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서울시 강동구 도시형생활주택

개발 분석 사례 (성내동)

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PROJECT명 강동구 성내동 도시형 생활주택 개발사업

현 황

사업장 위치 서울특별시 강동구 성내동 510번지

현업형태

대지면적 233.60㎡

지역/지구 도시지역, 제2종 일반주거지역

건축개요

사업추진방향 도시형생활주택 분양 및 근린 생활시설 분양

연 면 적 466.62㎡(사업연면적 : 585.70㎡)

건 폐 율 59.80% 법정 : 60%

용 적 율 199.75%(사업용적률 : 250.73%) 법정 : 200%

건축규모 지상 5층

총사업비

토 지 비961백만원 (3.3㎡당 13,600천원)

(단, 도생분양가 전용3.3㎡당 1,400만원시)

지상권인수

리모델비용

공 사 비 575백만원

기타제비용 180백만원

지출합계 1,716백만원

수입수 입 원 1,917백만원

주 택 1,717백만원

상가분양 200백만원

단순수지분석 합 계 200백만원 (수익율10.5%)

대출요청금 총 324백만원

건축비 230백만원(12㎡*24세대*80만원) + 토지비 10%(96백만원)

자 금상환계획

사용기간 : 3년거치, 20년 상환

상환방법 : 임대운영

특기사항

제1장 사업의 개요

1.1 사업 요약

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1.2 사업의 개요

1) 시간적 범위

사업 수행기간 • 2011. 04 ~2011. 06

‑ 도시형생활주택 사업계획 및 사업타당성 분석(기금대출용)

2) 공간적 범위

구분 성내동 도시형생활주택 사업

위치 서울특별시 강동구 성내동 510번지

부지면적 233.60㎡

용도지역 도시지역, 제2종 일반주거지역

건축면적 139.70㎡

건폐율 59.80㎡ 법정 : 60%

연면적 466.62㎡(사업연면적 : 585.70㎡)

용적률 199.75%(사업용적률 : 250.73%) 법정 : 200%

비고 본계획설계는 측량후 인허가 과정에서 증감이 있을수 있음

3)내용적 범위

사업성분석

• 주택수급분석

- 주택보급률 및 가구수 증가율

- 전세가격지수상승률 및 매매가격지수상승률

- 미분양 아파트 비율 및 부도사업보유지역 사업장 세대수

• 입지환경분석

- 대지가격비율

- 교통여건(지하철, 고속도로, 버스이용, 주요도로접근성)

사업수행능력 및 업체현황

• 사업경험

• 건설능력

- 건설실적 및 시공여유율

- 미분양 주택수 및 공사부진사업장수

• 임대능력 및 신인도

• 기금대출의존도

• 업체현황

- 신용도 및 부채비율

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사업지

확대도

항목 내용현장사진

기본서류

1.3 사업 위치

사업지

위치도

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1.4 건축개요

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1층 평면도

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2층~5층 평면도

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도시형생활주택 주택건설자금 대출절차 흐름도

①주택건설사업

계획승인(또는 건축허가) - 시․군․구 → 주택건설사업등록업자

- 건축허가는 사업자등록증 소지자

↓

②기금융자

승인신청 - 주택건설사업등록업자 → 기금수탁자 (사업자등록증 소지자)

↓

③심 사 - 기금수탁자(우리은행)

↓

④기금융자승인 - 대출승인 통보

↓

⑤착 공

↓

⑥(입주자 모집공고) ※ 분양대상 주택에 한함

↓

⑦담 보 취 득 - 대지에 대하여 제1순위 근저당권을 설정

(대지담보가격 초과금액은 주택금융신용보증서를 담보)

↓

⑧선 급 - 공사착공 확인후 당해 주택건설용지나 다른 담보물의 감정가격과 융

자승인금액 50%(전용 60㎡ 초과시 40%)이내에서 선지급

↓

⑨기 성 급 - 융자금의 90%범위 내에서 기성고율에 따라 지급

↓

⑩준 공

↓

⑪준공급

후취담보취득

- 융자금의 10%

- 건물준공시 제1순위 근저당권을 설정

↓

⑫입 주

↓

⑬할부금 상환 - 매월 분할상환

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도시생활주택 주택건설자금 대출절차 흐름도

①사업승인

(인·허가 기준 및 절차)

