Отчет № 06/2019 · Отчет № 06/2019 ... 14 января 2019 года 4 марта...

Отчет № 06/2019 Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская область,

Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2. Заказчик: ОАО ИКБ «Петрофф-банк»

Специализированная консалтинговая фирма ООО “Экономико-правовая экспертиза”

тел. (495) 933 83 66

1

Специализированная консалтинговая фирма общество с ограниченной ответственностью

“Экономико-правовая Экспертиза”

Отчет № 06/2019 Об определении рыночной стоимости объекта

недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А,

А1, А2, А3, а, а1, а2.

Дата проведения оценки: Дата составления отчета:

14 января 2019 года 4 марта 2019 года

Заказчик: ОАО ИКБ «Петрофф-банк» Исполнитель: ООО “Экономико-правовая Экспертиза”

Москва 2019




тел. (495) 933 83 66

2

Содержание: СОДЕРЖАНИЕ: ........................................................................................................................................................ 2

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ. ................................................................................................................................ 4

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ФАКТЫ ..................................................................................................... 6 1.1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНЩИКОМ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.................................................... 6 1.2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ................................................................. 6 1.3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ......................... 6 1.4. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................. 6 1.5. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ......................................... 7

ГЛАВА 2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.............................................................................................................................. 8 2.1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ. ..................................................................................................... 8 2.2. ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................... 8 2.3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ. ......................................................................................................... 8 2.4. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. ................................................................................................................................. 8 2.5. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ .......................................................................................... 10 2.6. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ........................................................................................................................... 11 2.7. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ И ОЦЕНЩИКЕ .............................................................................................. 11 2.8. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ СПЕЦИАЛИСТАХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ ..... 13 2.9. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ13 2.10. АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................................... 15 2.11. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ........................................................................................................................ 15

ГЛАВА 3. АНАЛИТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ ............................................................................................................. 17 3.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................................................................... 17 3.2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА ...................................................................................................... 22 3.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ...................................... 24 3.4. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ЗАГОРОДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ........................................................ 26 3.1. ШКАЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ................................................. 27 3.2. ХАРАКТЕРИСТИКА СТЕПЕНИ АКТИВНОСТИ РЫНКА .................................................................................... 27 3.3. ОСНОВНЫЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ................................................................................................. 28 3.4. ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА. 3 КВАРТАЛ 2018 ГОДА .... 29 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ: ............................................................................................................................................. 44

ГЛАВА 4. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ .................................................................... 46 4.1. ЮРИДИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ПРАВ. ............................................................................................................. 46 4.2. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. .................................................................................. 46 4.3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................... 47 4.4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. ............................................................................. 53

ГЛАВА 5. ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ. ................................................................ 55 5.1. ПОДХОДЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.................................. 55

5.1.1 Затратный подход. ............................................................................................................................ 55 5.1.2 Сравнительный подход ...................................................................................................................... 56 5.1.3 Доходный подход ................................................................................................................................ 57

5.2. ВЫБОР ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ................................................... 58

ГЛАВА 6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ....................................... 59 6.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ. ...................................... 59 6.2. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ...................................................................... 73

ГЛАВА 7. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ ..................................................................................... 74




тел. (495) 933 83 66

3

ГЛАВА 8. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................................................. 75

ГЛАВА 9. ПРИЛОЖЕНИЯ .................................................................................................................................... 76




тел. (495) 933 83 66

4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ. Заключение об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу:

Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2, составлено на основании Отчета об оценке №06/2019 от 4 марта 2019 года, подготовленного ООО «Экономико-правовая Экспертиза».

Заключение об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2, подготовлено на основании Договора на оценку № 2019-115/36 от 14 января 2019 г.

Деятельность Исполнителя осуществляется на основании Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями). Сведения об Оценщике, выполнившем настоящий Отчет, приведены в разделе 2.7.

Гражданская ответственность профессиональной деятельности Исполнителя застрахована на основании полиса страхования гражданской ответственности № 022-073-002760/18 от 03.09.2018 г., выданного Страховой компанией ООО «Абсолют Страхование», страховая сумма 500 100 000 (Пятьсот миллионов сто тысяч) рублей, срок действия с 24.09.2018 г. по 23.09.2019 г.

Оценка Объекта оценки выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральных стандартов оценки (ФСО) №1-№3обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 года: № 297, №298, №299; Федерального стандарта оценки (ФСО) №7, утвержденного приказом №611 Министерства экономического развития и торговли РФ 25.09.2014.

Объект оценки: объект недвижимости: жилой дом, площадью 480,1 кв.м. (кадастровый номер: 50:20:0040304:891), расположенный на земельном участке, площадью 1 560 кв.м. (кадастровый номер: 50:20:0040304:133), расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки. Вид определяемой стоимости имущества: рыночная стоимость. Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении цены для

совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров.

Дата проведения оценки: 14 января 2019 года. Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза Объекта. На основании проведенных анализа и расчетов Оценщик пришел к следующим выводам: Рыночная стоимость Объекта оценки расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский

район, с. Лайково, уч. 74 по ГП, по состоянию на дату оценки, составляет, с учетом округления:

51 897 000 рублей (Пятьдесят один миллион восемьсот девяносто семь тысяч) рублей

В настоящем Отчете об оценке представлены характеристика Объекта оценки, необходимая информация и расчеты для определения рыночной стоимости. Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.




тел. (495) 933 83 66

5

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО. 4 марта 2019 года г. Москва

Представителю конкурсного управляющего ОАО ИКБ «Петрофф-банк»

г-ну Михееву И.В..

Согласно Договору на оценку № 2019-115/36 от 14 января 2019 г., ООО «Экономико-правовая Экспертиза» произвела расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2.

Деятельность Исполнителя осуществляется на основании Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями). Сведения об Оценщике, выполнившем настоящий Отчет, приведены в разделе 2.7.

Гражданская ответственность профессиональной деятельности Исполнителя застрахована на основании полиса страхования гражданской ответственности № 022-073-002760/18 от 03.09.2018 г., выданного Страховой компанией ООО «Абсолют Страхование», страховая сумма 500 100 000 (Пятьсот миллионов сто тысяч) рублей, срок действия с 24.09.2018 г. по 23.09.2019 г.

Оценка Объекта оценки выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральных стандартов оценки (ФСО) №1-№3обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 года: № 297, №298, №299; Федерального стандарта оценки (ФСО) №7, утвержденного приказом №611 Министерства экономического развития и торговли РФ 25.09.2014.

Объект оценки: объект недвижимости: жилой дом, площадью 480,1 кв.м. (кадастровый номер: 50:20:0040304:891), расположенный на земельном участке, площадью 1 560 кв.м. (кадастровый номер: 50:20:0040304:133), расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки. Вид определяемой стоимости имущества: рыночная стоимость. Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении цены для

совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров.

Дата проведения оценки: 14 января 2019 года. Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза Объекта. На основании проведенных анализа и расчетов Оценщик пришел к следующим выводам: Рыночная стоимость Объекта оценки расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский

район, с. Лайково, уч. 74 по ГП, по состоянию на дату оценки, составляет, с учетом округления:


В настоящем Отчете об оценке представлены характеристика Объекта оценки, необходимая информация и расчеты для определения рыночной стоимости. Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.




тел. (495) 933 83 66

6

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ФАКТЫ

1.1. Основание для проведения Оценщиком оценки Объекта оценки На основании Договора № 2019-115/36 от 14 января 2019 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК

производит оценку рыночной стоимости Объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2, принадлежащего ОАО ИКБ «Петрофф-банк».

1.2. Общая информация, идентифицирующая Объект оценки Объекты оценки представляют собой имущество, принадлежащее на праве собственности

ОАО ИКБ «Петрофф-банк» в следующем составе:

п/п Наименование объекта Площадь, кв.м.

Кадастровый номер

Жилой дом по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2 480,1 50:20:0040304:891

Земельный участок по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП 1 560 50:20:0040304:133

1.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к

оценке В рамках настоящего отчета был использован один подход к оценке:

Сравнительный подход; Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов приведено в разделе 5.2.

Использование метода в рамках сравнительного подхода приведено в разделе 6.1. настоящего Отчета. В процессе использования сравнительного подхода были получены следующие значения рыночной стоимости, которые приведены в Таблица № 1.

Таблица № 1 Рыночная стоимость объектов оценки

Подход Стоимость, рассчитанная в рамках подхода, руб.

Удельный вес, %

Взвешенный результат, руб.

Затратный Не применялся Сравнительный 51 896 686 100% 51 896 686

Доходный Не применялся Итого 100% 51 896 686

Источник: расчет ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

1.4. Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки В соответствие с проведенными расчетами, с учетом сделанных допущений и ограничительных

условий, сделанных Оценщиком: Рыночная стоимость Объекта оценки расположенного по адресу: Московская область,

Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП, по состоянию на дату оценки, составляет, с учетом округления:





тел. (495) 933 83 66

7

1.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

В рамках поставленной задачи оценщиком были проанализированы документы, характеризующие правовой статус и результаты хозяйственной деятельности, экономические факторы, оказывающие определяющее влияние на стоимость объекта оценки.

Оценка стоимости проведена, исходя из наличия права собственности на объект оценки без каких-либо ограничений. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчётных разделах настоящего отчета.




тел. (495) 933 83 66

8

Глава 2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 2.1. Основание для проведения оценки.

На основании Договора № 2019-115/36 от 14 января 2019 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости Объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а, а1, а2, принадлежащего ОАО ИКБ «Петрофф-банк».

2.2. Дата определения стоимости Объекта оценки

Датой определения стоимости Объекта оценки является 14 января 2019 года. Все расчеты выполнены в рублях.

2.3. Применяемые стандарты оценки. Оценка Объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности:

Федеральный стандарт оценки № 1, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"

Федеральный стандарт оценки № 2, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)"

Федеральный стандарт оценки № 3, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)"

Федеральный стандарт оценки № 7, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. № 611 г. Москва "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"

Оценка Объекта так же выполнена в соответствии с требованиями Стандартов и правил оценочной деятельности НП СРО АРМО (СТО АРМО 1.01-2008, СТО АРМО 2.01-2008, СТО АРМО 3.01-2008, СТО АРМО 4.01-2008), утвержденные Решением Президиума от 16.01.2008.

Применение ФСО обусловлено обязательностью их применения субъектами оценочной деятельности, а применение стандартов и правил оценочной деятельности НП СРО АРМО является обязательным для членов данной организации.

2.4. Задание на оценку. Таблица № 2

Основание для проведения оценки: Договор № 2019-115/36 от 14 января 2019 г.

Объект оценки:



Жилой дом по адресу: Московская область,

Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1,

А2, А3, а, а1, а2

480,1 50:20:0040304:891




тел. (495) 933 83 66

9

Земельный участок по адресу: Московская область,

Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП

1 560 50:20:0040304:133

Имущественные права на объекты оценки: Право собственности

Вид стоимости

Оценке подлежит рыночная стоимость. Определение рыночной стоимости, используемое в Отчете, соответствует определению, приведенному в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Цель оценки: Определение рыночной стоимости Предполагаемое использование

результатов оценки и связанные с этим

ограничения

Для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи,

разрешении имущественных споров.

Дата определения стоимости 14 января 2019 г.

Срок проведения оценки с 14 января по 4 марта 2019 года

Допущения и ограничения, на которых должна

основываться оценка:

В процессе подготовки отчета об оценке Исполнитель исходит из следующих допущений и ограничений: Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на дату проведения оценки. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени. Сведения, полученные Исполнителем и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Исполнитель не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации. Исполнитель не несет ответственности за достоверность той информации, которая была получена от Заказчика. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения; Исполнитель обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Исполнитель обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

- лиц, письменно уполномоченных Заказчиком; - суда, арбитражного или третейского суда; - уполномоченных положениями действующего законодательства лиц,

занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или




тел. (495) 933 83 66

10

принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Исполнителем. От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью, исходя из своих наилучших интересов. Объект оценки, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме оговоренных в настоящем Отчете, которые могут повлиять на его стоимость. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно оцениваемой стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, указанной в данном отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости Объекта оценки, определенная в Отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления Отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предоставление информации

Информация, устанавливающая количественные и качественные характеристики Объекта оценки, представляется Заказчиком.

Документы и информация, предоставляемые Заказчиком Исполнителю, должны отвечать требованиям ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» (раздел IV Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при

проведении оценки, п.11): «…Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным

на то лицом и заверена в установленном порядке…».

2.5. Последовательность проведения оценки В соответствие с ФСО№3 (V, п.13): «..В отчете об оценке должно содержаться описание

последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке…понять логику процесса оценки и значимости предпринятых оценщиков шагов для установления стоимости объекта оценки…»

Последовательность проведения оценки представлена ниже: Идентификация (составление уточненного перечня) объекта оценки

Для идентификации (составления уточненного перечня) объекта оценки источником информации послужили следующие документы:

Выписка из ЕГРН от 18.12.2018г. на жилой дом (кадастровый номер: 50:20:0040304:891), площадью 480,1 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74, А, А1, А2, А3, а, а1, а2;

Выписка из ЕГРН от 18.12.2018г. на земельный участок (кадастровый номер: 50:20:0040304:133), площадью 1 560 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74.

Анализ рынка загородной жилой недвижимости Московской области. Для определения ценовых ориентиров стоимости был проведен анализ рынка загородной жилой

недвижимости Московской области. Результаты приведены в разделе «Глава 3. Аналитический раздел» настоящего Отчета.

Выбор подходов к определению рыночной стоимости Объекта оценки Подробное описание предпринятых действий приведено в разделе 5.2. Учитывая специфику




тел. (495) 933 83 66

11

объекта оценки, на основании проведенного анализа рыночной информации, информации об объекте оценки было принято решение производить оценку объекта оценки одним подходом - сравнительным.

Применение затратного подхода Затратный подход не применялся. Обоснование отказа от использования приведено в пункте 5.2

настоящего Отчета. Применение сравнительного подхода

Рынок загородной жилой недвижимости развит в достаточной степени, что позволило использовать сравнительный подход для определения рыночной стоимости объектов оценки. Результаты расчетов приведены в разделе 6.1. настоящего Отчета.

Применение доходного подхода Доходный подход не применялся. Обоснование отказа от использования приведено в пункте 5.2.

настоящего Отчета.

Согласование результатов оценки При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход,

таким образом, согласования результатов не требуется. Итоговая рыночная стоимость

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого Объекта приведена в Разделе 6.2.

