Вячеслав Глазычев

Девелопмент вчерашний и сегодняшний

Глазычев Вячеслав Леонидович – кандидат философских наук, доктор искусствознания. Профессор МАрхИ, президент Института развития территорий. Главный редактор журнала «Градоустройство». Член Общественной палаты РФ.

Планировке города с разбивкой его на участки добрых три тысячи лет, однако для того чтобы планировка стала инструментом девелопмента, требовалось формирование рынка недвижимости, обращенного к достаточно широкому слою покупателей. Экономическая демократизация и вместе с ней усреднение потребностей внутри различных имущественных слоев вызвали появление фигуры девелопера, работающего с владельцем (владельцами) земли на основании контракта. Первым подлинным девелопером стал архитектор Джон Нэш, создатель знаменитой лондонской улицы Риджент-стрит. В документации 1825 г., относящейся к этой улице, слово «девелопмент» употребляется уже в сегодняшнем смысле: увеличение капитализации территории путем дробления ее на участки, возведения на них построек, активной рекламы и продажи сформированных имущественных комплексов на рынке.

Риджент-стрит, Лондон – искусный девелопмент начала XIX в. Чертеж из книги: Бунин А.В., Саваренская Т.Ф. «История градостроительного искусства». М.: Стройиздат, 1979. Т.1. С. 480.

Начало Риджент-стрит («Квадрант»). Вид с Пиккадили Сиркус. Фото: Андрей Иванов.

Риджент-стрит сегодня. «Квадрант». Фото: Андрей Иванов.

В начале ХХ в. в снобистской Британии этим словом стали обозначать новый жилой район, возникший рядом с давним городком или поселком, при том, что жить «в девелопменте» автоматически означало иметь пониженный социальный статус. В США снобов достаточно, но они прячут свои имения, к которым ведут частные дороги, подальше от постороннего взгляда, зато здесь куда детальнее градация статусов и образа жизни среднего класса, все еще массивного, несмотря на убыль последних десятилетий.

В роли девелопера выступала проектная команда Джона Рокфеллера, воздвигшая нью-йоркский Рокфеллер-центр, где аренда офиса по-прежнему остается престижной. В этой же роли выступил Альфред Смит, сумевший консолидировать средства пула инвесторов во главе с Дюпоном для строительства Эмпайр-стейт билдинга1. Классическим девелопером является Дональд Трамп, никогда не имевший значительных собственных средств и все свои проекты, включая Трамп-тауэр на Пятой авеню Нью-Йорка, осуществляющий исключительно на заемные средства.

И все же, произнося слово «девелопмент», чаще всего имеют в виду коммерческие проекты, сопряженные с капитализацией территории – обычно на новом месте, за чертой города, что означает не только более низкие цены земли, но и более низкие налоги на недвижимость для будущих жителей.

Следует иметь в виду существенные различия девелопмента в Европе и в США.

1 Немногие знают, что этот знаменитый небоскреб приносил прибыль сменявшим друг друга владельцам всего пару лет, несмотря на солидный доход от миллионов туристов, поднимающихся ежегодно на его смотровую площадку. Тем не менее, вокруг этой недвижимости каждые десять-пятнадцать лет идут серьезные битвы – престиж владения окупается в других местах.

В европейской традиции по-прежнему достаточно сильны традиции разработки генеральных планов под жестким контролем муниципальной власти, выступающей в функции заказчика. Формирование базовой инженерной инфраструктуры также чаще всего осуществляется централизованно, на средства муниципального бюджета – как правило, при существенной поддержке региональной власти, государственного бюджета, нередко при поддержке программ Евросоюза. Именно так реализуются крупнейшие градостроительные программы, вроде Хафен-сити в Гамбурге или в Бильбао, где ключевым агентом развития выступают целевые корпорации развития. В этих условиях частный инвестор вписывается в достаточно детальную программу, где, в соответствии с генеральным планом, прописаны не только нормы плотности и предельных высот застройки, но и принципы благоустройства. Строго говоря, фигура девелопера здесь оказывается излишней, поскольку его функции фактически исполняет муниципальный отдел архитектуры, или корпорация развития, в руководстве которой муниципальная власть играет весьма существенную роль.

