כנס dc finance
TRANSCRIPT
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
המפגש החצי שנתי לניהול נכסים משפחתיים
DC FINANCE
1
?האומנם-המס ככלי לפתרון מצוקת הדיור 16.02.2016
שותף-( משפטן)ח "רו, ישי כהן
מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי
www.ahec-tax.co.il
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
חקיקהתיקונירצף-הדיורמחירייוקר
.האחרונותבשניםהמיסויבתחום
.חברהאויחידבאמצעותן"בנדלהשקעה
...אחרונההזדמנות-ביתחברת
....על הפרק
2
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
מחירי דירה ממוצעת לפי אזורים 1995-2014לשנים
למ"ס–מחירי דירות .1.1
2014 לשנת 1995להלן הת תחות מחירי דירה באזורים השונים, ללא הבחנה במס ר החדרים בין שנת
ח(: ")אל י ש
מדד * מחירי הדירות נמדדו על בסיס הממוצע ה לל ארצי של מחיר דירה, ללא הבחנה במס ר חדרים, לרבעון האחרון ב ל שנה.
( ו ולל דירות חדשות ודירות יד שנייה. המדד מתקנן ר סת מחירי נדל"ן)מחירי דירות מחושב על סמ נתוני ה רמ"ן
ה רשים הנובעים מ ודל, אי ות, מיקום ו ד'.
300
500
700
900
1,100
1,300
1,500
1,700
1,900
2,100
2,300
3
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
-מקרקעיןמיסוי)מ וריםדירותשלההיצעלה דלתחוקהצעת-2011שנת:(שעההוראת
.יחידהלדירהבחישובהראשונההמסמדר תה דלת
(7%,6%,5%).יחידהשאינהלדירהבחישובהר ישהמסשיעוריה דלת
.מז המ וריםדירתבמ ירתנוס ים ורים2
דירותלבנייתהמיועדתקרקעל ביהריאליהשבחמסשיעורה חתת.מ ורים
:מקרקעיןבמיסויהר ורמה-76תיקון-2014שנת
;שנים4-לאחתשניתןשבחממסה ורבו ל
;חוץלתושבישבחממסה ורבו ל
.יוקרהדירותמיסוי
.יחידהשאינהלדירהבחישובהר ישהמסשיעורישלנוס תה דלה
:רצף תיקוני חקיקה
4
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
.(10%,8%)הר ישהמסשיעורהעלאתלחוק81תיקון-2015יוני
תעניקאשרשנים3-לשעההוראת-המדינהתקציב-2015או וס
דירותלבנייתקרקעמ ירותב ין,25%עד-מו חתשבחמסליחידים
.מ ורים
-(לחוק85תיקון)חוקהצעת-2016ינואר
לשנתייםבירושהשהתקבלהלדירה ורניצולתקו תה בלת
.(בהמש ירו ראה).המוריש ירתממועד
:חלו יתמ וריםדירתר ישתתקו תה בלת
חודשים12-לחודשים24-מ:ר ישהמס.
חודשים12-לחודשים18-מ:שבחממס ור.
:רצף תיקוני חקיקה
5
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
שרו שיחידמולההשוואה-להשקעהמ וריםדירתבר ישתהמסההש עות:להשקעהנוס תדירה
-24.06.2015מתארי החל-רכישהמסשיעורחברהאויחיד
?יחסיזהמה-.(יחסי)ח"ש384,048עד8%ח"ש4,800,605עד
.(יחסי)מו בללא10%ב ללועדח"ש4,800,605מעל
יהקובעת,מ"במעמיסויהחל תהמיסיםרשות רסמה שנהל ני-מ"מעעסקהאיןאם ם,חברהשהינו,עוסקידיעל ר ימאדםמ וריםדירתר ישת
עצמיתחשבוניתלהוציאועליהם,אקראי עסקתמ"במעחייבת,במקרקעיןאתלקזזיהיהניתןלא,למ וריםתוש רשהדירהו ל,(א)ב6לתקנהבהתאם
. אמורהעצמיתבחשבוניתששולםהתשומותמ"מע
ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד
6
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:הש ירותמדמיהה נסותעלהמסשיעור-ה נסהמס
בשיעורבמסחייבות,הוצאותבני וי,הש ירותדמי-חברהשלבשיעורחברותמס)48.5%של"הביתעד"א ק יבי
.(30%שלבשיעורדיבידנד+26.5%
-יחיד
.(2015בשנת)ח"ש5,070שללתקרהעד- ורמסלול
ללאההכנסותמחזורעל10%שלבשיעורסו ימס-10%מסלול.הוצאות
במסחייבות,הוצאותבני וי,הש ירותדמי-שולימסמסלול.48%עדשלבשיעור
ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד
7
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:הדירהבמ ירתהמסשיעור-שבח
של"הביתעד"א ק יביבשיעורבמסחייבשבח-חברה
שלבשיעורדיבידנד+26.5%שלבשיעורחברותמס)48.5%
30%).
.25%שלבשיעורשבחמס-יחיד
מעלה נסהעל2%שלבשיעורנוסףמס2013המסמשנתהחל
.(2015שנת)ח"ש810,720
ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד
8
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד
יחיד חברה
מע"מ
" כ כ
" כ כ ק ז ז, " כ
ס ט - ק 5,070 "
ס - 30%- 48%.
