2

О КОМПАНИИ Консалтинговая группа «Инвест Проект» работает на рынке консалтинговых услуг с 2002 года.

14 ЛЕТ СОДЕЙСТВИЯ ВАШЕМУ БИЗНЕСУ

МИССИЯ Формирование устойчиво и динамично развивающегося бизнес - общества путем обеспечения субъектов рынка новыми технологиями и решениями в области оценки бизнеса и консалтинга. ВИДЕНИЕ Общественно признанная оценочная компания, обеспечивающая потребителя первоклассными интеллектуальными решениями. ЦЕЛЬ Формирование узнаваемости и усиление бренда группы компаний на российском рынке оценочных услуг за счет улучшения качества предоставляемых услуг и усиления профессиональной команды специалистов. КОМАНДА Это высококвалифицированные специалисты, оценщики I категории, члены крупнейших СРО. Некоторые оценщики прошли международную и национальную сертификацию, являются преподавателями ведущих Российских ВУЗов, имеют ученые степени. РЕГИОНЫ ПРИСУТСТВИЯ Москва, Владимир, Нижний Новгород, Тверь, Тула, Орел, Киров, Воронеж, Краснодар, Ростов-на Дону, Балашиха, Видное, Коломна, Королев, Ногинск, Раменское, Руза, Ступино, Химки, Ставрополь, Барнаул (список не окончательный). РЕЙТИНГИ И НАГРАДЫ Лауреат национальной премии в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга 2011 г.

Компания «Инвест Проект» по итогам деятельности за 2015 год занимает 11 место (ТОП 100) в рейтинге делового потенциала оценочных компаний, и 7 место в рэнкинге Крупнейших оценочных компаний, работающих на российском рынке оценки по версии Рейтингового Агентства «Эксперт РА». По итогам национального конкурса «Профессиональное признание» 2010 и 2013, проводимого Российской гильдией риелторов, компания «Инвест Проект» победила в номинации «Лучшая оценочная компания в сфере недвижимости». Компания «Инвест Проект» занимает 5 место (ТОП 50) по итогам 2015 г в рейтинге наиболее стратегичных оценочных компаний России. (Институт Экономических Стратегий РАН). Компания «Инвест Проект» награждена Золотым сертификатом, подтверждающий наивысший рейтинговый индекс: А+++1+++1+++(%). (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2009 г.). Компания «Инвест Проект» награждена Большой Золотой Медалью, подтверждающий наивысший рейтинговый индекс: А+++1+++1+++. (РА «ЮНИПРАВЭКС» 2010 г.). ЧЛЕНСТВА. ПАРТНЕРСТВА. АККРЕДИТАЦИИ Член Ассоциации Российских Банков (АРБ) Член Московского банковского союза Член НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Аккредитация при ГК «Агентство по страхованию вкладов» Аккредитация при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Аккредитация при Delta Credit Партнер Российского Общества Оценщиков (РОО) Аккредитация при Российском Обществе Оценщиков (РОО) Сертифицирована на право предоставление услуг по оценке (НП РОО) Аккредитация при региональной энергетической комиссии г. Москвы (РЭК г. Москвы) Партнер НП «Российская коллегия оценщиков» Аккредитация НП «СРО «Сибирский Центр Экспертов Антикризисного Управления» Аккредитация НП «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа» Аккредитация НП «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» СЕРТИФИКАЦИЯ Внутренняя система менеджмента качества Компании «Инвест Проект» соответствует стандарту ISO 601:2008 ОФИЦИАЛЬНЫЕ ПАРТНЕРЫ Банки: «Сбербанк России (ПАО), «Россельхозбанк» (АО), «Промсвязьбанк» (ПАО), ВТБ 24 (ПАО), «Московский индустриальный банк» (ПАО МИнБ), «Собинбанк» (ОАО), «ВТБ» (ПАО), «Уралсиб» (ПАО), «МДМ-Банк» (ПАО), АКБ «Связь Банк» (ПАО), «Возрождение» (ПАО), КБ «ДельтаКредит» (АО), КБ «Глобэкс» (АО), «Национальный резервный банк» (ОАО), АКБ «Транскапиталбанк» (ПАО), Инвестиционный торговый банк (ПАО), Росбанк (АО), «ФК «Открытие» (ПАО), ОАО «АБ «РОССИЯ» и др. КОНТАКТЫ Адрес: 107207, г. Москва, Щелковское шоссе, д. 77, стр. 1. Телефон: +7 (495) 514-57-38, 518-81-60, 510-89-20, 787-98-24. Web: www.cgip.ru

3

www.cqip.ru

СОДЕРЖАНИЕ

1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ......................................................................................................... 4

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ .......................................... 6 3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ................................................................................................... 7 3.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................................... 7 3.2. ЮРИДИЧЕСКОЕ, ЭКОНОМИЧЕСКОЕ И СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......... 7

3.3. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ............................................................. 11 3.4. ИНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ

ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ СПЕЦИФИКУ, ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА .......................................................................................................... 18

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА . 19 4.1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ........... 20

4.2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАШИНО-МЕСТ В ПОДЗЕМНОЙ АВТОСТОЯНКЕ

(ПАРКИНГЕ) ........................................................................................................................... 21 5. АНАЛИЗ РЫНКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОЦЕНИВАЕМОМУ ОБЪЕКТУ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ................................................................................. 23 5.1. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ ...................................... 23 5.2. АНАЛИЗ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ ............................................ 25

5.3. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В РЕГИОНЕ НА РЫНОК

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................................... 25 5.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ................... 26 5.4.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ............................................... 26 5.4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА ДЛЯ МАШИНО-МЕСТ ........................................................ 28

5.5. ОБЗОР ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ В IV КВАРТАЛЕ 2016 ГОДА .......... 28 5.6. ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ32

5.7. ОБЗОР РЫНКА МАШИНО-МЕСТ В Г. САМАРЕ ........................................................................... 35 5.8. ОСНОВНЫЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ ............................................................................. 37 5.9. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС/ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ....................................................................................................... 38 5.10. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ

НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ПРИ

ФАКТИЧЕСКОМ, А ТАК ЖЕ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ВАРИАНТАХ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, С УКАЗАНИЕМ ИНТЕРВАЛА

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕН ........................................................................................................................ 39 5.11. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ..................................................................................................... 45 5.12. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ................................................... 45 6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ............................................................. 47 7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ......................... 48

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ............................................................................................ 51 8.1. ВЫБОР МЕТОДА РАСЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ .................................................................... 51 8.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ .................................. 52 8.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МАШИНО-МЕСТ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА .................................. 61 9. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ............................................................ 67 10. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ..................................................................................... 70

11. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ................................................................. 71 11.1. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ............................................................................................... 71 11.2. МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА ............................................................................................. 71 12. ПРИЛОЖЕНИЕ 1. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВОМОЧИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ....................................................................................................... 72 13. ПРИЛОЖЕНИЕ 2. КОПИИ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА .......... 81

14. ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ ОЦЕНКИ92

4

www.cqip.ru

1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Настоящий Отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части

Отчета не могут являться самостоятельными документами.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов,

касающихся прав собственности на Оцениваемый объект не проводилась.

3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно

только на дату оценки, указанную в данном Отчете, и лишь для целей и

функций, указанных в данном Отчете. Оценщик не принимает на себя никакой

ответственности за изменение политических, экономических, юридических и

иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на

рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно

рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на

свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном

Отчете.

5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические

разработки Оценщика и другие материалы настоящего Отчета будут

использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями,

указанными в данном Отчете.

6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной

ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных

действующим законодательством Российской Федерации.

7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную

информацию об оцениваемом объекте, переданную Заказчиком. Оценщик не

принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему

Заказчиком исходной информации.

8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком

и содержащиеся в настоящем Отчете, были получены из источников, которые, по

мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не

предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной

достоверности. Все использованные Оценщиком в Отчете данные, снабженные

ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его

собственные утверждения.

9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на

Оцениваемый объект или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые

невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов,

влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких

скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других

уполномоченных органах, вследствие проведения оценки Оцениваемого объекта,

иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

12. При проведении оценки Исполнитель использовал общепринятое программное

обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, приведенные

в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данных

программных продуктах округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в

расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным

там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального

восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно

более точные числовые.

5

www.cqip.ru

13. Оценка производится исходя из того, что на оцениваемый участок

распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании

и обременения земель согласно условиям инженерных служб, Санэпиднадзора,

Управления государственной противопожарной службы, охраны природы, штаба

ГО ЧС и пр.), но они не окажут негативного влияния на последующее развитие

участка.

14. Рынок имеет вероятностную природу, а исходные данные, положенные в основу

расчетов, представляют собой выборочные значения случайных величин. На

этом основании, полученную оценку следует рассматривать только как

приближенное значение рыночной стоимости.

15. Согласно Договору №31 «Об инвестировании строительства подземной

автостоянки (паркинга) в жилом доме» от 01.09.2005 г., ОАО «Первый

Республиканский Банк» принимает долевое участие (инвестирование) в

строительстве кирпично-каркасного жилого дома по адресу: г. Самара,

Самарский район, ул. Некрасовская, д. 82 в части 1 двойного места в подземной

автостоянке (паркинге), №36-37. Таким образом, право собственности на 2/41

доли подземной автостоянки (паркинга), подлежащее оценке в настоящем

Отчете, соответствует двойному машино-месту. В целях настоящего Отчета,

расчет оцениваемого объекта производится как двух машино-мест в подземном

паркинге.

16. Данные по площади оцениваемого объекта: право собственности на 2/41 доли

подземной автостоянки (паркинга) не предоставлены. Паркинг расположен в

подземном этаже типового жилого дома, соответственно, оцениваемые машино-

места являются стандартными. Для возможности расчета стоимости

оцениваемого объекта, принято допущение о том, что площадь машино-мест

стандартная. Определение средней площади машино-места в подземном

паркинге, на основе выборки, приведено в разделе 5 «анализ рынка

оцениваемого объекта, а также анализ других внешних факторов, не

относящихся непосредственно к оцениваемому объекту, но влияющих на его

стоимость»

17. В Отчете могут не учитываться отдельные факторы, оказывающие

незначительное влияние на результаты оценки (в пределах погрешности метода

оценки).

6

www.cqip.ru

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ установлено, что при осуществлении оценочной

деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также

стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой

организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и

федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной

деятельности, установленные саморегулируемых организаций (СРО), членами которых

являются Оценщики, подготовившие Отчет – Некоммерческое партнерство

саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент» (СВОД) и

Некоммерческое партнѐрство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»

(саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков).

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» в редакции от 21.07.2014 г.

Обоснование использование стандартов оценки – ст.11 Федерального

закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» в редакции от 21.07.2014 г.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и

требования к проведению оценки (ФСО № 1) (утв. Приказом

Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298);

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299);

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611);

Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования»

(ФСО № 10) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01 июня 2015 г.

№ 328);

Стандартами и правилами оценочной деятельности установленными

саморегулируемой организацией оценщиков «Некоммерческое партнерство

саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент»

(СВОД)».

Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными

саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческим партнѐрством

«Сообществом специалистов-оценщиков «СМАО» (саморегулируемой

межрегиональной ассоциацией специалистов-оценщиков.

7

www.cqip.ru

3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА

ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА1

3.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации

об оцениваемом объекте, полученной от Заказчика и в ходе независимых

исследований, проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация,

представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и

достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников,

имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с

привлечением следующих источников:

Табл. 3.1

Перечень документов, предоставленных Заказчиком оценки, актуальные по

состоянию на дату составления Отчета

№ п/п Вид документации/Наименование документа

1 Договор №31 «Об инвестировании строительства подземной автостоянки (паркинга) в жилом

доме» от 01.09.2005 г.

2 Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную

государственную регистрацию прав от 28.10.2016 г.

3 Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и

зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.05.2017 № 99/2017/16511178

Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком

В ходе оценки также были использованы нормативные документы, справочная

литература, методическая литература, Internet-ресурсы (полный перечень см. в

разделе «Список использованных источников»).

3.2. Юридическое, экономическое и строительно-техническое описание

объекта оценки

Объектом оценки является недвижимое имущество в составе:

Земельный участок по адресу: Московская область, Можайский район,

дер. Новоселки, категории земель – земли сельскохозяйственного

назначения, площадью 4 875 000 кв. м,

Право собственности на 2/41 доли подземной автостоянки (паркинга), по

адресу: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82;

Табл. 3.2

Данные о правообладателе

Данные о правообладателе

Открытое акционерное общество "Первый Республиканский Банк" ОАО «ПРБ»

Адрес местонахождения: РФ, 123557 г. Москва, ул. Пресненский вал, д. 14, стр. 3

ИНН/КПП 7706082657/770301001

ОГРН 1027739042495 дата регистрации 05.08.2002

р/с 40503810145250003051

в ГУ Банка России по ЦФО, г. Москва 35

БИК 044525000

Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком

Информация о текущем использовании объекта оценки: на момент

проведения оценки, земельный участок не застроен. Текущее использование машино-

мест соответствует функциональному назначению.

1 Описание выполнено на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки (см. Приложение №3 к Отчету).

8

www.cqip.ru

Дата проведения визуального осмотра: осмотр объектов не проводился,

доступ не предоставлен.

Табл. 3.3

Описание количественных и качественных характеристик машиномест Параметры Значения Источники информации

Качество прав и экономические характеристики

Вид права Общая долевая собственность

(2/41 доли) Выписка из единого

государственного реестра

прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

удостоверяющая проведенную

государственную

регистрацию прав от 28.10.2016

Правообладатель Открытое акционерное общество "Первый Республиканский Банк"

Функциональное назначение Нежилое помещение

Кадастровый (или условный)

номер 63:01:0821002:608

Наличие обременений Не зарегистрировано

Остаточная балансовая стоимость, руб.

600 000,00 Задание на Оценку

Местонахождение

Адрес

Самарская область, г. Самара, Самарский р-н, ул.

Некрасовская, д. 82, подземная автостоянка (паркинг), № н11,

поз. 1

Выписка из единого государственного реестра

прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

удостоверяющая проведенную

государственную

регистрацию прав от 28.10.2016

Физические характеристики

Тип объекта недвижимости машино-место Договор №31 «Об

инвестировании строительства подземной автостоянки (паркинга) в

жилом доме» от 01.09.2005 г.

Этаж подвал

Материал стен кирпичные

Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком, данные открытых источников

9

Табл. 3.4

Описание количественных и качественных характеристик земельного участка

№

п/п

Кадастровый

номер земельного

участка

Площадь,

кв. м

Категория

земель

Разрешенное

использование Местонахождение

Свидетельство о праве

собственности

Собственн

ик

Кадастровая

стоимость,

руб.

Остаточная

балансовая

стоимость, руб.

40 50:18:0070407:30 4 875 000

Земли

сельскохозяйствен

ного назначения

Для

сельскохозяйстве

нного

производства

установлено относительно

ориентира, расположенного за

пределами участка. Ориентир

д.Новоселки,1500

Выписка из Единого государственного реестра

недвижимости об основных

характеристиках и

зарегистрированных правах на

объект недвижимости от

04.05.2017 № 99/2017/16511178

ОАО

"Первый

Республика

нский Банк"

31 785 000,00 111 191 000,00

Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком, данные открытых источников

10

Иные количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта,

которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки оцениваемого объекта,

не выявлены.

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

1. Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не

учтенными при оценке.

2. Юридическая экспертиза прав на объекты не производилась.

11

www.cqip.ru

3.3. Анализ местоположения оцениваемого объекта

В рамках настоящего Отчета проводится оценка объектов недвижимости в

составе:

Земельный участок по адресу: Московская область, Можайский район,

дер. Новоселки, категории земель – земли сельскохозяйственного

назначения, площадью 4 875 000 кв. м,

Право собственности на 2/41 доли подземной автостоянки (паркинга), по

адресу: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82;

Табл. 3.5

Описание местоположения земельного участка, расположенного по адресу:

Московская область, Можайский район

Наименование Характеристика

Адрес Московская область, Можайский район

Локальное местоположение Объект оценки расположен в Можайском р-не, вблизи

д. Новоселки

Преобладающая окружающая

застройка

Окружающая застройка представлена преимущественно

индивидуальными жилыми домами

Этажность застройки Малоэтажная

Основной тип зданий Индивидуальные жилые дома

Ближайшие остановки

общественного транспорта Ближайшая автобусная остановка СНТ "Железнодорожник"

Транспортная и пешеходная

доступность В удалении от автобусной остановки СНТ "Железнодорожник"

Близость к шоссе В 13 км находится Можайское шоссе

Объекты социальной

инфраструктуры микрорайона

в пределах пешей доступности

(менее 1 км)

Социальная инфраструктура характеризуется как слабо

развитая

Экологическая обстановка

района Экологическая обстановка характеризуется как хорошая

Состояние прилегающей

территории Хорошее

Социальная инфраструктура Предприятия торговли

Благоустройство территории Отсутствует

Источник информации: анализ оценщика

Краткое описание местоположения оцениваемых объектов по адресу:

Московская область, Можайский р-н, дер. Новоселки

Сельское поселение Клементьевское — муниципальное образование в Можайском

муниципальном районе Московской области. Расположено на северо-востоке

Можайского района.

