ДОКЛАД ЗА ПАЗАРНА ОЦЕНКА -...

„Стройконсулт РН” ЕООД Офис адрес: Плевен 5800, ул. „Дойран” № 160, оф. 105

Тел. +35964 801 840; GSM 0888 54 53 31; e-mail: [email protected]

ДОКЛАД ЗА ПАЗАРНА ОЦЕНКА

Обект на оценката:

Почивна станция с площ 217 кв.м., на 2 етажа, намираща се в имот с № 000038 в землището на с. Рупци, община Червен бряг, в местността „Цветковото”.

Собственик: „БЕТА” АД, в несъстоятелност, гр. Червен бряг

Дата на възлагане на оценката:

Дата на оглед на място

Дата на оценката Пазарна адекватност до дата

10.02.2015 12.02.2015 12.02.2015 12.08.2015

Почивна станция в землището на с. Рупци, местност „Цветковото” 12.02.2015 г.

Оценител: инж.Росица Николова Цанкова 2

Р Е З Ю М Е на доклада

Възложител: „БЕТА” АД в несъстоятелност, гр. Червен бряг

Предназначение на оценката: За продажба

Оценявани активи: Почивна станция с площ 217 кв.м., на 2 етажа, намираща се в имот с № 000038 в землището на с. Рупци, община Червен бряг, в местността „Цветковото”. Забележка: За оценката са приети стойности на квадратурите по Скица на терена, който е държавна собственост и не е предмет на оценка.

Резултати от оценката:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Методи /подходи на оценяванеОтн.тегло

на метода

Възстановителна стойност 20% 20 147 € 39 404 лв

Сравнителна стойност 80% 23 250 € 45 500 лв

ПАЗАРНА СТОЙНОСТ 100% 22 630 € 44 280 лв

52.14 € /кв.м.

Окончателно становище за пазарна стойност 44 280 лева или 22 630 евро

Независим оценител: Росица Николова Цанкова______________

/трите имена, подпис и печат/

Сертификат № 100100255, за оценка на недвижими имоти



I. ДЕФИНИРАНЕ НА ЗАДАНИЕТО ЗА ОЦЕНКА 1. ОБЕКТ НА ОЦЕНКА:

Почивна станция с площ 217 кв.м., на 2 етажа, намираща се в имот с № 000038 в землището на с. Рупци, община Червен бряг, в местността „Цветковото”. 2. ПРЕДСТАВЕНИ ДОКУМЕНТИ и източници на информация :

1. Акт за държавна собственост № 19/10.07.1959 г. 2. Скица № ф03354/20.01.2015 г. 3. Извършено проучване и информация за пазара на недвижими имоти, реализирани

сделки и наеми за района, в който се намира оценявания обект.

Оценителят в тази оценка се е позовал изцяло на данни, факти и информация осигурена му от възложителя и/или собственика на оценяваните активи и от лицата присъствали при огледа, като те се считат за достоверни и не са проверявани от него допълнително. 3. Предназначение и приложение на оценката: Определяне на пазарната стойност към датата на оценката с цел продажба. 4. Дата на оценката /ефективна дата/ - Датата, към която се отнася и е валидно становището на оценителя/те за стойността - 12.02.2015 г. 5. Стандарт за стойността: Приложими стандарти за оценяване: Международни стандарти за оценяване /МСО/, разработени от Съвета по международни стандарти за оценяване (СМСО) и приети от Камара на независимите оценители в България на ОС на КНОБ от 09/06/2012, приложими от 01/01/2014 и утвърдени на основание чл. 27,ал.1, т.5 от ЗНО, от ОС на КНОБ от 25/01/2014; МСО 230 „Права върху недвижимо имущество”: Право върху недвижимо имущество е правото на собственост, контрол, използване или владеене на земя и сгради. МСО 310 „Оценки на права върху недвижимо имущество за обезпечаване на заеми”: Принципите, заложени в Общите стандарти и в МСО 230 Права върху недвижимо имущество, се прилагат и към оценките за обезпечаване на заеми. База на стойността: Пазарна стойност, оценената сума, срещу която даден актив или пасив може да смени собственика си към датата на оценката чрез сделка при пазарни условия между желаещ купувач и желаещ продавач, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда. Ликвидационна стойност: Чистата сума, която собственикът би получил, ако предприятието прекрати дейността си, а активите бъдат разпродадени на части в един разумен период с цел да се получи най-добрата възможна стойност за всеки от тях (нормална ликвидация). Приложими методи при настоящата оценка

Метод на възстановителната стойност; Метод на сравнимите продажби;

Ограничение на отговорността: Оценителят в тази оценка се е позовал изцяло на данни, факти и информация

осигурена от възложителя и/или собственика на оценяваните активи и от лицата



присъствали при огледа, като те се считат за достоверни и не са проверявани допълнително.

