МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

М. Э. Павлова

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО

РЫНКА ЖИЛЬЯ

Ульяновск УлГТУ

2015

УДК 332.85 ББК 65.22 П 12 Рецензенты: Директор Департамента социально-экономического

развития Министерства экономического развития Ульяновской области, к.э.н., доцент Воловая Е.В. Заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент» УлГТУ, д.э.н., профессор Лазарев В.Н.

Научный редактор Бабкина Е.В., к.э.н., доцент кафедры «Финансы и кредит» УлГТУ

Павлова, М. Э. Развитие регионального рынка жилья / М. Э. Павлова. – Ульяновск : УлГТУ, 2015. – 148 с. ISBN 978-5-9795-1518-2 В монографии рассмотрены теоретические основы формирования региональных рынков, представлена модель оценки доступности жилья, а также пути совершенствования регионального рынка жилья. Предназначается всем, кто интересуется данной проблемой. Печатается в авторской редакции.

УДК 332.85 ББК 65.22

© Павлова М. Э., 2015

ISBN 978-5-9795-1518-2 © Оформление. УлГТУ, 2015

П 12

3

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................. 4

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ....................................... 7

1.1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ КАТЕГОРИИ «РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК» ...............................................................................................7 1.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И КРИТЕРИИ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ...............................................................................................18 1.3. РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В СИСТЕМЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ................................................................................................................................29

2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА

ЖИЛЬЯ.................................................................................................................. 49

2.1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ ...............................................................................................49 2.2.МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ...................................................................................................................................65

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-

ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ФОРМИРОВАНИЯ

РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ............................ 91

3.1. РЕГИОНАЛЬНАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА КАК ОСНОВА ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ .................91 3.2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ .........................................................105 3.3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ .............................................................................................119

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................. 135

ЛИТЕРАТУРА ................................................................................................... 140

4

ВВЕДЕНИЕ

Проблеме качественного и доступного жилья уделяется особое

внимание при разработке государственной и региональной политики, так как,

затрагивая интересы граждан в каждом субъекте Федерации, она

переплетается со многими направлениями социально-экономической

политики. Проводимые в России экономические реформы усиливают

внимание к региональным аспектам функционирования современного рынка

жилья, активизируя его системную модернизацию.

В течение длительного времени реформированию жилищной сферы не

уделялось должного внимания, в результате чего жилищные проблемы

значительной доли населения приобрели государственный масштаб и стали

актуальными для всех регионов России. В тоже время развитие и

эффективное функционирование жилищного рынка способно позитивно

повлиять на все отрасли народного хозяйства. Одним из приоритетов

государственной социально-экономической политики является обеспечение

населения доступным жильем, его реализация в рамках национального

проекта свидетельствует о социальной ориентированности современного

развития России.

В современных условиях регулирования социально-экономических

процессов только на федеральном уровне совершенно недостаточно, и это

приводит к необходимости поиска инструментов и механизмов,

усиливающих региональные аспекты совершенствования форм и методов

хозяйствования, в частности, регулирования региональных и локальных

рынков жилья. Проблемы реформирования жилищной сферы и обеспечения

социальной защищенности населения приходится решать не только на

государственном, но и на региональном уровне. Динамика социально-

экономического роста в регионе напрямую зависит от того, насколько

успешно пройдет процесс реформирования и развития региональных рынков

жилья.

5

Активное воздействие региональных органов власти на деятельность

субъектов жилищного рынка, функционирующих на территории региона

составляет суть современных преобразований в жилищной сфере. При этом

должен соблюдаться принцип баланса спроса и предложения, так как

несбалансированная система мер приведет либо к превышению спроса над

предложением и, следовательно, повышению цен на жилье, либо к

превышению предложения над спросом и стагнации рынка.

Таким образом, изучение функционирования региональных рынков

жилья, выявление их особенностей, влияния на общее развитие экономики

регионов, разработка механизмов формирования и развития региональных

рынков жилья, а также исследование вопросов их применения при разработке

программы социально-экономического развития российских регионов с

учетом таких важных аспектов как жилищная обеспеченность населения,

приоритетность строительства жилья, механизмы жилищного кредитования

представляются актуальными и востребованными для науки и практики.

Вопросы функционирования региональных рынков жилья явились

предметом изучения ряда исследований, результаты которых представлены в

трудах ученых-экономистов различных научных направлений. При этом

значительное число исследователей раскрывает проблемы,

предопределенные спецификой современного этапа функционирования

рынка жилья, его ролью в социально-экономическом развитии региона.

В частности, основы жилищной политики заложили представители

неолиберализма В. Ойкен, Л. Эрхард. Социальную значимость жилья для

обеспечения высокого качества жизни населения и благоприятных условий

воспроизводства рабочей силы подчеркивали Г. Бэккер, К. Маркс, А. Пигу,

Ф. Энгельс.

Такие зарубежные исследователи как Г. Поляковский, Дж. Фридман,

Н. Ордуэй, Р. Страйк и др. разрабатывали вопросы экономики

недвижимости, систематизировали основы функционирования рынков

недвижимости и жилья в развитых странах.

6

Экономическая литература России в последние годы все большее

внимание уделяет анализу жилищной сферы. В. Бузырев, А. Пузанов,

Г. Стерник рассматривают состояние и развитие, а также особенности

формирования рынка жилья в России. Н. Косарева изучает проблемы

финансирования жилищного строительства, схемы жилищного кредитования,

в ее работах представлены методические разработки по оценке индекса

доступности жилья.

Большой интерес ученых в настоящее время вызывают вопросы

государственного регулирования рынков жилья и инструментов

государственной поддержки населения (Алексеев А.А., Родионова Н.В.).

В то же время, выявлению специфики развития рынков жилья в

определенных регионах уделяется недостаточно внимания.

Несмотря на широкое освещение основных тенденций, факторов и

механизмов повышения платежеспособного спроса населения на жилье через

развитие ипотечного кредитования, а также вопросов расширения объемов

предложения жилья за счет увеличения объемов жилищного строительства,

наблюдается существенный дефицит исследований, посвященных проблемам

оживления региональных жилищных рынков, что обуславливает

необходимость расширение исследовательского поля в рамках

сравнительного анализа ситуации обеспеченности жильем населения в

регионах России, повышения его доступности с учетом региональных

аспектов развития экономики.

7

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ

1.1. Сущность и основные понятия экономической категории

«региональный рынок»

Переход к развитым рыночным отношениям в нашей стране требует

глубокого анализа явлений и процессов, происходящих в экономике

регионов, и закономерностей формирования рынков и рыночной

инфраструктуры, то есть изучения теоретических проблем организации

региональных рынков.

В отечественной и зарубежной научной литературе нет четкого

определения понятия «регион», что является одной из причин многообразия

направлений и методологических концепций в современных региональных

исследованиях в России и за рубежом. В экономической литературе чаще

всего фигурируют два понятия региона, причем довольно часто между

понятиями «регион» и «район» ставится знак равенства. Так, академик

Н.Н. Некрасов считает, что «под регионом понимается крупная территория

страны с более или менее однородными природными условиями, и, главным

образом, - характерной направленностью развития производительных сил на

основе сочетания комплекса природных ресурсов с соответствующей

сложившейся и перспективной социальной инфраструктурой»1. А.В.

Пикулькин понимает под регионом «часть территории Российской

Федерации, характеризующейся общностью природных, социально-

экономических, национально-культурных и иных условий»2. Ф.Д.Кожурин

указывает, что «под регионом подразумевают определенную часть

народнохозяйственного комплекса страны, отличающуюся географическими

1 Некрасов Н. Н. Региональная экономика. – М.: Экономика, 1978. – 343 c. – С. 29 2 Пикулькин А. В. Система государственного управления: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997. – 352 с. – С. 79.

8

условиями и природно-ресурсной специализацией. Эти районы являются

относительно замкнутыми как в производственно-техническом, так и в

экономическом отношении»1. Другие ученые под регионом понимают

единицу административного деления страны: край, область, город.

Зарубежные ученые-регионоведы трактуют понятие «регион» по-своему.

Под словом «регион» понимается и «целостный участок территории,

отличающийся некоторой однородностью в своей основе, но не обладающий

четкими границами», и «большие территории, образующие главные

подразделения континентов»2.

Такое разнообразие затрудняет полное раскрытие сущности региона в

одном определении. Ведь регион должен рассматриваться одновременно и

как элемент территориальной организации национального хозяйства, и как

элемент системы расселения, и как элемент социальной организации

общества.

Наиболее подходящим с экономической точки зрения представляется

определение региона как многофункциональной и многоаспектной системы,

количественная характеристика которой может быть дана на основе

различных концептуальных подходов. Всего выделяется пять

концептуальных подходов. Первый из них рассматривает регион как

квазигосударство. В таком качестве регион представляет собой относительно

самостоятельную подсистему государства и национальной экономики3.

Процессы децентрализации и федерализации в России привели к тому, что

регионы осуществляют большое число разных функций государственного

управления и регулирования, располагают значительными материальными,

трудовыми и финансовыми ресурсами.

1 Кожурин Ф.Д. Совершенствование регионального управления. – М. : Знание, 1990. – 61 с. – С. 37 2 Сахарова Л.А. Региональная экономика: Учебное пособие. – Владивосток: ТИДОТ ДВГУ, 2003. – 144 с. 3 Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. – М.: Гос. Ун-т «Высшая школа экономики», 2001. – 492 с. – С. 83

9

Второй концептуальный подход представляет регион как крупнейший

субъект собственности (государственной и муниципальной, частной,

смешанной) и субъект экономической деятельности1, то есть как

квазикорпорацию. Регионы, действуя на межрегиональных и межстрановых

рынках товаров, услуг, капиталов, вступают в конкурентную борьбу,

результатом которой является изменение финансового состояния регионов,

т.е. состояния региональных финансовых ресурсов вследствие

производственной деятельности хозяйствующих субъектов на территории

региона. Немаловажную роль играет тут региональная

конкурентоспособность – способность региона обеспечивать производство

конкурентоспособных товаров и услуг в условиях эффективного

использования факторов и услуг в условиях эффективного использования

факторов производства, создавать условия для устойчивого экономического

роста в регионе, сохранения (повышения) жизненного уровня населения,

проживающего на его территории.

Третий концептуальный подход – регион как рынок (рыночный ареал).

Региональный рынок, представляющий собой территориальную организацию

сферы обращения, где происходит согласование интересов производителей и

потребителей2, образуется в результате взаимодействия субъектов

региональной экономики, выступающих продавцами и покупателями

различных видов товаров и услуг. Территориальные границы рынков в ряде

случаев совпадают с административными границами регионов – субъектов

РФ, а в других случаях выходят за эти границы, объединяют несколько

регионов.

Согласно четвертому подходу регион понимается как

воспроизводственная система, то есть открытая подсистема социально-

экономического комплекса страны с законченным циклом воспроизводства,

1 Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. – М.: Гос. Ун-т «Высшая школа экономики», 2001. – 492 с. – С. 83 2 Новоселов А.С. Региональные рынки: Учебник. – М.: Инфра-М, 1999. – 479 с. – С.26

10

особыми формами проявления стадий воспроизводства1. Региональные

воспроизводственные циклы, которые балансируют на уровне региона

данного ранга, находятся в постоянном взаимодействии. Пятый

концептуальный подход к региону как к социуму выдвигает на первый план

рассмотрение социальной жизни, развития системы расселения2.

Исходя из цели формирования эффективных рынков будем

рассматривать регион как совокупность формирующихся рынков. Поскольку

в процессе формирования и развития рынков велика роль государственных

органов власти, то под регионами мы понимаем субъекты Российской

Федерации, обладающие реальными возможностями влиять на развитие

отраслевых и локальных рынков на своей территории. Объединение регионов

в федеральные округа расширяет возможности управления региональными

рынками.

В современных условиях возрастает актуальность изучения проблем

рынка с позиций пространственной стратегии и региональной политики.

Это особенно важно для Российской Федерации с ее значительными

внутрирегиональными различиями, которые влияют на формы проявления

общих закономерностей развития рынка и осуществление межрегиональных

экономических связей региональных рынков. Поэтому необходимо изучение

рыночных отношений в их региональных формах, процессов

функционирования региональных рынков различного типа, масштабов и

ареалов распространения рыночных зон.

Региональный рынок – это система взаимодействующих субъектов

сферы обращения региона, которая выступает в различных организационных

1 Маршалова А.С. Новоселов, А.С. Основы теории регионального воспроизводства: Курс лекций / НГАЭиУ. – М.: Экономика, 1998. – 192 с – С. 31 2 Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. – М.: Гос. Ун-т «Высшая школа экономики», 2001. – 492 с. – С. 84.

11

формах и обеспечивает торгово-экономические и финансовые связи между

производителями и потребителями1.

Комплексная экономическая диагностика процессов развития

региональных рынков предполагает выявление круга хозяйствующих

субъектов, действующих на данных рынках, анализ основных факторов,

влияющих на рыночные процессы, определение территориальных границ

сфер влияния рынков, изучение межрегиональных связей, оценку уровня

развития инфраструктуры, информационного обеспечения, форм и методов

государственного регулирования на региональных рынках.

Региональные рынки могут существовать как при лимитно-

распределительной системе, так и при рыночной экономике. В первом случае

рынки развиваются и функционируют в соответствии с логикой

административно-директивного управления. Так, объем товарооборота и

соответствующее товарное обеспечение для каждого территориально-

административного образования устанавливается директивными планами.

С переходом к рыночным экономическим отношениям меняются роль

и значение рынка в региональном воспроизводственном процессе.

Пропорции регионального воспроизводственного процесса формируются

через воздействие рыночных инструментов регулирования: цены, налоги,

процент за кредит и др.

Развитый региональный рынок может эффективно функционировать

при научно обоснованной системе изучения спроса, тенденций и его

закономерностей развития:

- общего объема спроса и объема спроса на отдельные группы и виды

товаров;

- структуры спроса одноименных товаров различных предприятий;

- сезонных колебаний спроса по отдельным товарам;

- требований покупателей к качеству товаров.

1 Алёхин Э.В. Государственное и муниципальное управление: Учебное пособие. – Пенза: Пенз. гoс. ун-т, 2007. – 170 c. – С.142

12

Изучение спроса дает информацию, позволяющую прогнозировать

емкость и структуры рынка, а также предполагаемые сдвиги в

совершенствовании географии производства и потребления товаров и услуг.

Региональные рынки неоднородны. Так, по территориальной

организации сферы обращения можно выделить поселенческие рынки в

населенных пунктах сельской местности, городские, областные,

республиканские, межобластные, межреспубликанские и межрегиональные.

Для каждого вида рынков присущи соответствующие инфраструктура с

особенностями размещения, развития и функционирования, емкость рынка,

каналы и схемы товарообразования.

Потребность в товарах и услугах находится в прямой зависимости от

платежеспособного спроса и развития непроизводственной сферы в регионе.

Платежеспособный спрос населения характеризуется суммой денежных

ресурсов, которую оно может направить на приобретение товаров и

потребление платных услуг. Структура платежеспособного спроса в разных

районах страны и для различных социально-экономических групп населения

определяется характером развития производительных сил в данном

экономическом районе. Характерной чертой развития регионального рынка

товаров и услуг является непрерывное расширение его емкости и

качественных параметров. Емкость рынка – это возможный объем

реализации товаров на внутреннем рынке, определяемый размерами

платежеспособного спроса потребителей при данном уровне цен. Кроме

населения потребителями товаров и услуг на рынке выступают организации

и учреждения непроизводственной сферы и предприятия региона.

Рыночная система региона представляет собой совокупность

взаимосвязанных рынков различного типа. Их главная цель - обеспечить

эффективное развитие региональной экономики1. Для эффективного

функционирования экономики региона и обеспечения потребностей

1 Новоселов, А.С. Рыночная система региона: воспроизводственный аспект / А.С. Новоселов // Регион: экономика и социология. – 2007. – №1. – С. 31

13

населения необходимо развитие системы рынков, включающей в себя

потребительский рынок, рынок средств производства, рынок труда,

финансовый рынок, рынок недвижимости, рынок информации, рынок

культурных ценностей, рынок образовательных услуг и др.

Региональный потребительский рынок – сложная пространственно-

экономическая система, состоящая из многочисленных элементов и связей

между ними, поэтому изучение этого рынка предполагает анализ зако-

номерностей и факторов, определяющих его формирование и развитие,

комплексное рассмотрение всех аспектов рынка. Региональный

потребительский рынок представляет собой пространственное поле

реализации товарно-денежных отношений. Поэтому основные компоненты

механизма функционирования регионального потребительского рынка –

спрос, предложение, цена и конкуренция – должны рассматриваться в рамках

внутреннего и внешнего экономического пространства. Спрос на

региональном потребительском рынке проявляется в форме пространственно

распределенных потребностей населения региона, выраженных в денежной

форме. Предложение проявляется в виде пространственно рассредоточенной

совокупности товаров и услуг, которые продавцы могут поставить на рынок,

при том или ином уровне цен. Цены на региональном потребительском

рынке существенно различаются в пространстве, что обусловлено влиянием

системы региональных факторов.

Региональный потребительский рынок выполняет ряд важных функций

в экономике региона: обеспечивает взаимодействие продавцов и покупателей

посредством сделок купли-продажи, а также согласование экономических

интересов контрагентов; устанавливает количественные пропорции в струк-

туре спроса и предложения; выполняет роль сигнальной системы для

производителей и потребителей посредством прямых и обратных связей;

определяет уровень равновесных цен и пропорции между ценами различных

товаров; осуществляет, распределена потребительских товаров и услуг

между различными социально-экономическими группами, населения

14

региона; обеспечивает участие региона в межрегиональных торгово-

экономических связях1.

Региональный потребительский рынок включает в себя три

укрупненных сегмента: рынок продовольственных товаров, рынок

непродовольственных товаров, рынок потребительских услуг.

Рынок средств производства представляет собой систему социально-

экономических отношений в сфере обмена, который обеспечивает процесс

производства орудий труда, предметов труда. Эта система размещена на

определенной территории. В рамках этого рынка основными группами

являются рынки топливно-энергетические ресурсов, рынки черных и цветные

металлов, рынок леса, рынок стройматериалов, рынок машиностроения.

Региональный финансовый рынок – территориальная система

социально-экономических отношений по всем вопросам купли-продажи и

размещения денежно-кредитных ресурсов. Субъекты рынка – финансово-

кредитные учреждения, хозяйственные объекты, использующие деньги. Этот

рынок состоит из ряда взаимосвязанных и взаимодействующих частей.

Развитие регионального финансового рынка определяется отраслевой

структурой, соотношением отраслей, соотношением государственного и

негосударственного секторов экономики, удельным весом оборонного

комплекса в экономике региона, удельным весом предприятий по

производству основной продукции.

Региональный рынок недвижимости – система социально-

экономических отношений субъектов, которые обеспечивают

перераспределению объектов недвижимости. Региональный рынок

недвижимости делится на сегменты рынок земли, рынок жилья, рынок

нежилых помещений. Каждый имеет свои особенности и развивается

относительно самостоятельно. Особого внимания заслуживает региональный

1 Гаврилов, А.И. Региональная экономика и управление. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – С. 87.

15

рынок жилья. Большое значение имеет место положения рынка. Покупатель

вместе с жильем определяет характеристику местности.

Региональный информационный рынок представляет собой такую

часть регионального рынка, которая активно взаимодействует с другими его

частями и отраслями при помощи купли-продажи информационных

ресурсов, которые представляют собой совокупность информационных,

организационных, нормативных, правовых, технических средств, которые

обеспечивают возможность сбора информации, ее хранения, накопления и

передачи. Основными элементами этого рынка являются информационные

продукты и услуги, их производители, потребители, информационные

посредники. Субъектами информационного рынка являются участники

остальных видов рынков, которые нуждаются в достоверном

информировании о рынках коньюнктуры, системе и динамике цен и т.д.

Кроме этого субъекты этого рынка – специальные институты по сбору и

обработке рыночной информации. В качестве таких институтов выступают

рекламные агентства, маркетинговые центры, специальные СМИ,

региональные выставочные центры. Развитие информационного рынка идет

по следующим направлениям: рынок информации, рынок сделок

(электронные банковские операции), рынок программного обеспечения,

рынок электронных коммуникаций.

Функционирование и развитие региональных экономических систем не

может осуществляться только на основе рыночного саморегулирования.

В осуществлении регионального регулирования участвуют в той или иной

степени все государственные институты, поскольку их деятельность, так или

иначе, привязывается к определенной территории. Однако решение

региональных проблем далеко не всегда является для них основной функцией.

Поэтому в системе государственного регулирования регионального развития

целесообразно выделять специализированную регионально ориентированную

деятельность, называемую региональной политикой. Государственная

16

региональная политика является многоуровневой1. Ее субъектами выступают

законодательные и исполнительные власти центра и регионов, органы местного

самоуправления, а также различного рода межрегиональные ассоциации.

Государственное вмешательство в региональное развитие во всех

рассматриваемых странах регламентируется конституциями (основными

законами) и многими специальными законами, которые определяют

разграничение полномочий между центральными и региональными

государственными властями и местным самоуправлением, бюджетно-налоговое

регулирование, механизмы регионального стимулирования, правовой режим

особых экономических зон и др.2 Региональные рынки регулируются

государством при помощи как административных так и экономических методов.

По характеру воздействия на рыночные процессы инструменты

государственного регулирования подразделяются на прямые и косвенные, по

широте воздействия – на общеэкономические и селективные, по каналам

воздействия – на экономические и административные, по политике действий и

формам реализации – на налоговые, бюджетные, кредитно-денежные, ценовые,

антимонопольные, внешнеэкономические, институциональные и др.

Система методов регулирования региональных рынков на уровне

субъектов Федерации основывается на следующих методологических

предпосылках:

− социально-экономическое развитие региональных систем

осуществляется в соответствии с законами воспроизводства, и это

является основой для изучения сегодняшних проблем регулирования

социально-экономических процессов.

− в современных условиях происходит ограничение вертикальных

управленческих связей и зависимостей и замена их горизонтальными.

Причем горизонтальные экономические связи формируются под влиянием

1 Уткин, Э.А. Государственное и региональное управление / Э.А. Уткин, А.Ф. Денисов. – М.: ИКФ «Экмос», 2010. – С. 59. 2 Грандберг А. Г. Основы региональной экономики. – М.:ГУВШЭ, 2000. – С. 127.

17

воспроизводственных циклов с высоким уровнем локализации и в

совокупности образуют социально-экономическую среду,

обеспечивающую условия эффективного функционирования

региональных рынков.

− регулирование региональных рынков, рыночной инфраструктуры и

всей социально-экономической среды становится главной задачей

региональных органов управления.

− для эффективного регулирования рыночных процессов необходимо

использование финансово-экономических методов, что обусловливает

характер и особенности налогообложения в регионе.

