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Relazione tecnica-estimativa relativa alla determinazione dei valori unitari medi di mercato delle aree edificabili del territorio comunale di Villabate ai fini dell'imposta comunale sugli immobili (ICI)
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Comune di Vlllllbatf>
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PREMESSA
Il Comune di Villabate, nelle more del rinnovo della Convenzione, scaduta il
18.04.2007 e successivamente rinnovata il 31.10.2007con prot.n.24009,
per la fornitura da parte di quest'Agenzia del Territorio dei servizI di
valutazione tecnico - estimativa e consulenza specialistica, con nota prot.
nO 18782 del 20.08.2007, ha chiesto a questo Ufficio Provinciale la
valutazione delle aree ricadenti nel proprio territorio comunale previste
edificabili dallo strumento urbanistico, approvato con Decreto Dirigenziale
nO 352/D.R.U. e pubblicato nella G.U.R.S. n025 del 01.06.2007, ai fini
dell'Imposta Comunale sugli Immobili "ICI".
La presente valutazione viene redatta ai sensi della predetta Convenzione,
prot. nO 24009/07 (Codice Commessa T83513), quale "Perizia di stima per
scopi diversi" inquadrata tra quelle contemplate all'art. 2- punto a) 4.
Durante l'iter istruttorio sono stati effettuati incontri di lavoro con
responsabili del Comune, per l'argomento, di cui si riferisce nel corpo della
relazione.
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PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE
1 SCOPO DELLA STIMA
Il Committente nella richiesta di consulenza pone il seguente quesito:
" ... valutazione dei terreni edificabili ai fini dell'imponibile I. C. I ..... per la
determinazione dei valori dei suoli comunali edificabili."; pertanto SI
procederà alla stesura della presente relazione tecnico-estimativa con lo
scopo di determinare i più probabili valori di mercato delle aree edificabili,
così come risultanti in base al vigente P.R.G., ai fini dell'applicazione
dell'ICI.
A tal fine si ritiene preliminarmente opportuno richiamare quanto espresso
dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n0209/E del 17 ottobre 1997,
nella quale si precisa, con riferimento al concetto di "area fabbricabile", che
per tali immobili ai fini del calcolo dell'imponibile I.C. I. :
1. l'edificabilità non è subordinata all'esistenza di f2f.f1..-flLpar::tICoJareggjati,
ma all'inserimento dell'area nel Piano Regolatore Genera/~-.!_
2. la potenzialità edificatoria delle aree poste al di fuori degli strumenti
attuativi particolareggiati, ma comprese in quelle generali, risulta
attenuata in quanto possono esserci margini d'incertezza più o meno
ampi sull'effettiva utilizzazione futura del suolo; infatti al momento
del suo inserimento nei piani attuativi, il terreno potrebbe risultare del
tutto o in parte destinato alla formazione di spazi inedificabili (strade
o verde attrezzato);
3. tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell'area, ma
influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal
valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente
a seconda dello stadio urbanistico, tra i due individuati, In cui si trova
l'immobile: Piano Attuativo Operandi e Piano Attuativo da Elaborare. . I . l I
Inoltre si evidenzia che in merito al concetto di area fabbricabile, la Corte di
Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che - ai fini ICI - "sono edificabili
tutti quei terrem che tali sono qualificati da uno strumento urbamstico,
indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello I strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile In concreto
il rilascio della concessione edilizia" (sentenza n025506 del 28 settembre
2006) .
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Fatte le dovute premesse, SI precisa che la presente relazione tecnico
estimativa contiene, oltre ad un inquadramento complessivo del territorio
comunale di Villabate, l'indicazione dei valori unitan da applicarsi ai terreni
edificabili distinti secondo seguenti zone urbanistiche:
ZONE RESIDENZIALI
1. B1 Aree residenziali sature dei tessuti urbani consolidati;
2. Aree residenziali dì completamento e/o sature con piani urbanisticI
esecutivi operanti (piani di lottizzazione e piani di zona);
3. Cl Aree residenziali di carattere intensivo inserite in contesti
edificati della città;
4. Cl Aree destinate all'Edilizia Economica e Popolare;
5. <;2 Aree destinate all'espansione residenziale;
6. C2 Aree destinate all'Edilizia Economica e Popolare;
ZONE PRODUrnVE
1. 01 Aree destinate all'attività produttiva: artigianali, commerciali e
direzionali ;
2. Aree destinate ad attività produttive artigianali ed industriali;
3. D3 Aree per attività commerciali;
4. D4 Aree speciali di sviluppo attorno alla ferroviaria;
ZONE PER AlTREZZATURE E SERVIZI
1. Zone destinate a servizi per il tempo libero e le attività sociali;
2 INQUADRAMENTO GENERALE DEL TERRITORIO
Il Comune di Villabate sorge all'interno della Sicilia a 47ml sul livello del
mare è collegato al capoluogo, Palermo, tramite Strada Statale 121.
Una parte del territorio è costituito dall'ultimo lembo orientale della Conca
d'Oro limitato da una di monti (Monte Grifone, Monte S. Caterina e
Montagna Grande).
fondazione del paese è recente (1700), ad opera dell'Abate Antonio
Agnello che fece erigere una piccola cappella annessa a varie case per la
popolazione. Nel 1881 fu chiesta la separazione da Palermo, fu concessa
Cinque anni dopo, dando al paese il nome di Villabate ossia "Villa dell'Abate";
oggi il suo territOriO comprende anche frazioni dì Pomara, Fìcarazzelll e
ra.
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Dal punto di vista urbanistico nasce come appendice di Palermo, ed anche
dopo la sua separazione ha continuato ad avere un torte legame con la
capitale, ancorché oggi costituisca un polo territorrale a vocazione
gerarch Ica.
La sudditanza nei confronti del capoluogo emerge in modo preponderante
dall'osservazione dello sviluppo urbanistico e dall'incremento demografico di
popolazione residente registrato negli ultimi lO anni, talchè il centro oggi di
fatto fa parte dell'area metropolitana di Palermo.