- 최소 2세대 이상 건설(주택법 제16조)

- 다가구주택 등 단독주택의 경우에는 도시형생활주택에

해당되지 아니함 (주택법 시행령 제3조 제1항)

- 건설 자금 금리 2%

- 사업주체 및 시공자격

* 주택건설사업자로 등록 (30세대 이상 도시형생활주택 건설)

* 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행 할

경우 (공동사업주체)

* 건축허가대상 (30세대 미만 도시형생활주택 건설)

- 주택건설사업자 등록기준

* 자본금 5억(개인10억)이상, 건축 및 토목분야 기술자 1인 포함 3인이상

* 최근 건설실적 100호 또는 100세대 이상

- 주거 전형면적

* 단지형 연립 및 다세대 : 85㎡ 이하, 원룸형 : 12㎡~50㎡

② 기금융자

승인신청

- 구비 서류

* 주택건설사업계획승인서(또는 건축허가서), 토지등기부등본, 법인등기부등본,

사업자등록증명원, 임대계획서, 주택분양(임대) 미공고 확인서,

입주자 모집공고안, 자기자금 조달 계획서 등 (대출 심사서류 별도)

③ 심사

- 대출심사 평가

* 주택건설사업자는 사업성 50점, 사업수행능력 20점,

업체현황 30점 중 60점이상

* 건축허가대상자는 사업성 60점, 업체현황 40점 중 60점이상

④ 기금 융자승인

⑤ 착공

⑥입주자 모집공고

⑦ 담보취득

- 토지의 제한물권(근저당 등)이 있는 경우에는 선순위 제한물권에 대한

채권상환조건부로 기금대출 후 제한물권을 해지하고, 기금이 제1순위로

근저당권이 설정되면 대출가능.

⑧ 선급- 공사 착공 후 토지담보가격 범위내에서 선지급(40~50%)가능하며,

향후에는 공정율에 따라 지급한다.

⑨ 기성급 - 융자금의 90%범위 내에서 기성고율에 따라 지급

⑩ 준공

⑪ 준공급

후취담보취득

- 융자금의 10%

- 건물준공시 제1순위 근저당권을 설정

⑫ 입주

⑬ 할부금 상환

- 단지형 다세대 임대자금(대출기간 30년), 원룸형 주택자금(대출기간 20년)

