אביקע - gov.il...3 םכסמ ח"וד – אביקע רואב ילכלכ יקוויש רקס...

מדינת ישראל משרד הבינוי והשיכון האגף למידע וניתוח כלכלי

באור עקיבאסקר כלכלי שיווקי

ח מסכם"דו 2010אוגוסט

ועדת היגוי

מנהלת האגף למידע וניתוח כלכלי, ר"יו - רחל הולנדר סגן מנהלת האגף למידע וניתוח כלכלי - יוסי שבת

ת תחום מידע וסטטיסטיקה באגףמנהל - אריאלה מסבנד

צוות העבודה

ראש הצוות –אלי שטרן ' פרופ כלכלן –) מ"דוכין אחזקות בע(יאיר דוכין ' דר גיאוגרפית ומתכננת ערים –אורלי רכטמן ' דר אדריכלית ומתכננת ערים –נינה רבינוביץ ' אדר

2 ח מסכם "דו –סקר שיווקי כלכלי באור עקיבא

דברי תודה

אריאלה ' וכן לגב, רחל הולנדר' בראשות הגב במשרד הבינוי והשיכון אנו מודים לצוות ההיגוי

צביה ' לגב, שרה צימרמן' במיוחד לגב, למר יוסי שבת ולכל שאר העוסקים במלאכה, מסבנד

על שתרמו מניסיונם ומזמנם לביצוע , קרלוס דרינברג' סימונה טסטה ולאדר' לגב, אפרתי

על כל , לך העבודהעל המידע שמסרו ועל הערותיהם והארותיהם המועילות במה, העבודה

.שלביה

תודה מיוחדת שלוחה

משרד הבינוי והשיכון, מנהלת מחוז חיפה, שלומית מור' לגב

משרד הבינוי והשיכון, מחוז חיפה, מנהל החטיבה הטכנית, למר ירון שובל

אור עקיבא, מהנדס העירייה, שמואל אפלפלד' לאינג

.אור עקיבא, מנהל מחלקת הנדסה, ולמר משה ביטון

,בתודה ובברכה

אלי שטרן ' פרופ ראש צוות העבודה


תוכן

5 תמצית מנהלים - 17 מבוא. 1

17 רקע ומטרה 1.1 17 מהלך ומבנה 1.2

19 רקע כללי –אור עקיבא . 2

21 ראיונות עומק עם קבלנים. 3 21 מטרה ומבנה 3.1 21 שיטת הריאיון ומאפייני המרואיינים 3.2 22 מימון ותהליך, מאפיינים –הבנייה למגורים 3.3 22 מאפייני הבנייה באור עקיבא 3.3.1 25 הפוטנציאל לבינוי חדש 3.3.2 32 עלויות הבנייה 3.3.3 33 המיתון והצמיחה בפעילות הכלכלית של ישראל 3.3.3.1 33 עלות חומרי הגלם 3.3.3.2 34 זמינות כוח אדם 3.3.3.3 34 השפעת מדיניות הממשלה על היצע קרקעות לבניה 3.3.3.4 35 עלויות הפיתוח 3.3.3.5 35 מימון הבנייה 3.3.4 36 תהליך הבנייה והשיווק 3.3.5 36 משך הבנייה 3.3.5.1 38 קצב השיווק 3.3.5.2 39 השתתפות במכרזים 3.4 39 ללייםנתונים כ -מכרזים באור עקיבא 3.4.1 41 שיקולי השתתפות במכרז 3.4.2 41 שיקולים כלליים 3.4.2.1 45 שיקולים מקומיים 3.4.2.2 49 ש"המלצות קבלנים למכרזי משהב 3.4.3 50 הערכות והמלצות 3.5

52 קבוצת מיקוד עם מחפשי דיור ורוכשים. 4 52 מטרה ומבנה 4.1 52 שיטת העבודה 4.2 52 ליך איתור המשתתפיםתה 4.2.1 53 מהלך הפעלת קבוצת המיקוד 4.2.2 53 מאפייני המשתתפים 4.3 53 ההיסטוריה הדיורית 4.3.1 54 מאפיינים דמוגרפים וחברתיים 4.3.2 55 מאפיינים כלכליים 4.3.3 55 צרכים 4.4 55 סוג דיור רצוי 4.4.1


56 מיקום מגורים מועדף 4.4.2 57 טווח מחירים אפשרי 4.4.3 58 או הרכישה/תהליך החיפוש ו 4.5 59 לישוב והערכתו שיקולי הגעה 4.6 59 גורמי ההחלטה להתיישב באור עקיבא 4.6.1 59 התדמית הכללית של הישוב 4.6.2 60 גורמי המשיכה לישוב 4.6.3 61 החסמים העיקריים לרכישת דיור בישוב 4.6.4 62 ת היצעי הדיור הרצויים בישובתפיש 4.6.5 64 הערכה ומסקנות 4.7

65 ניתוח כלכלי פרוגרמטי. 5 65 כללי ומטרה 5.1 65 שיטת העבודה 5.2 65 מהלך כללי 5.2.1 שיטת ניתוח מתחמי קרקע והערכת הפוטנציאל הכלכלי 5.2.2

66 הטמון בהם 69 )המשק ענף הבניי(סקירת הסביבה העסקית הרחבה 5.3 69 כללי 5.3.1 69 אפיון התנאים המשקיים 5.3.2 אפיון כללי של ההתפתחויות העסקיות בענף הבנייה ובמגזרי 5.3.3

71 הבנייה למגורים ולתעסוקה 78 סקירת הסביבה העסקית הקרובה של אור עקיבא 5.4 78 תיחום מרחבי הפעילות הכלכלית 5.4.1 80 במרחב הכלכליהתפתחות האוכלוסייה 5.4.2 סיכום התהליכים והשינויים בביקוש למקרקעין במרחב העסקי 5.4.3

82 של אור עקיבא 83 2015סיכום הביקושים המרחביים עד שנת 5.4.4 84 אפיון תהליך השיווק של מרחב העיר אור עקיבא 5.4.5 ניתוח כלכלי של תמהיל הדיור המתוכנן במרחב העיר 5.5

85 וחישוב ערך הקרקע ליזם) צפון שכונת היובל( 85 סקירת תמהיל יעודים מומלץ לקרקע 5.5.1 86 חישוב הערך הכלכלי של קרקע ליחידות הדיור צמודות הקרקע 5.5.2 87 חישוב הערך הכלכלי של מרכיב הבנייה הרוויה בשכונה 5.5.3 88 המלצות 5.6

90 וןריכוז ההמלצות למשרד הבינוי והשיכ. 6

93 מקורות וסימוכין. 7

94 נספחים - 94 עם קבלנים באור עקיבאמובנה שאלות לראיון עומק – 1נספח 96 פרטי ראיונות הקבלנים באור עקיבא - 2נספח 97 פרטי הקבלנים באור עקיבא שלא ניתן היה לראיינם - 3נספח 98 ודשינוי יע –מתחם מגורים באור עקיבא , 934/ש – 4נספח 100 משתתפים בקבוצת המיקודשאלון ל – 5נספח 102 ןשכונת היובל צפו –אור עקיבא – 6נספח


תמצית מנהלים

וכן ניתוח ביקושים , העבודה הנוכחית כוללת סקירה וניתוח הסביבה העסקית של אור עקיבא

בוצת מיקוד של שיחות עם קבלנים וק, )ע"תב(והיצעים מרחביים המתבססים על תכניות בינוי

.שיווקי העתידי של העיר- מהם גזרנו את הפוטנציאל הכלכלי, רוכשי ומחפשי דיור בעיר

מטרה ותכולה, רקע כללי. 1

מצפון מ "ק 10 -כ 4לכביש מספר 2במישור החוף הצפוני בין כביש מספר שוכנת אור עקיבא

תושבים 16,000 -ככיום נה והעיר מ. מ דרומית לחיפה"ק 41 -כרכור וכ –מערב לפרדס חנה

יחידות דיור 4,862 - ומכילה כ) שטח שיפוט(דונם 3,539 -משתרעת על כ ,)2008, ס"למ(

נמוכה בצפיפות בינונית ) בעיקר(הבינוי בעיר כולל בנייה רוויה ).ח חיובי ארנונה"לפי דו(

ל יותר י לתוספת יחידות דיור בהיקף ש"לאור עקיבא יש פוטנציאל תבע .ומעט צמודי קרקע

.שיכול לאפשר הכפלה של אוכלוסיית העיר, ברמות זמינות שונות, יחידות דיור 5,000 -מ

אם יתמלאו התנאים (המיקום המשופר של העיר הנגישות הנוחה אליה יכולים לאפשר

.שיביאו לשדרוג מעמדה של העיר, פיתוח שכונות מגורים איכותיות חדשות) הנדרשים לכך

היא סובלת מפיתוח , ת של העיר"לצמיחה נדלני טוביםה ,מרחבייםנתוני היסוד ה למרות

43ד והסתיימה בנייה של "יח 15התחילה בנייה של 2006בשנת ,לדוגמא .י אפסי"נדלנ

עבודה ה מטרת .של יזמים םלהיענות לא זכההניסיון לשווק מתחמי קרקע ו, ד"יח

לאור המגמות ) חוקהקרובה ור(הנוכחית היא לנתח את הסביבה העסקית הרלבנטית

ן למגורים "נדלהלנתח את מרכיבי הביקוש וההיצע של , הכלכליות המסתמנות במשק

הניתוח מסתמך .כך שניתן יהיה לפתח מסלולי שיווק של מתחמי קרקע בעיר, במרחב העיר

בחלקו על תוצאות ראיונות עומק עם קבלנים שבנו בעיר או בסביבתה וכן על תוצאות דיון

התמצית הנוכחית מציגה תחילה . יקוד של רוכשים ומחפשי דיור באור עקיבאעם קבוצת מ

ולאחר מכן מוצגת תמצית , את עיקר הממצאים והמסקנות מראיונות העומק וקבוצת המיקוד

.שיווקי- של הניתוח הכלכלי

ממצאים והמלצות: ראיונות עומק עם קבלנים. 2

היקפי הבנייה בעיר. א


רובן בבנייה רוויה למעט שכונת בנה ביתך , ד"יח 4,800 -כבאור עקיבא ישנן כיום

, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 2008על פי חיובי ארנונה לשנת (הממוקמת במרכז העיר

15מלאי הדירות החדשות בעיר נבנה במהלך ). והצלבה עם נתונים ממהנדס העיר 2006

ראשית שנות : ה גלי בנייהבשלוש, 2005ועד שנת 90 -שנים בתקופה שבין ראשית שנות ה

ועד היום לא נבנתה 2005משנת . תחילת שנות האלפיים ואמצע שנות האלפיים, 90 -ה

. באור עקיבא ולו דירת קבלן אחת

ותכנית מתאר מאושרת משנת 2002לאור עקיבא יש תכנית אב לא סטטוטורית משנת

של העיר עומד על סך שטח השיפוט . המתייחסת לחלק הוותיק של הישוב בלבד 1973

ניתוח פוטנציאל הבנייה . דונם משטח זה מוקצים למגורים 1398כאשר , דונם 3,539

3,569העתידית למגורים בעיר מורה כי בתחום תכנית המתאר המאושרת ניתן לבנות עוד

סך. ד"יח 2,150 -בתחום התוספת המיועדת ממזרח ניתן לבנות עוד כ. ד נוספות"יח

' פיזור פוטנציאל הבנייה מוצג באיור א. ד חדשות"יח 5,719ומד אפוא על פוטנציאל הבינוי ע

.שלהלן

.באור עקיבא הבניה הפוטנציאלית מתחמי: 'איור א


עלויות הבנייה. ב

. במוצהר אלוכל הקבלנים שרואיינו בסקר זה נמנעו מלפרט עלויות וסרבו לענות לשאלות

הם , אולם .איינים בתחום זה הוא מרכיב עלות הקרקע והפיתוחהמידע היחידי שנדלה מהמרו

על , סיפקו מידע רב על הגורמים המשפיעים לדעתם על עלויות הבנייה למגורים בישראל

ענף , לדבריהם .התהליכים שהתרחשו בעשור האחרון ועל המגמות המסתמנות בנושא זה

, יתרה מזו .העשור האחרוןבמהלך במשקהמיתון תהליכי מ הבנייה למגורים הושפע רבות

מעליית : בשנים האחרונות שנבעה משלושה גורמים התשומות לבנייה עלייה במחיריהייתה

מחירי הנפט האמירו .ממחסור עולמי בחלק מחומרי הגלם ומביקושים גבוהים, מחירי הנפט

. המחירים צנחו אך לא חזרו לרמה טרום העלייה. למחירים חסרי תקדים ובלתי ריאליים

מחסור הורגש באזורים רבים . מחסור העולמי והביקושים הינם גורמים הכרוכים זה בזהה

בעולם בשל עלייה ניכרת בביקושים בהודו וסין שם התרחשו תהליכי צמיחה מואצים שלוו

, במחירי חומרי הגלם תמשמעותיעלייה לתהליכים אלו גרמו . בבינוי בהיקפים חסרי תקדים

הבנייה בשיעור ניכר מעבר מדד תשומותב העליי אה עימהעלייה זו הבי. בפרט הברזל

שהמשכו ירידה חדה בזמינות כוח העבודההובחנה , במקביל .לעליית מדד המחירים לצרכן

גורם נוסף לעלייה במחירי הדיור הוא .להארכת משך הבנייה והתייקרות העלויות עלול להביא

מקור הקושי המרכזי וד ציינו הקבלנים שע .שגובה משרד הבינוי והשיכון גובה עלויות הפיתוח

.הן לרוכש והן לקבלן, הקשחת תנאי המימוןמבבנייה למגורים בישראל נובע

משך הבנייה והשיווק. ג

, רועים לאומייםישבהן חברו א תושונהתבצעו בתקופות באור עקיבא מאחר והפרויקטים

, משכי בנייה שוניםשהכתיבו הם התאפיינו בתהליכים , נסיבות מקומיות ותנאי שוק משתנים

באשר . חלקם ארוכים כדוגמת שכונת אורות וחלקם קצרים יותר כדוגמת שכונת היובל

קצב השיווק של , הקבלנים טענו שלמרות הקשיים שהיו בשוק הבנייה למגורים בארץ, לשיווק

. נותוהוא היה תלוי במיקום הפרויקט ובמאפייני הדירות שנב. הפרויקטים למגורים היה סביר

כיום מאפייני האוכלוסייה מהווים מצב השוק ולהמיקום והתאמת הדיור לסוגיית , לדעתם

.גורמים קריטיים בנושא השיווק

שיקולי השתתפות במכרזים. ד

: ניתן לחלקם לשתי קבוצות עיקריות. הקבלנים מנו שיקולים שונים להצטרפותם למכרזים

יקולים הכלליים קשור להתקשרות עם משרד מערך הש. שיקולים כלליים ושיקולים מקומיים

מקורות , ן והבנייה למגורים בארץ"מצב שוק הנדל, הבינוי והשיכון והקשיים הכרוכים בה

שיקולים מקומיים מתייחסים הן לתמונת המצב . המימון של היזמים והרוכשים וכדומה

הבנייה האזורית והערכת סיכויי ההצלחה של הפרויקט על רקע שוק המגורים ותהליכי


תחילה יש להתיר , לדעתם .והן לגורמי המשיכה והדחייה של אור עקיבא, המתרחשים באזור

:הבאים החסמיםאת

,מעבר תשתיות אזוריות בתחום השיפוט של העיר

,הערכות שמאות בלתי ריאליות

,כלכלי הנמוך של האוכלוסייה-דימוי נמוך של הישוב הנובע ממעמדה החברתי

,של הרשות המקומית חוסר תפקוד והמרצה

.חשש שהדירות תימכרנה למקומיים בלבד

:יש לפעול ל, במקביל

,שיפור חזות היישוב

,חיבור העיר למסילת הברזל

,ניתוק הבינוי החדש מהגרעין הישן של העיר

,הבטחת בנייה איכותית שתתמודד עם ההיצע הסובב

,יר תוך ניצול יתרונותיה היחסייםמיתוג נכון ומושך של הע

,ביצוע תכנון שכונתי מוקדם לכל פרויקט

.בדיקה מוקדמת של זמינות הקרקע לבניה

המלצות הקבלנים. ה

, צמצום גובה עלויות הפיתוח והתאמתם למחירי השוק -

, ביטול הליך ליווי התכניות -

, קיצור תהליך שחרור כספי הערבויות -

, שינוי והסרת מחויבות הקבלן לרישום הקרקע -

, ל השטח המיועד למכרז טרם פרסומות בדיקות מקדימות שעריכ -

,עם הקבלנים במהלך ביצוע הבנייה שיפור הקשר -

ממצאים והמלצות: קבוצת מיקוד עם רוכשים ומחפשי דיור. 3

צרכים. א

מרבית מחפשי הדיור מעוניינים לקנות דירה חדשה מקבלן בעוד שמרבית הרוכשים העדיפו

ר בעוד "מ 100מחפשי הדיור מסתפקים בדירה בת .ד קרקעבזמנו לקנות בית צמו

הסתבר כי מרבית הרוכשים ומחפשי .ר"מ 120שהרוכשים החדשים קנו דירות של לפחות

שכונת , מיקום הפנימי בעירלבאשר .הדיור לא שקלו ולא ישקלו לחפש דיור במקום אחר

ושכונת אורות , םהיובל מועדפת על חלק ממחפשי הדיור ועל מרבית הרוכשים החדשי


חלק ממחפשי הדיור יעדיפו להתגורר בשכונות כמו כן. מחפשי הדיורעל מועדפת בעיקר

.חדשות המצויות כיום בתכנון

חדרים הוא 3האפשרי בקרב מחפשי הדיור באור עקיבא עבור דירת טווח המחירים

. ₪ 450,000-550,000חדרים הטווח עולה לכדי 4עבור דירת . ₪ 350,000-450,000

ומסתבר , כולל פיתוח, ₪ 500,000-600,000ר נגבים כיום "מ 450תמורת מגרש בגודל של

חדרים נמכרים 5ים של 'קוטג. מתשבי אור עקיבא יהיו מסוגלים לעמוד בכך 20% - שפחות מ

הוא נחטף , אולם במידה ומצוי מעת לעת היצע כזה. ₪ 800,000-1,200,000במחירים של

.ים חיצוניים ולתושבים המקומיים לא נותר דברמיידית על ידי משקיע

גורמי משיכה וחסמים, שיקולי הגעה. ב

רובם המוחלט . הרוב המוחלט של מחפשי הדיור והרוכשים החדשים מתגוררים באור עקיבא

או , גורמי ההחלטה להתגורר, הצהיר כי הם לא שקלו כלל להתגורר בישוב אחר ולפיכך

גורמים נוספים . ם להיסטוריה הדיורית ולמיקום המשפחהקשורי באור עקיבא, להתיישב

וחלקם ליתרונות ) או אהבת המקום/בת המקום ו/נישואים לבן(. נוגעים לצרכים אישיים

. לאור עקיבא מתייחסים ליתרונותיה הנתפשים גורמי המשיכה. הישוב כפי שנתפשים על ידם

ה למטרופולין חיפה ולמטרופולין היתרון הנתפש החשוב ביותר הוא מיקומה המרכזי ונגישות

על כך הייתה הסכמה מרבית גם בקרב מחפשי הדיור וגם בקרב הרוכשים . תל אביב

גורם משיכה משמעותי נוסף היא רמת החינוך הטובה הנתפשת בעיקר על ידי . החדשים

.אלה האחרונים מוצאים יתרון חשוב גם בחמימות האנושית הקיימת בעיר. מחפשי הדיור

לרכישת דיור באור עקיבא הם חוסר החסמים העיקרייםשמשתתפים תמימי דעים מרבית ה

ים נוספים הם נתפש מיםחס. מחירי הדיור והמחסור בשטחים להתרחבות היישוב, ההיצע

.התחרות עם קנייני חוץהדיורי הדל והמגוון

הערכה ומסקנות. ג

ויכולת , הנמוכים יחסית, ליםאור עקיבא היא עיר שיש בה פער בין הביקושים החיצוניים הנג

ני שלה הנגזר ממיקומה "הקניה הנמוכה של האוכלוסייה הקיימת לבין הפוטנציאל הנדל

חלקו של הפער מקורו . בסמיכות לקיסריה ולחוף הים, בין חיפה לתל אביב, במרכז הארץ

חוסר ההיצע . בשרידי הדימוי השלילי שעדיין דבק בה כעיירת פיתוח במרכז מישור החוף

ני ולא אפשרו "הדיורי המתמשך ומיעוט יתרות הקרקע לא אפשרו התפתחות של שוק נדל

כתוצאה מכך העיר נותרה עם אוכלוסייה . כלכלי משמעותי של חתך האוכלוסייה-שינוי סוציו

מבנה ואופי , יחד עם זאת. גילאי המחייב מגוון דיורי רחב-חלשה יחסית ומבנה דמוגרפי רב

. ר עיר נעימה וחמימה לתושביה שעיקר הביקושים בה הם פנימייםהאוכלוסייה הקיימת יצ


ההיצע המועט המופיע , בשל יתרונות מיקומה והמחירים הנמוכים יחסית עבור תושבי חוץ

בשוק מעת לעת נרכש במהירות על ידי תושבים מהסביבה לצרכי השכרה ואילו היצע קרקעי

עובדות אלה מעידות . זדמנות לרכישתונרכש על ידי קבלנים עוד בטרם ניתנת לתושבים ה

רבים מתושבי העיר חשים בצורך לשפר את . על ביקושים פנימיים הן לרכישה והן להשכרה

ויחד , הדורות ומרווחות יותר, לצאת מהדירות הישנות לדירות גדולות יותר, תנאי מגוריהם

ירים העולים על לאוכלוסייה המקומית אין יכולת להתמודד עם מח. עם זאת במחיר בר השגה

מחצית . גם מחיר זה הוא בר השגה רק לחלק קטן של האוכלוסייה, אולם. לערך₪ 800,000

.₪ 500,000 -ממחפשי הדיור לא יוכלו לשלם מעבר ל

. התמהיל הכלל יישובי המומלץ הוא של בנייה רוויה מעורבת הכוללת גם צמודי קרקע

חנויות וכל , ניינים גבוהים עם שטחי ירקבאזורים של בנייה רוויה ישנה מומלץ לבנות ב

באשר לתמהיל . מומלץ לצופף את הגרעין הישן של העירכמו כן . שירותי הציבור בהישג יד

חדרים ועד לדירות 2 - החל מ, מגוון מרבי של גדלי דירותהאוכלוסייה ממליצה על , עצמו

.מומלץ להציע גם דירות להשכרהכמו כן . חדרים ומעלה 5מרווחות של

סקירת הסביבה העסקית המשקית. 4

מאופיינות כשנות יציאה של המשק מהמיתון המשקי 2008וראשית 2007 - 2003השנים

ומעבר ) 2000עם התאוששות מוגבלת וקצרה יחסית בשנת 1996שנמשך מאז סוף (והענפי

.לצמיחה כלכלית מואצת

שטות ההתאוששות שהתחוללה עקב התפ, 2003החל משנת ,ההתאוששות הכלכלית

למגזרי משק , )טק ליצוא-היי/בעיקר טכנולוגיה עילית(המשקית שהובלה על ידי מגזר היצוא

2008שבהן הסתמנה עד אמצע שנת , הגיעה גם לרמת החיים והצריכה הפרטית, נוספים

מגמה של האטה משקית החלה 2008מאז הרבעון השלישי של . מגמת צמיחה מרשימה

והחזרה לצמיחה ברבעון 2009ההתייצבות באמצע . 2009מצע לכה והחריפה עד אשה

.2009 - ב 0.7%האחרון הביאו לצמיחה מזערית של

1961תהליך הצמיחה הכלכלית בישראל בשנים על רקע תנאי יסוד אלה מוצג בלוח שלהלן

התחזית גובשה על בסיס הערכות בנק ישראל ( 2015ותחזית הצמיחה עד שנת , 2009 –

.)נציאל הצמיחה לטווח ארוך של המשק הישראליבאשר לפוט


.1961-2015שיעורי הצמיחה הכלכלית בישראל לתקופה

.2008ספטמבר , 59מספר – 2008שנתון סטטיסטי לישראל , ס"למ : מקור .עיבודים+ 2009דצמבר עדכון , 2012 – 2010תחזית פעילות לשנים , ענף הבנייה, דוכין

ן"אפיון המגמות העיקריות בענף הבנייה והנדל. 5

:מסקנות עיקריות כדלקמןשלוש מובילה ל הערכת המצב הענפית

על , הגיע כנראה למינימום והוא צפוי לגדול היקף התחלות הבנייה במגזר המגורים .1

.רקע הירידה המתמשכת במלאים

יש עדיין בשוק עודפים ודרושה גאות כלכלית יציבה לא למגוריםבמגזר הבנייה ש .2

.שתביא לניצולם, ומתמשכת

במחזור העסקים המשקי למחסור המסתמן האטה הכלכלית הנוכחיתהשילוב בין ה .3

ביחידות דיור בחלק מהמחוזות עשוי להוביל להתחזקות המגמה של עליות מחירים

.2010במגזר המגורים במהלך שנת

שיעור צמיחה שנתי ממוצע באחוזים תקופה

1961 - 1972 10.0

1973 - 1980 2.5

1981 - 1985 3.0

1986 - 1989 4.0

1990 - 1994 6.1

1995 7.1

1999 2.6

2000 6.4

2001 )0.5(

2004 4.6

2005 3.7

2006 6.0

2007 5.2

2008 4.1

2009 0.7

4.0 – 3.5 )תחזית( 2010

4.5 – 3.5 )תחזית( 2015 – 2011


דרת המרחב העסקי של אור עקיבאהג. 6

להגדיר מרחב ן השונים מאפשר"ות של מגזרי הנדלמרחבי התחר) סופר פוזיציה(שילוב

:כלכלי המוגדר על ידי הגבולות הבאים

.זכרון יעקב, )קואדי מיל( 70כביש – צפון

.מזכרון יעקב עד חדרה 4קו כביש – מזרח

.מפרדס חנה כרכור לחדרה 65קו כביש – דרום

.החוף של ים תיכוןקו - מערב

.אור עקיבאהוא המרחב הכלכלי עסקי של העיר ) שלהלן 'ב איור( זה מרחב

.המרחב העסקי של אור עקיבא: 'איור ב


אפיון תהליך האכלוס במרחב העסקי של אור עקיבא. 7

בשני (ותחזית צמיחתם מוקדי האוכלוסייה העיקריים במרחב העסקי הכולל של אור עקיבא

:)אוכלוסייה באלפים(הם כדלקמן 2015עד שנת ) תרחישי צמיחה

תרחיש 2015 2009שנת ישוב ינורמאל

תרחיש מואץ 2015

19.0 18.0 16.0 אור עקיבא

22.0 21.0 18.0 זכרון יעקב

14.5 13.7 11.9 בנימינה

5.8 5.4 4.8 קיסריה

92.0 88.8 78.6 חדרה

37.0 35.6 31.5 כורפרדס חנה כר

50.0 48.0 42.5 אחר

240.3 230.5 203.3 כ"סה

. 2008אפריל , 1315פרסום מספר , הרשויות המקומיות בישראל, ס"למ: מקור .2009שנתון סטטיסטי לישראל , ס"למ

.עיבודים דוכין

מאזני הביקוש וההיצע במרחב העסקי של אור עקיבא. 8

מצביעים על 2015במרחב העסקי של אור עקיבא עד שנת ניתוח מאזני הביקוש וההיצע

:ן כדלקמן"למוצרי נדל תוספת ביקושים

סיכום הביקושים המרחביים ליחידות דיור. א

.יחידות דיור 10,100 – 8,100 -אכלוס נורמלי

.יחידות דיור 10,700 -אכלוס מואץ

סיכום הביקושים לתוספת שטחים לתעשייה. ב

.ר"מליון מ 0.14 -ת שטח תעשיות עתירו

.ר"מליון מ 0.59 –תעשיות אחרות

כדי . מתייחסים למצב של תפוסה מלאה 2015הביקושים שחושבו לעיל עבור שנת

ווצרו קשיי תפקוד דרוש שעור תפוסה ילא , )על פי ניסיון עולמי(שלשוק מבני התעשייה

:למבני תעשייה יהיה האפקטיבילכן הביקוש . 80% -ממוצע של כ

.ר"מליון מ 0.18 -תעשיות עתירות שטח

.ר"מליון מ 0.74 –תעשיות אחרות

סיכום הביקושים לתוספת שטחים למשרדים. ג

.ר"מ 58,800 - לי כאאכלוס נורמ


.ר"מ 86,000אכלוס מואץ

סיכום הביקושים לתוספת שטחים למסחר. ד

ר"מ 50,000 –אכלוס נורמאלי

ר"מ 60,000 –אכלוס מואץ

שכונת(ניתוח כלכלי של תמהיל הדיור המתוכנן במרחב העיר . 9 וחישוב ערך הקרקע ליזם) היובל צפון

כדי להדגים את הבעייתיות הכלכלית הטמונה בשיווק קרקעות באור עקיבא והקמת שכונות

המהווה דגם , מוצגת להלן תמצית הניתוח הכלכלי של שכונת היובל צפון, מגורים חדשות

.שכונות חדשות פוטנציאליות בעירמייצג ל

צמודי קרקע. א

נתונים והנחות יסוד

.ר"מ 160 -השטח המבונה הממוצע ליחידת דיור יהיה כ .א

4.0לפי שער חליפין של (מ "דולר כולל מע 260,000 - מחיר המכירה ליחידת דיור יהיה כ .ב

).ח לדולר"ש

לא כולל , אגרות והיטלים, כולל תכנון(ר מבונה "דולר למ 1,200 - עלות הבנייה תהיה כ .ג

).מ"מע

.15%הרווח היזמי יעמוד על .ד

.ויתפרסו באופן אחיד, 2010שנים החל משנת 10פיתוח ושיווק יחידות הדיור ימשכו .ה

.לאחר מס 7% -מחיר ההון ליזם יעמוד על כ .ו

חישוב שווי הקרקע במגזר צמודי הקרקע

נוכחי במונחי ערך(לצמודי קרקע המחולץ תחת הנחות היסוד שפורטו לעיל סך שווי הקרקע

.מיליון דולר -104.0 -בהוא שלילי ומסתכם ) נקי

.דולר -1,041שווי הקרקע הגלום ליחידת דיור הוא

המשמעות של תוצאות אלה היא שברמת מחירי הדירות הנוכחיים ועלויות הבנייה הנוכחיות

.אין התכנות שיווקית לקרקע

ה רוויבנייה . ב

נחות יסודנתונים וה

.ר"מ 130השטח המבונה הממוצע ליחידת דיור יהיה .א

לפי שער (מ "דולר כולל מע 200,000 - מחיר המכירה הממוצע של הדירות יגיע ל .ב

).ח לדולר"ש 4.0חליפין של


לא ) אגרות והיטלים, כולל תכנון(ר "דולר למ 1,100 - עלות הבנייה הממוצעת תגיע ל .ג

.מ"כולל מע

.15%נייה הרוויה יעמוד על הרווח היזמי במגזר הב .ד

ויהיו אחידים על ציר 2010שנים החל משנת 10פיתוח ושיווק הדירות ימשכו לאורך .ה

.הזמן

.לאחר מס 7% -מחיר ההון ליזם יעמוד על כ .ו

ע במגזר הבנייה הרוויה חישוב שווי הקרק

-תכם בומס חיוביהוא ) במונחי ערך נוכחי נקי(סך שווי הקרקע המחולץ , אלהתחת הנחות

.מיליון דולר 959.0

.דולר 484,2ד הוא "הגלום ליח שווי הקרקע


.אך היא גבולית ומגלמת סיכון גבוה ליזמים , התכנות שיווקית לקרקע יש

לביצוע המלצות .10

ל שיווק הקרקע בקבלת מחיר הקשור להערכת שמאי המנהלההתניה ש) ביטול(הורדת .1

ממחיר השמאי יוצרת 75% - 50%ההתניה הקיימת כיום של מחיר מינימום ברמה של

ערכים לא ריאליים לקרקע על פי תנאי שוק " הצמדת"עקב םקושי ליזמים פוטנציאלי

.עדכניים שבהם פועלים יזמים

נים הגלומים בייזום פרויקטים באזוראת הסיכו לשקף נכונהמחיר השמאי מתקשה

ולכן יוצר מגבלה מלאכותית ליזמים אור עקיבאכמו עם תדמית חלשה) יחסית(פריפרי

.ומונע שיווק קרקע

.עלות תקציבית איןלהמלצה זאת

באילוצים על קביעת תמהיל הדיור במתחמי הקרקע) שחרור/ביטול(מתן הקלות .2

ון במתחמי הקרקע אינו מתאים לתנאי השוק במקרים רבים תמהיל הבינוי הנת

.של פרנסי העיר" רצונות"ול

מומלץ ליצור מנגנון . אי התאמה זאת מגדילה את הסיכון העסקי הטמון במימוש הבינוי

על ידי כך ירד במידת מה .שיאפשר התאמה של תמהיל הבינוי המותר לתנאי השוק

.הסיכון העסקי של היזמים

ן "יל הבינוי לתנאי השוק תאפשר שיווק של מוצרי הנדלשהתאמת תמה: חשוב לציין

כך שיווצר גרעין , ן היותר מבוקשים"שיווק ראשוני של מוצרי הנדל, דהיינו, "סדר נכון"ב