Il territorio di Villabate si può considerare mediamente appetibile dal flusso
migratorio di popolazione residente in Palermo, questo In parte giustifica
l'incremento demografico registrato nell'ultimo decennio .
Per quanto riguarda tutte le altre attività resta fortemente condizionato alla
capitale non essendo in grado, per quanto detto, di esprimere una sua
politica funzionale autonoma.
3 PRESCRIZIONI URBANISTICHE
Zone B
Sono zone destinate prevalentemente alla residenza :
Zona 81
Aree residenziali sature dei tessuti urbani consolidati dove sono
consentiti interventi edilizi rivolti alla conservazione o alla migliore
utilizzazione dell'edilizia esistente.
L'indice di densità fondiario 5,00 mc/mq, per i lotti di terreno fino a
200,00 mq; Indice di densità fondiario 9,00mc/mq con un'altezza
massima di ll,OOml, per i lotti di terreno con superfiCie superiore a
mq 200,00 fino a 400,00 mq. II volume massimo consentito è di mc
1000,00 sempre con un'altezza massima di ll,OOml, ed in
particolare:
• per i lotti di terreno aventi una superficie non superiore a 200,00
mq, la densità edilizia fondiaria massima sarà di mc/mq 9,00 e
l'altezza massima di mi Il,00;
• per i lotti di terreno aventi una superficie supenore a mq 200,00
e non superiore a mq 400,00, il volume consentito è di mc
1000,00 fermo restando l'altezza massima di mi 11 ,00.
Zona 82
..
Aree residenziali di completamento e/o sature, con plani urbanisticI
esecutivi operanti (P.d.L. e P.d.l.) e comprendenti le aree urbane
recenti, con presenza di edilizia di carattere e tlpologia eterogenea.
L'indice di densità fondiaria massima è di 3mc/mq con un'altezza
massima di 10,00ml
Zone C
Le aree C sono destinate prevalentemente alla residenza.
Zona Cl
Zona di espansione residenziale di carattere intensivo inserita In
contesti già edificati della città .
Per queste zone l'attività edilizia è subordinata all'efficacia dei piani
attuativi; Piani di Zona e Piani di Lottizzazione Convenzionata, di
iniziativa privata o pubblica.
L'indice di densità territoriale è di 1,5 mc/mq con un'altezza
massima di 11,00ml. II numero massimo dei piani realizzabile fuori
terra è di tre.
Nell'ambito delle zone Cl sono previste aree da destinare ad Edilizia - . -.~ .
Economic~ e POJ~olar~._~.oY~~l"lz_ionata, ~0!1yenzionata ed agevolata.
Zona C2
Zona di espansione residenziale comprendente ambiti del territorio -- -- ---'--
comunal é a margine del centro abitato; interessa territori agricoli
con -- ridotto valore produttivo destinato prevalentemente
all'espansione dell'edilizia residenziale .
L'attività edilizia è subordinata alla redazione di piani attuativi ( Piani
di Zona o Piani di Edilizia Convenzionata) di iniziativa privata o
pubblica .
L'indice di fabbricabilità territoriale è di 0,75 mc/mq per un'altezza
massima di 11,00 mi, il numero massimo dei piani fuori terra è di
tre.
Nell'ambito delle zone C2 sono previste aree da destinare ad Edilizia
Economica e Popolare sovvenzionata, convenzionata ed agevolata .
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Zone D
Sono aree del territorio destinate ai nuovi insediamenti produttivi o al
completamento di quelli esistenti. Sono ammessi insadiamenti commerciali,
artigianali ed industriali .
Zona 01
Sono aree per le attività produttive: artigianali, commerciali e - __ o
direzionali per gran parte già esistenti a monte dell'autostrada
(Palermo-Catania), località Pomara e intorno a piazza Figurella ed in
parte interessate da nuovi insediamenti.
Gli insediamenti di nuova edificazione e di ampliamento che non
insistono nell'area interessata dalle prescrizioni esecutive, sono
subordinate al piano per gli insediamenti produttivi.
L'altezza massima consentita è di mi 11,00, il rapporto di copertura
massimo realizzabile pari al 60% del lotto e il numero massimo dei
piani realizzabile fuori terra è di due.
Zona 02
Sono aree pe~~_ a~Jv~t~ prod~ttive: artigianali ed industriali sono
aree in parte già esistenti ed - in p arte intetèssate-na-nuovi
insediamenti. t::-"---r --~ .
L'altezza massima consentita è di mi 14,00, il rapporto di copertura '
massimo realizzabile pari al 50% del lotto e il numero massimo dei
piani realizzabile fuori terra è di , ~-
due.
Zona 03
Sono aree per attività destinate ai nuovi insediamenti commerciali o
al completamento di quelli esistenti da ~ealizzarsi attraverso piani
per insediamenti produttivi o piani di lottizzazione commerciale,---- -,. - ~ ......- - - "._ .
estesi ad ogni singola area di intervento .
Sono previste le seguenti destinazioni d'uso:
1. medie strutture di vendita, con superficie di vendita compresa ( I tra 150 mq e 1000 mq;
2. grandi strutture di vendita, con superficie di vendita superiore I ai 1000 mq.
L'indice di fabbricabilità territoriale e fissato in mc/mq 1,25. il.rapporto di copertura massimo il 60% del lotto, l'altezza massima
non può superare 12,00 m\.
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Zona 04
Sono aree speciali che favoriscono lo sviluppo attorno alla stazione
ferroviaria.
Le attività ammesse sono:
1. commerciali di piccola e media struttura;
2. direzionali;
3. terziarie e di servizio;
4. residenziali.
L'indice di fabbricabilità territoriale per la residenza è fissato in
mc/mq 1,50, l'indice di fabbricabilità territoriale per le altre
destinazioni è fissato in mc/mq 2,00, l'altezza massima non può
superare 16,00 mi, il numero dei piani fuori terra cinque.