은 대출기간내 상환해야 하며, 연장불가

- 단지형다세대 분양자금(대출기간 3년)의 경우 미준공 등 부득이한 경우

3년의 범위에서 1년 단위로 연장 가능

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1.5 사업지 주택시장 분석 및 입지 특성 분석

항목 내용 평가 배점 평점

주택수급분석

(광의) 주택보급율 96.4% 2010년 센서스 일반 가구원수 광의의 주택수

B 5 4.0

3년간 가구증가율(연평균) 센서스 기준 2.8%, 주민등록기준 2.1% B 5 4.0

전세가격지수 상승율 A 3 3.0

매매가격지수 상승율 D 3 1.2

미분양 아파트 비율 강동구 200천세대에 대하여 400세대 이하 A 3 3.0

부도사업장 세대수 없음 A 3 3.0

입지

환경

분석

대지가격 비율 A 10 10

교

통

여

건

지하철 이용여건 강동역 500미터, 둔촌역 800미터

천호역 1.2KM B

7 5.6

고속도로 이용여건 고속도로 천호 IC 5KM B

버스이용여건 500미터내 버스노선 A 5 5

주요도로 접근성 4차선도로 접근 150미터 C 4 2.4

편

익

시

설

유통시설 천호역 주변 대형유통시설 1.5KM B

3 2.4

재래시장 C

의료기관 둔촌역, 강동역 앞 100여개 A 2 2

기타편의시설 500미터내 편의시설 A 3 3

환

경환경여건 공원 다수, 성내2동사무소 A 4 4

업체

현황

신용등급 신용등급 환산평점 D 35 14

기타 동종업계 평균부채비율대비 비율 B 5 4.0

총 계 100 70.6

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제2장 개발환경분석

항목 내용상위계획 검토

상위계획

관련계획

법규검토

권리분석

경제/사회 환경분석

거시경제분석

소비자물가동향

부동산시장 환경분석

시장분석

정책분석

트랜드분석

개발아이템 환경분석

세부시장분석

지역개발계획

기본계획

개발계획

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제3장 입지 분석

항목 내용공간구조분석

도시위계 분석천호역 대광역중심, 강동역 소광역중심, 둔촌역 지역중심에 인접

중심상권에 인접한 배후 주거지

상권위계 분석 강동역 500미터 배후 주거지로서 근린중심 위상

대중소생활권 구분

공간구조변화 분석 하남시 등 강동권의 외곽 팽창에 따른 강동역의 성장 배후 도보권

3.2 부지여건분석

인접지도

부지형태

도로

3.3 인구분석

인구규모 분석

5세별 인구분석

인구 유출입

3.4 산업기반분석

제조업 현황 분석

오피스 현황 분석

3.5 교통여건분석

교통량 분석

교통 중심성 분석

교통 유동성 분석

기타 주요요건 분석

교육기관

대형시설

특기사항

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강동구 인구가구 구조 분석

1. 인구가구분석 - 재개발 멸실후 최근 3천세대 내외의 가구증가를 보임(센서스 기준)

- 센서스 기준, 재개발 영향으로 인구 감소후 대량 증가 양상을 보임

- 센서스 기준 1.7천세대 내외 증가 경향과 주택공급량에 조응한 가구증가양상, 개발 압력 항존

- 최근 3년 평균 인구증가율은 1.5%, 가구증가율은 2.8%에 달함. 주택수요 왕성

- 가구분화율은 1.3%씩 계속 진행되어 강동구 16만가구에 인구증가 없어도 2천세대씩 증가

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2. 인구연령구조 분포변화 분석 - 40세전후 비율 높고, 고령화지수는 전국대비 82.4 수준

- 서울 대비 10대 후반 고등학생 비중과 50대 비중의 구성이 높은 편임

- 50대이상의 증가율과 10대 미만의 감소율이 높아 1,2인가구 위주의 가구구성 변화 큼

- 60세이상 고령비율이 12.7%로 높은 편으로 고령화 지수가 82.4로 높고, 고령화속도가 빠름

- 강동구는 오랜도시로서 고령층의 거주 지속과 유자녀 신세대의 감소로 수요 소형화 전망

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강동구 산업고용기반 및 성장구조 분석

3. 성장구조 진단- 고용증가율 3.5%, 가구증가율 1.5%로 고용증가가 강해 개발압력 누적

- 2.5백개의 사업체 증가 및 38백명의 종사자 증가로 산업 및 고용 회복세를 보임

- 2.5백개의 사업체 증가 및 사업체 증가율 1%이하, 종사자 증가율 3%대로 대기업 위주 증가

- 2009년 강동구의 고용증가량 3.8천명, 가구증가량 7천가구로 성장이 높음

- 최근 고용증가율도 높으나 가구증가율이 우위를 점한 양상이나 고용기반 잠재력은 양호 판단

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제4장 경제 마켓 분석

항목 내용

시장

분석

주택시장, 상권분석

상권위계분석

수요공급분석

수요분석

공급분석

수급분석

잠재력분석

성장성분석

가격분석

매매가분석

전세가분석

월세환산가분석

가격동향분석

시장

성

분석

경쟁상권분석

상권력 분석

상권특성(업종별)

