constructivas, así como de un profundo estudio prev io sobre el emplazamiento, las conexiones con...

Estudio de viabilidad

Abril 2018

Centro deportivo Tincer

Código Seguro De Verificación: mIbq2UI8jgV2VDic3xQDQg== Estado Fecha y hora

Firmado Por Pedro Gonzalez Sanchez Firmado 21/05/2018 07:59:47

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Estudio de viabilidad Concesión obra pública Centro Deportivo de Tíncer

ÍNDICE a) Finalidad y justificación de las obras, así como definición de sus características esenciales.

b) Justificación de las ventajas cuantitativas y cualitativas que aconsejan la utilización del contrato de concesión de obras frente a otros tipos contractuales, con indicación de los niveles de calidad que resulta necesario cumplir, la estructura administrativa necesaria para verificar la prestación, así como las variables en relación con el impacto de la concesión en la estabilidad presupuestaria.

c) Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia económica y social de las obras en su área de influencia y sobre la rentabilidad de la concesión.

d) Valoración de los datos e informes existentes que hagan referencia al planeamiento sectorial, territorial o urbanístico.

e) Estudio de impacto ambiental cuando este sea preceptivo de acuerdo con la legislación vigente. En los restantes casos, un análisis ambiental de las alternativas y las correspondientes medidas correctoras y protectoras necesarias.

f) Justificación de la solución elegida, indicando, entre las alternativas consideradas si se tratara de infraestructuras viarias o lineales, las características de su trazado.

g) Riesgos operativos y tecnológicos en la construcción y explotación de las obras.

h) Coste de la inversión a realizar, así como el sistema de financiación propuesto para la construcción de las obras con la justificación, asimismo, de la procedencia de esta.

i) Estudio de seguridad y salud o, en su caso, estudio básico de seguridad y salud, en los términos previstos en las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

j) El valor actual neto de todas las inversiones, costes e ingresos del concesionario, a efectos de la evaluación del riesgo operacional, así como los criterios que sean precisos para valorar la tasa de descuento.

k) Existencia de una posible ayuda de Estado y compatibilidad de la misma con el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, en los casos en que para la viabilidad de la concesión se contemplen ayudas a la construcción o explotación de la misma.

Anejo I.







a) Finalidad y justificación de las obras, así como definición de sus características esenciales. a.1. Objeto del documento El Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife planea la construcción y explotación de un Centro Deportivo en Tíncer, que resulta coherente con la estructura económica de Santa Cruz de Tenerife, con el tamaño de su tejido económico en el ámbito sectorial, y con la densidad de equipamientos públicos y privados especializados de dicho ámbito situados en la ciudad.

El objeto de este documento es desarrollar el estudio de las variables que determinen la viabilidad del contrato de concesión de obra pública y explotación del nuevo Centro Deportivo de Cuesta Piedra, al amparo del artículo 247 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.

Con relación a la transferencia del riesgo operacional, éste abarca el riesgo de demanda, entendiéndolo como aquel que se debe a la demanda real de las obras o servicios objeto de contrato; y el de suministro o de oferta referido al suministro de las obras, en particular el riesgo de que la prestación de los servicios no se ajuste a la demanda.

Deberá, igualmente, considerarse que el concesionario asume un riesgo operacional cuando no esté garantizado que, en condiciones normales de funcionamiento, vaya a recuperar las inversiones realizadas ni cubrir los costes en que haya incurrido para explotar las obras o los servicios objeto de concesión. La parte de los riesgos transferidos al concesionario deberá suponer una exposición real a las incertidumbres del mercado que implique que cualquier pérdida potencial estimada en que incurra el concesionario no sea meramente nominal o desdeñable.

En el presente estudio se contempla la aportación de recursos públicos durante la fase de construcción, asumiendo el concesionario el coste de la inversión, su equipamiento y posterior explotación con arreglo a la oferta deportiva con que concurra a la licitación y su marco tarifario, debiendo gestionar todas las fases del proceso, a saber, búsqueda de financiación (propia o ajena), redacción de los proyectos técnicos necesarios para la ejecución de las obras de construcción, equipamiento, actividad clasificada, etc. que demanden las instalaciones proyectadas para adecuarla al marco técnico legal de aplicación, su puesta en marcha, su posterior explotación, conservación, mantenimiento y modernización continua, para garantizar su reversión completamente amortizadas, libre de cargas y gravámenes, y en adecuado estado de uso y conservación, con completa indemnidad económica para la administración concedente; por lo que se considera adecuadamente transferido el riesgo operacional.

Sentado lo anterior, es objeto de este documento el estudio de las variables que determinen la viabilidad del contrato administrativo de concesión de obra pública identificado anteriormente, cuyo objeto es el siguiente:

• Obra pública de construcción de un nuevo Centro Deportivo en Tíncer. En los planos anejos se define la solución base de licitación. Forma parte del objeto del contrato la redacción de proyecto técnico de obra e instalaciones del nuevo centro deportivo, su financiación a cargo del concesionario pudiendo recurrir a financiación ajena de manera total o parcial, tramitar y obtener las correspondientes licencias de obra, actividad y cuantas otras exija la legislación







vigente sin exclusión alguna, y su construcción.

• Explotación por parte del concesionario de la obra del Centro Deportivo de Tíncer.

De esta forma el concesionario deberá confeccionar los correspondientes proyectos que exija la legislación vigente, siendo garante de la calidad técnica de su trabajo de suerte que los errores, imprecisiones, lagunas u omisiones que den lugar a la tramitación de los correspondientes modificados serán asumido íntegramente por éste sin que pueda alterarse la valoración de las obras para subsanar o corregir estas contingencia, o bien para introducir las mejoras que técnicamente se consideren, habida cuenta que la traslación del riesgo de construcción impide autorizar modificaciones de obra.

El objeto de este documento es desarrollar el estudio de las variables que determinen la viabilidad del contrato de concesión de obra pública y explotación del nuevo Centro Deportivo de Tíncer.

a.2. De la obra a.2.1 Finalidad y justificación de la obra

La sociedad actual demanda de una manera cada vez más creciente la existencia de una oferta suficiente de instalaciones deportivas, culturales, sociales y de otras índoles en las ciudades, toda vez que, en el caso concreto de la actividad deportiva, va estrechamente ligada a conceptos tales como calidad de vida o vida saludable.

De esta manera existe una necesidad imperiosa de disponer de mayores y mejores instalaciones deportivas donde practicar un deporte, lo que obliga a las instituciones públicas, en concreto a las corporaciones locales, a establecer previsiones anticipadas sobre los equipamientos deportivos que necesita su municipio, dónde ubicarlos, cómo programar su ejecución o qué actuaciones se entienden como prioritarias.

El deporte constituye en la actualidad una realidad de primer orden en nuestra sociedad que genera una mejor convivencia, fomenta la calidad de vida y los valores morales. Los poderes públicos en modo alguno deben inhibirse de su obligada intervención en el fomento del deporte aun sin especificar cuánto; de este modo el sujeto activo de esta acción serían todos los poderes públicos sin excepción, y el pasivo, el particular.

El auge del deporte ha sido espectacular en los últimos años, y su evolución práctica vertiginosa. En dicho desarrollo no se puede olvidar el papel clave que han desempeñado los Ayuntamientos, con la creación de numerosas e importantes instalaciones deportivas, sin olvidar que en la actualidad la mayoría de las infraestructuras deportivas son públicas.

Al mismo tiempo, es sabida la dificultad de las Administraciones Públicas, en especial las Corporaciones Locales, a la hora de atender los gastos que acarrean las políticas públicas, entre ellas, las enfocadas al deporte. De hecho, el deportista necesita unas adecuadas y diversificadas instalaciones deportivas, bien gestionadas y próximas a su barrio o lugar donde precise su práctica, siendo la figura de contrato concesional la que mejor se adecua a estas necesidades sociales.

Por tanto, la finalidad del contrato concesional de construcción y explotación de los Centros deportivos obedece a la necesidad de dar respuesta a esta creciente demanda de actividades deportivas, así como a su modernización.