Zone F
Sono aree con attrezzature e servizi di interesse generale.
Zone destinate a servizi per il tempo libero ed attività sociali
Comprendono aree del territorio comunale destinate alle attività per il tempo
libero e le attività sociali e si realizzano per iniziativa privata.
Art. 53
Zone destinate a servizi per il tempo libero
Comprendono aree del territorio comunale destinate alle attività del
tempo libero ed attività sociali e si realizzano per iniziativa privata.
L'indice di fabbricabilità fondiaria è fissato in mc/mq 0,5, l'altezza
massima non può superare 7,50 mi, il numero dei piani due.
Art. 54
, I Zone destinate a servizi per lo sport ed il tempo libero f .
Comprendono aree del territorio comunale destinate alle attività del
tempo libero e dello sport. Le iniziative si attuano con intervento
diretto mediante l'ottenimento di concessione al sensI della legge
28/01/1977 nO lO . La volumetria ammessa è quella strettamente;?
indispensabile per il funzionamento dell'attività sportiva.
Per la definizione dei parametri connessI a tale attività, a seguito di
specifico Incontro con il responsabile del 4° settore del Comune di
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Villabate e alla presenza del responsabile dell'Ufficio Tributi è stato
convenuto di fare riferimento ai parametn previsti per le zone F
art.53, ad eccezione del parametro del numero dei piani fuori terra,
che è stato fissato per la specifica destinazione del manufatti
(realizzazione di impianti sportivi), in un solo pianofuorl terra.
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PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE
4 CRITERI DI VALUTAZIONE
La presente relazione tecnico-estimativa ha lo scopo di determinare il "piÙ
probabile valore unitario medio di mercato", con riferimento all'attualità e al
metro quadrato di superficie, delle aree edificabili o potenzialmente
edificabili presenti nel territorio di Villabate, al fine di determinare la base
imponibile per l'applicazione dell'imposta Comunale sugli Immobili.
Le determinazioni estimative oggetto del presente elaborato prendono in
considerazione le aree fabbricabili aventi le seguenti destinazioni d'uso:
Residenziale, Produttivo e Aree destinate ad attrezzature e servizi di
interesse generale laddove è consentita l'edificazione per iniziativa privata.
Per tutte le altre aree ricadenti in zona F Attrezzature servizi di interesse
generale ad esclusione dell'art. 53 e 54, si rimanda ai valori di esproprio.
La citata risoluzione n. 209/E ha fornito un prezioso contributo per la
determinazione del valore delle aree soprattutto per quelle poste fuori dagli
strumenti attuativi ma entro lo strumento generale. Per queste aree la
potenzialità edificatoria risulta attenuata dai margini di incertezza più o
meno ampi sulla effettiva utilizzazione futura del suolo. Tale situazione, pur
non inficiando la vocazione edificatoria dell'area, influirà sulla base
imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio, valore che
risulterà decrescente in funzione dello stadio urbanistico in cui ritrova l'area.
E' fuori dubbio che le potenzialità edificatorie di un'area aumentano in
relazione ai diversi gradi in cui viene a trovarsi dal punto di vista urbanistico.
Ancora, oltre alle considerazioni squisitamente urbanistiche, la valutazione di
un'area risente di altri parametri relativi alla natura posizionale / edilizio /
infrastrutturale /economico ed ambientale, che giustificano l'adozione di
coefficienti correttivi dei valori unitari.
Si è proceduto quindi, sulla base dei parametri suddetti, all'individuazione di
zone che presentano caratteri di omogeneità del tessuto urbanistico, storico,
ambientale, socio economico, dei servizi, delle attrattività di mercato ecc.
Dal punto di vista estimativo è possibile determinare il più probabile valore
di mercato delle aree edificabili con i seguenti due criteri:
• Criterio del valore di mercato;
• Criterio a valore di trasformazione.
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•
Il primo dei due criteri si applica per situazioni di mercato evidente, in cui VI
e un'ampia disponibilità di prezzi per beni analoghi, con caratteristiche
intrinseche ed estrinseche comparabile a Quelli oggetto di stima; ma dette
circostanze sono difficilmente riscontrabili nel caso delle aree edificabili per
la disomogeneità dei beni e per la scarsa disponibilità di prezzi stoncl, anche
in relazione alla recente approvazione del P.R.G ..
Pertanto il criterio scelto è Quello del "Valore di trasformazione", che è pari
a Ila differenza, sco-nta'ta a ìf'attua lità per il periodo intercorre nte-tra l'ipotetico
acquisto dell'area e la vendita del prodotto finito (fabbricato), tra il valore di
Quest'ultimo e la somma complessiva dei costi (costo pieno) che si devono
sostenere per ottenerlo .
Il procedimento estimale di detto criterio si estrinseca nell'ipotizzare la
tipologia di costruzione urbanisticamente realizzabile, per ogni zona
territoriale omogenea, che possa garantire l'ottimale sfruttamento
economico del terreno. Quindi ipotizzando la permanenza delle condizioni di
mercato, durante ' il periodo di trasformazione edilizia, si determinano il
valore di mercato dei fabbricati ordinariamente realizzabili sulle singole aree,
i costi necessari alla complessiva trasformazione ed il profitto lordo spettante
ad un imprenditore ordinario. Il procedimento si sintetizza nella seguente
formula:
( 1)
dove \\VA" è il valore dell'area, \\Rv" rappresenta il valore del bene
trasformato, "Cc" i costi della trasformazione, "O" gli oneri finanziari, "P" il
profitto lordo dell'ipotetico promotore edilizio), "r" è il saggio di
attualizzazione e \\n" il tempo tra l'inizio dell'operazione di trasformazione e
l'ipotetica vendita del prodotto finito.
