כנס dc finance

17
Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen www.ahec-tax.co.il המפגש החצי שנתי לניהול נכסים משפחתייםDC FINANCE 1 המס ככלי לפתרון מצוקת הדיור- האומנם? 16.02.2016 ישי כהן, רו" ח( משפטן) - שותף ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן- פתרונות מיסוי בע" מwww.ahec-tax.co.il

Upload: artzihiba

Post on 07-Feb-2017

267 views

Category:

Economy & Finance


1 download

TRANSCRIPT

Page 1: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

המפגש החצי שנתי לניהול נכסים משפחתיים

DC FINANCE

1

?האומנם-המס ככלי לפתרון מצוקת הדיור 16.02.2016

שותף-( משפטן)ח "רו, ישי כהן

מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי

www.ahec-tax.co.il

Page 2: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

חקיקהתיקונירצף-הדיורמחירייוקר

.האחרונותבשניםהמיסויבתחום

.חברהאויחידבאמצעותן"בנדלהשקעה

...אחרונההזדמנות-ביתחברת

....על הפרק

2

Page 3: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

מחירי דירה ממוצעת לפי אזורים 1995-2014לשנים

למ"ס–מחירי דירות .1.1

2014 לשנת 1995להלן הת תחות מחירי דירה באזורים השונים, ללא הבחנה במס ר החדרים בין שנת

ח(: ")אל י ש

מדד * מחירי הדירות נמדדו על בסיס הממוצע ה לל ארצי של מחיר דירה, ללא הבחנה במס ר חדרים, לרבעון האחרון ב ל שנה.

( ו ולל דירות חדשות ודירות יד שנייה. המדד מתקנן ר סת מחירי נדל"ן)מחירי דירות מחושב על סמ נתוני ה רמ"ן

ה רשים הנובעים מ ודל, אי ות, מיקום ו ד'.

300

500

700

900

1,100

1,300

1,500

1,700

1,900

2,100

2,300

3

Page 4: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

-מקרקעיןמיסוי)מ וריםדירותשלההיצעלה דלתחוקהצעת-2011שנת:(שעההוראת

.יחידהלדירהבחישובהראשונההמסמדר תה דלת

(7%,6%,5%).יחידהשאינהלדירהבחישובהר ישהמסשיעוריה דלת

.מז המ וריםדירתבמ ירתנוס ים ורים2

דירותלבנייתהמיועדתקרקעל ביהריאליהשבחמסשיעורה חתת.מ ורים

:מקרקעיןבמיסויהר ורמה-76תיקון-2014שנת

;שנים4-לאחתשניתןשבחממסה ורבו ל

;חוץלתושבישבחממסה ורבו ל

.יוקרהדירותמיסוי

.יחידהשאינהלדירהבחישובהר ישהמסשיעורישלנוס תה דלה

:רצף תיקוני חקיקה

4

Page 5: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

.(10%,8%)הר ישהמסשיעורהעלאתלחוק81תיקון-2015יוני

תעניקאשרשנים3-לשעההוראת-המדינהתקציב-2015או וס

דירותלבנייתקרקעמ ירותב ין,25%עד-מו חתשבחמסליחידים

.מ ורים

-(לחוק85תיקון)חוקהצעת-2016ינואר

לשנתייםבירושהשהתקבלהלדירה ורניצולתקו תה בלת

.(בהמש ירו ראה).המוריש ירתממועד

:חלו יתמ וריםדירתר ישתתקו תה בלת

חודשים12-לחודשים24-מ:ר ישהמס.

חודשים12-לחודשים18-מ:שבחממס ור.