.שיאפשר קביעת רף מחירים מתאים בהמשך, איכותי בשכונה


.עלות תקציבית איןלהמלצה זאת , כמו כן

הפחתת מיסוי ליזמים באור עקיבא. 3

, ניתוח כלכלי סדור מצביע על אי התאמה בין עלויות הבנייה למחירי הדירות. א

.שיוצרים ערך כלכלי שלילי לקרקע, הנקבעים על ידי כוחות השוק

– 60,000 - כ, דהיינו, מהמחיר הסופי של הדירות נובע ממיסים שונים 30% -כ. ב

.דולר ליחידת דיור בשכונת היובל צפון 70,000

איזון של יחידות הדיור בשכונת היובל צפון מצביע על כך שכדי ליצור ערך ניתוח. ג

:לקרקע נדרשת תוספת מחיר כדלקמןמשמעותי חיובי

.דולר 5,000 -דירות בבנייה רוויה כ

.דולר 12,000 -צמודי קרקע כ

כדי להתניע את תהליך השיווק מומלץ איפוא להפחית את המיסוי הכולל על יחידות

העלאת מחיר של ללאהפחתת המיסוי תגדיל את הכנסות הקבלנים . 20% -הדיור ב

ממיסים תוספת הכנסותעל ידי כך המהלך ייצר . כך שיווצר ערך חיובי לקרקע, הדירות

שכיום תקוע ואינו , עקב התנעת תהליך השיווק של הקרקע ובניית יחידות הדיור

. מתקדם

.מיליון דולר לשנה 2.070 - בתוספת ההכנסות הכוללת ממיסים נאמדת

העמדת מימון מיוחד לקידום פיתוח מתחמי קרקע. 4

המיתון הנוכחי יוצר הזדמנות נוחה לקידום פיתוח של מתחמי קרקע באמצעות מימון

.ממשלתי כדי ליצור מלאי של קרקע מפותחת על המדף

ה כאשר יחול השינוי המקוו, מלאי כזה יאפשר שיווק מהיר ונוח יחסית של הקרקע

.שיואץ על ידי מהלך הפחתת המיסים במחזור העסקים

מיליון דולר 2.07 -כ, דהיינו, מומלץ להקצות תקבולי מס צפויים של שנה אחת

סכום זה יוחזר על ידי היזמים במהלך שיווק . לקידום הפיתוח של שכונת היובל צפון

.יחידות הדיור


מבוא. 1

רקע ומטרה 1.1

וסק באופן שוטף ביזום ושיווק של פרויקטים לדיור בישובים שונים משרד הבינוי והשיכון ע

הסקר הנוכחי הוא חלק ממערך ייזום זה והוא מיועד לספק נתונים וניתוח . ברחבי הארץ

.כלכלי כמסד לקבלת החלטות באשר לשיווקים העתידיים של המשרד באור עקיבא

ומבנהמהלך 1.2

בירורים כולל המרכיב הראשון. 1.1ם כמוצג באיור העבודה הנוכחית כוללת ארבעה מרכיבי

ממסדיים - ובמסגרתו התקיימו שיחות רקע עם בעלי העניין העירוניים והציבוריים מוקדמים

המידע עצמו כולל שני . שיתוף פעולה והרשאה לקבלת מידע נחוץ, לצורך קבלת מידע כללי

במשרדים הציבוריים הרלבנטיים נתונים מוסדיים המצויים ברשות המקומית ו: סוגים כלליים

בעיקר לצורך איתור מדגמי הסקר , )קבלנים ומתווכים(ונתונים המצויים במגזר הפרטי

.הנדרשים

.מהלך העבודה ותכולתה : 1.1איור

בירורים מוקדמים

איסוף נתוניםגורמים מוסדיים גורמים פרטיים

שיחות וראיונות

ראיונות עם קבלנים

איתור מדגם קבלניםתשאול

עיבוד מידעח ביניים" דו

רוכשים– קבוצת מיקוד פוטנציאליים

זיהוי ואיתורסיעור מוחותעיבוד מידע

ח ביניים" דו

ניתוח כלכלי שיווקי

ראיונותהערכת פוטנציאל הבניה

ניתוח מגמות עיתיותעיבוד וניתוח נתוני הרקע

ניתוח תוצרי הסקריםמסקנות והמלצות

ח מסכם"דו והמלצות






























על פי המתווה המוצג ראיונות עומק עם קבלניםלאחר קבלת נתוני רקע בוצעו בתחילה

ובמסגרתם נאספו גם פרטים על ) 1נספח (התבצעו על פי שאלון מובנה הראיונות. 1.1באיור

עם סיום . מפרט את השיטה לעומקה 3.2פרק . רוכשים זה מקרוב ורוכשים פוטנציאליים

נספח (שבמסגרתה חולק גם שאלון משלים קבוצת מיקודראיונות העומק נערך מפגש עם

המידע שנאסף בשלבים . 4.2בפרק פרטי בניית הקבוצה וביצוע המפגש מתואר להלן). 5

) בעיקר עלויות בניה(אלה שימשו בחלקם כתשומה איכותית ובחלקם כתשומה כמותית

מפרט את , בהמשך, 5.2פרק . 1.1שכלל את כל המרכיבים המפורטים באיור ניתוח כלכליל

.שיטת הניתוח

ח כולל גם "והד. לכלל העבודה ח מסכם"דוח הנוכחי המהווה "המרכיב הרביעי הוא הדו

.המלצות אופרטיביות למשרד הבינוי והשיכון


רקע כללי –אור עקיבא . 2

על ידי משפחות שהועברו ממעברת ברנדס ביזמת הסוכנות 1951אור עקיבא הוקמה בשנת

הרכב האוכלוסייה המקורי של הישוב כלל בעיקר עולים ממרוקו וקבוצות קטנות . היהודית

- בראשית שנות ה. נקלטו עולים נוספים מקווקז 70 -בשנות ה. המועצות ופולין יותר מברית

42%תושבים והיווה 6,700נקלט בישוב גל עלייה משמעותי מברית המועצות שמנה 90

כיום עומד שיעור . בתקופה זו נבנתה שכונת אורות בה נקלטו רוב העולים. מתושבי העיר

הרכב האוכלוסייה . מכלל אוכלוסיית העיר 41.7%ל העולים מראשית שנות התשעים ואילך ע

הנוכחי של העיר כיום הוא בעיקר פועל יוצא של היסטוריית גלי העלייה שנקלטו בה לאורך

15,900 -הוכרזה אור עקיבא כעיר בישראל ואוכלוסייתה מונה כיום כ 2001בשנת . השנים

תושבים נכון 111-מדת על העיר מתאפיינת בהגירה שלילית העו). 2008ב, ס"למ(תושבים

קצב גידול , תושבים היינו 140שיעור הריבוי הטבעי עומד על . 2008לנתוני שנת

עיקר ההגירה השלילית ). 2008ס לשנת "נתוני הלמ(לשנה 0.2%האוכלוסייה בה עומד על

הינה של צעירים מקומיים הנוטשים את העיר בעיקר בשל בעיה של מחסור בדיור חדש הולם

יהם של משפרי דיור המעוניינים לשפר את תנאי מגוריהם ולעבור לדירות מרווחות יותר לצרכ

סיבה זו הודגשה בראיון עם מהנדס העיר ובתשאול תושבי . בשכונות חדשות ולזוגות צעירים

ומתאפיינת בנגישות גבוהה 2הממוקמת גם היא בסמיכות לכביש ,כבטירת הכרמל. המקום

.מיוחסת מגמת ההגירה השלילית להיבט התעסוקה לא, וקרבה למוקדי תעסוקהמקבלי דמי 301בעיר ישנם ). 2008א, ס"למ( 5העיר מדורגת ברמה חברתית כלכלית

מהשכירים בה משתכרים מתחת לשכר המינימום ומעל לכך 50%. אבטלה בממוצע חודשי

₪ 3,085ערך הנמוך ב , ₪ 4,381השכר הממוצע בעיר עומד על . בקרב העצמאים

. 41.8%שיעור הזכאים לתעודת בגרות עומד על . ₪ 7,466מהממוצע הארצי העומד על

אקונומי ובפער ביחס - נמוך במדרג הסוציו –נתונים אלו ממצבים את העיר במקום בינוני

מיצוב זה הינו אחד הגורמים לתדמית השלילית של המקום . לישובים שבסביבתה הקרובה

.יטת תושבים חדשיםהפוגעת באטרקטיביות של העיר לקל

4במערב וכביש 2כביש –העיר שוכנת במישור החוף הצפוני בין שני עורקי תנועה ראשיים

העיר מוקפת ביישובים כפריים ושטחי שיפוט השייכים למועצה האזורית ). 2.1 איור(במזרח

) חמדרום מזר(כרכור - לפרדס חנה, )מצפון מזרח(לבנימינה , )ממערב(לקיסריה , חוף הכרמל

מקנה לאור עקיבא יתרון נגישותי וממצב אותה בקרבה , מיקום זה מחד). בדרום(ולחדרה

מסחר ובילוי הממוקמים , גבוהה יחסית ונגישה למרכז הארץ כמו גם למוקדי תעסוקה

ישובי הסביבה מציבים לה תחרות קשה בשל היצע המגורים , מאידך. מדרומה ומצפונה


ובשל האטרקטיביות הגלומה בהם בעיקר , ני וסמי עירוניעירו, כפרי –המגוון הקיים בהם

. בעבור מעמד הביניים והעשירון העליון

.מיקום במרחב -אור עקיבא : 2.1איור


ראיונות עומק עם קבלנים. 3

מטרה ומבנה 3.1

ומציג אינטגרציה של ) לעיל, 1.1איור (שיווקי הכולל -הפרק שלהלן הוא חלק מהסקר הכלכלי

הראיונות נועדו לבחון את הנושאים .. ת עומק שנערכו עם קבלנים שבנו באור עקיבאראיונו

שיקולי ההירתעות , שיקולי ההצטרפות למכרזי השיווק של משרד הבינוי והשיכון: הבאים

הערכות , גורמי המשיכה והחסמים של שוק הדיור באור עקיבא, ממכרזי השיווק

המלצות והערכות בהקשר לשיפורים הנדרשים , בסובייקטיביות באשר לבנייה העתידית בישו

בנוסף למאפייני שוק הדיור ופוטנציאל הבינוי למגורים כפי . במכרזים ובעיתויים, בשיווק

ח מציג גם את הנתונים האובייקטיביים המשלימים "הדו, שנתפשים על ידי הקבלנים

לניתוח הכלכלי מכלול המידע המוצג בפרק הנוכחי משמש כחלק מהתשומות . לתפישות אלה

.5המפורט בהמשך בפרק

שיטת הריאיון ומאפייני המרואיינים 3.2

עם בעלי תפקידים בחברות ייזום ראיונותשורת על ,כאמור, ח הנוכחי מבוססים"ממצאי הדו

במהלך החודשים הראיונות נערכו . לימינו 90 -ובנייה שבנו באור עקיבא בין ראשית שנות ה

משך כל ראיון היה כשעה וחצי עד . והתבצעו במשרדי החברות עצמן 2009אוגוסט – אפריל

שכלל נושאים שהתייחסו, )1נספח (הראיונות נסמכו על שאלון מובנה . שעתיים וחצי

וכן , ההתקשרויות והמכרזים, מרכיבי תהליך הבנייה, לפרויקטי בנייה למגורים שבוצעו בישוב

פרט . רצויים להמשך הבנייה למגורים בעתידשיקולים והערכות אישיות הנוגעים לכיוונים ה

להרחיב את , הן למרואיין והן למראיין, ניתנה האפשרות, לנושאים שנכללו בשאלון המובנה

. או כפועל יוצא של מידע שעלה בראיונות קודמים, הדיון בסוגיות שונות שעלו במהלך הראיון

ם לשוק הבנייה בישראל גישה זו הניבה מידע רב ערך שהתייחס למכלול נושאים הקשורי

השאלון המובנה הורכב ועודכן על בסיסם . ולקשיים והבעיות הכרוכים בבנייה למגורים כיום

הסוגיות , מהות ובהירות השאלות, של שני ראיונות פיילוט ששימשו להערכת משך הראיון

. ודרישות נוספות של מזמין העבודה, הרלוונטיות לדיון

לקחו חלק בבנייה ) חברות בניה(סך הכל תשעה קבלנים במהלך שני העשורים האחרונים

שכטמן חברה , בנו בפועל ושתיים שבעמבין חברות אלה ). 2,3נספחים (למגורים בעיר

החברה הראשונה ניגשה למכרז לבד בשנת . מ ואורן השקעות טרם החלו לבנות"לבנייה בע

שינוי יעוד של עה תהליך החברה השנייה ביצ. וזכתה ומצויה בראשית תהליכי הבנייה 2007

מתעשייה למגורים בשטח תעשייה שהיה בניהולה וקיבלה את אישור הועדה המחוזית קרקע


החברה מצויה היום בתהליכי קבלת החלטות בנוגע . 06.08.09לתכנית הבינוי בתאריך

כ מבין תשע החברות הפוטנציאליות רואיינו חמישה בעלי "סה. להתחלת תהליך הבנייה

פוגץ ובניו ', מבין ארבע החברות הנוספות אחת). 2נספח (חמש חברות שונות תפקידים ב

אינם עוסקים הם מאז ו, 80 - שהבנייה בוצעה בסוף שנות ה בשל טענתםלא רואיינו 'מ"בע

שלוש חברות נוספות פשטו את הרגל ולא ניתן . בבנייה למגורים והמידע ישן ואינו מצוי בידם

ם שישפכו אור על תהליכי הבנייה שהתבצעו על ידם באור היה לאתר מרואיינים רלוונטיי

).3נספח (עקיבא

המרואיינים כולם . ח מתבסס אפוא על חמישה מרואיינים מחמש חברות בנייה שונות"הדו

כולם היו מעורבים ישירות . ל הנדסה"או סמנכ, מנהלים כלליים, בעלי תפקידים בכירים

כולם בעלי ניסיון , ויקטים השונים באור עקיבאהביצוע והשיווק של הפר, בתהליכי הניהול

ובעלי הכרות עם אור , בקיאים בתחומם, עשיר בתחום הבנייה למגורים ופעילים גם בהווה

.יתרונותיה ובעיותיה של העיר, מיקומה במרחב, עקיבא

מימון ותהליך, מאפיינים –הבנייה למגורים 3.3

, מימונה, ור עקיבא ומתייחס לתהליך הבנייהמתאר את מאפייני הבנייה למגורים בא פרק זה

ואת מהלך מאפייני שיווקה בדרך המשלבת את התפישות וההערכות הסובייקטיביות כפי

נתונים אלה חשובים . שעלו בראיונות העומק עם הקבלנים עם נתונים סטטיסטיים משלימים

.אובייקטיביתלצרכי השוואה בין ההערכות הסובייקטיביות של הקבלנים לבין המציאות ה

מאפייני הבנייה באור עקיבא 3.3.1

על מנת לקבל תמונת מצב כוללת על תהליכי הבנייה למגורים שהתבצעו באור עקיבא מהם

לא ניתן , ניתן להבין את התפתחות הבנייה בעיר ולהפיק לקחים לבינוי הרצוי בעתיד

צורך בבחינת אלא היה, בלבד) 2000-2009(להסתפק בניתוח מהלכי העשור האחרון

של העיר הוא המרחב קהגרעין הוותי. ועד ימינו 90 -הפרויקטים שבוצעו מראשית שנות ה

מרחב ).3.1איור (ן הבנוי התחום בין הרחובות שדרות שידלובסקי בדרום ודוד אלעזר בצפו

שנבנו במהלך העשורים הראשונים , נווה אלון ובן גוריון, קנדי, ר"שז: זה כולל ארבע שכונות

אורות שמדרום לגרעין הוותיק ,קרי, השכונות החדשות של העיר. אחרי קום המדינהש

ועד 90 -נבנו בשלושה שלבים עיקריים החל מראשית שנות ה, ושכונת היובל שמצפון לו

תהליכי הבנייה של חלקים ניכרים מהמרחב הבנוי בשכונת היובל החלו בסוף העשור .ימינו

. הקודם ונמשכים גם כיום


רובן בבנייה רוויה למעט שכונת בנה ביתך הממוקמת , ד"יח 4,800 -אור עקיבא ישנן כיום כב

2006, מרכזית לסטטיסטיקההלשכה ה, 2008לשנת ארנונה חיוביעל פי (במרכז העיר

שנים 15מלאי הדירות החדשות בעיר נבנה במהלך ).והצלבה עם נתונים ממהנדס העיר

-ראשית שנות ה: בשלושה גלי בנייה, 2005ועד שנת 90 - בתקופה שבין ראשית שנות ה

ועד היום לא נבנתה באור 2005משנת . תחילת שנות האלפיים ואמצע שנות האלפיים, 90

. עקיבא ולו דירת קבלן אחת

ניתוח תהליך הבנייה למגורים באור עקיבא בשני העשורים האחרונים מורה כי הבנייה

שכונת אורות בדרום . 1: בשלושה מתחמים הדלמגורים במהלך התקופה הנדונה התמק

; במרכז השכונה הצפונית של העיר, שכונת היובל מרכז. 2; השטח המבונה של אור עקיבא

מיקום ( דוד אלעזר' מצפון לרח, המתחם הדרומי ביותר בשכונת היובל, שכונת היובל דרום. 3

). 3.1ופירוט תואם מוצג בלוח 3.1 המתחמים מוצג באיור

.90 -מתחמים שנבנו באור עקיבא החל משנות ה: 3.1איור


ביזמה של אריק שרון בשיתוף משרד 1990-1995נבנתה כולה בין השנים שכונת אורות

המטרה הייתה לייצר . ותבור גלבוע מ"ל דיוולופרס בע'אנג: על ידי שתי חברות בנייההשיכון

עולים חדשים שהגיעו ארצה בגלי העלייה של המיועד לקליטת, מלאי דיור במחירים סבירים

יתרת . בבניה רוויה, ד"יח 820, ל בנתה את רוב השכונה'חברת אנג. 90 - ראשית שנות ה

מכיוון שהחברה פשטה את הרגל לא אותרו (השכונה נבנתה על ידי חברת תבור גלבוע

). נתונים מדויקים על הבנייה

אשית שנות האלפיים בשיתוף עם משרד שבצפון העיר החלה להבנות בר שכונת היובל

: נבנה על ידי שתי חברות שפשטו את הרגל שכונת היובל מרכז ,הפרויקט הראשון. השיכון

חברת חפציבה בנתה את המתחם המזרחי . מ"מ ואלהרם בע"חפציבה חברה לבנייה בע

שדרות ' חברת אלהרם בנתה את המתחם שממערב לרח. מרחוב ההדס ועד שדרות ירושלים

5חדרים ומעט דירות בנות 3-4כל המתחם נבנה בבנייה רוויה בדירות בנות . ושליםיר

.חדרים

על ידי חברות הבנייה 2000נבנתה במהלך המחצית הראשונה של שנת שכונת היובל דרום

החברה . מ וסולל בונה והיוותה את הפרויקט האחרון שנבנה בעיר"אשל הירדן יזום ובנייה בע

.עד היום 90-בנייה למגורים באור עקיבא מראשית שנות ההיקפי ה :3.1לוח

.הקבלניםעם ונים ממהנדס העיר וראיונות בהצלבה עם נת, המידע בלוח זה נסמך על נתוני משרד השיכון*

אתר שם החברהשם שנה הבנייה

סוג ד"יח

כמות ד"יח

הערות

4-5, בנייה רוויה שכונת אורות מ"ל דיוולופרס בע'אנג 1990-1995' חד 2-3-4, קומות

ר"מ 60-90 קומות 9 - 1מעט ' חד 5

פנטהאוזים

820

-ת הבימי תנופת הבנייה של ראשית שנוי עולים "רוב הפרויקט אוכלס ע. 90

ממדינות חבר העמים

בנייה רוויה שכונת אורות תבור גלבוע630

באותן , בנה במקביל לחברת אנגלי עולים "רוב הפרויקט אוכלס ע. הנסיבות

ממדינות חבר העמים 100 בנייה רוויה אתר דרום פוגץ ובניו

כ שנות "סה 90 -ה

1,550

חברה לבנייה חפציבה 2000 מ"בע

בנייה רוויהשכונת היובל מרכז62

60 בנייה רוויהשכונת היובל מרכז אלהרם 2000כ ראשית "סה

2000שנות

122

אשל הירדן ייזום ובנייה 2001-2005מ בשיתוף עם חברת "בע

סולל בונה

' חד 3, בנייה רוויהשכונת היובל דרום' חד 5מעט , ר"מ 80

ר"מ 90מעל 230

עד תחילת , 1999זכו במכרז בשנת הבנייה . הבנייה בפועל תהליך ארוך .סולל בונה' התבצעה בשיתוף עם חב

חפציבה חברה לבנייה 2002 מ"בע

אתר צפון120

כ אמצע "סה 2000שנות

350

78 אתר צפון 'שכטמן ושות 2009


. ופנתה לשותפות עם חברת סולל בונה בביצוע ההקמה בפועל 1999זכתה במכרז בשנת

את החלק הראשון של הפרויקט ביצעה חברת אשל . השיתוף כלל ביצוע ופיקוח משותפים

. הירדן בפיקוח סולל בונה ובחלק השני ההפך

נוי חדשהפוטנציאל לבי 3.3.2

ותכנית מתאר מאושרת משנת 2002לאור עקיבא יש תכנית אב לא סטטוטורית משנת

במזרח 4התכנית משתרעת בין הכבישים . המתייחסת לחלק הוותיק של הישוב בלבד 1973

המהווים , 39.5%כאשר , דונם 3,539סך שטח השיפוט של העיר עומד על . במערב 2 -ו

הצפיפות , 15,900מספר התושבים כיום עומד על . ריםדונם משטח זה מוקצים למגו 1398

שטחי המגוריםבממוצעת הצפיפות ואילו ה, ר"נפשות לקמ 4,492הממוצעת עומדת על

ובמיוחד לאור ההשוואה , זהו שטח שיפוט מצומצם ככלל. ר"נפשות לקמ 11,226בלבד היא

ואה בין שטחי השיפוט מציג השו 3.2לוח ).2.1איור (עם שטחי השיפוט של ישובי הסביבה

למעט חדרה שהינה ישוב , ר בין אור עקיבא לישובים הסמוכים לה"וצפיפות נפשות לקמ

יש לציין כי משרד הבינו . עירוני מסדר גודל גבוה יותר ואינה רלוונטית לצורך השוואה זו

והשיכון מקדם כיום תכנית מתאר חדשה המתייחסת לכל שטח השיפוט הנוכחי וכן לאזור

.המצוי כיום בתחום השיפוט של בנימינה 4' נחל עדה ודרך מס שבין

. שטח מצומצם זה מותיר לעיר רזרבות מוגבלות להמשך התפתחות בעתיד, יחד עם זאת

בפרט בשל מיקומה של העיר בין שני צירי אורך ראשיים ולאור העובדה שחלקים מהשטח

אזוריות בתוך תחום השיפוט שאינו מבונה אינם זמינים לפיתוח מיידי בשל מעבר תשתיות

באזור שכונת היובל עוברות תשתיות אזוריות , בתחום תכנית המתאר המאושרת. של העיר

בדרום העיר בגבול שבין שכונת אורות . מכון שאיבה אזורי וצינור סניקה, של אגני חמצון

ו על מנת לפתח שטח זה יש להעתיק את ק. לשכונת אור קיסריה המתוכננת עובר קו חשמל

20%החשמל אך עלות ההעתקה נאמדת במיליוני שקלים וחברת החשמל מבקשת לגלגל

.שטחי שיפוט וצפיפויות באור עקיבא לעומת ישובי הסביבה :3.2לוח

' מס הישוב תושבים

גודל שטח )ר"קמ(שיפוט

צפיפות ממוצעת )ר"נפש לקמ(

צפיפות ממוצעת לשטחי מגורים

)ר"נפש לקמ(

אחוז שטח סך מגורים מה

שיפוט השטח

שטחים אחוז הסך פתוחים מה

שיפוטהשטח

6.4 39.5 11,226 4,492 3,539 15,900 אור עקיבא-פרדס חנה

כרכור29,600 22,596 1,310 5,080 25.3 68.4*

**86.1 9.0 4,013 396 25,718 10,200 בנימינהאזורית. מ

חוף הכרמל22,000 196,219 112 3,270

.שטחים חקלאיים 35.4%פרדס חנה כולל השטח הפתוח ב* .שטחים חקלאיים 63%השטח הפתוח בבנימינה כולל **

.2008א, ס"למ: מקור


פרנסי העיר מוחים בתוקף על השתת עלויות פינוי . היינו התושבים, מהעלות על הקבלן

. התשתיות האזוריות על הרשות המקומית ויזמי הבנייה

השתת עלויות פינוי התשתיות על הקבלנים ": יק הנכסיםלדברי מהנדס העיר והממונה על ת

גישה זו תייקר את עלויות הבנייה . פירושו הפלת מלוא המחיר על התושבים העתידיים

ותצמצם את סיכויי רכישת הדירות ואכלוסן על ידי משפרי דיור מהעיר המשוועים לדיור חדש

ינוי התשתיות האזוריות עליהם הפלת פ. תושבים אלו בעלי יכולת כלכלית מוגבלת. ומרווח

גישה זו ממחישה את התנערות הממשלה מהעיר . תמנע מהם את הסיכוי לשפר דיור בעתיד

".ועתידה ומוכיחה חד משמעית שלעיר זו אין סיוע ממשלתי או תמיכה בפיתוחה

יפוח תהליך ההרחבה מייעד ס .מתנהל תהליך הרחבת גבולות שיפוט לאור עקיבאבימים אלו

ועדת . 4לתכנית המתאר המרחיב את תחומי העיר עד כביש ממזרח דונם 1500 -של כ

בנימינה . הגבולות ישבה על המדוכה לפני שנתיים ואישרה את סיפוח השטח לאור עקיבא

4צ שדחה את העתירה בטענה שהגבול הטבעי המתבקש של העיר הוא כביש "עתרה לבג

נערך בשנתיים האחרונות , במקביל .ט עד תוואי זהועל כן יש לאפשר הרחבת תחום השיפו

ועד אז מכוונת העיר להכפיל 2020טווח התכנית החדשה הוא לשנת . שינוי לתכנית המתאר

עיר בסדר גודל זה המכוונת לגידול המתבסס . תושבים 38,000את עצמה ולהגיע ליעד של

.שותה כיוםעל הגירה חיצונית אינה יכולה להסתפק בשטח המצומצם העומד לר

ניתוח פוטנציאל הבנייה העתידית למגורים בעיר מורה כי בתחום תכנית המתאר המאושרת

- בתחום התוספת המיועדת ממזרח ניתן לבנות עוד כ. ד נוספות"יח 3,569ניתן לבנות עוד

חמישה). 3.3לוח (ד חדשות "יח 5,719פוטנציאל הבינוי עומד אפוא על סך. ד"יח 2,150

ארבעה בתחום תכנית המתאר המאושרת . נציאליים לבנייה עתידית למגוריםאזורים פוט

בתחום . לגבול המזרחי של תכנית המתאר 4ואחד באזור ההרחבה המוצעת בין כביש

אזור , צפון שכונת היובל: התכנית המאושרת מצויים המתחמים הפוטנציאליים הבאים

).3.2ואיור 3.3לוח (יסריה ר העירוני המתוכנן ושכונת אור ק"אזור המע, התעשייה

תמהיל של בנייה רוויה ומתחמים צמודי , בחלקיה הבנויים, מתאפיינת כיום שכונת היובל

השכונה חדשה יחסית חלקה הצפוני טרם "לדברי מהנדס העיר . קרקע בסגנון בנה ביתך

הבתים האיכותיים במתחמי בנה ביתך שכבר נבנו מעידים על מגמת עלייה מסוימת . נבנה

בשכונת ".כיום זוהי השכונה האטרקטיבית ביותר באור עקיבא. והבינוי הרמת האוכלוסייב

היובל צפון ארבעה מתחמים פוטנציאליים לבנייה למגורים המהווים המשך ישיר למתחמים

4-8שלושה מתחמים מיועדים לבנייה רוויה במבנים בני . שנבנו בתחילת העשור הנוכחי

מתחמים אלו יעניקו לעיר מלאי מגורים חדש . חדרים 4-5בנות קומות העתידים לכלול דירות

של דירות גדולות יחסית ויהוו תוספת חיונית למלאי הדירות הישן המתאפיין בריבוי דירות

מתחם אחד מיועד. ר"מ 90שהגדולות שבהן מגיעות לשטח של , חדרים 2-4קטנות בנות


.פוטנציאל הבנייה למגורים באור עקיבא :3.3לוח

סוג שם השכונה הפרויקט

מעמד סטטוטורי

הערות סוג מגורים

'יחד' מס סוג

שכונת היובל צפון

4, בנייה רוויה בתוקף מתחם חדש, מבנים

6,6,7,8 , 4הרוב . קומות' חד 5מעט ' חד

ר"מ 90-100

, 2008ניגשו למרכז לבד בתחילת 102כיום נמצא לפני התחלת . זכו

תיד לבצע קבלן שע. הבניה בפועלשכטמן חברה לבנייה : את הבנייה

.מ"בע


פינוי תשתיות אזוריות ואגני בעיית 186 בנייה רוויה בתוקף מתחם חדש חמצון כתנאי להתחלת הבניה

שכונת –היובל

במקביל 2לכביש

התחלת , מתוכנן לבנייה פרטית 92 בנה ביתך בתוקף מתחם חדש שיווק בתקופה הקרובה


מתחמים חדשים

הערכה לפוטנציאל נוסף התחום 200 בנייה רווייה בתוקף ל"פרט לנ, התכנית

אזור תעשייה מרכז

מתחם חדש כהמשך

לשכונת אלון

חברת מגור נאות בעלת המתחם 384 בנייה רוויה ע"הוגשה תבבאזור התעשייה הישן מצויה

ע "בשלב סופי של שינוי תב מגוריםמתעשייה ל

שכונה חדשה ר"פרויקט מע' מערב לשכ לגני אור

455 בנייה רוויה בתוקף –מבנים 6

, קומות 20 קומות 9 - 1

המתחם החדש יכלול מרכז עירייה , משטרה, בנקים, מסחרי

ומשרדי ממשלה

בעיה בשל קו מתח גבוה העובר 2150 בנייה רוויה ע בהכנה"תב שכונה חדשה אור קיסריהעלות העתקה ,בצפון המתחם

, בשטח בבעלות קיסריה. גבוההויכוח –בתחום שיפוט אור עקיבא

על המוטב לקבלת היטל השבחה

כ בתחום תכנית מאושרת"סה

3,569 -

הרחבת תכנית מתחם מזרחי מתאר

בתהליך להרחבת תכנית

עבר , מתאר ועדת גבולות

תמהיל של בנייה רוויה

–וצמודי קרקע יתוכנן וישווק

ש"במשהי "ע

הערכה של 2150 - כ כ"ד סה"יח

צ "דונם בנימינה פנתה לבג 1500יש פסיקה המאשרת התוספת עד

דיון בהסתייגות של בית . 4כביש צפוי לפתרון בקרוב. חנניה

- 2,150 כ בהרחבה"סה

- 5,719 כ פוטנציאל"סה .מהנדס העירמ םעם נתוני בהצלבה אור עקיבאהמידע בטבלה מסתמך על ניתוח תכנית המתאר והאב של :מקור

המתוכנן לשיווק במהלך השנה , יחידות צמודות קרקע במסגרת פרויקט בנה ביתך 92לבניית

אמורה להתחיל ) 3.3לוח (ל בניית המתחם הראשון "מבין ארבע המתחמים הנ. הקרובה

מ הייתה החברה היחידה שניגשה למכרז וזכתה בו בשנת "חברת שכטמן בע. בימים אלו

במתחם מתוכננת בנייה רוויה הכוללת ארבעה . ש אחראי לביצוע הפיתוח"משהב .2008

. חדרים 4-5ד בנות "יח 102קומות בהם 6-8מבנים בני


.מתחמי הבנייה הפוטנציאלית באור עקיבא: 3.2איור

המתחם עבר שינוי יעוד מתעשייה. דונם 388כולל מתחם שגודלו אזור התעשייה הישן

. 06/08/2009התכנית אושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתאריך . למגורים

איור (שכונת המגורים . ר"מ 100חדרים בשטח של 4רובן בנות , ד"יח 318התכנית כוללת

קומות 11 -ו 4ד לדונם וכוללת מבנים בני "יח 11.4מתוכננת בצפיפות ממוצעת של ) 3.3

מתוכנן לאורך ' שלב א. בתכנית שלושה שלבים. פתוח מרכזי הערוכים סביב שטח ציבורי

החלטת ישיבת המשנה (קומות 11רחוב שדרות שידלובסקי ובו ארבעה מבנים בני

). 2009אוגוסט , להתנגדויות


רוב הזמן , מאז ועד היום עברה התכנית גלגולים רבים. 1996תהליך התכנון החל בשנת

תנגדים לתכנית הייתה גם עיריית אור עקיבא שטענה בין המ. במסדרונות הועדה המחוזית

עיקר . שהתכנית לא תואמה עם העירייה והופקדה ללא הסכמתה ובניגוד לעמדתה"