El crecimiento de la demanda deportiva requiere una importante inversión en infraestructuras deportivas, a través de la reforma y construcción de nuevos espacios, ampliación de los existentes y reutilización de otros, para el cambio de uso de disciplina deportiva.

Por otro lado, las instalaciones existentes en la zona de estudio y otras zonas colindantes, no disponen de una homogeneidad suficiente en cuanto a los espacios, de manera que hagan funcional las ofertas de servicios y programas de actividades deportivas.

Esta propuesta se ha desarrollado a partir de los requerimientos para la construcción de instalaciones deportivas gestionadas por el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, y es resultado del análisis de las exigencias funcionales, formales y constructivas, así como de un profundo estudio previo sobre el emplazamiento, las conexiones con la trama urbana y las necesidades de una población que a día de hoy demanda zonas deportivas, verdes y de ocio.

Con este panorama que se ha expuesto, se hace especialmente necesario poner de manifiesto la estructura que se debe perseguir para el desarrollo de la ciudad, debiendo girar en torno a tres grandes ejes:

• Tendencia a la ciudad compacta

• Modelo policéntrico

• Nueva concepción de los servicios públicos

Para su desarrollo, debe tenerse en cuenta una serie de aspectos imprescindibles:

• Equilibrio territorial

• Accesibilidad que evita desplazamientos

• Vacíos urbanos con oportunidades de actividad y ocio

• Renovación y rehabilitación de zonas consolidadas

• Diversificación de los hábitos sociales urbanos

Para la consecución de estos objetivos, debe tenerse en consideración una nueva estructura en la ciudad, que contempla dotaciones que contemple:

• Una nueva categoría en los Sistemas Generales de Dotaciones.

• Elemento estructural en la conformación de las nuevas centralidades, junto a otras dotaciones, espacios libres con usos recreativos y zonas previstas para actividades de reactivación económica.

• Su distribución territorial se configura en red. De este modo, se define como Centro Municipal Integrado a “Edificios o sitios con cierto grado de polivalencia que, teniendo titularidad pública municipal y, por lo general, un ámbito de influencia limitado dentro del territorio de un municipio, prestan servicios, con cierto nivel de integración, de carácter educativo, cultural, social de “atención al ciudadano”, deportivo o de participación ciudadana, con independencia de su modelo organizativo”. Los objetivos de los Centros Dotacionales Integrales se pueden enumerar como:







• DESCENTRALIZAR servicios municipales, acercándolos más a los ciudadanos mejorando la gestión municipal.

• POLIVALENCIA prestando servicios de carácter educativo, cultural, social, de atención al ciudadano, deportivo o de participación ciudadana.

• INTEGRACIÓN generando mecanismos de trabajos en red, tanto en el propio equipamiento con otros del barrio, distrito ozona, como con el resto de centros municipales del municipio.

• LOCALIZACIÓN idónea en el ámbito de influencia y PROXIMIDAD a edificios públicos, a otros equipamientos y a plazas o zonas verdes.

• ELIMINAR las barreras arquitectónicas

• EFICAZ ATENCION AL CIUDADANO.

• ACCESIBILIDAD al transporte público y privado.

• EDIFICACIÓN SOSTENIBLE , respeto medioambiental y ahorro de energía.

• OPTIMIZAR la funcionalidad de los Centros Municipales, para ello se ha de desarrollar un programa generalizado para cada uno de ellos.

• RACIONALIZAR la prestación de los servicios de los Centros Municipales minimizando los costes directos e indirectos de su ejecución y explotación.

En el Plan Estratégico de los Centros Dotacionales Integrados elaborado por el Ayuntamiento de Santa Cruz se enmarca el correspondiente a Tíncer, objeto de este estudio.

Por tanto, la construcción y explotación del Centro Deportivo de Tíncer, a desarrollar en el ámbito del CDI de Tíncer, es coherente con la estructura económica de Santa Cruz de Tenerife, con el tamaño de su tejido económico en el ámbito sectorial, y con la densidad de equipamientos públicos y privados especializados en dicho ámbito situados en la Ciudad.

Las obras se ejecutarán a riesgo y ventura del concesionario, quien, además, asumirá el riesgo operacional de la concesión, de acuerdo con lo dispuesto el artículos 254 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.

a.2.2 Características esenciales de la obra

– ANTECEDENTES

A continuación se hace una relación de los antecedentes que han llevado a considerar la construcción de una piscina en Tíncer:

• El 8 de enero de 2003 la Asociación de Vecinos de Tíncer se dirige al Excmo. Ayuntamiento de S/C de Tenerife al objeto de solicitar incluir en el Programa Insular de Piscinas del Cabildo una parcela limitada por las C/El Cedro, El Requinto Paiño y Oropéndola.

• En escrito de 5 de mayo de 2003 el Sr. Alcalde-Presidente solicita al Excmo. Cabildo Insular la suscripción de un Convenio para la construcción y explotación de una piscina en Tíncer

• Con fecha 27 de noviembre de 2007 la Gerencia Municipal de Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife reproduce la petición anterior para introducir en el Programa Insular de Piscinas del Excmo. Cabildo Insular de Tenerife una nueva actuación en Tíncer.







• El Pleno del Excmo. Cabildo Insular de Tenerife, en sesión ordinaria de fecha 27 de junio de 2008 adoptó el Acuerdo de aprobar el Convenio de Colaboración entre el Excmo. Cabildo Insular de Tenerife y el Excmo. Ayuntamiento de S/C de Tenerife para la ejecución de la “Piscina Tipo 2: Piscina Básica Polivalente” en Tíncer, que modificaba la propuesta planteada por el Sr. Alcalde-Presidente. En dicho Convenio se establecían los siguientes puntos:

o En la parcela, de 6.000 m2, de titularidad municipal, se segregarían 4.500 m2 para la construcción de la piscina, a financiar por el Cabildo Insular, quien asume su titularidad y gestión.

o En los otros 1.500 m2, el Ayuntamiento, posteriormente, ejecutará las obras de un Centro Dotacional Integrado, de titularidad y gestión municipal.

o El coste de la piscina del tipo 2 se valora en torno a los 3.000.000,00 €, que se asumen en cuatro anualidades.

• Tras diversas gestiones realizadas con posterioridad, el Convenio no se suscribe por ambas Administraciones.

• Se redacta el estudio de viabilidad económico financiera del Centro Deportivo de Tíncer, que es publicado en el B.O.P. el día 11 de julio de 2014.

• Con fecha 19 de mayo de 2015 se publica en el B.O.E. el anuncio sobre contratación de Concesión de Obra Pública para redacción del Proyecto, Construcción y Explotación del Centro deportivo de Tíncer.

• El 13 de octubre de 2015 la Junta de Gobierno de la Ciudad declara desierto el procedimiento de contratación e insta el inicio de las actuaciones necesarias para la tramitación de un nuevo expediente de contratación

Una de las mayores necesidades de esta Capital en materia de infraestructura deportiva la constituye la disponibilidad de piscinas de uso público, que puedan ser destinadas a cubrir las diferentes necesidades deportivas y sanitarias de los vecinos y que puedan ser capaces de dar respuesta las diferentes tipologías de uso que pueden ser ofrecidos en este tipo de infraestructuras.

Con la construcción del Estadio de Atletismo de Tíncer se estima que la infraestructura deportiva de la zona quedaría enriquecida con la construcción, en terrenos anexos, de la piscina cubierta objeto del presente estudio.

A día de hoy, el concepto de piscina pública se globaliza en uno mayor: centro deportivo donde se ofrece, además del uso de piscina, un amplio abanico de actividades deportivas para satisfacer las necesidades que en tal sentido la población demanda.

El resultado final será pues una combinación de todo lo planteado hasta la fecha, considerando la actual situación como una oportunidad para reformular los objetivos que se persiguen, que no son otros que optimizar al máximo la superficie de suelo disponible posibilitando y compatibilizando dos aspectos complementarios:

o Centro deportivo de Tíncer, donde se integra una infraestructura de piscinas cubiertas.

o Centro Dotacional Integral, cuya construcción puede diferirse en el tiempo y que consistirá en un edificio o complejo edificatorio destinado al uso conjunto de varios servicios dotacionales.