Per determinare \\Rv" si procede moltiplicando la superficie commerciale
complessivamente realizzabile, sull'area oggetto di valutazione, per il più
probabile valore unitariO di mercato riscontrato per la tipologia edilizia I I insediabile in ciascuna porzione di area a diversa destinazione urbanistica.
Detto valore unitario è stato ricavato, zona per zona, dalle indagini di
mercato e dai dati economici, con riferimento ad immobili di nuova
costruzione, sintetizzati nelle schede di rilevazione per l'ultima campagna di
I li profItto dell'imprendItore ImmObIliare e ben dlstmto dal profItto deWlmprendltore appaltalo(t' oella costrUZIone' mfatrl il primo compensa l 'orqam7zilzlonf' ea I riSChi mS111 nell'mtera ' operallOnt' a l t rasformaZIone dalla aCQUISIZIone dell'area alla commerCIalIzzazIone del fabbricato , Il secondo compensil "srhl ed orqamzzazlOne dell'Impresario edIle ed e c:onl{)(esn ne, cosll dI costruZIOne
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rilevazlone propedeutlca alla pubblicazione dei valori del II semestre 2007
dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), edito e curato dalla
scrivente Agenzia. Questi valori, espressi in C/mq, sono stati tradotti in C/mc
in ragione dell'altezza d'interpiano. Si è quindi determinato il valore
complessivo (area + costruzione) tenendo conto della cubatura
ordinariamente realizzabile e dell'incidenza economica da attribuire alle aree
scoperte e alle porzioni accessorie di pertinenza}.
I costi "Cr " relativi alla trasformazione (da area edificabile a manufatto
finito), sono costituiti dal costo delle opere edili (comprensivo dell'utile
d'impresa, delle spese generali, degli oneri professionali e degli oneri
accessori e di concessione). Vengono determinati per via sintetica mediante
comparazione individuando il costo per unità di misura (metro quadro o
metro cubo) per edifici comparabili e moltiplicando detto costo per la
superficie o Il volume dell'immobile oggetto di valutazione 3.
Gli oneri finanziari "Ot" rappresentano gli interessi sul capitale
d'anticipazione per l'acquisto dell'area e gli interessi sul capitale
d'anticipazione per la realizzazione della costruzione.
Il profitto "P" del promotore edilizio è costituito dal margine operativo
ovvero dal profitto al lordo delle imposte ed oneri di gestione. Il profitto
imprenditoriale è giustificato, sostanzialmente, da due fattori: il compenso
del lavoro professionale · di ideazione dell'operazione immobiliare e di
coordinamento dei fattori della produzione, e il rischio legato alla gestione
dell'operazione nonché alla commerciabilità dell'immobile una volta
realizzato.
Il tasso di attualizzazione "r" rappresenta il fattore che permette di
convertire in valori attuali importi da ricevere in futuro. Viene individuato
con riferimento al rendimento offerto da investimenti alternativi e
comparabili per dimensioni e profilo di rischio. Infine, "n" è l'intervallo
temporale necessario alla trasformazione che varia in funzione del prodotto
edilizio previsto.
: .~ r ! • o "'
/ La superficie vendibile è costituita dalla superficie lorda, che scaturisce dalla potenllallta edificatoria del lotto, Incrementata di una aliquota percentuale delle superfiCi di tUtti Quegli ambienti e accessori di pertinenza che, seppure non costituendi superfiCie urbanistica. hanno un apprezzamento economico SUl mercato
j JI costo tecnico di realizzaZione del manufatti è stato ricavato con riguardo alle fonti disponibili Quali ti
PrezZlario delle tlPologle edilIZIe ediZione "DEI tipografia del Genio CIvile ". Il Consulente Immobiliart' ediZione "II Sole24ore" ed al dati In possesso dell'UffiCIO per I compiti d'IStitUto. Gli oneri profeSSionali (>
di sicurezza sono stati calcolati In percentuale sul costo tecniCo di Produllont'
• SI precisa che sono state voluta mente escluse dalla presente valutazione le
Zone A, tenuto conto che per tali aree gli interventi ammessi sono finalizzati
alla qualificazione e alla conservazione del patrimonio edilizio esistente .
Per quanto concerne le aree ubicate in zone residenziali e produttive ma con
piano attuativo da elaborare per tenere conto della attenuata potenzialità
edificatoria, i valori sono stati ottenuti operando una congrua riduzione di
quelli determinati per le aree con piano attuativo operante .
Detta riduzione tiene conto dei margini d'incertezza sulla cubatura
effettivamente realizzabile, sulla destinazione futura del suolo (porzioni
destinate ad opere di urbanizzazione) e sui tempi di elaborazione di un piano
attuativo.
Per le aree destinate ad attrezzature e servizi ci si è limitati a considerare
quelle edificabili anche ad iniziativa privata e per le quali è stato previsto un
indice di edificabilità fondiaria ed in particolare quelle destinate a servizi per
il tempo libero e attività sociali.
Per dette aree si è proceduto in analogia a come operato per le aree ubicate
nelle zone residenziali, prendendo a riferimento i valori di mercato ed i costi
di costruzione determinati per l'edilizia economica e popolare.
Per le aree ricadenti nelle restanti zone F, si rimanda ai valori di esproprio
I dati alla base del calcolo, la formula risolutiva opportunamente sviluppata
ed i risultati dell'applicazione del procedimento estimativo sintetizzati nella
determinazione dei valori unitari sono esplicitati e raccolti nelle schede
allegate distinte per zone urbanistiche e riferiti a lotti edificabili considerati in
condizioni ordinarie.
Nella successiva Tabella 1 sono sintetizzati i suddetti valori unitari, al fine ·di
una pronta applicazione da parte dei competenti uffici del committente.