קומות לאורך שדרות שידלובסקי המהווים ניגוד לאופי 11ההתנגדות נובע מתכנון מבנים בני

המחוזית דחתה על הועדה ". השכונה הבנויה מעברו השני של הכביש ובה מבנים נמוכים

).4נספח (הסף התנגדות זו ביחד עם שאר ההתנגדויות

ר בנויים למלאכה "מ 16,000המתחם שהיה שייך בזמנו לתשלובת שטיחי כרמל כולל

עד ברובן מהוונות מהמינהל חכירה זכויות הן זה בנכס הזכויות. ותעשייה ברמה בסיסית

אחר כל , נרכש על ידי חברת ורדינון המתחם. 2034, 2032ד השנים ע ומיעוטן 2047 שנת

2000מגור ובסוף שנת - נרכשו הזכויות על ידי חברת נאות 1996בשנת , על ידי חברת מגור

הממשיכה בניהול הנכסים במתחם היום והיא האחראית , מ"על ידי חברת אורן השקעות בע

ל גיבוש חברה זו עמלה בימים אלו ע. ע שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית"להכנת בתב

תכנית פעולה שמטרתה יישום הבנייה למגורים במתחם אזור התעשייה לפי התכנית

יבנו 286 .רוויה בבנייה ד"יח 380 -כ במתחם לבנות יהיה ניתן ע"התב במסגרת. שאושרה

על ידי חברת אורן נכסים והשאר על ידי בעלים אחרים שבבעלותם מקרקעין אליהם

תהליך זה החברה נמנעה בשנים האחרונות לחתום חוזי בשח קיומו של . ע"מתייחסת התב

. דבר שהשפיע לרעה על גובה דמי השכירות, שכירות לטווח ארוך במקום

תחום ההשכרה והניהול של מבני ": על תהליך שינוי היעוד והסיבות של החברה לביצועו

שגרם לערעור היציבות הכלכלית של חלק , תעשייה והחסנה מושפע מהמיתון במשק

שוק זה הפך תחרותי . השוכרים והביא להגדלת התחלופה שלהם ולירידת מחירי ההשכרהמ

התחרות נסבה בעיקר סביב מיקום הנכס ורמת . ובשנים האחרונות קיים בו עודף היצע

עלויות , פרמטרים נוספים המשפיעים הם גובה דמי השכירות. הביקוש וההיצע באותו אזור

הנכס באור . שטחים והשירותים הנלווים הקיימים בסביבהאיכות הבנייה של ה, נלוות לשוכר

אך בנוסף מדובר באזור תעשייה ישן יחסית על כל המשתמע , עקיבא מושפע מהמצב הכלכלי

על רקע . כשמצפון לו נוספו שני אזורי תעשייה חדשים המציעים נכסים במחירים זולים, מכך

, החזקת אזור התעשייה וניהולו ניתוח הכדאיות הכלכלית והרווח העתידי הצפוי מהמשך

ע שמטרתה "החליטה החברה לקדם תב, התחרות בסביבה הקרובה והמשך ירידת התשואה

".שינוי יעוד של השטח מתעשייה למגורים


.לשינוי ייעוד מתעשייה למתחם מגורים 934/תכנית ש :3.3איור

, ררים בשטח המערבי של המתחם המתוכנןביצוע התכנית מורכב וכולל פינוי תושבים המתגו

ביצוע סקר קרקע מקיף וטיפול בקרקע מזוהמת וחומרים מסוכנים , פינוי אזור התעשייה

על מפעל ורדינון לעמוד , בנוסף. בהתאם לנהלים הקיימים והנחיות המשרד לאיכות הסביבה

ת מפגעים בתקני הפליטה הנדרשים ולעמוד בערכים סביבתיים המוגדרים בתקנות למניע

החברה טרם העריכה במדויק את העלויות שיושתו עליה כתוצאה ", לדברי נציגי העיר. 1992

אך היא מעריכה כי מדובר בעלויות סבירות שכן מפעלי התעשייה , ל"מביצוע הפעולות הנ

שהיו ועדיין באזור מתמקדים בענף הטקסטיל וסביב המתחם הייתה קיימת שכונת מגורים

".ממצאים חריגים שבשטחה לא נמצאו

חר

'קיסובדלשי

צ


ועד מחלף הכניסה משתרע ממערב לרחוב שדרות הנשיא ויצמןר העירוני "המע פרויקט

, בניין עירייה חדש, משטרה, בנקים, ר מתוכנן להכיל מרכז מסחרי"המע. 2לעיר מכביש

9קומות ואחד בן 20בני 6, מבנים 7אזור המגורים יכלול . משרדי ממשלה ובנייה למגורים

.ד בבנייה רוויה"יח 455כ יכלול המתחם "הס. קומות

ממוקמת מדרום לשכונת אורות ומהווה את המתחם הדרומי ביותר של שכונת אור קיסריה

. ע"ד בבניה רוויה ומצויה היום בהליכי תכנון תב"יח 2,150השכונה עתידה לכלול . העיר

ה לשטחים השטח היה שייך בעבר לקיסריה ועבר לתחום השיפוט של אור עקיבא בתמור

. 2שהועברו לה ממערב לכביש

על הבעיות הכרוכות במימוש הבנייה במתחם זה מעידים המרואיינים במחלקת ההנדסה של

. היום הפרויקט תקוע משתי סיבות עיקריות תשתיות אזוריות וסוגיית הבעלויות": אור עקיבא

. הבנייה בצפון המתחם המתוכנן עובר קו תשתית חשמל המחייב העתקתו טרם התחלת

קונפליקט נוסף נסוב .טרם נפתרה סוגיית מימון עלות ההעתקה הנאמדת במיליוני שקלים

על פי החוק מס ההשבחה עובר לבעל . סביב הגורם שיגבה את מס ההשבחה על הקרקע

להערכתנו . אך קיסריה טוענת לבעלות עליו, שטח השיפוט שייך כיום לאור עקיבא. הנכס

אנו צופים . בקנה של קיסריה למשא ומתן על איחוד הרשויות סוגיית הבעלות הינה כלי

".שהבעלות תועבר אלינו בתמורה לויתור על האיחוד

דונם המיועדים 1500שטח ההרחבה כולל - אזור ההרחבה המוצעת לתכנית המתאר

התכנון יתבצע על ידי משרד . ד בתמהיל שיכלול בנייה רוויה וצמודי קרקע"יח 2,150לבניית

כל מה שנותר היום על מנת להשלים את תהליך הרחבת הגבולות הוא מענה . ןהשיכו

שתהווה ' מ 40להסתייגות שהגיש הישוב בית חנניה ובה דרישה לתכנון רצועה ירוקה ברוחב

רוחב הרצועה כיום הוא , 6מ "על פי תמ. חיץ בין בתי הישוב הגבול המזרחי המיועד של העיר

.על לצמצומהש פו"ומשהב' מ 450 -ל 350בין

ניתוח פוטנציאל הבנייה למגורים באור עקיבא מורה כי בתחומי תכנית המתאר של העיר

יחד . באזורים שונים ובמגוון תמהילים, קיימת אפשרות לתוספת כמות גדולה של יחידות דיור

קיימים חסמים שונים כקיום תשתיות אזוריות המחייבות טיפול וסיום הליכים , עם זאת

חסמים אלו . מורכבים כהרחבת גבולות העיר ופתרון סוגיית בעלויות על הקרקע סטטוטוריים

ניתן, אף שחלק מהבעיות פתירות. המקשים על מימוש חלק ניכר מפוטנציאל הבנייה בעיר

להעריך כי יידרש זמן ניכר ועלות כספית גבוהה על מנת לייצר פתרונות שיאפשרו הוצאת

.ל הפועלחלק מהבנייה הפוטנציאלית מהכוח א


עלויות הבנייה 3.3.3

כל הקבלנים ). 1נספח (שבטופס הראיון 5-7סוגיית עלויות הבנייה באה לידי ביטוי בשאלות

המידע היחידי . במוצהר אלושרואיינו בסקר זה נמנעו מלפרט עלויות וסרבו לענות לשאלות

,אחד המרואיינים לדברי. שנדלה מהמרואיינים בתחום זה הוא מרכיב עלות הקרקע והפיתוח

פריסת מרכיבי העלות חושפת בפניכם . אין בכוונתי לספק מידע מסוג זה": כמייצג את הכלל

מדובר במידע ישן יחסית ואין באפשרותי , בנוסף ?מדוע שאעשה זאת. את הרווח של היזם

, כרוןיאני לא דולה פרטים כאלו מהז. זמן לחפש את המידע הנדרש על מנת להציגו כהלכה

התייחס למרכיב עלות , ולא בנקל, המידע העיקרי שנדלה אפוא ".היה חסר אחריות מצידיזה י

ר "מחיר מ, מרכיבים נוספים כבנייה ישירהשל ת יועלוה. ומחיר המכירה הקרקע והפיתוח

שנמנעו על ידי המרואיינים צוינולא ומחיר מכירה הוצאות נלוות, חומרי גלם, כוח אדם, בנוי

מציג פירוט המידע שנדלה בנושא עלויות הבנייה על פי 3.4לוח . נימחשיפת הרווח הקבל

.דיווח הקבלנים

.הבניה על פי הראיונות עם הקבלניםהערכת עלויות :3.4לוח

סוג מיקום מגורים

ד "גודל יח ר"במ

קרקע ₪ ופיתוח

₪מחיר מכירה

שונות ₪ מחיר

שנת בניה

בנייה אורות רוויה

'חד 2 -60 'חד 3 -76 'חד 4 -90

-

-'חד 2 מ"מע+ 175-190,000

-'חד 3 מ"מע+ 226-250,000

- ' חד 4 מ"מע+ 370,000

- פנטהאוזים בודדים מ"מע+ 418,000

-

1991 -1995

היובל דרום

בנייה רווייה

'חד 3 – 80 'חד 4 -90

'חד 5 -110 מעטות

103,500

350,000 - ' חד 3 425,000 - ' חד 4 500,000 - ' חד 5

- 2003 -2005

היובל צפון

בנייה רווייה

'חד 4 -90 'חד 5 -100

137,000 550,000 - צפוי לעמוד על כ 125,000צפוי להתחיל

2009בסוף

מסיבה זו חסר מידע על . במהלך הראיון, פה-בעל, המידע בטבלה זו נסמך על מספרים שסיפקו הקבלנים* .א אותרו לצורך ביצוע ראיוןהפרויקטים שנבנו על ידי חברות שפשטו רגל ול

בניגוד לעמדת המרואיינים בנוגע לחשיפת מרכיבי העלות הם סיפקו מידע רב על הגורמים

על התהליכים שהתרחשו בעשור , המשפיעים לדעתם על עלויות הבנייה למגורים בישראל

ניתוח המידע שעלה מהמרואיינים מצביע על . האחרון ועל המגמות המסתמנות בנושא זה

מישה גורמים עיקריים המשפיעים על עלויות הבנייה למגורים בישראל במהלך העשור ח

עלייה במחירי , תהליכים מקומיים וגלובאליים של מיתון וצמיחה: האחרון ובתקופה הנוכחית

עלייה במחירי חומרי גלם , תשומות כוח אדם כתוצאה ממצב בטחוני ומדיניות ממשלה

.מחירי קרקעות ועלויות פיתוח, ק העולמיהקשורים בתנודות וביקושים בשו


המיתון והצמיחה בפעילות הכלכלית של ישראל 3.3.3.1

ככזה הוא הושפע רבות. ן בפרט"הנדל ענף הבנייה למגורים רגיש למצב הכלכלי בכלל ולענף

החל , 2000-2003מיתון ניכר בין השנים . במשק במהלך העשור האחרוןהמיתון תהליכי מ

פרצה מלחמת 2006בשנת . 2005ניכרה צמיחה שהלכה והתחזקה עד שנת 2003משנת

לבנון השנייה וברקע התחזקה עליית החמס ברצועת עזה והתערערות המצב הביטחוני

אירועים אלו גרמו להאטה זמנית והמשק חזר לצמיחה עד המשבר הכלכלי של . בגזרה זו

הצמיחה הזמנית והמדדים , חשוב לציין שמגמות ההתעוררות של המשק. השנה האחרונה

ן ועימו הבנייה "החיוביים עליהם ניתן להצביע בעשור זה לא באו לידי ביטוי בענף הנדל

תום הבנייה שבאה בעקבות גדלי 90 -ענף זה נמצא בקשיים מראשית שנות ה. למגורים

לא ניתן להצביע על התחלות בנייה משמעותיות . העלייה הגדולים ממדינות חבר העמים

במרכז הארץ סביב המוקדים של תל 2007עיקר ההתאוששות החלה בשנת . י הארץברחב

מאז ", לדברי הקבלנים. אזורי הפריפריה הפעילות נמוכה ביותר עד אפסית. אביב וירושלים

ן והבנייה "גלי העלייה הגדולים מברית המועצות ותהליכי הבנייה שבאו בעקבותיה שוק הנדל

כשנרגע הגל הגדול דיברו על קצב עלייה 90-ת שנות הבראשי. למגורים מצויים במשבר

. לאורך השנים התחזיות לא התממשו וקצב העלייה לארץ רק הולך ומצטמצם. שנתי מסוים

כולל המשבר המתרחש , ל את גלי המיתון לאורך שני העשורים האחרונים"אם נוסיף על הנ

".אזי שוק הבנייה למגורים מצוי במשבר עמוק, בשנה הנוכחית

עלות חומרי הגלם 3.3.3.2

עליית מחירי : התשומות לבנייה בשנים האחרונות נבעה משלושה גורמים העלייה במחירי

מחירי הנפט האמירו למחירים . מחסור עולמי בחלק מחומרי הגלם וביקושים גבוהים, הנפט

המחסור . המחירים צנחו אך לא חזרו לרמה טרום העלייה. חסרי תקדים ובלתי ריאליים

מחסור הורגש באזורים רבים בעולם בשל . העולמי והביקושים הינם גורמים הכרוכים זה בזה

עלייה ניכרת בביקושים בהודו וסין שם התרחשו תהליכי צמיחה מואצים שלוו בבינוי בהיקפים

. בפרט הברזל, במחירי חומרי הגלם תמשמעותיתהליכים אלו גרמו לעלייה . חסרי תקדים

הבנייה בשיעור ניכר מעבר לעליית מדד מדד תשומותב העליי העלייה זו הביאה עימ

היא בלתי 2008עליית מחירי התשומות עד שנת ", לדברי הקבלנים .המחירים לצרכן

. במקביל עלו גם מחירי הבטון ומוצרי איטונג. 2007לעומת 2מחירי הברזל עלו פי . נתפסת

אך ההערכות הן כי המחירים , פטל גם מחירי הנ"כנ, היום מחירי התשומות במגמת ירידה

היזמים יכולים ", כמו כן ".יתייצבו על ערכים גבוהים מהמחירים טרום עליית מחירי התשומות

על להעמיס את היתרה ניתן , רק חלק מהשפעות העלייה בעלות חומרי הגלם לנטרל

טרם מלוא ההתייקרות על מחירי הדירות אשר אתלא ניתן להשית . הרוכשים באופן חלקי

."נמכרו


זמינות כוח אדם 3.3.3.3

המצב : שני גורמים עיקריים השפיעו בעשור האחרון על זמינות כוח האדם לענף הבנייה

מדיני -המצב הביטחוני. הביטחוני בישראל ומדיניות הממשלה בתחום העסקת עובדים זרים

הסגר מציאות בשל. בענף הבנייה במחסור בכוח אדם אחד הגורמים המכריעיםהינו בישראל

כמות העובדים ממקור זה ירדה באורח דרסטי חבלי יהודה שומרון ועזה המוטל לפרקים על

עובדים זרים היוו בפרק זמן מסוים . ואינה מהווה עוד מקור מהימן לאספקת כוח אדם שוטפת

שמיישמת לאחרונה ממשלת " השמיים הסגורים"מדיניות . תחליף לכוח האדם מהשטחים

ים זרים באמצעות אגרות והיטלים כוח העבודה הזר והתייקרות העסקת עובדבתחום ישראל

ל "שני הגורמים הנ. לצמצום משמעותי בכמות העובדים הזרים הזמינים לענף הבנייה הביאו

בשנים האחרונות מסתמנת מגמה של עלייה בעובדים אזרחי .למחסור בכוח אדם בענףגרמו

המשך . בצד מחסור בכוח אדם זמין, לשתינאיםמדינת ישראל על חשבון עובדים זרים ופ

.להארכת משך הבנייה והתייקרות העלויות עלול להביא מגמות אלו

פיטורי עובדי השטחים . שוק כוח האדם עבר בשנים האחרונות מהפך", לדברי הקבלנים

גם במחירי , וצמצום כמות העובדים הזרים הכניסה את השוק למצב של חוסר ודאות

נוצר מצב בו לא ברור . מיומן ויציב לאורך זמן, כולת לקיים מאגר עובדים זמיןהתשומה וגם בי

מצב . כמה עומדים לרשותי ומהי איכותם מבחינת כישורים רלוונטיים, אם יש או אין עובדים

הרוב ערבים תושבי , זה העביר את השוק בלית ברירה להתבססות על עובדים מקומיים

מצב זה ייקר בצורה משמעותית את עלות מרכיב כוח . אבל גם יהודים, הצפון והמשולש

".אלו כמובן משפיעים ישירות על עלות הבנייה ומחירי הדירות. האדם ואת זמן הבנייה

גם כאן יש בעיה להשית את הפערים , כפי שכבר ציינתי, כמו בנושא חומרי הגלם", זאת ועוד

לכן . י הדיור מעבר לסף ריאלייש גבול לעלייה במחיר. שנובעים מעליית המחירים על הרוכש

".חשוב להבין שתהליכים אלו פוגעים בעיקר ברווח היזמי של הקבלן

השפעת מדיניות הממשלה על היצע קרקעות לבניה 3.3.3.4

למגורים ענף הבניה . בניהול מנהל מקרקעי ישראלומרבית הקרקעות בישראל הינן בבעלות

ושיווקן על ידי המדינה ובמדיניות הממשלה ויינהפשרות הקרקע לב בקצב י במידה רבהתלו

יש כיום קרקעות זמינות לבנייה בפריפריה אך העדר ביקושים וכדאיות .בנושאים אלה

, עיקר הקרקע הזמינה כיום לבנייה נמצאת במחוזות תל אביב. כלכלית מונעים את פיתוחן

ל שאר מרכיבי "פרט לנשכן , למחיר הקרקע השלכה ישירה על עלות הבנייה. מרכז וירושלים

אזורי הבנייה כיום מתמקדים במרכז הארץ כאשר ", לדבריהם. הבנייה זהים בכל אזורי הארץ

. ₪מליון 1חדרים בנתניה תימכר היום במחיר של 4דירת . גם בנתניה המחירים מאמירים

יש גם לזכור כי ".הגבול הצפוני מתחיל לזוז לעבר חדרה שם מרגישים סימני התעוררות


עלות . 'מרפסות וכד, חזיתות, ריצוף אבן, פנים וגמר: כיום יש סטנדרט מינימאלי מחייב"

ההבדל בין . זהים בכל מקום בארץ) לא מגורי יוקרה(הבנייה של דירות בסטנדרט המקובל

על כן במקומות בהן מחיר הקרקע אינו ריאלי וכוח .עלויות הבנייה טמון במחיר הקרקע

בישובים כאלו ואור עקיבא . טנציאליים מוגבל לא כדאי לבנותהקנייה של הרוכשים הפו

".ביניהם יש לשקול מחיר קרקע אפס

עלויות הפיתוח 3.3.3.5

הסיבה . עלויות הפיתוח שגובה משרד הבינוי והשיכון מהוות גורם המייקר את עלויות הבנייה

אילולי הקבלנים . חלייקור היא גביית מחירים בלתי ריאליים ביחס לעבודות המבוצעות בשט

. היו מבצעים את עבודות הפיתוח בעצמם העבודה הייתה מתבצעת בעלות נמוכה יותר

משרד השיכון מבצע עבודות פיתוח , אולי בשל חוסר יעילות, לא ברורות הסיבות", לדבריהם

. ל הם מטילים על היזמים"את המחירים הנ. מחירים בלתי ריאליים, במחירים מטורפים

ל נקבעים "הנ. ת עלויות הפיתוח צריך להתבצע כמו תעריפי אגרות והיטלי פיתוחתהליך קביע

קביעת העלות היא . על ידי הרשויות שצריכות להוכיח למשרד הפנים את נכונות סכום ההיטל

רק תהליך כזה יבטיח מחיר הוגן וימנע . 'התייעצות עם מומחים וכד, פונקציה של מכרזים

להערכתי מחירי ", כמו כן ".ם על היזם וייקור עלויות הבנייהמצב של השתת מחירים דרקוניי

מהעלות האמיתית אם עבודות הפיתוח 3הפיתוח שגובה משרד השיכון מהקבלנים גבוה פי

צריך . למחירי הפיתוח אין אחיזה במציאות" דעה נוספת טענה כי ".היו מתבצעות על ידם

מעמיסים על מחיר ) ש"משהב(ות הם לבצע כאן בדיקה יסודית על מנת לגלות אילו עלוי

". הפיתוח שנגבה בפועל

מימון הבנייה 3.3.4

נושא מימון הבנייה קיבל מקום חשוב בקרב כל המרואיינים שחזרו והדגישו שכיום מקור

. הן לרוכש והן לקבלן, הקושי המרכזי בבנייה למגורים בישראל נובע מהקשחת תנאי המימון

.בנקים הן בתחום המשכנתא והן בתחום הליווי הבנקאי ליזםאת הקושי העיקרי מערימים ה

מערך הדירה 75-80%אם בעבר רוכש דירה קיבל " : על קשיי הרכישה ציינו המרואיינים

מצב זה מצריך . מערך הדירה 55%באמצעות מענקים והלוואות היום לא עוברים שיעור של

זה שומט למעשה . ה מעוטת יכולמה שאינו בנמצא בקרב אוכלוסיי, גיוס הון עצמי לרכישה

בשכונת אורות "עוד צוין כי ".את הסיכוי לשיפור הדיור באזורי הפריפריה של ישראל

מערך הדירה מה שאפשר לעולים לרכוש דיור מיד עם הגיעם לארץ 90% - הרוכשים קיבלו כ

".בתוספת סכומים זעומים בלבד

בעבר עמד . רויקט צריך מימון וליווי בנקאיכל פ"על קשיי המימון של היזם ציינו המרואיינים ש

היום הבנקים . 20%והיזם נדרש לגייס הון עצמי בשיעור של 80% -שיעור המימון על כ


בתנאים , השקעת הון עצמי בשיעור זה אינה כדאית. 40%דורשים הון עצמי בשיעורים של

קועה היום וקבלנים זוהי אחת הסיבות שבגללה הבנייה בארץ ת. אלו אין טעם לגשת למכרזים

".ל"רבים פונים לשוק הדיור בחו

אמנה זו כוללת . 'אמנת באזל'מאז המשבר הפיננסי כל הבנקים חתומים על ", לדבריהם

בכל בנק קיים רפרנט . מאות קריטריונים לדירוג אשראי של גופים הדורשים מימון מהבנקים

בלתי תלוי בבנק לחלוטין זהו גוף. לנושא הממלא שאלונים ופונה לגוף הערכת סיכונים

בשנה וחצי . שתפקידו על פי האמנה לקבוע את שיעור האשראי של גופים דורשי מימון

בגדול התהליך . עובו מחלקות הריסק בבנקים, על מנת לענות על דרישות האמנה, האחרונה

כאשר חברות שדורגו במקום , שיחרר את הבנקים מקבלת החלטה גורפת לגבי כל היזמים

מימון 50% - בעוד חברות שדורגו נמוך זכו ל, 30-35%ו למימון בשיעורים הנעים בין טוב זכ

".כתוצאה מתהליך זה שיעור המימון לחברות טובות השתפר במעט. בלבד

תהליך הבנייה והשיווק 3.3.5

ניתוח תהליכי הבנייה בשני העשורים האחרונים התבסס על שאלות שהופנו למרואיינים

קצב שיווק מלאי ל, אוכלוסיית הרוכשיםל, הבנייה בפועל לעומת המצופהלמשך ושהתייחס

ידון בממצאים שעלו מהשאלות המובנות הפרק הנוכחי. קשיים בנושא זהלהיחידות ו

תוך התייחסות לפרויקטים שנבנו בשני , ומהנושאים הנוספים שהועלו על ידי המרואיינים

.העשורים האחרונים

משך הבנייה 3.3.5.1

נסיבות מקומיות , שבהן חברו ארועים לאומיים תוהפרויקטים התבצעו בתקופות נבדלו מאחר

הסעיף שלהלן . הם התאפיינו בתהליכים שהכתיבו משכי בנייה שונים, ותנאי שוק משתנים

.שכונת אורות ושכונת היובלשל ידון בהיבט זה בפרויקטים

על רקע מאפייניולבחון את אך יש ,היה גדול מאוד ויוצא דופן בהיקפו פרויקט שכונת אורות

1989גלי העלייה הגדולים שהגיעו בשנת . בישראל 90 -המציאות של ראשית שנות ה

היקפי הבנייה הוזנו . הביאו לתנופת בנייה גדולה באזורי הארץ השונים 90 -וראשית שנות ה

יבל ענף הן מהביקוש העצום לדיור שנוצר בעקבות היקפי העלייה והן בשל הרוח הגבית שק

בתמיכה פוליטית מקיר לקיר והלכה , תהבנייה בארץ שבאה לידי ביטוי ברמה האידיאולוגי

תנאים ייחודיים אלו חברו יחדיו ואפשרו . ם"הוללילמעשה בקיצור הליכי הבנייה באמצעות

בינוי בסדרי גודל יוצאי דופן וביצוע בזמן , פרישת הבינוי במגוון אתרים באזורי הארץ השונים

.יחסיתקצר


נבנתה ,כמענה לצורך בפתרונות דיור מתאימים לעולים שזה אך הגיעו, על רקע מציאות זו

התהליך כולו מקבלת המכרז ועד מסירת הדירות האחרונות . באור עקיבאשכונת אורות

הבנייה בשטח בפועל התבצעה בפרק זמן ). 1990/1-1995/6(למשתכנים ארך כחמש שנים

חדרים 3-4ד בנות 'יח 820כלל , בבנייה רוויה, הפרויקט. וחצי קצר יחסית שארך כשנתיים

הדגש היה על בניית דיור . ר ובסטנדרט בנייה ממוצע"מ 60-90בשטח שנע בין ', חד 2ומעט

). קומות 9למעט מגדל אחד בן (קומות 4-5המתחם נבנה בבנייני . מתאים לעולים

ושגשוג ענף הבנייה מעידים על תהליך בניית השכונה בתקופה זו של תנופת פיתוח

החברה לקחה על עצמה כל , הייתה תקופת בנייה אדירה 90 - בתחילת שנות ה": המרואיינים

לאור .בתים צמחו כמו פטריות אחרי הגשם. אור עקיבא ועוד, כרמיאל, נצרת: מה שזז

החברה קיבלה החלטה גורפת לנסות ולהשיג כל פרויקט ששררה בארץ בתקופה זומציאות ה

."אפשרש

. זו הייתה שעתה היפה של הבנייה בארץ. גלי העלייה גרמו לתנופת בנייה גדולה", כמו כן

הבנייה למגורים . תעשייה ותשתיות, בתחילה בנייה למגורים ומאוחר יותר בנייה של מסחר

אחר כך המציאות , חברות הבנייה שגשגו בתקופה זו. הביאה פיתוח בענפים אחרים

השכונה . ל ולקחתי חלק בבניית שכונת אורות'עבדתי בחברת אנגבתקופה הזו . השתנתה

. כמעט אלף יחידות נבנות בשטח תוך מעט יותר משנתיים, לא יאומן. נבנתה תוך שנתיים

המציאות הייתה חזקה . משרד השיכון ניסה להפריע בפרוצדורות ובירוקרטיות אך לא הצליח

".יותר מההליכים

שני השלבים הראשונים שכונת היובל ).2.1איור (ים נבנתה בשלושה שלב שכונת היובל

שכונת היובל דרום הסתיים , השלב השלישי. מזרח ומרכז נבנו בתחילת שנות האלפיים

3-5ד בנות "יח 230מתחם שכונת היובל דרום נבנה בבנייה רוויה וכלל . 2005בשנת

גע הזכייה במכרז בשנת מר, תהליך התכנון והבנייה. ר"מ 80-90+ בגדלים שנעו בין , חדרים

משרד הסיבה העיקרית לתהליך הארוך נעוצה בתהליך התכנון מול . שנים 6 -ארך כ 1999

.ר"מ 80 -ר ל"מ 74 - שינוי גודל הדירות המתוכננות בפרויקט מ הבינוי והשיכון שדרש

התכנון המקורי עבר את משרד . תכננו את השכונה" ,לדברי מחלקת ההנדסה באור עקיבא

כאשר התכנית הגיעה לוועדה של משרד . על סמך אישור המחוז יצאנו לשיווק. בחיפההשיכון

. ר"מ 80 -ר ל"מ 74 - השיכון דרשו לשנות את התכנית והתעקשו על הגדלת גודל היחידות מ

התעקשות זו טרפה את כל הקלפים וחייבה החזרת כספי . ר פר יחידת דיור"מ 6תוספת של

עריכת רה תכנון והגשת התכניות מחדש , ר נרשמורוכשים שכב 100ההרשמה למעל

. תהליך זה עיכב את הביצוע בכמעט שנה. המקומית לתכנון ובנייה הש ולוועד"למשהב

לא היו גלי עלייה ולחץ , כעת הנסיבות השתנו. נגמרה 90 -העדנה שידענו בראשית שנות ה

לבירוקרטיה הישנה כעת היה אפשר לחזור. נגמר עידן זירוז ההליכים, לבנות המון ומהר


.מאטה תהליכים ומשיתה נזקים כלכליים על היזם, זו שתוקעת מקלות בגלגלים, "הטובה"ו

למרות זאת משרד השיכון . לא היה חסר אף רכיב. התכנית המקורית ענתה על הדרישות

ר המתפזרים על יחידת דיור "מ 6מה הטעם בתוספת .אחוזית –דרש הרחבה כללית

משך הפרויקט הארוך הוא פועל יוצא של ? מהותי זה יוצר באיכות הדיור איזה שינוי? שלמה

".בירוקרטיה חסרת הגיון של משרד השיכון

קצב השיווק 3.3.5.2

. קצבי שיווק שוניםבהפרויקטים השונים שנבנו באור עקיבא מתאפיינים באוכלוסיית רוכשים ו

ממדינות חבר העמים ואילו חלק שולי נרכשו כמעט כל הדירות על ידי עולים בשכונת אורות

דירות 60-70קצב המכירות עמד על . נרכש על ידי זוגות צעירים ומשפרי דיור מקומיים

. 1995ד נמכר ואוכלס עד סוף שנת "יח 820 –בחודש וכל המלאי

, הכל נמכר מהר. כך גם המכירות, המימון היה טוב, הבנייה הלכה כמתוכנן", לדברי הקבלנים

אוירה זו ומערכת היחסים . אנשים ירדו מהמטוס וקנו דירה. המלאי נמכר על הנייר כמעט כל

כך יצא שאחרי שכונת אורות נטלנו , הטובה עם פרנסי העיר המריצה את תהליכי הפיתוח

הבנייה למגורים הניעה את גלגלי הבנייה למסחר . חלק גם בבנייה לתעשייה ומסחר בעיר

".של פיתוח ושגשוג לעירותעשייה ולמעשה הביאה איתה גל

מהמלאי במחיר למשתכן והשאר 30% -כ, נמכרו גם כן כל הדירות דרום בשכונת היובל

בודדים , פרופיל הרוכשים כלל בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור מאור עקיבא. במכירה רגילה

2005עד תחילת שנת 2001הבנייה בשטח התחילה בשנת . כרכור וחדרה- מפרדס חנה

, ראשית": בנוגע לקצב השיווק ציין אחד המרואיינים .ד"יח 230 –כל הדירות שנבנו אוכלסו

לאור התנאים השוררים כיום בשוק הדיור בכלל ובמיוחד במצב של אזורי הפריפריה והשוליים

עובדה זו . פירושו הצלחת הפרויקט, מכירת כל מלאי הדירות במחירים ריאליים, של ישראל

קוש מקומי לדירות המתאימות לזוגות צעירים ולתושבים המעוניינים מעידה על קיומו של בי

קצב המכירות של הפרויקט . מרווחת יותר במיקום טוב יותר, להחליף דיור ישן ביחידה חדשה