− на предприятия и организации, действующие на региональных рынках

и участвующие в развитии социально-экономической среды региона

региональные органы управления, воздействуют преимущественно

экономическими методами. Это позволяет, не вмешиваясь в их

производственно-технологическую и социально-экономическую

деятельность, направить усилия предприятий на участие в экономическом

и социальном развитии региона1.

Таким образом, а формирование региональных рынков в регионах

России оказывают влияние такие факторы, как экономическая структура

региона, завершенность комплексов профилирующих отраслей, характер

инвестиционного процесса, величина, сроки службы и возраст созданных

фондов, инженерное обустройство территории, межрегиональные и

международные связи, уровень денежных доходов населения,

дифференциация социально-экономических групп населения по размеру

среднедушевых доходов, система цен на товары и услуги, темпы инфляции,

уровень развития системы торговли, маркетинговой деятельности, научно-

технический прогресс в сфере производства, реализации и потребления

товаров и услуг, демографический состав населения, распределение 1 Гутман, Г. В. Управление региональной экономикой / Г. В. Гутман, А. А. Мироедов, С. В. Федин. – М.: Финансы и статистика, 2002. – С. 102.

18

населения по видам занятости, национальные привычки и традиции

потребления, природно-климатические условия, образовательно-культурный

уровень и др. Все эти факторы характеризуются существенными

региональными особенностями, которые в совокупности формируют

региональную структуру спроса, предложения и цен.

1.2. Основные принципы и критерии формирования региональных

рынков

В мировой экономической науке в процессе развития различных школ

и направлений сформировалось множество теоретических концепций

региональных рынков.

Создатели классической теории размещения производства одними из

первых обратили внимание на пространственные особенности формирования

рынка и необходимость выделения рыночных зон реализации различных

товаров в зависимости от издержек производства и обращения. Во многих

случаях авторы этой теории исходили из того, что рынки сбыта продукции

представляют собой заданную величину. Но в реальности емкость

соответствующего рынка может колебаться в значительных пределах.

На основе изучения межрегиональных товарных и финансовых потоков

был сделан вывод о том, что в любой стране существует не единый

обширный рынок, а иерархия рынков: рынки местные, субрегиональные,

региональные и национальные. В зависимости от расстояний и объемов

перевозок различных товаров определяется, какие из них обращаются на

местном уровне, а какие – на региональном или национальном. При этом

19

проникновение на любой из этих рынков может быть затруднено как

экономическими, так и политическими или социальными факторами1

В результате объединения анализа товарных и денежных потоков была

разработана модель регионального платежного баланса, позволяющая дать

комплексную оценку обращения товарных и финансовых ресурсов на

региональном и межрегиональном уровнях.

Исходным положением теории рыночных потенциалов и

пространственного взаимодействия рынков является «гравитационный»

подход, согласно которому региональный рынок или регион в целом

представляется в виде массы. Межрегиональные рыночные связи

рассматриваются как взаимодействия масс, а частота и интенсивность

рыночных взаимодействий подчиняются определенным законам, влияющим

на поведение отдельных элементов (частиц) внутри каждой массы.

Первые идеи о рыночном взаимодействии в пространстве были

высказаны немецким ученым А. Шеффле, который предположил, что

существует взаимодействие торговли и промышленности, и предложил схему

гравитационной модели. Американский ученый У. Рейли сформулировал

«закон гравитации розничной торговли», согласно которому городской

рынок притягивает покупателей окружающего рынок региона прямо

пропорционально численности городского населения и обратно

пропорционально квадрату расстояния от покупателей до города.

В дальнейшем сторонниками теории рыночных потенциалов и

пространственного взаимодействия было обосновано понятие рыночного

потенциала применительно к городам и другим территориальным

образованиям и составлены карты рыночных потенциалов США.

В 1990-2000-х годах эта теория получила дальнейшее развитие в работах, в

которых рассматриваются расширенные варианты модели пространственного

взаимодействия рыночных потенциалов с учетом влияния финансового

1 Новоселов А.С. Теоретические аспекты исследования региональных рынков / А.С. Новоселов // Регион: экономика и социология. − 2008. − №3. − С.7.

20

капитала и методы прогнозирования региональных рынков на основе

моделей пространственного взаимодействия.

Основоположник теории центральных мест немецкий ученый В.

Кристаллер предложил рассматривать города как центральные места, или

рыночные центры, выполняющие функции снабжения окружающих районов

товарами и услугами. В его основополагающей модели иерархия

центральных мест строится исходя из «рыночного принципа», или

«принципа сбыта». В соответствии с этим принципом центральные места

должны находиться как можно ближе к потребителям товаров.

Наибольшее развитие эта модель получила в исследованиях Б. Берри,

который обосновал применимость теории центральных мест не только к

условиям «идеального экономического ландшафта», но и по отношению к

регионам с неравномерной плотностью населения и неравномерным

распределением спроса по территории. Модифицированная им модель

позволила логически объяснить иерархию рыночных центров, которые в

пределах городской территории эквивалентны центральным местам. Теория

центральных мест позволяет обосновать системы иерархии центральных

мест и рыночных зон, в которых более высоким уровням иерархии

соответствуют более специализированные и реже приобретаемые товары и

услуги, а низким уровням иерархии соответствуют товары и услуги первой

необходимости и массового потребления. Таким образом строится система

вложенных друг в друга зон влияния рыночных центров разного уровня.

Концепция геомаркетинга рассматривает региональный рынок с

позиции определения размеров рыночных зон и пространственных

характеристик спроса и предложения товаров и услуг. При оценке

параметров рыночных зон используются теория центральных мест и теория

пространственного взаимодействия. Авторы концепции геомаркетинга к

числу главных проблем развития регионального рынка относят

территориальную организацию торговой системы, основанную на иерархии

торговых центров и рыночных зон, размеры которых варьируют от сельских

21

населенных пунктов до крупных экономических районов. Представители

научной школы геомаркетинга, развивая эти идеи, используют теорию

центральных мест и теорию пространственного взаимодействия для

комплексного исследования региональных рынков, изучения

территориальной структуры спроса и предложения товаров и услуг,

определения оптимальных размеров и пространственных стандартов новых

торговых центров, а также для прогнозирования развития региональных

рынков, рыночных зон и размещения розничной и оптовой торговой сети,

предприятий сферы услуг.

Различные научные школы геомаркетинга исследуют, с одной стороны,

широкий спектр проблем экономического взаимодействия между

региональными рынками различного уровня и. с другой стороны, конкретные

проблемы экономических отношении между отдельными фирмами и их

клиентами.

Особенность американской школы геомаркетинга – исследование

рынка на микроуровне, изучение размещения предприятий торговли,

поставщиков и потребителей продукции в целях прогнозирования развития

отдельных фирм.

Особенностью британской школы геомаркетинга является

исследование региональных рынков на макроуровне, изучение

общерегиональной системы спроса и предложения в целях регионального

планирования и прогнозирования.

Согласно концепции пространственного распределения товарных

потоков под региональным рынком понимается совокупность

распределительных процессов в региональной экономике, обеспечивающая

движение товарных, финансовых, информационных ресурсов от

производителей к потребителям, включая весь объем операций,

осуществляемых коммерческими и финансовыми посредниками.

Ученые - специалисты по проблемам сферы обращения из США и ряда

других стран обосновали, что рационализация распределения произведенной

22

продукции, финансовых и информационных потоков позволяет снизить

издержки обращения без значительных капитальных затрат. В данной

области имеется значительный потенциал снижения издержек, сокращения

времени доставки и, следовательно, повышения конкурентоспособности.

Развитие концепции пространственного распределения товарных

потоков происходит по трем основным направлениям: 1) исследование

торгово-распределительной системы региона в условиях возрастания

конкуренции; 2) развитие регионального программирования

распределительной системы; 3) изучение структуры каналов распределения и

разработка вертикальных, горизонтальных и многоканальных торгово-

распределительных схем (внутрирегиональных и межрегиональных)1.

Исследования в рамках этих трех направлений, особенно последнего,

внесли значительный вклад в разработку теории региональных рынков.

Анализ экономических процессов, происходящих в сфере обращения

региона, с позиций концепции пространственного распределения товарных

потоков позволяет выявить основные закономерности, взаимосвязи и

взаимозависимости региональных рынков, понять сущность материальных,

финансовых, информационных и организационных связей, обеспечивающих

взаимодействие субъектов региональной экономики в процессе реализации

товаров и услуг.

Теория пространственной конкуренции основывается на том, что

конкурентная среда не может рассматриваться вне экономического

пространства, без учета территориальных границ рыночных зон реализации

различных товаров и региональных особенностей сферы производства и

обращения. Впервые классическая модель пространственной конкуренции

была разработана X. Хотеллингом, а в дальнейшем она получила развитие в

трудах Э. Чемберлина. Проблемы формирования конкурентной среды

региональных рынков исследовались также в работах А. Лёша, У. Рейли и

1 Новоселов А.С. Теоретические аспекты исследования региональных рынков / А.С. Новоселов // Регион: экономика и социология. − 2008. − №3. − С. 11

23

других ученых, изучавших закономерности размещения рыночных зон,

рыночных потенциалов и межрегиональных товарных потоков.

Отмеченные проблемы в дальнейшем разрабатывались

представителями научной школы исследования структуры и организации

рынков. Эта школа возникла на стыке двух научных направлений - теории

конкуренции и теории антимонопольного регулирования и была

ориентирована на изучение концентрации рыночной власти и ее влияния на

конкурентную среду как на национальном, так и на региональном рынке.

Представителями данной школы были разработаны методы определения

емкости и географических границ рынков, исследована система факторов,

определяющих структуру рынка (включая эффект масштаба производства,

транспортные издержки, технологические изменения и др.), которые

послужили основой для анализа конкурентной среды региональных рынков.

Наряду со структурно-организационным подходом к изучению

конкурентной среды в западной экономической литературе широкое

распространение получил маркетинговый подход. Его сторонники считают,

что структурно-организационный подход к анализу конкурентной среды

региональных рынков не учитывает региональные особенности развития

оптовой и розничной торговли, систему каналов товародвижения,

интенсивность товарных потоков и другие факторы, что является следствием

неадекватно сформулированной концепции регионального рынка.

В соответствии с маркетинговым подходом региональный рынок

определенного товара представляет собой систему фирм, вовлеченных в

процессы купли-продажи и конкурирующих между собой за долю в

рыночном потенциале в пределах соответствующей рыночной зоны

реализации данного товара, используя систему каналов, обеспечивающих

товарные потоки между фирмами. В рамках этого подхода изучаются

поведение оптовых и розничных торговых фирм на региональных рынках,

влияние конкурентной среды на пространственную структуру каналов

24

распределения товарных потоков и другие аспекты территориальной

организации сферы обращения.

В последние годы возникли новые направления в исследовании

конкурентной среды, связанные с процессами глобализации рынков,

структурными сдвигами в производстве и потреблении под влиянием научно-

технического прогресс. Среди соответствующих проблем наиболее широко

освещены в экономической литературе проблемы развития конкурентной

среды региональных рынков в условиях экономической интеграции

европейских стран, проблемы эволюции институциональной структуры

региональных рынков под воздействием инноваций, а также под влиянием

деятельности национальных и транснациональных корпораций,

направленной на расширение территориальных границ рынков.

Согласно институциональной концепции регионального рынка

региональный рынок представляет систему взаимодействующих субъектов

сферы обращения региона, выступающих в различных организационно-

хозяйственных формах и обеспечивающих торгово-экономические и

финансовые связи между производством и потреблением. Сторонниками

этой концепции разработана комплексная институциональная структуры

рынка, включающая в себя различные типы экономических агентов,

предлагающих услуги по хранению, обработке и доставке товаров,

финансированию и кредитованию, торговому посредничеству рекламе,

страхованию и т.д. Так же предложены научная классификация агентов

рынка и система критериев, в которую входят тип выполняемых операций,

право собственности на товары, объемы продаж, степень полноты

осуществляемых функций и уровень интеграции.

Для многих современных исследований характерна тенденция к

расширению состава институциональных элементов рыночной системы,

прежде всего включение в нее экономико-правовых и организационно-

управленческих институтов. При этом наряду с чисто экономическим

25

аспектом развития рынка большое внимание уделяется правовым, социально-

психологическим и политическим вопросам.

Для объяснения процессов глобализации всех сфер экономической

деятельности, происходящих в последнее время в экономике развитых стран,

приводящих к ослаблению традиционных преимуществ регионов в сфере

территориального разделения труда, таких как наличие необходимых

природных ресурсов, дешевой рабочей силы, выгодное географическое

положение, были разработаны концепции внутриотраслевой и

внутрифирменной торговли. Авторы концепции внутриотраслевой торговли

отмечают, что если до середины XX в. межрегиональная и международная

торговля имела в основном межотраслевой характер, то впоследствии стала

расширяться сфера внутриотраслевой торговли товарами обрабатывающей

промышленности. С увеличением номенклатуры выпускаемой продукции и

расширением ассортиментной структуры рынка возросла потребность в

межрегиональной специализации на производстве различных видов товаров

в рамках отдельных отраслевых товарных групп. Многие регионы стали

одновременно ввозить и вывозить товары одной отраслевой группы, что

противоречит классической концепции международной торговли.

Сторонники концепции внутриотраслевой торговли утверждают, что

развитие межрегиональных и международных связей зависит не от факторов

производства, а прежде всего от условий спроса, определяемых величиной

национального дохода на душу населения.

Авторы концепции внутрифирменной торговли считают, что

классическая теория межрегиональной и международной торговли не может

объяснить новые явления, связанные с интернационализацией рынков, так

как не учитывает главных агентов рынка – коммерческие предприятия.

В настоящее время значительная часть межрегиональных и международных

экономических связей представляет собой внутрифирменную торговлю.

Оборот внутрифирменной торговли составляют в основном полуфабрикаты,

запасные части, используемые при сборке готовой продукции, а также

26

разнообразные виды услуг: инжиниринг, лизинг, обмен информационными

ресурсами. Особую роль в обороте внутрифирменной торговли играют

транснациональные корпорации, развитие которых в последние десятилетия

во многом определяет динамику и структуру межрегиональных и

международных связей как на мировом рынке, так и на региональных рынках

различных стран.

Развитие межрегиональных экономических связей существенно

зависит от степени свободы перемещения товаров, капиталов, информации,

рабочей силы между различными регионами. В процессе пространственного

взаимодействия субъекты региональных рынков сталкиваются с различными

барьерами - препятствиями, вызывающими нарушения рыночных связей.

Известные регионалисты М. Генхузен и П. Нийкамп предложили следующую

классификацию барьеров пространственного взаимодействия: 1) физические

барьеры (пространственная удаленность, природные препятствия,

перенаселенность, недостаток звеньев инфраструктуры и т.д.); 2) экономико-

политико-правовые барьеры (высокие издержки, валютные ограничения,

правовая система, торговые барьеры, таможенные формальности,

регулирование отношений собственности и т.д.); 3) социокультурные

барьеры (низкая квалификация работников, языковые, образовательные,

культурные различия, социальная и идеологическая защита. высокий уровень

преступности и т.д.): 4) временные барьеры (различные глобальные часовые

пояса, пиковые и непиковые часы и тд)1.

К условиям развития межрегиональных экономических связей

региональных рынков, определяющих достижение субъектами рынка своих

функциональных целей, относятся единая денежная и финансово-кредитная

система, действующая в рамках экономического пространства страны;

приоритетность развития системы межрегиональной инфраструктуры и

1 Генхузен М., Нийкамп П. Формирование корпоративных трансграничных сетей в Восточной Европе: потенциальные возможные зоны развития Восток-Запад // Региональное развитие и сотрудничество. – 1997. – Вып. нулевой. – С. 9.

27

создание резервов инфраструктурных мощностей; сбалансированность

товарных, финансовых, трудовых ресурсов и потребностей при учете

динамики спроса и предложения; совершенствование экономического

механизма регулирования экономических связей. Исследование

формирования эффективных межрегиональных и внутрирегиональных

связей предполагает изучение размещения производителей и потребителей

товаров и услуг; возможных зон реализации различных товаров;

эффективности различных видов транспорта; территориального размещения

товарных запасов и оптовых предприятий.

Блинов А.О., Захаров В.Я. сопоставили тенденции развития

теоретических представлений о рынках и определяющие их факторы

(табл. 1)1.

Таблица 1. Эволюция теоретических представлений о рынках Факторы, определяющие эволюцию теоретических представлений о рынке

Тенденции развития теоретических представлений о рынке

Уровень сложности рынков

По мере того как рынки становились все более сложными и разнообразными, увеличивается число теоретических моделей рынка, которые также становятся более сложными и разнообразными, отражая новые свойства рынков; усиливается необходимость их координации

Скорость изменений на рынках

Изменения на рынках ускоряются, и теоретические модели из статических превращаются в динамические

Степень предсказуемости изменений

Развитие рынков становится менее предсказуемым, в теоретических моделях усиливается регулирование рынков, внимание акцентируется на прогностических возможностях

Степень влияния человеческого фактора на экономическое развитие

По мере того как все большее влияние на результаты экономической деятельности оказывает человеческий фактор, модели рынка все более отражают потребности и интересы различных общественных групп, их мотивацию и способы управления их поведением

Экономические модели проецируются на региональные проблемы, в

результате чего наблюдается трансформация концепций регионального

развития: от теорий размещения производства периода развертывания 1 Блинов А.О., Захаров В.Я., Управление региональными рынками . [Электронный ресурс] / А.О. Блинов, В.Я. Захаров – Режим доступа: http://www.mevriz.ru.

28

индустриализации до описания пространственного экономического

равновесия, международной специализации и торговли, инновационных

процессов. Глубокий анализ эволюции теорий регионального развития

выполнен в известных работах Гранберга А.Г., Новоселова А.С., Кузнецовой

О.В.1 Показано, что экономический рост в регионе базируется на внутренних

немобильных ресурсах (факторах производства) и привлечении мобильных

ресурсов из других регионов. Регионы конкурируют за ограниченные

ресурсы, что сближает цены на мобильные факторы производства и

обеспечивает эффективное распределение ресурсов между регионами.

Региональные различия в ценностях, культуре, структуре экономики,

существующих институтах способствуют повышению

конкурентоспособности и приводят к созданию кластеров отраслей.

Эти подходы органично сочетаются с концепцией территориального

маркетинга, в основе которой лежит гипотеза о зависимости рыночного

поведения покупателей, а также других субъектов рынка от региональных

факторов. В институциональной концепции региональных рынков акцент

перемещается на нематериальные факторы регионального развития, которые

в последние десятилетия стали оказывать все большее воздействие на его

результаты.

Таким образом, сравнительный анализ основных теорий и концепций

развития региональных рынков позволяет выделить содержащиеся в них

положения, характеризующие основные направления развития, формы и

методы организации региональных рынков:

− формирование экономического механизма, обеспечивающего

эффективное взаимодействие рыночных институтов и хозяйствующих

субъектов региональной экономики;

− выбор организационно-хозяйственных форм оптовой и розничной

торговли, финансово-кредитного и делового обслуживания, а также

1 Кузнецова О.В. Экономическое развитие регионов: теоретические и практические аспекты государственного регулирования. – М.: Эдиториал УРСС, 2002. – 308 с.

29

организационно-правовых форм торгово-экономических

внутрирегиональных и межрегиональных связей;

− формирование системы региональных рынков исходя из ориентации на

приоритетное обеспечение интересов потребителей;

− определение эффективных каналов товародвижения для различных типов

региональных рынков;

− рационализация транспортно-логистических процессов, материальных,

финансовых и информационных потоков и развитие материально-

технической базы рыночной инфраструктуры региона и рабочей силы, а

также выявление общественных потребностей (в форме

платежеспособного спроса) в товарах и услугах.

1.3. Региональный рынок жилья в системе региональных рынков

Рассматривая основы функционирования регионального рынка жилья

необходимо в первую очередь остановиться на понятии «жилья».

Различные ведущие отечественные и зарубежные экономисты, такие

как П.Г. Грабовой, Е.Н. Жильцов, В.Н. Казаков, Г. Поляковский,

Е.Б. Смирнов, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк и др. по-разному понимают и

трактуют сам термин «жилье». Двойственный характер специфики категории

«жилье» проявляется приобретением в собственность квартиры или

индивидуального жилого дома или приобретением жилищных услуг на

условиях найма или аренды. Недвижимость как товар существует всегда в

двух видах: товар – объект (для приобретения в собственность) и товар –

услуга (для аренды).

В частности, Г. Поляковский приводит два толкования сущности

«жилья». Первое из них – жилищный фонд – относится к самим строениям

или домам, второе понятие относится к аспекту текущего функционирования

30

жилища. Кроме того, им выделяется пять характерных особенностей,

существенно отличающих жилье от других товаров:

− во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру,

местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и

коммунальным удобствам;

− во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного

места в другое непрактично;

− в-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может

служить несколько десятилетий;

− в-четвертых, жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в

собственность, обычная семья должна взять немалый заем;

− в-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной

денежной стоимости собственно переезда, существуют также

«психологические» издержки, связанные с тем, что приходится

расставаться с привычным окружением – школой, магазинами и

друзьями1.

Е.Н. Жильцов и В.Н. Казаков2 считают жилье важнейшей частью

социальной инфраструктуры, призванной обеспечивать удовлетворение

социально-бытовых нужд населения. Роль жилища, по их мнению,

заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных

природных явлений, создании условий для развития семьи, личности,

повышении общего культурного и профессионального уровня людей. Кроме

того, жилище дает возможность пользования коммунальными услугами и

современными бытовыми приборами и устройствами, облегчающими

домашний труд.

Таким образом, можно сформулировать следующее определение:

жилье – специфический товар, удовлетворяющий важнейшие потребности

1 Поляковский, Г. Жилищная экономика. / Г. Поляковский. – М.: Дело, 1996. – 223 с. 2 Жильцов, Е.Н. Экономика социальных отраслей сферы услуг / Е.Н. Жильцов, В.Н. Казаков. – М.: Экономический факультет МГУ; ТЕИС, 2007. – 288 с.

31

человека, обладающий свойствами недвижимости, неоднородности,

долговечности, имеющий высокую стоимость и порождающий высокие

издержки при его смене.

Недвижимость жилья означает, в первую очередь, его прочную связь с

землей: перемещать жилье из одного места в другое практически

невозможно. Поскольку жилье недвижимо, особое значение имеет его

местоположение, так как вместе с ним покупатель приобретает и набор

характеристик местности. Местоположение жилья определяет доступ к

рабочим местам, магазинам и местам развлечений. Кроме того, важна

обеспеченность общественными услугами (например, школами,

транспортом, пожарной охраной, милицией). Качество окружающей среды

также немаловажный фактор.