Il valore di un lotto qualsiasi, appartenente ad una determinata area
omogenea, si ottiene mediante l'applicazione della seguente formula
espressa in termini generici:
v=V A • Kz • Ku • Ks (2)
in cui V" è il valore del lotto in condizioni ordinarie Kz , Ku e . Ks sono
coefficienti da utilizzar per tenere conto delle possibili differenziazioni degli
specifici lotti, rispetto al lotto ordinario, in consideraZione delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche . I singoli fattori della formula (2) SI
determinano come in appresso specificato:
. -- - ._- --
• f 0" ., ..... :
' • . :+ t.. }~ ~~. ~~i .' ~ I· ., :: l ·. 'i: ~.. . , . ~
. -7 Calcolo di VA
il valore del lotto ordinario si determina con l'applicazione delle
seguenti formule distinte per Z.T.O. e per plano attuativo operante o
da elaborare:
-Zone Residenziali - Piano attuativo operante
In cui SL è la superficie del lotto, I è l'indice di edificabilità , e Vuv
il valore unitario per metro cubo riportato nella Tab.l
-Zone Residenziali - Piano attuativo da elaborare
In cui SL è la superficie del lotto e Vus il valore unitario per metro
quadro riportato nella Tab.l
-Zone Produttive - Piano attuativo operante
In cui K è la cubatura realizzabile secondo le indicazioni delle
norme tecniche d'attuazione contenute nel P.R.G. e Vuv il valore
unitario per metro cubo riportato nella Tab.l
-Zone Produttive - Piano attuativo da elaborare
In cui SL è la superficie del lotto e Vus il valore unitario per
metro quadro riportato nella Tab.l
-Zone "Fu
In cui SL è la superficie del lotto e Vus il valore unitario riportato
nella Tab. l
~ Determinazione del coefficiente di zona Kz
Per tenere conto di alcune peculiarità del P.R.G. del comune è opportuno utilizzare un "coefficiente di zona" per differenZiare la
zona di ubicazlone del lotto in zona semicentrale o In zona
suburbana:
r_ Coefficiente di zona Kz
Semicentrale Suburbana
Kz=1.00 Kz=O,BO
~ Determinazione del coefficiente di Ubicazione Ku
È un coefficiente da utilizzare per tenere conto dell'incidenza sul
valore del lotto considerato, dell'accessibilità del terreno, delle
vicinanza alle vie di comunicazione e della vicinanza dei pubblici
servizi (scuole, uffici, ecc,)
Coefficiente di ubicazione Ku
Pregiata I
Normale Svantaggiata
Ku=1.10 I
Ku=l,OO Ku=O,90 :
~ Determinazione del coefficiente di superficie Ks
È un coefficiente da usare nei casi di lotti con superficie non
sufficiente a procedere all'edificazione in maniera autonoma,
purché non vi siano terreni contermini appartenenti. anche pro
quota. alla medesima proprietà:
Coefficiente di superficie Ks
minore del lotto minimo Sufficiente all'edificazione
Ks=O,90 Ks=l,OO
" j! , I
I Inoltre, per considerare eventuali oneri, non ordinari, occorrenti per lavori di
adattamento del terreno necessari alla realizzazione dei manufatti (da
accertare direttamente dal competente Ufficio Tecnico Comunale) sarà
possibile dedurre dal valore ottenuto con l'applicazione della formula (2) le
spese straordinarie. Ovviamente tali deduzioni sono da prendersi in
considerazione solo nel caso in cui i lavori di sistemazione del terreno
eccedono le usuali operazioni connesse alla costruzione dell'edificio.
N. B. La presente relazione tecnico-estimativa è stata redatta sulla base del
P.R.G., e delle norme tecniche di attuazione, adottato con delibera
commissariale n. OS del 14/03/2007, fornito dal Comune di Villabate in
allegato alla nota prot . 18670 del 16/08/2007. Nel caso di modifica del
I
l, ./ I !: )I i .
P.R.G. e delle norme tecniche di attuazione si dovrà procedere alle dovute
correzioni dei valori tabellatl.
•
- -_._._._-- --
I
, '.
ì I ~ i : ! 1· ,
Tab.1 QUADRO SINOTTICO RIASSUNTIVO
COMUNE DI VILLABATE
VALORI AREE EDIFICABILI AI FINII.C.I.
ZONE RESIDENZIALI Plano attuativo operante Plano attuativo da elaborare
l.T.O. VIIV (flmc) Vus (flmq)
Bi - Edllizilintensiva civile E110,00lmc
~ =5 mc /mq . ,
81 - Edllizil intensIVI civile (lotti interclusifino I 200 mq) E100,00/mc
, - .~ = 9mcJmq hmlx=11 m 81 - Edllizil intensivI civile
(lotti interclusi da 200 I 400 mq) E 135,OO/mc max 1000 mc hmaxw:11m
B2 - Edilizia intensivI civile = I, = 3mc/mq
C1 - Edilizil Intensiva civile E13l.00/mc E120,00/mq
~ =1,5 mc/mq
ICi - EdlliZlllntenslva economic.-popolare ( 100,OO/mqE 110,~!mc
J
~ =1,5 mc / mq C2 - Ca•• singole o a schIera
. ,\ civili E 15J,OO/,mc (70,OO/mq ~ = 0,75 mc / mq
C2 - EdiliZIa IntensIva economica-popolare E 125,OO/mc ( 57,00/mq
~ = 0,75 mc / mq -.
ZONE PRODumvE
l.T.O. Plano attuativo operante Plano attuativo da elaborare
VIIV (flmc) Vus (Elmq)
01 €30,OOlmc ( 75,OO/mq 02 C22,OO/mc (90,OO/mq 03 t 55,OO/mc ( 4O,OO/f1!g 04 ( 107,OO/mc ( 130,OO/mq
ZONE F • AITREZZATURE E SERVIZI
l.T.O. Plano attuativo operante
Vus (flmq)
F Irt. 53 (44,OO/mg. - " =:= -
F art, 54 €40,OO/mq ==: --
..... . . '-,.