". חלק נמכרו עוד על הנייר. היה סביר

יש התעניינות , מ מתחילה בימים אלו"שבנייתה על ידי חברת שכטמן בע שכונת היובל צפון

והתחלת רכישה על הנייר בקרב משפרי דיור מאור עקיבא ומעט המעוניינים לרכוש דירה

היזם צופה המשך קצב שיווק סביר . מהדירות 50%בבניין הראשון נמכרו כבר . כהשקעה

למשפרי דיור האני מניח שרוב הדירות תימכרנ": לדבריו. היחידות שיבנו 102ומכירה של כל

. חדרים 2-3 –תשתית דיור ישנה הכוללת בעיקר דירות קטנות כיום בעיר . מאור עקיבא

הביקוש לדיור בא לידי ביטוי . לכן נוצרו ביקושים, שנים 4הבנייה האחרונה הסתיימה לפני

₪ 3,000 -לדעתי היום המחיר עומד על כ. בשוק השכירות בעיר שמחיריו עולים כל הזמן

בנימינה ופרדס חנה , חדרה: ה הקרובהעליית מחירי הדירות בסביב. לדירת שלושה חדרים


בשל השילוב בין . מבקשי דיור מאזורים אלו גם לאור עקיבא, בלית ברירה, כרכור תפלוט

הביקוש המקומי ועליית מחירי הדיור בסביבה הקרובה אני מאמין בהצלחת הפרויקט ובשיווק

". היתרה בקצב מניח את הדעת

קצב השיווק של , שוק הבנייה למגורים בארץ כיוםלמרות הקשיים ב, לטענת כלל המרואיינים

גם . "קצב השיווק תלוי במיקום הפרויקט ובמאפייני הדירות שנבנות. פרויקטים למגורים סביר

הכל תלוי . מהדירות בפרויקט על הנייר ואת היתרה בקצב סביר 50%היום ניתן למכור עד

כיום אם רוצים לשווק מהר יש ". "תבאזור המרכז וירושלים ניתן למכור את כל הדירו. במיקום

בשל המשבר הכלכלי וקשיי , לקחת בחשבון שמסתמנת מגמה של רכישת דירות קטנות יותר

". דירות גדולות קשה לשווק, כיום. המימון בפניהם ניצבים הרוכשים

ונהלים ברמה הלאומית ארועים ותהליכים, נסיבותעולה כי למהצלבת דברי המרואיינים

ההשוואה בין . המכירהוסיכויי קצב השיווק , משך הבנייהעל מכרעתהשפעה ש י בירוקרטים

שנבנו במשך , )ד"יח 230(שכונת היובל דרום ו) ד"יח 820(השיווק של שכונת אורות יקצב

בהשפעת מציאות קליטת גלי העלייה, 90 -מלמדת כי בתחילת שנות ה, פרק זמן זהה

מאשר בראשית 3.5ייה בעיר היה הגדול פי קצב השיווק והבנ, והתהליכים שנבעו ממנה

מאפייני האוכלוסייה מצב השוק והמיקום והתאמת הדיור לסוגיית ,כיום. שנות האלפיים

הרוכשים באור עקיבא בעבר היו בעיקר עולי חבר .מהווים גורמים קריטיים בנושא השיווק

רים ומשפרי דיור זוגות צעיהמציאות השתנתה ויש לכוון את הדיור שנבנה ל כיום .העמים

. העיר אינה מהווה כיום מוקד משיכה לאוכלוסיות מסוג זה מהסביבה הקרובה. מקומיים

אינו רואה באור עקיבא יעד מועדף כרכור וחדרה-פרדס חנה, בנימינה, המרחב הכפרי, היינו

למגורים

השתתפות במכרזים 3.4

פעילים גם יניהם כאלה הב, קיבאקבוצת המרואיינים כללה קבלנים שניגשו וזכו במכרז באור ע

שזה מכבר פשטו את וכאלה, ש באזורים אחרים בארץ"משהבכיום וזכו במכרזים אחרים של

ש וועדות "סיים את הליכי התכנון מול משהב, מרואיין אחד זכה במכרז באור עקיבא. הרגל

. אך טרם החל את הבנייה בפועל בשטח, התכנון והחל בתהליך שיווק הדירות

נתונים כלליים -מכרזים באור עקיבא 3.4.1

בעבר בניגוד להווה ": 'מתאר מרואיין מחברה א 90 -את מציאות המכרזים בראשית שנות ה

, ענינו על מכרזים באזורים שונים בארץ וזכינו בנצרת. עבדנו הרבה עם משרד השיכון

ת את המצב כיום עם לא ניתן להשוו. בדרום וכמובן באור עקיבא, בית העמק, יקנעם, כרמיאל

אז התקבלה החלטה גורפת של החברה לקחת כל מה . 90 - מה שהיה בראשית שנות ה


. זכינו. הקרקע הייתה קרקע מנהל והמכרז משולב. ברוח זו ניגשנו למכרז באור עקיבא. שזז

העולים קיבלו אז משכנתא שעמדה על . לא התלבטנו למרות ההיקף האדיר של הפרויקט

המימון של . היו מענקים שהועמדו לרשות הרוכשים, בנוסף. הדירה מערך 90% - מעל ל

כל מי שהגיע לארץ עם מעט כסף והתחיל לעבוד יכול . הרוכש היה קל יחסית והביקוש עצום

".במציאות כזו היה כדאי לגשת לכל מכרז שצץ. היה לרכוש

90 -ת העד אמצע שנו": 'מחברה בעל המכרזים שיצאו בשכונת היובל מספר מרואיין

. מתוקף כך הייתי מעורב גם בבניית שכונת אורות. ל בתפקיד בכיר'שימשתי בחברת אנג

בשלב מאוחר יותר פניתי לדרכי והקמתי חברה חדשה שהושתתה על חזון של בנייה

בתקופה זו המדינה . עם חזון זה גייסתי מימון להקמה. בפריפריות ואזורי השוליים בישראל

המשמעות הייתה שלרוכשים . אלו באמצעות משכנתאות ומענקים סייעה לתושבים באזורים

היה בסיס לצמיחת שכבת . לכל היותר על מנת לרכוש דירה₪ 10,000-20,000היה דרוש

על רקע זה . במציאות זו החזון שלי היה סביר מבחינה עסקית. ביניים באזורי הפריפריה

הכרתי את המציאות שם מהתקופה . םהיו שיקולים מקומיי, בנוסף. עניתי למכרז באור עקיבא

גרעין ישן שקיבל תוספת , לעיר היה הרכב אוכלוסיה טוב יחסית. ל'בה עבדתי בחברת אנג

. יעקוב עדרי, בזמנו היה שם ראש עיר מצוין. גדולה של אוכלוסיית עולים מקצועית ומשכילה

המיקום של , בנוסף. הייתה לו יכולת להוביל את העיר ושיתוף הפעולה איתו היה מעולה

".השכונה החדשה והפרויקט בפרט היו מוצלחים

קבלן אחד בלבד ניגש . המכרז האחרון לבנייה למגורים באור עקיבא יצא לפני כשנה וחצי

נגשנו למכרז משותף של המנהל עם : "ל החברה מתאר"מנכ. מ"חברת שכטמן בע: וזכה

.עיז להציב רגלו באור עקיבאאף קבלן אחר לא ה. משרד השיכון בדיעבד הבנו שניגשנו לבד

עלות הפיתוח על ידי משרד השיכון עומדת .זו הפעם הראשונה שאנו ניגשים למכרז בעיר הזו

על רקע הערכת שמאי מאחר ומחיר הפיתוח י המנהל "ענפסלנו . ליחידה₪ 125,000על

ירים לדעתי מחירי הפיתוח של המשרד אינם סב. הוערך נמוך יותר מההערכה שבוצעה על ידו

המחירים שנו את למשפט בו הוכחניגשנו , הגשנו עתירה מנהלית. ל הערכות השמאי"כנ

התגלגלות העניין לפתחו . המנהל התקפל – וזכינו עליהם נסמכנו היו ועודם ריאליים והעלויות

זכינו בסופו של תהליך ....חבל. של בית המשפט גזלה שנה וחצי ועלויות גבוהות מאוד

יצא מכרז נוסף בשכונת .ון יבצע את הפיתוח והפיקוח על תהליך הבנייהמשרד השיכ. במכרז

. לא ניגשתי מאחר ואינני רוצה לשים את כל הביצים בסל אחד. ל"בסמוך לאתר הנ, היובל

כאילו . מאחר וכבר מספר שנים לא נבנתה באור עקיבא אף יחידה אני מרגיש כפרויקט דגל

".אם הוא יצליח ההמשך יגיע. ל"הנ המשך הפיתוח בעיר תלוי בהצלחת הפרויקט


שיקולי השתתפות במכרז 3.4.2

ניתן לחלק את מכלול . המרואיינים מנו שיקולים משיקולים שונים להצטרפות למכרזים

מערך . שיקולים כלליים ושיקולים מקומיים: השיקולים שנמנו לשתי קבוצות עיקריות

מצב , י והשיכון והקשיים הכרוכים בההשיקולים הכלליים קשור להתקשרות עם משרד הבינו

שיקולים . מקורות המימון של היזמים והרוכשים וכדומה, ן והבנייה למגורים בארץ"שוק הנדל

מקומיים מתייחסים הן לתמונת המצב האזורית והערכת סיכויי ההצלחה של הפרויקט על

והדחייה של והן לגורמי המשיכה , רקע שוק המגורים ותהליכי הבנייה המתרחשים באזור

.אור עקיבא: במקרה שלהלן, מיקום הפרויקט בפועל

או לאי השתתפותם של /מערך השיקולים להשתתפותם ומפרטים את שני הסעיפים הבאים

.הקבלנים במכרזים

שיקולים כלליים 3.4.2.1

ש"שיקולים הקשורים בעבודה מול משהב 3.4.2.1.1

ש בעייתיים ומהווים חסם רציני בפני "הבכל המרואיינים ציינו שתהליכי העבודה עם מש

תחושת חוסר בהקשר זה הדגישו המרואיינים את. ההחלטה לגשת למכרזים עימם בעתיד

ההליכים הבירוקרטים , הכוונת עיקר הפעילות לאזורים בעייתיים, כיוון דרך וחזון של המשרד

.'רבויות וכדהקפאת כספי ע, חוזים דרקוניים, גובה עלויות הפיתוח, הנהוגים במשרד

בהקשר זה . למשרד השיכון אין יתרון כיום כגוף יוזם ובונה" - גיבוש חזון והתווית דרך .1

התעסקות בביצוע מונעת מהם התווית . הם חסרי יעילות ומציבים מכשלות בפני היזמים

מן הראוי היה שהם יסירו ידם מהביצוע ויתפקדו . חזון ודרך לבנייה למגורים בישראל

מתפקידיו לתווך . ציונית ופוליטית, בנייה שמציב חזון מבחינה לאומית כמיניסטריון

לעודד את הבנייה בדרכים שונות ולפתח תכנון ארוך , בשיווק קרקע לבנייה למגורים

תוך שהם משקיעים , רוב התקציב של משרד השיכון צריך ללכת לכיוונים אלו. טווח

מאמץ

עידוד , החזרת ההטבות והמענקים: כגון. בפתרון בעיות קיימות בשוק הבנייה בישראל

כשאלו יבואו על פתרונם יהיה ניתן לשקול לגשת למכרזים . 'בנייה באזורי פריפריה וכד

מקשה ושם מקלות , מסרבל, כשמאחורי היזם עומד גוף תומך ומעודד ולא כזה שמאט

".בגלגלים

. אזורים בעייתייםמשרד השיכון מכוון לעבודה באזורי פריפריה או " - מיקום הפרויקטים .2

מדיניות זו מכוונת לעבודה עם רשויות עניות שלא יכולות לממן עלויות פיתוח ולהניף

בהעדר יכולות אלו העבודה . או לחילופין שלא קיימת בהן כמעט בנייה פרטית, פרויקטים

. מופנית לעבר משרד השיכון שביכולתו להרים את הבנייה למגורים ולבצע את הפיתוח


מים זה מנתב את העבודה עם משרד השיכון לעבר אזורים בעייתיים שבהם מבחינת היז

הקבלן צריך להתמודד עם רוכשים בעלי . מתגוררת אוכלוסיה ממעמד סוציו אקונומי נמוך

, המשרד מכוון כיום לאזורים לא אטרקטיביים. דיור זול –הון עצמי נמוך יחסית

".המבריחים את היזמים

הסיבה . וקלים אפילו לגשת למכרזים עם משרד השיכוןכבר חמש שנים שאיננו ש"

לא כלכלי לגשת לאף . העיקרית היא שהמכרזים המוצעים ממוקמים באזורים בעייתיים

".מכרז וזה אפילו לא שווה בדיקה

:על ההליכים הבירוקרטים במשרד השיכון טוענים המרואיינים - הליכים בירוקרטים .3

כאילו הם לא רואים עין בעין את מה שהיזם רואה . העבודה עם משרד השיכון מסורבלת"

אלא בשימור המנגנון , וניזונים מאינטרסים אחרים שאינם קשורים בהצלחת הפרויקט

הדבר בא לידי ביטוי בהליכים בירוקרטים מורטי . וההליכים הבירוקרטים של המשרד

."חוסר יעילות ובזבוז זמן, עצבים

השיכון יוצרת תחושה שאין להם אינטרס לסייע ההתנהלות מול משרד "עוד טוענים ש

המשרד מתעניין אך . כל העבודה יוצאת החוצה, הם מסתייעים בחברות ניהול. לקבלן

אין תמיכה אמיתית בקבלן . 'ערבויות וכד, העברות כספים, אישורים: ורק הפרוצדורות

וזה . ואין כתובת למקרה שמתעוררת בעיה בשטח חוץ מהמשרד המנהל את הפרויקט

זו בירוקרטיה . זה לא סיוע. השיטה היא לכתוב מכתב ולחכות לתשובות. לא תמיד עוזר

".לשמה שלא פותרת בעיות במצבי אמת

על פי הנהלים ועדת ליווי של משרד השיכון מלווה "על ליווי התכנון טוענים הקבלנים ש

ור של משרד לא ניתן להגיש תכנית לועדות התכנון מבלי לקבל איש. את תהליך התכנון

בהן אדריכלי משרד השיכון באים בדרישות , הפגישות מתקיימות אחת לחודשיים .השיכון

אין לו אחיזה בחוק , שאגב, מלבד ההליך הכפול .המפגשים טעונים מאוד. רבות לשינויים

וקרטים של הם הופכים לביר. לוקח שנה לקבל אישור ממשרד השיכון, התכנון והבנייה

מלבד בזבוז הכסף הכרוך באיבוד . לרוזה על מנת לקבל היתריה דהתכנון ומייצרים ו

תהליכי התכנון עד , כאשר מרגע הזכייה במכרז. בינתיים בשטח דברים משתנים, הזמן

בארץ בשנה וחצי המציאות . קבלת ההיתר לוקחים שנה וחצי יש לזה משמעות חמורה

והתהליך נגרר פרק מאחר. תוכננו דירות מרווחות יחסית, בהר חומה למשל. משתנה

הדירות הגדולות , זמן ארוך שבמהלכו התפתח המשבר האחרון והמצב הכלכלי השתנה

". הסחבת הפכה את הפרויקט לבלתי רלוונטי ובלתי כלכלי. לא התאימו

לעיתים היא הופכת את . ההתערבות התכנונית של משרד השיכון גדולה מדי", כמו כן

זו פגיעה בחזון של הקבלן וביצירתיות של . כרהקערה על פיה ומשנה תכניות לבלי ה


ההתערבות כל כך בוטה לפעמים שאני מרשה לעצמי לכנות אותה התעמרות . האדריכל

".שלטונית

על פי חוק התכנון . תהליך אישור התכניות אינו חוקי וצריך להיפסק מיד", ולבסוף

".?למה הכפילות. והבנייה זהו תפקיד של ועדות התכנון

בנושא מחירי הפיתוח הגבוהים המושתים על - וקצב ביצוע העבודות תוחמחירי פי .4

מחירי הפיתוח שלהם חסרי אחיזה ". הקבלן שררה אחידות דעים בקרב כל המרואיינים

. הם מבצעים עבודות פיתוח במחירים מטורפים אותם הם מטילים על היזמים. במציאות

, בונים באזורי פריפריה חלשים הם. נוהג זה מייקר את עלות הבנייה ומחירי הדירות

זה בהחלט גורם שעשוי להוות שיקול לא . העלאת מחירי הדיור פוגעת בסיכויי המכירה

".להיכנס למכרזים שלהם

נשמעו דעות , להתקדמות ביצוע הפרויקט בשטחקצב עבודות הפיתוח התאמת בנושא

תמיד את קצב ביצוע קצב ביצוע עבודות הפיתוח על ידי משרד השיכון אינו תואם": שונות

יוצא שמסיימים בנייה של שכונה אך הפיתוח לא . העבודות בשטח על ידי הקבלן

לא ניתן היה לאכלס . היו מקרים בהם הסתיימה הבנייה ולא היה עדיין קו מים. הסתיים

".רק עם חברת הניהול, במשרד השיכון לא היה עם מי לדבר. את השכונה

אך הם עובדים מסודר לפי , רד השיכון אמנם גבוהיםמחירי הפיתוח של מש", כמו כן

ברוב המקרים שאני מכיר . מאחר וכך ניתן לעבוד במתואם. על פי שלבים, תכנית

".העבודה מולם הלכה חלק וקצב הפיתוח תאם את קצב ביצוע העבודות בשטח

ש מכילים בתוכם סעיפים "כל המרואיינים טענו שהחוזים עם משהב - סוגיית החוזים .5

התנאים ": להלן שתי דוגמאות לטענה זו. וימים ההופכים אותם לחוזים דרקונייםמס

. המוגדרים בחוזים עם משרד השיכון הופכים אותם בנסיבות מסוימות לחוזים דרקוניים

תוך שנה ממועד תחילת העבודות צריך לסיים שלב . נושא העבודה בשלבים: למשל

מסוים

כאשר מדובר בפרויקט מסדר גודל . י אין בעיהבמקרה של פרויקט מינור. בכל הפרויקט

בתנאים אלו לפעמים צריך . מאחר והשוק דינאמי, יש בעיה לעמוד בתנאי זה, גדול-בינוני

גישה זו יכולה להפיל . לחלק את הפרויקט למנות ולא לבצע שלב אחד בכל הפרויקט

ל עובר זמן הזכייה במכרז ועד הביצוע בפוע, מרגע קבלת ההחלטות. פרויקטים גדולים

במהלך הביצוע צריך לבחון את הקצב . בינתיים התנאים בשטח משתנים. רב

ברוב המקרים פרק הזמן הארוך . בהתאם לתנאים הקיימים, ההתקדמות הרצוי מחדש

שעבר מהזכייה ועד הביצוע אינו באשמת היזם אלא כרוך בעיכובים של הרשות

".ד השיכוןועדות התכנון וההליכים של המנהל ומשר, המקומית


משרד השיכון לא בודק את זמינות ": דוגמא נוספת לסוגיה זו צוינה על ידי מרואיין אחר

, אם התגלו עתיקות והשטח הוכרז כאתר עתיקות. הקרקע לבנייה טרם פרסום המכרז

החוזה מחייב את היזם בתשלום גם אם אסור , מה שמונע מהיזם לבנות בשטח המוכרז

יכול להוות בעיה נושאים סטטוטוריים שאינם מוסדרים גורם נוסף ש. לבנות בשטח

שתימשך שנים ולהוצאת עלויות ניכרות בגין שינויי יעוד הויכולים להכניס את היזם לסאג

לא ברור מדוע המשרד לא מבצע בדיקות זמינות לפני פרסום . ושינוי לתכניות קיימות

".המכרז

משרד השיכון . מחלטים ערבויותבמשרד השיכון ", לדברי הקבלנים – ערבויותכספי ה .6

שנים 10, בפועל. אמור לבצע פרצלציה אחר כך היזם צריך לרשום את הקרקע במנהל

במשך . לכן היזם לא יכול לרשום במנהל, חלפו והמשרד עדיין לא ביצע את הפרצלציה

במקרים רבים מדובר . ש מחזיק בכספי הערבויות"פרק הזמן הארוך הזה משהב

כעת , שנים בוצעה פרצלציה בחלק מהפרויקטים 10-12אחרי , היום. בסכומים גבוהים

חלק מהחברות כבר פשטו . על הקבלן מוטלת העבודה לרשום את כל הנכסים במנהל

לי אישית יש מאות אלפי שקלים של ערבויות . רגל והעבודה לוקחת זמן ועולה כסף

".זה לא סביר. 90-שמוחזקות כבר משנות ה

תיקים 200הצטברו לי מעל . ות אחריות על נושא הרישום בטאבולקבלן לא צריכה להי"

במדינות אירופה אדם מקבל מפתח . לרישום ואני נאלץ להחזיק אדם מיוחד שיטפל בהם

בגמר , אם צריך, הפרצלציה נעשית. לדירה שרכש רק אחרי שהיא נרשמה בטאבו כחוק

זו . נכס רשום כחוק, רההדייר מקבל די. בלי ערבויות, בזה נגמר תפקיד הקבלן. השלד

".השיטה הנהוגה כיום היא חלם מארץ החלם. צריכה להיות השיטה בארץ

שיקולים הקשורים בתהליכים ברמה הלאומית 3.4.2.1.2

ציינו כל המרואיינים את התנאים השוררים , ש"פרט לקשיים הכרוכים בהתקשרות עם משהב

הרעת התנאים . נוספים בפני היזמים כיום בשוק הבנייה בישראל המהווים מקור לחסמים

מלבד באזורי הביקוש הבטוחים מרכז הארץ , וחוסר הודאות השוררים במשק גורמים ליזמים

המרואיינים . לשבת על הגדר ולא לגשת למכרזים באזורים אחרים ,"המרכז הטוב": וירושלים

:הדגישו את הגורמים הבאים

2003בשנת " - ורי הפריפריהצמצום ההון העצמי העומד לרשות הרוכשים באז .1

משמעות . המדינה הפסיקה את המענקים וקיצצה את הטבות המס בפריפריה

תהליך זה חיסל את כוח הקנייה באזורים . ההחלטה היא שלקונים אין יותר הון עצמי

הלוואות המקום והמענקים וכך , בעבר הקונים נדרשו להשלמה קטנה למשכנתא. אלו

".פריה התפתחההפרי. הצליחו לרכוש דיור


ההחלטה להפסיק את ההטבות והמענקים שייכת לרשעים שבאבחת גרזן " -זאת ועוד

התהליך גרם למוות של . זהו פשע היסטורי שאין עליו מחילה. חיסלו את הצפון והדרום

היום אין טעם . מקבלי ההחלטות מכווצים את המדינה למדינת מטרופולין. הפריפריה

90במהלך . זכיתי בקרקע לבנייה בכרמיאל 2003בשנת . ולגשת למכרזים באזורים אל

יצאתי מהפרויקט והחזרתי את . הימים של התשלום בעבור הקרקע בוטלו המענקים

".הקרקע

היום הבנקים דורשים הון עצמי "הטענה היא כי – הקשחת תנאי הליווי הבנקאי .2

כמעט כל . בתנאים אלו אין טעם לצאת למכרז. משווי הפרויקט 40%המגיע לכדי

לכן אין טעם לעבוד . פרויקט שלנו מקבל הערכה של מימון עצמי הקרובה לשיעור זה

אם לפני שנה קיבלנו " ".בונים במזרח אירופה. ל"כיום חברות בורחות לחו. בארץ

הקשחת התנאים . 55% -מהפרויקט היום בקושי מגיעים ל 80%-75%מימון של

".הורגת את ענף הבנייה למגורים

שיקולים מקומיים 3.4.2.2

ניתוח תמונת המצב האזורית 3.4.2.2.1

ההחלטה על השתתפות במכרז נובעת בין השאר משיקולים של בחינת התהליכים

ניתוח תמונת המצב . המתרחשים בסביבה והשפעתם על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט

בסביבה בקרוב או עתידים להתבצע, האזורית כוללת בחינת פרויקטים אחרים המתבצעים

תהליכי בנייה בפועל ויזמות עתידיות . מבחינת סוג הדיור המוצע בהם והיקפם, הקרובה

לתהליכים אלו עלולה . בסביבה הסמוכה לפרויקט יוצרים היצע דירות חדשות מסוגים שונים

להיות השלכה משמעותית ביותר על מחירי הדירות באזור בכלל ומחירי המכירה של הדירות

מכאן שממצאי הניתוח האזורי משפיעים ישירות על קבלת ההחלטות . רויקט בפרטשיבנו בפ

המידע על ש "כאשר מדובר במשהב, לטענת חלק מהמרואיינים. ביחס למכרזים מוצעים

מצב זה נכון גם אם מתוכנן שיווק נוסף באתר סמוך . שיווק עתידי נסתר מעיני הקבלנים

יוצא אפוא שתהליכים עתידיים בסביבה . רלמכרז המוצע האמור לצאת תוך פרק זמן קצ

הקרובה שעתידים להתבצע על ידי המשרד אינם גלויים ולכן אינם יכולים להוות חלק ממערך

למרות השפעתם העתידית על מחירי הדירות והרווחיות , השיקולים של הקבלן העונה למכרז

ם למכרזים של ל מקבלנים הניגשי"לדברי המרואיינים הסתרת המידע הנ. של הפרויקט

משרד השיכון יכול לשווק באתר אחד ": משרד השיכון מחבלת בסיכויי ההצלחה של הפרויקט

לאחר הזכייה , ד"היו מקרים בהם שווקה כמות מסוימת של יח. ד"כמות בלתי הגיונית של יח

גישה זו לא ברורה לי . ד נוספות"במכרז והתחלת תהליכי הבנייה שווקו באותו מקום מאות יח

הן מחירי הדירות החדשות שנבנות והן , ריסוק מחירי הדיור באזור: השלכותיה חמורות שכן

ד גורמת נזק "הצפת השוק בכמות בלתי סבירה של יח. ערך הדירה הישנה של משפר הדיור


חשוב לציין שהמידע על היקפי , בנוסף. לקבלן שהחל בתהליכי הבנייה ונזק למשפרי הדיור

בר בתהליכים המתקיימים באותו אזור ובאותו פרק זמן בו אף שמדו, השיווק העתידיים

אילולי כך היה סיכוי סביר שהוא , אינו נחשף בפני הקבלן הזוכה, מתרחש תהליך בינוי בפועל

חייב לכלכל את צעדיו בנושא זה בתבונה ) ש"משהב(המשרד ". "לא היה ניגש כלל למכרז

".ולהשתמש בכלים של תכנון לטווח ארוך

של פרויקטים גדולים מדי שאינם תואמים שיווקהסוגיית ציין מרואיין אחר את באותו הקשר

החברה ": את המציאות השוררת כיום בשוק שאינה מאפשרת מכירת כמות יחידות גדולה

שלנו זכתה במכרז בבאר אורה שבו המנהל שיווק את הקרקע וחברה מטעמו ביצעה את

, ר"מ 330על מגרשים בגודל , חידותי 150כ "סה, החברה זכתה בכל המכרז. הפיתוח

בישוב קטן . לא ניתן לבנות בבאר אורה בהיקף כזה. הפרושות בשישה מתחמים שונים

עד כה . הממוקם באזור פריפריאלי ניתן לבנות בשלבים של עד עשרים יחידות לכל היותר

גם של החברה שפנתה למכרז וגם, הטעות כאן משולבת. יחידות בלבד 24הצלחנו לבנות

. האחת בגודל המגרשים והשנייה בהיקף הפרויקט. של המנהל שטעה טעות כפולה ומכופלת

על מנת להעלות את האטרקטיביות של אזורי הפריפריה צריך להמשיך לשווק מגרשים בגודל

".אסור להפיל יזמים עם היקפים כאלו , בנוסף. חצי דונם לא פחות

חסמים לבניה באור עקיבא 3.4.2.2.2

ציינו שלא היו ניגשים בשנית למכרז לבנייה למגורים באור , למעט אחד, בלנים שרואיינוכל הק

:כאשר נשאלו על חסמים לבנייה בעיר ציינו המרואיינים את הגורמים הבאים. עקיבא

מנהל מחלקת הנדסה ומהנדס - מעבר תשתיות אזוריות בתחום השיפוט של העיר .1

לטענתם מעבר תשתיות . ורים בעירהעיר העלו חסם מהותי להמשך הבנייה למג

אזוריות בתחומי שטח השיפוט של העיר מהווה חסם לביצוע בנייה ברוב השטחים

אגני : המרואיינים מנו בפנינו את התשתיות הבאות. הפוטנציאליים לבנייה למגורים

. צינורות נפט ודלק ומכון שאיבה אזורי כולל צינור סניקה, קו מתח גבוה, חמצון

ליתר דיוק על . עלות הפינוי של התשתיות האזוריות מוטלת על התושבים": לדבריהם

מדובר בעלויות עצומות ולא ברור מדוע תושבים . הקבלן ועל הרוכשים הפוטנציאליים

מדוע המדינה ומשרד השיכון לא . צריכים לשאת בעול של פינוי תשתית אזורית

כונת היובל תקועה בשל כיום המשך הבנייה בש? מתייצבים ומסייעים בפתרון הבעיה

".בעיית פינוי אגני החמצון

המרואיינים הדגישו חסם נוסף המאיים על הבנייה - הערכות שמאי בלתי ריאליות .2

. הערכות שמאים את מחירי הקרקע והפיתוח גבוהות בגלל המיקום". למגורים בעיר

הפיתוח עלות. ₪ 150,000 - כיום חצי דונם לבניית יחידת דיור בנה ביתך מוערך בכ


משרד השיכון נוקב . לחצי דונם בשכונת היובל יקרה יחסית בגלל התנאים באזור

. לפני התחלת הבנייה₪ 500,000, משמע. ליחידת דיור₪ 350,000 -במחיר של כ

זה מחיר מטורף שנובע מהערכות שמאי גבוהות המתייחסות למיקום ומתעלמות

".משאר הבעיות במקום

לת מדימוי בעייתי הנובע ממעמד סוציו אקונומי נמוך של אור עקיבא סוב - תדמית .3

רוב אוכלוסיית העיר ממעמד סוציו אקונומי נמוך "לדברי הקבלנים . האוכלוסייה

רובה עולים שהגיעו בתקופות . שיעור אבטלה גבוה, עובדי צווארון כחול בחדרה

רי דיור משיכה של אוכלוסיית משפתדמית זו מונעת . שונות המתגוררים בשיכונים

לעיר כיום יש בעיית תדמית ". "וצעירים מהסביבה הקרובה שתניע בנייה איכותית

. למעט משפרי דיור מהעיר, אך לא שם, יש ביקוש למגורים בסביבה הקרובה. קשה

יתכן מצב בו עלות הבנייה תהיה . יש קורלציה בין תדמית הישוב למחירי הדיור בו

בגלל בעיית התדמית ערך הדירות יהיה אך שם , זהה בפרדס חנה ובאור עקיבא

אנו נאמנים . ההבדל בינה לבין הסביבה הקרובה הוא רק בערכי הקרקע. נמוך יותר

בנייה בסטנדרט נמוך עלולה . לסטנדרט הבנייה המקובל כיום ולא נתפשר על פחות

לאור מדיניות זו לא נצליח להשיג באור עקיבא את מחיר . להזיק למוניטין של החברה

".לכן לא נפנה למכרז שם. ת הדיוריחיד

חלק מהמרואיינים טענו שמצב הרשות המקומית הוא - תפקוד הרשות המקומית .4

המצויה בהנעת תהליכי פיתוח , רשות מתפקדת. אחד מהשיקולים ליציאה למכרז

ישנם ". שמסוגלת לייצר שיתוף פעולה עם היזמים הינה תנאי חיוני להצלחת פרויקט

אך גם רשות שלא מתפקדת זו . המקומית עושה צרות ליזמים מקומות שבהם הרשות

יעקוב אדרי ידע לעבוד והיה עם מי . באור עקיבא בזמנו היה ראש עיר מצוין. בעיה

היום יש ראש עיר שלא יכול . בתקופת כהונתו זכינו לעזרה רבה. לשתף פעולה

".כיזם לא הייתי נכנס לשיתוף פעולה איתו. להוביל כלום

דבר והוא היה קאמנם על פיו ייש. נתן את התנאים לעבודה, עדרי, דאזראש העיר "

".אבל במקביל הוא גם סייע, של הפרויקט' האדריכל'גם

היא דוגמא ) שינויי יעוד מתעשייה למגורים 934/ש(ההתנגדות לשינוי הייעוד "

אחרי שעברנו דרך ארוכה ותאמנו . לתפקוד לקוי של העירייה שיורה לעצמה ברגליים

הם . ברגע האחרון היא התנגדה לתכנית על רקע גובה המבנים, עמדות עם העיריה

פעלו כך בשל לחץ שהופעל עליהם מצד בעלי הבתים הפרטיים בשכונת בנה ביתך

האם אזור תעשייה מוזנח טוב יותר לתושבי . המתגוררים מעברו השני של הכביש

ית של אור עקיבא האם אזור תעשייה מוזנח טוב יותר לתדמ? השכונה שממול

!".אין עם מי לעבוד? משכונת מגורים חדשה


שיקולים להצטרפות למכרז באור עקיבא 3.4.2.2.3

הביעו ספק גדול באשר לסיכויי ההצלחה של , למעט אחד, באופן כללי כל הקבלנים שרואיינו

של אור אני אופטימי ביחס לעתיד ": המרואיין שהביע אמון בבנייה בעיר טען. פרויקטים בעיר

