הכנס החצי שנתי לניהול נכסים משפחתיים - ניהול ונדל"ן
TRANSCRIPT
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co. i l
הכנס החצי שני לניהול נכסים ן"ניהול ונדל-משפחתיים
1
מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארציwww.ahec-tax.co.il
ח רן ארצי"רו: מרצה
א"הקומה הרביעית ת-2016בינואר 17
D.C. Finance’s
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l
מס ריבוי דירות
הרעיוןבענייןהאוצרשספגהענייניתהביקורתאףעל
לבצעהאוצרלמשרדשהיהההערכותוזמן,זהמסלהטלת
תהיותומעלהמחוררהסופיהתוצר,נדרשותהתאמות
:לבסוףשעברהחוקבישוםגדולות
2
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l
הגדרות-מס ריבוי דירות
בחוקהמוצגיםועקרונותהגדרותמספרלהלןנציג:
"דירותחלקיאודירותמספרשלבעליםשהואיחיד-"במסחייב.ומעלה249%הואבהןשלוהמצטברהבעלותששיעור,מגורים
"הושלמהשבנייתה,ממנהחלקאודירה"-"מגוריםדירת,טיבהלפילמגוריםמיועדתוהיא,...באזוראובישראלהנמצאת
-ה"התשכ,והבנייההתכנוןחוקלפיעליההחלההתכניתלפיאו";למגוריםמשמשתאו1965
"מדעית"בנוסחהשימושלפישנקבעסכום-"הקובעהסכום".פריפריה-חברה-כלכלהמדדישל
3
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l
החרגות-מס ריבוי דירות
ריבויבמסחייבותלא,כןועל"מגוריםדירת"מהגדרתמוחרגות
:(עיקרים)דירות
.צ"חלאוהקדש,עמותהשלבבעלותםמגוריםדירת•
.להשכרהבבנייןמגוריםדירת•
מכרזלפיארוךלטווחלהשכרהשמשמשתמגוריםדירת•
.ולהשכרהלדיורהממשלתיתהחברהאוהמדינהשפרסמה
.מוגנתבשכירותלמגוריםהמושכרתמגוריםדירת•
.הכנסהמסלענייןעסקימלאיהמהווהמגוריםדירת•
.אחתמגוריםכדירתתחשב-"כדין"שפוצלהמגוריםדירת•
כדירתיחשבו-אחתלדירהשחוברומגוריםדירותמספר•
.אחתמגורים
4
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l
החרגות-מס ריבוי דירות
בשנההושכרהשלאובלבד,בירושהשהתקבלהמגוריםדירת•
מגוריםכדירתתימנהלא-המורישפטירתלאחרהראשונה
;כאמורהראשונהבשנה
18לומלאושטרםהוריומשנייתוםשהואמישלמגוריםדירת•
.שנים
5
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l
מגולם26,800₪-18,000₪הינהחייבתדירהלכלהשנתיהחיובתקרת.
בהתאמהחלקימיסוייחולדירהשלבחלקבעלותלגבי.
הדירהלמעטהדירותכל)"ההשקעהדירות"כלסךלגביהקובעהסכוםאם.מיסויכליחוללא,₪מיליון1.15-מנמוך(ביותרהיקרה
יחסימיסוייחול-מיליון1.4-מונמוךמיליון1.15-מגבוה,ל"כנהסכוםאם.
בעקיפיןאובמישרין,בזכויותיוכלשהוחלקליחידבואיגודבבעלותדירה,בריהיההיחידכזהבמקרה.(באיגודחלקולפי)היחידשלכדירתותחשב!!החיוב
אומניעותבתזכיראין).אחדבעליםהינם-18גילעדוילדיהםזוגבני.(בגירלילדבמתנהשלישיתדירההעברתעםהתמודדות
מסשנתאותהלגביחוזרתבלתיהינה-המסישולםדירהאיזועלהבחירה.
החייבשלדירותיוכלעל,דירהלכלשנקבעהקובעמהסכום1%הואהמס.בחירתולפידירותשתילמעט
אחרמסחוק"מכללניכויינתןלאזהחוקפיעלהמס".
6
עקרונות-מס ריבוי דירות
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l
דירותיהםאתשמכרודירותריבוימסלחייבימענקאישרההכספיםועדת.
:1.1.17-מההחלדירתואתשמכרלמיתקפיםיהיוהכללים
ללאנעשתהלאהמכירה.1.10.17-לעד1.1.17-מהלהיותצריכההמכירה•
מקרקעיןלחוק'ב5סעיףפיעללא,כןוכמו,משפחהלקרובולאתמורה
.(ייעודשינוי)
משפרהואכישהצהיריחידהדירהשלבעליםאודיורחסרהינוהרוכש•
.הקנייהמיוםחודשים18תוךהישנההדירהאתלמכורמתחייבאשרדיור
,מביניהםהנמוךלפי,85,000₪אוהשבחמסבגובהיהיההמענקגובה
.דירהמכירות3-מיותרבלאיינתןוהמענק
ממספטורהואאך,ומעלהדירותשלוששבבעלותובמיומדוברבמידה•
1,150,000שלשוויעדהןשבבעלותוההשקעהודירותמאחרדירותריבוי
.נוסחהפיעליקבעשלוהמענקאזי,₪
7
עקרונות-מס ריבוי דירות
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l 8
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
דירות2.5שבבעלותומי.לחלוטיןממספטורדירות2.48עדשבבעלותומי,.השלישיתהדירהמחצית"מלוא"עלמסישלם
במסיחויבומושכרותשאינןדירותגם.הדירותשלבפועללהשכרהקשראין.
