השקעות נדלן בארהב הבייסיקס

ד ומגשר"כל הזכויות שמורות לגיא קלינבוים עו ©

ומגשרד "עו, גיא קלינבוים


תהליך רכישת נכסהשיטההשוואה אל מול ישראלמושגי יסוד

השכרת נכס אל מול ישראלהשוואהמסקנות והמלצות

התאגדות קבוצות משקיעיםהשיטההיתרונות השיטהמושגי יסוד

מצגת זו הינה אינפורמטיבית בלבד ואין לראות באמור בה תחליף ליעוץ משפטי או מיסוי-הבהרה *


ב"ארהישראלנושא

חוזה מכר

)רשימת עציוני( חובת כתב חתום , תיאור הנכס( חובת כתב

, " הנתבע"על ידי הצד לפחות)חובת ציון תמורה כלשהי

כ עסקה על "בד–יד ראשונה / חוק המכר דירות(הנייר

)הבטחת השקעות

, עסקאות על הנייר נדירות מאודאין חוק ספציפי מגן או מסדיר

זכות חוזית נמשכת לפרק זמן ארוך יחיסית הגנות על הזכות

א או בטוחה"באמצעות האחרת

זכות חוזית לפרק זמן קצר א "ה) יום30כ קלוזינג תוך "בד(

מנגנון לא נפוץ בשל השימוש TITLEבחברת

אורכם (חוזים שונים ומשונים )כאורך הגלות

בעסקאות סטנדרטיות קיים סטנדרט מוכתב מהמדינה

חוזים קצרים של עד עשרות ()עמודים בודדים

בדיקת נאותותמוגבלת . ד"נעשת על ידי עו

בדרך כלל למצב הרישום . בטאבו

ד "שימוש בעו,בעסקאות קטנותהעסקה נבדקת על . איננו נפוץאשר בתום TITLEידי חברת

TITLEהבדיקה מעניקהINSURANCE



CLOSING

. רלוונטי בעסקאות יד שניה.ד נאמן לכספי הרכישה"עו

א בטאבו המוחלפת "קיימת הבזכות בעלות של הרוכש כנגד יתרת סכום הרכישה

זכות בעלות קניינית טעונה ()רישום

חברת , כמעט בכל העסקאות TITLE משמשת כנאמן לכספימתקיים ". ESCROW"הרוכש

קלוזינג אותו מנהל " טקס"CLOSING AGENT.

עובר תמורת ) DEED(שטר מכר זכות הבעלות (כספי הרכישה

הקניינית עוברת באמצעות שטר ) המכר

רישום

הטאבו כלי עיקרי להבטחת קניינית טעונה זכות, זכויותזכות רשומה בפנקס , רישום

הזכויות מהווה ראיה חותכת

לכל מחוז במדינה יש . טאבואיןמערכת רישום עצמאית שמטרתה

לרוכש NOTICEלספק אין (פוטנציאלי לגבי מצב הנכס

חובת רישום והרישום אינו מהווה )ראיה חותכת לבעלות


?TITLE COMPANYמהי חברת

50(המקומיבחוקובקיאיםן"נדלבעסקאותהמתמחיםפארליגלים/דיןעורכיחברת•.)שוניםחוקיםמדינות

:תפקידיםמספרלחברה•

Chainבדיקת• of Title–עלורישומיםבעלויותהיסטורייתבנכסהזכויותשרשרת.הנכס

DUE(...וכדומהמשכנתאות,בעיריהחובותבירור• DILIGENCE(

TITLEעריכת,הבדיקהלתוצאותבכפוף• INSURANCEאתהמבטחתפוליסהנתוניםאוהחברהשלבבדיקהטעותתתגלהבהבסיטואציההרכישהבשוויהרוכש.בנכסהבעלותאיבודכךובשליודעיםהיושלאחדשים

.לרוכשמהמוכרהבעלותאתהמעביר)DEED(המכרשטרעריכת•

•Escrow Agent-מועברתהבדיקותתחילתבשלבכאשר,הרכישהכספיעלנאמנות.הרכישהסכוםיתרתמועברתCLOSING-הובשלבהקניהסךעלמקדמה

ברשומותהזכויותורישוםבנכסהבעלותהעברתCLOSING-ה"טקס"עריכת•.המחוז


?ואילו סוגים שלו קיימיםDEEDמהו המכרששטרמנתעל,הנכסעלבעלותלהעברתככליהמשמשמכרשטרהינוDEED-ה•

:הבאותבדרישותלעמודעליותקינהבצורהבעלותיעביר.השטרנותןידיעלוחתוםבכתבלהיותחייבהמכרשטר•.תמורהציוןחובתאיןהמכרלהסכםבניגוד•