כעת קיים גם המחלף החדש שמשפר את , העיר ממוקמת נהדר מבחינת נגישות. עקיבא

כמה . יש קניון גדול ומוצלח. יש השקעה בחינוך ומסחר, בנוסף. הנושא בצורה משמעותית

אני צופה . מחירי השכירות מעידים על כך. שנים לא נבנו פרויקטים ויש ביקוש לדיור חדש

". של המקום ביקושים ומאמין בעתיד

בנה יימכר למקומיים בלבד ימה שי. הקבלנים שהביעו חוסר אמון טענו שהעיר מדשדשת

הם ציינו מספר תנאים , יחד עם זאת. ומכאן שאין סיכויי לקבל מחירים סבירים על הדירות

או , ש"שבכפוף להם יסכימו לשקול השתתפות בפרויקטים שישווקו בה על ידי משהב

: יתרמו לפיתוחה של העיר בעתיד לחילופין לדעתם הם

כל המרואיינים היו תמימי דעים באשר לצורך בשדרוג החזות - שיפור חזות הישוב .1

המרואיינים המליצו . המוזנחת של מרכז העיר כאחד האמצעים לשיפור התדמית

פינוי בינוי ". "להשקיע בתשתית פיזית ולהתחיל פעולות לפינוי בינוי של מרכז העיר"

וית ויקר ובמקרה של אור עקיבא אינו כלכלי משום ז, ות הוא תהליך מסובךשל שכונ

המדינה משקיעה ומשחררת את . כאן המקום של המדינה להתערב. שנסתכל עליו

צריך להמשיך וללוות את העיר ולשים את הדגש על תהליך . היד ואז הכל נופל

".השיקום

ונראה שהיא נהנית 2 -ל 4יש לכאורה העיר ממוקמת נהדר בין כב" - שיפור הנגישות .2

כדי להעלות את הנגישות של העיר . אבל נגישות זה לא רק רכב פרטי. מנגישות טובה

גבוהה שרוצים ויכולים לעבוד בתל תשתתאים גם לאנשים בעלי רמה סוציו אקונומי

גם אוטובוסים וגם למצוא דרך לחבר את .צריך לשפר את התחבורה הציבורית, אביב

".שיפור הנגישות ימשוך אוכלוסייה חיצונית ובעקבותיה יזמים .העיר לרכבת

רוב המרואיינים ציינו את התדמית כבעיה עיקרית של – מיקום פרויקטים חדשים .3

לדעתם ניתן לנסות ולעקוף אותה באמצעות מיקום פרויקטים מנותקים מהגרעין . העיר

לדעתי צריך לבנות . חשוב לבנות במנותק ממרכז הישוב ומהשכונות הקיימות" .הישן

בהתחלה צריך לתת אופציה . במתחם הדרומי של העיר, מנותקת, שכונה חדשה

לאט לאט בהדרגה להקים מערכת חינוך שתתן . לצרוך שרותי חינוך בסביבה הקרובה

". בתנאים כאלו היה מפתה להשתתף במכרז. מענה לאוכלוסיה איכותית

".ההעיר צריכה לשאוף להשוות את עצמה לבנימינ"

צריך לכוון לבנייה איכותית שתתמודד עם איכות הדיור " – מאפייני פרויקטים חדשים .4

צריך ". "סביוני בנימינה'ל משהו כמו "לתת שם שיכוון לרעיון הנ. שנבנה בסביבה


במקביל לבנות פתרונות . לשווק בנה ביתך וצמודי קרקע זה יביא אוכלוסיה אחרת

צריך לשווק פרויקטים של בנייה רוויה שיוצרים אוירה ", כמו כן". לאוכלוסייה המקומית

, בניית רבי קומות תהיה טעות. קומות לכל היותר 4-5בניינים בני –שכונתית

רבי קומות מחייבים הוצאות ניהול שהמעמד . התחזוקה יקרה והסגנון יוצר ניכור

".בינוני מינוס לא יכול לעמוד בו, הבינוני

ללכת על . ג את העיר באמצעות היתרונות שקיימים בהצריך למת" - מיתוג העיר .5

, מיתוג. 'קניון וכד, היכל תרבות, הקרבה לים, המחלף החדש והנגישות, המיקום

...".מיתוג, מיתוג

ש לערוך תכנון שכונתי "חלק מהמרואיינים טענו שתפקיד משהב – תכנון מוקדם .6

: לדבריהם. יים בעירהם אף ציינו זאת כתנאי להצטרפות לפרויקטים עתיד. מוקדם

בפרט בעיר כאור עקיבא . תכנון שכונתי צריך להיות שלב מקדים להרצה של מכרז"

היזם צריך להגיע לקרקע בטוחה . בה הרשות לא מרימה בעצמה את התכנון המקומי

תכנון מפורט ": זאת ועוד ".תוך צמצום חוסר הודאות הנוגעת לסביבת הפרויקט

מיקום שירותי , שטחים ירוקים, בע את מערך התנועהע שיק"פירושו תכנון מעבר לתב

זה יהיה צעד מקדים טוב . צריך לסייע לאור עקיבא בתכנון מסוג זה. 'ציבור וכד

הקבלנים ירימו . היום מצפים שהקבלנים יתנו מענה כולל. לכניסה של קבלנים לעיר

". זה לא יקרה. תכנון מפורט אינו מתפקידינו. את העיר

גם כאן צוין שתנאי , כבסקרים הקודמים – ל המתחם המשווקבדיקה מוקדמת ש .7

באור עקיבא . "להצטרפות הוא בדיקה מוקדמת של זמינות הקרקע לבנייה למגורים

. ידוע לי על בעיות סטטוטוריות ובעיקר על בעיות של קווי תשתית ותשתיות אחרות

צורך בעריכת אני מכיר מקרים של הפסקת בנייה בגלל אתרים ארכיאולוגיים או בגלל

מתפקידו של משרד השיכון לערוך בדיקה יסודית לפני שיווק הקרקע . שינויי יעוד

". זה לא תפקיד היזם. לבנייה

ש"המלצות קבלנים למכרזי משהב 3.4.3

דיון . ש"התייחס להמלצות הקבלנים למכרזי משהב ,במחוז חיפה כקודמיו ,סבב ראיונות זה

: שש המלצותזה העלה

, גובה עלויות הפיתוח והתאמתם למחירי השוקצמצום -


, שחרור כספי הערבויות -


, ל השטח המיועד למכרז טרם פרסומועריכת בדיקות מקדימות ש -

. שיפור הקשר עם הקבלנים במהלך ביצוע הבנייה -


ו אחד לאחד על דברים שנאמרו על ידי עמיתיהם בראיונות שנערכו מאחר והקבלנים חזר

מנינו את שורת ההמלצות ולא מצאנו צורך לפרט בשלישית ולחזור , במחוז בסקרים הקודמים

כולל (חלק מהנושאים שנזכרו לעיל פורטו , יחד עם זאת. חות הקודמים"על תכני הדו

.ח הנוכחי"הדובסעיפיו השונים של ) ציטוטים

הערכות והמלצות 3.5

ניתוח פוטנציאל הבנייה למגורים באור עקיבא מורה כי בתחומי תכנית המתאר של העיר

יחד . באזורים שונים ובמגוון תמהילים, קיימת אפשרות לתוספת כמות גדולה של יחידות דיור

סיום הליכים , תשתיות אזוריות המחייבות טיפול קיימים חסמים שונים כקיום, עם זאת

חסמים אלו . ית בעלויות הקרקעהרחבת גבולות העיר ופתרון סוגי, טוריים מורכביםסטטו

ניתן, אף שחלק מהבעיות פתירות. מקשים על מימוש חלק ניכר מפוטנציאל הבנייה בעיר

להעריך כי יידרש זמן ניכר ועלות כספית גבוהה על מנת לייצר פתרונות שיאפשרו הוצאת

.אל הפועל חלק מהבנייה הפוטנציאלית מהכוח

. הקבלנים המרואיינים העלו מכלול גורמים באשר לחסמים המונעים התנעת בניה בעיר

חמישה גורמים עיקריים המשפיעים על עלויות הבנייה למגורים ראשית הם התייחסו ל

תהליכים מקומיים אלה כוללים. תבישראל במהלך העשור האחרון ובתקופה הנוכחי

עלייה במחירי תשומות כוח אדם כתוצאה ממצב בטחוני ,וגלובאליים של מיתון וצמיחה

, עלייה במחירי חומרי גלם הקשורים בתנודות וביקושים בשוק העולמי, ומדיניות ממשלה

נושא מימון הבנייה קיבל מקום חשוב בקרב כל , כמו כן .מחירי קרקעות ועלויות פיתוח

ה למגורים בישראל נובע המרואיינים שחזרו והדגישו שכיום מקור הקושי המרכזי בבניי

את הקושי העיקרי מערימים הבנקים הן . הן לרוכש והן לקבלן, מהקשחת תנאי המימון

.בתחום המשכנתא והן בתחום הליווי הבנקאי ליזם

ברמה הלאומית לאירועים ותהליכים, נסיבותעולה עוד כי למהצלבת דברי המרואיינים

. המכירהוסיכויי קצב השיווק , הבנייהמשך על מכרעתהשפעה יש ולנהלים בירוקרטים

מאפייני האוכלוסייה מהווים גורמים קריטיים מצב השוק והמיקום והתאמת הדיור לסוגיית

המציאות כיום .הרוכשים באור עקיבא בעבר היו בעיקר עולי חבר העמים .בנושא השיווק

העיר אינה מהווה . זוגות צעירים ומשפרי דיור מקומייםהשתנתה ויש לכוון את הדיור שנבנה ל

, בנימינה, המרחב הכפרי, היינו. כיום מוקד משיכה לאוכלוסיות מסוג זה מהסביבה הקרובה

המרואיינים , בהתאם. אינו רואה באור עקיבא יעד מועדף למגורים כרכור וחדרה- פרדס חנה

שיקולים כלליים ושיקולים : מנו שתי קבוצות עיקריות של שיקולים להצטרפות למכרזים

מערך השיקולים הכלליים קשור להתקשרות עם משרד הבינוי והשיכון והקשיים . מייםמקו


מקורות המימון של היזמים והרוכשים , ן והבנייה למגורים בארץ"מצב שוק הנדל, הכרוכים בה

שיקולים מקומיים מתייחסים הן לתמונת המצב האזורית והערכת סיכויי ההצלחה של . וכדומה

והן לגורמי המשיכה , גורים ותהליכי הבנייה המתרחשים באזורהפרויקט על רקע שוק המ

יש עוד לציין כי התנאים השוררים כיום בשוק הבנייה . והדחייה של מיקום הפרויקט בפועל

הרעת התנאים וחוסר הודאות השוררים . בישראל מהווים מקור לחסמים נוספים בפני היזמים

המרכז ": וחים במרכז הארץ ובירושליםמלבד באזורי הביקוש הבט, במשק גורמים ליזמים

בהקשר זה אור עקיבא . לשבת על הגדר ולא לגשת למכרזים באזורים אחרים ,"הטוב

הסיבות . למרות מיקומה הגיאוגרפי במרכז הארץ, נחשבת בעיני הקבלנים כאזור פריפריה

בדומה למצב באזורי (לכך הן צמצום ההון העצמי העומד לרשות הרוכשים באור עקיבא

.הקשחת תנאי הליווי הבנקאי, וכתוצאה מכך, וכן) הפריפריה

לעודד קבלנים לגשת למכרזים באור עקיבא יש -ומאידך , לעודד את הבניה –על מנת מחד

:לדעת הקבלנים להתיר את החסמים הבאים


,הערכות שמאות בלתי ריאליות

,כלכלי הנמוך של האוכלוסייה-הנובע ממעמדה החברתי דימוי נמוך של הישוב

,חוסר תפקוד והמרצה של הרשות המקומית

.חשש שהדירות תימכרנה למקומיים בלבד

:יש לפעול ל, במקביל




,יצע הסובבהבטחת בנייה איכותית שתתמודד עם הה

,מיתוג נכון ומושך של העיר תוך ניצול יתרונותיה היחסיים




קבוצת מיקוד עם מחפשי דיור ורוכשים .4

מטרה ומבנה 4.1

צת מיקוד שכללה מחפשי אינטגרציה של הדיונים שנערכו בקבוסיכום ומציג הפרק הנוכחי

, 2009לנובמבר 24 -נערכה בקבוצת המיקוד .דיור ותושבים שרכשו זה מקרוב דיור בעיר

: נועדה לבחון את הנושאים הבאיםו

תהליך , אופי הבינוי הרצוי מבחינתם, באור עקיבאהצרכים הדיוריים של מחפשי הדיור

לצורך קבלת הערכה .שב בוהחסמים להתייוגורמי המשיכה לישוב , החיפוש והרכישה

, כולל ומתייחס גם למאפיינים האישיים ולנתוני הרקע של המשתתפים הפרק, מעודנת יותר

.לרבות דעות אישיות ממוקדות יותר המוצגות בנוסף לדעות המושמעות בעת המפגש

שיטת העבודה 4.2

תהליך איתור המשתתפים 4.2.1

יתור שני סוגי משתתפים פוטנציאליים לקבוצת הנוכחי התבססה על א בפרקהמטלה המוצגת

חלקם ותיקים ששיפרו , תושבים שרכשו דיור בפרויקטים האחרונים שנבנו בעיר. א: מיקוד

רוכשים פוטנציאליים המחפשים כיום פתרונות דיור . ב. דיור ואחרים מהגרים חדשים לעיר

קלעבור מהמרכז הוותי חלקם מבקשי דיור ראשון ואחרים משפרי דיור המעוניינים, בעיר

השתי קבוצות אל. לשכונות החדשות על מנת לשפר את רווחת הדיור וסביבת המגורים

מאפייני תהליך חיפוש על , הבעיות והפוטנציאל של אור עקיבאמידע על מקור מהוות

. בשנים האחרונותבה תהליכי הרכישה על ו ,המגורים בעיר

שיטות האפשריות לחיפוש השלוש את כל כלל מיקוד התהליך איתור המשתתפים לקבוצת

השיטה הראשונה כללה איתור . רק האחרונה נשאה פריו, שנוסו בזו אחר זו ,מועמדים

בונים בעיר /קיימות אצל הקבלנים שבנומות רוכשים ורוכשים פוטנציאליים המועמדים מרשי

באור , ת הכרמלבמעלות ובטירבסקרים דומים שבצענו בניגוד לתהליכים שנערכו . ובסביבתה

אף אחד מהקבלנים שרואיינו לא הסכים לספק מידע על רוכשי הדיור בפועל או על עקיבא

בל פרויקט חדש שנבנה בעיר בטענה רוכשים פוטנציאליים שפנו והתעניינו ברכישת דירה ב

נעשה ניסיון לאתר משתתפים פוטנציאליים על פי בשיטה השנייה. מידע חסויהלתפיסתם ש

ות ורחובות רלוונטיים ואיתור אקראי של תושבים באמצעות ספר הטלפונים מיפוי שכונ

העדר שיתוף פעולה עם מתווכים מקומיים . המקומי בשילוב עם קבלת מידע ממתווכים

זעום ונכונות נמוכה ביותר להשתתפות הניב מידעיתור אקראי באמצעות שיחות טלפון וא

נערך איתור ממוקד במסגרת זו .לישיתש, לפיכך המשכנו בשיטה נוספת. בקבוצת מיקוד


בשלב ראשון נאסף מידע ראשוני מגורמים בעירייה על תושבים ". כדור השלג"בשיטת

בשיחות טלפוניות שנערכו עם . עירהמכהנים כועדי שכונות בפרויקטים האחרונים שנבנו ב

שלושה אנשים נוספים של התבקש כל מרואיין בטלפון להוסיף שמות אלהתושבים

כל . לרכוש דיורשידוע לו כי הם מבקשים הכאל ,או לחילופין ,תגוררים בשכונה רלוונטיתהמ

המשתתפים בשלב זה נענו בחיוב והציעו שמות ומספרי טלפון של משתתפים פוטנציאליים

תהליכי הבנייה , כללי אודות אור עקיבא הם סיפקו מידע, לפי הקריטריונים שהוגדרו ובנוסף

שיחות טלפון עם 44הניב "כדור השלג"האיתור בשיטת . הווהב בעיותיהלמגורים ו

ערב לפני . אנשים הסכימו להשתתף בקבוצת המיקוד 22מתוכם , משתתפים פוטנציאליים

בפועל . התחייבו להגיע המשתתפים הפוטנציאליםמתוך 20הדיון נערך סבב תזכורות בו

רוכשי דיור בפרויקטים החדשים 3 -מבקשי דיור חדש ו 8מתוכם , אנשים 11הגיעו והשתתפו

.בעיר

קבוצת המיקודמהלך הפעלת 4.2.2

גורמי משיכה וחסמים : סבבים שעסקו בשלושה נושאיםמספר הדיון בקבוצת המיקוד כלל

רצויים ועמדות לגבי אופי הבינוי העתידי / מאפייני מגורים שנרכשו , להתיישבות באור עקיבא

בהם הובעו עמדות ופשיים סף נערכו דיונים חבנו. תהליך הרכישה והחיפוש, בעיר

, לסבבי הדיונים בנוסף. המשתתפים ביחס לסוגיות שהועלו באופן ספונטאני במהלך הדיון

שנועד לספק נתוני רקע והתייחסויות פרטניות ) 5ראה נספח (הועבר בין המשתתפים שאלון

שאלונים אין תוקף יש לציין שלניתוח אגרגטיבי של ה. בעיקר לתהליך החיפוש והרכישה

אולם הוא ) רוכשים חדשים 3 - מחפשי דיור ו 8, משתתפים 11(סטטיסטי בשל ההיקף הקטן

או מאפייני המשתתפים ולעדן בכך /אפשר לייחס את העמדות והערכות שהושמעו לפי סוג ו

החומר שנתקבל באמצעות השאלונים הוסיף על העמדות והערכות . את הניתוח ומסקנותיו

בוצת הדיון נתונים על הנשאלים ומידע כללי נוסף על פרטי הרכישות שבוצעו שהושמעו בק

יש לציין שכל . עצמועלו מהדיון שמידע זה חידד את הממצאים . ומאפייני חיפוש הדיור בעיר

.יועל כל שאלותוענו סקרה משתתפי קבוצת המיקוד מילאו את שאלון

מאפייני המשתתפים 4.3

תההיסטוריה הדיורי 4.3.1

בקבוצת המיקוד הם תושבי ט של המשתתפים מורים בבירור שרובם המוחל 4.1נתוני לוח

כל הרוכשים החדשים הם תושבים משפרי דיור ומרבית מחפשי הדיור אף הם . אור עקיבא

וגם הוריו ) להלן(עובד בישוב , מחפש הדיור היחיד שאינו מתגורר במקום. מקומיים

חיזוק כאשר בוחנים את חציון הוותק של שתי קבוצות זה מקבל ממצא. מתגוררים בישוב

חציון . שנים 9לפחות באור עקיבאמחצית מכלל שתי הקבוצות מתגוררות . האוכלוסייה


חציון הוותק הושפע ממקום . שווה לזה של מחפשי הדיורהוותק של הרוכשים החדשים

.ל המשתתפיםהמהווים קרוב לארבעים אחוז מכל מגוריהם הקודם של ארבעה משתתפים

.באור עקיבאי ההיסטוריה הדיורית של המשתתפים מאפיינ : 4.1לוח

כל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור מאפיין

10 3 7 אור עקיבא מקום מגורים נוכחי 1 - 1 דרהח

במקום מגורים נוכחיחציון הוותק )שנים(

9 9 9

7 3 4 אור עקיבא מקום מגורים קודם 1 - 1 קציר 1 - 1 כרכור

1 - 1 באר שבע 1 - 1 ל"חו

מאפיינים דמוגרפים וחברתיים 4.3.2

והחברתיים ריכוז המאפיינים הדמוגרפים . במפגש השתתפו שמונה גברים ושלוש נשים

רווקים (הוריות - למעלה משליש ממחפשי הדיור הם משפחות חדמורה כי 4.2המוצג בלוח

.מאור עקיבאהדמוגרפים והחברתיים של המשתתפים ינים התפלגות המאפי: 4.2לוח

כל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור מאפיין 8 2 6 זכר מגדר

3 1 2 נקבה 8 3 5 אה/נשוי סטטוס משפחתי

2 - 2 ה/רווק 1 - 1 ה/פרוד

2.2 2.6 1.9 מספר ילדים ממוצע 38 45 37 חציון גיל 1 - 1 עממית השכלה

8 3 5 תתיכוני 2 - 2 אקדמאית

1 - 1 מחשבים/הנדסה משלח יד/מקצוע 1 1 - חשמל 2 - 2 ורווחה חינוך

3 - 3 מכירות 1 1 - פועל תעשייה

3 1 2 שירותים 5 2 3 חילוני זהות דתית

5 1 4 מסורתי 1 - 1 דתי


הממוצע בקרב מחפשי מספר הילדים . הם נשואים, ואילו כל הרוכשים זה מקרוב) ופרודים

.והדבר מקבל את ביטויו גם בחתך הגילאי) יחסית(נמוך מזה של הרוכשים החדשים הדיור

בעוד שהרוכשים החדשים מבוגרים , 37מחציתם מתחת לגיל , מחפשי הדיור צעירים יותר

.כולם משפרי דיור, 45מחציתם מעל גיל , יותר

מחפשי הדיור ישנו מספר קטן של בקרב. מרבית המשתתפים הם בעלי השכלה תיכונית

ככלל רובם עוסק . בחתך התעסוקתי אין הבדל רב בין שתי קבוצות המשתתפים. אקדמאים

.כמחצית מהמשתתפים הם חילוניים וכמחציתם מסורתיים. במכירות ובענפי השירותים

מאפיינים כלכליים 4.3.3

כי מרבית מחפשי לראות ניתן. 4.3המאפיינים הכלכליים של המשתתפים מוצגים בלוח

מתחת או שווה לממוצע ומיעוטם בלבד הדיור מעידים שרמת הכנסתם המשפחתית היא

באור עקיבא מועסקים של מחפשי הדיור מרביתם . הצהיר על הכנסה גבוהה מהממוצע

. את כל חתך ההכנסה, על פי הצהרתם, מייצגיםהרוכשים החדשים . ויתרתם באזור הסמוך

מחפשי הדיור שונים מכך רק . בישוב עצמו, הן הבעלים והן הנשים העובדות, כולם מועסקים

.גם הם רובם מועסק בישוב עצמו ומיעוטם מועסק בסביבה הקרובה. במעט

.כלכליים של המשתתפים באור עקיבאהמאפיינים ה התפלגות: 4.3לוח

כל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור מאפייןרמת הכנסה משפחתית

4 1 3 ת לממוצעמתח 4 1 3 שווה לממוצע 3 1 2 מעל הממוצע

מקום עבודת בעלה

9 3 6 אור עקיבא 1 - 1 שדות ים 1 - 1 חדרה

מקום עבודת אשהה

8 3 5 אור עקיבא 1 - 1 דרהח

2 - 2 בת זוג/אין בן

צרכים 4.4

סוג דיור רצוי 4.4.1

מרבית מחפשי הדיור . 4.4מוצגת בלוח באבאור עקיהתפלגות מאפייני הדיור הרצוי

מעוניינים לקנות דירה חדשה מקבלן בעוד שמרבית הרוכשים העדיפו לקנות בית צמוד

עבור שליש , יחד עם זאת. או חיפוש הנכס נובע מהרצון לשפר את תנאי הדיור/קניית ו. קרקע

כל המשתתפים כיוון שרובם המוחלט של . ממחפשי הדיור הרכישה תהיה של דירה ראשונה


ות בסטנדרד שדעולים בקנה אחד עם רכישת דירות חשיפור תנאי הדיור , מתגורר במקום

יחד עם . שיפור תנאי דיור באזורים הישנים הוא בלתי אפשרי. גבוה מזה בו הם חיים כיום

הם ריאלים בהתייחסותם , המשתתפים מכירים היטב את שוק הדיור באור עקיבא, זאת

בלית ברירה ירכשו גם דירות יד שנייה שתספקנה את הצורך בשטח גדול וברצונותיהם ולכן

בשכונות החדשות לא מכוונים , הייתי מעדיף מקבלן אבל כמו שזה נראה" – יותר

באשר למחפשים דירה . "חדרים במחירים גבוהים מאד 4-5הדירות גדולות . בשבילנו

צריך להתחיל , ו הון התחלתיאין לנ"(ראשונה המעוניינים להתחיל בדירות קטנות יחסית

אולם , )"הייתי שמח למצוא דירה חדשה ומרווחת"( גם כאן הרצון בדירה חדשה) "ממשהו

אם , אם היו בונים בדיור החדש גם מעט דירות קטנות" –בלית ברירה יסתפקו במה שיש

."לא אני מוכן לחפש גם דירה ישנה

.באור עקיבאמאפייני הדיור הרצוי : 4.4לוח

סך המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור נרכש/ייני דיור רצוימאפטוס אסט

הרכישה 3 - 3 דירה ראשונה 8 3 5 שיפור דיור

מקור הדירה

6 1 5 חדשה מקבלן 4 2 2 בנה ביתך 1 - 1 לא משנה

1 - 1 צמוד קרקע בודד סוג הדיור 3 2 1 משפחתי-צמוד קרקע דו

6 - 6 בניה רוויה 1 1 - סדופלק 108 120 100 )ר"מ( שטח דירה ממוצע

4.5 4.7 4.0 מספר חדרים ממוצע

ששטח הדירה הממוצע הרצוי בקרב מחפשי הדיור הוא נמוך מזה ) 4.4לוח (בולטת העובדה

ממצא זה מוסבר על רקע . של אלה שרכשו לאחרונה ובמקביל גם מספר החדרים קטן יותר

יותר הרוכשים מהווים אוכלוסייה מבוססת. הוצגו לעילכלכליים ש-המאפיינים הדמוגרפיים

, למשל(ומבוגרת יותר ממחפשי הדיור שחוותה שנים רבות של מגורים בתנאים ירודים יחסית

)."מה נמוכה וחיפשנו דירה מרווחת יותרנחנו אחרי שנים רבות של מגורים ברא"

מועדףמגורים מיקום 4.4.2

מורה כי 4.5לוח . גם לישוב וגם למיקום הפנימי בתוכומתייחס למגורים המיקום המועדף

הדיון המחיש . ר במקום אחרלא שקלו ולא ישקלו לחפש דיו ומחפשי הדיורהרוכשים מרבית

וגם מניעים ) "הנאמנות משאירה אנשים בעיר", למשל(למקום ל פטריוטיזם גם לוקא

שפחה כולה כאן ומאד המ, אנחנו בני המקום", למשל( באור עקיבאמשפחתיים להישארות

.הקיים בישוב ממצאים אלה מעידים על עוצמת הביקוש הפנימי .)"אוהבים את אור עקיבא


בה ניתן לרכוש , קצירעיקר בב, בקרב הצעירים היו מעטים ששקלו להתגורר בישובים אחרים

.הן מבחינת הזמינות והן מבחינת המחיר, בית צמוד קרקע בקלות יחסית לאור עקיבא

שכונת היובל המועדפת על רבים : יישובי עולים שני מיקומים מועדפים-מיקום הפניםבאשר ל

ושכונת אורות המועדפת על רבים ממחפשי ,ממחפשי הדיור ועל מרבית הרוכשים החדשים

חלק ממחפשי הדיור יעדיפו להתגורר בשכונות חדשות המצויות כיום בתכנון, בנוסף .הדיור

באזור הצפוני וכן בשכונה הדרומית , )"נה חדשההייתי שמח למצוא דירה בשכו"(

)."מעדיף בשכונה המתוכננת דרום"( המתוכננת אור קיסריה

.אור עקיבאמאפייני המיקום המועדף למגורים בקרב המשתתפים ב: 4.5לוח

כל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור מאפייני מיקוםשקלו לרכוש בישוב אחר

8 2 6 לא מושב כן

ירקצ- 2

1 -

1 2

שכונה פנימית מועדפת

1 1 - שכונת אירוס 5 2 3 שכונת היובל 3 - 3 דרום/אורות הירוקה

2 - 2 אזור צפוני

טווח מחירים אפשרי 4.4.3

גם לדרך מימון גם ליכולת הכלכלית של הפרט והדיון בנושא המחירים האפשריים התייחס

טווח המחירים האפשרי בקרב כי נראה, 4.6וח בהתאם לתשובות המרוכזות בל. הדירה

טווח המחירים ששילמו .המחירים שהיה בקרב הרוכשים החדשיםמחפשי הדיור נמוך מטווח

בעוד שמחצית ממחפשי הדיור לא יוכלו ₪ 650,000-800,000הרוכשים החדשים היה

.₪ 500,000 - לשלם מעבר ל

.באור עקיבאבקרב המשתתפים מחירי רכישה אפשריים ודרך מימונם : 4.6לוח

כל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור מחירים ומימון

מחיר רכישה

ח"ש - אפשרי ב

695,000 720,000 665,000 ממוצע

500,000 720,000 500,000 חציון

דרך מימון

הדירה

9 2 7 משכנתא+ עצמי

1 1 - משכנתא+משפחה

1 - 1 עצמי הון


3אור עקיבא עבור דירת מחירים האפשרי בקרב מחפשי הדיור בוח השטובדיון הסתבר

-450,000חדרים הטווח עולה לכדי 4עבור דירת . ₪ 350,000-450,000חדרים הוא

כולל , ₪ 500,000-600,000ר נגבים כיום "מ 450תמורת מגרש בגודל של . ₪ 550,000

א יהיו מסוגלים לעמוד מתשבי אור עקיב 20% - פחות מ, פיתוח ולפי הערכת המשתתפים

ה אולם במיד. ₪ 800,000-1,200,000חדרים נמכרים במחירים של 5ים של 'קוטג. בכך

טף מיידית על ידי משקיעים חיצוניים ולתושבים המקומיים הוא נח, ומצוי מעת לעת היצע כזה

- ורבים אומרים " לכודרוב התושבים במ" הטענה הנשמעת היא כי ,לפיכך. לא נותר דבר

."ואו נעשה מחירים לתושביםב"

רק משתתף . מורים כי עיקר אמצעי המימון המתוכננים הם חסכונות ומשכנתא 4.6נתוני לוח

או /אחד ציין שיהיו לו מספיק מקורות עצמיים לצורך הרכישה מבלי שיזדקק להלוואות ו

.משכנתא

או הרכישה/תהליך החיפוש ו 4.5

ותח"דו, ראה למשל(, כיום היצע דיור חדש זמין בדומה ליישובים אחרים בהם לא קיים

הבדל בתהליך החיפוש בין מחפשי הדיור לבין קיים , )ובטירת הכרמל במעלות יםמקביל

בתקופה שבנו . הקיים בשוק, חוסר ההיצעמאו , נובע מההיצע, הבדל זה. הרוכשים החדשים

הראשון היה מידע . מידעעמדו לפני ציבור הרוכשים הפוטנציאליים שני מקורות באור עקיבא

שמענו "" על כך המשתתפים יםמעידהעירייה על גבי לוחות המודעות בישוב ושהופץ על ידי

המקור השני כלל את כל . "היו הודעות של העירייה על לוחות מודעות. על המכרז

חברים , מודעות באינטרנט, מודעות בעיתונות ,האפשרויות האחרות וביניהן מראה עיניים

וכמובן היו גם כאלה ) "שמענו על המכרז פה לאוזן וגם באינטרנט"(ת מפה לאוזן וידיעו

, ובמיוחד כאשר עיקר הביקוש הוא פנימי, בתקופה של בנייה, אולם. שנעזרו במתווכים

.מרבית המשתתפים מצאו בעצמם ומיהרו לקנות

גוררים היום המת מחפשי הדיור, כמו התקופה הנוכחית, בתקופה שאין בה היצע, לעומת זאת

ממצים את כל האפשרויות לאתר , לקנות במקום אחר, או אינם יכולים, בשכירות ואינם רוצים

