1

Монгол улсын Боловсрол, Шинжлэх Ухааны Яам. Шинжлэх Ухаан Технологийн Их Сургууль. Барилгын инженер, архитектурын сургууль.

ЛАМЖАВЫН ШАГДАРРАГЧАА

ОРОН СУУЦНЫ ЦОГЦОЛБОР БАРИЛГЫН ТӨСӨЛ ХЭРЭГЖҮҮЛЭХ ИНТЕГРАЛ ТЕХНОЛОГИ, ЗОХИОН БАЙГУУЛАЛТЫН ОНОЛ,

АРГА ЗҮЙН СУДАЛГАА

Доктор (Ph.D)-ын зэрэг

горилсон бүтээл

Удирдагчид: Академич, техникийн шинжлэх ухааны

доктор (Sc), профессор Д. ДАШЖАМЦ

Эдийн засгийн ухааны доктор (Ph.D),

профессор Б.НЯМАА Диссертацийн зөвлөх

комиссын гишүүд : Б.Мандах - доктор (Ph.D)

Б.Оюунчимэг – доктор (Ph.D)

Улаанбаатар хот

2012 он

2

Бүлэг 1. Барилгын салбарын өнөөгийн байдал ба орон сууцны хангамжийн

судалгаа

1.1. Барилгын төслийн удирдлагын онол, арга зүйн судалгааны өнөөгийн байдал

1.2. Орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэх удирдлагын бүтэц, зохион байгуулалтын онол, арга зүйн асуудлууд

1.3. Монголын барилгын салбарын төлөв байдал, хөгжлийн

түвшин, чадавхийн үнэлгээ

1.4. Хүн амын орон сууцны хангамжийн талаар хийсэн түүвэр судалгаанд хийх задлан шинжилгээ 1.4.1. Судалгааны үндсэн өгөгдөл, үзүүлэлтүүд 1.4.2. Орон сууцны хангамж, бүтцийн талаар хийсэн судалгаа 1.4.3. Төслүүдийн хэрэгжилтийн байдал, хөгжлийн хандлага

1.5. Орон сууцны төслүүдийн үндсэн параметрүүдэд хийсэн судалгаа, дүгнэлт 1.5.1. Орон сууцны хангамж хүрэлцээний зах зээлийн судалгаа 1.5.2. Орон барилгажилтын дунд хугацааны зорилтот хөтөлбөрийн үр дүнгийн шинжилгээ

1.6. Судалгаануудын үр дүнгээс хийсэн дүгнэлтүүд

3

Бүлэг 2. Орон сууцны барилгын төслийн удирдлага, зохион байгуулалтын арга

зүйн асуудлууд

2.1. Орон сууцны барилгын төслийн зохион байгуулалтын үндсэн асуудлууд

2.2. Төсөл хэрэгжүүлэх интеграл зохион байгуулалтын

үзэл баримтлал, үндсэн зарчим, загвар, бүрдэл хэсгүүд 2.3. Барилгын төслийн интеграци ба гадаад, дотоодын

туршлага 2.4. Төсөл хэрэгжүүлэх үзэл баримтлалыг боловсруулах

нь 2.5. Төслийг интеграцаар удирдах зохион байгуулалтын

ажлын технологи, аргачлал 2.6. Төслийн зохион байгуулалтын үр ашгийн тооцооны

арга зүй

Бүлэг 3. Орон сууцны барилгын төслийн параметрүүдийг нормчлох аргачлалыг

боловсруулах судалгаа, үр дүн

4

3.1. Төслийн параметрийг нормчлох бүтцүүдийн ангилал, цогцолбор бүтцийн параметрүүдийн харьцаа

3.2. Зорилтот бүтцийн параметрүүдийн тэнцвэрийн

судалгааны арга зүй

3.3. Хоршсон бүтцийн параметрийг оновчлох арга зүй, судалгаа, байгууллагын чадавхийн үнэлгээний арга зүй

3.3.1. Загвар барилгын ажлын графикийн нягт байдлыг харуулах үзүүлэлтийг тооцоолох аргачлал

3.3.2. Барилгын төслийн нөөцүүдийн ачааллын зохист байдлын судалгаа, оновчтой нормчлох санал

3.3.3. Ажлын гүйцэтгэл, санхүүгийн нөөцийн урсгалын горим, оновчлол

3.3.4. Орон сууцны борлуулалтын хурдацыг оновчлох горим

3.3.5. Орон сууцны үнэ ба өртгийн түвшинг оновчлох аргачлал

3.3.6. Орон сууцны нэгж талбайн ирээдүйн үнийг нормаль утганд ойртуулан индексээр тооцох аргачлал