구매력분석

지역소득/연령

주택규모

소비패턴분석

아파트 비율

전월세 비율

업종별분석

주요업종 수요타당성분석

지역

조사

지역조사

전수조사

부분조사

가격조사

인근가격조사

설문/방문조사

주민/이용객/점포조사

델파이조사

지역전문가/업종본사조사

기타

기타

유사

사례

조사

유사도시, 상권조사

국내외대상 도시조사

업종사례조사

업종분석

유사사례조사

개발과정/성공, 실패요인

강동구 주택시장 단순 분석

4. 단순총량적 수급분석(20㎡미만 수요 제외) - 2005년 이후 지속적인 주택부족 누적

- 2005년까지 공급초과 → 가격안정

- 2006, 2007년 공급부족 → 가격상승

- 2008년 권역 공급안정 → 가격안정

- 2009년부터 공급부족 → 가격상승

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강동구 주택시장 심화 분석

5. 주거지표와 가구구조 : ’10년 가구원수 2.90명, 1인가구 19.7%, ’05년 1인당 주거면적 20.5㎡

- 1,2인가구 증가와 3인가구의 지속 증가, 4,5인가구의 감소가 급격하게 진행됨

- 2010년 기준 1인가구 비중이 19.7%로 서울 23.8%(전국23.1%) 보다 다소 낮으나 소형 수요 위주

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6. 규모별 수요 분석 및 전망 - 2011년 가구증가 1천세대, 주택멸실 1천세대로 2천세대 수요발생

- 강동구 주택수요는 1~2천가구의 증가와 주택멸실은 1천호 내외의 합으로 구성

- 강동구 주택수요는 2009년까지 5천세대 내외에서 주택공급 부족에서 3천호 미만으로 감소

- 지속적인 가구분화로 최소 2천세대 자체 증가+주택멸실 1천가구로 주택수요 발생 전망

- 강남 팽창과 관련하여 개발압력 누적 전망

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7. 규모별 공급 분석 및 전망 : 40㎡미만 수급 1/2이하, 85㎡초과 수급 2배이상 수급 불일치

- 주택재고에 비해 40㎡미만 소형 수요 30%, 60㎡미만 30%로 소형 수요가 높은 편임

- 주택부족 상황 속에서도 소형공급이 중단되었다가 2011년부터 공급이 재개되나 부족 전망

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8. 규모별 수급분석 - 2011년 이후 연간 1천~2천세대씩 공급부족 심화 및 특히 소형 부족

- 강남권(서초,강남,송파,강동)은 2005년 이후 지속적 주택부족 및 2011년 이후 부족 심화

- 강동구는 강남권 내에서 주택부족 현상이 다소 덜한 지역이나 부족 심화 예상

- 단순 수급비교에서 2013년까지 총 7천호가 부족하며 40㎡이하가 부족분의 대부분인 5천호임

- 2010년말 이후 신주택보급율 97.9%에서 2013년 96.1%로 하락하고, 부동산 가격 상승 전망

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9. 가격분석 및 전망

- ‘01년 900만원대의 아파트 매매가가 ’11년 1800만원 수준으로 상승함 (소형 재건축 특성)

- ‘01년 400만원대의 아파트 전세가가 ’11년 700만원 수준으로 상승함 (최근 전반적 상승)

- 매매가대비 전세가는 2001년 45%수준에서 2006년 27%수준으로 하락, 2011년 37%수준임

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- 2008=100기준, 매매가격지수는 2001년 50, 2011년 112.8

- 2008=100기준, 매매가격지수는 2001년 87, 2011년 138.7

- 꾸준한 가격상승 발생, 2005년부터 연 20%대 급상승후 2007년 이후 및 2010년 하락, 정체

- ‘04년 일시적인 전세하락 외 지속 상승, ’05년 이후 연 10%씩 지속적인 상승

- ‘04~’07년 전세가에 비해 매매가가 과도하게 상승한 후, ‘07년 이후 전세가격 상승이 후행

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제5장 PRE 마케팅 전략

항목 내용SWOT 분석

장단점/위험/기회요인

SCREENING

개발가능 업종선정

타당성 분석

건축법

입지경쟁력

수익타당성

실행능력 타당성

개발컨셉, MD 전략

업종구성

적정규모 분석

앵커 구성

로스리더 전략

전략적 아이디어

건축계획

컨셉과 기능

적정규모

업종구성

층별용도

면적구획

건물외관 및 형태

조경 및 내장

핵심전략

분양시기

착/준공시기

유통전략 일정

제6장 사업성 분석

항목 내용가격포지셔닝가격포지셔닝수지분석수지분석수입과 비용분석현금흐름표현금흐름표시기별 현금흐름 분석민감도분석민감도분석분양가/분양율 상관분석

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10. 주택시장 분석 심화 - 규모별 주택수요에 조응한 건축 설계