5 CONCLUSIONE
Sulla base delle risu!tanze ottenute con l'appl del procedimento
descritto, l'ordinaria tolleranza quest'Ufficio
determina i più probabili valori unitari di mercato attribuibili, alla data
attuale, alle aree edificabili del Comune di Villabate., sìnottlcamente riportati
nella precedente bella 1, finalizzati a definire e stabilire con equità il "più
probabile valore delle aree fabbricabili poste nel territorio Comunale
di Villabate fini dell'applicazione dell'LC. I. ".
Alla presente relazione di stima si allegano le schede tipo, redatte per ogni
singola Zona Territoriale Omogenea di P.R.G. presa in considerazione, la
determinazione del più probabile valore venale unitariO delle Aree
Fabbricabili.
Palermo, 24.04.2008
IL RESPONSABILE DEL SETTORE IL RESPONSABILE TECNICO (Ing. ~ndrea Mandalà)
.~~/ VISTO PER LA QUALITÀ
IL REFERENTE REGIONALE (Dirig: Ing. Francesco VASSAllO)
.' I - - 1 1
.......... _... _._.~.,._I._I_._:·_L.. __ ... __ ~;_.Ld.L1::f.! )
If~IIIT(ìil: .
ALLEGATI
1 DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI NELLE AREE RESIDENZIALI PER LE DISTINTE Z.T.O.
2 DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI NELLE AREE PRODUTTIVE PER LE DISTINTE Z.T.O.
J DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI NELLE AREE DESTINATE AD ATTREZZATURE E SERVIZI PER LE DISTINTE Z.T.O.
• • f" . • .. r • ..c
d e f g h i j k costo di
a b ~
int. cap. antiop.sioneester areaindice
area di valoresuperficie superficie costruzione pel costruzionevalore cubaturaedificabilità scopertalo~o
complessivocommercialesedime complessiva (comP oneri. (cak:oIalo per Iunitario mc ragguagliatafondiaria (~esi) meU periodo)mq mq mq € prt)g. ecc)€/mq rt.q mqmclmq €Imc€ImcI
14.85 2.250 1.340.672 330450 234 703 22 7251.850 5.00 -
Legenda: I
a valore determinatO}Ulla scorta delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio finalizzato alla determinazione delle Quotazioni OMI
b indice previsto dal .R.G
c estensione delloH ipotizzata (essa è ininfluente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile)
d cubatura realizzabile (b x c)
e superficie calcolata dividendo la superficie complessiva per il numero di piani f.t realizzabili (f I 2)
superficie calcolata dividendo la cubatura realizzabile per l'altezza d'interpiano considerata pari a m 3.20 (d I 3.20)
g superficie calcolatal nella misura del 10% per la parte non eccedente la superficie coperta e del 2% per l'eccedenza
h superficie pari alla ,omma di quella coperta e di quella scoperta ragguagliata (e + g)
valore pari al prodoho fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x h)
costo di costruzionJ (comprensiva degli oneri, prog. ecc) in € I mc
k interessi sul caPitJle d'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4.5% anno
Applicando il metodo di stima del valore di trasformazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula :
V. =[(Rv x (1 - P%) x (te + le)) I [(I.) +(1+r )An)J
Dove . l VIo= Valore dell'area-Tip edificabile
Rv = Ricavo dalla futura tendita
P%= Utile percentuale d'~presa .
Cc = Costo di costruzionè comprensivo di oneri di progeHazione, urbanizzazione. spese. ecc Uxd)
le = Interessi sul capitalè d'anticipazione per la costruzione (kxd)
1,,= interessi e spese pJr l'acquisto dell'area (in % sul valore area)
n= periodo necessario ~IIa realizzazione della costruzione
r= saggio aHualizzaziohe 0.055
Posto P% = 20% n = 2 110 = 8.2% V. = € 248.300 pari a € 110 Imc
- -
• ç • , . .. .....
d . - " i I
interessi cap. esten~ione costo di indice area valorearea di superficiesuperficievalore anticipo per Icubatura costruzionelotto scopertaedificabili~
complessivosedlme commercialecomplessivaunitario ragguagliata max costruzione Ifondiaria mc(~I
"f mq mq mq e€Imq €Ime
I€Imemc/mq mq
14,85 I1.800 188 1.042.938 3309 ,00 2do 563 1 5641 850 -
operanJo con il procedimento prima descritto si ottiene : V. = E 178.818 pari a € 99 Ime I
Z.T.O. B 1 - EDILIZIA INTENSIVA CIVilE (PER lOTIllNTERClUSI FINO DA 200 MQ A.oO MQ)
d h k
valore unitario
€Imq
indice edificabili~
fondiaria mc/mq
estenXione lo o
(Ipotl,si, mq i
cubatura mc
area di sedlme
mq
superficie complessiva
mq
area scoperta
ragguagliata mq
superficie commerciale
mq
valore complessivo
e
costo di costruzione
max €Ime
interessi cap . anticipo per costruzione
€Ime
1.850 4do 1.000 104 313 30 342 632 .854 330 14.85
Operan~o con il procedimento prima descritto si ottiene V. = E 135133 pari a € 135 Ime
Z.T.O. B 2 - EDILIZIA INTENSIVA CIVILE
d h
valore unilario
€Imq
indice edificabilità
fondiaria mc/mq
esten~ione lotto (~)
mr
cubatura mc
area di sedlme
mq
superficie complessiva
mq
area scoperta
ragguagliata mq
superficie commerciale
mq
valore complessivo
e
costo di costruzione
max €Ime
interessi cap . anticipo per costruzione
€Ime
1 850 3.00 7do 2.100 219 -
656 48 704 1.303.094 330 14,85
Operando con il procedimento prima descritto si oWene V. = E 266435 pan a { 127 Ime
- -
1.450
valore unitario
€imq
• • indice
edificabilità territoriale
mc/mq
estetiOi"le lo o
(i~esi)
1q
cubatura mc
area di sedime
mq
superficie complessiva
mq
area scoperta
ragguagliata mq
, .".