3.4. Барилгын байгууллагын чадавхийн үнэлгээний арга

зүй

3.5. Ажлын технологи, төслийн нөөцийн уялдааг хангаж, оновчлох арга зам

Оршил

Үндэсний эдийн засгаа зах зээлийн харилцаанд шилжүүлэх зорилтын хүрээнд Монгол улс барилгын салбарынхаа чадавхыг хөгжүүлэх чиглэлийг тодорхойлохдоо өөрийгөө нөхөн санхүүжүүлэх, өөрөө өөрийгөө хөгжүүлдэг зарчмыг үндэс болгож байгаа билээ. Энэ

5

зарчмыг хэрэгжүүлэхэд удирдлагын технологи, зохион байгуулалтын оновчтой шийдлүүдийг гаргаж энэ үндсэн дээр төсөл боловсруулж хэрэгжүүлэх цогц системийг төлөвшүүлэн ажиллах шаардлага үүссэн.

Практикт хэрэглэж байгаа өнөөгийн систем, арга хэрэгсэл нь нэгдсэн аргачлал, онол арга зүйн үндэслэл муутай байгаагаас шилжин орж байгаа нийгэм эдийн засгийн өнөөгийн тогтолцооныхоо шаардлагыг, өөрөөр хэлбэл: эрэлт-нийлүүлэлтийн үндсэн зарчим, бага зардлаар өндөр үр ашигт хүрдэг, ”бизнесийн төслөөс- инженерийн төсөл боловсруулах, үр ашигтай хэрэгжүүлэх” гэсэн нэгдмэл удирдлагын зарчмыг хангахгүй байгаа юм.

Энэ асуудал нь улс орны болон бүс нутаг, томоохон хотуудын нийгэм-эдийн засгийн хөгжлийн түвшинг илтгэдэг орон сууцны барилгын төсөл хэрэгжүүлэх ажлын удирдлага зохион байгуулалтанд бүр хурцаар тавигдаж байна.

Төлөвлөгөөт эдийн засгийн үед орон сууцны барилгын төсөл боловсруулж, хэрэгжүүлэх систем нь модулийн системээр нормчлогдож, обьектийн техникийн шийдлүүдийг загварчлах, эсвэл нэг загвараар төрөлжүүлэх чиглэлд хөгжүүлсэн боловч угсармал том хавтгаалжин барилгын систем давамгайлж, хүмүүсийн амьдрах нөхцлийн ижилтгэсэн хэв загварыг бий болгосон юм. Энэ системд барилгын үйлдвэрлэлийн технологийн бодлогоо нийцүүлэн үйлдвэрлэлийн технологийг төрөлжүүлэн дагнуулах, хүч чадал барилга обьектийн гол үзүүлэлтүүдийг хатуу тогтоосон төлөвлөгөөний тоон үзүүлэлтээр тогтоож, үндсэн үйлдвэрлэлээ дамжлагын аргын үндсэн дээр зохион байгуулж байв.

Орон сууцны барилгын төсөл хэрэгжүүлэх энэ систем нь барилгын эцсийн бүтээгдэхүүний үр ашиг, чанарыг дээшлүүлэх, эрэлт хэрэгцээний бодит шаардлагыг тэр бүр хангахгүй байв.

Энэ системийн үндсэн ололт нь барилга байгуулалтын бүхий л нөхцөлд нийцнэ гэж үзсэн нэг загварын шийдлийн альбом каталогийг бий болох бололцоог нөхцөлдүүлсэн, харин гол дутагдалтай тал нь обьектийн зөвхөн техникийн шийдлийг хэрэгжүүлдэг барилгын үйлдвэрлэлийн баазын чадваргүй царцанги байдлыг хэвээр нь хадгалж, олон хувилбарт үйл ажиллагааны хөгжилд саад болж байгаад оршино.

Үүний зэрэгцээгээр барилга обьектийн модуль болох зураг төсөл, төлөвлөгөөндөө түүнийгээ хэрэгжүүлэх арга хэрэгсэл, боломжийг оновчтой тусгадаггүй явдал байв. Барилга обьектийг хөрөнгө оруулан санхүүжүүлэх, зураг төслийг зохиох, бариулах, барьсны дараа үр өгөөжтэй ашиглах бүх үүрэг, үр ашгийн асуудлууд нь өмчийн харилцаагаа

6

дагаж төр, засаг захиргаанд төвлөрч байв. Энэ нь тухайн үеийн өмчийн харилцаа системийн өөрийнх нь мөн чанартай холбоотой бөгөөд энэ нь орон сууцны төсөлд оролцогчдын ашиг сонирхлыг тэр бүр төрүүлдэггүй, төслийн баримт бичиг нь шинжлэх ухааны үндэстэй арга зүй, норм норматив, мэдээллийн нэгдсэн бааз болж чаддаггүй явдал хэвээр байсаар байна.

