Ref. code: 25595816033285WJK

การศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญ

โดย

นายทรงวฒน เฉลมวณชยกล

วทยานพนธนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต

สาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2559 ลขสทธมหาวทยาลยธรรมศาสตร

Ref. code: 25595816033285WJK

การศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญ

โดย

นายทรงวฒน เฉลมวณชยกล

วทยานพนธนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต

สาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2559 ลขสทธมหาวทยาลยธรรมศาสตร

Ref. code: 25595816033285WJK

1

A STUDY OF CORPORATE STRATEGIES AND COMPETITIVE STRATEGIES OF LARGE REAL ESTATE DEVELOPERS

BY

MR. SONGWAT CHALERMVANICHKUL

A THESIS SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE

DEPARTMENT OF INNOVATIVE REAL ESTATE DEVELOPMENT FACULTY OF ARCHITECTURE AND PLANNING

THAMMASAT UNIVERSITY ACADEMIC YEAR 2016

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

Ref. code: 25595816033285WJK

3

หวขอวทยานพนธ การศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของ ผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญ ชอผเขยน นายทรงวฒน เฉลมวณชยกล ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย นวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย สถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาวทยานพนธ ผชวยศาสตราจารย ดร. กองกณฑ โตชยวฒน ปการศกษา 2559

บทคดยอ

บรษทพฒนาอสงหารมทรพยไดวางกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนไวเพอตอบสนอง

กบโอกาสและอปสรรคทจะเกดขน ในป พ.ศ. 2559 สถานการณอสงหารมทรพยในประเทศไทยมการเปลยนแปลงจากปจจยภายนอกหลายประการซงมผลตอกลยทธของผประกอบการ งานวจยนมวตถประสงคเพอส ารวจ วเคราะหปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใช และศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนทผประกอบการเลอกใช อกทงยงศกษาความสมพนธระหวางกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนกบปจจยภายนอก โดยมขนตอนการวจยจากการเกบรวบรวมขาวสารจากศนยขาวอสงหารมทรพยตงแตเดอนมกราคม 2559-มกราคม 2560 และการสมภาษณผประกอบการทมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธและประกอบธรกจอสงหารมทรพย จ านวน 5 คน เพอน ามาวเคราะหเนอหา ผลการวจยพบวา ปจจยภายนอกทผประกอบการใหความส าคญในการเลอกใชกลยทธไดแกปจจยทางนโยบายและการเมองและปจจยทางเศรษฐกจ กลยทธระดบองคกรทเลอกใชเปนกลยทธการเตบโต เพอขยายตลาดมากขน และกลยทธการแขงขนทเลอกใชเปนกลยทธการเปนผน าทางดานตนทนและการสรางความแตกตางส าหรบบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000 ลานบาทขนไป และกลยทธลกคาเฉพาะกลมในบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวาจ านวนดงกลาว ค าส าคญ: กลยทธระดบองคกร, กลยทธการแขงขน, ปจจยภายนอก, ผประกอบการรายใหญ, อสงหารมทรพย

(1)

Ref. code: 25595816033285WJK

4

Thesis Title A STUDY OF CORPORATE STRATEGIES AND COMPETITIVE STRATEGIES OF LARGE REAL ESTATE DEVELOPERS Author Mr. Songwat Chalermvanichkul Degree Master of Science Department/Faculty/University Innovative Real Estate Development Architecture and Planning Thammasat University Thesis Advisor Assistant Professor Kongkoon Tochaiwat, Ph.D. Academic Year 2016

ABSTRACT

Real Estate Developers had generated the corporate strategies and competitive strategies in order to respond to the upcoming chances and obstacles. In 2016, Thailand real estate situations have been being unstable due to the external factors, leading to developers’ changes in strategies. This research purposed not only a survey and analysis of the large real estate developers’ corporate strategies and competitive strategies, but also studied the external factors affecting the strategy determinations. The research was done by collecting all information and news from Real Estate Information Center during January 2016 to January 2017 and interviewing five developers who have experience in strategic formulation process. The acquired data were then analyzed by Content Analysis. The research’s results showed that the important external factors for strategy formulation are political and economic factors. The developers’ corporate strategy was growing strategy for expanding market while the competitive strategy was the cost leadership strategy and differentiation strategy for the organizations having sale amount more than 1,000 million and focusing strategy for the organizations with less sale than the mentioned amount.

Key Words: Corporate Strategies, Competitive Strategies, Large Developers, Real Estate Developer, External Factors

(2)

Ref. code: 25595816033285WJK

5

กตตกรรมประกาศ

วทยานพนธเรอง การศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการ

อสงหารมทรพยรายใหญ ฉบบนส าเรจลลวงไปไดดวยความอนเคราะหจากหลาย ๆ ทาน

ขอขอบคณคณะกรรมการสอบวทยานพนธ ซงประกอบดวย ผชวยศาสตราจารย ดร. กองกณฑ

โตชยวฒน อาจารยทปรกษา ทใหค าปรกษาในงานวจยมาโดยตลอด ผชวยศาสตราจารย ดร. สกลพฒน

คมไพศาล ประธานกรรมการสอบ และ ดร. สทธชย นาคสขสกล กรรมการสอบ ทชวยสละเวลา ตลอดจนให

ค าชแนะจดบกพรองเกยวกบงานวจยไดเปนอยางด

ขอบคณแหลงขอมลจากศนยขอมลอสงหารมทรพย (REIC) และผประกอบการอสงหารมทรพย

ทกทาน ทใหโอกาสเขาสมภาษณและสนบสนนขอมลในการท าวจยฉบบน

ขอบคณคณาจารยทกทานทไดใหความรและใหประสบการณในธรกจอสงหารมทรพยตลอดจน

เรองอน ๆ อกมากมาย ขอบคณเจาหนาทคณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมองทกทานทใหค าปรกษา

และอ านวยความสะดวกในดานตาง ๆ จนงานวจยครงนส าเรจไปไดดวยด ขอบคณเพอนพ MIRED 8 ทกคน

ส าหรบมตรภาพด ๆ ทรวมเดนทางมาดวยกน สนกสนานดวยกน ท างานดวยกน

สดทายนขอขอบคณครอบครว ทคอยสนบสนนการศกษาและสนบสนนทก ๆ อยาง อกทงคอย

เปนก าลงใจใหเสมอมา

นายทรงวฒน เฉลมวณชยกล

(3)

Ref. code: 25595816033285WJK

6

สารบญ หนา บทคดยอภาษาไทย (1) บทคดยอภาษาองกฤษ (2) กตตกรรมประกาศ (3) สารบญตาราง (7) สารบญภาพ (8) บทท 1 บทน า 1

1.1 ทมาและความส าคญ 1 1.2 วตถประสงคของการวจย 2

1.3 ขอบเขตของการวจย 2 1.4 ระเบยบวธวจย 2

1.5 กรอบแนวคดการวจย 3 1.6 ประโยชนทคาดวาจะไดรบจากงานวจย 4 1.7 นยามค าศพท 4

บทท 2 ทบทวนวรรณกรรม 5

2.1 แนวคดเกยวกบกลยทธ กลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน 5 2.1.1 กลยทธระดบองคกร (Corporate Strategy) 6

2.1.1.1 องคกรจะมงหนาไปทางใด (Directional Strategy) 8 2.1.1.2 องคกรจะจดสรรทรพยากรลงไปในธรกจและผลตภณฑทมอยอยางไร 10

(Portfolio Strategy)

(4)

Ref. code: 25595816033285WJK

7

2.1.2 กลยทธการแขงขน (Competitive Strategy) 12 2.2 การวเคราะหปจจยภายนอก 13

2.2.1 ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม (Socio-Cultural) 14 2.2.2 ปจจยทางเทคโนโลย (Technological) 15 2.2.3 ปจจยทางเศรษฐกจ (Economic) 15 2.2.4 ปจจยทางนโยบายและการเมอง (Political) 16 2.2.5 ปจจยทางสงแวดลอม (Environmental) 17

2.3 คณลกษณะของบรษท 18 2.3.1 ทนจดทะเบยน 18 2.3.2 ยอดขาย 18 2.3.3 รปแบบอสงหารมทรพย 18

2.4 ผประกอบการรายใหญ 19 2.5 แนวคดและทฤษฏเทคนคการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ 21

2.5.1 การวเคราะหโดยการจ าแนกชนดขอมล (Typological Analysis) 22 2.6 ผลงานวจยทเกยวของ 26 2.7 สรป 27

บทท 3 วธการวจย 29

3.1 ลกษณะการวจย 29 3.2 แหลงขอมลทใชในการศกษา 29 3.3 เครองมอทใชในการศกษา 29 3.4 ขนตอนการเกบรวบรวมขอมล 29

3.4.1 ขอมลปฐมภม (primary data) 29 3.4.2 ขอมลทตยภม (secondary data) 30

3.5 การวเคราะหขอมล 30 3.6 การสรปผลการวจย 30

บทท 4 ผลการศกษา 31 4.1 ผลการศกษาปจจยภายนอกโดยเครองมอ STEEP factors 31

(5)

Ref. code: 25595816033285WJK

8

4.1.1 ปจจยทางนโยบายและการเมอง 36 4.1.2 ปจจยทางเทคโนโลย 36 4.1.3 ปจจยทางเศรษฐกจ 37 4.1.4 ปจจยทางสงแวดลอม 37 4.1.5 ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม 38

4.2 ผลการศกษากลยทธของผประกอบการและปจจยทมผลตอการเลอกใชกลยทธจาก 39 แบบบนทกขาวอสงหารมทรพย 4.3 ผลการศกษาจากแบบสมภาษณผทมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธและ 55 ประกอบธรกจพฒนาอสงหารมทรพย

บทท 5 สรปผลการศกษาและขอเสนอแนะ 62

5.1 ส ารวจและวเคราะหคณลกษณะของบรษท และปจจยภายนอก ทมผลตอการเลอกใช 62 กลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย 5.2 ส ารวจกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย 63 5.3 วเคราะหความสมพนธระหวางคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทม 63 ผลตอการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของ ผประกอบการอสงหารมทรพย 5.4 ขอเสนอแนะ 64

รายการอางอง 66 ภาคผนวก 73

ภาคผนวก ก รายละเอยดการอางองในตาราง 74 ภาคผนวก ข แบบสมภาษณ 78

ประวตผเขยน 83

(6)

Ref. code: 25595816033285WJK

9

สารบญตาราง ตารางท หนา

2.1 ตวแปรทางสงคม วฒนธรรม 14 2.2 ตวแปรเกยวของกบนโยบายและการเมอง 16 2.3 ตวแปรปจจยทางสงแวดลอม 17 2.4 รายชอบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย 19 4.1 การวเคราะหปจจยภายนอกดวยเครองมอ STEEP factors 34 4.2 กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททม 40 รายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป 4.3 กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททม 44 รายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000-9,999 ลานบาท 4.4 กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททม 50 รายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท 4.5 ปจจยภายนอกทมผลตอการใชกลยทธของผประกอบการในกลมรายไดตาง ๆ 53 4.6 ขอมลทวไปผใหสมภาษณ 56 4.7 ปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ (STEEP factors) 57 4.8 กลยทธของผประกอบการในป 2559 59

(7)

Ref. code: 25595816033285WJK

10

สารบญภาพ ภาพท หนา

1.1 กรอบแนวคดวจย 3 2.1 องคประกอบพนฐานของการจดการเชงกลยทธ 6 2.2 ล าดบชนของกลยทธ 6 2.3 สวนประกอบของกลยทธระดบองคกร 7 2.4 Model of Corporate Strategies 10 2.5 BCG Growth-Share Matrix 11 2.6 กลยทธการแขงขน 12 4.1 ล าดบเหตการณทเกยวของกบอสงหารมทรพยในป 2559 32 4.2 ปจจยภายนอกทเกยวของกบอสงหารมทรพยในป 2559 33

(8)

Ref. code: 25595816033285WJK

1

บทท 1 บทน า

1.1 ทมาและความส าคญ

กลยทธ หมายถง การสรางความสอดคลองระหวางกจกรรมตาง ๆ ของธรกจนน ความสอดคลองมาจากการก าหนดต าแหนงทชดเจน เจาะจง และมคณคา การก าหนดกลยทธจงตองมการเลอกทจะท า (Trade–offs) วาจะท ากจกรรมอะไรและไมท ากจกรรมอะไร เพอตอบสนองวตถประสงคและน าพาองคกรไปสเปาหมายทวางไวอยางมประสทธภาพได (Porter, 1996) อกนยามของกลยทธ หมายถง การทมเททรพยากรไปทเรองใดสวนใด แลวสามารถน าพาองคกรไปสเปาหมายตามวตถประสงคได (บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559) ซงไมวาจะเปนความหมายแบบใด ปลายทางของกลยทธเปนการน าพาองคกรไปตามเปาหมายเชนเดยวกน

การประกอบธรกจโดยการก าหนดกลยทธ เปนสวนหนงของการน าพาองคกรไปสเปาหมายกลยทธระดบองคกร จงเปนกลยทธแรกทก าหนดทศทางขององคกร ในประเทศไทย บรษทพฒนาอสงหารมทรพยมจ านวนไมนอยและมความส าคญอยางยงตอภาพรวมเศรษฐกจของไทย จงตองค านงถงปจจยทสงผลตอการก าหนดและเลอกใชกลยทธในรปแบบตาง ๆ ของบรษทเหลานซงประโยชนทจะเกดขนลวนแลวแตสงผลดตอการพฒนาองคกรทงสน

ในปจจบนการศกษากลยทธ มการศกษากลยทธของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยอยบาง เชน (1) กลยทธสความส าเรจในธรกจอสงหารมทรพยของบรษท แสนสร จ ากด (มหาชน) (ณฐหทย ลมศรวฒน, 2548) เปนการศกษากลยทธทเฉพาะบรษท (2) กลยทธของนกพฒนาอสงหารมทรพยขนาดกลาง-ขนาดเลก ภายหลงมหาอทกภยป 2554 (พชรา กลนชวนชน, 2557) เปนการศกษากลยทธระดบปฏบตการ ในภาพรวมยงมชองวางใหศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนอย ผวจยจงมความสนใจท างานวจยทเกยวกบการศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการรายใหญ ซงเปนกลมผประกอบการทครองสวนแบงสวนใหญของตลาด (มานพ พงศทต, 2554) รวมทง ศกษาปจจยทเกยวของในการก าหนดกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน เพอผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพยขนาดกลาง ขนาดเลก หรอผทก าลงจะเขาสวงการธรกจอสงหารมทรพย ไดเขาใจถงขนตอน และความสมพนธของกจกรรมทน าไปสกลยทธ อกทงยงสามารถน าไปใชเปนแนวทางในการก าหนดและเลอกใชกลยทธทเหมาะสมได

Ref. code: 25595816033285WJK

2

1.2 วตถประสงคของการวจย

1.2.1 ส ารวจและวเคราะหคณลกษณะของบรษท และปจจยภายนอก ทมผลตอการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย

1.2.2 ส ารวจกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย 1.2.3 วเคราะหความสมพนธระหวางคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทมผลตอการ

เลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย 1.3 ขอบเขตของการวจย

1.3.1 เพอขจดขอจ ากดเรองขอมลอนเปนความลบการศกษานจงเลอกบรษททประกอบธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซงเปนขอมลทเปดเผยสสาธารณะเทานน

1.3.2 ดวยขอจ ากดดานแหลงขอมลทท าการศกษาเปนขาวจากศนยขอมลอสงหารมทรพยและท าการเกบขอมลจากผเชยวชาญทอยในวงการกลยทธและประกอบธรกจอสงหารมทรพย

1.3.3 งานวจยนเกบขอมลในชวงเวลาประมาณ 1 ป (มกราคม 2559-มกราคม 2560) 1.4 ระเบยบวธวจย

การวจยนเปนการวจยเชงคณภาพประกอบดวย 4 ขนตอน ดงน 1.4.1 ศกษาขอมลจากการคนควาเอกสาร และงานวจยทเกยวของ (Literature Review) 1.4.2 ขนตอนการเกบขอมลและรวบรวมขอมล สวนท 1 เกดจากการเกบขอมลทตยภม เปนขาว

จากศนยขอมลอสงหารมทรพยไทยในชวงเวลาตงแตเดอนมกราคม 2559 ถงเดอนมกราคม 2560 และเปนขาวทเกยวของกบกลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขนของผประกอบการ และสภาพเศรษฐกจทมผลกบธรกจอสงหารมทรพย สวนท 2 เกดจากการสมภาษณเชงลกกบผเชยวชาญ และน าขอมลทไดมาวเคราะหปจจยภายนอกทสงผลตอการก าหนดและเลอกใชกลยทธของผประกอบการ

1.4.3 ขนตอนการวเคราะหขอมล ดวยเทคนคการวเคราะหเนอหาตามวตถประสงค โดยใชแนวคดและทฤษฎในเรองทเกยวของมาประกอบการวเคราะห

1.4.4 ขนตอนสรปผลการศกษา ผศกษาสรปผลการศกษาจากการวเคราะห และน าเสนอกลยทธทผประกอบการก าหนดและเลอกใชทสอดคลองกบปจจยภายนอกและคณลกษณะของบรษท

Ref. code: 25595816033285WJK

3

1.5 กรอบแนวคดการวจย

กรอบแนวคดในการวจยในครงน เปนแนวทางค าถามจากลกษณะของธรกจอสงหารมทรพย และดวยขอบเขตในการศกษาเฉพาะบรษททอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงมจ านวนไมมากเมอเทยบกบบรษททไมไดอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย แตมสวนแบงการตลาดเปนสวนใหญของตลาด (มานพ พงศทต, 2554) จงไดท าการตดประเดนปจจยภายในออกไป และสนใจศกษาทคณลกษณะของบรษท และปจจยภายนอก ซงลวนแลวแตสงผลโดยตรงตอการก าหนดกลยทธระดบองคกร และกลยทธการแขงขน จงสามารถสรปตวแปรทสงผลดงแสดงในภาพท 1.1

ภาพท 1.1 กรอบแนวคดการวจย

เมอมองกลบจากผลลพธ จะพบวา ผลลพธของงานวจยน คอ แนวทางการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการ ตวแปรตามทท าใหเกดผลลพธจะเปนกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน และตวแปรตน คอ ปจจยทจะสงผลตอกลยทธทกลาวมาได ซงไดแก คณลกษณะของบรษท และปจจยภายนอก (STEEP factors)

ตวแปรตน

1. คณลกษณะของบรษท ทมผลตอการก าหนดกลยทธ

- ทนจดทะเบยน

- ยอดขาย

- รปแบบอสงหารมทรพย

2. ปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ

- ปจจยทางนโยบายและการเมอง

- ปจจยทางเทคโนโลย

- ปจจยทางเศรษฐกจ

- ปจจยทางสงแวดลอม

- ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

ตวแปรตาม

กลยทธของผประกอบการ - กลยทธระดบองคกร

- กลยทธการแขงขน

แนวทางการเลอกใชกลยทธ

Ref. code: 25595816033285WJK

4

1.6 ประโยชนทคาดวาจะไดรบจากงานวจย

1.6.1 เพอใหผประกอบการอสงหารมทรพยขนาดใหญเขาใจองคประกอบของการก าหนดและการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนมากขน

1.6.2 เพอใหผประกอบการอสงหารมทรพยใชเปนแนวทางในการก าหนดและเลอกใชกลยทธทเหมาะสม 1.7 นยามศพท

กลยทธระดบองคกร หมายถง แผนขององคกรทจดท าขนแลวสามารถครอบคลมขอบเขตการด าเนนงานทงหมดขององคกร (สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2558)

กลยทธการแขงขน หมายถง กจกรรมทเกดขนแลวมความสอดคลองท าใหหนวยธรกจนนมความไดเปรยบ ภายใตกฎหมายและจรยธรรม (บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559)

ผประกอบการรายใหญ หมายถง บรษทพฒนาอสงหารมทรพยทอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

Ref. code: 25595816033285WJK

5

บทท 2

ทบทวนวรรณกรรม

การศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย ผวจยได

ทบทวนวรรณกรรมทเกยวของ ดงน 2.1 แนวคดเกยวกบกลยทธ กลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน 2.2 การวเคราะหปจจยภายนอก (STEEP factors) 2.3 คณลกษณะของบรษท 2.4 ผประกอบการรายใหญ 2.5 แนวคดและทฤษฏเทคนคการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ 2.6 ผลงานวจยทเกยวของ 2.7 สรป

2.1 แนวคดเกยวกบกลยทธ กลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน

Porter (1996) ไดอธบายวา กลยทธ คอ การสรางความสอดคลองระหวางกจกรรมตาง ๆ ของธรกจ ความสอดคลองมาจากการก าหนดต าแหนงทชดเจน เจาะจง และมคณคา ซงจะสงผลใหความมประสทธผลในการด าเนนงาน (operational effectiveness) ดขน ในทางกลบกน ประสทธผลในการด าเนนงานทดกวาไมไดหมายถงการมกลยทธหรอการวางต าแหนงทางกลยทธทดกวา ความสอดคลองของกลยทธจะท าใหธรกจมความยงยน ความยงยนของกลยทธจ าเปนตองมการเลอกท า (trade-off) อยางทกลาวมาวากลยทธจ าเปนตองอาศยกจกรรมทสอดคลองกน และแนนอนวาจะตองมกจกรรมบางอยางของธรกจทไมเชอมโยงกบกลยทธ ซงจ าเปนตองมการแลกเปลยน เปนการเลอกวาอะไรทจะไมท าและการเลอกนจะเปนการวางต าแหนงกลยทธในทนท

ในสวนของประเทศไทย มผเชยวชาญหลายทานไดใหนยามของกลยทธไวเชนกน เชน บญเกยรต ชวะตระกลกจ (2559) อธบายวา กลยทธ หมายถง การมงเนนหรอทมเททรพยากรไปในเรองใดแลวสามารถน าพาองคกรไปสความส าเรจตามวตถประสงคทตงไว

สงส าคญทผศกษาจ าเปนตองเขาใจกอนทจะรจกกลยทธระดบตาง ๆ คอ เรองการจดการเชงกลยทธ การจดการเชงกลยทธเปนแนวทางในการบรหารกลยทธ การจดการเชงกลยทธ หมายถง กระบวนการทงสามองคประกอบ ไดแก การก าหนดกลยทธ การน ากลยทธไปปฏบต และการประเมนกลยทธ ซงการท างานของกลยทธจะวนเวยนอยในลกษณะน (Kaplan & Norton, 2005) เชนเดยวกนการก าหนดกลยทธนน

Ref. code: 25595816033285WJK

6

จะเกดขนได กตองมการวเคราะหปจจยสภาพแวดลอมกอน (Wheelen & Hunger, 2012) ดงแสดงในภาพท 2.1

ภาพท 2.1 องคประกอบพนฐานของการจดการเชงกลยทธ. โดย Wheelen & Hunger, 2012.

ขนตอนส าคญ คอ การเรมประเมนสถานการณ เปนการวเคราะหปจจยสภาพแวดลอมทอยภายในและภายนอกองคกร เพอทราบถงโอกาสและอปสรรคทตองเผชญ (SWOT Analysis) ก าหนดพนธกจ (Mission) และวสยทศน (Vision) ขององคกรเพอปรบทศทางองคกร จนน ามาสการก าหนดวตถประสงคซงจะชดเจนยงขน และเกดเปนกลยทธทสามารถน าไปปฏบตและประเมนผล

กลยทธไดรบการแบงล าดบชนออกเปน 3 ระดบ ไดแก กลยทธระดบองคกร กลยทธระดบธรกจ และกลยทธระดบปฏบตการ (สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2558) กลยทธจะท างานพรอมกนทงหมด โดยทล าดบชนของกลยทธทเลกกวาจะสนบสนนกลยทธทกวางกวาดวยดงภาพท 2.2

ภาพท 2.2 ล าดบชนของกลยทธ. โดย สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2558.

2.1.1 กลยทธระดบองคกร (Corporate Strategy) สดใจ ดลกฑรรศนนท (2558) ใหนยามกบกลยทธระดบองคกรวา หมายถง แผนขององคกร

ทจดท าขนแลวสามารถครอบคลมขอบเขตการด าเนนงานทงหมดขององคกร ซงกลยทธระดบองคกรจะบงบอก

วเคราะหปจจย

สภาพแวดลอม

การก าหนด

กลยทธ

การน ากลยทธ

ไปปฏบต

การประเมนผล

กลยทธ

กลยทธระดบองคกร

(Corporate Strategy) กลยทธระดบธรกจ

(Business Strategy)

กลยทธระดบปฏบตการ

(Functional Strategy)

Ref. code: 25595816033285WJK

7

ถงทศทางขององคกรโดยครอบคลมค าถามทง 2 เรองส าคญ ไดแก องคกรจะมงหนาไปทางใด และองคกรจะจดสรรทรพยากรลงไปในหนวยธรกจหรอผลตภณฑทมอยอยางไร จงเกดเปนองคประกอบตาง ๆ ในกลยทธระดบองคกร ดงภาพท 2.3

ภาพท 2.3 สวนประกอบของกลยทธระดบองคกร. ดดแปลงโดย สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2558.