2.6. Сведения о Заказчике Таблица № 3

Полное наименование и организационно-правовая форма

Инновационный Коммерческий Банк «Петрофф-банк» (открытое акционерное общество)

Сокращенное наименование и организационно-правовая форма ОАО ИКБ «Петрофф-банк»

ИНН 7744001634 КПП 770801001

ОГРН 1027739057686 от 09.08.2002г. Место нахождения: 107140, г. Москва, ул. Русаковская, д. 13 корп. 2

Руководитель Представитель конкурсного управляющего – Михеев Илья Владимирович

Банковские реквизиты

ОАО ИКБ «Петрофф-банк» – Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»

Получатель: государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»

Адрес: 109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4 ИНН/КПП: 7708514824 / 775001001

Банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО, г. Москва 35 Расчетный счет: 40503810145250003051

БИК: 044525000 счет ОАО ИКБ «Петрофф-банк»

в ГК «АСВ» № 76/11-0248 2.7. Сведения об Исполнителе и Оценщике

2.7.1. Сведения об Исполнителе Таблица № 4

Полное наименование и организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью «Экономико-правовая Экспертиза»

ОГРН 1027700229810 Дата присвоения ОГРН 18.09.2002 г.

ИНН 7705230550 КПП 770501001

Место нахождения: 115093, г. Москва, 1-й Щипковский пер., д.3, оф. 320 Генеральный директор Разоренова М.А.




тел. (495) 933 83 66

12

Банковские реквизиты

р/с № 40702810400020001070 в ДО «Москворецкое отделение» ПАО “МИнБанк”,

к/с № 30101810300000000600, БИК 044525600

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор в соответствии со

статьей 16 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации»

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, не имеет имущественных интересов в объекте оценки и не

является аффилированным лицом Заказчика Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта

оценки не зависел от итоговой величины стоимости объекта оценки

2.7.2. Сведения об Оценщике Таблица № 5

Фамилия, имя, отчество Фесенко Михаил Юрьевич Трудовой договор оценщика Трудовой договор № 4 от 14.07.2008 г. Местонахождение оценщика: г. Москва, ул. Б.Тульская, д. 10, стр. 9, оф. 9702, тел.(495) 933-83-66

Почтовый адрес 115191 Москва, Б. Тульская 10 стр. 9 оф. 9702 Контактный телефон 8 495 933 83 66

Адрес электронной почты [email protected] Стаж работы в оценочной

деятельности 14 лет

Сведения о саморегулируемой организации оценщиков (СРО), членом которой является Оценщик

Наименование СРО НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»

Место нахождения: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д.19 Реестровый номер (дата

включения) в реестре саморегулируемых организаций

оценщиков:

№ 1375 от 11 июля 2008 года

Информация о членстве в СРО Свидетельство о членстве в НП «СРО АРМО» № 2810-12 от 27.03.2012 года

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной

деятельность

Диплом о профессиональной переподготовке МИПК РЭА им. Плеханова: «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности»,

специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)» ПП № 541345 рег. № 1708-3Д от 10.09.2003 года; Свидетельство о повышении квалификации

Государственной академии промышленного менеджмента им. Н.П. Пастухова по программе «Оценочная деятельность», рег. № 15160 от 03.10.2014 года

Сведения о страховании гражданской ответственности

оценщика

Гражданская ответственность Оценщика за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением Оценщиком своей деятельности застрахована в ООО «Абсолют Страхование». Страховой полис № 022-073-001850/18 от 18

июня 2018 года, выдан на срок с 01.07.2018 г. по 30.06.2019 г., размер страховой суммы 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

Квалификационный аттестат

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 004810-1 от 15 марта 2018 г. «Оценка недвижимости»,

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 012349-2 от 21 мая 2018 г. «Оценка движимого имущества»,

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 007144-3 от 26 марта 2018 г. «Оценка бизнеса».

Сведения о независимости Оценщика

Оценщик не имеет имущественных интересов в объекте оценки и не является аффилированным лицом Заказчика

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависел от итоговой величины стоимости объекта оценки

Таблица № 6 Фамилия, имя, отчество Шиянов Дмитрий Евгеньевич

Трудовой договор оценщика трудовой договор №14 от 28.12.2016 года Местонахождение оценщика: г. Москва, ул. Б.Тульская, д. 10, стр. 9, оф. 9702, тел.(495) 933-83-66,

Почтовый адрес 115191 Москва, Б. Тульская 10 стр. 9 оф. 9702 Контактный телефон 8 495 933 83 66




тел. (495) 933 83 66

13

Адрес электронной почты [email protected] Стаж работы в оценочной

деятельности с 2011 года

Сведения о саморегулируемой организации оценщиков (СРО), членом которой является Оценщик

Наименование СРО НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»

Место нахождения: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д.19 Реестровый номер (дата

включения) в реестре саморегулируемых организаций

оценщиков:

№ 2072 от 28 декабря 2016 года

Информация о членстве в СРО Свидетельство о членстве в НП «СРО АРМО» № 3208-16 от 28декабря 2016 года

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной

деятельность

Диплом о профессиональной переподготовке Серия ПП-I № 092293 от 25.03.2011г., выдан ГОУ ДПО Межотраслевой институт повышения

квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе

«Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Сведения о страховании гражданской ответственности

оценщика

Гражданская ответственность за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением Оценщиком своей деятельности застрахована в

ООО «Абсолют Страхование», страховой полис № 022-073-001852/18 от 18 июня 2018 года, выдан на срок с 01.07.2018 г. по 30.06.2019 г., размер

страховой суммы 10 000 000 (Десять миллионов) рублей.

Квалификационный аттестат Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 003632-1 от 14 февраля 2018 г. «Оценка недвижимости»

Сведения о независимости Оценщика

Оценщик не имеет имущественных интересов в объекте оценки и не является аффилированным лицом Заказчика

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависел от итоговой величины стоимости объекта оценки

2.8. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки специалистах и

организациях Другие оценщики, специалисты и эксперты, организации к выполнению работ по данному

Отчету не привлекались.

2.9. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки Следующие предположения, допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой

частью настоящего Отчета. 1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. 2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся

ситуации на дату проведения оценки. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени.

3. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

4. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

- лиц, письменно уполномоченных Заказчиком; - суда, арбитражного или третейского суда;




тел. (495) 933 83 66

14

- уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

7. Приведенная в Отчете итоговая величина рыночной стоимости не отражает стоимость объекта на какую-либо иную дату, отличную от даты оценки. Изменение конъюнктуры рынка может привести к существенным изменениям итоговой величины стоимости объекта оценки по сравнению со стоимостью на дату оценки.

8. Объект оценки, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме оговоренных в настоящем Отчете, которые могут повлиять на его стоимость.

9. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете.

10. Заказчик принимает условия освободить и обезопасить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к нему, вследствие легального использования третьими сторонами данного Отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе составления данного Отчета.

11. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому делаются ссылки на источники информации.

12. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

13. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

14. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам. 15. Последние цифры чисел при расчетах могут иметь незначительные погрешности. Это

связано с внутренними округлениями используемой программы Microsoft Excel, и не влияет на окончательный результат в допустимых пределах.

Специальные допущения Оценка объекта оценки проводится из следующих специальных допущений: Вывод о рыночной стоимости будет включать в себя единую рыночную стоимость объектов

недвижимости, входящих в Объект оценки: земельный участок по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП с расположенным на нём жилым домом (коттеджем);

Оценка объекта производилась исходя из допущения о том, что конструктив элементов соответствует современным нормам строительства и объект не имеет скрытых дефектов;

Оценка проводится без осмотра объекта оценки, по причине невозможности доступа на территорию оцениваемого объекта. Заказчиком представлены актуальные на дату оценки фотоматериалы;




тел. (495) 933 83 66

15

Поскольку у Оценщиков отсутствовала информация о предпринимаемых попытках Банка оспорить законность строительства здания гаража на земельном участке, то Оценщиками принимается допущение о том, что здание гаража законно принадлежит на правах собственности третьему лицу (лицам);

В соответствии с п.1, ст. 271 Гражданского кодекса РФ: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком». Таким образом, поскольку у собственника здания гаража есть право пользования земельным участком под зданием гаража, Оценщиками делается допущение о том, что единый земельный участок будет условно разделён между собственниками жилого дома и здания гаража. Оценщиками делается допущение о том, что для нормальной эксплуатации здания гаража необходимо условно выделить 1/3 часть от общей площади земельного участка (общая площадь земельного участка составляет 1 560 кв.м.), что составляет 520 кв.м. (1 560 кв.м.*1/3). Условно выделенная площадь земельного участка, необходимая для нормальной эксплуатации здания гаража составляет 520 кв.м. не будет учтена при расчёте рыночной стоимости Объекта оценки.

2.10. Анализ достаточности и достоверности информации, используемой при определении рыночной стоимости объекта оценки

В соответствие с ФСО №3 (II, п. 5): «При составлении отчета об оценки оценщик должен придерживаться следующих принципов: В отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для

определения стоимости объекта оценки; Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость

объекта оценки, должна быть подтверждена; Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных

заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Документы, предоставленные Заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.»

При выполнении анализа, расчетов, принятии допущений оценщик руководствовался данными принципами. Информация, предоставленная Заказчиком, была подтверждена должным образом.

Для обеспечения достоверности информации о сопоставимых аналогах и другой рыночной информации оценщик приводит ссылки на источник информации, распечатки с используемых периодических изданий и сайтов интернет в Приложении к Отчету, проводил беседу с контактными лицами по объектам аналогам для подтверждения информации и выявления дополнительной необходимой информации.

Анализ аналогов отобранных для проведения сравнительного и доходного подхода и прочей рыночной информации позволяет также подтвердить соблюдение принципа достаточности приведенной информации (привлечение дополнительной информации с учетом сделанных допущений или увеличение числа аналогов используемых для расчета не приведет к существенному изменению стоимости Объекта оценки).

2.11. Термины и определения В рамках Отчета были использованы следующие термины и определения. Далее по тексту

приведены ссылки на Федеральные стандарты (в случае использования терминов, приведенных в Стандартах). Для полного, недвусмысленного толкования в тексте Отчета были введены дополнительно




тел. (495) 933 83 66

16

термины и определения уточняющего характера. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по

состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «Общие понятия оценки, подходы и требования» к проведению оценки (ФСО № 1), п.8.).

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме ((ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Цель оценки и вид стоимости» к проведению оценки (ФСО № 2), п.6.) Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п.18.)

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами(ФСО № 1, п.12.).

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1, п.15.).

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1, п.10.).

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (ФСО № 1, п. 4).

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" (ФСО № 1, п. 5).

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1, п. 6).

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1, п. 7).

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (ФСО № 1, п. 9). Наиболее эффективное использование объекта оценки – Наиболее эффективное использование

представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. (ФСО № 7, п. 13).




тел. (495) 933 83 66

17

Глава 3. АНАЛИТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ В соответствии с ФСО №3 (III, п.8, 3): «в отчете об оценке должны содержаться следующие

сведения:…анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость…», поэтому аналитический раздел включает основную информацию по следующим направлениям:

1. Анализ общеэкономической ситуации в РФ (основные тенденции, прогнозы); 2. Социально-экономическая характеристика региона; 3. Краткая характеристика региона (Московская область); 4. Обзор рынка загородной жилой недвижимости Московской области.

При составлении аналитического материала были использованы следующие источники информации: (см.Таблица № 7 )

Таблица № 7 Источники аналитической информации

Наименование обзора Авторство Источник получения информации

«Социально-экономическая ситуация в Российской Федерации» в январе-

октябре от 09.11.2018 г.

Министерство Экономического Развития РФ

Картина экономики. Октябрь 2018 года

Официальный сайт МЭР РФ: http://economy.gov.ru/minec/about/stru

cture/depmacro/201809113

Социальное и экономическое положение Московской области в 1

полугодии 2018г.

Министерство экономики и финансов Московской области

Обзор от 14.09.2018 г.

Официальный сайт: http://mef.mosreg.ru/dokumenty/social

no-ekonomicheskoe-razvitie «Обзор рынка загородной жилой

недвижимости 3 квартал 2018 года» Аналитическое агентство

«Blackwood» Официальный сайт: www.blackwood.ru

3.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения Объекта оценки

Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе-октябре

2018 года1 По оценке Минэкономразвития России, в феврале ВВП увеличился на 1,3% г/г (уточненная

оценка за январь –1,7% г/г). Из базовых отраслей основной вклад в рост ВВП по-прежнему вносит промышленность. По оценке Минэкономразвития России, существенный положительный вклад в рост ВВП также продолжают вносить не базовые виды деятельности, в том числе сегмент профессиональных услуг и финансовая деятельность.

Оперативные индикаторы свидетельствуют о продолжении роста экономики темпами, близкими к наблюдаемым в январе-феврале. В марте продолжила устойчиво расти среднедневная погрузка грузов на железной дороге (+3,1%г/г).

Под влиянием холодной погоды как в России, так и в Европе рост добычи газа в марте составил 14,1% г/г (по данным ЦДУ ТЭК).

Холодная погода оказала поддержку и производству электроэнергии. Одновременно в марте наблюдалось ускорение роста в потреблении электроэнергии, очищенном от сезонного, календарного и температурного фактора, что указывает на продолжающийся рост в большинстве секторов промышленности.

Значение индекса PMI в обрабатывающей промышленности в марте сигнализирует о дальнейшем расширении производства, но замедляющимися темпами. Высокая производственная активность сказалась на показателях рынка труда.

1 Минэкономразвития http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/8dd20f98-89eb-4fb8-94bd-68c7954b14fc/1804016.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=8dd20f98-89eb-4fb8-94bd-68c7954b14fc




тел. (495) 933 83 66

18

Уровень безработицы продолжил снижаться и достиг очередного исторического минимума -4,7% SA в феврале после 4,9% SA в январе. Высокими темпами растут заработные платы (+11,0% г/г в январе в реальном выражении), что в первую очередь связано с доведением в 2018 году до целевых уровней оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы (социального сектора). В то же время вне социального сектора также наблюдается уверенный рост заработных плат. На фоне ускорения темпов роста заработных плат удивительным выглядит замедление годовых темпов роста розничного товарооборота в феврале по сравнению с январем (до 1,8%г/г с 2,8%г/г). По-видимому, это связано с тем, что все большую долю в потребительских расходах домашних хозяйств начинают занимать не включаемые в розничный товарооборот трансакции (например, трансграничная интернет-торговля). В связи с этим для оценки состояния потребительского спроса большую значимость приобретают косвенные индикаторы, в частности индекс потребительских настроений. Этот показатель, очищенный от сезонности, в начале текущего года вырос до максимальных значений за всю историю наблюдений (104,7 и 104,0 в феврале и марте соответственно).

Введение новых санкционных мер в отношении российских компаний, бизнесменов и топ-менеджеров привели к повышению волатильности на финансовых рынках. Последствия для реального сектора российской экономики могут наступить только в случае долгосрочного сохранения негативных тенденций на финансовых рынках. Вместе с тем макроэкономическая политика последних лет была направлена на снижение чувствительности российской экономики к внешним шокам. За прошедшее с 2014 года время экономическим блоком расширенного Правительства был разработан разносторонний инструментарий, позволяющий как точечно, так и системно абсорбировать возникающие риски. Мартовские данные о динамике потребительских цен (2,4%г/г) оказались несколько выше ожидаемых Минэкономразвития России.