, סיבוב עצמי במטרה לגלות שלטי בנייה, העיתונות, האינטרנט, דרך מתווכיםדירה למכירה

, באינטרנט, אנחנו בודקים ביד שנייה: שאין בעצם כל היצע במקום הם מגליםעד לשלב בו

אנחנו סורקים הכל אבל לא . כל דרך אפשרית, שמועות, לוחות, על הבתים, ותמודע

אצלנו . אני מסתכל היום על כל מודעה שמתפרסמת": ומשתתף אחר ."מוצאים הרבה

ככה . בודק בלוחות מודעות ושומע הרבה מפה לאוזן, תולים שלטים למכירה על הבתים

."מחפשים הכי טוב באור עקיבא


עה לישוב והערכתושיקולי הג 4.6

באור עקיבאגורמי ההחלטה להתיישב 4.6.1

מורים כי הרוב המוחלט של מחפשי , לעיל 4.4.2ובמיוחד בסעיף , הממצאים שהוצגו עד כה

רובם המוחלט אף הצהיר כי הם לא שקלו . באור עקיבאהדיור והרוכשים החדשים מתגוררים

אור עקיבא ב, או להתיישב, התגוררגורמי ההחלטה ל, כלל להתגורר בישוב אחר ולפיכך

הכוונה היא לאותם משתתפים שנולדו .קשורים להיסטוריה הדיורית ולמיקום המשפחה

להתנתק , או שאינם יכולים, במקום או כאלה המתגוררים בישוב שנים רבות ואינם מוכנים

המשתתפים העלו גורמים נוספים שחלקם , יחד עם זאת. ממשפחתם ולעקור ליישוב אחר

.וגעים לצרכים אישיים וחלקם ליתרונות הישוב כפי שנתפשים על ידםנ

.באור עקיבאר רכישת דיו/חיפושל) הנוספים(מגוון גורמי ההחלטה : 4.7לוח

כל המשתתפים רוכשי דיור מחפשי דיור גורמי ההחלטה

/צרכים

גורמים

אישיים

2 - 2 נישואים

1 - 1 קרבה למשפחה

1 - 1 דיור תנאישיפור

2 - 2 אהבת הישוב

יתרונות

נתפשים

1 - 1 מיקום נוח

1 - 1 בטחון אישי

1 - 1 רמת החינוך

1 - 1 מחיר סביר

הנוספים הראשונים ההחלטה מיאת הגורמים הנוספים הללו ומורה כי גורמציג 4.7לוח

ם הם או אהבת המקו/בת המקום ו/נישואים לבן. בעיקרם גורמים אישיים בחשיבותם הם

, התחתנו, למדנו שם, גרנו כמה שנים בבאר שבע",למשל(הגורמים הנוספים העיקריים

אהבה –נולדנו באור עקיבא "או , "אשתי רצתה לחזור לנסות כאן ולהיות ליד המשפחה

של המשך " אקסיומה"כל שאר הגורמים הם ספורדים ומהווים השלמה בלבד ל). "למקום

הרוכשים החדשים ממשיכים להתגורר בישוב מכוחה של כליש לציין כי . המגורים בישוב

רובם נולדו במקום ולחלקם הורים . זו ולא שקלו כלל לעזוב את היישוב" אקסיומה"

.המתגוררים עדיין בגרעין הוותיק של אור עקיבא

התדמית הכללית של הישוב 4.6.2

כיום בעיה והיא לא בעיני רוב משתתפי קבוצת המיקוד תדמיתה של אור עקיבא אינה מהווה

כל המשתתפים מודעים לכך שאור עקיבא , אולם. עלתה גם כחסם להתפתחותה של העיר


קיצוניים יותר הם מחפשי הדיור הצעירים . מתדמית ירודה, ורק בחלקה עדיין סובלת, סבלה

בעיקר מבנימינה , ואנשי חוץ" אנשים מבחוץ לא רואים את המקום ממטר"הטוענים עדיין ש

לדעתם יש עדיין צורך דחוף בשיפור .כשים כיום דירות בישוב להשכרה בלבדוחדרה רו

גם מחפשי הדיור המבוגרים יותר מודים שיש לאור עקיבא עדיין סטיגמה . תדמיתה של העיר

התדמית לא חיובית אך משתפרת תודות להישגי החינוך ("אולם תדמיתה משתפרת

עיקרה לפשיעה כפי שמעיד אחד הסטיגמה הייתה קשורה ב").וראשית תנופת בנייה

,היה פשע. היום משתפרת, התדמית פעם לא הייתה משהו: "ממחפשי הדיור בעיר

. היום כל הנושא של הפשע השתפר מאד. חלשה –סמים ואוכלוסיה לא משהו , גניבות

לדעת מחפשי הדיור התדמית השלילית עדיין היא ".העיר יפה יותר והחינוך טוב יותר

התדמית –מבחוץ , אנשים מבפנים אוהבים את העיר(" בי חוץבעיקר בקרב תוש

.")שלילית

כשני שליש סבורים שלעיר יש . בקרב הרוכשים החדשים יש מעט רציונליזציה של הנושא

אולם גם אלה האחרונים טוענים . תדמית חיובית ורק שליש סבורים שיש לה תדמית שלילית

מעין סטיגמה שדבקה בישוב כפי התדמית השלילית מקורה ב. שהתדמית משתפרת

יש סטיגמה של מקום שיש בו , התדמית הכללית קצת מוטעית: "שמסכמת האמירה הבאה

השנים האחרונות יש שיפור גדול 15 -ב –התהליך משתפר . רמת חינוך לא גבוהה, פשע

".נכנסים אנשים עם רמת השכלה גבוהה. משתפר –פשיעה , בהשקעות בחינוך

משיכה לישובגורמי ה 4.6.3

כיוון שלא השתתפו בסקר ובקבוצת המיקוד רוכשי דיור ומחפשי דיור שאינם מתגוררים כיום

על מנת לבחון . מתייחסים למעשה ליתרונותיה הנתפשים לאור עקיבאגורמי המשיכה , בישוב

) 4.8לוח (ריכזנו להלן , בין קבוצות המשתתפיםאת מידת ההסכמה באשר לגורמי המשיכה

.שעלו במהלך הדיון את הדעות

נתפש החשוב ביותר של אור עקיבא הוא מיקומה המרכזי ונגישותה למטרופולין היתרון ה

על כך הייתה הסכמה מרבית גם בקרב מחפשי הדיור וגם בקרב . למטרופולין תל אביבו חיפה

גורם משיכה משמעותי נוסף היא רמת החינוך הטובה הנתפשת בעיקר .הרוכשים החדשים

אלה האחרונים מוצאים גם בחמימות האנושית הקיימת בעיר גורם . מחפשי הדיור על ידי

, החינוך: "תשובה אופיינית הייתה, לדוגמא. משיכה לא פחות חשוב מהיתרונות האחרים

גורמי". אנשים חמים, יש כאן אוירה חמה, תושבים טובים, קרוב לכל מקום –הכביש

יקרם אפשרויות התעסוקה בעיר ובאזור הסובב משיכה נוספים שעלו במהלך הדיון היו בע


מסביב , אפשר לעבוד בעיר ואם לא אנחנו בסביבה טובה. התעסוקה גם בסדר... (" אותה

,הפיתוח הסביבתי המתקדם וההשקעות בפארקים וגנים עירוניים, ")יש הרבה תעסוקה

.ובקרב מחפשי הדיור נזכרה גם הקרבה לים כגורם משיכה

.שהועלו על ידי המשתתפים לאור עקיבאגורמי המשיכה מכלול : 4.8לוח

עלהמספר הפעמים שהגורם הו גורם משיכה

כלל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור

7 3 4 נגישות/מיקום הישוב

1 - 1 הקרבה לים

2 1 1 באזורבמקום ותעסוקה

2 1 1 פיתוח סביבתי ופארקים

4 1 3 חינוך טוב

3 - 3 חמימות אנושית

ישובהחסמים העיקריים לרכישת דיור ב 4.6.4

על בסיס .הועברו כאמור גם שאלונים, מעבר לדיון שנערך בנושא החסמים והבעיות בישוב

דהיינו , כיוון שמרבית הביקוש הוא פנימי. כל החסמים שנזכרו 4.9רוכזו בלוח השאלונים

תמימימרבית המשתתפים , ישנותאו בדירות קטנות ו מחפשי דיור המתגוררים כיום בשכירות

אין דיור לא "( חוסר ההיצע הם באור עקיבאלרכישת דיור יםם העיקרימידעים שהחס

כשיצא פרויקט "(הגבוהים מחירי הדיור , )""!החסם הוא שאין. להשכרה ולא לרכישה

האוכלוסייה הקיימת", "!מחירים בשמיים", "!משוגעים - ₪ מעל למיליון . הלכתי לראות

יש חוסר רב (" והמחסור בשטחים להתרחבות היישוב ,")כל לרכוש במחירים של היוםלא תו

.")בשטחים

המבנה הדמוגרפי והחברתי . חסם נתפש נוסף הוא המגוון הדל, מעבר למחסור בדירות

כפי , באור עקיבא מקבל את ביטויו בדרישה למגוון דיורי מבחינת שטח ומספר חדרים

אני לא . צריכים דירות קטנות. אין ואין מגוון - החסם " :ממחפשי הדיור חלק יםשמעיד

יש דרישה לא רק לזוגות צעירים אלא גם ", "היחיד שמחפש דירה קטנה במחיר צנוע

כמו כן רבים מהמשתתפים ".יש כאן משפחות של אמהות ואבות חד הוריות. הוריות-לחד

ים מהסביבה הרוכשים קבלנים ואזרח, ציינו שחלק מהמחסור היא התחרות עם קנייני חוץ

קיימת תחרות על כל קרקע והתערבות ("עט המוצע בשוק מעת לעת ואת כל המצאי המ

)."קבלן רכש חמישה מגרשים ומנע אפשרות רכישה של צעירי המקום", "של קבלנים


.שהועלו על ידי המשתתפים באור עקיבאמכלול החסמים לרכישת דיור : 4.9לוח

להועם החסמספר הפעמים שה חסם

כלל המשתתפים רוכשים חדשים מחפשי דיור

3 1 2 אין היצע דיור

2 - 2 אין מגוון דיור

3 1 2 אין שטחים להתרחבות

1 1 - אין דיור להשכרה

4 1 3 מחירי דיור גבוהים

2 - 2 קנייה מיידית של גורמי חוץ

1 1 - אין תעסוקה בישוב עצמו

1 - 1 חוסר בטחון אישי

הרצויים בישובתפישת היצעי הדיור 4.6.5

בניה היצע הצביע על העדפה ברורה של באור עקיבאהדיון בהיצע ובתמהיל הדיור הרצוי

)4.10ראה לוח (אם כי מבחינת התמהיל הכלל יישובי הרוב המליצו על תמהיל מעורב , רוויה

יענה על הצרכים צריך תמהיל משולב ש", "כל הסוגים, צריך לגוון("הכולל גם צמודי קרקע

קומות אך 3-4בנייה רוויה , ר"מ 70-80צעירים צריכים דירות קטנות . של כל התושבים

.)"לשלב עם דירות קרקע, חדרים בקומות גבוהות יותר עם מעליות ולובי 5, איכותיים

ויש גם יון הבניה הרוויה משקפת את הדיור הרצוי לרוב המוחלט של משתתפי הד, אולם

היית מפסיק עם הצמודת קרקע ובונה : "להפסיק עם הבנייה צמודת הקרקעכאלה שהמליצו

עם כל השירותים 5, 4, 3, חדרים 2.5, שכונות מגורים חדשות שכוללות שילוב של גדלים

ובמיוחד , צמוד קרקע לא ויתר עדיין על רכישת דיור חלקם , יחד עם זאת". שצריךכמו

ציין כי חלק מהמשתתפים הציעו לצופף את כאן המקום ל. הצעירים שבין מחפשי הדיור

-600אזור זה מתאפיין בבניה ישנה צמודת קרקע על מגרשים של . הגרעין הישן של היישוב

הצעות אחרות אף . ר והוצע לאשר בנייה של לפחות שתי יחידות דיור על כל מגרש"מ 700

ק אם ספ. הוותיק התייחסו לפרויקט פינוי בינוי על מרבית השטחים של צמודי הקרקע בישוב

בעיקר באור עקיבאהכללית שיש לבנות הנטייה .זהמחירי הקרקע יאפשרו פרויקט מסוג

וידיעתם את יכולת הקנייה העצמית העירבנייה רוויה נובעת בעיקרה מהריאליות של תושבי

.במקום

ון מחפשי הדיור ממליצים על מגו. באשר לגודל הדיור הרצוי מסתמנות שתי מגמות ברורות

חברתי - בעיקר בשל הצרכים המגוונים הנגזרים מהמבנה הדמוגרפי, מרבי של גדלי דירות


חדרים ומיעוטם 1-5מורה כי מרבית מחפשי הדיור ממליצים על תמהיל של 4.10לוח . בעיר

מגמה זו מקבלת את ביטוייה בהתפלגות הדירות ). חדרים 4-5של (על דירות גדולות בלבד

כל , לעומתם. ר"מ 100י הדיור ממליצים על דירות בגודל של עד מרבית מחפש –לפי שטח

120 -ובשטח ממוצע של כ חדרים 4הרוכשים החדשים ממליצים לבנות רק דירות שמעל

הצהרה ברורה על רקע סיבות הרכישה שלהם הקשורות בעיקר עם שיפור תנאי – ר"מ

.הדיור

.על ידי המשתתפים שהועלו באור עקיבאסוגי הדיור הרצויים : 4.10לוח

מספר הפעמים שהסוג הוזכר על ידי המשתתפים סוג דיור רצוי

כלל רוכשים חדשים מחפשי דיור

המשתתפים

2 1 1 צמוד קרקע חד משפחתי

- - - דו משפחתי/'צמוד קרקע קוטג

3 1 2 בנייה רוויה

8 2 6 מעורב תמהיל

1 - 1 בניה רוויהרק

גודל

בתים/דירות

5 - 5 םחדרי 1-5

6 3 3 חדרים 4-5

5 1 4 ר"מ 100עד

2 2 - ר"מ 100-120

1 - 1 ר"מ 120-150

1 - 1 ר"מ 150מעל

1 1 - קומות 4עד אופי/איכות

1 1 - קומות עם דירות גן 5

1 1 - דופלקס

ם של מורים על רצון של בניינים בגבהי 4.10נתוני לוח ,באשר לאופי ופרישת הדיור בעתיד

בניינים גבוהים עם מגרשי צידוד בבמהלך הדיון הסתמנה גם מגמה של , אולם. קומות 4-5

לרבות דירות גג , יות למגוריםמשחקים ומוסדות ציבור בקרבתם שיהוו יחידות שכנות איכות

)."צריך לבנות רבי קומות על שטחי דשא נרחבים("וגן


ומסקנות הערכה 4.7

ואולי (הנמוכים יחסית , בה פער בין הביקושים החיצוניים הנגליםהיא עיר שיש אור עקיבא

ויכולת הקניה הנמוכה של האוכלוסייה הקיימת לבין , )בשל חוסר ההיצע הקיים בה

בסמיכות , בין חיפה לתל אביב, ני שלה הנגזר ממיקומה במרכז הארץ"הפוטנציאל הנדל

כעיירת י השלילי שעדיין דבק בה חלקו של הפער מקורו בשרידי הדימו. לקיסריה ולחוף הים

חוסר ההיצע הדיורי המתמשך ומיעוט יתרות הקרקע לפיתוח . מרכז מישור החוףפיתוח ב

לא אפשרו התפתחות של ) במזרח 4במערב לבין כביש 2ין כביש בכאמור " לכודה"העיר (

כך העיר כתוצאה מ. כלכלי משמעותי של חתך האוכלוסייה- ני ולא אפשרו שינוי סוציו"שוק נדל

יחד . גילאי המחייב מגוון דיורי רחב-ומבנה דמוגרפי רבנותרה עם אוכלוסייה חלשה יחסית

עיקר ת יצר עיר נעימה וחמימה לתושביה שמבנה ואופי האוכלוסייה הקיימ, עם זאת

מיקום הישוב ונגישותו : שהובחנו הם גורמי המשיכה העיקריים. הם פנימייםבה הביקושים

.ינוך הטובה המצויה בו והחמימות האנושיםמערכת הח, הגבוהה

ההיצע המועט המופיע , בשל יתרונות מיקומה והמחירים הנמוכים יחסית עבור תושבי חוץ

בשוק מעת לעת נרכש במהירות על ידי תושבים מהסביבה לצרכי השכרה ואילו היצע קרקעי

דות אלה מעידות עוב. טרם ניתנת לתושבים הזדמנות לרכישתונרכש על ידי קבלנים עוד ב

-חשוב שכ, . ....אין דירה להשכרה בעיר: "על ביקושים פנימיים הן לרכישה והן להשכרה

קיימת טענה , יחד עם חוסר ההיצע, אולם ".מהדירות בעיר תהיינה להשכרה 10%

והן של אלה שהוצעו למכירה זה ) דירות יד שנייה(הן של שוק הדיור הצף , שהמחירים יקרים

עיררבים מתושבי ה. ")לא יודע מה קורה כאן אבל אור עקיבא נהייתה יקרהאני (" מקרוב

הדורות , לצאת מהדירות הישנות לדירות גדולות יותר, חשים בצורך לשפר את תנאי מגוריהם

לאוכלוסייה המקומית אין יכולת להתמודד .בר השגהויחד עם זאת במחיר , ומרווחות יותר

גם מחיר זה הוא בר השגה רק לחלק קטן , אולם .ערךל₪ 800,000עם מחירים העולים על

₪ 650,000-800,000טווח המחירים ששילמו הרוכשים החדשים היה . של האוכלוסייה

החסמים , לסיכום .₪ 500,000 - מחצית ממחפשי הדיור לא יוכלו לשלם מעבר ל אולם

ים להתרחבות חוסר היצע דיורי ומחסור בשטח, מחירי דיור גבוהים: שצוינו הם העיקריים

.העיר

. התמהיל הכלל יישובי המומלץ הוא של בנייה רוויה מעורבת הכוללת גם צמודי קרקע

מומלץ לבנות בניינים ) שיכונים הישנים של עמידר, למשל(באזורים של בנייה רוויה ישנה

מומלץ לצופף את הגרעין כמו כן . חנויות וכל שירותי הציבור בהישג יד, גבוהים עם שטחי ירק

, מגוון מרבי של גדלי דירותהאוכלוסייה ממליצה על , באשר לתמהיל עצמו. הישן של העיר

מומלץ להציע גם דירות כמו כן . חדרים ומעלה 5חדרים ועד לדירות מרווחות של 2 - החל מ

.להשכרה


ניתוח כלכלי פרוגרמטי .5

מטרהוכללי 5.1

מ "ק 10 -כ, 4לכביש מספר 2פר במישור החוף הצפוני בין כביש מסשוכנת אור עקיבא

16,000 - ככיום נה והעיר מ. מ דרומית לחיפה"ק 41 -כרכור וכ –מצפון מערב לפרדס חנה

לפי (יחידות דיור 4,862 -ומכילה כ) שטח שיפוט(דונם 3,539 -משתרעת על כ ,תושבים

בינונית ומעט נמוכה בצפיפות) בעיקר(הבינוי בעיר כולל בנייה רוויה ).ח חיובי ארנונה"דו

- י לתוספת יחידות דיור בהיקף של יותר מ"לאור עקיבא יש פוטנציאל תבע .צמודי קרקע

.שיכול לאפשר הכפלה של אוכלוסיית העיר, ברמות זמינות שונות, יחידות דיור 5,000

אם יתמלאו התנאים הנדרשים (ה אליה יכולים לאפשר טובהנגישות הושל העיר מיקומה

.שיביאו לשדרוג מעמדה של העיר, ות מגורים איכותיות חדשותפיתוח שכונ) לכך

י "סובלת מפיתוח נדלנ עירה, ת"לצמיחה נדלני טוביםה ,נתוני היסוד המרחביים למרות

ד"יח 43ד והסתיימה בנייה של "יח 15התחילה בנייה של 2006בשנת ,לדוגמא .אפסי

עבודהה מטרת .ל יזמיםש םלהיענות לא זכהוהניסיון לשווק מתחמי קרקע , בלבד

לאור המגמות ) קרובה ורחוקה(הנוכחית היא לנתח את הסביבה העסקית הרלבנטית

ן למגורים "נדלהלנתח את מרכיבי הביקוש וההיצע של , הכלכליות המסתמנות במשק

העבודה כוללת .מסלולי שיווק של מתחמי קרקעבה כך שניתן יהיה לפתח , במרחב העיר

וכן ניתוח ביקושים והיצעים , אור עקיבאביבה העסקית של סקירה וניתוח של הס

ת קבלנים וקבוצ/שיחות עם יזמים, )ע"תב(מרחביים המתבססים על תכניות בינוי

הפוטנציאל הכלכלי שיווקי העתידי נגזרמהם , צרכנים פוטנציאלייםרוכשים ומיקוד של

.של העיר

ת העבודהשיט 5.2

מהלך כללי 5.2.1

ן למגורים "מתבסס על הערכת הביקושים הצפויים למוצרי נדל אור עקיבאהעיר ניתוח מרחב

מונעים הוכן איתור החסמים הכלכליים , הצלבתם מול היצעים פוטנציאליים, במרחב העסקי

הניתוח הכלכלי בכללותו מתבסס על .שיווק של מתחמי קרקע תוך יצירת מלאי תכנוני דרוש

:שלבים עיקריים כדלקמן 4

של ענף הבנייה בכללותו ומגזר ) קרובההרחוקה וה(סקירת הסביבה העסקית - 'שלב א

.כולל תחזית התפתחות ביקושים והיצעים, הבנייה למגורים


הבנת התהליכים הכלכליים המאפיינים את הסביבה העסקית חיונית להערכת הפוטנציאל

י של מתחמי קרקע שמהם נגזר הפוטנציאל השיווק, הכלכלי של פרויקטים של בנייה למגורים

.הניתנים להשמשה

ניתוח פוטנציאל הבינוי הקרקעי של מתחמי הקרקע הפוטנציאליים בעיר וסקירת - 'שלב ב

השיקולים של יזמים באשר לגישה למכרזי קרקע ואפשרות המימוש של פוטנציאל הבינוי

).מתבסס גם על ראיונות עם היזמים(

את ההיצעים " פגוש"שאמור ל, אור עקיבארים בניתוח פוטנציאל הביקושים למגו – 'שלב ג

).מבוסס על מגמות עבר ונתונים שהתקבלו מקבוצות המיקוד(הפוטנציאליים

שכונת היובל מתחם ( אור עקיבאניתוח כלכלי כמותי של מתחם הקרקע העיקרי ב – 'שלב ד

.שתכליתו זיהוי של הכשל הכלכלי) צפון

ת הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהםניתוח מתחמי קרקע והערכ שיטת 5.2.2

היות וגישת קבלנים למכרזי קרקע מותנית ביצירת פוטנציאל כלכלי חיובי לפרויקט רכישת

סקירה מתודולוגית קצרה של תהליך הערכת , למען השלמות, יםציגאנו מ, הקרקע

. מנקודת מבטו של היזם, הפוטנציאל הכלכלי של מתחם קרקע

לכלי של מתחם קרקעשיקולים בהערכת פוטנציאל כ

הגישה הבסיסית להערכת פוטנציאל כלכלי של מתחם קרקע משקפת .א

שמודרך על ידי מבחני , בעיקרה את השיקולים לפיהם פועל משקיע פיננסי

.רווחיות ותשואה ומבחן הכדאיות הכלכלית לטווח המימוש של המיזם

ארוך הערכת הפוטנציאל הכלכלי אמורה איפוא לשקף שיקולים של טווח

.של הטווח הקצר" רעשים"מגורמים ו התעלמותיחסית תוך

שעשויים להשפיע על הפוטנציאל איכותייםבדרך כלל קיימים גורמים . ב

היבטים שלטוניים : כגון, שאותם יש לקחת בחשבון על פי המקרה, הכלכלי

.'מדיניות מיסוי וכדו, איכות סביבה, אדמיניסטרטיביים

המשפיעים על הערכת גורמים ושיקולים נוספיםימים בעסקות ספציפיות קי .ג

שימוש (אינטגרציה אנכית , כגון יצירת סינרגיזם על ידי הפרויקט, השווי

. 'וכדו) מיצוי כושר מימון של היזם(או אופקית ) בגורמי יצור פנויים של היזם

.קיום גורמים כאלה עשוי להביא לנכונות לתשלום פרמיה על השווי

ת בהערכת פוטנציאל כלכלישיטות עיקריו

הערכת פוטנציאל כלכלי של מתחם קרקע איננה מדע מדויק והיא אמורה לשקף בצורה

הנחות והערכות באשר , מצב נכון בזמן מסוים על בסיס מסד נתונים קיים סבירה והוגנת


ההערכה אמורה .להתרחשויות עתידיות תוך ביצוע חישובים נובעים מסדרת הנחות היסוד

מסקנות הניתוח .מיטב הניסיון המצטבר ושיקול הדעת המקצועי של המעריך לשקף את

.לאחר מועד הכנתו בפועל, "סביר"הכלכלי תקפות לפרק זמן

גישות אנליטיות עיקריות המתאימות להערכת הפוטנציאל הכלכלי של מתחם ארבעקיימות

:קרקע

.המיזם חישוב הערך הנוכחי של תזרים המזומנים העתידי שינבע ממימוש .1

גזירת שווי מתחם הקרקע מניתוח עסקות דומות שנערכו בסמוך להערכת .2

.השווי של המתחם

ניתן לגזור (במקרה הנוכחי מדובר בשווי שוק למכירה . חישוב הערך הנכסי .3

).ערך זה מניתוח עסקות דומות

שווי החוב אותו יכול המיזם להחזיר באופן , דהיינו, ניתוח רכישה ממונפת .4

.החוב נלקח לצורך רכישה כאשר, שוטף

, היא גישת ההיוון של תזרים המזומנים הצפוי לנבוע מהנכס נורמטיביתה ,הגישה הנכונה

הגישות ( שכן ערכו של נכס אמור להיקבע על פי זרם הערכים הכלכליים שהוא אמור לייצר

בתנאים , עם זאת. )1. האחרות נובעות בדרך כלל מהעדר יכולת להשתמש בגישה מס

.אמורות כל הגישות להגיע לאותה תוצאה של שווי כלכלי, ימאליים של שוק משוכללאופט

שיטת היוון תזרים המזומנים

כללי. א

, (Enterprise Value)או הפעילות המתוכננת , שווי המיזם, בשיטת היוון תזרים המזומנים

ת התחזית המיוצר בתקופ) זמין(מוגדר כערך הנוכחי הנקי של זרם המזומנים החופשי

שהוא ערך השארית , שנקבעה ועוד הערך הנוכחי של הנכס בסוף התקופה) האופק הכלכלי(

(Terminal Value) . אין כמובן משמעות לערך שארית אור עקיבאבמקרה של מרחב העיר ,

.שכן ניצול מתחם קרקע יחייב מימוש מלא של פוטנציאל הפיתוח והמכירה שלו

י של מתחם קרקעשלבי ביצוע הערכת השוו. ב

:שלבים כדלקמן 5הכנת הערכת שווי בשיטת ההיוון של זרמי המזומנים מחייבת

.בניית התחזית העסקית - 'שלב א

.בשלב זה מכינים מודל חיזוי פרטני לתקופת התחזית

והאופק הכלכלי לתחזית ) מחיר הון(קביעת שער הניכיון - 'שלב ב

.העסקית

.'בשלב בשווי המיזם לקצה האופק הכלכלי שנקבע קביעת השיטה לחישוב - 'שלב ג

.חישוב הערך הנוכחי של זרמי המזומנים - 'שלב ד

.ביצוע ניתוחי רגישות - 'שלב ה


הם שהנחו גם אותנו , אור עקיבאחמשת השלבים הללו בהתאמה לאופי מתחמי הקרקע ב

.אור עקיבאבניתוח הכשל הכלכלי הטמון בשיווק הקרקעות ב

התחזית העסקית בניית. ג

. לאופק המימוש שלואומדן התוצאות העסקיות ותזרימי המזומנים של פרויקט יזמי נעשה

התחזית העסקית מתמקדת בתחזית פוטנציאל אור עקיבאבמקרה של מרחב העיר

המכירה של הנכסים שיפותחו במתחמי הקרקע לאור התחזיות הענפיות ועלויות הבנייה

.שלהם

(Terminal Value)רך השארית של המיזם הערכת שווי ע. ד

הוא השווי החזוי של המיזם לקצה האופק הכלכלי של התחזית ) נכס(חלק משווי מיזם

). שמכונה ערך השארית של הנכס(

שכן מדובר במימוש מלא של מתחמי הקרקע עם , במקרה שלפנינו אין למעשה ערך שארית

.ן שייבנו"מוצרי הנדל

וןקביעת שער הניכי. ה

שער הניכיון הרלבנטי להיוון זרמי המזומנים נקבע לפי ממוצע משוקלל של מחירי ההון של

הסיכון התפעולי , שמשקף את רמת הסיכון העסקי, חברות דומות בתחום הפעילות הרלבנטי

מחירי ההון המתאימים משקפים את שערי הריבית במשק ופרמיות .והסיכון הפיננסי שלהן

.הסיכון הרלבנטיות

(The Residual Approach)גישת החילוץ . ו

יישום הגישה של היוון תזרים המזומנים להערכת הפוטנציאל הכלכלי של מתחם קרקע

."גישת החילוץ"מכונה

(Residual Value)" שארית"על חילוץ שווי הקרקע כערך ) כשמה(גישת החילוץ מתבססת

כלל עלויות בניכוי, לי של המתחםשל תמהיל השימושים האופטימא, של תחזית המכירות

.ההקמה והרווח היזמי

תמהיל שימושים גיבוש, מפורט של הסביבה העסקית ניתוחשימוש בגישת החילוץ מחייב

הפחתה, על ציר הזמן) ן"של מוצרי הנדל(מסלול מכירות אופטימאלי הגדרת, אופטימאלי

.רית המשקף את שווי הקרקעתזרים השא והיווןמותאמת של עלויות הבנייה והרווח היזמי

, יש לציין שאם תמהיל השימושים האופטימאלי שגובש למתחם הקרקע איננו מיועד למכירה

הרי ערך השארית המהוון של הקרקע יחושב כשארית מהוונת של זרם ההכנסות הצפוי

.תמהיל השימושים מתפעול

יתרונות גישת החילוץ. ז

באי טמון , בהערכת נכס מקרקעין, (Residual value)היתרון הגדול של גישת החילוץ

ן אחרות לצורך ההערכה כאשר מכך נוצרת היכולת להעריך "על עיסקאות נדל ההתבססות

.על ציר הזמן בכל גודלנכס מקרקעין


מבססת את שווי נכס ה, גישה כלכליתהיא למעשה , )כאשר היא מיושמת נכון(גישה זאת

ת מקביעת תמהיל שימושים אופטימאלי לקרקע נגזרה, על תחזית עסקית, המקרקעין

גישה זאת ).בין על ידי מכירה ובין על ידי יצירת זרם הכנסות מתפעול הנכס(ומימושו

את השיטה הכללית להערכת שווי מיזמים כערך המהוון של ) ן"לתחום הנדל(משקפת לכן

.תזרים המזומנים הנובע מהנכס

הניתוח הכלכלי של מתחמי התבסס עליה ,ץתקפותה המתודולוגית של גישת החילו שלב

.אור עקיבאהקרקע במרחב העיר

)הבנייה משק ענף (סקירת הסביבה העסקית הרחבה 5.3

כללי 5.3.1

לתהליכים משקיים כלליים ותהליכים ענפיים ספציפיים יש בדרך כלל השפעה רבה

של פוטנציאל הערכה . על התוצאות הכלכליות של פעילות עסקים שונים בכל ענף

מחייבת איפוא הערכה באשר למגמות של , כלכלי של פעילות כלכלית עתידית

מורכב מעסקים בתחום , ן"ענף הבנייה והנדל .התהליכים העסקיים במשק ובענף

לפיכך ברור כי לגורמים המשפיעים על היקף . התעסוקה ואחרים, המסחר, המגורים

שירה על התפתחות המגזרים השונים ן השונים יש השלכה י"הביקושים למוצרי הנדל

שהוא ענף , ן"מחזורי הפעילות בענף הבנייה והנדל, בישראל .ן"בענף הבנייה והנדל

לשינויים ברמת , חשופים להשפעות של מחזורים כלכליים משקיים, מוביל במשק

.ביטחוניות - החיים ולתמורות פוליטיות

את המגמות שחלו , ייםבפרק זה נסקור בקצרה את התהליכים המשקיים העיקר

הכרת המהלכים העסקיים בענף . תעסוקה ואחרים בארץ, מסחר, בבנייה למגורים

אור לאיתור ואפיון הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפיתוח קרקעות ב, כאמור, חיונית

.והסיכונים התזרימיים הגלומים בכך, עקיבא

אפיון התנאים המשקיים 5.3.2

מאופיינות כשנות יציאה של המשק מהמיתון המשקי 2008וראשית 2007 - 2003השנים

) 2000עם התאוששות מוגבלת וקצרה יחסית בשנת 1996שנמשך מאז סוף (והענפי

שהתחוללה , 2003החל משנת ,ההתאוששות הכלכלית .ומעבר לצמיחה כלכלית מואצת

בעיקר טכנולוגיה(עקב התפשטות ההתאוששות המשקית שהובלה על ידי מגזר היצוא

, הגיעה גם לרמת החיים והצריכה הפרטית, למגזרי משק נוספים, )טק ליצוא-היי/עילית


מאז הרבעון השלישי של . מגמת צמיחה מרשימה 2008שבהן הסתמנה עד אמצע שנת

ההתייצבות . 2009לכה והחריפה עד אמצע מגמה של האטה משקית שה החלה 2008

- ב 0.7%ו לצמיחה מזערית של והחזרה לצמיחה ברבעון האחרון הביא 2009באמצע

2009.