Граничит с сельскими поселениями Горетовским и Спутник, городским поселением

Можайск, а также сельскими поселениями Ивановским и Старорузским Рузского района

Новоселки – деревня в сельском поселении Клементьевское Можайского района

Московской области. До реформы 2006 года относилась к Павлищевскому сельскому

округу. Численность постоянного населения по Всероссийской переписи 2010 года — 1

человек.

Деревня расположена на северо-востоке района, примерно в 12 км к северо-

западу от Можайска, на суходоле — безлесной возвышенности, высота над уровнем

моря 190 м. Ближайшие населѐнные пункты — Збышки на юго-западе и Топорово на

юге.

12

www.cqip.ru

Промышленность

Можайский район имеет многоотраслевую промышленность, выпускающую

десятки наименований различной продукции. Обрабатывающая промышленность

представлена 42 предприятиями крупного, среднего и малого бизнеса. Крупнейшие

промышленные предприятия:

ОАО «Можайский полиграфический комбинат»;

ОАО «Можайский МИЗ» (медико-инструментальный завод).

Легкая промышленность:

ЗАО «Франт» (пошив одежды).

Промышленность строительных материалов:

ООО «Бородино-пласт» (водонапорные трубы из полиэтилена);

ДОАО «198 КЖИ»;

ЗАО «Кселла-Аэроблок-Центр Можайск» (газобетонные блоки YTONG);

ООО «Озон» (производство бетона).

Предприятия пищевой промышленности:

ЗАО ЗСМ «Можайский»;

ОАО «Можайский мясокомбинат»;

ЗАО «Бородино» (безалкогольные и слабоалкогольные напитки);

ЗАО «Памрост»;

ООО «Можайский Шампиньон»;

Торговый дом «Родное поле»;

ММП «АИДА»;

Молокозавод в п. Уваровка.

С середины 2007 года выпускает строительные материалы из ячеистого бетона

совместное российско-германское предприятие ЗАО «Кселла-Аэроблок-Центр

Можайск». Поскольку район обладает крупными лесными ресурсами, развита лесная

промышленность (вывоз древесины, изготовление пиломатериалов). Заканчивается

строительство мини-завода по переработке молока – ООО «Колхоз Александрово».

Сельское хозяйство

Животноводство имеет молочно-мясную направленность; развито

картофелеводство. В 2005 году в районе насчитывалось свыше 390

сельскохозяйственных предприятий. Можайский район по достигнутым показателям в

сельском хозяйстве входит в первую десятку районов Московской области.

Сельскохозяйственное производство района ориентировано на производство

качественного сырья для предприятий молочной и мясной промышленности. В

сложившейся структуре посевных площадей особое место отведено производству

кормов: 80% посевных площадей занимают кормовые культуры.

Социальная сфера

В Можайском — 6 больниц, один роддом, 8 аптек, 44 общеобразовательных

заведения, 4 профессиональных училища, школа искусств, музыкальная школа.

В селе Порецкое функционирует санаторий Службы внешней разведки.

Транспорт

Через район проходят Московско-Смоленская железная дорога, Минское и

Можайское шоссе, связывающие район со столицей.

13

www.cqip.ru

Рис. 3.1

Расположение оцениваемого объекта на карте Московской области

Источник информации: http://yandex.ru/clck

Рис. 3.2

Расположение оцениваемого объекта в Московской области, Можайском

районе

Источник информации: http://yandex.ru/clck

Вывод: анализ местоположения объекта оценки позволяет сделать вывод о

слабой инвестиционной привлекательности д. Новоселки, Можайского района,

Московской области в целом и об умеренной инвестиционной привлекательности

оцениваемой недвижимости.

14

www.cqip.ru

Табл. 3.6

Описание местоположения оцениваемых объектов по адресу: Самарская

область, г. Самара, Самарский р-н, ул. Некрасовская, д. 82, подземная

автостоянка (паркинг), № н11, поз. 1

Наименование Характеристика

Адрес

Самарская область, г. Самара, Самарский р-н, ул.

Некрасовская, д. 82, подземная автостоянка (паркинг), №

н11, поз. 1

Локальное местоположение

Объект оценки расположен в зоне селитебной застройки, на

ул. Молодежная с умеренным транспортным и пешеходным

потоком

Преобладающая окружающая

застройка В месте расположения преобладает смешанная застройка

Этажность застройки Многоэтажная

Основной тип зданий Типовые и индивидуальные проекты

Ближайшие остановки

общественного транспорта

В 5 минутах пешей доступности остановка общественного

транспорта «ул. Льва Толстого» и в 5 минутах транспортной

доступности от станции Самарского метрополитена

«Алабинская»

Транспортная и пешеходная

доступность В 15 минутах пешей доступности от ж/д вокзала «Самара»

Близость к шоссе ул. Красноармейская

Объекты социальной

инфраструктуры микрорайона

в пределах пешей доступности

(менее 1 км)

Социальная инфраструктура характеризуется как развитая (в

пределах пешей доступности имеются магазины, детские

сады, школы, и т.п.)

Экологическая обстановка

района благополучный район Самары

Состояние прилегающей

территории Хорошее

Социальная инфраструктура

Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия

торговли, медицинские учреждения, предприятия

общественного питания, предприятия бытового

обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения, иное

Благоустройство территории Освещение

Источник информации: анализ оценщика

Краткое описание местоположения оцениваемых объектов по адресу:

Самарская область, г. Самара, Самарский р-н, ул. Некрасовская

Самара — город в Среднем Поволжье России, центр Поволжского экономического

района и Самарской области, образует городской округ Самара. Город трудовой и

боевой славы (2016).

Население — 1 169 719 чел. (2017), девятый по численности населения город

России. В пределах агломерации (третьей по численности населения в России)

проживает свыше 2,7 млн человек.

Крупный экономический, транспортный, научно-образовательный и культурный

центр. Основные отрасли промышленности: машиностроение, нефтепереработка и

пищевая промышленность.

Экологическое состояние

Основными стационарными источниками загрязнения атмосферы являются

предприятия строительной, нефтехимической, нефтеперерабатывающей,

электротехнической, металлургической, авиаприборостроительной, энергетической

отраслей промышленности, расположенные на всей территории города, однако

наибольшая их часть сосредоточена в районе так называемой Безымянской промзоны.

15

www.cqip.ru

В Самаре показатель загрязнѐнности воздуха взвешенными веществами над

территорией города больше на 43 %, чем в среднем по России.

Самый неблагополучный район по состоянию окружающего воздуха — Кировский.

Максимальное содержание в атмосфере хлористого водорода отмечается в

Зубчаниновке. Наиболее благополучен Красноглинский.

В городе находятся 105 мощных промышленных предприятий, ежедневно

выбрасывающих в воздух десятки тонн загрязняющих веществ, многие из них

располагаются вблизи жилых массивов. Основные загрязнители воздуха среди

промышленных предприятий — это ОАО «КНПЗ», ОАО «ЗПОН», ОАО «Металлист-

Самара».

На территории городского округа отсутствуют участки с превышением

регламентируемой величины потенциальной радоноопасности. В течение 2011 года

уровень радиационного фона не превышал 15 мкР/час, что ниже установленного

критического значения для данной местности (20—21 мкР/час).

Площадь зелѐных насаждений общего пользования в целом по городу составляет

3,5 кв. м на человека (с учѐтом городских лесов), что не соответствует нормативной.

Административное деление

Городской округ Самара включает город Самару, посѐлок Козелки и село Ясная

Поляна.

Город Самара разделѐн на девять административных районов (в скобках указано

число жителей):

1. Куйбышевский район (87 500)

Расположен в южной части города на левом берегу реки Самары. Территория

района составляет 7800 га и поделена на 5 микрорайонов. Состоит из нескольких

посѐлков: 116 км, 113 км, Кряж, Рубежный, Кирзавод, Озерный, Военный городок,

Сухая Самарка, Водники, Совхоз «Кряж», Совхоз «Волгарь».

2. Самарский район (30 980)

Расположен в юго-западной части Самары. Территория района составляет 4500 га

(без острова Поджабный). На территории района расположена пешеходная улица

Ленинградская, прозванная самарским Арбатом, Площадь Революции с памятником В.И.

Ленину и Хлебная площадь, названная так из-за проводившихся здесь хлебных торгов.

3. Ленинский район (63 781)

Район является одним из старейших районов города, по сути выполняя роль

центра деловой, культурной и административной жизни.

Площадь района составляет 5,4 кв. км. На территории района расположена

площадь Куйбышева, образованная улицами Чапаевской, Вилоновской,

Галактионовской и Красноармейской, занимает в сумме 17,4 га.

4. Железнодорожный район (95 555)

Площадь района 1960 га. На его территории расположен железнодорожный

вокзал, 13 крупных промышленных предприятий. В состав район входят посѐлки

Шмидта и Толевый.

5. Октябрьский район (122 919)

Октябрьский район занимает центральное положение в городской застройке.

Район занимает площадь 1610 га.

В районе 72 учебных заведения, 52 учреждения здравоохранения, 14 учреждений

культуры: библиотеки областного и районного масштаба, музеи, детские музыкальные

школы. Зарегистрировано более 5000 юридических лиц. На средних и крупных

промышленных предприятиях района работают 13672 человека.

6. Советский район (175 444)

16

www.cqip.ru

Район расположен в северо-восточной части города. Площадь района — 48,5

кв. км. До 1939 года район был местом земельных угодий и дач.

На территории района находится множество образовательных учреждений города:

Самарский государственный экономический университет, Самарский государственный

университет путей сообщения, корпуса авиационного и машиностроительного

техникумов, корпус Поволжской государственной социально-гуманитарной академии.

7. Промышленный район (279 193)

Район расположен в северо-восточной части города. Промышленный район имеет

протяжѐнность 12,3 км с северо-запада на юго-восток и ширину (в среднем) 2,4 км.

Площадь района составляет 4,86 тысяч га.

Промышленный — один из крупнейших районов города с численностью населения

279 тысяч человек. По количеству постоянно проживающего населения Промышленный

район занимает 2 место по Самарской области и 1 среди районов города.

На территории района расположено 18 крупных и средних промышленных

предприятий, среди которых такие как «Кузнецов», Завод имени Тарасова, а также

крупные торговые центры.

8. Кировский район (225 890)

Район занимает северо-восточную часть территории городского округа Самара и

граничит с Промышленным и Красноглинским районами городского округа и Волжским

сельским районом Самарской области. Район является одним из крупнейших в городе

Самаре (87,5 кв. км), с мощным экономическим, научным и инженерно-техническим

потенциалом, творческими достижениями и традициями.

9. Красноглинский район (89 648)

Район занимает 147 кв. км и находится в получасе езды из центра Самары,

является зелѐной зоной в черте крупнейшего индустриального центра. В состав района

входят пять посѐлков (пгт Берѐза, пгт Управленческий, п. Мехзавод, п. Красная Глинка,

п. Прибрежный) и микрорайон Крутые Ключи.

Экономика

Одним из основных видов экономической деятельности городского округа

является промышленность. В 2007 году наблюдалась положительная динамика

промышленного производства. Прирост промышленного производства городского

округа Самара в физическом объѐме составил 106 % к уровню 2006 года.

В январе — июне 2008 года индекс физического объѐма промышленного

производства к уровню соответствующего периода 2007 года в действующих ценах

составил 117,3 %.

В 2007 году уровень инфляции на потребительском рынке превысил

прошлогодний уровень на 3,2 п. п. и составил 111,9 % (декабрь 2007 года к декабрю

2006 года).

В 2007 году объѐм инвестиций в основной капитал увеличился относительно 2006

года на 22,4 % (в сопоставимых ценах) и составил 42,9 млрд рублей. По данному

показателю Самара входит в пятѐрку крупнейших городов России, опережая такие

крупные города как: Нижний Новгород, Челябинск, Омск и Волгоград.

Номинальная начисленная заработная плата на одного занятого в экономике в

2007 году увеличилась по сравнению с 2006 годом на 26,7 %, реальная заработная —

на 16 %. По итогам 2008 г. среднемесячная заработная плата работников всех

категорий (рассчитанная как отношение общего фонда начисленной заработной платы

к численности работников списочного состава) увеличилась на 40 % по сравнению с

уровнем оплаты труда, сложившегося в 2007 году.

17

www.cqip.ru

Транспорт

Город является одним из крупнейших в России транспортных узлов, через

который пролегают кратчайшие пути из Центральной и Западной Европы в Сибирь,

Среднюю Азию и Казахстан.

Междугородное и международное автобусное сообщение осуществляется с

Центрального автовокзала (ЦАВ). Город имеет постоянное беспересадочное автобусное

сообщение с такими крупными центрами, как Москва, Баку, Йошкар-Ола, Казань,

Оренбург, Пермь, Саратов, Ульяновск. Внутриобластные автобусные рейсы

отправляются, кроме ЦАВа, от автостанции «Аврора» и Пригородного автовокзала. В

летний период администрацией города регулярно организуются пригородные «дачные»

маршруты автобусов, отправляющиеся от узловых точек транспортной сети города и

охватывающих дачные участки на удаление до 60 км от Самары.

Самарский регион обслуживается международным аэропортом Курумоч, который

принимает большинство типов воздушных судов и рядом «заводских» аэродромов

ведомственного подчинения. Грузовые перевозки осуществляются аэродромом

«Безымянка» (находится в использовании ЦСКБ «Прогресс» и авиазавода «Авиакор»),

способным обслуживать взлѐт тяжѐлых грузовых самолѐтов типа «Руслан». На данном

аэродроме базируется Музей авиации и космонавтики Самарского аэрокосмического

университета. Ряд аэродромов вблизи города, в том числе аэродром «Смышляевка»

используются, как базы малой авиации. На базе аэропорта «Смышляевка» регулярно с

2002 года проводится всероссийский авиационный салон, открытый в рамках

областной целевой программы по содействию развитию малой авиации.

Железнодорожные перевозки осуществляет Куйбышевская железная дорога (ОАО

Российские железные дороги). С октября 2007 по январь 2008 конкуренцию ей

составляла компания «Тверской экспресс». Самарский железнодорожный вокзал

является самым высоким зданием вокзала в Европе и крупнейшим вокзалом в России.

«Самарский речной порт» — крупнейший транспортный узел в Среднем Поволжье

России. Географическое положение порта, граничащее с развитой системой железных

дорог и автомагистралей, позволяет обеспечить экономически выгодные транспортные

связи с Уралом, Сибирью, Средней Азией, районами Центра и Севера европейской

части России. Порт также имеет выходы в зоны Волго-Камского и Волго-Донского

бассейнов, Балтийского, Белого, Азовского, Чѐрного, Каспийского, Средиземного

морей.

18

www.cqip.ru

Рис. 3.3

Расположение оцениваемого объекта на карте г. Самара

Источник информации: http://yandex.ru/clck

Вывод: анализ местоположения объекта оценки позволяет сделать вывод о

умеренной инвестиционной привлекательности г. Самары в целом и об умеренной

инвестиционной привлекательности оцениваемой недвижимости.

3.4. Иные количественные и качественные характеристики элементов,

входящих в состав оцениваемого объекта, которые имеют специфику,

влияющую на результаты оценки оцениваемого объекта

Иные количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта,

которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки оцениваемого объекта,

не выявлены.

В приведенном описании оцениваемого объекта отражены все факторы

и характеристики, влияющие на стоимость оцениваемого объекта.

19

www.cqip.ru

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО

ОБЪЕКТА

Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка и

улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически

целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к

максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.

Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из

множества альтернативных вариантов использования оцениваемого объекта

называется анализом НЭИ.

Анализ НЭИ оцениваемого объекта проводится по критериям соответствия

законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и

финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.

Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования

оцениваемого объекта недвижимости состоит из пяти этапов:

составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень

вариантов использования, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе

оцениваемого объекта недвижимости;

из составленного перечня исключаются те принципиально возможные

варианты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия

вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;

на третьем этапе анализа НЭИ определяются возможности физической

осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур этапа 2. На этом

очередном этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых

невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка. Из этого

перечня исключаются также варианты, которые не могут быть реализованы из-за

невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого

строительства;

законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются в

перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической

целесообразности;

на пятом этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается

вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий

собственнику максимальную доходность и максимальную стоимость оцениваемого

объекта.

Отбор законодательно допустимых вариантов использования оцениваемого

объекта осуществляется на основе:

акта разрешенного использования земельного участка;

справки государственного градостроительного кадастра на земельный участок,

выданной Службой государственного градостроительного кадастра. Список

соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом

возможности изменения:

функционального назначения (возможные варианты использования: офисный,

торговый, зрелищно-развлекательный, сервисный, производственно-складской, жилой

и др.);

конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос и

новое строительство).

Для дальнейшего анализа из всех отобранных вариантов, Оценщик оставляет

только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в

кадастровой справке на земельный участок оцениваемого объекта.

Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству вариантов

использования оцениваемого объекта на возможность их физической осуществимости

20

www.cqip.ru

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из

первоначально отобранных вариантов используются:

варианты, не требующие изменения конструктивных решений оцениваемого

объекта (вариант текущего использования, вариант изменения функционального

использования с проведением косметического ремонта и т.д.);

варианты использования оцениваемого объекта, для определения возможности

их физической осуществимости требуется проведение специального обследования

технического состояния зданий и сооружений.

Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на

экономическую целесообразность

Критерием экономической целесообразности является положительный возврат

инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов на

компенсацию затрат по содержанию, финансовых обязательств и начальных

инвестиций.