จากภาพท 2.3 ขางตน จะท าใหผทเกยวของเหนถงแนวทางทองคกรจะมงหนาไป ยกตวอยางเชน ถาองคกรเลอกทจะใช กลยทธระดบองคกรแบบกลยทธการเจรญเตบโต กตองเลอกวาจะเตบโตแบบไหน แบบทมงเนนความเชยวชาญ หรอแบบทมมเนนการกระจายธรกจ ซงจะท าใหแนวทางการบรหารงานชดเจนยงขน และสามารถตอบค าถามทง 2 เรองส าคญได

กลยทธระดบองคกร

กลยทธเจรญเตบโต กลยทธไมเจรญเตบโต

มงเนนความเชยวชาญ

- การเตบโตตามแนวดง

- การเตบโตตามแนวราบ

การกระจายธรกจ

- มความสมพนธกบ

ธรกจเดม

- ไมมความสมพนธ

กบธรกจเดม

การคงท

- การยบยง/ด าเนนการ

ดวยความระมดระวง

- การไมเปลยนแปลง

- การท าก าไร

การตดทอน/หดตว

- การปรบเปลยน

แนวทาง

- บรษทในอาณต

- การขายทง/ถอน

การลงทน

- การลมละลาย/การ

เลกกจการ

Ref. code: 25595816033285WJK

8

2.1.1.1 องคกรจะมงหนาไปทางใด (directional strategy) จากภาพท 2.3 จะเหนวาทศทางขององคกร มทางเลอก 2 ทาง คอ เตบโต (growth)

กบ ไมเตบโต (non-growth) ในกรณทไมเตบโตอาจแบงไดอกวา เปนการคงท (stability) กบการตดทอนหรอการหดตว (retrenchment) ตวชวดทส าคญทสงผลตอการเจรญเตบโตขององคกร คอ ขายไดมากขน มสนทรพยเพมมากขน และมก าไรมากขน กลยทธการเจรญเตบโตมอย 2 แนวทาง คอ

(1) กลยทธทมงเนนความเชยวชาญ กลาวคอการโตในอตสาหกรรมเดมทเชยวชาญอยแลว แบงออกเปนการโตแบบแนวดงและแนวราบ การโตแบบแนวดงจะเรมตนจากการจบธรกจทเปนธรกจหลกกอน แลวจงขยายถอยไปขางหลง รกไปขางหนา เปนทงผผลต ผจดจ าหนาย และสงถงมอผบรโภคคนสดทาย ส าหรบการโตแบบแนวราบ เปนการขยายธรกจตามแกนนอน เรมจากธรกจเดม แลวขยายตลาดหรอเพมผลตภณฑใหมในตลาดใหมากขน จะชวยเพมอ านาจในการควบคมคแขง ตวอยางเชน การเขาซอกจการ การควบคมกจการ

(2) กลยทธทมงเนนการกระจายธรกจ กลาวคอ การโตในอตสาหกรรมใหมการเตบโตในอตสาหกรรมใหม องคกรอาจเลอกเตบโตไดใน 2 ลกษณะ คอ อตสาหกรรมใหมทมสวนเกยวของกบอตสาหกรรมเดม หรออตสาหกรรมใหมทแตกตางจากเดม ความตางกนของแนวทางทงสองแนวทาง เกดขนจากอตราการเตบโตของอตสาหกรรมทเรยกวาเปนความเยายวนของธรกจทชวนใหลงทน ถาอตราการเตบโตของอตสาหกรรมเรมอมตว แตกลยทธขององคกรตองโตขน ผบรหารองคกรกพรอมทจะไปเตบโตในอตสาหกรรมใหม

อกดานหนงเปนกลยทธการไมเจรญเตบโต ธรกจทเลอกทจะไมโตประกอบดวย 2 แนวทาง คอ

(1) กลยทธการรกษาเสถยรภาพ หรอไมโตแบบอยกบทเรยกวาการคงท ไมลงทนเพม แตยงคงรกษาสภาพเดมไว โดยพจารณาจากสภาพแวดลอมเปนส าคญ ซงกลยทธนจะยงคงใหผลตอบแทนทพงพอใจส าหรบเจาของกจการแลว การคงทมไดหลายแบบอกเชนกน

1. กลยทธการยบยง/การด าเนนการดวยความระมดระวง (pause/proceed with caution strategy) ถาองคกรยงไมสามารถประเมนสถานการณแวดลอมได การยบยงแบบชวคราวจะท าใหองคกรสามารถตดสนใจ ทจะเลอกใชกลยทธการเจรญเตบโตตอไป หรอจะเลอกใชกลยทธการตดทอน/หดตว ซงจะสงผลกบอนาคตขององคกร

2. กลยทธไมเปลยนแปลง (no-change strategy) การไมเปลยนแปลงอาจเขาใจได 2 ลกษณะ คอ องคกรทมองเหนสถานการณแวดลอมแลวพบวาสไมไหว กจะเลอกไมเปลยนแปลง หรอองคกรประสบความส าเรจในการด าเนนการดวยกลยทธแบบเดมมาแลว จงไมจ าเปนตองมการพฒนาอะไรแตรกษาสภาพเดมไวใหไดดทสด

Ref. code: 25595816033285WJK

9

3. กลยทธการท าก าไร (profit strategy) การท าก าไรในทนไมไดหมายถงองคกรมยอดขายเพมมากขน แตเกดจากการลดคาใชจายบางอยางออกไป ตวอยางเชน เมอธรกจเรมอมตวแลว คาใชจายในการโฆษณา คาใชจายในการวจย จะลดลงดวย ท าใหดเหมอนผลก าไรของบรษทมากขน แตการด าเนนกลยทธนในระยะยาวจะท าใหเกดความถดถอยในองคกรมากขน จงเหมาะกบสถานการณระยะสนเทานน

(2) กลยทธการตดทอนหรอการหดตว (retrenchment strategies) กลยทธนจะใชเมอองคกรมองแลววาตองแพคแขงทมในตลาดและมขดความสามารถทต าเมอเทยบกบคแขง องคกรจะไมทมทรพยากร และเลอกทจะตดทอนทรพยากรทมอยออกตามความเหมาะสม กลยทธการตดทอนหรอการหดตวมไดหลายแบบ ไดแก

1. กลยทธการปรบเปลยนแนวทาง (turnaround strategy) เนนปรบปรงใหมประสทธภาพสงขน เชน ลดตนทน ขายทรพยสนบางอยางออกไป หรอยอมเปนฝายผลตใหกบลกคารายใหญ (Pearce II & Robbins, 1994)

2. กลยทธบรษทในอาณต (captive company strategy) เมอการปรบปรงไมไดแสดงถงประสทธภาพทสงขน การยอมเปนบรษทในอาณต เนนเสยบางอยางเพอความอยรอด ยอมเปนฝายผลตใหกบลกคารายใหญ กเปนทางเลอกทท าใหบรษทสามารถจะรกษาเสถยรภาพของบรษทได

3. กลยทธการขายทง (sell-out strategy) ถาองคกรมองเหนแลววาไมสามารถใชกลยทธปรบเปลยนแนวทางได จงยอมขายทงในขณะทธรกจยงไมตกต ามากนกจะชวยใหผลตอบแทนของเจาของมความเหมาะสม ซงกลยทธนเหมาะกบธรกจทเนนเฉพาะความเชยวชาญหลกเทานน (David, 2011)

4. กลยทธการเลกกจการ (Liquidation Strategy) ถาองคกรมองเหนแลววาธรกจแยจนกระทงไมอยากมใครซอ การใชกลยทธยบเลกกจการเปนวธการทสญเสยนอยทสด ทรพยสนของธรกจทขายไดกจะถกน ามาช าระหนกบเจาหน

จากทกลาวมาขางตน สามารถสรปทศทางขององคกรเพอใหมองเหนภาพของการเลอกใชกลยทธตาง ๆดงแสดงในภาพท 2.4

Ref. code: 25595816033285WJK

10

ภาพท 2.4 Model of Corporate Strategies. โดย บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559.

จากภาพท 2.4 จะเหนการเลอกใชกลยทธตามปจจยสภาพแวดลอมทงภายในและภายนอกองคกรถาองคกรก าหนด กลยทธเปนการเจรญเตบโตขน และใชกลยทธทเนนความเชยวชาญเฉพาะดาน จะสามารถอธบายไดวา ธรกจมความแขงแกรงมาก แตความนาสนใจในอตสาหกรรมทก าลงท าอยนนนอยทสด ซงการก าหนดกลยทธระดบองคกร จะท าใหกจกรรมทงหมดทตามมาตองมาสนบสนนกลยทธ นน ๆ ดวย

2.1.1.2 องคกรจะจดสรรทรพยากรลงไปในธรกจและผลตภณฑท มอยอยางไร (portfolio strategy)

เมอองคกรมทางเลอกจากการก าหนดทศทางแลว องคกรจะตองจดสรรทรพยากรหรอการลงทน ซงหมายถงเงนและเวลาอยางไรบาง เพอสนบสนนใหองคกรบรรลวตถประสงค ตวแปรทใชในการชวดเพอจดกลมธรกจม 2 ตว

(1) ความนาพสมยหรอความเยายวนของอตสาหกรรม (industry attractiveness) เปนการบอกอตราการเจรญเตบโตของอตสาหกรรมนน ๆ

(2) ต าแหนงในการแขงขน (competitive position) ของกจการซงบอกดวยสวนแบงตลาดของกจการนน ๆ เปรยบเทยบกจการเดยวกนในองคกรอน

ต า สง

ต า

1. เตบโต

- กลยทธเตบโตใน

แนวดง

2. เตบโต

- กลยทธเตบโตใน

แนวราบ

3. หดตว

- กลยทธปรบเปลยน

แนวทาง

4. การคงท

- กลยทธการยบยง

5. เตบโต

- กลยทธการคงท

6. หดตว

- กลยทธบรษทใน

อาณต

- กลยทธขายกจการ 7. เตบโต

- กลยทธเนนความ

เชยวชาญ

8. เตบโต

- กลยทธกระจายธรกจ

9. หดตว

- กลยทธการเลก

กจการ

ความแขงแรงของธรกจ

ความเยายวนของ

อตสาหกรรม

Ref. code: 25595816033285WJK

11

หนวยธรกจทอยภายในองคกร จงตองมเครองมอชวดวากลมธรกจใดเปนธรกจทท าใหองคกรไปถงทศทางทตงไว กลมธรกจใดตองการใชทรพยากรอะไร เครองมอทใชในการวเคราะห คอ BCG Matrix ตามแสดงในภาพท 2.5 (บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559)

ภาพท 2.5 BCG Growth-Share Matrix. โดย บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559 และ Enz, 1956.

บญเกยรต ชวะตระกลกจ (2559) ไดศกษาวาการจดธรกจใหเขาเขากบแผนภาพ โดยวงกลมแสดงหนวยธรกจทอยภาพในองคกร การแบงกลมทง 4 กลม มชอเรยกตางกนตามผแตง ผวจยจงเลอกน าชอตามกลมตาง ๆทสามารถเขาใจงายมาอธบายกลาวคอ

การแบงกลมท 1 “ดาวลกไก” เรยกวาเปนกลมทมอตราการเจรญเตบโตสง แตมสวนแบงตลาดคอนขางต า เนองจากเพงเขาตลาดไดไมนาน ธรกจในกลมน ตองการเงน ไปสรางการแขงขนเพอผลกดนใหตวเองไปเปน ดาวรง

กลมท 2 “ดาวรง” กลมนเปนอตสาหกรรมทมอตราการเจรญเตบโตสง และมสวนแบงตลาดในระดบตน ๆ เชนกน เมอเตบโตไดด ยอดขายมาก คาใชจายทเกดขนกมากตามดวย ดาวรงจงเหลอเงนไมมาก และเมอดาวรงอมตว จะคอย ๆไปเปน “ดาวคางฟา”

กลมท 3 “ดาวคางฟา” กลมนท าหนาทสรางเงนสดใหกบองคกร เนองจากอตราการเจรญเตบโตลดลง คาใชจายจงเรมลดลงดวย ท าใหมก าไรและเงนสดเหลอพอทจะสนบสนนธรกจของดาวลกไกใหเปนดาวรงตอไป

กลมท 4 “ดาวตก” กลมนมาจากดาวคางฟา ทสวนแบงตลาดทลดลง หรอไมไปตอเมออตสาหกรรมเรมอมตว และอาจมาจากดาวลกไกทลมเหลวจากการผลกดนใหเปนดาวรงกได

ต า สง

ต า

ดาวเดน

STARS

ดาวรง

เครองหมายค าถาม

QUESTION MARKS

ดาวลกไก

แมววเงน

Cash Cow

ดาวคางฟา

สนข

DOGS

ดาวตก

อตราการเจรญเตบโต

ของตลาด

สวนแบงตลาดเปรยบเทยบกบคแขง

Ref. code: 25595816033285WJK

12

จะเหนวาการจดกลมธรกจ กเหมอนกบการจดปอรตโฟลโอ เปนการเอาใจใสกบการลงทนขององคกร เพอใหผลตอบแทนในภาพรวมขององคกรสงสด

2.1.2 กลยทธการแขงขน (competitive strategy) กลยทธการแขงขน คอ กจกรรมทเกดขนแลวมความสอดคลองท าใหหนวยธรกจนนมความ

ไดเปรยบ ภายใตกฎหมายและจรยธรรม (บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559) กลยทธการแขงขนเปนการมงเนนการพฒนาต าแหนงทางการแขงขนในอตสาหกรรมเฉพาะเจาะจง โดยกลยทธการแขงขนเปนประเภทหนงในกลยทธระดบธรกจ (business strategy) ประกอบดวย 3 กลยทธ คอ กลยทธความเปนผน าดานตนทน (cost leadership strategy) กลยทธการสรางความแตกตาง (differentiation strategy) และกลยทธการจ ากดขอบเขตหรอกลยทธการมงเนนลกคาเฉพาะกลม (focus strategy) สามารถแสดงรปแบบกลยทธการแขงขนตามภาพท 2.6

ภาพท 2.6 กลยทธการแขงขน โดย บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559

จากภาพท 2.6 จะพบวาวตถประสงคของกลยทธการแขงขนเปนการตดสนใจวางต าแหนงองคกร วางต าแหนงผลตภณฑลงไป ภายใตการเลอกวาจะขายของถกหรอจะสดวยความแตกตางแลวต าแหนงทเลอก และเลอกอยสนามเลกหรอสนามใหญ

(1) กลยทธความเปนผน าดานตนทน (cost leadership strategy) กลยทธความเปนผน าดานตนทน คอ กลยทธทธรกจมงเนนการมตนทนต า เมอ

เปรยบเทยบกบคแขงรายอน ๆ และธรกจยงคงสามารถท าก าไรไดในระยะยาว (Porter, 1996) การเปนผน าดานตนทนจะอยในตลาดใหญท าใหไดเปรยบเรองการประหยดจากขนาดธรกจทใหญ (Economy of Scale)

ผน าดานตนทน

(Overall Cost Leadership)

ผน าดานความแตกตาง

(Differentiation)

ขายของถก– สนามเลก

(Cost-Focus)

ขายความแตกตาง – สนามเลก

(Focused Differentiation)

ขายของถก ขายความแตกตาง

สนาม

ใหญ

สนาม

เลก

Ref. code: 25595816033285WJK

13

(2) กลยทธการสรางความแตกตาง (differentiation strategy) ความแตกตางทมลกษณะเดนเปนเอกลกษณ จะท าใหเกดมลคาเพมมากกวามลคาท

คแขงน าเสนอ ความแตกตางจะตองไดรบการพฒนาอยเสมอ ๆ และทส าคญ คอ ความแตกตางนนจะตองสามารถรบรได

Caves & Ghemawat (1992) ไดศกษาวา กลยทธการสรางความแตกตางสามารถกอใหเกดก าไรทสงกวากลยทธความเปนผน าดานตนทน เพราะวาการสรางความแตกตางกอใหเกดคแขงทจะสามารถเขามาแขงขนไดนอยกวา แตในขณะเดยวกนกลยทธความเปนผน าดานตนทนกสามารถมสวนแบงตลาดไดมากกวากน

การเลอกสนามใหญหรอสนามเลก จะเปนสงทบอกวากลยทธทเลอกตองท ากจกรรมอะไรสนบสนนบาง ในสนามเลกกลยทธความเปนผน าดานตนทนท าไดไมงาย เนองจากไมไดเปรยบเรองการประหยดจากธรกจทขนาดใหญ (Economy of Scale) กลยทธทกลาวมาขางตน จะถกเรยกวา กลยทธทวไป เนองจากกลยทธเหลานสามารถน าไปใชไดกบทกธรกจและทกองคกร

กลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนทกลาวมาทงหมด ลวนแลวแตเปนสงทตองค านง กลยทธระดบองคกรเปนการเลอกทศทางการด าเนนงาน กลยทธการแขงขนเปนการด าเนนงานแบบทสนบสนนกลยทธระดบองคกร การสนบสนนกนของกลยทธส าคญทสด การใชงานกลยทธใหมประสทธภาพกลยทธตองสอดคลอง การมกลยทธทไมสนบสนนกน เชน กลยทธการแขงขนขดแยงกบกลยทธระดบองคกร หรอเลอกใชกจกรรมบางอยางทสงผลกระทบตอกลยทธ จะท าใหธรกจไมถงเปาหมายและวตถประสงคทตงไว 2.2 การวเคราะหปจจยภายนอก

การวเคราะหปจจยภายนอก เปนการศกษาสภาพแวดลอมทวไปเพอตอบรบกบโอกาสและอปสรรคทจะเกดขน ซงจะสงผลตอการก าหนดกลยทธขององคกร ในการก าหนดกลยทธระดบองคกรจะพจารณาสภาพแวดลอมระดบมหภาค เครองมอทนยมใชในการวเคราะห ไดแก PEST Model (Gupta, 2013) และ STEEP factors (Morrison, 2007) ส าหรบในงานวจยนไดเลอกใชเครองมอ STEEP factors โดยสามารถจ าแนกออกเปน 5 ประเภท (1) ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม (Socio-Cultural) (2) ปจจยทางเทคโนโลย (Technological) (3) ปจจยทางเศรษฐกจ (Economic) (4) ปจจยทางสงแวดลอม (Environmental) (5) ปจจยทางนโยบายและการเมอง (Political)

Ref. code: 25595816033285WJK

14

2.2.1 ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม (Socio-Cultural) สงคมในทนรวมถงวฒนธรรมและประชากรศาสตรดวย การเปลยนแปลงสภาพของสงคม ม

อทธพลตอวถทางการด าเนนชวต เมอสภาพปจจยทางสงคมเปลยนไป องคกรทปรบตวในปจจยทเปลยนไปไดกอน สามารถด าเนนธรกจไดอยางมประสทธภาพ ตารางท 2.1 แสดงตวแปรทเกยวของกบปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ตารางท 2.1 ตวแปรปจจยทางสงคม วฒนธรรม

ล าดบ รายการ ล าดบ รายการ 1 อตราการคลอดบตร 2 ทศนคตตอการเกษยณอาย 3 จ านวนของกลมผลประโยชน 4 ทศนคตในการพกผอน

5 อตราการแตงงาน 6 ทศนคตตอคณภาพของผลตภณฑ 7 อตราการหยาราง 8 ทศนคตตอการบรการลกคา 9 อตราการเกด 10 ทศนคตตอคนตางชาต 11 อตราการตาย 12 ความรบผดชอบตอสงคม 13 อตราการยายถนทอย 14 ทศนคตตองาน 15 ความคาดหมายในชวต 16 การเปลยนแปลงดานโครงสรางประชากรศาสตร 17 รายไดประชาชาตตอหว 18 ทศนคตตอผมอ านาจ

19 ท าเลทตงของการคาปลกอตสาหกรรม และธรกจบรการ

20 สถานทพกผอนทชนชอบ

21 ทศนคตตอธรกจ 22 ความมนใจในรฐบาล 23 วถทางการด ารงชวต 24 ทศนคตตอรฐบาล 25 พฤตกรรมผบรโภค 26 ทศนคตตอการท างาน

27 ความสนใจดานจรยธรรม 28 ทศนคตตอการออม 29 ทศนคตตอการลงทน 30 ระดบเฉลยของการศกษา

31 จ านวนโรงเรยน วทยาลย และมหาวทยาลย ในแตละทองท

หมายเหต. โดย สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2559.

จากตารางท 2.1 ในธรกจอสงหารมทรพยจะมบางตวแปรทไมเกยวของ แตการเขาใจปจจยทางสงคม จะเขาใจความตองการของลกคา เมอเขาใจลกคาแลวกสามารถผลตสนคาทตอบสนองความตองการได สงผลใหธรกจมผลประกอบการทดและยงยนในระยะยาว

Ref. code: 25595816033285WJK

15

2.2.2 ปจจยทางเทคโนโลย (Technological) เทคโนโลยเขามามบทบาทกบทกธรกจ ตลอดจนผลตภณฑของอสงหารมทรพย เรมตงแต

การกอสรางจนถงตวผลตภณฑเอง การเปลยนแปลงทางเทคโนโลยอาจท าใหผลตภณฑทมอยเดมกลายเปนผลตภณฑทลาสมยไดอยางรวดเรว ปจจยทางเทคโนโลยสงผลตอการก าหนดกลยทธทงโอกาสและอปสรรค (David, 2011)

2.2.3 ปจจยทางเศรษฐกจ (Economic) เศรษฐกจมอทธพลอยางยงกบการด าเนนธรกจ การศกษาเศรษฐกจจ าเปนตองศกษาตวแปร

ทท าใหเหนภาพเศรษฐกจทงในระยะสนและระยะยาว และน าไปใชในการก าหนดกลยทธ ตวแปรแบงออกไดเปน 4 ประเภท (สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2559)

2.2.3.1 ผลตภณฑมวลรวมในประเทศ (Gross Domestic Product: GDP) หมายถง มลคาตลาดของสนคาและบรการทถกผลตภายในประเทศส าหรบชวงเวลาหนง ๆ ถาผลตภณฑมวลรวมในประเทศเพมขนอยางสม าเสมอ แสดงวา สภาวะเศรษฐกจของประเทศด ประชาชนมแนวโนมใชจายมากขนจากรายรบทมากขน

2.2.3.2 อตราดอกเบย (Interest Rates) เปนปจจยทสงผลกระทบกบธรกจโดยตรง เนอง จากธรกจอสงหารมทรพยสวนใหญใชเงนก เปนทงตนทนและคาใชจายของธรกจ อตราดอกเบยมหลายประเภทเชนกน แตทธนาคารแหงประเทศไทยเปนก าหนดนน คอ อตราดอกเบยนโยบาย โดยทอตราดอกเบยอน ๆ จะมการปรบโดยอางองจากอตราดอกเบยนโยบาย ถาอตราดอกเบยมแนวโนมลดลง ผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพยจะวางแผนขยายการลงทน เพราะตนทนในการกยมต า ขณะเดยวกน ผบรโภคกสามารถตดสนใจซอไดงายขนดวย

2.2.3.3 อตราเงนเฟอ (Inflation Rate) เปนตวแปรทสงผลตอเสถยรภาพของเศรษฐกจ การเปลยนแปลงอตราเงนเฟอจะสงผลตออ านาจซอของผบรโภค ประเทศไทยมการก าหนดกรอบอตราเงนเฟอ เพอใชในการดแลเสถยรภาพเศรษฐกจไทยในระยะยาว

2.2.3.4 อตราแลกเปลยน (Exchange Rates) ผประกอบการทอยในฐานะสงออก หรอน าเขาตองตระหนกถงอตราแลกเปลยนอยสม าเสมอ ในธรกจอสงหารมทรพยอตราแลกเปลยนมความส าคญตงแตกระบวนการกอสรางจนถงการขาย ส าหรบประเทศไทย คาเงนบาทผนผวนได 2 ทศทาง คอ ทงออนคาลงและแขงคาขน ในกรณทคาเงนบาทออนคาลง ผสงออกจะสามารถขายสนคาไดมากขน เพราะราคาสนคาจะถกลง สงผลใหเกดการขยายการลงทนใหอตราการเจรญเตบโตของเศรษฐกจสงขน แตในทางตรงกนขามผน าเขาสนคาจะไดรบผลกระทบ ส าหรบธรกจอสงหารมทรพยชวงระหวางกอสรางตองใชวตถดบจากตางประเทศจะอยในต าแหนงผน าเขา แตชวงขายโครงการจะอยในสถานะผสงออก

Ref. code: 25595816033285WJK

16

2.2.4 ปจจยทางนโยบายและการเมอง (Political) เปนปจจยทมอทธพลตอการก าหนดกลยทธอยางยง ไมเฉพาะในธรกจอสงหารมทรพย แต

รวมถงทกธรกจ เนองจากรฐบาลออกกฎหมายและระเบยบเพอควบคมการด าเนนธรกจ และในทางกลบกนรฐบาลออกกฎหมายเพอสนบสนนใหเกดการลงทนไดเชนกน การก าหนดกลยทธจงจ าเปน David (2011) ไดศกษาวา การคาดการณสถานการณการเมองจะเปนเรองทซบซอนแตส าคญ นกกลยทธตองมความช านาญในเรองกฎหมายและการเมองมากกวาสนใจทเศรษฐกจ ตารางท 2.2 แสดงปจจยทเกยวของทางนโยบายและการเมอง ตารางท 2.2 ตวแปรเกยวของกบนโยบายและการเมอง

ล าดบ รายการ ล าดบ รายการ

1 กฎระเบยบของทางราชการ หรอการผอนคลายกฎระเบยบของทางรฐบาล

2 การเปลยนแปลงทางดานนโยบายการคลงและนโยบายการเงนของรฐบาล

3 อตราภาษศลกากรพเศษ 4 จ านวนของสทธบตร

5 คณะกรรมการปฏบตการทางการเมอง 6 การเปลยนแปลงของกฎหมายดานสทธบตร 7 กฎหมายปองกนสงแวดลอม 8 ระดบเงนชวยเหลอของรฐบาล

9 การออกกฎหมายปองกนการผกขาด 10 สถานภาพทางการเมองในตางประเทศ 11 ความสมพนธระหวางยโรปกบสหรฐอเมรกา 12 ความสมพนธระหวางแอฟรกากบสหรฐอเมรกา

13 กฎระเบยบเกยวกบการน าเขาและสงออก 14 ความสมพนธระหวางรสเซยกบสหรฐอเมรกา 15 การเปลยนแปลงกฎหมายทางดานภาษ 16 กฎระเบยบเกยวกบการคาระหวางประเทศ

17 ราคาน ามน อตราแลกเปลยน และตลาดแรงงาน 18 การเลอกตงระดบทองถนและระดบประเทศ 19 งบประมาณของภาครฐบาล 20 ทศนคตตอบรษทตางชาต

หมายเหต. ดดแปลงโดย David, 2011.

