Обзор торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 1...

Дмитрий Шарапов

Директор

розничной сети

«Amulette»

Особое мнение

Вопрос эксперту: Какие изменения произошли

относительно условий аренды в торговых центрах

в последнее время?

Арендная ставка в крупных торговых центрах Санкт-

Петербурга номинирована в иностранной валюте.

После падения курса рубля ставки значительно

выросли. Руководство комплексов с пониманием

относится к ситуации и идет арендаторам на уступки,

например, в виде фиксированного курса доллара.

Так, у нашей компании курс доллара зафиксирован в

двух торговых комплексах. Но даже этот факт не

решает всех трудностей отдельных ритейлеров.

Еще одной тенденцией последнего времени я бы

назвал появление свободных площадей в крупных

ТЦ. Даже самые привлекательные ТЦ начинают сами

искать арендаторов, в отличии от докризисных

времен, когда для получения места в подобных

комплексах нужно было приложить серьезные

усилия.

Торговая недвижимость

Санкт-Петербурга

Официальный уровень инфляции в России за первые 3 месяца 2015 г. составил 7,44%. При

этом продуктовая инфляция в Санкт-Петербурге, по данным Петростата, для некоторых групп

продуктов уже в феврале превышала данную отметку (например, рис – 14,4%, бананы 39,2%).

Цены на телерадиотовары после скачка в конце 2014 г. демонстрируют снижение (например, в

феврале 2015 г. зафиксировано снижение на 2,2% относительно января 2015 г.). На 31.03.2015

г. доллар вырос на 3,97 руб. (7,3%) относительно конца 4 кв. 2014 г. (25.12.2014).

Еженедельные данные Shopping Index™ компании «Watcom Data Consulting» в 1 кв. 2015 г.

показывают увеличение посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых

центров (от 5 до 20 тыс. кв. м) относительно аналогичных периодов 2014 г. в среднем на 3%.

В начале 2015 г. отмечался рост данного показателя также для крупнейших торговых центров

(площадью свыше 80 тыс.кв.м) на 13-17% относительно показателей за аналогичные периоды

2014 г. Региональные и суперрегиональные объекты продолжают притягивать посетителей

прежде всего за счет развлекающей составляющей – в качестве места проведения досуга в

условиях подорожания туристических поездок.

В целом результаты 1 кв. 2015 г. показывают стойкое падение посещаемости относительно

аналогичного периода прошлого года только для торговых центров 20-40 тыс.кв.м. При этом

обороты розничной торговли снизились относительно прошлого года (например, январь 2015 г.

- 92,1% к январю 2014 г.). Таким образом, можно сказать, что посетитель идет в торговый центр,

но тратит там значительно меньше.

1

1-й квартал 2015 г.

Общая ситуация на рынке

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА

Общий объем торговых площадей по итогам 1Q 2015 г., GLA 3 599 тыс.кв.м

Динамика объема по сравнению с 4Q 2014 г. +0,3%

Введено в эксплуатацию в 1Q 2015 г., GLA 10,3 тыс.кв.м

Динамика ввода по сравнению с 4Q 2014 г. +82%

Доля вакантных площадей на конец 1Q 2015 г. 6,2%

Динамика вакантных площадей по сравнению с 4Q 2014 г. +11% (0,6 п.п. )

Арендные ставки для якорных арендаторов на конец 1Q 2015 г., RUR300-1100

руб./кв.м/мес.

Динамика средних арендных ставок для якорных арендаторов по

сравнению с 4Q 2014 г.-0,2%

Арендные ставки для торговой галереи на конец 1Q 2015 г., RUR500-5500


Динамика средних арендных ставок для торговой галереи по

сравнению с 4Q 2014 г.-8%

Обеспеченность торговыми площадями (GLA) на 1 000 чел. 716 кв.м

Динамика обеспеченности по сравнению с 4Q 2014 г. +0,3%

Общий объем предложения в сегменте качественной

торговой недвижимости в 1 кв. 2015 г. увеличился

незначительно и составил на конец отчетного периода

3599 тыс. кв. м. Рост относительно 4 кв. 2014 г. составил

0,3 %.

Среди заметных событий на рынке торговой

недвижимости Санкт-Петербурга в 1 кв. 2015 г. можно

отметить следующие:

Один из наиболее крупных и знаковых торговых

комплексов города ТРЦ «Галерея», принадлежащий с

2012 г. американскому фонду «Morgan Stanley» и

продолжающий удерживать ставки в долларах, начал

переговоры с арендаторами о снижении арендных

ставок. По данным СМИ, речь идет о скидках 20-30% на

2-3 месяца.

Компания «Галс-Девелопмент» ведет переговоры о

продаже ТРК «Лето» (GBA 114 тыс.кв.м). Одним из

основных претендентов на покупку называют

казахстанскую компанию «Meridian Capital».