Таким образом, все варианты использования, которые могут обеспечить

положительный доход, рассматриваются как экономически целесообразные варианты.

Если вариант использования не предполагает получения регулярного дохода от

эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают

недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или

реконструкцию объекта для этого нового варианта использования.

Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта

использования, который обеспечивает максимальную доходность и наивысшую

стоимость объекта

Из всех экономически целесообразных вариантов использования, тот вариант

использования оцениваемого объекта, который обеспечивает собственнику

максимальную доходность и максимальную стоимость, признается вариантом,

отвечающим принципу НЭИ оцениваемого объекта.

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка

Наиболее эффективное использование (НЭИ) – представляет собой такое

использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность

(соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически

разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Допустимость с точки зрения законодательства

Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на

возможные варианты использования земельного участка.

Земельный участок расположен в Московской области. Предполагается, что на

оцениваемый участок распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в

использовании и обременения земель согласно условиям городских инженерных служб,

МГЦ Санэпиднадзора, Управления государственной противопожарной службы, штаба ГО

ЧС), но они не окажут негативного влияния на последующее развитие участка.

Перед тем как перейти к застройке участка, необходимо утверждение планов

застройки административными органами, а также получение разрешения на застройку.

Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории

в функциональном отношении и по архитектурному облику.

Законодательно назначение оцениваемого земельного участка ограничено,

земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства.

Физически возможный вариант использования

Рассматриваемый земельный участок имеет ровный спокойный рельеф.

Инженерные коммуникации – отсутствуют. Физические характеристики участка не

накладывают ограничений на использование по текущему назначению.

21

www.cqip.ru

В данном случае, из анализа рынка недвижимости, местоположения объекта,

а также законодательно разрешенного использования земельного участка, логично

рассмотреть вариант использования для сельскохозяйственного производства.

Экономическая целесообразность

Земельный участок находится в Московской области с хорошей транспортной

доступностью, наличием подъездных путей.

Учитывая изложенное в данном разделе, можно сделать вывод: современная

ситуация на рынке недвижимости в рассматриваемом районе показывает, что одним из

наиболее привлекательных с точки зрения сельхоз использования является

оцениваемый район; анализ местоположения Объекта также свидетельствует о

предпочтительности варианта использования для сельскохозяйственного производства.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод: анализ местоположения объекта, а

также анализ рынка недвижимости свидетельствует о предпочтительности варианта

использования для сельскохозяйственного производства.

Максимально продуктивное использование

Максимальная продуктивность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта

оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически

осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная

стоимость подразумевает соответственно, использование объекта для

сельскохозяйственного производства.

Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка как свободного

- для сельскохозяйственного производства, что соответствует предполагаемому

использованию участка.

4.2. Анализ наиболее эффективного использования машино-мест в

подземной автостоянке (паркинге)

Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого помещения

позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную

доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Законодательно разрешенное использование

Целевое назначение оцениваемых объектов — машино-места.

Физически возможный вариант использования

Как следует из характеристик оцениваемых объектов и инженерного обеспечения

рассматриваемых помещений, а также, учитывая техническое состояние, наилучшим с

точки зрения физической возможности использования является использование для

функционирования их в качестве машино-мест.

Экономически целесообразное использование

Текущее использование объектов недвижимости должно обеспечить доход,

превышающий затраты на их содержание и тем самым создавать дополнительную

стоимость. Экономически целесообразным использовать помещения, как машино-места.

Максимально продуктивное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность и наивысшую

стоимость из всех физически и законодательно возможных вариантов, при

соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным

использованием имеющихся улучшений. Рассматриваемые помещения обеспечивают

максимальную продуктивность и наивысшую стоимость в варианте использования их в

качестве машино-мест. Иными словами, Объекты максимально продуктивно могут быть

использованы в качестве машино-мес.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы

относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования

объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект

22

www.cqip.ru

представляет собой рыночный актив с умеренным коммерческим потенциалом (как при

возможной продаже, так и при аренде).

Вывод: наиболее эффективное использование оцениваемого объекта –

использование в текущем варианте в качестве машино-мест.

23

www.cqip.ru

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО

К ОЦЕНИВАЕМОМУ ОБЪЕКТУ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

5.1. Анализ социально-экономической ситуации в стране и регионе

Промышленное производство

Индекс промышленного производства по итогам декабря показал лучшие темпы

прироста за весь год, увеличившись на 3,2 % г/г, что способствовало тому, что по

итогам 2016 года по сравнению с прошлым годом индекс промышленного производства

вырос на 1,1 процента. В декабре добыча полезных ископаемых выросла на 2,9 % г/г,

за 2016 год рост сегмента составил 2,5 %, что внесло основной положительный вклад в

рост индекса промышленного производства. Обрабатывающие производства

увеличились в декабре на 2,6 %, по итогам года сегмент сумел выйти в область

положительных значений – 0,1 % г/г. Производство и распределение электроэнергии,

газа и воды возросло в декабре на 5,5 % г/г, в 2016 году рост составил 1,5 % г/г.

Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный показатель

промышленного производства увеличился на 0,4 % (м/м), рост в добыче полезных

ископаемых и обрабатывающих производствах составил 0,3 % м/м, производство

электроэнергии, газа и воды по сравнению с ноябрем выросло на 0,6 процента.

Сельское хозяйство

Индекс производства продукции сельского хозяйства в декабре показал

ускорение положительной динамики. В декабре прирост составил 3,4 % г/г, а в целом

за год 4,8 процента. По данным Минэкономразвития России, сезонно сглаженный

индекс производства продукции сельского хозяйства в декабре составил -0,2 % м/м.

Инвестиционная активность и строительство

По итогам девяти месяцев 2016 г., сокращение инвестиций в основной капитал

составляет -2,3 % г/г. Поведение индикаторов инвестиционной активности в декабре

свидетельствует о ее снижении. В 2016 году производство инвестиционных товаров

продолжило сокращаться, хотя и несколько медленнее по сравнению с 2015 годом

(-10,3 % и -13,5 % г/г соответственно).

Росстат уточнил динамику работ по виду деятельности «Строительство» за 2016

год в сторону незначительного повышения. По итогам 2016 года в строительном

секторе сохраняется негативная тенденция (-4,3 % г/г). После разового выхода в

положительную область в ноябре в декабре динамика работ по виду деятельности

«Строительство» вновь стала отрицательной (-5,4 % г/г, сезонно сглаженный

показатель -1,4 % м/м).

Усиление негативной тенденции наблюдается в динамике вводов жилых домов (в

декабре -6,7% г/г, с устранением сезонности -4,0% м/м, введено 16,9 млн. кв. м общей

площади). Риелторы и застройщики продолжают отмечать падение спроса на

недвижимость, что привело к номинальному снижению цен на первичном рынке и

падению ввода жилья на 6,5% г/г за 2016 год в целом (введено 79,8 млн. кв. м общей

площади, что на 5,5 млн. кв. м меньше, чем в 2015 году).

По итогам одиннадцати месяцев 2016 года сохраняется существенный рост

сальдированного финансового результата по всей экономике - на 16,8 % г/г.

Инфляция

В 2016 году под влиянием мер, принятых Правительством Российской Федерации

по насыщению рынков, проводимой тарифной и денежно-кредитной политики,

потребительская инфляция в России снизилась до однозначных значений. По итогам

года инфляция составила 5,4 %, в среднем за год потребительские цены выросли на

7,1 % (в 2015 году – 12,9 % и 15,5 % соответственно).

Столь значительное замедление инфляции обеспечивалось низким ростом цен на

продовольственные товары в результате процессов импортозамещения и хорошего

24

www.cqip.ru

урожая, что способствовало росту предложения более дешевой отечественной

продукции. Также положительный эффект на снижение инфляции оказала более

низкая индексация цен и тарифов на продукцию (услуги) компаний инфраструктурного

сектора. Основной вклад в инфляцию 2016 года внес рост цен на непродовольственные

товары вследствие пролонгированного переноса курсовых издержек из-за снижения

платежеспособности населения. Однако влияние данного фактора к концу года

практически исчерпалось.

В начале 2017 года тенденция снижения инфляции сохранилась. По состоянию на

23 января за годовой период инфляция снизилась до 5,3 % (по состоянию на 16 января

инфляция составила 5,4 %).

ВВП

Характеристики ВВП за 2015 год (по результатам 3-ей оценки Росстата)

пересмотрены в лучшую сторону – как номинал, так и динамика его физического

объема. Годовой номинал ВВП составил 83232.6 млрд. рублей, темп снижения ВВП

замедлился до 2.8 % г/г. Со стороны производства – ключевыми положительными

сдвигами стал пересмотр номиналов и динамики ВДС в торговле, промышленности и

строительстве. Со стороны доходов – после пересмотра значительно увеличилась доля

валовой прибыли и валовых смешанных доходов. Со стороны расходов -

повышательная корректировка динамики ВВП (на 0.9 п. п.) проявилась

преимущественно в замедлении падения инвестиционного и внешнего спроса, на фоне

ускорения падения потребления.

Номинал ВВП за 2014 год (по результатам последнего, 5-го пересмотра), также

повышен и составил 79199.7 млрд. рублей, при сохранении динамики (0.7 % г/г).

Повышательная корректировка номинала ВВП связана с увеличением ВДС по Об итогах

социально-экономического развития Российской Федерации в 2016 году 7 операциям с

недвижимостью и транспорта. Со стороны доходов – после пересмотра уменьшилась

доля в ВВП валовой прибыли и валовых смешанных доходов. Со стороны расходов –

номинал ВВП изменен за счет существенной корректировки инвестиционного и

внешнего спроса, на фоне незначительного уменьшения расходов на конечное

потребление. Пересмотр динамики компонентов ВВП со стороны использования

затронул все составляющие.

В соответствии с 1-ой оценкой, в 2016 г. произведенный ВВП составил 85880,6

млрд. руб. Снижение ВВП замедлилось до 0.2 % г/г. В структуре ВВП по источникам

доходов снизилась доля валовой прибыли и валовых смешанных доходов, на фоне

увеличения удельного веса доли оплаты труда наемных работников и сокращения

чистых налогов на производство и импорт. Со стороны расходов – динамику

произведенного ВВП поддержали инвестиционный (3,3 % г/г) и внешний спрос (2,3 %

г/г), в то время как потребительский показал отрицательную динамику (-3,8 % г/г).

Табл. 5.1

Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду

предыдущего года)

Показатели 2015 г. 2016 г.

Дек. Янв. – Дек. Нояб. Дек. Янв. – Дек.

Валовой внутренний продукт1) -3,1 -2,8 1,1 -0,6 -0,2

Индекс потребительских цен на конец периода2) 0,8 12,9 0,4 0,4 5,4

Индекс промышленного производства3) -4,5 -3,4 2,7 3,2 1,1

Обрабатывающие производства -6,1 -5,4 2,5 2,6 0,1

Индекс производства продукции сельского хозяйства

3,0 2,6 6,8 3,4 4,8

Объемы работ по виду деятельности «Строительство»* -3,9 -4,8 1,5 -5,4 -4,3

Ввод в действие жилых домов -8,1 1,4 -7,0 -6,7 -6,5

Реальные располагаемые денежные доходы населения4)

-4,95) -3,25) -6,0 -6,1 -5,9

Реальная заработная плата работников организаций

-8,45) -9,05) 2,16) 2,47) 0,67)

Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб.

43 408 34 030 36 1956) 47 0547) 36 7037)

Уровень безработицы 5,8 5,6 5,4 5,34) 5,5

25

www.cqip.ru

Оборот розничной торговли -14,1 -10,0 -4,16) -5,9 -5,2

Объем платных услуг населению -3,05) -2,05) 1,86) -0,1 -0,3

Экспорт товаров, млрд. долл. США 28,78) 341,58) 26,68) 28,5 279,29)

Импорт товаров, млрд. долл. США 17,48) 193,08) 17,58) 19,3 191,49)

Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель

36,4 51,2 43,5 51,9 41,7

Источник информации: Министерство Экономического Развития РФ (www.economy.gov.ru) * С устранением сезонности. 1) Оценка Минэкономразвития Россия. 2) Ноябрь, декабрь – в % к предыдущему месяцу, январь – декабрь – в % к декабрю предыдущего

года. 3) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых»,

«Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды». 4) Данные за период 2015 г. уточнены по итогам годовых расчетов денежных доходов и расходов

населения. За период 2016 г. – предварительные данные. 5) В целях статистической сопоставимости показатели рассчитаны без учета сведений по Республике

Крым и г. Севастополю. 6) Данные изменены по сравнению с ранее опубликованными в связи с получением итогов за

отчѐтный период 7) Оценка 8) По методологии платѐжного баланса 9) Оценка Банка России

Анализ рынка составлен по материалам сайта http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/9056bb04-390c-47f9-b47f-8e3b061bc7b8/monitor1-12.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=9056bb04-390c-47f9-b47f-8e3b061bc7b8

5.2. Анализ общей политической обстановки в стране и регионе

В России за 2017 произошли следующие политические события:

Январь

10 января – Россия снижает добычу нефти.

19 января – Россия возвращается к политике накапливания резервов.

24 января - Американские СМИ сообщили о том, что администрация президента

США Дональда Трампа подготовила указ, отменяющий антироссийские санкции.

Февраль

1 февраля - Правительство решило повысить пенсионный возраст, однако не

определилось с основными параметрами: до какой границы его поднять и когда

открыто сообщить об изменениях, пишет газета "Известия"

3 февраля - Минфин объявил размер закупки валюты в феврале.

20 февраля – скончался постпред РФ при ООН Виталий Чуркин.

Март

13 марта - Силуанов предложил поднять НДС до 22%.

24 марта - Российский лидер Владимир Путин провел переговоры с кандидатом в

президенты Франции Марин Ле Пен, которая приехала в Москву.

29 марта - Росатом готов обеспечить полную линейку энергомощностей для

Арктики. Источник информации: https://ria.ru/;

http://www.vedomosti.ru/

http://izvestia.ru/

5.3. Анализ влияния политической и социально-экономической обстановки

в регионе на рынок объекта оценки

По сравнению с предыдущим опросом, который проводился в первой половине

августа, экспертные оценки стали чуть более оптимистичными, главным образом, для

2016-2017 гг. Прогнозы на более отдаленную перспективу изменились существенно

меньше, но все-таки стоит отметить, что курс рубля в 2017-2019 гг. теперь ожидается

несколько более сильным, а ежегодная инфляция – примерно на 0,5 п.п. более низкой.

Тем не менее, в отношении перспектив достижения инфляционной цели Банка России

эксперты остаются умеренными пессимистами: пессимистами – потому что даже на

2022г. консенсус-прогноз индекса потребительских цен превышает целевые 4%, а

умеренными – потому что уже с 2018г. он оказывается ниже 5%. Абсолютно все

26

www.cqip.ru

прогнозисты ожидают снижения ВВП в текущем году, причем консенсус-прогноз

предполагает, что в конце года сохранятся те же темпы, что и в первые три квартала

текущего года (-0,7% г/г). А вот в следующем году почти все эксперты (кроме двух)

ожидают возобновления роста, хотя и весьма умеренного (еще один эксперт

прогнозирует небольшой спад в 2018г.). При этом усредненные ожидания относительно

более отдаленных лет по-прежнему предполагают среднегодовой прирост ВВП

примерно на 2% с начала 2020-х. Только самые отъявленные оптимисты прогнозируют

ускорение роста до 3% в год. Консенсус-прогнозы среднегодовых цен на российскую

нефть говорят о том, что в долгосрочной перспективе эксперты сохраняют достаточный

оптимизм, прогнозируя заметное повышение цен (с 42 долл./барр. в 2016г. до

68 долл./барр. в 2022г.). При этом они предвещают небольшое укрепление рубля до

63 руб./долл. в 2017-2018гг. с последующим его ослаблением до 67-68 руб./долл. В

реальном выражении это означает заметное укрепление рубля, что негативно скажется

на конкурентоспособности отечественных производителей.

Табл. 5.2

Консенсус-прогнозы на 2016–2022гг. Показатель 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Последний опрос (10-18.11.2016)

Реальный ВВП, % прироста -0,7 1,0 1,4 1,7 1,8 2,1 2,2

Индекс потребительских цен, %

прироста (дек./дек.) 8 6,0 5,0 4,8 4,6 4,6 4,5 4,2

Курс доллара, руб./долл. (на конец года)

65,1 62,8 63,1 64,6 65,6 67,4 67,8

Цена нефти Urals, долл./барр. (в среднем за год)

42 50 54 57 60 62 64

Предыдущий опрос (05-16.08.2016)

Реальный ВВП, % прироста -1,2 1,0 1,6 1,7 1,9 2,1 2,1

Индекс потребительских цен, % прироста (дек./дек.) 8

7,3 5,7 5,5 5,2 4,9 4,8 4,6

Курс доллара, руб./долл. (на конец года)

67,5 65,9 66,1 65,8 66,0 67,1 68,0

Цена нефти Urals, долл./барр. (в среднем за год)

41 51 54 57 59 62 63

Источник информации: Институт «Центр развития» НИУ ВШЭ https://www.hse.ru/pubs/share/direct/document/197559236.pdf

Нетрудно заметить, что Минэкономразвития оценивает и текущую ситуацию, и

ближайшие перспективы несколько оптимистичнее независимых экспертов фактически

по всем параметрам, кроме цен на нефть, в отношении которых оно (министерство)

сохраняет осторожность. Впрочем, вряд ли кто-то этому удивится. В целом, эксперты

явно не ожидают обострения кризисных явлений в российской экономике, но

перспективы восстановления устойчивого и динамичного экономического роста также

представляются им весьма сомнительными. Даже выход на траекторию роста темпами

2% в год (сейчас многие считают эту оценку потенциально возможным ростом

российской экономики в ее нынешнем состоянии) ожидается не ранее, чем через пять

лет, только в 2021 г. Источник информации: https://www.hse.ru/pubs/share/direct/document/197559236.pdf

5.4. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый

объект

5.4.1. Определение сегмента рынка для земельного участка

Согласно положениям Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного

назначения представляют собой земли, расположенные вне населенных пунктов и

предназначенные для ведения определенных видов сельскохозяйственной

деятельности. Ст. 78 указанного нормативного акта устанавливает следующие

основные виды разрешенного использования таких земель:

ведение личного подсобного хозяйства;

дачное строительство;

садоводство;

ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;

27

www.cqip.ru

животноводство;

огородничество;

производство сельскохозяйственной продукции;

иные виды деятельности, связанные с сельским хозяйством.