Неоднородность жилья проявляется в наличии у каждого жилища

своего набора характеристик или услуг. Жилье различается по размерам

(жилая площадь в квадратных метрах) и планировке (расположение комнат),

по качеству и производительности систем коммунального обслуживания

(отопление, кондиционирование, водопровод и канализация,

электроснабжение). Неоднородность рынка жилья означает, что рынок

состоит из ряда субрынков и подразделяется в зависимости от размера

площади, местоположения и качества жилья. Несмотря на то, что рынок

распадается на субрынки, последние связаны между собой, потому что

потребители проявляют определенную гибкость при выборе жилья. Жилье из

различных субрынков является несовершенной заменой другому, поэтому

при изменении относительных цен покупатели переходят с одного субрынка

на другой.

Жилье является долговечным товаром. При надлежащем уходе оно

может послужить 100 лет и более. Конечно, с течением времени жилье

разрушается, но это происходит относительно медленно. Из долговечности

жилья вытекают следующие последствия для жилищного рынка: во-первых,

владелец может контролировать темпы физического износа, расходуя

32

средства на ремонт и техническое обслуживание; во-вторых, ежегодно на

рынок поступает большое количество «старого» жилья, новое строительство

составляет в год лишь небольшую часть общего жилищного фонда; в-

третьих, предложение жилья относительно неэластично1. На рынке

доминирует «старое» жилье, и поэтому изменения цен вызывают лишь

относительно небольшие изменения предлагаемого количества. Иными

словами, долговечность как характеристика жилья выражается в том, что

жилье долгое время находится на рынке жилья и требует вложений для

поддержания своих качеств.

Долговечность жилья имеет двойное действие на рынок жилья,

оказывая влияние как на спрос, так и на предложение. Она влияет на спрос

путем оценки покупателем своих возможностей по поддержанию объекта в

нормальном техническом состоянии, фактор долговечности воздействует на

предложение недвижимости, так как объект долго находится на рынке в

качестве ненового жилья.

Высокая стоимость жилья приводит к двум последствиям. Во-первых,

из-за необходимости крупных инвестиций в домовладение многие семьи

арендуют жилье, вместо того чтобы приобретать его в собственность. Во-

вторых, в большинство семей со средним доходом используют домовладение

как средство накопления. Иными словами, значительная часть их сбережений

вложена в жилище.

Для приобретения жилья используют сложные финансовые схемы,

включающие залог или зачет стоимости прежнего жилья, различные виды

ипотек и др. Эти долговременные (15-20 лет) финансовые схемы значительно

усложняют ценовую политику в маркетинге риэлтерских фирм. Таким

образом, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших

факторов стимулирования сбережений населения, формирования

инвестиционных ресурсов.

1 Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 2000. – 328 с.

33

Для многих семей изменения в потреблении жилья связаны с

переездом в другое жилище. Издержки такого переезда высоки: помимо

прямых затрат на перевозку мебели, одежды и кухонного оборудования

существуют косвенные издержки, связанные с утратой привычного

окружения – людей, школ, магазинов, то есть переезд в новый район

нарушает структуру социальных и потребительских отношений, что

увеличивает существенную нагрузку на семью. Последняя пойдет на смену

жилья, если выгода от переезда (лучшее сочетание жилищных услуг и

стоимости) значительно превосходит связанные с ним издержки или если

изменение в доходе или цене жилья достаточно велико и позволяет

оправдать расходы на переезд, а также если есть неудовлетворенность

существующим жилищем.

Таким образом, сущность жилья как товара триедина:

- физическое содержание объекта жилого фонда (физические

характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций,

мощность инженерных систем и т.п.);

- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права

на объект жилого фонда, а не сам объект);

- экономические характеристики, дающие представления о стоимости

объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его

содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.)

и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

По мнению А.Н. Асаула, любой из объектов жилого фонда в процессе

существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание – инвестиционно-строительный этап развития объектов

(инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его

проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в

эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из

многочисленных составляющих.

34

2. Оборот прав на ранее созданное жилье, включающий продажу, сдачу

в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в

предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и

физического износа.

3. Управление жильем – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе

городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью

эксплуатации жилья и размером затрат на устранение физического и

морального износа1.

Основные проектируемые и строящиеся дома в России типы массового

жилья – это многоквартирные дома с приобретаемыми в собственность

квартирами (кондоминиумы) и односемейные индивидуальные жилые дома.

В последние годы получили распространение блокированные дома. Между

тем, такие типы жилищ как многоквартирные жилые дома со сдаваемыми в

коммерческую аренду квартирами (доходные дома), попарно-блокированные

дома, находящиеся в собственности одной семьи и мобильные жилища не

имеют в России заметного распространения2.

Таким образом, применяя самую упрощенную классификацию, жилье

(жилые здания и помещения) можно разделить на:

− многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для

постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах

и т.п.);

− индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома

(старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и

дома нового типа –коттеджи, таунхаусы).

В систему рынка жилья при таком подходе включаются отношения,

возникающие:

1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник: СП: Гуманистика, 2003. – 405 с. – С. 46. 2 Кияненко К.В. Типология жилища: от проектной регламентации к стимулированию многообразия / К.В. Кияненко // Жилищное строительство. – 2005. – №7. – С.4

35

− в ходе создания объектов жилого фонда – между инвесторами,

застройщиками, подрядчиками и пользователями жилья;

− в процессе оборота прав на жилье – между продавцами и покупателями,

арендодателями и арендаторами и т. д.;

− в процессе эксплуатации объектов жилого фонда – между собственниками

и управляющими, управляющими и пользователями и пр.1.

Рынок жилья включает в себя рынок покупки/продажи жилья и рынок

аренды жилья.

Рынок покупки/продажи в свою очередь можно разделить на

первичный и вторичный рынки. Первичный рынок – это рынок жилых

объектов, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в

стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах,

новые коттеджи, и т.д. Вторичный рынок – это рынок жилых объектов,

которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная

часть этого рынка – жилые квартиры. Действия, которые можно совершить

над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков, – полная

передача прав владения и распоряжения объектом жилья.

Рынок аренды жилья – это рынок жилых объектов, которые

используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного

дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права

пользования объектами жилья.

Некоторые авторы разделяют рынок жилья на рынок элитного жилья и

рынок массового жилья2.

Специфика рынка жилья заключается в его двоякой сущности – он

включает рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг.

Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать по форме

собственности. Основные формы собственности на жилье в России: частная 1 Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб.: Питер, 2000. – 272 с. 2 Баскин А.С. Рынок жилья: проблемы формирования и государственного регулирования / А.С. Баскин // Пробл. регион. экономики. – 2006. – № 1/2. – С. 179

36

собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность

(собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная

собственность (собственность города, района).

Любой рынок является сложной социальной системой1. Поэтому рынок

жилья, как и любой рынок, состоит из следующих неразрывно связанных

элементов рынка (рис. 1.1):

- субъектов (участников) рынка;

- объектов рынка;

- «правил игры» на рынке.

Рис. 1.1. Взаимодействие элементов рынка жилья

1 Крапин А. Рынок жилья: Социальная Система, основанная на Теории Игр. [Электронный ресурс] / А. Крапин – Режим доступа: http:// http://www.rway.ru

Субъекты рынка: • покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели; • посредники; • инвесторы; • девелоперы; • организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги

участникам рынка; • организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов жилого фонда; • ассоциации и гильдии, объединяющие участников рынка; • государство

Объект рынка: Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

«Правила игры»: совокупность действующих юридических норм и правил, а также сложившиеся на рынке правила делового оборота

37

В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной

составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности

именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей

подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы

исследователя рынка.

На рынке жилья можно выделить восемь групп субъектов рынка.

Это основная группа, включающая в себя покупателей и продавцов, а также

арендаторов и арендодателей; посредники; инвесторы; девелоперы;

организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги

участникам рынка; организации, обеспечивающие техническую поддержку

объектов жилого фонда; ассоциации и гильдии, объединяющие участников

рынка; и такой немаловажный субъект рынка как государство.

Поведение субъектов на рынке жилья определяется «правилами игры».

В разных странах правила поведения на рынке жилья определяются по-

разному. Например, в Великобритании есть множество различных актов:

Housing Act (1988), Law of Property Act (1994), а в США National Housing Act

(1934). В России большая часть такого рода отношений регулируется

Гражданским и Жилищным кодексами. Неприкосновенность жилища

является одним из прав человека, закрепленном в Конституции Российской

федерации1. Гражданский кодекс РФ определяет правосубъектность граждан

и юридических лиц, возникновение прав и обязанностей, виды объектов

гражданских прав, особенности совершения различных сделок с жильем и

т.д.2. Градостроительный кодекс охватывает весь круг вопросов, подлежащих

регулированию в области градостроительства: территориальное

планирование, градостроительное зонирование, планировку территорий,

1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru 2 Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с послед. измен. и доп.) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru

38

строительство и реконструкцию1. Земельный кодекс регулирует отношения в

сфере использования и охраны земель2. Ряд статей Налогового кодекса РФ

направлен на стимулирование развития рынка жилья3.

Региональный рынок жилья, являясь частью регионального рынка

недвижимости, представляется одним из узловых элементов региональной

экономики, поскольку жилищная сфера является одним из важнейших

факторов воспроизводства человеческих ресурсов4, так как в ней

переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи как на

макро-, так и на микроуровне.

В условиях рыночной экономики жилище как специфический товар,

обращающийся на рынке жилья, индуцирует широкий дополнительный

спрос и тем самым стимулирует развитие многих отраслей экономики.

Главная особенность жилья как товара состоит в том, что оно имеет

фиксированное местоположение, а значит, четко привязано к определенной

территории, то есть к региону. Уровень развития регионального рынка

напрямую связан как с общей макроэкономической ситуацией, так и с

мезоэкономической, то есть социально-экономическим уровнем развития

определенного субъекта Федерации, а внутри него – с уровнем развития

отдельного муниципального образования.

На макроуровне рынок жилья воздействует на состояние бюджетов

(федерального, региональных и местных). Бюджетная эффективность рынка

проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном5. Прямой

бюджетный эффект развития рынка жилья реализуется за счет платежей и

1 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2009) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru 2 Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.10.2007) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru 3 Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (с послед. измен. и доп.) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru 4 Бонцевич, Д.Н. Воспроизводство человеческих ресурсов через развитие жилищной сферы. / Д.Н. Бонцевич // Экономические науки. – 2007. – №5/30 – С. 111. 5 Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) – организация, управление, финансирование. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.

39

налогов, которые непосредственно уплачиваются застройщиками,

инвесторами и другими участниками рынка. В то же время выделяется и

косвенный бюджетный эффект – доходы (или бюджетная экономия), которые

получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта жилой

недвижимости – налоги и сборы, взимаемые с собственников жилой

недвижимости.

Макроэкономический аспект позитивного влияния рынка жилой

недвижимости на экономическое развитие определяется воздействием

инвестиций в недвижимость на смежные региональные рынки, то есть

жилищное строительство, индуцируя широкий дополнительный спрос,

является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики и,

в конечном счете, обеспечивает прирост валового продукта и занятости в

регионе.

Рынок жилья тесно связан с ипотечным рынком, и, следовательно,

приобретение жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитования

способствует оживлению финансового рынка. Вместе с тем, объекты

недвижимости могут быть использованы в качестве залога не только при

совершении сделок на рынке недвижимости, но и при любых кредитных

операциях.

Развитие рынка жилья оказывает большое значение и на

функционирование региональных рынков труда. Во-первых, активизация

рынка жилой недвижимости способствует снижению уровня безработицы и

повышению уровня занятости, поскольку приводит к созданию новых

рабочих мест не только в строительной сфере, но и сопряженных отраслях и

сферах деятельности. Более того, за счет формирования инфраструктуры

рынка появляются и новые специальности: оценщики на рынке

недвижимости, дизайнеры, риэлтеры и др.

Во-вторых, в условиях развитого рынка жилья существенно

повышается, в основном за счет сегмента аренды, мобильность трудовых

ресурсов, что в итоге благоприятно воздействует на распределение населения

40

по регионам страны. В то же время миграция населения ведет к усилению

конкуренции в отдельных регионах, повышению требований, предъявляемых

к персоналу. Но из-за дифференциации в уровнях доходов и возможностях

трудоустройства многие граждане предпочитают переселяться в крупные

города, тогда как многие села и поселки лишаются рабочих рук.

Таким образом, региональный рынок жилья на основе

внутрирегиональных связей взаимодействует со всеми рынками региона,

оказывая на них существенное влияние. Тем большее значение имеет

формирование регионального рынка доступного жилья.

В международной практике под «доступным жильем» (affordable

housing) понимают жилища, общая стоимость которых считается

«доступной» для людей со средним уровнем доходов. Министерство

жилищного строительства и городского развития США (The U.S. Department

of Housing and Urban Development) доступным считает жилье, стоимость

которого не превышает 30 процентов от месячного дохода домохозяйства 1.

Согласно данным опроса, проведенного Фондом «Общественное

мнение», треть россиян (32%) интерпретируют это понятие как «дешевое»,

«небольшое по цене» жилье, «доступное всем обычным людям». Примерно

20% опрошенных считают доступным жилье, стоимость которого

соответствует тем средствам, которыми располагают люди сообразно их

семейным доходам и достатку, т. е. это жилье, на покупку которого есть

деньги (12%); жилье, доступное для людей с маленькими и средними

доходами (7%); возможность для «всех» жить в нормальных условиях (1%).2

«Доступное жилье» – это общеупотребительное название целого ряда

проектов, которые государство планирует осуществить в отношении

нескольких социально-незащищенных групп населения. Сюда входят

программы для работников бюджетной сферы, для военных, а также для

1 What is Affordable Housing? [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.sandiego.gov 2 Что такое «доступное жилье»? Опрос населения [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.fom.ru/

41

молодых семей. Для реализации программы была создана транснациональная

финансово-промышленная группа, получившая идентичное название.

Однако в отечественной литературе нет четкого определения

«доступного жилья». Даже в рамках одноименного национального проекта

устоявшееся словосочетание «доступное жилье» не имеет четкой

формулировки, несмотря на то, что трактовка данного понятия должна быть

сформулирована не тезисно, а четко и прозрачно.

Исходя из вышеизложенного, введем следующее определение

доступного жилья: доступное жилье – это жилье, которое в современных

условиях в течение установленного срока может быть построено или

приобретено гражданами, которые соответственно законодательству

нуждаются в улучшении жилищных условий, за счет собственных средств,

сбережений и государственной поддержки.

В литературе широко используется понятие рынка недвижимости. Дж.

Фридман и П. Ордуэй в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости» дается следующее определение: «рынок недвижимости - это

определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на

собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и

распределяется пространство между различными конкурирующими

вариантами землепользования» 1.

Однако рынок жилья включает в себя также комплекс отношений,

связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением,

эксплуатацией уже существующих объектов.

Поскольку рынок жилья является неотъемлемой частью рынка

недвижимости, можно дать следующее определение: рынок жилья – это

взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание,

передачу, эксплуатацию и финансирование объектов жилого фонда2.

1 Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М,: Дело, 1997. – 480с. – С.5. 2 Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник: СП: Гуманистика, 2003. – 405 с. – С. 71.

42

Стратегической целью проводимой государственной жилищной

политики является формирование рынка доступного жилья, обеспечение

комфортных условий проживания граждан, создание эффективного жилищного

сектора1. В тоже время ни в декларирующей эту цель ФЦП «Жилище», ни в

научной литературе нет определения «рыка доступного жилья». Представляется

необходимым дать определение этому понятию в силу особенностей товара,

обращающегося на этом рынке – доступного жилья.

Рынок доступного жилья следует определить как регулируемую

федеральными, региональными и местными законами систему

взаимодействующих субъектов жилищного рынка и совокупности

организационно-экономических отношений между ними, которые

основываются на рыночных механизмах и обеспечивают доступность

создания, передачи и эксплуатации жилья.

Рынок доступного жилья отличает ряд наиболее существенных

параметров, таких как:

– товар. Товаром выступает жилье, отличающееся помимо локальной

закрепленности, длительным процессом создания, большой единичной

стоимостью и др. свойством доступности, то есть определенной степенью

возможности приобретения жилья потребителем;

– методы регулирования. Рынок доступного жилья не обладает такой

характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование,

основанное на открытой и свободной конкуренции, он регулируется

федеральными, региональными и местными законами;

– баланс спроса и предложения. Спрос и предложение на рынке

доступного жилья являются неэластичными. Баланс спроса и предложения

достигается редко. Предложение обычно отстает от спроса, так как

достигается строительством новой недвижимости или реконструкцией

имеющейся, что является сложным и длительным процессом. Кроме того,

1 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (с измен. и доп.)

43

резкое увеличение спроса, обеспечиваемое применяемыми государством

мерами поддержки населения, не может быть быстро обеспечено

дополнительным предложением, что приводит к дисбалансу между спросом

и предложением на рынке;

– способы финансирования сделки. Возможность финансирования за

счет кредита на экономически выгодных условиях, а так же меры

государственной поддержки приобретения жилья влияют на решение о

покупке жилья и, в конечном счете, на активность рынка;

– формирование цены. На рынке доступного жилья цена также

является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений

рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на

жилье неоднородны.

Стоимость жилья оказывает прямое влияние на его доступность.

Однако доступность жилья является многомерной категорией, в которой в

сложной форме переплетаются различные социально-экономические,

демографические и поведенческие взаимосвязи. С учетом их специфического

влияния на доступность улучшения жилищных условий можно

структурировать основные факторы по отдельным группам (рис. 1.2).

Однако подобная классификация в определенной степени носит

условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность

проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и

муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает

влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

Возможность улучшить жилищные условия является сложной

категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-

экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения,

параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы,

ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и

жилищно-коммунального обслуживания.

Ри

с. 1

.2. К

ласс

ифик

ация

фак

торо

в, в

лияю

щих

на

дост

упно

сть

жил

ья

Х

арак

тери

стик

и до

маш

них

хозя

йств

Фак

торы

, вли

яющ

ие н

а до

ступ

ност

ь ж

илья

Х

арак

тери

стик

и пр

едло

жен

ия н

а ры

нке

жил

ья

Хар

акте

рист

ики

пров

одим

ой в

го

суда

рств

е ж

илищ

ной,

бю

джет

но-

нало

гово

й, ф

инан

сово

й и

цено

вой

поли

тики

Дем

огра

фиче

ские

пок

азат

ели

Обе

спеч

енно

сть

жил

ьем

Сте

пень

удо

влет

воре

ннос

ти

насе

лени

я ж

илищ

ными

ус

лови

ями

Сре

днед

ушев

ые

дохо

ды

насе

лени

я

Уро

вень

жиз

ни

Нак

опит

ельн

ое п

овед

ение

Сбе

рега

тель

ное

пове

дени

е

Объ

ем б

юдж

етны

х су

бсид

ий,

пред

назн

ачен

ных

для

прио

брет

ения

со

циал

ьног

о ж

илья

оче

редн

икам

и О

бъем

и у

слов

ия с

убси

диро

вани

я и

кред

итов

ания

оче

редн

иков

О

бъем

кон

соли

диро

ванн

ых

ресу

рсов

, пр

ивле

ченн

ых

для

комм

ерче

ског

о кр

едит

ован

ия н

асел

ения

и у

слов

ия и

х пр

едос

тавл

ения

О

бъем

бю

джет

ных

сред

ств,

пр

ивле

ченн

ых

для

реко

нстр

укци

и ж

илья

О

бъем

сре

дств

час

тны

х ин

вест

оров

, пр

ивле

ченн

ых

для

стро

ител

ьств

а и

реал

изац

ии к

омме

рчес

кого

жил

ья

Нал

оги

на с

обст

венн

иков

жил

ья и

их

дифф

ерен

циац

ия

Тари

фы н

а оп

лату

жил

ищно

-ко

ммун

альн

ых

услу

г

Объ

емы

соц

иаль

ного

жил

ья

Объ

емы

и с

трук

тура

стр

оите

льст

ва

соци

альн

ого

жил

ья

Пла

ниру

емы

е об

ъемы

сно

са в

етхи

х и

авар

ийны

х до

мов

Пла

ниру

емы

е об

ъемы

рек

онст

рукц

ии

жил

ья

Объ

емы

жил

ья, п

редо

став

ляем

ого

на

усло

виях

ком

мерч

еско

го н

айма

Объ

емы

и с

трук

тура

жил

ья д

ля

комм

ерче

ской

реа

лиза

ции

на о

снов

е ед

инов

реме

нной

опл

аты

Объ

емы

жил

ья д

ля к

омме

рчес

кой

прод

ажи

по р

азли

чны

м сх

емам

кр

едит

ован

ия

Цен

ы р

еали

заци

и ж

илья

и и

х ди

ффер

енци

ация

45

Обеспечение населения жильем должно быть доминантой в социальной

политике любого государства, оказывая определяющее воздействие на

уровень жизни населения. Тем не менее, последние десятилетия

характеризуются негативными тенденциями. С одной стороны, в

современном городском строительстве отмечается факт резкого снижения

доли бюджетных средств на строительство бесплатного и доступного по цене

жилья, при этом появилась возможность широкого привлечения частных

инвестиций. С другой стороны, для значительной части населения является

недоступным приобретение жилья за счет собственных средств, при этом

необеспеченными также являются комфортные и безопасные условия в уже

существующих местах проживания.

Суть жилищной проблемы заключается в обеспечении доступности

жилища для домохозяйств, у которых доходы не соответствуют затратам на

его воспроизводство (строительство или приобретение, реконструкция,

модернизация, ремонт, содержание). Обеспечение доступности жилища для

граждан, имеющих средние и низкие доходы, может осуществляться двумя

способами. Первый – это повышение их платежеспособного спроса на жилье

за счет роста доходов и оказания им государственной поддержки. Для этого в

структуре расходов домохозяйств доля, направляемая на удовлетворение

жилищной потребности, должна возрасти. Однако увеличение этой доли, в

том числе за счет государственной поддержки, не должно сопровождаться

уменьшением потребления домохозяйствами других жизненно важных благ

ниже установленного уровня. Для большинства домохозяйств такое

увеличение доходов непосредственно связано с ростом заработной платы.

Второй способ – это снижение стоимости воспроизводства жилища, то есть

не только затрат, связанных с его строительством и приобретением в

собственность, но и эксплуатационных издержек. Сложившаяся на

жилищном рынке ситуация связана и с недостатком финансирования.

Государство принимает слабое участие в массовом жилищном строительстве,

46

а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем

доходов населения. Реальный платежеспособный спрос населения на рынке

недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что,

несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень

жизни населения России остается низким1.

На протяжении 1990-х годов новое строительство велось более

низкими темпами и в меньшем объеме по сравнению с предыдущими

периодами, в течение десяти лет не проводились ремонтные работы, в связи с

этим характерен износ многих существующих квартир. В 2001–2005 годах

появилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного

строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается,

кроме того, оно не отвечает потребностям населения2. В связи с этим остро

стоит проблема формирования сегментированного рынка жилья, доступного

для различных категорий граждан.