אם כי שעור , חלחל גם לענפי הכלכלה המסורתיים 2008תהליך הצמיחה עד אמצע

הבעיה בייצוב ארוך טווח של . הצמיחה שלהם היה נמוך מפוטנציאל הצמיחה המלא שלהם

הפתיחות . תהליך הצמיחה טמונה בשינוי המבני במשק העולמי בכלל והישראלי בפרט

נוכחית של המשק הישראלי לכלכלה העולמית אינה מאפשרת נקיטת מדיניות הרבה ה

שתתמוך בהרחבת הפעילות הכלכלית בישראל במנותק מההתרחשויות הכלכליות , כלכלית

על רקע זה לא תתאפשר צמיחה משקית מואצת בישראל שתביא לקפיצת מדרגה . בעולם

.עולמית מתמשכתללא גאות כלכלית , מהירה בצריכה הפרטית ורמת החיים

- 2010מהי מגמת הפעילות המשקית הצפויה בשנים השאלה המרכזית איפוא כיום היא

למיצוי 2011לתוואי צמיחה ובשנת 2010האם המשק יצליח לחזור במהלך . ?2015

פוטנציאל הצמיחה או שהתהליכים הגלובליים אזוריים ידכאו את התהליך וישאירו את

.המשק במיתון

מניתוח מכלול הגורמים והמגמות במשק מצביעים על סיכוי העיקריים העוליםהממצאים

אם כי בקצב איטי , 2010 ראשיתסביר לחידוש תהליך הצמיחה בפעילות המשקית החל מ

יש לקחת בחשבון שהמשך העימות עם ,עם זאת .2008 – 2005יותר מהצמיחה בשנים

ממשיכים להכניס מימד מוגבר של אי ש) ואולי איראן(הפלסטינים ומלחמת הטרור בעיראק

שעלולה , ודאות להתנהלות האזורית משרים בעייתיות מיוחדת גם על התחזית הנוכחית

.להתגלות כאופטימית

המשבר הגיאופוליטי אכן הגיע לשיאו ומכאן צפוי מהלך של התכנסות לרגיעה עם אם

.צמיחה במשקצפוי כנראה חידוש של תהליך ה, הפלסטינים ולפתרון יציב בעיראק

עלול להתפתח עיכוב בתהליך , לעומת זאת תחול החרפה במצב הגיאופוליטי אם

.ההתאוששות המשקית

עוצבה על בסיס הנחה של התמשכות העימות עם הפלסטינים ברמה התחזית הנוכחית

.הנוכחית ושיפור איטי במלחמת הטרור בעיראק

ותחזית הצמיחה , 2009 – 1961 תהליך הצמיחה הכלכלית בישראל בשנים) 5.1לוח (להלן

התחזית גובשה על בסיס הערכות בנק ישראל באשר לפוטנציאל הצמיחה ( 2015עד שנת

:)לטווח ארוך של המשק הישראלי


.1961-2015שיעורי הצמיחה הכלכלית בישראל לתקופה : 5.1לוח

.2008ספטמבר , 59מספר – 2008שנתון סטטיסטי לישראל , ס"למ : מקור .עיבודים+ 2009דצמבר עדכון , 2012 – 2010תחזית פעילות לשנים , ענף הבנייה, דוכין

ובמגזרי אפיון כללי של ההתפתחויות העסקיות בענף הבנייה 5.3.3 למגורים ולתעסוקה הבנייה

0252 - 1990מגמות עיקריות במגזר הבנייה למגורים . א

2025וחיזוי המאפיינים עד שנת 2009 - 1990ניתוח מאפייני הבנייה למגורים בשנים

:מגמות עיקריות כדלקמן 3מצביע על

שטח מבונה לנפש. 1

.ר"מ 31.95 -על כ 2007עמדה בסוף שנת ) למגורים(מצבת השטחים המבונים לנפש

).דוכין, ור בישראלאומדן המבוסס על ניתוח אקונומטרי של שטחי הדי: מקור(

אליהם (ניתוח השוואתי של השטחים המבונים לנפש במערב אירופה ובצפון אמריקה

מצביע על מצבת שטחים , )הצריכה הפרטית בישראל רמתמושווית ההכנסה לנפש ו

שיעור צמיחה שנתי ממוצע באחוזים תקופה

1961 - 1972 10.0

1973 - 1980 2.5

1981 - 1985 3.0

1986 - 1989 4.0

1990 - 1994 6.1

1995 7.1

1999 2.6

2000 6.4

2001 )0.5(

2004 4.6

2005 3.7

2006 6.0

2007 5.2

2008 4.1

2009 0.7

4.0 – 3.5 )תחזית( 2010

4.5 – 3.5 )תחזית( 2015 – 2011


:כדלקמן

.ר לנפש"מ 55 - 43 - כ מערב אירופה

.ר לנפש"מ 75 - 65 -כ) ב וקנדה"ארה(צפון אמריקה

).מצגת של בנק ההשקעות אופנהיימר :מקור(

יש לצפות למהלך , לאור הקשר בין רמת ההכנסה לנפש לגודל השטח המבונה לנפש

.מתמשך של גידול השטח המבונה לנפש בישראל

כלולה הנחה מרכזית על השטח המבונה לנפש למגורים שצפוי 35א "בהנחות היסוד של תמ

לאור ניתוח מגמות , להערכתנו. ר לנפש"מ 50 - 40לרמת רוויה של 2020לגדול עד שנת

, הבינוי למגורים בישראל ולאור תחזיות הצמיחה בתוצר לנפש ובצריכה הפרטית לנפש

50 - 45 - ל 2025ר ועד שנת "מ 40 - 37 - לכ 2015השטח המבונה לנפש יגיע עד שנת

.ר לנפש"מ

מגוריםלאופי הבינוי . 2

ע על נתח הולך וגדל של מרכיב צמודי הקרקע בתמהיל ניתוח סוגי הבנייה למגורים מצבי

15% - 13% - על כ 90 -נתח צמודי הקרקע שעמד במהלך שנות ה .שיתווסף הבינוי הכולל

תהליך זה נגזר גם . מהבינוי 30% - 25% - לכ 2015הולך וגדל וצפוי להגיע בשנת , בממוצע

נתפס ) ם או במרחב הכפריבפרברי(עקב כך שדיור צמוד קרקע , כן מעליית ההכנסה לנפש

כך שהדבר משתלב היטב , סוג דיור זה הוא גם עתיר שטח מבונה לנפש. כיותר איכותי

.לעיל 1'במסקנות סעיף א

מיקום הבנייה. 3

ריכוזי אוכלוסייה ובינוי 3ניתוח גיאוגרפי של מגמות הבינוי למגורים מצביע על היווצרות

:כדלקמן, משניים 2 -מהם אחד עיקרי ו, עיקריים בישראל

).ריכוז עיקרי(הליבה האורבנית של ישראל )א

- יבנה , רחובות -מרחב זה משתרע בתוך משולש דמיוני שקודקודיו נתניה

ן ובעיקר "במרחב זה צפויים עיקר הביקושים למכלול מוצרי הנדל. ירושלים

ם ע, רזרבות הקרקע לבנייה במרחב זה יעמדו תחת לחצי ביקוש. למגורים

. בנייה צמודת קרקע להגבילנסיון של הרשויות הסטטוטוריות

.הריכוז האורבני הצפוני )ב

מרחב זה נשען על הריכוז העיקרי של חיפה והקריות והוא משתרע עד אזור

.מגדל העמק -נצרת עילית

.מצויה בשוליים המרוחקים יחסית של הריכוז האורבני הצפוני אור עקיבא

. ורבני הדרומיהריכוז הא )ג


מרחב זה נשען על ריכוז עיקרי של באר שבע והוא ישתרע בין אופקים מצפון

.לדימונה מדרום מזרח, מערב

צפוי נתח גדול עוד ) יחסית למרחבים האחרים(במרחב זה שהוא עתיר שטח

.על מגרשים גדולים יחסית, יותר של מגורים צמודי קרקע

:שאלת מפתח כפולה 1020ראשית שנת ן מרחפת ב"בענף הבנייה והנדל. ב

" שחקנים"והאם ה, יש לצפות לצמיחה משמעותית בפעילות הענפית האם ומתי .1

ישרדו את המשבר הפיננסי והמיתון ) חברות ביצוע ואחרים, יזמים(העיקריים בענף

).לעומת כושר הייזום והביצוע(ואת הפעילות המצומצמת יחסית בענף

שאימוצם על ידי הממשלה עשוי , לת צעדים כלכלייםלהצביע על חבי האם ניתן .2

.להמריץ את הפעילות הענפית

וזיהוי מחדהקשיים בענף מקורהתשובה לשאלה הכפולה מחייבת ניתוח והבנה של

כגורם עיקרי שיכול להפעיל מדיניות כלכלית (אפשרויות הפעולה של הממשלה

.מאידך) משקית וענפית

:מצביע על מספר עובדות יסוד כדלקמן ענףניתוח מקור הקשיים ב. ג

ומרכזי בהיקף פעילותו ולכן לא יתכן נתק ענף הבנייה והתשתית הוא ענף מקומי . 1

המשמעות היא שכל . ממושך בין רמת הפעילות המשקית לרמת הפעילות הענפית

השתלבות במהלך של צמיחה משקית מחייבמהלך של צמיחה משמעותית בענף

תהליך ההיחלצות של המשק בכללותו מהמיתון העמוק שבו . שכתמשמעותית ומתמ

ן "הביא לצמיחת ביקושים משמעותית בחלק ממגזרי הנדל 2003היה שרוי עד

.למגורים ובמגזר הבניה לתעסוקה

העדר רמת ביקושים מספקת , דהיינו. היא בעיית ביקוש 1997בעיית הענף מאז שנת .2

שבחלקה נובעת מדעיכת הביקוש ) 1996 על רקע רמת ביקושים גבוהה עד שנת(

ניתוח הפעילות הענפית של ענף . עקב גלישת המשק כולו למיתון מתמשך, ההשקעתי

במקביל למהלך המשקי בכללותו מצביע על התכווצות מתמשכת , הבנייה והתשתית

מרמה שנתית של , שביטויה המובהק הוא ירידה של היקף התחלות הבנייה למגורים

33,000 -כ, 2001התחלות בשנת 32,000 -לכ 1995לות בשנת התח 72,000 -כ

ד "יח 32,000 – 30,000וקצב שנתי של 2004 - ד ב"יח 30,000, 2002 -התחלות ב

, במגזר הבנייה שלא למגורים חלה התכווצות מבניה שנתית. 2009 – 2006בשנים

ר "ון ממילי 1.5לרמה שנתית של ) 1997שנת (ר "מיליון מ 3.3של , בהיקף שיא

. ר"מיליון מ 1.6 – 1.4 -כשל ) 2009(וקצב שנתי נוכחי )2008 – 2004בשנים (


מגמות מחירים במגזר הבניה למגורים. ד

מצביע על כך שהגורם ) 2007, דוכין(ניתוח סטטיסטי ארוך טווח של הבנייה למגורים

הוא עודף המרכזי הקובע את מגמות המחירים וכתוצאה מכך את הפעילות במגזר זה

לכן כדי להעריך את ההתרחשויות הצפויות בענף הבנייה . הענפי) היצע(הביקוש

יש לבחון את ההתרחשויות בתחום הביקוש וההיצע של ) ממנו 70% - שהמגורים מהווים כ(

.דירות למגורים

מרכיבי הביקוש למגורים. ה

של זרם העלייה מסתמן שינוי מסוים עקב ירידה מתמשכת במרכיבי הביקוש למגורים

- הגיע ל 1996מספר העולים בשנת . 2009 - 2002ונמשכה בשנים 2001שבלטה בשנת

43,580הגיעו 2001בשנת , עולים 60,000 - הסתכמה העלייה ב 2000בשנת , 71,000

כתוצאה . עולים בלבד 14,000 - כ 2009עולים ובשנת 18,000 -הגיעו כ 2007בשנת , נפש

20,000 -לעומת כ(דירות לשנה 6,000 - 5,000 - ייה זה ביקוש למכך יוצר מרכיב אוכלוס

סיכום רכיבי הביקוש הנוכחית מצביע על ביקוש שנתי ). 1996 - 1994דירות לשנה בשנים

.דירות 33,000 - 31,000כולל של

דירות נגרטות , עולים, זוגות צעירים( גורמי הביקוש היציביםמתוך כמות כוללת זאת מהווים

. 85% - 80% - כ) ת מתפנותודירו

נתוני הביקוש. ו

ממנו הם קשיחים יחסית עומד היצע הנגזר 85% - 80% - שכאמור כ ,מול נתוני הביקוש

בשוק דיור יציב עד .גורמי מימון וספקי קרקעות, גורמי ביצוע, ממפגש בעייתי של יזמים

שיווק היקףהם נהבשנה נתושני האינדיקטורים הבולטים לחיזוי גודל ההיצע ,גואה

הבקשות להיתרי בנייה והיקף) על ידי מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון(הקרקעות

.בשנה שלפניה

הצביע על פוטנציאל 1996עיון בנתוני שיווק הקרקעות והבקשות להיתרי בנייה בשנת

כמות . 1997יחידות דיור בשנת 55,000 - 45,000 - התחלות בנייה משוערות של כ

הסתכם 1999בשנת . יחידות דיור 53,800 - הסתכמה ב, בפועל, ת הבנייה למגוריםהתחלו

הכמות , דהיינו, 26% -חלה ירידה של כ 2000בשנת . ד נטו"יח 34,166 -שיווק הקרקעות ב

-הגיעה הכמות המשווקת ל) שיא המיתון( 2001ד ובשנת "יח 25,230 -המשווקת הגיעה ל

בשנת , ד"יח 25,240 - גידול בכמות המשווקת לכ חל 2002בשנת . ד בלבד"יח 16,650

כמות נמוכה . ד בלבד"יח 21,000 - כ 2008ד ובשנת "יח 24,415 - ירדה הכמות ל 2007

עם זאת החלה ירידה . עקב משבר הביקוש, זאת אינה יוצרת איום משברי מיידי מצד ההיצע


עליית שהובילה לעצירת תהליך, 2007בביקושים החל מהמחצית השנייה של שנת

כפועל יוצא של חלחול הצמיחה הכלכלית ועליית , 2007המחירים שהסתמנה בענף במהלך

.הצריכה הפרטית לשכבות אוכלוסייה רחבות

הסתמנה מגמה מחודשת של עליות מחירים 2009במהלך הרבעונים השני והשלישי של

ישור "קפת אולם להערכתנו מגמה זאת מש, )2010מאי (שנמשכת גם כיום במגזר הדיור

.2009וראשית 2008לאחר ההאטה בסוף " קו

התחלות הבניה למגורים. ז

1993תמונת התחלות הבנייה למגורים לשנים ) 5.2לוח (מוצגת להלן על רקע הערכות אלה

.2015 - 2010לשנים ) ההיצע החזוי(ותחזית התחלות הבנייה 2009 –

התחלות ותחזית 2009 – 1993בשנים התחלות בנייה :5.2לוח .2015 – 2010בנייה של מגזר הבנייה למגורים לשנים

שנה כ"סה

36,980 1993 72,766 1995 59,408 1996 44,384 1998 38,357 1999 46,047 2000 32,013 2001 33,512 2002 31,862 2003 30,089 2004 32,205 2005 31,060 2006 30,610 2007 32,000 2008 32,145 2009

30,000 - 33,000 2010 - 2015 ,2010 מאי, האגף למידע וניתוח כלכלי, ש"משב: מקור

.2009יוני , דירות בבנייה לפי יוזם – ס"למ עדכון , 2012 – 2010ת לשנים תחזית פעילו, ענף הבנייה, דוכין .2009 דצמבר .עיבודים דוכין


תחום הבנייה שלא למגורים. ח

נמשכת וצפויה להמשך התכנסות של הפעילות הענפית לרמת בתחום הבניה שלא למגורים

-בנאמדת ) למכלול השימושים(רמת הביקושים השנתית הנוכחית . הביקושים השנתית

.ר"מליון מ 1.70 – 1.50

. ר"מליון מ 3.3 -בשטח כולל של כ, שלא למגורים, הסתכמו התחלות הבנייה 1997בשנת

כ "בסה. עקב העמקת המיתון המשקי, הסתמנה ירידה החל מהרבעון השני 1998בשנת

החלה 1999החל מסוף שנת . ר"מליון מ 2.9 - הגיעו התחלות הבנייה שלא למגורים ל

ועקב כך הסתכמה הבנייה בשנת , טק- עוררות מחודשת במגזר הבנייה להיילהסתמן הת

-בהסתכם שטח התחלת הבנייה שלא למגורים 2002בשנת . ר"מיליון מ 2.6 -בכ 2000

ר ובשנת "מיליון מ 50.2 -הסתכמה הבניה שלא למגורים ב 2006בשנת . ר"מליון מ 2.50

ע על המשך התכנסות לרמה שנתית של מצבי 2010 -האומדן ל. ר"מיליון מ 1.90 -ב 2007

. ר"מיליון מ 1.7 -כ

טק -יתה הגידול הדרמטי בביקוש לשטחי היייה 2000התופעה הייחודית שבלטה בשנת

אולם כבר . טק של ירושלים-טק של גוש דן ואזור המרכז וכן גם במוקדי ההיי- במוקדי ההיי

אלה עקב שילוב של הסתמנה בלימה של ביקושים , 2000ברבעון האחרון של שנת

הלכה והתחזקה 2003 - 2001לכל אורכן של . טק-המהומות בשטחים ופיצוץ בועת ההיי

שהתבטאה בביטול מתמשך של עסקות רכישה והשכרה של שטחים , ההאטה במגזר זה

-יותר משהביא לירידה כוללת ממוצעת של , טק שאליו התלווה לחץ לירידת מחירים- להיי

חלקם (ובילה למהלך מתמשך של ביטול ועצירה של פרויקטים ירידת המחירים ה .%50

חל שינוי שמתבטא בהתאוששות 2004מאז אמצע ). לפרק זמן מוגבל וחלקם לטווח ארוך

עם זאת המשבר . שמתבטאת גם בעלייה מתונה של המחירים, מוגבלת של הביקושים

צירת פרויקטים לחץ מתמשך לע תריליצ הביאוהפיננסי העולמי והמיתון המשקי בישראל

.תוך הפחתת ביקושים מיידית לתוספת שטחים לתעסוקה, לתעסוקה

מגמת ההתפתחות של מחירי הדירות. ט

ומחירי שטחים מבונים שלא למגורים היא כמובן מגמת ההתפתחות של מחירי הדירות

הבנקים , בנקים מסחריים(שאלת מפתח הן לגורמי היזום והבנייה והן לגורמי המימון

פער = גרעון שנתי (הגרעון השנתי בבנייה למגורים ).חברות ביטוח ואחרים, כנתאותלמש

- 5,000 -ב 1995שהסתכם עד ) בין מספר התחלות הבנייה למגורים לבין הביקוש השנתי

למעט ( 1995 - 1990יחידות דיור לשנה גרם ללחץ מתמיד על המחירים בשנים 10,000

מחירי הדירות , גם לאחר גלישת המשק למיתון ).1991בה הייתה השפעת קצה של 1992


מנוכים במדד , השתנות מחירי הדירות בבעלות. בבעלות בישראל ירדו בשיעור מתון למדי

.5.3מוצגת להלן בלוח 2009 – 2001המחירים לצרכן בשנים

.2001-2009השינויים הריאליים במחירי דירות בבעלות לתקופה : 5.3לוח

)אחוזים(במחירי דירות בבעלות שינוי ריאלי שנה2001 5.0-

2002 0.4-

2003 5.9-

2004 0.5-

2005 1.3-

2006 0.9-

2007 2.5-

2008 2.3

2009 9.5

.2010 מאי, האגף למידע וניתוח כלכלי, ש"משב: מקור

האם צפויה ירידת מחירים נוספת עקב ? בתנאים אלה עולה השאלה מהו כיוון השוק

עקב היקפי בנייה נמוכים (או שמא אנו עומדים בפיתחו של מחזור גאות חדש בענף ?המיתון

ניתוח ההתרחשויות . שיתבטא בגידול בפעילות ובמקביל בעליית מחירים, )מהביקוש השוטף

, במסגרת של מודל אקונומטרי לחיזוי מגמות המחירים בענף, במגזר הבנייה למגורים

כך שמצד ההיצע , לא יאפשר גישור נוסף לאורך זמן מצביע על כך שהיקף המלאים הנוכחי

עומד קצב התחלות הבנייה 2010מאי נכון ל. לא תתאפשר ירידת מחירים משמעותית

המשך תהליך גדל הסיכוי ל נוכך שלהערכת 32,000 – 30,000 -השנתי למגורים על כ

.2010עליית מחירים במהלך שנת

מסקנות. י

:מסקנות עיקריות כדלקמן 3 - לה למובי הערכת המצב הענפית

על , הגיע כנראה למינימום והוא צפוי לגדול היקף התחלות הבנייה במגזר המגורים .1

.רקע הירידה המתמשכת במלאים

יש עדיין בשוק עודפים ודרושה גאות כלכלית יציבה במגזר הבנייה שלא למגורים .2

.שתביא לניצולם, ומתמשכת

במחזור העסקים המשקי למחסור המסתמן יתהאטה הכלכלית הנוכחהשילוב בין ה .3

ביחידות דיור בחלק מהמחוזות עשוי להוביל להתחזקות המגמה של עליות מחירים

.2010במגזר המגורים במהלך שנת


סקירת הסביבה העסקית הקרובה של אור עקיבא 5.4

תיחום מרחבי הפעילות הכלכלית 5.4.1

כללי. א

ן השונים נערך "בור שווקי הנדלע אור עקיבאת של מרחב תיחום מרחב התחרות העסקי

:שלבים כדלקמן שניב

.ן השונים"הגדרת מרחב התחרות העסקית עבור מגזרי הנדל - 'שלב א

ריכוז ואיחוד מרחבי התחרות המגזריים למרחב כלכלי עסקי משותף של מרחב - 'שלב ב

.אור עקיבא

פירוט השלבים. ב

מגורים -' שלב א

בתחום המגורים מוגדר כמרחב גיאוגרפי בו מצויים פתרונות דיור בעלי תחרותמרחב ה

.שבחירה בכל אחד מהם מאפשרת המשך השענות על אותו מקום תעסוקה, אפיונים דומים

:גורמים עיקריים הקובעים את תיחומו 2 -מושפע מ אור עקיבאשוק המגורים במרחב של

ביקוש זה מורכב בעיקר מביקושים . ים העיקרייםביקוש למגורים בתוך המוקדים העירוני .1

.לדירות איכותיות בבנייה רוויה

במוקדים ביקוש זה כולל ביקוש למגורים צמודי קרקע. ביקוש למגורים צמודי קרקע .2

.העירוניים וכן בישובים הכפריים במרחב ובישובים קהילתיים

תעסוקה - 'שלב א

מוגדר כמרחב הבחירה של פירמות ) דיםתעשייה ומשר(בתחום התעסוקה מרחב התחרות

אור עקיבאהפעילות התעסוקתית במרחב העסקי של מרחב העיר .בין אתרי פעילות

.מתרכזת בעיקרה באזורי התעסוקה הצמודים למוקדי האוכלוסייה העיקריים במרחב

מסחר -' שלב א

) 0 - ורד להמרחק שבו הביקוש למוצר י( לטווח המוצרבתחום המסחר קשור מרחב התחרות

מרחב התחרות בתחום ).גודל שוק מינימלי שמוצר זקוק לו כדי להתקיים( ולסף הכניסה

לי המאפשר לו אקיים בו גודל שוק מינימכולל טווח מוצר והמרחב גיאוגרפי המסחר מוגדר כ

גורמת אור עקיבאפריסת האוכלוסייה במרחב העסקי של .לתפקד כמרחב כלכלי עצמאי

ולאורך צירי סביב ובתוך המוקדים העירוניים העיקרייםהנוכחי מצוי לכך שמרחב התחרות

.2 .כביש מס, 65. כביש מס, 70. כביש מס, 4. כביש מס: התנועה העיקריים

אכסון/תיירות -' שלב א

בתחום התיירות והאכסון מאופיין על ידי מרחב גיאוגרפי שבתוכו פרוסה מרחב התחרות


כיום הפעילות . שמאפשרים בחירה, ונופש דומיםתשתית אכסון עם מאפייני אירוח

התיירותית במרחב ממוקדת בעיקר במלונות המצויים בנהריה ועכו וכן בחדרי אירוח

.המצויים הישובים הכפריים במרחב) צימרים(

' שלב ב

להגדיר מרחב ן השונים מאפשר"ות של מגזרי הנדלמרחבי התחר) סופר פוזיציה(שילוב

:די הגבולות הבאיםכלכלי המוגדר על י

.זכרון יעקב, )ואדי מיליק( 70כביש – צפון

.מזכרון יעקב עד חדרה 4קו כביש – מזרח

.מפרדס חנה כרכור לחדרה 65קו כביש – דרום

.החוף של ים תיכוןקו - מערב

.אור עקיבאהוא המרחב הכלכלי עסקי של העיר ) 5.1איור ( זה מרחב

.המרחב העסקי של אור עקיבא : 5.1איור


התפתחות האוכלוסייה במרחב הכלכלי 5.4.2

אוכלוסייה קיימת במרחב העסקי של אור עקיבא

משתרע על פני מרחב כפרי בעיקרו עם מספר מוקדים אור עקיבאהמרחב העסקי של

ף מנתה בסו, על פי המוקדים העיקריים שיפורטו להלן, אוכלוסיית המרחב העסקי. עירוניים

עיקר הגידול באוכלוסייה בשנים האחרונות מקורו בעלייה .נפש 203,000 -כ 2009שנת

המרחב מהווה . וחלקו בריבוי טבעי ועם הגירה פנימית שלילית במרבית המוקדים העירוניים

:עקב מכלול נסיבות שעיקרן, מוקד משיכה לעולים מחבר המדינות ואחרים

.בר היום ויוצרת נוחיות בקליטהאוכלוסיית עולים גדולה שקיימת שם כ .א

אם כי יש באזור , )יחסית למרכז הארץ(זמינות של מקומות דיור במחירים נוחים .ב

.בעיות תעסוקה

.2009 – 1983התפתחות אוכלוסיית המרחב בשנים , להלן, 5.4לוח

.)אלפיםב( אור עקיבאהתפתחות האוכלוסייה במרחב העסקי של : 5.4לוח )יםאחוזב(גידול שיעור אוכלוסייה שנה

1983 111.8 1995 151.1 35 2000 190.0 19 2009 203.3 13

. 2008אפריל , 1315פרסום מספר , הרשויות המקומיות בישראל, ס"למ : מקור .2009שנתון סטטיסטי לישראל – ס"למ


בסך %54 -לעומת גידול של כ %18 -הגידול הכולל באוכלוסיית המרחב הסתכם ב

שאחוז , המקור העיקרי של גידול האוכלוסייה הוא כמובן גל העלייה. אוכלוסיית המדינה

אור עקיבאעם זאת חשוב לציין ש. אור עקיבאממנו נקלט במרחב העסקי של , יחסית, גדול

2000נפש לשנה בשנים 150 – 100 -עצמה סובלת מהגירה פנימית שלילית שהסתכמה ב

במרחב העסקי לפי ) משקי בית לרבות(נתוני האוכלוסייה מציג את, להלן, 5.5לוח .2009 –

.2009לשנת , ישובים עירוניים עיקריים

.בישובים העירוניים העיקריים) 2009(מצבת האוכלוסייה : 5.5לוח

)אלפים(משקי בית )אלפים(אוכלוסייה ישוב 4.8 16.0 אור עקיבא 5.5 18.0 זכרון יעקב 3.6 11.9 בנימינה 1.5 4.8 קיסריה 23.8 78.6 חדרה

9.5 31.5 פרדס חנה כרכור 12.9 42.5 אחר

. 2008אפריל , 1315פרסום מספר , הרשויות המקומיות בישראל, ס"למ : מקור .2009שנתון סטטיסטי לישראל – ס"למ



עם אחוז , מצביע על הרכב שונה מהממוצע הארצי) 5.6לוח (ם במרחב ניתוח מבנה הגילאי

ואחוז גבוה יותר , 14 – 0אחוז נמוך יותר של גילאי , + 65גבוה יותר של אוכלוסייה בגיל של

).גיל עבודה עיקרי( 64 – 20של גילאי

.)אחוזיםב( אור עקיבאמבנה גילאים באוכלוסיית המרחב העסקי של : 5.6לוח ישראל אור עקיבאמרחב )שנים(גיל קבוצת

14 - 0 24.0 29.8 19 - 15 7.2 9.3 64 - 20 58.2 51.5

65+ 10.6 9.4 . 2008אפריל , 1315פרסום מספר , הרשויות המקומיות בישראל, ס"למ: מקור

.עיבודים דוכין+

מצביע במרבית 1990 - 1984בשנים אור עקיבאניתוח נתוני ההגירה הפנימית במרחב

נבלמה ההגירה 2000 – 1990בשנים . על הגירה פנימית שלילית בשיעור נמוך, השנים

:עקב שילוב גורמים מרחביים כדלקמן, השלילית

.עם הטבות לרוכשי דירות בפריפריה, היצע זמין של דיור במחירים סבירים. א

.אוכלוסיית עולים שיצרה מאסה קריטית. ב

.ית חיוביתהתפתחות תעסוקת. ג

כנראה כפועל יוצא מהמיתון , חל קיפאון יחסי באוכלוסיית המרחב 2004עד 2001משנת

– 2005בשנים . המשקי העמוק שגרם לתזוזת אוכלוסייה לכיוון מחוזות תל אביב והמרכז

.התחדשה ההגירה הפנימית השלילית 2009

2015פריסת האוכלוסייה במרחב ותחזית אכלוס עד שנת

נחות יסודה. אמליון 7.4 - ל, ע"כולל האוכלוסייה היהודית ביש, הגיעה אוכלוסיית ישראל 9200בשנת . 1

.)ס"למהנתוני ארעי של ( נפש

דומים לשעורי הריבוי אור עקיבאלחיזוי האוכלוסייה במרחב שעורי הריבוי הטבעי .2

.לשנה 1% - עצמה נאמד ב אור עקיבאשעור הגידול של אוכלוסיית . הטבעי הארציים

אחוז גבוה יותר מהעלייה אור עקיבאשל קלט המרחב העסקי 2000 - 1990בשנים .3

סביר להניח שהמרחב . לעומת משקלו היחסי באוכלוסיית המדינה, שהגיעה לישראל

. ימשיך לקלוט את אותו חלק מהעלייה גם בשנים הבאות

ל המרחב הכלכלי נמצא בשוליים הרחוקים יחסית ש אור עקיבאהמרחב העסקי של . 4

.ין שלהישל חיפה וערי הלוו

תחזית אוכלוסייה ומשקי בית. ב

גובשו שני תרחישי אכלוס למרחב העסקי של , על בסיס מכלול הנחות היסוד שפורטו לעיל


:אור עקיבא

).מליון תושבים 8.2 - כ 2015אוכלוסיית ישראל תמנה בשנת " (ליאנורמ"תרחיש אכלוס . 1

מליון תושבים וחלק 8.4 -כ 2015אוכלוסיית ישראל תמנה בשנת " (מואץ"תרחיש אכלוס . 2

).המרחב באוכלוסייה יגדל

.פירוט תוצאות התרחישים מציג את, להלן, 5.7לוח

תרחיש האכלוס המואץ יכול לנבוע מאכלוס מוגבר של עולים במרחב גלישה מוגברת של

מבקשי דיור צמוד קרקע במחירים וכן אוכלוסיית כלוסייה ממטרופולין חיפה והקריותאו

. נמוכים יחסית שתבוא מאזור המרכז

.לפי ישובים עיקריים אור עקיבאתרחישי אכלוס במרחב העסקי של : 5.7לוח

תרחיש 2015 2009שנת ישוב ינורמאל

תרחיש מואץ 2015

19.0 18.0 16.0 אור עקיבא

22.0 21.0 18.0 זכרון יעקב

14.5 13.7 11.9 בנימינה

5.8 5.4 4.8 קיסריה

92.0 88.8 78.6 חדרה

37.0 35.6 31.5 פרדס חנה כרכור

50.0 48.0 42.5 אחר

240.3 230.5 203.3 כ"סה

. 2008אפריל , 1315פרסום מספר , הרשויות המקומיות בישראל, ס"למ: מקור .2009שנתון סטטיסטי לישראל , ס"למ


ים והשינויים בביקוש למקרקעין במרחב העסקי של סיכום התהליכ 5.4.3

אור עקיבא

כללי

שקצבם משתנה לעיתים , ן המרחביים נמצאים בתהליכי שינוי מתמידים"שווקי הנדל

: לדוגמא. מהגורמים המרכזיים המשפיעים על השוק) או יותר(כפונקציה של טלטלה באחד

מלחמת , סייה המרחבית ואת הביקוש למגוריםגל העלייה ששינה מהותית את גודל האוכלו

הערכת התהליכים .לבנון השנייה שהפכה את כל המרחב לאזור מאוים במלחמה

חיונית איפוא לחיזוי גודל האוכלוסייה מאידךוהפוטנציאל לשינויים חריפים מחדהמתמשכים


לן סיכום לה .ן"שיקבעו את התמונה המרחבית של שווקי הנדל, והפעילות הכלכלית הנגזרת

:ן במרחב"התהליכים העיקריים שיקבעו את תמונת שווקי הנדל

מגורים. 1

. אור עקיבאשל גלישת ביקושים למגורים ממטרופולין חיפה לכיוון מרחב מתוןצפוי המשך

תוכל אור עקיבאעם זאת . עיקר הביקושים יהיו לבנייה צמודת קרקע במרחב הכפרי

. להתמודד גם על פלח ביקוש זה

למכלול ביקוש מתמשךצפוי אור עקיבאבמכלול המוקדים העירוניים העיקריים במרחב

שישופרו התנאים הסביבתיים בתנאי, עם דגש על צמודי קרקע, מגזרי הבנייה למגורים

, חינוך( הטבות כלכליות לרוכשים ומעטפת שירותים משופרת: דהיינו, היוצרים ביקושים אלה

). ילוינגישות ואפשרויות ב, בריאות

תעסוקה. 2

עיבוי אזורי התעסוקה הקיימים והקמת אזורי תעסוקה נוספים מובילים לשיפור הפריסה

התעסוקתית במרחב ועשויים להקטין את מספר התושבים באזור הנוסעים לעבודתם

. אביב-במקומות מרוחקים באזור תל

מסחר. 3

עקב צפיפות ובעיות (ר העירוני "מעהתהליך המוכר של יציאת מתקני המסחר העיקריים מה

מתפתח בקצב מואץ גם , לאורך צירי התנועה העיקריים, אל שולי המטרופולין) נגישות

שנובע מעליית ההכנסה , עקב הגידול המתמשך בביקושים, אור עקיבאבמרחב העסקי של

שתרמה לצורך במתקני מסחר , לנפש והשינוי בהרגלי הצריכה ותרבות הפנאי בארץ

מתפתחת לאורך צירי " חוץ עירונית"עיקר הפעילות המסחרית ה. יים מותאמיםמודרנ

.התנועה העיקריים

2015סיכום הביקושים המרחביים עד שנת 5.4.4

סיכום הביקושים המרחביים ליחידות דיור. א

:יהיה כדלקמן 2015סיכום הביקושים המרחביים לתוספת יחידות דיור עד שנת

.יחידות דיור 10,100 – 8,100 -אכלוס נורמלי

.יחידות דיור 10,700 -אכלוס מואץ

סיכום הביקושים לתוספת שטחים לתעשייה. ב

שטחי תעשייה בחלוקה לתעשיות עתירות שטח לתוספתלהלן תחזית הביקושים

:2015לי לשנת אותעשיות אחרות במרחב בחלופת איכלוס נורמ

.ר"מליון מ 0.14 -תעשיות עתירות שטח .1

.ר"מליון מ 0.59 –תעשיות אחרות .2


כדי . מתייחסים למצב של תפוסה מלאה 2015הביקושים שחושבו לעיל עבור שנת

ווצרו קשיי תפקוד דרוש שעור תפוסה ילא , )על פי ניסיון עולמי(שלשוק מבני התעשייה

:למבני תעשייה יהיה האפקטיבילכן הביקוש . 80% -ממוצע של כ

.ר"מליון מ 0.18 -תעשיות עתירות שטח .1

.ר"מליון מ 0.74 –תעשיות אחרות .2

סיכום הביקושים לתוספת שטחים למשרדים. ג

לי ובחלופת אבחלופת האיכלוס הנורמ 2015בשנת , הביקוש לשטח מבני משרדים

-בהשוואה למצאי שהיה ב , בהתאמה %55 -ו %33 - בכצפוי לגדול , האיכלוס המואץ

2008.