Ангажиментът по изготвяне на оценката не включва правен анализ на активите. Настоящата оценка представлява становище на независимия оценител относно

стойността на обекта за конкретна цел, в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвена под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан.

Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя. Изводите и резултатите в настоящата оценка не следва да се използват извън нейното

предназначение за целите, на които е възложена.

II.ОПИСАНИЕ НА ОЦЕНЯВАНИЯ ОБЕКТ

1. ОПИСАНИЕ НА РАЙОНА

С. Рупци е село в северна България, в община Червен бряг. Покрай него минава ж.п. линията София – Русе/Варна и аналогичен главен шосеен път. Самият оценяван имот се намира на близо 1 км. на север от селото, в непосредствена близост до ж.п. линията.

Функционален тип на с. Рупци: пети Инженерна инфраструктура в района: Водопровод ■ да Канализация - локална ■ да Електрозахранване ■ да Топлофикация ■ не Газификация – ■ не Улична мрежа с трайни пътни настилки ■ да, Екология В района на имота няма непосредствени и трайни източници на вредни емисии във

въздуха, водата и почвата. Екологичната обстановка е добра. Пътят до оценявания имот е асфалтират, но отдавна и е в лошо състояние. Местността,

в която се намира почивната станция е гориста, минава поток, а терена върху който е разположен обекта е ограден с телена ограда.

Наоколо се намират ниви, а от север минава ж.п. линията София – Русе/Варна.

2. ОПИСАНИЕ НА ИМОТА ПОЧИВНА СТАНЦИЯ със застроена площ 217 кв.м., съгласно Скица №

ф03354/20.01.2015 г., на два етажа. Сградата е с отстъпено право на строеж. Сградата е необитаема, но охранявана. Съгласно Акта за държавна собственост, е

построена 1945 г. Конструкцията на сградата е масивна, с носещи тухлени зидове, стоманобетонна плоча над първи етаж и гредоред над втори етаж. Покривът е скатен, с дървена конструкция, покрит с керемиди. Изложението е на изток -запад, където на втори етаж има тераса по цялата дължина на сградата, а на първи етаж е открита тераса пред сградата, покрита с тротоарни плочи и парапет.

На първи етаж е разположено входно фоайе, със стълбище за втори етаж, столова с камина, кухня към столовата и санитарни помещения. Единия санитарен възел е ремонтиран с нови теракотни плочи по пода и фаянс по стените. Останалите са в лошо състояние. Подът е с мозаечни плочки и мозайка в помещенията, мокет в салона, теракот в ремонтирания



санитарен възел. Стените са облицовани с дърво в столовата. Прозорците са дървени, двукатни.

На втория етаж е започнат ремонт преди 5-6 години, но не е завършен. Разпределението е: дълъг коридор от североизточната част по дължина и обособени стаи, стените на които са от газобетонни блокчета. Обособени са 4 стаи, като в две от тях е иззидан и вътрешен санитарен възел. Стените са на зидария, не са измазани.

Подът е с дюшеме. Прекарана е осветителна инсталация. Монтирана е нова, РVС дограма със стъклопакети. Ремонтиран е покрива. Няма ВиК инсталации и обкичване, стените не са измазани и боядисани, липсват врати, рамките на прозорците не са оформени.

Зад сградата има пристройки, които не са нанесени в скицата и затова не са оценявани. В северната част на сградата има частична маза с размери 4.80/3.20 м.

III. ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ

Обектът се оценява по общоприети и официално публикувани методи и стандарти за бизнесоценяване, приложими в настоящата оценка.

Метод на разходите /възстановителна стойност

Метод на сравнителната стойност Чрез претегляне на стойностите по отделните методи се дава заключение за пазарната стойност на обекта към датата на оценяване, която по мнение на оценителя, е най-вероятната му пазарна стойност.