Рост объемов строительства новых домов ограничен из-за

нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи

разрешений на строительство и монополии местных рынков строительства.

Одна из главных проблем, с которыми сталкиваются строители, – отсутствие

подготовленных под жилую застройку участков. В сегодняшних условиях

нашей страны назрела необходимость в проведении аукционов при

предоставлении участков под жилую застройку – это одна из самых

действенных мер для развития жилищного рынка, поскольку разрушает

монополию на доступ к земельным ресурсам.

В то же время монополизированы строительные рынки, из чего

следует, что установившиеся на них цены на строительную продукцию,

1 Лазарова Л Жилищный рынок в РФ: проблемы развития [Электронный ресурс] / Л. Лазарова – Режим доступа: http://bujet.ru 2 Белоусова Л.С. Социально-экономические аспекты формирования рынка жилья и регулирования жилищного строительства в регионе / Л. С. Белоусова // Финансы и кредит. − 2006. − № 7 (211). − С. 68-75.

47

прежде всего в сфере жилищного строительства, во-первых, имеют

монопольную основу, во-вторых, подвержены конъюнктурным колебаниям1.

В проблеме низкого уровня доступности жилья для населения можно

выделить несколько составляющих.

Прежде всего, резкое снижение доли бюджетных средств за счет

привлечения ограниченных средств частных инвесторов и, как следствие,

недостаточные объемы инвестирования жилищного строительства привели к

наличию на рынке неудовлетворенного спроса на доступное и комфортное

жилье.

Низкий уровень коммунального обслуживания и общее

неудовлетворительное состояние жилищного фонда привели к росту числа

жилых домов, находящихся в аварийном и ветхом состоянии, что вкупе с

ростом требований населения к качеству и стандартам жилья привело к

снижению жизненного уровня населения.

Рост цен на первичную недвижимость, отражение в ценах интересов

монополистов-застройщиков, высокая стоимость кредитных ресурсов,

несоразмерная с доходами населения, а также отсутствие адаптированных к

рыночным условиям моделей и программ ипотечного кредитования стали

причиной роста цен на вторичную недвижимость, высокого уровня рисков

ипотечного кредитования.

Таким образом, на эффективность решения жилищной проблемы и

становление рыночных отношений в жилищном секторе влияют:

− низкая доступность и узость платежеспособного спроса на жилье при

современных условиях и способах его реализации, доходах и сбережениях

населения;

1 Кудашов Е.А. Рынок жилья и Программа правительства / Е.А. Кудашов // Жилищное строительство. – 2006. – №1. – С.2.

48

− неразвитость кредитно-финансовых механизмов в данной сфере, в том

числе ипотечных кредитов, накопительных схем для большинства

категорий населения;

− наличие достаточно заметных дисбалансов между спросом и

предложением на рынке жилья, недостаточность существующих методов

их согласования;

− проявление монополизма на строительном рынке, обременение

застройщиков различными платежами.

Однако подобная классификация в определенной степени носит

условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность

проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и

муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает

влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

Возможность улучшить жилищные условия является сложной

категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-

экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения,

параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы,

ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и

жилищно-коммунального обслуживания.

Таким образом, российский рынок жилья – относительно новый сектор

российской экономики. Как все новое в период становления и развития, он

характеризовался неравномерным развитием своих сегментов,

несовершенной законодательной базой и низкой строительной и

инвестиционной активностью.

Региональный рынок жилья на основе внутрирегиональных связей

взаимодействует со всеми рынками региона, оказывая на них существенное

влияние. Поскольку процесс формирования региональных рынков жилья в

России еще не окончен, особое значение имеет изучение и анализ влияния

факторов, действующих на них.

49

2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА

ЖИЛЬЯ

2.1. Особенности развития регионального рынка жилья

Ульяновской области

Жилищная сфера – одна из самых проблемных областей российской

экономики. Рынок жилья России крайне неоднороден по регионам.

Это обусловлено различными природно-климатическими условиями,

отличиями в жилищной политике и инфраструктуре рынка, индивидуальным

инвестиционным рейтингом регионов. Среди основных параметров и

факторов, определяющих неравномерность развития региональных рынков

жилья можно выделить:

− административный статус и размеры населенного пункта;

− природно-климатические условия;

− местоположение населенного пункта;

− уровень развития инфраструктуры;

− качество жизни;

− состояние рынка труда;

− законодательное обеспечение рынка;

− позицию местных органов власти.

Ульяновская область входит в состав Приволжского федерального

округа. Выгодное экономико-географическое положение области, наличие

разветвленной сети автомобильных и железных дорог, водной и воздушных

магистралей, а также научных центров и квалифицированных кадров оказали

большое влияние на ее хозяйственную специализацию.

По уровню качества жизни, оцененному с помощью индекса качества

жизни, разработанному по заказу Министерства экономического развития и

50

торговли сотрудниками географического факультета МГУ РФ, Ульяновская

область (рис. 2.1) не достигает порога высокого уровня, равного 0,800 и

входит в число регионов Приволжского федерального округа со средними

показателями.

0,588 0,593

0,644 0,645 0,646

0,681

0,7050,717 0,716

0,550

0,570

0,590

0,610

0,630

0,650

0,670

0,690

0,710

0,730

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Рис. 2.1. Динамика индекса качества жизни в Ульяновской области

Ульяновская область является индустриально-аграрной территорией с

многоотраслевой промышленностью. Ядром промышленности является

машиностроение, представленное приборостроением, станкостроением,

автомобилестроением, авиастроением, развиты также текстильная, легкая и

пищевая отрасли промышленности. Работают предприятия строительной,

деревообрабатывающей и лесой индустрии1. Однако рынок жилья

Ульяновской области испытывает ряд проблем.

На 1 января 2010 г. жилищный фонд Ульяновской области составил

29719,9 тыс. кв. метров общей площади (в городских поселениях – 21188,7

тыс. кв. метров, в сельской местности – 8531,2 тыс. кв. метров) и по

1 Экономическое положение Ульяновской области в 2009 году. Статистический ежегодник. – Ульяновск. – 2010.

51

сравнению с 1990 г. увеличился на 6064,9 тыс. кв. метров (на 25,6%)

(рис. 2.2).

y = 201,9x + 26495

R2 = 0,9795

y = 154,37x + 18808

R2 = 0,9663

y = 50,215x + 7675,5

R2 = 0,9677

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009год

тыс. кв. метров

Жилищный фонд Городской жилищный фонд

Сельский жилищный фонд Линейный (Жилищный фонд)

Линейный (Городской жилищный фонд) Линейный (Сельский жилищный фонд)

Рис. 2.2. Жилищный фонд Ульяновской области

Причем при увеличении жилищного фонда в городских поселениях на

28,1% жилищный фонд в сельской местности увеличился всего на 6,8%.

Такой дисбаланс в основном связан с миграцией и вымиранием сельского

населения (за 1990-2009 гг. население сократилось на 49,1 тыс. человек),

вследствие чего значительная часть пустующего жилищного фонда выбыла

по причине ветхости, аварийности и от стихийных бедствий.

По количеству вводимых в эксплуатацию жилых домов до 2004 г.

наблюдается устойчивая тенденция к снижению, а с 2005 г. происходит

увеличение количества вводимого в год жилья. Так если в 1990г. было

введено 723,9 тыс. кв. метров, то в 2004 – 182,2 тыс. кв. метров, что

составляет всего 25% от базового уровня. За 2008 и 2009 гг. количество

52

введенного в эксплуатацию жилья составляет уже 508,5 и 530,6 тыс. кв.

метров соответственно (рис. 2.3).

y = 5,2252x2 - 71,172x + 440,01R2 = 0,8694

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Тыс.

кв.

мет

ров

общ

ей п

лощ

ади

Ввод в действие жилых домов Трунд развития Y = 5,2252t2 - 71,172t + 440,01

Рис. 2.3.Динамика ввода в действие жилых домов в Ульяновской области

Численность постоянного населения Ульяновской области по

состоянию на 1 января 2010 г. составила 1 299 тыс. чел. Естественный

прирост населения ульяновской области имеет отрицательное значение:

численность населения Ульяновской области за 10 лет снизилась на 115 тыс.

чел. (на 8,1%) и продолжает снижаться небольшими темпами в среднем на

13 тыс. чел. в год. Продолжается процесс активной урбанизации населения

области. Численность работоспособного населения продолжает равномерно

уменьшаться и составляет чуть более половины населения области.

На конец 2009г средняя обеспеченность общей площадью одного

жителя области увеличилась по сравнению с 1990 г. на 36% и составила

22,9 кв. метров (рис. 2.4). При этом жилищная ситуация в области

характеризуется превышением степени обеспеченности жильем в сельской

местности над обеспеченностью в городских поселениях. Происходит это не

53

в силу опережающих темпов строительства в сельской местности, а

вследствие миграции сельского населения в города.

17

18

19

20

21

22

23

24

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Кв. м

общ

ей п

лощ

ади

на о

дног

о жи

теля

Обеспеченность жильем жителей Ульяновской областиТренд развития Y = 0,3746t + 17,296

Рис. 2.4. Обеспеченность жильем жителей Ульяновской области

Благоустройство жилищного фонда Ульяновской области

характеризуется наличием водопровода, канализации, центрального

отопления, ванны, газа, горячим водоснабжением, напольными

электроплитами. Значительная часть жилищного фонда области не

удовлетворяет потребности населения по своим качественным

характеристикам. Так, в 2009г. удельный вес площади, оборудованной газом,

составляет всего 77%, центральным отоплением –78%, водопроводом – 75%,

канализацией – 70%, ваннами – 61%, горячим водоснабжением – 55%,

напольными плитами – 19%.

Процессы приватизации жилья, продажи новых квартир, строительство

индивидуальных жилых домов в последние годы изменили структуру

жилищного фонда (рис. 2.5). Наблюдается увеличение доли частного

жилищного фонда (в 2009г. в 2,6 раза по сравнению с 1990г.), и уменьшение

доли государственного (в 22 раза).

54

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Год

Тыс.

кв.

мет

ров

Жилищный фондЧастный жилищный фондГосударственный жилищный фондМуниципальный жилищный фондТренд развития (Жилищный фонд) Y = 201,9t + 26495Тренд развития (Частный жилищный фонд) Y = 764,51t + 12808Тренд развития (Муниципальный жилищный фонд) Y = -174,69t + 7930Тренд развития (Государственный жилищный фонд) Y = -229,07t + 3695,1

Рис. 2.5. Структура жилищного фонда по формам собственности

За рассматриваемый период в Ульяновской области наметилась

тенденция к снижению как числа семей, получивших жилье и улучшивших

жилищные условия, так и числа семей, состоящих на учете на получение

жилья (рис. 2.6). Сегодня в области насчитывается более 16,6 тысяч

очередников на жилье. Время нахождения в очереди на улучшение

жилищных условий достигает 15-20 лет. Учитывая низкие объемы и темпы

жилищного строительства в области, а также невысокие доходы населения

(среднемесячная номинальная заработная плата – основной источник дохода

– составила в 2009 г. 11731,4 руб.) и постоянный рост цен на жилье (рис. 2.7),

улучшение жилищных условий для большинства жителей Ульяновской

области остается маловероятным.

55

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Год

Тысяч

Число семей (включая одиночек), получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год

Число семей (включая одиночек), состоящих на учете на получение жилья, на конец года

Тенденция (число "очередников")Y = -6,5764t + 100,31

Тенденция (Число семей, получивших жилье) Y = -0,3582t + 6,1724

Рис. 2.6. Динамика изменений числа семей, получивших жилье и улучшивших жилищные

условия, и семей, состоящих на учете на получение жилья

Рост цен на жилье – важная проблема. Цены на жилье в субъектах

Федерации существенно различаются. Это объясняется как уровнем доходов

населения, так и наличием определенных административных и монопольных

барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья. Сегодня рост

цен на жилье в крупных городах России приближается к росту цен в столице.

Основными причинами такой ситуации до недавнего времени были

ажиотажный (во многом спекулятивный) спрос при дефиците (или

ожидаемом дефиците) предложения, что отражало общую ситуацию в

жилищной сфере страны, складывавшуюся многие десятилетия.

56

Y перв. рынок= 1560,2e0,2328t

R2 = 0,9782

Y втор. рынок = 1366,4e0,2398t

R2 = 0,9843

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

1996199719981999200020012002 2003200420052006200720082009

Год

Рубл

ей з

а од

ин к

в. м

етр

Первичный рынок жилья Вторичный рынок жилья

Тенденция развития (Первичный рынок жилья) Тенденция развития (Вторичный рынок жилья)

Рис. 2.7. Динамика стоимости 1 квадратного метра жилья

С 2008 по 2009 г. средний уровень цен на квартиры в Ульяновске

увеличился на 17%. В 2008 г. средняя цена 1 кв. м. общей площади

предлагаемых на продажу квартир на первичном рынке жилья в Ульяновске

составляла 36,7 тыс. рублей, на вторичном – 33 тыс. рублей. Однако в 2009 г.

наблюдается снижение цен до уровня 2007 г.: 32,6 и 29,5 соответственно.

Ограниченное предложение на рынке жилья – одна из причин высоких

цен. По объемам жилищного строительства Ульяновская область заметно

отстает от соседних городов Приволжья. Так, по данным Госкомстата, за

2009 год на территории области было введено в эксплуатацию 531 тыс. кв. м

общей площади жилья. К примеру, в соседней Республике Татарстан за тот

же период было введено в эксплуатацию 2010 тыс. кв. м общей площади

жилья, в Чувашской республике – 852 тыс. кв. м, в Самарской области –

1025 тыс. кв.м.

57

Средний уровень денежных доходов в Ульяновской области в 2009 г.

составил 10770 руб. (рис. 2.8), что 6,5 раз больше уровня 2001 года.

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Год

Руб.

Денежные доходы (в среднем на душу населения в месяц), рублейТренд Y = 272,64e 0̂,2557t

Рис. 2.8. Денежные доходы населения Ульяновской области

Несмотря на экспоненциальный рост доходов, темпы прироста за

период с 2001 по 2009 год остаются низкими и значительно опережаются

темпами роста стоимости 1 квадратного метра жилья (рис. 2.9). Только в

2008 году в обстановке мирового финансового кризиса ситуация изменилась

в обратную сторону.

С конца 2007 года на рынке жилья Ульяновской области наблюдается

ценовой застой, который говорит о снижении покупательской способности

населения области. В условиях роста потребности в жилье, увеличения

доходов населения такая ситуация объясняется тем, что основная масса

сделок купли-продажи на рынке жилья совершается с привлечением

кредитных средств, а в свете событий, связанных с американским ипотечным

58

кризисом, последствия которого дошли и до России, оформить ипотечный

кредит становится все труднее.

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Год

% к

про

шло

му

году

Темп прироста денежных доходов населенияТемп прироста стоимости 1 кв. метра на первичном рынке жильяТемп прироста стоимости 1 кв. метра на вторичном рынке жилья

Рис. 2.9. Динамика изменения доходов населения Ульяновской области

На рынке ипотечного жилищного кредитования Ульяновской области

работают преимущественно крупные федеральные игроки (Сбербанк,

ВТБ-24, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и др.)

или местные ипотечные организации, которые ориентированы на стандарты

федеральных игроков ипотечного рынка. По данным правительства области,

в 2007 году более 70% всех ипотечных кредитов на территории нашего

региона выдано Сбербанком и ВТБ-24.

В 2006 году общая сумма ипотечных кредитов в Ульяновской области

составила порядка 600 млн. рублей, в 2007 году – 2 млрд. рублей1, а за 2008

года – уже 2,34 млрд. рублей2. Кроме чисто рыночных механизмов,

увеличение объемов ипотечного рынка обусловлено и целенаправленной

государственной политикой. В рамках реализации приоритетного нацпроекта

«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» регионы приняли 1 Котов Ю. Рынок жилья: торг уместен [Электронный ресурс] / Ю. Котов – Режим доступа: http://ulpressa.ru 2 Проект Программы «Стимулирование развития жилищного строительства Ульяновской области в 2011-2015 годах» – Режим доступа: http://www.minregion.ru/

59

собственные жилищные программы. Целевая программа «Развитие системы

ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области» прописана на

2006-2010 годы1. 5 апреля 2006 года был принят Закон Ульяновской области

№ 41-ЗО «Об утверждении областной целевой программы «Обеспечение

жильем молодых семей» на 2006-2010 годы»2.

В Ульяновской области федеральная программа «Доступное и

комфортное жилье – гражданам России» реализуется по четырем

направлениям:

- жилищные сертификаты, которые получают военнослужащие, участники

ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, переселенцы с Крайнего

Севера,

- модернизация коммунальной инфраструктуры,

- подготовка и проведение аукциона земельных участков, на которых

разместятся новые микрорайоны,

- помощь в ипотечном кредитовании строительства жилья для молодых

семей3.

Создано ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и

строительства», 100% акций которого находится в собственности региона.

Эта корпорация является оператором ОАО «Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию» (федеральное ипотечное агентство, созданное

правительством России), партнером ООО «АТТА-Ипотека» и ряда

федеральных банков. Линейка ипотечных продуктов корпорации достаточно

широка: на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках, на

1 Закон Ульяновской области от 06.05.2006 N 55-ЗО (ред. от 10.10.2008) «Об утверждении областной целевой программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области в 2006 - 2010 годах» 2 Закон Ульяновской области от 05.04.2006 № 41-ЗО «Об утверждении областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей» на 2006-2010 годы» 3 Закон Ульяновской области от 06.05.2006 N 55-ЗО (ред. от 10.10.2008) «Об утверждении областной целевой программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области в 2006 - 2010 годах»

60

ремонт жилья, на улучшение жилищных условий, на потребительские нужды

под залог имеющегося жилья.

Кредиторами на ипотечном рынке выступает целый ряд банков и

других финансовых структур: Ульяновское отделение Сбербанка РФ,

ВТБ-24, «Ак Барс банк», «Народный инвестиционный банк», губернский

банк «Симбирск», «Россельхозбанк», «БИНбанк», «Росбанк», банк «Венец»,

«Юниаструм» Банк, ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и

строительства», ПК «Строим вместе», ЗАО «Центр недвижимости» и др.

Однако банки стали отказывать в выдаче ипотечных кредитов из-за

роста количества невозвращенных кредитов по причине их дороговизны. У

целого ряда первичных кредиторов, работающих на территории Ульяновской

области, доля кредитов с просроченными платежами составляет высокий

процент. По информации Агентства по ипотечному жилищному

кредитованию, на 1 июля 2008 года доля кредитов, сопровождаемых этим

агентством, с просроченными платежами по Ульяновской области составила

почти 15%1.

Российские банки снизили долю ипотеки в розничном кредитном

портфеле. Банк России зафиксировал сокращение доли ипотеки впервые с

2006 года. Если по итогам первого квартала 2008 года она составляла 16,3%,

то по итогам первого полугодия – 15,1%. Это – следствие ужесточения

ипотечных программ крупными игроками банковского рынка и отказа целого

ряда банков от выдачи ипотечных кредитов.

Резюмируя вышесказанное можно сделать следующее заключение:

Объемы ввода жилья в Ульяновской области не отвечают

существующей на рынке потребности в нем. Привлечение ограниченных

средств частных инвесторов при одновременном снижении доли бюджетных

средств и, соответственно, недостаточные объемы инвестирования

1 Котов Ю. Рынок жилья: торг уместен [Электронный ресурс] / Ю. Котов – Режим доступа: http://ulpressa.ru

61

жилищного строительства привели к наличию на рынке неудовлетворенного

спроса на доступное и комфортное жилье.

Кроме того, рост объемов строительства новых домов ограничен из-за

нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи

разрешений на строительство и монополии местных рынков строительства.

Одной из главных проблем, с которыми сталкиваются строительные

компании Ульяновской области, является отсутствие подготовленных под

жилую застройку участков.

Монополизация рынка застройщиками и административные барьеры

привели к тому, что Ульяновский рынок жилья практически не подчиняется

обычным законам конкурентного рынка. Фактически в результате

чрезмерных бюрократических процессов предоставления земельных

участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения

разрешений на строительство жилья сформировалась олигопольная

структура строительного рынка.

Наблюдаемый в Ульяновской области низкий уровень коммунального

обслуживания и общее неудовлетворительное состояние жилищного фонда

приводит к росту числа жилых домов, находящихся в аварийном и ветхом

состоянии, а возрастающие требования населения к качеству и стандартам

жилья привело к снижению жизненного уровня населения.

Существующие объемы жилищного строительства не в состоянии

обеспечить потребности населения Ульяновской области. В то же время, как

показал анализ, не менее 20 процентов населения обладают доходами,

достаточными для приобретения жилья по существующим ценам, а 19

процентов имеют возможность приобретения жилья в кредит. Несмотря на

то, что потребность в улучшении жилищных условий для этого слоя

невысока, наблюдается превышение спроса над предложением, которое

приводит к опережающему росту цен. Дисбаланс спроса и предложения на

рынке жилья означает, что необходим переход к массовому строительству

62

жилья, в противном случае будут присутствовать реальные экономические

факторы, противодействующие снижению и стабилизации цен.

В свою очередь, рост цен на жилищном рынке формирует тенденцию

увеличения объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а

существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации

рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования

вкупе с существующими программами социальной поддержки в форме

адресных жилищных субсидий увеличили платежеспособный спрос

населения, однако без адекватного увеличения предложения на рынке жилья

это привело к существенному росту цен на жилье. Недостаточность

предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его

доступность.

Таким образом, можно выделить следующие специфические

тенденции, сложившиеся на региональном рынке доступного жилья:

1. динамика роста цен на доступное жилье опережает динамику роста

доходов соответствующего сегмента рынка недвижимости;

2. темпы роста предложения на рынке опережаются темпами роста спроса

на доступное жилье.

В результате анализа составлена схема причинно-следственной

зависимости составляющих проблемы низкого уровня доступности жилья

для населения Ульяновской области (рис. 2.10).

В решении жилищной проблемы можно выделить два направления:

количественное и качественное. Первое – это обеспечение соответствия

между количеством квартир и индивидуальных жилых домов и количеством

домохозяйств. Второе – обеспечение соответствия потребительских качеств

жилища социальным стандартам и условиям его заселения. На настоящем

этапе социально-экономического развития нашего общества первостепенной

задачей является достижение количественного соответствия.

63

Рис. 2.10. Схема причинно-следственной зависимости составляющих проблемы низкого

уровня доступности жилья для населения на рынке жилья Ульяновской области

Проблема: низкий уровень доступности жилья для населения

Решение: организационно-экономический механизм развития жилищного рынка

1. Недостаточные объемы жилищного строительства и неудовлетворительное состояние имеющегося жилищного фонда. Причина: олигопольный характер строительного рынка, нехватка земельных участков под застройку, оснащенных инженерной инфраструктурой, низкий уровень коммунального обслуживания Следствие: наличие на рынке неудовлетворенного спроса на доступное и комфортное жилье.