Схема отработана, однако при ее реализации встречаются и несомненные успехи, как при развитии Стокгольма или того же Бильбао, и несомненные провалы, как при создании города Алмире в Нидерландах, превратившегося в такое же убежище для одних лишь иммигрантов из чуждых по культуре стран, как пригороды Парижа2.

Американская модель формировалась в совершенно иных условиях, достигнув зрелости в эпоху послевоенного бейби-бума, когда требовалось в кратчайшее время выйти на реализацию масштабных программ массового жилищного строительства в опоре на льготные условия ипотеки: первый взнос в размере 5% стоимости жилья, 3% годовых и 30 лет рассрочки3. О генеральном плане не было речи, влияние муниципалитета было сведено к минимуму. Границ для расползания застройки не было, поскольку строительство автострад и развязок было обеспечено федеральной программой, утвержденной еще при президенте Эйзенхауэре под давлением Объединенного комитета начальников штабов, который настаивал на обеспечении быстрой эвакуации миллионов людей в условиях страха перед ядерной войной.

В этих условиях говорить о свободе девелопера также не приходится, поскольку на первый план выходят чрезвычайно жесткие нормы зонирования, утверждаемые на уровне района (графства). Зонинг элементарен и сводится всего к трем позициям. Первая – жилье должно быть категорически обособлено от всех прочих форм землепользования, будь то торговля или офисы, не говоря о производстве. Единственным исключением являются парки. Разумеется, при этом гарантируется достаточно высокий уровень покоя проживания, но за пакетом молока обычно придется ехать за десяток километров – до торгового центра, расположенного на «стрипе», т.е. на полосе коммерческого освоения вдоль автострады. Второе ограничение – размер участка. Третье – минимальная стоимость недвижимости, возводимой на участке.

Сложилась идеальная схема классовой сегрегации районов застройки, с такой же тонкой детализацией, как рейтингование компаний, банков и стран: АА, А, B+, В, В–, С+ и т.д. Уследить за сменой норм сложно, тем более что нынешний кризис существенно спутал карты, однако в период недавнего безмятежного бума, на территории Лос-Анджелеса к группе В относились зоны, где была установлена площадь домовладения не менее 12 акров (почти 50 соток), а стоимость нового дома не могла быть меньше полумиллиона долларов. Добрая четверть территории американских городов застроена «обувными коробками» на участках всего в 2 сотки, еще четверть – домиками на 4 сотках или таунхаусами, далее простирается вся гамма – вплоть до поместий, занимающих несколько гектаров каждое.

При столь жесткой схеме от девелопера требуется нахождение капитала для приобретения зоны развития, расчленение ее на участки согласно утвержденной (на уровне графства, т.е. административного района) схеме зонирования, прокладка сетей и заключение контракта со строительными компаниями – с тем, что обычно ни одна из них не должна возводить на территории «девелопмента» более полусотни зданий. Это однотипные, но не однообразные здания: выручает относительно высокая вариативность компоновки помещений и наружной отделки зданий.

Разумеется, на уровне В+ и выше дело усложняется, и девелопер выступает в роли заказчика генерального плана, а в дальнейшем – в роли учредителя управляющей компании, полномочия которой со временем переходят к местному управлению. Скажем, близ Филадельфии, в Нортхэмптоне, статус которого в точном переводе слова township – «поселок городского типа», был разработан детальный генеральный план и план коммунального озеленения. В результате граница между зоной В+ и В хотя и прочитывается по размеру домов и просветов между ними, в

2 Примечание редактора: на наш взгляд, в Алмире не все так плохо, как считает автор статьи. В 1970-х – 80-х здесь действительно строилось много социального жилья, занятого сегодня иммигрантами. Но в последние десятилетия преобладают частная и кооперативная застройка, заселяемая средним классом. Новый городской центр Алмире (проект бюро ОМА Р.Колхааса 1994 г., завершен в 2007 г.) стал местом контакта различных слоев городского общества и архитектурным выражением характерной для Голландии «полдерной модели» – результата компромиссов проектировщиков, муниципальных властей и девелоперов. См. также: Невзгодин И. Almere – Алмире: новый город или антитеза городу? // Архитектурный вестник. 2006. №4. С. 56-65.3 Когда знаменитая компания Левитта приступила к массовому строительству «левиттаунов», для соблазнения покупателей были изготовлены как бы полномерные образцы домов, с тем отличием от настоящих, что мебель в них была выполнена в 0,9 натуральной величины – так они, естественно, казались просторнее.