Монголын нийгэм, эдийн засаг бүхэлдээ зах зээлийн харилцаанд шилжих шилжилт нь барилга –орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэх зах зээлийн зарчимд тохирсон тийм үзүүлэлт, техник-эдийн засгийн үндэслэл, параметруудаар эцсийн үр ашгаа баталгаажуулан, түүнийгээ хэрэгжүүлэх зохион байгуулалтын шинэлэг арга, технологийг шаардах болов.

Иймээс барилгын төсөл хэрэгжүүлэх технологи ажиллагаа, зохион байгуулалтын шинэ зарчим, орон сууцны барилгын үр ашгийг дээшлүүлдэг илүү оновчтой тогтолцооны хэрэгжилтийг хангах арга, хэрэгсэл үгүйлэгдэж байна.

Энэ хэрэгцээ шаардлагыг хангахад төслийн амьдралын бүрэн мөчлөгийг хамарсан, тогтвортой өндөр үр дүн өгөх оновчтой арга хэлбэр болох төслийн удирдлагын интеграл технологи, зохион байгуулалтын шинэлэг систем бий болгож, төслийн үндсэн параметруудын хоорондын авцалдааг хангаж, тэдгээрийг оновчтой утганд нь аль болох ойртуулан нарийвчлах замаар жолоодох арга зүй, хөшүүргийг өөрийн орны барилга байгуулалтын онцлогт нийцүүлэн боловсруулж хэрэглэх нь улс орны эдийн засагт төдийгүй шинжилгээ судалгаа, онол-практикийн ач холбогдолтой гэж үзсэн юм.

Нийгмийн баримжаат эдийн засагт шилжих үеийн төсөл боловсруулж хэрэгжүүлэх гол зорилт нь: үнэлгээний зарчмыг ашиглахын зэрэгцээ бүтцийг оновчтой төлөвлөх зарчимд шилжиж, үйлдвэрлэлд баримжаалсан бодлогоос, барилга обьектод баримжаалсан төслийн шинэ системд шилжих явдал гэж оросын эрдэмтэн В.В.Герасимов [48, 49, 53 с-6] үзсэн байдаг.

Өөрөөр хэлбэл барилгын аливаа төслийг хэрэгжүүлэхдээ эдийн засгийн үнэлгээг голлож байсан бол өндөр үр ашиг олохын тулд төсөлд оролцогчдын бүтэц бүрэлдэхүүн, тэдгээрийн хоорондын харилцааны оновчтой зохион байгуулалтыг тогтоож, төслийн нөөцүүдийн урсгалыг зөв зохицуулж, техник-эдийн засгийн үзүүлэлтүүдийн харилцан уялдаа,

7

оновчлолыг голлон анхаарч эцсийн үр дүнгийн төлөө нэгдмэл (integration) зохион байгуулалтанд шилжиж ажиллах явдал чухал юм.

Энэ асуудал нь цаг агаарын хүнд нөхцөлтэй, хөдөлмөрийн зах зээл төдийлөн хөгжөөгүй, барилгын үйлдвэрлэлийн техник технологийн болон хүний нөөцийн хөгжил багатай, энэ чиглэлээр судалгаа шинжилгээний ажил бага хийгдсэн, хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэрийн хомсдолтой, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ, орон сууцны хангамжийн болон хүн амын амьжиргааны түвшин харьцангуй доогуур Монгол улсын хувьд ач холбогдолтой шийдвэрлэх асуудал гэж үзээд монгол орны нөхцөлд “Барилгын төсөл хэрэгжүүлэх интеграл технологи, зохион байгуулалтын онол, арга зүйн судалгаа”-г орон сууцны цогцолбор барилгын жишээн дээр авч үзлээ.

Судалгааны ажлын ач холбогдол

Судалгааны ажлын ач холбогдол нь: Монгол улсын барилга-орон сууцны төлөв байдалд судалгаа хийж, хөгжлийн чиг хандлагыг тодорхойлж, улмаар өөрийн орны чадавх боломжийг эдийн засгийн шинэ нөхцөлд нийцүүлсэн барилгын төсөл хэрэгжүүлэх удирдлагын технологи, зохион байгуулалтын шинэ арга зүйг бий болгоход дараах асуудлуудыг шийдвэрлэсэн явдал гэж үзсэн. Үүнд:

а/. Төсөл оролцогчдын нэгдмэл сонирхолыг хангахад чиглэгдсэн төслийн удирдлага зохион байгуулалтын нэгдсэн арга зүй, технологи боловсруулах;

б/. Төслийн одоогийн үр ашиггүй технологи зохион байгуулалтыг өөрчилж төсөлд оролцогчдыг эрсдэл, тодорхойгүй байдлаас хамгаалах, үр ашигт байдлыг хангах;