ס 10% ז
שבח
ס 48.5% ) ס
ס 25%.+ נ (
סיכום
8% סכ 4,800,605 "
10% מס רכישה
ס 48.5%
) ס + נ ( מס הכנסה - הכנסות דמי
השכירות
9
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
ן באמצעות חברה או "השקעה בנדל?יחיד
יחיד - רכישת דירה חדשהחברה
1,000,000 700,000
56,000 80,000 ס כ - 8%
כ " "
30% - 1,300,000 910,000
220,000 154,000
38,500 106,810 ס " "
871,500 869,190 נט
10
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
החקיקהשינויבדברהציבורלת ובותחוקתזכיר רסום-4.9.2014
חברותל בישנקבעהחדשהמסלמודלהדומהבאו ןביתלחברתבקשר
לרבות,(1.1.2014-מהחל)ל קודה197תיקוןבמס רתמש חתיות
.מעברהוראות
חדשמיסוימודלבדברחקיקהלשינויהחוקהצעת יבוש-10.11.2014
.1.1.2015מיוםהחלביתלחברות
.נ נזתהחוקהצעת-מת זרת19-הוה נסתנ לההממשלה-12/2014
לשנותהכלכליתההתייעלותחוקבתזכירהמיסיםפרק ורסם-8/2015
. אמורביתלחברתבקשרהחקיקהשינוייאתה ולל2016-ו2015
-ו2015לשניםה ל ליתההתייעלותחוקהצעת ורסמה-31.8.2015
.ביתלחברותהקשורב להאמורלשינויהתייחסותללא-2016
.במיסיםה ביהלהעמקתנ רדתחוקבהצעתהצעה-28.10.2015
חברת בית
11
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:"מע יםחברת"לה דרתמצ בריםתנאיםחמישהלהוסיףמוצע
.היותרל למניותבעלי120.
.מניות בעליחשבהז ויותמבעליאחד לשקוףתא יד2.
.המיסויאו ןאתמסשנתב ללבחורניתןלא3.
.בלבדבישראלבנייניםשלבמישריןהחזקותיהש לבחברהמדובר4.
לחוק1שביעיל רק ר ,הוןהשקעותעידודחוקחללאהחברהעל5.
.(להש רהלבנייניםמסה בות)
!!!התא דותהמיוםחודשים3תו -ביתלחברתבקשה6.
הדין הצפוי-בית חברת
12
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
לרבות)ה סדיה/החייבתה נסתהייחוס-שלבי-חדמיסויהיחסיחלקםי"ע מניותיהלבעליהביתחברתשל(שבח
.החברהברווחי
:תנאיםב
מניותלבעלייחוסםבשלשמוסוהביתחברתשלרווחיםרק1.בעתנוסףבמסיחויבולא-היחידשלהמסבשיעור, אמור
."(הביתחברתרווחי"-ה דרה). דיבידנדחלוקתם
לחלקובהתאםיו דלוהמניותבעלשלהמסמקדמות2..הביתחברתשלהחייבתבה נסה
.הביתמחברתאוהמניותמבעל-המס ביית3.
הדין הצפוי-חברת בית
13
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
לקיזוזניתניםאינם-הה בהשנותל ניהמניותלבעלהיושה סדים4.
.הביתחברתה נסות נ ד
המו רלענייןמהתמורהיו חת-ביתחברתשלמניותבמ ירת5.
המו רשלהיחסיחלקוב ובהס ום(הרו שלענייןהמקוריומהמחיר)
שלהמסבשיעוריחויבואשרהביתבחברתמחולקיםהבלתיברווחים
.היחיד
ב ובהס וםהמו רשללתמורהייווסף, אמורבמ ירה, ן- מו6.
.הה בהבשנותלמו רשיוחסוהה סדים
רווחיםל ביק"מסמלחוקא71וסעיףב94סעיףהוראותיחולולא7.
.יחידשלבמסשחיובו
.וערעורשומההלי יייעול8.
הדין הצפוי-חברת בית
14
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
ל ור ר ,ביתחברתעליחוללאמבנהשינויי-2החלק8.
.הביתלחברתבנ סהז ויותמלואבהעברת
מהתנאיםיותראואחדתנאילהתקייםוחדלבמידה9.
מלהיחשבהחברהתחדל-ביתחברתבה דרתהמנויים
.התנאילהתקייםחדלבההמסשנתמתחילת ברביתחברת
המסשנתתחילתל ניחודשעדלהודיע-ביתמחברתחזרה10.
.בלבדזושנהמתחילתהחלותקף
.לעולםשובלבחורניתןלא-ביתמחברתחזרהלאחר11.
הדין הצפוי-חברת בית
15
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:מעברהוראות
ביתחברתלהיותתמשי -הצ ויהחוקחקיקתערבביתחברת-א.החדשהבחקיקהש ובשומהתנאיםבחלקעמידתןאיחרף
התקיימוהתחילהיוםול ני2015בשנתשהתא דהמעטיםחברת-במיוםיום30תו ,לבקשתו ל- אמורש ובשוהתנאים לבה
.חברתלהיחשב,התחילה
א ,ביתחברותואינןהתחילהיוםל נישהתא דוחברות- בקשהלה ישיו לו-הענייןל י,ש ובשוהתנאיםאתמקיימות
החלבית חברתולהיחשבהתחילהמיוםחודשיםשלושהתו "רעיוניפירוק"מעיןיבוצע,כאמורבמקרה.ואיל 2016משנתשוויועליית12.2015עדצבוריםעודפיםלעניין)מסלצרכי
.החדשסיווגהערב,(המקרקעין
הדין הצפוי-חברת בית
16
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
17
!תודה על ההקשבהמ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי
03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה
www.ahec-tax.co.il