– DESARROLLO DE LOS TRABAJOS

Se ha realizado un levantamiento actualizado del solar, constatando los problemas funcionales más acuciantes y el estado de conservación de la urbanización adyacente.

A la hora de analizar las posibilidades de intervención se ha propuesto diferenciar el área de intervención en dos ámbitos:

• Ámbito A: correspondiente a la construcción del centro deportivo, con una superficie aproximada de 4.000 m2.

• Ámbito B: destinado a la construcción del Centro Dotacional Integral, con una superficie aproximada de 2.000 m2.

A partir de esta disposición, se realiza un estudio pormenorizado de todas las necesidades del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, a fin de de establecer los usos a incluir en la propuesta de actuación.

Se ha optado desde el punto de vista de la ejecución, gestión y puesta en funcionamiento por un sistema de licitación privada de obra y servicio que incluiría:

• La redacción del proyecto de ejecución del ámbito A.

• La ejecución de las obras de ejecución completa del ámbito A.

• La puesta en funcionamiento, explotación y conservación del centro deportivo del ámbito A.

– VALORACIÓN DEL ESTADO DE LA PARCELA

Se ha procedido a detectar los principales problemas con los que actualmente cuenta

C.D.I. TÍNCER







la parcela, realizando un levantamiento topográfico de la misma. No se observan incidencias que puedan dificultar la edificación contemplada. Además, se pone de relieve las pendientes de las Calles Paiño y El Requinto, que obliga a su consideración como punto importante en el diseño de la edificación.

– PROPUESTA DE INTERVENCIÓN

La propuesta de intervención pretende ser bastante ambiciosa en sus objetivos, y abordar la construcción del centro deportivo, dejando pendiente el denominado ámbito B correspondiente al Centro Dotacional Integral que requiere una mayor reflexión y una posterior inversión municipal. Para ello se parte de una concepción integrada de todas las funciones que se quieren implementar para conseguir un uso eficiente y optimizado de toda la dotación.

Se han diferenciado cinco áreas funcionales:

1. La recepción y el área administrativa, dónde se ubicarán las oficinas vinculadas con la gestión del complejo.

2. Las áreas estrictamente deportivas.

3. Aparcamiento de abonados y de servicio del centro.

4. Las zonas e itinerarios de servicio y comunicación, entre las que se incluyen las destinadas a almacenamiento, accesos de servicio y salas de máquinas.

5. Los equipamientos de restauración o de uso comercial que se instalen y tengan, o puedan tener, un funcionamiento independiente del resto del complejo.

En cuanto a las necesidades o cuestiones a resolver del programa se tendrá en cuenta lo siguiente:

• Ejecución de un aparcamiento destinado tanto a usuarios como de servicio del centro deportivo.

• Destinar una zona diferenciada a actividades acuáticas con, al menos, dos vasos. Uno será de 25 metros homologado para la práctica de la natación, y otro, de menores dimensiones, de uso polivalente.

• Vestuarios adecuados para el centro, considerando que en el centro se desarrollan actividades acuáticas y secas, y habilitados para las distintas tipologías de usuarios previstos.

• Zona de gimnasio y salas de actividades dirigidas.

• Ludoteca y posibles espacios destinados a otros usos.

• Equipamiento de restauración o de uso comercial, que pudiera funcionar no sólo para abonados.

• Salas de máquinas para las instalaciones del centro, tanto en el interior como en cubierta.

• Un tratamiento adecuado de las fachadas para su integración en el entorno, principalmente teniendo en consideración la existencia del Centro de Alto Rendimiento de Atletismo de Tíncer, con el fin de cualificar el espacio público delantero que se genere y que no suponga un obstáculo visual frente a las edificaciones residenciales existentes.

Se trata por lo tanto de un proyecto de obra completa, es decir, susceptible de ser







entregada al uso general o al servicio correspondiente, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones que posteriormente puedan ser objeto y comprenderán todos y cada uno de los elementos que sean precisos para la utilización de la obra y su posterior explotación.

Atendiendo a su finalidad, la obra pública podrá incluir, además de las superficies para las actividades deportivas, otras zonas para la ejecución de actividades complementarias y comerciales que son convenientes por la utilidad que prestan a los usuarios de las obras y que sean susceptibles de un aprovechamiento económico diferenciado, que se implantarán de acuerdo con lo que determine el planeamiento urbanístico que resulte de aplicación una vez tramitada la correspondiente modificación y los contenidos de los pliegos particulares que rijan la concesión.

Estos espacios quedarán sujetos al principio de unidad de gestión y control del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y serán explotados conjuntamente con la obra por el concesionario directamente o a través de terceros en los términos establecidos en el oportuno pliego de la concesión (Art. 260 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público).

Para la explotación, se considerarán los siguientes aspectos:

a) Disciplinas deportivas (relación no exhaustiva) • Natación. • Gimnasia preparto. • Aquagim y actividades acuáticas. • Gimnasio y mantenimiento. • Musculación. • Salas Polivalentes y espacio multiusos. • Actividades dirigidas: spinning, fitness, taichi, yoga, pilates…

b) Bar cafetería c) Venta material deportivo y explotación comercial vinculada con el deporte (opcional). d) Administración e) Espacio terapéutico, rehabilitación y masajes (opcional). f) Aparcamiento con capacidad para al menos dos plazas por cada cien metros cuadrados construidos de superficie destinada al uso deportivo. g) Zonas de público: área de espera, restauración… h) Ludoteca. i) Vestuarios. h) Almacenes, salas de máquina y zonas de servicio.

b) Justificación de las ventajas cuantitativas y cu alitativas que aconsejan la utilización del contrato de concesión de obras frente a otros tipos contractuales, con indicación de los niveles de calidad que resulta necesario cumplir, la estruc tura administrativa necesaria para verificar la prestaci ón, así como las variables en relación con el impacto de la conc esión en la estabilidad presupuestaria.

Siendo intención de esta corporación de atender a la ingente solicitud de entidades ciudadanas y colectivos sociales de dotar al barrio de Tíncer de equipamientos







deportivos donde los vecinos del entorno puedan desarrollar en condiciones óptimas actividades de ocio, cuya demanda se ha visto incrementada en los últimos tiempos fruto de las transformaciones sociales en cuanto a la ocupación del tiempo libre se refiere. Es una realidad en el término municipal de Santa Cruz de Tenerife que esta corporación se está comprometiendo al fomento, mediante esta fórmula de concesiones de obra pública, de la práctica deportiva orientada al ocio, la salud y la recreación, sírvase de ejemplo el Centro Deportivo de las Retamas así como el Centro Municipal de pádel Barranco de Santos, y en licitación el Palacio Municipal de Deportes de Santa Cruz de Tenerife, toda vez que el cambio en la tipología de los centros deportivos hace necesaria la introducción de la iniciativa privada como fórmula más eficiente para la prestación del indicado servicio.

Con esta fórmula de contratación frente a otros tipos contractuales se persigue la financiación de la obra pública con los ingresos que se obtenga de su explotación, debiendo garantizarse a tal fin la calidad de la oferta y prestación de servicios del mismo.

Al objeto de verificar la correcta prestación del servicio, la dirección, inspección y supervisión de la explotación se ejercerá por el Responsable del Contrato designado por el órgano de contratación. El concesionario remitirá, a tal fin, al menos, la siguiente información:

• Al iniciar la prestación de los servicios a. Contratos de los trabajadores y alta en la Seguridad Social b. Evaluación de riesgos y planificación de la prevención. c. Sistema de prevención de riesgos laborales designado. d. Designación del Responsable en materia de prevención de riesgos

laborales. e. Designación del Delegado del adjudicatario. Esta figura debe estar

vigente durante todo el contrato. f. Cuanta otra información que se prevea en este pliego. g. Plan Autoprotección e inscripción en el Registro Autonómico.

• Diariamente: a. Parte de Incidencias. b. Información significativa que afecten a la marcha del servicio. c. Datos técnicos de las instalaciones tales como temperatura del

agua, niveles de pH, conductividad, humedad y similares. • Mensualmente:

a. Cuadrante de usos de las instalaciones, de los cursos y actividades ofertadas.

b. Resumen de las actuaciones ejecutadas durante el mes en ejecución del plan de mantenimiento de las instalaciones ofertado.

c. Declaración responsable de tener en alta o afiliado a la seguridad social, haber pagado los salarios y las cotizaciones sociales de todo el personal adscrito a la explotación de las instalaciones del mes de referencia de que se trate a los efectos de la responsabilidad subsidiaria y solidaria de la administración concedente en estas materias.