1. Оценка на сградата по метода на възстановителната стойност Методът отчита разходите по създаването на даден имот. Изчисляват се производствената стойност на сградата /инвестиционна стойност/, чрез определяне на цената на отделните видове СМР, приведени към единица обем или площ. При формиране на производствената стойност, оценителят се позовава на официална информация, публикувана в периодичното издание “Строителен обзор” на “Стройексперт–СЕК” и офертни цени на строителни фирми в района. Вещната стойност на имота се формира от стойността на сградата и стойността на прилежащата земя / право на строеж и инфраструктура.

Метод на Възстановителна стойност

Почивна станция

Тeкуща година год 2015

Година на изграждане год 1945

Разгъната застроена площ кв.м. 434 кв.м.

лева 591 лв

евро 302 €

Стойност на сградата - инвестиционна евро 131 143 €

Обща експлоатационна годност - сграда год 80

Възраст на сградата - общ срок на експлоатация год 70

Обезценяване поради остаряване - физич. овехтяване % 82.03%

Стойност на сградата след физическо овехтяване евро 23 565 €

+ Извършени допълнителни подобрения - €

- Технически недостатъци / разходи за ремонти -30% 7 069 €-

Настояща инвестиционна стойност на сградата евро 16 495 €

Стойност право на строеж за кв.м. 3 652 €

Възстановителна стойност на недвижимия имот евро 20 147 €

Възстановителна стойност на недвижимия имот лева 39 404 лв

Стойност за изграждане на кв.м. Еталон на СЕК /кн.7-

8/2014/, ет.8



2. Оценка на сградата по метода на сравнителната стойност Оценката на имота по метода на сравнителните продажби се базира на пазарните цени на сравними по местоположение и предназначение имоти и на другите действащи пазарни регулатори при сделки с недвижими имоти, които са извършени при пазарна конкуренция и удовлетворяват изискванията за сравнимост с предмета на настоящата оценка. Сравнимите имоти са избрани от реални продажби на подобни имоти, направени през последните шест месеца и актуални данни от Агенции за недвижими имоти. Избраните имоти са с най-близки пазарни характеристики до оценявания имот. Метод на сравнителната стойност ИМОТ

Офертна и

продажна Кв.м

Цена/

кв.м. К кор.

евро/кв.

м.

Почивна станция с РЗП = 1150 кв.м., се продава за 195000

евро. Масивна триетажна сграда, разположена в природен

парк Шуменско плато, в непосредствено близост до

крепостта Стария град. Сградата е в добро състояние:

дървена дограма, подови настилки паркет и теракота, вода

и канал във всяка стая, локално парно. Общо на трите

етажа са разположени 18 стандартни стаи и 9 големи зали,

които мога да се преустроят в апартаменти или се разделят

на по-малки стаи, всички помещения са с излаз на балкон.

Имотът разполага със столова и кухненски блок с топла

връзка към сградата. 195 000 € 1 150.0 кв.м. 170 € 0.70 119 €

Масивна двуетажна сграда с РЗП 1488 кв.м. и отстъпено

право на строеж, функционирала някога като ресторант с

хотелска част и тренировъчна гребна база. Продава се за

30 000 евро

Имотът се намира в гориста местност, на брега на язовир,

само на 4 км от гр. Стражица.

Състои се от ресторант с кухня, панорамна тераса, по 6

единични стаи със самостоятелни санитарни възли и

двустаен апартамент съответно на първи и втори етаж и

паркинг. В частично разрушено състояние. 30 000 € 1 488 кв.м. 20 € 1.20 24 €

Хотел с 60 места, разположен в Габровския балкан на 30

км. от главен път София-Варна се продава за 160000 евро.

Обща площ: 1500.00 м2 (чиста площ плюс общи части);

Двор: 1900 м2; Етаж: 3

Състояние: добро; Отопление: Камина

Намира се на брега на река Росица и е обграден от китна

природа. Разполага с 1 900 кв.м. двор. Подходящ за

провеждане на семинари, селски туризъм и планинарство.

При 5 евро/кв.м. за земята, за сградата остава 150 500

евро. 150 500 € 1 500 кв.м. 100 € 0.80 80 €

средно 74 €

0.20

60 €

За оферта



Оценка по метода на сравнителната стойност

Наименование на оценявания имот

Застроена

площ

/кв.м./

К паз.