2

существенной степени смягчена и не бросается в глаза4. Более существенное различие между двумя зонами и вовсе нельзя обнаружить при взгляде на фасады с улицы-аллеи-дороги. Дело в том, что в зоне В+ и В сходные по размерам дома стоят на одинаковом расстоянии от тротуара, однако в первой зоне каждому дому принадлежит не только садик позади, но и доля общего луга, на котором по-хозяйски расхаживают наглые дикие гуси. В любом случае правила функционирования в жилой среде, принимаемые на уровне графства, а то и штата, столь жестки, что наибольшей степенью свободы располагает только ландшафтный дизайнер, занятый озеленением, мощением, обустройством бассейна и пр.5.

Застройка Нортхэмптона, Филадельфия, США. Фото: Вячеслав Глазычев. Застройка Нортхэмптона, Филадельфия, США. Фото: Вячеслав Глазычев.

В общем случае управляющая компания от девелопера завершает свою работу, когда риэлторы реализуют от трети до половины продаж, с тем, что до формирования местной власти эту функцию, как правило, берет на себя одна из управляющих компаний, оперирующих в графстве. Однако случаются исключения.

Реализуя давний замысел своего основателя, компания «Дисней» построила город Селебрейшн в графстве Орландо штата Флорида. Корпорация взяла роль девелопера на себя, выкупив землю, добившись от властей разрешения на смену назначения земель, заказав генеральный план, заключив контракты с застройщиками. Более того, компания оставила за собой исключительные права, так что до сих пор в Селебрейшн нет муниципального управления, хотя и есть здание ратуши, спроектированное Майклом Грейвсом. Более того, каждый новый домовладелец подписывает многостраничный контракт, в составе которого, среди прочего, есть пункт о том, что покраска здания может быть выбрана из четырех оттенков палевого, желтого и белого, а занавеси на окнах с изнанки могут быть любыми, но снаружи могут быть только белыми.

Селебрейшн – любопытный опыт, показавший не только сильные, но и слабые стороны девелопмента, доведенного до грани абсурда. Это городок, четверть жителей которого уже пару лет назад работала, не выезжая из дома, через Интернет, тогда как, несмотря на существенный поток любопытствующих туристов, торговая улица существует только за счет субсидий от «Диснея». Это эффективная система ландшафтного дизайна, но родители начали забирать детей из здешней школы, увлекшейся экспериментами по инициативе девелопера, поскольку они оказались плохо подготовлены для поступления в колледж или университет. Это высочайшая дисциплина поддержания качества городской среды, но при этом, из-за спешки застройщиков, обнаружилось множество досадных строительных ошибок, исправление которых существенно сократило доходность всего предприятия. В целом это все же исходно выдуманный город, которому подобие жизни придает лишь приобретенная в детстве наивная вера переселенцев в то, что все исходящее от «Диснея» заведомо прекрасно.

Совершенно иначе строится программа девелопмента в тех, пока еще редких случаях, когда лучшее в европейской традиции соединяется с лучшим из традиции американской. Таковы работа по развитию Денвера в США6 и Ванкувера в Канаде, заслуживающие отдельного рассмотрения7.

