을 토대로 해서 훌륭한 다른 저술이 만들어지는데 도움이 되길 바라며,...

머리말

필자의 다른 저술과 마찬가지로 이 저술은, 학설논쟁과 같은 이론적인 서술을 가

급적 배제하는 대신 실제 분쟁을 해결하는데 필요한 논의만을 반영하려고 하였다.

그런 차원에서 하급심판결 등 실무사례가 풍부하게 소개되었다고 자부한다. 학술적

인 논쟁보다는 이 분야이론의 큰 체계를 이해시키면서 해당 분쟁을 해결하는데 도

움이 되는 저술에 중점을 두었는데, 바로 이런 점 때문에 다른 저술과 비교해서 장

점도 있지만 단점을 보일 수 밖에 없는 부분이라고 본다.

아울러 출판의 형식은, 종이책 출간과 유통에 따른 비용과 수고를 감안하여 전자

책과 파일의 형태로만 출간하기로 했다. 더불어, 전자책과 파일은 완전무료로 출간

하기로 하였다. 전문서적의 경우 무료 출간이 거의 없었지만, 전문지식을 널리 보급

하고 저자의 전문성을 홍보하기 위해 고민 끝에 이런 결정에 이르게 되었다. 이런

방식은 저자가 향후 출간하는 다른 모든 간행물에 적용될 예정이다. 그동안 저자의

저술과 글에 관심 가져준 독자들에게 깊은 감사의 말씀드리며, 무료로 출간되는 만

큼 주위에 많이 홍보해 주시기 바란다. 종이책과 달리 전자출간형식이다보니 재고

에 구애받지 않은 채 새로운 자료 특히, 최신 판결들의 업데이트에도 훨씬 적극적

이고 신속해질 수 있을 것으로 본다. 조금이라도 새로운 자료가 있으면 그때마다

책을 수정해서, 수정본을 바로 홈페이지 등을 통해 배포할 생각이다( 서점에 배포된

전자책은 그 때 그 때마다 수정할 수 없는 한계가 있어, 최신 수정본의 이용은 필

자의 홈페이지를 통하기 바란다). 이를 통해 적어도 필자가 알고 있는 가장 최신의

지식이 저술에 담길 수 있는 구조가 될 수 있을 것으로 본다.

이 저술은 무료이다 보니 유료일 경우와 비교할 수 없을 정도의 속도로 저술이

보급되지 않을까 예상되는데, 비록 내용은 미흡할 수 있지만 널리 보급된 이 저술

을 토대로 해서 훌륭한 다른 저술이 만들어지는데 도움이 되길 바라며, 또 부정확

하게 유통되는 잘못된 지식들도 신속하게 정리되는 계기가 되었으면 한다. 아울러,

전문성홍보라는 차원에서는 적어도 법조인을 비롯한 전문가들의 출판에서는 기존

의 종이책 출간 보다는 이런 형태의 무료출간이 향후 대세가 되지 않을까 생각하

고, 이 저술이 변화의 계기로 작용했으면 하는 바람이다.

전자책파일 다운과 저술에 언급된 판결전문 열람은 저자의 홈페이지인 www.

lawtis.com을 이용하고, 혹시 파일형태가 불편한 분들은 적절한 방법을 통해 종이

책 형태로 제본하는 것도 권하고 싶다.

** 그렇다고 해서 저자의 저작권을 포기하는 것은 아니므로, 상업적인 이용이나

유료출간을 위해서는 반드시 저자의 허락을 얻어야 한다.

아울러, 2014년부터는 개정내역을 머리말 다음에 배치하기로 하였다. 전자책의

특성상 수시로 개정과 내용추가가 가능한데 그 내용을 소개하기 위함이다.

2012. 10.

개정내역

1. 2018. 3.

승계인에 대한 판결의 집행(승계집행문)에 관한 내용을 제 7항 제소전화해의 효력과 효과

적인 활용방안 중 다.항에 상세하게 설명함

부동산 전문 로티스법률사무소

(02) 532-6838, [email protected] - 1 -

로티스합동법률사무소

1. 인사말

안녕하십니까 최광석 변호사입니다. 지난 십여년간에 걸친 부동산분야에서의 특화된 지식과 경험으로 고도의 전문적이면서도 합리적인 비용의 법률서비스를 제공코자 합니다. 아울러, 첨단화된 전자시스템과 조직화된 업무분담을 통해 국내에서 가장 스마트한 법률서비스를 자신합니다. 현재 진행 중인 사건의 거의 전부가 부동산법률관련사건에 특화되어 있을 정도로, 부동산법률분야에서만큼은 다른 법률사무소보다 뛰어난 서비스를 제공할 수 있습니다.

<학 력>

-서울대학교 법과대학 졸업 (1987년-1992년)

<경 력>

- 법무법인 율촌, 화우 근무 (1997~2000.3월)

- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 대법원 행정처 전자소송 자문위원

- 대한변호사협회 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장

- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정(법무부)

- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원

- "한국을 대표하는 전문변호사" 선정(부동산분야, 고시계)

- "한국을 빛낸 CEO 선정"(법률서비스분야, 헤럴드경제신문)

- (주) 로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인 부동산소송 강의

- SBS '솔로몬의 선택' 부동산분야 자문변호사

- 한국경제 TV "부동산투데이"에 앵커활동(2006. 8. - 2007. 11.)

- 네이버, 스피드뱅크, 지지옥션, 한국경제신문, 한국주택신문,

로앤비, 로마켓, 뉴타운신문 등에 전문가 칼럼 연재 중

- 휴렛패커드 프린터사업부, DAS법률비용보험(주) 광고모델 활동 중

- 대한변호사협회 주최 브런치 시민법률학교 부동산부문 강사활동 중

- 2009 부동산,건설 분야 “대한민국전문변호사”에 선정(서울경제신문)

- SBS CNBC “부동산 포커스” 고정출연


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<저 서>

- 중개업법령 및 중개실무 (2004)

- 부동산, 사기당하지 않고 거래하는 법 (2006)

- 부동산 지키는 법 키우는 법 (2007)

- 상식밖의 부동산법 이야기 (2009)

거래일반/ 매매, 분양/ 임대차/ 경매 기타 재테크

- 부동산 판례해설 시리즈

부동산 유치권, 법정지상권 (2009)

부동산 공유지분과 경매 (2010)

부동산경매와 선순위 가등기, 가처분,예고등기 (2011)

부동산경매와 제시외 물건(부합물,종물) (2011)

집합건물 전유부분과 대지권의 일체성(분리처분금지) (2012)

부동산경매에서의 공유자 통지와 우선매수청구권 (2012)

부동산공유지분 변동과 법정지상권 (2012)

구분소유적 공유관계 (2012)

토지거래허가의 법적분쟁 (2012)

부동산공유의 기본법리 (2012)

부동산 취득시효 (2012)

부동산 명의신탁 (2012)

분묘기지권 (2012)

부동산 제소전화해의 실무 (2012)

부동산 소송양식(서식) (2012)

부동산거래에서 적법한 권리자 찾는 법 (2012)

부동산중개사고에 따른 공제(보험)의 법리 (2012)

건물철거 소송실무 (2012)

부동산 중개사고 손해배상론 (2012)

가등기담보 등에 관한 법률해설 (2013)

민사소송 기록책1(토지인도 등) (2013)

민사소송 기록책2(위약금 등 지급명령신청) (2013)

민사소송 기록책3(임대차채권가압류) (2013)

민사소송 기록책4(양수금 등 지급명령신청) (2013)

민사소송 기록책5(예금채권가압류) (2013)


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집합건물법상 관리규약의 법적 쟁점 (2013)

상가 업종제한의 법리 (2013)

민사소송 기록책6(부동산가압류) (2013)

민사소송 기록책7(채무불이행자명부등재신청) (2013)

민사소송 기록책8(채권압류및추심) (2013)

허위과장광고로 인한 부동산분양계약의 해제, 취소, 손해배상 (2013)

도시정비법상 현금청산에 관한 법리 (2013)

상가권리금거래의 법적분쟁 (2013)

부동산 인도(명도)의 소송실무 (2013)

민사소송기록책 9 (행정처분효력정지신청) (2014)

민사소송 기록책10 (공사대금청구 항소심) (2016)

민사소송 기록책11 (공탁금출급청구권확인) (2016)

민사소송 기록책12 (부동산강제경매) (2016)

민사소송 기록책13 (매매대금반환) (2016)

<논 문>

- 전자소송과 새로운 사법서비스의 가능성(2011)

- 집합건물 부지에 대한 집행의 제한(2011)

2. 부동산 소송 및 자문

가. 부동산분야에서의 경력

여러 부동산유관단체 및 언론기관에서 상담위원이나 자문변호사로 활동하고 있습니다. 현재 진행 중인 사건의 90% 이상이 부동산법률관련사건에 특화되어 있을 정도로, 부동산법률분야에서 만큼은 다른 법률사무소보다 뛰어난 서비스를 제공할 수 있습니다.

나. 일반상담

상담료는 방문상담일 경우 30분당 11만원(부가세 포함)을, 전화상담일 경우 30분당 77,000원(부가세 포함)을 받습니다. 상담한 내용이 소송사건으로 정식수임되면 상담료는 변호사선임비에서 공제해 드립니다. 상담내용의 녹음도 가능합니다. 상담자 본인의 장비로 녹음하지않고, 저희 사무실 설비를 통해 녹음을 희망하시면 1만원의 추가요금을 받습니다.


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아울러, 상담을 원하는 사람이 여러 명일 경우, 첨단화된 저희 사무실의 (영상)회의폰시스템을 통해 3자 이상의 회의통화도 가능할 수 있어, 굳이 전원이 방문하실 필요가 없습니다.※방문상담 고객에게는 최광석 변호사님이 저술한 1만원 상당의 책자를 기념품으로 증정합니다. ※상담 전에 미리 홈페이지 텍스트자료코너의 법칼럼, 전자책란을 검색해서 상담하고자 할 내용에 대한 관련지식을 미리 숙지해오시면 상담시간이 더욱 유익할 수 있습니다.

다. 상담 공개를 통한 상담료 할인

변호사와의 법률상담 내용은 변호사법상 철저히 비밀에 부쳐지고 있고, 이는 의뢰인보호를 위해서 당연한 것입니다. 하지만, 이 때문에 많은 법률업무 종사자 ( 예를들어 후배변호사, 법무사, 법학종사자 등)들로 하여금 경험많은 변호사의 업무노하우를 배울 교육기회가 원천적으로 차단되면서 변호사업계의 전반적인 발전에 장애를 초래하는 것도 사실입니다. 또한 법지식을 변호사가 독점한다는 변호사업계에 대한 부정적인 인식도 존재하고 있습니다. 이에 저희 법률사무소는 동의하는 의뢰인에 한해 상담과정을 촬영하여 인터넷에 공개하고자 합니다. 다만, 의뢰인의 초상권은 침해하지 않고 관련 인물의 실명도 거론치 않은 등 공개의 범위는 최소화하고자 합니다.

대신, 의뢰인의 성의에 보답하는 차원에서 저희 법률사무소로서는 상담료의 50%를 할인해 드리고자 합니다. 촬영장비 준비시간상, 공개에 동의하시는 의뢰인은 방문 상담 예약시에 미리 사무원에게 말씀해주시기 바랍니다.

라. 장기자문

6개월 이상의 장기 자문계약을 체결하고 자문료를 선납하실 경우, 30분당 77,000원을 기준으로 자문료를 계산합니다. 예를들어, 6개월 자문계약을 체결하시면서 6개월 동안 6시간 정도의 자문을 원하시면 자문료는 92만4천원(부가세 포함)입니다. 장기 자문계약을 체결하지 않을 경우 6시간 방문상담자문료가 132만원임에 비해 30% 저렴한 금액입니다. 주기적인 자문이 필요한 분들을 위해 적합한 방법입니다(고객편의를 위해 계약기간 중이라도 언제든지 계약해지가능하고, 그 때까지 금액정산하여 차액은 반환해 드립니다).※12시간 이상의 장기자문계약 임대사업자에게는 40만원 상당의 1회 제소전화해대리를 무료로 해 드립니다.


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재판관할

사건서울(중앙) 서울(기타) 그 외 지역 기타할증

임대차보증금 90 140 협의의뢰인이

원고인 경우20%

(임대차관련)건물인도(명도) 180 230 협의

제소전화해(한쪽당사자기

준)

20 (서울중앙지방법원 기준임)나머지 법원에 대해서는 홈페이지 제소전화해서비스 부분 참조

일반신청서작성 10

가압류.가처분인도명령 50

마. 서면도우미서비스

민사재판은 법정에서의 몇마디 말보다는 서면에 기재하는 정확한 법적 주장에 의해 승패가 좌우되는 경우가 많다는 점에서, 변호사를 선임해서 변호사가 법정에 나가지 않더라도 서면을 작성하는 서비스로 충분한 경우가 있습니다. 정식으로 변호사선임을 해서 많은 보수를 부담하기 보다는 보수가 저렴한 서면도우미서비스를 기꺼이 제공할 수 있습니다.

바. 정가(정액)보수 서비스

일반 소송과 달리 비교적 유형화된 법률서비스를 별도 분류하여 보수액수를 대폭 낮춘 서비스상품입니다. 다만, 부동산 관련된 분쟁의 경우에 국한됩니다. 구체적인 내용은 아래 보수표를 참고하시기 바라며, 그 밖의 자세한 내용은 사무실에 문의해주시기 바랍니다.

<보수표>

***상기 금액은 각 부가세 포함임 단위: 만원


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3. 소송 외 업무내역

가. 원스톱경매

다년간에 걸친 부동산경매소송과 입찰대리 경험을 바탕으로, 다양하고 일괄적인 경매서비스를 제공합니다. 서비스 종류는 크게, 의뢰인이 대상물건을 정한 다음 입찰대행, 명도집행 등 법적인 절차를 위주로 하는 것과, 대상물건의 선정부터 의뢰하는 경우로 나누어집니다. 전자의 경우에는 소송에 준하는 보수를, 후자의 경우에는 일반 컨설팅보수처럼 경매 감정가격의 일정비율로 보수를 정하게 됩니다. 구체적인 금액은 개별 사건별로 협의해서 정하게 됩니다. 원하는 물건의 선정, 수익률산정 등의 컨설팅서비스는 물론 향후 분쟁의 처리나 대응방법과 같은 법적인 서비스까지 한꺼번에 받을 수 있는데다가, 컨설팅업체에 비해 실력이나 도덕성면에서 믿을만한 서비스가 될 수 있다는 점이 장점일 수 있습니다. 나. 직거래도우미 서비스

부동산중개업소를 통하지 않은 채 매매나 임대차를 당사자끼리 직접 하는 부동산직거래과정에서 부동산 권리관계분석이나 계약서 작성을 변호사가 자문해주는 서비스입니다. 이를 통해, 중개업소 도움을 받는 이상으로 부동산거래에서 발생할 수 있는 법률관계자문을 정확하게 받을 수 있게 됩니다. 물건에 대한 정보수집과 현장확인은 당사자가 직접하고, 부동산 권리관계에 대한 분석과 확인은 변호사를 통하는 역할분담을 함으로써 안전하면서도 오히려 비용이 적게 드는 부동산거래가 가능할 수 있습니다. 이를 통해, 그동안 권리관계보호의 사각지대에 놓여있는 부동산직거래가 활성화될 수 있는 계기가 될 수 있습니다.

직거래를 표방하는 일부 싸이트의 경우 제휴 부동산 중개업소 제도를 통해 간접적으로는 중개업소와 연관될 수 있지만, 변호사의 자문을 통하게 되면 중개업소를 통하지 않은 순수한 직거래가 가능하게 됩니다.

특히, 부동산전문변호사로서 책임있는 자문이라는 자부심을 바탕으로, 자문의 정확성을 기하기 위해 관련 자료들은 전부 계약서 첨부서류로 작성하


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고, 상담한 내용 전부도 녹음되어 의뢰인에게 파일로 제공됩니다. 보수는, 30분당 11만원인데, 특히 아파트와 같은 주택임대차의 경우에는 액수에 불구하고 10만원 정액으로 합니다.

다. 대리사무서비스

지금까지 국내 법률사무소의 서비스는 단순히 법적인 자문과 소송을 하는데 머물러온 경향이 있습니다. 하지만, 저희 사무실은 이에 그치지 않고 부동산분야에서의 전문성과 신뢰를 바탕으로 고객의 대리인 자격으로의 각종 업무까지 담당하고 있습니다. 부동산거래에 부수하는 대금수수 및 송금, 계약현장에의 입회 등의 업무가 대표적입니다. 부동산거래에는 본인이 참석하는 것이 가장 기본적이고 안전할 수 있지만, 현실적으로는 고객이 외국에 거주하거나 근무 등의 문제로 거래에 일일이 참여가 어려운 경우가 적지 않습니다. 이 때 지인이나 중개업자 등이 대리인으로 참여하게 되는데, 법적인 문외한이거나 신뢰성 등의 문제로 이 과정에서 많은 사고가 발생하는 것이 현실입니다.

이런 거래과정에서 저희 변호사나 직원이 직접 거래에 입회하거나 대리인으로서 업무를 처리하여 안전한 거래를 성사시켜드릴 수 있습니다. 보수는, 원칙적으로 30분당 11만원이지만, 구체적인 계약내용에 따라 협의를 통해 일정 기간당 고정된 보수 등 다른 방식의 보수책정도 가능할 수 있습니다.

라. 제소전화해서비스

제소전화해란, 분쟁이 발생하기 이전에 미리 법관의 면전에서 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있습니다. 일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 준재심사유에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화할 수 없는 강력한 효력이 있습니다. 보수는, ① 양측 모두 변호사선임할 경우 즉 신청서작성, 접수 뿐 아니라 변호사가 직접 법정에 출석하는 경우에는 화해당사자 일방이 각 20만원 부담합니다( 임대인, 임차인이 여러 명이더라도 비용차이는 없습니다). 결국, 양


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측에서 변호사선임할 경우 총 보수는 40만원입니다. ② 서류작성, 접수만 의뢰하는 경우 즉, 합의된 계약서를 바탕으로 제소전화해신청서를 작성하고 법원에 접수하는 업무만을 의뢰하는 경우에는, 화해당사자 일방이 각 10만원, 양측의 총보수는 20만원 부담합니다( 역시, 임대인, 임차인이 여러 명이더라도 비용차이는 없습니다). 이 경우는 화해성립을 위한 법정출석은 변호사가 하지 않고 당사자가 직접 출석해야 합니다. ③ 한쪽만 변호사선임할 경우, 즉 한쪽은 당사자가 직접, 상대방은 변호사출석을 원하는 경우에는 변호사출석을 원하지 않는 쪽은 10만원, 변호사출석을 원하는 쪽은 20만원(총 30만원)을 부담하게 됩니다. ④ 이상은, 제소전화해의 내용이 임대차계약체결에 따른 것이면서, 화해법원 관할이 서울 중앙지방법원인 경우이며, 임대차계약 이외의 다른 내용이거나 서울중앙지방법원 이외의 다른 법원에서 제소전화해하게 될 경우에는 위 기준과 달리 저희 법률사무소와 협의하여 보수를 정해야 합니다.