• Trimestralmente: a. Evaluación del cumplimiento del proyecto de explotación ofertado en

particular de las programaciones por instalación así como actividades y cursos ofertados indicativo de usos de las instalaciones, datos estadísticos de la explotación del servicio tales como porcentajes de ocupación de los servicios, programas, cursos







y actividades, número de usuarios por franja horaria, tiempo de permanencia de los usuarios en las instalaciones.

b. Informe sobre el estado general de las instalaciones conforme determinan el plan de mantenimiento.

• Semestralmente: a. Encuestas de satisfacción realizadas a los usuarios de los servicios

acerca de la satisfacción con el servicio prestado, instalaciones, atención al público, sugerencia, quejas y reclamaciones.

• Anualmente: a. Memoria de explotación. b. Cuantos otros exija el PCAP.

La aportación municipal de 1.000.000,00 €, (con el acta de comprobación de terminación de las obras y previo a la explotación del centro), es una cifra que hoy supondría algo menos del 5% de las inversiones previstas para este ejercicio en esta Área de Gobierno y es algo inferior a la suma prevista de los cánones a percibir por el Ayuntamiento por la concesión según se deduce del presente estudio de viabilidad. Por tal motivo se entiende que no existe impacto en la estabilidad presupuestaria municipal.

c) Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia económica y social de las obras en su área de influ encia y sobre la rentabilidad de la concesión. c.1 Previsiones sobre la demanda de uso

Según la Encuesta de Ingresos y Condiciones de Vida de los Hogares Canarios 2013 del ISTAC, el 38,3% de los encuestados declara no practicar ningún deporte o de manera esporádica y el 5,9 % practica un deporte los fines de semana, incrementándose en un 19,5%, en aquellas personas que declaran practicarlo 2-3 veces por semana. Por último, en el 27,2% de los casos, realizan actividades deportivas diariamente.







Estos datos reflejan que en términos agregados y absolutos, el número de personas que practica deporte ascienden a 136.781 residentes en Santa Cruz de Tenerife y que necesitan de espacios delimitados y preparados para realizar deporte, por lo que se convierten en potenciales usuarios de las instalaciones Municipales.

Analizando el perfil de la persona que practica deporte en Tenerife con datos del año 2013, nos encontramos que los hombres afirman practicar más deporte que las mujeres (un 62,25% frente al 54,7%, respectivamente). La relación de la práctica del deporte con la edad es inversamente proporcional y por lo tanto, a mayor edad, menor propensión a realizar una actividad deportiva. De este modo se pasa de un 71% que practican alguna actividad deportiva para edades comprendidas entre los 16 y los 29 años, a un 42,85% para mayores de 65 años.

Entre los ciudadanos del Municipio, el Caminar se destaca entre las actividades deportivas preferidas, seguida de la Natación, que a su vez, es el deporte más complementario, ya que es la principal actividad de aquellas personas que declaran realizar más de una. Otros deportes importantes y que a su vez necesitan principalmente de instalaciones para su práctica, son el Fútbol, el Baloncesto y el Mantenimiento / Gimnasio.

A los efectos de este estudio, y para la justificación de las variables empleadas en el presente estudio, se ha previsto la demanda de uso de las instalaciones deportivas en función de la oferta de actividades estimando los usuarios en régimen de abonados.

En todo caso para predecir con certeza la demanda real de la obra pública sería necesario realizar un estudio de demanda que reflejara las pautas deportivas de los individuos. Así el contexto teórico y metodológico del estudio debería basarse en los modelos de demanda desagregados, al analizar de manera muy detallada el comportamiento o preferencias a la hora de elegir establecimiento para la práctica deportiva de cada consumidor particular. Esto permitiría obtener un conocimiento altamente cualitativo y diferenciado de la demanda que no es posible obtener aplicando otras metodologías basadas en el empleo de datos agregados.

La aplicación de esta metodología requiere la realización de una serie de encuestas







específicas dirigidas a una muestra suficientemente representativa de la población afectada por la gestión de las instalaciones. La falta de medios no permite disponer del citado estudio de demanda, por lo que en el presente estudio se trabajará con los datos más aproximados disponibles, tanto poblacionales como los de uso de la infraestructura durante los años precedentes, realizando una serie de supuestos razonables que permitan realizar el análisis de rentabilidad económica de la concesión.

La metodología empleada responde al siguiente esque ma:

Objeto: Emisión de informe estadístico de la demanda de instalaciones deportivas en el municipio.

Objetivo: Identificar la demanda potencial de personas usuarias de las instalaciones y servicios deportivos.

a. Población municipal: 203.811 (Padrón 2015 según Istac)

b. Estimación de la práctica deportiva:

Según los datos recogidos de la “Encuesta sobre hábitos deportivos de España 2015”, realizado por el Consejo Superior de Deportes, los datos de estimación empleados sobre la práctica deportiva son los siguientes:







Una vez establecidas las bases sobre las que se centrará la previsión de la demanda, y definidas las actividades y servicios ofertados por las instalaciones y servicios deportivos objeto de contrato, concluimos que la previsión de utilización es acorde y proporcionada a los datos de partida considerados, recogiéndose esta previsión en el estudio económico orientativo base de licitación.

Debemos reseñar que las hipótesis de demanda manejadas lo son a los meros efectos de justificar la solución base de licitación, careciendo de todo valor contractual de forma que corresponde a cada licitante justificar su propia hipótesis de demanda apoyado en los estudios que estime conveniente, sin que quepa deducir que de apoyarse en las previsiones municipales y de no ajustarse a la realidad de la gestión se deba obtener compensación económica alguna. Sobre este particular se ha de aplicar la regla del riesgo y ventura de la explotación de la concesión, asumiendo el adjudicatario la mayor pérdida (riesgo) o mayor ganancia (ventura) de la gestión, siendo ajena la administración concedente a estas variables

Grado de cobertura de las instalaciones deportivas en el municipio de Santa Cruz de Tenerife

Según el Censo Nacional de Instalaciones Deportivas, Consejo Superior de Deportes e Instituto Nacional de Estadística, tan solo el 0,9% de los espacios deportivos en el municipio de Santa Cruz de Tenerife están destinados a piscinas cubiertas, y el 22,4% a Salas, con la peculiaridad que la mayoría de las instalaciones pertenecen a Clubes o titulares privados.

En la actualidad existen tres complejos deportivos municipales en los que se integra una piscina en el mismo: el Pabellón Municipal de Deportes, la piscina municipal de Añaza y el centro municipal deportivo de Las Retamas, siendo preciso aumentar y mejorar esta dotación para que pueda abarcar al mayor número posible de ciudadanos del Término Municipal.

Áreas de Influencia

Es de significar que, dada la situación estratégica del Centro, se prevé una afluencia no sólo de vecinos del entorno, sino de aquellos otros que, sin tener su residencia en las proximidades de las instalaciones, accedan a las mismas por estar ubicadas junto a viales de gran densidad de tráfico. Un Centro equiparable al actual podría ser el de Añaza, que arrojaba en 2017 los siguientes datos:

Residencia del abonado Porcentaje

sobre el total Municipio Barrio

Santa Cruz de Tenerife Añaza 13,86 %

Santa Cruz de Tenerife Otros 54,25 %

Otros 31,89 %

Parece lógico plantear una estructura similar para el Centro objeto de este estudio que, teniendo en cuenta las reducidas dimensiones del Barrio de Tíncer (de poco más de 0,4 km2), y con la tercera parte de la población de Añaza, por lo que el porcentaje de abonados del Barrio donde se localiza el Centro será inferior, pesando más el de







los Barrios adyacentes, con mucha mayor población, y en donde no se dispone de estos servicios. De este modo, se plantea la siguiente estructura:

Residencia del abonado Porcentaje

sobre el total Municipio Barrio

Santa Cruz de Tenerife Tíncer 8 %

Santa Cruz de Tenerife Otros 60 %

Otros 32 %

Al objeto de establecer la zona de influencia se consideran como aspectos significativos los siguientes:

• Localización y entorno. Por la ubicación de la instalación, en el Barrio de Tíncer, se consideran los siguientes aspectos:

o Límites funcionales: Se considera que la zona de influencia está limitada por:

� Al norte y al este, límite municipal con La Laguna, a unos 150 metros.