1. Решение: развитие конкуренции в строительстве, устранение административных барьеров, привлечение средств в жилищное строительство всех потенциальных инвесторов, мероприятий по обновлению жилого фонда

2. Низкая платежеспособность населения Причина: низкие доходы населения в целом, снижение реально располагаемых доходов, рост доли населения, уровень жизни которого ниже прожиточного минимума Следствие: узость платежеспособного спроса на жилищном рынке региона

2. Решение: предоставление социальных выплат отдельным категориям граждан, обеспечение граждан, не имеющих объективной возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия, социальным жильем

3. Отсутствие адаптированных моделей и программ ипотечного кредитования к рыночным условиям. Причина: высокая стоимость кредитных ресурсов, несоразмерная с доходами населения. Следствие: высокий уровень рисков ипотечного кредитования, невозможность использования ипотечных программ большей частью населения.

3. Решение: разработка модели организации системы строительных сберегательных касс, дополняющей рынок ипотечного кредитования, адаптированной к рыночным условиям и включающей комплекс программ повышения доступности жилья для различных категорий населения.

64

Процесс обеспечения качественного соответствия по сути является

непрерывным, так как требования к жилищу постоянно меняются,

увеличивается социальный норматив потребления жилья.

Подводя итог, можно выделить следующие особенности рынка жилья

Ульяновской области:

− низкие доходы населения, низкий платежеспособный спрос;

− ограниченное предложение на рынке, низкие объемы строительства в

результате монополизированности строительного рынка;

− высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и уровень расходов,

связанных с оформлением ипотечных кредитов;

− острая нехватка земельных участков под застройку, оснащенных

инженерной инфраструктурой;

− высокие цены на жилье;

− отсутствие альтернативных способов жилищного кредитования.

Таким образом, рынок жилья Ульяновской области в своем развитии

вынужден «догонять» рынки других регионов, как с точки зрения чисто

строительной (строительные технологии и т.д.), так и с точки зрения

финансово-экономической (способы финансирования жилищного

строительства, жилищное кредитование).

65

2.2. Модель оценки доступности жилья на региональном рынке жилья

В 2001 году В.В. Путиным был инициирован национальный проект

«Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным

инструментом его реализации служит федеральная целевая программа

«Жилище» на 2002–2010 гг. (включая входящие в ее состав подпрограммы)1.

Главной целью программы названо «комплексное решение проблемы

перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы,

обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные

условия проживания в нем»2.

Для достижения этой цели уточнены основные задачи Программы,

которые необходимо решить в рамках второго этапа реализации ФЦП

«Жилище»:

- создание условий для развития жилищного и жилищно-

коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности

населения жильем через увеличение объемов строительства жилья,

обеспеченного необходимой инфраструктурой, развитие финансово-

кредитных институтов и механизмов;

- создание условий для приведения существующего жилищного фонда

и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества,

обеспечивающими комфортные условия проживания;

- обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и

коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному

спросу и существующим стандартам.

Одним из конечных результатов реализации ФЦП «Жилище» является

повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость 1 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (с измен. и доп.) 2 Аверченко В.А. Доступное и комфортное жилье – гражданам России. / В.А. Аверченко // Промышленное и гражданское строительство. – 2005. – №12. – С.3.

66

стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему

годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года.

Кроме того, среди конечных показателей реализации Программы отмечается

увеличение с 9 до 30% доли семей, которым будет доступно приобретение

жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с

помощью собственных и заемных средств. Аналогичный же процентный

показатель взят на вооружение в рамках приоритетного национально проекта

«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Таким образом, проводимые в настоящее время федеральные и

региональные жилищные программы в качестве целевых индикаторов

включают показатели доступности жилья. Однако в практике управления не

сложилось универсального подхода к оценке этой ключевой характеристики

жилищного рынка.

Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья

является величина площади жилого помещения, которое может быть

приобретено физическим лицом на одну месячную заработную плату. Таким

образом, покупательская способность зарплаты на жилищном рынке,

отражающая уровень доступности жилья, определяется по формуле (1):

М

С

СЗ

ПС = , (1)

где ПС – покупательская способность заработной платы на жилищном

рынке,

ЗС – среднемесячная заработная плата, тыс. руб.;

СМ – рыночная стоимость 1 кв.м жилья, тыс. руб.

Представленные на рисунке 2.11 расчеты покупательской способности

заработной платы на жилищном рынке Ульяновской области показывают

негативные тенденции, максимальные значения (0,410 на первичном рынке и

0,415 на вторичном) были достигнуты в 2005 году, после чего наблюдается

резкое снижение, в 2007 году значения показателя минимальны за

67

рассматриваемы период (0,268 и 0,286 соответственно). Несмотря на

небольшой рост в 2009 году, покупательная способность зарплаты не

достигает даже уровня 2005 года.

0,360,35

0,37

0,39

0,41

0,33

0,27

0,30

0,36

0,37 0,38

0,40

0,41 0,41

0,37

0,29

0,33

0,40

0,25

0,27

0,29

0,31

0,33

0,35

0,37

0,39

0,41

0,43

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Год

Покупательская способность зарплаты на первичном рынке жильяПокупательская способность зарплаты на вторичичном рынке жилья

Рис. 2.11. Динамика покупательской способности заработной платы

на жилищном рынке Ульяновской области

Другой подход к оценке доступности жилья заключается в

определении периода времени, который потребуется домашнему хозяйству

для накопления средств на приобретение жилья. В зарубежной и

отечественной экономической теории предлагаются разные подходы к

выведению его значения.

Согласно методике ООН-ХАБИТАТ, индекс доступности жилья

определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье

для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при

условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели:

ДСИ Д = , (2)

68

где ИД – индекс доступности жилья;

Д – средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека,

руб./год;

С – средняя стоимость жилья, руб. (площадь квартиры не учитывается).

Это самый простой показатель, рассчитываемый на основе

статистической информации о ценах на жилье и доходах населения.

В Федеральной целевой программе «Жилище», положенной в основу

жилищной политики Правительства Российской Федерации, для расчета

доступности жилья используется методика ООН-ХАБИТАТ. Но в отличие от

нее принимается, что домохозяйство состоит из трех человек, а площадь

необходимой квартиры составляет 54 кв. м.

С учетом этого формула индекса доступности примет вид:

12354××

×=

СД

МД Д

СИ , (3)

где СМ – стоимость 1 кв. м жилья, руб.;

ДСД – среднедушевой ежемесячный доход, руб.;

54 – площадь условной квартиры, кв. м;

3 – число членов домохозяйства, чел.;

12 – количество месяцев в году.

Результаты расчетов индекса доступности жилья по данной методике

по первичному и вторичному рынкам жилья Ульяновской области за 2001 –

2009 гг., представленные на рисунке 2.12, показали, что в 2005 г. были

достигнуты минимальные значения (4,3 года на первичном и на вторичном

рынке). Максимальные значения наблюдаются в 2007г (5,9 и 5,6

соответственно). Причиной снижения индекса доступности в 2008 г.

послужило замедление роста стоимости жилья в связи с начавшимся

финансовым кризисом.

69

5,1

5,4

4,84,6

4,3

5,1

5,9

5,6

4,95,0

4,54,3 4,3

4,6

5,6

5,14,5

4,1

4,0

4,2

4,4

4,6

4,8

5,0

5,2

5,4

5,6

5,8

6,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Год

Лет

Индекс доступности жилья на первичном рынке жильяИндекс доступности жилья на вторичном рынке жилья

Рис. 2.12. Динамика изменения индекса доступности жилья на рынке жилья

в Ульяновской области

Очевидно, что если бы условная среднестатистическая семья в

Ульяновской области в 2009г. все свои доходы направила на приобретение

нового жилья на первичном рынке, то она смогла бы купить около одной

пятой нужной квартиры на первичном или одной четвертой – на вторичном.

Это почти в полтора раза превышает стандарт показателя доступности,

установленный Федеральной целевой программой «Жилище».

Рассмотренная выше методика расчета индекса доступности не

учитывает потребительские расходы населения хотя бы на уровне

прожиточного минимума. Если предположить, что человек готов во всех

своих потребностях укладываться в прожиточный минимум, формула для

расчета модифицированного индекса доступности жилья примет вид:

123)(54

min1 ××−

×=

ПДСИ

СД

ММ , (4)

70

где Пmin – величина прожиточного минимума.

Результаты расчета, учитывающие уже не два, а три параметра (цены

на жилье, доходы населения и величина прожиточного минимума),

представленные на рисунке 2.13, дают иное представление о доступности

жилья в Ульяновской области. В 2009 г. этот показатель равен 7,7 лет на

вторичном и 7 лет на первичном рынке, что почти вдвое выше, чем в

расчетах по методике ООН-ХАБИТАТ.

28,6

21,5

12,4 12,29,8 10,0 10,6 9,7

7,7

27,8

19,9

11,5 11,49,7 9,1 10,0

8,77,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Год

Лет

Индекс доступности жилья на первичном рынке жильяИндекс доступности жилья на вторичном рынке жилья

Рис. 2.13. Динамика изменения модифицированного индекса доступности жилья

на рынке жилья в Ульяновской области

Однако данная методика не учитывает значительную дифференциацию

населения по уровню дохода и, следовательно, индекс доступности жилья по

доходным группам, будет варьировать (табл. 2).

71

Таблица 2. Распределение населения Ульяновской области по размеру

среднедушевого денежного дохода в 2009 г.

Величина среднедушевых денежных доходов, руб. в месяц до

2000,0 от

2000,1 от

4000,1 от

6000,1 от

8000,1 от

10000,1 от

15000,1 свыше

до 4000,0

до 6000,0

до 8000,0

до 10000,0

до 15000,0

до 25000,0

25000

Численность населения, тыс. чел. 32,5 172,8 222,1 198,7 157,2 248,1 184,5 83,1

Доля (в процентах от общей численности населения)

2,5 13,3 17,1 15,3 12,1 19,1 14,2 6,4

Для группы с доходом от 15 до 25 тыс. руб. в мес., составляющей

14,6%, или 184,5 тыс. чел., индекс доступности максимально приближен к

значению показателя, установленному Федеральной целевой программой

«Жилище», и составляет 4,6 и 4,2 года на первичном и вторичном рынках

соответственно. И только в группе с доходом свыше 25 тыс. руб. индекс

доступности составляет менее 2,4 и 2,2 соответственно, то есть только 6,4%

населения действительно могут улучшить свои жилищные условия.

Поскольку домохозяйства могут накапливать лишь часть своего

дохода, остающуюся после конечного потребления, рассчитаем индекс

доступности жилья, предположив, что норма сбережения одинакова для всех

доходных групп населения, то есть не изменяется по мере роста дохода, и

равна 10%. В этом случае формула расчета индекса доступности жилья

примет вид:

10,0)123(54

1 ××××

=СД

ММ Д

СИ (5)

Результаты расчетов представлены на рисунке 2.13.

72

50,9

54,1

48,146,3

43,3

50,9

59,3

56,5

49,3 50,2

44,643,3 42,8

45,9

55,7

50,745,5

41,140,0

45,0

50,0

55,0

60,0

65,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Год

Лет

Индекс доступности жилья на первичном рынке жильяИндекс доступности жилья на вторичном рынке жилья

Рис. 2.14. Динамика изменения модифицированного индекса доступности жилья

на рынке жилья в Ульяновской области с учетом нормы отчислений

Таким образом, в 2009 г. при среднедушевом доходе 10777,7 руб./чел. в

месяц сбережения составят всего 1077,77 руб. в месяц, индекс доступности

будет равен 45,5 годам на первичном рынке и 41,1 – на вторичном.

У высокодоходной группы со среднедушевым доходом в 12 тыс. руб.

сбережения составят 1200 руб. в месяц, а индекс доступности – 36,5 и 33

соответственно. Совершенно очевидно, что при таком подходе к расчету

доступности ни одна из доходных групп не сможет накопить необходимую

сумму для приобретения жилья в обозримом будущем (хотя бы до 20 лет).

Если произвести расчет индекса доступности жилья по социальному

стандарту площади жилого помещения (Постановление Правительства РФ от

29.08.03 г. № 541) для условного домохозяйства, состоящего из одного

человека, копящего на покупку некой условной квартиры площадью 18 кв. м,

с учетом величины прожиточного минимума, то формула для расчета будет

такой:

73

12)(18

min ×−×

=ПД

СИСД

МД (6)

Из расчетов уже были удалены слои населения со среднедушевым

ежемесячным доходом ниже прожиточного минимума. Получается, что,

например, только те, чей среднедушевой доход более 15 тыс. руб. в месяц,

смогут улучшить свои жилищные условия за четыре года. В Ульяновской

области в 2009 г. доля населения с таким уровнем дохода составляла лишь

20,6%.

Расчет индекса доступности жилья для различных доходных групп

позволяет разделить население области на группы по степени доступности

жилья и возможности его приобретения или аренды (табл. 3).

Таблица 3. Распределение населения Ульяновской области по уровню дохода

и возможностям строительства и приобретения жилья в 2009 г.

Уровень доходов

населения, руб./чел. в

мес.

Индекс доступности жилья, лет

Возможности приобретения или использования жилья

Доля от общей

численности населения,

% Менее 6000

Более 30 Использование жилья на условиях социального найма. Возможности строительства, приобретения или коммерческой аренды отсутствуют

32,9

6000 – 8000

30 – 13 Использование жилья на условиях коммерческого найма. Возможности строительства, приобретения жилья отсутствуют

15,3

8000 – 10000

13 –8 Строительство или покупка жилья при условии финансовой поддержки (долгосрочные кредиты, субсидии, жилищные сертификаты)

12,1

10000-15000

8 – 4 Строительство или покупка жилья с привлечением заемных средств

19,1

Более 15000

4

Строительство или покупка жилья на собственные средства

20,6

Как видно из табл. 3, показатели доступности жилья для различных

групп населения Ульяновской области значительно отличаются.

74

Недостатком данной методики является привязка к социальному

стандарту площади квартиры, минимуму потребительских расходов и

составу домохозяйств (включена только семья из одиноко проживающих

людей).

В рассмотренных выше методиках расчета индекса доступности не

принимается во внимание продолжительность периода накопления части

средств, остающихся после текущего потребления домохозяйства, и наличие

жилья у потенциальных покупателей (инвесторов). Устранить этот

недостаток возможно, используя методику Д. К. Празукина и Т. Ю.

Овсянниковой1 на основе: 1) показателя продолжительности периода

накопления суммы денежных средств, остающихся после текущего

потребления с учетом сложившийся структуры расходов домохозяйств, и при

условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы и 2)

имеющегося жилья.

Для расчета количества лет, необходимых для накопления средств на

приобретение жилья на первичном рынке с учетом инвестирования части

дохода на накопительном этапе в доходные активы, расчетная формула будет

такой:

)1ln(1123)(

lnmin

+

+××−××

=i

ПДiSC

И СД

М

Д , (7)

где Пmin – прожиточный минимум;

СМ – стоимость 1 кв. м жилья, руб.;

i – годовая доходность финансовых активов 10 %, десятичное

выражение – 0,1;

S – средняя площадь соответствующих категорий жилья, кв. м.

При этом однокомнатная квартира = 30 кв. м, двухкомнатная = 45 кв. м,

трехкомнатная = 60 кв. м, четырехкомнатная = 75 кв. м. 1 Руди Л.Ю. Методические подходы к определению показателя доступности жилья и их применение [Электронный ресурс] / Л.Ю. Руди, Т.А. Тропникова – Режим доступа: http://www.sifbd.ru

75

Если учесть, что семья располагает жильем, которое можно продать

для частичного возмещения стоимости приобретаемого жилья, то

предыдущая формула примет вид:

)1ln(1123)(

)(lnmin

+

+××−××−×

=i

ПДiSCSC

И СД

ВМ

Д , (8)

где СВ – стоимость 1 кв. м вторичного жилья, находящегося в

собственности домохозяйства, руб.

Таблица 4. Расчет срока накопления средств на приобретение жилья для

населения Ульяновской области, лет Приобретаемая квартира На первичном рынке На вторичном рынке Однокомнатная 4,3 3,9 Двухкомнатная 6,4 5,8 Трехкомнатная 8,6 7,7 Четырехкомнатная 10,7 9,7 Условная, площадью 54 кв. м 7,7 7,0 С учетом инвестирования средств на накопительном этапе (при доходности активов 10 %) Однокомнатная 3,7 3,4 Двухкомнатная 5,2 4,8 Трехкомнатная 6,5 6,0 Четырехкомнатная 7,6 7,1 Условная, площадью 54 кв. м 6,0 5,5 С учетом инвестирования средств на накопительном этапе в доходные активы и продажи имеющегося жилья При наличии однокомнатной квартиры

Двухкомнатная 2,4 1,9 Трехкомнатная 4,0 3,4 Четырехкомнатная 5,5 4,8 Условная, площадью 54 кв. м 3,4 2,8 При наличии двухкомнатной квартиры

Трехкомнатная 2,6 1,9 Четырехкомнатная 4,2 3,4 Условная, площадью 54 кв. м 1,8 1,2 При наличии трехкомнатной квартиры Четырехкомнатная 2,7 1,9

76

Рассмотренные методики расчета индекса доступности жилья и

полученные по ним результаты для Ульяновской области сведены в табл. 5.

Таблица 5. Расчет индекса доступности жилья для Ульяновской области

по представленным методикам1 Методика Расчетная формула Количество лет,

необходимое для приобретения жилья

На первичном

рынке

На вторичном

рынке ООН-ХАБИТАТ / ФЦП «Жилище» 123

54××

×=

СД

МД Д

СИ 4,5 4,1

Учитывающая величину прожиточного минимума

123)(54

min1 ××−

×=

ПДСИ

СД

ММ

7,7 7,0

Учитывающая норму сбережений 10,0)123(

541 ×××

×=

СД

ММ Д

СИ 36,5 33,0

Т.Ю. Овсянниковой и Д.К. Празукина с учетом инвестирования средств в доходные финансовые активы

)1ln(1123)(

lnmin

+

+××−××

=i

ПДiSC

И СД

М

Д

6,0 5,5

Т.Ю. Овсянниковой и Д.К. Празукина с учетом имеющегося жилья (одно-, двухкомнатная квартира)

)1ln(1123)(

)(lnmin

+

+××−××−×

=i

ПДiSCSC

И СД

ВМ

Д

3,4/1,8 2,8/1,2

Охарактеризуем рассматриваемые методики.

Методики ООН-ХАБИТАТ и ФЦП «Жилище» не учитывают

потребительские расходы домохозяйств, изменение цен на жилье, способ

хранения сбережений и динамику доходов населения. Получаемые данные

субъективны и неточны, но просты в расчетах. С их помощью можно

оценивать общие тенденции и проводить межрегиональные и межстрановые

сравнения.

1 Все расчеты производились по данным 2009 г. и для условной квартиры площадью 54 кв. м.

77

Относительно методики, учитывающей величину прожиточного

минимума, можно говорить о повышении объективности расчетов, что не

лишает данную методику всех остальных недостатков предыдущей

методики.

Методика, учитывающая норму сбережений, позволяет более

объективно оценить доступность жилья. Значения индекса доступности,

полученные данным способом, – самые высокие в таблице.

Методика Т.Ю. Овсянниковой, Д.К. Празукина наряду с

потребительскими расходами домохозяйств учитывает способ хранения

сбережений (под определенный процент годовых) и наличие в собственности

готового жилья, что позволяет более объективно оценить доступность жилья.

Результаты, полученные по всем рассмотренным методикам,

субъективны в силу условности используемой в расчетах

среднестатистической семьи и привязки к усредненным нормативным

показателям.

Расчеты выполнены на основе официальных статистических данных об

уровне доходов населения и ценах на рынке жилья, так что значительная

часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе

экономики, не учтена.

Таким образом, в 2009 году в Ульяновской области индекс

доступности, рассчитанный по разным методикам и характеризующий

количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления

средств на приобретение среднестатистического жилья, различается от 4,5 до

36,5 лет на первичном и от 4,1 до 33 лет на вторичном рынке жилья и

превышает по значению показатель доступности, установленный

Федеральной целевой программой «Жилище», от 1,5 до 12 раз.

Проанализированные методики оценки доступности жилья не

учитывают один важный фактор, который существенно корректирует

представления о доступности жилья, а именно: возможности приобретения

жилья с помощью ипотечных кредитов. Этот индикатор социально-

78

экономической эффективности рынка, получивший название «индекс

доступности жилья с кредитом», широко используется в США и европейских

странах1.

Индекс доступности жилья с кредитом (англ. – Housing Affordability

Index) показывает соотношение доходов среднестатистического

домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения

стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на

стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что

среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие

необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью

ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше

100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести

стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает,

что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для

приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом

определяется по следующей формуле:

%100××

=C

RHAI ε, (9)

где HAI – индекс возможности приобретения жилья с кредитом,

R – среднемесячный доход семьи;

C – ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого

приобретается жилье;

ε – предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на

погашение кредита.

Величина C зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку

жилища, процентной ставки по кредиту и срока кредитования. В свою

1 Гусев А.Б. Оценка доступности жилья с кредитом в России. [Электронный ресурс]/ А.Б. Гусев – Режим доступа: http://www.kapital-rus.ru

79

очередь размер кредита определяется уровнем цен на рынке жилья. Таким

образом, индекс HAI учитывает ценовой фактор не напрямую, а через

механизм ипотечного жилищного кредитования, существующего в стране.

Ежемесячный платеж по кредиту C определяется, исходя из

общепринятых и распространенных параметров ипотечных программ банков.

Поскольку зарубежные банки применяют аннуитетную схему начисления

ежемесячных платежей по кредитам, то величина C, одинаковая для всех

месяцев на протяжении всего срока кредитования, будет рассчитываться по

формуле:

nr

rDC

××+

−×=

12121

11

12 , (10)

где D – сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья;

r – ставка по кредиту,

n – срок кредита (лет).

Размер кредита D может быть как равен стоимости приобретаемого

жилья, так и меньше него, если домашнее хозяйство имеет сбережения и

может выплатить какую-то часть сразу. Американская методика оценки

индекса HAI предполагает, что семья располагает сбережениями,

эквивалентными 20% от стоимости жилья, а остальные 80% берет в кредит.

Таким образом, величина D равна 4/5 цены приобретаемой недвижимости.

Срок кредитования n в США достаточно длинный, и в рассматриваемой

методике составляет 30 лет.

Понятно, что месячные доходы семьи не могут полностью уходить на

покрытие кредита даже с учетом прожиточного минимума. Согласно

американской методике оценки индекса HAI ипотечный кредит считается

доступным, а соответственно доступным становится и жилье, в том случае,

если на погашение ежемесячных платежей по кредиту используется

максимум 1/4 часть месячных доходов семьи, то есть ε = 25%.