А что в России? До конца 2005 г. роли инвестора и девелопера были слабо различимы – настолько, что большинство компаний, инвестирующих в землю под развитие, искренне считали свои компетенции достаточными. Спустя несколько лет, набрав опыт возведения либо «точечных» объектов в столичных городах, либо коттеджных поселков

4 Специальные разыскания позволили выяснить, что тонко дифференцированной информацией, которую почти невозможно обнаружить визуально, обладает почтовый округ, в конторе которого удалось найти план с обозначением зон четырех категорий. На этом плане в четыре цвета были размечены домовладения: те, где почтальон может бросить посылку на газон перед домом, те, где следует отнести ее на крыльцо; те, где, отнеся на крыльцо, надлежит позвонить в звонок и, наконец, те, где следует взять у хозяев расписку. 5 Впрочем, и ландшафтный дизайнер существенно ограничен – так в Пенсильвании, к примеру, ограды, включая живые изгороди, запрещены, а всякий бассейн должен иметь ограждение высотой не менее 1 м и калитку с замком, недоступным для детей без сопровождения взрослых. 6 Это исключение, возникшее благодаря тому, что в Денвере собралось множество «зеленых», сумевшее завоевать муниципальную власть и доказать властям графства и штата целесообразность постадийного выращивания стратегии развития на основе достижения согласия всех, или подавляющего большинства участников процесса.7 См.: Глазычев В.Л. Урбанистика. М.: «Европа», 2008.

3

в чистом поле, инвесторы начали приходить к пониманию того, что, за исключением чрезвычайно дорогих поселений, инвестиции становятся все более рискованными. Впрочем, вопрос об устойчивости и т.н. элитных поселков будет прояснен лишь через десяток-другой лет, тем более что их статус не вполне определен, поддержание социальной инфраструктуры может порождать внутренние конфликты, а вопрос о школе вырастет в немалую проблему.

Застройка в пригороде Красноярска. Начало 2000-х гг. Фото: Вячеслав Глазычев

.

Когда в игру вступили крупные корпорации, сразу же замахнувшиеся на долговременное возведение крупных жилых комплексов на миллионы квадратных метров, немедленно проступила дефицитность знания о закономерностях формирования полноценной городской среды. Этот дефицит не может быть компенсирован с помощью традиционных инструментов градостроительного проектирования – что российского, что импортного. Российского, потому что оно выросло из советской школы нормативного проектирования, опиравшегося на простой расчет площади на жителя и столь же простой расчет посадочных мест, койкомест в больницах и т.п. Импортируемого – потому что за рубежом масштабность проектной задачи лишь в редчайших случаях выходит за предел 20 – 30 гектаров, а представления о городском образе жизни там более чем существенно отличаются от здешних представлений. Этот дефицит не может быть компенсирован штудиями маркетологов – что немногочисленных российских, что заезжих, поскольку маркетинг по существу своему ориентирован отнюдь не на девелоперов, а на риэлторов, реализующих уже построенное жилье. Квалифицированный маркетолог может достаточно точно сказать, что было востребовано на рынке «вчера», тогда как оценить то, чего еще не будет построено в течение нескольких лет, он может не точнее, чем кто-либо другой – особенно если речь идет о принципиально новых проектных решениях, еще не испытанных рынком.

Дело в том, что девелопмент в российских условиях, где в действительности еще нет ни развитого рынка земли, ни четких правил землепользования в жилой среде, ни достаточно широкого спектра предложений типов и форм жилой застройки и публичных пространств, не может не принимать формы, проектной по своей сути. Проектной в межпрофессиональной форме и в опоре на комплексные, междисциплинарные исследования, освоить технику которых нам еще предстоит.

Эффект мирового финансового кризиса уже сказался на приостановке изрядного количества инвестиционных проектов в стране. Это не может радовать, но чрезвычайно существенно воспользоваться образовавшейся паузой для того, чтобы существенно развить исследовательскую и проектную культуру девелопмента. Эту задачу поставили перед собой Лига градостроителей, сформировавшаяся по новому закону о саморегулируемых организациях, и журнал «Градоустройство», учрежденный этой, принципиально новой «цеховой» структурой. Решению этой задачи должно способствовать создание новой магистратуры по градоустройству, к чему уже приступили в Московском архитектурном институте. Время покажет, насколько удастся продвинуться в решении этих вспомогательных задач в ближайшие годы.

4