（ Index）データサンプル（ sample）指数作成手法（Method）

イギリス

DCLG 金融機関による評価額ヘドニック法

Land Registry 登録機関に登録される取引価格リピート・セールス法

Halifax 金融機関による評価額ヘドニック法

Nationwide 金融機関による評価額ヘドニック法

Hometrack 取引価格もしくは評価額加重平均

Rightmove Webサイトに公表される募集価格加重平均

FT Acadametrics 登録機関に登録される取引価格予測モデル

カナダ

The New House Price Index (NHPI) 建設業者が提示する募集価格加重平均

Tarnet -National Bank Composite House Price Index (TNBCHPI) 登録機関に登録される取引価格リピート・セールス法

The MLS average resale house price indicator不動産業界団体に登録されている価格情報単純平均

Royal LePage Survey of Canadian House Price 不動産業仲介業者が提供するデータ・見解に基づく価格（ fair market value）－



51

What are Appropriate Target Indexes?

Robert Wood(2006) , “A Comparison of UK residential house price indices,” BIS Papers No 21.



Estimation Method : House Price Transaction Samples

52

Pi,t : property i, transaction time t, *Repeat Sales Samples

Time1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1* p1,1 p1,4 p1,9

2 p2,8

3* p3,2 p3,4 p3,7 p3,10

4 p4,6

5 p5,2

6 p6,5

7* p7,3 p7,7

8 p8,4

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

・・・

n* pn,8 pn,10Chihiro SHIMIZU [email protected]


• Traditional Hedonic Model（ pooling data）

• Traditional Repeat Sales Model（ Bailey, Muth and Nourse1963 A.S.A.J; RSBMN） Log difference of 2nd sale prices and 1st sale prices

Repeat Sales Method and Hedonic Method



54

• Traditional Hedonic Model（pooling data）

• Traditional Repeat Sales Model（Bailey, Muth and Nourse1963 A.S.A.J; RSBMN） Log difference of 2nd sale prices and 1st sale prices

Repeat Sales Method and Hedonic Method



ii

itiL qp

qptP

00

0)(

tii

titiP qp

qptP

0

)(

ラスパイレス型指数 :

パーシェ型指数 :

*品質の変化への対応ができない

* バイアスが存在する (ボルトキヴィッチの関係式 )

価格指数 : ヘドニック指数・リピートセールス指数



Problems of Estimation Methods:

• Repeat sales method:

• (i) there is sample selection bias (Clapp and Giaccotto,1992);• Low transaction volume(Diewert, 2007) • (ii) the assumption that there are no changes in property characteristics and their

parameters during the transaction period is unrealistic (Case and Shiller,1987, 1989; Clapp and Giaccotto, 1992, 1998, 1999; Goodman and Thibodeau,1998; Case et al. 1991).

• Hedonic method:• (i) there is an omitted variable bias (Case and Quigley 1991; Ekeland, Heckman

and Nesheim 2004; Shimizu 2009); • (ii) the assumption of no structural change is unrealistic (Case et al. 1991; Clapp

et al. 1991; Clapp and Giaccotto 1992, 1998; Shimizu and Nishimura 2006, 2007, Shimizu, Takatsuji, Ono, and Nishimura 2007).



Figure : When did the condominium price hit bottom?-Condominium-

57

-0.14

-0.12

-0.1

-0.08

-0.06

-0.04

-0.02

0

0.02

0.0419

9701

1997

0219

9703

1997

0419

9801

1998

0219

9803

1998

0419

9901

1999

0219

9903

1999

0420

0001

2000

0220

0003

2000

0420

0101

2001

0220

0103

2001

0420

0201

2002

0220

0203

2002

0420

0301

2003

0220

0303

2003

0420

0401

2004

0220

0403

2004

0420

0501

2005

0220

0503

2005

0420

0601

2006

0220

0603

2006

0420

0701

2007

0220

0703

2007

0420

0801

2008

0220

0803

2008

04

Standard Repeat Sales

Case&Shiller adjustment RS

Standard Hedonic

12-months rolling regression

Age adjustment RS



58

不動産取引価格情報をとりまく議論

• 具備すべき要件 :基礎情報が重要• 価格・取引価格，　時点・契約時点　の正確性

• モーゲージデータによる価格指数 :• 米国 :OFHEO ，　 DCLG インデックス

• 登記簿をベースによる価格指数 :• 　価格・取引価格，　時点・登記時点• 　　英国 :Land Registry Index, 香港大学住宅価格指数， S&P CS 指

数

• 不動産流通データによる価格指数 :• • → 日本では，どの情報が利用可能か ? レインズ or 取引価格情報

の情報整備システムの全面的見直し ??? 　 Chihiro SHIMIZU [email protected]


3. 新しい不動産価格統計の整備 2: 不動産投資インデックス

• 日本の世界的地位の低下

• グローバル社会の中での日本の役割

• 不動産投資資産大国→本当か ?