� Al oeste, los límites de los Barrios de El Sobradillo y La Gallega, a unos 2.000 metros.

� Al sur, los límites de los Barrios de Barranco Grande y Los Alisios, de 1.000 a 2.000 metros.

• Influencia de otras instalaciones. Se considera la existencia de las siguientes instalaciones:

o En el municipio de S/C de Tenerife: Piscina de Añaza, de titularidad municipal, localizada a unos 2.500 metros.

o En el municipio de San Cristóbal de La Laguna: Complejo Deportivo de El Polvorín de Taco, de titularidad municipal, ubicado a unos 1.000 metros.

o Centro de Atletismo de Tíncer, anexo a la ubicación propuesta de la instalación, crearía sinergias entre ambas instalaciones, totalmente complementarias, suponiendo un valor añadido a ambas instalaciones.

• Posición estratégica de la instalación. Al respecto, es de considerar los siguientes puntos:

o Existencia de un transporte colectivo de importancia en las proximidades, tanto por la red de guaguas existente como por la presencia de una parada del tranvía urbano en su proximidad, a unos 220 metros.

o La posibilidad de que la instalación cuente con un número adecuado de plazas de aparcamiento incide en poder considerar no sólo aquellos usuarios que puedan desplazarse sin emplear medios de locomoción desde su residencia/lugar de trabajo a la instalación, sino aquellos otros







que puedan acceder en vehículo a la instalación, habida cuenta de la localización estratégica de la misma en la ciudad.

En este sentido cabe destacar que la intensidad media diaria de vehículos en la TF-2, según los datos ofrecidos por el Servicio de Carreteras del Excmo. Cabildo Insular de Tenerife, en el año 2.017 fue de 59.259 vehículos. Con esta cifra se pone de manifiesto los usuarios potenciales que no residen en la zona de influencia de la instalación, y que conforman un mercado potencial de gran importancia, pudiendo considerar unas cifras de abonados superior a la que podría resultar valorando únicamente a los residentes.

EL SOBRADILLO

LA GALLEGA

BARRANCO GRANDE

EL TABLERO

AÑAZA

ALISIOS

LLANO DEL MORO

TINCER

BUENOS AIRES

EL CHORRILLO

MORADITAS

SANTA MARIA DEL MAR

SANTA MARIA DEL MAR

Con estas consideraciones, se exponen a continuación los datos de población del año 2012 de la zona de influencia:

� Barrios del distrito próximos a la instalación deportiva

• Tíncer 3.094 hab. • Barranco Grande 7.870 hab. • El Sobradillo 9.899 hab. • La Gallega 6.139 hab.

Total: 32.104 habitantes.

c.2 Incidencia económica y social de la obra en su área de influencia

La nueva instalación y la implantación y mejora de disciplinas deportivas van a permitir un incremento de la actividad deportiva, tanto desde el punto de vista de aprendizaje como de práctica habitual de deportes. Por ello, la incidencia social se puede considerar desde varios puntos de vista:

- Homogeneización de la demanda







- Incremento de la práctica deportiva

- Incremento de las actividades de ocio y familiares

- Incremento de la participación ciudadana en las actividades deportivas que se organicen

- Incremento de las actividades competitivas

- Creación de puestos de trabajo en las distintas instalaciones, incluida la cafetería.

- Atracción de la población de otras localidades

- Mejor organización de la oferta deportiva

- Mejora de la calidad del servicio deportivo

Estas mejoras desde el punto de vista social tienen una obvia incidencia económica en la zona, considerando, en concreto, los puntos de vista:

- Incremento del consumo (dentro de las instalaciones y comercios próximos)

- Ahorro de gastos municipales a través de la ganancia de eficiencia que supone la economía de escala.

- Ahorro energético a través de la instalación de paneles solares para calentamiento de piscinas y agua sanitaria (vestuarios, etc.), optimización de la eficiencia energética de las instalaciones, etc.

- Ahorro de tiempo a los usuarios por la reorganización de la oferta deportiva y de los aspectos administrativos necesarios para la práctica del deporte en las instalaciones.

c.3 Rentabilidad de la concesión.

En el anexo I se recogen las previsiones económicas de la concesión, con la rentabilidad esperada de la misma. Se concluye que el plazo de recuperación de la inversión inicial es de 15 años, 6 meses y 17 días, con una duración de la concesión de 40 años.

El valor generado actualizado (VAN) en los 40 años de concesión se estima en 4.352.801,98 €, con una Tasa Interna de rentabilidad (TIR) de 7,22 %.

Se concluye que el proyecto presenta indicadores de rentabilidad que hace que sea viable.

d) Valoración de los datos e informes existentes qu e hagan referencia al planeamiento sectorial, territorial o urbanístico En la Revisión del Plan General de Ordenación la parcela objeto de la concesión se encuentra en el ámbito de suelo urbano consolidado ordenado (SUCO) 5.7.1 TÍNCER - LOS ANDENES dentro del área de Ordenación Urbana 5.7 TÍNCER y se clasifica como Sistema General de uso Complejo Dotacional Integrado (S.G.CDI).

El Complejo Dotacional Integrado se define en el artículo 5.7.2. de las Normas de Ordenación Pormenorizada como el conjunto de dotaciones o servicios públicos ubicados en una parcela, cuya prestación se realiza en el mismo recinto y cuya gestión se presta de forma unitaria por una misma Administración o coordinada por varias Administraciones.







Se le asigna la tipología de abierta dotacional (A-D), con los con las siguientes características:

o Separación mínima a linderos: las edificaciones podrán separarse o alinearse a los linderos de la parcela, adoptándose la situación más razonable en cuanto a la funcionalidad y su adaptación al entorno.

o Retranqueo: podrá separase o ajustarse a la alineación exterior de la parcela, adoptándose la situación más razonable en cuanto a la funcionalidad y su adaptación al entorno.

o Ocupación y edificabilidad máxima: no tiene limitación, debiendo ser congruente con los requerimientos del uso y con la morfología urbana del entorno.

o Altura máxima: no tiene limitación de altura, debiendo ser congruente con los requerimientos del uso y con la morfología urbana del entorno.

En el Anexo 2 del Tomo 2.1.1.A de la Memoria de Ordenación Pormenorizada se recoge la ficha del sistema de aparcamiento nº 7 correspondiente a esta parcela y vinculado a los ejes de transporte público del cinturón Suroeste. Se estima en dicha ficha 390 plazas de aparcamiento, de las que 100 son de uso rotatorio, 200 para residentes y 90 vinculadas al uso, que se regirá por el artículo 3.1.4. “Dotación de plazas de aparcamientos” de las Normas de Ordenación Pormenorizada.

Como dotación de aparcamiento vinculada al uso de equipamiento o dotacional se fijan dos plazas de aparcamiento por cada cien metros cuadrados construidos de superficie destinada a dicho uso.

La Sección de Seguridad Vial y Ordenación de la Circulación del Servicio de Seguridad Ciudadana y Vial y Movilidad de este Ayuntamiento informa con fecha 13 de noviembre de 2015 que existe una media de 180 plazas libres entorno de la parcela objeto de la concesión.







Con fecha 12 de febrero de 2016 la Dirección Técnica de Urbanismo de la Gerencia Municipal de Urbanismo considera favorable la reducción de las plazas previstas en la ficha de aparcamiento nº 7 del Plan General de Ordenación en un 50 %, estableciéndose un total de 195 plazas.

El presente Estudio de Viabilidad redactado recoge:

• Se prevé una ocupación de la parcela de 4.000 m2 para el Centro Deportivo, reservándose los aproximadamente 2.000 m2 restantes a la construcción diferida en el tiempo del Centro Dotacional Integral en la parte de la parcela que no quede ocupada por el Centro Deportivo por parte del Ayuntamiento.