.מפורטיהיהשהתיאורחובהאיןאךהנמכרהנכסתיאורלהיותחייב•.הרוכשלידיפיזיתלעבורחייבהשטר•

:שטרותסוגי3קיימים••QUITCLAIM DEED–שוםנותןלאזהשטר,לקבליכולשרוכשביותרהגרועהשטר

.הרוכשלטובתהנמכרבנכסכזוקיימתאםזכותכלעלויתורלמעטהתחייבות•GENERAL WARRANTY DEED–המוכר,לקבליכולשרוכשביותרהטובהשטר

משעבודיםנקישהנכסבנכסהזכויותכליהיושלרוכשבשטראחריותונותןמתחייבבכךבעתידשלישימצדבעלותתביעתמפניהרוכשעלומגן,וכדומהמשכנתאותחובות

נוספתפעולהוכלהבעלותאתולהוכיחהרוכששללצידולעמודמתחייבשהמוכר.הרוכשזכויותעללשמורשתדרש

•STATUTORY SPECIAL WARRANTY DEED–מאודבהרבה,החוקיצירשטר2בתוכוכוללהשטר.המדינהרשויותידיעלהוכתבשנוסחושטרקייםב"ארהממדינות:הבעלותהעברתבעתעצמועללקחתמתחייבשהמוכרהבטחות

.נוסףלצדולאבלבדלרוכשהבעלותאתהעבירשהואמתחייבהמוכר1.

.המוכרידיעלשנוצרומשעבודיםנקיהנמכרשהנכסומבטיחמתחייבהמוכר2.


?ומה מטרתו RECORDINGמהו

THE RECORDING SYSTEM-העסקאותלסוגייתמענהלתתנועדההרישוםשיטתלהימנעובכךבנכסהזכויותמצבאתלבררלבבתוםלקונהלאפשרמטרתה.הנוגדותעלבבעלותלזכותלבבתוםלרוכשלאפשר,מסויימותבמדינותלחלופיןאונוגדתמעסקה.הרישוםאתהסדירשלאלפניוקונהחשבון

:הבעלותלזכויותוהזכאיבדיןהקודםלקביעתשונותשיטותשתינהוגותב"ארהבמדינות

.1NOTICE STATUTE–לזכותוזכאימוגןלבבתוםרוכש,החוקזהובהםבמדינות.המוכרשאיננואדםשלבבעלותהינוהנכסכילדעתיכולהיהולאידעשלאבתנאיהבעלות

.2- RACE NOTICE STATUTEלזכותוזכאימוגןלבבתוםרוכש,החוקזהובהםבמדינותהמוכרשאיננואדםשלבבעלותהינוהנכסכילדעתיכולהיהולאידעשלאבתנאיהבעלות

הזכויותבעללפניכלומר(ראשוןהמחוזשלהמקרקעיןבמרשםשלוהזכותאתורשם.בארץהקייםלמצבדומה.)החוקי



חוק השכירות

החל על שכירות ושאילה של חוקהחוק רלוונטי למקרקעין מקרקעין ומטלטלין

עמודים5-חוק פשוט כ COMMON-מחוק מורכב מושפע

LAW , סוגי הבחנות של 4בעלהחוק של שכירות בין משכיר לשוכר

אחריות תיקון ואחזקה מוטלת על )לחוק7סעיף (המשכיר

חוזה השכירות שותק לגבי נושא אםHOA(זה ולא קיימת הוראה בנושא

על השוכר , )או רשות מקומיתמוטלת האחריות לתיקון ואחזקה

השוטפת של המושכר

למגורים פ החוק ניתן להשכיר"ערק במסגרת חוק מיסוי (כל חלל

מקרקעין קיימת הבחנה למהי )לדירת מגורים

חובת התאמת המושכר למגורי אדם חייב המושכר) שכירות למגורים(

" מינימלים"לעמוד בתנאי מחייה כ מוגדר על ידי הרשויות"בד



פינוי מושכר

פינוי בכוח/ איסור ביצוע סעד עצמיפינוי בכוח/ איסור ביצוע סעד עצמי

כתב טענות –תביעה לפינוי מושכר מיוחד בפרוצדורה מיוחדת ומהירה שתכליתו לאפשר הליך מזורז לפינוי