В то же время темпы монетарной2 инфляции, по оценке Минэкономразвития России, в марте сохранились на уровне февраля (2,5% г/г, 0,2% м/м SA). Ослабление рубля в первой половине апреля может транслироваться в инфляцию только в случае, если окажется устойчивым. В связи с этим оценка темпов инфляции в апреле характеризуется высокой степенью неопределенности, однако наиболее вероятно, что темп роста цен окажется в диапазоне 0,3%–0,5% м/м (2,3–2,6% г/г).

Таблица № 8

2 Инфляция, за исключением продовольствия, регулируемых цен и тарифов и подакцизной продукции




тел. (495) 933 83 66

19


Инфляция

В марте инфляция ускорилась в годовом выражении впервые после 8 месяцев непрерывного снижения. Темп роста потребительских цен увеличился до 2,4% г/г в марте с рекордно низких 2,2% в январе и феврале и оказался несколько выше оценки Минэкономразвития России (2,2–2,3% г/г). В помесячном выражении с устранением сезонности рост потребительских цен в марте ускорился до 0,4% м/м SA с 0,2% м/м SA месяцем ранее, при этом показатель, приведенный к годовым темпам, впервые с июня прошлого года превысил целевой ориентир Банка России (4,3%м/м SAAR).

Наиболее существенное ускорение в марте показали цены на плодоовощную продукцию (2,9% м/м SA после 1,2% м/м SA в феврале). Основной его причиной стало удорожание овощей, которое в текущем году носит несколько более выраженный характер ввиду более низкого урожая овощей 2017 года по сравнению с 2016 годом. Так, цены на ряд продуктов «борщевого набора» в марте росли высокими темпами (свекла –18,2% м/м, капуста белокочанная –17,8% м/м, морковь –12,6% м/м). В группе фруктов и цитрусовых также наблюдалось увеличение темпов роста цен, которое было связано с преобладанием дорогой импортной продукции в межсезонный период.

Тем не менее мартовские данные пока не позволяют говорить о выраженной тенденции к увеличению инфляционного давления в экономике.

Темпы роста цен на продовольственные товары, за исключением плодоовощной продукции остаются на невысоких уровнях (менее 0,1% м/м SA с начала года). Непродовольственные товары также продолжают демонстрировать умеренную ценовую динамику, в том числе за счет приостановки роста цен на бензин в феврале и марте (в помесячном выражении с устранением сезонности). Темпы монетарной3 инфляции, по оценке Минэкономразвития России, в марте сохранились на уровне февраля (2,5% г/г, 0,2% м/м SA).

По оценке Минэкономразвития России, ослабление рубля в первой половине апреля транслируется в инфляцию только в случае, если окажется устойчивым .

По оценке Минэкономразвития, за последний год эффект переноса валютного курса на инфляцию снизился до 0,07-0,1 (что означает, что устойчивое 10% -е ослабление рубля приводит к накопленному за 3 месяца росту инфляции на 0,7 -1 п.п.). Краткосрочные колебания курса рубля в рост цен с высокой вероятностью не транслируются. Таким образом, оценка темпов инфляции в апреле характеризуется сравнительно высокой степенью неопределенности, однако наиболее вероятно, что темп роста цен окажется в диапазоне 0,3%–0,5% м/м (2,3–2,6% г/г).

3 Инфляция, за исключением продовольствия , регулируемых цен и тарифов и подакцизной продукции




тел. (495) 933 83 66

20

Рисунок № 1 Рисунок № 2


Банковский сектор Структурный профицит ликвидности в марте продолжил расширяться. По состоянию на 2 апреля

его величина достигла 3,6 трлн. рублей по сравнению с 2,8 трлн. рублей на 1 марта. Увеличению профицита ликвидности в марте способствовали значительный приток средств по бюджетному каналу (855 млрд. рублей).




тел. (495) 933 83 66

21

Наряду с проведением депозитных операций, для абсорбирования избыточной ликвидности использовались облигации Банка России. Задолженность по указанному инструменту в марте увеличилась на 0,4 трлн. рублей до 1,1 трлн. рублей.


Рост депозитной базы банков в феврале обеспечивался притоком вкладов населения. Рост вкладов физических лиц в феврале возобновился в помесячном выражении после сезонного

снижения в январе. При этом годовой темп роста розничных депозитов увеличился до 7,9%г/г4 в феврале с 7,6%г/г в январе. Корпоративные депозиты, напротив, в феврале снизились по отношению к январю, а в годовом выражении показали замедление роста до 4,7% г/г после 7,0% г/г в январе.

Корпоративный кредитный портфель третий месяц подряд демонстрирует положительную годовую динамику. В феврале его рост ускорился до 3,5% г/г по сравнению с 2,9% г/г в январе.

При этом показатели, рассчитанные по сопоставимому кругу кредитных организаций, растут еще более высокими темпами –на 5,5% г/г в феврале после 4,6% г/г в январе. Поддержку корпоративному кредитованию оказывает продолжающееся снижение ставок по банковским кредитам нефинансовым организациям.

Увеличение кредитной активности наблюдается и на рынке потребительского кредитования. Темп роста кредитов населению (с учетом ипотечных жилищных кредитов) увеличился до 14,7% г/г в феврале с 14,0% г/г в январе и достиг максимума с ноября 2014 года.

Ипотечные жилищные кредиты по-прежнему растут опережающими темпами (17,7% г/г в феврале после 16,4% г/г в январе).

Темпы роста потребительских кредитов, кроме жилищных, также выросли –до 12,5% г/г в феврале с 12,2% г/г в январе.

4 С исключением валютной переоценки.




тел. (495) 933 83 66

22



3.2. Краткая характеристика Региона Московская область5 В I полугодии 2018 года экономика Московской области демонстрировала уверенный рост –

положительная динамика наблюдалась во всех базовых отраслях региона. Так, в промышленном производстве высокая динамика отмечалась в добыче полезных

ископаемых (112,6 процента к соответствующему уровню 2017 года), обрабатывающих отраслях (109,1 процента) и деятельности по водоснабжению, водоотведению и утилизации отходов (106,8 процента). На фоне общероссийского снижения в деятельности по обеспечению электроэнергией, паром, газом; кондиционированию воздуха показатель по Московской области вырос более чем на 3 процента.

В сельскохозяйственном производстве всеми категориями хозяйств с начала года произведено 149,1 тыс. тонн мяса скота и птицы в живом весе, надоено 323,2 тыс. тонн молока, получено 67,2 млн. штук яиц. Рост производства в целом по отрасли составил 100,9 процента.

5 http://mef.mosreg.ru/dokumenty/socialno-ekonomicheskoe-razvitie/14-09-2018-10-48-06-itogi-sotsialno-ekonomicheskogo-razvitiya-moskovsk




тел. (495) 933 83 66

23

Более чем на 30 процентов по сравнению с I полугодием 2017 года выросло инвестирование на развитие экономики и социальной сферы Московской области. Объем инвестиций в основной капитал на конец полугодия достиг 269 млрд. рублей. Это третий показатель в стране после г. Москвы (723 млрд. рублей) и Ханты-Мансийского АО (437 млрд. рублей).

После трехлетнего спада отмечается оживление деловой активности в строительной сфере. По сравнению с I полугодием 2017 года объем строительных работ по Московской области вырос на 4,8 процента, в то время как по России отмечена отрицательная динамика (снижение на 1 процент). Более чем на 33 процента вырос ввод жилья. Это позволило региону остаться лидером в рейтинге субъектов по жилищному строительству (свыше 3,9 млн. кв. метров).

Продолжает демонстрировать положительную динамику рынок торговли и услуг: оборот оптовой торговли вырос на 4,1 процента, розничной торговли – на 7,1 процента, объем платных услуг населению – на 1,2%. Динамика по данным категориям сложилась выше среднероссийской.

Потребительские цены на товары и услуги в среднем выросли на 3,1 процента относительно соответствующего периода прошлого года, в том числе на продовольственные товары – на 1,9 процента, непродовольственные – на 4,8 процента, услуги – на 3,7 процента.

Среднесписочная численность работников по полному кругу организаций в отчетном периоде увеличилась на 5,7 процента и составила 2,2 млн. человек. Среднемесячная заработная плата работников сложилась в размере 49 547 рублей, что в реальном выражении (с учетом индекса потребительских цен) выше уровня I полугодия 2017 года на 5,3 процента.

В сфере занятости населения численность официально зарегистрированных безработных составила 19,2 тыс. человек, что на 19,2 процента ниже, чем на конец июня прошлого года. Уровень безработицы (по методологии МОТ) сложился ниже среднероссийского на 2,1 процентных пункта и составил 2,6 процента.

В I полугодии 2018 года индекс промышленного производства составил 109 процента. Рост сложился за счет увеличения добычи полезных ископаемых на 12,6 процента, обрабатывающих производств – на 9,1 процента, деятельности по обеспечению электрической энергией, газом и паром; кондиционированию воздуха – на 3,1 процента, деятельности по водоснабжению и водоотведению, утилизации отходов и ликвидации загрязнений – на 6,8 процента.

Всего с начала отчетного года объем продукции, отгруженной промышленными предприятиями, по Московской области достиг 1,3 трлн. рублей.

В добывающей промышленности отгружено продукции на 5,8 млрд. рублей Рост сложился за счет увеличения добычи камня, песка и глины на 12,4 процента.

В общем объеме отгруженной промышленной продукции доля обрабатывающих производств составила 85 процентов против 81 процента по итогам I квартала. За первое полугодие текущего года производствами отгружено продукции на сумму свыше 1 трлн. рублей.

Значительный рост по сравнению с аналогичным периодом 2017 года демонстрировали автотранспортное производство (в 1,5 раза), производство одежды (в 1,7 раза), прочих транспортных средств и оборудования (в 2 раза).

Более чем на 10 процентов выросло производство: резиновых и пластмассовых изделий (119 процентов); напитков (117,3 процента); электрического оборудования (116,2 процента); бумаги и бумажных изделий (113,9 процента); готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования

(113,1 процента, за счет увеличения в 10 раз производства паровых котлов и в 3 раза столовых приборов, инструментов и скобяных изделий);

компьютеров, электронных и оптических изделий (112,9 процента, за счет роста в 3,6 раза производства элементов электронной аппаратуры и на 62 процента – компьютеров и периферийного оборудования);

химическое и металлургическое производство (по 112 процентов каждое соответственно, за счет роста на 20 процентов производства мыла и моющих средств и на 33 процента – химического волокна; более чем в 2 раза – производства стальных труб);




тел. (495) 933 83 66

24

пищевых продуктов (111,9 процента); кожи и изделий из кожи (111,5 процента); ремонт и монтаж машин и оборудования (110,4 процента). После продолжительного спада, начавшегося во второй половине 2016 года, восстановилось

производство прочей неметаллической минеральной продукции (производство стекла, отделочных строительных материалов на минеральной основе) – рост на 2,6 процента, что связано с оживлением строительного сектора экономики.

Объем отгруженной продукции по деятельности, связанной с обеспечением электрической энергией, газом и паром; кондиционированием воздуха, составил 156,2 млрд. рублей (50 процентов отгрузки – производство, передача и распределение электроэнергии, 37 процентов – пара, горячей воды, кондиционирование воздуха, 13 процентов – газообразного топлива). Относительно I полугодия 2017 года рост в обеспечении электроэнергией составил 102,3 процента, паром и горячей водой; кондиционировании воздуха –104,2 процента.

Также положительная динамика отмечалась в производственной деятельности по сбору, обработке и утилизации отходов, обработке вторичного сырья – рост на 16 процентов, забору, очистке и распределению воды (на 0,4 процента), в области ликвидации последствий загрязнений и удаления отходов (на 11,1 процента). При этом сбор и обработка сточных вод сократились на 7,2 процента.

3.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит Объект оценки Общая сегментация рынка недвижимости6

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Основные сегменты рынка недвижимости: - в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений); - в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок

офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

- в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

- в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи); - первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

6 С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева. «Оценка стоимости недвижимости», 2003




тел. (495) 933 83 66

25

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

- готовые объекты; - объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты). 2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные,

торговые, складские здания, гостиницы, рестораны). 3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ). 4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли,

сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых). 5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их

использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на: 1. Застроенные земельные участки. 2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки. 3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки. В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход)

подразделяются: 1. Доходная недвижимость. 2. Условно доходная недвижимость. 3. Бездоходная недвижимость. В зависимости от степени представленности объектов на рынке: 1. Уникальные объекты. 2. Редкие объекты. 3. Широко распространенные объекты. В зависимости от экономической активности регионов: 1. Активные рынки недвижимости.




тел. (495) 933 83 66

26

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности: 1. Незастроенные земельные участки. 2. Готовые объекты. 3. Не завершенные строительством объекты. 4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции. Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на

специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др.

Выводы: Исходя из приведённой выше сегментации рынка недвижимости, Объект оценки относится к

категории жилая недвижимость.

3.4. Классификация объектов загородной жилой недвижимости Согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома. Корректирующие

и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Прибыль предпринимателя» подготовленного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. издательство Нижний Новгород 2018 (стр. 56-59), жилая загородная недвижимость классифицируются на:

1. Дачи. Малоэтажный жилой дом с участком земли, предназначенный для проживания в теплое

время года. На даче обычно отсутствует полноценная система отопления: системы водоснабжения и канализации упрощены или отсутствуют совсем. Самыми распространенными стройматериалами для дачных домов являются каркасные конструкции, брус либо бревна небольшого диаметра. Обычно дачные дома имеют небольшую площадь и. как правило. располагаются в садоводческих товариществах;

2. Дома. Малоэтажный жилой дом небольшой площади с участком земли, построенный, как правило, до 1990-х гг. Дом предназначен для круглогодичного проживания одной семьи: может располагать всеми необходимыми коммуникациями либо иметь частичные (печное отопление, отсутствие водоснабжения и канализации). Стены дома могут возводиться из бруса, рубленых бревен, кирпича, пеноблоков и др. Обычно дом располагается в населенном пункте.

3. Таунхаусы, в том числе: Таунхаус - квартира в многоквартирном комфортабельном жилом доме, представляющем собой несколько смежных многоуровневых объектов (квартир) с обособленными входами, но едиными внутренними стенами. в которых проживает одна семья. К каждой квартире в таунхаусе примыкает небольшой земельный участок, парковка или гараж. Дуплекс - бюджетный вариант загородного дома, как правило, разделенного на две автономные секции общей стеной, то есть это дом на две квартиры, с двумя независимыми входами. У каждой семьи — свое крыльцо, свой подъезд к дому, чаще всего свой примыкающий к боковой стене гараж и свой земельный участок. Таунхаусы и дуплексы могут располагаться как в городах, так и на незначительном удалении от него, в пригороде. Могут располагаться также в коттеджных поселках. территория которых ограждена, имеет охрану и необходимую для постоянного проживания инфраструктуру.