จากตารางท 2.2 จะเหนถงตวแปรตาง ๆ ตงแตดานการเมองจนถงกฎหมาย ซงตวแปรเหลานลวนสงผลตอการก าหนดกลยทธทงสน แตส าหรบธรกจในประเทศไทย และธรกจอสงหารมทรพยคงไมสามารถไปค านงถงตวแปรบางลกษณะได การเลอกพจารณาตามความเหมาะสมจะชวยใหธรกจเขมแขงและยงยน

Ref. code: 25595816033285WJK

17

2.2.5 ปจจยทางสงแวดลอม (Environmental) ปจจยทางสงแวดลอมมความเกยวของกบปจจยทางสงคม การเปลยนแปลงทางสงแวดลอม

เชน การตงนคมอตสาหกรรม การก าหนดเขตเศรษฐกจ จะท าใหพฤตกรรมของผบรโภคเปลยนแปลงไป สภาพแวดลอม มลพษ จะมอทธพลตอวถทางการด าเนนชวต การค านงถงปจจยทางสงแวดลอมจะท าใหผประกอบการสามารถปรบตวไดทนตอการเปลยนแปลง ตารางท 2.3 แสดงตวแปรทเกยวของกบปจจยทางสงแวดลอม

ตารางท 2.3 ตวแปรปจจยทางสงแวดลอม

ล าดบ รายการ ล าดบ รายการ 1 สภาพแออดของการจราจร 2 การควบคมมลพษ

3 สภาพแวดลอมใจกลางเมอง 4 การอนรกษพลงงาน 5 การจดการเกยวกบของเสย 6 มลพษทางน า

7 มลพษทางอากาศ

หมายเหต. โดย สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2559.

จากตารางท 2.3 ในธรกจอสงหารมทรพยจะมความเกยวของกบทกตวแปรในปจจยทางสงแวดลอมการวางแผนกลยทธทค านงถงปจจยทางสงแวดลอม จะชวยใหเขาใจพฤตกรรมของผบรโภคและคลายความกงวลเกยวกบปญหามลพษ การจดการของเสยของผบรโภคได

Khumpaisal & Chen (2010) ไดศกษาวาการวเคราะหปจจยภายนอกในธรกจอสงหารมทรพย โดยเครองมอ STEEP factors สามารถเปนการวเคราะหปจจยความเสยงดวย

ดงทกลาวไปขางตนจากหลาย ๆ ปจจยวา การประเมนผลกระทบจากปจจยภายนอกของธรกจ ในอตสาหกรรมทแตกตางกนยอมไมเหมอนกน มประเดนทส าคญอย 3 ประการ คอ (พบล ทปะปาล, 2546)

(1) แนวโนมของสภาพแวดลอมทเหมอนกน อาจจะมผลกระทบทแตกตางกน กลาวคอ แนวโนมทผบรโภคเนนเกยวกบสขภาพ จะท าใหธรกจทสงเสรมสขภาพไดรบผลกระทบทางบวก มยอดขายเพมขน ในทางกลบกนอาหารจานดวนจะไดรบผลกระทบทางลบ

(2) ผลกระทบของแนวโนมของสภาพแวดลอม มกจะแตกตางกนมากส าหรบบรษททตางกนภายในอตสาหกรรมเดยวกน กลาวคอ การผอนคลายกฎระเบยบในธรกจการบน ท าใหมการแขงขนเพมขน ท าใหมสายการบนใหมเขาสตลาดไดงาย

Ref. code: 25595816033285WJK

18

(3) แนวโนมของสภาพแวดลอมทงหมด อาจไมจ าเปนตองมผลกระทบอยางมากตออตสาหกรรมใดอตสาหกรรมหนงโดยเฉพาะ กลาวคอ ความเตบโตทางดานเทคโนโลยชวภาพจะมผลกระทบตออตสาหกรรมยา แตไมสงผลกระทบเลยตออตสาหกรรมอน ๆ

ถาปจจยภายนอกดงทกลาวมาเหลาน สงเสรมใหธรกจไดรบประโยชน จะเรยกวาโอกาส (Opportunities) และเชนกนถาสงผลเชงลบกบธรกจ จะเรยกวา อปสรรค (Threats) จะเหนไดวา การวเคราะหดงกลาวเปนสวนหนงของเครองมอทเรยกวา SWOT Analysis เปนเครองมอทใชในการวเคราะหปจจยทสงผลกระทบทงภายในและภายนอกองคกร การเรยนรโอกาส หลกเลยงอปสรรค ใชงานจดแขง และปกปดจดออน จะสามารถท าใหการก าหนดกลยทธไดเหมาะสมยงขน 2.3 คณลกษณะของบรษท

2.3.1 ทนจดทะเบยน การประกอบธรกจจ าเปนตองก าหนดทนของบรษท หรอทเรยกกนวาทนจดทะเบยน ทนจด

ทะเบยน คอ ทนของบรษทตามทไดจดทะเบยนไวในหนงสอบรคณฑสนธ โดยจะแบงเปนจ านวนหน และราคาตอหน หรอทเรยกวา ราคาพาร ทนเรยกช าระ คอ เงนทมการเรยกช าระจากผถอหนแลวอาจจะนอยกวา หรอเทากบทนจดทะเบยนกได แตตองระวงวา การมทนเรยกช าระไมเทาทนจดทะเบยน ท าใหมเงนทหายออกไปจากธรกจ ท าใหตองมการค านวณดอกเบย ซงเกดการเสยภาษเงนไดตอมา ฉะนนควรมระดบทนจดทะเบยนทเพยงพอกบการประกอบธรกจและมผถอหนมความสามารถช าระคาหนได (ดลวรรณ สกลด, 2548)

2.3.2 ยอดขาย ยอดขายในธรกจอสงหารมทรพยเกดจากการขาย ถาลงรายละเอยดลกมากขน จะเหนวา

ยอดขายสามารถมไดมากกวา 1 ความหมาย แลวแตวาอยในกระบวนการไหนของการขาย การทมขนาดธรกจ หรอขนาดของโครงการทพฒนาตางกน จะท าใหขดความสามารถในการบรหารจดการดานการขายตางกน หากขนาดของบรษทใหญมาก ตนทนทางการเงนหรอตนทนคาเสยโอกาสจะแปรผนไปดวย (เทดศกด ทวธระธรรม, 2558)

2.3.3 รปแบบอสงหารมทรพย รปแบบอสงหารมทรพยทแบงตามประเภทของอสงหารมทรพยไดแก โรงแรมและรสอรท

อาคารส านกงาน ศนยการคา โรงงาน โกดงและคลงสนคา และทอยอาศย โดยแตละประเภทสามารถแยกไดอก เชน ทอยอาศย สามารถแยกออกเปนบานเดยว ทาวนเฮาส คอนโดมเนยม ถาในเชงอตสาหกรรม เชน นคมอตสาหกรรมเปนทตงของโรงงาน โกดงและคลงสนคา ซงการจ าแนกจะชวยใหเหนภาพของบรษทวา เนนการลงทนไปในรปแบบอสงหารมทรพยใด (เทดศกด ทวธระธรรม, 2558)

Ref. code: 25595816033285WJK

19

2.4 ผประกอบการรายใหญ

มานพ พงศทต (2555) ไดศกษาวา ตลาดอสงหารมทรพยปจจบน อยในมอผประกอบการรายใหญ คอ บรษทในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยประมาณ 40 บรษท คดเปน 75% ของตลาดทงหมด และ 10 อนดบแรกของรายใหญทสามารถคมตลาด 50% ได บรษทขนาดกลางไปถงเลก ทซอขายกนไมเกน 100 ลานบาทมประมาณ 500 บรษท สวนใหญอยตามตางจงหวดดวย แตถามความสามารถขน กมยอดขายใกลเคยงกบบรษทเลกในตลาดหลกทรพยอยบาง

ผวจยจงเลอกศกษาบรษทพฒนาอสงหารมทรพยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยในปจจบนมบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยทจะทะเบยนดวยหมวดธรกจพฒนาอสงหารมทรพยทงสน 71 บรษท ดงนแสดงในตารางท 2.4

ตารางท 2.4

รายชอบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ล าดบ รายชอ ล าดบ รายชอ

1 บรษท อารยา พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) 2 บรษท อมตะ คอรปอเรชน จ ากด (มหาชน) 3 บรษท อมตะ วเอน จ ากด (มหาชน) 4 บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 5 บรษท เอพ (ไทยแลนด) จ ากด (มหาชน) 6 บรษท เอคว เอสเตท จ ากด (มหาชน) 7 บรษท แอรโรว ซนดเคท จ ากด (มหาชน) 8 บรษท บางกอก เดค-คอน จ ากด (มหาชน) 9 บรษท บางกอกแลนด จ ากด (มหาชน) 10 บรษท บานรอคการเดน จ ากด (มหาชน) 11 บรษท บวเดอสมารท จ ากด (มหาชน) 12 บรษท บท เวลธ อนดสตรส จ ากด (มหาชน) 13 บรษท คนทร กรป ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 14 บรษท ชวาทย จ ากด (มหาชน) 15 บรษท ชาญอสสระ ดเวลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 16 บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน) 17 บรษท ไดอ กรป จ ากด (มหาชน) 18 บรษท ไดเมท (สยาม) จ ากด (มหาชน) 19 บรษท อสเทอรน สตาร เรยล เอสเตท จ ากด

(มหาชน) 20 บรษท เอเวอรแลนด จ ากด (มหาชน)

21 บรษท โฟคส ดเวลลอปเมนท แอนด คอนสตรคชน จ ากด (มหาชน)

22 บรษท แกรนด คาแนล แลนด จ ากด (มหาชน)

23 บรษท แผนดนทอง พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

24 บรษท ไฮโดรเทค จ ากด (มหาชน)

25 บรษท เจเอเอส แอสเซท จ ากด (มหาชน) 26 บรษท เจ. เอส. พ. พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) 27 บรษท คงสเมน ซ.เอม.ท.ไอ. จ ากด (มหาชน) 28 บรษท เค.ซ. พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

Ref. code: 25595816033285WJK

20

ตารางท 2.4 (ตอ) รายชอบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ล าดบ รายชอ ล าดบ รายชอ 29 บรษท คง ไว กรป (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน) 30 บรษท ลลล พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) 31 บรษท แลนดแอนดเฮาส จ ากด (มหาชน) 32 บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 33 บรษท เอม บ เค จ ากด (มหาชน) 34 บรษท เมเจอร ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 35 บรษท มนคงเคหะการ จ ากด (มหาชน) 36 บรษท เอน. ซ. เฮาสซง จ ากด (มหาชน) 37 บรษท นวนคร จ ากด (มหาชน) 38 บรษท โนเบล ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 39 บรษท ณศาศร จ ากด (มหาชน) 40 บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) 41 บรษท เพซ ดเวลลอปเมนท คอรปอเรชน จ ากด

(มหาชน) 42 บรษท พรอพเพอรต เพอรเฟค จ ากด (มหาชน)

43 บรษท เดอะ แพลทนม กรป จ ากด (มหาชน) 44 บรษท โพลารส แคปปตล จ ากด (มหาชน) 45 บรษท โปรเจค แพลนนง เซอรวส จ ากด (มหาชน) 46 บรษท ปรชากรป จ ากด (มหาชน) 47 บรษท ปรญสร จ ากด (มหาชน) 48 บรษท พรนซเพล แคปตอล จ ากด (มหาชน) 49 บรษท พฤกษา เรยลเอสเตท จ ากด (มหาชน) 50 บรษท ควอลตเฮาส จ ากด (มหาชน) 51 บรษท รช เพลซ 2002 จ ากด (มหาชน) 52 บรษท ไรมอน แลนด จ ากด (มหาชน) 53 บรษท สวนอตสาหกรรมโรจนะ จ ากด (มหาชน) 54 บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน) 55 บรษท สมมากร จ ากด (มหาชน) 56 บรษท เอสซ แอสเสท คอรปอเรชน จ ากด (มหาชน) 57 บรษท เสนาดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 58 บรษท สยามฟวเจอร ดเวลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 59 บรษท แสนสร จ ากด (มหาชน) 60 บรษท สมารทคอนกรต จ ากด (มหาชน) 61 บรษท ศภาลย จ ากด (มหาชน) 62 บรษท สตาร ซานทารแวร จ ากด (มหาชน) 63 บรษท ไทยบรการอตสาหกรรมและวศวกรรม จ ากด

(มหาชน) 64 บรษท ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม จ ากด

(มหาชน) 65 บรษท ธนาสร กรป จ ากด (มหาชน) 66 บรษท ไทคอน อนดสเทรยล คอนเนคชน จ ากด

(มหาชน) 67 บรษท ย ซต จ ากด (มหาชน) 68 บรษท ยนเวนเจอร จ ากด (มหาชน) 69 บรษท วนเทจ วศวกรรม จ ากด (มหาชน) 70 บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จ ากด (มหาชน) 71 บรษท สวนอตสาหกรรม วนโคสท จ ากด (มหาชน)

หมายเหต. จาก http://www.set.or.th/th/company/companylist.html สบคนเมอ 20 พ.ย. 2559.

Ref. code: 25595816033285WJK

21

2.5 แนวคดและทฤษฏการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ

การวเคราะหขอมลเชงคณภาพเปนวธการสรางขอสรปจากขอมลจ านวนหนงทไดจากการเกบรวบรวมขอมลเชงคณภาพ เพอใหขอมลทรวบรวมสามารถตอบจดมงหมายของการวจย (เออมพร หลนเจรญ, 2555) ส าหรบการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ จะมวธการวเคราะหแตกตางกนออกไปหลายแบบ แตประเดนหลกของงานวจยนเปนงานวจยเชงคณภาพซงขอมลทไดจากการวจยเปนขอมลจากเอกสาร จงมขนตอนของการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ ประกอบดวย 5 ขนตอน มดงน

ขนท 1 การใชแนวคด ทฤษฎ และการสรางกรอบแนวคดหรอสมมตฐานชวคราว ลกษณะของกรอบแนวคดในการวจยเชงคณภาพมดงน

ขนท 2 การตรวจสอบคณภาพของขอมล กอนทจะวเคราะหขอมลผวจยจะตอง ตรวจสอบคณภาพของขอมลกอน เพอสรางความนาเชอถอของขอมลซงสามารถแบงออกไดเปน 4 ประเภท (สทธชย นาคสขสกล, 2557)

(1) Data Triangulation การตรวจสอบขอมลสามเสา ไดแก เวลา สถานท และบคคล (2) Investigator Triangulation การตรวจสอบสามเสาดานผวจย (3) Theory Triangulation การตรวจสอบสามเสาดานทฤษฏ (4) Methodological Triangulation การตรวจสอบสามเสาดานวธเกบรวบรวมขอมล ขนท 3 การจดบนทกและการจดท าดชนขอมล การเกบรวบรวมขอมลในการ เปนการเลอกค าบาง

ค าหรอบางประโยคมาใช ในการจดหมวดหมขอมล เพอสะดวกในการเรยกขอมลมาใช เนองจากขอมลมจ านวนมาก

ขนท 4 การท าขอสรปชวคราว การท าขอสรปชวคราวคอการลองเขยนเปน ประโยค หรอเขยนเปนขอความยอหนา หรอเปนขอความยาว ๆ สอง สามหนา ซงผวจย คาดวาเปนลกษณะ หรอความเชอมโยงของดชน หรอขอมล เปนการสรปยอย ๆ

ขนท 5 การสรางบทสรป และการพสจน การสรางบทสรปในขนตอนนท าตอ จากขนตอนการท าขอสรปชวคราวทไดผานการตรวจสอบและยนยนแลว เปนการน าขอสรปชวคราวหรอขอสรปยอย เๆหลานนมาเชอมโยงกน เพอใหเปนบทสรปทจะตอบปญหาในการวจย การเชอมโยงความสมพนธของขอสรปยอย ๆ เขาดวยกนตองท าเปนระบบ สดทายจะไดขอสรปทด ทผานการประมวลผล และสามารถเขาใจได

เมอทราบขนตอนการวเคราะหขอมลเชงคณภาพแลว ประเดนตอมาคอการเขาใจถงวธการวเคราะหขอมลเชงคณภาพทประกอบดวยหลายวธ โดยการเลอกใชวธการตาง ๆ เปนความเหมาะสมของขอมลทไดมามากกวาจะบอกวาวธการใดเปนวธทดทสด โดยมเทคนคในการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ ดงน

Ref. code: 25595816033285WJK

22

2.5.1 การวเคราะหโดยการจ าแนกชนดขอมล (Typological Analysis) การวเคราะหโดยการจ าแนกชนดขอมล คอ การจ าแนกขอมลเปนชนด (Typologies) ค าวา

Typologies หมายถง ขนตอนของเหตการณทเกดขนอยางตอเนองกนไป ซงในกรณทนกวจยท าการเกบรวบรวมขอมลแลว การวจยจ าเปนตองจดระบบขอมลโดยอาศยเกณฑทก าหนดขนจดกลมขอมลน แบงไดเปน 2 ประเภท (สภางค จนทวานช, 2552)

2.5.1.1 การจ าแนกขอมลในระดบจลภาค การจ าแนกขอมลระดบนแบงเปน 2 ประเภทยอย ไดแก การวเคราะหค าหลก (Domain Analysis) กบการวเคราะหสารระบบ (Taxonomy Analysis) การวเคราะหค าหลก หมายถงการจ าแนกจดกลมค าชดหนงใหอยภายใตค าอกชดหนง ซงค าดงกลาวนมความหมายครอบคลมค าชดนน ๆ หรอ อาจกลาวไดวา การวเคราะหค าหลก เปนการจดกลมค าชดหนงใหอยรวมกนโดยอาศยลกษณะความสมพนธบางอยางของค าแตละค าทน ามาใชจดกลม ทงน ลกษณะความสมพนธบางอยางทวานเปนความสมพนธเชงวฒนธรรมทบคคลแตละสงคมเปนผจดจ าแนก ซงถาเปรยบเทยบการวเคราะหขอมลเชงปรมาณ คอ การวเคราะหองคประกอบ (Factor Analysis) เพอจดกลมตวแปรยอยใหอยภายใตองคประกอบเดยวกนนนเอง

(1) การวเคราะหสารระบบ มความหมายคลายกบการวเคราะหค าหลก เพยงแตมความแตกตางกนทวาการวเคราะหจ าแนกสารระบบจะมงเนนแสดงเหนถงความสมพนธ ระหวางกลมค ายอย ๆดวยกนเองและค าหลกในภาพรวมทงหมด ลกษณะการจ าแนกจดกลมค าหรอกลมขอมลจะมความซบซอนและมระดบความสมพนธระหวางค าตาง ๆสงกวาการวเคราะหค าหลก

2.5.1.2 การจ าแนกขอมลในระดบมหภาค เปนการจ าแนกขอมลตามเหตการณ (Event) หรอการวเคราะหเหตการณ ตามเรองราว (Event Analysis) ทปรากฏ ซงการวเคราะหขอมลในระดบมหภาคแบงไดเปน 2 วธ คอ การวเคราะหเหตการณแบบองทฤษฎและแบบไมองทฤษฎ

(1) การวเคราะหเหตการณแบบองทฤษฎ คอ การแยกชนดในเหตการณนนๆ โดยการยดแนวคดหรอกรอบการจ าแนกเหตการณโดยอาศยทฤษฎใดทฤษฎหนงเปนกรอบการจ าแนก ซงกรอบการจ าแนกเหตการณทนยมใชหรอมลกษณะกลาง ๆ ทมกน ามาใชรวมกนคอ การวเคราะหเหตการณออกเปน 6 ประเภท คอ ใคร ท าอะไร ทไหน เมอไหร อยางไรและท าไม นอกจากนยงสามารถแยกชนดออกเปน 6 ชนดตามกรอบปรากฏการณ ไดดงน

1. การกระท า (Acts) คอ พฤตกรรมของบคคลในเหตการณหรอสถานการณทเกดขนในชวงเวลาใดเวลาหนงอาจจะไมยาวนานหรอตอเนอง

2. กจกรรม (Actives) คอ เหตการณหรอสถานการณขนบประเพณทเกดขนในลกษณะตอเนอง กจกรรมเปนการกระท าทเกยวของกบคนหลายคนมากกวาจะเปนสวนบคคลหรอสวนตวและมกใชเวลานานเปนวน สปดาห เดอนหรอชวงฤด

Ref. code: 25595816033285WJK

23

3. ความหมาย (Meaning) คอ การใหความหมายของการกระท าหรอกจกรรมโดยค าพดทแสดงออกของผใหขอมลอธบายใหค าจ ากดความและทศทางของการกระท าตอสงของ เหตการณและคณลกษณะตาง ๆ ของมนษย เชน ท าตามวฒนธรรม ความเชอ บรรทดฐาน อดมการณหรออคตตาง ๆ ทงทางบวกและทางลบ

4. การมสวนรวมในกจกรรม (Participation) คอ การทบคคลมความผกพนและเขารวมกจกรรม สถานการณหรอเหตการณทเกดขน

5. ความสมพนธ (Relationship) คอ ความเกยวโยงระหวางบคคลหลาย ๆ คน ในสงคมหรอ เหตการณทศกษาทเกดขนในชวงเวลา อาจเปนความสมพนธของกจกรรมทเชอมโยงรปแบบ ตาง ๆ ไมวาจะเปนทางแนวตงหรอแนวนอน ทางมตรหรอคอร ทางปกปองหรอละเลย รวมทงความสมพนธเกยวกบสถานภาพของมนษย เชน ความเปนบดามารดา เครอญาต ความเปนครกบศษยหรอเจานายกบลกนองเปนตน

6. สถานการณหรอสภาพการณ (Setting) คอ สถานการณหรอสภาพการณทการกระท าหรอกจกรรมทก าลงศกษาอย อาจเปนสถานทหรอระบบกได

7. การแยกชนดของสงทจะตองสงเกตออกเปน 6 ขนตอนน จะมประโยชนในแงของการตรวจสอบวา ผวจยไดท างานครบถวนหรอไม ถาไมไดแบงไวใหละเอยดอาจมบางสวนตกหลนขาดหายไป

(2) การวเคราะหเหตการณแบบไมองทฤษฎ คอ การจ าแนกขอมลทจะวเคราะหตามความเหมาะสมกบขอมล อาจใชสามญส านกหรอประสบการณของผวจยกได ผวจยจะจ าแนกขอมลเปนชนด งาย ๆ ตามประเภททสมพนธกบแบบแผนชวตทผวจยสงเกตเหน เชน แบงชนดของเหตการณ ระยะเวลาทเหตการณเกด บคคลทเกยวของ สภาพแวดลอม แลวพจารณาความสมพนธของชนดตาง ๆ ทแบงน เมอไดจ าแนกขอมลเปนชนดแลว ผวจยจะพจารณาดความสม าเสมอของการเกดของขอมลชนดจาง ๆ ซงจะเปนพนฐานในการอธบายสาเหตของปรากฏการณ

(3) การวเคราะหโดยการเปรยบเทยบขอมล Constant Comparison เปนวธการเปรยบเทยบ โดยการน าขอมลมาเทยบเปนปรากฏการณ มความเรมเปนนามธรรมมากขน กลาวคอ เปนการน าขอมลทไดจากการจ าแนกชนดแลว ท าเปนตารางหาความสมพนธ หรอสงเกตความซ า ความเกยวของกนในแงตาง ๆ โดยขนตอนวธการเปรยบเทยบ ม 4 ขนตอน ดงน

1. เปรยบเทยบเหตการณ เมอขอมลทผานการจ าแนกแลว ควรมการเปรยบเทยบเหตการณระหวางกนจะชวยใหประเดนทอาจมองขามไปนนมความส าคญ และมประเดนใดบางทมขอสรปเหมอนกน

2. ประมวลประเภทของขอมลและคณลกษณะของประเภทเขาดวยกน เปนการสงสมขอคนพบหรอขอสรปยอย ๆ จากการเปรยบเทยบประเภทของขอมลและคณลกษณะของประเภทซงกน

Ref. code: 25595816033285WJK

24

และกน เมอเปรยบเทยบแลว จะเชอมโยงขอมลเขาดวยกนไดงาย และแสดงความสมพนธของขอมลไดชดเจนขน เปนขอสรปทเรมมลกษณะเปนกรอบแนวคด

3. ขยายวงของการเปรยบเทยบแลวเลอกเฟนเหตการณทเปนกญแจส าคญ ผวจยจะใชกรอบแนวคดทไดจากการสรปลกษณะความสมพนธของขอมลในเหตการณตาง ๆ มาพจารณาดเหตการณอน ๆ ทมอยในปรากฏการณดวย เมอเปรยบเทยบคณลกษณะของขอมลจนอมตวแลว สงทตองท าตอไปคอตดทอนคณลกษณะขอมลทเปรยบเทยบกนจนเหลอแตคณลกษณะทมความหมายรวมกนเทานน

4. สรางขอสรป เมอผวจยไดตดทอนขอมลใหเหลอแตคณลกษณะรวมทมความหมายและไดพจารณาความสมพนธของขอมลแลว ผวจยกจะสามารถสรางขอสรปได ขอสรปดงกลาวอาจเปนกรอบแนวคดเปนนามธรรม เปนฐานขนแรกของการน าไปสทฤษฎหรอขอสรปเชงนามธรรมทใหญขน

(4) การวเคราะหสวนประกอบ (Component Analysis) การวเคราะหคณสมบตของสวนประกอบของขอมลแตละชด และน าคณสมบตของสวนประกอบของขอมล มาเปรยบเทยบเพอหาลกษณะรวมทเหมอนกนและแตกตางกน หลงจากนนจงท าการสรปบรรยายใหเหนถงความหมายของขอมลเหลานน โดยการวเคราะหสวนประกอบจะไดกตอเมอมขอมลตงแตสองชดขนไป โดยสรปเปน 5 ขนตอน ดงน

1. เลอกขอมลทจะน ามาแยกสวนประกอบเพอหาคณสมบตทตองการเปรยบเทยบซงขอมลความมตงแตสองชดขนไป แตกไมควรมากเกนไปซงจะไมสะดวกตอการเปรยบเทยบ

2. วเคราะหแยกสวนประกอบขอมลแตละชด โดยพจารณาวาจะแยกสวนประกอบ กสวนจากคณสมบตใดบาง สวนประกอบทจะแยกควรพจารณาวาถาแยกแลวสามารถใหคณสมบตทจะน ามาเปรยบเทยบกนไดหรอไม

3. จดรายชอขอมลและสวนประกอบทจะแยกขอมลชดนน ๆ ไวในกระดาษบนทกเพอปองกนการลม

4. จดท าตารางเปรยบเทยบคณสมบตขอมลแตละชดแยกตามสวนประกอบและใสคณสมบตขอมลแตละชดแยกตามสวนประกอบลงในตารางเปรยบเปรยบ จะท าใหเหนวาขอมลใดหายไปอาจจะตองเกบขอมลเพมเตม

5. เปรยบเทยบคณสมบตของขอมลทงหมดตามสวนประกอบ โดยพจารณาความเหมอนและความแตกตาง สรางขอสรปทไดจากการเปรยบเทยบโดยบรรยายโยงใหเหนคณสมบตของขอมลตามสวนประกอบนน ๆ