마. 법물교환서비스

금전이 아닌 제공 가능한 물건(재화)이나 서비스로 저희 사무소의 법률서비스에 대한 댓가를 지불할 수 있습니다. 저희 사무실의 법률서비스와 고객의 물건 등을 교환한다는 뜻으로 일명 "법물교환서비스"라고 명명하였습니다. 요즘과 같은 불경기에 법률서비스를 필요로 하는 고객으로 하여금 금전 부담없이 법률서비스를 제공받게 하면서, 부동산 분야에 특화된 저희 사무소의 법률 서비스를 널리 소개하는데 취지가 있습니다. 아울러, 이렇게 제공된 재화나 서비스는 저희 사무실의 판단하에 어려운 분들을 위해 적절히 기부될 수 있다는 점에서, 고객들은 이 서비스를 통해 간접적으로 선행을 할 수 있습니다.

저희 사무실은 부동산분야에 국한한 법률서비스(자문 내지 소송대리 등)를 제공하는 대신, 고객은 저희 사무실과 사전에 협의한 물건이나 서비스를 제공하게 됩니다.

교환 범위는 30만원을 한도로 합니다.


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로티스 네트워크그룹

지난 십여년간 부동산법을 전문으로 하면서 수많은 부동산 유관 분야 전문가를 접하게 되었는데, 그 중 다른 분에게도 자신있게 소개할 수 있을 정도로 전문성과 도덕성을 겸비한 분들을 이 저술에서 소개드리고자 합니다. 저 역시 법을 다루는 전문가이지만, 일반인들은 물론, 같은 전문가라고 하더라도 오랜 시간을 지내면서 업무를 함께 해보지 않으면 해당 전문가의 실력과 도덕성을 제대로 알기 어렵습니다. 해당 업무가 매우 전문적이기 때문입니다. 그 때문에 업무능력 뿐 아니라 도덕성이 함께 하지 못하면 전문가는 사회와 의뢰인에게 큰 해악을 끼치게되는 것입니다.

그 때문에 이 저술을 통해 제 주변의 검증된 전문가 분들을 적극 소개하기로 하였습니다. 물론, 그동안 전문가 지인에 대한 소개는 입소문이나 개인적인 추천으로 알음알음으로 이루어져왔지만, 저술을 통한 이런 소개는 우리나라 출판역사상으로는 처음시도가 아닌가 생각됩니다. 소개에 따른 댓가가 전혀 없는 순수한 의도라는 점을 이해하시고 전문가분들 선택에 적극 참고하셨으면 합니다. 이런 방식의 소개를 통해, 전문가 지인과 의뢰인분들 모두에게 도움되는 연결이 더욱 활성화됨과 아울러, 업계 곳곳에 존재하는 부실하고 악덕한 전문가의 조속한 퇴출에 일조하기를 기대합니다.


(02) 532-6838, [email protected] - 10 -

로티스�네트워크그룹�전문가�

주요�업무 주소�및� 연락처 홈페이지�주소

김동희�

소장

부동산 경매와 공매에 관한 상담업무와 강의

서울특별시 서초구 서초4동 1302-23번지 대경빌딩 3층

(교보타워4거리)http://cafe.naver.com/pauction 02) 534–4112~3

노일용�

원장

부산경매전문학원,부동산경매에 관한 상담업무와 강의

부산 연제구 법원로 16번길 20, 2층 bsra.co.kr

051) 506-2558

이상일�

대표

주식회사 동성기업 운영건축공사업과

재건축 시행대행업

서울특별시 성북구 정릉로36길 33(정릉동)

02) 909-1245, 010-5287-2739

조치권

공인중개사

우성공인중개사사무소,서울 서초구 일대 부동산중개전문

서울 서초구 서초동 1443-34 대광빌딩 105호

02) 522–9889,0846

김우종

법무사

우영법무사법인,재건축재개발, 민사신탁 전문

서울 서초구 서초동 1697-16 동신빌딩 2층

010–9582-2050


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목차

1. 의의 / 1

2. 관할법원 / 2

가. 토지관할 / 2

나. 사물관할 / 3

3. 신청 및 접수 / 4

가. 신청방식 / 4

나. 신청서에 명시할 사항 / 4

다. 관련비용 / 6

(1) 인지 / 6

(2) 송달료 / 7

라. 접수 후의 처리 / 8

4. 심리 / 10

5. 화해의 성립 / 16

6. 화해의 불성립 / 18

가. 불성립조서의 작성 및 송달 / 18

나. 소제기신청 / 18

(1) 의의 / 18

(2) 신청 / 19

(3) 본안법원의 처리 / 19


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7. 제소전화해의 효력과 효과적인 활용방안 / 21

가. 기판력 / 21

(1) 무제한적 기판력설 / 21

(2) 제한적 기판력설 / 21

(3) 기판력부정설 / 22

(4) 우리 법원 / 22

나. 창설적 효력 / 23

다. 승계인에 대한 판결의 집행(승계집행문) / 24

라. 연장된 임대차기간 이후, 제소전화해조서에 기한 집행이 가능한지 여부 / 33

마. 제소전화해제도의 효과적인 활용방안 / 35

8. 제소전화해를 다투는 방법 / 39

9. 유사한 제도 / 45

가. 공증 / 45

나. 소송상 화해 / 46

다. 화해권고결정 / 46

라. 민법상 화해 / 47


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제소전화해신청양식 목록 / 48

별첨1 건물명도 및 전세권설정등기말소(명도선이행) / 49

별첨2 건물명도 및 전세권설정등기말소(명도 및 보증금반환 동시이행) / 53

별첨3 건물명도(상가건물임대차보호법적용대상) / 58

별첨4 건물명도(명도선이행, 자진퇴거하거나 미사용시에도 계약종료일까지 임대료지급, 각

종위약금) / 62

별첨5 건물명도(명도 및 보증금반환 동시이행, 전대하거나 명도지체시 위약금) / 67

별첨6 토지인도 및 가건물철거(가건물철거에 대한 대체집행문구 삽입하여 별도의 대체집행

신청없이 철거집행가능) / 71

별첨7 토지인도 및 비닐하우스명도(명도 및 보증금반환 동시이행, 전대하거나 명도지체시

위약금, 토지위 농작물에 대한 소유권포기) / 77

별첨8 토지인도 내지 소유권이전등기절차이행(임차인이 임차한 토지에 건물신축하여 사용,

근저당권말소, 지상물매수청구권포기) / 81

별첨9 부동산의 표시 / 85

별첨10 관할합의서 / 86

별첨11 영수증 / 87


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부동산 제소전화해의 실무

1. 의의

“제소전화해”란 민사적인 다툼이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소송

을 제기하기에 앞서 지방법원 단독판사 앞에서 미리 제출한 화해조항대로 서로

화해를 하는 절차를 말한다. 이는 소송이 계속되기 전에 분쟁이 소송으로 발전하

는 것을 방지하기 위한 예방적인 차원에서의 화해라는 점에서, 일단 소가 제기된

후 그 소송을 종료시키기 위한 화해인 소송상의 화해와는 구별된다. 다만, 그 법

적 성질이나 요건 및 효력 등에 있어서는 소송상의 화해의 법리가 그대로 적용

된다. (유사한 제도들과의 비교는 후술) 보통 이 두가지 화해를 “재판상의 화해”

라고 부른다.

이처럼 제소전화해 제도는, 당사자간의 민사적 분쟁을 보다 경제적이고 신속하게

해결하기 위해서 도입된 제도지만, 실제로는 이와 같은 제도 본래의 취지보다는

이미 당사자간에 성립된 계약의 내용을 법원의 조서로 기재를 하여 판결의 효력

(기판력, 집행력 등)을 얻기 위해 활용되고 있는 것이 현실이다. 특히 실무상에

서는 건물임대인이 임차인으로부터 건물을 명도받기 위해서 미리 건물명도를 위

한 집행권원을 확보해 두기 위한 방편으로, 임대차계약 체결 무렵에 법원에 신청

하는 경우가 가장 많다.

한편, 제소전화해라는 제도의 명칭으로 인해 이러한신청이 있는 경우, 법원이 당사자간

의 화해를 권고하거나 중재하는 역할을 한다고 오해할 수도 있지만, 설명한 바와 같이

전혀 그렇지 않다. 법원은 단지 당사자의 화해 조항이 법에 위반되었는지 등의 여부만을

확인한 후 그 조항대로 화해가 성립되었다는 취지의 공증을 하는 역할에 그치는 것이다.


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2. 관할법원

가. 토지관할

제소전화해사건의 토지관할은 상대방의 보통재판적이 있는 곳에 소재한 지방법

원이다(민사소송법 385조1항).

★ 민사소송법 제385조(화해신청의 방식)

① 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통

재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다.

제소전화해사건은 상대방의 주소지가 있는 곳의 지방법원이 관할을 가지고 있

으므로 그 법원에 신청을 하는 것이 원칙이다. 하지만, 제소전화해는 당사자간

에 사실상 합의된 절차라는 점에서, 관할에 대해서도 미리 합의하여 굳이 법으

로 정해진 법원을 선택하지 않아도 무방하다. 실무상으로도 거의 대부분은 법정

출석의 편의성 등을 고려하여 관할에 대해 미리 합의하는 경우가 대부분이다.

실무상으로 제소전화해를 처리하는 기간이 법원마다 조금씩 차이가 있어서, 화

해조서가 급히 필요한 경우라면 어느 법원의 처리 기간이 가장 빠른지를 미리

확인하여 그곳을 관할법원으로 합의하면 좀 더 빠른 시간내에 원하는 결과를

얻을 수 있다.

☞ 토지관할

어떤 사건의 당사자 또는 그 사건의 권리관계와 관련이 있는 일정 지역을 관할하는 법원에

토지관할이 있다. 이때 장소적 관련지점을 뜻하는 재판적(裁判籍)이라는 개념이 사용된다.


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나. 사물관할

법원조직법 32조에서 합의부 심판사항으로 열거되지 아니한 이상 지방법원의 심

판권은 모두 단독판사가 행하므로(법원조직법 7조 4항), 제소전화해사건은 지방

법원의 단독판사가 담당하게 된다. 한편, 법원조직법상 시․군법원 판사도 제소전

화해사건을 담당할 수 있다(법원조직법 33조, 34조 1항 2호).

★ 법원조직법 제7조 (심판권의 행사)

④ 지방법원 및 가정법원과 그 지원, 가정지원 및 시·군법원의 심판권은 단독판사가 이를

행한다.

★ 법원조직법 제33조 (시·군법원)

① 대법원장은 지방법원 또는 그 지원 소속판사중에서 그 관할구역안에 위치한 시·군법원의

판사를 지명하여 시·군법원의 관할사건을 심판하게 한다. 이 경우 1인의 판사를 2이상의

시·군법원의 판사로 지명할 수 있다.

② 시·군법원의 판사는 소속 지방법원장 또는 지원장의 지휘를 받아 시·군법원의 사법행정

사무를 관장하며, 그 소속직원을 지휘·감독한다. 다만, 가사사건에 관하여는 그 지역을 관할

하는 가정법원장 또는 그 지원장의 지휘를 받는다.

★ 법원조직법 제34조 (시·군법원의 관할)

① 시·군법원은 다음의 사건을 관할한다.

1. 소액사건심판법의 적용을 받는 민사사건

2. 화해·독촉 및 조정에 관한 사건


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3. 신청 및 접수

가. 신청방식

제소전 화해 신청은 구두로도 할 수 있지만, 보통은 서면으로 법원에 신청하는

것이 일반적이다. (민소 161조 1항) 구두로 신청을 한 경우에도 법원사무관등이

조서에 그 취지를 기재하고 기명날인하도록 되어 있다(같은조 2항․3항). 이 경우

해당 사항을 순서대로 기재한 뒤(민소 385조 1항) 소정의 인지를 제출받아 조서

의 적당한 여백에 붙이고(이때 인지액 산출 근거는 부기하여야 함) 기명날인하면

된다. 신청서에는 신청 취지와 신청원인, 그리고 화해조항을 기재하고 기타 첨부

서류등을 첨부하여 제출을 하게 된다.

★ 민사소송법 제161조(신청 또는 진술의 방법)

① 신청, 그 밖의 진술은 특별한 규정이 없는 한 서면 또는 말로 할 수 있다.

② 말로 하는 경우에는 법원사무관등의 앞에서 하여야 한다.

③ 제2항의 경우에 법원사무관등은 신청 또는 진술의 취지에 따라 조서 또는 그 밖의 서면

을 작성한 뒤 기명날인하여야 한다.




나. 신청서에 명시할 사항

신청서에는 청구의 취지, 청구의 원인과 다투는 사정 등을 기재하여야 한다(민소

385조 1항). 이 중 청구 취지와 청구 원인은 필수적 기재사항으로 해석되고 있


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으나, 다투는 사정은 임의적 기재사항이다. 따라서 그 기재가 없다 해서 신청이

부적법한 것으로 되지는 않는다. 보통은 화해신청을 하게 된 경위를 간략히 적기

도 한다.

청구의 취지와 청구의 원인의 의미는 소장 기재사항(민소 249조)의 그것과 같

다. 다만 조금 다른 것은 앞서 언급한 것과 같이 당사자 사이에 이미 성립한 계

약에 판결의 효력을 얻고자 하는 대부분의 화해신청에 있어서는, 청구의 취지에

신청인의 상대방에 대한 청구뿐 아니라 신청인이 상대방에 대하여 하여야 하는

급부(의무)까지 함께 표시되는 경우가 많다.

여기서 신청취지는 보통 ‘아래와 같은 취지의 화해를 구한다’ 정도로 기재하게

되나, 신청원인과 화해조항은 가능한 구체적이며 명확하게 기재할 필요가 있다.

특히 화해조항의 경우 대개는 당사자간에 이미 체결된 계약서의 문구를 그대로

가져다가 기재하는 경우가 대부분이다. 하지만 일반적으로 계약을 체결할 때 당

사자들은 인쇄된 표준계약서 등을 사용하거나 혹은 당사자간에 작성한 계약서가

대부분의 경우라서, 그 내용이 불명확하거나 혹은 집행하는데 부적당한 경우가

있으므로 주의하여야 한다. 만약 건물 일부에 대한 경우라면 도면도 첨부하여 집

행이 가능하도록 명도나 철거 부분을 특정하여야 할 것이다.

또한 화해조항이 강행법규 내지 공서양속에 위반되지 않도록 해야 한다. 만일 위

반되는 경우 법원은 당사자에게 청구취지의 정정을 명하고 당사자는 이를 따라

야 한다. 예를 들면, 임차인이 단 1회만 차임을 연체하더라도 임차건물을 인도하

기로 하는 기한의 이익 상실조항이나 임차인으로 하여금 부속물매수청구권을 포

기하도록 하는 조항은 우리 민법 제640조, 제646조, 제652조에 위반이 되고, 담


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보목적의 가등기임에도 불구하고, 정산절차 없이 바로 본등기 구할 수 있도록 하

는 조항은 가등기담보등에관한법률 제4조 1항, 2항에 반하게 된다.

제소전화해신청에는 그 성질이 반하지 않는 한 소에 관한 규정을 준용한다(민소

385조 4항). 따라서 신청에는 당사자와 법정대리인의 성명․주소를 명시하고(민소

249조 1항), 작성한 날짜와 법원을 표시하고 부속서류가 있으면 그것도 첨부하

여야 한다(별첨 제소전화해 양식들 참조).




② 당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다.

③ 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출

석을 명할 수 있다.

④ 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다.

★ 민사소송법 제249조(소장의 기재사항)

① 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다.

② 소장에는 준비서면에 관한 규정을 준용한다.

다. 관련비용

(1) 인지

화해신청에는 소장에 붙일 인지액의 5분의 1의 인지를 붙여야 한다(인지법

7조 1항).


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소송 목적의 값 청구금액 인지액 계산법

● 1천만원 미만일 경우 소송목적의 값 X 0.005 × 1/5 = 인지액

● 1천만원 이상 1억 미만일 경우 소송목적의 값 X 0.0045 + 5,000원 × 1/5 = 인지액

● 1억원 이상 10억원 미만일 경우 소송목적의 값 X 0.004 + 55,000원 × 1/5 = 인지액

● 10억원 이상일 경우 소송목적의 값 X 0.0035 + 555,000원 × 1/5 = 인지액

● 신청서에는 소송목적 가액에 따라 위 금액 상당의 인지를 첩부하여야 한다. ● 산출된 인지액이 1,000원 미만인 때에는 이를 1,000원으로 하고, 1,000원 이상인 경우에 100원 미만의 단수가 있는 때에는 그 단수는 계산하지 않는다.

● 명도청구의 경우, 소송목적의 값은 건물 또는 토지가액의 1/2이다.

:: 건물의 경우 건물 또는 토지가액 산출방법 ::[해당 면적(㎡) × 건물시가표준액 × 50/100]

:: 토지의 경우 건물 또는 토지가액 산출방법 ::[해당 면적(㎡) × 개별공시지가 × 50/100] ● 건물 또는 토지가액의 산출기준은 법원에서 사용되는 기준표를 적용하여 산출된다.

★ 민사소송등인지법 제7조 (화해신청서등)

①화해신청서에는 제2조 규정액의 5분의 1의 인지를 붙여야 한다.

그 청구취지와 원인이 소장에 기재된 것으로 가상하여 소송목적의 값을 정

하고 이에 따른 인지액을 산출한 후 그 5분의 1에 해당하는 인지를 붙여야

할 것이다.

한편, 위에서 본 바와 같이 화해신청의 청구취지에 신청인의 청구권 외에

의무이행사항까지 함께 기재하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 신청인이

자기 이익을 위하여 청구하는 부분에 대하여만 소송목적의 값을 산정하면

되고, 피신청인의 이익을 위한 부분은 소송목적의 값 산정에 합산하지 않는

다.

(2) 송달료

당사자 2인 인 경우 송달료는 36,000원이다.

송달료 산출기준 : 당사자수 × 4,500(1회분 법원송달료) × 4 회분 = 송달료


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라. 접수 후의 처리

접수담당 법원사무관등은 신청 또는 구술신청조서를 심사하여 필수적 기재사상

의 누락, 인지의 부족 등 흠이 있으면 보정을 권고하고(민소규 5조 3항), 신청인

이 불응할 경우 담당법관은 기간을 정하여 보정을 명하고 이에 불응할 때에는

신청서 또는 구술신청조서를 명령으로 각하한다(민소 254조 1항, 민소규 64조

2항 참조), 재판장은 화해기일을 정하여 양쪽 당사자에게 통지하고, 만약 송달이

불능될 경우 주소의 보정을 명하고 이에 불응할 때에는 역시 신청서 등을 각하

한다(민소 255조 2항).

★ 민사소송규칙 제5조(소송서류의 접수와 보정권고)

① 당사자, 그 밖의 소송관계인이 제출하는 소송서류는 정당한 이유 없이 접수를 거부하여

서는 아니 된다.

② 소송서류를 접수한 공무원은 소송서류를 제출한 사람이 요청한 때에는 바로 접수증을 교

부하여야 한다.

③ 법원사무관등은 접수된 소송서류의 보완을 위하여 필요한 사항을 지적하고 보정을 권고

할 수 있다.

★ 민사소송법 제254조(재판장의 소장심사권)

① 소장이 제249조제1항의 규정에 어긋나는 경우에는 재판장은 상당한 기간을 정하고, 그

기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다. 소장에 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아

니한 경우에도 또한 같다.

② 원고가 제1항의 기간 이내에 흠을 보정하지 아니한 때에는 재판장은 명령으로 소장을

각하하여야 한다.


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③ 제2항의 명령에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

④ 재판장은 소장을 심사하면서 필요하다고 인정하는 경우에는 원고에게 청구하는 이유에

대응하는 증거방법을 구체적으로 적어 내도록 명할 수 있으며, 원고가 소장에 인용한 서증

(서증)의 등본 또는 사본을 붙이지 아니한 경우에는 이를 제출하도록 명할 수 있다.