В середине апреля РАД проведет аукцион по

продаже действующего ТЦ «Авеню», принадлежащего

строительной корпорации «Элис». Комплекс находится в

составе ЖК «Ozerki Style Tower», GBA 27,3 тыс.кв.м, GLA

16,7 тыс.кв.м. Заполняемость арендопригодных

площадей составляет 70%. В числе якорных

арендаторов фитнесс-клуб «Fitness House Prestige»,

супермаркет «Лэнд», книжный магазин «Буквоед».

Анонсированы планы совладельца компании

«Адамант» Евгения Гуревича по строительству

торгового центра площадью 80-100 тыс.кв.м в Мурино.

Проектирование начнется в конце 2015-начале 2016 гг.

Состоялось открытие продовольственного

гипермаркета «К-Руока» на Шуваловском пр. (на месте

«К-Раута»).

В двух ТРК «Континент» (на Байконурской и на

Бухарестской) открылся «Трогательный зоопарк» –

выставка животных, где можно не просто понаблюдать

за жизнью питомцев, но и потрогать их, взять на руки,

сфотографироваться с животными и покормить их.

В ТЦ «О’Кей» на Богатырском пр. на площади 1000

кв.м открылся «Детский мир».



Основные события рынка

2

1-й квартал 2015 г.

ТЦ «Авеню»

ТЦ «Пикник»

ТРК «ЛЕТО»

Открытие «К-Руока»

Офисная

недвижимость

3


Санкт-Петербурга1-й квартал 2015 г.

Предложение

В 1 кв. 2015 г. выдано разрешение на ввод в

эксплуатацию двух небольших торговых центров, общей

площадью (GBA) чуть более 8 тыс.кв.м каждый.

Совокупно объем ввода арендопригодных площадей

составил 10,3 тыс. кв. м (GLA):

ТЦ «Пикник» (GLA 5,8 тыс.кв.м, УК «БестЪ.

Коммерческая недвижимость») расположен в

Красногвардейском р-не на пр. Косыгина. В числе

арендаторов супермаркет «SPAR», магазин «Здоровый

малыш», детский игровой центр «МультиБум».

ТК на месте бывшего кинотеатра «Экран» в

Красносельском р-не на пр. Ленина (GLA 4,5 тыс.кв.м).

Якорный арендатор – супермаркет «SPAR».

Спрос

1 кв. 2015 г. характеризуется повышением среднего

уровня вакансии в торговых центрах до 6,2%.

Наиболее крупной сделкой отчетного периода стало

подписание договора между концерном «SRV» и

шведским ритейлером «H&M», который займет свыше

2 тыс.кв.м в ТРЦ «Охта Молл», пополнив список

якорных арендаторов строящегося комплекса.

Также можно отметить выход на рынок новой сети

фитнес-клубов «Победа». Первое заведение сети

займет 1 тыс. кв. м в ТРК «Лето». До конца года

запланировано открытие еще 3-4 клубов.

35 36

120

1610

20%

13%

36%

10%

10%

0

20

40

60

80

100

120

140

2011 2012 2013 2014 2015

Объем ввода торговых объектов, тыс.кв.м

объем ввода 1Q, тыс.кв.м

доля от годового объема ввода, %

2807

3090

3424

3588 3599

2500

2700

2900

3100

3300

3500

3700

2011 2012 2013 2014 1Q2015

Объем предложения в целом, тыс.кв.мНа конец 1 кв. 2015 г. можно говорить о некотором

снижении показателя средней арендной ставки как для

торговой галереи, так и для якорных арендаторов.

В целом арендные ставки для якорных арендаторов

варьируются в пределах 300-1100 руб./кв.м/мес.; для

арендаторов торговой галереи – 500-5500 руб./кв.м/мес;

для «островных» арендаторов они как правило

начинаются от 4500-6500 руб./кв.м/мес.

В некоторых небольших и центрально расположенных

объектах ставки для торговой галереи удерживаются на

докризисном уровне и могут превышать

15 тыс.руб./кв.м/мес. Наиболее высокими арендными

ставками в рублевом эквиваленте отличаются также

объекты, продолжающие удерживать ставки в валюте.

Коммерческие условия

ТК в Красном селе

Офисная


4


Санкт-Петербурга1-й квартал 2015 г.

Выводы и прогноз развития

Объем ввода на рынке торговой недвижимости Санкт-

Петербурга в 1 кв. 2015 г. оказался на 82% выше по

сравнению с предыдущим отчетным периодом, но

только благодаря тому, что 4 кв. 2014 г. данный

показатель был минимален. В 1 кв. 2015 г. было

введено в эксплуатацию всего 10,3 тыс.кв.м (GLA).