4. Коттеджи. Коттедж - малоэтажный жилой дом современной постройки (после 1990 гг.). площадью, как правило, свыше 100 кв.м. (реже, но встречаются типовые коттеджи площадью до 100 кв.м.), с огороженным участком земли, в котором живет постоянно или временно одна семья. При его строительстве и внутренней отделке, как правило, используются высококачественные материалы. Этажность переменная, чаще 2-3 этажа. Для коттеджей характерна индивидуальная планировка, наличие придомового участка. гаража. современная архитектура, современный ландшафтный дизайн. Отличительной особенностью коттеджей является полное обеспечение




тел. (495) 933 83 66

27

всеми необходимыми коммуникациями и современной системой отопления для круглогодичного проживания, часто наличие камина. В наиболее престижных коттеджах используется система «умный дом». На огражденной территории может размещаться гостевой дом. бассейн, альпийские горки, роккарии. беседки. Коттеджи могут располагаться как в городе, так и за его пределами. Часто располагаются в коттеджных посёлках, инфраструктура которых включает пункт КПП. службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория коттеджного посёлка имеет удобные подъездные пути и обычно огорожена. К коттеджам могут быть отнесены виллы и усадьбы.

Выводы: Согласно приведенной выше классификации Объект оценки относится к категории жилой загородной недвижимости - «коттеджи».

3.1. Шкала оценки физического состояния объектов недвижимости Оценка физического состояния помещения определяется по шкале оценки состояния помещений

Таблица № 12 Шкала экспертных оценок технического состояния зданий, сооружений

Оценка технического состояния объектов

Характеристика технического состояния для зданий и сооружений

Примерная степень фактического износа,

%

1 - Отличное "Почти новое" здание/сооружение, только что сданное в эксплуатацию до 5

2 - Очень хорошее Мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи (не требуется ремонта) от 5 до 15

3 - Хорошее Мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и

снаружи, в т.ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение косметического ремонта)

от 15 до 30

4 - Удовлетворительное

Повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи, в т.ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение не только косметического ремонта, но и замены отдельных

элементов или их капитальный ремонт: например замена окон, дверей, сантехники, капитальный ремонт кровли и т.д.)

от 30 до 50

5 - Плохое Требуется проведение капитального ремонта всего здания/сооружения от 50 до 75

6 - Неудовлетворительное

Здание/сооружение оказалось не пригодно для эксплуатации в существующем виде и подлежит модернизации, реконструкции

или сносу От 75 до 100

Источник: Приказ Росстата от 15.06.2016 N 289 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов"

На основании предоставленных материалов фото фиксации помещений, Оценщик пришел к

выводу, что физическое состояние Объекта оценки можно охарактеризовать как «очень хорошее».

3.2. Характеристика степени активности рынка Многие характеристики рынка зависят от активности рынка объектов недвижимости. Поэтому в

справочнике разделены характеристики, относящиеся к активному и неактивному рынкам. При этом учитывалась следующая трактовка этих понятий.

Активный рынок Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности,

небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного




тел. (495) 933 83 66

28

количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.

Неактивный рынок Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности,

большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены, также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.

Исходя из приведенных критериев, рынок жилой загородной недвижимости Московской области можно отнести к активному рынку.

3.3. Основные ценообразующие факторы Согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома» подготовленного

Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. издательство Нижний Новгород 2018 (табл. 7, стр. 61), основными ценообразующими факторами для объектов загородной жилой недвижимости (жилые дома) являются:

Таблица № 13 Ценообразующие факторы (Коттеджи)




тел. (495) 933 83 66

29

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома. Корректирующие и

территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Прибыль предпринимателя»

3.4. Обзор рынка загородной жилой недвижимости Московского региона. 3 квартал 2018 года

Продажа загородной недвижимости Таблица № 14

Новое предложение На рынке загородных поселков наблюдается уменьшение количества новых поселков, в том

числе участки без подряда (далее УБП). Девелоперам становится невыгодно выводить на рынок поселки с участками с минимальным набором коммуникаций без строений. В 3 квартале 2018 г. количество новых поселков на загородном рынке сократилось по сравнению с 3 кварталом 2017 г. За 3-й квартал стартовали продажи в 10 загородных новых поселках (в том числе новые очереди в действующих поселках), что на 33% меньше результата 3 квартала 2017 г.

Количество новых поселков и очередей, вышедших в 1-3 кварталы 2018 г., также несколько меньше результата аналогичного периода 2017 г. Суммарное количество новых поселков и очередей, вышедших с начала года, составило 37 (11 из которых новые очереди в действующих поселках), что на 3 объекта меньше результата 1-3 кварталов 2017 г. (-8%). Наибольшее количество поселков стартовало с продажами во 2 квартале, при этом максимальное количество объектов вышло в марте 2018 г. Новые поселки выходили на старт с меньшим количеством лотов, чем поселки, стартовавшие годом ранее. В




тел. (495) 933 83 66

30

результате среднее количество лотов на поселок в 2018 г. на 6% меньше, чем в аналогичный период 2017 г.

Суммарное количество вышедших на рынок новых лотов составило 3983 лота, что на 25% меньше количества лотов, вышедших на продажу в 1-3 кварталы 2017 г. В 3 квартале стартовали продажи 1,7 тыс. лотов, что на 8% меньше результата 3 квартала 2017 г.

В течение 1-3 кварталов стартовали продажи в основном в поселках эконом/комфорт класса, доля которых составила 91%. Среди поселков бизнес-класса вышли 6 новых поселков, а 3 из них стартовали с продажами во 2 квартале 2018 г. В 3 квартале стартовали продажи лишь 1 поселка бизнес-класса - «Золотые Сосны de Luxe» с коттеджами на Ярославском ш. в 62 км от МКАД. Поселки элитного класса в течение 3 квартала на рынок не выходили.

Лидером в структуре нового предложения по типу в 1-3 кварталы 2018 г. традиционно являются УБП, доля которых составила 61%. При этом доля участков, стартовавших в 2018 г., на 4% ниже показателя 1-3 кварталов 2017 г., когда на участки без подряда приходилось 64% нового предложения. Доля нового предложения сблокированного жилья (таунхаусов и дуплексов) снизилась за год с 21% до 10%, при этом доля нового предложения с коттеджами составила 9% как и годом ранее, за счет старта продаж крупных очередей с коттеджами в поселках «Спас- Каменка», «Новые Вешки». При этом суммарное количество новых коттеджей в 2018 г. на 19% меньше, чем стартовало коттеджей за 1-3 кварталы 2017 г.

Основной объем нового предложения в 1-3 кварталах 2018 г. сместился в более отдаленную зону - 50-80 км от МКАД, где стартовало 36% лотов. Практически все поселки в данной зоне с участками без подряда, за исключением КП «Золотые Сосны de Luxe». На зону 30-50 км от МКАД пришлось 34% лотов, а основной объем нового предложения в данной зоне - УБП. При этом ближняя зона Подмосковья (в радиусе до 30 км от МКАД) спустилась в рейтинге на 3 место, а ее доля составила 28% от общего предложения новых лотов. В данной зоне расположены в основном проекты с организованной застройкой. Минимальный объем нового предложения расположен в дальней зоне - 80-100 км от МКАД, где во 2 квартале 2018 г. стартовал поселок «Подсолнух парк» с участками.

Лидером по направлению в структуре нового предложения 1-3 кварталов 2018 г. является Дмитровское ш. (19%) за счет выхода на рынок 7 поселков. На втором месте - Новорижское ш., на которое пришлось 16% лотов. В 3 квартале 2018 г. наибольшее количество лотов в новом предложении наблюдалось на Каширском ш.

Рисунок № 7




тел. (495) 933 83 66

31

Предложение на элитном загородном рынке В целом за 1-3 кварталы 2018 г. на рынке элитной загородной недвижимости стартовали

продажи 2-х новых коттеджных поселков класса премиум. Так, в начале года стартовал КП Wright Hills (ранее Sky Hills) на Новорижском шоссе в 18 км от МКАД. В 3 квартале поселок находился на стадии реконцепции, вместо участков без подряда на продажу будут представлены участки с подрядом. Во 2 квартале стартовал с открытыми продажами камерный поселок на 10 коттеджей «Архангельское-5» на Новорижском шоссе в 5 км от МКАД. Также, новое предложение пополнилось 15 коттеджами в КП «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе в 5 км от МКАД. В 3 квартале новых элитных объектов на рынок не выходило. Суммарно за 2018 г. загородный рынок пополнился 92 лотами на 9,2 тыс. кв. м.

По итогам 3 квартала 2018 г., совокупный объем предложения загородного элитного рынка составил 855 лотов в 36 поселках, что на 17% меньше аналогичного показателя по итогам 3 квартала 2017 г. Наибольшее количество лотов в предложении на рынке элитных поселков сместилось в сторону подкласса premium за счет роста спроса в классе de luxe, в котором представлено 53% лотов. В подклассе premium представлено 25 поселков, в de luxe - 11 поселков.

Наибольший объем элитного первичного предложения загородного рынка представлен УБП, доля которых составляет 51 %. Доля коттеджей возросла с 40% по итогам 1 квартала до 44% в 3 квартале. Доля сблокированных лотов в целом по элитному рынку составляет 6%.

Распределение лотов по классам сохраняется: лидером по типу предложения в классе de luxe остаются УБП, доля которых составила 68%. На втором месте-коттеджи, ихдоля составила30%. Доля лотов сблокированного жилья продолжает снижаться и в общем объеме составляет 2%.

В классе premium лидер по типу предложения - коттеджи, доля которых увеличилась до 56%. Доля УБП в данном классе напротив снизилась с 39% по итогам 3 квартала 2018 г. до 35%, а доля сблокированного жилья снизилась за год с 15% до 9%.

Лидером по направлению в классе de luxe сохраняется Новорижское шоссе, где сосредоточено 57% предложения. Доля предложения на Рублево- Успенском шоссе (РУШ) занимает 2 место в классе, при этом доля направления возросла до 31%, за год доля лотов на РУШ возросла на 6 п.п. Доля Минского шоссе составляет 8% как и годом ранее. Наименьший объем предложения сохраняется на Осташковском шоссе, доля которого составляет 4%.

Лидером предложения по направлению в классе premium также остается Новорижское шоссе, доля которого за год увеличилась с 47% до 51%. Второе место занимает Рублево-Успенское шоссе (РУШ) 39%. Наименьший объем предложения класса premium сохраняется на Минском шоссе, Дмитровском и Киевском шоссе.

За счет ухода наиболее рентабельных лотов за год средняя площадь коттеджей возросла на 5% в классе premium - до 764,8 кв. м. Средняя площадь продаваемого коттеджа в классе de luxe за год практически не изменилась, составив 809,3 кв. м. Средняя площадь участка без подряда в классе de luxe за год возросла на 5% - до 38,3 соток, а средняя площадь участка класса premium за год снизилась на 1 % - до 23,7 соток.

Предложение сблокированного жилья в элитных поселках класса de luxe сильно ограничено, а показатель средней площади лота сохраняется на уровне ниже, чем в классе premium. Средняя площадь лотов сблокированного жилья в классе de luxe за год снизилась на 5% до 359,3 кв. м, а в классе premium показатель увеличился за год на 13% до 496,7 кв. м за счет ухода с рынка малых по площади лотов. Средняя площадь лотов на рынке элитной загородной недвижимости по типам и классам:




тел. (495) 933 83 66

32

Рисунок № 8 Классификация элитной загородной недвижимости. Основные обязательные признаки. DE LUXE

• Удаленность от МКАД до 25 км; • Качество строений: монолит, монолит- кирпич; • Площадь участка от 15 соток; • Площадь дома от 350 кв. м; • Наличие ландшафтных парков с водоемами, прогулочными зонами, инфраструктурой.

PREMIUM

• Удаленность от МКАД до 40 км; • Качество строений: монолит-кирпич и др. технологии строительства; • Площадь участка от 10 соток; • Площадь дома от 250 кв. м; • Наличие благоустроенной общественной зоны, инфраструктуры.

Ценовая ситуация По итогам 3 квартала 2018 г. на загородном рынке наблюдалась разнонаправленная динамика

удельных цен в зависимости от типа и класса лотов. Так, за квартал и за год в классе de luxe наблюдался значительный рост средних удельных цен на коттеджи (в рублях и долларах) и участки (в рублях), а в классе premium практически по всем типам лотов наблюдалось снижение средних цен максимум до 9% за квартал.

По итогам 3 квартала 2018 г. средняя стоимость 1-го кв. м коттеджа класса de luxe на первичном рынке элитной загородной недвижимости возросла до $5 411 (366,2 тыс. руб.). Удельная стоимость коттеджей за квартал увеличилась на 4% в долларах и на 12% в рублях, за год - на 26% в долларах и на 47% в рублях. Средняя стоимость за 1 кв. м лотов «под ключ» снизилась до $ 6,9 тыс.

В классе premium средняя удельная стоимость коттеджа в долларах за квартал снизилась на 9% до $2 472, в рублях же цена осталась на том же уровне 142,5 тыс. руб. за кв. м. Данные показатели за год снизились на 14% и 15% соответственно. Средняя цена на лоты «под ключ» в данном классе составила $3,1 тыс. за кв.м.




тел. (495) 933 83 66

33

Средняя удельная стоимость УБП в классе de luxe за квартал снизилась в долларах на 2%, при этом в рублях за счет валютных колебаний средняя цена возросла на 6%. За год наблюдалась положительная динамика показателей в рублях (+13%). В сегменте УБП за квартал в классе premium: средняя удельная цена участков снизились в долларах на 3% за квартал, в рублях наблюдался рост цены в пределах 4%. При этом за год снижение составило 27% для цен в долларах и 14% для цен в рублях.

Цена на сблокированное жилье за квартал в классе de luxe не изменилась, составив $2,7 тыс. за кв. м, а в классе premium цена снизилась в долларах на 8%, а в рублях наблюдались незначительные изменения в пределах 1%.






тел. (495) 933 83 66

34

Большинство лотов экспонируется по рублевым ценам: по итогам 3 квартала 2018 г. 60% предложения элитного загородного рынка номинировано в рублях. Среди предложений, номинированных в рублях, 84% приходится на лоты в поселках класса premium.

По итогам 3 квартала 2018 г. на первичном загородном рынке действовали акции и скидки во многих поселках:

В поселках «Трувиль» продолжаются акции на отдельные коттеджи и таунхаусы, в результате которых цены на лоты снижены до 36%;

Продолжается действие акций в КП «Жуковка XXI»,где действуют спецпредложения на коттеджи с отделкой «под ключ»;

Наличие готовых коттеджей по акции в поселках «Ренессанс парк» от 50 млн. руб.; Снижены цены некоторые на лоты в КП «Азарово».





