商圈理論與應用 -- 商用不動產投資開發 市場分析 ( market analysis) 可行性評估...
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商圈理論與應用 -- 商用不動產投資開發 市場分析 ( Market Analysis) 可行性評估 ( Feasibility Study). 徐同慶 老師製作提供. . 為何要作可行性分析 ? . 如何評估不動產投資專案 ? . 如何決定經營管理方式 ? . 如何判斷財務評估結果 ?. 可行性分析的目的為何 ?. 收益性不動產開發商 ( 確保開發與投資可行性 ). 可行性分析. 政府部門 ( 土地變更審核 ). 建築師 ( 規劃設計依據 ). 金融機構 / 投資者 ( 融資資款 . 集資募股 ). 零售業者 ( 了解設店潛力 ). - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
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徐同慶 老師製作提供
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. 為何要作可行性分析 ?
.如何評估不動產投資專案 ?
.如何決定經營管理方式 ?
.如何判斷財務評估結果 ?
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收益性不動產開發商( 確保開發與投資可行性 )
零售業者( 了解設店潛力 )
金融機構 / 投資者( 融資資款 .集資募股 )
政府部門( 土地變更審核 )
建築師( 規劃設計依據 )
可行性分析
可行性分析的目的為何 ?可行性分析的目的為何 ?
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可行性分
析 評估是否可
行 如何可
行
專業作法
一般認知
可行性分析常見誤解可行性分析常見誤解
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可行性分析基本因子可行性分析基本因子
•開發潛力
•營運能力
•財務可行性
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可行性評估基本流程可行性評估基本流程
經營模式評估
立地條件分
析市場調
查市場潛力評
估 產品規劃研
擬 投資計畫確
立財務分
析
計畫中止
可行
不可行
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基地立地條件分析基地立地條件分析
基地條件
交通條件
•面積 .坡度•使用區分 .土地權屬•是否夾雜國有地
•聯外交通•停車狀況•等時圈實測
區域社經條件
商圈發展現況
•產業結構特性•家戶消費所得•人口數與組成•成長沿革與趨勢
•附近商業發展狀況•周遭重要設施與資源•地方人文特性 未來建設計畫
•政府重大建設與完工時間•私人開發計畫 .引進人口預估
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市場調查 市場調查
消費者需求調查•購物 .外食 ,休閒習性•消費傾向•未滿足需求•客層分析
主力廠商調查•進駐意願•需求條件•租金期望
潛在競爭者調查•區位 .規模 .產品規劃•營業績效•經營者背景
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市場分析的類型 I市場分析的類型 I
特定基地 (Specific Site)特定基地 (Specific Site)
•基地最經濟使用•基地作為住宅使用的潛力分析•基地作為商業使用潛力分析•基地作為大型專門店的潛力分析•基地作為工業的潛力分析•其地 ...
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非特定基地 (No Specific Site)非特定基地 (No Specific Site)
•當地對住宅市場的需求•當地各類住宅類型的需求•當地商業設施的需求•當地辦公空間的需求•當地工業土地的需求•當地工業廠房的需求
市場分析的類型 II市場分析的類型 II
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商圈範圍分析商圈範圍分析
主商圈 (Primary Zooe)•為購物中心主要營業頧來源之範圍•通常距離基地不超過 15分鐘車程距離
次商圈 (Secondary Zooe)•購物中心的第二個影響圈•通常離基地 15-20 分鐘車程距離
第三商圈 (Tertiary Zooe)•距基地較遠 ,但仍有影響力•通常離基地 30 分鐘車程距離
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劃分商圈之主要指標劃分商圈之主要指標
購物中心之性質與規模
現有及未來可能競爭者
與基地間之車程距離
天然及人為界線 (山川 . 行政區界等 )
可及性 (現況及未來 )
人口集散程度
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購物中心營業額預估購物中心營業額預估
商圈界定
商圈人口推估 商圈所得推估
商圈總購買力推估
商圈消費潛力推估
營業額預估市場 佔有率
.GAFO佔所得之比例
. 購物中心佔 GAFO比例
. 營業額 / 營業面積 =坪效
統計資料預估外插法
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市場 佔有率推估法市場 佔有率推估法
市場 比例推估法(Share-of-the-Market)
市場 比較法(Market Approach)
專業研判法(Professional Judgement)
重力模式分析法(Gravity Model)
剩餘消費力預估法(Residual Analysis)
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購物中心經營模式層級購物中心經營模式層級
Level 2
Level 1
Level 3
Level 4
地主
開發商
經營公司
零售商
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開發經營模式開發經營模式
地主 開發
商 經營公
司 零售
商
.自行興建
.設定地上權
.出租
.售地
.現物出資
.入售予新公司
. 成立自營團隊
.委託經營
.合作 / 合資經營
.出租
.抽成
.包底抽成
分租
經營
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投入購中心經營之評估因子投入購中心經營之評估因子
•公司多角化經營計畫與市場 策略•是否 具備足夠之企圖心•是否 尋求長期資金流入•是否 具備適當經營主管或經營顧問•公司人力與關係企業資源•與零售商及戶之關係
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經營模評估注意事項經營模評估注意事項
•衣服比布值錢,但需好的設計師,裁縫與行銷.如果缺乏經營能力,衣服價值可能不如布.•有經驗的經營團隊可降低成本並提高營業績效.•國外經營顧問不易了解本地市場 ,最終仍須靠國內經驗.•好的租戶組成( Tenant Mix) 與招商可降低經營風險.