superficie commerciale
mq
valore complessivo
€
costo di costruzione
max €imc
interessi cap . ,
anticipo per costruzione
€imc
1.800 1,50 1500 2.250 234 703 82 785 1.412.438 330 14,85
- - . - - ::J
,. c
"
Operarldo con Il procedimento prima descritto si ottiene V. = € 296359 pari a {132/mc
l ,T.O. C 1 - EDILlllA INTENSIVA ECONOMICA E POPOLARE
- - ,.. .."" !
interessi cap. costo di areaindice esteXione valorearea di superficiesuperficievalore costruzione anticipo per cubatura scopertaI oedificabilità complessivosedime complessiva commercialeunitario costruzione(ipc maxme ragguagliataterritoriale esi)
mq mq mq €€imq €imcr q €imcmc/mq mq
82 __ 785 11,701137.797 1. 00 2.250 703 260234l,50 - - .. -
opera~do con il procedimento prima descritto si ottiene: V.= €250.215 pari a € 111 Imc I
l.T.O. C 2 - CASE SINGOLE O A SCHIERA CIVILI
valore unitario
€imq
indice edificabilità territoriale
mc/mq
esteJsione Idtto
(ipOtesi)
mq
I
cubatura mc
area di sedime
mq
superficie complessiva
mq
area scoperta
ragguagliata mq
superficie commerciale
mq
valore complessivo
€
costo di costruzione
max €imc
interessi cap . anticipo per costruzione
€ime
'-1 900
- -0.75 1.500 1125 176 352
-55
-406 771727 345 15,53
Opera~do con il procedimento prima descritto si ottiene V.= €177286 pari a € 158 Imc
~.,.' • - , -. d k-
I
costo di interessi cap . indice areaestenJione area di valorevalore superficie ~uperficielo o cubaturaedifica bili ti! scoperta costruzione anticipo per
sedime complessivocomplessiva commercialeunitario mcterritoriale max costruzioneragguagliata(i~r) mq mqmq€1mq Emc/mq €Imc€Imemq
l 2.obo 1.500 0,75 234 469 73 542 812.344 270 12.151.500_
operanJo con il procedimento prima descritto si ottiene: v.= €189725 pari a € 126 Ime
- - - - --
I
>-,
• -. .-~ - - - - ,.. .. .. • , s
I interessi cap ., estensiJne
costo diarea di superflcie valorearea scopertasuperflcievalore cubaturaaheua max numero anticipo perlott~ sedlme commerciale complesslvo costruzioneragguagliatacomplessivaunitario
(Ipota ) costruzionemetri mc piano f.t. mq mqmq Elmq€Elmq mq
Elmq ,
mq I
11 2.000 769 8.462 1.538 1.662 1.279.385 430 14.43770 2 123 - - ..- . -
legenda: :
a valore determinato sujla scorta delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio finalizzato alla determinazione delle quotazioni OMI
b altezza prevista dal P.!R G c estensione dellolto ipk,tizzata (essa é ininHuente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile)
d superficie derivante d111e prescrizioni di P.R.G.
e cubatura calcolata mdltiplicando l'area di sedime per l'altezza massima
f numero di piani massimo previsto dal P.R.G
g superficie calcolata mbltiplicando l'area di sedime per il numero di piani
h superficie calcolata n.lla misura del 10% per la parte non eccedente la superficie coperta e del 2% per l'eccedenza
superficie pari alla so~ma di quella coperta e di quella scoperta ragguagliata (g + h)
valore pari al prOdOltq fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x il
k costo di costruzione (çomprensiva degli oneri, prog . ecc) in € I mc
I interessi sul capitalJ d'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4,5% anno I
Applicando il metodo di stima del ~alore di traformazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula
V. = [(Rv x (1 - P%) x (Cc ~ le)) I [(I.) +(1+r )An)) I I
! Dove : ,
V",=Valore dell'area-Tipo bdificabile , Rv = Ricavo dalla futura v~ndita P%= Utile percentuale d'irrlpresa
Ct = Costo di costruzione bomprensivo di oneri di progettazione, urbanizzazione. spese . ecc Uxd)
le:: Interessi sul capitale ~'anticiPazione per la costruzione (kxd)
1.= interessi e spese perlll'acquisto dell'area in % val area
n= periodo necessario a la realizzazione della costruzione
r= saggio attualizzazion~ 0.070
Posto ' P% = 23% n:: 2 1",= 8.16% v. = € 253.601 pari a € 30 Ime € 127 Imq
- -
--
650
cubatura mc
14.000
-
area di sedlme
mq
1.000
-
e;ensiJn~ l0:b
(ipo •
mq : l
2 .0~
-
altezza max melri
14
valore unitario
€ImQ
Operando con il procedimento Pri1a descritto e posto
P% = 23% I r- 0,075 n=
numero plano f.t.
2
1,5
superficie complessiva
mq
2.000
si ottiene:
,- • • ... '. ...
,
interessi cap . costo di
anticipo per costruzione
costruzione €Imq
€Imq I
11.08330 -
€ 22 Ime € 154 Imq
Z,T.O. D 3· ATTIVITA' COMMERCIALI
valore unitario €Imq
altezza max metri
i
estenslbne I
lattei (IpoteSI)
mq
area di sedlme
mq
cubatura mc
numero piano t.t.