• 人間の活動・経済の活動なくして，不動産は価値はない

• 経済の活動水準を示す不動産統計資料• → 不動産投資インデックス



不動産投資インデックスは何のために作られているのか ?

• いくつかの誤解 :• ベンチマーク・サービス• - インデックスを作ることが目的ではなく，パフォーマンス測定

をすることが目的．それを実施するためにインデックスが作成される．

• -網羅率が低い指数は利用できない→本当 ??? 　日経 225, 経済統計• -母集団に偏りがある指数は利用できない ( 日本 )• - 鑑定評価精度に問題がある指数は利用できない (ドイツ )

• 測定したいパフォーマンスの拡大 :• - Pan-European total returns • - Global total returns • - Sustainable Property Index (ISPI)



61

不動産投資インデックスとは ?

• 不動産投資パフォーマンス　 or マクロ動向

• 総合収益率　 = 　インカム収益率　 + 　キャピタル収益率

NOIPSCIBMVNOI

417.05.05.0 インカム収益率

NOIPSCIBMV

CIPSBMVEMV417.05.05.0

キャピタル収益率

EMV : 期末市場価値 BMV : 期首市場価値 PS : 部分売却額

CI : 建物改装費等／資本的支出 NOI : 純営業収益



62

IPD インデックスと NCREIF インデックス

IPD Total Return Definition NCREIF Total Return Definition

With respect to a single month total return is defined as: With respect to a single quarter total return is defined as:

Where: Where:TRt is the total return in month t; TRt is the total return in quarter t;MVt is the market value at the end of month t; MVt is the market value at the end of quarter t;

NIt is the net operating income during the month, taken as thequarter amount divided by 3

Total return - This is the sum of capital appreciation and netoperating income in a single period expressed as a percentage ofcapital employed, with income reinvested.

Pt is the gross purchase cost of whole property purchases;

St is the net sale receipts from whole property sales during themonth and any other partial sales;

Ct is the net value of all other capital expenditure less receiptsduring the month, after excluding any flows greater than 20% ofthe start month value of the asset; and

NIt is the net operating income during the quarter

Total return - This is the sum of capital appreciation and netoperating income in a single period expressed as a percentage ofcapital employed, with income reinvested.

St is the net sale receipts from whole property sales during thequarter and any other partial sales;

Ct is the net value of all other capital expenditure less receiptsduring the month, after excluding any flows greater than 20% ofthe start month value of the asset; and

)()(

21

21)1(

)1(

tttt

tttttt

NICPMVNICSPMVMVTR t

)()(

31

21

21)1(

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tttt

ttttt

NISCMVNICSMVMVTR t



80

90

100

110

120

130

140

150

12/02 6/03 12/03 6/04 12/04 6/05 12/05 6/06 12/06 6/07 12/07 6/08 12/08 6/09 12/09

Australia

Japan

US

UK

Capital index, December 2002 = 100

International property cycles - Speed of adjustment



-9%

-6%

-3%

0%

3%

6%

9%

12%

15%

18%

21%

UK

German

y

Austria

Switzerl

and

Italy

Belgium

Finlan

d

Denmark

Netherl

ands

Irelan

d

Portug

al

Japa

nSpa

in

Canad

a

Sweden US

Austra

lia

France

Norway

New Zea

land

South

Africa

Korea

Capital Return 2007

World of real estate performance Total return for leading real estate marketsWorld of real estate performance