в/. Нөөцийн хязгаарлагдмал нөхцөлд төслийн шийдлүүдийг оновчтой болгох, төслийн параметруудын урсгалын горимыг нормчлон загварчлах замаар өндөр үр ашиг олох боломжийг бүрдүүлэх;

г/. Төслийн шийдлийн эдийн засгийн үнэлгээг зохион байгуулалтын үнэлгээнд шилжүүлж оновчтой хослох шалгуур тогтоох;

8

д/. Барилгын дэд салбарууд болон төсөл хэрэгжүүлэгч байгууллагын гол параметруудын тэнцвэр, оновчлолыг хангахад салбарын төрийн бодлого үйл ажиллагааг чиглүүлэх;

е/.Төслөөр удирдах удирдлагын системийг боловсронгуй болгоход барилгын удирдлага зохион байгуулалтын нарийн төвөгтэй үйл явцыг харгалзан төслийн шийдэл зорилгод хүрэх хамгийн оновчтой арга технологийг бий болгох зэрэг болно.

Судалгааны обьект нь: Орон сууцны барилгын төслийн системийн хөгжлийг нөхцөлдүүлдэг удирдлага зохион байгуулалт, технологийн цогц үйл ажиллагаа юм. Иймд орон сууцны барилгажилтын тусгаар болон цогцолбор төслийг хэрэгжүүлэх зохион байгуулалт, үйл ажиллагааны технологи нь судалгааны обьект болно.

Судалгааны зүйлс нь:

Орон сууцны барилгын төслийг хэрэгжүүлж байгаа одоогийн тогтолцооны зөрчилтэй тал, хөгжлийн зүй тогтол, хандлага

Орон сууцны төслийг төлөвлөж хэрэгжүүлэх удирдлагын үр ашигтай технологи, зохион байгуулалтын онол арга зүйн шинэлэг үндэслэл

Судалгааны зорилго, зорилтууд: Орон сууцны төслийн зохион байгуулалтын шийдэл гаргах, түүнийг хэрэгжүүлэх нормаль параметрүүдийг (зүй тогтлыг) оновчтой тогтоох замаар интеграл арга, технологоор төсөл хэрэгжүүлэх системийн онол, арга зүйн үндсийг өөрийн орны нөхцөлд нийцүүлэн боловсруулахад оршино. Энэ зорилгоо шийдвэрлэхийн тулд дараах үндсэн зорилтуудыг дэвшүүлэн тавьж шийдвэрлэхийг зорив. Үүнд:

1. Барилга-орон сууцны төслийг хэрэгжүүлж байгаа гадаадын туршлага ба өөрийн орны өнөөгийн нөхцөл байдалд шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах;

2. Интеграл зохион байгуулалтын арга зүй, төсөл хэрэгжүүлэх ажлын шалгуур үзүүлэлтүүдийг тодорхойлох;

3. Орон сууцны төслийн техник-технологи-зохион байгуулалтын шийдлийн параметруудыг оновчлох, зарчмын загваруудыг монголын нөхцөлд нийцүүлэн тооцох арга зүйн болон хэрэгжүүлэх ажиллагааны математик загвар боловсруулах;

4. Орон сууцны барилгад шаардагдах нөөцүүдийн оновчтой хэрэгцээ, үнэ өртгийг оновчтой төлөвлөх математик загварыг боловсруулах;

5. Орон сууцны барилгын төслийг интеграл аргаар зохион байгуулж хэрэгжүүлэх үзэл баримтлал, арга зүй, хэрэгслийг өөрийн орны нөхцөлд нийцүүлэн боловсруулах.

9

Судалгааны ажлын шинэлэг тал :

Орон сууцны Барилгын төслийн удирдлагын интеграл технологи, зохион байгуулалтын интеграл системийн өөрийн хувилбарыг дэвшүүлж (бүлэг.2), төслийн зохион байгуулалтын шийдлүүдийг загварчлах (бүлэг 2), төслийн параметруудын хэлбэлзлийг нормчлон оновчтой удирдах аргачлал, төсөл хэрэгжүүлэх интеграл аргыг (бүлэг 3 ба 2) Монгол улсын нөхцөлд нийцүүлэн боловсруулж, орон сууцны борлуулалтанд нөлөөлөх хүчин зүйлсийн нөлөөлөл, барилгын үнэ өртгийн өөрчлөлтийг тооцох аргачлалыг (бүлэг 1 ба 3) туршилт судалгааныхаа үр дүнд түшиглэн дэвшүүлсэн нь судалгаа шинжилгээний ажлын шинэлэг тал болно. Үүнд:

1. Орон сууцны барилгын салбарын хөгжлийн үндсэн хүчин зүйлүүдийн хоорондын холбоо, хэлбэлзэл, хөгжлийн хандлагыг судлан дүгнэж, төсөл хэрэгжүүлэх удирдлагын технологи, зохион байгуулалтын асуудлуудыг өөрийн орны онцлог нөхцөлд нийцүүлэн цогцоор томьёолсон: Орон сууцны барилгын төсөл хэрэгжүүлэх эдийн засаг-зохион байгуулалтын шалгуур үзүүлэлт, нөлөөллийн хүчин зүйлсийг тодорхойлох замаар төслийн удирдлага зохион байгуулалтын үр ашгийг нэмэгдүүлэх судалгааг хэрэгжиж байгаа орон сууцны тодорхой төслүүдээр явуулж, үр дүнг нэгтгэж дүгнэсэн.

2. Орон сууцны барилгын төслийг зохион байгуулалтын интеграл аргаар удирдан хэрэгжүүлэх арга зүй, технологийг боловсруулж, төсөлд мэдээлэл, технологи, техник эдийн засгийн нөөц боломжийн харилцан үйлчлэлийн зүй тогтлыг тодорхойлж, төслийн хэлхээ, үе шат, ажиллагааны модуль, төслийн технологийн урсгалууд, параметруудын хамаарлын хүчин зүйл, интеграл технологийн үзэл баримтлалын зааврыг дэвшүүлсэн.

3. Төсөл боловсруулж хэрэгжүүлэх үеийн барилгын үйлдвэрлэлийн чадавхи болон төслийн обьектуудын талаар гаргах техник технологийн болон удирдлагын шийдлийн бодитой байдлын шалгуур үзүүлэлтүүдийг томьёолж, параметр үзүүлэлтүүдийг нормчлох аргачлал боловсруулан оновчлох арга зүйг дэвшүүлсэн.

4. Төслийн нөөцийг оновчтой төлөвлөх, барилгын үнийн индексийн хандлага, тооцооны арга зүйг санал болгосон. Барилгын ажлыг санхүүжүүлэх горим тогтоох тооцооны аргачлал боловсруулсан.

5. Интеграл аргын үзэл баримтлалд тулгуурласан барилгын төсөл хэрэгжүүлэх компаний удирдлагын бүтэц, зохион байгуулалтын загвар, хувилбарыг дэвшүүлсэн.

10

Судалгааны арга зүй, аргачлал:

Техник-эдийн засгийн үзэгдэл юмсын мөн чанарын тухай арга зүйн хандлагад тулгуурласан нийгэм-эдийн засгийн системийн хуулиудыг ашиглах замаар судалгааг хийсэн. Түүнчлэн барилгын байгууллагын хүчин чадал ба хот байгуулалтын обьектуудын төсөл хэрэгжүүлэх ажиллагааны зах зээлийн нөхцөл дэх удирдлагын технологи, зохион байгуулалтын зарчмуудыг ашиглан орон сууцны барилгын параметруудыг оновчлох арга зүй, аргачлал, загварчлал боловсруулахад судалгаа туршилтаа чиглүүлэв.

Барилгын төслийн өндөр үр ашиг өгөхүйц удирдлагын технологи, зохион байгуулалтын шийдлийн интеграц (нэгдмэл байдал) нь барилга обьектуудын төслийг хэрэгжүүлэх үндсэн арга болох тул интеграл аргаар төсөл хэрэгжүүлэх арга зүйг боловсруулахдаа зах зээлийн түгээмэл үзэл баримтлал, өөрийн хийсэн судалгааныхаа дүнд тулгуурласан.

Судалгаа, шинжилгээний дараах аргуудыг ашиглав.

- Орон сууцны барилгын өнөөгийн түвшний судалгаанд үйл ажиллагааны эдийн засаг-статистикийн задлан шинжилгээ, эдийн засгийн зүй тогтол болон график-зураглалын аргыг

- Төслийн үндсэн параметруудын судалгаанд корреляци-регрессийн шинжилгээний аргыг

- Төслийн эрсдэл, тодорхойгүй байдал, нөөцийн урсгал болон техник технологийн шийдэл, бүтэц зохион байгуулалтын судалгаанд логик сэтгэлгээ, магадлал, математик загварчлалын аргуудыг

- Төслийн үндсэн параметруудын оновчлолын судалгаанд математик-статистикийн болон найдвартай байдлын онолын аргуудыг

- Судалгааны дүнг ойлгомжтой байлгахын тулд графикийн шинжилгээ судалгааны аргыг тус тус ашиглав.