★ 민사소송법 제255조(소장부본의 송달)

① 법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 한다.

② 소장의 부본을 송달할 수 없는 경우에는 제254조제1항 내지 제3항의 규정을 준용한다.

★ 민사소송규칙 제64조(소장부본의 송달시기)

① 소장의 부본은 특별한 사정이 없으면 바로 피고에게 송달하여야 한다.

② 반소와 중간확인의 소의 소장, 필수적 공동소송인의 추가ㆍ참가ㆍ피고의 경정ㆍ청구의

변경 신청서 등 소장에 준하는 서면이 제출된 때에도 제1항의 규정을 준용한다.


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4. 심리

가. 이처럼 제소전화해신청이 법원에 접수가 되면, 법원은 기일을 지정하여 당사

자에게 통보를 한다. 당사자들은 지정된 기일에 지정된 법정으로 출석하여 신청

서에 기재된 화해조항대로 화해를 하면 된다. 보통 제소전화해사건은 대부분 당

사자간에 계약한 내용대로 화해를 하는 것이라서, 심리를 하는데 별다른 시간이

소요되지 않는다. 따라서 기일통지를 받고 법정에 나가보면 같은 시간대에 적게

는 10여건 많게는 수십건의 사건이 진행된다. 따라서 이처럼 많은 사건을 짧은

시간내에 처리하기 때문에, 사건번호대로 호명을 하여 당사자가 출석하지 않은

경우에는 제일 뒤로 그 순서가 밀리게 되어 하염없이 기다려야 할 경우가 생길

수 있다. 따라서 가급적 늦지 않도록 출석을 할 필요가 있다.

기일은 지정된 일시와 장소에서 법관이 사건과 당사자를 호명하여 양쪽 당사자

를 출석시킴으로써 개시된다. 제소전화해사건에서 법원은 당사자간의 화해에 개

입하기 보다는, 당사자간의 계약 내용대로 작성된 화해조항에 위법사항 등이 없

는지 여부 등만을 확인한 후 판결과 같은 효력을 부여하는 화해를 성립시키는

절차이므로, 제소전화해절차에서는 당사자 모두의 의사대로 이와 같은 화해조항

이 성립되었는지를 확인하는 것이 중요하다.

그 때문에 법원의 확인은 주로 소송절차적인 부분에 노력이 집중된다. 즉, 출석

한 당사자가 본인이 맞는지, 혹은 대리인의 경우 적법한 위임을 받았는지 확인하

는 절차가 대표적이다.

반면에 당사자 합의에 기한 절차라는 점 때문에, 화해내용에 대해서는 법원의 심

리가 소홀하게 마련이다. 분명한 강행법규위반이나 무효조항 등 이외에는 당사자


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가 합의한대로 화해가 성립되는 것이 현실이다. 결국, 제소전화해를 함에 있어

다른 사람이나 법원이 적법하지 못한 부분을 제거해주겠지하는 안일한 자세로는

자신의 권리를 적절하게 보호할 수 없다는 점을 유념하면서, 화해내용을 적극적

인 자세로 검토할 필요가 있다.

나. 신청인 또는 상대방이 불출석한 때에는 다시 기일을 정하여 통지할 수도 있

고 또 화해불성립으로 처리할 수도 있다(민소 387조 2항). 하지만, 실무상 1회

불출석의 경우 연기하는 것이 보통이다. 어느 쪽으로 처리하든 법원의 재량에 속

하는 사항이므로 관계없지만, 신청취하간주로 처리할 수는 없다고 해석된다(민소

268조는 성질상 준용되지 않음). 간혹 피치 못할 사정으로 인해 기일의 지정된

시간보다 늦게 도착할 것이 예상되는 경우, 그럼에도 불구하고 반드시 그날 화해

를 성립하지 않으면 시간적으로 무의미한 경우에는 판사와 상대방에게 전화로라

도 미리 양해를 구하여 늦게 도착해서라도 판사실로 가서 화해를 성립시키는 경

우도 있다.

★ 민사소송법 제387조(화해가 성립되지 아니한 경우)

① 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등은 그 사유를 조서에 적어야 한다.

② 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지

아니한 것으로 볼 수 있다.

③ 법원사무관등은 제1항의 조서등본을 당사자에게 송달하여야 한다.

★ 민사소송법 제268조(양 쪽 당사자가 출석하지 아니한 경우)

① 양 쪽 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하거나 출석하였다 하더라도 변론하지 아니한

때에는 재판장은 다시 변론기일을 정하여 양 쪽 당사자에게 통지하여야 한다.


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② 제1항의 새 변론기일 또는 그 뒤에 열린 변론기일에 양 쪽 당사자가 출석하지 아니하거

나 출석하였다 하더라도 변론하지 아니한 때에는 1월 이내에 기일지정신청을 하지 아니하

면 소를 취하한 것으로 본다.

③ 제2항의 기일지정신청에 따라 정한 변론기일 또는 그 뒤의 변론기일에 양쪽 당사자가

출석하지 아니하거나 출석하였다 하더라도 변론하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본

다.

④ 상소심의 소송절차에는 제1항 내지 제3항의 규정을 준용한다. 다만, 상소심에서는 상소

를 취하한 것으로 본다.

다. 화해조항의 강행법규 내지 공서양속 위반조항이 있을 때에는 재판부는 청구

취지의 수정을 명하고 당사자가 이에 따라 청구취지를 정정할 때에는 조서에 기

재하는 경우도 있고, 기일을 속행하여 신청서의 청구취지를 수정하게 하거나 청

구취지 변경신청서를 제출하게 하는 경우도 있다.

★ 민법 제652조 (강행규정)

제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647

조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

★ 민법 제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권)

① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때

에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을

해지할 수 있다.


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★ 민법 제628조 (차임증감청구권)

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지

아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

★ 민법 제631조 (전차인의 권리의 확정)

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약

을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

★ 민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생

긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해

지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

★ 민법 제638조 (해지통고의 전차인에 대한 통지)

① 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때

에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하

지 못한다.

② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.

★ 민법 제640조 (차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임


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대인은 계약을 해지할 수 있다.

★ 민법 제641조 (동전)

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전

조의 규정을 준용한다.

★ 민법 제644조 (전차인의 임대청구권, 매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게

그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지

상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것

을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을

준용한다.

★ 민법 제645조 (지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권)

전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.

★ 민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속

한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수

있다.

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.


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★ 민법 제647조 (전차인의 부속물매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하

여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대

하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도

전항과 같다.

★ 가등기담보등에관한법률 제4조 (청산금의 지급과 소유권의 취득)

① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금

액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선

순위담보권(선순위담보권) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등

에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.

② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지

난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기

를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(본등기)를 청구할 수 있다.


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5. 화해의 성립

법원사무관등은 화해성립일부터 7일 이내에 화해조서의 정본을 양쪽 당사자에게

송달하여야 한다(민소규 56조). 화해가 성립된 경우 화해비용에 관한 다른 내용

의 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담한다(민소 389조).

★ 민사소송법 제386조(화해가 성립된 경우)

화해가 성립된 때에는 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화

해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인한다.

★ 민사소송규칙 제31조(화해 등 조서의 작성방식)

화해 또는 청구의 포기ㆍ인낙이 있는 경우에 그 기일의 조서에는 화해 또는 청구의 포기ㆍ

인낙이 있다는 취지만을 적고, 별도의 용지에 법 제153조에 규정된 사항과 화해조항 또는

청구의 포기ㆍ인낙의 취지 및 청구의 취지와 원인을 적은 화해 또는 청구의 포기ㆍ인낙의

조서를 따로 작성하여야 한다. 다만, 소액사건심판법 제2조제1항의 소액사건에서는 특히 필

요하다고 인정하는 경우 외에는 청구의 원인을 적지 아니한다.

★ 민사소송규칙 제56조(화해 등 조서정본의 송달)

법원사무관등은 화해 또는 청구의 포기ㆍ인낙이 있는 날부터 1주 안에 그 조서의 정본을

당사자에게 송달하여야 한다.

★ 민사소송법 제220조(화해, 청구의 포기·인낙조서의 효력)

화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서·변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과

같은 효력을 가진다.


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★ 민사소송법 제389조(화해비용)

화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해

가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다. 다만, 소제기신청이 있는 경우에는 화해

비용을 소송비용의 일부로 한다.

화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖기 때문에(민소 220조) 판결에 관한 민

사소송법 211조를 준용하여 조서의 경정이 허용된다.


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6. 화해의 불성립

가. 불성립조서의 작성 및 송달

(1) 화해기일에 출석한 당사자 중 어느 일방이 화해조항에 이의를 제기하거나

혹은 판사가 강행법규에 반하는 조항을 수정하여 화해를 권고하였으나 불응하는

경우 등에는, 그 다툼의 상황을 보아 새로운 기일을 열어 다시 화해를 시도 할

수도 있고, 바로 불성립으로 처리할 수도 있다. 또 당사자의 한쪽 또는 양쪽이

기일에 불출석한 경우도 마찬가지이다.

(2) 화해불성립이 된 경우 화해불성립조서의 등본이 양쪽 당사자에게 송달된다

(민소 387조 3항). 이는 불출석한 당사자에게 불성립의 취지를 알려주는 의미가

있을 뿐 아니라 출석한 당사자에 있어서도 후술의 소제기신청을 할 수 있는 불

변기간을 진행시켜 사건처리의 매듭을 짓기 위한 것이라고 한다.

★ 민사소송법 제387조(화해가 성립되지 아니한 경우)

① 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등은 그 사유를 조서에 적어야 한다.

② 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지

아니한 것으로 볼 수 있다.

③ 법원사무관등은 제1항의 조서등본을 당사자에게 송달하여야 한다.

나. 소제기신청

(1) 의의

제소전화해가 불성립으로 마무리된 경우에 신청인은 물론 피신청인 쪽에서도 그

분쟁을 소송으로 해결하기 위하여 소제기신청을 할 수 있다(민소388조 1항). 적


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법한 소제기신청이 있으면 화해신청시로 소급하여 신청인이 소를 제기한 것으로

보게 된다(2항 전단). 신청인이든 피신청인이든 어느 쪽에서 소제기신청을 하였

든 간에 당초의 제소전화해의 신청인이 원고로 되고 피신청인이 피고로 된다.

(2) 신청

소제기신청은 화해불성립의 조서등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 하여야 하

는데, 이 기간은 불변기간이다(민소 388조 3항․4항) 위 조서등본의 송달 전이라

도 소제기신청을 할 수 있다(민소 388조 3항 단서). 불변기간을 지키지 못하였

다고 하더라도 화해불성립에 따른 소제기가 아닌 별도의 소를 제기하여 다툼을

해결할 수 있다.

신청방식에는 제한이 없으므로 서면이나 구두로 할 수 있다. 제소전화해 신청인

이 소제기신청을 하는 경우에는 소제기신청서에 화해신청서에 붙인 인지액 5분

의 1을 제외한 나머지 5분의 4에 대하여 인지를 붙여야 하나(인지법 7조 3항),

피신청인이 소제기신청을 한 때에는 인지를 붙이지 않는다. 이처럼 소제기신청이

있으면 소송기록은 본안의 관할법원으로 송부된다(민소388조 2항 후단).

(3) 본안법원의 처리

소송기록을 송부받은 본안법원에서는 접수 이후의 민사 제1심 소송사건과 동일

하게 처리한다. 변론 준비절차 회부 또는 변론기일지정, 예고등기사유에 해당하

면 그 촉탁, 당사자에 대한 기일 통지 등 절차를 진행하게 된다. 한편, 피신청인

이 소제기신청을 한 경우에도 법원은 원고에게 나머지 인지에 대한 추가 첩부명

령을 발하게 되는데, 이때 화해신청인인 원고가 그 소송을 원하지 않는다면 일부

러 인지를 추가 첩부하지 않고 소장각하의 재판을 받으려고 할 것이므로, 이 경


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우 피고는 반소를 제기하지 않거나 직접 원고를 위하여 인지를 대납하지 않으면

본안판결을 받을 수 없는 결과가 된다.

화해신청서에 기재된 청구취지는 소장에 기재했을 경우의 청구취지와 달라서 판

결절차에서 그대로 유지시키기 어려운 경우가 많다. 따라서 제1회 기일에 있어

서는 원고로 하여금 청구취지를 말로 진술시키기도 하나, 청구취지를 명확히 하

기 위하여 미리 서면으로 청구취지를 정리해갈 필요가 있다. 이때 화해신청서에

기재된 청구취지 중 상대방에 대한 의무이행부분은 제외하므로, 이에 관하여는

피신청인의 반소가 없는 한 심판대상에서도 벗어나게 될 것이다.

★ 민사소송법 제388조(소제기신청)

① 제387조의 경우에 당사자는 소제기신청을 할 수 있다.

② 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 본다. 이 경우 법

원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내야 한다.

③ 제1항의 신청은 제387조제3항의 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다. 다

만, 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있다.

④ 제3항의 기간은 불변기간으로 한다.

★ 민사소송등인지법 제7조 (화해신청서등)

③ 민사소송법 제388조 또는 제472조의 규정에 의하여 화해 또는 지급명령신청시에 소의

제기가 있는 것으로 보는 때에는 당해 신청인은 소를 제기하는 경우에 소장에 붙여야 할 인

지액으로부터 당해 신청서에 붙인 인지액을 공제한 액의 인지를 보정하여야 한다.


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7. 제소전화해의 효력과 효과적인 활용방안

제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지며, 따라서 판결문처럼 집행력

을 갖게 되어 당사자는 이 화해조서를 가지고 강제집행등을 할 수 있다. 또한 화

해조서상에 기재된 내용과 당사자간의 기존의 계약 내용 사이에 서로 모순되는

부분이 있는 경우, 기존의 계약은 화해조서상의 화해조항의 내용대로 그 권리의

무관계가 변경이 되는 효력도 있다.

가. 기판력

(1) 무제한적 기판력설

제소전화해가 성립되어 화해조서에 기재된 화해조항에 대하여는 무조건 판결과

같은 기판력을 인정하는 견해이다. 따라서 이 견해에 의하면, 화해조서에 재심사

유가 있는 경우에 한해서 재심절차를 통해 취소가 될 수 있을 뿐이고, 이외의 실

제법적 하자나 소송법적 문제를 들어 무효, 취소를 할 수는 없다는 것이다. 이는

재판상화해를 순수한 소송행위로 파악하는 소송행위설을 기초로 하고 있다.

(2) 제한적 기판력설

제소전화해가 성립되어 화해조서에 기재된 내용일지라도 실체법상 하자가 있는

경우에는 무효로 보아 기판력을 인정하지 않는 견해이다. 즉, 화해조서에 기재가

되더라도 실체법의 요건을 갖춘 경우에만 기판력을 인정하겠다는 것이다. 따라서

이 견해에 따르면 실체법상 무효원인이 있는 화해조서는 재심에 의한 취소를 기

다릴 필요도 없이 무효가 되며, 이 경우 제소전화해가 무효임을 전제로 하여 기

일지정신청이나 화해조서무효확인청구 등을 통하여 구제를 받을 수 있게 된다.


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(3) 기판력부정설

재판상화해에 대하여 소송종료의 효력과 집행력만을 인정하고 화해조서의 내용

에 기판력은 인정하지 않는 견해이다. 그러나 민사소송법이 제소전화해의 효력에

대하여 준재심의 소로써 다툴 수 있는 길을 마련한 이상, 제소전화해조서에 대한

기판력을 전면적으로 부인하기는 힘들 것으로 보인다.

(4) 우리 법원

이에 관해 우리 법원은 처음에는 제한적 기판력설의 입장 취하다가(대판

1957.9.19, 4290민상427), 1961년 민사소송법 개정 이후에는 무제한기판력설로

입장을 변경하였다(대판 1962.2.15, 4294민상914). 즉,「화해가 강행법규에 위

반되더라도 화해조서의 당연무효사유가 있다고 할 수 없고 단지 재판상화해에

하자가 있음에 불과하므로 기판력은 존속한다」(대판 1972.6.27, 71다1957)는

입장이다. 이후 지금까지 우리 법원은 무제한 기판력설의 입장에 변경은 없는 것

으로 보인다. (대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275 판결, 2000. 3. 10. 선고

99다67703 판결, 2002.12. 6. 선고 2002다44014 판결 등). 그 결과 제소전화

해에 강행법규 위반등의 실체법상 하자가 존재하더라도 재심사유에 해당하지 않

는한 구제받을 길이 사실상 막혀 있는 결과가 된다.

★ 대법원 2002.12. 6. 선고 2002다44014 판결 【소유권이전등기등】

제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므

로, 거기에 확정판결의 당연무효 사유와 같은 사유가 없는 한 설령 그 내용이 강행법규에

위반된다 할지라도 그것은 단지 제소전 화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심절차

에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없다.


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★ 대법원 1972. 6.27. 선고 71다1957 판결 【주주총회결의부존재확인】

재판상 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 그 내용이 강행법규에 위배된 경우라도

재심을 청구하여 구제를 받는 외에는 그 무효를 주장할 수 없다.

★ 대법원 1992.11.27. 선고 92다8521 판결 【소유권이전등기말소】

소유권이전등기가 제소전화해조서에 의하여 이루어진 경우 제소전화해가 준재심에 의하여

취소되지 않는 한 그 기판력에 모순, 저촉되는 주장을 할 수 없다.

나. 창설적 효력

제소전화해에 있어서 창설적 효력이란, 신청인과 피신청인간의 화해 전의 법률관

계를 소멸시키고, 그 대신에 화해조서에 기재된 새로운 법률관계를 확정적으로

발생시키는 것을 말한다. 따라서 제소전화해의 전제가 되는 당사자간의 계약 내

용이 제소전화해조서에 기재된 내용과 다르다면, 기존의 계약내용은 화해조서에

기재된 내용으로 변경이 되는 것이다. 물론 기판력도 신법률관계에 대하여 부여

가 된다. 이런 점에서 화해조항의 작성에 신중을 기울여야 할 것이다.

예컨대, 소비대차에 있어 그 변제기 후의 이자약정(엄밀한 의미로는 지연손해)이

없는 경우에도 특별한 의사표시가 없는 한 그 변제기가 지난 후에도 당초의 약

정이자를 지급하기로 한 것으로 보는 것이 대차관계에 있어서의 당사자의 의사

라고 해석(대법원 1970. 3. 10 선고, 69다 2269판결)이 되지만, 이에 대한 제소

전화해를 한 경우 화해를 하게 된 동기나 경위가 어떠하던 간에 화해가 이루어

진 이상 그 화해는 창설적 효력을 가지게 되므로 종전의 법률관계를 바탕으로

한 권리의무관계는 소멸(대법원 1977.6.7선고, 77다 235판결)하게 되므로, 제소

전화해조항에 변제기 후의 지연 손해에 대하여는 별도로 정함이 없었다면, 변제


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기 후의 지연손해를 법정이율에 의하게 된다(대법원 1981. 9. 8. 선고 80다

2649, 1992. 5.26. 선고 91다28528 판결).

제소전화해 역시 당사자간의 화해계약을 그 전제로 하는데, 화해계약의 내용에는

기존의 구법률관계에 대한 처분의사가 포함되어 있다고 볼 수 있고, 이런 점에서

창설적 효력의 근거를 찾을 수 있다.