Вид разрешенного использования конкретного земельного участка указывается в

свидетельстве о праве собственности на землю – для внесения данной информации в

бланке документа предусмотрена специальная графа.

Рассмотрим подробнее каждый из вышеуказанных способов разрешенного

использования земель сельскохозяйственного назначения.

Личное подсобное хозяйство

Данный вид участка предназначен исключительно для осуществления на нем

сельскохозяйственных работ. Как правило, строительство на участке, выделенном под

ЛПХ, запрещено. Земельный участок, предназначенный для ведения ЛПХ и

располагающийся за чертой города, называется полевым.

Дачное строительство

Дачный участок предоставляется гражданину для отдыха и выращивания на нем

садовых и огородных культур. Важным моментом является возможность возведения на

нем жилой постройки, но, при этом, без права регистрации проживания в ней.

Садоводство или огородничество

Садоводческое некоммерческое объединение представляет собой организацию,

созданную гражданами на общественных началах в одной из следующих форм:

садоводческое некоммерческое товарищество; садоводческий потребительский

кооператив; садоводческое некоммерческое партнерство. Помимо проведения работ

сельскохозяйственного назначения, на таких землях можно возводить дачные

постройки. Кроме того, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ№ 7-П от

14.04.2008, гражданам разрешается оформлять регистрацию в таких строениях

(читайте о дачной амнистии).

Крестьянское (фермерское) хозяйство

Данный вид использования земель представляет собой объединение лиц,

имеющих в совместной собственности имущество, предназначенное для производства и

реализации сельскохозяйственной продукции. Фермерское хозяйство может быть

основано как одним, так и несколькими гражданами, право собственности которых на

участок и иные средства и предметы труда, является долевым.

Животноводство

На подобных участках граждане могут заниматься животноводством, выпасом

скота и сенокошением в целях заготовки корма для животных на зимний период

времени.

Производство сельскохозяйственной продукции

Такие участки предназначены для выращивания, производства и переработки

продукции сельского хозяйства.

Источник: http://www.law-education.ru/land/zemli-selskoxoz-naznacheniya-vidy-ispolzovaniya/

Сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые земельные

участки:

Категория – земли сельскохозяйственного назначения,

Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

28

www.cqip.ru

5.4.2. Определение сегмента рынка для машино-мест2

Состав рынка машиномест:

- Рынок машиномест в крытых паркингах,

- Рынок машиномест в подземных паркингах жилых домов,

- Рынок машиномест в подземных паркингах нежилых домов,

- Рынок машиномест на открытых парковочных площадках,

- Рынок гаражных боксов в гаражных кооперативах.

Сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые машино-места:

машиноместа в подземных паркингах жилых домов.

5.5. Обзор инвестиций в коммерческую недвижимость России в IV квартале

2016 года

Российская экономика продолжает стабилизироваться благодаря росту цен на

нефть и укреплению рубля. Экономический рост ожидается в 1 пол. 2017 года. Эти

позитивные изменения снижают неопределенность на рынке. Инвесторы убеждены, что

рынок проходит дно, и ожидают дальнейшего укрепления рубля.

По итогам 2016 года объем инвестиционных сделок на российском рынке

недвижимости составил 4,2 млрд долл., увеличившись на 74% в годовом

сопоставлении.

Диагр. 5.1

Реальный рост ВВП России

Источник информации: Росстат, Oxford Economics

2 http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/bojko/klass-07-2015.pdf

29

www.cqip.ru

Диагр. 5.2

Доходности государственных долларовых облигаций

Источник информации: Bloomberg

Диагр. 5.3

Динамика обменного кура, руб./долл США

Источник информации: Центральный Банк России

Интерес инвесторов был традиционно сосредоточен на офисном сегменте рынка

(60% от общего объема инвестиций за год).

Диагр. 5.4

Динамика объемов инвестиций

Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Investment_Q4_rus.pdf?13042160-72f7-4460-

8219-33f28c6ca2b5

Ориентир для инвесторов следующие диапазоны ставок капитализации активов

институционального качества в Москве: 9-10,5% для офисов и торговых центров, 11-

12,5% для складов.

30

www.cqip.ru

Диагр. 5.5

Ставки капитализации в Москве

Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Investment_Q4_rus.pdf?13042160-72f7-4460-

8219-33f28c6ca2b5

Диагр. 5.6

Инвестиции по секторам

Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Investment_Q4_rus.pdf?13042160-72f7-4460-

8219-33f28c6ca2b5

Активы, расположенные в столице, остаются самыми привлекательными для

инвесторов: 80% от общей суммы сделок в 2016 году пришлись на московский рынок.

В Санкт-Петербурге объем инвестиций составил 258 млн долл. против 105 млн долл.

годом ранее.

31

www.cqip.ru

Диагр. 5.7

Распределение инвестиций по регионам

Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Investment_Q4_rus.pdf?13042160-72f7-4460-

8219-33f28c6ca2b5

Российский капитал доминирует в общем объеме сделок: его доля в прошлом году

достигла 97%, что является рекордным показателем за всю историю рынка.

Диагр. 5.8

Инвесторы по стране происхождения

Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Investment_Q4_rus.pdf?13042160-72f7-4460-

8219-33f28c6ca2b5

В краткосрочной перспективе ожидается дальнейший рост активности на рынке

инвестиций в недвижимость России. Прогнозируется объем инвестиционных сделок в

2017 году на уровне 4,5 млрд долл.

32

www.cqip.ru

Диагр. 5.9

Доли инвестиций по размеру сделок (объем)

Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Investment_Q4_rus.pdf?13042160-72f7-4460-

8219-33f28c6ca2b5

5.6. Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Московской области

Московская область – субъект Российской Федерации, входит в состав

Центрального федерального округа.

Область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины в

бассейне рек Волги, Оки, Клязьмы, Москвы. Граничит на северо-западе и севере с

Тверской областью, на северо-востоке и востоке – с Владимирской, на юго-востоке – с

Рязанской, на юге – с Тульской, на юго-западе – с Калужской, на западе – со

Смоленской, в центре – с городом федерального значения Москвой. Также существует

небольшой северный участок границы с Ярославской областью.

Административное деление Московской области насчитывает в своем составе

29 районов. Список административных районов можно увидеть в Табл. 5.1

Табл. 5.1

Районы Московской области

№ Наименование География Площадь, кв. км

1 Волоколамский запад 1683,51

2 Воскресенский юго-восток 812,48

3 Дмитровский север 2182,02

4 Зарайский юго-восток 967,68

5 Истринский запад 1268,97

6 Клинский северо-запад 2019,62

7 Коломенский юго-восток 1112,28

8 Красногорский запад 224,99

9 Ленинский юго-восток 202,83

10 Лотошинский запад 979,57

11 Луховицкий восток 1282,53

12 Люберецкий юго-восток 122,31

13 Можайский запад 2627,28

14 Наро-Фоминский юго-запад 1547,44

15 Ногинский восток 893,9

16 Одинцовский юго-запад 1245,11

17 Орехово-Зуевский восток 1821,28

18 Павлово-Посадский восток 566,34

19 Пушкинский северо-восток 571,47

20 Раменский юго-восток 1397,46

21 Рузский запад 1567,56

22 Сергиево-Посадский северо-восток 2027,17

23 Серпуховский юг 1012,71

24 Солнечногорский северо-запад 1085,07

25 Ступинский юг 1707,73

33

www.cqip.ru

№ Наименование География Площадь, кв. км

26 Талдомский север 1427,02

27 Чеховский юг 865,85

28 Шатурский восток 2640,15

29 Щелковский восток 704,88

Источник информации: Свободная энциклопедия Википедия

Структура земельного фонда по функциональному назначению в Московской

области представлена на рисунке ниже.

Рис. 5.10

Структура земельного фонда по функциональному назначению в Московской

области, II квартал 2016 г., тыс. га

Источник информации: http://forum.derev-grad.ru

В последнее время к землям сельскохозяйственного назначения проявляется

повышенный интерес. Изначально этот интерес шел со стороны предпринимателей,

теперь же он исходит со стороны правительства.

Правительство Московской области ведет целенаправленную работу по

максимальному вовлечению земель сельскохозяйственного назначения в оборот. В

свете последних событий, когда остро встал вопрос о восстановлении

продовольственной независимости страны, особенно важно, чтобы как можно больше

земель выполняли свою основную функцию – давали урожай.

Согласно долгосрочной целевой программе Московской области «Развитие

сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья

и продовольствия в Московской области на 2013-2020 годы», общий объем средств,

направляемых на реализацию мероприятий составляет 36 672 063 тыс. рублей. Как

отмечают некоторые эксперты земельного рынка, это вызывает интерес к таким землям

со стороны людей, которые намерены использовать их по прямому назначению.

В настоящий момент интенсивно ведется обработка земель в городском округе

Домодедово (83,9 %), Подольском (81,5 %), Ленинском (79,3 %), Серебряно-Прудском

(70 %) и Ступинском (60,7 %) районах. Крайне неудовлетворительно используются

сельскохозяйственные угодья в Серпуховском (29,5 %), Каширском (33,4 %) и

Солнечногорском (40,1 %) районах.

Достаточно долгое время земли сельскохозяйственного назначения Московского

региона позволяли зарабатывать на строительстве. Безусловно, на таких землях

строить нельзя, но всегда была возможность изменить вид разрешенного

34

www.cqip.ru

использования земли. Такие инвесторы ориентируются на земли южного и северного

Подмосковья. Также 29 % показателя спроса установилось на территории Минского,

Можайского, Новорижского шоссе. Но с каждым годом свободных площадей здесь

становится меньше.

Рис. 5.11

Спрос на земли сельскохозяйственного назначения

Источник информации: https://regionalrealty.ru/library/zemelnye-uchastki-moskvy/

Сейчас земельный рынок замер, активность как покупателей, так и продавцов на

нем чрезвычайно низкая. Если на рынке недвижимости количество сделок растет вот

уже на протяжении последних шести-семи месяцев, то на земельном рынке состояние,

которое близко к штилю.

Рис. 5.12

Объем предложений земель сельскохозяйственного назначения Москвы по

направлению

Источник информации: https://regionalrealty.ru/library/zemelnye-uchastki-moskvy/

Ценовая ситуация

Определить конкретную стоимость земли сельхозназначения по районам,

удаленности от МКАД и направлению проблематично, поскольку цена на участки здесь

варьируют от нескольких тысяч до миллионов рублей. Для примера приведена таблица

цен на земли, выставленные на продажу в Московской области.

35

www.cqip.ru

Табл. 5.2

Цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения по районам и

направлениям Московской области Район/направление Метраж Стоимость

Раменский р-н 8 соток 750 000 рублей

Можайский р-н 41 га 8 900 000 рублей

Новорижское шоссе 10 соток 520 000 рублей

Д. Гадюкино 10 соток 320 000 рублей

Чеховский р-н 8,7 соток 280 000 рублей

Дмитровский р-н 16 соток 2 350 000 рублей

Новорязанское шоссе 7,5 соток 1 600 000 рублей

Источник информации: https://regionalrealty.ru/library/zemelnye-uchastki-moskvy/

Так в Ближнем Подмосковье до 15 км средняя стоимость 1 сотки составила

14 244 долл. США, в Дальнем Подмосковье от 120 км - 257 долл. США. При этом в

Дальнем Подмосковье стоимость 1 сотки достигала 4 500 долл. США на участки,

расположенные вблизи «Большой воды», однако доля данного предложения мала.

Необходимо сказать о некоторых изменениях в структурах спроса на землю:

Доля продаж участков без подряда выросло с 72 до 79 %. При этом, впервые за

5 лет произошло снижение спроса на данный сегмент – около 15 %.

Для Московской области было характерно большое число предложений в

долларах. Чтобы повысить привлекательность проектов, многие собственники

зафиксировали ставку ещѐ несколько месяцев назад или перешли на рублѐвую

цену.

5.7. Обзор рынка машино-мест в г. Самаре

Огромным недостатком Самарского района является отсутствие парковок и

гаражей. При этом земля в этом районе очень дорогая, потому что он считается

элитным, из-за своего близкого расположения к торговым и культурным центрам. Источник информации: http://nesiditsa.ru/city/samara

Уровень автомобилизации, определенный Генпланом Самары, сегодня составляет

320 автомобилей на 1 тыс. жителей. Но с тех пор, как этот норматив составлял 70

машин на 1 тыс. человек, при проектировании и строительстве новых жилых проектов

застройщики в обязательном порядке паркинги не предусматривали. Если, конечно, это

не были дома класса «бизнес+» , где собственные парковки формируют добавленную

стоимость классности проекта.

В жилье эконом-класса собственные парковочные места, закрытые или открытые,

- не обязательная опция. Считается, что человек, купивший недорогую квартиру в

типовом доме, сам должен заботиться о том, где ставить машину, а покупку паркинг-

места он не «потянет». Хотя и в «дорогих» домах не все жильцы готовы тратиться.

Скоро ситуация в условной «классификации» жилья изменится, а паркинги

перестанут быть признаком классности и формировать добавленную стоимость

квадратного метра в ЖК. Городские власти взялись за проблему парковок. По словам

мэра Дмитрия Азарова, администрация ведет работу по установлению

градостроительных нормативов. «В том числе мы прописываем необходимое количество

парковочных мест, которое должно быть обеспечено при реализации новых жилищных

проектов». В департаменте строительства и архитектуры нам не смогли поведать

подробности содержания будущих нововведений, однако сообщили, что «ведется

подготовка Местных нормативов градостроительного проектирования, которые будут

введены в конце 2012 года». «В них обеспеченность м/м будет вестись от количества

жилых единиц - квартир и индивидуальных жилых домов. Что касается проблемы

обеспечения м/м жителей исторического города, то при новом строительстве

сооружения должны быть обеспечены м/м на общих началах. Однако в режиме

реставрации или капремонта обеспеченности м/м не следует требовать, т. к. не

происходит уплотнения застройки. Надо учитывать, что для исторического центра

приоритетом является наличие исторических объектов, поэтому необходимость

36

www.cqip.ru

строительства новых парковок не должна вступать в противоречие с наличием

памятников», - сказано в сообщении департамента.

Из данного многословного сообщения понятно одно - власти готовы «узаконить»

обязательное наличие парковочных мест для всех жилых комплексов. Пока они

готовятся, уже действуют «правила», о которых нам рассказали проектировщики и

застройщики: если проект проходит согласование после 2010 года, то действует,

например, такая норма, что для 1-подъездного 16-этажного дома должно быть

оборудовано минимум 30 парковочных мест. Многоэтажные дома - это почти всегда

жилье эконом-класса, так что и у жителей «недорогих» домов появится возможность

купить «дом» для своего автомобиля.

Кстати, предыдущее предложение сформулировано не случайно. «Паркинг по

цене квартиры» - таким рекламным лозунгом можно описать ценовую политику в этом

загадочном сегменте рынка недвижимости. Минимальная стоимость машино-места - 450

тыс. руб., причем цена снижена на 100 тыс./руб., так как в продаже остались

последние два места. Речь идет о ЖК «Сокольи горы» в п. Управленческом, где «под

каждым кустом» можно ставить машину, мест достаточно. Следующая «ступень» - 600-

900 тыс. руб. Далее идет ценовой срез 1,2-1,9 млн руб. - по такой цене можно купить

однокомнатную «хрущевку» и «малосемейку» в нецентральных районах города. От 1,7

млн до 2,5 млн руб. - это цены крытого паркинг-места в центре Самары от

Садовой/Чкалова до Ленинградской/Ленинской. За такие деньги можно уже купить

либо «однушку» в отдаленных районах, либо добротную «двушку» в Промышленном

районе. Источник информации: http://rs63.ru/archives/55/693/

Каждый год городской автопарк увеличивается в среднем на 15%. При этом в

Самаре только-только начинает развиваться рынок гаражей и автостоянок. Спрос все

еще намного превышает предложение. Хотя специалисты утверждают, что принятие

214-го закона не отразилось на строительстве парковок, инвестиционная

привлекательность таких проектов остается под вопросом.

В настоящее время Самара не может похвастаться достаточным количеством

парковочных мест. Согласно зарубежной статистике, вместимость паркингов должна

составлять 50-80% от числа зарегистрированных машин. Для сравнения: Москва

обеспечена парковочными местами на 39%. Но если столичные застройщики

придерживаются коэффициента 1,5-1,8 машиноместа на квартиру, то в Самаре на 3-4

квартиры приходится одно парковочное место.