• Se contempla la construcción de una dotación de dos plazas de aparcamiento por cada cien metros cuadrados construidos de superficie destinada al uso deportivo en la parcela del Centro Deportivo. No obstante, se trata de una exigencia de mínimos, pudiéndose incorporar como criterio de adjudicación valorable el aumento del número de plazas en la licitación.

• En el desarrollo del resto de la parcela, en una segunda fase del Centro Dotacional Integral, se debe integrar un número de plazas de aparcamiento suficiente al objeto de alcanzar las 195 plazas en la totalidad de la parcela.

e) Estudio de impacto ambiental cuando este sea pre ceptivo de acuerdo con la legislación vigente. En los restante s casos, un análisis ambiental de las alternativas y las corres pondientes medidas correctoras y protectoras necesarias. De acuerdo con la legislación vigente, no es perceptiva la redacción de un estudio de impacto ambiental.

En aplicación de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, no se encuentra incluido en ninguno de los supuestos en los que precise tal Evaluación de Impacto Ambiental, que en su caso hubiera tenido que tramitarse junto con el Proyecto de Obra Pública.

Asimismo, tampoco es exigible en aplicación de la Ley 14/2014, de 26 de diciembre, de Armonización y Simplificación en materia de Protección del Territorio y de los Recursos Naturales, al no estar recogido en sus Anexos.

Sobre el posible impacto visual, éste se tendrá en cuenta en la ampliación y reforma de la instalación deportiva a la hora de valorar la solución propuesta en los anteproyectos correspondientes.

f) Justificación de la solución elegida, indicando, entre las alternativas consideradas si se tratara de infraest ructuras viarias o lineales, las características de su traza do.

La solución elegida obedece a un criterio de optimización de las instalaciones, en consideración a las disciplinas deportivas, de acuerdo con la demanda existente y potencial de la población.

Se han estudiado varias alternativas, en base a los siguientes criterios:

1. Dimensión de la instalación.







Se ha considerado la dimensión de la instalación que satisfaga las necesidades de un centro de tamaño medio, con el cuadro de necesidades por superficie que se refleja más abajo. Se ha optado por, a fin de garantizar la concurrencia al concurso, minorar la exigencia de aparcamiento en el centro, aunque garantizando una adecuada dotación para aparcamiento vinculados al centro, y satisfaciendo las exigencias que fija el Plan General de Ordenación al respecto. Se tendrá en cuenta, no obstante, las ofertas que mejoren y aumenten las necesidades que se recogen en este documento, que serán primadas en la valoración de las mismas.

2. Integración del Centro Dotacional Integral.

Se podría considerar la integración del Centro Dotacional Integral, total o parcialmente, en la concesión de obra pública que se estudia.

Esta construcción implicaría una mayor inversión en obra, y su gestión posterior correspondería al Ayuntamiento de S/C de Tenerife, sin incidir directamente en los ingresos a considerar por parte del concesionario, salvo las lógicas sinergias que se establecerían entre este Centro y el Complejo Deportivo, que incidiría en el número de abonados y en la fidelización de los mismos.

No obstante, se considera necesario sacrificar los efectos beneficiosos de su construcción en el funcionamiento del Centro Deportivo por la necesidad de incrementar la inversión en obra en torno a un 30 %. De este modo, le corresponderá al Ayuntamiento la construcción diferida en el tiempo del Centro Dotacional Integral en la parte de la parcela que no quede ocupada por el Centro Deportivo, así como los aparcamientos que se le asignan a esa parcela.

A continuación se muestran las plantas propuestas:

Sección longitudinal







Planta nivel 338:

� Aparcamiento descubierto.

� Aparcamiento cubierto.

� Módulo de comunicación.







Planta nivel 341,50:

� Zona Fitness.

� Vestuarios.

� Módulo de comunicación.

� Sala máquinas zona acuática.








� Gimnasio.

� Vestuarios.

� Recepción, Administración, Ludoteca, Módulo de comunicación.

� Zona acuática.








� Zona abierta: pádel.

La superficie construida y la valoración de la propuesta planteada:

SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPUESTA

DESTINO Nivel

TOTAL 338 341,5 346,5 351,5

APARCAMIENTO DESCUBIERTO 750,00 750,00

APARCAMIENTO CUBIERTO 1.100,00 1.100,00 GIMNASIO 1.100,00 1.100,00

SALAS POLIVALENTES 1.100,00 1.100,00

PISCINA 1.000,00 1.000,00

RECEPC/ADM./CAFETERÍA/LUDOTECA 725,00 725,00

SALAS MÁQUINAS Y FOSOS PISCINAS 1.000,00 1.000,00

VESTUARIOS 200,00 200,00 400,00

COMUNICACIONES 30,00 30,00 60,00 30,00 150,00

ABIERTO: PÁDEL 1.100,00 1.100,00

TOTALES 1.880,00 2.330,00 3.085,00 1.130,00 8.425,00







CENTRO DEPORTIVO DE TÍNCER

NATURALEZA DE LA OBRA SUPERFICIE AFECTADA(m 2) PRECIO (€/m2) COSTE (€)

Centro Deportivo de Tíncer

APARCAMIENTO DESCUBIERTO 750,00 91,77 € 68.824,13 € APARCAMIENTO CUBIERTO 1.100,00 266,12 € 292.732,00 € GIMNASIO 1.100,00 599,53 € 659.488,06 € SALAS POLIVALENTES 1.100,00 599,53 € 659.488,06 € PISCINA 1.000,00 599,53 € 599.534,60 € RECEPCIÓN/ADM./CAFETERÍA/LUDOTECA 725,00 599,53 € 434.662,59 € SALAS MÁQUINAS Y FOSOS PISCINAS 500,00 599,53 € 299.767,30 € VESTUARIOS 400,00 599,53 € 239.813,84 € COMUNICACIONES 150,00 599,53 € 89.930,19 € ABIERTO: PÁDEL 1.100,00 122,35 € 134.589,40 € TOTAL 3.410.006,04 € Honorarios proyecto, dirección y coordinación SS y SS 120.000,00 € Licencias Administrativas y suministros 61.380,11 € ITP, Adj. Tasas y otros Tributos 153.450,27 € Notario y Registro 3.000,00 € Seguros construcción 4.500,00 € Seguro de Construcción 18.000,00 €

SUBTOTAL 360.330,38 € INVERSIÓN TOTAL OBRA 3.770.336,42 €

El plan de necesidades a título orientativo se resume como sigue:

Superficie aprox.

Aparcamiento 1.850 m2

Sala Fitness/musculación 1.000 m2

Sala Actividades Dirigidas 1.000 m2

Zona acuática 1.000 m2

Recepción y Administración 100 m2

Cafetería 250 m2

Comercial vinculado / Ludoteca 400 m2

Vestuarios y aseos 400 m2

Zonas Comunes, circulaciones, etc. vinculadas con la explotación 200 m

2

Sala máquina 1000 m2

Zona pádel y/o tenis 1.100 m2

Se plantea un aparcamiento con capacidad al menos para dos vehículos por cada 100 metros cuadrados construidos de superficie destinada al uso deportivo.

En relación con la gestión del Centro, la planificación se resume a continuación:







o Todas las instalaciones quedarán vinculadas al concesionario, en las condiciones que se establezcan en los pliegos correspondientes para su gestión y explotación. En concreto, se puntualiza:

a. El aparcamiento estará vinculado exclusivamente al centro.

b. Se permitirá la utilización de determinadas zonas del Centro a aquellos miembros de las escuelas municipales en número y horario a establecer en el pliego de condiciones técnicas.

g) Riesgos operativos y tecnológicos en la construc ción y explotación de las obras. La construcción de las instalaciones consideradas no implica ningún riesgo tecnológico u operativo, al no necesitar un sistema constructivo complicado, siendo la organización de la obra sencilla. La tipología obedece a una construcción normal, siendo los riesgos operativos derivados de la actividad constructora los habituales para estos edificios, donde se usarán materiales y procesos de construcción básicamente industriales.