Судалгааны ажил явуулсан аргачилал:

1. Орон сууцны барилгын төслийг хэрэгжүүлэх техник зохион байгуулалтын буюу төлөвлөлтийн (загвар) шат, технологи зохион байгуулалтын буюу хэрэгжүүлэх (төсөл) шат, удирдлага зохион байгуулалтын буюу (систем) бүтээгдэхүүний ашиглалт борлуулалтын гэсэн 3 үндсэн үе шатаар төслийн нөөцийн оновчтой урсгал горим тогтоох, үе шатуудын уялдаа холбоог ханган оновчлох зарчмыг баримтлав.

11

2. Загвар графикуудад төслийн ажлын гүйцэтгэл болон санхүүжилтийн гүйцэтгэлийн төвшин, түүнчлэн төслөөс олох ашгийг хөрөнгө оруулагчийн үр ашгаар тооцсон бөгөөд 1м2 сууцны талбайг барих өртөг, үнийг төсвийн төлөвлөгөөт хуримтлалын норм, хөрөнгө оруулалтын үр ашгийн нормын дундач өгөгдөл болгож, сонгосон барилгуудын жигнэсэн дундачаар тооцож, сууцны үнэ, өртөг, үр ашигт нөлөөлөх хүчин зүйлсийн эконометрик шинжилгээ хийж математик загварыг томьёолж, сууцны ирээдүйн үнийн хэтийн чиглэл тогтоох санал боловсруулав. (Бүлэг 1)

3. Хүчин зүйлийн хамаарлыг төслийн санхүүгийн нөөцийн хуваарилалтын 9 хэлбэрийг орон сууцны барилгын ажлын гүйцэтгэлийн 5 түвшинтэй уялдуулсан, барилгын ажлын гүйцэтгэлийн түвшингээ, орон сууцыг зах зээлд худалдах ажиллагааны түвшинтэй хамааруулж, хүчин зүйлээс хамаарсан худалдах ажиллагааны хурдцын математик харьцуулалт дүгнэлт гаргалаа (Бүлэг 2)

4. Судалгаанд эдийн засгийн зүй тогтолын олон хүчин зүйлсийн регрессийн шинжилгээг хийж, шугаман регрессийн загвар гаргасны зэрэгцээ, хүчин зүйлсийн хоорондын хамаарлын корреляцийн шинжилгээг давхар хийж, онолын утга болон байж болох түвшинтэй уялдуулан граф зохиож дүгнэсэн. Симплекс арга, Жорданы зайлуулалтын арга, эдийн засгийн зүй тогтол, хамгийн бага квадратын аргуудыг хэрэглэж тооцооллын хүндрэлтэй байдлыг харгалзан “Eviews” тооцооны программыг ашиглан бодож үр дүнг боловсруулсан.

5. Орон сууцны төслийн зохион байгуулалтын үндсэн үе шатуудын болон интеграл аргын нэгдсэн загвар гаргахдаа нэгдсэн судалгааны, харьцангуй болон туйлын үр ашгийн, математик арга зүйн задлан шинжилгээ, ангилалын, системийн шинжилгээний арга, магадлалын таамаглал дэвшүүлэх, тооцоолон бодох, олонлог зэрэг аргуудаас хэрэглэсэн болно.

Судалгаанд хэрэглэсэн өгөгдөл ба эх сурвалж:

Судалгаанд доорх зүйлсийг өгөгдөл болгон ашиглав. Үүнд:

1. Орон сууцны төслийг хамгийн үр ашигтай хэрэгжүүлэх, оновчтой горимыг сонгох техник зохион байгуулалтын, технологи зохион байгуулалтын, удирдлага зохион байгуулалтын 3 үе шатны хоорондын амьд холбоо, нийцтэй байдлыг хангах зорилгоор Улаанбаатар хотод нийтийн орон сууцны томоохон төсөл хэрэгжүүлсэн 80 компанийн санхүү, үйлдвэрлэл, зохион байгуулалт, үр дүнгийн гол үзүүлэлтүүдийг сонгон авч, байж болох онолын утгатай нь математик аргаар харьцуулан үр дүнг гаргасан.

2. Орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэх хугацааг онолын загварт ойртуулан хамгийн үр ашигтай шийдэл гаргах үүднээс түүнийг үнэн зөв байлгах зорилгоор 2009 оны 5-6 сард БХБЯ-аас явуулсан орон сууцны барилгын тооллогын гол параметрүүдийг, харин төслийн функционал хэсгүүдийн

12

дотоод урсгал, нөлөөлөх хүчин зүйлсийн шинжилгээ хийхэд төлөөлөх боломж бүхий нийтийн орон сууцны 6 барилгад хугацааны цувааны төлөөлөллийг хангахын тулд Улаанбаатар хотод баригдсан 80 орон сууц болон 2001-2003 онд хэрэгжсэн “Шинэ зуун” орон сууцны төслийн үндсэн үзүүлэлтийг [бүлэг 2.3] авлаа.