Пазарна

стойност

/€/кв.м./

Сравнителна

стойност

Почивна станция 434.00 кв.м. 0.90 60 € 23 250 €

СРАВНИТЕЛНА СТОЙНОСТ 23 250 €

45 500 лв

IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЗА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ

Резултати от оценката:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Методи /подходи на оценяванеОтн.тегло

на метода

Възстановителна стойност 20% 20 147 € 39 404 лв

Сравнителна стойност 80% 23 250 € 45 500 лв

ПАЗАРНА СТОЙНОСТ 100% 22 630 € 44 280 лв

52.14 € /кв.м.

Окончателно становище за пазарна стойност

44 280 лева или 22 630 евро

Коментар: Пазарната стойност на оценявания недвижим имот е определена в зависимост от характеристиката на имота и пазарната конюнктура. Използваните тегловни коефициенти изразяват мнението на оценителите за състоянието (търсене и предлагане) на пазара на недвижими имоти за района, в който се намира оценяваният обект.

ДОПУСКАНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ НА ОЦЕНКАТА Настоящата оценка е валидна към датата на съставянето и 12.02.2015 г. и към

законовата структура към същата дата, по-късното използване на този доклад може да изисква актуализиране. Препоръчва се пазарната адекватност на сегашното оценяване да се счита 12.08.2015 г., след която дата установените стойности следва да се актуализират или препотвърдят.

Изчислените стойности не поставят ограничение в ползването на други техники на оценка, различни от приложените. Ако се използват световните оценъчни стандарти и същите комплекти от изходни данни и мотивирани приемания, не следва да има съмнение в получаването на същите оценъчни резултати;

Оценката е изготвена от името и за сметка на Изпълнителя Предназначена е само за служебно ползване. Същата представлява интелектуална собственост по смисъла на Закона за авторското право и сродните му права и е собственост на Възложителя. Разработката и/или части от нея не може да бъдат копирани и/или ползвани за каквито и да е цели от трети лица без писменото разрешение дадено единствено и от страна собственика – Възложителя и оценителите – Изпълнителя, едновременно.



Заключенията на оценителя за крайна пазарна или друга стойност на оценяваните активи нямат императивен характер за Възложителя и/или други ползватели на оценката.

Всички документи идентифициращи собствеността, правното състояние, физическите параметри и характеристики на оценяваните обекти и друга писмена, графична и устна получена при огледа информация имаща отношение към тази пазарна оценка са предоставени от Възложителя/собственика/Кредитоискателя, счетат се за достоверни и оценителите не за извършвали допълнителни проучвателни процедури по проверка за достоверност.

Декларация на оценителя:

Оценителят гарантира с подписите си коректността, обективността и независимостта при изготвяне на оценката и декларират, че нямат търговски интерес към резултатите от същата, няма свързаност с лицата собственик, кредитоискател и възложител, и че ще опазва търговската тайна и спазват конфиденциалност относно фактите, станали им известни в процеса на работа;

Нито наемането за изготвяне на настоящата оценка, нито възнаграждението за извършването й е зависимо от изчислените крайни резултати или друг доказан от експертизата материален интерес;

При извършване на оценката съм приложила най-доброто от професионалните на знания и опит, и не съм укрила умишлено съществени факти и/или обстоятелства

Документите, сведенията, мненията, графичните материали и изчисленията предоставени на оценителите и намерили място в този доклад са предоставени от източници, за които се смята че заслужават доверие и/или от Възложителя, поради което Изпълнителят – оценителите на поемат отговорност за точността на предоставената информация, доколкото не са били подведени умишлено;

Огледът на оценяваните активи е извършен лично, отвън и от вътре.

ДЕКЛАРАЦИЯ НА ОЦЕНИТЕЛ по чл. 21 от Закон за независимите оценители /ДВ бр. 98/2008

Декларирам, че:

1. Не съм свързано лице с Възложителя по смисъла на § 1, т. 3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс; 2. Не съм свързано лице със собственика или ползвателя на обекта на оценката по смисъла на § 1, т. 3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс; 3. Аз или свързано с мене лице по смисъла на § 1, т. 3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс нямам/нямаме имуществен или друг интерес, свързан с обекта на оценката; 4. Към момента на извършване на оценката нямам, задължения към собственика или ползвателя на обекта на оценката или към възложителя на оценката; Независим оценител: Росица Николова Цанкова______________

/трите имена, подпис и печат/

Сертификат № 100100255, за оценка на недвижими имоти



СНИМКОВ МАТЕРИАЛ ОТ 12.02.2015 Г.

ДОКЛАД ЗА ПАЗАРНА ОЦЕНКА -...

Documents