тел. (495) 933 83 66

35

Спрос В 1-3 кварталы 2018 г. совокупный объем поглощения лотов на первичном рынке элитной

загородной недвижимости оценивается на уровне 231 лотов, что на 9% больше, чем было приобретено за 1-3 кварталы 2017 г. При этом спрос на рынке за 3 квартал 2018 г. составил 61 лот, что на 13% меньше, чем было заключено сделок в 3 квартале 2017 г. Наибольшее количество лотов в 2018 г. было приобретено во 2 квартале 2018 г., когда было реализовано 90 лотов.

Большее количество сделок сохраняется в классе deluxe-52%, наргетіитпришлось48%сделок. Вобщем объеме поглощения на элитном рынке максимальным спросом пользовались участки без подряда. При этом доля УБП в спросе за год снизилась с 60% до 43%. Доля коттеджей в спросе увеличилась с 26% за 1-3 кварталы 2017 г. до 32% по итогам 1-3 кварталов 2018 г., а доля спроса на элитное сблокированное жилье за год практически не изменилась, составив 15%.

В разрезе классов: основной спрос на первичном рынке в классе de luxe в спросе за 1-3 кварталы 2018 г. был ориентирован на участки, доля которых в поглощении увеличилась до 58%. При этом годом ранее на УБП приходилось 68% спроса. На втором месте - коттеджи, доля которых составила 38%, против 23% за 1-3 кварталы 2017 г. Доля сделок с коттеджами в высокобюджетном классе за год увеличилась за счет продажи лотов в поселках «Ренессанс Парк», «Раздоры-2», где выходил новый объем предложения лотов.

В классе premium со 2 квартала 2018 г. впервые за долгое время количество купленных коттеджей превысило количество приобретенных участков, для которых доля сделок составила 46% и 27% соответственно. Годом ранее на УБП класса приходилось 48%, на коттеджи - 31%. Доля проданных в 2018 г. сблокированных лотов увеличилась до 27% за счет продаж в поселках «Резиденция Рублево» и «Парк Авеню». Таким образом, спрос на коттеджи в 2018 г. вырос как в классе premium, так и в классе de luxe.

Популярным направлением у покупателей элитной загородной недвижимости остается Новорижское шоссе, где за 1-3 кварталы 2018 г. реализовано более 60% лотов в классах de luxe и premium. Рублево-Успенское шоссе занимает 2-е место за счет реализации 28% лотов класса de luxe и 12% лотов в классе premium. На 3-м месте в классе premium Пятницкое шоссе, за счет продаж в premium классе. В классе de luxe 3 место заняло Минское шоссе, доля которого составила 6% среди сделок в классе de luxe.

География сделок с объектами элитной загородной недвижимости сохраняется: в 2018 г. наиболее популярна была зона 11-20 км от МКАД - на нее пришлось 43% сделок в целом по элитному рынку. В классе de luxe на зону 11-20 км от МКАД пришлось 52% сделок, а в классе premium - 33%. В результате, данная зона вышла на 1 место в классе, сместив зону 21-30 км от МКАД, доля которой снизилась до 29%.

Распределение сделок по бюджету покупки в сегменте элитной загородной недвижимости за полугодие изменилось в пользу увеличения бюджета: доля купленных лотов стоимостью до $1 млн. снизилась с 71% по сделкам 1-3 кварталы 2017 г. до 64% в 2018 г. В рублях доля лотов с бюджетом до 50 млн. руб. снизилась до 50%. Среди позитивных тенденций: в классе de luxe наблюдается высокая доля сделок бюджетом более 100 млн. руб., которая составляет 35% против 9% за аналогичный период 2017 г.

За 1-3 кварталов 2018 г., доля сделок с бюджетом покупки до 30 млн. руб.: в классе de luxe снизилась до 14% сделок; в классе premium снизилась до 36% сделок.

Наибольшей популярностью среди покупателей элитной недвижимости в 2018 г. в классе de luxe пользовались такие поселки, как «Ренессанс парк», Agalarov Estate, «Раздоры-2», «Барвиха 21», «Новое Николино», на которые суммарно пришлось порядка 80% спроса в классе. В классе premium наиболее популярны были в 2018 г. «Резиденция Рублево», Art Есо, «Парк авеню», «Новогорск-7», «Кристалл Истра».

По данным Агентство элитной недвижимости «TWEED» https://www.tweed.ru/ , самый дорогой проданный участок расположен на Рублёво-Успенском шоссе 5 км от МКАД в Раздоры – 64 соток – 371 922 000 рублей

Самый дорогой проданный дом – Рублево-Успенское шоссе – 11 км от МКАД - Усово - 75 сот,




тел. (495) 933 83 66

36

3000 м2 –« под ключ» – 1 843 630 000 рублей Самый дорогой проданный таунхаус – Новорижское шоссе 1 км от МКАД – 364 м2 – под

отделку - 136 565 000 рублей


Аренда загородной недвижимости Таблица № 15

Основные тенденции

Рост объема предложения объектов в аренду на 39% с начала 2018 года; Основной объем предложения (36%) представляет собой коттеджи площадью 300-500 кв. м, 51%




тел. (495) 933 83 66

37

лотов на элитном рынке представлен на Рублево-Успенском шоссе; Снижение запрашиваемой арендной платы в среднем на 11% по сравнению с итогом 1 полугодия

2017 г.; В 1-3 кварталы 2018 г. было арендовано на 33% меньше лотов, чем в целом за 2017 г.; Спрос сосредоточен в сегменте аренды коттеджей небольшой площадью 300-500 кв. м, средний

бюджет аренды для них увеличился до 315 тыс. руб. в мес.; Средний бюджет аренды в месяц с учетом дисконта составил порядка 362 тыс. руб. в месяц, что

на 27% меньше среднего бюджета сделки за 2017 г., при этом на 21% больше показателя за 1 полугодие 2018 г.; Дисконт в рассматриваемый период в среднем составлял 5-8% от ставки экспонирования.

Анализ фактических предложений, существующих на рынке на дату оценки Анализ фактических предложений по продаже коттеджей, расположенных на земельных

участках как в КП Лайково (местоположение объекта оценки) так и в ближайшем окружении (котеджные посёлки: "Успех", "Ветеран А ДСК", "Лайково-2", "Малое Сареево", "Сареево 39 ДСК", "Усово-5", "Калчуга-М ПЖСК", "Верхнее Сареево", "Сареево-15", "Горки-21" и населённые пункты Малое Сареево, Большое Сареево, Лызлово, Лызлово, Калчуга, Горки-2, Усово-Тупик, Усово, Солослово, Дубки.) поводился на основе данных портала недвижимости ЦИАН:


Местоположение Площадь

дома, кв.м.

Площадь земельного

участка, сот.

Цена, руб. Стоимость 1 кв.м., руб. Описание Источник информации

Московская область,

Одинцовский район, Большое Сареево деревня

680 25 90 000 000 132 353

Дом в охраняемой коттеджной застройке. Тихое место, рядом лес и речка Медвенка. Деревня,

в силу географического положения, не имеет сквозного

проезда, в связи с чем в ней тихо и спокойно. Рядом

инфраструктура Горки-2 и выезд на платную дорогу. Дом

продается в состоянии под ключ, частично с мебелью. Этаж

1: холл, гардеробная, гостевой санузел, кабинет, кухня,

столовая, гостиная с камином и выходом на террасу, СПА-зона

с бассейном, сауной, санузлом и выходом на террасу,бойлерная.

Этаж 2: три спальни с с/у, 2 гардеробные, кинозал с

библиотекой (можно оборудовать еще одну спальню), постирочная комната с ванной.

Мансарда: игровая комната, комната отдыха, санузел,

кладовая

https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/199749303/


Одинцовский район, Большое

Сареево деревня, Горки-21

коттеджный поселок

890 30 298 528 765 335 426

Кирпичный двухэтажный особняк с отделкой "под ключ", с мебелью площадью 890 кв.м построенный в современном стиле на роскошном лесном

участке с дорогим ландшафтным дизайном

площадью 30 соток в жилом охраняемом коттеджном

поселке "Горки-21" на Рублево-Успенском направлении. На первом этаже расположена

прихожая, гардеробная, большой холл, санузел,

гостиная, кухня, столовая, кабинет, две спальни с

гардеробными и ванными





тел. (495) 933 83 66

38


дома, кв.м.




комнатами, патио, винная комната, изолированный гараж

на два автомобиля, а также SPA-зона, представленная сауной,

хамамом, тренажерным залом и бассейном.


Одинцовский район, Лайково

село

260 13 24000000 92 308

Дом под ключ 260 кв.м на участке 13 соток. Количество спален: 4. Лайково, Рублево-Успенское шоссе, 16 км от

МКАД. 1 этаж: холл, гостиная, кухня, столовая, с/у, спальня. 2

этаж: 3 спальни, 2 с/у, гардеробные. Рядом

расположены коттеджные посёлки "Успех", "Ветеран А ДСК", "Лайково-2", "Малое

Сареево", "Сареево 39 ДСК", "Усово-5", "Калчуга-М ПЖСК", "Верхнее Сареево", "Сареево-15", "Горки-21" и населённые

пункты Малое Сареево, Большое Сареево, Лызлово, Лызлово, Калчуга, Горки-2,

Усово-Тупик, Усово, Солослово, Дубки.



Одинцовский район, Малое

Сареево деревня

450 8,5 115000000 255 556

Минималистический подход перешел с дизайна дома на всю

его философию - здесь все рационально, есть все

необходимое для суперкомфортной жизни и

ничего лишнего. Умное проектирование создает 314 м

жилого пространства при минимуме подсобных

помещений. 1 этаж: прихожая, гостиная, кухня с окном - столовая с выходом на патио 20 кв.м, кабинет/спальня, санузел, котельная - постирочная,

встроенный теплый гараж на 2 машины, над гаражом может

быть оборудована квартира для персонала.

На второй этаж ведёт дизайнерская лестница из

массива осветлённого дуба шириной полтора метра.

2 этаж: холл, ванная комната, гардеробная, две детские; Мастер-спальня с высотой

потолка 4.3м(!) с гардеробной и санузлом;




Сареево деревня, Горки-21

коттеджный поселок

443 25 258 730 680 584 042

Дом под ключ 443 кв.м на участке 25 сот. Количество

спален: 5. Количество с/у: 5. коттеджный посёлок Горки 21. Рублево-Успенское шоссе, 19

км от МКАД. 1 этаж: холл, гостевая спальня,

гостевой с/у, гостиная, столовая, кухня, постирочная, котельная,

кладовая, гараж на 2 м/м. 2 этаж: холл, спальня с с/у и

гардеробной, детская спальня с с/у, 2 детские спальни, с/у.





тел. (495) 933 83 66

39


дома, кв.м.




3 этаж: кабинет, с/у, эксплуатируемая кровля.


Одинцовский район, Большое Сареево деревня

680 17 76 292 380 112 195

Усадьба с мебелью в классическом стиле площадью 680 кв.м. Расположена в тихом

не проездном месте в приватной части Рублевки, вдали от

мегаполиса. Инфраструктура Горки-2 в 5 мин., быстрый

выезд на платную дорогу. Рядом лес и речка. Дом полностью

готов к проживанию, укомплектован мебелью и качественной техникой.

Площадь дома по документам 680 кв.м. включает в себя

площадь основного дома и отдельного гаража с квартирой

для персонала. Планировка дома. Цоколь: постирочная,

котельная, зал, две комнаты. 1 этаж: прихожая, гостиная с

камином, кинозал (или спальня), столовая, кухня, спортзал,

небольшая сауна, кладовая, с/у+душ.

2 этаж: две детские комнаты, с/у, мастер-спальня с с/у.

Мансарда: мансарда с кабинетом, холлом и санузлом.

Можно докупить соседний участок 15 соток, на котором

расположены гостевой двухэтажный дом из дерева, двухэтажная баня, беседка

барбекю и небольшой парник.



Одинцовский район, Лайково село, Лайково коттеджный

поселок

760 100 384 778 960 506 288

Коттеджный поселок "Лайково-1"

Предлагается современный деревянный дом в охраняемом

коттеджном поселке. В доме гостиная со вторым

светом, есть зона спа. Внутреннее пространство оформлено в современном

стиле, оснащено дизайнерской мебелью, всей необходимой

бытовой техникой, эксклюзивной итальянской

сантехникой, системой кондиционирования,

интернетом. На участке возведен дом для

гостей под ключ с 2 спальнями, кухней и санузлом. Рядом расположены

коттеджные посёлки: "Лайково-1", "Лайково-2", "Малое

Сареево", "Калчуга", "Горки-21", "Горки-8", "Усово-

Престиж", "Горки-1", "Балатон", "Резиденции Березки",

"Валтим", "Усово-8", "СНТ Горки-2", "Заря-М", "Горки-2",

"Ландшафт"



Одинцовский 550 15,64 45 000 000 81 818

Предлагается к продаже дом общей площадью 550 кв.м в

поселке Лайково на Рублево-





тел. (495) 933 83 66

40


дома, кв.м.




район, Лайково село

успенском шоссе в 15 км от МКАД. Состояние дома: под

ключ с мебелью. Дом расположен на участке площадью 15.64 соток.

Планировка: Цоколь: котельная,

постирочная, кладовая. Этаж 1: холл, гостиная, кухня-

столовая, с/у, кабинет или гостевая спальня.

Этаж 2: 3 спальни, 2 с/у, кабинет, гардеробная. Мансарда: свободная

планировка, с/у. Коммуникации:

Дом обеспечен всем необходимым для проживания:

газ - центральный, электроснабжение - 15 кВт, водоснабжение - скважина,

канализация - септик.



село

325 15 55000000 169 231

Кирпичный коттедж в охраняемом поселке вблизи с

деревней Лайково, на Рублево-Успенском направлении. Очень красивый участок, по периметру которого высажены туи, сделан

дренаж, выполнен ландшафтный дизайн,

установлена беседка для отдыха, есть зона для барбекю. Также на участке расположена отдельностоящая русская баня на дровах с комнатой отдыха и

купелью. Перед домом парковка на 3 машины. Строго

охраняемый поселок, въезд только по специальным пропускам. Планировка:

Цоколь: бильярдная, гардеробная, комната отдыха, котельная. 1 этаж: гостиная,

кухня, столовая, санузел, гардеробная, спальня, гараж на один автомобиль. 2 этаж: Три

спальни, санузел, холл.