3. Сонгож авсан орон сууцнуудын төрөл ангилал, барилгын үндсэн хийц, гүйцэтгэх ажлын төрөл, түвэгшилт нь ойролцоо байгаа үндэсний компаниудын үзүүлэлтүүдийг судалгаандаа хэрэглэсэн.

Судалгааг хийхдээ төслийн гүйцэтгэл-санхүүжилтийн урсгалуудын график загварын 9 хувилбарыг түгээмэл хэрэглэгдэж байгаа байдлаар нь авч, нэгдсэн үнэлгээг өгөгдөл болгосон.

4. Судалгаа тооцоонд гадаад орчны нөлөөлөл (үнэ, инфляцийн өөрчлөлт, эдийн засаг, улс төрийн тогтворгүй байдал, зах зээлийн хомсдол зэрэг)-ийг тусгайлан ялгаж тооцоолон төслийн өөрийн дотоод оновчлолыг тогтоох зарчим баримтлав. Судалгаанд авсан тоон үзүүлэлтүүдэд 2001-2006 он хамрагдах тул энэ хугацааны нөлөөлөл буюу үнийн өсөлт 5-10%, инфляци 12%-тай, эдийн засгийн хямрал үүсэхийн өмнөх төр болон эдийн засаг тогтвортой үе, мөн хямралын дараах үе буюу 2009-2011 орон сууцны эрэлт нь нийлүүлэлтээсээ мэдэгдэхүйц их байсан тэр нөхцөл байдлууд тусгагдсан гэж үзсэн болно.

5. Төслийн үр ашигт хамаарах орцууд болох барилга барих хугацаа, сууцны үнэ, өртөг, хөдөлмөрийн бүтээмж, ажилчдын тоо, борлуулалтын орлогоос (хүчин зүйлсээс) хамаарч хувьсахаар хянаж чадах 7 өгөгдлийг, харин хянаж чадахгүй татвар, инфляци, зах зээлийн бүтэц, өсөлт зэргийг гадаад хүчин зүйл болгон авсан.

6. Монгол Улсын сүүлийн жилүүдийн эдийн засгийн макро, микро түвшний төлөвлөлт-эдийн засгийн үзүүлэлтүүд, Сангийн яам, Монгол банк, Үндэсний статистикийн газраас гаргадаг эдийн засгийн болон статистикийн хандлагын судалгааны эмхэтгэл, тайлан баримт бичгүүд, “Хүн ам, орон сууцны 2010 оны тооллогын” үндсэн үр дүнгийн тайлан эмхтгэл, Засгийн газрын “Орон сууц”хөтөлбөр төрөөс баримтлах чиг баримтлал, орон сууцны хөгжлийн төлөвлөлт, зохион байгуулалт, удирдлагын талаар сүүлийн 10 жилд хийсэн өөрийн судалгаа, болон “Шинэ зуун” орон сууцны төслийг интеграл аргаар төлөвлөн туршилт хийсэн тайлан үр дүнг судалгаандаа ашигласан болно.

13

Судалгааны ажлын хамгаалалтанд оруулж байгаа шинэлэг

талуудын нотлох зүйлс:

1. Орон сууцны барилгын төслийн нөөц боломж, бүтцийн мэдээлэл, технологи, зохион байгуулалт, эдийн засгийн үзүүлэлтүүдийн харилцан үйлчлэлийг харгалзсан интеграл зохион байгуулалтын арга зүйн утга агуулга.

“Зах зээл – барилга обьект – чадавхи – борлуулалт үйлчилгээ” гэсэн төслийн бүрэн мөчлөгийг хамарсан гинжин хэлхээний хэмжигдэхүүнийг (параметр) тодорхой болгох зарчим хэрэгжих ёстой гэж үзсэн. Зах зээлийн энэ зарчмыг өнөөгийн төсөл хэрэгжүүлж байгаа арга хэрэгсэл-технологи ажиллагаа хангахгүй байгаа.

Барилгын үйлдвэрлэл-зохион байгуулалтыг зах зээлийн агуулгад нийцүүлэн оновчтой болгох зарчим, түүнд нийцүүлсэн нэгдсэн норматив-арга зүйг бүрдүүлэхэд шаардлагатай үйл ажиллагааны мэдээлэл-судалгааны үндсэн өгөгдлийн бааз, бүтэц-зохион байгуулалт загварчлалын нэгдсэн зарчим тогтоох шаардлагатай.