סעד של פינוי (שוכר מנכס מקרקעין )המשוכר בלבד

יש להגיש תביעה לפינוי ועל מנת בית משפט לפנות יש צורך בצו

ניתן לבקש סעדים נוספים אך זה () משפיע על סדרי הדין בהליך

מבית ד"פינוי רק לאחר קבלת פספ לביצוע "משפט והגשת בקשה להוצל

ד "יום מיום מתן פס15לאחר שחלפו או המצאתו

מנת לקבל צו פינוי מבית משפט עלעל המשכיר לפעול על פי כללים

מדוייקים שהוכתבו על ידי המדינה ביצוע לקוי של כללים , הרלוונטית

אלו עשוי לפגוע בסיכויי התביעה ואף לעלות למשכיר בפיצויים

לשוכר

של מארשל/פינוי על ידי שריףפ בליווי משטרה"פינוי על ידי הוצלהמדינה הרלוונטית

יום20-90: ההליך הממוצעמשךיום 90–100: ההליך הממוצעמשך


:מסקנות והמלצות

בישראלמהחוקיותרומורכבשונהב"בארההחוק

באנשיצורךיש,והעיריותהרשויותודרישותב"בארההשונותהמדינותבחוקיהשוניבשללהעזרמומלץ–כתמיכהאוהשכירותלניהולובדרישותבחוקיםהבקיאיםמקומייםמקצוע

.מקומיתניהולחברתבשירותי

בנזיקיןחבות,)מדינהתלוי(השוכרעםופעםהמשכירעםפעםמטיביםהמדינותחוקיערבון"למשכירהשוכרביןלחצוץובכךחברהבאמצעותלפעולמומלץ–מישראלשונה

."מוגבל


שיטת השקעה במסגרת קבוצת השקעה המבוססות :על מבנה של קרן השקעה פרטית

הגדרה:המנוהל על ידי מנהלים , קבוצת משקיעים המתאגדת תחת מבנה פיננסי ומשפטי אחד

. במטרה להשקיע במשותף על פי עקרונות וכללים קבועים מראש ולהרוויח, מקצועיים


שותפותאו

חברהאו

LLC

הסכם /תקנון/מסמכי הקמהקבלת זכויות באישיות תפעולהמשפטית

קבלת / קבלת זכויות בנכס מיזם/ן"נכס נדלבטוחות במיזם

השקעה /הסכם רכישההשקעת הון+

אישיות משפטיתמשקיעים


ד "משרד עומלווה ומבקר

חשבון נאמנות

הסכם משקעים

מנהלי קרן מקצועיים

תכנית עסקית ומתווה השקעה

מבנה מיסוי /משפטי

ח ישראלי "רואמריקאי

תכנית עסקית מתווה השקעה ומבנה משפטי

מנהלי קרן יייייימקצועיים

אסטרטגיית השקעה

תוכנית עסקית

מתווה השקעה

מבנה ההשקעה

KEEP IT SIMPLE

אמינות/יושרה

ניסיוןTRACK RECORD

ידע

אמצעים

מערכת היחסים העסקית עםמנהלי הקרן


ד "משרד עומלווה ומבקר

חשבון נאמנות

הסכם משקעים

מנהלי קרן מקצועיים

תכנית עסקית ומתווה השקעה

מבנה מיסוי /משפטי

ח ישראלי "רואמריקאי

מתווה ומבנה פעילות הקרןחשבון נאמנות

הגדרת תהליכים לאורך חייהקרן

הגדרת מערכת היחסים ביןמנהלי הקרן לבין המשקיעים

.ובין המשקיעים לבין עצמם

הגדרת הפעילויות המונעותלטיפול בסיכונים

הגדרת מנגנוני הבקרה

שמירה והגנה עלכספי המשקיעים

חשבון –מנגנונים, בדיקה ובקרה, נפרד

הבטחת סגירת העסקה


יתרונותמקצועייםויועציםמנהלים–מקצוענות

גדוליםבנכסיםגםהשקעה–השקעהסכום/קניהכוח

כוח=ידעהצלחותשחזור

ומשומנתענפהשירותונותניקשריםרשת

מהשוקויציאהכניסהאסטרטגית

סיכוןפיזור

לבדלאאני"–פסיכולוגי"

פסיבימשקיע(המשקיעשלמינימליתמעורבות(

צפוייםבלתיאירועים/משבריםעםהתמודדות

חסרונותקשיחהשקעהמתווה–גמישות

למשקיעיםראשונהסירובזכות–נזילות

לרווחנוספיםשותפיםהמנהלים

כסף=מקצועיותעלויותתוספת


השקעה קבוצה"בקבוצהמשקיעאני"המשקיעשלמעטהמעורבותלהשקעהרחבנכסיםספקטרוםרחבפיזורבעלויותחסכוןהראשונהמהשורהמקצועבעליצוותבאמצעותטיפול-מ"בלתאחריםשלנסיוןמראששנקבעמתווהמצומצמתנזילות