:רצף תיקוני חקיקה

5

Page 6: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

שרו שיחידמולההשוואה-להשקעהמ וריםדירתבר ישתהמסההש עות:להשקעהנוס תדירה

-24.06.2015מתארי החל-רכישהמסשיעורחברהאויחיד

?יחסיזהמה-.(יחסי)ח"ש384,048עד8%ח"ש4,800,605עד

.(יחסי)מו בללא10%ב ללועדח"ש4,800,605מעל

יהקובעת,מ"במעמיסויהחל תהמיסיםרשות רסמה שנהל ני-מ"מעעסקהאיןאם ם,חברהשהינו,עוסקידיעל ר ימאדםמ וריםדירתר ישת

עצמיתחשבוניתלהוציאועליהם,אקראי עסקתמ"במעחייבת,במקרקעיןאתלקזזיהיהניתןלא,למ וריםתוש רשהדירהו ל,(א)ב6לתקנהבהתאם

. אמורהעצמיתבחשבוניתששולםהתשומותמ"מע

ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד

6

Page 7: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:הש ירותמדמיהה נסותעלהמסשיעור-ה נסהמס

בשיעורבמסחייבות,הוצאותבני וי,הש ירותדמי-חברהשלבשיעורחברותמס)48.5%של"הביתעד"א ק יבי

.(30%שלבשיעורדיבידנד+26.5%

-יחיד

.(2015בשנת)ח"ש5,070שללתקרהעד- ורמסלול

ללאההכנסותמחזורעל10%שלבשיעורסו ימס-10%מסלול.הוצאות

במסחייבות,הוצאותבני וי,הש ירותדמי-שולימסמסלול.48%עדשלבשיעור

ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד

7

Page 8: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:הדירהבמ ירתהמסשיעור-שבח

של"הביתעד"א ק יביבשיעורבמסחייבשבח-חברה

שלבשיעורדיבידנד+26.5%שלבשיעורחברותמס)48.5%

30%).

.25%שלבשיעורשבחמס-יחיד

מעלה נסהעל2%שלבשיעורנוסףמס2013המסמשנתהחל

.(2015שנת)ח"ש810,720

ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד

8

Page 9: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד

יחיד חברה

מע"מ

" כ כ

" כ כ ק ז ז, " כ

ס ט - ק 5,070 "

ס - 30%- 48%.

ס 10% ז

שבח

ס 48.5% ) ס

ס 25%.+ נ (

סיכום

8% סכ 4,800,605 "

10% מס רכישה

ס 48.5%

) ס + נ ( מס הכנסה - הכנסות דמי

השכירות

9

Page 10: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד

יחיד - רכישת דירה חדשהחברה

1,000,000 700,000

56,000 80,000 ס כ - 8%

כ " "

30% - 1,300,000 910,000

220,000 154,000

38,500 106,810 ס " "

871,500 869,190 נט

10

Page 11: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

החקיקהשינויבדברהציבורלת ובותחוקתזכיר רסום-4.9.2014

חברותל בישנקבעהחדשהמסלמודלהדומהבאו ןביתלחברתבקשר

לרבות,(1.1.2014-מהחל)ל קודה197תיקוןבמס רתמש חתיות

.מעברהוראות

חדשמיסוימודלבדברחקיקהלשינויהחוקהצעת יבוש-10.11.2014

.1.1.2015מיוםהחלביתלחברות

.נ נזתהחוקהצעת-מת זרת19-הוה נסתנ לההממשלה-12/2014

לשנותהכלכליתההתייעלותחוקבתזכירהמיסיםפרק ורסם-8/2015

. אמורביתלחברתבקשרהחקיקהשינוייאתה ולל2016-ו2015

-ו2015לשניםה ל ליתההתייעלותחוקהצעת ורסמה-31.8.2015

.ביתלחברותהקשורב להאמורלשינויהתייחסותללא-2016

.במיסיםה ביהלהעמקתנ רדתחוקבהצעתהצעה-28.10.2015

חברת בית

11

Page 12: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:"מע יםחברת"לה דרתמצ בריםתנאיםחמישהלהוסיףמוצע

.היותרל למניותבעלי120.

.מניות בעליחשבהז ויותמבעליאחד לשקוףתא יד2.

