Enfoque Sistmico en Diseo de Proyectos de Inversin y Metodologa Contable en Evaluacin 8VA Versin 2017 Angel Pedro Guevara

CAPTULO

CINCO

CAPITULO QUINTO

Inmueble y localizacin

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Contenido

1. Significacin de Inmueble en el diseo del proyecto

2. Listado de Inmueble por Procesos

3. Significacin de localizacin

4. Factores de localizacin

5. Mtodo de puntaje en la localizacin.

6. Estimacin de costo o inversin en inmueble

Competencia

Construir el diseo del requerimiento de inmueble para establecer impacto sobre la inversin en tiempo de fundacin o de costos de alquiler en tiempo de operacin, para orientar al Contador Pblico u otro profesional en Ciencias Econmicas sobre el lugar ideal donde debera ubicarse la nueva empresa.

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1. Significacin de inmueble en el diseo del proyecto

El problema de atender al requerimiento de acceder a un inmueble para los requerimientos de los sub sistemas de la empresa que ingresar a operaciones tiene muchas soluciones y alternativas que afectan a inversin o costo.

Soluciones

La solucin de adquisicin o construccin por cuenta propia afecta a inversin y los costos de depreciacin en operacin.

La solucin de alquilar incide solo en costos.

La solucin de anticrtico influye en la inversin.

Al interior de cada solucin hay muchas alternativas que no se responden con un s o un no, exigen realizar labores de investigacin cualitativa en base a exploracin con sondeos de mercado de costos de las alternativas a fin de lograr un diseo que genere eficiencia en la ejecucin de la inversin.

La decisin de incluir en el diseo una de las soluciones y alternativas depende:

De las cualidades del producto o servicio diseados,

Del nicho del producto, de la ubicacin espacial,

De la oferta de inmuebles requeridos para los procesos diseados.

Y de factores de localizacin a analizar ms adelante.

2. Listado de ambientes del inmueble para los procesos de los campos de actividad.

2.1 Significado

En ciclo de operaciones tenemos los sub sistemas de:

Administracin.

Produccin.

Comercializacin

Abastecimiento

Que requieren de un ambiente principal (AP) y de ambientes complementarios (AC) o de apoyo.

En caso de construccin de obras civiles se tendr que incorporar el requerimiento de reas exteriores como muros de cerco, reas de parqueo, instalacin de servicios bsicos.

(INMUEBLE EMPRESA Ambiente de ABASTECIMIENTOAmbiente para TRANSFORMACINAmbiente para ADMINISTRACIONAmbiente para VENTAS )

Una matriz general del requerimiento aplicable en principio a cualquier proyecto, para luego ser reducida en base a condiciones especficas ser:

Tabla A. Listado de Ambientes del Inmueble

Listado fsico - En metros cuadrados

Cdigo

Detalle

Metros

Cuadrados

1

1.1

1.2

2

2.1

2.2

3

3.1

3.2

4

4.1

4.2

4.3

rea administracin

AP- Oficina gerente

AC- Secretara

rea tcnica

AP- Oficina De Tcnicos o Galpn

AC Almacn Suministros

rea comercializacin

AP- Local Comercial

AC- Almacn Productos. Terminados

Obras exteriores

Muros de cerco

Jardines, parqueos

Conexin a red vial

Total

2x

X

X

2x

X

X

2x

X

X

3x

X

X

X

9x

A partir de la matriz general se reduce las reas que no son aplicables al proyecto como se muestra en el ejemplo de la granja avcola, considerando que se ha definido en el estudio de mercado, la forma de comercializacin con el ambiente requerido y que en el estudio tcnico se ha establecido el requerimiento del conjunto de cobertura del proceso de transformacin

Tabla B

Listado de Obras Civiles de la Granja Avcola

Cdigo

Detalle

En metros

Cuadrados

1

2

3

rea Administrativa

rea Tcnica

Terreno

Galpn 1

Galpn 2

Galpn 3

Galpn 4

Galpn 5

Galpn 6

Galpn 7

Galpn 8

rea Comercial

0

296

200

12

12

12

12

12

12

12

12

0

Total

296

El requerimiento de 296 metros, corresponde a 96 metros construidos, sobre un terreno de 200 metros cuadrados.