★ 대법원 1981. 9. 8. 선고 80다2649 판결 【소유권이전등기말소】

[1] 소비대차에서 변제기 후의 이자약정이 없는 경우 특별한 의사표시가 없는 한 변제기가

지난 후에도 당초의 약정이자를 지급하기로 한 것으로 보는 것이 당사자의 의사이다.

[2] 소비대차채권의 담보를 확보할 목적으로 일단 제소전화해를 한 경우 그 화해는 창설적

효력을 가지게 되므로 화해 전의 사유를 가지고 화해의 효력을 다툴 수 없고 화해가 이루어

지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다고 할 것이므로 변제기 후의

지연손해에 대하여 화해조항에 별도의 정함이 없으면 변제기 후의 지연손해는 법정이율에

의하여야 한다.

다. 승계인에 대한 판결의 집행(승계집행문)

앞서 설명한 바와 같이 제소전화해의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의

당사자에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이

후 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 효력이 승계될 수 있다.

★ 민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)

① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을

선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친


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다.

② 제1항의 경우에 당사자가 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고

할 때)까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤(변론 없이 한 판결의 경

우에는 판결을 선고한 뒤)에 승계한 것으로 추정한다.

★ 민사집행법 제31조(승계집행문)

① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의

승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나,

증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.

② 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.

문제는 승계인에 대한 제소전화해의 효력에는 법리상으로 복잡할 수 있는 일정

한 한계가 있다는 점이다. 제소전화해의 청구(신청)원인이 대세적(對世的)효력이

있는 물권적(物權的) 청구권일 경우에 국한되고, 대인적(對人的)인 효력에 불과한

채권적(債權的) 청구권일 경우에는 제소전화해의 효력이 승계인에게 미치지 않을

수 있는 것이 대표적이다(대법원 1991. 1. 15.선고 90다9964호). 예를 들어, 불

법점유자를 상대로 소유권에 기한 방해배제청구권(물권적 청구권)에 기한 명도청

구를 해서 판결이 선고되었다면, 변론종결일 이후의 점유자는 판결의 효력을 그

대로 받게 된다. 이 때 원고의 명도청구는 소유권방해배제청구권이라는 물권적

청구권에 기초하기 때문이다. 반면에, 임대차계약기간이 종료되어서 기간만료에

따른 명도청구를 해서 판결을 받는다면 변론종결 이후의 무단점유자에 대하여는

기존 판결의 효력을 미치게 할 수 없다. 이 경우에는 원고의 청구가 채권적 청구

권에 바탕을 두기 때문이다(이러한 판례의 태도에 대해서는 일반인들이 이해할


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수 없는 채권적 청구권과 물권적 청구권을 나누고 있다는 점에서, 이를 불문하고

판결의 효력을 승계인에게 미치게 해야 한다는 학설상 비판이 있다).

이런 대법원판례에서 구분하는 이론적인 틀에서 보자면, 건물명도를 위한 제소전

화해의 대부분은 청구(신청)원인이 물권적 청구권이 아니라 채권적 청구권에 근

거를 둘 수 밖에 없기 때문에, 제소전화해 성립 이전은 물론, 화해 성립 이후의

점유자에 대해서마저도 기존 임차인에 대한 제소전화해를 가지고 명도집행을 할

수 없게 되는 치명적인 문제가 발생하게 된다. 결국, 현재의 대법원판례의 틀에

서는 건물명도를 위한 제소전화해를 통한 집행은 제소전화해에 응한 기존 임차

인이 점유하고 있을 때에만 가능하게 되고, 점유변동으로 다른 사람이 점유하게

되는 경우에는 불가능하게 되는 것이다

위에서 본 바와 같은 임차인의 일방적인 점유이전 이외에도 제소전화해 성립 이

후 임대인과의 합의에 의한 임차인의 변동, 임대차기간 도중 건물 소유권 변동에

따른 임대인의 변동 등의 사안에서 별도의 판결(제소전화해)절차 없이 기존 제소

전화해결정의 승계집행이 가능한지가 논란이 될 수 있다. 촌각을 다투는 집행의

경우에는 승계집행 여부에 따라 집행 성패가 좌우된다는 점에서 승계집행의 법

리에 대한 깊이 있는 이해가 필요할 수 있다. 현재로서는 부동산 명도와 관련된

제소전화해 승계집행 판례가 희소하여, 승계집행 법리에 관한 기본 판례를 소개

하는 것으로 설명에 갈음코자 한다.

★ 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다21967 판결[집행문부여에대한이의]


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[1] 민사집행법 제31조 제1항에서 “집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내

어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다.”라고 규

정하고 있는데, 중첩적 채무인수는 당사자의 채무는 그대로 존속하며 이와 별개의 채무를

부담하는 것에 불과하므로 새로 채무의 이행을 소구하는 것은 별론으로 하고 판결에 표시된

채무자에 대한 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 채무자 이외의 자에게 확장하여 승계집행

문을 부여할 수는 없으나, 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하는

이른바 면책적 채무인수는 위 조항에서 말하는 승계인에 해당한다.

[2] 체육시설의 설치·이용에 관한 법률(이하 ‘체육시설법’이라고 한다) 제27조 제1항에 따

라 양수인이 사업의 인허가와 관련한 공법상의 관리체계와 함께 기존의 회원들에 대한 의무

를 승계함과 동시에 양도인은 기존의 회원들에 대한 의무를 면하게 되므로, 체육시설법 제

27조 제1항에 따른 양수인의 기존 회원에 대한 채무인수는 면책적 채무인수에 해당하고,

양수인은 민사집행법 제31조 제1항의 승계인에 해당한다.

★ 대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정[집행문부여에대한이의]

민사집행법 제31조 제1항에서 “집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주

거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다”고 규정하고

있는바, 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하는 이른바 면책적 채무

인수는 위 조항에서 말하는 승계인에 해당한다고 볼 수 있지만, 중첩적 채무인수는 당사자

의 채무는 그대로 존속하며 이와 별개의 채무를 부담하는 것에 불과하므로 소극적으로 해석

함이 상당하다고 할 것이다.

원심결정 이유에 의하면, 특별항고인은 이 사건 점포를 소유한 소외 1을 상대로 부산지방법

원 2008가단71618호로 이 사건 점포에 대하여 2002. 11.부터 2008. 3.까지 연체된 관리


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비 중 공용부분의 관리비 22,374,290원의 지급을 구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받아

확정된 사실, 그 후 소외 2는 소외 1로부터 이 사건 점포를 매수하여 2009. 1. 15. 소유권

이전등기를 마쳤고, 신청인은 소외 2로부터 이를 다시 매수하여 2009. 1. 28. 소유권이전등

기를 마친 사실, 특별항고인은 위 확정판결에 기하여 신청인을 소외 1의 승계인으로 하는

승계집행문 부여 신청을 하여 부산지방법원 법원주사보는 사법보좌관의 명령에 따라 2009.

8. 19. 위 판결에 대하여 신청인을 소외 1의 승계인으로 하는 승계집행문을 부여한 사실을

알 수 있는바, 앞서 본 법리에 위와 같은 사실을 비추어 보면, 신청인은 집합건물법 제18조

에서 규정한 특별승계인으로서 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 할 것

이므로 민사집행법 제31조 제1항에서 규정하는 승계인에 해당하지 않는다고 할 것이다.

★ 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결[승계집행문부여에대한이의

1. 승계집행문은 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이나 그 판결에 기한 채무를 특정하여

승계한 자에 대한 집행을 위하여 부여하는 것인데, 이와 같은 강제집행절차에 있어서는 권

리관계의 공권적인 확정 및 그 신속·확실한 실현을 도모하기 위하여 절차의 명확·안정을 중

시하여야 하므로, 그 기초되는 채무가 판결에 표시된 채무자 이외의 자가 실질적으로 부담

하여야 하는 채무라거나 그 채무가 발생하는 기초적인 권리관계가 판결에 표시된 채무자 이

외의 자에게 승계되었다고 하더라도, 그 자가 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이거나 그

판결상의 채무 자체를 특정하여 승계하지 아니한 이상, 그 자에 대하여 새로이 그 채무의

이행을 소구하는 것은 별론으로 하고, 판결에 표시된 채무자에 대한 판결의 기판력 및 집행

력의 범위를 그 채무자 이외의 자에게 확장하여 승계집행문을 부여할 수는 없으며(대법원

2002. 10. 11. 선고 2002다43851 판결 등 참조), 승계집행문 부여에 대한 이의의 소에서

승계사실에 대한 증명책임은 채권자인 피고에게 있다.

한편 어떤 부동산에 대하여 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 제3자가 가처분채무자의


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점유를 침탈하는 등의 방법으로 가처분채무자를 통하지 아니하고 그 부동산에 대한 점유를

취득한 것이라면, 설령 그 점유를 취득할 당시에 점유이전금지가처분이 집행된 사실을 알고

있었다고 하더라도, 실제로는 가처분채무자로부터 점유를 승계받고도 점유이전금지가처분의

효력이 미치는 것을 회피하기 위하여 채무자와 통모하여 점유를 침탈한 것처럼 가장하였다

는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 제3자를 민사집행법 제31조 제1항에 정한 ‘채무자의 승

계인’이라고 할 수는 없다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고의 이 사건 점유 부분에 대한 점유 경위 등에 관한

별다른 설시 없이, 점유이전금지가처분결정이 있었고 이후 원고가 주식회사 대경에버그린

(이하 ‘채무자 회사’라고 한다) 등의 점유 부분을 승계하여 점유하고 있으므로 원고에게 독

자적인 점유 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고는 위 점유이전금지가처분 이

후 가처분채무자들로부터 이 사건 점유 부분을 승계한 자로서 승계집행문의 부여 대상에 해

당한다고 판단하였다. 나아가 가처분채무자들로부터 이 사건 점유 부분을 이전받은 것이 아

니라 그들을 강제로 쫓아내고 이 사건 점유 부분을 점유하기 시작한 것이어서 이 사건 점유

부분의 특정승계인이 아니므로 승계집행문에 기한 집행을 하여서는 아니 된다는 원고의 주

장에 대하여는, 점유이전금지가처분결정 이후에 그 사실을 알면서 가처분채무자인 채무자

회사 등의 점유를 박탈하고 점유를 그대로 계속한 이상 그 방법이 매매 등의 정상적인 점유

이전 형식이 아니라도 점유승계인이 아니라고 볼 수가 없다고 판단하였다.

3. 그러나 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 점

에서 그대로 수긍하기 어렵다.

점유이전금지가처분이 집행되어 공시된 후 해당 부동산에 대한 점유가 이전되었다고 하더라

도, 가처분채권자에 대한 관계에서 채무자가 여전히 점유자의 지위에 있는 것으로 취급되는


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것일 뿐, 소유자에 의한 처분 자체를 금지하거나 점유를 취득한 제3자에 대하여 곧바로 가

처분의 효력이 미치는 것은 아니다. 점유이전금지가처분의 채권자와 채무자 사이의 집행력

있는 본안판결을 집행권원으로 하여 제3자에 대하여 강제집행을 하려면 그 제3자가 민사집

행법 제31조 제1항에 정한 채무자의 승계인이어야 한다.

그런데 제3자가 법률의 규정 또는 법률행위에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받지

아니하고 채무자의 점유를 불법으로 침탈한 경우라면, 그를 채무자의 승계인이라고 할 수는

없다. 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 해당 부동산에 대한 점유를 취득한 제3자는 그

점유이전금지가처분의 집행 사실을 알았을 가능성이 높고 가처분채권자로 하여금 별소를 제

기하도록 하는 것이 번거로운 면은 있지만, 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 확장할 필요

성이 있다는 이유만으로 법령의 근거 없이 채무자의 승계인 이외의 자에게 승계집행문을 부

여할 수는 없는 것이다. 채무자와 제3자가 통모하여 점유의 침탈을 가장하였다거나, 제3자

가 점유이전금지가처분의 집행 사실을 알면서도 아무런 실체법상의 권원 없이 해당 부동산

의 점유를 침탈한 경우라면 채권자가 그러한 점을 소명하여 제3자를 상대로 해당 부동산의

인도단행가처분을 구하는 등의 다른 구제절차로 보호받는 방법을 강구해야 할 것이다.

따라서 원심으로서는 원고가 실제로 이 사건 점유 부분을 점유하고 있는 것인지, 만일 점유

하고 있다면 점유의 원인이 된 법률관계와 점유의 경위, 원고와 채무자 회사 등의 관계 등

을 심리하여 원고가 채무자 회사 등의 이 사건 점유 부분에 대한 점유를 승계한 것인지를

판단하였어야 한다.

그럼에도 원심은 이에 관하여 제대로 심리·판단하지 아니한 채 원고가 민사집행법 제31조

제1항의 채무자의 승계인에 해당한다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 승계집행문

의 부여 대상인 채무자의 승계인에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니함으


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로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

★ 서울고등법원 2012. 10. 18.선고 2012나10432 승계집행문부여(상고기각 확정)

<주문>

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고와 조00 사이의 서울중앙지방법원 2009가합148392 임대차보증금반환 사건의 판결

에 관하여 서울중앙지방법원 법원사무관은 조00의 승계인인 피고에 대한 강제집행을 위하

여 원고에게 집행문을 부여하라.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다

<이유>

1. 청구원인에 대한 판단

인정사실

원고는 2006. 4. 7. 피고 소유의 주택인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라

고 한다)에 주민등록 전입신고를 마치고 피고와 함께 거주하다가, 피고로부터 이 사건 부동

산을 매수하고 소유권이전등기를 마친 조00와 2009. 3. 25. 이 사건 부동산에 관하여 임대

차 계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라고 한다)을 체결하였다.

원고는 2009. 12. 31. 조00를 상대로 서울중앙지방법원 2009가합148392호로 임대차보증

금의 반환을 구하는 소송을 제기하였는데, 위 법원은 2010. 8. 25. “조00는 원고로부터 이

사건 부동산을 인도받음과 동시에, 원고에게 1억 8,500만 원을 지급하라.”는 판결을 선고하

였고, 위 판결은 2010. 9. 17. 확정되었다(이하 ‘이 사건 확정판결’이라고 한다).

피고는 위 소송의 변론종결일 후인 2010. 6. 25. 조00로부터 이 사건 부동산을 매수하고,

2010. 6. 28. 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 3, 4, 6, 9, 15호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지


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번호 포함), 변론 전체의 취지

판단

확정판결은 ‘변론을 종결한 뒤의 승계인’에 대하여도 효력이 미치므로(민사소송법 제218조

제1항), 채권자는 판결에 표시된 채무자의 이러한 승계인에 대한 집행을 위하여 승계집행문

을 부여받을 수 있는데(민사집행법 제25조, 제31조 제1항), 채무자의 채무를 소멸시켜 당사

자인 채무자의 지위를 승계하여 이른바 채무를 면책적으로 인수한 사람은 민사집행법 제31

조 제1항에서 말하는 승계인에 해당한다(대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정 등 참

조).

한편 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된

경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임

대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는

경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으

로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증

금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으

로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등

참조).

위 인정사실에 의하면, 원고는 2009. 3. 25. 이 사건 임대차 계약에 관하여 제3자에 대한

대항력을 취득하였는데, 피고는 원고의 대항력 취득 후인 2010. 6. 25. 조00로부터 임차목

적물인 이 사건 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으므로, 주택임대차보호법 제3조

제2항에 의하여 조00의 임대인으로서의 지위가 양수인인 피고에게 당연히 승계되고 임대차

보증금반환채무도 이 사건 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전함으로써, 피고는 조

00의 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다고 할 것이다.

따라서 피고는 민사소송법 제218조 제1항 및 민사집행법 제31조 제1항의 승계인에 해당


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하므로, 원고는 이 사건 확정판결 정본에 승계집행문을 부여받아 피고에 대하여 강제집행을

할 수 있다.

라. 연장된 임대차기간 이후, 제소전화해조서에 기한 집행이 가능한지 여부

예를 들어, 임대차기간을 2003. 1. 1.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 체결하

고, 위 기간이 만료되면 명도하기로 하는 취지의 제소전화해를 했다고 하자. 다

른 특별한 사정이 없다면, 임대차기간이 만료되는 2004. 12. 31. 이후에 임차인

이 자진해서 명도해 주지 않을 경우에는 제소전화해조서로써 명도집행이 가능할

수 있다.

그런데 문제는, 임대차기간 만기인 2004. 12. 31.이 종료되고 임대인과 임차인

이 계약을 연장하기로 묵시적으로 합의하여 동일한 (차임, 보증금, 기간)조건으

로 계약기간이 연장된 경우라고 할 수 있다. 이 경우에 별도의 명도판결없이 전

에 받아둔 제소전화해조서만으로도 기간연장된 2006. 12. 31. 이후에 명도집행

을 할 수 있을까?

이에 관해서는 아직 정립된 판례가 없어 단정적으로 결론짓기는 곤란하지만, 필

자는 명도집행이 어려울 것으로 본다. 그 이유는 다음과 같다.

계약이 갱신되기 이전의 임대차계약에 따른 제소전화해를 가지고 갱신된 계약기

간이 만료된 이후에도 명도집행을 할 수 있는지 하는 이 문제는 법률적으로 정

리하면, 제소전화해조서에 근거가 된 건물명도청구권이 계약갱신을 통해 소멸되


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었는지, 아니면 소멸하지 않고 계속 유지되는지에 관한 해석의 문제라고 할 수

있다. 예를 들어 보자. 재판을 통해 건물명도판결을 받은 이후에 당사자간에 새

로운 합의가 성립되어 계약기간이 연장되었다면, 새로운 계약기간 동안은 종전에

받은 건물명도판결로 명도집행을 할 수 없는 것은 분명한데 그 이유는 바로 종

전 판결에서의 건물명도청구권이 판결 이후에 성립된 새로운 합의를 통해 소멸

되었다고 보기 때문이다. 이런 경우에 임대인이 명도판결을 가지고 있음을 기화

로 명도집행을 시도한다면, 임차인으로부터 명도판결이 효력을 상실하였다는 취

지의 청구이의소송을 제기당하여 결국 ‘강제집행을 허용해서는 아니된다’는 취지

의 판결을 받게 될 수 밖에 없다. 아울러 이런 소제기와 동시에 ‘명도집행을 정

지해 달라’는 법원의 결정을 통해 즉각적으로 명도집행이 불가능해지게 된다.

제소전화해조서 역시 기본적으로는 판결과 유사한 효력이 있다는 점에서 마찬가

지 논리가 적용될 수 있다. 따라서, 제소전화해조서에서 정한 임대차기간이 종료

된 이후에, 기간이 연장되었을 뿐 아니라 월차임이나 보증금이 변동되었다는 등

제반 임대차조건이 기존의 임대차계약조건과 현저하게 차이가 있다면, 제소전화

해 당시와는 다른 새로운 합의가 이루어졌다고 보아서 기존의 제소전화해조서는

무효가 되고 따라서 이 조서를 통한 명도집행은 더 이상 불가능해질 가능성이

크다. 하지만, 임대차기간이 그대로 (더구나 묵시적으로) 연장되었을 뿐 그 밖의

다른 임대차조건에는 변동이 없을 경우에 새로운 임대차기간 종료 이후 기존의

제소전화해조서로 명도집행이 가능할 수 있는지에 대해서는 논란의 여지가 있지

만, 임대차기간의 갱신으로 기존의 임대차계약에 따른 제소전화해조서를 통한

명도집행효력은 더 이상 가능하지 않다고 보는 것이 해석상 타당할 것으로 판단


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된다.