- 1,2인가구 증가로 인한 초소형 및 소형, 중형 수요가 많으며, 4,5인가구에서 소형 수요 감소

- 23㎡미만 수요 8%, 20~30㎡수요 12%, 30~46㎡수요 17%로 약 40%가 초소형 수요임

- 총주택(거처)수급지수는 ‘05년 105%에서 ’10년 101%로 하락, ‘13년 99로 하락

- 103% 기준, 부족분은 ‘05년 +2.3%, ’10년 -2.1%로 전환 ’13년 -4%까지 악화전망

- 주택부족량은 ‘05년 3천가구 초과 ’10년 3천가구 부족, ‘13년 7천가구 부족으로 악화전망

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제6장 가격설정 및 수지분석

1) 가격포지셔닝 - 원룸 전용기준 1400만원 설정(공급면적당 1311만원)

위치 오피스텔 / 원룸 공급면적

전용면적

보증금 월세 전용

면적평당

보증금월세평당

환산가

성내동64-13

브라운스톤천호 52.7 36.4 1000 85 11.0 90.9 7.7 1,637 브라운스톤천호 42.7 29.8 700 75 9.0 77.8 8.3 1,745

199-19 한솔애리즈6차 36.8 24.4 500 60 7.4 67.7 8.1 1,692 199-17 강동아너스빌 54.4 38.4 500 55 11.6 43.1 4.7 991 199-21 이스트타운 49.6 30.7 500 50 9.3 53.9 5.4 1,131

천호동　

일반원룸

55 35 500 50 10.6 47.2 4.7 992 52 33 500 40 10.0 50.1 4.0 851 51 30 450 45 9.1 49.6 5.0 1,041 56 30 3000 30 9.1 330.6 3.3 992 37 20 1000 30 6.0 165.3 5.0 1,157 50 28 500 45 8.5 59.0 5.3 1,122 50 20 1000 45 6.0 165.3 7.4 1,653

길동　

58.7 28.7 1000 55 8.7 115.2 6.3 1,383 39.7 26.4 1000 50 8.0 125.2 6.3 1,377 34.5 23.76 500 50 7.2 69.6 7.0 1,461 33.1 23.1 1000 50 7.0 143.1 7.2 1,574

50 36 1000 60 10.9 91.8 5.5 1,194

둔촌동　43 30 500 50 9.1 55.1 5.5 1,157 46 26 400 50 7.9 50.9 6.4 1,322

33.1 16.5 500 40 5.0 100.2 8.0 1,703

2) 공사비 내역서

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2) 수지분석 - 10%의 수익성 또는 토지비의 약 20% 수익 발생

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제7장 분양전략

항목 내용마케팅 전략 (STPD)TARGET 고객분석키테넌트 유치전략이미지 전략차별화 전략 및 홍보판매 전략차별화전략(D) 가격전략, 제품전략, 유통전략판매전략 광고/홍보, 판매촉진전략, 인적판매전략기타 전략우선순위 특기사항위기관리기타 전략 방안자금조달 및 관리계획자금조달관리계획

제8장 운영(PM) 및 관리 종합 컨설팅

항목 내용종합 컨설팅세금전략 개발을 활용한 증여, 상속 등의 절세 전략, 임대관리와 세금 시공전략 시공차별화, 1,2인가구 맞춤형 아이디어, 저렴 주거비 전략, 친환경 전략분양전략 부분 분양전략운영관리전략 임대관리의 시스템화, 국민주택기금의 활용유지보수전략 유지보수의 시스템화

제9장 결 론

항목 내용결론 및 제안사항결론 및 제안사항위험관리상황변화에 따른 대응

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