En el diseo de la granja avcola por ser un proyecto de zona rural, podemos asumir muchas simplificaciones, no necesita personal administrativo de oficina, tampoco rea de comercializacin al estimar que se coordina con el comerciante el momento de faeno para entrega directa, eliminando la necesidad de rea de productos terminados. El depsito de alimentos balanceados forma parte de cada cabaa.

Tambin es posible admitir que el personal vive en la proximidad del predio y no se necesita de ambientes especiales para su reposo, entretenimiento y aseo.

PRCTICA 38

Estimar el requerimiento de inmueble en metros cuadrados para los sub sistemas del diseo que realiza, realizando una copia de la estimacin realizada en:

Estudio de mercado forma de comercializacin.

Estudio tcnico conjunto de cobertura del proceso de transformacin.

Estimar requerimiento en metros cuadrados para la administracin.

3. Significacin de la localizacin en el estudio de proyecto.

Localizar es definir el emplazamiento o lugar de ubicacin del inmueble que dar cobertura a los sub sistemas de un proyecto de inversin, tiene influencia sobre los costos de transporte y la implementacin de la estrategia comercial del producto o servicio para ingresar a mercado en ciclo de operaciones.

Por tal motivo, es necesario analizar los factores de localizacin y ubicar el posible emplazamiento.

Macro y micro localizacin.-

Macro localizacin Define pas, Departamento, regin ciudad.

Micro localizacin Define zona, calle o edificio.

4. Factores de localizacin

Se analizan los factores de:

Condiciones de integracin al medio.

Sumatoria de costos de transporte

Y en algunos proyectos el suministro de un recurso estratgico que localiza el proyecto sin previa consideracin de los otros factores, como afirma Sapag (1994, p36.).

4.1 Condiciones de integracin al medio, factor de macro localizacin de la empresa de operaciones

Identificamos condiciones econmicas, polticas y sociales como las variables que determinan la macro localizacin

4.1.1. Condiciones econmicas.-

Se relaciona con la oferta en una determinada regin o ciudad de productos o servicios que ayudan a reducir costos, ejemplo

Oferta de servicios como energa elctrica, agua, comunicaciones que reducen el costo de conexin y generan economas externas al no tener que invertir en su instalacin.

Existencia de comunicacin vial, caminos vecinales, conexin a carreteras principales, aeropuertos, estaciones ferroviarias, que eliminan la necesidad de invertir en su construccin.

Concentracin de recursos humanos y de oferta de servicios complementarios de educacin, salud, servicios de mantenimiento.

Una comparacin de condiciones econmicas para macro localizar una fbrica de tuberas de plstico entre las ciudades de El Alto y Cobija, dara una ventaja clara a la primera por contar con todos los elementos que reducen costos.

4.1.2. Condiciones Polticas.-

La ideologa poltica de los gobernantes de un pas o regin se convierte en un aliado o amenaza a la inversin.

Gobernantes aliados.-

Los que promueven la seguridad jurdica el respeto de la propiedad privada, el cumplimiento de contratos del Estado con particulares o de estos entre si.

Los que traducen su apoyo a la inversin con incentivos, como:

subsidios que cubren parte de costos.

Reduccin del costo de patentes.

Disminucin de aranceles.

Construccin de parques industriales.

Gobernantes amenazantes.-

Los que patrocinan la toma de empresas.

El rompimiento de contratos del Estado o de particulares entre si.

Los que suben las cargas tributarias.

Los que se convierten en cmplices del desorden y del caos.

4.1.3. Condiciones Sociales.-

Las organizaciones sociales de una regin, como:

Sindicatos.- Movimientos sociales

Comits cvicos.

Entidades religiosas, organizaciones no gubernamentales.

Tambin actan como aliados o amenazas a la inversin.

Organizaciones sociales aliadas.- son las que promueven un clima de paz social de orden de dialogo para la solucin de conflictos.

Organizaciones sociales amenazantes.- son las que patrocinan el caos, los bloqueos la toma violenta de empresas el enfrentamiento y pelea par la solucin de conflictos.

Una comparacin de las regiones de Santa Cruz con la de Alto dar ventaja a la primera cuyo Comit Cvico es un defensor del inters de las organizaciones privadas que forman parte de su directiva.

4.1.4 Laboratorio de aplicacin.

Tomando los factores de integracin al medio para el micro proyecto de una Granja Avcola, se realiza la macro localizacin del proyecto e