결국, 제소전화해를 통한 정확한 명도를 희망하고자 할 경우에는, 임대차기간 종

료 이후에 임대차기간이 갱신되는 과정에서 반드시 새로운 제소전화해조서를 작

성하거나, 아니면 적어도 최초 제소전화해조서를 작성함에 있어, 명도집행될 수

있는 요건을 더욱 구체적으로 세분화하여, ‘임대차기간이 명시적 내지 묵시적으

로 갱신되어 다시 종료된 경우’까지 삽입하여 제소전화해조서를 작성할 필요가

있다.

마. 제소전화해제도의 효과적인 활용방안

실무상으로 제소전화해제도는 건물명도의 경우 집행권원을 미리 확보하기 위해

서 주로 활용이 되고 있다. 즉, 임대차계약에 있어서 임대차기간이 만료되었거나

혹은 계약기간내에 중도해지된 경우, 임차인은 더 이상 임차목적물을 점유할 권

한이 없다. 따라서 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 한다. 그러함

에도 불구하고, 임차인은 이런 저런 핑계를 대며 반환하지 않고 계속하여 임차목

적물을 무단으로 점유하고 있는 경우가 종종 있다. 이런 경우 결국 임대인은 임

차인을 상대로 명도소송을 제기하여 강제집행을 할 수 있는 집행권원 즉, 판결문

을 받아 건물명도집행을 하여야 한다. 하지만, 우리 법원 실무상 이와 같은 소송

결과를 얻기까지는 최소한 3-4개월의 적지 않은 시간이 소요되어, 건물을 명도

받는데 여유가 없는 임대인의 경우라면 그 만큼 낭패가 아닐 수 없다. 따라서 이

럴 경우를 대비해서 임대인으로서는 명도소송을 거치지 않고도 동일한 효과를

얻을 수 있는 조치를 취할 필요가 있다. 바로 이러한 경우 임대인은 제소전화해


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라는 제도를 이용함으로써 명도소송을 거치지 않고도 명도소송에서 승소한 것과

같은 효과, 즉 임차인을 상대로 강제집행을 할 수 있게 된다. 그 만큼 임차인에

대한 명도집행을 효과적으로 할 수 있는 것이다. 그 때문에 실무상으로는 임대차

계약체결과 직후에 임차인 명도를 목적으로 하는 제소전화해가 많이 신청되고

있는데, 접수되는 제소전화해의 90% 이상이 이 목적이라고 해도 과언이 아니다.

하지만, 제소전화해의 효용은 여기에 그치지 않는다. 앞서 본 바와 같이, 확정판

결과 거의 동일한 효력을 가질 수 있고, 절차가 간편하다는 점에서 보자면, 향후

분쟁이 예상되는 모든 케이스에 제소전화해를 널리 활용할 필요가 있는 것이다.

예를 들어보자.

★ 사례 1

몇 년 전 언론에 크게 보도된 서울고등법원 판결내용이다.

임대차과정에서 임차인의 지상물매수청구권을 포기하는 내용의 제소전화해가 성립되었는데,

그럼에도 불구하고 이 임차인은 임대차기간 만료 이후 건물철거를 거부하면서 제소전화해

성립을 다투는 청구이의 소송을 제기했는데, 이 사건에서 재판부는, "원고(임차인)와 피고

(임대인)사이에, 이 사건 건물 등을 철거하고 그 부지를 인도하기로 하는 내용의 제소전화

해가 이뤄졌다면 이는 토지를 인도하고 이 사건 건물 등을 철거하겠다는 의사로 해석함이

상당하고, 결국 이 사건 화해조서의 내용에는 원고가 이 사건 임대차 종료에 따른 매수청구

권을 포기하는 약정도 포함되었으므로, 원고들이 제소전화해절차에서 포기한 매수청구권을

다시 행사하고 그 매수청구권 행사를 청구이의 사유로 삼아 이 사건 화해조서에 기한 강제


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집행의 불허를 구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다. 또한, 매수청

구권 포기의 약정이 강행법규에 위반되어 무효라고 하더라도 제소전화해조서는 확정판결과

동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그것이 준재심절차에 의해 취

소되지 않는 한 그 화해가 강행법규에 위반되어 무효라는 취지의 주장도 할 수 없다“는 취

지로 판단하였다.

양 당사자가 합의한 내용이라고 하더라도 무조건 법원이 화해를 성립시키는 것은 아니다.

화해내용에 불법적인 내용이 포함된 것이 법원에 의해 발견되면, 가급적 법원으로서는 적법

한 내용으로 변경하거나 불법내용을 삭제할 것을 권유한다. 대표적인 것이 바로, 건물명도

를 위한 제소전화해절차에서 임차인의 지상물, 부속물매수청구권 포기조항이다. 임차인의

이러한 매수청구권은 당사자간의 합의로도 포기가 불가능한 것으로, 임차인을 위한 강행규

정이다. 그럼에도 불구하고 제소전화해절차에서 임차인이 이를 포기하는 것으로 화해신청되

는 경우가 매우 많다. 이 경우 법원으로서는 이를 발견하는 대로 가급적 화해조항을 삭제하

도록 권유하지만, 만약 법원이 이를 미처 발견하지 못해 적법하지 못한 내용이 판결(제소전

화해)로 확정될 때는, 비록 적법하지 못한 내용이라고 하더라도 판결이 무효에 이를 정도가

아니고, (준)재심사유가 없다면 유효한 것으로 본다(다수설과 판례).

★ 사례 2

경기도 소재 자신의 토지를 매도한 직후에 이 토지의 매수인인 모 재건축사업주체로부터 거

액의 부당이득반환청구소송을 제기당한 의뢰인의 사연인데, 소장 내용은 토지매매대금 30억

원 중에서 정상적인 가격은 불과 4억원이고, 나머지 26억원은 시급한 사업진행을 위해서

어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 비싼 값을 치르고 매입할 수밖에 없었으므로, 26억원을 반

환해달라는 것이었다. 이 의뢰인의 경우와 같이 공동주택사업 부지용도로 부동산을 매매하


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는 과정에서 지나치게 고가로 샀다는 주장을 하며 정상가격 이상의 대금은 돌려달라는 식의

민사재판이 적지 않고, 또 일부금액을 반환하라는 법원판단도 이루어지고 있는데, 어느 쪽

이 옳고 어느 쪽이 나쁘다는 판단과는 별개로, 이런 매매계약을 하면서 제소전화해를 함께

했더라면 이 의뢰인 입장에서는 이런 분쟁을 사전에 예방할 수 있지 않았을까하는 아쉬움이

드는 사건이다. ‘약정한 대금을 정상적인 가격으로 인정하고 향후 반환청구하지 않는다’는

취지의 문구로 해서 제소전화해가 성립되는 조건하에 매매계약을 이행한다는 취지로 매매계

약을 체결한 후, 이렇게 화해가 성립된 이후에 계약을 이행한다면 향후 대금반환을 당할 수

있다는 불안에서는 완전히 해방될 수 있게 된다. 이 화해가 성립되면 확정판결과 동일한 효

력이 있어, 이 내용과 배치되는 소송이 기판력에 저촉되어 허용될 수 없기 때문이다. 또, 토

지를 정상적인 가격 이상으로 비싸게 매매했다는 점은 강행법규위반과는 거리가 있는데다

가, 제소전화해 성립 당시에는 확인할 수도 없는 사안이라는 점에서, 어렵지 않게 제소전화

해가 성립될 가능성도 크다.


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8. 제소전화해를 다투는 방법

가. 무제한 기판력설을 취하는 우리의 법원에 따르면, 제소전화해에 실체법상 하

자가 존재하더라도 당연 무효로 되지는 않는다. 이 경우 준재심의 소에 의하여

그 효력을 다툴 수 있다. 준재심이란, 확정판결과 동일한 효력을 가지는 조서와

즉시항고로 불복을 신청할 수 있는 결정, 명령이 확정된 경우, 그것들에 재심사

유가 있을 때에 재심의 소에 준하여 재심을 제기하는 것을 말한다(민사소송법

461조). 이때 화해조서에는 소송상의 화해조서뿐만 아니라 제소전화해조서도 포

함되므로, 제소전화해에 하자가 있을 경우 준재심의 소로서 취소를 구하게 되는

것이다.

★ 대법원 1990.12.11. 선고 90다카24953 판결 【소유권이전등기말소등】

재판상화해조서 또는 제소전 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판

력이 생기는 것이므로 재심 또는 준재심의 절차에서 취소 또는 변경되지 않는 한 그 화해의

효력은 다툴 수 없다는 것이 당원의 확립된 견해이다(당원 1962.2.15.선고 4294민산914

판결; 1962.10.18.선고 62다490 판결;1982.12.28.선고 81다카1247 판결 각 참조).

★ 민사소송법 제461조 (준재심)

제220조의 조서 또는 즉시항고로 불복할 수 있는 결정이나 명령이 확정된 경우에 제451조

제1항에 규정된 사유가 있는 때에는 확정판결에 대한 제451조 내지 제460조의 규정에 준

하여 재심을 제기할 수 있다.

★ 민사소송법 제451조 (재심사유)

① 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하면 확정된 종국판결에 대하여 재심의 소를 제기할

수 있다. 다만, 당사자가 상소에 의하여 그 사유를 주장하였거나, 이를 알고도 주장하지 아


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니한 때에는 그러하지 아니하다.

1. 법률에 따라 판결법원을 구성하지 아니한 때

2. 법률상 그 재판에 관여할 수 없는 법관이 관여한 때

3. 법정대리권․소송대리권 또는 대리인이 소송행위를 하는 데에 필요한 권한의 수여에 흠이

있는 때. 다만, 제60조 또는 제97조의 규정에 따라 추인한 때에는 그러하지 아니하다.

4. 재판에 관여한 법관이 그 사건에 관하여 직무에 관한 죄를 범한 때

5. 형사상 처벌을 받을 다른 사람의 행위로 말미암아 자백을 하였거나 판결에 영향을 미칠

공격 또는 방어방법의 제출에 방해를 받은 때

6. 판결의 증거가 된 문서, 그 밖의 물건이 위조되거나 변조된 것인 때

7. 증인․감정인․통역인의 거짓 진술 또는 당사자신문에 따른 당사자나 법정대리인의 거짓 진

술이 판결의 증거가 된 때

8. 판결의 기초가 된 민사나 형사의 판결, 그 밖의 재판 또는 행정처분이 다른 재판이나 행

정처분에 따라 바뀐 때

9. 판결에 영향을 미칠 중요한 사항에 관하여 판단을 누락한 때

10. 재심을 제기할 판결이 전에 선고한 확정판결에 어긋나는 때

11. 당사자가 상대방의 주소 또는 거소를 알고 있었음에도 있는 곳을 잘 모른다고 하거나

주소나 거소를 거짓으로 하여 소를 제기한 때

② 제1항제4호 내지 제7호의 경우에는 처벌받을 행위에 대하여 유죄의 판결이나 과태료부

과의 재판이 확정된 때 또는 증거부족 외의 이유로 유죄의 확정판결이나 과태료부과의 확정

재판을 할 수 없을 때에만 재심의 소를 제기할 수 있다.

③ 항소심에서 사건에 대하여 본안판결을 하였을 때에는 제1심 판결에 대하여 재심의 소를

제기하지 못한다.

대리권에 흠결이 있거나, 기판력에 저촉된다는 사유를 제외한 나머지 재심사유들


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에 관하여는 재심제기의 기간이 정해져 있으며 이는 불변기간이다(민사소송법

456조, 457조). 재심의 소는 소가나 심급과 상관없이 취소대상인 판결을 한 법

원의 전속관할에 속한다(민사소송법 453조). 재심소장에는 ➀재심 대상인 판결

의 표시, 즉 제소전화해조서의 표시, ➁재심을 구하는 취지, ➂재심사유를 기재

해야 한다.

★ 민사소송법 제456조 (재심제기의 기간)

① 재심의 소는 당사자가 판결이 확정된 뒤 재심의 사유를 안 날부터 30일 이내에 제기하

여야 한다.

② 제1항의 기간은 불변기간으로 한다.

③ 판결이 확정된 뒤 5년이 지난 때에는 재심의 소를 제기하지 못한다.

④ 재심의 사유가 판결이 확정된 뒤에 생긴 때에는 제3항의 기간은 그 사유가 발생한 날부

터 계산한다.

★ 민사소송법 제457조 (재심제기의 기간)

대리권의 흠 또는 제451조제1항제10호에 규정한 사항을 이유로 들어 제기하는 재심의 소

에는 제456조의 규정을 적용하지 아니한다.

★ 민사소송법 제220조 (화해, 청구의 포기․인낙조서의 효력)

화해, 청구의 포기․인낙을 변론조서․변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과

같은 효력을 가진다.

나. 보통은 재심사유가 있어 재심대상인 조서나 결정을 취소하는 경우 부활하는

소송에 대하여 재판을 하여야 하나, 제소전화해조서는 부활할 소송이 없으므로


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화해불성립으로 종료된다. 즉, 제소전화해에 있어서는 종결될 소송이 계속되었던

것도 아니고 종결된 것은 화해절차뿐이므로 재심사유가 있어 준재심 소에 의하

여 제소전화해를 취소하는 준재심 판결이 확정된다 하여도 부활될 소송이 없음

은 물론, 그 화해절차는 화해가 성립되지 아니한 것으로 귀착되어 그 제소전화해

에 의하여 생긴 법률관계가 처음부터 없었던 것과 같이 되는 것뿐이다(대법원

1962. 10. 18. 선고 62다490 판결, 1981. 12. 22. 선고 78다2278 판결 등). 그

결과 이러한 준재심 확정판결에 의해 실효된 제소전화해에 따라 이루어진 소유

권이전등기의 말소등기절차의 이행 또는 이에 터잡아 재차 경료된 소유권이전등

기의 말소등기절차 이행을 구하는 소송에서, 그 소송 피고는 위 소유권이전등기

가 실체관계에 부합하는 유효한 등기라는 주장을 할 수 있고, 이와 같은 주장이

준재심 확정판결의 기판력에 저촉되어 허용할 수 없는 것은 아니라고 할 것이다

(대법원 1996. 3. 22. 선고 95다14275판결).

예컨대, 갑과 을이 제소전화해를 통하여 갑의 부동산을 을에게 이전등기한 후 을

이 다시 병에게 이전등기를 한 경우, 갑이 위 제소전화해가 대리권흠결로 인해

무효라고 주장하며 준재심의 소를 제기하고 그 준재심의 소송에서 제소전화해를

취소하는 판결이 확정되더라도, 준재심의 소에서 취소된 것은 제소전화해라는 절

차뿐이므로, 추후 갑이 다시 제소전화해로 을에게 넘어간 부동산을 되돌려 받기

위해 을과 병을 상대로 한 소유권이전등기의 말소등기소송을 하더라도, 그 소송

에서 피고들인 을 또는 병은 갑으로부터 을로의 소유권이전등기가 실체관계에

부합하는 유효한 등기라고 항변할 수 있고, 이러한 항변이 제소전화해를 취소한

준재심 판결의 기판력에 저촉되지 않는다는 것이다.

★ 대법원 1996. 3.22. 선고 95다14275 판결 【토지소유권이전등기말소】


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[1] 제소전화해에 있어서는 종결될 소송이 계속되었던 것이 아니고 종결된 것은 화해절차

뿐이므로, 재심사유가 있어 준재심의 소에 의하여 제소전화해를 취소하는 준재심 판결이 확

정된다 하여도 부활될 소송이 없음은 물론, 그 화해 절차는 화해가 성립되지 아니한 것으로

귀착되어 그 제소전화해에 의하여 생긴 법률관계가 처음부터 없었던 것과 같이 되는 것뿐이

다.

[2] 준재심 확정판결에 의해 실효된 제소전화해에 따라 이루어진 소유권이전등기 또는 이

에 터잡아 경료된 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 소송에서, 그 소송의 피고

는 그 소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 유효한 등기라는 주장을 할 수 있고, 그와 같

은 주장이 준재심 확정판결의 기판력에 저촉되어 허용할 수 없는 것은 아니다.

다. 제소전화해의 당사자 일방이 재심의 소에 의하지 않고 화해조서에 당연무효

사유가 있다고 주장하면서 기일지정신청을 하는 경우, 우리 법원은 일단 기일을

지정하여 무효사유의 존부에 관하여 심리를 하고 있다(대법원 2001. 3. 9. 선고

2000다58668 판결).

★ 대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다58668 판결 【건물명도】

재판상의 화해를 조서에 기재한 때에는 그 조서는 확정판결과 동일한 효력이 있고 당사자간

에 기판력이 생기는 것이므로 확정판결의 당연무효 사유와 같은 사유가 없는 한 재심의 소

에 의하여만 효력을 다툴 수 있는 것이나, 당사자 일방이 화해조서의 당연무효 사유를 주장

하며 기일지정신청을 한 때에는 법원으로서는 그 무효사유의 존재 여부를 가리기 위하여 기

일을 지정하여 심리를 한 다음 무효사유가 존재한다고 인정되지 아니한 때에는 판결로써 소

송종료선언을 하여야 하고, 이러한 이치는 재판상 화해와 동일한 효력이 있는 조정조서에

대하여도 마찬가지라 할 것이다.


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라. 사망자를 당사자로 한 제소전화해는 취소의 재판을 기다릴 것도 없이 당연무

효이므로 제소전화해에 기한 권리변동 역시 무효라고 한다(서울고등법원 1972.

4.28. 선고 71나2049 판결). 일반 민사소송에서 망사를 상대로 소가 제기된 경

우 우리 법원은 상속인으로 표시정정 하는 것을 허용하고, 만약 이를 간과하고

판결하여 그 판결이 확정되더라도 기판력이나 기타의 효력이 생기지 않고 무효

의 판결로 보아 재심의 대상도 되지 않는다(대법원 1969. 6. 24. 선고 69다436,

1080. 5. 27. 선고 80다735판결)고 한다. 이러한 판례의 태도와 궤를 같이 하는

취지라 하겠다.

★ 서울고등법원 1972. 4.28. 선고 71나2049 판결 【소유권이전등기말소청구사건】

피고 조◇규는 위 소외인들이 사망한 후인 1966년에 위 소외 망인 6명을 상대로 서울민사·

형사지방법원 수원지원에 1952.7.2. 위 소외인들로부터 위 임야를 매수한 사실이 없음에도

불구하고 이를 매수한 것을 원인으로 한 위 임야에 대한 소유권이전등기 절차이행의 제소전

화해신청을 하고 변호사 박※경을 위 소외 망인들의 소송대리인으로 내세워 1966.10.15.자

화해기일에 피신청인들(위 소외 망인 6명)은 신청인(피고 조◇규)에게 위 임야에 대하여

1952.7.2.자 매매에 인한 소유권이전등기절차를 이행하라.

신청비용은 각자들의 부담으로 한다는 제소전화해를 하고 동 화해조서에 기하여 피고 조◇

규명의로 위와 같이 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없는바, 위

제소전화해는 사망자를 당사자로 한 것으로서 당연무효라 할 것이므로 이에 기한 피고 조◇

규명의의 위 소유권이전등기는 달리 동 등기가 실체 관계에 부합하는 등기라는 주장 입증이

없으므로 원인무효의 등기로서 말소를 면할 수 없다 할 것이고 피고 조◇규명의의 위 소유

권이전등기를 바탕으로 한 피고 정▼문명의의 위 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기로서

말소를 면치 못할 것이다.


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9. 유사한 제도

가. 공증

공증이란, 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수

량의 급부를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서, 이러한 증서에

채무자가 강제집행을 승낙하는 취지가 적혀있는 증서는 집행증서가 되어 소송을

통하지 않고도 채권자는 강제집행을 가능하게 할 수 있다. 소송을 통하지 않고도

강제집행을 가능하게 할 수 있다는 점에서 공증도 제소전화해와 유사한 기능을

한다.