Para la evaluación y control de los riesgos en la construcción se realizará por el equipo redactor del proyecto el correspondiente estudio de Seguridad y Salud en la construcción y la empresa constructora redactará en base a él el Plan de Seguridad y Salud en cumplimiento de la legislación vigente de prevención de Riesgos Laborales.

No es una instalación que pueda considerarse peligrosa desde el punto de vista medioambiental.

Es necesario coordinar las actuaciones para permitir la posterior explotación de las instalaciones, pensando en la comodidad al usuario, circulaciones, etc. En este sentido, la zona de uso público se estructurará atendiendo a las mejores condiciones de utilización, dado que, en definitiva, se trata de un servicio público a los usuarios, siendo las condiciones de calidad un elemento fundamental para la buena marcha de la explotación.

Durante los años de vigencia de la concesión, el gestor deberá realizar un plan de mantenimiento y conservación de las instalaciones. Dicho plan definirá el tipo de operaciones de mantenimiento y periodicidad de los controles, centrados principalmente en las operaciones de tratamiento del aire de climatización y del filtraje y depuración de las zonas de agua.

h) Coste de la inversión a realizar, así como el si stema de financiación propuesto para la construcción de las obras con la justificación, asimismo, de la procedencia de esta. El concesionario deberá confeccionar de acuerdo con su oferta un plan económico que rija la concesión.

El plan económico de la concesión incluirá, entre los aspectos que le son propios, el sistema de tarifas, la inversión y los costes de explotación y obligaciones de pago y gastos financieros, directos o indirectos, estimados.

En este apartado, se ha considerado la incidencia en las tarifas, así como en las previsiones de amortización en el plazo concesional y en otras variables de la concesión previstas, los rendimientos de la demanda de utilización de la obra y, cuando exista, de los beneficios derivados de la explotación de la zona comercial.







En el anexo I se establecen los distintos costes de inversión y financiación propuesta.

Conforme al artículo 265 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, cuando existan razones de rentabilidad económica o social, o concurran singulares exigencias derivadas del fin público o interés general de las obras objeto de concesión, la Administración podrá también aportar recursos públicos para su financiación, debiendo respetarse en todo caso el principio de asunción del riesgo operacional por el concesionario. A tal efecto, y justificado en los antecedentes descritos en el presente estudio, se contempla aportación económica por parte del Ayuntamiento para sufragar las obras.

i) Estudio de seguridad y salud o, en su caso, estu dio básico de seguridad y salud, en los términos previstos en las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

El desarrollo de las obras y servicios objeto de la presente propuesta de contratación se ajustarán en todo momento a la legislación que en materia de seguridad y salud sea de aplicación en cada momento del proceso – proyecto.

Especialmente y cuando se proceda a la adjudicación del mismo el concesionario desarrollará el Estudio de seguridad y salud, en los términos previstos en las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

Este estudio tiene por finalidad fundamental reflejar todas las normas y medidas de seguridad y salud necesarias para que la realización del proyecto sea llevada a cabo bajo condiciones de garantía en cuanto a integridad y bienestar de los trabajadores respecta. La redacción se ajusta a las indicaciones recogidas en el R.D. 1627/1997, de 24 de octubre.

Establecerá por tanto las previsiones en materia de riesgos de accidentes y enfermedades profesionales, así como aquellos otros riesgos derivados de los trabajos de reparación, conservación, entretenimiento y mantenimiento. También preverá las instalaciones preceptivas de higiene personal y de bienestar para los trabajadores.

El documento servirá de base ineludible para la configuración del Plan de Seguridad y Salud, cuya responsabilidad recaerá sobre el contratista. Por tanto ofrecerá unas directrices básicas que deben ser objeto de atención y respeto y en cualquier caso serán controladas y supervisadas los responsables de seguridad y salud.

La legislación que, con carácter general y no restrictivo, se tendrá en cuenta en todo el proceso-proyecto es la siguiente:

• Ley 31/95 de la Jefatura de Estado de 8 de Noviembre de 1995: “Prevención de riesgos laborales y Normativa de desarrollo”; BOE (10/11/95).

• Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevención.

• Real Decreto 485/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mínimas en materia de señalización de seguridad y salud en el trabajo.

• Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo.

• Real Decreto 487/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud relativas a la manipulación manual de cargas que entrañe







riesgos, en particular dorsolumbares, para los trabajadores.

• Real Decreto 773/1997, de 30 de mayo, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud relativas a la utilización por los trabajadores de equipos de protección individual.

• Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los trabajadores de los equipos de trabajo.

• Real Decreto 1627/97 del Ministerio de la Presidencia de 24 de Octubre de 1997: “Disposiciones mínimas de Seguridad y Salud”; BOE (25/10/97).

• Real Decreto 780/1998, de 30 de abril, por el que se modifica el Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los servicios de prevención.

• Real Decreto 614/2001, de 8 de junio, sobre disposiciones mínimas para la protección de la salud y seguridad de los trabajadores frente al riesgo eléctrico.

• Ley 54/2003, de 12 de diciembre, de reforma del marco normativo de la prevención de riesgos laborales.

• Real Decreto 2177/2004, de 12 de noviembre, por el que se modifica el Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los trabajadores de los equipos de trabajo, en materia de trabajos temporales en altura.

j) El valor actual neto de todas las inversiones, c ostes e ingresos del concesionario, a efectos de la evaluac ión del riesgo operacional, así como los criterios que sean precisos para valorar la tasa de descuento. En el anexo I se recoge el valor actual neto de las inversiones, costes e ingresos de la concesión y demás parámetros económicos de la misma. k) Existencia de una posible ayuda de Estado y comp atibilidad de la misma con el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, en los casos en que para la viabilidad de la concesión se contemplen ayudas a la construcción o explotació n de la misma. No se contempla ayuda de Estado a la construcción o explotación de la misma







ANEXO I

PRIMERO: LÍNEAS ESTRATÉGICAS

Objetivos Específicos

Los objetivos que, en base a la población de la zona de influencia estudiada, se marcan para la instalación son los que se muestran a continuación:

� 3.500 abonados de la instalación en el primer año, incrementándose hasta los 4.000 abonados en el cuarto año.

� Mantener la instalación abierta al menos 75 horas semanales

� Superar una media de 1.500 usos diarios

Posicionamiento

La instalación se marca como centro deportivo donde cualquier ciudadano de la zona de Tíncer de Santa Cruz de Tenerife y de los barrios limítrofes pueda practicar actividades físicas, deportivas y de ocio, con un alto nivel de calidad de servicio y equipamiento, a un precio asequible, haciéndose extensivo a todo aquel ciudadano que sin residir en la zona desarrolle su actividad profesional o cotidiana en sus alrededores, o se localice la instalación en el itinerario diario de su actividad.

PLAN DE MARKETING Y COMUNICACIÓN

Estrategia de Cartera: Mercado Potencial

Los servicios que se podrían ofertar son:

� Usos deportivos � Alquiler de instalaciones � Cursos deportivos de iniciación y perfeccionamiento � Cursos para deporte adaptado � Cursos de tecnificación � Rehabilitación

Estrategia de Segmentación del Mercado

El mercado al que nos dirigimos queda segmentado de la siguiente forma:

� Población que vive o trabaja en Tíncer y barrios limítrofes. � Clubes y Federaciones, principalmente asociadas al Centro de Atletismo de

Tíncer. � Alumnos/as colegios CEO Bethencourt y Molina, CEIP Tíncer, IES Las

Veredillas y CEIP El Draguillo. � Usuarios habituales de la TF-2







Estrategia Funcional

El Servicio:

� Garaje, de unos 1.850 m2, con una dotación total aproximada de 70 vehículos. � Zona acuática, de unos 1.000 m2, dotada con Piscina de natación tipo N1,

según normas NIDE (de 6 calles) y otra polivalente (aprox. 100 m2). � Sala de fitness/musculación de aproximadamente 1.000 m2, para implantación

de gimnasio Fitness y actividades compatibles. � Salas de Actividades dirigidas/polivalentes de aproximadamente 1.000 m2 en

total. � Vestuarios generales de la instalación en varias plantas, diferenciando los

usuarios secos de la zona húmeda, con una superficie de 400 m2. � Zona de recepción, administración y cafetería/restuaración, con una superficie

de unos 425 m2. � Zona comercial/ludoteca (para su uso por abonados y personal ajeno a la

instalación) en la planta de acceso y baja, con posible acceso directo desde la vía pública, con una superficie de 300 m2.