село

260 24 56 390 020 216 885

Предлагаем вашему вниманию прекрасный дом "под ключ"

площадью 260 кв.м. для дружной семьи в деревне

Лайково всего в 15 километрах от столицы. Удачное

расположение дома позволяет добраться к нему как по

Рублево-Успенскому, так и по Можайскому шоссе. Фасад дома

облицован клинкерным кирпичом, благодаря большим

площадям остекления внутреннее пространство

наполнено светом. Первый этаж отведен под гостиную, кухню, столовую, и три спальни. На втором этаже разместилась

хозяйская спальня с гардеробной, санузлом и

кабинетом, к тому же есть





тел. (495) 933 83 66

41


дома, кв.м.




помещение свободного назначения. На придомовой

территории построен гараж на два автомобиля с квартирой для

персонала. Великолепный ландшафтный дизайн выполнен настоящими профессионалами

своего дела.



село

250 23 56 390 020 225 560

Продаю прекрасный дом "под ключ" площадью 260 кв.м. для

дружной семьи в деревне Лайково всего в 15 километрах

от столицы. Удачное расположение дома позволяет

добраться к нему как по Рублево-Успенскому, так и по

Можайскому шоссе. Фасад дома облицован клинкерным

кирпичом, благодаря большим площадям остекления

внутреннее пространство наполнено светом. Первый этаж отведен под гостиную, кухню, столовую, и три спальни. На втором этаже разместилась

хозяйская спальня с гардеробной, санузлом и

кабинетом, к тому же есть помещение свободного

назначения. На придомовой территории построен гараж на

два автомобиля с квартирой для персонала. Великолепный

ландшафтный дизайн выполнен настоящими профессионалами

своего дела.



Одинцовский район, Малое

Сареево деревня

240 11 74000000 308 333

Предлагается к продаже загородный дом площадью 240 м² в поселке "Малое Сараеево".

Совершенно новый дом. Материал стен: кирпич. Интерьер выполнен в

классическом стиле в светлых тонах с использованием

натуральных материалов. В доме предусмотрено 2 спальни,

гардеробная, гостиная. столовая, кухня, детская, кладовая. На

участке 11 соток с ландшафтным дизайном

расположен отдельно стоящий гараж на 1 м/м с квартирой для персонала. Все коммуникаций

центральные. Элитный коттеджный поселок "Малое

Сареево" расположен в 15 километрах от МКАД по

Рублево-Успенскому шоссе. Огромное внимание уделено

безопасности жителей КП "Малое Сареево" и их гостей: на

въезде в поселок есть КПП, централизованный охранный

пункт и ведется круглосуточное видеонаблюдение. Кроме того, в свободном доступе жителей КП

"Малое Сареево" и их гостей находится вся высокоразвитая





тел. (495) 933 83 66

42


дома, кв.м.




инфраструктура Рублево-Успенского шоссе с

многочисленными АЗС, автомойками, торгово-

развлекательными и спортивными комплексами,

элитными школами, частными детскими садами, салонами

красоты SPA и фитнес-центрами. Звоните и получите

больше информации об объекте или выберете удобное время для

просмотра.


Одинцовский район, Лызлово

деревня

680 17 76 292 380 112 195

Усадьба в тихом не проездном месте в приватной части

Рублевки, вдали от мегаполиса. Рядом лес и речка. Основной

дом полностью готов к проживанию, укомплектован

мебелью и качественной техникой. Площадь дома по

документам 680 кв.м. включает в себя площадь основного дома

и отдельного гаража с квартирой для персонала. На

участке расположены расположены также гостевой двухэтажный дом из дерева, двухэтажная баня, беседка

барбекю и небольшой парник. Планировка: Цоколь:

постирочная, котельная, зал, две комнаты. 1 этаж: прихожая, гостиная с камином, кинозал

(или спальня), столовая, кухня, спортзал, небольшая сауна,

кладовая, с/у+душ. 2 этаж: две детские комнаты, с/у, мастер-

спальня с с/у. Мансарда с кабинетом, холлом и с/у.




Сареево деревня, Сареево-39 ДСК

480 24 95000000 197 917

Предлагается к продаже дом, площадью 480 м² в элитном коттеджном поселке Малое

Сареево по Рублево-Успенскому шоссе. Полностью меблированный дом в отличном

состоянии, с 3 спальнями в 3 уровня, с 3 санузлами, 1

машиноместами в гараже и 5 парковочными местами. SPA-зона, гостиная, гардеробная,

столовая, кухня, хозяйственное и техническое помещения. Монолит дом с черепицей,

магистральным газом, электричеством и центральными

коммуникациями. Ландшафтный дизайн на

территории полевого участка в 24 сотки. Элитный коттеджный

поселок Малое Сареево расположен в 15 километрах от МКАД по Рублево-Успенскому

шоссе. Огромное внимание уделено безопасности жителей Малое Сареево и их гостей: на

въезде в поселок есть КПП, централизованный охранный





тел. (495) 933 83 66

43


дома, кв.м.




пункт и ведется круглосуточное видеонаблюдение. Кроме того, в

свободном доступе жителей Малое Сареево и их гостей

находится вся высокоразвитая инфраструктура Рублево-

Успенского шоссе с многочисленными АЗС, автомойками, торгово-

развлекательными и спортивными комплексами,

элитными школами, частными детскими садами, салонами

красоты SPA и фитнес-центрами. Звоните и получите

больше информации об объекте или выберете удобное время для

просмотра.



деревня

600 34 106 145 920 176 910

Предлагается к продаже деревянный дом под ключ с

мебелью в классическом стиле, общей площадью 600 кв.м в

поселке Лызлово на Рублево-успенском шоссе в 15 км от МКАД. Дом расположен на участке площадью 34 соток.

Поселок премиум-класса, расположенный на правом

берегу реки Медведки в окружении вековых сосен.

Планировка: Цоколь: Постирочная, сауна,

домашний кинотеатр, тренажерный зал, комната

свободного назначения, кладовая.

Этаж 1: Прихожая, гардеробная, с/у, кабинет, гостиная, столовая,

каминная, кухня-столовая с выходом на террасу.

Этаж 2: Мастер спальня с ванной комнатой гардеробной и выходом на террасу, 2 спальни,

ванная комната. Мансарда: Спальня с ванной комнатой, большая игровая.

Коммуникации: Дом обеспечен всем

необходимым для проживания: газ - центральный,

электроснабжение - 25 кВт, водоснабжение - центральное,

канализация - центральная.




деревня

550 25 109 462 980 199 024

Двухэтажный загородный дом площадью 550 кв.м "под ключ"

с мебелью, SPA-зоной и бассейном, бильярдной и

террасой, выполненный по авторскому проекту. Участок 25

соток окружен смешанными деревьями и располагается в

охраняемом поселке "Лызлово". На участке имеется помещение для охраны, хозблок, гараж на 1 машиноместо и баня площадью

50 кв.м под ключ, частично с мебелью. Первый этаж:

прихожая, гостиная с камином,





тел. (495) 933 83 66

44


дома, кв.м.




кухня, столовая, кабинет, бассейн, сауна, хамам,

тренажерный зал, котельная, 2 гостевых санузла, техническое помещение, терраса. Второй

этаж: 3 спальни, 2 из которых с гардеробной, 2 санузла,

кинотеатр. Мансарда: спальня с санузлом, детская игровая комната. В окрестностях поселка находится вся

необходимая инфраструктура: медицинский центр, детские

сады и школы, ресторан, фитнес-клуб, салоны красоты,

супермаркеты, торговые центры, конный клуб и многое другое. Поселок в нескольких

сотнях метров от высокого берега небольшой, но

живописной реки Медведка. Источник: https://cian.ru

Исходя из проведенного анализа рыночной информации, цена предложений по продаже коттеджей, расположенных на земельных участках как в КП Лайково (местоположение объекта оценки) так и в ближайшем окружении (котеджные посёлки: "Успех", "Ветеран А ДСК", "Лайково-2", "Малое Сареево", "Сареево 39 ДСК", "Усово-5", "Калчуга-М ПЖСК", "Верхнее Сареево", "Сареево-15", "Горки-21" и населённые пункты Малое Сареево, Большое Сареево, Лызлово, Лызлово, Калчуга, Горки-2, Усово-Тупик, Усово, Солослово, Дубки.) колеблется от 82 000 до 584 000 рублей за кв.м.

Большая часть предложений попадает в диапазон от 100 000 до 200 000 рублей за кв.м.

Основные выводы: Снижение объёма предложения элитных посёлков на первичном рынке за год на 17%, несмотря

на выход на рынок нового предложения в 1 полугодии 2018г.; Отсутствие новых элитных посёлков в 1 полугодии 2018г.; Дефицит лотов в посёлках класса de luxe; Значительное снижение средних удельных цен за год для всех типов лотов в классе premium как

в долларах, так и в рублях; Элитные посёлки продолжают стимулировать продажи за счёт специальных предложений и

акций в результате которых цены на некоторые лоты снижены максимально до 35%; Рост средних цен в рублях на коттеджи и участки в классе de luxe за год на 47% и 13%

соответственно; Для некоторых лотов в классе de luxe, экспонирующихся в долларах, цены в период акций

фиксируются в рублях и могут быть до 2 раз ниже цены экспонирования; Объем поглощения на рынке элитной недвижимости за 1-3 кварталы 2018 г. составил 231 сделку,

что на 9% больше, чем было приобретено за 1-3 кварталы 2017 г.; Спрос на рынке за 3 квартал 2018 г. на 13% меньше, чем было заключено сделок в 3 квартале

2017 г. и на 32% меньше, чем было заключено сделок во 2 квартале 2018 г.; Суммарная площадь поглощенных за 2018 г. коттеджей составила 49,2 тыс. кв. м, что на 3,6%

больше, чем было куплено коттеджей за весь 2017 г.; Суммарная площадь приобретенных в 2018 г. сблокированных лотов составила 12,9 тыс. кв. м,

что на 24% больше, чем было приобретено в 1-3 кварталы 2017 г.; За 2018 г. было приобретено УБП суммарно на 2 930 соток, что на 5% больше, чем было

приобретено в 1-3 кварталы 2017 г.; Сохранение высокой доли сделок с бюджетом более 100 млн. руб. в поселках класса de luxe и

увеличение бюджета сделок во всех классах;




тел. (495) 933 83 66

45

Наиболее популярным поселком является «Ренессанс Парк» компании Vlllaglo Estate, на который пришлось порядка 25% сделок.

Исходя из проведенного анализа рыночной информации, цена предложений по продаже коттеджей, расположенных на земельных участках как в КП Лайково (местоположение объекта оценки) так и в ближайшем окружении (котеджные посёлки: "Успех", "Ветеран А ДСК", "Лайково-2", "Малое Сареево", "Сареево 39 ДСК", "Усово-5", "Калчуга-М ПЖСК", "Верхнее Сареево", "Сареево-15", "Горки-21" и населённые пункты Малое Сареево, Большое Сареево, Лызлово, Лызлово, Калчуга, Горки-2, Усово-Тупик, Усово, Солослово, Дубки.) колеблется от 82 000 до 584 000 рублей за кв.м.

Большая часть предложений попадает в диапазон от 100 000 до 200 000 рублей за кв.м.




тел. (495) 933 83 66

46

Глава 4. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ 4.1. Юридическое описание прав.7

При определении рыночной стоимости Объекта Оценщик исходил из достоверности правоустанавливающих и других документов на оцениваемый Объект:

Для идентификации (составления уточненного перечня) объекта оценки источником информации послужили следующие документы:

Выписка из ЕГРН от 18.12.2018г. на жилой дом (кадастровый номер: 50:20:0040304:891), площадью 480,1 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74, А, А1, А2, А3, а, а1, а2;

Выписка из ЕГРН от 18.12.2018г. на земельный участок (кадастровый номер: 50:20:0040304:133), площадью 1 560 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74.

4.2. Описание местоположения Объекта оценки. Объект оценки расположен в Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры

А, А1, А2, А3, а, а1, а2, на территории коттеджного посёлка «Лайково». Описание Одинцовского района Московской области Одинцо́вский райо́н — административно-территориальная единица (район) и

упразднённое муниципальное образование(муниципальный район) на западе центральной части Московской области России.

Административный центр — город Одинцово Площадь района составляет 1289 км². Район граничит с Москвой

(Западный, Новомосковский и Троицкий административные округа), а также с городскими округами Московской области: Красногорск, Истра, Рузским, Наро-Фоминским. С юга также примыкает территория городского округа Краснознаменск (ЗАТО), со всех сторон территория Одинцовского района окружает городские округа Звенигород и Власиха (ЗАТО). До присоединения к Москве новых территорий граничил с Ленинским районом.

С января 2005 года до января 2019 гг. в Одинцовский муниципальный район входят 16 муниципальных образований — 7 городских и 9 сельских поселений:

7 Все юридические документы, представлены Заказчиком в виде ксерокопий




тел. (495) 933 83 66

47


4.3. Описание объекта оценки Объект оценки представляет собой 3-х этажный коттедж общей площадью 480,1 кв.м.,

расположенный на земельном участке площадью 1 560 кв.м. в закрытом охраняемом коттеджном посёлке «Лайково» на расстоянии 16 км. от МКАД (Рублёво-Успенское шоссе, Можайского шоссе, Северный объезд Одинцова, Красногорское шоссе).

Земельный участок (кадастровый номер: 50:20:0040304:133) относится к категории земель населенных пунктов, с разрешённым использованием для ИЖС8.

Помимо коттеджа, на земельном участке расположен 2-х этажный гараж на 3 м/м с квартирой на втором этаже (далее объект обозначен как «здание гаража»). Данный объект не является собственностью ОАО ИКБ «Петрофф-банк» и не входит в состав объектов оценки.

На дату оценки у Оценщиков отсутствовала какая-либо информация о физических параметрах здания гаража (площадь здания, строительный объём, площадь застройки, высота).

Заказчик не обеспечил Оценщикам доступ на территорию Объекта оценки, что не позволило провести визуальный осмотр и фотографирование объекта оценки.

При проведении оценки Оценщики использовали актуальные на дату оценки фотоматериалы предоставленные Заказчиком.

Учитывая вышесказанное, Оценка объекта будет проводиться исходя из следующих допущений; 1. Поскольку у Оценщиков отсутствовала информация о предпринимаемых попытках Банка

оспорить законность строительства здания гаража на земельном участке, то Оценщиками принимается допущение о том, что здание гаража законно принадлежит на правах собственности третьему лицу (лицам);

8 Согласно кадастровому паспорту земельного участка.




тел. (495) 933 83 66

48

2. В соответствии с п.1, ст. 271 Гражданского кодекса РФ: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».

Таким образом, поскольку у собственника здания гаража есть право пользования земельным участком под зданием гаража, Оценщиками делается допущение о том, что единый земельный участок будет условно разделён между собственниками жилого дома и здания гаража.

Оценщиками делается допущение о том, что для нормальной эксплуатации здания гаража необходимо условно выделить 1/3 часть от общей площади земельного участка (общая площадь земельного участка составляет 1 560 кв.м.), что составляет 520 кв.м. (1 560 кв.м.*1/3).