하지만, 공증과 제소전화해는 그 활용범위와 효력에 있어서 다음과 같은 차이가

있다.

우선, 집행증서로서의 효력이 있는 공정증서는 어디까지나 일정한 금액의 지급이

나 대체물 또는 유가증권의 급부에 관한 청구일 경우여야 한다. 따라서 특정물의

인도에 관하여는 집행증서로서의 공정증서를 작성할 수 없다. 반면 제소전화해는

이와 같은 제한이 없다는 점에 공증과 차이가 있다.

다만, 최근에 건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도를 구하는 경우에도 집행증서를 작성

할 수 있도록 하는 내용의 공증인법 일부개정안이 거론되고 있기 때문에, 조만간

공증인법이 개정되면 공증으로도 제소전화해와 마찬가지로 명도집행이 가능할

것으로 보인다.

다음으로, 제소전화해조서와 달리 공정증서에는 판결과 같은 기판력이 없다. 따

라서 채무자는 증서에 적힌 청구가 당초부터 불성립, 무효인 경우에는 이를 소송


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으로 다툴수 있고, 채권자도 이미 작성된 공정증서의 내용에 대한 확인 내지 이

행의 소를 청구할 수 있다. 하지만, 제소전화해는 판결과 같은 효력이 있기 때문

에, 비록 적법하지 못한 내용이 있다고 하더라도 그것이 무효에 이를 정도가 아

니어서 준재심사유가 없다면, 이를 다툴 방법이 없다.

나. 소송상 화해

소송상 화해라 함은 소송의 계속 중에 판사 앞에서 당사자가 소송물인 권리 또

는 법률관계에 관하여 서로 양보하여 다툼을 해결하는 소송상 합의를 말한다. 화

해가 성립되어 당사자 쌍방의 일치된 진술을 조서에 기재한 때에는 확정판결과

동일한 효력이 있으므로(민소 220조), 화해가 이루어진 소송물범위 내에서 소송

은 당연히 종료한다.

한편, 당사자가 소송 외에서 행하는 합의․타협 등은 사법상의 화해계약(민법 731

조)에 불과하여 그에 의하여 직접 소송종료의 효과가 생기는 것은 아니므로 소

송상 화해는 아니다.

소송상 화해는 제소전화해와 더불어 “재판상 화해”라 불리우는데, 그 성립의 시

기나 처리방식에서 차이가 있는 반면, 성질과 효력은 동일하다. 둘다 준재심의

소에 의하여 다툴 수 있다. 다만 준재심의 소에 의하여 취소될 경우 제소전화해

는 부활할 소송이 없으나, 소송상 화해는 종전 소송이 부활하게 된다.

다. 화해권고결정

판사는 소송에 계속중인 사건에 대하여 직권으로 당사자의 이익, 그 밖의 모든

사정을 참작하여 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 사건의 공평한


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해결을 위한 화해권고결정을 할 수 있다(민소 225조). 화해권고결정은 소송절차

의 진행 도중이면 판결선고 전까지 언제라도 할 수 있다. 화해권고결정이 확정되

면 재판상 화해와 같은 효력을 갖는다(민소 231조).

라. 민법상 화해

당사자가 서로 양보하여 당사자간의 분쟁을 종식시킬 것을 내용으로 하는 계약

(민법 731조)이다. 화해계약에는 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방

이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 창설적 효력(민법 732조)이 인정된다. 하

지만 민법상 화해는 어디까지나 계약에 불과하므로 제소전화해와 같은 기판력이

인정될 여지는 없다.


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제소전화해신청양식 목록

1. 별첨1 건물명도 및 전세권설정등기말소(명도선이행)

1. 별첨2 건물명도 및 전세권설정등기말소(명도 및 보증금반환 동시이행)

1. 별첨3 건물명도(상가건물임대차보호법적용대상)

1. 별첨4 건물명도(명도선이행, 자진퇴거하거나 미사용시에도 계약종료일까지 임대료지급,

각종위약금)

1. 별첨5 건물명도(명도 및 보증금반환 동시이행, 전대하거나 명도지체시 위약금)

1. 별첨6 토지인도 및 가건물철거(가건물철거에 대한 대체집행문구 삽입하여 별도의 대체

집행신청없이 철거집행가능)

1. 별첨7 토지인도 및 비닐하우스명도(명도 및 보증금반환 동시이행, 전대하거나 명도지체

시 위약금, 토지위 농작물에 대한 소유권포기)

1. 별첨8 토지인도 내지 소유권이전등기절차이행(임차인이 임차한 토지에 건물신축하여 사

용, 근저당권말소, 지상물매수청구권포기)

1. 별첨9 부동산의 표시

1. 별첨10 관할합의서

1. 별첨11 영수증


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별첨1 건물명도 및 전세권설정등기말소(명도선이행)

제 소 전 화 해 신 청

신 청 인 홍**

서울 $$

피신청인 김##

서울 @@

피신청인 대리인 변호사 최 광 석

서울시 서초구 서초동 1694-1 화평빌딩 5층

전화 : (02) 532-6838, 팩스 : (02) 532-6837

이메일: [email protected]

신 청 취 지

화해조항과 같은 취지의 화해를 구함.

신 청 원 인

1. 신청인은 별지목록 기재 부동산의 소유자로서, 피신청인과 별지목록 기재 부동산 중 2층

전체 496.0㎡(이하 ‘이건 부동산’이라고 함)에 대해서 임대차기간은 2008. 7. 30.부터

2013. 7. 29. 까지, 임대차보증금 1억원, 월임료 금 800만원(부가세별도), 관리비 월 90만

원(부가세별도)으로 하는 임대차계약을 체결하고, 피신청인에게 별지목록 기재 부동산에


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대하여 위 임대차보증금액만큼 전세권설정을 해주기로 하였습니다.

한편, 이건 임대차계약체결 후 2년이 경과되는 시점부터, 매년 월임료에 대하여 5%의 비

율로 인상하기로 하고(단, 보증금은 인상하지 않기로 함), 월관리비는 1,050,000원(7,000

원×150평, 부가세별도)으로 인상하기로 하였습니다.

2. 이후, 신청인은 피신청인과 위 임대차계약과 관련한 명도방법 등에 대하여 협의하던 중에

금번 당사자 간에 화해조항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이 건 신청에 이른 것입니

다.

화 해 조 항

1. 가. 피신청인은 신청인에게 2013. 7. 29.까지

별지목록 기재 부동산 중 2층 전체 496.0㎡(이하 ‘이건 부동산’이라고 함)를 명도하

고, 별지목록 기재 부동산에 관하여 서울동부지방법원 송파등기소 2008. 8. 6. 접수

제56251호로 경료된 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행한다(단, 신청인과 피신

청인간 이건 임대차계약이 갱신될 경우에는 갱신계약만료일까지 이건 부동산을 명

도함).

나. 신청인은 피신청인으로부터 위 가.항을 이행받고 1개월 이내에 임대차보증금 1억원에

서 아래 제2항 각 기재 연체차임 등과 제5항 각 기재 사유의 발생으로 인해 신청인

이 지급한 소요비용 등을 공제한 잔액을 피신청인에게 반환한다.

2. 가. 피신청인은 신청인에게, 2008. 7. 30.부터 명도완료시까지 매월 말일 아래표와 같은 월

임료 및 관리비를 지급한다.


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기간 월임료(각 부가세별도) 관리비(각 부가세별도)

2008. 7. 30.부터 2010. 7. 29.까지 금 8,000,000원 금 900,000원

2010. 7. 30.부터 2011. 7. 29.까지 금 8,400,000원 금 1,050,000원

2011. 7. 30.부터 2012. 7. 29.까지 금 8,820,000원 금 1,050,000원

2012. 7. 30.부터 명도완료시까지 금 9,261,000원 금 1,050,000원

나. 위 각 월임료 및 관리비의 납입이 연체될 경우, 월임료 및 관리비에 대하여 월 2%의

비율에 의한 금원을 지연손해금으로 가산하여 지급한다.

3. 피신청인이 아래 각호에 해당하는 경우, 신청인은 이 건 계약을 해지할 수 있다.

가. 피신청인이 제2항 각 기재 월임료의 지급을 2기 이상 연체하는 경우

나. 피신청인이 이건 부동산을 타에 전대하거나 임대차보증금반환채권을 타에 양도하거

나 질권 기타 담보목적으로 사용하는 경우

다. 피신청인이 신청인의 동의없이 이건 부동산의 용도나 구조를 변경하는 경우

4. 가. 피신청인은 제1항 각 기재 임차기간이 만료되거나 위 제3항 각 기재 사유의 발생으로

계약이 해지된 때에는 신청인의 요구에 따라 지체없이 이건 부동산 및 이건 부동산

내에 설치한 부속물을 원상회복한 후 신청인에게 명도한다. 이 경우 이건 부동산에

관하여 권리금, 유익비, 시설비, 필요비, 유치권에 대한 주장이나 청구를 하지 않는

다.

나. 신청인의 동의를 얻어 설치한 부속물 또는 신청인으로부터 매수한 부속물에 대하여는

민법 제646조의 부속물매수청구권행사는 포기되지 않으나, 부속물매수청구권행사가

가능한 경우에도 신청인의 명도청구나 명도집행에 대해 대항하지 않기로 한다.


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5. 피신청인이 이건 부동산에 대한 원상회복 및 명도의무가 발생되었음에도 그 의무를 이행

하지 않을 때에는 신청인은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 명도집행을 실시하고 원상회

복을 위한 적절한 조치를 취할 수 있고, 명도 및 원상회복에 소요되는 비용일체는 피신

청인이 부담한다.

6. 화해비용은 각자의 부담으로 한다.

첨 부 서 류

1. 임대차계약서 1통

1. 건물등기부등본 1통

1. 건축물관리대장 1통

1. 개별공시지가확인서 1통

1. 소송위임장(신청인, 피신청인) 2통

1. 인감증명서(피신청인) 2통

1. 관할합의서 1통

1. 영수증 1통

2008. 8. .

신청인의 소송대리인

변호사 * * *

서울중앙지방법원 귀중


(02) 532-6838, [email protected] - 53 -

별첨2 건물명도 및 전세권설정등기말소(명도 및 보증금반환 동시이행)


신 청 인 *** 주식회사

서울 강남구 삼성동

대표이사 &&&

피신청인 주식회사 ###

서울 서대문구

대표이사 @@@

신 청 취 지


신 청 원 인

1. 신청인은 별지1 기재 부동산의 소유자로서, 피신청인과 별지1 기재 부동산 1층 중 별지2

표시 ⓐ,ⓑ,ⓒ,ⓓ,ⓐ의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 51.8m2과 별지1 기재

부동산 2층 중 별지3 표시 ⓐ,ⓑ,ⓒ,ⓓ,ⓐ의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (나)부분

158.92m2에 관하여, 2006. 7. 1.부터 2009. 6. 30.까지 임대차보증금 4억원으로 하기로 하

는 임대차계약을 체결하고, 위 부동산에 대하여 위 임대차보증금액만큼 전세권설정을 해

주었습니다.


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2. 이후, 신청인과 피신청인은 임대차기간을 2012. 6. 30.까지 연장하기로 하고, 월임료 금

1,900만원(부가세별도), 관리비 금 160만원(부가세별도, 가스, 전열, 수도의 사용료 및 기

타 임차물의 사용에 필요한 비용 제외)으로 하기로 하는 임대차 연장 계약서를 체결하였

습니다.

3. 이에, 신청인과 피신청인은 위 임대차계약의 종료시 발생하는 비용상환청구, 부속물매수

청구, 임대차계약과 관련된 손해금 및 위약금 등에 대한 보증금에서의 공제범위, 원상회

복 명도방법 등에 관하여 의견이 충돌이 있어 협의하던 중에, 금번 당사자 간에 화해조

항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이 건 신청에 이른 것입니다.

화 해 조 항

1. 피신청인은 신청인에게 2012. 6. 30.까지, 임대차보증금 4억원에서 아래 제2항 기재 연체차임

및 지연손해금, 제5항 기재 사유의 발생으로 인해 신청인이 지급한 소요비용 또는 손해금을

공제한 잔액을 수령함과 상환으로

가. 별지1 기재 부동산 1층 중 별지2 표시 ⓐ,ⓑ,ⓒ,ⓓ,ⓐ의 각 점을 순차적으로 연결한 선

내의 (가)부분 51.8m2과 별지1 기재 부동산 2층 중 별지3 표시 ⓐ,ⓑ,ⓒ,ⓓ,ⓐ의 각 점

을 순차적으로 연결한 선내의 (나)부분 158.92m2(이하 (가)부분과 (나)부분을 합하여

‘이건 부동산’이라고 함) 를 2012. 6. 30.까지 명도하고,

나. 이건 부동산에 관하여 서울동부지방법원 등기과 2006. 7. 4. 접수 제50302호로 마친 전

세권설정등기의 말소등기절차를 이행한다.

2. 가. 피신청인은 신청인에게, 피신청인들은 신청인에게 2009. 7. 1.부터 2012. 6. 30.까지, 월

임료 금 1,900만원(부가세별도) 및 관리비 금 160만원(부가세별도, 가스, 전열, 수도


(02) 532-6838, [email protected] - 55 -

의 사용료 및 기타 임차물의 사용에 필요한 비용 제외)을 매월말일까지 지급한다.

나. 위 가항에 대한 납입이 연체될 경우, 납기일 다음 날부터 다 갚을 때까지 연 20%의 비

율에 의한 연체료를 월임료 및 관리비에 가산하여 지급한다.

3. 피신청인이 이건 부동산에 대하여 아래 각호에 해당하는 경우에는, 신청인은 최고없이 이

건 임대차계약을 해지할 수 있다.

가. 피신청인이 사망, 실종, 금치산, 한정치산, 파산선고를 받은 때

나. 제2항 기재 월임료의 지급을 2기 이상 연체하였을 때

다. 신청인의 동의 없이 이건 부동산의 구조를 변경하거나 증축, 개축, 고의 또는 과실로

훼손한 때

라. 신청인의 승낙 없이 이건 부동산 및 임대차보증금반환채권을 제3자에게 전대 또는

양도하거나 기타 담보 목적으로 제공한 때

마. 임대차보증금반환채권이 제3자에 의해 압류되어 처분이 제한된 때

바. 계약당시의 업종과 다른 용도로 사용, 수익하거나 영업행위를 한때

사. 이건 계약서에 기재된 피신청인이 아닌 제3자(친지 또는 지인 포함)가 실질적으로 영

업을 하거나 신청인의 동의 없이 제3자와 동업을 한때

아. 1개월 이상 영업을 하지 않거나 이건 부동산을 비워둔 때

4. 피신청인은 제1항 각 기재 임차기간이 만료되거나 위 제3항 기재 사유의 발생으로 이 사

건 임대차계약이 해지된 때에는,

가. 피신청인은 지체없이 이건 부동산 및 이건 부동산 내에 신청인의 동의없이 설치한 부

속물을 원상회복한 후 신청인에게 명도한다. 이 경우, 이건 부동산에 관하여 권리금,


(02) 532-6838, [email protected] - 56 -

시설비, 자신의 영업을 위해 투자한 모든 비용, 이사비용, 필요비, 유익비를 청구하지

않는다.

나. 피신청인은 신청인의 동의를 얻어 설치한 부속물 또는 신청인으로부터 매수한 부속물

에 대하여는 민법 제646조의 부속물매수청구권행사는 포기되지 않으나, 부속물매수청

구권행사가 가능한 경우에도 신청인의 명도청구나 명도집행에 대해 대항하지 않기로

한다.

5. 피신청인이 위 제4항과 같이 이건 부동산에 대한 원상회복 및 명도의무가 발생되었음에

도 그 의무를 이행하지 않을 경우,

가. 피신청인은 신청인에게 계약종료일로부터 명도완료일까지 월임료 상당의 금액 및 이

에 대한 연20% 비율에 의한 손해금을 가산하여 지급한다.

나. 신청인은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 명도집행을 실시하고 원상회복을 위한 적절

한 조치를 취할 수 있으며, 이 때 명도 및 원상회복에 소요되는 비용일체는 피신청

인의 부담으로 한다.



(02) 532-6838, [email protected] - 57 -

첨 부 서 류


1. 부동산임대차연장계약서 1통


1. 토지대장 1통


1. 법인등기부등본 2통

20 . . .

위 신청인 *** 주식회사

대표이사 &&&

서울동부지방법원 귀중


(02) 532-6838, [email protected] - 58 -

별첨3 건물명도(상가건물임대차보호법적용대상)


신 청 인 박**

성남시 분당구

위 신청인 대리인 변호사 최 광 석

서울 서초구 서초동 1694-1 화평빌딩 5층

전화 : (02)532-6838, 팩스 : (02)532-6837


피신청인 임$$

서울 강남구

신 청 취 지


신 청 원 인

1. 신청인은 별지1 기재 부동산의 소유자로서, 피신청인과 별지1 기재 부동산 1층 중 별지2

표시 ①,②,③,④,①의 각점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 43.75㎡(이하 ‘이건 부동

산’이라고 함)에 대해서 임대차기간은 2010. 7. 21.부터 2012. 7. 20.까지(24개월), 임대차보

증금 3,000만원, 월임료 금 250만원(부가세별도), 관리비 10만원(부가세포함, 전기, 청소,


(02) 532-6838, [email protected] - 59 -

수도료 별도)으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 이에, 신청인과 피신청인은 위 임대차계약의 종료시 발생하는 비용상환청구, 부속물매수청

구, 임대차계약과 관련된 손해금 및 위약금 등에 대한 보증금에서의 공제범위, 원상회복

명도방법 등에 관하여 의견이 충돌이 있어 협의하던 중에, 금번 당사자 간에 화해조항과

같이 합의의 의사가 접근되어 이 건 신청에 이른것입니다.

화 해 조 항

1. 피신청인이 신청인으로부터 임대차보증금 3,000만원에서 아래 제2항 기재 연체차임 및 지

연손해금을 공제한 잔액을 수령함과 상환으로, 피신청인은 별지1 기재 부동산 1층 중 별

지2 표시 ①,②,③,④,①의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 43.75㎡(이하 ‘이건

부동산’이라고 함)를 2012. 7. 21.까지 명도한다(단, 피신청인은 임대차계약이 서면에 의하여

재계약되어 다시 종료된 경우, 그 종료일까지 위 임차부분을 신청인에게 명도하며, 상가건물 임

대차보호법 제10조에 의하여 임대차계약이 갱신되는 경우에는 그 갱신된 계약이 최종적으로 종

료하는 시점에 명도함).

2. 피신청인은 신청인에게 2010. 8. 1.부터 2012. 7. 20.까지 월임료 금250만원(부가세별도)및

관리비 금10만원(부가세별도, 전기, 청소, 수도료 별도)를 매월 말일 지급하고, 월임료 및

관리비의 납입이 연체될 경우, 월임료, 관리비 기타 총 지불액의 5%를 연체료로 지급한

다(단, 피신청인은 일개월 미만의 잔여일수에 대한 월임료 및 관리비는 일할 계산하여

신청인에게 지급한다).


(02) 532-6838, [email protected] - 60 -

3. 피신청인이 이건 부동산에 대하여 아래 각호에 해당하는 경우에는, 신청인은 최고없이

이건 임대차계약을 해지할 수 있다.