Total return for leading real estate markets



0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Irelan

dUK

German

y

Switzerl

and

Sweden

Spain

Denmark

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Austria

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ly

France US

Norway

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Portug

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Austra

lia

Finlan

d

Canad

aKore

a

New Zea

land

South

Africa

Income Return 2007

World of real estate performance Total return for leading real estate markets



-40%

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Dec-06

Dec-07

Dec-08

IPD インデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします

Annual Total Return

0.0%

各国の不動産投資リターン :2006-2008



67

IPD- Indicative Pan-European total returns

-10.0

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2001 2002 2003 2004 2005

IPD EurozoneUSD

All IPD EuropeUSD

IPD EurozoneGBP

All IPD EuropeGBP

IPD EurozoneEUR

All IPD EuropeEUR



68

Global total returns 2001 - 2005

• 出所 )IPD

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

2001 2002 2003 2004 2005

tota

l ret

urn,

% p

a

Local Currency

US Dollar

Euro



IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK

• To identify the more sustainable properties in the market, ISPI asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on the 6 categories of:

• 　 -Building quality • 　 -Building accessibility • 　 -Energy efficiency • 　 -Water efficiency• 　 -Waste management • 　 -Flood risk.



Transaction Based Index and Valuation Based Index

• 今回の金融危機で学んだことは，「不動産投資リスクとしてとくに注意しなければならない問題は，流動性リスクと合わせて不動産鑑定評価リスクが存在すること，そして，不動産の選別を注意深くしなければならないこと」であると指摘している (David Bucke , UBS Asset Management, IPD/IPF Property Investment Conference2009,Brighton,26.November.2009) ．

• →NCRIEF Industry Index• Transaction Based Index: 市場転換期で取引が著しく低下する．事情

の多い取引が増加する．モデル推計上の誤差の存在と限界．

• Valuation Based Index: Smoothing, Valuation Error Problem

• Market Value or Worth

• → どのような価格として決定すべきなのか ?



資産関連統計はどのように整備すべきか ?

• 不動産価格指数• a) 不動産市場のマクロ動向把握→　公共 or 民間• b) 金融リスクの評価 ( デリバティブを含む )→ 　民間• c)マクロ経済政策のターゲット→　公共

• 不動産投資インデックス• a) 投資市場のマクロ動向把握→　公共 or 民間• b) 投資パフォーマンスの測定，ベンチマークサービス→　民間

• 公共の課題 :• - 鑑定評価精度の向上の制度インフラの整備• - 情報流通インフラの整備• 米国： OSCRE（ Open Standards Consortium for Real Estate）• 欧州： PISCES（ Property Information Systems Common Exchange

Standard）71Chihiro SHIMIZU [email protected]


4. 不動産鑑定ビジネスの将来ビジョン

• 社会に対して何をもたらすのか ?

• 報酬の対価とは何か ?

• 新規事業開発は可能なのか ?• マーケティングとは ?• → 需要を発見• → 需要を創出

• 新しいビジネスプランはだれが描けるのか ?

• 事業体質は改善可能なのか ?



「自分でもできるが専門性を期待」 35.7%「自分ではできないので依存（計）」 47.8%

専門家・パートナーとして期待されている

①事業価値分析 : 専門家の介在価値 / 不動産流通業の場合

　　リクルート住宅総研



74

②コスト構造分析 : 事業改善・業務工程別コスト構造■ 売り側各工程のコスト

55売り側計％10

10%9%8%7%6% 55% 44% 3 33% 2 2 2 2 2 22% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 11% 0 0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

集客物件調査

アフター

集客

受付・売却相談

税金・資金アドバイス

物件調査

価格査定

意見価格の提

示、売出価格の決定

媒介契約締結

物件情報化

指定流通機構への登録

売却活動

広告出稿

売主への営業報告

値下げ提案

媒介期限満了時の更新

物件案内、結果報告

売却条件の交渉・合

意

契約日時等の案内

重要事項説明書の作成

契約書の作成

重要事項説明契約

中間金受

け渡し

借入金返済の申込み

引渡日の案内

残金決済・引渡の準備

残金決済・引渡

登記実行

権利証の返却

アフターフォロー

売却相談価格査定媒介契約等契約決済引渡等

■ 買い側各工程のコスト 45買い側計％

109%8%7%6%5% 54% 3 3 33% 2 2 2 2 2 2 22% 1 1 1 1 1 11% 0 0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