(5) การวเคราะหสรปอปนย (Analytic Induction) คอ การตความสรางขอสรปขอมลจากสงทเปนรปธรรมทมองเหนทเกบรวบรวมมาไดจากขอมลตงแต 2 ชดขนไป แตถาขอสรปนนยงไมไดรบการตรวจสอบอน ๆ กถอวาเปนผลทไดจากการสมมตฐาน ซงการวเคราะหสรปอปนย เปนวธการวเคราะหขอมลเชงคณภาพทตองน ามาใชส าหรบวเคราะหขอมลในการวจยเชงคณภาพทกเรอง ทงนเพราะการวเคราะหสรปอปนย เปนการพจารณาลกษณะรวมกนของขอมลรปธรรมเพอสรปรวมลกษณะดงกลาว

Ref. code: 25595816033285WJK

25

(6) การวเคราะหขอมลเอกสาร สามารถท าไดโดยวธการเชงปรมาณและคณภาพ วธเชงปรมาณ คอ การท าใหขอมลของเอกสารนน ไดแก ถอยค า ประโยค หรอใจความทปรากฏในเอกสารเปนจ านวนทวดไดแลวแจงนบจ านวนของถอยค า ประโยค หรอใจความเหลานน วธการวเคราะหขอมลแบบนทรจกกนด คอ การวเคราะหเนอหา (Content analysis) ซงโดยปกตการวเคราะหเนอหาจะท าตามเนอหาทปรากฏในเอกสารกวากวากระท ากบเนอหาทซอนอย การวดความถของค าหรอขอความในเอกสารกหมายถงค าหรอขอความทมอย ไมใชค าหรอขอความทผวจยตความได การตความจะกระท าในอกขนตอนหนงภายหลงเมอผวจยจะสรปขอมล สวนวธการทางคณภาพ คอ การตความสรางขอสรปแบบอปนย จากเอกสารดงกลาวประกอบกบเอกสารอน ๆ โดยอาจแบงตามประเภทเนอหาของเอกสาร แลวเปรยบเทยบเนอหาประเภทตาง ๆ เขาดวยกน ทงนในการวจยเชงคณภาพนน การวเคราะหขอมลเอกสารนนมไดสนใจเพยงแคขอความทปรากฏในเอกสาร แตวาพยายามคนหาและตความหมายทแฝงอยในขอความเหลานนอกดวย โดยอาศยขอมลทเกบรวบรวมมาไดดวยวธการอน ๆ หรอขอมลภมหลงสภาพแวดลอมอน ๆ มาประกอบการวเคราะหและตความหมายในเอกสาร

1. การวเคราะหเนอหา (Content Analysis) คอ การวเคราะหขอมลทเปนเนอหา (Content) โดยการแจกแจงเนอหาทปรากฏขนในต ารา หนงสอ เอกสาร ศกษาเรองราวจากเกยวกบเหตการณตาง ๆ ในสงคม สอสงพมพ บทสนทนา หรอรปภาพ โดยมวตถประสงคเพอแบงเนอหาท าใหทราบโครงสราง ล าดบของเนอหา และขอบเขตของเนอหา ซงเปนสวนหนงในงานวจยเชงคณภาพ (บญม พนธไทย, 2545)

2. การวเคราะหขอมล จะใชการสรางขอสรปแบบอปนยเชอมโยงความ สมพนธระหวางตวแปรตงแต 2 ตวแปรขนไป ลกษณะการวเคราะหขอมลเชงคณภาพมดงน

3. การวเคราะหขอมลจะท าไปพรอม ๆ กบการเกบรวบรวมขอมล และท าแบบลอกนไปตลอดระหวางการเกบขอมลกบการวเคราะหขอมล หลงจากการเกบขอมลสนสดลงแลวจนกวาผลการวเคราะหจะนง เรมตนจากการศกษาหลาย ๆ แนวคด ทฤษฎ แลวมาสรางเปนขอสรปเชงนามธรรมท เรยกวาสมมตฐานชวคราวและมการตรวจสอบสมมตฐานชวคราวดวยขอมลเชงคณภาพ

4. ขอมลทใช เปนขอมลจากมมมองของคนใน นนคอการวจยเชงคณภาพจะไมใชทฤษฎใดทฤษฎหนง หรอหลายทฤษฎมาเปนแนวทางในการพจารณา เนองจากไมอาจทราบไดวาทฤษฎทศกษามานน จะตรงกบทศนะการมองของผใหขอมลหรอไม จงไมตองดวนสรปตามสายตาของคนภายนอก

5. การวเคราะหขอมลเชงคณภาพ อาจเรมตนดวยการสรางสมมตฐานชวคราว ซงไดมาจากแนวคด ทฤษฎ สวนหนงและไดมาจากการสรางสรรค หรอจนตนาการอก และเมอสมมตฐานชวคราวนงแลวจงสามารถสรปเปนผลการวจย

Ref. code: 25595816033285WJK

26

6. ผวจยตองเปนผวเคราะหขอมลดวยตนเอง กระบวนการทนกวจยเขาไปมสวนเกยวของตงแตตน เรมจากการเกบขอมล ตงสมมตฐาน จนน าผลการวจยไปสการยอมรบ ซงกระบวนการอยางนผวจยจะรดกวาคนอน ๆ

2.6 ผลงานวจยทเกยวของ

ในการศกษาครงน ผวจย ไดหาขอมลจากงานวจยทเกยวของกบกลยทธ โดยเนนทกลยทธระดบองคกร และกลยทธการแขงขน และปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ ประกอบดวยหวขอตาง ๆดงน

พชรา กลนชวนชน (2557) ไดศกษาเกยวกบกลยทธของนกพฒนาอสงหารมทรพยขนาดกลาง-ขนาดเลก ภายหลงมหาอทกภยป 2554 โดยไดเนนไปทกลยทธระดบปฏบตการ โดยศกษาจากการสมภาษณเชงลกกบผบรหารของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยขนาดกลาง-ขนาดเลกจ านวน 7 ทาน และพบวา กอนเหตการณมหาอทกภยป 2554 ปจจยดานการขยายตลาดและปจจยดานแรงงานเปนปจจยทเปนอปสรรคมากทสด แตภายหลงมหาอทกภยป 2554 กมสงทเพมเขามา คอ พฤตกรรมผบรโภคทเปลยนไป มแรงกดดนจากอ านาจการตอรองของลกคามากยงขน ท าใหนกพฒนาอสงหารมทรพยเลอกทจะใชกลยทธดานการตลาดมงเนนการท าราคาใหเหมาะสมกบก าลงซอ และกลยทธดานการกอสรางทมงเนนการบรหารตนทนและตรวจสอบคณภาพการกอสราง

ณฐวฒ วรรณปราการ (2555) ไดศกษาเกยวกบปจจยสภาพแวดลอมภายนอกทเปนอปสรรคตอผลตอบแทนการลงทนของการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย โดยการศกษานไดแบงชวงเวลาเปน 3 เวลา คอ ชวงกอนการกอสราง ชวงระหวางการกอสราง และชวงหลงการกอสราง เกบขอมลจากแบบสอบถามบคคลากรทมประสบการณท างานในระดบบรหารซงเปนบรษททจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย จ านวน 13 บรษท ผลการศกษาพบวา ชวงกอนการกอสราง ปจจยดานกฎหมายเปนอปสรรคทสด ในชวงระหวางการกอสราง ปจจยดานเศรษฐกจเปนอปสรรค และในชวงหลงการกอสราง ปจจยดานนโยบายการธนาคารและสถาบนการเงนเปนอปสรรค

สรวชญ ค ากลน (2557) ไดศกษาเกยวกบกระบวนการตดสนใจเลอกรปแบบโครงการของผประกอบการอสงหารมทรพยประเภททพกอาศย โดยเปนการสมภาษณผบรหารระดบสงของบรษททจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย จ านวน 5 ทาน ผลการศกษาพบ สภาพแวดลอมภายนอก (PEST Model) แทบจะไมมผลตอการเลอกรปแบบโครงการพฒนาอสงหารมทรพย โดยเปนเหตการณระยะสนเทานน

ณฐหทย ลมศรวฒน (2548) ไดศกษาเกยวกบกลยทธสความส าเรจในธรกจอสงหารมทรพยของบรษท แสนสร จ ากด (มหาชน) โดยศกษากลยทธการแขงขนทางธรกจโดยเครองมอ SWOT Analysis ผลการศกษาพบวา บรษทอยในจดแขงและโอกาส โดยเลอกกลยทธการแขงขนดานคณภาพของสนคาโดยมงให

Ref. code: 25595816033285WJK

27

เกดนวตกรรมเพอสรางความพงพอใจใหกบลกคาอยางตอเนอง และจากการวเคราะห BCG growth-share matrix พบวาต าแหนงทบรษทอยคอ Star เปนองคกรทมสวนแบงทางตลาดสงและการเตบโตสง

สปรยา ศรจรต (2555) ไดศกษาเกยวกบปจจยความเสยงและการตอบสนองความเสยงของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยกลมพฒนาอสงหารมทรพย ในป 2554 พบวา บรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยมความเสยงดานกลยทธเรองการแขงขนมากทสด และเลอกทจะตอบสนองเสยงดวยวธการลดความเสยง

สราล ตงตระกลไพศาล และ จนตนา สมสวสด (2558) ไดศกษาเกยวกบการวางแผนกลยทธทางการตลาดเพอพฒนาธรกจรานคาวสดกอสราง กรณศกษา หจก. ส.เจรญไพศาลโลหะ จงหวดหนองคาย โดยเกบรวบรวมขอมลจากแบบสอบถาม และวเคราะหปจจยสภาพแวดลอมภายนอกดวยเครองมอ PEST Model เพอน าไปสการวางแผนกลยทธทางการตลาดตอไป

ปราโมทย พงษกด (2554) ไดศกษาเกยวกบแรงจงใจ กลยทธการตลาด และการจดการเชงกลยทธในธรกจผลตจ าหนายอสงหารมทรพยในเขต กทม. กรณศกษา: บรษท แอล.พ.เอน. ดเวลลอปเมนต จ ากด (มหาชน) โดยเกบรวบรวมขอมล 2 สวน จากแบบสอบถามและเอกสาร วารสาร แผนพบ ผลการวเคราะหโอกาสทางการแขงขนขององคกรและจดแขงขององคกร ใชกลยทธการเตบโต (Growth Strategies)

ชยพจน ชางแตง (2552) ไดศกษาเกยวกบปจจยแวดลอมภายนอกทมผลกระทบตอผประกอบการอสงหารมทรพย โดยใชการท าแบบสอบถามผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพยภายในกรงเทพมหานครและปรมณฑล และน ามาวเคราะหเชงสถต ผลการศกษาพบวา ปจจยทมผลตอผประกอบการอสงหารมทรพย ไดแก เสถยรภาพทางการเมอง นโยบายการเงนของรฐบาล นโยบายการพฒนาสาธารณปโภคขนพนฐาน ปจจยทางดานกฎหมาย ปจจยทางดานเศรษฐกจ ปจจยทางดานเทคโนโลย โดยจะมผลกระทบตางกนตามขนาดองคกรและระยะเวลาทเปดกจการมา 2.7 สรป

จากการทบทวนวรรณกรรมเกยวกบแนวคดของกลยทธ กลยทธระดบองคกร และกลยทธการแขงขน สามารถท าใหเขาใจความหมายไดยงขนอยางทกลาวคอ กลยทธตองมความสอดคลองกน กลยทธไมใชการท ากจกรรมทก ๆ อยาง แตเปนการเลอกท ากจกรรมบางอยาง และยอมเสยบางอยางไป การมกลยทธทสนบสนนซงกน ท าใหองคกรไปสวตถประสงคหรอเปาหมายทตงไวอยางมประสทธภาพเชนกน กลยทธการแขงขนจะสามารถบอกต าแหนงของธรกจทเปนอยได

สวนการวเคราะหปจจยภาพนอกโดยใชเครองมอ STEEP factors เปนการวเคราะหธรกจในภาพกวางซงปจจยภายนอกเองจะเปนเครองมอทบอกสถานการณในปจจบน และเปนจดเรมตนของการก าหนดกลยทธตอไป การก าหนดกลยทธทางธรกจจ าเปนตองค านงถงขนาดของบรษทหรอเรยกวาคณลกษณะของ

Ref. code: 25595816033285WJK

28

บรษท ในสภาวะแวดลอมเดยวกน แตขนาดของบรษท ไมวาจะเปนทนจดทะเบยน ยอดขาย หรอสวนแบงตลาดทตางกน ท าใหลกษณะกลยทธตางกนออกไป

ส าหรบงานวจยทเกยวของในการศกษาครงน ผวจยไดรวบรวมรปแบบการศกษากลยทธทงระดบองคกร กลยทธระดบธรกจ และกลยทธระดบปฏบตการ อกทงการศกษาปจจยภายนอกดวยเครองมอ STEEP factors ทสงผลตอธรกจอสงหารมทรพย โดยน าผลมาการศกษามาเปนแนวทางในการศกษาครงน

Ref. code: 25595816033285WJK

29

บทท 3

วธการวจย

3.1 ลกษณะการวจย

ในการศกษาน เปนการวจยเชงคณภาพ มงเนนการศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการรายใหญ โดยท าการเกบขอมลจากขาวอสงหารมทรพยและผเชยวชาญดานการจดการเชงกลยทธและประกอบธรกจอสงหารมทรพย และน าขอมลทไดมาวเคราะห เพอศกษาถง แนวทางการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการ 3.2 แหลงขอมลทใชในการศกษา

ในการศกษาน ผวจยไดแบงแหลงขอมลทใชในการศกษาออกเปน 2 ประเภท คอ (1) ขอมลปฐมภม (primary data) ผวจยท าการเกบขอมลจากผเชยวชาญอยในวงการกลยทธและประกอบธรกจอสงหารมทรพยจ านวน 5 คน ซงเปนผบรหารในบรษททอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยและมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธระดบองคกรหรอกลยทธระดบการแขงขนและ (2) ขอมลทตยภม (secondary data) ซงจะเปนขอมลทไดจากการวเคราะหขาวสารอสงหารมทรพยจากศนยขอมลอสงหารมทรพย (http://www.reic.or.th) ชวงเวลาตงแตเดอนมกราคม 2559 – เดอนมกราคม 2560 3.3 เครองมอทใชในการศกษา

3.3.1 แบบสมภาษณ การจดบนทกและการบนทกเสยงจากผเชยวชาญ เพอใชในการวเคราะหเนอหา

3.3.2 แบบบนทกขอมลจากขาวอสงหารมทรพย 3.4 ขนตอนการเกบรวบรวมขอมล

3.4.1 ขอมลปฐมภม (primary data) 3.4.1.1 ขอหนงสอแนะน าหวขอวจยจากคณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง

มหาวทยาลยธรรมศาสตร ไปถงบรษทพฒนาโครงการอสงหารมทรพยหรอผเกยวของกบการก าหนดกลยทธระดบองคกรหรอกลยทธการแขงขน เพอขอความรวมมอในการใหสมภาษณ

Ref. code: 25595816033285WJK

30

3.4.1.2 ผวจยเตรยมเอกสารพรอมหนงสอจากมหาวทยาลย เขาตดตอดวยตอนเอง เพอนดวนและเวลาในการเขาสมภาษณ

3.5.1.3 การวเคราะหขอมลทได โดยการวเคราะหเนอหา 3.5.1.4 สรปปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ

3.5.2 ขอมลทตยภม (secondary data) 3.5.2.1 จดท าแบบบนทกขอมลส าหรบขอมลขาวอสงหารมทรพย 3.5.2.2 ท าการเกบขอมลจากเวบไซตทกวน โดยเนอหาขาวจะตองเกยวกบกลยทธระดบองคกร

และกลยทธการแขงขน 3.5.2.3 น าขอมลจากแบบบนทกมาวเคราะหเนอหา

3.5 การวเคราะหขอมล

วเคราะหคณลกษณะบรษทและปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนดวยการวเคราะหเนอหา (Content Analysis) ดวยวธการจ าแนกชนดขอมลในรปแบบการจ าแนกสาระบบ 3.6 การสรปผลการวจย

น าเสนอผลการวเคราะหการศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของนกพฒนาอสงหารมทรพยทเหมาะสมกบคณลกษณะบรษทและปจจยภายนอก

Ref. code: 25595816033285WJK

31

บทท 4

ผลการศกษา

จากการศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย ผวจยไดท าการเกบขอมลแบงเปน 2 สวน (1) ขาวสารอสงหารมทรพยจากศนยขอมลอสงหารมทรพยตลอดป 2559 จ านวน 1,994 ขาว เปนขาวทเกยวของกบกลยทธ 190 ขาว และเปนขาวทเกยวของกบปจจยภายนอกจ านวน ขาว (2) การสมภาษณเชงลกกบผทมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธและประกอบธรกจพฒนาอสงหารมทรพยจ านวน 5 บรษท ซงผวจยไดท าการสรปและวเคราะหผลการศกษาออกเปน 3 สวน ดงน

4.1 ผลการศกษาปจจยภายนอกโดยเครองมอ STEEP factors 4.2 ผลการศกษากลยทธของผประกอบการและปจจยทมผลตอการเลอกใชกลยทธจากแบบบนทก

ขาวอสงหารมทรพย 4.3 ผลการศกษาจากแบบสมภาษณผทมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธและประกอบธรกจพฒนา

อสงหารมทรพย 4.1 ผลการศกษาปจจยภายนอกโดยเครองมอ STEEP factors

ในการศกษาน ไดศกษาในป 2559 เพอความสมบรณของผลการศกษาจงมการรวบรวมเหตการณทเกดขนและเกยวของกบอสงหารมทรพย ซงเปนเหตการณจากภาครฐในการด าเนนงานตาง ๆ เพอใชเปนขอมลประกอบการศกษา ซงจะชวยใหมความเชอมโยงกบผลการศกษาในสวนของปจจยภายนอกและกลยทธของผประกอบการ ดงแสดงในภาพท 4.1

Ref. code: 25595816033285WJK

32

เขตเศรษฐกจชายแดน ศกษารถไฟความเรวสงไทย-มาเลเซย

เปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC) ครม.ออกมาตรการชวยเหลอผสงอาย

มาตรการกระตนอสงหาฯ ยอดโอนสงสดในรอบ 18 ป ครม.เหนชอบราง พรบ.เขตเศรษฐกจพเศษภาคตะวนออก

โครงการบานประชารฐ (2ป) อสงหาฯเปดใหม ต าสดในรอบ 7 ป

ตงเขตเศรษฐกจพเศษเพมเตม

ครม.เหนชอบราง พรบ.ภาษทดนและสงปลกสราง

ม.ค. ก.พ. ม.ค. เม.ย. พ.ค. ม.ย. ก.ค. ส.ค. ก.ย. ต.ค. พ.ย. ธ.ค.

ศกษารางแมบทโครงขายรถไฟฟาระยะ 2 โครงการบาน ธอส.เพอผสงอาย ถง ธ.ค.2559

รถไฟฟา-รถไฟ โครงการ พพพ ฟาสแทค เอกชนรวมรฐ 7 โครงการ เปดใชรถไฟฟาสายสมวง

เปดใชทางดวนไปกาญจนภเษก

เมกะโปรเจกตเพม 36 โครงการ

โครงการชอปชวยชาต

ม.44 เขตเศรษฐกจนครพนม

ภาพท 4.1 ล าดบเหตการณทเกยวของกบอสงหารมทรพยในป 2559

ภาพท 4.1 แสดงถงเหตการณทเกยวของกบอสงหารมทรพยในแตละเดอน เชน มาตรการภาครฐ การเปดใชงานโครงสรางพนฐาน กฎหมายทก าลงด าเนนการ โดยเหตการณตาง ๆ มชวงระยะเวลาสนยาวไมเทากน เชน มาตรการกระตนอสงหารมทรพย เกดขนและหมดอายมาตรการลงในเดอนเมษายน 2559 หรอการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน เปนจดเรมตนของการเปลยนแปลงทสงผลใหผประกอบการจ าเปนตองมการปรบเปลยนหรอก าหนดกลยทธ โดยเหตการณตาง ๆ เหลานทเกดขน เกดผลกระทบกบบรษททพฒนาธรกจอสงหารมทรพยทกราย แตผลกระทบมากนอยตางกนตามความสามารถในการจดการของบรษท

ในการวจยครงน ผวจยจงเลอกใชเครองมอ STEEP factors เพอจ าแนกเหตการณทเกดขนในป 2559 เปนปจจยทงหมด 5 ดาน ประกอบดวย ปจจยทางนโยบายและการเมอง ปจจยทางเทคโนโลย ปจจยทางเศรษฐกจ ปจจยทางสงแวดลอม ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม และเพอความเขาใจภาพรวมโดยงาย ผวจยจงจดท าเปนสรปปจจยทสงผลเชงบวกหรอเปนโอกาส และปจจยทสงผลเชงลบหรอเปนภยคกคามในการก าหนดและเลอกใชกลยทธประจ าป 2559 ดงแสดงในภาพท 4.2

Ref. code: 25595816033285WJK

33

(+) เปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC)

(+) มาตรการกระตนอสงหาฯ

(+) เพมพนทและพฒนาเขตเศรษฐกจพเศษ (+) หนครวเรอนลดลง

(+) โครงการรถไฟฟา-รถไฟ (+) อตราดอกเบย

(+) แผนลงทนเมกะโปรเจกต (+/-) ความเขมงวดในการปลอยสนเชอ (+/-) เปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC)

(+) พนทรอบโครงการรถไฟฟา (+) กรมบงคบคด (+) การรบรขาวสารผานโซเชยลมเดย

(+/-) กฎเกณฑใบกอสราง/ผงเมอง (+) Green Transport (+) จ านวนผสงอายมากขน

(+/-) พรบ.ภาษทดนและสงปลกสราง (+/-) เทคโนโลยจากตางประเทศ (+) Green Transport (+/-) พฤตกรรมผบรโภค

ปจจยภายนอก นโยบายและการเมอง เทคโนโลย เศรษฐกจ สงแวดลอม สงคมและวฒนธรรม

(+) โอกาส (-) ความไมสงบภายในประเทศ (-) GDP ลดลง (-) ภยแลงและอทกภย

(-) ภยคกคาม (-) IUU ใบแดงเกยวกบการท าประมงผดกฏหมาย (-) อตราดอกเบยสหรฐฯ,ยโรป

(-) เศรษฐกจโลกชลอตว

ภาพท 4.2 ปจจยภายนอกทเกยวของกบอสงหารมทรพยในป 2559

จากภาพท 4.2 สามารถวเคราะหและพบวา ตวแปรในปจจยภายนอกทง 5 ดาน เชน ปจจยดาน

นโยบายและการเมอง การเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน เปนนโยบายทผประกอบการมองวาเปนโอกาส แตในขณะเดยวกน ปจจยทางดานสงคมและวฒนธรรมสะทอนวาการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน เปนไดทงโอกาสและภยคกคาม ซงตวแปรทเกดขนทงหมดสามารถเพมโอกาสใหกบผประกอบการบางราย และเปนภยคกคามใหกบผประกอบการบางรายไดเชนกน และสงทจะบอกไดวาเปนโอกาสหรอภยคกคามนนอยทบรษทไดรบผลกระทบแบบใดและก าหนดกลยทธทสามารถขจดภยคกคามไวไดหรอไม โดยรายละเอยดส าหรบตวแปรทเกดขนแลวท าใหเกดอะไร สามารถอธบายไดดงตารางท 4.1 ดงน ตารางท 4.1 เปนตารางทอธบายเหตผลของตวแปรในปจจยทง 5 ดาน ในเชงบวกหรอโอกาส และเชงลบหรอภยคกคาม โดยผวจยท าการวเคราะหผลการศกษา และสามารถสรปเปนประเดนทนาสนใจตามปจจยทง 5 ดาน ดงน

Ref. code: 25595816033285WJK

34

34

ตารางท 4.1 การวเคราะหปจจยภายนอกดวยเครองมอ STEEP factors STEEP F. นโยบายและการเมอง เทคโนโลย เศรษฐกจ สงแวดลอม สงคมและวฒนธรรม

โอกาส (เชงบวก)

- การเปดเขตเศรษฐกจอาเซยน (AEC) และการเปดเขตเศรษฐกจพเศษ ท าใหเกดการขยายตลาดเพมมากขน1,3,4,5,11,15,28,35,46,49,61,75,81,95,102

- มาตรการกระตนอสงหาฯ และนโยบายภาครฐ ท าใหเศรษฐกจเตบโตขน2,3,6,7,10,13,24,26,27,28,29,31,33,34,37,38,63,68,84,93,79

- แผนการลงทนโครงสรางพนฐาน และโครงการรถไฟฟา ท าใหหนาทดนใหมถกเปดเกดการขยายตวเพมขน9,16,17,21,36,53,56,62,65,66,67,68,69,71,72,73,76,77,90,94,100

- พนทบรเวณรอบ ๆ โครงการรถไฟฟา ปรบตวสงขน18,42,65

- มาตรการดแลผสงอาย นโยบายจากภาครฐ ท าใหมการปลอยสนเชอเพมขน45,78

- พ.ร.บ.ภาษทดนและสงปลกสราง ท าใหทดนมราคาถกลงและชวยลดความเหลอมล าทางสงคม57,59,70,80,86,92

- กฎเกณฑเกยวกบใบอนญาตกอสราง ท าใหมการปลดลอกโครงการ ตาง ๆ ได47,96

- เทคโนโลยจากตางประเทศเขามา ท าใหเกดการพฒนานวตกรรมของธรกจอสงหารมทรพย5 - Green Transport ท าใหเกดประโยชนกบธรกจอสงหารมทรพย79

- หนครวเรอนลดลง ท าใหความสามารถในซออสงหารมทรพยเพมมากขน2,7,8,70,85,88,98,105

- อตราดอกเบยต าและคงท ท าใหตลาดคกคกขน13,24,27,34,46,50,51,62,63,70,71,87,90,103,105