Условно выделенная площадь земельного участка, необходимая для нормальной эксплуатации здания гаража составляет 520 кв.м. не будет учтена при расчёте рыночной стоимости Объекта оценки.

Рисунок № 13 Условное разделение земельного участка, площадью 1560 кв.м., расположенного по адресу:

Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 Подъезды к объекту оценки осуществимы как со стороны Рублёво-Успенского и Красногорского

шоссе, так и со стороны Северного объезда Одинцова и Красногорское шоссе. В ближайшем окружении поселка расположены жилые индивидуальные дома.




тел. (495) 933 83 66

49

Рисунок № 14 Местоположение КП «Лайково»

Фотографии Объекта оценки:

Фото № 1 Внешний вид жилого дома




тел. (495) 933 83 66

50

Фото № 2 Внешний вид жилого дома

Фото № 3 Внутренний вид жилого дома




тел. (495) 933 83 66

51






тел. (495) 933 83 66

52






тел. (495) 933 83 66

53

Более подробная информация об объекте оценки приведена в Таблице ниже. Таблица № 18

Описание объекта оценки

Наименование объекта оценки



Жилой дом по адресу: Московская область,

Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1,

А2, А3, а, а1, а2

480,1 50:20:0040304:891

Земельный участок по адресу: Московская область,

Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП

1 560 50:20:0040304:133

Земельный участок Площадь, кв.м. 1 560

Категория земель Земли населенных пунктов Разрешенное использование ИЖС

Кадастровый номер 50:20:0040304:133 Кадастровая стоимость, руб. 9 891 148,80

Наличие коммуникаций Центральные, на участке, подведенные к дому (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение)

Наличие обременений и ограничений Не зарегистрировано

Наличие улучшений Жилой дом, площадью 480,1 кв.м., 2-х этажное здание гаража (с квартирой на 2-ом этаже)

Правообладатель ОАО ИКБ «Петрофф-банк» Вид, номер и дата государственной

регистрации права Собственность, № 50:20:0040304:133-50/020/2018-7 от 18.12.2018г.

Жилой дом Площадь, кв.м. 480,1

Кадастровый номер 50:20:0040304:891 Кадастровая стоимость, руб. 15 690 028,08

Год постройки Нет данных Наличие обременений и ограничений Не зарегистрировано

Правообладатель ОАО ИКБ «Петрофф-банк» Вид, номер и дата государственной

регистрации права Собственность, № 50:20:0040304:891-50/020/2018-3 от 18.12.2018г.

Технические характеристики Материал стен Кирпич

Наличие коммуникаций Центральные, на участке, подведенные к дому (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение)

Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком

4.4. Анализ наиболее эффективного использования. В соответствии с ФСО № 7 (раздел IV, пп. 12-21): Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости

недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости,

которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.




тел. (495) 933 83 66

54

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

Объектом оценки является 3-х этажный жилой дом (коттедж) общей площадью 480,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1 560 кв.м. в охраняемом коттеджном посёлке «Лайково». Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, с разрешённым использованием для ИЖС9. На дату оценки у Оценщика отсутствовала информация об изменении разрешенного использования и категории земель.

Для индивидуального жилого дома (коттеджа), коим является Объект оценки, расположенного в закрытом охраняемом коттеджном поселке наиболее эффективным использованием является использование в качестве жилого здания, поскольку это физически возможно, максимально эффективно, финансово состоятельно и законодательно допустимо.

Таким образом, наиболее эффективным использование объекта оценки является его текущее использование – в качестве индивидуального жилого дома (коттеджа).

9 Согласно кадастровому паспорту земельного участка.




тел. (495) 933 83 66

55

Глава 5. ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ. 5.1. Подходы для определения рыночной стоимости объектов

недвижимости. 5.1.1 Затратный подход. В соответствие со ФСО №1 п.15 «…Затратный подход-совокупность методов оценки

стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки….»

В соответствии с ФСО № 7 п.24: «При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального

строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на

создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок

и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием

затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных

справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек,




тел. (495) 933 83 66

56

входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.»

5.1.2 Сравнительный подход В соответствие со ФСО №1 п.14 «…Сравнительный подход-совокупность методов оценки

стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектам –аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость…»

В соответствии с ФСО № 7 п.22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает

следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать

достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;




тел. (495) 933 83 66

57

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия

кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами,

иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам

предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние

объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других

расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

5.1.3 Доходный подход В соответствие со ФСО №1 п.13 «…Доходный подход-совокупность методов оценки

стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки…»

В соответствии с ФСО № 7 п.23: При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной

генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой

капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;




тел. (495) 933 83 66

58

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

5.2. Выбор подхода к оценке рыночной стоимости Объекта оценки. Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при

определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход используется главным образом при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

Объект оценки представляет жилой дом и земельный участок. По мнению Оценщиков, рынок загородной жилой недвижимости Московского региона в достаточной степени развит и наличие достаточного количества предложений по продаже жилых домов и земельных участков, позволяет произвести расчёт рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода с достаточно высокой степенью достоверности.

Таким образом, расчёт рыночной стоимости Объекта оценки проводился в рамках сравнительного подхода.

От применения затратного и доходного подходов принято решение отказаться.




тел. (495) 933 83 66

59

Глава 6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 6.1. Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом.

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода осуществлялся методом сравнения продаж.

Оценка объекта проводилась на основании сложившихся цен на аналогичные объекты, расположенные как в коттеджном посёлке «Лайково», так и в близлежащих аналогичных коттеджных посёлках. Были проанализированы опубликованные и предоставленные предложения о продаже аналогичных объектов на рынке.

В качестве объектов-аналогов были подобраны жилые дома с земельными участками, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

Объекты-аналоги для сравнительного подхода отобраны по следующим критериям: Передаваемые юридические права и ограничения (право собственности) Функциональное назначение (жилой дом (коттедж)). Местоположение (КП «Лайково» и близлежащие коттеджные посёлки) Площадь (Любая, с учетом корректировки); Тип внутренней отделки (Любой, с учетом корректировки).

Характеристика подобранных объектов-аналогов приведена в таблицах ниже.

Отчет № 06/2019 Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 литеры А, А1, А2, А3, а,

а1, а2. Заказчик: ОАО ИКБ «Петрофф-банк»


тел. (495) 933 83 66

60

Таблица № 19 Краткая характеристика объектов-аналогов

Элементы сравнения Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4

Источник информации https://www.cian.ru/sale/suburban/199570031/


https://www.cian.ru/sale/suburban/192963751/


Контактная информация тел.+7 495 374-96-41 тел.+7 495 730-68-55 тел.+7 909 973-23-73, +7 916 662-82-39 тел.+7 495 150-52-57

Дата оценки янв.19 янв.19 янв.19 янв.19 Тип объекта Жилой дом Жилой дом Жилой дом Жилой дом

Местоположение Московская область, Одинцовский

район, Лайково село, Лайково коттеджный поселок

Московская область, Одинцовский район, Солослово

деревня

Московская область, Одинцовский городской округ, Новодарьино

деревня КП "Новодарьино"

Московская область, Одинцовский район, Солослово деревня, КП

Направление, шоссе Рублёво-Успенское, Можайское, Северный объезд Одинцова

Рублёво-Успенское, Можайское шоссе

Рублёво-Успенское, Можайское шоссе

Рублёво-Успенское, Северный объезд Одинцова

Удаленность от МКАД, км. 15-16 км. 15 км. 18 км. 16 км. Площадь дома, кв.м. 320 540 780 350

Площадь земельного участка, кв.м. 1500 1000 2300 1400

Описание

Продается современный, просторный и светлый дом в роскошном лесном

охраняемом поселке Лайково, на участке 15 соток с ландшафтным дизайном, на Рублево-Успенском

шоссе. Дом построен по индивидуальному проекту. Теплая цветовая гамма фасада, просторная

планировка, при отделке дома использовались материалы премиум класса.Планировка дома: Цокольный

этаж: зона отдыха, бильярдная, котельная;1-й этаж: холл,

гардеробная, кухня-столовая, две гостиные, с/у, гараж; 2-й этаж: холл,

3 спальни, с\у. Дом обставлен мебелью и оборудован техникой класса LUXE.Участок 15 соток с

ландшафтным дизайном: газон, ели, сосны, дорожки, уличное освещение, автополив, место для барбекю. Рядом расположены коттеджные посёлки:

Цоколь: помещение свободной планировки; 1-й уровень:

кабинет, кинозал, кухня, с/у, спальня, столовая; 2-й уровень: 3

с/у, 3 спальни; Мансарда: помещение свободной

планировки

Охраняемый коттеджный поселок .Новодарьино. Киричный дом, сделан косметический ремонт

.Лесной участок 23 сотки.4-5 спален.

Дом с оригинальными дизайнерскими решениями в

камерном охраняемом поселке. Рядом вся инфраструктура Рублевки.

Низкие коммунальные платежи и отличная транспортная доступность.

Планировка. Этаж 1: гостиная, кухня-столовая, кинотеатр, бар,

гардеробная, гладильная Этаж 2: три спальни, два санузла Мансарда: чайная комната, зона отдыха, хамам, гостевая спальня




тел. (495) 933 83 66

61

"Лайково-1", "Малое Сареево", "Лайково-2", "Горки-21", "Калчуга", "СНТ Горки-2", "Усово-8", "Заря-М", "Горки-2", "Ландшафт", "Горки-8",

"Усово-Престиж", "Горки-1", "Балатон", "Резиденции Березки",

"Валтим"

Тип отделки Высококачественный ремонт, по индивидуально разработанному

проекту

Высококачественный ремонт, по индивидуально разработанному

проекту


проекту


проекту

Наличие коммуникаций Электроснабжение, Газоснабжение, Водоснабжение, Канализация

Электроснабжение, Газоснабжение, Водоснабжение,

Канализация

Электроснабжение, Газоснабжение, Водоснабжение, Канализация

Электроснабжение, Газоснабжение, Водоснабжение, Канализация

Оформление участка Ландшафтный дизайн Ландшафтный дизайн Ландшафтный дизайн Ландшафтный дизайн Цена объекта, руб. 55 000 000 60 000 000 104 989 120 60 000 000

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая Экспертиза»




тел. (495) 933 83 66

62

Таблица № 20 Сравнительная характеристика Объектов

№ п/п Местоположение Площадь дома, кв.м.


участка, кв.м. Тип объекта Передаваемые

права Конструкционные решения Тип отделки Наличие

коммуникаций Оформление

участка Валюта для

расчетов

Объект оценки Московская область,

Одинцовский район, Лайково село, кп. Лайково

480,1 1040

Жилой дом (Коттедж) Собственность Современное

строение

Высококачественный

ремонт

Электроснабжение, Газоснабжение, Водоснабжение,

Канализация

Ландшафтный дизайн Руб.

Объект - аналог №1

Московская область, Одинцовский район, Лайково

село, Лайково коттеджный поселок

320 1500



деревня 540 1000



деревня " 780 2300



деревня 350 1400

Внесение корректировок Корректировка на местоположение

Корректировка на площадь

дома

Корректировка на площадь земельного

участка

Сопоставимое Сопоставимое Сопоставимое Сопоставимое Сопоставимое Сопоставимое Сопоставимое





тел. (495) 933 83 66

63

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. Объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. Ниже представлено объяснение применяемых корректировок.

Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок, либо обоснования отказа от них:

на снижение цены предложения в процессе торгов; на местоположение; на площадь дома; на площадь земельного участка. Корректировка на снижение цены предложения в процессе торгов

Для определения корректировки на возможный торг, возникающий в процессе заключения договоров купли-продажи на жилую недвижимость, Оценщиком были проведены консультации с брокерами и представителями собственников предлагаемых к продаже квартир. Кроме этого, для определения величины корректировки на уторгование Оценщиком были проанализированы аналитические материалы, описывающие текущую ситуацию на рынке купли-продажи жилых домов (коттеджей). Согласно данным информационного издания «Справочник оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома» г. Нижний Новгород, 2018г. под редакцией Лейфера Л.А. среднее значение скидки на торг для коттеджей на активном рынке составляет 8,9% - по мнению оценщиков и 11,3% - по мнению сотрудников банка (стр. 273, таблица 159):

Таблица № 21 Сравнительные данные по скидкам на торг

Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома» . под ред. Лейфера Л.А.

В расчётах использовалось среднее значение скидки на торг из диапазона 8,9%-11,3%, в размере 10,1%.




тел. (495) 933 83 66

64

Корректировка на местоположение


Объект оценки, также как и выбранные в качестве аналогов объекты имеют сопоставимое расположение, поскольку они располагаются на территории коттеджных посёлков, расположенных в непосредственной близости (1,5-2 км.) друг от друга.

Таким образом, корректировка на местоположение проводиться не будет

Корректировка на площадь дома Объектом оценки выступает жилой дом (коттедж) площадью 480,1 кв.м., в качестве объектов-

аналогов были выбраны коттеджи площадью: 320 кв.м.- 540 кв.м.- 780 кв.м.- 350 кв.м. Таким образом, необходимо провести корректировку на площадь дома.

Для определения корректировки на площадь, использовались данные информационного издания «Справочник оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома» г. Нижний Новгород, 2018г. под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 153, таблица 62):

Таблица № 22 Корректирующие коэффициенты для расчёта корректировки на площадь

Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2018. «Жилые дома» . под ред. Лейфера Л.А.

Таким образом, корректирующими коэффициентами для аналогов №№ 1,4 будет 0,89, для

аналогов №№ 2,3 – 1,00. Корректировка на площадь земельного участка Площадь земельного участка объекта оценки, с учётом сделанных допущений, составляет 1 040

кв.м., площадь земельных участков объектов-аналогов составляет: 1 500 кв.м. – 1 000 кв.м. – 2 300 кв.м. – 1 400 кв.м.

Таким образом, необходимо провести корректировку на площадь земельного участка. Расчет стоимости земельного участка, производился «методом сравнения продаж». Данный метод, по мнению Оценщика, является наиболее подходящим, поскольку рынок земли

Московского региона в достаточной степени развит и позволяет с высокой степенью достоверности




тел. (495) 933 83 66

65

произвести расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием «метода сравнения продаж».

В качестве объектов-аналогов были подобраны земельные участки расположенные непосредственно в коттеджном поселке (КП) «Лайково».

Объекты-аналоги для сравнительного подхода отобраны по следующим критериям: Передаваемые юридические права и ограничения (право собственности) Категория земель/Разрешенное использование (Земли населенных пунктов/ИЖС). Местоположение (Московская область, Одинцовский район, КП «Лайково») Площадь (Любая с учетом корректировки); Наличие коммуникаций (центральные, на участке (электричество, водоснабжение,

канализация, газоснабжение)

Характеристика подобранных объектов-аналогов приведена в таблицах ниже.