集客物件収

集アフター

集客受付・購入相談

税金・資金アドバ

イス物件情報収集

物件の選定物件確認

紹介・内覧促進物件案内

購入条件の交渉・

合意契約日時等の案内

重要事項説明書・契約書の確認契約

中間金受け渡し

借入金の申込み

引渡日の案内

残金決済・引渡の準備

残金決済・引渡登記実行

権利証の返却

アフターフォロー

契約決済引渡購入相談



日米の不動産仲介コストの相違

75

427.2 207.0 163.5 671.7仲介手数料 201.0 201.0 356.4

仲介手数料に対する消費税 6.0 6.0売買契約書の印紙税 4.5

公庫・借入契約書の印紙税 2.0公庫・事務手数料 3.5

公庫・保証料 18.2公庫・団体信用生命保険料 4.9

公庫・特約火災保険料 4.2銀行・借入契約書の印紙税 2.0銀行・事務手数料 3.2 63.9銀行・保証料 77.0

銀行・抵当権設定の登録免許税 4.0銀行・抵当権設定の司法書士 2.5

経過利息リベート（Closing Costs Rebate) -4.8モーゲージブローカー費用

登録免許税（建物：評価額1,300） 2.0登録免許税（土地：評価額5,200） 60.7 36.3所有権移転の代行費用 20.0 1.4 0.8

不動産取得税権利証書 69.8 198.5

エスクロー費用 18.0 13.5サブ・エスクロー費用 0.6 0.6

固定資産税の清算（半年を想定） 8.8 2.3都市計画税の（半年を想定） 2.8

補修に関する売主負担

Nonrecurring Closing Costs -10.4

火災保険 17.9害虫駆除 52.6

ホームワランティ 1.4 5.4煙探知機、上下水道等市役所関連 7.6

公証人費用 0.5建物調査 3.0

合計

想定物件

その他

売買契約に関する費用

ローン借入に関する費用

登記に関する費用

保有に関する費用

アメリカ（カリフォルニアの場合）

買主売主中古一戸建て約6,480万円（54万

ドル 1＄＝￥120換算）借入5,184万円（43.2万ドル）

日本

買主売主6,500万円の中古戸建て

頭金1,300万円、借入5,200万円（公庫1,170万円+銀行4,030万

円）



日米の不動産仲介コストの相違

76

■ 中古住宅の売買に伴う費用負担日米比較

427買主（計万円） 207売主（計万円）

物件価格比万円 201 万円 2013.1% 200 3.1% 200

180 180160 160140 140120 102 120

日本 1.5% 100 81 1.5% 100634（計万円） 80 80

60 43 6040 40 620 0 20 0 0

仲介会社税金銀行等エスクロー会社その他仲介会社税金エスクロー会社その他

20 0 0 2040 14 4060 60 4480 59 80 58

1.5% 100 90 1.5% 100120 120

アメリカ 140 140835（計万円） 160 160

180 1803.1% 200 3.1% 200

220 220240 240 213260 260280 280

4.6% 300 4.6% 300320 320340 340360 360万円万円 356

164買主（計万円） 672売主（計万円）

物件価格比

6,500 万円中古戸建て

知見 ①日本の買主の負担合計が大きい ②日本の売主の負担が小さい ③日本の買主の税金が高い ④日本の買主・売主ともにエスクロー負担はない ⑤日本の買主の銀行等負担が大きい



不動産仲介ビジネスの非効率性

77

■ /成約対応１件あたりコストの比較

売り側 41% 13% 1% 55%

非成約 29% 29% 96,266 9.7成約 12% 13% 1% 26% 38,226 21.3

計対応件数（件）

/ 1成約対応件あたりコスト（万円／件）

1.4倍買い側 32% 11% 2% 45%

非成約 28% 28% 241,869 3.7成約 4% 11% 2% 17% 35,621 15.2

計対応件数（件）

/ 1成約対応件あたりコスト（万円／件）

※ 売上に占める人件45費シェア％と想定

集客～交渉合意契約案内～決済アフター

集客～交渉合意契約案内～決済アフター



購入者の 39.7% が「（受けたサービスに比して）高い」

　　　比較）「妥当」との回答は 57.2%

③報酬分析・報酬額は妥当なのか ?

　　リクルート住宅総研



お金を払って仲介会社に依頼するのが当然内容次第では払ってもよいを合わせた「払ってもよい」との回答率が50％を超えたサービスの項目数をみると二項目のみ• 62.7% 安全に取引（契約書の作成・重要事項説明書の作成・確認・立会い・引き渡し）を遂行すること

• 51.1% 候補になっている物件の検査（インスペクション）をして安全性・信頼性を評価すること

79

専門性への対価



80

50% ライン



①事業価値分析 : 不動産鑑定の場合

• 社会経済システムにおける不動産価格とは ?