15ששוויהאחתמושכרתשניהדירהובעל,הדירותבשוויהתחשבותאין"דל"השחברובעוד,נוסףמסכלישלםלא,(בהתאםהשכירותודמי)מיליון
.ישלםגםישלם,₪מיליון3מהןאחתכלששווידירות5בעל
עלמהמסשיעורלאיןגבוהיהא"זולות"ההדירותעלהאפקטיביהמסשיעורבתלדירהלאחד.דירות3לשניהם,יחידים2:לדוגמא.יוקרהדירותהשכרת
דירהלשני.לחודש10,500₪-במושכרתוהיא₪מיליון5ששוויהאביבבהנחה.לחודש4,000₪-במושכרתוהיא₪מיליון2בשוויצ"בראשל
א"בת.לפקודה122לסעיףבהתאם,10%בשיעורמסמשלמיםששניהםמסלחודש1,000₪הדירהבעלישלםצ"ובראשל1,500₪הדירהבעלישלם35%:החדשהמסשיעור-לשני,24%:החדשהמסשיעור-לראשון.נוסף
!!.
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l 9
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
הדירותשוכריעלדברשלבסופויושתמהמסמהותישחלקצפויכי,לדעתנו,.יגדלורקאלופערים,החברתייםהפעריםלהקטיןבמקום,וכך
במתנהשלישיתדירההעברתעםהתמודדותאומניעותהחוקבהצעתאין.בגירלילד
שנקבעבפועללמגוריםהמשמשות"נופשדירות"לגביהחלהדיןמהודירתבמכירתפטור/מופחתותרכישהמסלמדרגותזכאיותשאינןבפסיקה
?קצרלטווחהמושכרותדירותעלהחלהדיןמה,ובהתאם?מזכהמגורים
סוגבאיזה?במסחבותתקיםנאמנותבאמצעותמגוריםדירתאחזקתהאם?אותהמקימיםוכיצדמדוברנאמנות
במידה.(8%*1/3)2.67%שלרכישהבמסתחויבבמתנהדירההעברתובהנחה26,700₪בסךרכישהמסישולם₪'מ1ששוויהדירהומעבירים
ריבוימסחסכון(12*600)לשנה7,200₪הינוהמשולםדירותריבוישמס.שנים3.7-כלאחרהרכישהמסתשלוםאת"מכסה"דירות
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l 10
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
הינודירותריבוימסכיובהנחה₪'מ3ששוויהדירהבהעברתזאתלעומת-כפניעליוחזראשר80,000בסךרכישהמסישולם,18,000₪–מקסימלי
.דירותריבוימסנחסךבהןשנים4.5
:השומתיההליך
אתהכוללת"מותניתשומה"הודעתבינואר30-מהיאוחרלאישלחהמנהל.לתשלוםהמסוסכוםהחייבותהדירותפירוט
ומעלהדירות3בעליגיש,במרס30עדמותניתשומההתקבלהולאבמידהמתוכןדירותאלועל,שבבעלותוהמגוריםדירותכלעלפרטיםובההצהרה
וזאתלתשלוםהמסוסכום,המסאתלשלםבוחרהוא(ומעלהמהשלישית)."עצמיתשומה"-במאי30-לעד
הצהרהלהגישבמסהחייביםועלמותניתשומהתשלחלא2017המסבשנת?לכךערוכההרשותהאם-31.03.2017לעדעצמיתשומהשתהווה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l 11
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
למנהלכךעלידווח,כזושמכרמיאו,השנהבמהלךשלישיתדירהשרכשמי.יום20תוך
שיקבעו(ופטורים)כלליםלפימקווןבאופןיוגשוההצהרות.
השניוחציו,שנהאותהשלביוני30עדחציו-ישולםהתחשיבפיעלהמס.שנהאותהשלבדצמבר31עד
ולאשראותהלבדוקהמנהליוכל,השומההפקתמיוםחודשיםשמונהתוך.היחידעםשומהלהסכםלהגיעאושפיטהמיטבלקבועאו,אותה
י"עייצוג.ד"עוי"ערקחייביםייצוגיתאפשר,מקרקעיןמיסוילחוקבזהה.המסחישובלענייןרקיתאפשרחשבוןרואי
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec -tax .co. i l 12
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
:סיכום
תהאולידתו,לדעתנובחטאהורתו,דירותריבוימסחוק.רביםבחתחתים
עובדישלהתנגדותלרבות,בישומועצומיםקשייםרואיםאנו.הזהוהמוזרהחדשבנטללשאתעצמםהמיסיםרשות
עלולא,הכנסותעל-ולמצער,רווחיםעלמסיוטלכיראוי-מסלשלםיאלצולהשכרההדירותובעלי,גזרהשנגזרהככל.נכסים
סעיףלפיהמחזורמסשיעוראתלהעלותיותרהיהראוי,נוסףמס.10%כיוםשהינולפקודה122
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co. i l
13
!תודה על ההקשבהמ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי
03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה
www.ahec-tax.co.il