superftcle complessiva
mq
area scoperta ragguagliata
mq
superf\de commerciale
mq
valore complessivo
€
costo di costruzione
€Imq
interessi cap . antlclp. per costruzione
€Imq
1.100 12 5.000 521 6.250 2 1.042 173 1.215 1.336.042 600 20.14
Operando con il procedimento pri ~a descritto e posto
P% = 22% r- 0.065 n= 1,5 si ottiene : V. = € 335.518 pari a € 54 Ime € 67 Imq
Z.T.O. D 4· ATTIVITA' COMMERCIALI E DIREZIONALI
- - l4 " "
interessi cap. valore area di superficie area scoperta superficie valore costo di altezza max lo cubatura numero anticipo pet·~runitario sedlme complessiva ragguagliata commerciale complessivo costruzìonemetri ( ) mc piano t.t. costruzione€Imq mq mq mq mq € €Imqm~ €ImqI
1.700 16 3.500 438 7.000 5 2.188 236 2.424 4 .120.375 1.020 34 .23 _ ._ . . _
I
Operando con il procedimento prih,a descritto e posto
P% = 22% r= 0,065 n= 2 si ottiene : V.= t 746 .615 pari a € 107 Ime € 213 Imq
- -
area scoperta ragguagliata
mq
100
V. = € 308 .396
superficie commerciale
mq
2.100
valore complessivo
€
1.365 .000 . -
pari a
-
- -
-------1.450
c
- . ... ..• " I ••: .
DETERMINAZIONE DJI VALORI VENALI NELLE A~EE DESTINATE AD ATTREZZATURE E SERVIZI PER LE DISTINTE Z.T.O.
Z.TjO. F - ZONE DESTINATE A SERVIZI PER IL TEMPO LIBERO E ATTlVITA' SOCIALE Allegato 3
I ..- ~
interessìcosto di valore Indice esten:tne cap. antlcip. area di superficie area scoperta valoralUp8fficIeunitario edificabilità costruzionelotto cubatura . complessivo persedlme complessiva ragguagliata commerciale(ipoIes/)max fondiaria mc max mq mq mq costruzionemq Emq!€Jmq mclmq flmc! flmc
1.5003.000 200 11,25400 250707.6000,5Q____ 88 488
a valore determinato sJa scorta delle Quotazioni O.M.1. e delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio
b indice previsto dal P.R.G.
estensione del lotto i~tizzata (essa è ininHuente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile)
d cubatura realizzabile (6 x cl
e area calcolata dividen~o la superficie complessiva per il numero di piani t.t. realizzabili (t /2)
t superficie calcolata di~idendo la cubatura realizza bile per l'altezza d'interpiano considerata pari a m 3.75 (d / 3.75)
g superficie calcolata ~ndO il D.P.R. 23103/1998, n.138 e cioè:nella misura del 10% h superficie pari alla so ma di quella coperta e di quella scoperta ragguagliata (e + gl
valore pari al prodotto fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x h)
costo di costruzione i € I mc
k interessi sul capitale Id'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4,5% anno
Applicando il metodo di stima del vrlore di tratormazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula:
I V. = ((Rv x (1 - P%) x (Cc ~ le)) I ((I.) +(l+r )"n))
I
Dove: ;
VA =Valore dell'area-Tipo Jdificabile
Rv =Ricavo dalla futura veldita
P%= Utile percentuale d'im resa
Cc = Costo di costruzione mprensivo di oneri di progettazione, urbanizzazione, spese, ecc Uxd) le = Interessi sul capitale anticipazione per la costruzione (kxd)
IA = interessi e spese per I cquisto dell'area in % val area
n= periodo necessario ali realizzazione della costruzione
r= saggio attualizzazionel 0,065
Posto POlo = 22% n = 2 IA = 8,16%
si ottiene: V.= €131.641 pari a € 88 Ime € 44 Imq
" "- • ..... ",.. , ., .~ ,. Ib.o. F - ZONE DESTINATE A SERVIZI P~R lO SPORT E IlTEMPO LIBERO
a
valore
unitario max €Imq
b
indice
edificabilità fondiaria mc/mq
cl .!
estenslGne lotto
(ipotes )
mq
d
cubatura mc
e
area di sedlme
mq
t
superficie complessiva
mq
g
area scoperta ragguagliata
mq
h -' :
sup8fficie commerciale
mq
i
valore complessivo
E
j
costo di costruzione
max €Ime
1.500 0.50 3.00C 1.500 400 400 84 484 726.000 270
a valore determinato su la scorta delle Quotazioni O.M.1. e delle schede di rilevazione redatte dall'ufficio b indice previsto dal P . . G. c estensione del lotto i tizzata (essa è ininfluente ai fini delle determinazione del valore unitario dell'area edificabile) d cubatura realizzabile x cl e area calcolata dividen o la superficie complessiva per il numero di piani t.t. realizzabili (t / 1) t superficie calcolata di 'dendo la cubatura realizzabile per l'altezza d'interpiano considerata pari a m 3,75 (d I 3,75) g superficie calcolata ondo il D.P.R. 23/03/1998, n.138 e cioè:nella misura del 10% h superficie pari alla so ma di Quella coperta e di Quella scoperta ragguagliata (e + g)
valore pari al prodotto fra il valore unitario finito e la superficie complessiva ragguagliata (a x h) i costo di costruzione i € / mc . k interessi sul capitale, d'anticipazione relativi al costo di costruzione para al 4,5% anno
Applicando il metodo di stima del '4Ilore di tra formazione il valore dell'area edificabile sarà dato dalla seguente formula:
Va =((Rv X (1 - pe;.) X (Cc t le)) / [(I.) +(1+r )"n))
Dove: VA= Valore dell'area-Tipo .dificabile
Rv = Ricavo dalla futura vehdita
Cc = Costo di costruzione qomprensivo di oneri di progettazione. urbanizzazione. spese, ecc uxd)
le = Interessi sul capitale ~'anlicipazione per la costruzione (kxd)
IA= interessi e spese per facquisto dell'area in % val area n= periodo necessario alla realizzazione della costruzione r=
Posto:
saggio attualizzaziond
P% = 22% I 0.065
n = 1.50 IA = 8,16%
si ottiene : V. = € 121.164 pari a
I 1
k
Interessi Allegato 3I cap. antlcip.
per costruzione
eme 12,15
€ 81 Ime € 40 Imq