� Zonas de tránsito y de servicios. � Posibilidad de cubierta donde ubicar pistas de pádel. � Instalación de paneles solares para la climatización de piscinas y ACS.

Precios

El principio que sustenta la estrategia de fijación de precios se fundamenta en la consecución de un único objetivo; alcanzar un beneficio social más que un beneficio económico, fortaleciendo así el posicionamiento a que toda la población tenga fácil acceso al deporte y al cuidado de la salud .

Como Tipología de Usos y Precios, siguiendo la política de precios de los distintos municipios, la propuesta es que sean más económicos para residentes de Santa Cruz con respecto a los no residentes.

� Abono mensual.- Permite el uso, sin coste adicional, de las zonas acuáticas, gimnasios, dos actividades dirigidas a la semana y actividades programadas en éstas si hubiesen plazas libres.

� Entradas puntuales.- Permite el uso diario de las zonas acuáticas, gimnasios, salas de actividades dirigidas y actividades programadas en éstas.

� Alquiler de instalaciones deportivas.- Son los espacios que sólo pueden ser reservados por una persona o un colectivo.

� Cursos de iniciación, perfeccionamiento y tecnificación.- Precios según actividad.

Precios Abonos

Abono Individual � Amplio uso de las instalaciones y servicios. � Preferencia en las reservas de cancha e inscripción cursos. � Permite el uso sin coste adicional de: piscinas, gimnasio, actividades

dirigidas (excepto cursos reducidos).







Segmento

Precio mes

empadronado S/C Precio mes otros

municipios General 36,00 € 40,00 €

Discapacitados (a partir del 33 %) 20,00 € 25,00 €

Mayores de 65 años 20,00 € 25,00 €

Jóvenes hasta 25 años 26,00 € 30,00 €

Menores de 18 años 22,00 € 27,00 €

Abono Familiar

• Tendrán derecho al Abono Familiar cualquier matrimonio o pareja de hecho. En esta modalidad de abono podrá incluir a todos sus hijos menores de 26 años.

• El precio será familiar, independientemente del número de hijos. � Amplio uso de las instalaciones y servicios. � Preferencia en las reservas de canchas e inscripción cursos.

Segmento Precio mes

empadronado S/C Precio mes otros

municipios

Padres + hijos 70,00 € 80,00 €

En el punto “CUATRO: INGRESOS” se obtiene como valor del abono ponderado 31,50€. A continuación se muestra una comparativa de los precios de los abonos generales y ponderados para distintos Complejos Deportivos de la isla, bajo la consideración que el 80% de los abonados son del municipio donde se ubica cada centro:







Entradas puntuales: � Permite un amplio uso diario de las instalaciones y servicios. � Permite el uso de piscinas, gimnasio y salas de actividades dirigidas.

Precio día

7,00 €

• La entidad gestora se reserva el derecho a no realizar ventas de entradas

puntuales. Su venta dependerá del aforo cubierto de la instalación.

PLAN DE OPERACIONES

Horario de Apertura

Se ha establecido como objetivo específico mantener 83 horas semanales de DEPORTE, proponiéndose el siguiente horario de apertura:

� Lunes a viernes de 7:30 a 23:00 horas � Sábados de 8:30 a 14:00 horas.

• La instalación estará abierta, como mínimo, en el horario arriba indicado. • La instalación permanecerá cerrada todos los domingos y los días festivos

nacionales, autonómicos y locales, salvo si se celebra una competición de ámbito insular o superior.

• El horario de los sábados podrá ser ampliado si se desarrolla alguna competición.

• Los espacios deportivos se cerrarán 30 minutos antes del cierre general de la instalación.

Horario de Recepción

Todos los trámites de reservas, altas, bajas, cobros, etc., con los usuarios se realizarán en la recepción de la Instalación Deportiva. Para garantizar el mejor servicio para el ciudadano, se propone un amplio horario de atención personalizada, que podrá coincidir con el horario de apertura de la instalación:

� Lunes a viernes de 7:30 a 23:00 horas � Sábados y domingos de 8:30 a 14:00 horas.

Usos deportivos

Los usos deportivos vienen determinados por la superficie y las características de los espacios deportivos, por su capacidad máxima de ocupación, por el coeficiente medio de uso y por la dotación de equipamientos y vestuarios. En estas instalaciones deportivas podemos diferenciar un total de 4 espacios deportivos cubiertos (piscinas de natación y enseñanza, piscina de actividades acuáticas, gimnasio/fitness, salas de actividades dirigidas).







Personal

El personal contratado por la entidad gestora tendrá que tener un alto nivel de formación y experiencia en los servicios que preste.

� El número mínimo de personas necesario para poner en marcha la totalidad de la instalación deportiva en el horario especificado anteriormente se estima en 25,5 sin contar el personal que preste los servicios de fisioterapia, cafetería y seguridad, que podrían estar subcontratados.

� El número final de personal contratado dependerá de la toma de decisión que

tomen sobre los servicios a prestar directamente y los que se realicen a través de profesionales autónomos o de una entidad prestadora de servicios.

� La relación mínima estimada de puestos de trabajo será:

� 1 Director � 11 monitores deportivos � 4 recepcionistas y atención al usuario � 2,5 mantenimiento

PLAN DE MANTENIMIENTO

Limpieza

� Para lograr un alto nivel de confort y calidad es necesario que los distintos espacios se encuentren bien limpios. Generalmente el servicio de limpieza es realizado por empresas especializadas, evitando de esta manera la gestión del personal.

� Al querer lograr un alto nivel de calidad es aconsejable disponer como mínimo de una persona en todo el horario de apertura del Centro.







SEGUNDO: INVERSIONES Para valorar la inversión que se va a llevar a cabo se dividirá en la obra y los activos.

A) OBRAS

La superficie del solar afectada por obras es de aproximadamente 6.000 m2, de los que se actúa en 4.000 m2, reservándose el resto para la construcción del Centro Dotación Integral a desarrollar posteriormente. Se ha realizado un presupuesto estimado en base a tipos predefinidos en función del uso y de la tipología constructiva, obteniendo unos costes estimados para cada actuación. Se ha empleado, para ello, la base para estimar costes de obra del Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias. En la tabla siguiente se muestran éstos, con la superficie construida asociada, resultando:

CENTRO DEPORTIVO DE TÍNCER

NATURALEZA DE LA OBRA SUPERFICIE AFECTADA(m 2) PRECIO (€/m2) COSTE (€)

Centro Deportivo de Tíncer

APARCAMIENTO DESCUBIERTO 750,00 91,77 € 68.824,13 € APARCAMIENTO CUBIERTO 1.100,00 266,12 € 292.732,00 € GIMNASIO 1.100,00 599,53 € 659.488,06 € SALAS POLIVALENTES 1.100,00 599,53 € 659.488,06 € PISCINA 1.000,00 599,53 € 599.534,60 € RECEPCIÓN/ADM./CAFETERÍA/LUDOTECA 725,00 599,53 € 434.662,59 € SALAS MÁQUINAS Y FOSOS PISCINAS 500,00 599,53 € 299.767,30 € VESTUARIOS 400,00 599,53 € 239.813,84 € COMUNICACIONES 150,00 599,53 € 89.930,19 € ABIERTO: PÁDEL 1.100,00 122,35 € 134.589,40 € TOTAL 3.410.006,04 € Honorarios proyecto, dirección y coordinación SS y SS 120.000,00 € Licencias Administrativas y suministros 61.380,11 € ITP, Adj. Tasas y otros Tributos 153.450,27 € Notario y Registro 3.000,00 € Seguros construcción 4.500,00 € Seguro de Construcción 18.000,00 €

SUBTOTAL 360.330,38 € INVERSIÓN TOTAL OBRA 3.770.336,42 €

B) ACTIVOS

Para la puesta en marcha del Centro será necesario

constructivas, así como de un profundo estudio prev io sobre el emplazamiento, las conexiones con...

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