- ความเขมงวดของการปลอยสนเชอ ท าใหไมมสนคาทลนตลาด16,19,49

- กรมบงคบคดมทรพยสนทขายตลาดมลคาแสนลาน ท าใหมเงนหมนเวยนในระบบเพมมากขน22

- การบรหารจดการภยธรรมชาตของภาครฐ ท าใหมทศทางทดขน69

- Green Transport ท าใหสภาพแวดลอมมทศทางทด79

- การเปดเขตเศรษฐกจอาเซยน (AEC) และการเปดเขตเศรษฐกจพเศษ ท าใหแรงงานและบคลากรตองพฒนาศกยภาพและจะไดรบผลตอบแทนทดขน อกทงจะเกดแหลงงานแหงใหม เกดอาชพในพนท4,5,30

- โครงสรางพนฐานของภาครฐ ท าใหผคนไมตองอาศยอยในเมอง พฤตกรรมผบรโภคและผสงวยจะเปลยนไป14,16,40,63 - การรบรขาวสารผานทางโซเชยลมเดยเพมขน ท าใหผประกอบการตองปรบตวในตลาดออนไลน104

Ref. code: 25595816033285WJK

35

35

ตารางท 4.1 (ตอ) การวเคราะหปจจยภายนอกดวยเครองมอ STEEP factors

STEEP F. นโยบายและการเมอง เทคโนโลย เศรษฐกจ สงแวดลอม สงคมและวฒนธรรม

ภยคกคาม (เชงลบ) - การพจารณาใหใบแดงเกยวกบการท าประมงทผดกฎหมาย หรอ IUU ท าใหมลคาการสงออกหายไป รายไดหายไปดวย39

- พ.ร.บ. ภาษทดนและสงปลกสราง ท าใหทดนมราคาถกลงแตไมสามารถเกบไวได52,54,55,58

- มาตรการกระตนอสงหาฯก าลงหมดลง ท าใหยอดขายลดลง43,83,97

- ความไมสงบภายในประเทศและภายนอกประเทศ เชน สงครามระหวางประเทศ ท าใหธรกจไมขยายตว2,8

- การเปลยนแปลงกฎระเบยบผงเมอง ท าใหเกดขอจ ากดในการพฒนาโครงการ47,49,64

- เทคโนโลยจากตางประเทศเขามา ท าใหสนคามราคาสงขน แตลกคาไมใหคณคา5

- คาดการณ GDP ปรบตวลดลง ประกอบกบราคาพชผลเกษตรตกต า ธรกจคาปลกขยายตวชา ท าใหเศรษฐกจชะลอตว10,11,20,25,32,58,67,82,83,84,99

- อตราดอกเบยสหรฐฯ และเศรษฐกจยโรป ท าใหเงนลงทนไหลกลบ2,8,23

- ความเขมงวดในการปลอยสนเชอ ท าใหผประกอบการพฒนาโครงการยาก และผบรโภคมปญหาดานการโอนกรรมสทธ13,20,67,89,101,105

- อตราแลกเปลยนทผนผวน ท าใหการสงออกหดตว91

- ภาวะภยแลงทมความรนแรง ท าใหเศรษฐกจมปจจยเสยงมากขน38

- การเปดเขตเศรษฐกจอาเซยน (AEC) และการเปดเขตเศรษฐกจพเศษ ท าใหเกดการไหลของแรงงานและบคลากรทมฝมอ อาจขาดแคลนแรงงานได4,67

- ทดนปรบตวเพมสงขน ท าใหตนทนการพฒนาโครงการปรบตวเพมขน17,44,48 - ในพนทตางจงหวด ผคนยงไมคมชนกบทอยอาศยแบบคอนโดมเนยม ท าใหไมสรางพฒนาโครงการไดในบางพนท17,60

- ดชนความเชอมนของผประกอบการขนาดกลางและขนาดเลกลดลง67,81

หมายเหต. ตวเลขอางองรายละเอยดอยในภาคผนวก ก

Ref. code: 25595816033285WJK

36

4.1.1 ปจจยทางนโยบายและการเมอง การเปดเขตเศรษฐกจอาเซยน การเปดเขตเศรษฐกจพเศษ และมาตรการกระตน

อสงหารมทรพย นโยบายจากภาครฐ และแผนการลงทนโครงสรางพนฐาน เปนตวแปรส าคญทไดรบการกลาวถงในธรกจอสงหารมทรพยอยางมาก เนองจากท าใหผประกอบการอสงหารมทรพยก าหนดทศทางกลยทธระดบองคกรไดอยางชดเจนยงขน และก าหนดกลยทธการแขงขน ดวยการวางต าแหนงของผลตภณฑเพอใหสอดคลองกบนโยบายอกดวย ความส าคญล าดบถดมา คอ ตวแปรทเกยวของกบโครงการรถไฟฟา การเปดการเดนรถไฟฟาสายสมวง การอนมตการประมลและกอสรางรถไฟฟาสายสอน ๆ และพนทบรเวณรอบ ๆสถานทมการปรบตวขนสง เปนสงทผประกอบการพจารณาน ามาเปนสวนหนงของการก าหนดกลยทธการแขงขนในการเลอกผลตภณฑตามศกยภาพของทดนตอไป

ส าหรบมาตรการดแลผสงอายของภาครฐเปนโอกาสส าหรบผประกอบการเนองจากธรกจอสงหารมทรพยเปนทรพยสนทมมลคาสง ผทอยากเปนเจาของ ไมมความสามารถในการซอ แตผทมความสามารถในการซอ คอผทสงอายแตยงแขงแรง ภาครฐจงก าหนดมาตรการเพอปลอยสนเชอและมมาตรการทางภาษส าหรบบรษททมผสงอายท างานอย จงเปนประโยชนกบผประกอบการอสงหารมทรพยเพราะเพมกลมลกคาใหกบผประกอบการมากขน

ล าดบถดมาเปนกฎเกณฑเกยวกบใบอนญาตกอสราง ส าหรบโครงการรกรางทจะไดรบใบอนญาตในการพฒนาอกครง แตในขณะเดยวกนการเปลยนแปลงกฎระเบยบผงเมอง ท าใหเกดขอจ ากดในการพฒนาโครงการได เชน พนทเขตปา เขตอนรกษ

ส าหรบภยคกคามอนดบแรกทตองค านง คอเรอง พ.ร.บ.ภาษทดนและสงปลกสราง ท าใหทดนมราคาถกลง เพราะเจาของทดนแบกรบภาระทางภาษไมไหว อกทงชวยลดความเหลอมล าในสงคม แตจดเปนภยคกคามเนองจากในมมผประกอบการไมสามารถซอทดนเพอเกบระยะยาวได ล าดบถดมาคอ มาตรการกระตนอสงหารมทรพยทเคยเปนโอกาสจะกลบมาเปนภยคกคามเมอหมดอายมาตรการและไมมนโยบายใหมเกดขน และส าหรบตวแปรสดทาย คอ การพจารณาใหใบแดงเกยวกบการท าประมงทผดกฎหมาย เนองจากในพนทบรเวณนน รายไดจากการท าประมงเปนรายไดหลกท าใหเกดมลคาการสงออกอกดวย จงท าใหมผลกระทบจากรายไดทหายไป

4.1.2 ปจจยทางเทคโนโลย เทคโนโลยเปนตวแปรทไดรบการกลาวถงในอสงหารมทรพยนอยทสด เนองจากการพฒนา

เทคโนโลย หรอการเกดนวตกรรมใหม ๆ ตองใชระยะเวลาพอสมควร การน าเทคโนโลยจากตางประเทศมาใชจงมองไดแตกตางกน คอ เทคโนโลยสามารถสรางโอกาสใหผประกอบการ แตเปนภยคกคามถาลกคาไมใหคณคากบเทคโนโลยทน ามาใช ปจจยเชงบวกอกล าดบ คอ เรอง Green Transport เปนสวนหนงของนโยบายจากภาครฐ เปนแผนพฒนาการคมนาคม 20 ป แตทเกยวของกบปจจยทางเทคโนโลยเนองจากเปนยทธศาสตรทใชนวตกรรมมาชวยท าใหการคมนาคมเกดการพฒนาอยางแทจรง จะเหนไดวา ตวแปรในปจจยทางเทคโนโลยท า

Ref. code: 25595816033285WJK

37

ใหผประกอบการตองน ามาพจารณาในการเลอกใชกลยทธแตผประกอบการยงค านงถงความคมคาของการลงทนดวย

4.1.3 ปจจยทางเศรษฐกจ ปจจยทางเศรษฐกจมตวชวด ไดแก ผลตภณฑมวลรวมในประเทศ อตราดอกเบย อตราเงน

เฟอ และอตราแลกเปลยน ส าหรบโอกาสหรอปจจยเชงบวกในเศรษฐกจ คอ หนครวเรอนทปรบตวลดลง ดวยนโยบายจากรถคนแรกทก าลงจะหมดลง ท าใหมความสามารถในการซออสงหารมทรพย และยงไปกวานนยงมการดงดดดวยอตราดอกเบยทต ามาเปนเวลานานอกดวย ในมมมองของผประกอบการความเขมงวดของการปลอยสนเชอเปนผลดกบผประกอบการรายใหญท าใหไมมสนคาลนตลาด และผประกอบการรายกลางและรายเลกไมสามารถเขาสตลาดไดงาย ตวชวดอกหนง คอมลคาทรพยสนของกรมบงคบคดทน าออกขายทอดตลาดจะสงผลใหเงนหมนในระบบเศรษฐกจมากขน ดวยศนยขอมลอสงหารมทรพยไดประเมนไววา ยอดขายอสงหารมทรพยจะสงผลใหมเงนหมนเวยนในระบบเศรษฐกจประมาณ 3 เทา

ภยคกคามหรอปจจยเชงลบ คอ การคาดการณปรบลดผลตภณฑมวลรวมในประเทศ จากการสงออกทมปญหา การทองเทยวหดตว ราคาพชผลทางการเกษตรตกต า ธรกจคาปลกขยายตวชา และอตราแลกเปลยนผนผวน อตราดอกเบยสหรฐฯและเศรษฐกจยโรปทมแนวโนมดขน จะท าใหเงนทนไหลกลบ ความเขมงวดในการปลอยสนเชอ จะสงผลใหผบรโภคมปญหาดานการโอน

อกประเดนทส าคญคอ หนครวเรอนทมความสมพนธกบผลตภณฑมวลรวมในประเทศ หรอเรยกสน ๆ วา หนครวเรอนตอรายได เปนปจจยทฉดรงการเตบโตของเศรษฐกจ แตจะเหนวาในปนหนครวเรอนมอตราลดลง จะท าใหเศรษฐกจมทศทางทดขน

ในภาพรวมตวแปรในปจจยทางเศรษฐกจ จะสงผลอยางยงตอการเลอกใชกลยทธ ในป 2559 ตวแปรสวนใหญทเกดขนสงผลเชงบวกใหกบผประกอบการอสงหารมทรพยอยางมาก อยทศกยภาพของบรษททจะดงโอกาสนนไวไดหรอไม เชน อตราดอกเบยต าในระยะเวลานาน ผประกอบการทมศกยภาพสงไดออกผลตภณฑทางการเงน อาท หนก เพอเพมทางเลอกในการลงทนใหกบนกลงทน และเพมประสทธภาพการลงทนใหกบบรษทในขณะทสถาบนการเงนก าลงเขมงวดเรองการใหเงนก เปนตน

4.1.4 ปจจยทางสงแวดลอม ปจจยนจะถกกลาวถงนอยพอกบปจจยทางเทคโนโลย โอกาสหรอมมมองเชงบวก คอ การ

บรหารจดการของภาครฐ ทท าใหปญหาดานสงแวดลอมมทศทางทดขน และเชนเดยวกน Green Transport เกยวของเนองจากเปนนวตกรรมทใชพลงงานสะอาด โอกาสทเกดขนท าใหผประกอบการอสงหารมทรพยไดรบประโยชนในเรองของท าเล และสามารถใชประโยชนจากสภาพแวดลอมพฒนาผลตภณฑทใชในการแขงขนใหมคณคาสงสดอกดวย

Ref. code: 25595816033285WJK

38

4.1.5 ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม มตวแปรทเกยวของกบปจจยทางนโยบายและการเมองดวย

โดยสวนใหญจะเกยวของกบทศนคต จงท าใหตวแปรสามารถมองไดทงเปนโอกาสและภยคกคามได คอ การเปดเขตเศรษฐกจอาเซยน และการเปดเขตเศรษฐกจพเศษในประเทศตามหวเมองตาง ๆ เนองจากท าใหแรงงานและบคลากรตองมการพฒนาศกยภาพของตวเอง เพอผลตอบแทนทสงขน แตสดทายตองมการถายเทแรงงานไปยงสถานทตาง ๆ ท าใหอาจจะเกดปญหาการขาดแคลนแรงงาน และผประกอบการตองมคาใชจายทสงขนเพอรกษาบคลากรเหลานไว ล าดบถดมา คอ เมอโครงสรางพนฐานของภาครฐถงยงพนทตาง ๆ ท าใหผคนไมตองอาศยอยในเมอง พฤตกรรมจะเกดการเปลยนแปลง ราคาทดนทสงขน เชน ยานบางใหญราคาเทายานลาดพราว แตพฤตกรรมของผอาศยในบางใหญ ยงไมคนชนกบโครงการแนวสง ทง ๆ ทตนทนผประกอบการสงขน ราคาอสงหารมทรพยไมเคยลดลง อาจะท าใหโครงการไมประสบความส าเรจ ล าดบตอมาทเกยวของกบพฤตกรรม คอ การรบรขาวสารผานทางโซเชยลมเดยทผประกอบการตองปรบตวเปนตลาดออนไลนมากยงขน ในสวนของตวแปรนมความเกยวของกบปจจยทางเทคโนโลยดวยเชนกน ล าดบสดทาย คอ ดชนความเชอมนของผประกอบการขนาดกลางและขนาดเลกลดลง อนเนองจากการเขามาในธรกจอสงหารมทรพยยากขน การเปดโครงการในพนทปรมณฑลหรอตางจงหวดยงไมประสบความส าเรจเทาทควร ซงเกยวของกบปจจยทางดานอน ๆดวย

จากทกลาวมาขางตน ในสถานการณของป 2559 พบวาปจจยภายนอกทง 5 ดาน ลวนแตสงผลตอการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนทงสน แตโอกาสและภยคกคามทเกดขนกบการเลอกใชจะมความรนแรงตางกน กลาวคอ ตวแปรทเกดขนในปจจยภายนอกทงหมด โดยมากจะสงผลเชงบวก หรอเปนโอกาสส าหรบธรกจอสงหารมทรพย โดยเฉพาะอยางยง ปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางเศรษฐกจ ทมตวแปรในปจจยคอนขางมาก และตวแปรในปจจยเหลานกยงสงผลเชงบวกกบธรกจอสงหารมทรพยดวย ผประกอบการจงก าหนดและเลอกใชกลยทธใหเกดความสอดคลองกบตวแปรทเกดขนไมวาจากนโยบายภาครฐ หรอภาวะเศรษฐกจ ส าหรบปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ปจจยทางเทคโนโลย และปจจยทางสภาพแวดลอม เปนปจจยทท าใหผประกอบการตองน าตวแปรทเกดขนมาพจารณา แตผประกอบการยงค านงถงความคมคาในการใชเทคโนโลย ความเหมาะสมกบต าแหนงของผลตภณฑในสภาพแวดลอม ความสมเหตสมผลในการพฒนาโครงการในพนททมวฒนธรรมและสงคมแตกตางกนไป ซงตวแปรเหลานจะสามารถสงผลไดทงเชงบวกและเชงลบ อยทมมมองของการวเคราะหขอมล และคณลกษณะของบรษททแตกตางกน

Ref. code: 25595816033285WJK

39

4.2 ผลการศกษากลยทธของผประกอบการและปจจยทมผลตอการเลอกใชกลยทธ จากแบบบนทกขาวอสงหารมทรพย

จากการเกบขอมลขาวสารอสงหารมทรพยจากศนยขาวอสงหารมทรพยในชวงตงแตเดอนมกราคม 2559-มกราคม 2560 จ านวน 1,994 ขอมล ผานการวเคราะหเนอหาเปนกลยทธของผประกอบการซงประกอบดวยกลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน และปจจยภายนอกทสงผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทอยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงเปนปจจยภายนอกทสงผลจากการเกบขอมลขาวโดยตรง และเปนปจจยภายนอกทสงผลผานการวเคราะหเนอหาจากการเลอกใชกลยทธ จ านวน 34 บรษท สามารถแบงเปนบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยในป 2559 ระดบตงแต 10,000 ลานบาทขนไป มจ านวน 8 บรษท ระดบตงแต 1,000-9,999 ลานบาท มจ านวน 18 บรษท และระดบต ากวา 1,000 ลานบาท มจ านวน 8 บรษท โดยแสดงผลเปนตารางทง 3 กลม ดงน

Ref. code: 25595816033285WJK

40

40

ตารางท 4.2 กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท พฤกษา เรยลเอสเตท จ ากด (มหาชน)

44,414 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ นวตกรรมการกอสรางใหมๆ ใชโมบาย พรคาสท และระบบบานส าเรจรป - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ ปรบเปลยนเปนบรษทโฮลดง

- ใชกลยทธการเปนผน าดานตนทน คอ ใช นวตกรรมทเรยกวา Pruksa REM (Pruksa Real Estate Manufacturing)

* N/A

บรษท แสนสร จ ากด (มหาชน)

31,100 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การเนนระบบกอสราง ใหความส าคญกบโรงงานพรแฟบ - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมบทเอส

- ใชกลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง คอ เนนสรางคณคาใหกบตราสนคา ทงในและตางประเทศ

* N/A

บรษท แลนดแอนดเฮาส จ ากด (มหาชน)

27,372 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การพฒนาระบบกอสรางและดานตลาด เนนขยายฐานลกคากลมไฮเอนด - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ การระดมทนจากกองทนอสงหาฯ

N/A N/A * N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

41

41

ตารางท 4.2 (ตอ) กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท ศภาลย จ ากด (มหาชน)

22.901 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดไปยงจงหวดส าคญทางธรกจและทองเทยว -ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ การลงทนในตางประเทศ เปนธรกจใหเชา

N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท เอพ (ไทยแลนด) จ ากด (มหาชน)

19,653 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดทกระดบ เปดสถาบนธรกจอสงหารมทรพยหรอเอพอะคาเดม - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมมซซบช เอสเตท

- ใชกลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง คอ สรางความแตกตางของสนคาผานดไซนและพนทใชสอย นวตกรรมทเรยกวา เอพ ดจทล คอมมนต

N/A

บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

13,855 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดทกระดบ แตเนนระดบบนเปนพเศษ

- ใชกลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง คอ การใหผซอซอมอยในระหวางรอสนเชอ มการพฒนานวตกรรมเพอการเตบโตทยงยน หรอ LPN GREEN - ใชกลยทธกบลกคาเฉพาะกลม คอ การพฒนาโครงการค านงถงผสงอาย

*

*

*

Ref. code: 25595816033285WJK

42

42

ตารางท 4.2 (ตอ) กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป

หมายเหต. หมายถง มผลตอการเลอกใชกลยทธและมกลาวถงในขาวทท าการเกบขอมล

* หมายถง มผลตอการเลอกใชกลยทธ

N/A หมายถง ไมมขอมล

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท เอสซ แอสเสท คอรปอเรชน จ ากด (มหาชน)

13,677 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดลางมากขน

- ใชกลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง คอ พฒนานวตกรรมเรยกวา บานรใจ 4.0

* N/A N/A

บรษท พรอพเพอรต เพอรเฟค จ ากด (มหาชน)

12,500 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมกบกลมเอสซ ควบรวมกจการกบกลม แกรนด แอสเสท รวมกบกลม SCI หาพนธมตรในธรกจคาปลก และเปนผชนะการประมลเพอลงทนในเขตพฒนาเศรษฐกจพเศษ จ.ตราด

- ใชกลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง คอ สรางคณคาใหกบตราสนคา N/A

* N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

43

จากตารางท 4.2 แสดงถงกลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยประจ าป 2559 ตงแต 10,000 ลานบาทขนไป พบวาแนวโนมในกลยทธระดบองคกร บรษทตาง ๆ ยงเลอกใชกลยทธการเตบโตทง 2 แบบ (1) แบบมงความเชยวชาญ ไมวาจะเปนการมงความเชยวชาญแนวราบ เชน การขยายตลาดในระดบตาง ๆ ของกลมแลนดแอนดเฮาส กลมศภาลย กลมเอพ หรอจะมงความเชยวชาญในแนวดงโดยใหความส าคญกบการกอสราง เชน กลมพฤกษา กลมแสนสร (2) แบบกระจายธรกจ สวนใหญพบแนวโนมการรวมทนกลบกลมธรกจพฒนาอสงหารมทรพยเดม และรวมทนในธรกจอนทสนบสนนธรกจเดม เชน การปรบเปลยนรปแบบบรษทเพอกระจายการลงทน เชนกลมพฤกษา มการกระจายการลงทนในรปแบบการเขาถอหนในกลมธรกจอนมากขน ส าหรบกลยทธการแขงขน จะเหนวาบรษทตาง ๆ เนนกลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง ดวยการสรางนวตกรรมจากการออกแบบและสรางคณคาใหกบตราสนคา

ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของกลมน พบวาโดยสวนใหญใหความส าคญกบปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางเศรษฐกจ ซงมความส าคญกบการก าหนดทศทางของบรษทเปนอยางมากทงกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน โดยเฉพาะตวแปรทเกยวของกบการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน การเปดเขตเศรษฐกจพเศษ และการลงทนในโครงสรางพนฐานตาง ๆ ของรฐบาล ในปจจยทางนโยบายและการเมอง และผลตภณฑมวลรวมของประเทศ หนครวเรอน ในปจจยทางเศรษฐกจ

ส าหรบทศทางในบรษทกลมน มทศทางการเตบโตในธรกจอสงหารมทรพยทชดเจน และมฐานลกคาเปนตลาดใหญอยแลว จงไมนยมใชกลยทธเฉพาะกลม แตจะมงพฒนากลยทธการเปนผน าทางดานตนทน และกลยทธการสรางความแตกตาง

41

Ref. code: 25595816033285WJK

44

44

ตารางท 4.3 กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท แผนดนทอง พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

9,825 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดระดบลางมากขน - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ กลม TCC เขาเปนผถอหนใหญ

- ใชกลยทธลกคาเฉพาะกลม คอ การพฒนาโครงการทค านงถงกลมผสงวย

N/A N/A *

บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

9,780 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ พฒนาโครงการมกซยสควบคกบโครงการทอยอาศย รวมทนกบกลมมตซย ฟโดซน จากญปน

N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท ไรมอน แลนด จ ากด (มหาชน)

5,073 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดระดบกลางถงไฮเอนด

N/A N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท เมเจอร ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

4,948 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ ตงบรษทยอย เมเจอร ดเวลลอปเมนท พรอพเพอรต คอนซลแทนท

N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

45

45

ตารางท 4.3 (ตอ)

กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท อารยา พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

4,643 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ พฒนาเทคโนโลยการกอสราง เรยกวา Aluminum Form

- ใชกลยทธเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ พฒนาโครงการรกษโลก โดยใชนวตกรรมใหม ๆ

*

* N/A

บรษท เสนา ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

4,006 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดทกระดบ ไปจนถงเขตเศรษฐกจพเศษภาคตะวนออก - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมฮนคว จากประเทศญปน รวมทนกบกลมบกรมเพาเวอร ท าธรกจเกยวกบโซลาร

- ใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ โครงการบานทกระดบจะตดตงโซลาร สรางตราสนคาใหเปนทจดจ า และน า Know how จากญปนมาใชพฒนา - ใชกลยทธกบลกคาเฉพาะกลม คอ พฒนาโครงการทค านงถงกลมผสงวย

*

*

*

บรษท เอม บ เค จ ากด (มหาชน)

3,412 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดไปตางจงหวด

N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

3,153 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ ขยายตลาดไปแหลงอตสาหกรรม และตลาดระดบบนถงไฮเอนด

N/A N/A N/A N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

46

46

ตารางท 4.3 (ตอ) กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท เจ.เอส.พ.พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

3,049 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดระดบบน และพฒนาโครงการแนวราบ ตงบรษทในการบรหารงาน - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมจงเทยน

N/A *

บรษท ลลล พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

2,707 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงเนนความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดทกระดบเนนโครงการแนวราบ

- ใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ โปรโมชนสามารถปรบเปลยนตามความตองการของลกคา

N/A N/A

บรษท มนคงเคหะการ จ ากด (มหาชน)

2,647 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ หนมาท าธรกจใหเชาและงานบรการ ลงทนในโรงงานและคลงสนคาใหเชา

- ใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ ใหตราสนคาแสดงถงความคมคา

N/A * N/A N/A

บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)

2,141 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การเขาซอและควบรวมกจการ M&A (Mergers and Acquisitions) - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมลงทนในกลม DAII

N/A N/A N/A

* N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

47

47

ตารางท 4.3 (ตอ) กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท ชาญอสสระ ดเวลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

1,908 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเเชยวชาญ คอ การขยายตลาดทางภาคตะวนออก - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมเทยนหยวน รวมทนกบกลมสหพฒนพฒนาโครงการชายทะเล รวมทนกบกลมจนฟา เรยลเอสเตท รวมทนกบกลม ลอกซเลย

N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท บางกอกแลนด จ ากด (มหาชน)

1,469 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ ลงทนในธรกจคาปลก

N/A

N/A N/A * N/A N/A

บรษท เอน.ซ.เฮาสซง จ ากด (มหาชน)

1,402 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมกบ SCG รวมกบ Panasonic ลงทนในธรกจการแพทย

- ใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ สรางคณคาใหกบตราสนคา สรางคณคาผานนวตกรรม การดไซนเรยกวา Smart Innovation - ใชกลยทธกบลกคาเฉพาะกลม คอ พฒนาโครงการโดยค านงถงผสงวย

* N/A N/A

*

Ref. code: 25595816033285WJK

48

48

ตารางท 4.3 (ตอ) กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท

หมายเหต. หมายถง มผลตอการเลอกใชกลยทธและมกลาวถงในขาวทท าการเกบขอมล

* หมายถง มผลตอการเลอกใชกลยทธ

N/A หมายถง ไมมขอมล

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท เพซ ดเวลลอปเมนท คอรปอเรชน จ ากด (มหาชน)

1,375 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ ซอกจการกลมดนแอนดเดลกา ธรกจอาหารและเครองดม รวมทนกบกลมอพอลโลโกลบอล

- ใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ เนนท าหองขนาดใหญ

N/A N/A * N/A N/A

บรษท ชวาทย จ ากด (มหาชน)

1,158 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การซอโครงการอาเรย อโศก จากAQ - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมTEE จากประเทศสงคโปร

N/A N/A N/A * N/A N/A

บรษท ณศาศร จ ากด (มหาชน)

1,012 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดการลงทนไปตางประเทศ - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมเมอเวอพค จากประเทศสวตเซอรแลนด รวมทนกบกลม พานาซเมดคอลเซนเตอร ในธรกจสายสขภาพ

- ใชกลยทธกบลกคาเฉพาะกลม คอ พฒนาโครงการในรปแบบรกษสขภาพ N/A N/A

* N/A

*

Ref. code: 25595816033285WJK

49

ตารางท 4.3 เปนตารางแสดงกลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยประจ าป 2559 ระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท พบวาแนวโนมของกลยทธระดบองคกรทบรษทเลอกใชเปนกลยทธการเตบโต ประกอบดวย 2 แบบ (1) แบบมงความเชยวชาญ มการขยายตลาดมากขนทงดานกลมลกคาพนทและรปแบบผลตภณฑ เชน กลมลลล กลมเสนา มการขยายตลาดไปทางเขตเศรษฐกจพเศษตามนโยบายรฐ เปนตน (2) แบบกระจายธรกจ โดยมแนวโนมทการรวมทน โดยรวมทนในกจการทไมใชอสงหารมทรพย เชน ธรกจสขภาพ อาหารและเครองดม เปนตน เพอกระจายการลงทนและสรางรายไดระยะยาวใหกบธรกจ

กลยทธการแขงขนสวนใหญเปนกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตางและกลยทธลกคาเฉพาะกลมในบางโครงการ กลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง เชน กลมเสนา มการตดตงโซลารใหกบบานทกหลง กลมลลล มการปรบเปลยนโปรโมชนใหกบลกคาได และกลยทธลกคาเฉพาะกลมในบางโครงการจะเกยวของกบการค านงถงผสงวยเปนหลก

ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของกลมน พบวาโดยสวนใหญใหความส าคญกบปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางเศรษฐกจ เชนเดยวกบกลมทมรายไดตงแต 10,000 ลานบาท โดยเฉพาะกลยทธทเลอกใช มความเกยวของกบเศรษฐกจทงสน ส าหรบปจจยภายนอกทางดานอน ๆ จะมการค านงถงปจจยทางสงคมและวฒนธรรมมากขน โดยเฉพาะพฤตกรรมผบรโภคเปนตวแปรส าคญทท าใหกลยทธตองปรบเปลยนตามทองถน

47

Ref. code: 25595816033285WJK

50

50

ตารางท 4.4 กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตากวา 1,000 ลานบาท

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท บทเอส กรป โฮสดงส จ ากด (มหาชน)

896 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมแสนสร รวมทนกบกลมจแลนด N/A N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท ธนาสร กรป จ ากด (มหาชน)

787 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดใหครบทกระดบ - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบพนธมตรในโครงการเขตเศรษฐกจพเศษภาคตะวนออก

N/A * N/A N/A N/A N/A

บรษท รซเพลซ 2002 จ ากด (มหาชน)

553

N/A

- ใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง คอ ใหการบรการทแตกตาง - ใชกลยทธกบลกคาเฉพาะกลม คอ พฒนาโครงการโดยค านงถงลกคาอสลาม

N/A N/A N/A N/A *

บรษท เนาวรตนพฒนาการ จ ากด (มหาชน)

392 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ การขยายธรกจอสงหารมทรพย 10% จากเดมเนนรบเหมากอสราง

N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

51

51

ตารางท 4.4 (ตอ) กลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตากวา 1,000 ลานบาท

หมายเหต. หมายถง มผลตอการเลอกใชกลยทธและมกลาวถงในขาวทท าการเกบขอมล

* หมายถง มผลตอการเลอกใชกลยทธ

N/A หมายถง ไมมขอมล

ป 2559 รายไดจากการขายอสงหารมทรพย

(ลบ.)

กลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ

ปจจยทางนโยบายและการเมอง

ปจจยทางเทคโนโลย

ปจจยทางเศรษฐกจ

ปจจยทางสงแวดลอม

ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

บรษท แกรนด แอสเสท โฮเทลส แอนด พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)

320 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ การขยายตลาดระดบใหม ๆเชน เขตเศรษฐกจพเศษภาคตะวนออก - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ ควบรวมธรกจกบกลม PF

N/A * N/A

* N/A N/A

บรษท โพลารส แคปปตล จ ากด (มหาชน)

245 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมทนกบกลมฮารสน ลงทนโครงการในตางประเทศ

-ใชกลยทธกบลกคาเฉพาะกลม คอ พฒนาโครงการค านงถงผสงวย N/A N/A N/A N/A

*

บรษท แอสเซท ไบรท จ ากด (มหาชน)

29 - ใชกลยทธการเตบโตแบบมงความเชยวชาญ คอ ซอโครงการ Estes Rattanathibet จากAQ ตงบรษทยอยเพอขยายโครงการ

N/A N/A N/A N/A N/A N/A

บรษท ไดอ กรป จ ากด (มหาชน)

24 - ใชกลยทธการเตบโตแบบกระจายธรกจ คอ รวมกบกลมสงห เอสเตท

N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Ref. code: 25595816033285WJK

52

ตารางท 4.4 เปนตารางแสดงกลยทธของผประกอบการ และปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท ในป 2559 พบวาแนวโนมกลยทธระดบองคกรทบรษทเลอกใชสวนใหญจะเปนกลยทธการเตบโต ในรปแบบกระจายธรกจไปทการรวมทนกบบรษททใหญกวา หรอรวมกบพนธมตรธรกจในการพฒนาโครงการ เชน กลมบทเอสไปรวมกบกลมแสนสร กลมเนาวรตนขยายมาสธรกจอสงหารมทรพย กลมแกรนดแอสเสทควบรวมกบกลมพรอพเพอรตเพอรเฟค ส าหรบกลยทธในการแขงขนจะใหความส าคญกบลกคาเฉพาะกลมมากทสด ซงกลมลกคาเปนตลาดเลกอยแลว การใชกลยทธลกคาเฉพาะกลมเปนการเขาถงกลมลกคาไดดกวา

ปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของกลมน จากการเกบขอมลพบวาไมมขอมลในการก าหนดและเลอกใชกลยทธ ดวยเพราะตลาดของกลมน เปนตลาดเลกจงไมมการใหขอมลจากขาวอสงหารมทรพยเทยบเทากบกลมใหญ แตจากการวเคราะหกลยทธทเลอกใช พบวา ปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางเศรษฐกจ มผลตอการเลอกใชมากทสด เชน กลยทธระดบองคกรในรปแบบกระจายธรกจ กระจายพนทการลงทน ซงเปนผลมาจากนโยบายของภาครฐและการเตบโตทางเศรษฐกจ

ดวยผลการศกษากลยทธของผประกอบการและปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธจากแบบบนทกขาวอสงหารมทรพย พบวา กลมบรษททมรายไดตงแต 10,000 ลานบาทขนไป ผลการเกบขอมลทคอนขางครบถวน ล าดบถดมา คอ กลมบรษททมรายไดระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท ผลการเกบขอมลลดลงมา และล าดบสดทายคอกลมบรษททมรายไดต ากวา 1,000 ลานบาท พบวาไมมขอมลเกยวกบปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ เพองานวจยทสมบรณยงขน ผวจยจงไดหาแนวทางในการวเคราะหผลการศกษา โดยวเคราะหจากกลยทธทเลอกใชวาครอบคลมปจจยภายนอกใดบาง และท าการรวมกลยทธของผประกอบการอสงหารมทรพยในแตละกลม เปนตารางท 4.5 เพอแสดงผลการศกษาเกยวกบกลยทธของผประกอบการในกลมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยในล าดบตาง ๆ และแสดงความสมพนธทสอดคลองกบปจจยภายนอก

ตารางท 4.5 พบวา การเลอกใชกลยทธของผประกอบการมความสมพนธกบปจจยภายนอกทกปจจย ปจจยทางนโยบายและการเมอง พบวาตวแปรในปจจยน อาทเชน การเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน การเปดเขตเศรษฐกจพเศษ รางกฎหมาย การลงทนของภาครฐ สงผลตอการเลอกใชกลยทธของผประกอบการทกระดบ ผลการศกษาในกลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป ทศทางของกลยทธใหความส าคญกบธรกจอสงหารมทรพยเดมเปนหลกเชนนนการเลอกใชกลยทธจงมความสอดคลองกบตวแปรในปจจยทางนโยบายและการเมองและสงผลในเชงโอกาสใหกบผประกอบการกลมนเปนอยางน

Ref. code: 25595816033285WJK

52

53

ตารางท 4.5 ปจจยภายนอกทมผลตอการใชกลยทธของผประกอบการในกลมรายไดตาง ๆ

ปจจยภายนอก ปจจยทางนโยบายและการเมอง ปจจยทางเทคโนโลย ปจจยทางเศรษฐกจ ปจจยทางสงแวดลอม ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

โอกาส (เชงบวก) ภยคกคาม (เชงลบ)

- เปด AEC , เขตเศรษฐกจพเศษ - มาตรการกระตนอสงหาฯ นโยบายภาครฐ - แผนลงทนโครงสรางพนฐาน โครงการรถไฟฟา - พนทรอบ ๆ โครงการรถไฟฟาปรบตวสงขน - มาตรการดแลผสงอาย - พ.ร.บ.ภาษทดนและสงปลกสราง - กฎเกณฑเกยวกบใบอนญาตกอสราง และการเปลยนแปลงผงเมอง - ความไมสงบภายในประเทศและนอกประเทศ

- เทคโนโลยจากตางประเทศ - Green Transport

- หนครวเรอนลดลง - อตราดอกเบยต าและคงท - ความเขมงวดของการปลอยสนเชอ - กรมบงคบคดมทรพยสนทขายตลาดมลคาแสนลาน - คาดการณ GDP ปรบตวลดลง - อตราดอกเบยสหรฐ และเศรษฐกจยโรป - อตราแลกเปลยนทผนผวน

- การบรหารจดการภยธรรมชาตของภาครฐ - Green Transport

- การเปดเขตเศรษฐกจอาเซยน และการเปดเขตเศรษฐกจพเศษ - โครงสรางพนฐานของภาครฐ - การรบรขาวสารผานทางโซเชยล - ทดนปรบตวสงขน - พฤตกรรมผบรโภค - ดชนความเชอมนของผประกอบการ

รายไ

ดจาก

การข

ายอส

งหาร

มทรพ

ยใน

ป 25

59

ตงแต 10,000 ลานบาท

กลยทธระดบองคกร: มงความเชยวชาญทงแนวดงและราบโดยการขยายตลาดในระดบตาง ๆ และใหความส าคญกบการกอสราง กระจายธรกจ รวมทนกบกลมธรกจทพฒนาอสงหารมทรพยเดม รวมทนในกลมธรกจอนทสนบสนนธรกจเดม

กลยทธการแขงขน: กลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง นวตกรรมการออกแบบและสรางคณคาใหกบตราสนคา ระหวาง 1,000 – 9,999 ลานบาท

กลยทธระดบองคกร: มงความเชยวชาญ ขยายตลาดมากขนทงดานกลมลกคาพนทและรปแบบผลตภณฑ กระจายธรกจ รวมทนในกจการทไมใชอสงหารมทรพย

กลยทธการแขงขน: กลยทธการเปนผน าดานความแตกตาง เพมเตมเทคโนโลยทลกคาใหคณคา และลกคาเฉพาะกลมเลกนอย นอยกวา 1,000 ลานบาท

กลยทธระดบองคกร: กระจายธรกจ ไปทการรวมทนกบบรษททใหญกวา

กลยทธการแขงขน: ลกคาเฉพาะกลม

Ref. code: 25595816033285WJK

54

ในกลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท ทศทางของกลยทธใหความส าคญกบธรกจอสงหารมทรพยดวยการขยายตลาดโดยการขยายพนทและรปแบบผลตภณฑ อกทงยงกระจายธรกจทสามารถสรางรายไดระยะยาวได ตวแปรทางนโยบายและการเมองจากภาครฐไดสอดรบในเรองของการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน การเปดเขตเศรษฐกจพเศษ และการลงทนโครงสรางพนฐานของภาครฐ ซงเปนการเปดตลาดธรกจใหม การเขาไปท าตลาดดวยการสรางตราสนคาและเพมสงทกลมลกคาในตลาดใหมใหคณคาดวย สงเหลานจะสนบสนนกลยทธของผประกอบการกลมนไดด ในกลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท ทศทางของกลยทธใหความส าคญกบการกระจายธรกจไปหาบรษททใหญกวา นนหมายถงปจจยทางนโยบายและการเมองสงผลกระทบโดยตรงกบบรษทกลมนในการขยายตว จงตองปรบกลยทธในการรวมทน หรอใหบรษททมความสามารถในตลาดขนาดใหญเขามารวมเปนเจาของ

ล าดบถดมา คอ ปจจยทางเทคโนโลย พบวากลยทธของผประกอบการทงหมดจะใหความส าคญในการพจารณาถงปจจยทางเทคโนโลยคอนขางนอย ตวแปรทเกยวของกบเทคโนโลยตางประเทศเปนทงโอกาสและภยคกคามใหกบผประกอบการ แตเนองจากเทคโนโลยทเขามาใหผประกอบการเลอกใช ลวนแลวแตสรางคาใชจายเพมมากขน ในขณะเดยวกนกลมลกคาไมไดใหคณคากบสงทเกดขน จงท าใหมผลนอยในการใชกลยทธ

ล าดบถดมา คอ ปจจยทางเศรษฐกจ พบวากลยทธของผประกอบการในแตละกลมพจารณาปจจยทางดานเศรษฐกจมาก และตวแปรทางดานเศรษฐกจมความสมพนธกนดวย อาทเชน หนครวเรอนลดลง ท าใหความสามารถในการซออสงหารมทรพยเพมขน เชนกนอตราดอกเบยทต าในระยะเวลานานยงกระตนใหเกดการซออสงหารมทรพยเพมขน โดยเฉพาะอยางยงกลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป และกลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท เลอกใชกลยทธทพจารณาถงปจจยทางเศรษฐกจไดเปนอยางด เชน กลยทธทเกยวของกบการขยายตลาดของกจการ เมออตราดอกเบยต า และสถาบนการเงนมความเขมงวดในการปลอยสนเชอ ท าใหผประกอบการในกลมเหลาน สามารถออกผลตภณฑทางการเงน อาทเชน หนก เพอสามารถดงเงนลงทนในอตราดอกเบยทไมสงมากไดอกดวย ส าหรบบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท ตองปรบตวจากปจจยทางเศรษฐกจ เนองจากตลาดทใชในการแขงขนไมใชตลาดทใหญมากนกจากกลยทธการแขงขนทเลอกใช ท าใหตองมการกระจายธรกจโดยพงพาผประกอบการทมตลาดใหญกวา

ล าดบถดมา คอ ปจจยทางสงแวดลอม พบวากลยทธของผประกอบการในแตละกลมพจารณาปจจยทางดานนคอนขางนอย ตวแปรทเกยวของเปนการบรหารจดการภยธรรมชาตเปนโอกาสทสนบสนนการใชกลยทธและถาเกดภยคกคาม เชน ภาวะภยแลง อทกภยในบางพนท โดยภาพรวมแลวจะไมท าใหกลยทธหลกเสยหาย

Ref. code: 25595816033285WJK

55

ล าดบสดทาย คอ ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม พบวากลยทธของผประกอบการในแตละกลมใหน าหนกในการพจารณาปจจยนพอสมควร โดยตวแปรทเกดขนจะเกยวของกบปจจยทางนโยบายและการเมอง ปจจยทางเศรษฐกจดวย ตวแปรทโดดเดนส าหรบปจจยนจะมความสมพนธกบตลาดของผบรโภคโดยตรง คอ การรบรขาวสารทางโซเชยลมเดย พฤตกรรมผบรโภค กลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป และกลมทมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยระหวาง 1,000-9,999 ลานบาท ใหความส าคญกบตวแปรทางดานนพอสมควร จากการเลอกใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง โดยใหความส าคญกบตราสนคา การออกแบบตาง ๆ แตแกนของการใชกลยทธทางดานนเปนการใสความแตกตางทลกคาใหคณคาดวย เพอเพมมลคาของผลตภณฑทเกดขน แตเนองจากตลาดของกลมนเปนตลาดทใหญ การเปนผน าทางดานความแตกตางไมสามารถตอบสนองตอกลมลกคาไดทงหมด กลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท จงเปนกลมทใหความส าคญกบตวแปรทางดานนมากทสด เพราะตองท าตลาดกบลกคาเฉพาะกลมอกดวย

4.3 ผลการศกษาจากแบบสมภาษณผทมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธและประกอบธรกจพฒนาอสงหารมทรพย

การสมภาษณผทอยในวงการอสงหารมทรพยและมสวนเกยวของกบกลยทธ จ านวน 5 ทาน เปนการสมภาษณเชงลก ตามแบบสมภาษณทอยในภาคผนวก จะประกอบดวยขอมล 3 สวน คอ (1) ขอมลทวไปของผใหสมภาษณ (2) ปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ (STEEP factors) (3) กลยทธของผประกอบการ

Ref. code: 25595816033285WJK

56

ตารางท 4.6 ขอมลทวไปของผใหสมภาษณ บรษท A บรษท B บรษท C บรษท D บรษท E ต าแหนง รองกรรมการ

ผจดการ/ประธานเจาหนาบรหารดานการเงน

ผจดการอาวโส Corporate Strategy & Innovation

ผชวยกรรมการผจดการสายการเงนและบรหาร

ผชวยกรรมการผจดการฝายกอสราง

ผชวยกรรมการผจดการฝายพฒนาธรกจ

ประสบการณท างาน

มากกวา 30 ป มากกวา 10 ป มากกวา 20 ป มากกวา 20 ป มากกวา 20 ป

ทนจดทะเบยน (ลานบาท)

มากกวา 1,000 มากกวา 1,000 มากกวา 500 มากกวา 1,000 นอยกวา 1,000

รายไดจากการขายอสงหารมทรพย (ลานบาท)

มากกวา 1,000 มากกวา 10,000 มากกวา 1,000 มากกวา 1,000 มากกวา 1,000

รปแบบอสงหารมทรพย

แนวราบ 69% แนวดง 31%

แนวราบ 70% แนวดง 30%

แนวราบ 100% แนวราบ 80% แนวดง 30%

แนวดง 100%

ตารางท 4.6 แสดงถงขอมลทวไปของผใหสมภาษณ โดยตองเปนผทมสวนเกยวของกบการก าหนดกล

ยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนทประกอบธรกจพฒนาอสงหารมทรพย โดยแตละทานมประสบการณท างานมากกวา 10 ป และเปนบรษททจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงขนาดของบรษทถกแบงอยในกลมท 1 มรายไดจากการขายอสงหารมทรพยเกน 10,000 ลานบาท จ านวน 1 บรษท และกลมท 2 รายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000-9,999 ลานบาท จ านวน 4 บรษท โดยรปแบบอสงหารมทรพยในป 2559 แนวโนมบรษทเหลานจะเปนโครงการแนวราบ ซงการสมภาษณเปนการสมภาษณเชงลก และมขอมลทไมสามารถเปดเผยตอสาธารณะได จงจ าเปนตองสมมตชอบรษทไวเพอประโยชนทางการศกษา

ส าหรบปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดและเลอกใชกลยทธ หลงจากทกลาวขางตนในบทท 2 เกยวกบเครองมอ STEEP factors ผลสมภาษณแสดงในตารางท 4.6

Ref. code: 25595816033285WJK

57

ตารางท 4.7 ปจจยภายนอกทมผลตอการกาหนดกลยทธ (STEEP factors) บรษท A บรษท B บรษท C บรษท D บรษท E ปจจยภายนอกมผลตอการก าหนดกลยทธมากนอยเพยงใด อยางไร กลยทธระดบองคกร

มผลทกปจจย แตปจจยทางเศรษฐกจมากทสด

มผลทกปจจย แตปจจยทางเศรษฐกจมากทสด

มผลทกปจจย แตปจจยทางนโยบายและการเมองมากทสด

มผลทกปจจยแตปจจยทางนโยบายและการเมองมากทสด

มผลทกปจจย แตปจจยทางเศรษฐกจมากทสด

กลยทธการแขงขน

มผลทกปจจย แตปจจยทางสงแวดลอมมากทสด

มผลทกปจจย แตใหความส าคญกบปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

มผลทกปจจย แตใหความส าคญกบนโยบายและการเมอง

มผลทกปจจยแตปจจยทางนโยบายและการเมองมากทสด

มผลทกปจจยแตปจจยทางสงคมและวฒนธรรม

ตวแปรในปจจยภายนอกทใหความส าคญทสด คออะไร เพราะอะไร

กลยทธระดบองคกร

GDP GDP นโยบายภาครฐ นโยบายภาครฐ GDP

กลยทธการแขงขน

พนทสเขยวและมลพษ

พฤตกรรมผบรโภค มาตรการจากภาครฐ

มาตรการจากภาครฐ

พฤตกรรมผบรโภค

ตารางท 4.7 พบวาทกบรษททสมภาษณใหความส าคญกบทกปจจยวามผลตอการก าหนดกลยทธ

ทงสน แตน าหนกในการพจารณาไมเทากน ส าหรบกลยทธระดบองคกรจะมปจจยทใหความส าคญมาก คอ ปจจยเศรษฐกจโดย ตวแปรคอผลตภณฑมวลรวมในประเทศ และปจจยทางนโยบายและการเมอง ตวแปรคอนโยบายภาครฐ โดยใหความเหนวาปจจยทางเศรษฐกจกบปจจยทางนโยบายและการเมอง มความสมพนธซงกนและกน นโยบายจากภาครฐ จะเปนตวผลกดนท าใหเศรษฐกจในภาคธรกจตาง ๆด าเนนอยางมทศทาง

ในสวนของกลยทธการแขงขนจะมปจจยทใหความส าคญเทากน คอ ปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางสงคมและวฒนธรรม จะเหนวานโยบายภาครฐ มาตรการภาครฐ นอกจากจะกระทบกบกลยทธระดบองคกรแลวยงลงลกถงกลยทธการแขงขนอกดวย เชน มาตรการบานประชารฐ ท าใหผประกอบการอสงหารมทรพยตองปรบสนคา เปนตน ส าหรบปจจยทางสงคมและวฒนธรรม จะมตวแปรใหความส าคญคอ พฤตกรรมผบรโภค ผบรโภคในแตละพนทมความแตกตางกนออกไป วถชวต ความเปนอย พฤตกรรม มความหลากหลาย ผประกอบการอสงหารมทรพยจงใหความส าคญกบพฤตกรรมผบรโภคมากพอสมควรในการก าหนดกลยทธการแขงขน ผใหสมภาษณใหความเหนวา เมอโครงสรางพนฐานไปถงพนทตาง

Ref. code: 25595816033285WJK

58

ๆ ราคาทดนปรบตวเพมสงขน โครงการแนวราบกนอยลงและเปนโครงการแนวสงมากขน แตสงทไมเปลยนตามสภาพแวดลอม คอ พฤตกรรมผบรโภค วถของคนอยอาศยไมเปลยนแปลง ท าใหโครงการบางพนทมปญหาตงแตดานการกอสรางจนกระทงถงการขาย ผประกอบการจงจ าเปนตองเรยนรปจจยทางดานนเพอปรบสนคาใหตอบรบกบวถชมชนดวย อกปจจยทใหน าหนก คอ ปจจยทางสงแวดลอมโดยใหความส าคญกบพนทสเขยวและมลพษ เนองจากบางพนทเปนแหลงอตสาหกรรม เขตนคมอตสาหกรรม การพฒนาโครงการในบรเวณใกลเคยงจะตองท าใหปญหาดานมลพษสงผลนอยทสด จากทกลาวมาทงหมดน ผวจยเชอวาปจจยภายนอกทกปจจยมผลตอการก าหนดกลยทธขององคกรทงสน เนองจากเปนสงทเกดขนแลวกระทบกบทกองคกร ทกบรษท แตความมากนอยนนตางกนตามขนาดขององคกร การรบมอขององคกร และจดออนขององคกรเอง ท าใหการพจารณาใหน าหนกปจจยทางดานตาง ๆมความแตกตางกน

ส าหรบกลยทธของผประกอบการในป 2559 จะแสดงในตารางท 4.7 ซงประกอบดวย กลยทธทเลอกใช อปสรรค ผลลพธทเกดขน แนวทางกลยทธในป 2560 และการปรบเปลยนกลยทธในระยะยาว

ตารางท 4.8 พบวากลยทธระดบองคกรของผประกอบการเปนกลยทธการเตบโต สวนใหญเลอกมงความเชยวชาญ ซงสอดคลองกบขอมลขาวในป 2559 ทท าการเกบขอมลมา โดยท าใหเหนแนวโนมของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยขนาดใหญยงมความเชอมนในธรกจเดม มการขยายตลาดทงดานกลมลกคาพนท และเลอกทจะพฒนาองคกรใหมความเชยวชาญในธรกจน

ในสวนของกลยทธการแขงขน พบวาบรษทพฒนาอสงหารมทรพยขนาดใหญมความส าคญกบตลาดขนาดใหญเชนกน จงเลอกทจะใหความส าคญกบกลยทธการเปนผน าทางดานตนทน และกลยทธการสรางความแตกตาง บรษททมความสามารถควบคมดานตนทนไดดอยแลวจะใหความส าคญกบกลยทธการสรางความแตกตาง สรางตราสนคาใหเปนทจดจ า สรางสงทลกคาใหคณคา เปนความสมพนธของทฤษฎทสอดคลองกบกลยทธการสรางความแตกตาง ซงจะท าใหสนคามมลคาสงขน แตส าหรบบรษททก าลงจะควบคมตนทน จะตงเปาหมายไปทการเปลยนแปลงเทคโนโลยการกอสราง เพอตนทนในการกอสรางทดขน