.המיסויאו ןאתמסשנתב ללבחורניתןלא3.

.בלבדבישראלבנייניםשלבמישריןהחזקותיהש לבחברהמדובר4.

לחוק1שביעיל רק ר ,הוןהשקעותעידודחוקחללאהחברהעל5.

.(להש רהלבנייניםמסה בות)

!!!התא דותהמיוםחודשים3תו -ביתלחברתבקשה6.

הדין הצפוי-בית חברת

12

Page 13: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

לרבות)ה סדיה/החייבתה נסתהייחוס-שלבי-חדמיסויהיחסיחלקםי"ע מניותיהלבעליהביתחברתשל(שבח

.החברהברווחי

:תנאיםב

מניותלבעלייחוסםבשלשמוסוהביתחברתשלרווחיםרק1.בעתנוסףבמסיחויבולא-היחידשלהמסבשיעור, אמור

."(הביתחברתרווחי"-ה דרה). דיבידנדחלוקתם

לחלקובהתאםיו דלוהמניותבעלשלהמסמקדמות2..הביתחברתשלהחייבתבה נסה

.הביתמחברתאוהמניותמבעל-המס ביית3.

הדין הצפוי-חברת בית

13

Page 14: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

לקיזוזניתניםאינם-הה בהשנותל ניהמניותלבעלהיושה סדים4.

.הביתחברתה נסות נ ד

המו רלענייןמהתמורהיו חת-ביתחברתשלמניותבמ ירת5.

המו רשלהיחסיחלקוב ובהס ום(הרו שלענייןהמקוריומהמחיר)

שלהמסבשיעוריחויבואשרהביתבחברתמחולקיםהבלתיברווחים

.היחיד

ב ובהס וםהמו רשללתמורהייווסף, אמורבמ ירה, ן- מו6.

.הה בהבשנותלמו רשיוחסוהה סדים

רווחיםל ביק"מסמלחוקא71וסעיףב94סעיףהוראותיחולולא7.

.יחידשלבמסשחיובו

.וערעורשומההלי יייעול8.

הדין הצפוי-חברת בית

14

Page 15: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

ל ור ר ,ביתחברתעליחוללאמבנהשינויי-2החלק8.

.הביתלחברתבנ סהז ויותמלואבהעברת

מהתנאיםיותראואחדתנאילהתקייםוחדלבמידה9.

מלהיחשבהחברהתחדל-ביתחברתבה דרתהמנויים

.התנאילהתקייםחדלבההמסשנתמתחילת ברביתחברת

המסשנתתחילתל ניחודשעדלהודיע-ביתמחברתחזרה10.

.בלבדזושנהמתחילתהחלותקף

.לעולםשובלבחורניתןלא-ביתמחברתחזרהלאחר11.

הדין הצפוי-חברת בית

15

Page 16: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:מעברהוראות

ביתחברתלהיותתמשי -הצ ויהחוקחקיקתערבביתחברת-א.החדשהבחקיקהש ובשומהתנאיםבחלקעמידתןאיחרף

התקיימוהתחילהיוםול ני2015בשנתשהתא דהמעטיםחברת-במיוםיום30תו ,לבקשתו ל- אמורש ובשוהתנאים לבה

.חברתלהיחשב,התחילה

א ,ביתחברותואינןהתחילהיוםל נישהתא דוחברות- בקשהלה ישיו לו-הענייןל י,ש ובשוהתנאיםאתמקיימות

החלבית חברתולהיחשבהתחילהמיוםחודשיםשלושהתו "רעיוניפירוק"מעיןיבוצע,כאמורבמקרה.ואיל 2016משנתשוויועליית12.2015עדצבוריםעודפיםלעניין)מסלצרכי

.החדשסיווגהערב,(המקרקעין

הדין הצפוי-חברת בית

16

Page 17: כנס DC FINANCE

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

17

!תודה על ההקשבהמ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי

03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה

www.ahec-tax.co.il