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產品規劃分析產品規劃分析
•整體定位理念•目標市場•業種與業態組成•配坪計畫•租戶組成( Tenant Mix)
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產品規劃決定因 素產品規劃決定因 素
產品定位
集客動線策略
國外案例經驗
商圈市場分析
招商可行性
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財務分析項目財務分析項目
•開發成本•營運收入•營運支出•現金流量分析•投資效益分析•風險分析
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開發成本開發成本
•土地成本 (Land Cost)
•硬體成本 (Hard Cost)
•軟體成本 (Soft Cost)
•購置成本 .市場 價格
•營建成本 .裝潢設備 .整地景觀費等
•規劃設計費 .開辦費 .行銷費 .興建期利息
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土地成本評估土地成本評估
•市場 比較法•成本法•收益還原法
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硬體成本硬體成本
甲工程 Base Shell 建築主體與外觀
乙工程 Vanilla Shell Improvement (VSI) 公共空間 ( 梯間 .天花板 . 地板 . 空調等 )之裝潢,通常位總裝潢空間之 20%~50%
丙工程 Tenant Improvement (TI) 櫃內裝潢,通常由承租廠商自行負責
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軟體成本軟體成本
•設計規劃費•招商仲介費•籌備期間之人事管銷費•營建期間之利息 (利息資本化 )
經驗法則 :軟體成本約佔硬體成本之 10%~15%
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營業收入營業收入
•固定租金 .抽成 .包底抽成
•管理費•裝補費
•依業種項目分別預估•各業種抽成比例可由招商部門得知•需考量 Lease up period之空屋率及穩定期之週轉率
•停車收入
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營業支出營業支出
•人事費•水電費•廣宣費•設備維修費•稅捐 . 保全 . 保險 . 雜支等
採抽成之業種比例愈高則管理費用愈高 .如採委託經營通常需另付 5%之顧問費 .
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現金流量分析現金流量分析
•通常預估營運二十年現金流量•需另計入下列支出
•最後計入不動產殘值收入
•利息 (不動產融資通常為 1:1)•裝潢重置費 (通常每五年一次 )•營利所得稅 (如計算稅後 )
•推估期末不動產銷售總值•需扣除土地增值稅
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不動產殘值推估方式不動產殘值推估方式
•以不動產增值比例推估
•以資本還原率 (Cap. Rate)推估
可併用上述二種方法交互檢視
•以期末次一年之預估營業淨收益,除以資本還原率而得.
•以期末土地增值價格加上房屋折舊後之殘值,每年地價上漲率可參考過去地價上漲比率酌減之.
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投資效益分析投資效益分析
•NPV (淨現值 )必須大於零•IRR (內部報酬率 ) 通常需大於 12%•PB (回收年限 )•ROA ( 資產報酬率 )•ROE ( 權益報酬率 )
常用DCF評估指標
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風險分析風險分析
•對重要參數如造價 . 租金 .物價上漲率 . 使手率等作悲觀與樂觀之不同假設之敏感性分析
•一般作法 :•成本面上下漲幅 10%~20%•收益面上下漲幅 10%~20%
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財務修正試算財務修正試算
•假設計畫報酬率 <目標報酬率 ,則1.降低開發成本降低土地成本作價 .利用新工法或減少裝潢降低營建成本 .尋求低利息資金等 .
2.增加營業收入修正產品規劃 ,增加或調整其他獲利較高之業種.
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