80

Таким образом, доступность жилья, определяемая через индекс

возможности приобретения жилья с кредитом HAI, прямо пропорциональна

месячному доходу семьи R, сроку ипотечного жилищного кредитования n и

обратно пропорциональна размеру кредита на покупку жилья D и его

ставке r.

В России в настоящее время складываются предпосылки внедрения в

практику управления жилищными программами и проектами методики

оценки доступности жилья с кредитом, как наиболее адекватной

рассмотренным выше показателям. Во многом этому способствует

развивающаяся программа рефинансирования ипотечных кредитов,

реализуемая ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

(АИЖК), а также ее стандарты, касающиеся процедур выдачи,

рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

Российским аналогом параметра ε является коэффициент

«платеж/доход», предельное значение которого равно 50%. Однако в эти

50%, помимо ежемесячного аннуитетного платежа, входят и расходы,

связанные с обслуживанием ипотечного кредита (страхование жизни и

трудоспособности заемщика, объекта недвижимости). По общему правилу,

годовые расходы на обслуживание кредита составляют 2,2% от его суммы.

Кроме того, в стандартах АИЖК приведена формула расчета

ежемесячных аннуитетных платежей, которая несколько отличается от (10):

112)121(11

12

−+−

×=

nr

rDC , (11)

В формуле (11) все обозначения прежние.

В соответствии с порядком погашения кредита и уплаты процентов в

первый платеж заемщика включаются только начисленные проценты за

период времени, считая с даты, следующей за датой фактического

предоставления кредита, по последнее число текущего месяца. Первый

платеж подлежит внесению в срок не позднее срока, определенного для

81

второго платежа, и состоит из начисленных процентов за пользование

ипотечным кредитом за первый процентный период и ежемесячного

аннуитетного платежа за второй процентный период. Последующие платежи

(кроме последнего платежа) состоят из ежемесячных аннуитетных платежей,

включающих суммы по погашению основного долга и процентов за

пользование ипотечным кредитом.

Что касается структуры собственных и заемных средств (коэффициент

«кредит/залог», обозначаемый далее буквой w), то здесь АИЖК

устанавливает интервал доли заемных средств: 30-70% для вторичного рынка

жилья и 30-90% для первичного рынка жилья. При этом определенному

соотношению собственных и заемных средств соответствует своя процентная

ставка в зависимости от срока кредитования (табл. 6).

Таблица 6. Условия ипотечных жилищных кредитов, финансируемых АИЖК

Интервалы значений

коэффициента

«кредит/залог», %

Процентная ставка (% годовых) при сроке кредитования (лет)

[1; 10] (10; 20] (20; 30]

[30; 50] 10,75 11,0 11,25

(50; 70] 12,0 12,25 12,5

(70; 90] 13,5 13,75 14,0

Перейдем теперь к апробации методики индекса HAI на данных для

российского жилищного рынка. Финальная формула оценки индекса

доступности жилья с кредитом на основании параметров АИЖК будет

выглядеть следующим образом:

%10012022,0

××+

×=

DCRHAIRU ε

, (12)

где HAIRU – индекс доступности жилья с кредитом, предоставленным

на условиях АИЖК;

82

0,022*D/12 – месячные расходы на обслуживание ипотечного кредита;

остальные обозначения прежние.

В соответствии со стандартами АИЖК ε=0,5.

В расчетах доступности жилья с кредитом объектом сделки является

квартира общей площадью 54 кв.м. В качестве заемщика мы рассматриваем

семью из 3-х человек, один из которых ребенок. Соответственно месячный

доход домашнего хозяйства принимается равным двухкратному размеру

среднемесячной начисленной заработной платы.

В таблице 7 представлены вариантные расчеты индекса доступности

жилья с кредитом согласно условиям ипотечного кредитования (табл. 6).

Таблица 7. Оценка доступности жилья на первичном и вторичном рынках

жилья Ульяновской области, 2009 год. Значение

коэффициента «кредит/залог»

(w)

Первичный рынок жилья Вторичный рынок жилья

Индекс доступности жилья с кредитом

при сроке кредитования (HAIRU), %

Период накопления

собственных средств, лет

Индекс доступности жилья с кредитом

при сроке кредитования (HAIRU), %

Период накопления

собственных средств, лет

10 лет

20 лет

30 лет

10 лет

20 лет

30 лет

10 20 30 10 20 30 0,3 131,0 167,3 176,2 4,8 144,9 185,0 194,9 4,3

0,4 98,3 125,4 132,2 4,1 156,4 153,5 150,6 3,7

0,5 78,6 101,8 109,3 3,4 87,0 111,0 116,9 3,1

0,6 62,6 78,1 81,3 2,7 69,3 86,4 90,0 2,5 0,7 53,7 66,9 69,7 2,0 59,4 74,0 77,1 1,9 0,8 44,6 54,1 55,8 1,4 49,3 59,9 61,7 1,2 0,9 43,7 55,8 58,7 0,7 43,8 53,2 54,8 0,6

Данные таблицы 7 позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, с точки зрения приемлемой доступности жилья с кредитом

для среднестатистической семьи расчеты позволяют определить

83

оптимальные условия ипотечного кредитования по состоянию на 2009 год:

срок кредита – 20 лет; структура собственных и заемных средств – 60/40

соответственно. При сокращении доли заемных средств индекс доступности

жилья с кредитом будет увеличиваться при сроках кредитования 10-30 лет. В

табл. 7 выделены соответствующие клетки.

Во-вторых, чтобы домашнее хозяйство могло позволить себе сумму

кредита, меньшую 40% стоимости приобретаемого жилья, оно должно иметь

в своем распоряжении достаточно собственных средств. Расчеты

показывают, что на формирование «с нуля» сбережений на покупку квартиры

семье потребуется не менее 4 лет (табл.7). Конечно, при оценке процесса

накопления проигнорирован темп инфляции, коэффициент дисконтирования,

однако сам оцененный временной отрезок уже является показательным.

Таким образом, приобретение квартиры в кредит для

среднестатистической семьи является доступным в случае наличия у нее

собственных средств в размере не менее 60% стоимости жилья. Если таковых

сбережений не имеется, но имеется в собственности какое-то жилье, то в

свете приведенных расчетов жилищная стратегия домашнего хозяйства

может основываться на принципе «trade-in»: средства от реализации

имеющегося жилья вместе с ипотечным кредитом позволяют приобрести

жилье большей площади и тем самым улучшить жилищные условия.

С практической точки зрения, больший интерес представляет

сравнение доступности жилья в регионах Приволжского федерального

округа.

Региональный срез значений доступности жилья с кредитом (HAIRU)

показывает, что приемлемыми для домашних хозяйств структурами заемных

и собственных средств при покупке квартиры являются 30/70 при 10-летнем

сроке кредитования и 40/60 при 20-летнем. В этих условиях жилье по

ипотечному кредиту оказывается доступным для среднестатистических

домашних хозяйств большинства включенных в рассмотрение регионов.

С точки зрения доступности жилья наибольшую социальную

84

ориентированность демонстрируют жилищные рынки Республик Татарстан и

Мордовия, Оренбургской, Самарской и Саратовской областей (табл. 8).

Таблица 8. Оценка доступности жилья с кредитом по регионам

Приволжского Федерального округа в 2009 году (первичный рынок жилья). Средняя

цена 1 кв.м

жилья, руб.

Среднеду-шевые

денежные доходы

населения, руб.

Значения индекса HAIRU, соответствующие условиям ипотечного

кредитования: ε=0,5

Значение индекса HAI при: ε=0,25; n=30; w=0,8; r=14%

n=10; w=0,3;

r=10,75%

n=20; w=0,4; r=11%с

n=20 лет w=0,5;

r=11,25% w=0,8; r=14%

Приволжский федеральный округ

35922 13867 153,4 146,9 115,9 62,6 32,7

Республика Башкортостан 35505 16096 180,2 172,5 136,1 73,5 38,3

Республика Марий Эл 33384 9210 109,6 105,0 82,8 44,7 23,3

Республика Мордовия 33446 9736 115,7 110,8 87,4 47,2 24,6

Республика Татарстан 30892 15858 204,0 195,3 154,1 83,2 43,4

Удмуртская Республика 36885 11011 118,6 113,6 89,6 48,4 25,2

Чувашская Республика 29488 9405 126,8 121,4 95,7 51,7 27,0

Пермский край 41577 17572 168,0 160,8 126,9 68,5 35,7 Кировская область 31986 10928 135,8 130,0 102,6 55,4 28,9

Нижегородская область 50698 14444 113,2 108,4 85,5 46,2 24,1

Оренбургская область 33147 11588 138,9 133,0 104,9 56,7 29,6

Пензенская область 31232 11556 147,1 140,8 111,1 60,0 31,3

Самарская область 43463 18218 166,6 159,5 125,8 68,0 35,5

Саратовская область 29692 10333 138,3 132,4 104,5 56,4 29,4

Ульяновская область 32692 10770 130,9 125,4 98,9 53,4 27,9

В расчетах индекса доступности жилья с кредитом большое значение

имеет предельная доля доходов семьи, которая может использоваться на

погашение кредита. Однако величина 50% является завышенной, так как при

85

этом значении допускается существование семьи в условиях прожиточного

минимума в течение многих лет. Только критическая ситуация с жильем

может подтолкнуть домашние хозяйства на такой отчаянный шаг.

Если же значение этой доли принять равной 25% или хотя бы 30% (с

учетом расходов на обслуживание кредита), то приведенные выше оценки

индекса HAIRU (табл.6-8) уменьшатся соответственно в 2 и 1,7 раза.

Это означает, что жилье для российской среднестатистической семьи при

сложившихся ценовых, доходных и кредитных параметрах окажется

доступным лишь в исключительных случаях.

Как следует из анализа многих показателей, в последние годы не все

домохозяйства Ульяновской области имеют возможность улучшения

жилищных условий, доступность приобретения жилья снижается.

К сожалению, приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных

кредитов пока еще недоступно для семей со средним уровнем доходов.

Существенной проблемой остается также сильная межрегиональная

дифференциация доступности жилья, несмотря на наблюдаемую тенденцию

сглаживания этих различий.

Стоит отметить существование ряда методологических проблем,

связанных с расчетом коэффициента доступности жилья и минимального

совокупного дохода семьи, необходимого для приобретения жилья,

соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением в

постсоветских странах. Во-первых, данные официальной статистики о

средней цене 1 кв. м. жилья существенно отличаются по информации

консалтинговых и риэлторских компаний. Во-вторых, при расчете указанных

коэффициентов следует определить цену стандартного, а не элитного жилья.

В-третьих, отсутствуют данные, позволяющие проанализировать процесс на

уровне отдельных городов и поселков, поскольку средние показатели по

регионам и общие по России не могут отразить тенденции, характерные для

региональных рынков жилья.

86

В современных условиях для понимания сложившейся ситуации на

рынке жилья, необходима комплексная оценка рынка, что позволит

определить набор экономических инструментов и методов его

регулирования. Одной из главных проблем для анализа как всего рынка

жилья, так и доступности является очень низкое качество данных и

отсутствие их официальной базы. Именно поэтому необходимо создание

систематической официальной базы данных по рынку.

Для полного, качественного анализа и прогнозирования развития

рынка жилья в переходной экономике, необходимо учесть вышеизложенные

показатели и создать единую модель оценки доступности жилья, которая

позволит комплексно оценить доступность жилья на региональном рынке.

Подобная методика должна включать в себя следующие процедуры

(рис 2.15):

1. Выявление и анализ основных факторов, влияющих на доступность

жилья на региональном рынке:

1.1. Характеристики домашних хозяйств и платежеспособного спроса:

− демографические показатели домашних хозяйств;

− уровень среднедушевой жилищной обеспеченности;

− среднедушевой доход;

− среднедушевые сбережения.

1.2. Характеристики предложения на рынке жилья:

− объемы бесплатного социального жилья;

− объемы и структура строительства социального жилья за счет средств

бюджета, его диверсификация;

− объемы жилья, предоставляемого на условиях коммерческого найма;

− планируемые объемы сноса ветхих и аварийных домов, пятиэтажек и

жилищного строительства по программе реконструкции этого жилфонда;

− структура и объемы жилья, предназначенного для коммерческой

реализации на основе единовременной оплаты;

87

Рис. 2.15. Модель комплексной оценки доступности жилья на региональном рынке жилья

Определение потребности в жилье

Анализ предложения жилья

Cбор и анализ основных факторов, влияющих на доступность жилья

Расчет индекса доступности для различных доходных групп населения

Определение доли населения, имеющего

возможность приобрести жилье с помощью

собственных средств

Определение доли населения, имеющего

возможность приобрести жилье с помощью заемных

средств

Коэффициент доступности жилья, показывающий время, за которое семья

может накопить средства для приобретения жилья,

экономя доходы, превышающие

минимальные расходы

Определение доли населения, не имеющего возможность приобрести

жилье

Коэффициент доступности жилья с кредитом,

учитывающий помимо кредитного бремени

расходы на содержание и ремонт жилища и

коммунальные услуги

Оценка возможности получения жилья на

условиях социального найма

Оценка доступности жилья для различных доходных групп населения на региональном рынке жилья

Распределение населения по возможности приобретения жилья

1. Характеристики домашних хозяйств и платежеспособного спроса 2. Характеристики предложения на рынке жилья 3. Характеристики бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной

политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания 4. Характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья

88

– объемы жилья, предназначенного для продажи по различным схемам с

краткосрочной рассрочкой, полной оплатой стоимости;

– объемы жилья, предназначенные для коммерческой продажи по

различным схемам кредитования (в том числе ипотечного);

1.3. Характеристики бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и

тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального

обслуживания:

− объем бюджетных субсидий, предназначенных для приобретения

социального жилья очередниками;

− объем и условия ипотечного кредитования очередников;

− объем средств частных инвесторов, привлеченных для строительства и

реализации коммерческого жилья;

− цены реализации жилья и их дифференциация (по себестоимости,

коммерческим ценам);

− налоги на собственников жилья и их дифференциация по типам жилых

домов;

− тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг.

1.4. Характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья:

− степень удовлетворенности населения жилищными условиями;

− накопительное (сберегательное) поведение населения, ориентированное

на потребление на рынке жилья и остальных услуг;

− политическая, законодательная (в том числе налоговая) стабильность,

реструктуризация банковской и финансово-кредитной системы и оценка

их влияния на активность операций (населения и инвесторов) на рынке

жилья.

2. Анализ спроса и предложения на региональном рынке жилья.

Для этого необходимо:

2.1. Определить потребность в жилье и проявление механизма ее

трансформации в спрос. Для оценки реального спроса на жилье необходимо

89

использовать систему показателей, характеризующих обеспеченность

населения жильем и качество жилищного фонда, демографические

показатели, показатели доходов семьи.

2.2. Проанализировать предложение жилья, которое зависит от объемов

нового строительства, имеющихся зданий, сооружений, жилья, которые были

построены ранее и выставлены на продажу собственниками, износа и

реконструкции жилых домов т.д.

3. Распределение население по возможности приобретения жилья. Для

более точной оценки возможности приобретения жилья с точки зрения

соотношения цен на жилье и доходов населения, которые могут быть

направлены на его покупку, необходимо:

3.1. Определить долю населения, имеющего возможность приобрести

жилье, соответствующее стандартам обеспечения жильем, с помощью

собственных средств.

3.2. Определить долю населения, имеющего возможность приобрести

жилье, соответствующее стандартам обеспечения жильем, с помощью

заемных средств.

3.3. Определить долю населения, не имеющего возможность

приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жильем, ни с

помощью собственных средств, ни с помощью заемных средств.

4. Расчет индекса доступности для различных доходных групп

населения.

В частности, коэффициент доступности жилья для первой группы

домохозяйств (пункт 3.1.) должен показать время, за которое семья может

накопить средства для приобретения жилья, экономя доходы, превышающие

минимальные расходы, необходимые для питания и удовлетворения других

базовых потребностей. В качестве показателя первоочередных расходов

домохозяйства можно использовать данные о прожиточном минимуме.

Для второй группы (пункт 3.2.) необходимо использовать коэффициент

доступности жилья с кредитом, рассмотренный нами выше, учитывая, что

90

помимо кредитного бремени домашнее хозяйство несет расходы на

содержание и ремонт жилища (налог на недвижимость, управление

многоквартирным домом и др.) и коммунальные услуги. Кроме того,

домохозяйству необходимо время для накопления необходимого

первоначального взноса.

Поскольку для третьей группы домохозяйств (пункт 3.3.),

приобретение жилья в собственность является недоступным, следует оценить

возможность получения жилья на условиях социального найма.

5. На основе вышеперечисленного можно сделать вывод о доступности

жилья для различных доходных групп населения на региональном рынке

жилья.

Таким образом, доступность является сложным многогранным

индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в

жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим

течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью,

учитывает поведение населения на рынке жилья, их ожидания, степень

доверия к государственным и коммерческим институтам.

Отсутствие в России общепринятых методов расчета показателей

доступности жилья затрудняет мониторинг и оценку проводимой жилищной

политики. Представляется, что проведение мониторинга и оценки

результатов реализации национального жилищного проекта в различных

регионах, городах и поселениях должно быть более существенно обеспечено

как методологически, так и статистически. Предложенную в ФЦП «Жилище»

методику оценки показателей доступности приобретения жилья можно

рассматривать лишь как первый шаг на пути к созданию более широкой

единой методологии, которая позволит комплексно оценивать состояние

доступности жилья в России.

91

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-

ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ФОРМИРОВАНИЯ

РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

3.1. Региональная жилищная политика как основа формирования

регионального рынка доступного жилья

Социальная значимость жилья обуславливает необходимость

регулирования процессов строительства, распределения и обмена жилья,

причем не только на государственном, но и региональном уровне. Жилищная

политика занимает уникальное положение в общей системе государственной

и региональной политики. Она находится в тесной связи с другими

направлениями социально-экономической политики государства: с

социальной политикой, с бюджетной и финансовой политикой.

Исследователи рассматривают жилищную политику в различных

аспектах. Одни определяют ее как систему действий и мер,

предпринимаемых государством для решения жилищной проблемы. Другие –

как систему единых мер законодательного, исполнительного и

контролирующего характера в условиях рыночного хозяйства, которые

осуществляются правомочными государственными учреждениями и

общественными организациями в центре и на местах в целях стабилизации и

приспособления существующей социально-экономической системы к

изменяющимся условиям.

В. Вагин считает жилищную политику фрагментом политической

системы общества и определяет ее как «прямые воздействия политических

92

структур на жилищную систему, направленные как на ее сохранение или

изменение, так и косвенное влияние на нее иных политических решений»1.

По определению Е.В. Егорова, в самом общем виде под жилищной

политикой понимается целенаправленная система взаимодействия на

жилищную сферу со стороны государства2

Малышев А.В. в своем исследовании жилищной проблемы как

приоритетного фактора социальной политики под жилищной политикой

рассматривает стратегию действий государства в области эксплуатации и

преобразования жилищ. В силу этого жилищная политика, по его мнению,

определяется социальными задачами, стоящими перед обществом в

настоящий момент, и социальными целями, поставленными перед собой

обществом на более отдаленную перспективу3.

По мнению Чубаровой Т.В. жилищная политика – это форма

вмешательства государства в строительство, распределение и использование

жилого фонда, регулирование жилищного хозяйства (домов), которые

влияют на его расположение, характер и наличие, и права, связанные с

жильем, без учета формы собственности недвижимости, земли или средств

строительства4.

Таким образом, жилищную политику можно определить как

совокупность институтов и механизмов, а также взаимосвязанных

законодательных, организационных и экономических мер воздействия

государства на рынок жилья, основанных на единой стратегической цели и

направленных на удовлетворение потребностей граждан в жилье. 1 Вагин В.В. Городская социология. – М.: Московский общественный научный фонд, 2000. – 79 с. – С. 63. 2 Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России / М.В. Потапова, Е.В. Егоров. – Теис, 2002. – 171 с. – С.34. 3 Малышев А.В. Жилищная проблема как приоритетный фактор социальной политики России в условиях ее реформирования и вхождения в рынок (по материалам Верхне-Волжского региона): диссертация на соискание ученой степени кандидата социологических наук: Специальность 22.00.05 / А. В. Малышев. – Ярославль, 2000. – 210 с. 4 Соколова Т.В. Государственная жилищная политика: Социальное измерение. – М.: ЛИБРОКОМ, 2009. – 288 с. – С. 25

93

Жилищная политика определяется в зависимости от того, какими

ценностями руководствуются государственные и местные политики.

Так, если они определяют жилье как общественное благо, акцентируют

внимание на общественном интересе, на общественном контроле и

равенстве, то политика может рассматриваться скорее как общественная, чем

частная. Напротив, если жилье считается частным товаром, на первый план

выдвигается частный интерес (частная собственность), не уделяется

внимания общественному контролю и не предпринимается усилий по

выравниванию, то политика может рассматриваться скорее как частная, а не

общественная.

Жилищная политика во многом зависит от того, кто является

собственником жилища – местные органы власти, предприятия, жилищные

кооперативы или индивидуальные домовладельцы. В первом случае

государство может определять темпы жилищного строительства и

нормативное качество жилища (в пределах своих экономических

возможностей), организовывать распределение и эксплуатацию жилища,

устанавливать величину квартирной платы и т.д. Что касается остальных

случаев, то государство управляет деятельностью ведомств, кооперативов и

индивидуальных владельцев через жилищное законодательство, систему

кредитов, ссуд, налогов, административных поощрений и санкций.

Жилищная политика реализуется через программы и планы жилищного

строительства, через руководство жилищно-эксплуатационной службой и т.д.

В настоящее время основные положения жилищной политики закреплены в

конституции России.

В соответствии с изменением ситуации меняются цели и,

соответственно, средства государственной жилищной политики – жилищного

строительства, субсидирования приобретения собственного жилья,

прекращения государственной поддержки нового строительства и выплаты

премий за снос старых домов.

94

Одна из основных проблем жилищной политики – отношение между

выбором и ограниченностью ресурсов. При ограниченности ресурсов

необходим выбор, удовлетворяющий и потребителя, и производителя, и

государственный спрос. При этом государство сталкивается с рядом дилемм,

например, помогать конкретным людям или субсидировать жилье; развивать

социальное жилье или поощрять частное. Современный мировой опыт

демонстрирует следующие основные тенденции участия государства в

решении жилищной проблемы:

− предоставление субсидий частному, а не государственному сектору;

− предоставление субсидий человеку/семье/домохозяйству, а не их привязка

к жилому фонду;

− сокращение прямых государственных ассигнований на решение

жилищной проблемы при сохранении налоговых льгот для владельцев

жилья.