อปสรรคทเกดขนเกยวกบการก าหนดและใชกลยทธ ในสวนการวางแผน ความเหนจากการสมภาษณพบวาไมมอปสรรค เนองจากแผนกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนเกดจากผบรหารเปนสวนใหญ การน าไปปฏบต ในกลยทธระดบองคกร พบวาจะมงานใหมเกดขนแลวไมมหนวยงานนนมารบและบางงานมหนวยงานทเขามารบมากเกนไป เชนเดยวกนการบรหารองคกรในลกษณะครอบครวท าใหการใชกลยทธตดขด และการเรมตนการใชกลยทธระดบองคกร ใชเวลาคอนขางสง เนองจากการปฏบตในแตละสวนงานมตองมการสนบสนนกจกรรมซงกนและกน ในสวนของกลยทธการแขงขนมอปสรรคทเกดขน จากมาตรการของภาครฐทบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยตองเฝาคอยทศทางนโยบาย ทศทางการสนบสนน เพอก าหนดผลตภณฑทจะออกสตลาด

Ref. code: 25595816033285WJK

59

ตารางท 4.8 กลยทธของผประกอบการในป 2559 บรษท A บรษท B บรษท C บรษท D บรษท E กลยทธระดบองคกร

เตบโตแบบมงกระจายธรกจ

เตบโตแบบมงความเชยวชาญ

เตบโตแบบมงความเชยวชาญ

เตบโตแบบมงความเชยวชาญ

เตบโตแบบมงความเชยวชาญ

กลยทธการแขงขน

กลยทธสรางความแตกตาง คอ เพมตนทนเพอความเรวในการสงมอบ

กลยทธสรางความแตกตาง คอ เพมนวตกรรมทไมลงทนมากแตลกคาใหคณคา

กลยทธการเปนผน าดานตนทน คอ ใชระบบการกอสรางเพอลดตนทน

กลยทธการเปนผน าดานตนทน คอ ใชระบบกอสรางเพอลดตนทน

กลยทธสรางความแตกตาง คอ ออกแบบพนทใหมคณคาทสด

อปสรรคการใชกลยทธ

การวางแผน กลยทธระดบองคกร

- - - - ขาดบคลากรในต าแหนงส าคญ

กลยทธการแขงขน

- - - - ขาดบคลากรในต าแหนงส าคญ

การน าไปปฏบต กลยทธระดบองคกร

บคลากรไมพรอม งานทเกดขนใหมไมมหนวยงานรบ

ผบรหารยงเปนระบบครอบครว

- การเรมตนใชเวลานาน

กลยทธการแขงขน

- - - คอยตดตามมาตรการภาครฐ

-

การประเมนผลและทบทวนกลยทธ กลยทธระดบองคกร

- Balanced Scorecard

- - เตบโตแบบกาวกระโดด

กลยทธการแขงขน

ยอดขาย จ านวนลกคาทเพมขน

ยอดโอน ยอดขาย ยอดขาย

Ref. code: 25595816033285WJK

60

ตารางท 4.8 (ตอ)

กลยทธของผประกอบการในป 2559

บรษท A บรษท B บรษท C บรษท D บรษท E ผลลพธทเกดขนกบทคาดหวง กลยทธระดบองคกร

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

กลยทธการแขงขน

สวนใหญเปนไปตามคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

สวนใหญเปนไปตามทคาดหวง

แนวทางกลยทธในป 2560 กลยทธระดบองคกร

หาผรวมทนเพม - - ขยายตลาด ขยายตลาด เตบโตแบบกาวกระโดด

กลยทธการแขงขน

เนนเรองการกอสราง เพมพนทใชสอย

สรางความแตกตางของสนคา

เนนสนคาใหความคมคาและราคาถก

เนนสนคาราคาปานกลาง

สรางความแตกตางของสนคา

การปรบเปลยนกลยทธในระยะยาว กลยทธระดบองคกร

- วางแผนทก 5 ป วางแผนทก 5 ป - -

กลยทธการแขงขน

ปรบเปนโครงการไป

- - - ตองเรวกวาคแขง

ในสวนของแผนการประเมนผลและทบทวนกลยทธ กลยทธระดบองคกร บรษททมรายไดจากการ

ขายอสงหารมทรพยมากกวา 10,000 ลานบาท ดงเชน บรษท A เลอกใช Balanced Scorecard เนองจากเปนบรษททมการก าหนดระบบการท างานอยางชดเจน มสวนงานทมหนาทตาง ๆ และดวยความเปนระบบ การประเมนผลจงใชเครองมอไดโดยเหนผลชดเจน แตในบรษทอน ๆ ทท าการสมภาษณ พบวา ไมมเครองมอในการประเมนกลยทธระดบองคกรเทาไหร แตจะดเปนภาพรวมของบรษทจากผลก าไร และการเตบโตของบรษทมากกวา ส าหรบกลยทธการแขงขน พบวาสวนใหญใชยอดขาย ยอดโอน และจ านวนลกคาทเพมขน เปนตวชวดกลยทธการแขงขนทเลอกใช ซงบรษททท าการสมภาษณ มทงใชกลยทธผน าทางดานตนทน และกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง ผลลพธทเกดขนกบทคาดหวงไวในการใชกลยทธ ผใหสมภาษณกลาววา สวนใหญเปนไปตามทคาดหวงทงสน

Ref. code: 25595816033285WJK

61

ส าหรบแนวทางกลยทธในป 2560 กลยทธระดบองคกร บรษทสวนใหญใชกลยทธการเตบโตทงสองแบบ แบบมงความเชยวชาญมงไปทางการขยายตลาดเพมเตม และแบบกระจายธรกจมงไปทางการมองหาแหลงทนทมนคงกบบรษทอน ๆ แตการเขากนไดไมใชเรองเงนทนเพยงเรองเดยว บรษททรวมทนตองมองคความรทสามารถสนบสนนธรกจซงกนและกนไดดวย ในสวนของกลยทธการแขงขน ยงคงลกษณะเดมเหมอนป 2559 จะเปนการพฒนาผลตภณฑทลกคาใหคณคาจากการพฒนา

ในสวนของการปรบเปลยนกลยทธในระยะยาว บรษทสวนใหญวางแผนกลยทธลวงหนา 5 ป ใน กลยทธระดบองคกร และยงไมถงรอบเวลาการก าหนดแผนกลยทธใหม แตในสวนของกลยทธการแขงขน พบวาบรษทเลอกทจะปรบสนคาใหเหมาะสมกบสภาพแวดลอมและคแขง

จากทกลาวมาพบวา ขอมลมความแตกตางกน ท ง ๆ ท เปนบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยจดอยในกลมเดยวกน อนเนองจากเปนความเหนของผบรหาร และดวยคณลกษณะของบรษท แผนการรบมอของบรษท ท าใหขอมลแตกตางกน อกทงบางเรองเปนความลบขององคกรทใชเฉพาะภายในองคกร ท าใหไมสามารถตอบค าถามทงหมดใหกบผวจยได

การสมภาษณผทมสวนเกยวของกบการก าหนดกลยทธและประกอบธรกจ สามารถสรปเปนประเดนหลก ๆ 2 ประเดน ดงน (1) ปจจยภายนอกทกปจจยมผลตอการก าหนดกลยทธ แตการใหความส าคญในการพจารณาปจจยแตกตางกน โดยแนวโนมสวนใหญจะใหความส าคญกบปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางเศรษฐกจ มาเปนล าดบแรก (2) กลยทธของผประกอบการทเลอกใช กลยทธระดบองคกร เลอกใช กลยทธการเตบโตในรปแบบมงความเชยวชาญ และกระจายธรกจ กลยทธการแขงขน เลอกใชกลยทธการเปนผน าทางดานตนทน และกลยทธการสรางความแตกตาง และผลลพธจากการใชกลยทธในป 2559 พบวา เปนไปตามคาดหวง โดยมอปสรรคทเกดขนในชวงการน าไปปฎบตและชวงการประเมนผล

Ref. code: 25595816033285WJK

62

บทท 5 สรปผลการศกษาและขอเสนอแนะ

การส ารวจและวเคราะหงานวจยน สามารถสรปไดวาคณลกษณะของบรษท ปจจยภายนอกมผลตอ

การก าหนดและเลอกใชกลยทธของผประกอบการ และไดน าเสนอกลยทธของผประกอบการ ทงกลยทธระดบองคกร กลยทธการแขงขน และปจจยภายนอกทผประกอบการค านงถงในการเลอกใชกลยทธ โดยสามารถสรปผลการวจยไดดงตอไปน

5.1 ส ารวจและวเคราะหคณลกษณะของบรษท และปจจยภายนอก ทมผลตอการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย

5.2 ส ารวจกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย 5.3 วเคราะหความสมพนธระหวางคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใช

กลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย

5.1 ส ารวจและวเคราะหคณลกษณะของบรษท และปจจยภายนอก ทมผลตอการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย

สถานการณในป 2559 เปนผลใหผประกอบการใชกลยทธในทศทางหนง ๆ ซงกลยทธทเกดการเลอกใชลวนแลวมาจากการศกษาปจจยภายนอกจากทางดานตาง ๆ แตสงส าคญทตองค านงดวยคอคณลกษณะของบรษท เพราะฉะนนคณลกษณะของบรษท ปจจยภายนอก จะเปนสงทมความสมพนธกน และจ าเปนอยางยงทตองพจารณากอนการก าหนดและเลอกใชกลยทธ

ยอดขาย เปนคณลกษณะทเดนชดทสดของบรษท ทมผลตอการเลอกใชกลยทธ เพราะบอกถงผลการด าเนนงาน บอกถงความสามารถ และเปนผลงานทผานมาจากการใชกลยทธดวย ซงยอดขายในบรษทอาจจะกระจายมาจากหลายสวนของธรกจ การเลอกใชยอดขายทเปนรายไดจากการขายอสงหารมทรพยท าใหสามารถจดล าดบคณลกษณะของบรษทไดด และท าใหเหนกลยทธทชดเจนจากผลการด าเนนงานทผานมา

ในสวนของปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธ ปจจยภายนอกทผานการวเคราะหดวยเครองมอ STEEP factors มความสามารถในการคดกรองขอมลตาง ๆ และงานวจยชนนไดน าเสนอวา ผประกอบการสวนใหญใหความส าคญกบปจจยภายนอกทกปจจย แตน าหนกตางกน โดยสวนใหญใหน าหนกไปทปจจยทางนโยบายและการเมอง โดยตวแปรทเดนชด คอ การเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน การเปดเขตเศรษฐกจพเศษตามหวเมองตาง ๆ การลงทนโครงสรางพนฐานของภาครฐ และปจจยทางเศรษฐกจ โดยตวแปรทเดนชด คอ ผลตภณฑมวลรวมภายในประเทศ หนครวเรอน เปนตน อกทงสองปจจยน มความสมพนธกน

Ref. code: 25595816033285WJK

63

ดวย นโยบายและการเมองจะเปนสงส าคญทท าใหเศรษฐกจมทศทาง การสนบสนนของภาครฐจากนโยบายเปนสงส าคญทท าใหเศรษฐกจมการเตบโต ทงสองปจจยจงมความส าคญและมผลตอการเลอกใชกลยทธมากทสด

5.2 ส ารวจกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย

กลยทธของผประกอบการอสงหารมทรพย ประกอบดวย กลยทธระดบองคกร เลอกใชกลยทธการเตบโต และกลยทธระดบธรกจ เลอกใชกลยทธการแขงขน แตรปแบบทเลอกใชมความแตกตางกนบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 10,000 ลานบาทขนไป เลอกใชกลยทธการเตบโตใน 2 รปแบบ คอ (1) แบบมงความเชยวชาญ ซงใหความส าคญกบระบบกอสรางและการขยายตลาด และ (2) แบบกระจายธรกจในสดสวนใกลเคยงกน ส าหรบกลยทธการแขงขนทเลอกใช คอ กลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตาง บรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000-9,999 ลานบาท เลอกใชกลยทธการเตบโตใน 2 รปแบบคอ แบบมงความเชยวชาญ ใหความส าคญกบการขยายตลาด และแบบมงกระจายธรกจสวนใหญใหความส าคญกบการรวมทน ส าหรบกลยทธการแขงขนเลอกใชกลยทธการเปนผน าทางดานความแตกตางและกลยทธเฉพาะกลม บรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท เลอกใชกลยทธการเตบโตใน 2 รปแบบ แตใหน าหนกไปทางแบบมงกระจายธรกจมากกวา โดยสวนใหญจะใหความส าคญกบการรวมทน กลยทธการแขงขน สวนใหญเลอกใชกลยทธลกคาเฉพาะกลม โดยภาพรวมบรษททท าการศกษาใชกลยทธการเตบโตทงสองแบบ และในกลยทธการแขงขน มแนวโนมจะใชกลยทธการสรางความแตกตางมากกวาการเปนผน าทางดานตนทนและลกคาเฉพาะกลม

5.3 วเคราะหความสมพนธระหวางคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพย ความสมพนธระหวางคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทมผลตอการเลอกใชกลยทธของผประกอบการอสงหารมทรพย มความสมพนธกนดวยปจจยภายนอกในป 2559 ประกอบกบรายไดจากการขายอสงหารมทรพยทแตกตางกน ท าใหกลยทธของผประกอบการทเลอกใชมความแตกตางกนดวย ซงผลการศกษาไดแสดงถงเหตผลในการเลอกใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนในรปแบบตาง ๆ ของผประกอบการอสงหารมทรพย โดยเปนขอมลทมาจากขาวและขอมลทไดจากการวเคราะหกลยทธทก าลงใชงาน การเลอกใชกลยทธของผประกอบการมความสมพนธกบปจจยภายนอกทกดานในลกษณะตางกน ปจจยทางดานนโยบายและการเมอง จะสงผลกระทบโดยตรงกบกลยทธภาพใหญ คอ กลยทธระดบองคกร ซงสงผลในเชงโอกาสกบบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000 ลานบาทขนไป ซงบรษทในกลมนม

Ref. code: 25595816033285WJK

64

ความชดเจนในการด าเนนธรกจดานอสงหารมทรพยอยางตอเนอง เลอกใชกลยทธระดบองคกรเปนกลยทธการเตบโต แบบมงความเชยวชาญและแบบกระจายธรกจ โดยการกระจายธรกจเปนรปแบบรวมทนกบกลมพฒนาอสงหารมทรพยเดม และดวยเหตผลนท าใหบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท เลอกใชกลยทธระดบองคกรเปนกลยทธการเตบโตในรปแบบกระจายธรกจ โดยรปแบบรวมทนกบบรษททใหญกวาซงไมเจาะจงตองท าธรกจอสงหารมทรพยแตสามารถกระจายธรกจอน ๆ ได ส าหรบปจจยทางเทคโนโลย กลยทธของผประกอบการอสงหารมทรพยทงหมดใหความส าคญนอย เนองดวยการลงทนทมมลคาสงและคณคาจากการใชเทคโนโลยไมคมคามากเพยงพอ ปจจยทางเศรษฐกจ ผประกอบการอสงหารมทรพยใหความส าคญมากในการพจารณาเลอกใชกลยทธ โดยผประกอบการทมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000 ลานบาทขนไป มความสามารถในการใชตวแปรทางเศรษฐกจใหเกดประโยชนกบธรกจอสงหารมทรพยมากทสด จงเปนเหตผลทผประกอบการทมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท ตองเขารวมกบกลมบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยมากกวาดวย ส าหรบปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ผประกอบการใหความส าคญมากพอสมควร โดยทใหความส าคญไปทกลยทธการแขงขน บรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยต ากวา 1,000 ลานบาท มความไดเปรยบกบการใชกลยทธการแขงขนในรปแบบ กลยทธลกคาเฉพาะกลม เพราะสามารถเขาถงกลมลกคาไดดกวา ตอบสนองกบความตองการของลกคาไดครบถวนกวาบรษททมรายไดจากการขายอสงหารมทรพยตงแต 1,000 ลานบาทขนไป ทสวนใหญเลอกใชกลยทธการเปนผน าทางดานตนทน และผน าทางดานความแตกตาง

5.4 ขอเสนอแนะ

ผลการศกษาเรองการศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญ พบวากลยทธของผประกอบการบรษทอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเลอกใชมปจจยทเกยวของกบคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทเกดขนในสถานการณป 2559 การศกษาครงนจงแสดงใหเหนถงองคประกอบในการก าหนดกลยทธของผประกอบการทมการพจารณาสภาพแวดลอมภายนอก คอ ปจจยภายนอก และสภาพแวดลอมภายในคอคณลกษณะของบรษท โดยจะเปนประโยชนอยางยงส าหรบผประกอบการอสงหารมทรพยขนาดกลาง-ขนาดเลกทจะก าหนดกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน และเปนประโยชนส าหรบผประกอบการทยงไมเขาใจองคประกอบในการก าหนดและเลอกใชกลยทธ

ส าหรบแนวทางในการเลอกใชกลยทธของผประกอบการอสงหารมทรพยขนาดกลาง-ขนาดเลก พบวา ปจจยภายนอกสวนใหญโดยเฉพาะปจจยทางนโยบายและการเมอง และปจจยทางเศรษฐกจ เปนโอกาสในธรกจพฒนาอสงหารมทรพย ผประกอบการรายใหญทกรายเลอกใชกลยทธการเตบโตในกลยทธระดบ

Ref. code: 25595816033285WJK

65

องคกร ซงแสดงใหเหนถงทศทางการเตบโตของธรกจ ในผประกอบการอสงหารมทรพยขนาดกลางมโอกาสในการขยายตลาดไปในกลมพนทตาง ๆ ตามนโยบายจากภาครฐ และผประกอบการอสงหารมทรพยขนาดเลกมโอกาสเพมสนคา จากตวชวดทางเศรษฐกจ โดยทงหมดเปนแนวทางไดอยางดในการปรบกลยทธระดบองคกรตามผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญ ส าหรบกลยทธการแขงขน พบวาผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญมกลมลกคาเปนตลาดใหญ การตอบสนองตอลกคาทกกลมไมสามารถปรบเปลยนไดมาก ท าใหเปนโอกาสของผประกอบการอสงหารมทรพยขนาดอน ๆ ทสามารถเขาถงกลมลกคาไดดกวา โดยทงหมดเปนแนวทางในการเลอกใชกลยทธและเปนแนวทางในการปรบเปลยนกลยทธใหเหมาะสมกบคณลกษณะของบรษทและปจจยภายนอกทเกดขน

ผลการศกษาของงานวจยฉบบนเปนการศกษาในขนตอนของการก าหนดและการเลอกใชกลยทธในภาพรวมจงสามารถน าไปตอยอดในงานวจยอน ๆ ทเกยวของกบการบรหารเชงกลยทธไดซงสวนประกอบของกลยทธมหลายระดบและกระบวนการบรหารเชงกลยทธยงมอกหลายขนตอน ไดแก ขนตอนการน ากลยทธไปปฎบต การประเมนผลกลยทธ เปนตน

ขอจ ากดในการศกษาจากเครองมอทใชในการวจย ไดแก STEEP factors เครองมอนเปนการวเคราะหปจจยภายนอกในภาพรวม ตวแปรทเกดขนในปจจยแตละตวตองไดรบการวเคราะหอยางละเอยดเนองจากมความใกลเคยงกนมาก การใชเครองมอเพยงตวเดยวในการวเคราะหปจจยภายนอกอาจสงผลใหตวแปรในปจจยภายนอกหรอการวเคราะหผลมความคลาดเคลอนของขอมลได การตอยอดในงานวจยโดยการเลอกใชเครองมอในการวเคราะหอน ๆ จะเพมความแมนย าของตวแปรในปจจยและเกดงานวจยเกยวกบปจจยภายนอกเพมขน

ขอจ ากดในการศกษาจากดานผใหขอมล ไดแก การเกบขอมลจากขาวสารอสงหารมทรพย โดยทขาวสารดานอสงหารมทรพยสวนใหญมาจากผทมความนาเชอถอ บรษททมชอเสยง ซงบรษทขนาดอน ๆ ไมมขาว ท าใหการศกษาไมมขอมลทครบถวนสมบรณ แตเพยงพอทจะท าใหเหนแนวโนมของผประกอบการอสงหารมทรพยได การสมภาษณเรองทเกยวของกบกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนโดยสวนมากเปนความลบของบรษท ท าใหไดรบขอมลทไมครบถวนแมวาจะศกษาจากรายงานประจ าปซงเขยนแนวโนมในทศทางทด

Ref. code: 25595816033285WJK

66

รายการอางอง

หนงสอ วารสาร เทดศกด ทวธระธรรม. (2558). หนกลมอสงหารมทรพย. กรงเทพฯ: บญศรการพมพ. บญเกยรต ชวะตระกลกจ. (2559). การจดการเชงยทธศาสตรสาหรบ CEO. พมพครงท 11 กรงเทพฯ: พ.

เพรส. บญม พนธไทย. (2545). ระเบยบวธวจยการศกษาเบองตน. กรงเทพฯ: ส านกพมพมหาวทยาลยรามค าแหง. พบล ทปะปาล. (2546). การจดการเชงกลยทธ. กรงเทพฯ: อมรการพมพ. มานพ พงศทต. (2555). กลยทธอสงหารมทรพย เลม 17 ยคนาทวมใหญ.กรงเทพฯ: โรงพมพแหง จฬาลงกรณมหาวทยาลย. สดใจ ดลกฑรรศนนท. (2558). การจดการเชงกลยทธ. พมพครงท 2 กรงเทพฯ: สามลดา. สทธชย นาคสขสกล. (2557). กระบวนการวจย. เอกสารประกอบการสอนเรองกระบวนการวจย. กรงเทพฯ:

มหาวทยาลยธรรมศาสตร. เออมพร หลนเจรญ. (2555). เทคนคการวเคราะหขอมลเชงคณภาพ. วารสารการวดผลการศกษา, 17(1), 17-29. Caves, R, & Ghemawat, P. (1992). Identifying Mobility Barriers. Strategic Management Journal, Volume 13 (Jan., 1992), 1-12 David, Fred R. (2011). Strategic Management: concepts and cases. New Jersey: Pearson Education, Inc. Enz, Cathy A. (1956). Hospitality Strategic Management: Concept and Cases. (2nd) Gupta, A. (2013). Environmental and pest analysis: An Approach to external business environmental. Merit Research Journal. Kaplan, R. S. and D. P. Norton (2005). Creating the Office of Strategy Management. Harvard Business Review. Pearce II, J. A., & Robbins, D. K. (1994, June). Retrenchment Remains the Foundation Of

Business Turnaround. Strategic Management Journal, 407-471. Porter, M. E. & Collins, J. C. (1996). HBR’s 10 Must Reads: On Strategy. Harvard Business

Review.

Ref. code: 25595816033285WJK

67

Wheelen, T. L., & Hunger, J., D. (2012). Strategic Management and Business Policy: Toward Global Sustainability. (13thed.) New Jersey: Pearson Education, Inc.

Khumpaisal, S. & Chen, Z. (2010). Risks assessment in real estate development: an application of analytic network process. Journal of Architectural Research and Studies. School of Built Environment. Liverpool.

United Kingdom. วทยานพนธ ชยพจน ชางแตง. (2552) การศกษาปจจยแวดลอมภายนอกทมผลกระทบตอผประกอบการ อสงหารมทรพย. โครงการเฉพาะเรองปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยเทคโนโลยพระจอม เกลาธนบร, คณะวศวกรรมศาสตร, สาขาวศวกรรมและการบรหารการกอสราง. ณฐหทย ลมศรวฒน. (2548). กลยทธสความสาเรจในธรกจอสงหารมทรพยของบรษท แสนสร จากด (มหาชน). สารนพนธปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยรามค าแหง,บณฑตวทยาลยสาขาวชา เศรษฐศาสตร. ณฐวฒ วรรณปราการ. (2555). ปจจยสภาพแวดลอมภายนอกทเปนอปสรรคตอผลตอบแทนการ ลงทนของการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย. การคนควาอสระปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยธรรมศาสตร, คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง, สาขาวชานวตกรรม การพฒนาอสงหารมทรพย. ปราโมทย พงษกด. (2554). แรงจงใจ กลยทธการตลาด และการจดการเชงกลยทธในธรกจผลต จาหนายอสงหารมทรพยในเขต กทม. กรณศกษา: บรษท แอล.พ.เอน. ดเวลลอปเมนต จากด (มหาชน). การคนควาอสระปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยหอการคาไทย, บณฑตวทยาลย, สาขาวชาการตลาด. พชรา กลนชวนชน. (2557). กลยทธของนกพฒนาอสงหารมทรพยขนาดกลาง-ขนาดเลก ภายหลง อทกภยป 2554. การคนควาอสระปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยธรรมศาสตร,

คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง, สาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย. สรวชญ ค ากลน. (2557). กระบวนการตดสนใจเลอกรปแบบโครงการของผประกอบการ อสงหารมทรพยประเภททพกอาศย. การคนควาอสระปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยธรรมศาสตร, คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง,

สาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย.

Ref. code: 25595816033285WJK

68

สราล ตงตระกลไพศาล และ จนตนา สมสวสด. (2558). การวางแผนกลยทธทางการตลาดเพอพฒนา ธรกจรานคาวสดกอสราง กรณศกษา หจก. ส.เจรญไพศาลโลหะ จงหวดหนองคายแรงจงใจ. การคนควาอสระปรญญามหาบณฑต, มหาวทยาลยขอนแกน, วทยาลยบณฑตศกษาการจดการ,สาขาวชาเศรษฐศาสตร.

สปรยา ศรจรต. (2555) ปจจยความเสยงและการตอบสนองความเสยงของบรษทจดทะเบยนในตลาด หลกทรพยแหงประเทศไทยกลมพฒนาอสงหารมทรพย. การคนควาอสระปรญญามหาบณฑต,มหาวทยาลยเทคโนโลยราชมงคลธญบร, คณะบรหารธรกจ, สาขาวชาเอกการบญช.