:תהיה ר"תוספת השטחים המבונים במ

.ר"מ 58,800 - לי כאאכלוס נורמ .1

.ר"מ 86,000אכלוס מואץ .2

סיכום הביקושים לתוספת שטחים למסחר. ד

על פי תחזיות האוכלוסייה שהצגנו לעיל חישבנו את שטחי המסחר שידרשו במרחב

.2015בשנת אור עקיבאהעסקי של

עד שנת אאור עקיבתוספת השטחים המבונים שתידרש למסחר במרחב העסקי של

ר בחלופת "מ 0,0006 - לית ואר בחלופת אכלוס נורמ"מ 00005, - מסתכמת ב 2015

.אכלוס מואץ

התחזית על תוספות הביקושים לשטחים מבונים למכלול היעדים גובשו על בסיס

.)ג,ב,א2008( חישובים ענפיים ומרחביים שהוכנו על ידי דוכין

אור עקיבאאפיון תהליך השיווק של מרחב העיר 5.4.5

70 -ו 65וכבישי הרוחב 4 -ו 2י האורך המרכזיים כביש מצוי בין אור עקיבאמרחב העיר .א

על רקע זה יאפשר פיתוח איכותי של . ולכל המרחב העסקי, כולל נגישות נוחה לחוף הים

. לפגוש נתח מספיק מהביקוש המרחבי למגורים, מתחמי קרקע מובחרים

מחייבת אור עקיבאחידות הדיור במתחמי הקרקע של של י הכמות הפוטנציאלית הכוללת .ב

:מרכיבים עיקריים כדלקמן 2לבסס את תכנית השיווק על

של מתחם קרקע עם יחידות דיור איכותיות שיאפשר שיווק בהיקפים "עוגן"יצירת . 1

שיווקי תשמשנה יחידות הדיור הגדולות עם גרעין עיקרי של צמודי " עוגן"כ. הדרושים

.קרקע

יתבסס על פיתוח מדורג של שיווק יחידות הדיור בבנייה רוויה בצפיפות נמוכה יחסית . 2

לוח הזמנים המשוער לשיווק מתחמי . מתחמי הקרקע על פי התקדמות הביקושים

.שנה 50 - הקרקע תוך הכפלת אוכלוסיית העיר נאמד ב


תמהיל הדיור המתוכנן במרחב העיר ניתוח כלכלי של 5.5 וחישוב ערך הקרקע ליזם) היובל צפון כונתש(

סקירת תמהיל יעודים מומלץ לקרקע 5.5.1

כללי

:ניתוח מגזרי השוק שנעשה מוביל למסקנות הבאות

2015וכלוסייה שבו צפויים עד שנת נמצא במרכזו של מרחב א אור עקיבאמרחב העיר . א

.ידות דיוריח 10,000 – 8,000ביקושים לתוספת יחידות דיור בהיקף של

גוון פתרונות אור עקיבא מרושתת כיום במהטבעת העסקית הקרובה של מרחב העיר ב. ב

תוך יצירת שכונות עם , תופעה זאת היא תולדה של תהליך התפתחות מדורג. דיור

.תמהילים שונים של יחידות דיור

אור עקיבאר מבני העי ברובהמורכבת אור עקיבאהדיור ב) מחפשי(אוכלוסיית מבקשי . ג

מתושבי ישובים אחרים בגליל ועולים ובחלקהעצמה שמחפשים בישוב דירה ראשונה

.חדשים

כך , )5אשכול (הוא נמוך יחסית אור עקיבאאקונומי של מבקשי הדיור ב-המעמד הסוציו

שכושר התשלום שלהם הוא נמוך יחסית ומכך נגזר טווח המחירים שאוכלוסייה זו יכולה

ר לדירות בבנייה "מ 130שטח הדירות הרצוי נע בין . נות הדיור האפשרייםלשלם עבור פתרו

רמת הגימור של הפיתוח והבינוי תותאם גם היא . ר בבנייה צמודת קרקע"מ 160 -רוויה ל

.ליכולות הכלכליות של אוכלוסיית המבקשים

אפיון היתרון היחסי של מרחב העיר

עם נגישות מרחבית 4 -ו 2י האורך וד לכביששל מרחב העיר נובע מהיותו צמ היתרון היחסי

נתניה ומטרופולין תל –מטרופולין חיפה בצפון וחדרה טובה לחוף הים ואזורי התעסוקה של

.אביב מדרום

הקצאה ושיווק

והקמת שכונות אור עקיבאכדי להדגים את הבעייתיות הכלכלית הטמונה בשיווק הקרקעות ב

שמהווה דגם מייצג , היובל צפוןכלכלי של הקמת שכונת מגורים חדשות אנו מביאים ניתוח

.אור עקיבאלשכונות חדשות פוטנציאליות ב

ע של השכונה מאפשרת תמהיל בינוי מייצג שיכול לפגוש ביקושים מקומיים והיא "התב

:כוללת

.ד"ר ליח"מ 160שטח מבונה ממוצע של ב ד צמודות קרקע"יח 100


.ד"ר ליח"מ 130ממוצע של שטח מבונהבד בבנייה רוויה "יח 386

48כ "נה בסהיכך שכל שנה תיבנ, שנה 10נו באופן שווה לאורך שאת הקמת השכונה פר

.הטיפוסים ניד מש"יח

קרקע יהקצאת השטחים במתחמי הקרקע תתבסס על שאיפה ליצירת גרעין של צמוד

הדיור בבנייה רוויה בנפח קטן יחסית שיהווה עוגן שיווקי חיוני ובניית יתרת יחידות , איכותיים

.מרווחת ואיכותית

חישוב הערך הכלכלי של קרקע ליחידות הדיור צמודות הקרקע 5.5.2

צמודי קרקע –נתונים והנחות יסוד

.ר"מ 160 -השטח המבונה הממוצע ליחידת דיור יהיה כ .ז

4.0לפי שער חליפין של (מ "דולר כולל מע 260,000 - מחיר המכירה ליחידת דיור יהיה כ .ח

).ח לדולר"ש

לא כולל , אגרות והיטלים, כולל תכנון(ר מבונה "דולר למ 1,200 - עלות הבנייה תהיה כ .ט

).מ"מע

.15%הרווח היזמי יעמוד על .י

.ויתפרסו באופן אחיד, 2010שנים החל משנת 10פיתוח ושיווק יחידות הדיור ימשכו .יא

.לאחר מס 7% -מחיר ההון ליזם יעמוד על כ .יב

מגזר צמודי הקרקעחישוב שווי הקרקע ב

מציג את 5.8לוח .סך שווי מרכיב צמודי הקרקע חושבתחת הנחות היסוד שפורטו לעיל

.)ח לדולר"ש 4.0שער חליפין של לפי ( במיליוני דולריםתוצאות החישובים

.הערכת שווי מרכיב צמודי הקרקע בשוק הדיור: 5.8לוח

22.41 סך מכירות

1.77 לאחר מס) 15%(נ רווח יזמי "ענ

19.20 עלויות בנייה

-בהוא שלילי ומסתכם ) במונחי ערך נוכחי נקי(סך שווי הקרקע המחולץ לצמודי קרקע

.מיליון דולר -104.0

.דולר -1,041שווי הקרקע הגלום ליחידת דיור הוא

יות המשמעות של תוצאות אלה היא שברמת מחירי הדירות הנוכחיים ועלויות הבנייה הנוכח

.אין התכנות שיווקית לקרקע


וכן טבלאות מפורטות של החישובים עם התוצאות פירוט נוסף של הנחות היסוד לחישובים

.6. ראה בנספח מס, הכלכליות

חישוב הערך הכלכלי של מרכיב הבנייה הרוויה בשכונה 5.5.3

נתונים והנחות יסוד

.ר"מ 130השטח המבונה הממוצע ליחידת דיור יהיה .ז

לפי שער (מ "דולר כולל מע 200,000 - מחיר המכירה הממוצע של הדירות יגיע ל .ח

).ח לדולר"ש 4.0חליפין של

לא ) אגרות והיטלים, כולל תכנון(ר "דולר למ 1,100 - עלות הבנייה הממוצעת תגיע ל .ט

.מ"כולל מע

.15%הרווח היזמי במגזר הבנייה הרוויה יעמוד על .י

ויהיו אחידים על ציר 2010שנים החל משנת 10רך פיתוח ושיווק הדירות ימשכו לאו .יא

.הזמן

.לאחר מס 7% -מחיר ההון ליזם יעמוד על כ .יב

ע במגזר הבנייה הרוויה חישוב שווי הקרק

חישובי שווי הקרקע לבנייה רוויה מתבססים על הנחות יסוד באשר לרווח היזמי הנדרש על

יש להדגיש שיזם יכול לסטות . צעותועל מחירי מכירה ועלויות בנייה ממו) 15%(ידי היזם

על ידי . מהחישובים הן על ידי הסתפקות ברווח יזמי נמוך יותר והן על ידי בנייה זולה יותר

רכישת קרקע על בסיס מודל עסקי כזה היא אפשרית אך . כך ניתן לייצר ערך חיובי לקרקע

.טמון בה סיכון גדול יותר

.)5.9לוח ( סך שווי הקרקע חושב ,ו לעילהיסוד שפורטותחת הנחות , אלהתחת הנחות

.)ח לדולר"ש 4.0שער חליפין לפי ( במיליוני דולרים מוצגים תוצאות החישובים

.הערכת שווי הקרקע במגזר הבנייה הרוויה: 5.9לוח

66.55 סך מכירות

5.24 לאחר מס) 15%(נ רווח יזמי "ענ

55.20 עלויות בנייה

.מיליון דולר 0.959 - מסתכם ב) במונחי ערך נוכחי נקי(ולץ סך שווי הקרקע המח

.דולר 2,484ד הוא "הגלום ליח שווי הקרקע


.אך היא גבולית ומגלמת סיכון גבוה ליזמים, התכנות שיווקית לקרקע


המלצות 5.6

צאי הניתוח שלעיל והתשומות הסובייקטיביות שהתקבלו בראיונות עם הקבלנים לאור ממ

.אנו ממליצים כדלקמן, ובקבוצת המיקוד עם רוכשים ורוכשים פוטנציאליים

ההתניה של שיווק הקרקע בקבלת מחיר הקשור להערכת שמאי המנהל) ביטול(הורדת .1




את הסיכונים הגלומים בייזום פרויקטים באזור לשקף נכונהמחיר השמאי מתקשה

מלאכותית ליזמים ולכן יוצר מגבלה אור עקיבאכמו עם תדמית חלשה) יחסית(פריפרי



באילוצים על קביעת תמהיל הדיור במתחמי הקרקע) שחרור/ביטול(מתן הקלות . 2

במקרים רבים תמהיל הבינוי הנתון במתחמי הקרקע אינו מתאים לתנאי השוק


מומלץ ליצור מנגנון . כון העסקי הטמון במימוש הבינויאי התאמה זאת מגדילה את הסי



שהתאמת תמהיל הבינוי לתנאי השוק תאפשר שיווק של מוצרי : חשוב לציין

כך , ן היותר מבוקשים"י הנדלשיווק ראשוני של מוצר, דהיינו, "סדר נכון"ן ב"הנדל

.שיאפשר קביעת רף מחירים מתאים בהמשך, שיווצר גרעין איכותי בשכונה


הפחתת מיסוי ליזמים באור עקיבא. 3


.שיוצרים ערך כלכלי שלילי לקרקע, ות השוקהנקבעים על ידי כוח


.דולר ליחידת דיור בשכונת היובל צפון 70,000

ניתוח איזון של יחידות הדיור בשכונת היובל צפון מצביע על כך שכדי ליצור ערך . ג

:רשת תוספת מחיר כדלקמןלקרקע נדמשמעותי חיובי




כדי להתניע את תהליך השיווק מומלץ איפוא להפחית את המיסוי הכולל על יחידות


ממיסים תוספת הכנסותעל ידי כך המהלך ייצר . רקעכך שיווצר ערך חיובי לק, הדירות


. מתקדם

.מיליון דולר לשנה 2.070 - בתוספת ההכנסות הכוללת ממיסים נאמדת


מנות נוחה לקידום פיתוח של מתחמי קרקע באמצעות מימון המיתון הנוכחי יוצר הזד


כאשר יחול השינוי המקווה , מלאי כזה יאפשר שיווק מהיר ונוח יחסית של הקרקע


לקידום מיליון דולר 2.07 - כ, דהיינו, מומלץ להקצות תקבולי מס צפויים של שנה אחת

סכום זה יוחזר על ידי היזמים במהלך שיווק יחידות . הפיתוח של שכונת היובל צפון

.הדיור


ריכוז ההמלצות למשרד הבינוי והשיכון .6

ההמלצות , בכלל זה. פרק זה מרכז להלן את ההמלצות שהוצגו בכל מהלך העבודה

ים וקבוצת המיקוד וכן תוצאות הניתוח הכלכלי ששימשו הסובייקטיביות של קבוצת הקבלנ

.מסד לגיבוש המלצותינו אנו

המלצות הקבלנים

, צמצום גובה עלויות הפיתוח והתאמתם למחירי השוק -


, קיצור תהליך שחרור כספי הערבויות -


, ל השטח המיועד למכרז טרם פרסומובדיקות מקדימות שעריכת -

,עם הקבלנים במהלך ביצוע הבנייה שיפור הקשר -

הקבלנים ממליצים , ולעודד קבלנים לגשת למכרזים באור עקיבא, על מנת לעודד את הבניה -

:להתיר את החסמים הבאים


,י ריאליותהערכות שמאות בלת

,כלכלי הנמוך של האוכלוסייה-דימוי נמוך של הישוב הנובע ממעמדה החברתי

:יש לפעול בתחומים ובקידום בנושאים הבאים -


,המרצה של הרשות המקומית



,עם ההיצע הסובב הבטחת בנייה איכותית שתתמודד

,מיתוג נכון ומושך של העיר תוך ניצול יתרונותיה היחסיים



זוגות צעירים ומשפרי דיור מקומייםיש לכוון את הדיור שנבנה ל -

המלצות הרוכשים ומחפשי הדיור

. בי המומלץ הוא של בנייה רוויה מעורבת הכוללת גם צמודי קרקעהכלל יישותמהיל הדיור -

מומלץ לבנות בניינים ) שיכונים הישנים של עמידר, למשל(באזורים של בנייה רוויה ישנה -


.חנויות וכל שירותי הציבור בהישג יד, גבוהים עם שטחי ירק

. מומלץ לצופף את הגרעין הישן של העיר -

חדרים 5חדרים ועד לדירות מרווחות של 2 - החל מ, של גדלי דירות מגוון מרביבניית -

. ומעלה

.מומלץ להציע גם דירות להשכרה -

לאור ממצאי הניתוח שלעיל והתשומות הסובייקטיביות שהתקבלו בראיונות עם הקבלנים

:אנו ממליצים כדלקמן, ובקבוצת המיקוד עם רוכשים ורוכשים פוטנציאליים

ההתניה של שיווק הקרקע בקבלת מחיר הקשור להערכת שמאי המנהל) ביטול(הורדת .1




את הסיכונים הגלומים בייזום פרויקטים באזור ף נכונהלשקמחיר השמאי מתקשה

ולכן יוצר מגבלה מלאכותית ליזמים אור עקיבאכמו עם תדמית חלשה) יחסית(פריפרי



באילוצים על קביעת תמהיל הדיור במתחמי הקרקע) שחרור/ביטול(מתן הקלות .2

תמהיל הבינוי הנתון במתחמי הקרקע אינו מתאים לתנאי השוק במקרים רבים


מומלץ ליצור מנגנון . אי התאמה זאת מגדילה את הסיכון העסקי הטמון במימוש הבינוי



ן "שהתאמת תמהיל הבינוי לתנאי השוק תאפשר שיווק של מוצרי הנדל: צייןחשוב ל

כך שיווצר גרעין , ן היותר מבוקשים"שיווק ראשוני של מוצרי הנדל, דהיינו, "סדר נכון"ב

.שיאפשר קביעת רף מחירים מתאים בהמשך, איכותי בשכונה


באור עקיבא הפחתת מיסוי ליזמים .3


.שיוצרים ערך כלכלי שלילי לקרקע, הנקבעים על ידי כוחות השוק



.ןדולר ליחידת דיור בשכונת היובל צפו 70,000

ניתוח איזון של יחידות הדיור בשכונת היובל צפון מצביע על כך שכדי ליצור ערך . ג

:לקרקע נדרשת תוספת מחיר כדלקמןמשמעותי חיובי



דות כדי להתניע את תהליך השיווק מומלץ איפוא להפחית את המיסוי הכולל על יחי


ממיסים תוספת הכנסותעל ידי כך המהלך ייצר . כך שיווצר ערך חיובי לקרקע, הדירות


. מתקדם

.מיליון דולר לשנה 2.070 - באמדת תוספת ההכנסות הכוללת ממיסים נ


המיתון הנוכחי יוצר הזדמנות נוחה לקידום פיתוח של מתחמי קרקע באמצעות מימון


השינוי המקווה כאשר יחול, מלאי כזה יאפשר שיווק מהיר ונוח יחסית של הקרקע


לקידום מיליון דולר 2.07 - כ, דהיינו, מומלץ להקצות תקבולי מס צפויים של שנה אחת

סכום זה יוחזר על ידי היזמים במהלך שיווק יחידות . הפיתוח של שכונת היובל צפון

.הדיור


מקורות וסימוכין. 7

.ירושלים, 59מספר , שנתון סטטיסטי לישראל, )2008(, לסטטיסטיקה הלשכה המרכזית

.ירושלים, קובץ הרשויות המקומיות, )2008א(, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

, קובץ היישובים, נתוני בסיס –אור עקיבא . ,)2008ב(, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה .ירושלים


שאלון מובנה לראיון עומק עם קבלנים :1נספח

אלות לראיון עומק עם קבלנים באור עקיבאש כללי. 1

__________________________: שם הקבלן

_____________________________: כתובת

_________________________: מועד הראיון

נתוני פעילות בישוב. 2

]12עבור לשאלה –אם לא , המשך –אם כן : למראיין[ ? האם אתה בונה כיום בישוב. 1

)'וכד, טורי, דו משפחתיים/חד, צמודי קרקע, בניה רוויה(? מה אתה בונה. 2

)שם שכונה/ציין שם פרויקט(? היכן. 3

?ואיזו, האם הפרויקט מיועד לאוכלוסייה מסוימת. 4

?מהי תכנית המחירים שלך למוצר שאתה בונה. 5

יש(רוויה וצמוד קרקע מהו מחיר לחדר ברוטו בממוצע בדירה חדשה לפי סוג הבניה . 6

?האם השתנה לעומת העבר). להעמיס שטחי שירות

–להתייחס לכל מרכיבי העלות : למראיין[אנא פרט ? מהן עלויות הבניה בפרויקט זה. 7 ]מימון ורווח יזם, מיסים ואגרות, כוח אדם, חומרי גלם, קרקע

?בעברהאם חל שינוי מהותי במרכיבי העלות לעומת בניה . 8

?לעומת העבר, גיוס הון –האם חל שינוי באפשרויות המימון . 9

?באילו סוגי קשיים אתה נתקל בשלבי הבניה השונים. 10

?האם אתה מרוצה מקצב המכירות. 11

השתתפות "עבור ל –אם לא , המשך -אם כן : למראיין[ –? האם בנית בישוב בעבר. 12 "]במכרזים

?מתי. 13

)'וכד, טורי, דו משפחתיים/חד, צמודי קרקע, בניה רוויה(? מה בנית וכמה. 14

)שם שכונה/ציין שם פרויקט(? היכן. 15

?האם הפרויקט היה מיועד לאוכלוסייה מסוימת ואיזו. 16

)פרויקט אחרון(? מה הייתה תכנית המחירים שלך למוצרים שבנית. 17

מה היה המחיר לחדר ברוטו בממוצע בדירה חדשה לפי סוג הבניה רוויה וצמוד קרקע . 18

). יש להעמיס שטחי שירות(

להתייחס לכל מרכיבי העלות: למראיין[אנא פרט ? מה היו עלויות הבניה בפרויקט זה. 19 ]מימון ורווח יזם, מיסים ואגרות, כוח אדם, חומרי גלם, קרקע –

?מה היה משך הבניה של הפרויקט .20

?האם זה היה מעבר או פחות מהמתוכנן ומדוע. 21


האם היו קשיים ? מה היה קצב השיווק בפועל? על איזה קצב שיווק ביססת את תחשיביך. 22

?בשיווק

)יחס בין השניים, הון עצמי, מימון בנקאי(? מה הייתה מסגרת המימון שלך. 23

?ים נתקלת בשלבי הבניה השוניםבאילו סוגי קשי. 24

נתוני השתתפות במכרזים. 3

?אם כן מדוע? האם קרה שפורסם מכרז בישוב ולא ניגשת אליו. 25

?מדוע, אם כן? האם השתתפת בעבר במכרז בישוב ולא זכית בו. 26

?מה הייתה תכנית הבנייה המוצעת במכרז זה. 27

?יביךמה היו עלויות הבנייה עליהם בנית את תחש. 28

?מה היה משך הבניה המתוכנן מבחינתך. 29

?ציפיותיך? על איזה קצב שיווק ביססת את תחשיביך. 30

)יחס בין השניים, הון עצמי, מימון בנקאי(? איך תכננת לממן את הפרויקט. 31

?י"ש לעומת שיווק על ידי ממ"חסרון במכרזים המשווקים ביוזמת משהב/האם יש יתרון. 32

?ש"לדעתך שינוי בתנאי המכרז הנקבעים על ידי משהב האם נדרש. 33

שיקולים והערכות אישיות. 4

?מהם השיקולים העיקריים מבחינתך להצטרפות למכרז שיווק בישוב. 34

אם הוא מתייחס [? מהם השיקולים העיקריים מבחינתך להירתעות ממכרז שיווק בישוב. 35

]מאפייניו ותכולתו ,נא לקבל מידע על המכרז, למכרז ספציפי

אפשרות; חומרי גלם וכוח אדם, עלויות בניה -לוודא בכל מקרה התייחסות ל: למראיין[

תהליכים , תהליכים פנים יישוביים, ספקולציה, גורמים אמוציונאליים, לגיוס הון מימוני

הל יעד הרכב האוכלוסייה המהווה ק, כלל ארציים וכמו כן להיקף היצע דירות יד שנייה

]נכונות לרכוש דירה מקבלן לעומת יד שנייה, לביקוש לדיור

?מהם לדעתך גורמי המשיכה העיקריים של היישוב. 36

?מהם לדעתך החסמים העיקריים להתפתחות היישוב ולהתפתחות שוק הדיור בו. 37

?מדוע? האם ישובים מתחרים בסביבה מהווים לדעתך חסמים להתפתחותו. 38

?פשר לדעתך להעלות את רמת האטרקטיביות של הישובאיך א. 39

?מדוע? עם מכרז שיווק בישוב כעתהאם יש לדעתך מקום לצאת . 40

,צמוד קרקע , רוויה –סוג הבניה /אופי? לשיווק בישוב כיוםאיזה תמהיל מתאים לדעתך . 41 )?(איכות הבניה ,גדלי הדירות המתאימים

?איזו, אם כן? וכלוסיה ייעודיתהאם יש לדעתך לשווק לא. 42

? או אתרים בישוב יש לדעתך עדיפות לשיווק, באיזה שכונות. 43


פרטי ראיונות -פרטי קבלנים שבנו באור עקיבא בשני העשורים האחרונים :2נספח הקבלנים באור עקיבא

שם שם החברה המרואיין

תפקידהמרואי

ין

תאריך הראיון

אתר הבנייה פוןטל כתובת

שכטמן חברה מ"לבנייה בע

, 4אתגר 'רח 13.06.09 ל"מנכ אבי ירוםטירת הכרמל

39032

04-8577339' טל 04-8577323' פ

–שכונת היובל מקבץ צפוני

עומד בימים אלו פני תחילת

הבנייה

ל דיוולופרס 'אנג מ"בע

ל "סמנכ נטלי גורההנדסה ובנייה

מדינת ' רח 24.06.09 85ם היהודי ההרצליי

'טל 09-9707000

פקס 09-9582878

שכונת אורות -ראשית שנות ה

90

אשל הירדן יזום מ"ובנייה בע

51התעשייה 29.06.09 ל"מנכ אביהו אפרת נשר 204ד .ת

'טל04-8217171

פקס 04-8214343

–שכונת היובל מקבץ דרומי

בנייה אחרונה

מנהל יוסי ורדי סולל בונהביצוע

פרויקטהפרש (

מסולל ) בונה

-סולל בונה 30.07.09, 3שלם ' רח

52215רמת גן

' טל 03-6301030 03-6301570

פקס03-6301020

–שכונת היובל מקבץ דרומי

בנייה אחרונה

חברת אורן מ"השקעות בע

מוטי זוזובסקי

ל "סמנכ הנדסה

23דרך בגין 30.08.09 מגדל וינשטיין

תל אביב

03-5604433' טל050-5361999נייד

שכונת נווה אלון הסבת מתחם

באזור התעשייה הישן מתעשייה

.למגוריםשינוי היעוד אושר

י המחוזית "עבתאריך

06.08.09


.פרטי הקבלנים באור עקיבא שלא ניתן היה לראיינם : 3נספח

הערות אתר הבנייה טלפון כתובת שם הקבלן שם החברה

צביקה פוגץ מ"פוגץ ובניו בעכפר , 158ויצמן 44203סבא

'טל 09-7653171

פקס 97652879

גני אור סוף 80 -שנות ה

לא רלוונטילא עוסקים בבנייה למגורים כבר מעל

הפרטים על , לעשורהבניה דאז לא

לא יודע , בנמצאפרטים על בנייה

למגורים כיום

לא אותרה כתובת - תבור גלבוע' ותרו מסלא א רלוונטיים' טל

שכונת אורותראשית שנות

90 -ה

החברה פשטה רגל והתפרקה בשנת

אינה . 2001רשומה עוד בפנקס

.הקבלנים

- אלהרםמרכז מסחרי

אום אל , אלהרם 30010פחם

'טל 04-6112626 04-6110652 0507290212 0505406547

–שכונת היובל מקבץ מרכזי

החברה פשטה א ל, את הרגל

הצלחנו לאתר הכתובת ומספרי

אינם ' טל רלוונטיים

חברה , חפציבה מ"לבנייה בע

- - - –שכונת היובל מקבץ מזרחי

החברה פשטה לא , את הרגל

ניתן היה לאתר מרואיין רלוונטי


.שינוי ייעוד –מתחם מגורים באור עקיבא , 934/ש :4נספח


בקבוצת המיקודמשתתפים שאלון ל :5 נספח

_________ :תאריך

_____: משתתף' מסכללי . 1

________________: שם הישוב

רכש דיור זה מקרוב__ מחפש דיור__ : סוג המשתתף

מאפייני המשתתף. 2

_______________________מקום מגורים נוכחי -

___________________ותק במקום מגורים נוכחי -

_______________________מקום מגורים קודם -

_______________________משפחתי ססטאטו -

_____________________________ילדים ' מס -

__________________________________גיל -

_______________________________השכלה -

_________________________משלח יד /מקצוע -

____________________) שנת עלייה(ארץ לידה -

_______________________מקום עבודת הבעל -

______________________ המקום עבודת האיש -

_____________) שווה מעל לממוצע במשק/ מתחת(רמת הכנסה משפחתית -

______________________) חרדי/דתי/מסורתי/חילוני(זהות מבחינה דתית -

צרכים ורכישה . 3

______________________________ לרכוש דיור בישוב /גורמי ההחלטה לחפש -

__________________________________________________________

___________________________________________נרכש /סוג דיור מבוקש -

______________________________________הנרכש /טווח המחיר המבוקש -

? ____________________________________רציתם סוג דיור זה/מדוע רוצים -

_______________________________________נרכש /שטח הדירה המבוקש -

__________________________מספר חדרים -

________________________________________נרכש בישוב /מיקום מועדף -

__________________שקלתם לרכוש דירה ראשונה או משפרי דיור /האם רכשתם -

__________________התכוונתם לרכוש דירה מקבלן או מיד שנייה /האם מתכוונים -


? ___________________________התבצע אצלכם תהליך החיפוש/ך מתבצעאי -

__________________________________________________________

? ____________________________________מימנתם את הדירה/איך תממנו -

__________________________________________________________

? ______________ציין איזה, אם כן? שקלתם לרכוש דירה בישוב אחר/ליםהאם שוק -

שיקולי הגעה לישוב והערכתו. 4

o מהי לדעתך התדמית הכללית של הישוב______________________________ ?

___________________________________________________________

___________________________________________________________

o החסמים העיקריים לרכישת דיור בישוב : _______________________________

___________________________________________________________

___________________________________________________________

o מהם לדעתך גורמי המשיכה לישוב________________ ?__________________

___________________________________________________________

___________________________________________________________

o דו /חד: צמוד קרקע/בניה רוויה –סוג (? איזה היצע מגורים רצוי לדעתך שיהיה בישוב

__________________________________) אופי, איכות, תמהיל, טורי/משפחתי

___________________________________________________________

o מה מפריע ברכישת דיור? האם לדעתכם יש היום בעיות ברכישת דיור בישוב______ ?

___________________________________________________________

___________________________________________________________

לשים לב שגם הנושאים הבאים נידונים במסגרת גורמי משיכה : למנחה הקבוצה[

, רמת השירותים הציבוריים, חזות הישוב, חינוך, תעסוקה ושכר, מחירים –וחסמים

, רמת והיצע שירותי המסחר, הנגישות למוסדות ושירותים ציבוריים, בעיות תחבורה

.]תרבות ובילוי, היצע לשעות הפנאי, ההאוכלוסייה ומאפייני


.שכונת היובל צפון-אור עקיבא - 6נספח

אביקע - gov.il...3 םכסמ ח"וד – אביקע רואב ילכלכ יקוויש רקס...

Documents