가. 제2항 기재 월임료의 지급을 3기 이상 연체한 경우

나. 피신청인이 임대차보증금반환채권을 타에 양도하거나 담보제공으로 사용한 경우

다. 피신청인이 이건 부동산을 타에 전대한 경우

4. 피신청인이 제1항 각 기재 임차기간이 만료되거나 위 제3항 각호 기재 사유의 발생으로

이 사건 임대차계약이 해지된 때에는,

가. 피신청인은 지체없이 이건 부동산 내에 신청인의 동의없이 설치한 부속물을 원상회복

한 후 신청인에게 명도하며, 위 임차부분에 관하여 권리금, 유익비에 대한 주장이나

청구를 하지 않는다.

나. 피신청인은 신청인의 동의를 얻어 설치한 부속물 또는 신청인으로부터 매수한 부속

물에 대하여는 민법 제646조의 부속물매수청구권행사는 포기되지 않으나, 부속물매

수청구권행사가 가능한 경우에도 신청인의 명도청구나 명도집행에 대해 대항하지

않기로 한다.

5. 피신청인이 이건 부동산에 대한 원상회복 및 명도의무가 발생되었음에도 그 의무를 이행

하지 않을 때에는 신청인은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 명도집행을 실시하고 원상회

복을 위한 적절한 조치를 취할 수 있고, 명도 및 원상회복에 소요되는 비용일체는 피신

청인이 부담한다.

6. 화해비용은 피신청인의 부담으로 한다.


(02) 532-6838, [email protected] - 61 -

첨 부 서 류




1. 건축물대장 1통

1. 소송위임장(신청인) 1통


20 . . .


변호사 최광석



(02) 532-6838, [email protected] - 62 -

별첨4 건물명도(명도선이행, 자진퇴거하거나 미사용시에도 계약종료일까지 임대료지급, 각종위

약금)

제소전화해신청신 청 인 1. 조**

서울시 &&

2. 조$$

서울 %%


서울시 서초구 서초동 1694-1 화평빌딩 5층

전화 : (02) 532-6838, 팩스 : (02) 532-6837


피신청인 김&&

서울 ##

신 청 취 지


신 청 원 인

1. 신청인들은 별지 기재 부동산의 소유자로서, 피신청인과 별지 기재 부동산 중 1층 전체

100.45㎡(이하 ‘이건 부동산’이라고 함)에 대해서, 임대차기간은 2009. 1. 15.부터 2010. 1.

14.까지, 임대차보증금 1억2천만원 및 월임료 300만원(부가세별도), 관리비 200만원(부과


(02) 532-6838, [email protected] - 63 -

세별도)는 아래표와 같이 하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

단, 별지 기재 부동산에 대한 재산세, 종합부동산세를 제외한 모든 제세공과금은 피신청

인이 부담하기로 하였으며, 일개월 미만의 임대료, 관리비, 제세공과금 등의 계산 방법

은 15일을 기준하여 15일미만 경과시 반월분, 16일 이상 경과시 일개월로 간주하여 계

산하기로 하였습니다.

*** 현재, 별지1 기재 부동산은 미등기부동산입니다.

2. 이후, 신청인들은 피신청인과 위 임대차계약과 관련한 명도방법 등에 대하여 협의하던

중에 금번 당사자 간에 화해조항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이 건 신청에 이른 것

입니다.

화 해 조 항

1. 가. 피신청인은 별지 기재 부동산 중 1층 전체 100.45㎡(이하 ‘이건 부동산’이라고 함)를

2010. 1. 14.까지 신청인들에게 명도한다(단, 신청인들과 피신청인간 이건 임대차계

약이 갱신될 경우에는 갱신계약만료일까지 이건 부동산을 명도함).

나. 신청인들은 이건 부동산을 명도 받은 후, 임대차보증금 1억2,000만원에서 아래 제2항

기재 연체차임, 관리비, 제세공과금과 제4항,6항 각 기재 사유의 발생으로 인한 손

해배상금, 위약금 및 신청인이 지급한 소요비용 등을 공제한 잔액을 피신청인에게

반환한다.

2. 가. 피신청인은 신청인들에게, 2009. 1. 15.부터 명도완료시까지 월임료 금 300만원(부가

세별도), 관리비 200만원(부가세별도)을 매월 15일까지 지급한다(단, 신청인들과 피

신청인간 이건 임대차계약이 갱신될 경우 그 종료일까지, 또 월임료와 관리비가 인

상된 경우 그 인상된 월임료와 관리비를 신청인에게 지급함).

나. 피신청인은 별지 기재 부동산의 건물 및 토지재산세, 종합부동산세를 제외한 모든 제세


(02) 532-6838, [email protected] - 64 -

공과금을 부담하기로 하며, 신청인에게 각 제세공과금의 납기 일일전까지 지불한다.

다. 월임료, 관리비, 제세공과금 등에 대한 납입이 연체될 경우, 각 이에 대하여 납기일 다

음 날부터 1개월 후까지는 5%, 그 다음 날부터 다 갚을 때까지는 월 1%의 비율에 의한

금원을 연체된 각 항목에 가산하여 지급한다.

라. 피신청인의 사정에 의해 계약 기간 중 자진퇴거, 미 사용시에도 월임료, 관리비, 제

세공과금 등을 계약기간 종료일까지 신청인에게 지급한다.

3. 피신청인은 아래 각호에 해당하는 경우 제1항 기재 기한의 이익을 상실한다.

가. 피신청인이 제2항 각 기재 월임료, 관리비, 제세공과금의 지급을 2회 이상 연체하는

경우

나. 피신청인의 채무로 인하여 임대차보증금반환청구채권이 질권 기타 담보의 목적이 되

거나 강제집행, 경매신청 등이 되었을 경우

다. 피신청인이 실종, 금치산, 한정치산, 파산, 강제화의, 지급불능등에 빠지거나 그 외 채

권자와 채무변제를 목적으로 하는 재산양도 또는 화해계약 등을 한 경우

라. 피신청인이 고의 또는 과실로 이건 부동산을 훼손하는 경우

마. 신청인들의 사전승인 없이 피신청인이 아래 각 목의 행위를 할 경우

① 위험물품의 반입, 기본 공유시설물을 피신청인 개인의 용도로 점유하거나 미관을

손상케하는 간판, 광고물 설치 또는 게시하는 행위

② 피신청인의 사용인, 방문객 등이 개인적인 용무 또는 도박 등을 위하여 이건 부동

산을 사용하는 행위

③ 신청인들의 승낙없이 음주등 알콜성 음류를 반입 또는 판매하는 행위

④ 언성, 언쟁, 방가 소란행위등과 타인에 대하여 불유쾌감과 혐오감을 주고 피해가

되는 행위

⑤ 모든 전열기등을 작동시키거나 콘센트에 연결한 채 출입문을 잠그고 퇴근하는 행위

⑥ 신청인들이 공급하는 것 이외의 각종연료 및 인화물, 난방기구등을 사용하는 행위

⑦ 이건 부동산내에서 취사, 숙직 및 주거하는 행위


(02) 532-6838, [email protected] - 65 -

⑧ 제3자의 사무소, 영업소등의 명의를 표시하는 행위

⑨ 이건 부동산을 안경점 용도 이외의 목적으로 사용 수익하는 행위

바. 피신청인이 이건 부동산을 제3자에게 전대하는 경우

사. 피신청인의 행위로 인해 이건 부동산의 공부상에 불법건축물 등이 등재되는 경우(이

때 피신청인은 즉시 원상복구를 하고 행정적, 민형사상 모든 책임을 지며, 공부상

문제를 해결한다)

아. 피신청인이 신청인들의 명의를 임의로 사용, 서명, 도장 날인할 경우

4. 가. 피신청인은 위 제3항 바호를 위반한 날로부터 위 제2항 기재 월임료, 관리비, 제세공

과금 등의 두배에 해당하는 금액을 손해배상금으로 신청인들에게 지급한다.

나. 피신청인은 위 제3항 사호에 해당하는 행위를 할 경우, 손해배상금으로 금 2천만원

을 신청인들에게 지급한다.

다. 피신청인은 위 제3항 아호에 해당하는 행위를 할 경우, 손해배상금으로 위반행위 건

당 금 1천만원을 신청인들에게 지급한다.

5. 피신청인은 제1항 기재 임차기간이 만료되거나 위 3항 각호 기재 사유의 발생으로 기한

의 이익이 상실된 때에는 지체없이, 이건 부동산 및 이건 부동산 내에 신청인의 동의없

이 설치한 부속물을 원상회복한 후 신청인에게 명도하고, 이건 부동산에 관하여 권리금,

유익비, 시설비, 필요비에 대한 주장이나 청구를 하지 않는다.

6. 피신청인이 위 제5항과 같이 이건 부동산에 대한 원상회복 및 명도의무가 발생되었음에

도 그 의무를 이행하지 않을 경우,

가. 원상회복 및 명도의무가 발생한 날로부터 그 의무가 모두 이행 완료된 날까지 피신

청인은 신청인들에게 위 제2항 각 기재 월임료, 관리비, 제세공과금의 배액에 상당

하는 금액을 매월 위약금으로 지급한다(단, 신청인들과 피신청인간 이건 임대차계

약이 갱신되어 월임료 및 관리비가 인상된 경우에는 그 인상된 월임료 및 관리비의


(02) 532-6838, [email protected] - 66 -

배액에 상당하는 금액을 지급함).

나. 신청인들은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 명도집행을 실시하고 원상회복을 위한 적

절한 조치를 취할 수 있으며, 이 때 명도 및 원상회복에 소요되는 비용일체는 피신

청인의 부담으로 한다.

7. 화해비용은 신청인들의 부담으로 한다.

첨 부 서 류



1. 개별공시지가확인원 1통




1. 영수증 1통

2009. 3. .


변호사 최 광 석



(02) 532-6838, [email protected] - 67 -

별첨5 건물명도(명도 및 보증금반환 동시이행, 전대하거나 명도지체시 위약금)


신 청 인 구##

경기 % %


서울 서초구 서초동 1694-1 화평빌딩 701호

전화 : (02)532-6838, 팩스 : (02)532-6837

이메일 : k k [email protected]

피신청인 이&&

서울 @@

신 청 취 지

화해조항과 같은 취지의 화해를 구함 .

신 청 원 인

1. 신청인은 별지목록 기재 부동산의 소유자로서 , 피신청인과 별지목록 기재 부

동산에 대해서 임대차기간은 2008. 5. 15.부터 2009. 5. 14.까지 , 임대차보증금

5,000만원 , 월임료 금 300만원 (부가세별도 )으로 하는 임대차계약을 체결하였습

니다 .

2. 이후 , 신청인은 피신청인과 위 임대차계약과 관련한 명도방법 등에 대하여 협


(02) 532-6838, [email protected]

의하던 중에 금번 당사자 간에 화해조항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이

건 신청에 이른 것입니다 .

화 해 조 항

1. 피신청인은 신청인에게 임대차보증금 5,000만원에서 아래 제 2항 기재 연체차

임 , 아래 제 3항 , 제 5항 각 기재 사유의 발생으로 인한 위약금 및 신청인이 지

급한 소요비용 등을 공제한 잔액을 수령함과 상환으로 2009. 5. 14.까지 별지

목록 2항 기재 건물 (이하 ‘이건 건물 ’이라고 함 )을 명도하고 ,별지목록 1항 기

재 토지 (이하 ‘이건 토지 ’라고 함 )을 인도한다 (단 , 피신청인은 임대차계약이 서

면에 의하여 재계약되어 다시 종료된 경우 , 그 종료일까지 위 임차부분을 신청

인에게 명도함 ).

2. 피신청인은 신청인에게 , 2008. 5. 15.부터 이건 건물의 명도 및 이건 토지의

인도 완료시까지 매월 15일 월임료 금 300만원 (부가세별도 )을 지급하고 , 이에

대한 납입이 연체될 경우 , 월임료에 대하여 연 18%의 비율에 의한 금원을 지

연손해금으로 가산하여 지급한다 (단 , 피신청인은 임대차계약이 서면에 의하여

재계약되어 다시 종료된 경우 그 종료일까지 , 또 월임료가 인상된 경우 그 인상

된 월임료를 신청인에게 지급함 ).

3. 피신청인은 아래 각호에 해당하거나 제 2항 기재 월임료의 지급을 2회 이상

연체하였을 때에는 위 제 1항 기재 기한의 이익을 상실한다 .

가 . 피신청인이 이건 부동산을 타에 전대하거나 임대차보증금반환채권을 타

에 양도하거나 질권 기타 담보목적으로 사용한 경우 . 이 경우 , 피신청인

은 별도의 위약금으로 금 5,000만원을 신청인에게 지급한다 .

나 . 피신청인이 영업정지 이상의 행정처분을 받아 계속적으로 영업을 영위할


(02) 532-6838, [email protected] - 69 -

수 없는 경우

다 . 피신청인이 전업 , 휴업 또는 폐업하거나 기타 임대차계약상의 의무를 이

행할 능력이 없다고 판단되는 경우

라 . 제 3자로부터 압류 경매등의 강제집행을 당하거나 파산신청이 있을 경우

마 . 이건 부동산이 화재 기타 재해로 대파 혹은 멸실되었을 경우

바 . 이건 부동산의 전부 또는 일부가 공공사업을 위해 매도 , 수용 또는 사용

되는 경우

사 . 이건 부동산을 상가 이외의 용도로 사용하는 경우

아 . 피신청인의 신청인으로부터 서면에 의한 승낙없이 이건 건물을 개축 또

는 변경하는 경우

4. 피신청인은 제 1항 각 기재 임차기간이 만료되거나 위 제 3항 기재 사유의 발

생으로 기한의 이익이 상실된 때에는 신청인의 요구에 따라 지체없이 이건

건물 및 이건 건물 내에 설치한 부속물을 원상회복한 후 신청인에게 명도하

고 , 이건 토지를 원상회복하여 인도한다 . 이 경우 이건 토지 및 건물에 관하

여 권리금 , 유익비 , 시설비 , 필요비 , 유치권 , 신청인의 서면동의 없는 부속물

매수청구권에 대한 주장이나 청구를 하지 않는다 .

다만 , 요건이 맞는 경우에 민법상 부속물매수청구권은 포기되지 않으나 , 부속

물매수청구권행사가 가능한 경우에도 피신청인은 신청인의 명도청구나 명도

집행에 대해 대항하지 않기로 한다 .

5. 피신청인이 위 제 4항과 같이 이건 토지 및 건물에 대한 원상회복 및 명도 , 인

도의무가 발생되었음에도 그 의무를 이행하지 않을 경우 ,

가 . 원상회복 및 명도 , 인도의무가 발생한 날로부터 그 의무가 모두 이행 완

료된 날까지 피신청인은 신청인에게 위 제 2항 기재 월임료의 배액에 상

당하는 금액을 매월 위약금으로 지급한다 (단 , 임대차계약이 서면에 의하


(02) 532-6838, [email protected] - 70 -

여 재계약되어 월임료가 인상된 경우에는 그 인상된 월임료의 배액에 상당

하는 금액을 지급함 ).

나 . 신청인은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 명도 및 인도집행을 실시하고

원상회복을 위한 적절한 조치를 취할 수 있으며 , 이 때 명도 , 인도 및 원

상회복에 소요되는 비용일체는 피신청인의 부담으로 한다 .

6. 화해비용은 각자의 부담으로 한다 .

첨 부 서 류


1. 토지등기부등본 1통




1. 소송위임장 (신청인 , 피신청인 ) 2통

1. 인감증명서 (피신청인 ) 1통


1. 영수증 1통

2008. 8. .





(02) 532-6838, [email protected] - 71 -

별첨6 토지인도 및 가건물철거(가건물철거에 대한 대체집행문구 삽입하여 별도의 대체집

행신청없이 철거집행가능)


신 청 인 최$$

서울 %%


서울 서초구 서초동 1685-3 아크로비스타 C동 1304호

전화 : (02)532-6838, 팩스 : (02)532-6837


피신청인 1. 전@@

인천 ##

2. 장&&

인천 **

신 청 취 지


신 청 원 인

1. 신청인은 별지목록 기재 부동산의 소유자로서, 피신청인 전@@과는 별지2 목록기재 토지


(02) 532-6838, [email protected] - 72 -

임차인 임대차기간 임대차보증금 월임료(각 부가세별도임)

전@@ 07.5.6.～09.5.5.

금 2,000만원 07.5.6.～08.5.5. : 금 150만원

단, 보증금 2,000만원 중 잔금1,000만원

은 08.5.25. 지급하기로 함08.5.6.～09.5.5. : 금 170만원

장&& 07.5.6.～09.5.5.

금 5,000만원 07.5.6.～08.5.5. : 금 200만원

단, 보증금 5,000만원 중 잔금3,000만원

은 08.5.25. 지급하기로 함08.5.6.～09.5.5. : 금 240만원

에 대해서, 피신청인 장&&과는 별지5 목록기재 부동산 2층 중 별지6 도면표시 ①,②,③,

④,⑤,①의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 231.4㎡에 대해서, 아래표와 같은

조건으로 각 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 이후, 신청인은 피신청인들과 위 각 임대차계약과 관련한 건물명도 및 토지인도방법 등에

대하여 협의하던 중에 금번 당사자 간에 화해조항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이 건

신청에 이른 것입니다.

화 해 조 항

1. 가. 피신청인 전@@은 신청인으로부터 임대차보증금 2,000만원에서 아래 제2,3,6항 각 기

재 피신청인 전@@에게 해당하는 연체차임 및 위약금 내지 손해배상금 등을 공제한

잔액을 수령함과 상환으로 2009. 5. 5.까지 별지1 목록기재 각 가건물 등을 철거하고

별지2 목록기재 토지(이하 ‘이건 토지’라고 함)를 인도한다.

나. 피신청인 장&&은 신청인으로부터 임대차보증금 5,000만원에서 아래 제2,3,6항 각 기

재 피신청인 장&&에게 해당하는 연체차임 및 위약금 내지 손해배상금 등을 수령함

과 상환으로 2009. 5. 5.까지 별지5 목록기재 부동산 2층 중 별지6 도면표시 ①,②,③,

④,⑤,①의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 231.4㎡(이하 ‘이건 건물’이라


(02) 532-6838, [email protected] - 73 -

고 함)를 명도한다.

다. 단, 신청인과 피신청인들간 각 임대차계약이 갱신될 경우에는 각 갱신계약만료일까지

별지1 목록기재 각 가건물 등의 철거 및 이건 토지의 인도와 이건 건물의 명도를 하

기로 한다.

2. 가. 피신청인 전@@은 신청인에게 2007. 5. 6.부터 2008. 5. 5.까지는 월임료 금 150만원을,

2008. 5. 6.부터 명도완료시까지는 월임료 금 170만원을 매월 25일에 지급하고, 보증

금 잔금 1,000만원을 2008. 5. 25.에 지급한다.

나. 피신청인 장&&은 신청인에게 2007. 5. 6.부터 2008. 5. 5.까지는 월임료 금 200만원을,

2008. 5. 6.부터 명도완료시까지는 월임료 금 240만원을 매월 25일에 지급하고, 보증

금잔금 3,000만원을 2008. 5. 25.에 지급한다.

다. 피신청인들은 위 각 월임료의 납입이 연체될 경우, 월임료에 대하여 월10%의 비율에

의한 금원을 지연손해금으로 가산하여 각 지급한다.

3. 각 피신청인들은 아래 각호에 해당하거나 제2항 각호 기재 월임료의 지급을 3회 이상 연

체하였을 경우에는 제1항 각호 기재 기한의 이익을 상실한다.