השקעה פרטית"הביתבעלאני"המשקיעשלרבהמעורבותלשוקכניסהסףמגבלתפיזורהעדרשוטפותועלויותעסקהעלויותמקצועבעלימרחוקבסיכוניםטיפול-מ"בלתעצמילימודלשינוייםגמישהלמשקיענזילות


Corporationתאגידהבעליםמןנפרדתמשפטיתישותהינותאגיד.ותקנוןתזכירפיועלפועלהואשבההמדינהחוקיפיעל)יתאגד(יירשםהתאגיד

Articlesהתאגדות of Incorporation.סוגיכולמביןהגבוההאישיתחבותמפניההגנהרמתאתנותןעסקימבנהשלזהסוג

מהתאגידיםעלמוטלמיסוימבחינת,זאתלעומת.")מוגבלעירבון("ההתאגדויות:כלומר"קומתי-דומיסוי"שנקרא"החברהרווחיעלהכנסהמס-"חברותמסעליומשלם]המניותבעל[המקבלאז,כדיווידנדמחולקמסאחריהרווחכאשר

.אישיהכנסהמס


S-Sמשנהפרקלפיתאגיד Corpתאגידכמו"מוגבלעירבון"מהנהנההתאגדותסוגזהובאופןהמניותמבעליאחדלכל"גולשים"וההפסדהרווחשבה(כשותפותנחשבהואהמסמבחינת

.)אישיכמו,שוניםוקריטריוניםהגבלותישנן.אחדלכלזמיןאינוהואאךרביםיתרונותזהמשפטילמבנה

.לפעולכזאתלהתאגדותמותרוהיכןלהתאגדיכוליםבעליםוכמהבעליםלהיותיכולמילמשל


Generalכלליתשותפות Partnershipביחדמתנהליםאנשיםיותראו2כאשר)מסמכיםוהגשתברישוםצורךאין(טבעיבאופןנוצרת

.העסקכבעליהשותפותשלוהרווחיםהסיכוניםאתחולקהשותף-כללישותףהינוהשותףבשותפות.לכךבהתאםהואעליהוהמיסוי"צינורישות"שלהבסיסיותהצורותאחתהינההכלליתהשותפות.

Limitedמוגבלבערבוןשותפות Liability Partnership (LLP)כלליתבשותפותכמוכללייםשותפיםהינםהשותפיםכלבומבנה.הרלוונטיתבמדינהורישוםמסמכיםהגשתלאחרנוצרתהשותפות.או/והאחריםהשותפיםשלמחדליםאולמעשיםאחריותמפניהשותףעלהגנהמספקהמבנה

.השותפותשלשכיריםלכךבהתאםהואעליהוהמיסוי"צינורישות"הינהמוגבלבערבוןהשותפות.

Limitedמוגבלתשותפות Partnership (LP)אחדמוגבלושותףאחדכללישותףלפחותישבומבנה.הרלוונטיתבמדינהורישוםמסמכיםהגשתלאחרנוצרתהשותפות.השותפותשלוהרווחיםהסיכוניםאתחולקהכלליהשותף.השותפותשלוהחובותבאחריותחולקאינוהמוגבלהשותף.לכךבהתאםהואעליהוהמיסוי"צינורישות"הינההמוגבלתהשותפות.

*LLLP–שלכלאייםיצירLPו-LLP


Limitedמ"בעפרטיתחברה Liability Company (LLC)היחסיחלקופיעלבחברהזכיותאחדולכלחבריםהנקראיםיותראואחדאדםידיעללהקמהניתנת

.החבריםהחלטתפיעלאו)מחדלברירת(בהשקעהבמקורלמסותלבקשגםניתן(שותפותכמוצינוריישותמהווה(.לתאגידבדומהלחבריהמוגבלעירבוןשלהגנהמספקתCorporationמחבותחבריהעלושומרת

.מחדליהאו/והחברהלחובותאישיתתקנוןבאמצעותהרלוונטיתבמדינהרישום–להקמהפשוטהARTICLE OF ORGANIZATIONמפורטתקנוןלהכיןניתן,בתאגידכמופורמליותבליעצמאיספריםניהול–לניהולמאודגמישה

OPERATING"תפעולהסכם"החברהלניהול AGREEMENT)מומלץאךחובהלא(.

.בהקמהוהקלותההתרונותבשללהתאגדותוהפופולריתהנפוצההשיטה*


050-7703897:טלפון[email protected]:ל"דוא

www.kleinboim.com:אינטרנטאתר

mailto:[email protected]

http://www.kleinboim.com/

השקעות נדלן בארהב הבייסיקס

Law