Рынок гаражей и автостоянок является сложной системой. Он представлен

несколькими типами объектов: индивидуальные гаражи, открытые автостоянки,

подземный паркинг, подземные гаражи, многоэтажные гаражные комплексы.

Пик строительства индивидуальных типовых гаражей пришелся на 90-е годы.

Строительство велось на фактически самовольно захваченных землях в спальных

районах города. Сейчас объекты этого сегмента рынка проходят процедуру

узаконивания. Ликвидность таких объектов невысока, хотя стоит такой гараж

относительно дорого в силу больших затрат на строительство. Средняя цена

предложений составляет от 400 до 500 тыс. руб. Подземный паркинг становится

неотъемлемой частью современных жилых домов, особенно домов класса «А» (элитное

жилье). По словам директора агентства недвижимости «Дом ИСТ» Ирины Рязановой,

один из первых вопросов при покупке элитного жилья касается наличия подземного

паркинга. «С определенной степенью уверенности можно сказать, что данный сегмент

рынка сейчас достаточно востребован», - подчеркнула Рязанова. Паркинг удобен в

первую очередь непосредственной близостью к жилью обладателя автомобиля. По

мнению риелтора загородной недвижимости ГК «Спектр недвижимости» Аллы

Белоусовой, наличие парковочных мест под домом зачастую является определяющим

фактором при выборе квартиры, хотя прямой зависимости нет. Приобрести машино-

место можно и под соседним домом.

Различие между подземным гаражом и паркингом такое же, как между наземными

объектами этих типов. Существуют также подземные стоянки, где машино-места

разделены перегородками. Стоимость одного парковочного места на этапе

37

www.cqip.ru

строительства составляет примерно 300 тыс. руб. На этапе сдачи цена может возрасти в

1,5-2 раза. Что касается многоуровневого подземного паркинга, то себестоимость

строительства мест на разных уровнях одинакова, поэтому при покупке у застройщика

цены не отличаются, хотя на вторичном рынке этот фактор учитывается.

Соответственно, покупатель отдает предпочтение парковке первого уровня. Если

говорить о престижности наличия паркинга, то теперь это прерогатива не только

элитных строений. Как отметила Алла Белоусова, строительство паркингов является

практически обязательным при возведении жилых комплексов. «Прямой зависимости от

престижности района не существует. В этом вопросе играет роль такой фактор, как

возможность строительства паркинга, потому что грунт не всегда позволяет проводить

подобные работы», - комментирует Белоусова. Например, при строительстве ЖК

«Тихий Дон» планировалось размещение подземной парковки, но из-за особенное

грунта это оказалось невозможным.

Что касается ценовой политики в данном сегменте рынка, то она практически

идентична ситуации с жилой недвижимостью: цены продолжают расти из-за

ограниченного предложения и ряда других факторов. Сейчас из невозможности

строительства подземных автостоянок застройщики возводят рядом с домами

многоэтажные гаражные комплексы, причем машино-места продаются исключительно

владельцам квартир. Примером подобного решения может служить гаражный комплекс

на улице Чапаевской в «Европейском квартале» (пока на стадии строительства). Такой

же политики придерживаются девелоперы ЖК «Бест-Хаус», продавая парковочные

места жильцам комплекса. Тем самым застройщик подчеркивает статус элитного жилья,

где все предусмотрено для удобства клиенте Для застройщиков домов эконом- или

бизнес-класса нет принципиальной разницы, кто купит парковочное место.

При определении цен в многоэтажных гаражных комплексах застройщик

учитывает этажность строения, то есть цена 1 кв. м бокса зависит от этажа. Первый

этаж самый удобный, следовательно, самый дорогой. 1 кв. м в первом этаже 5-

этажного кирпичного гараж-паркинга на пересечении улиц Нагорной и Советской стоит

23 тыс. 500 руб., на четвертом-пятом - 16 тыс. 900 руб. Стоимость кв. м ближе к

центральным районам города, конечно, выше, говорит Алла Белоусова, но в последнее

время наметилась тенденция к выравниванию цен. В целом в городе застройщиков,

занимающихся строительством объектов данного сегмента рынка, мало. Среди

наиболее заметных - ЗАО «СМП-1», ОАО «Инстройпроект ДВИ», ООО «ПСК

«ТехСтройПроект» и др.

Специалисты утверждают, что выгодно покупать объект на стадии строительства.

Во-первых, это дешевле, а во-вторых, надежнее в связи с ограниченным

предложением. Риелторы отмечают, что хотя введение 214-го закона на строительстве

гаражных комплексов не отразилось, инвестиционная привлекательность данного

сегмента рынка невысока: третье место после объектов жилой и торговой

недвижимости. Источник информации: http://www.samru.ru/spravka/company/14402.html;

http://rs63.ru/archives/55/693/; http://nesiditsa.ru/city/samara

5.8. Основные ценообразующие факторы

Табл. 5.3

Основные ценообразующие факторы для земельных участков

Ценообразующие факторы Диапазон значения Обоснование значений

Ценообразующие факторы на рынке земельных участков

Категория земель

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли населенных пунктов

Земли промышленности и иного назначения

Земли особо охраняемых территорий

Земли лесного фонда

Земли водного фонда

Земли запаса

Отражается на оборотоспособности

земельного участка: по действующему

законодательству допускаются сделки

купли-продажи из земель

сельскохозяйственного назначения,

населенных пунктов и земель

промышленности. При этом качество земли

влияет на ценообразование земельного

участка. Диапазон значений данного

фактора учесть не возможно, так как для объекта оценки выбор аналогов должен

производиться по идентичной категории

земельных участков.

38

www.cqip.ru

Ценообразующие факторы Диапазон значения Обоснование значений

Целевое назначение земель

Под индивидуальное жилищное

строительство

Под ЛПХ

Под сельскохозяйственное производство Под садово-огородническое хозяйство/

дачное строительство

Под фермерское хозяйство

Под административную застройку

Под промышленную застройку

Под торговые объекты

Прочее

Обусловлено инвестиционной

привлекательностью земли и возможностью

дальнейшего развития территорий

потенциальными инвесторами и

девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения

о наиболее эффективном использовании

конкретного земельного участка. Диапазон

значений данного фактора учесть не

возможно, так как для объекта оценки

выбор аналогов должен производиться по

идентичному назначению земельных

участков.

Вид права пользования

земельным участком

Собственность

Аренда

Постоянное (бессрочное) пользование

- долгосрочная аренда по отношению к

праву собственности оценивается:

диапазон значений – (0,86 – 0,88) по

отношению к праву собственности, - краткосрочная аренда по отношению к

праву собственности оценивается:

диапазон значений – (0,77 – 0,79) по

отношению к праву собственности

«Справочник эксперта недвижимости», том

3, 2016, с. 143, под ред. Лейфера Л. А.

Местонахождение

(Район/ округ)

Северный район

Северо-Западный район

Центральный район

Волго-Вятский район

Центрально-Черноземный район

Поволжский район Северо-Кавказский район

Уральский район

Западно-Сибирский район

Восточно-Сибирский район

Дальневосточный район

Калининградская область

Республика Крым

выбор аналогов должен производиться в

районе расположения объекта оценки

Местонахождение

(Удаленность от областного

центра)

Областной центр

Населенные пункты в ближайшей

окрестности областного центра

Райцентры и поселки городского типа с

развитой промышленностью Райцентры и поселки городского типа

сельскохозяйственных районов

Прочие населенные пункты

диапазон значений – (0,49 – 1,0) в

зависимости направления, «Справочник

эксперта недвижимости» том 3, 2016, с. 52, под ред. Лейфера Л. А.

Размер земельного участка

Малые участки до 0-3 га

Средние участки 3-10 га

Большие участки 10 100 га

диапазон значений – (0,77–0,80)

«Справочник эксперта недвижимости»,

2016 том 3, с. 173, под ред. Лейфера Л. А.

Расположение относительно транспортной магистрали

1-ая линия 2-ая линия/В глубине квартала

Расположение в непосредственной близости

к автомагистрали по отношению к участкам,

удаленным от автомагистрали оценивается:

диапазон значений – (1,25 – 1,29)

«Справочник эксперта недвижимости»,

2016 том 3, с. 1, 115, под ред. Лейфера Л.

А.

Наличие подведенных к земельному участку

коммуникаций

Газоснабжение

Электроснабжение

Водоснабжение

Канализация

диапазон значений по отношению к

участкам не обеспеченным:

- электроэнергия — (1,17–1,20); - газоснабжение — (1,19-1,20);

- водоснабжение (1,15-1,17)

недвижимости», 2016 том 3, с. 214, под

ред. Лейфера Л. А.

Состояние подъездных путей

Круглогодичный подъезд

Асфальтированная дорога

Грунтовая дорога

Сезонный подъезд и т.п.

диапазон значений:

- Транспортные подъездные пути — 5–15 %

(www.ceae.ru/ocenka-zemel-

uchastkov.htm)

Источник информации: анализ Оценщика

5.9. Анализ основных факторов, влияющих на спрос/предложение и цены

сопоставимых объектов недвижимости

На спрос и предложение объектов, аналогичных оцениваемому влияет:

политическая и экономическая ситуация в стране;

изменение курса валют;

потребительские вкусы или предпочтения покупателей/продавцов;

количество покупателей/продавцов;

уровень денежных доходов покупателей;

39

www.cqip.ru

цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие);

потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов;

сезонность.

5.10. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с

объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен

оцениваемый объект при фактическом, а так же при альтернативных

вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений

земельных участков

При анализе предложений на рынке недвижимости, Оценщик исходил из

информации, представленной на открытых интернет ресурсах, специализирующихся на

продаже земельных участков в районе расположения объекта оценки. Выборка

предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения

представлена в таблицах ниже:

40

Табл. 5.4

Результаты мониторинга рынка предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с видом

разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в Можайском районе расположения объекта оценки №,

п/п Местоположение

Площадь,

кв. м

Стоимость,

руб.

Стоимость,

руб./кв. м Источник информации Текст объявления

1

Московская область,

р-н Можайский,

напротив

д. Камынинка

1 088 900 21 560 220 19,8 http://www.geodevelopment.ru/catalog/kamyninka_4974

/

Участок расположен напротив деревни Камынинка. С запада участок примыкает к асфальтированной дороге, с востока расположен лесной массив. Рельеф участка ровный. ЛЭП

проходит по границе участка вдоль дороги.

2

Московская область,

р-н Можайский,

н.п. Судаково

702 200 13 903 560 19,8 http://www.geodevelopment

.ru/catalog/sudakovo_4971/

Участок примыкает к границам населенного пункта Судаково. Рядом расположен лесной массив.

По границе протекает ручей. Рельеф участка ровный. До участка удобная асфальтированная

дорога.

3

Московская область,

р-н Можайский,

н.п. Судаково

960 000 19 008 000 19,8 http://www.geodevelopment

.ru/catalog/sudakovo_4973/

Участок примыкает к границам населенного пункта Судаково. На восточной стороне участка

расположен святой источник, за которым расположен ручей. С юга, юго-запада участка

расположен лесной массив. Вблизи протекает река Протва. Рельеф ровный. На участке местами

ДКР (древесно-кустарниковая растительность).

4 Московская область,

р-н Шаховской,

д. Новиково

557 000 11 140 000 20,0 http://www.geodevelopment.ru/catalog/Novikovo_16368

0/

Земельный участок площадью 55,7 Га находится вблизи д. Новиково (Московская область,

Шаховской район, с/пос. Степаньковское), на удалении 120 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Участок с преимущественно ровным рельефом, окружен лесом, рядом протекает речка.

Отлично подходит для строительства коттеджного, дачного поселка или сельскохозяйственной

деятельности.

5

Московская область,

р-н Можайский,

д. Камынинка

298 800 5 916 240 19,8

http://www.geodevelopment

.ru/catalog/kamyninka_4969

/

Участок расположен в окружении лесного массива, вблизи протекает ручей. Рельеф ровный. На

участке местами ДКР (древесно-кустарниковая растительность).

6

Московская область,

р-н Можайский,

с.п. Клементьевское,

д. Макарово

972 000 7 777 777 8 http://mozhaysk.cian.ru/sal

e/suburban/31639664/

Продается два земельных участка сельхозназначения для сельхозпроизводства общей

площадью 97,2 га - один участок 51,6 га, рядом с д. Макарово Можайского р-на, второй участок

45,6 га рядом с д. Клементьево. Расстояние от Москвы 100 км по Минскому, Новорижскому,

Можайскому ш. ПРОДАЖА УЧАСТКОВ ПО ОТДЕЛЬНОСТИ НЕ РАССМАТРИВАЕТСЯ!

7

Московская область,

р-н Можайский, д. Большое

Новосурино

1 000 000 22 000 000 22,0 http://mozhaysk.cian.ru/sal

e/suburban/151759470/

Участок 100 Га рядом с городом Можайск. МО, Можайский р-н, д. Большое Новосурино, 99 км от

МКАД по Минскому шоссе. Земельный участок с одной стороны граничит с проездной дорогой,

со второй стороны с жилой деревней, Минское шоссе 2 км, г. Можайск 5 км. По границе участка

проходит электричество и газ. Есть подъезд с Минского шоссе (114 км) и через деревню.

Хорошее предложение для инвестиций или иного другого бизнеса. Возможна продажа частями.

8

Московская область,

р-н Рузкий,

с.п. Ивановский,

вблиз д. Лихачево

709 000 42 532 800 60,0 http://ruza.cian.ru/sale/sub

urban/147852066

Участок 70,9 га. Московская область, Рузский район, д. Лихачево. Продается земельный

участок: 70,888 Га (КН: 50:19:0040105:8), в экологически чистом Рузском районе, в 115 км от

Москвы, в 15 км от г. Руза, в 1,8 км от Рузского водохранилища. Адрес: Московская область,

Рузский район, сельское поселение Ивановское, вблизи д. Лихачево. Участок прекрасно подходит под дачную застройку. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения,

разрешѐнное использование: для сельскохозяйственного производства. Участок ровный

правильной формы, находится в удивительно красивой местности, рядом лес, вода!

Обременений нет. Автодорога с асфальтовым покрытием примыкает к участку. Электричество и

газ по границе. Продажа осуществляется собственником! Цена 6 000 рублей за сотку.

8(903)504 44 90

Сергей. Тогр уместен!

9

Московская область,

р-н Можайский,

д. Троица

1 000 000 20 080 000 20,1

https://www.avito.ru/mozha

ysk/zemelnye_uchastki/ucha

stok_100_ga_snt_dnp_8732

45981

Предлагается к продаже земельный участок 295 Га, расположен: Минское или Можайское

шоссе, 120 км от МКАД, Московская область, Можайский район, около деревни Троица.

Категория: сельскохозяйственного назначения (сельхозназначение), вид разрешенного

использования: под сельскохозяйственное производство. На участке проходит линия

электропередач, газ проложен возле дороги на противоположной стороне от участка. Участок имеет несколько съездов с асфальтовой дороги. Продает собственник. Аргументированный торг.

10 Московская область, 2 200 000 20 080 001 9 http://mozhaysk.cian.ru/sal Продаю участок 220 га в 99 км от МКАДа, Московская область, Можайский район,

41

www.cqip.ru

№,

п/п Местоположение

Площадь,

кв. м

Стоимость,

руб.

Стоимость,

руб./кв. м Источник информации Текст объявления

р-н Можайский,

д. Б. Новосурино

e/suburban/150088266/

д. Б.Новосурино. Земельный участок с одной стороны граничит с проездной дорогой, со второй

стороны с жилой древне, с третьей с ж/д путями и с четвертой с огромным лесом. Минское

шоссе 2 км, г. Можайск 5 км. По границе участка проходит электричество и газ. Есть подъезд с

Минского шоссе(114 км) и через деревню в четырех местах. Отличное место для инвестиций.

Продажа от двух гектар, отрежем любую площадь. Также имеется большая база объектов

недвижимости в Можайске и в Можайском районе, звоните подберем любой вариант по Вашему

запросу.

Минимальное значение, руб./кв. м 8

Максимальное значение, руб./кв. м 60

Среднее значение, руб./кв. м 22

Коэффициент вариации 87%

Источник информации: анализ Оценщика

42

Вывод:

Диапазон стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства варьируется от 8

руб./кв. м до 60 руб./кв. м, среднее значение 22 руб./кв. м. Данный разброс цен связан с местоположением объектов, величиной

земельного участка, и др. В данном сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются индивидуальные

предприниматели и коммерческие организации;

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений машино-мест

Обзор предложений из открытых источников по продаже машино-мест, сходных по характеристикам с оцениваемым, представлен в

таблице ниже:

Табл. 5.5

Результаты мониторинга рынка предложений по продаже машино-мест в г. Самаре

№,

п/п Место нахождения

Площадь, к

в. м

Стоимость,

руб.

Цена

предложения

за 1 кв. м.

Источник информации Текст объявления3

1

Самарская область, г.

Самара, Ленинский р-н, ул.

Маяковского, д. 31

16,00 650 000 40 625

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_16_m

_840392248

Подземный паркинг 16кв. м. закрытый рольворотами.

2

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Конноармейская, д. 15

17,50 700 000 40 000

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_17_m

_883471833

Паркинг 17.5 м кв на первом уровне от въезда .во дворе домов 13 и 17 по ул.Конноармейская.Торг.Возможна аренда.