Как правило, рассматриваются два возможных направления жилищной

политики: либеральное и патерналистское (от лат. paternus-отцовский,

отеческий). При либеральном направлении жилищной политики жилье

предоставляется прежде всего как товар длительного пользования и

соответственно в центре внимания оказываются рынок жилья, его состояние,

факторы, влияющие на его развитие, социальная помощь отступает на второй

план. При патерналистском направлении жилье рассматривается не как

товар, а как важнейшее социальное благо, обеспечение им осуществляется за

счет государственного бюджета и средств предприятий и бесплатного

распределения среди населения. Квартирная плата в этом случае покрывает

лишь небольшую часть расходов государства на содержание жилищного

фонда. Такое направление жилищной политики претворялось в жизнь в

социалистических странах, где квартплата покрывала лишь около 1/3

расходов на содержание жилья, дотации на жилье поступали из госбюджета.

Либеральная жилищная политика отдает приоритет экономическому

саморегулированию рынка, исходит из пагубности для экономической

95

эффективности рынка любых вмешательств государства, продиктованных

идеологическими соображениями и потому проповедует политику

невмешательства1. Исключение делается только для самых экономически

слабых домохозяйств, – в составе больных, безработных, не имеющих

квалификации и образования. Им оказывается минимально необходимая

помощь в виде субсидий, предоставления дешевого жилища и в других

формах. Доля таких домохозяйств в экономически развитых странах сегодня

невелика и исчисляется единицами процентов. Главные усилия власти

направляются на то, чтобы обеспечить занятость и высокие доходы основной

части населения с тем, чтобы это благополучное большинство могло само

решать свои жилищные проблемы. Либеральная жилищная политика

базируется на экономике либерализма, основы которой были созданы еще

Д. Рикардо и развиты в Великобритании XIX века в сфере жилища

Э. Чэдвиком. Из современных экономически развитых стран, по-видимому,

только США придерживаются отчетливо либеральной жилищной политики,

избирательно предоставляя социальное жилище трем – пяти процентам

населения. Жилищная политика такого типа называется еще политикой

селективизма (то есть избирательности). Ее главная проблема заключается в

том, что социальное жилище имеет сравнительно невысокие стандарты,

дискриминирует людей по жилищным условиям и вынуждает огромное

число домохозяйств иметь слишком высокие жилищные расходы при оплате

коммерческого жилища. В идеологическом плане либеральная политика –

«игнорирует моральные и более широкие социальные соображения, не

рассматривает вопросы справедливости распределения, игнорирует издержки

и выгоды, не всегда прямо выраженные языком цены»2.

1 Вульфович Р.М. Социально ориентированная жилищная политика в городах Европы и России / Р.М. Вульфович, М.Д. Щербакова // Управленческое консультирование. – 2007. – № 2. – С. 41. 2 Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: Учебное пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов. – Вологда: ВоГТУ, 2002. –172 с.

96

Идеология невмешательства государства в функционирование рынка

была подвергнута критике в работах Д.С. Милля и Т. Грина, они

декларировали признание прав всех граждан на важнейшие товары и услуги,

включая жилище, указывали необходимость вовлечения государства в

решение жилищных проблем общества в целом для сокращения жилищного

неравенства1.

Современная патерналистическая жилищная политика ушла довольно

далеко от своих истоков, впитав попутно идеи консервативного идеализма

социальных реформаторов, религиозного евангелизма и филантропии, идеи

кооперативного социализма и самопомощи. В результате сложного и

разнообразного сочетания этих компонентов сформировалось все

современное разнообразие видов демократической жилищной политики в

Швеции, Великобритании, Норвегии, Голландии и других странах. В то же

время для всех этих стран характерно отрицание рынка, требований

конкуренции в социальной сфере, стремление оказывать помощь в покрытии

жилищных расходов большей части, а то и всему населению страны,

обеспечение равенства жилищных условий не по минимальным, а по

достаточно высоким стандартам. Государство берет на себя функции по

контролю или ограничению арендной платы в рыночном секторе,

субсидирует местные власти для улучшения качества жилища. Такой подход

определяют как жилищную политику универсализма.

Отличие универсалистской политики от селективистской особенно

выпукло демонстрируют полярные подходы к социальному жилищу в США

и европейских странах. В Соединенных Штатах социальное жилище,

предназначено для самых бедных: престарелых, инвалидов, длительное

время безработных и экономически зависимых, среди них велика доля

национальных меньшинств – афро-американцев, мексиканцев и выходцев из

Азии. Тем временем в Швеции и Дании социальное жилище предназначается

1 Скирбекк, Г. История философии: Пер. с англ. / Г. Скирбекк, Н. Гилье. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2003. – С. 548.

97

практически всему населению, в том числе семьям с высокими доходами.

Поэтому здесь не используют термин социальное жилище предпочитая

называть его бесприбыльным. В Голландии, Бельгии, Великобритании,

Франции, Германии установлены предельные уровни доходов, при которых

семьи могут рассчитывать на дотации, но эти уровни настолько высокие, что

до 40-70% домохозяйств получают право на помощь.

Существенным изъяном патерналистической жилищной политики

является огромная нагрузка на экономику страны, снижающая ее общую

эффективность и коммерческую привлекательность для инвесторов. Ведь все

требуемые для ее осуществления средства формируются на основе тяжелого

налогообложения производственной сферы и доходов физических лиц.

Кроме того, многие ограничительные меры негативно влияют и на саму

жилищную сферу.

Если государство берет на себя все основные функции по

предоставлению жилища малоимущим, такой подход называют политикой

обеспечения жилищем. Учитывая ее негативные последствия, в русле

социально-демократической традиции разрабатывается и другой подход,

определяемый как политика содействия самообеспечению жилищем.

Жилищная политика любого государства со временем меняется. Роль

государства в отношении жилищной сферы в истории европейских стран

трансформировалась течением времени.

Осознание обществом и государством необходимости участия

последнего в решении жилищных проблем относится ко второй половине

XIX века. Сначала в Великобритании, а затем в Голландии, Германии и

других странах правительства обращают внимание на неприемлемые

санитарные условия в рабочих жилищах, скученность, отсутствие

водоснабжения и канализации и, как следствие – болезни, эпидемии,

высокую детскую смертность и невозможность решить эти проблемы за счет

самих нуждающихся. Проблемы общественного здоровья, коренящиеся в

98

плохих жилищных условиях, стали стимулом к формированию жилищной

политики государств и главным объектом ее внимания вплоть до XX века.

До начала Второй мировой войны сложился и получил широкое

распространение либеральный подход к оказанию государственной помощи

беднейшим категориям населения с акцентом на решение социальных

проблем женщин, детей, создание здоровых и функционально приемлемых

бытовых условий. Появились целевые жилищные программы в социальной

подсистеме. Частное жилище безраздельно отдавалось рынку.

Главным содержанием жилищной политики в первые послевоенные

десятилетия было преодоление острой нехватки жилищ, вызванной

бомбежками и разрушением жилищного фонда. Главным средством решения

проблемы – наращивание масштабов жилищного строительства. Жилища

строились, в основном, местными властями высокими темпами и чуть ли не

на любой свободной территории. Государство на этом этапе было основным

действующим лицом жилищного рынка. В Голландии и Великобритании в

течение 50-х годов более 80% новых жилищ строились с той или иной

правительственной помощью. В Германии эта доля достигала 60%, а в

Швеции – 90%. Важно подчеркнуть, что жестко регламентировался и

рыночный сектор. В Великобритании, например, с августа 1947 года по июнь

1948 года все частное строительство было приостановлено, а затем

возобновлено, но в объемной пропорции 1:4 по отношению к

муниципальному. Частный застройщик серьезно ограничивался в

возможности участвовать в жилищных программах: лицензию на

строительство выдавали только при его согласии на фиксированную цену

продажи, а позднее – на строительство домов ограниченной площади

(до 140 м.кв.).

Именно в это время социальное жилище в европейских странах стало

общедоступным, и из официальных документов изъяли до тех пор

фигурировавшее понятие рабочее жилище. В среднем около 70%

домохозяйств могло пользоваться дотациями в той или иной форме.

99

Обширные и общие субсидии для стимулирования жилищного строительства

выдавались всем типам застройщиков, в том числе и частным. С помощью

кредитной политики правительства способствовали сооружению всеми

застройщиками экономичных типов жилищ. Например, в Норвегии в течение

20 лет после войны доля кредитов от стоимости строящегося жилища

составляла 95% для более дешевого блокированного типа и 75% – для

индивидуальных отдельно стоящих домов. По мере восстановления

экономики и снятия остроты жилищной проблемы степень государственного

вмешательства и регулирования снижалась. Но жилищное хозяйство стало

последней крупной сферой экономики, освободившейся от

централизованного управления. Так было, например, в Голландии и

Германии в 60-х – 70-х годах.

С началом семидесятых годов в Европейских странах стали

проявляться изменения демографической ситуации, ускорившие

трансформацию жилищных систем. В последующие тридцать лет активно

происходили процессы сокращения среднего размера домохозяйств, рост

разводов и доли осколочных семей, старение населения в результате

повышения количества пожилых, падение рождаемости, рост числа

бездетных семей и одиночек. В результате возрастало требуемое количество

жилищ, меньших по размеру, но с большим расходом площади на каждого

члена домохозяйства, дифференцировались требования к планировочной

организации, инженерному и специальному оборудованию жилищ и

территорий.

В семидесятые-восьмидесятые годы внимание далее смещается на

вопросы эффективного управления жилищным фондом, проблемы

распределения и качественной эксплуатации. В социальной подсистеме

отказываются от нормирования жилища по его стоимости и от

стандартизации планировочных решений. В целом нарастает процесс,

который в 90-е годы стал доминирующим – стирание границ между

100

социальной и коммерческой подсистемами жилищного рынка. Он имеет

взаимный характер, сближение происходит с обеих сторон.

Во-первых, началось проникновение рыночных механизмов

регулирования в социальное жилище. Этот процесс можно назвать

приватизационной жилищной реформой в широком смысле этого понятия.

В разных странах он протекал и до сих пор протекает по-разному, но везде

включает четыре компонента:

маркетизацию – замену прямого натурального снабжения жилищем

денежными сделками (выделение в разных формах жилищных пособий,

ваучеров и т.п.);

дерегуляцию или либерализацию – когда государство, сохраняя за

собой конечную ответственность за решение жилищных проблем, поручает

другим, в том числе и рыночным структурам, конкретную

производственную, управленческую и эксплуатационную деятельность;

коммодификацию – превращение жилища в товар, его продажа

непосредственно тем домохозяйствам, которые проживали ранее в нем на

правах аренды;

демуниципализацию – продажу жилья из муниципальной

собственности в частное владение, в первую очередь, – бывшим арендаторам,

но также и частным организациям. Ее цель – снять с плеч местного бюджета

тяжкую ношу эксплуатационных расходов, повысить эффективность

использования фонда и активность домохозяйств в улучшении своих

жилищных условий, дать в руки жителям капитал (от возможной продажи

квартир), которым можно пользоваться для этой цели. Кроме того, продажа

муниципального фонда пополняет местный бюджет. В некоторых странах

бывший муниципальный фонд и фонд частных домовладельцев становится

собственностью жилищных ассоциаций и корпораций.

Во-вторых, сближение двух подсистем происходит в результате

проникновения социального жилища в коммерческое. Как уже было

отмечено ранее, в ряде стран (например, в США) действуют программы

101

предоставления субсидий на частичное покрытие арендной платы в

свободном рыночном сегменте. А это значит, что категории семей с

невысокими доходами смешиваются в жилище с более обеспеченными, а

занимаемые ими ячейки на срок предоставления субсидий становятся

социальным жилищем. Можно говорить о территориальном объединении

традиционного социального и коммерческого жилища по программам

социального и имущественного смешивания.

В-третьих, на протяжении последних десятилетий XX века

происходило сближение социального и коммерческого жилища за счет

повышения стандарта первого из них.

«Уходя» из социальной подсистемы рынка, государство не теряет

общий контроль над ситуацией и сохраняет за собой важные роли, функции и

механизмы воздействия на жилищную систему в целом. Это прослеживается

на всех уровнях организации жилища (табл. 9). Такая политика получила

название социально-ориентированной.

Таблица 9. Роли и функции государственных и местных органов власти в

управлении социально ориентированной рыночной жилищной системой На общенациональном

уровне На региональном уровне На местном уровне

− правовое регулирование через законы и подзаконные акты

− общее планирование жилищного сектора

− разработка национальных целевых жилищных программ

− выделение средств для государственных субсидий

− регламентация налогообложения

− разработка основ строительного, планировочного и земельного законодательства

− разработка региональных программ

− проведение на региональном уровне национальной политики

− учет и распределение ресурсов

− формирование структур, занятых финансированием жилья в общественном секторе и содействие коммерческим структурам

− выявление потребностей в жилище

− оценка состояния фонда и его эксплуатация

− подготовка проектно-сметной документации

− оборудование участков инфраструктурой

− распределение субсидий − выделение участков под

застройку − контроль за качеством

строительства и выполнением норм и правил

− организация местного рынка жилья

102

Таким образом, усиление либеральных (рыночных) и, напротив,

социально направленных тенденций в развитии жилищных систем разных

стран имеет определенный циклический характер, связанный с приходом к

власти политических сил соответствующей ориентации.

По мнению профессора И. Эекхоффа жилищная политика, основанная

на рыночном механизме, высокоэффективна, но нуждается в

дополнительном государственном регулировании для социального

обеспечения граждан, которые не имеют достаточной собственности и не

могут за счет своих доходов обеспечить себе и своей семье достойное

существование1.

Мировой опыт свидетельствует о том, что в обеспечении населения

жильем, несмотря на специфику стран, используется ряд общих подходов и

большое количество сходных механизмов и процедур, в основе которых

лежит тесное взаимодействие рыночных сил и государственного

регулирования и участия. Развитие жилищной сферы в рыночной экономике

базируется на трех основополагающих принципах:

1) благоприятные для населения условия предоставления

долговременных кредитов (ссуд), в том числе за счет различных мер

государственной поддержки;

2) отработанный порядок инвестирования и комплекс механизмов,

стимулирующих мобилизацию финансовых ресурсов, включая

государственные гарантии;

3) детально отработанные процедуры получения и возврата кредитов и

системы их обслуживания и страхования.

На современном этапе проблемы в жилищной политике России связаны

с тем, что на переднем плане сегодня в России – продвижение рыночной

модели жилищной политики, в результате происходит изменение

соотношения между ее экономической и социальной составляющими.

1 Эекхофф И. Какой должна быть рыночная жилищная политика? / И. Эекхофф, Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2008. – № 7. – С. 32.

103

Причем экономические и политические соображения преобладают над

социальными аргументами в пользу прямого вмешательства государства в

жилищную сферу.

В общем контексте жилищной реформы в России остро встает вопрос о

выборе приоритетов. В настоящее время они в основном носят финансово-

экономический характер – повышение рентных платежей и переход от

субсидирования жилых помещений к субсидированию людей с

установлением системы защиты социально незащищенных слоев населения.

Однако практика показывает, что для преодоления жилищной

необеспеченности необходимы не только поддержка доходов, но и другие

стратегии.

Развитие Российской Федерации в условиях перехода к рыночным

отношениям привело к резкой дифференциации регионов РФ по уровню

экономического и социального развития. Регионы, сосредоточившие в себе в

основном обрабатывающие отрасли промышленности, а также аграрное

производство оказались в значительно худших условиях нежели регионы,

располагающие значительными топливно-энергетическими и сырьевыми

ресурсами, которые, экспортируя их, получают достаточные средства для

обеспечения своего социально-экономического развития.

Аналогичная дифференциация регионов наблюдается и в жилищной

сфере. Жилищные условия населения кардинально отличаются от региона к

региону. Наблюдаются значительные различия в динамике ввода жилищ, их

состоянии, уровне аварийности и ветхости жилищного фонда. Численность

населения и уровень доходов также зависит от региона. Соответственно в

рамках общегосударственной жилищной политики необходимо

разрабатывать и реализовывать региональную жилищную политику,

учитывающие географические, демографические и социально-экономические

особенности развития регионов.

Таким образом, региональную жилищную политику можно определить

как совокупность предпринимаемых на уровне региона взаимосвязанных

104

законодательных, организационных и экономических мер воздействия на

региональный рынок жилья, основанных на единой стратегической цели и

направленных на удовлетворение потребности населения региона в жилье.

Целью региональной жилищной политики Ульяновской области

названо обеспечение населения жильем, отвечающим требованиям

энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности, путем

создания благоприятных экономических, политических и административных

условий для развития жилищного строительства и реализации механизмов

стимулирования предложения на рынке жилья1.

В соответствии с поставленной целью ключевыми мерами должны

стать:

− обеспечение роста объемов ввода жилья;

− использование современных архитектурно-планировочных решений;

− обеспечение стандартов качества вновь создаваемых объектов жилищного

фонда;

− снижение стоимости жилья на рынке;

− развития конкурентной среды на рынке жилищного строительства;

− снижение административных барьеров в строительстве;

− развитие нормативно-правовой базы в строительстве и совершенствование

конкуренции среди строительных подрядчиков;

− привлечение дополнительных инвестиций в строительство жилья;

− создание благоприятных экономических условий для развития

строительной индустрии области;

− расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования

жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций

и особенно кредитных ресурсов;

− обеспечение земельных участков, выделяемых под строительство жилья,

инженерной инфраструктурой; 1 Проект Программы «Стимулирование развития жилищного строительства Ульяновской области в 2011-2015 годах» – Режим доступа: http://www.minregion.ru/

105

− разработка и реализация проектов комплексного освоения и развития

территорий;

− стимулирование спроса на жилье

− обеспечение жильем граждан отдельных категорий, определенных

законодательством РФ, и выполнение иных социальных гарантий по

поддержке граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных

условий.

− создание условий для развития жилищного кредитования и деятельности

участников рынка жилищного кредитования.

Таким образом, для решения жилищных проблем необходимо иметь

четко сформулированную региональную жилищную политику и механизмы

ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда

мероприятий в различных отраслях народного хозяйства региона, добиться

взаимодействия и взаимосвязанного развития сегментов в жилищной сфере.

Должна быть сформулирована и обоснована четкая программа действий в

целях реализации региональной жилищной политики, нацеленная на решение

общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или

иного региона.

3.2. Разработка организационно-экономического механизма развития

регионального рынка жилья

Основной целью проводимой жилищной политики является

обеспечение жильем отдельных категорий граждан, создание

организационно-экономического механизма и обеспечение доступного жилья

для граждан, а также совершенствование форм и методов государственной

поддержки населения в улучшении жилищных условий.

106

Острота проблемы обеспечения жильем нуждающегося населения, а

также повышения доступности жилья вызывает необходимость разработки

механизма, который позволит решить существующую проблему.

В Толковом словаре русского языка понятие «механизм» трактуется

как «последовательность состояний, процессов, определяющих собой какое-

нибудь действие, явление», или же «система, устройство, определяющее

порядок какого-нибудь вида деятельности». Авторы Современного

экономического словаря рассматривают экономический механизм как

«совокупность методов и средств воздействия на экономические процессы,

их регулирования».

Хозяйственный механизм определяется как «совокупность

организационных структур и конкретных форм и методов управления, а

также правовых норм, с помощью которых реализуются действующие в

конкретных условиях экономические законы, процесс воспроизводства».

А. Кульман утверждает, что «экономический механизм определяется либо

природой исходного явления, либо конечным результатом серии явлений»1, и

уточняет, что «составляющими элементами механизма всегда одновременно

выступают и исходное явление, и завершающие явления, и весь процесс,

который происходит в интервале между ними». Другими словами, любой

организационно-экономический механизм есть определенная совокупность

или последовательность экономических явлений.

Формирование и развитие экономических механизмов всегда связано с

функционированием различных организационных систем. Это различные

институциональные образования на уровне транснациональных

мирохозяйственных связей, национальные экономики отдельных государств,

отраслевые и территориальные комплексы, корпоративные структуры

бизнеса, отдельные корпорации и их структурные подразделения (филиалы,

представительства) и т.д.

1 Кульман А. Экономические механизмы: Пер. с фр.; под общ. ред. Н.И.Хрусталевой. – М.: Прогресс; Универс, 1993. – 92 с. – С. 12

107

Введем следующее определение. Организационно-экономический

механизм формирования регионального рынка доступного жилья – это

система взаимосвязанных организационных структур и конкретных форм и

методов управления, а также правовых норм, с помощью которых

достигаются цели государства, региональных и муниципальных органов и

других заинтересованных лиц по обеспечению повышения доступности

жилья для населения регионов (рис. 3.1).

Для четкого разграничения ответственности необходимо определить

полномочия органов управления различного уровня. Так, задачи

федерального центра:

- управление реализацией национального проекта, координация работы всех

его участников;

- доработка необходимой законодательной базы;

- финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по

обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан;

- оказание поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в

улучшении жилищных условий;

- софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и

модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Региональные власти должны заниматься:

- разработкой региональных программ по формированию рынка доступного

жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан;

- административно-организационным обеспечением реализации программ;

- софинансированием федеральных программ.

Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:

- привлечение средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу

и реформа управления жилищным фондом;

- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;

- предоставление социального жилья нуждающимся гражданам –

очередникам.

Ри

с. 3

.1. О

рган

изац

ионн

о-эк

оном

ичес

кий

меха

низм

раз

вити

я ре

гион

альн

ого

рынк

а ж

илья

Нац

иона

льны

е пр

оект

ы

Реги

онал

ьны

е пр

огра

ммы

Рефо

рма

упра

влен

ия

жил

ищны

м фо

ндом

Разр

абот

ка за

коно

дате

льно

й ба

зы

Упр

авле

ние

реал

изац

ией

и ко

орди

наци

я ра

боты

все

х ег

о уч

астн

иков

Соф

инан

сиро

вани

е фе

дера

льны

х пр

огра

мм

Разр

абот

ка и

адм

инис

трат

ивно

-ор

гани

заци

онно

е об

еспе

чени

е ре

ализ

ации

При

влеч

ение

сре

дств

час

тны

х ин

вест

оров

в ж

илищ

но-

комм

унал

ьную

сфе

ру

Соз

дани

е ус

лови

й дл

я ув

елич

ения

об

ъемо

в ж

илищ

ного

стр

оите

льст

ва

Пре

дост

авле

ние

соци

альн

ого

жил

ья

нуж

даю

щим

ся гр

ажда

нам

– оч

еред

ника

м

Соф

инан

сиро

вани

е ме

р по

ув

елич

ению

жил

ищно

го

стро

ител

ьств

а и

моде

рниз

ации

об

ъект

ов к

омму

наль

ной

инфр

астр

укту

ры

Рыно

к ж

илья

Сти

мули

рова

ние

разв

ития

жил

ищно

го

стро

ител

ьств

а

Сти

мули

рова

ние

спро

са н

а ж

илье

Пов

ыш

ение

кач

еств

а ж

илищ

ного

фон

да и

ко

ммун

альн

ой

инфр

астр

укту

ры

Федеральный уровень

Региональный уровень

Муниципальный уровень

109

Из задач региональной жилищной политики вытекают инструменты ее

реализации (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Элементы механизма развития жилищного рынка региона

Можно предложить две группы инструментов построения рынка

доступного жилья региона: экономические, организационные. Группа

экономических инструментов основывается, в первую очередь, на

использовании имеющихся в распоряжении региона финансовых ресурсов, а

также возможностей по налоговому стимулированию и льготному

кредитованию. Группа организационных инструментов подразумевает

построение эффективных взаимодействий между участниками жилищного

рынка.