Энэ зарчмуудыг төслийн удирдлагын интеграл технологи төлөвлөлтийн системд оруулж, төслийн цогц системийг бий болгох санал дэвшүүлж байгаа юм. Орон зай, цаг хугацааны тодорхой орчинд төслийн бүтцийн бүрдэл хэсгүүдийн ямар байхыг харгалзан боловсруулсан

14

барилга обьектийн тусгай загваруудыг төслийн зохион байгуулалтын үндсэн загварчлалд нь багтааж оруулсан болно.

2. Барилгын төсөл хэрэгжүүлэх шийдвэрийн бодитой байдлыг үнэлэх хэмжүүр, шалгуурын систем нь зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтэнд зохицсон орон сууцны барилгын төслийн параметрууд бөгөөд эдгээр нь үйлдвэрлэлийн хүч чадал–обьектийн овор хэмжээ, удирдлагын хэрэгсэл, обьектийг барих чадамж зэрэг үзүүлэлтүүдийн оновчтой харьцаа хэмжээгээр тодорхойлогдоно.

Өнөөдөр үйлдвэрлэлийн хүчин чадавх ба бизнесийн үйл ажиллагаа нь удирдлага төлөвлөлтийн суурь элемент болдогтой холбоотойгоор төслийг хэрэгжүүлэх зах зээлийн технологи нь“Үйлдвэрлэл-баримжаат” хандлагаар зохиогдож байгаа бол шинээр боловсруулсан зохион байгуулалтын шалгуур(criterations sistem) үзүүлэлтүүдийн систем нь орон сууцны барилга нь өөрөө төсөл зохиох үндсэн элемент, төслийн эцсийн үр дүн, бүтээгдэхүүн болохын хувьд “обьект-баримжаат” хандлагаар төслийг хэрэгжүүлэх ёстой гэж үзсэн.

3. Төслийг хэрэгжүүлэх мэдээллийн технологи нь төслийн 3 түвшний интеграцийг хангана. Үүнд: загвар (model, breadbord), төсөл (project), тогтолцоо (system ) гэсэн мэдээллийн загвараар хэрэгжинэ.

Мэдээллийн төсөл зохиох өнөөгийн технологи нь нутаг дэвсгэрийн болон салбарын удирдлагын системийг тогтвортой ашиглаж бий болсон мэдээллийн тусгай системийн удирдлагыг хангахад үндэслэл болгох технологи нь норматив хүчин зүйлийг цаашид аналитик аргаар тодорхойлохдоо норматив арга зүйн бааз, мэдээллийн арга хэрэгслийг ашиглан олон хувилбарт технологиор (hipertext tekhnology) төслийн үйл ажиллагааны модулийн (modulus) бүтцийг үүсгэх боломжийг тооцож боловсруулна.

4. Үйлдвэрлэлийн барих хүч чадавхи ба хот байгуулалтын обьектуудын параметр хэмжээг тодорхойлдог төслийн аналитик технологи нь үнэлгээний индикатив арга ба зохион байгуулалтын шалгуурын системийг ашиглахад үндэслэгдэнэ.

Төсөл хэрэгжүүлэх өнөөгийн технологи нь бүс нутгийн удирдлагын үйл ажиллагааг оновчтой болгох зорилгод үндэслэсэн байдаг бол санал болгож байгаа нормаль параметрийн шинэ технологи нь барьж байгуулах хүчин чадавхи, баригдах барилгын ажлын хэмжээ болон төслийг хэрэгжүүлэх удирдлагын нөөц арга хэрэгсэлийг эрсдэл,

15

тодорхойгүй байдал зэрэг зах зээлийн хүчин зүйлийг харгалзан тогтоох давуу боломжийг олгоно гэж үзэж байна.

5. Орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэх тулгуур параметр болох сууцны үнэ өртөгийг зах зээлийн хүчин зүйлсээс хамааруулан санхүүгийн зах зээлийн хэлбэлзэл болон эрсдэл, үнэ өртөгийг индексчлэлийн хандлагаар оновчлон тооцох боломжтой.

6. Төслийн интеграл зохион байгуулалтын хөгжлийн үзэл баримтлал нь бүс нутгийн хот байгуулалтын обьектуудын төслийг хэрэгжүүлэх удирдлага, төлөвлөлт, мэдээллийн автоматжуулсан төсөл зохиох систем түүний үндсэн зарчмуудыг багтаасан байна гэж үзсэн.

Төслийн удирдлагын интеграл технологи, зохион байгуулалтын үзэл баримтлал нь барилгын төслийн бүтцийн бүрдэл хэсгүүдийн интеграци, түүнийг хэрэгжүүлэх арга хэрэгсэлийн интеграци, төслийн хэрэгжилтийг хангах удирдлага зохион байгуулалтын үйл ажиллагаа, хяналт зохицуулалтын интеграци гэсэн цогц нэгдмэл байдлыг илэрхийлнэ.