3

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Ялтинская, д. 32

17,80 790 000 44 382

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_17_m

_876100606

Машиноместо 17,8 м2 площадь, охрана, торг при осмотре.

4

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Советской Армии, д.

238а

16,60 700 000 42 169

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_17_m

_918370502

Паркинг, место 350. Общая площадь 16,6 кв. м. Рядом с лифтом.

5

Самарская область, г.

Самара, Промышленный р-н,

ул. 6-я просека, д. 163

18,00 330 000 18 333

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_18_m

_827203421

Прдается по стоковой цене!!! Машиноместо 18 кв. м. в подземном

охраняемом паркинге!!!

6

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Конноармейская, д. 15

18,00 380 000 21 111

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_18_m

_800317666

застройщик ООО"ДОМ 75", сдан. СВИДЕТЕЛЬСТВО!

7

Самарская область, г.

Самара, Самарский р-н, ул. Садовая, д. 82

22,00 350 000 15 909

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_22_m_1025556130

Подземный паркинг в жилом доме. Въезд с улицы Садовая.

Автоматические ворота. Долевая собственность. Торг.

8

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н, ул. Советской Армии, д.

240Б

18,00 500 000 27 778

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_18_m

_907639877

Машиноместо в охраняемом подземном паркинге

9 Самарская область, г. 19,00 600 000 31 579 https://www.avito.ru/samara/garazhi_i Фрунзе 14, верхний уровень. Есть свидетельство. Рядом Куйбышева

3 Текст объявления приведен дословно.

43

www.cqip.ru

№,

п/п Место нахождения

Площадь, к

в. м

Стоимость,

руб.

Цена предложения

за 1 кв. м.

Источник информации Текст объявления3

Самара, Самарский р-н, ул.

Фрунзе, д. 14

_mashinomesta/mashinomesto_19_m

_606732332

15, Комсомольская, Крупская.

10

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Советской Армии, д.

238а

19,00 490 000 25 789

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_19_m

_993504628

Продаю Паркинг в ЖК "Современник". Дешевле цен нет. место 495.

площадь 19 кв. м. Между 4 и 5 секциями, нижний уровень, удобный

заезд и выезд. Собственник. Свидетельство. Возьмите ипотеку на

гараж в Сбербанке под 13% и платите за своѐ место, вместо аренды.

11

Самарская область, г.

Самара, Промышленный р-н,

ул. 6-я просека, д. 163

18,00 290 000 16 111

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_18_m

_806089032

Продам парковочное место 18 кв. м., по адресу; 6 просека, 163 в

охраняемом паркинге. Видеонаблюдение, уборка, круглосуточная

охрана, свидетельство на собственность

12

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Пичерская, д. 20а

15,00 600 000 40 000

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_15_m

_881664468

Продам машиноместо №36 в подземном паркинге

13

Самарская область, г.

Самара, Промышленный р-н,

ул. 6-я просека, д. 161

10,00 350 000 35 000

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_10_m

_1068823195

Продаѐтся место в подземном паркинге. Паркинг сухой

проветриваемый,чистый есть место под кладовку,охрана,выезд и

въезд с улице Солнечной.

14

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Советской Армии, д.

238А

15,00 590 000 39 333 https://www.avito.ru/samara/garazhi_i_mashinomesta/mashinomesto_15_m

_526398129

Продам парковочное место под домом ул. Советской Армии 238А (район МТЛ Арена). Площадь 15 кв. м, круглосуточная охрана. Пульт

от всех ворот и шлагбаума в комплекте. Торг

15

Самарская область, г.

Самара, Промышленный р-н,

ул. 6-я просека, д. 163

19,00 250 000 13 158

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_19_m

_891998118

Охрана, видеонаблюдение, коммуналка 1000 руб. в месяц, въезд со

стороны 5 просеки, свидетельство.

16

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Ново-Садовая, д. 10а

18,00 750 000 41 667

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_18_m

_1205193144

Подземный паркинг. Охрана. Продаю. Во дворе домов по ул. Невской

9 и ул. Циолковского 1а.

17

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. Печерская, д. 20А

15,00 630 000 42 000

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_15_m

_1165490167

Продам машино-место в подземном паркинге во дворе дома по ул.

Печерская д.20А. Место у стены, удобный заезд, нет никаких колонн-

столбов. Круглосуточная охрана, небольшая плата за обслуживание паркинга. Очень удобно, зимой садишься в невымороженный салон,

не нужно чистить автомобиль от снега и скрести стекла скребком.

Летом всегда прохладный автомобиль. В собственности более трех

лет. Паркинг расположен в периметре улиц Печерская, Третий

проезд, Дыбенко.

18

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. 5-я просека, д. 95

18,00 350 000 19 444

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_18_m

_781404940

Машиноместо в паркинге в ЖК Надежда. Свидетельство! В наличие

есть также другие варианты. Количество ограничено.

19

Самарская область, г.

Самара, Октябрьский р-н,

ул. 6-я просека, д. 56

21,00 700 000 33 333

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_21_m

_945918765

Продается машиноместо площадью 21 кв. м в подземном паркинге

монолитно-каркасного дома со встроенными нежилыми

помещениями, ЖК "Рассвет-Премиум" (Промышленный район, 6-я

просека, 56). Осталось 33 машиноместа. Преимущества комплекса:1.

продуманные планировки квартир с возможностью объединения;2.

высокие потолки - 3 м;3. наземная парковка и подземный паркинг;4. в каждом подъезде бесшумный европейский лифт из паркинга до

Вашего этажа;5. закрытая территория с детской площадкой,

огороженная декоративным забором;6. на крыше зона отдыха с

шезлонгами для всех жильцов дома;7. собственные котельная и

подстанция;8. рядом с домом зеленая зона;9. строительные

материалы собственного производства высокого качества;10.

отличная шумоизоляция, качественное остекление, алюминиевые

радиаторы, качественная стяжка;11. дом сдан

44

www.cqip.ru

№,

п/п Место нахождения

Площадь, к

в. м

Стоимость,

руб.

Цена предложения

за 1 кв. м.

Источник информации Текст объявления3

20

Самарская область, г.

Самара, Ленинский р-н, ул.

Буянова, ЖК Ильинская

плаза

27,17 1 300 000 47 847

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i

_mashinomesta/mashinomesto_27_m

_904312724

Срочная продажа. ЖК Ильинская плаза. Паркинг подземный. Место

№4 площадью 27,17 м2

21

Самарская область, г.

Самара, Самарский р-н, ул. А. Толстого, д. 76

25,00 999 000 39 960

http://samara.autobariga.ru/mashino

mesto_293/samara_3789/prodam_ma

shinomesto_v_podzemnom_parkinge_

25_m_949306

Продам гараж в жилом доме на улице А. Толстого 76 или сдам в

аренду за 5500₽ в месяц

22 Самарская область, г.

Самара, Самарский р-н, ул.

Алексея Толстого, д. 92

18,00 750 000 41 667

http://samara.autobariga.ru/mashino

mesto_293/samara_3789/prodam_ma

shinomesto_v_podzemnom_parkinge_

18_m_949297

Паркинг, одно машино-место, Отапливаемый, сухой паркинг в жилом

доме по ул. Алексея Толстого. д. 92. СРОЧНАЯ продажа,

Минимальное значение, руб./кв. м 13 158

Максимальное значение, руб./кв. м 47 847

Среднее значение, руб./кв. м 32 537

Коэффициент вариации, % 72%

Источник информации: анализ Оценщика

45

www.cqip.ru

Вывод: диапазон стоимости машино-мест в г. Самаре варьируется от

13 158 руб./кв. м до 47 847 руб./кв. м, среднее значение 32 537 руб./кв. м с учетом НДС.

Данный разброс цен связан с местоположением объектов, площадью, этажом

расположения, и др. В данном сегменте рынка основными потенциальными покупателями

являются жители домов.

На основе вышеприведенной выборки определена средняя площадь

стандартного машино-места, значение составляет 18,2 кв. м. Данное значение

используется в расчетах.4

5.11. Анализ ликвидности

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно

обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом

рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной

экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и

конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям

предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для

формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок

экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о

продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации

имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации

ликвидность имеет следующие градации:

Табл. 5.6

Показатели ликвидности Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая

Примерный срок реализации, мес. 1-2 3-6 7-18

Источник информации: данные Ассоциации российских банков

Местонахождение объектов недвижимости обладает умеренной инвестиционной

привлекательностью и умеренным автомобильным трафиком.

На оцениваемые объекты имеется вся техническая документация и юридическая

документация. Исходя из данных анализа рынка, присутствует невысокий спрос на

объекты, схожие с объектом оценки.

При исследовании рынка было установлено, что сроки реализации подобных

объектов нельзя однозначно определить на основании вышеприведенной таблицы, в силу

сложившейся экономической ситуации, в условиях которой срок реализации объектов,

сопоставимых объекту оценки, может попадать как под срок реализации 3-6 месяцев (при

существенной уступке в цене), так и до 18 месяцев.

Согласно данным, представленным в СРД 19, 2016 (Справочник расчетных данных

для оценки и консалтинга) под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича, типичный для

рынка срок продажи земельных участков под дачное строительство в Московской области

составляет 4-6 месяцев. Типичный для рынка срок продажи земельных участков под

производственно-складские цели в Московской области составляет 7-10 месяцев.

5.12. Основные выводы относительно рынка недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Российская экономика продолжает стабилизироваться благодаря росту цен на нефть

и укреплению рубля. Экономический рост ожидается в 1 пол. 2017 года. Эти позитивные

4 См. раздел 1 «допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки»

46

www.cqip.ru

изменения снижают неопределенность на рынке. Инвесторы убеждены, что рынок

проходит дно, и ожидают дальнейшего укрепления рубля.

По итогам 2016 года объем инвестиционных сделок на российском рынке

недвижимости составил 4,2 млрд долл., увеличившись на 74% в годовом сопоставлении.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений

Диапазон стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения для

сельскохозяйственного производства варьируется от 8 руб./кв. м до 60 руб./кв. м,

среднее значение 22 руб./кв. м. Данный разброс цен связан с местоположением объектов,

величиной земельного участка, и др. В данном сегменте рынка основными

потенциальными покупателями являются индивидуальные предприниматели и

коммерческие организации.

Диапазон стоимости машино-мест в г. Самаре варьируется от 13 158 руб./кв. м до

47 847 руб./кв. м, среднее значение 32 537 руб./кв. м с учетом НДС. Данный разброс цен

связан с местоположением объектов, площадью, этажом расположения, и др. В данном

сегменте рынка основными потенциальными покупателями являются жители домов.

На основе выборки предложений на рынке продажи машино-мест

определена средняя площадь стандартного машино-места, значение составляет

18,2 кв. м. Данное значение используется в расчетах.5

5 См. раздел 1 «допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки»

47

www.cqip.ru

6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

В соответствии с п. 23 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20

мая 2015 г. № 297 проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на

оценку;

сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки/

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики оцениваемого

объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости оцениваемого

объекта теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны

быть применены при проведении оценки, в том числе:

1. информацию о политических, экономических, социальных и экологических

и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого

объекта;

2. информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится

Оцениваемый объект, включая информацию о факторах, влияющих на спрос

и предложение, количественных и качественных характеристиках данных

факторов;

3. информацию об оцениваемом объекте, включая правоустанавливающие

документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки,

информацию о физических свойствах оцениваемого объекта, его

технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях,

прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и

отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию,

существенную для определения стоимости оцениваемого объекта.

применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке

и определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта;

составление Отчета об оценке.

48

www.cqip.ru

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ

К ОЦЕНКЕ

Подход к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или

нескольких конкретных методов оценки.

В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода

к оценке:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик

объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и

недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку

объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены

как наиболее надежные.

Затратный подход (cost approach) – совокупность методов оценки стоимости

оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для

воспроизводства либо замещения оцениваемого объекта с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство оцениваемого объекта являются затраты,

необходимые для создания точной копии оцениваемого объекта с использованием

применявшихся при создании оцениваемого объекта материалов и технологий.

Затратами на замещение оцениваемого объекта являются затраты, необходимые для

создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,

применяющихся на дату оценки.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому

предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше,

чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому

объекту.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих

этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного

для наиболее эффективного использования;

оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) оцениваемого

объекта на дату оценки;

оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания

строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного

уровня занятости и обустройства;

оценка подходящей для данного проекта величины прибыли

предпринимателя (инвестора);

оценка величины износа;

оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом

износа;

оценка стоимости полного права собственности на Оцениваемый объект на

основе затратного подхода;

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует

достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение,

воспроизводство либо замещение объекта оценки.

49

www.cqip.ru

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на

определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего

аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта

оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются

федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки

отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей

Объектами, входящими в состав объекта оценки, являются земельный участок и

машино-места.

Земельный участок является невоспроизводимым ресурсом, а следовательно,

невозможно определить затраты на воспроизводство или замещение объекта. Таким

образом, использование затратного подхода невозможно и подход не применялся для

оценки земельных участков.

В оценочной практике затратный подход, как правило, не применяется при оценке

встроенно-пристроенных помещений. Оцениваемый объект – машино-место - относится к

категории встроенных помещений. Выделение доли стоимости, приходящейся на

оцениваемый объект из рыночной стоимости всего здания (с учетом стоимости земельного

участка) в целом может привести к существенным погрешностям. Учитывая

вышеизложенное, а также на основании п. 24 Федерального Стандарта Оценки «Общие

понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1),

утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., № 297, а также ст. 14

ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик в настоящей работе не использует

затратный подход в процессе оценки.

Сравнительный подход (sales comparison approach) – совокупность методов

оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения

оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объектом-аналогом оцениваемого объекта для целей оценки признается объект,

сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и

другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что

рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем

обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же

полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ оцениваемого

объекта и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по

каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик

оцениваемого объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по

выбранным объектам-аналогам.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и

достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При

этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как

на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы,

основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Объектами, входящими в состав объекта оценки, являются земельный участок и

машино-места.

Оценщик располагает достаточным количеством доступной рыночной

информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов. Учитывая

вышеизложенное, а также основании п. 24 Федерального Стандарта Оценки «Общие

50

www.cqip.ru

понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1),

утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., № 297, а также ст. 14

ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить

сравнительный подход к оценке рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Доходный подход (income approach) – совокупность методов оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым

рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ,

производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов

Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает

недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования

понимается период в будущем, на который от даты оценки производится

прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину

будущих доходов;

исследовать способность оцениваемого объекта приносить поток доходов в

течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности

объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в

сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,

используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период

прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на

дату оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная

информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки

способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на

дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Объектами, входящими в состав объекта оценки, являются земельный участок и

машино-места.

Оценщик не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать

будущие доходы, которые земельные участки способны приносить, а также связанные с

оцениваемыми объектами расходы. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.

24 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом

Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., № 297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной

деятельности в РФ», Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного

подхода к оценке рыночной стоимости земельных участков.

Оценка машино-мест в рамках доходного подхода не проводилась, так как Оценщик

не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие

доходы, которые способен приносить объект недвижимого имущества, а также связанные

с объектом оценки расходы. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 24

Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования

к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20

мая 2015 г., № 297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик

счел возможным отказаться от применения доходного подхода к оценке рыночной

стоимости машино-мест.

51

www.cqip.ru

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Согласно п. 12, п. 13, п. 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки,

подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом

Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297:

«…12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на

получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с

объектами-аналогами. »

«…13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная

и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений…»

«…14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы,

основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так

и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта

оценки…»

8.1. Выбор метода расчета земельных участков

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной

стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России

от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р в

настоящее время в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной

стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения;

метод капитализации земельной ренты;

метод остатка;

метод предполагаемого использования.

Табл. 8.1

Выбор метода оценки земельных участков №

п/п Наименование Описание Выбор метода

1 Метод сравнения

продаж

Определение стоимости:

Применяется для оценки застроенных и незанятых ЗУ.

Стоимость определяется путем корректировки стоимости

аналогичных участков

Определение стоимости прав аренды:

Аналогично вышеупомянутому

Метод может быть использован.

Достаточное количество информации

по продаже объектов-аналогов в

открытом доступе.

2 Метод выделения

Определение стоимости:

Применяется для оценки застроенных ЗУ.

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ)

стоимости замещения или стоимости воспроизводства

улучшений

Определение стоимости прав аренды:

С учетом вышеупомянутой последовательности.

Метод не может быть использован, т.к. нет достаточных достоверных

данных о постройках в аналогичных

объектах

3 Метод

распределения

Определение стоимости:

Применяется для оценки застроенных ЗУ.

Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной

стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на

наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости

единого объекта недвижимости. Определение стоимости прав аренды:

С учетом вышеупомянутой последовательности

Метод не может быть использован,

т.к. нет достаточных достоверных

данных о постройках в аналогичных

объектах

4

Метод

капитализации

земельной ренты

(дохода)

Определение стоимости:

Применяется для оценки застроенных и незастроенных

ЗУ.

Расчет производится путем деления земельной ренты за

первый после даты проведения оценки период на

определенный оценщиком коэффициент капитализации.

Определение стоимости прав аренды:

С учетом вышеупомянутой последовательности.