• 社会経済システムにビルトインされた不動産価格とは ?

• ( 不動産価格指数や取引価格が整備されても鑑定評価は必要 !!!)• ・金融資産のリスク評価，担保価値• ・固定資産税，相続税の課税価格• ・公共用地買収• ・企業価値評価• 等々• → 不動産鑑定価格• → 不動産鑑定価格の正確度が社会システムに影響をもたらす• (R&D : ビジネス機会の創出 )



事業価値分析・その 2: 地価公示制度は必要ないのか ?

• 地価公示 : • 地価公示法（昭和 44 年法律第 49号）に基づいて，土地鑑定委員会が毎年

1月 1 日時点における標準地の正常な価格を 3月に公示する

• ①一般の土地の取引価格に対しての指標

• ②公共用地の取得価格の算定根拠

• ③不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準• →適正な地価の形成に寄与



地価公示制度は必要ないのか ?

• 地価公示 : • 地価公示法（昭和 44 年法律第 49号）に基づいて，土地鑑定委員会が毎年

1月 1 日時点における標準地の正常な価格を 3月に公示する

• ①一般の土地の取引価格に対しての指標

• 　→取引価格情報の提供・路線価等の公開

• ②公共用地の取得価格の算定根拠

• 　→公共事業 ( 投資的経費 ) の低下　

• ③不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準

• 　→土地価格から不動産価格へ



公示地価の社会的意義• 不動産鑑定 12月号より

• 本稿の一連の整理からもわかるように，従来の延長線で考えてしまうと，不動産鑑定評価システムや地価公示システムなどの情報インフラは時代とともに陳腐化してしまうものである。しかし，金融危機後の新しい経済システムを構築していくなかでは，重要な情報インフラであることに気がつくことであろう。①厳格化される金融規制と②環境配慮型社会の構築，それを実現するための，③エコ・コンパクトシティを目指した都市の再編と新しい都市計画の枠組み策定，④農業・林業の活性化のための取引市場の整備，そして，日本が今後取り組まなければならない⑤東アジアの成長戦略の策定と連携強化，それを前提とした市場整備，⑥ストック化社会における資産統計の充実，さらには，本稿では言及しなかったが，⑦ストック化社会における企業，家計，自治体，国での不動産戦略の見直し，といった問題に直面する中では，不動産市場に関わるものの役割は大きい。 (企業不動産戦略・公的不動産戦略 )

• →タスク表と実施計画が重要 84Chihiro SHIMIZU [email protected]


②コスト構造分析・③報酬分析

• 不動産鑑定評価のためのコスト• → 取引事例収集・その他，不動産市場分析データの整備

• サービス・モノの生産には費用がかかる• → その費用が高すぎる場合には，事業から撤退する

• 費用がただの産業はない !!!

• 事業価値と報酬



8686

不動産鑑定評価のためのコスト :官に依存しない独自情報の整備 : 不動産業況 DI の整備

• 取引価格事例の生産 : 外部性があるため政府の関与は必要 !!!

• + 独自情報の生産 ( 競合優位性を持つ )• 不動産価格情報の適切な把握の困難性• 不動産価格→資産価格 / 将来の期待によって変化

• 先行指標• Reinhart and Rogoff(2009)• Early Warning Signal

• 「顕在化された指標」と「表明された指標」



景況判断 : • 景気動向指数 : • コンポジット・インデックス（ＣＩ） , ディフュージョン・イン

デックス（ＤＩ）• ＣＩ : 構成する指標の動きを合成することで景気変動の大きさや

テンポ（量感）を把握

• ＤＩ : 構成する指標のうち改善している指標の割合を算出することで景気の各経済部門への波及の度合い（波及度）を測定する

• →近年，景気変動の大きさや量感を把握することがより重要になっていることから， 2008 年 4月値以降，ＣＩを中心の公表形態に移行

• 　 http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html

• → 業況 DI ・短観87Chihiro SHIMIZU [email protected]