Согласно прогнозам по вводу торговой недвижимости в

2015 г., это 10% от общегодового объема.

Несмотря на низкие объемы ввода, средний уровень

вакансии продемонстрировал рост относительно конца

2014 г. и превысил 6%, оставшись тем не менее ниже

показателя на начало 2014 г.

В 1 кв. 2015 г. продолжился активный диалог между

арендаторами и девелоперами торговых центров

относительно арендных ставок.

В настоящий момент оценка динамики арендных ставок

в торговом сегменте осложнена отсутствием

единообразия в валюте договоров, предоставлением

временных скидок, льготных периодов, арендных

каникул и т. п.

В комплексах, которые сохраняют ставки в валюте,

распространена практика фиксирования курса или

установка валютных коридоров.

Подход торговых центров стал более гибким не только

в отношении ценовой политики, но и касательно выбора

арендаторов – девелоперы начинают обращать

внимание на новые проекты и малый бизнес. Для

«нераскрученных» проектов, в т. ч. региональных, это

шанс открыть свои точки в успешных торговых центрах,

войти в которые ранее было для них если не

маловероятно, то очень сложно.

Два квартала подряд рынок торговой недвижимости

Санкт-Петербурга характеризуется низкими объемами

ввода. Ситуация может измениться во 2-3 кв. 2015 г., т.

к. на этот период запланирован ввод сразу нескольких

относительно крупных объектов. Объем ввода во 2-3 кв.

2015 г. может составить порядка 70-80 тыс.кв.м (GLA).

Основные объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

Название Район GBA, тыс.кв.м GLA тыс.кв.м

ТРК Радуга, 2 очередь Московский 43,3 25,0

Fashion House Outlet Петродворцовый/ЛО Ломоносовский 26,0 20,2

Outlet Village Пулково Московский 31,2 24,8

Арендные ставки на конец 1 кв. 2015 г.

категорияруб./кв.м/

мес.

руб./кв.м/

год

$/кв.м/

год 1

якорный

арендатор300-1100 3600-13200 62-226

торговая

галерея500-5500 6000-66000 103-1129

1 По курсу ЦБ РФ на 31.03.2014 USD 58,4643

Наиболее крупные сделки по аренде в 1

кв. 2015 г.

Арендатор

Арендова

нная

площадь,

кв.м

ТЦ Район

H&M 2000 Охта МоллКрасногвард

ейский

Победа,

фитнес-

клуб

1000 Лето Московский

Офисная


5

Движение рынка за 2014-2015 гг.



1 Произошло увеличение длины ценового предложения – как верхней границы, так и нижней, в среднем ставки

остались на том же уровне.

период факт/динамика

общий

объем,

тыс. кв.м

новое

предложени

е, тыс. кв.м

новое

предложени

е, шт.

вакантные

площади, %

средняя арендная ставка,


якорь галерея

2014

1Q

факт 3440 15,9 1 7,8 300-1200 700-7000

динамика 0,5% -89% -80% 20% 0% 0% 1

2Q

факт 3440 0 0 7,2 300-1100 700-5800

динамика 0 -100% -100% -8%для верхней

границы -8%для верхней

границы -17%

3Q

факт 3583 143 7 5,5 300-1200 600-6000

динамика 4,2% 100% 100% -23% 0 -0,4%

4Q

факт 3588 5,6 1 5,6 300-1200 600-6000

динамика 0,2% -96% - 86% 1,8% 0 -2,1%

2015

1Q

факт 3599 10,3 2 6,2 300-1100 500-5500

динамика 0,3% 82% 100% 11% -0,2% -8%

На вопросы по отчету ответят:

NAI Becar – российское

подразделение мировой сети

NAI Global, одного из лидеров

мирового рынка коммерческой

недвижимости. Партнерская сеть NAI,

основанная в 1978 году, имеет 350

офисов в 55 странах мира. По итогам

2012 года бренд NAI занял 5 место

среди мировых брендов на рынке

коммерческой недвижимости.

NAI Becar имеет фронт-офисы в

Москве и Санкт-Петербурге,

а также представительства в

нескольких городах России.

Санкт-Петербург

194044,

Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».

Тел.: 8 (812) 490-70-01

- Управление недвижимостью

- Эксплуатация объектов

- Инвестиции

- Инфраструктурные проекты

- Зарубежные инвестиции

- Консалтинг

- Исследования рынка

- Оценка

- Управление проектами

- Аренда

- Покупка и продажа

- Продвижение объектов

Компания:

Услуги:

Ольга Шарыгина

Директор

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

Москва

125009,

Москва, пер. Большой Кисловский, 9

Тел.: 8 (495) 532-04-32

Елена Рыжкова

Главный маркетолог

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

www.naibecar.com

Контакты:

http://www.naibecar.com/

Обзор торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 1...

Business