Метод затруднен в использовании –

«непрозрачность» и

«недостоверность» ставок по аренде

подобных земельных участков,

недостаточно информации для

вычисления ставки капитализации.

52

www.cqip.ru

№

п/п Наименование Описание Выбор метода

Применяется метод капитализации дохода как разницы

между земельной рентой и величиной арендной платы

5 Метод остатка

Определение стоимости:

Применяется для оценки застроенных и незастроенных

ЗУ.

Расчет производится путем вычитания из стоимости

единого объекта недвижимости (определенную с учетом

ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости

воспроизводства или замещения улучшений. Определение стоимости прав аренды:

С учетом вышеупомянутой последовательности. При

оценке стоимости права аренды учитываются разницы в

аренде и земельной ренты и вероятность сохранения

этой разницы

Метод затруднен в использовании -

«непрозрачность» и

«недостоверность» ставок по аренде

подобных земельных участков, недостаточно информации для

вычисления ставки капитализации.

6

Метод

предполагаемого

использования

Определение стоимости:

Применяется для оценки застроенных и незастроенных

ЗУ.

Расчет стоимости ЗУ производится путем

дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с

использованием ЗУ. Определение стоимости прав аренды:

С учетом вышеупомянутой последовательности при

оценке стоимости права аренды учитывается

вероятность сохранения дохода от данного права

Метод затруднен в использовании -

«непрозрачность» и

«недостоверность» ставок по аренде

подобных земельных участков, недостаточно информации для

вычисления ставки капитализации.

Источник информации: анализ Оценщика

8.2. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Обоснование выборы единицы сравнения

При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество

элементов сравнения.

Необходимо выбрать единицу сравнения, в качестве единицы сравнения принят

удельный показатель — стоимость в рублях 1 кв. м земельного участка.

Можно выделить пять основных критериев выбора единицы сравнения:

Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также

другими специалистами на конкретном сегменте рынка.

Тексты объявлений предложений о продаже недвижимости содержат показатель

— цена предложения в рублях 1 кв. м общей площади, аналитические статьи,

посвященные обзору рынков коммерческой недвижимости, также содержат такой

показатель как стоимость 1 кв. м общей площади объектов.

Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-

аналогов («общий знаменатель»).

Имеется информация для расчета, содержащая показатели общей площади, то

есть известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому

выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».

Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой),

что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества

ценообразующего фактора.

Обоснование выбора элементов сравнения

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок,

которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-

аналогов.

Табл. 8.2

Элементы сравнения Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Состав передаваемых прав на объект

1.1. Вид права на объект недвижимости

1.2. Категория земель

1.3. Вид разрешенного использования

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя

2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Условия продажи по состоявшейся или 3.1. Отличие цены предложения от цены сделки (уторговывание)

53

www.cqip.ru

Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи

предполагаемой сделке

4. Время продажи (дата предложения) 4.1 Изменение цен во времени

5. Характеристики месторасположения объекта

5.1. Адрес

5.2. Транспортная доступность

6. Физические характеристики объекта

6.1. Общая площадь

6.2. Наличие строений

6.3. Состав и наличие коммуникаций

6.4. Наличие ж/д путей

7. Экономические характеристики 7.1 Не выявлены

Источник информации: анализ Оценщика

Обоснование выбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости

земельного участка сельскохозяйственного назначения для

сельскохозяйственного производства:

В результате исследования рынка и сбора информации о сделках или предложениях

по покупке или продаже объектов, аналогичных объекту оценки, были получены данные о

выставленных на продажу объектах на дату проведения оценки. Были проанализированы

предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения для

сельскохозяйственного производства, на основании данного анализа, были использованы

предложения, представленные в выборке к анализу данного сегмента рынка6.

6 Объекты-аналоги, используемые для сравнительного подхода, включены в выборку к анализу рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

54

www.cqip.ru

Табл. 8.3

Объекты-аналоги, используемые для расчета рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения для

сельскохозяйственного производства в рамках сравнительного подхода

Группы сравнения Характеристики объектов Объекты-аналоги

№1 №2 №3 №4

Состав передаваемых прав

на объект

Вид права на объект

недвижимости Собственность Собственность Собственность Собственность

Категория земли земли сельскохозяйственного

назначения

земли сельскохозяйственного

назначения

земли сельскохозяйственного

назначения

земли сельскохозяйственного

назначения

Условия финансирования состоявшейся или

предполагаемой сделки

Особые условия

финансирования отсутствуют

Особые условия

финансирования отсутствуют

Особые условия

финансирования отсутствуют

Особые условия

финансирования отсутствуют

Условия продажи по состоявшейся или предполагаемой

сделке Купля-продажа Купля-продажа Купля-продажа Купля-продажа

Время продажи (дата предложения) Актуально на дату оценки Актуально на дату оценки Актуально на дату оценки Актуально на дату оценки

Характеристики

месторасположения

объекта

Адрес

Московская область, р-н

Можайский, напротив д.

Камынинка

Московская область, р-н Можайский, н.п. Судаково

Московская область, р-н Можайский, н.п. Судаково

Московская область, р-н Можайский, д. Камынинка

Направление (шоссе) Минское Минское Минское Минское

Расстояние до МКАД, км 110 110 110 110

Физические

характеристики

Тип объекта недвижимости Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок

Общая площадь, кв. м 1 088 900 702 200 960 000 298 800

Наличие электроснабжения нет нет нет нет

Наличие водоснабжения нет нет нет нет

Наличие газоснабжения нет нет нет нет

Экономические

характеристики

Разрешенное использование

земельного участка

Для сельскохозяйственного

производства

Для сельскохозяйственного

производства

Для сельскохозяйственного

производства

Для сельскохозяйственного

производства

Стоимостные

характеристики

Цена предложения, руб. 21 560 220 13 903 560 19 008 000 5 916 240

Цена предложения, руб.

за кв. м 19,8 19,8 19,8 19,8

Источник информации

Контактное лицо 8 (495) 788-80-90 8 (495) 788-80-90 8 (495) 788-80-90 9 (495) 788-80-90

Ссылка http://www.geodevelopment.ru/c

atalog/kamyninka_4974/

http://www.geodevelopment.ru/c

atalog/sudakovo_4971/

http://www.geodevelopment.ru/c

atalog/sudakovo_4973/

http://www.geodevelopment.ru/c

atalog/kamyninka_4969/

Источник информации: анализ Оценщика

55

www.cqip.ru

Рис. 8.1

Местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на карте7

Источник информации: анализ Оценщика

Расчет рыночной стоимости земельных участков приведен в таблицах ниже.

7 Номер метки на карте соответствует номеру объекта-аналога.

56

www.cqip.ru

Табл. 8.4

Расчет рыночной стоимости земельного участка, площадью 4 875 000 кв. м Группы элементов

сравнения

Элементы группы

сравнения [ед. изм.] Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

№1 №2 №3 №4

Общая площадь кв. м 4 875 000,0 1 088 900,0 702 200,0 960 000,0 298 800,0

Цена предложения 1 кв. м [руб./кв. м] Подлежит определению 19,8 19,8 19,8 19,8

Состав передаваемых прав на

объект

Вид права на объект

недвижимости Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность

Корректировка [%] 0% 0% 0% 0%

Категория земли земли сельскохозяйственного

назначения

земли

сельскохозяйственного

назначения

земли

сельскохозяйственного

назначения

земли

сельскохозяйственного

назначения

земли

сельскохозяйственного

назначения

Корректировка [%] 0% 0% 0% 0%

Корректировка [%] - 0% 0% 0% 0%

Корректировка [руб./кв. м] - 0,00 0,00 0,00 0,00

Скорректированная цена

предложения единицы

сравнения

[руб./кв. м] - 19,8 19,8 19,8 19,8

Условия финансирования

состоявшейся или

предполагаемой сделки

- Особые условия

финансирования отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Корректировка [%] - 0% 0% 0% 0%

Скорректированная цена

предложения единицы

сравнения

[руб./кв. м] - 19,8 19,8 19,8 19,8

Условия продажи по

состоявшейся или

предполагаемой сделке

- Купля-продажа Купля-продажа Купля-продажа Купля-продажа Купля-продажа

Корректировка [%] - -23,1% -23,1% -23,1% -23,1%

Скорректированная цена

единицы сравнения [руб./кв. м] - 15,2 15,2 15,2 15,2

Время продажи (дата

предложения) - 20 апреля 2017 г.

Актуально на дату

оценки

Актуально на дату

оценки

Актуально на дату

оценки

Актуально на дату

оценки

Корректировка [%] - 0% 0% 0% 0%

Скорректированная цена

единицы сравнения [руб./кв. м] - 15,2 15,2 15,2 15,2

Характеристики

месторасположения объекта

Адрес

Московская, рн

Можайский, оиентир: д.

Новоселки

Московская область, р-н

Можайский, напротив д.

Камынинка

Московская область, р-н

Можайский, н.п.

Судаково

Московская область, р-н

Можайский, н.п.

Судаково

Московская область, р-н

Можайский, д.

Камынинка

Корректировка, [%] - 0% 0% 0% 0%

Направление (шоссе) Минское Минское Минское Минское Минское

Корректировка, [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Расстояние до МКАД, км 110 110 110 110 110

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная стоимость [руб./кв. м] - 15,2 15,2 15,2 15,2

Физические характеристики

Тип объекта недвижимости Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок

Корректировка, [%] - 0% 0% 0% 0%

Общая площадь, кв. м 4 875 000,0 1 088 900,0 702 200,0 960 000,0 298 800,0

57

www.cqip.ru

Группы элементов

сравнения

Элементы группы

сравнения [ед. изм.] Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

№1 №2 №3 №4

Корректировка, [%] [%] -14,63% -18,50% -15,82% -25,62%

Наличие электроснабжения нет нет нет нет нет

Корректировка, [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие водоснабжения нет нет нет нет нет

Корректировка, [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие газоснабжения нет нет нет нет нет

Корректировка, [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Корректировка [%] - -14,63% -18,50% -15,82% -25,62%

Скорректированная стоимость [руб./кв. м] - 13,0 12,4 12,8 11,3

Экономические характеристики

Разрешенное использование земельного участка

Для сельскохозяйственного производства

Для

сельскохозяйственного

производства

Для

сельскохозяйственного

производства

Для

сельскохозяйственного

производства

Для

сельскохозяйственного

производства

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная стоимость [руб./кв. м] - 13,0 12,4 12,8 11,3

Общая валовая коррекция - - 14,6% 18,5% 15,8% 25,6%

Весовой коэффициент - - 0,26801 0,25056 0,26264 0,21879

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м

[руб./кв. м] 12,4

Стоимость права

собственности земельного участка, НДС не облагается

[руб.] 60 450 000

Источник информации: анализ и расчет Оценщика

58

www.cqip.ru

Табл. 8.5

Статистические данные по удельной стоимости аналогов после введения

корректировок Наименование показателя Условное обозначение Значение

Стандартное отклонение, руб./кв. м √σ2 0,66

Среднее значение, руб./кв. м Сср 12,38

Верхняя граница интервала нормального распределения, руб./кв. м

Сср + 1,94√σ2 13,66

Нижняя граница интервала нормального распределения, руб./кв. м

Сср - 1,94√σ2 11,10

Вариация, % √σ2/Сср 5,33%

Источник информации: расчет Оценщика

Ниже приводится анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих

факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц

сравнения.

Анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов)

и обоснование внесенных корректировок

Корректировка на передаваемые имущественные права

Объект оценки, как и все объекты-аналоги передаются на правах собственности.

Корректировку к ним не применяем, так как оцениваемый объект и объекты-аналоги

сопоставимы по данному элементу сравнения.

Анализ категории и функционального назначения земельного участка

В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, так как оцениваемый

объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

Корректировка на условия финансирования

Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и

оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0 %, как в

процентном выражении, так и в абсолютном.

Корректировка на условия продажи

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым

заключаются договоры, как правило, ниже цен предложения.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является

закрытой, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения

сравнительного анализа используются цены предложения на сравниваемые объекты. С

учетом сложившейся практики и тенденции развития рынков недвижимости в РФ

применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен

следует включать «скидку на торг».

По данным издания «Справочника оценщика недвижимости-2016» Том 3 Земельные

участки, Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и

информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.), на дату оценки

уторговывание на рынке недвижимости имеет ниже приведенные величины:

Табл. 8.6

Значение корректировки на уторгование для цен предложения

Скидка на торг, % Не активный рынок

Среднее Доверительный интервал

Цены объектов

Земельные участки под индустриальную застройку 18,6 % 17,9 % 19,4 %

Земельные участки под офисно-торговую застройку 16 % 15,4 % 16,6 %

Земельные участки сельскохозяйственного назначения 23,1 % 22,2 % 24,1 %

Источник информации: "Справочник оценщика недвижимости", 2016 г. том 2, Лейфер Л.А.

Принимая во внимание умеренную активность рынка земельных участков для

сельскохозяйственного производства в Московской области, и учитывая анализ

59

www.cqip.ru

ликвидности и анализ рынка объекта оценки, оценщик принял к расчетам скидку на торг

в размере 23,1 %, входящую в диапазон доверительного интервала.

Корректировка на дату предложения

Данная корректировка отражает изменение рыночной стоимости за объект оценки

в зависимости от даты предложения объектов-аналогов. Дата проведения оценки —

20 апреля 2017 г., объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки. Величина

корректировки равна 0 %.

Корректировка на местоположение

Корректировка на местоположение имеет две составляющие:

- направление (шоссе),

- удаление от МКАД, км.

В рамках настоящего отчета корректировка на направление (шоссе) не применялась,

так как оцениваемый объект и объекты-аналоги расположены в одном направлении –

Новорязанское шоссе.

Корректировка на удаленность от МКАД также не применялась, так объект оценки и

объекты-аналоги расположены на одинаковом удалении от МКАД – 110 км.

Корректировка на транспортную доступность

В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, так как оцениваемый

объект и объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность и сопоставимы по

данному элементу сравнения.

Корректировка на площадь

Корректировка вносилась на основании данных «Справочника оценщика

недвижимости-2016» Том 3 Земельные участки, Лейфер Л.А., Крайникова Т.В.,

Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний

Новгород, 2016г.

Рис. 8.2

Зависимость удельной цены от площади земельного участка

сельскохозяйственного назначения

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», 2016 г. том 3, Лейфер Л.А.

К расчету принимаем уравнение зависимости стоимости 1 кв. м земельного участка

от площади (y = 3,4002x^-0,106) в соответствии со средним значением.

Величина корректировки на общую площадь рассчитывалась как разница данного

показателя для оцениваемого объекта недвижимого имущества и каждого объекта-

аналога в процентном отношении.

60

www.cqip.ru

Расчет корректировки на общую площадь для земельного участка приведен ниже.

Табл. 8.7

Корректировки, принятые к объектам-аналогам для оцениваемого объекта

Оцениваемый объект Объект оценки

Объекты аналоги

№1 №2 №3 №4

Общая площадь, кв. м 4 875 000,0 1 088 900,0 702 200,0 960 000,0 298 800,0

Коэффициент корректировки (КS)

0,665 0,779 0,816 0,790 0,894

Корректировка, % - -14,63% -18,50% -15,82% -25,62%

Источник информации: расчет Оценщика

В соответствии с Табл. 8.7 к объектам-аналогам внесены корректировки.

Корректировка на наличие подъездных путей

Объект оценки, также как и объекты-аналоги имеет подъездные пути, корректировка

не вводилась.

Корректировка на наличие коммуникаций

Корректировка на стоимость коммуникаций не вносилась, так как объект оценки и

объекты-аналоги не имеют подключенных коммуникаций на территории участка.

Корректировка на наличие ж/д ветки

В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, так как оцениваемый

объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка

В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, так как оцениваемый

объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

Внесение весовых коэффициентов

Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения стоимости единицы

площади оцениваемого объекта определялись исходя из величины общей валовой

коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное

значение вносимых корректировок. Оценщик исходил из того, что чем больше

корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше отличается от

оцениваемых объектов и тем ниже точность полученного результата.

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по

формуле:

где:

Весi – вес i-ого аналога

Vali - i-ая валовая корректировка.

Σ Vali - сумма валовых корректировок;

n – количество объектов-аналогов.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу:

Московская область, Можайский район, дер. Новоселки, составляет:

Табл. 8.8

Рыночная стоимость права собственности на земельный участок, расположенный

по адресу: Московская область, Можайский район, дер. Новоселки, полученная в

рамках сравнительного подхода

Наименование объекта Рыночная стоимость права

собственности, руб. (НДС не облагается)

Земельный участок по адресу: Московская область, Можайский район, дер. 60 450 000

61

www.cqip.ru

Наименование объекта Рыночная стоимость права

собственности, руб. (НДС не облагается)

Новоселки, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 4 875 000 кв. м

Источник информации: расчет Оценщика

8.3. Расчет стоимости машино-мест в рамках сравнительного подхода

Обоснование выборы единицы сравнения

Учитывая специфику объекта оценки, а также доступность информации для

определения стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж

(предложений), Оценщик в качестве единицы сравнения использовал стоимость 1 кв. м

общей площади объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

Обоснование выбора элементов сравнения

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок,

которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-

аналогов.