ＣＩとＤＩとの違い

• 　ＤＩは景気の各経済部門への波及の度合いを表す指標であり，各採用系列が大幅に拡張しようと，小幅に拡張しようと，拡張系列の割合が同じならば同じＤＩが計測される。ＣＩは景気の強弱を定量的に計測する指標であり，ＤＩが同じ数値で計測されたとしても，各採用系列が大幅に拡張していればＣＩも大幅に上昇し，各採用系列が小幅に拡張しているならばＣＩも小幅に上昇する。このように，ＣＩは，ＤＩでは計測できない景気の山の高さや谷の深さ，拡張や後退の勢いといった景気の「量感」を計測することができる。

• 　 http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html



DI 先行指標 : 12 指標• 最終需要財在庫率指数（逆サイクル）• 鉱工業生産財在庫率指数（逆サイクル）• 新規求人数（除学卒）• 実質機械受注（船舶・電力を除く民需）• 新設住宅着工床面積• 耐久消費財出荷指数• 消費者態度指数• 日経商品指数（ 42種）• 長短金利差• 東証株価指数• 投資環境指数（製造業）• 中小企業売上げ見通し D.I.• → 不動産価格 : Early Warning Signal • (Reinhart and Rogoff(2009))



日銀短観 : Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）• Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス） :

• 企業の業況感や設備，雇用人員の過不足などの判断• 算出の方法 : 各判断項目について３個の選択肢を用意し，選択肢毎の回答社数を単純集計し，

• 全回答社数に対する「回答社数構成百分比」を算出した後，次式により算出

• 　 D.I.＝（第１選択肢の回答社数構成百分比）－（第３選択肢の回答社数構成百分比）

• 判断 D.I. は，業況のほか，製商品・サービス需給や在庫，価格，設備，雇用人員，資金繰りなどの項目についても作成

• http://www.boj.or.jp/oshiete/research/08204002.htm90Chihiro SHIMIZU [email protected]


不動産業況・判断 DI

• 顕在化した市況指標 (Revealed Market Indicator)• 　　→地価・その他の経済指標

• 表明された市況指標 (Stated Market Indicator)• 　　→判断 DI

• 不動産専門家とのコラボ→不動産流通の世界に役割はないのか ?

• 官依存型から独自調査の充実• 　　　・情報生産産業• 　　　・新しいビジネス接点

• → ストック化社会にふさわしい専門家集団への成長



自治体版 KPI の開発の重要性

• 自治体版 Key Performance Indicator の開発の重要性• どのような政策目的のもとで，どのような不動産情報

を蓄積し，誰が，定期的にモニタリングしていくのか• 政策目標 :• -乱開発の防止• 　 - 投機的土地取引の防止• 　 -街づくりと不動産取引• 　 - 評価精度の向上• 価格指数の整備• 業況 DI• →複数指標での市況把握



不動産鑑定士の介在価値

• 不動産情報は，なぜ政策的な整備が必要なのか ?( どこの国でも，国が整備している。ただし，価格調査まで )

• → 不動産市場の公共性と特殊性• → 不動産鑑定価格の社会経済的重要性• ( 地域 ) 経済の Early Warning Signal の有力な候補の一つ !!!

• → 不動産は情報の塊である !!!• 土地利用の外部性 : 　都市計画• - 単純な外部性• 　ある土地の土地利用が周辺の土地利用に対して影響をもたらす• -追加的な外部性• 　一度，決定された土地利用が時間を超えて影響をもたらす• 良好な都市空間の創造 =最適な土地利用の管理• → 地域経済の持続的成長 ( 資源の最適配分 ) 　



不動産価格の変動と地域経済

• 資産価格の変動がどのように地域経済に影響をもたらすのか ?• 上昇局面 :• 企業・家計の資産に対する投機行動の活発化• 　　 -適正水準の資産価格の上昇に基づく投資の活性化は， (+).• - 本来，投資に回るべき資金が，過剰に資産に投資される (-)

• 下落局面 :• -信用収縮　 : 金融システムの不安定化短期的な経済の停滞

　資産需要低下• -長期的な期待の低下　 : 価格の押し下げ効果• 　　 -負債効果　 :生産性の高い経済主体から，生産性の低い経

済主体に対する資産の移転• 　　　　企業 :成長性の高い企業，生産性の高い家計　 : 負債

( 大 ) 　



社会経済構造の変化と介在価値の変化

• 必要とされる情報は，社会経済市場の状況に応じて変化してくる

• 経済成長・人口増加期 : 公共事業の拡大期→縮小• → 人口減少・低成長 ( 経済力の低下 ) ・国際化・都市間競争の激化

と格差・公的セクターの縮小・公共事業の縮小

• 都市計画 : 人口フレームから地価フレーム• (都市計画検討小委員会での議論 )

• ( 不動産市場の変化 )• 価格情報から収益情報に• 環境対応の重要性• 希少な資源からダブついた資源へ→リサイクル時代



不動産鑑定ビジネスは，成長産業か，衰退産業か ?