тел. (495) 933 83 66

66

Таблица № 23 Описание объектов-аналогов

Элементы сравнения Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Тип объекта Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок

Местоположение

Московская область, Одинцовский район,

Лайково село, Лайково коттеджный поселок


Лайково село







КП "Лайково" КП "Лайково" КП "Лайково" КП "Лайково" КП "Лайково"

Направление, шоссе Рублёво-Успенское,

Можайское, Северный объезд Одинцова

Рублёво-Успенское, Можайское, Северный

объезд Одинцова






объезд Одинцова Удалённость от МКАД 16 км. 15-17 км. 16 км. 16 км. 15 км.

Категория земель Земли населённых пунктов Земли населённых пунктов Земли населённых пунктов Земли населённых пунктов Земли населённых пунктов

Разрешенное использование (назначение) ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС

Площадь, кв.м. 2 500 2 250 2 246 1 700 1 480

Наличие коммуникаций

Внутрипоселковые (электричество, газ,

водоснабжение, канализация), по границе

участка



участка



участка



участка



участка

Описание

Лот 30983. Рядом расположены коттеджные посёлки "Ветеран А ДСК",

"Успех", "Лайково-2", "Малое Сареево", "Сареево

39 ДСК", "Верхнее Сареево", "Горки-21",

"Сареево-15", "Усово-5", "Виаком" и населённые пункты Малое Сареево,

Большое Сареево, Лызлово, Лызлово, Калчуга, Горки-2, Усово-Тупик, Солослово,

Усово, Дубки.

Продаётся земельный участок. Поселок

Лайково. Номер объекта: 009979.

Лот 49313. Прямоугольный участок на опушке леса в

охраняемом поселке. Рядом расположены коттеджные посёлки "Ветеран А ДСК",

"Успех", "Лайково-2", "Малое Сареево", "Сареево

39 ДСК", "Верхнее Сареево", "Горки-21",

"Сареево-15", "Усово-5", "Виаком" и населённые пункты Малое Сареево,

Большое Сареево, Лызлово, Лызлово, Калчуга, Горки-2, Усово-Тупик, Солослово,

Усово, Дубки.

Земля в охраняемом, престижном поселке в

окружении леса, все соседи построились и живут, рядом

лес, речка, пруд, храм, детсая площадка в поселке,

удобное расположение. Уникальный Участок лот 4021-1 правильной формы площадью 17 соток (есть возможность увеличения

участка) все коммуникации в наличие. Рады будем предложить и другие

аналогичные варианты. #200316201

Арт. 3406763 Земельный участок располагается в самом сердце Рублево-

Успенского шоссе, в жилом коттеджном поселке "Лайково". Участок

прямоугольной формы, не огорожен, не обработан, с

лесными деревьями. Находится в тихом месте,

на тупиковой улице у леса. Коммуникации центральные:

магистральный газ, электричество 25 кВт, телефония и интернет.




тел. (495) 933 83 66

67

Элементы сравнения Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Прописка.

Поселок жилой более, чем на 90%. Рядом лес и

красивое озеро. Отличный подъезд с нескольких

шоссе: Рублево-Успенского, Ново-

Рижского, Ильинского, Минского и Можайского.

И, наконец, Вы сможете за считанные минуты

добраться до места по скоростному дублеру

Минского шоссе. Цена объекта, руб. 44 263 007 37 553 456 30 321 000 31 887 000 29 000 000

Стоимость 1 кв.м., руб. 17 705 16 690 13 500 18 757 19 595

Источник информации https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/177571021/



https://www.restate.ru/base/10878638.html

https://www.avito.ru/odintsovo/zemelnye_uchastki/uchastok_14.8_sot._izhs_114434880

9

Контактная информация тел.+7 495 120-07-09 тел.+7 968 730-07-43 тел.+7 495 120-07-09 тел.+7 495 969 53 53 тел. 8 495 777 03 70




тел. (495) 933 83 66

68

Таблица № 24 Сравнительная характеристика Объектов

№ п/п Местоположение Категория

земель/Разрешенное использование


участка, кв.м.

Передаваемые права

Наличие коммуникаций

Валюта для расчетов

Объект оценки


Одинцовский район, Лайково село, Лайково коттеджный

поселок

Земли населенных пунктов/ИЖС

1 040

Собственность

Центральные (Электроснабжение,Водоснабже

ние, Канализация,

Газоснабжение)

Руб.

Объект - аналог №1 2 500





Внесение корректировок Сопоставимое Сопоставимое

Корректировка на

площадь земельного

участка

Сопоставимое Сопоставимое Сопоставимое


Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. земельного участка,

необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. Ниже представлено объяснение применяемых корректировок.

Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок, либо обоснования отказа от них:

на снижение цены предложения в процессе торгов; на площадь земельного участка.

Корректировка на снижение цены предложения в процессе торгов Данная корректировка проводилась согласно данным информационного издания «Справочник

оценщика недвижимости - 2017. «Земельные участки» г. Нижний Новгород, 2017 г. под редакцией Лейфера Л.А. Значение скидки на торг для земельных участков под ИЖС составляет 8,2%-9,5% (стр. 297, таблица 194):

Таблица № 25 Значение скидки на торг

Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки» под ред. Лейфера Л.А

В расчётах использовалось среднее значение скидки на торг для земельных участков под ИЖС в размере 8,8%.




тел. (495) 933 83 66

69

Корректировка на площадь Площадь земельного участка объекта оценки, с учётом сделанных допущений, составляет 1 040

кв.м., площадь объектов-аналогов составляет: 2 500 кв.м. - 2 250 кв.м. – 2 246 кв.м. – 1 700 кв.м. – 1 480 кв.м.

Таким образом, необходимо провести корректировку на площадь земельного участка. Данная корректировка проводилась согласно данным информационного издания «Справочник

оценщика недвижимости - 2017. «Земельные участки» г. Нижний Новгород, 2017 г. под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 195, таб. 124).

Таблица № 26 Корректирующие коэффициенты, для расчёта поправки на площадь.

Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки» под ред. Лейфера Л.А

Таким образом, корректирующими коэффициентами для объектов-аналогов будут коэффициенты: 1,05 (для аналогов №№ 1-4) и 1,00 (для аналога № 5).

Расчет рыночной стоимости кв.м. земельного участка приведен в таблице ниже.

Таблица № 27 Расчет рыночной стоимости кв.м. земельного участка

Элементы сравнения Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5

Стоимость 1 кв.м., руб. 17 705 16 690 13 500 18 757 19 595 Скидка на

уторгование,% -8,80% -8,80% -8,80% -8,80% -8,80%

Скорректированное значение, руб./кв.м. 16 147 15 222 12 312 17 106 17 870

Площадь, кв.м. 1040 2500 2250 2246 1700 1480 Корректировка, коэфф-

нт 1,05 1,05 1,05 1,05 1,00

Скорректированное значение, руб./кв.м. 16 955 15 983 12 928 17 962 17 870

Среднее значение стоимости, руб./кв.м. 16 339

Источник: расчет ООО «Экономико-правовая экспертиза»

Для определения рыночной стоимости Объекта оценки, был произведен расчёт стоимости улучшений (стоимость дома без учета стоимости земельного участка) и затем, к рассчитанной стоимости улучшений добавлена стоимость земельного участка.

Стоимость земельных участков, приходящихся на Объект оценки и объекты-аналоги рассчитана в таблице ниже:




тел. (495) 933 83 66

70

Таблица № 28 Расчёт стоимости земельных участков, приходящихся на Объект оценки и объекты-аналоги

Элементы сравнения Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Площадь земельного участка, кв.м. 1 040 1 500 1 000 2 300 1 400

Среднее значение стоимости, руб./кв.м. 16 339

Стоимость земельного участка, руб. 16 992 952 24 509 065 16 339 377 37 580 566 22 875 127 Источник: расчет ООО «Экономико-правовая экспертиза»

Расчёт стоимости объекта оценки представлен в таблице ниже: Таблица № 29

Расчет стоимости Объекта оценки Элементы сравнения Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4

Цена, руб. 55 000 000 60 000 000 104 989 120 60 000 000 Корректировка на

уторгование,% -10,1% -10,1% -10,1% -10,1%

Скорректированная стоимость, руб. 49 445 000 53 940 000 94 385 219 53 940 000

Наличие дополнительных строений Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют

Корректировка, коэфф-нт 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная

стоимость, руб. 49 445 000 53 940 000 94 385 219 53 940 000

Стоимость земельного участка, руб. -24 509 065 -16 339 377 -37 580 566 -22 875 127

Стоимость улучшений, руб. 24 935 935 37 600 623 56 804 653 31 064 873 Стоимость улучшений

кв.м., руб. 77 925 69 631 72 826 88 757

Площадь улучшений (дома), кв.м. 480,1 320 540 780 350

Корректировка, коэфф-нт 0,89 1,00 1,00 0,89 Скорректированная стоимость, руб./кв.м 69 353 69 631 72 826 78 994

Среднее значение стоимости улучшений, руб./кв.м. 72 701

Площадь улучшений (дома), 480,1




тел. (495) 933 83 66

71

кв.м. Стоимость улучшений (дома) без земельного участка, руб. 34 903 734

Стоимость земельного участка, руб. 16 992 952

Стоимость объекта оценки, руб. 51 896 686

Источник: расчет ООО «Экономико-правовая экспертиза»

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП, по состоянию на дату оценки, составляет, с учетом округления:





тел. (495) 933 83 66

72

Согласно Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО – №7, п. 30) «После

проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное» .

Согласно данным справочника «Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки пп. 25 и 26 ФСО № 1 и п.30 ФСО № 7» 2017г. Издательство Нижний Новгород 2017г. под редакцией Лейфера Л.А. (стр.18-20, табл. 1,2):

Значения полуширины интервала неопределённости величины рыночной стоимости для жилых домов и коттеджей, в среднем составляет 8,5%.

Таким образом, диапазон рыночной стоимости Объекта оценки: жилой дом, площадью 480,1 кв.м. (кадастровый номер: 50:20:0040304:891), расположенный на земельном участке, площадью 1 560 кв.м. (кадастровый номер: 50:20:0040304:133), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП, на дату оценки составляет с учетом округления:

47 000 000 – 56 000 000 (Сорок семь миллионов – Пятьдесят шесть миллионов) рублей.




тел. (495) 933 83 66

73

6.2. Итоговое заключение о стоимости Объекта оценки.

Рыночная стоимость Объекта оценки расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Лайково, уч. 74 по ГП, по состоянию на дату оценки, составляет, с учетом округления:


Настоящее заключение необходимо рассматривать только в контексте полного текста настоящего Отчета.




тел. (495) 933 83 66

74

ГЛАВА 7. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ

Мы, являясь надлежащими профессиональными оценщиками, с полным пониманием существа вопроса и в соответствии со сложившимся у меня мнением заявляем, что:

все факты, изложенные в настоящем Отчете, нами проверены; приведенные анализы, мнения, выводы ограничиваются лишь принятыми нами

предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки;

в отношении Объекта оценки, являющегося предметом настоящего Отчета, мы не имеем никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также мы не состоим в родстве, не имеем никаких личных интересов или пристрастий по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами Объекта или намеревающихся совершить с ним сделки;

оплата наших услуг не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью Объекта или с деятельностью по оценке бизнеса, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененного Объекта, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с Объектом;

наши анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет об оценке составлен в полном соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со Стандартами Оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности; в ходе подготовки Отчета об оценке никто не оказывал нам существенной профессиональной помощи.




тел. (495) 933 83 66

75

ГЛАВА 8. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. «Оценка недвижимости», под ред. А.Г. Грязновой,М.:«Финансы и статистика», 2003-492 с 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст, «ГНОМ-ПРЕСС», Москва, 2018 г. 3. «7 вопросов о недвижимости», С.Б. Пьянков, А.Е. Федоров М: Издательство «Грамотей», 2007 г. 176 с. 4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 5. Федеральные стандарты исследования (ФСО) №1-№3, №7, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2015 года: № 297, №298, №299, от 25.09.2014г. № 611. 6. «Некоторые аспекты регулирования регионального рынка недвижимости», С.Б. Пьянков, А.Е. Федоров, М: отпечатано ООО «Лаватера», 2005г, 80с. 7. «Технология работы с недвижимостью: Земельные отношения» под общ. ред. О.М.Толкачева,- М.: Издательский дом «Городская собственность», 1999-208 с. 8. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Фридман Дж., Ордуэй Ник,Пер. с англ., М.: дело, 1997.-480 с. 9. «Оценка стоимости недвижимости»,Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.-М.: ИНТЕРКЛАМА, 2003.-704 с. 10. «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты», Учебное пособие под ред. В.В. Григорьева. Москва ИНФРВ-М 1997г. 11. «Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем» С.В.Грибовский, С.А.Сивец, И.А.Левыкина Вопросы оценки, №4, 2002 г. 12. «Справочник оценщика недвижимости. «Жилые дома» г. Нижний Новгород, 2018г. под редакцией Лейфера Л.А 13. «Справочник оценщика недвижимости. «Земельные участки» г. Нижний Новгород, 2017г. под редакцией Лейфера Л.А 14. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017г.




тел. (495) 933 83 66

76

ГЛАВА 9. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение № 1 Аналоги, используемые в расчетах Приложение № 2 Документы Оценщика Приложение № 3 Документы Заказчика




тел. (495) 933 83 66

77

Приложение №1 Аналоги, используемые в расчетах




тел. (495) 933 83 66

Дома

Аналог №1





тел. (495) 933 83 66

Аналог №2





тел. (495) 933 83 66

80

Аналог №3





тел. (495) 933 83 66

81

Аналог № 4





тел. (495) 933 83 66

Земельные участки

Аналог №1





тел. (495) 933 83 66

83

Аналог №2 https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/197622572/




тел. (495) 933 83 66

84

Аналог №3 https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/177570534/




тел. (495) 933 83 66

85

Аналог № №4 https://www.restate.ru/base/10878638.html

Аналог № №5 https://www.avito.ru/odintsovo/zemelnye_uchastki/uchastok_14.8_sot._izhs_1144348809




тел. (495) 933 83 66

Приложение №2 Документы Оценщика




тел. (495) 933 83 66

87




тел. (495) 933 83 66

88




тел. (495) 933 83 66

89




тел. (495) 933 83 66

90




тел. (495) 933 83 66

91




тел. (495) 933 83 66

92




тел. (495) 933 83 66

93




тел. (495) 933 83 66

94




тел. (495) 933 83 66

95




тел. (495) 933 83 66

96

Приложение №3

Документы Заказчика




тел. (495) 933 83 66

97




тел. (495) 933 83 66

98




тел. (495) 933 83 66

99




тел. (495) 933 83 66

100




тел. (495) 933 83 66

101

Отчет № 06/2019 · Отчет № 06/2019 ... 14 января 2019 года 4 марта...

Documents