Табл. 8.9

Элементы сравнения

Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Состав передаваемых прав на объект 1.1. Вид права на объект недвижимости

1.2. Функциональное назначение

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя

2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Условия продажи по состоявшейся или предполагаемой сделке

3.1. Отличие цены предложения от цены сделки (уторговывание)

4. Время продажи (дата предложения) 4.1 Изменение цен во времени

5. Характеристики месторасположения объекта 5.1. Адрес

6. Физические характеристики объекта

6.1. Общая площадь

6.2. Физическое состояние

6.3. Этаж расположения

7. Экономические характеристики 7.1 Фактическое использование

8. Стоимостные характеристики 8.1. Цена предложения

Источник информации: анализ Оценщика

Обоснование выбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости

машино-места:

В результате исследования рынка и сбора информации о сделках или предложениях

по покупке или продаже объектов, аналогичных объекту оценки, были получены данные о

выставленных на продажу объектах на дату проведения оценки. Оценщик привел

аналитическую выборку машино-мест в г. Самаре, причем амплитуда разброса цен

достаточно высока. В качестве аналогов выступали объекты, максимально приближенные

к оцениваемым машино-местам и расположенные в Самарском районе.

Табл. 8.10

Описание объектов-аналогов, отобранных для расчета рыночной стоимости

1 (одного) машино-места

Группы сравнения

Характеристики объектов

Объекты-аналоги

№1 №2 №3

Состав передаваемых прав на объект

Вид права на объект недвижимости

Собственность Собственность Собственность

Наличие ограничений и обременений

Не выявлены Не выявлены Не выявлены

Функциональное назначение

Нежилое Нежилое Нежилое

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

Особые условия финансирования

отсутствуют

Особые условия финансирования

отсутствуют

Особые условия финансирования

отсутствуют

Условия продажи по состоявшейся или предполагаемой сделке

Возможен торг Возможен торг Возможен торг

Время продажи (дата предложения) Актуально на дату

оценки Актуально на дату

оценки Актуально на дату

оценки

62

www.cqip.ru

Группы сравнения

Характеристики объектов

Объекты-аналоги

№1 №2 №3

Характеристики месторасположен

ия объекта

Адрес

Самарская область, г. Самара, Самарский

р-н, ул. Фрунзе, д. 14

Самарская область, г. Самара,

Самарский р-н, ул. Алексея Толстого,

д. 76

Самарская область, г. Самара,

Самарский р-н, ул. Алексея Толстого, д.

92

Ближайшее окружение Жилая и

коммерческая застройка

Жилая и коммерческая

застройка

Жилая и коммерческая

застройка

Физические характеристики

Тип объекта недвижимости

машино-место машино-место машино-место

Общая площадь, кв. м 19,0 25,0 18,0

Этаж расположения подвал подвал подвал

Экономические характеристики

Назначение (фактическое

использование) машино-место машино-место машино-место

Стоимостные характеристики

Цена предложения, руб. (с учетом НДС)

600 000,00 999 000,00 750 000,00

Цена предложения, руб. (с учетом НДС) за

кв. м 31 578,95 39 960,00 41 666,67

Источник информации

Контактное лицо Валерий, 8 (919)

800-26-07 Евгений, 8 (927)

200-50-31 Елена, 8 (927) 260-

86-72

Ссылка

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i_mashinomesta/mashinomesto_19_m_60673233

2

http://samara.autobariga.ru/mashinomesto_293/samara_3789/prodam_mashinomesto_v_podzemnom_parkinge_25_m_

949306

http://samara.autobariga.ru/mashinomesto_293/samara_3789/prodam_mashinomesto_v_podzemnom_parkinge_18_m_949297

Источник информации: анализ Оценщика

Рис. 8.3

Местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на карте8

Источник информации: https://yandex.ru/maps/, анализ Оценщика.

8 Номер метки на карте соответствует номеру объекта-аналога.

63

www.cqip.ru

Расчет рыночной стоимости машино-мест приведен в таблице ниже на примере

одного машино-места:

Табл. 8.11

Расчет рыночной стоимости 1 кв. м машино-места по адресу: Самарская область,

г. Самара, Самарский р-н, ул. Некрасовская, д. 82, подземная автостоянка

(паркинг), № н11, поз. 1

Группы

элементов

сравнения

Элементы

группы

сравнения

[ед. изм.]

Оцениваемый

объект

Объекты-аналоги

№1 №2 №3

Общая площадь кв. м 18,2 19 25 18

Цена предложения

1 кв. м. [руб./кв. м]

Подлежит

определению 31 579 39 960 41 667

Состав

передаваемых прав

на объект

Вид права на

объект

недвижимости

Общая долевая

собственность Собственность Собственность Собственность

Корректировка [%] 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие

ограничений и

обременений

Не зарегистрировано Не выявлены Не выявлены Не выявлены

Корректировка [%] 0,00% 0,00% 0,00%

Функциональное

назначение Нежилое помещение Нежилое Нежилое Нежилое

Корректировка [%] 0,00% 0,00% 0,00%

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Корректировка [руб./кв. м] - 0,00 0,00 0,00

Скорректированная

цена предложения

единицы сравнения

[руб./кв. м] - 31 579,00 39 960,00 41 667,00

Условия

финансирования

состоявшейся или

предполагаемой

сделки

-

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Особые условия

финансирования

отсутствуют

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная

цена предложения единицы сравнения

[руб./кв. м] - 31 579,00 39 960,00 41 667,00

Условия продажи по состоявшейся

или

предполагаемой

сделке

- Купля-продажа Возможен торг Возможен торг Возможен торг

Корректировка [%] - -8,30% -8,30% -8,30%

Скорректированная

цена единицы

сравнения

[руб./кв. м] - 28 957,94 36 643,32 38 208,64

Время продажи

(дата

предложения)

- Апрель 2017 Актуально на дату

оценки Актуально на дату

оценки Актуально на дату

оценки

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная

цена единицы

сравнения

[руб./кв. м] - 28 957,94 36 643,32 38 208,64

Характеристики

месторасположения

объекта

Адрес

Самарская область,

г. Самара,

Самарский р-н, ул.

Некрасовская, д. 82, подземная

автостоянка

(паркинг), № н11,

поз. 1

Самарская область,

г. Самара, Самарский р-н, ул.

Фрунзе, д. 14

Самарская область,

г. Самара,

Самарский р-н, ул.

Алексея Толстого,

д. 76

Самарская область,

г. Самара,

Самарский р-н, ул.

Алексея Толстого,

д. 92

Корректировка,

[%] - 0% 0% 0%

Ближайшее окружение

Жилая и

коммерческая

застройка

Жилая и

коммерческая

застройка

Жилая и

коммерческая

застройка

Жилая и

коммерческая

застройка

Корректировка,

[%] - 0,0% 0,0% 0,0%

Корректировка [%] - 0% 0% 0%

Скорректированная

стоимость [руб./кв. м] - 28 958 36 643 38 209

Физические

характеристики

Тип объекта

недвижимости машино-место машино-место машино-место машино-место

Корректировка,

[%] - 0% 0% 0%

Общая площадь,

кв. м 18,2 19,0 25,0 18,0

64

www.cqip.ru

Группы

элементов

сравнения

Элементы

группы

сравнения [ед. изм.]

Оцениваемый

объект

Объекты-аналоги

№1 №2 №3

Корректировка,

[%] - 0% 0% 0%

Этаж

расположения подвал подвал подвал подвал

Корректировка,

[%] - 0% 0% 0%

Корректировка [%] - 0% 0% 0%

Скорректированная

стоимость [руб./кв. м] - 28 958 36 643 38 209

Экономические

характеристики

Назначение

(фактическое

использование)

машино-место машино-место машино-место машино-место

Корректировка [%] - 0% 0% 0%

Скорректированная

стоимость [руб./кв. м] - 28 958 36 643 38 209

Общая валовая

коррекция - - 0,00% 0,00% 0,00%

Весовой

коэффициент - - 0,3333333 0,3333333 0,3333333

Средневзвешенная

стоимость 1 кв. м. [руб./кв. м] 34 603

Стоимость 1

машино-места,

рассчитанная в

рамках

сравнительного

подхода

[руб.] 629 775

Стоимость права

собственности на 2/41 доли

подземной

автостоянки

(паркинга), по

адресу: г. Самара,

ул. Некрасовская,

д. 82

[руб.] 1 259 550

Источник информации: расчеты Оценщика

Табл. 8.12

Статистические данные по удельной стоимости аналогов после введения

корректировок

Наименование показателя Условное обозначение Значение

Стандартное отклонение, руб./кв. м √σ2 4 043

Среднее значение, руб./кв. м Сср 34 603

Верхняя граница интервала нормального распределения, руб./кв. м

Сср + 1,94√σ2 42 446

Нижняя граница интервала нормального распределения, руб./кв. м

Сср - 1,94√σ2 26 760

Вариация, % √σ2/Сср 11,68%

Источник информации: расчет Оценщика

Ниже приводится анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих

факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц

сравнения.

Анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов)

и обоснование внесенных корректировок

Корректировка на передаваемые имущественные права

Оцениваемые объекты, как и все объекты-аналоги передаются на правах

собственности. Корректировку к ним не применяем, так как оцениваемый объект и

объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

Корректировка на наличие ограничений и обременений

В рамках настоящего отчета корректировка не проводится, так как оцениваемый

объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

65

www.cqip.ru

Анализ функционального назначения объектов

В рамках настоящего отчета корректировка не проводится, так как оцениваемый

объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.

Корректировка на условия финансирования

Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и

оцениваемым объектом одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в

процентном выражении, так и в абсолютном.

Корректировка на условия продажи

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым

заключаются договоры, как правило, ниже цен предложения.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является

закрытой, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения

сравнительного анализа используются цены предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики и тенденции развития рынков недвижимости в РФ

применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен

следует включать «скидку на торг».

Корректировка на торг определена согласно данным Справочника Оценщика

недвижимости Том IV Жилая недвижимость (Приволжский центр методического и

информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016, под редакцией Лейфера

Л. А.).

Табл. 8.13

Значения скидки на торг усредненные по городам России, и границы

доверительных интервалов

Класс объектов Неактивный рынок

Среднее Доверительный интервал

Цены предложений объектов

Старый фонд 11,1% 10,2% 11,9%

Массовое жилье советской постройки 9,6% 9,0% 10,3%

Массовое современной жилье 8,3% 7,8% 8,8%

Жилье повышенной комфортности 9,8% 9,1% 10,6%

Источник информации: Справочник Оценщика недвижимости Том IV Жилая недвижимость (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016, под редакцией Лейфера Л. А.)

Машино-места в подземных паркингах многоэтажных жилых домов предназначены, в

первую очередь, для владельцев квартир в этих домах, и, как правило, приобретаются

вкупе с квартирой. В связи с чем, Оценщиком было принято решение применить

корректировку на торг соответствующую корректировке на жилую недвижимость в

массовом жилье советской постройки.

Принимая во внимание анализ ликвидности и анализ рынка оцениваемых объектов,

оценщик принял к расчетам среднее значение скидки на торг в размере 8,3 %.

Корректировка на дату предложения

Данная корректировка отражает изменение рыночной стоимости за Оцениваемый

объект в зависимости от даты предложения объектов-аналогов. Дата проведения оценки –

20 апреля 2017 г., объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки. Величина

корректировки равна 0%.

Корректировка на местоположение

В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, так как оцениваемые

объект и объекты-аналоги находятся в Самарском районе г. Самары и сопоставимы по

данному элементу сравнения.

66

www.cqip.ru

Корректировка на площадь

Корректировка на площадь не применялась, так как размер машино-места в

подземных паркингах жилых домов находится в пределах стандарта и не влияет на

стоимость квадратного метра.

Корректировка на этаж расположения

Оцениваемые помещения, как и объекты-аналоги, расположены в подвале.

Корректировка не применялась, так как оцениваемые объекты и объекты-аналоги

сопоставимы по данному элементу сравнения.

Внесение весовых коэффициентов

Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения стоимости единицы

площади оцениваемого объекта определялись исходя из величины общей валовой

коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное

значение вносимых корректировок. Оценщик исходил из того, что чем больше

корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше отличается от

оцениваемых объектов и тем ниже точность полученного результата.

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по

формуле:

где:

Весi – вес i-ого аналога

Vali - i-ая валовая корректировка.

Σ Vali - сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

Табл. 8.14

Рыночная стоимость права собственности на 2/41 доли подземной автостоянки

(паркинга), по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82, полученная в рамках

сравнительного подхода

Наименование Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в

рамках сравнительного подхода, руб.

Право собственности на 2/41 доли подземной автостоянки (паркинга), по адресу: г. Самара, ул.

Некрасовская, д. 82 1 259 550

Источник информации: расчет Оценщика

67

www.cqip.ru

9. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода оценки

– затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы

как обязательные. Следование международным стандартам и российскому

законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как

названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же

оценочной процедуры.

Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на

основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую

интегрированную оценку стоимости имущества.

Для расчета каждого из подходов были использованы рыночные данные. Аналоги

подобраны исходя из ценообразующих факторов. Результаты оценки недвижимого

имущества получены в рамках сравнительного подхода, ему присваивается вес 1,00 в

долях. Затратный и доходный подходы не применялись, обоснован отказ.

Описанный выше анализ результатов расчетов опирается, прежде всего, на вывод,

сделанный при анализе наиболее эффективного использования оцениваемого объекта в

соответствии с указанным в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами

оценочной деятельности, утвержденных Приказом Министерства экономического развития

Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва

«Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к

оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

68

www.cqip.ru

Табл. 9.1

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная при применении разных подходов к оценке9

Наименование объекта

Рыночная стоимость,

полученная в рамках

затратного подхода, руб.

Удельный вес

затратного

подхода, %

Рыночная стоимость,

полученная в рамках

сравнительного подхода, руб.

Удельный вес

сравнительного

подхода, %

Рыночная стоимость,

полученная в рамках

доходного подхода, руб.

Удельный вес

доходного

подхода, %

Согласованная

рыночная стоимость,

руб.

Земельный участок по адресу:

Московская область, Можайский район, дер. Новоселки, категории

земель – земли

сельскохозяйственного назначения

Не применялся

(обоснован отказ) 0,0 60 450 000 1,0

Не применялся

(обоснован отказ) 0,0 60 450 000

Право собственности на 2/41 доли

подземной автостоянка (паркинга), по

адресу: г. Самара, ул. Некрасовская,

д. 82

Не применялся

(обоснован отказ) 0,0 1 259 550 1,0

Не применялся

(обоснован отказ) 0,0 1 259 550

Источник информации: расчет Оценщика

9 С 01.01.2015 операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным (банкротом),

не являются объектом обложения НДС (пп. 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ)

69

www.cqip.ru

Таким образом, на дату проведения оценки рыночная стоимость объекта оценки, по

состоянию на 20 апреля 2017 г. составляет:

Табл. 9.2

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:

Наименование объекта Итоговая рыночная стоимость Объекта

оценки, руб.

Земельный участок по адресу: Московская область, Можайский район, дер. Новоселки, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 4 875 000 кв. м

60 450 000

Право собственности на 2/41 доли подземной автостоянки (паркинга), по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82

1 259 550

Источник информации: расчет Оценщика

71

www.cqip.ru

11. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

11.1. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26 января 1996 г.

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской

Федерации от 23.07.2013 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО № 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г.

№ 297).

4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв.

приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298).

5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв.

приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299).

6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв. приказом

Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. №611).

11.2. МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.

Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к

изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.

3. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.:

Финансы и статистика, 2002.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н.

Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.

5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.

6. Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. –

М.: Дело Лтд, 1995. – 461 с.

7. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО

Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.

72

www.cqip.ru

12. ПРИЛОЖЕНИЕ 1. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВОМОЧИЕ

ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

73

www.cqip.ru

74

www.cqip.ru

75

www.cqip.ru

76

www.cqip.ru

77

www.cqip.ru

78

www.cqip.ru

79

www.cqip.ru

80

www.cqip.ru

81

www.cqip.ru

13. ПРИЛОЖЕНИЕ 2. КОПИИ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА

82

www.cqip.ru

Объекты, отобранные для расчета рыночной стоимости земельных участков

83

www.cqip.ru

http://www.geodevelopment.ru/catalog/kamyninka_4974/

84

www.cqip.ru

85

www.cqip.ru

http://www.geodevelopment.ru/catalog/sudakovo_4971/

86

www.cqip.ru

87

www.cqip.ru

http://www.geodevelopment.ru/catalog/sudakovo_4973/

88

www.cqip.ru

http://www.geodevelopment.ru/catalog/kamyninka_4969/

89

www.cqip.ru

Объекты, отобранные для расчета рыночной стоимости машино-мест

https://www.avito.ru/samara/garazhi_i_mashinomesta/mashinomesto_19_m_606732332

90

www.cqip.ru

http://samara.autobariga.ru/mashinomesto_293/samara_3789/prodam_mashinomesto_v_podzemnom_parkinge_25_m_949306

91

www.cqip.ru

http://samara.autobariga.ru/mashinomesto_293/samara_3789/prodam_mashinomesto_v_podzemnom_parkinge_18_m_949297

92

www.cqip.ru

14. ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ

ЗАКАЗЧИКОМ ОЦЕНКИ

93

www.cqip.ru

94

www.cqip.ru

95

www.cqip.ru

96

www.cqip.ru

97

www.cqip.ru

98

www.cqip.ru

99

www.cqip.ru

100

www.cqip.ru

101

www.cqip.ru

102

www.cqip.ru