• 公共事業の減少

• 公示地価・固定資産評価というある種の公共事業

• 公示地価と不動産鑑定士の役割の変化

• 不動産関連資金の流れの変化

• 都市の衰退とコンパクト化

• 税収の減少と官民共同の可能性

• 小さな政府と大きな都市の限界

• 大きな政府と小さな都市へ



不動産鑑定士の将来ビジョン　 : 介在価値を考える

• 本当の意味での不動産の専門家へ

• 企業不動産戦略

• 環境不動産戦略

• 海外不動産投資戦略

• 金融規制への対応

• まちづくりへの貢献

• 良質なストック形成への貢献

• 官依存体質からの脱却



5. 今，不動産鑑定業界は何をすべきか ?

• 1. 社会貢献価値の最大化を考える

• 2. ビジネスサイクルに応じたビジネスモデルの開発

• 3. 官依存型体質からの脱却• 　　官と民の程良い関係

• 4. 専門性を充実させる : 競合優位性を持つ。情報と専門性の充実。

• 5.倫理規範を明確にする

• 6. 鑑定協会の機能の在り方を再検討



新規事業開発 : 新しい社会的価値の創造　　　　　　　　　　あなたが社会に出て，新規事業の企画を命じられました。さて，どのよ

うに新規事業の企画・提案をしますか ?

Ⅰ．現状のマーケット確認 Ⅱ．カスタマーの分析 Ⅳ．ビジネスプランⅢ．ターゲットの設定

２．市場規模３．競合会社

１．当該事業領域において，市場規模，収益機会，競合会社

の有無を正確に把握する

顕在

潜在

現在

将来

２．消費者という視点から必要としているニーズを的確に把握する

①現在のニーズ ②商品提供

③将来のニーズ

３．カスタマーのターゲティング

マーケットのセグメント

４．事業戦略の策定

ファーストステップとしてのどこから攻めるか

キーワード①『＊＊＊＊』

『＊＊＊＊』

キーワード『＊＊＊＊』

今後の可能性のプレ調査

当該事業領域のマーケットの現状を　　　　正確に把握する

どのような消費者がどのようなサービス・商品を必要としているか

どんな消費者に対して、どんな方法でどんな商品を提供すればいいのか？

A 社の強みを最大限に生かして、A 社だからこそできることをやる！

キーワード②『＊＊＊＊』


統計学講義第 1回講義資料より


Ⅰ．現状の市場の認識　・市場規模をどのように知るのか ? → 人口統計・消費統計などの利用

　・競合他社の市場規模をどのように知るのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 →業界統計等の利用Ⅱ．カスタマー分析　・消費者の現在のニーズをどのように知るのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

→アンケート調査・統計モデル等　・当該商品が提供されたときの市場の変化をどのように予測するのか　 →アンケート調査・統計モデル等　　　

　・消費者の将来のニーズをどのように予測するのか →アンケート調査・統計モデル等

Ⅲ．ターゲットの設定　・漠然とした当該市場のなかで，ターゲットをどのように絞り込むのか　→市場の隙間はないか　→成長分野はどこか

Ⅳ．ビジネスプランの策定　・自社の強みをどのように発見するのか

確認ﾏｰｹｯﾄ

分析ｶｽﾀﾏ

ﾀｰｹﾞﾃｨﾝｸﾞ

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾌﾟﾗﾝ


統計学講義第 1回講義資料より


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• By Rupert J.Clarke (The head of Real Estate , Hermes Investment Management Limited )



清水千弘 : Chihiro Shimizu• 麗澤大学経済学部　准教授　 (博士・環境学 )

• 277-8686 　千葉県柏市光ヶ丘 2-1-1 　• 　麗澤大学経済学部研究室 B棟 309号室

• 　電話 :04-7173-3439 FAX:04-7173-1100• E-Mail : [email protected]

• 本日の講義資料・関係する研究論文は，下記からダウンロードできます

• http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/


mailto:[email protected]

中部不動産鑑定士協会研修 : 第一部...

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