สออเลกทรอนกส Morrison, L. J. (2007). The STEEP Sectors.สบคนเมอ 10 ธนวาคม 2559, จาก http://horizon.unc.edu/onramp/ ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย. (2559). รายชอบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย. สบคนเมอ 20 พฤศจกายน 2559, จาก http://www.set.or.th/th/company/companylist.html ดลวรรณ สกลด. (2548). ทนจดทะเบยนทดตองมการวางแผน. สบคนเมอ 20 พฤศจกายน 2559, จาก http://www.manager.co.th/iBizchannel/ViewNews.aspx?NewsID=9480000173

บรษท เอสซ แอทเสท คอรปอเรชน จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จากhttps://www.scasset.com/FileManager/AnnualReport/AR_SC%20Asset%202559%20TH%20Final.pdf

บรษท พฤกษา เรยลเอสเตท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://ir.listedcompany.com/tracker.pl?type=5&id=87502&m=12120c4297d30321bd1cf2a3f51dafabba1454374c403da35b116e0769f763fd&redirect=http%3A%2F%2Fps.listedcompany.com%2Fmisc%2Far%2F20170324-ps-ar2016-th-01.pdf

บรษท แสนสร จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://www.sansiri.com/pdf/AnnualReport/ar2016-th.pdf

Ref. code: 25595816033285WJK

69

บรษท แลนแอนดเฮาส จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://ir.listedcompany.com/tracker.pl?type=5&id=87585&m=40b3750172e1284ee6012ba564eca72cc6314309836560618d8b9c9e98638ac7&redirect=http%3A%2F%2Flh.listedcompany.com%2Fmisc%2Far%2F20170327-lh-ar2016-th-03.pdf

บรษท ศภาลย จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://spali.listedcompany.com/misc/ar/ar2016-th/index.html

บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://lpn.listedcompany.com/misc/AR/ar2016-th.htm

บรษท เอพ (ไทยแลนด) จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://ap.listedcompany.com/misc/ar/ap-ar2016-th.html?ver=1

บรษท พรอพเพอรต เพอรเฟค จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://pf.listedcompany.com/misc/ar/ar2016-th.html

บรษท แผนดนทอง พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://gold.listedcompany.com/misc/AR/ar2016-th.html

บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://www.ananda.co.th/ir/downloadpdf.php?file=http://www.ananda.co.th/ir_cms/uploads/annualreport/file/media/16_file_th_170420022549.pdf

บรษท ไรมอนแลนด จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://rml.listedcompany.com/misc/AR/ar2016-th.html

บรษท เมเจอร ดเวลลอปเมนท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

https://www.set.or.th/set/companyprofile.do?symbol=MJD&ssoPageId=4&language=th&country=TH

Ref. code: 25595816033285WJK

70

บรษท อารยา พรอพเพอรต จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://a.listedcompany.com/misc/ar/ar2016-th.html

บรษท เสนา ดเวลลอปเมนท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://market.sec.or.th/public/idisc/Download?FILEID=dat/annual/A1011T16.zip บรษท เอม บ เค จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ

30 เมษายน 2559, จาก http://mbk.listedcompany.com/misc/ar/ar2016-th.html บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ

30 เมษายน 2559, จาก

http://ir.listedcompany.com/tracker.pl?type=5&id=87256&m=597dc306e9103684f62f550337552fa2bd62ebf4813f9099e0b3f976fc1c49f0&redirect=http%3A%2F%2Fori.listedcompany.com%2Fmisc%2Far%2Fori-ar2016-th-06.pdf

บรษท เจ.เอส.พ.พรอพเพอรต จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://market.sec.or.th/public/idisc/Download?FILEID=dat/annual/A1229T16.zip

บรษท ลลล พรอพเพอรต จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://www.lalinproperty.com/Annual-Report/AR%20Lalin2016%20ok.pdf

บรษท มงคงเคหะการ จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://mk.listedcompany.com/misc/ar/ar2016-th.html

บรษท สงห เอสเตท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://investor-th.singhaestate.co.th/download.html

บรษท ชาญอสระ ดเวลอปเมนท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก https://www.set.or.th/set/companyprofile.do?symbol=CI

บรษท บางกอกแลนด จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

https://www.set.or.th/set/companyprofile.do?symbol=BLAND&ssoPageId=4&language=th&country=TH

บรษท เอน.ซ.เฮาสซง จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://www.ncgroup.co.th/imgadmins/ir/annual/file/325_th_030929.pdf

Ref. code: 25595816033285WJK

71

บรษท เพซ ดเวลลอปเมนท คอรปอเรชน จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

https://www.set.or.th/set/companyprofile.do?symbol=PACE-F

บรษท ชวาทย จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://chewa.listedcompany.com/misc/ar/ar2016-th.html?ver=2

บรษท ณศาศร จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://nusa.listedcompany.com/misc/ar/nusa-ar2016.html

บรษท บทเอส กรป โฮสดง จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://bts.listedcompany.com/misc/ar/bts-ar201516-th.html

บรษท ธนาสร กรป จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://market.sec.or.th/public/idisc/Download?FILEID=dat/annual/A1025T16.zip

บรษท รซเพลซ 2002 จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://www.irplus.in.th/Listed/RICHY/annual/an_richy_2016.pdf

บรษท เนาวรตนพฒนาการ จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

http://market.sec.or.th/public/idisc/Download?FILEID=dat/annual/A0526T16.zip บรษท แกรนด แอสเสท โฮเทลส แอนด พรอพเพอรต จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

https://www.set.or.th/set/companyprofile.do?symbol=GRAND

บรษท โพลารส แคปปตล จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก

https://www.set.or.th/set/companyprofile.do?symbol=POLAR-R

บรษท แอสเซทไบรท จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://www.assetbright.co.th/wp-content/uploads/ABCT1.pdf

Ref. code: 25595816033285WJK

72

บรษท ไอด กรป จ ากด มหาชน. (2559). รายงานประจาป 2559. สบคนเมอ 30 เมษายน 2559, จาก http://www.irplus.in.th/Listed/DAII/annual_report.asp

Ref. code: 25595816033285WJK

73

ภาคผนวก

Ref. code: 25595816033285WJK

74

ภาคผนวก ก รายละเอยดการอางองในตาราง

อางอง วนท แหลงขอมล หวขอขาว

1 1/1/59 กรงเทพธรกจ เออซบมคาชายแดนเขตศก.พเศษอสงหาฯผดโปรเจคชงก าลงซอ 2 2/1/59 บานเมอง อสงหาฯ มนใจปวอกสงสญญาณฟนชพ

3 2/1/59 สยามธรกจ อสงหาฯ ปวน! ลกคาบานอวมหนครวเรอนสงแบงกเขมปลอยก 4 3/1/59 ไทยโพสต ทนแรงงาน เคลอนยายอสงหา AEC

5 3/1/59 ไทยโพสต ทนแรงงาน เคลอนยายอสงหา AEC 6 3/1/59 ไทยโพสต ทนแรงงาน เคลอนยายอสงหา AEC

7 4/1/59 สยามรฐ คาดอสงหาฯ 59 ยงโตแตแคพอไปไดลนตอ ม. รฐดนภาพรวมใหกระเตอง 8 4/1/59 คมชดลก อสงหาฯ ป 59 ดนหนหลมด าเศรษฐกจ

9 6/1/59 โพสตทเดย ป 59 นกวชาการอสงหาฯ หวงการเมองไทยปวน 10 7/1/59 กรงเทพธรกจ หนทวม-ซพพลายลนฉดก าลงซออสงหาฯ

11 11/1/59 โพสตทเดย แอล.พ.เอน. ลยคอนโดปลง ปรบแผนลงทนลดความเสยง 12 11/1/59 กรงเทพธรกจ รฐบาลระดมมาตรการคลงกระตนเศรษฐกจ-เพมขดแขงขน 13 12/1/59 กรงเทพธรกจ แอลพเอนฯ เปด 15 โครงการปน 14 12/1/59 โพสตทเดย อนนตแนะแรงปรบตวรบมออสงหาเปลยนยค 15 14/1/59 โพสตทเดย ชง 1.8 หมนลานพฒนาเขตเศรษฐกจ 16 17/1/59 ฐานเศรษฐกจ บกเอพวอนรฐดนอสงหารถไฟฟาตวแปรกระตนตลาด 17 19/1/59 ผจดการรายวน ลลลคาดเมกะโปรเจกตหนนตลาดอสงหาคกคก

18 23/1/59 โพสตทเดย รถไฟสายสเหลองพลกโฉมศรนครนทรราคาขายทอยอาศย 19 26/1/59 คมชดลก ธอส.ปลอยก 2.3 หมนล. สนเชอบานดอกเบยต า

20 1/2/59 ประชาชาตธรกจ สองอนาคตปวอก 21 6/2/59 บานเมอง มาตรการรฐกระตนอสงหาฯ คก 22 16/2/59 โพสตทเดย เลงท าดชนบงคบคดไวชวดภาวะเศรษฐกจ

23 16/2/59 กรงเทพธรกจ แอลพเอน ชอสงหาฯ ซบเซาเปดโครงการลวงหนาสนลง 24 19/2/59 กรงเทพธรกจ อสงหาฯ แนวราบเรงปมยอด โกลด-ดแลนด อดแคมเปญ 25 25/2/59 โพสตทเดย อสงหาฯ เรงปลดลอกภาระหนยอดปฎเสธสนเชอคนซอบาน 26 29/2/59 กรงเทพธรกจ ชาญอสสระผนกจนผดคอนโดเชยงใหม

27 3/3/59 เดลนวส ผบรโภคมนใจอสงหาฯ ฟนแน 28 5/3/59 ประชาชาต มาตรการรฐกระเดงแรง อสงหาฯ แหงโอนสงสดรอบ 18 ป

29 14/3/59 กรงเทพธรกจ มาตรการรฐดนแนวบราบไตรมาสแรกบม 30 21/3/59 มตชน กก.ผงเมองสญจร กาญจนบร คลอดผงเขต ศก. บานพน ารอน

Ref. code: 25595816033285WJK

75

อางอง วนท แหลงขอมล หวขอขาว

31 27/3/59 ฐานเศรษฐกจ ตลาดอสงหาฯ Q2-59 รงเอกชนยกนวแรงกระตนจากบานประชารฐ 32 4/4/59 ผจดการรายวน ลลล อดโปรฯ โครงการใหมรบตลาดชะลอหลงหมดมาตรการ

33 7/4/59 กรงเทพธรกจ ขนสตอกบาน-คอนโด รวมบานประชารฐ 1.3 หมนยนต 34 8/4/59 กรงเทพธรกจ เสนาฯ ทมพนล. เพมผลตไฟฟา 100 เมะกวตต 35 15/4/59 กรงเทพธรกจ เขต ศก. พเศษ ท าเลใหมอสงหาฯ ซพแลนด-ทซซ ผดนคมอตฯ ยดหวหาด

36 20/4/59 เดลนวส ครม. ไฟเขยวรถไฟฟาสสมอก 2 เดอนประมลสรางปน 37 3/5/59 โพสตทเดย 11 ธรกจอตสาหกรรมทเชอมโยงเศรษฐกจ 38 4/5/59 เดลนวส บกอสงหาเรงปรบทพธรกจ พฤกษา ยกเครองใหญรบแผนตงโฮลดง 39 5/5/59 ประชาชาต แสนสร ช 3 กลยทธรกนวมเดยยอดซอลกคาตางชาตพง 5 พนล.

40 9/5/59 มตชน ธอส. พรอมรบสงคมชราบนญปนดตนแบบบานผสงอาย 41 9/5/59 ประชาชาต ภาคใตลนปลดบวงอสงหาฯขาลง จบตาท าเลใหม รอบสนามบน

42 9/5/59 กรงเทพธรกจ ฮบบางซอ บมเตาปนคอนโดเปด 4 พนยนต 43 10/5/59 โพสตทเดย หวนบานแนวราบสะดดก าลงซอหดหลงจบมาตรการ วอนรฐตอสนป 44 19/5/59 ประชาชาต สายสมวงคกคอนโดเปดไมหยดสาดแคมเปญรบรถไฟฟา ส.ค. น

45 21/5/59 บานเมอง คลงจอออกมาตรการผสงอาย 46 31/5/59 คมชดลก ดอกเบยต าหนนอสงหาฯ ส ศก. ซบ

47 31/5/59 คมชดลก ดอกเบยต าหนนอสงหาฯ ส ศก. ซบ 48 1/6/59 คมชดลก ดอกเบยต าหนนอสงหาฯ ส ศก. ซบผประกอบการหวงราคาทดนพง

49 1/6/59 คมชดลก ดอกเบยต าหนนอสงหาฯ ส ศก. ซบผประกอบการหวงราคาทดนพง 50 1/6/59 คมชดลก ดอกเบยต าหนนอสงหาฯ ส ศก. ซบผประกอบการหวงราคาทดนพง

51 4/6/59 เดลนวส คาดบกอสงหาฯ ลดก าไร 52 8/6/59 เดลนวส ไฟเขยว กม. ภาษทดน บงคบป 60 รดเขารฐ 6.4 หมนลาน 53 9/6/59 ฐานเศรษฐกจ อสงหาฯ ผสงวยบมสด ดเวลอปเปอรแหผดศนยดแลไทย-ตางชาต 54 9/6/59 กรงเทพธรกจ อสงหาฯ ทดนแปลา อวมจบตาผองถายนอมน 55 9/6/59 กรงเทพธรกจ อสงหาฯ ทดนแปลา อวมจบตาผองถายนอมน

56 10/6/59 ไทยโพสต แผนพฒนาเขต ศก. คบ 2561 เดนทางเชอม AEC 57 10/6/59 โพสตทเดย ชวาทยเรงโตทางลด เทกโอเวอรคอนโดมาพฒนาตอ เอควปรบมงแนวราบ 58 11/6/59 สยามธรกจ ภาษบานใหมคอนโดจายเพมนอย 59 14/6/59 กรงเทพธรกจ ภาษใหม บบแลนดลอรค คายทดน เรงสรางบาน

60 27/6/59 ประชาชาตธรกจ แสนสรพบแผนคอนโดตางจงหวด 3 ป เนนระบายสตอกเกา 61 28/6/59 โพสตทเดย จด 3 หมนไรรบเขตเศรษฐกจออซ กนอ. เผยนกลงทนตนตวเตมท

62 30/6/59 โพสตทเดย รฐกระตนอสงหาฯ โตพง ลนครงปหลงขยายตวตอเนอง 63 15/7/59 ผจดการรายวน อสงหาฯ ครงปแรกยอดขายตดลบ 5% จบตารายใหญปรบโครงสราง

Ref. code: 25595816033285WJK

76

อางอง วนท แหลงขอมล หวขอขาว

64 18/7/59 ผจดการรายวน อสงหาฯ เขาใหญขะลอหนก จดสรรตดใจยกเลกโครงการเพยบ 65 19/7/59 คมชดลก อสงหาฯ ครงปหลง 59 เหนอยตอ แนะรายกลางรายยอยปรบตวหาจดแขง

66 21/7/59 ฐานเศรษฐกจ รถไฟฟาดนตลาดคอนโดฯ โตแนะดไซนเดนสรางจดขาย 67 22/7/59 กรงเทพธรกจ อสงหาฯ แหพงเทคโนฯกอสรางแกวกฤตแรงงาน 68 23/7/59 สยามธรกจ อสงหาฯ ไมหวนแบงกเขม แหเปดคอนโดฯ กวาแสนล.

69 3/8/59 ผจดการรายวน ส. รบสรางบานชตลาดไมซบ-มนใจทงปยอดขาย 1.2 หมนล. 70 16/8/59 กรงเทพธรกจ พฤกษาชราคาทดนลด ภาษใหมบบเจาของเรงขาย 71 20/8/59 ขาวสด คลงมองตลาดอสงหาฯ มแรงบวกเพยบ 72 8/9/59 ประชาชาตธรกจ สามญส านก รอยากระตน

73 8/9/59 ประชาชาตธรกจ สามญส านก รอยากระตน 74 8/9/59 ประชาชาตธรกจ สามญส านก รอยากระตน

75 8/9/59 ประชาชาตธรกจ สามญส านก รอยากระตน 76 8/9/59 ประชาชาตธรกจ สามญส านก รอยากระตน 77 10/8/59 โพสตทเดย วางเปาป 64 สรางรถไฟฟาจบทง 10 สาย

78 24/9/59 แนวหนา สมอ. การนตมาตรฐาน 7 สนคาผสงอาย ระบตลาดทมก าลงซอสง 79 25/9/59 ฐานเศรษฐกจ สนข. เคลอนยทธศาสตรคมนาคมใหเปนรปธรรม-จบตองได-เกดประโยชน

80 4/10/59 โพสตทเดย ภาษทดนเปดชองชวยเอกชน 81 10/10/59 บานเมอง ผด พ.ร.บ. พนทเขต ศก. พเศษตะวนออก หวงรองรบการลงทน

82 11/10/59 ไทยรฐ เอกชนรอลนตนปหนา ดชนเชอมนทอยอาศยไตรมาส 3 ทรด 83 20/10/59 ผจดการรายวน อสงหาฯ 59 เปดใหมต าสดรอบ 7 ป

84 21/10/59 บางกอกทเดย เศรษฐกจซบอสงหาฯหดจบ เปดใหมต าสดรอบ 7 ป 85 11/11/59 โพสตทเดย หมดรถคนแรกอสงหาฟน 86 12/11/59 เดลนวส จบตาตลาดอสงหาฯป 60 87 18/11/59 โพสตทเดย เพอรเฟค แตะเบรกป 59 หวงปหนาลยแบบครบวงจร 88 18/11/59 โพสตทเดย ธปท. ชหนครวเรอนฉดอสงหาฯภาคใต

89 21/11/59 โพสตทเดย บนจดสรรวอนแกดวน กไมผานพง 90 24/11/59 กรงเทพธรกจ แสนสร หวงอสงหาป 60 ฟนปจจยบวกลงทนรฐ-สงออก 91 30/11/59 โพสตทเดย คลงบมจดพปหนาโต 4.5% 92 12/12/59 โลกวนน อสงหาฯ ปรบตวรบตลาดป 60

93 14/12/59 ผจดการรายวน คลงดนจดพโต 3.4% 94 20/12/59 ขาวหน ปรญสงซก Q4

95 21/12/59 โพสตทเดย ใช ม.44 ทดนเขต ศก. นครพนม กาญจนบร 96 22/12/59 ฐานเศรษฐกจ ปลกผ 67 อาคารรางทวกรง

Ref. code: 25595816033285WJK

77

อางอง วนท แหลงขอมล หวขอขาว

97 26/12/59 โพสตทเดย สรปเหตการณเดนป 59 ปแหงการเรงปรบตว 98 27/12/59 กรงเทพธรกจ หนครวเรอน-ก าลงซอโจทยใหญอสงหาป 60

99 6/1/60 บางกอกทเดย พฤกษาฯ ชอสงหาตองปรบตว รายใหญไดเปรยบลยตลาดบน 100 9/1/60 ดอกเบยธรกจ พฒนารถไฟฟาสายสเขยว คอนโดเปดขายใหมคกคก 101 13/1/60 สยามรฐ แสนสรมองอสงหาประกาโตไดแค 5% หนครวเรอนกดดนเรงขน 19 โครงการ

102 18/1/60 โพสตทเดย ผดเมองใหมออซ บมอสงหาฯ ภาคตะวนออก 103 18/1/60 โพสตทเดย ผดเมองใหมออซ บมอสงหาฯ ภาคตะวนออก 105 25/1/60 โพสตทเดย ตลาดบานยคออนไลน

Ref. code: 25595816033285WJK

78

ภาคผนวก ข แบบสมภาษณ

วทยานพนธ

เรอง“การศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนของผประกอบการอสงหารมทรพยรายใหญ”

ค าชแจง แบบสมภาษณน จดท าขนเพอประกอบการท าวทยานพนธตามหลกสตรวทยาศาสตรมหาบณฑตสาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร โดยมงเนนการศกษากลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน และปจจยภายนอก ทมผลตอการก าหนดและเลอกใชกลยทธ ซงประกอบดวย 3 สวน

สวนท 1 ขอมลทวไปของผใหสมภาษณ สวนท 2 ปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ (STEEP Factors) สวนท 3 กลยทธของผประกอบการ

โดยขอมลทไดจากแบบสมภาษณนจะถกน าไปวเคราะหและศกษาการจดท าแนวทางการก าหนดและเลอกใชกลยทธส าหรบบรษทพฒนาอสงหารมทรพย ทสามารถน าไปชวยเพมประสทธภาพในองคกร และเพอใหไดขอมลทเปนประโยชนตอการวจยมากทสด โดยค าตอบของทานจะใชเฉพาะในงานวจยเทานน และขอรบรองวาการใหขอมลของทานจะไมเกดผลกระทบใด ๆ ตอทาน ผวจยขอขอบคณในความกรณาของทานทเสยสละเวลาในการใหขอมลครงน

ทรงวฒน เฉลมวณชยกล

นกศกษาระดบปรญญาโท สาขาวชานวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง

มหาวทยาลยธรรมศาสตร โทร. 081-780-5275 E-mail: songwat_wat@hotmail.com

Ref. code: 25595816033285WJK

79

สวนท 1 ขอมลทวไปของผใหสมภาษณ 1.1 ชอ-สกล....................................................................................................................................................................... 1.2 ต าแหนง...................................................................................................................................................................... 1.3 ประสบการณท างาน…………………………………………………………………………………………………………………… 1.4 สงกดบรษท………………………………………………………………………………………………………………………………. 1.5 ทนจดทะเบยนของบรษท……………………………………………………………………………………………………………. 1.6 รปแบบอสงหารมทรพย……………………….............................................................................................................

สวนท 2 ปจจยภายนอกทมผลตอการก าหนดกลยทธ (STEEP Factors) 2.1 ในความเหนของทานปจจยภายนอกมอทธพลตอการก าหนดกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขนมากหรอนอยเพยงใด อยางไร

2.1.1 ปจจยทางนโยบายและการเมอง ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 2.1.2 ปจจยทางเศรษฐกจ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 2.1.3 ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 2.1.4 ปจจยทางเทคโนโลย ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 2.1.5 ปจจยทางสงแวดลอม ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................

2.2 ในความเหนของทานตวแปรในปจจยภายนอกททานใหความส าคญทสด คออะไร เพราะอะไร 2.2.1 ตวแปรในปจจยทางนโยบายและการเมอง ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................

Ref. code: 25595816033285WJK

80

2.2.2 ตวแปรในปจจยทางเศรษฐกจ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 2.2.3 ตวแปรในปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ............................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................................ 2.2.4 ตวแปรในปจจยทางเทคโนโลย ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 2.2.4 ตวแปรในปจจยทางสงแวดลอม ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................

ส วนท 3 กลยทธของผประกอบการในป 2559 3.1 กลยทธระดบองคกรททานเลอกใช ไดแก กลยทธใด ท าไมถงเลอกใชกลยทธดงกลาว มลกษณะเปนรปแบบใด

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ 3.2 กลยทธการแขงขนททานเลอกใช ไดแก กลยทธใด ท าไมถงเลอกใชกลยทธดงกลาว มลกษณะเปนรปแบบใด

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ 3.3 จากประสบการณของทาน ทานไดพบอปสรรคในแตละชวงการใชกลยทธระดบองคกรและกลยทธการแขงขน หรอไม อยางไร

3.3.1 การวางแผนกลยทธ (1) กลยทธระดบองคกร

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................

Ref. code: 25595816033285WJK

81

(2) กลยทธการแขงขน ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 3.3.2 การน ากลยทธไปปฏบต (1) กลยทธระดบองคกร

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ (2) กลยทธการแขงขน

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ 3.3.3 การประเมนผลและทบทวนกลยทธ (1) กลยทธระดบองคกร

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ (2) กลยทธการแขงขน

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ 3.4 ผลลพธส าหรบกลยทธททานคาดหวงหรอองคกรคาดหวง แตกตางกบทไดรบหรอไม เพราะเหตใด

3.4.1 กลยทธระดบองคกร ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 3.4.2 กลยทธการแขงขน

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ 3.5 แนวทางในการก าหนดกลยทธของทานหรอองคกรในป 2560 เปนอยางไร เพราะอะไร

3.5.1 กลยทธระดบองคกร ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ 3.5.2 กลยทธการแขงขน

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................

Ref. code: 25595816033285WJK

82

3.6 ในระยะยาว ทานมความคดจะปรบเปลยนกลยทธทแตกตางจากเดมหรอไมอยางไร 3.6.1 กลยทธระดบองคกร

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ 3.6.2 กลยทธการแขงขน

................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................ ค าอธบายเพมเตม การศกษาปจจยภายนอก เปนการศกษาสภาพแวดลอมทวไปขององคกร โดยเลอกใชเครองมอ STEEP Factors ซงประกอบดวย 5 ปจจย คอ ปจจยทางนโยบายและการเมอง ปจจยทางเศรษฐกจ ปจจยทางสงคมและวฒนธรรม ปจจยทางเทคโนโลย และปจจยทางสงแวดลอม

กลยทธระดบองคกร คอ แผนขององคกรทจดท าขนแลวสามารถครอบคลมขอบเขตการด าเนนงานทงหมดขององคกร (สดใจ ดลกฑรรศนนท, 2558)

กลยทธการแขงขน คอ กจกรรมทเกดขนแลวมความสอดคลองท าใหหนวยธรกจนนมความไดเปรยบ ภายใตกฎหมายและจรยธรรม กลยทธการแขงขนเปนการมงเนนการพฒนาต าแหนงทางการแขงขนในอตสาหกรรมเฉพาะเจาะจง โดยกลยทธการแขงขนเปนประเภทหนงในกลยทธระดบธรกจ (บญเกยรต ชวะตระกลกจ, 2559)

Ref. code: 25595816033285WJK

83

ประวตผเขยน

ชอ นายทรงวฒน เฉลมวณชยกล วนเดอนปเกด 1 มถนายน 2535 ระดบการศกษา ปรญญาตร วศวกรรมศาสตรบณฑต

สาขาวศวกรรมโยธาและการบรหารการกอสราง (เกยรตนยมอนดบ 1) มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ทนการศกษา ทนเรยนด โครงการหลกสตรนวตกรรมทางวศวกรรมศาสตร มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ผลงานทางวชาการ ทรงวฒน เฉลมวณชยกล, กองกณฑ โตชยวฒน, สทธชย นาคสขสกล, วรากร ลขตอนภาค.

(กรกฎาคม 2560). การศกษากลยทธการเตบโตและกลยทธการแขงขนของผประกอบการ อสงหารมทรพยรายใหญ. การประชมวชาการ Built Environment Research Associates Conference 2017, มหาวทยาลยธรรมศาสตร, ปทมธาน.

ประสบการณท างาน 2559-ปจจบน ธรกจสวนตว

2558-2559 วศวกร บรษท พอเอนเอน โฮลดง จ ากด