가. 위 제2항의 가호 및 나호 각 기재 보증금잔금의 지급을 이행하지 아니할 경우

나. 피신청인 전@@은 이건 토지의, 피신청인 장&&은 이건 건물의 일부 내지 전부를 신

청인의 승낙없이 타에 전대하거나 각 임대차보증금반환채권을 타에 양도하거나 질

권 기타 담보목적으로 사용할 수 없고 이를 위반할 경우, 피신청인 전@@은 금

1,000만원을, 피신청인 장&&은 금 2,000만원을 위약금으로 신청인에게 각 지급한다.

4. 위 제2항의 가호 및 나호 각 기재 보증금잔금 지급의 불이행으로 기한의 이익을 상실하

게 될 경우, 신청인은 피신청인 전@@로부터 받은 임대차보증금계약금 1,000만원, 피신청


(02) 532-6838, [email protected] - 74 -

인 장&&으로부터 받은 임대차보증금계약금 2,000만원을 각 몰수하고, 각 임대차보증금계

약금반환 없이 즉시 피신청인 전@@은 별지1 목록기재 각 가건물 등을 철거하여 이건 토

지를 인도하고, 피신청인 장&&은 이건 건물을 명도한다.

5. 피신청인들은 제1항 각호 기재 각 임차기간이 만료되거나 위 제3항 기재 사유의 발생으

로 기한의 이익이 상실된 때에는 지체없이 피신청인 전@@은 이건 토지의 시설물을 철거

하여 원상회복한 후 이건 토지를 신청인에게 인도하고, 피신청인 장&&은 이건 건물 및

이건 건물 내에 설치한 부속물을 원상회복한 후 신청인에게 명도한다. 이 경우 이건 토

지 및 이건 건물에 관하여 권리금, 유익비, 시설비, 필요비, 유치권, 소유권 등 기타일체

의 권리에 대한 주장이나 청구를 하지 않는다.

다만, 요건이 맞는 경우에 민법상 부속물매수청구권행사는 포기되지 않으나, 부속물매수

청구권행사가 가능한 경우에도 신청인의 명도청구나 명도집행에 대항하지 않기로 한다.

6. 피신청인 전@@에게 이건 토지에 대한 인도 및 시설물철거의무가, 피신청인 장&&에게

이건 건물에 대한 원상회복 및 명도의무가 각 발생되었음에도 그 의무를 이행하지 않을

때에는,

가. 피신청인들은 신청인과의 각 임대차계약의 해제(지) 당시의 월임료의 3배에 상당하는

각 금액을 인도 및 명도시까지 매월 신청인에게 위약벌조로 지급한다.

나. 신청인은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 이건 토지의 인도 및 시설물철거와 이건 건

물의 명도집행을 각 실시하고 원상회복을 위한 적절한 조치를 취할 수 있고, 이때 원

상회복 및 각 집행에 소요되는 비용일체는 피신청인들이 각 부담한다.

다. 신청인은 그가 위임하는 서울중앙지방법원 소속 집행관으로 하여금 별지1 목록기재

각 가건물 등을 피신청인 전@@의 비용으로 각 철거하게 할 수 있다.


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첨 부 서 류






1. 소송위임장(신청인, 피신청인들) 2통

1. 인감증명서(피신청인들) 2통


1. 영수증 1통

2007. 7. .

신청인들의 소송대리인




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별지1

가건물 목록

1. 별지2 목록기재 토지상 별지3 도면표시 13,14,15,23,13의 각 점을, 16,17,18,22,16의 각 점

을, 18,20,21,22,18의 각 점을, 20,9,10,21,20의 각 점을, 각 순차적으로 연결한 선내 (가),

(나),(다),(라)부분 지상의 철파이프기둥에 의한 각 천막지붕 가건물 각 24㎡ (별지4 사진3

b,c,d,e 표시 부분)

2. 위 같은 도면 표시 12,23,10,11,12의 각 점을 순차적으로 연결한 선내 (마)부분 지상의 목

조가건물 100㎡ (별지4 사진1 a, 사진2 a, 사진3 a 표시 부분)

3. 위 같은 도면 표시 7,8,9,19,7의 각 점을 순차적으로 연결한 선내 (바)부분 지상의 샌드위

치판넬지붕 가건물 14㎡ (별지4 사진3 f 표시 부분)

4. 위 같은 도면 표시 28,2,3,26,27,28의 각 점을, 3,4,25,26,3의 각 점을 각 순차적으로 연결한

선내 (사),(아)부분 지상의 각 강철컨테이너 18㎡, 24㎡ (별지4 사진3 g,h 표시 부분)

5. 위 같은 도면 표시 4,5,6,24,4의 각 점을 순차적으로 연결한 선내 (자)부분 지상의 타일 가

건물 화장실 8㎡ (별지4 사진4 c 표시 부분)

6. 위 같은 도면 표시 1,12의 각 점을 연결한 선부분 지상의 폭 15㎝, 길이 15m, 높이 1.8m

의 나무울타리 (별지4 사진2 b 표시 부분)

7. 위 같은 도면 표시 27,26,25의 각 점을 연결한 선부분 지상의 폭 15㎝, 길이 13m, 높이

2.5m의 나무울타리 (별지4 사진 4 a,b 표시 부분) -이상-


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별첨7 토지인도 및 비닐하우스명도(명도 및 보증금반환 동시이행, 전대하거나 명도지체

시 위약금, 토지위 농작물에 대한 소유권포기)


신 청 인 박&&

경기 $$


서울 서초구 서초동 1694-1 화평빌딩 701호

전화 : (02)532-6838, 팩스 : (02)532-6837


피신청인 권##

서울 %%

신 청 취 지


신 청 원 인

1. 신청인은 별지목록 기재 토지의 소유자로서, 피신청인과 별지1 목록기재 토지 중 별지2

도면 표시 ①,②,③,④,①의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 270㎡(이하 ‘이

건 토지’이라고 함)에 대해서 임대차기간은 2008. 7. 1.부터 2010. 6. 30.까지, 임대차보

증금 2,000만원, 월임료 금 100만원(부가세별도)으로 하는 임대차계약을 체결하였습니

다(월임료는 계약체결일인 2008. 6. 23.에 12개월분인 1,200만원을, 2009. 6. 20.에 12개


(02) 532-6838, [email protected] - 78 -

월분인 1,200만원을 각 선지급하기로 함).

한편, 위 임대차계약이 유효하게 지속되는 동안 피신청인은 이건 토지위에 존립중인

별지3 사진상의 신청인 소유 비닐하우스 C를 무상으로 사용하기로 하였습니다.

2. 이후, 신청인은 피신청인과 위 임대차계약과 관련한 토지인도방법 등에 대하여 협의하

던 중에 금번 당사자 간에 화해조항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이 건 신청에 이

른 것입니다.

화 해 조 항

1. 피신청인은 신청인에게 임대차보증금 2,000만원에서 아래 제2항 연체차임 및 제4항, 제

7항 각 위약금을 공제한 잔액을 수령함과 상환으로 별지1 목록기재 토지 중 별지2 도

면 표시 ①,②,③,④,①의 각 점을 순차적으로 연결한 선내의 (가)부분 270㎡(이하 ‘이건

토지’이라고 함)를 2010. 6. 30.까지 인도하고, 이건 토지 위 별지3 사진상의 비닐하우

스 C를 2010. 6. 30.까지 명도한다(단, 피신청인은 임대차계약이 서면에 의하여 재계약되

어 다시 종료된 경우, 그 종료일까지 신청인에게 이건 토지를 인도하고, 위 비닐하우스 C

를 명도함).

2. 피신청인은 신청인에게, 2009. 6. 20.에 월임료 100만원(부가세별도)의 12개월분인 금

1,200만원(부가세별도)을 지급하고, 이에 대한 납입을 연체할 경우, 피신청인은 2009. 6.

21.부터 다 갚을때까지 1,200만원(부가세별도)에 대하여 연 25%의 비율에 의한 연체료

를 가산하여 지급한다.

(단, 피신청인은 임대차계약이 서면에 의하여 재계약되어 월임료가 인상된 경우 그 인상된

월임료를 신청인에게 지급함).

3. 피신청인은 아래 각호에 해당하는 경우 제1항 기재 기한의 이익을 상실한다.


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가. 제2항 기재 월임료의 차임연체액이 2기의 월임료 금액에 달하는 경우

나. 피신청인이 제3자에게 이건 토지의 일부 내지 전부를 전대하거나 임대차보증금반환

채권을 양도 또는 질권 기타 담보목적으로 제공할 경우

다. 피신청인이 이건 토지에서 농작물을 재배할 경우

라. 이건 토지의 멸실, 훼손 등으로 토지가 정상적으로 사용이 되지 않을 경우

마. 피신청인의 임대차보증금반환채권이 제3자에 의해 압류 등에 의해 처분이 제한 된

경우

사. 피신청인이 사망, 실종, 금치산, 한정치산, 파산선고를 받은 경우

아. 피신청인이 신청인의 동의를 받지 않고 이건 토지에 수도, 전기 시설 등을 설비하거

나 기타 시설물을 설치하는 행위를 한 경우

4. 피신청인은 위 제3항 나호에 해당하는 행위를 할 경우, 별도의 위약금으로 금 2,000만

원을 신청인에게 지급한다.

5. 피신청인이 위 제3항 다호에 해당하는 행위를 할 경우, 이로 인하여 임대차계약이 해지

될 때, 피신청인은 농작물에 대한 소유권을 포기한다.

6. 피신청인은 제1항 기재 임차기간이 만료되거나 위 제3항 각호 기재 사유의 발생으로

기한의 이익이 상실된 때에는 지체없이 이건 토지를 원상회복하여 인도하고, 위 비닐

하우스 C를 명도하고, 이건 토지 및 위 비닐하우스 C에 관하여 권리금, 유익비, 시설

비, 필요비, 유치권, 소유권에 대한 주장이나 청구를 하지 않는다.

7. 피신청인이 위 제6항과 같이 이건 토지에 대한 인도의무 및 위 비닐하우스 C의 명도의

무가 발생되었음에도 그 의무를 이행하지 않을 경우,

가. 피신청인은 이건 토지의 인도 및 위 비닐하우스 C의 명도의무가 발생한 날로부터

그 의무가 모두 이행 완료된 날까지 지체일수 하루당 30만원에 해당하는 금액을


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위약금으로 지급한다.

나. 신청인은 즉시 이 건 제소전화해에 기한 인도 및 명도집행을 실시하고 원상회복을

위한 적절한 조치를 취할 수 있으며, 이 때 소요되는 비용일체는 피신청인의 부담

으로 한다.

8. 화해비용은 피신청인의 부담으로 한다.

첨 부 서 류







1. 영수증 1통

2008. 7. .





(02) 532-6838, [email protected] - 81 -

별첨8 토지인도 내지 소유권이전등기절차이행(임차인이 임차한 토지에 건물신

축하여 사용, 근저당권말소, 지상물매수청구권포기)


신 청 인 1. 이 **

서울 서초구

2. 이% %

고양시 일산동구

위 신청인들의 대리인 변호사 최 광 석

서울 서초구 서초동 1694-1 화평빌딩 5층

전화 : (02)532-6838, 팩스 : (02)532-6837

이메일 : k k [email protected]

피신청인 주식회사 &&&

서울시 강남구

대표이사 @@@

신 청 취 지

화해조항과 같은 취지의 화해를 구함 .

신 청 원 인

1. 신청인들은 별지 기재 토지 (이하 ‘이건 토지 ’라고 함 )의 소유자로서 , 피신청인

이 자기비용으로 이건 토지위에 별지 기재 건물 (이하 ‘이건 건물 ’이라고 함 )

을 신축하기로 하고 , 보증금 1억원 , 월차임 900만원 (부가세별도 ), 계약기간은


(02) 532-6838, [email protected] - 82 -

계약일로부터 5년간으로 (즉 , 2009. 8. 13.부터 2014. 8. 12.까지 )하여 , 피신청인

과 이건 토지에 대한 임대차계약을 체결하였습니다 (단 , 월차임은 2010. 2. 1.

부터 기산하기로 함 ).

2. 한편 , 피신청인은 계약만료후 신청인들의 선택에 따라 이건 건물을 철거하여

원상회복하거나 , 무상으로 신청인들에게 소유권이전등기를 하여주기로 하였

고 , 이에 이건 건물에 대하여 보존등기 이후 소유권이전청구권가등기를 해주

기로 하였습니다 .

3. 이에 , 신청인들과 피신청인은 위 임대차계약의 종료시 발생하는 비용상환청구 ,

부속물매수청구 , 임대차계약과 관련된 손해금 및 위약금 등에 대한 보증금에

서의 공제범위 , 원상회복 명도방법 등에 관하여 의견의 충돌이 있어 협의하던

중에 , 금번 당사자 간에 화해조항과 같이 합의의 의사가 접근되어 이 건 신청

에 이른 것입니다 .

화 해 조 항

1. 피신청인은 별지 기재 토지 (이하 ‘이건 토지 ’라고 함 )상에 별지 기재 건물 (이

하 ‘이건 건물 ’이라고 함 )을 신축하여 피신청인 명의로 보존등기를 한 후 곧

바로 이건 건물에 대하여 신청인들에게 소유권이전청구권가등기절차를 이행

한다 .

2. 피신청인은 , 신청인들로부터 임차보증금 1억원에서 아래 제 3항 기재 연체차임

과 제 6항 기재 사유의 발생으로 인해 신청인들이 부담하게 될 소요비용 또는

손해금을 공제한 잔액을 수령함과 상환으로 , 2014. 8. 12.까지 신청인들에게

이건 토지에 관하여 수원지방법원 성남지원 등기과 2009. 10. 14. 접수 제

45255호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하고 , 신청인들의


(02) 532-6838, [email protected] - 83 -

선택에 따라 ,

가 . 이건 건물을 철거하여 원상회복시킨 후 이건 토지를 인도하거나 ,

나 . 이건 건물에 대하여 신청인 또는 신청인이 지정하는 자에게 무상으로

양도 내지는 위 제 1항 기재 소유권이전청구권가등기를 원인으로 한 소

유권이전등기절차를 이행한다 (다만 , 이 경우 이건 건물에 대한 소유권이

전으로 인해 발생되는 모든 세금은 신청인들의 부담으로 한다 ).

3. 피신청인은 신청인들에게 , 2010. 2. 1.부터 명도완료시까지 매월 25일까지 월임

료 금 900만원 (부가세별도 )을 지급한다 . 월임료의 납입이 연체될 경우 월임료

의 월 2%의 비율에 의한 금원을 지연손해금으로 가산하여 지급한다 (단 , 피신

청인은 임대차계약이 서면에 의하여 재계약되어 다시 종료된 경우 그 종료일까

지 , 또 월임료가 인상된 경우 그 인상된 월임료를 신청인들에게 지급함 ).

4. 피신청인이 위 제 3항 기재 월차임의 지급을 2기 이상 연체한 경우 , 위 제 2항

기재 기한의 이익을 상실한다 .

5. 피신청인은 제 2항 기재 임차기간이 만료되거나 위 제 4항 기재 사유의 발생으

로 기한의 이익이 상실된 때에는 신청인들의 요구에 따라 지체없이 위 제 2항

을 이행한다 . 이 경우 이건 건물에 관하여 매수청구권 , 유익비상환청구권을

주장하지 않는다 .

6. 피신청인이 위 제5항에 따른 의무를 불이행할 때에는 , 신청인들은 즉시 이건

제소전화해에 기해 위 제2항 기재에 따른 강제집행을 할 수 있고 , 이에 소요되

는 비용 일체는 피신청인이 부담하기로 한다 .

7. 피신청인이 위 제2항에 따른 의무를 이행했음에도 신청인들로부터 임차보증금


(02) 532-6838, [email protected] - 84 -

1억원에서 위 제 3항 기재 연체차임과 제 6항 기재 사유의 발생으로 인해 신청

인들이 부담하게 될 소요비용 또는 손해금을 공제한 잔액을 수령받지 못한

경우에는 , 피신청인은 즉시 이건 제소전화해에 기한 강제집행을 할 수 있으며 ,

신청인들은 미반환 임차보증금 잔액에 대하여 명도일로부터 월2%의 지연이자

를 피신청인에게 지급한다 .

8. 화해비용은 각자의 부담으로 한다 .

첨 부 서 류

1. 토지임대차계약서 1통

1. 약정서 1통

1. 설계도면 1통



1. 소송위임장 (신청인 , 피신청인 ) 2통

1. 법인인감증명서 (피신청인 ) 1통

1. 법인등기부등본 1통


1. 영수증 1통

20 . . .




별첨9

부동산의 표시

(건물의 표시)

서울 강남구 신사동 123 로티스빌딩

철근콘크리트조 슬라브지붕 3층

근린생활시설

1층 145.54㎡

2층 128.75㎡

3층 98.04㎡

지하1층 112.49㎡ -이상-


(02) 532-6838, [email protected] - 86 -

별첨10

관 할 합 의 서

사 건 2012자 건물명도 등

신 청 인 조 $ $

피신청인 김 & &

위 당사자들 사이의 건물명도 등 사건에 관한 제소전화해신청은 서울중앙지방법원

을 제1심 관할법원으로 할 것을 합의한다.

2012. 5. .

신 청 인 대리인 변호사 $ $ $

피신청인 대리인 변호사 최 광 석



(02) 532-6838, [email protected]

별첨11

영 수 증

서울중앙지방법원 법원사무관(주사) 귀하

2012자 호 건물명도등 제소전화해 사건

1. 화해신청서부본 1통

위의 서류는 2012년 월 일 시에 틀림없이

영수하였습니다.

2012. . .

영수인 피신청인의 대리인 변호사 @@@


(02) 532-6838, [email protected] - 1 -

로티스합동법률사무소

1. 인사말

안녕하십니까 최광석 변호사입니다. 지난 십여년간에 걸친 부동산분야에서의 특화된 지식과 경험으로 고도의 전문적이면서도 합리적인 비용의 법률서비스를 제공코자 합니다. 아울러, 첨단화된 전자시스템과 조직화된 업무분담을 통해 국내에서 가장 스마트한 법률서비스를 자신합니다. 현재 진행 중인 사건의 거의 전부가 부동산법률관련사건에 특화되어 있을 정도로, 부동산법률분야에서만큼은 다른 법률사무소보다 뛰어난 서비스를 제공할 수 있습니다.

<학 력>

-서울대학교 법과대학 졸업 (1987년-1992년)

<경 력>

- 법무법인 율촌, 화우 근무 (1997~2000.3월)

- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 대법원 행정처 전자소송 자문위원

- 대한변호사협회 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장

- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정(법무부)

- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원

- "한국을 대표하는 전문변호사" 선정(부동산분야, 고시계)

- "한국을 빛낸 CEO 선정"(법률서비스분야, 헤럴드경제신문)

- (주) 로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인 부동산소송 강의

- SBS '솔로몬의 선택' 부동산분야 자문변호사

- 한국경제 TV "부동산투데이"에 앵커활동(2006. 8. - 2007. 11.)

- 네이버, 스피드뱅크, 지지옥션, 한국경제신문, 한국주택신문,

로앤비, 로마켓, 뉴타운신문 등에 전문가 칼럼 연재 중

- 휴렛패커드 프린터사업부, DAS법률비용보험(주) 광고모델 활동 중

- 대한변호사협회 주최 브런치 시민법률학교 부동산부문 강사활동 중

- 2009 부동산,건설 분야 “대한민국전문변호사”에 선정(서울경제신문)

- SBS CNBC “부동산 포커스” 고정출연