Инструменты развития жилищного рынка региона

1. Финансирование строительства социального жилья, а также программы переселения из ветхого и аварийного жилья

2. Субсидирование

3. Налоговое стимулирование деятельности компаний-застройщиков, налоговые льготы населению при приобретении жилья

4. Кредитование строительной отрасли, развитие ипотечного рынка

1. Разработка стандартов жилья

2. Предоставление земельных участков для строительства

3. Обеспечение земельных участков для строительства инженерной инфраструктурой

4. Упрощение процедур и сокращение сроков государственной экспертизы проектной документации на строительство жилья и получения застройщиками разрешений на жилищное строительство.

5. Формирование структур, занятых финансированием жилья в общественном секторе и содействие коммерческим структурам

Экономические Организационные

110

Основной целью развития регионального рынка доступного жилья

должно стать сохранение достигнутого уровня доступности жилья для

населения и создание условий для его дальнейшего повышения.

Для достижения этой цели необходимо выделить следующие приоритеты:

1. Стимулирование развития жилищного строительства

В рамках этого направления должны быть решены задачи по

формированию нового сегмента жилья, отвечающего требованиям

энергоэффективности и экологичности, включая развитие малоэтажного

строительства и развитие новых форм участия граждан в жилищном

строительстве, а также задачи по развитию жилищного строительства,

направленные на поддержку внедрения новых современных технологий и

проектной документации жилищного строительства

Решение подобных задач требует:

- разработки новых стандартов жилья;

- предоставления земельных участков для строительства;

- обеспечения земельных участков для строительства инженерной

инфраструктурой;

- упрощения процедур и сокращение сроков государственной

экспертизы проектной документации на строительство жилья и получения

застройщиками разрешений на жилищное строительство;

- реализации мер, направленных на развитие жилищного строительства

в рамках расселения аварийного жилищного фонда.

2. Стимулирование спроса на жилье, в том числе с помощью

ипотечного жилищного кредитования, создания строительных

сберегательных касс.

Для чего необходимо решить ряд задач, в том числе:

- Поддержка заемщиков, взявших ипотечные жилищные кредиты и

оказавшихся в трудной финансовой ситуации через реструктуризацию

кредитов ОАО «АИЖК», стимулирование банков к реструктуризации

ипотечных кредитов.

111

- Повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, в том числе

снижение процентных ставок.

- Повышение доступности ипотечных кредитов для определенных

категорий населения (военнослужащих в рамках специальной ипотечной

программы, молодых семей, получателей материнского (семейного

капитала)).

- Долгосрочное финансирование ипотечного кредитования

предполагает нормативно-правовые меры по усилению защиты инвесторов и

повышению надежности ипотечных ценных бумаг.

В рамках выполнения государственных обязательств по обеспечению

жильем отдельных категорий граждан уже намечены мероприятия по

аккумулированию государственного спроса, в первую очередь, на первичном

рынке жилья:

- обеспечение жильем участников Великой Отечественной войны;

- обеспечение жильем военнослужащих;

- совершенствование механизма использования государственных

жилищных сертификатов;

- обеспечение жильем иных категорий граждан в рамках различных

программ (Минсельхоза России, Минобрнауки России, других

государственных заказчиков).

3. Кроме того, особое внимание должно быть уделено повышению

качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Для этого

необходимо решить две задачи:

первая – снижение износа жилищного фонда в рамках мероприятий;

вторая задача – модернизация объектов коммунальной

инфраструктуры.

Таким образом, для реализации мероприятий по реформированию

жилищной сферы необходимо одновременно рассматривать два аспекта:

112

1. формирование рынка доступного жилья при условии положительных

темпов роста жилищного строительства, повышения

платежеспособности населения;

2. обеспечение граждан, не имеющих объективной возможности

самостоятельно улучшить свои жилищные условия, социальным

жильем за счет сформированного жилищного фонда субъекта РФ и

муниципального жилищного фонда.

Исходя из этого понимания сути жилищной проблемы, наращивание

объемов строительства жилья не может являться единственным способом ее

решения, это только один из способов воспроизводства жилищного фонда,

масштабы и рациональность использования которого определяется

перспективами развития того или иного поселения и состоянием имеющегося

фонда. Следовательно, реконструкция, модернизация и ремонт жилищного

фонда должны рассматриваться не только как способы воспроизводства,

дополняющие строительство, но и как альтернатива ему. Недопущение

абсолютизации нового жилищного строительства и учет изменения в

перспективе конкурентоспособности поселений являются важнейшими

факторами, обеспечивающими рациональное использование средств,

направляемых на решение жилищной проблемы.

Общая характеристика проблемы низкого уровня доступности жилья

для большинства населения определяет необходимость изменения

сложившегося за последние пятнадцать лет подхода к организации и

финансированию строительства социального, а также доступного по цене и

качеству жилья.

Как показал анализ, проведенный во второй главе, 32 процента

населения Ульяновской области не имеют возможности строительства,

приобретения или коммерческой аренды жилья. Обеспечить эту часть

населения жилья предлагается на условиях социального найма. В связи с чем

встает вопрос о необходимости социального жилья.

113

Меры государственной поддержки должны носить адресный характер,

для чего необходимо определить основные группы населения, нуждающиеся

в такой поддержке.

Граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении

жилищных условий, условно можно разделить на следующие категории:

1. граждане, имеющие право на получение бесплатного (льготного) жилья

в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2. социально незащищенные категории – инвалиды, дети-сироты,

многодетные;

3. граждане, не имеющие льгот и не обладающие доходами,

позволяющими приобрести жилье за счет собственных средств или

участвовать в государственных программах поддержки приобретения

жилья, в установленном порядке признанные малоимущими – в целях

предоставления им социального жилья;

4. граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье

самостоятельно или на условиях коммерческого кредита, а также

граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье с

использованием части собственных средств, жилищных кредитов и

льготных бюджетных субсидий.

В России 1 марта 2005г. вступил в силу новый Жилищный кодекс,

согласно которому жилые помещения по договорам социального найма

предоставляются только малоимущим гражданам, причем только тем из них,

которые признаны нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ). Однако Кодекс

допускает, что федеральным или региональным законом такое жилье может

предоставляться и другим категориям граждан. Договор социального найма

заключается в отношении только тех объектов, которые входят в состав

государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к

жилищному фонду социального использования.

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в

законе гражданам, нуждающимся в жилище, социальное жилье

114

предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с

установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип

во многом предопределяет содержание главы 7 нового Жилищного кодекса

РФ и многих других его положений.

Данная норма закрепляет новую роль государства и органов местного

самоуправления на рынке жилья. В связи с чем в настоящее время в

Ульяновской области необходима разработка программы формирования

фонда социального жилья, состоящая из двух блоков.

Первый блок состоит из комплекса мер, направленных на

формирование фонда социального жилья путем проектирования и

строительства новых жилых домов. Второй блок – комплекс мер по

обеспечению жильем отдельных категорий граждан путем приобретения для

них жилых помещений либо предоставления гражданам дополнительных

видов государственной поддержки.

Программные мероприятия направлены на реализацию поставленных

задач и подразделяются на мероприятия по совершенствованию

законодательной и нормативно-правовой базы, организационные

мероприятия, а также мероприятия по финансированию капитальных и

других расходов за счет средств областного бюджета.

Формирование фонда социального жилья возможно осуществить двумя

путями: приобретение квартир на рынке вторичного жилья и

непосредственно строительство. Второй путь решения проблемы,

безусловно, предпочтительнее, потому что позволяет помимо

непосредственной задачи – создания фонда жилья – решить проблемы

социальной (создание дополнительных рабочих мест в строительном

комплексе области) и экономической направленности (привлечение

дополнительных инвестиций в сферу строительства), а также увеличения

налогооблагаемой базы всех уровней бюджета.

Социальное жилье имеет ряд архитектурно-планировочных и

социально-экономических особенностей, продиктованных нормативами

115

законодательного характера и соображениями экономии бюджетных средств,

направляемых на строительство данной категории жилья. Размещение

объектов социального строительства необходимо осуществлять на земельных

участках, имеющих низкую стоимость с незначительными затратами на

инженерное обеспечение, по опыту западных стран, на специально

отведенных территориях.

Решение указанных проблем требует разработки типовых проектов

строительства домов для малоимущих категорий граждан и граждан,

состоящих в очередях муниципальных образований. Для чего необходимо

среди проектных и научных учреждений области провести конкурс для трех

типов жилищного строительства: в крупных городах, в средних и малых

городах, в сельских поселениях и районных центрах.

Однако масштабные проекты по строительству новых микрорайонов

невозможно реализовать из-за нехватки земельных участков,

градостроительной документации в муниципалитетах и, главное, отсутствия

подготовленной коммунальной инфраструктуры.

Новый Градостроительный кодекс обязал городские власти

предоставлять под застройку участки уже со всей необходимой

инфраструктурой. Эта норма вступила в действие с 1 октября 2005 года и

должна была помочь развернуть массовое строительство. Но на такую

подготовку в бюджете очень часто не хватает денег. Поэтому здесь региону

необходимо включиться в приоритетный национальный проект.

В рамках федеральной целевой программы «Жилище» местным

властям предоставляются государственные гарантии и частично

субсидируются процентные ставки по кредитам на оснащение земельных

участков (на условиях софинансирования с региональными и местными

бюджетами). Кроме того, госгарантии могут получить не только органы

власти, но и юридические лица и предприятия ЖКХ. Также появилась

возможность залога муниципальных и неразграниченных земель для

получения кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.

116

Для увеличения строительства социального жилья необходимо

− сокращать административные барьеры,

− совершенствовать градостроительное законодательство и нормативную

базу в сфере жилищного строительства,

− модернизировать уже существующие объекты коммунальной

инфраструктуры и привлекать частных инвесторов.

На муниципальном уровне должны быть приняты правила

землепользования и застройки, которые обеспечат прозрачные процедуры

для застройщиков, определив, что и где можно строить. Эти правила в

обязательном порядке должны пройти публичное обсуждение жителями

городов и поселений.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации и ст. 49

Жилищного кодекса Российской Федерации бесплатное или за доступную

плату жилье по установленным социальным нормам из государственного,

муниципального и других жилищных фондов предоставляется малоимущим

и иным указанным в законе категориям граждан.

Порядок признания граждан малоимущими в целях обеспечения их

социальным жильем и порядок ведения органами местного самоуправления

учета граждан в качестве нуждающихся в социальном жилье

устанавливаются областным законом от 6 мая 2006 года № 49-3О «О порядке

ведения органами местного самоуправления муниципальных образований

Ульяновской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых

помещениях».

Вопросы ведения учета граждан в качестве нуждающихся в

социальном жилье, признания граждан малоимущими в целях обеспечения

их социальным жильем и предоставления помещений муниципального

жилищного фонда малоимущим гражданам по договорам социального найма

регламентируются нормативными правовыми актами органов местного

самоуправления.

117

Наряду с мерами по развитию жилищного строительства органам

муниципальных образований необходимо принять активные меры в сфере

социального жилья:

• провести ревизию имеющегося муниципального жилищного фонда;

• привести в соответствие с законодательством списки граждан,

состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

• выделять средства при формировании муниципального бюджета на

обеспечение реализации прав граждан на социальное жилье;

• разработать перспективные планы комплексного строительства

социального жилья с учетом специфики отдельных категорий граждан

(социальное обслуживание престарелых и инвалидов, оплата жилья

малоимущими и т.д.), а также расположения строительных площадок

для комплексной застройки;

• рассмотреть возможность привлечения внебюджетных источников, в

частности от реализации программ строительства коммерческого

жилья муниципалитетами.

Статьями 13, 49, 50 нового Жилищного кодекса РФ предусмотрена

возможность установления органами муниципального образования размера

дохода в целях признания граждан малоимущими, размера учетной нормы

площади жилого помещения, а также дополнительного перечня категорий

граждан, имеющих право на социальное жилье. Необходимо исходить из

того, что необоснованное расширение перечня граждан, а также завышение

критериев приведут на самом деле к снижению эффективности и адресности

социальной поддержки населения.

Анализируя ситуацию, сложившуюся в Ульяновской области в сфере

жилищных отношений, можно сделать вывод, что для повышения

эффективности и адресности расходования бюджетных средств на

обеспечение жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий, необходимо привести в соответствие с действующим

118

законодательством нормативную правовую базу органов местного

самоуправления.

Кроме того, обращение к зарубежному опыту, согласно которому

льготники тоже должны принимать участие в компенсации хотя бы части

понесенных городом затрат, будет способствовать как большей социальной

справедливости, так и большей эффективности в ликвидации очереди на

жилье.

Так, например, во Франции муниципальные власти активно

сотрудничают с девелоперами, выполняющими заказы по строительству

социального жилья. Одной из программ такого сотрудничества является

предоставление застройщику права на сдачу социального жилья в аренду, по

специальной ставке. Она не должна превышать 5% годовых от

себестоимости строительства.

Во Франции социальный сектор включает как государственные, так и

частные жилищные компании. Большинство социального жилья построено и

эксплуатируется в рамках программы «жилье с умеренной квартплатой»

(HLM).

По этой программе строятся и многоквартирные здания, в которых

можно снять квартиры, и односемейные дома. Сегодня социальное жилье

включает в себя и быстро развивающийся сектор арендного жилья,

предназначенного для нового «среднего класса». Этот сектор тоже получает

дотации государства и предназначен для тех, чей уровень дохода чуть выше

определенного для программы HLM и не позволяет участвовать в ней.

Сегодня этой программой могут воспользоваться 60% всех жителей

Франции. Примерно 1/5 квартиросъемщиков HLM получает доходы,

относящиеся к верхней границе шкалы доходов.

Из 1000 жилищных компаний, работающих по программе HLM,

примерно треть созданы и управляются местными властями, треть –

частными компаниями, треть – являются кооперативами. Таким образом,

жилищная сфера во Франции является смешанной частью экономики, в

119

которой государство выступает как провайдер, поддерживая своими

средствами (субсидиями) частные компании.

Таким образом, вместо строительства социального жилья за счет

бюджетных средств, региональное правительство может снизить затраты

бюджета на обеспечение населения жильем, позволив девелоперам

самостоятельно управлять многоквартирным домом путем сдачи квартир в

социальную аренду и компенсируя им разницу между рыночной стоимостью

и социальной арендой. Конечно, доход от такой аренды не велик. Однако, по

мере роста количества такого жилья денежный поток от него смог бы

покрывать все большую долю затрат на строительство новых социальных

домов, постепенно снимая часть нагрузки с муниципального бюджета.

3.3. Совершенствование регионального рынка жилья

Ульяновской области

Несмотря на бурное развитие ипотеки в России, она все же не решает

жилищные проблемы населения. Высокие процентные ставки по кредитам,

необходимый первоначальный взнос, жесткие требования к заемщику вкупе

с высокими ценами на жилье сделали ипотеку доступной только для

достаточно обеспеченных граждан.

Еще в 2007 году на заседании президиума Госсовета в Казани

Владимир Путин заявил, что ипотека доступна лишь 10% населения России.

Поэтому, по его словам, необходимо развивать альтернативный финансовый

инструмент – систему строительный сберегательный касс. Однако

соответствующий законопроект, разработанный в 2000 г. депутатами нижней

палаты парламента Иваном Грачевым, Оксаной Дмитриевой, Валерием

Зубовым и Владиславом Резником и предполагавший создание в России

жилищно-накопительной системы по образу и подобию немецких

стройсберкасс, до сих пор не принят.

120

В нынешних условиях, когда стало очевидно, что обеспечить россиян

доступным жильем исключительно с помощью американской модели

ипотеки не представляется возможным, интерес к немецким стройсберкассам

и английским строительным обществам возник вновь.

Строительное общество – организация, реализующая контракты со

своими членами на предоставление кредита для приобретения или

реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только

залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и

предварительным выполнением плана по накоплению сбережений1.

От других ипотечных институтов СО отличается тем, что

предоставляет права на ссуду только своим вкладчикам. Для успешного

функционирования СО необходимо, чтобы его члены состояли вкладчиками

достаточно долго и накапливали достаточно большие суммы. Поэтому объем

и схема обслуживания предоставляемого кредита зависят от объемов и

временной структуры сбережений.

В конце 18 – начале 19 веков строительные общества послужили

основой развития массовой ипотеки и исходной точкой быстрой эволюции

жилищных финансов во многих странах. Родоначальницей первых

строительных обществ в Европе считается Англия, где между 1775 и 1825

годами было создано 250, а в последующие 50 лет еще 3000 строительных

обществ (кооперативов). Каждое из них объединяло 20-30 человек и

функционировало 10-14 лет. Строительные общества в Англии служили

массовым ипотечным институтом 70 лет, пока в 1845 г. не преобразовались в

розничные банки специализирующиеся на кредитовании жилья.

В дальнейшем строительные общества были заимствованы другими

странами. В США они появились в 1831 г. Через 20 лет в Америке вслед за

Англией на основе строительных обществ возникла ссудно-сберегательная

1 Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России / В. Полтерович, О. Старков, Е. Черных // Вопросы экономики. – 2005. – № 1. – С.67.

121

ассоциация, однако она, в основном, вытеснила строительные общества лишь

через 60 лет, в 1890-ые годы. В Германии строительные общества возникли в

1885 г. Спустя 39 лет в 1924 г. в Германии возникла форма стройсберкассы,

которая с небольшими изменениями продолжает действовать до сих пор.

В 1925 германский опыт был перенесен в Австрию, а в 1965 г. во Францию.

Строительные общества играли особенно важную роль в послевоенных

Германии и Австрии, в период экономических трудностей, упадка

государственных институтов и кризиса доверия. Именно после войны в

1952 г. германское правительство ввело государственную премию по

стройсбережениям. Изначально была установлена весьма высокая премия в

25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в

1975 – 23%, в 1976 – 18% , в 1982 – 14% и затем в 1989 – 10%.

В Германии доля кредитов, выдаваемых стройсберкассами достигла

пика к началу 80-ых годов, а затем, по мере развития рынка капитала, стала

падать. В 1973 г. стройсберкассы обслуживали 14 млн. контрактов, а в 1983 –

24 млн. (эта цифра соответствует 39% населения Германии). В указанное

десятилетие в среднем прибавлялся 1 млн. контрактов в год. В 1983 г.

сбережения стройсберкасс достигли 18% всех депозитов населения, ими

было выдано кредитов на 28,5 млрд. марок, что составляет 30% жилищных

инвестиций. В 1983 г. доля стройсберкасс в жилищных кредитах

насчитывала 19%, ипотечных банков – 28%, сберегательных банков – 24%.

Недавний опыт стран Восточной Европы подтверждает важнейшую

роль строительных обществ в становлении эффективной системы жилищного

кредитования. Словакия ввела стройсберкассы в 1992 г., Чехия – в 1993,

Венгрия – в 1997. В Чехии в первый же год членами ССК стали 2% жителей,

в Словакии 0,9% и в Венгрии- 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет

работы уже 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему

стройсбережений. В Венгрии на 7-ом году участниками института стало

почти 9% населения. Расходы государства на премии вкладчикам росли,

составив через 7 лет около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого.

122

Однако сбережения росли быстрее. В среднем за 7 лет каждая крона премии

привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. В 2003 г. доля

стройсбережений в ВВП возросла в Чехии в 49 раз (до 4,9 % от ВВП на

7 году работы). Спрос на услуги стройсберкасс продолжает быстро расти во

всех трех странах.

Польша пошла по другому пути, нежели Словакия, Чехия и Венгрия.

Здесь, начиная с 1993 г., основная ставка была сделана на развитые формы

ипотеки, включая институты секьюритизации ипотечных кредитов по

американскому образцу. В результате, достижения Польши в жилищном

кредитовании и строительстве намного отстали от стран-соседей. Доля

выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8 % в 1999

году и 1,8% в 2002. А в Чехии и Словакии уже в 1999 году доля всех

жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7% соответственно, в 2002 г. – уже

20% и 12,7%.

Правда, в Польше в 1995 г. был введен институт строительно-

сберегательных кооперативов в виде спецсчетов в комбанках. Ставка по

депозитам и кредитам плавающая, соответственно, 25% и 50% от учетной

ставки ЦБ. Прибыль от ведения счетов добавляется к кредитному фонду или

резервам. Однако премии не были предусмотрены и налоговые льготы были

недостаточны для привлечения массы вкладчиков, а короткий

накопительный период и отсутствие прибыли сделали этот бизнес не

слишком интересным для банков. С конца 1996 по 1998 гг. кооперативы

заключили 40000 контрактов и выдали незначительное количество займов.

К настоящему времени стройсберкассы (ССК) в Чехии и Словакии по

числу выдаваемых кредитов намного превзошли все остальные финансовые

институты вместе взятые. В Словакии к 2003 г. ССК выдали 270 тысяч

займов (5% населения), ипотечные кредиты банков насчитывали 22 тысячи и

кредиты государственного фонда – еще 28 тысяч.; Housing finance system of

Slovak Republic (2002, p. 15, 23). Через 7 лет работы (к концу 1999 г.)

чешские ССК выдали 307 тысяч кредитов (3% населения), тогда как

123

ипотечные кредиты банков достигли 21 тысячи, а ипотечные займы с

субсидией ставки – 8 тысяч.

В то же время в обеих странах, как и в Венгрии, массовый старт ССК

дал дополнительный импульс для развития банковского ипотечного

кредитования. Средняя величина банковского кредита с самого начала была

существенно выше кредита ССК. В последние годы доля банков в общем

объеме жилищных кредитов растет. Правительство Словакии планирует

постепенное снижение доли ССК в объеме ежегодно выдаваемых кредитов с

91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременно доля ипотечного кредитования

должна увеличиться с 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г.. В Чехии доля ипотечных

банков в объеме всех непогашенных жилищных кредитов выросла с 31% в

1999 г. до 47% в 2002 г.

В Польше же к концу 1999 г. было выдано только 130 тысяч

банковских кредитов, что составляет всего 0,3% населения. Отсутствие

стройсберкасс не привело к быстрому развитию альтернативных институтов,

а скорее, затормозило их рост.

Казалось бы, Польша, несмотря на медленный рост жилищного

кредитования, избежала серьезных бюджетных затрат на его развитие. Но это

не так. Правительство, ожидая самостоятельного возникновения рынка

жилищного кредитования, не стало переориентировать бюджетную

поддержку в его пользу и сосредоточило усилия на сохранении старых форм

кредитования строительного сектора. В 1992 г. расходы на жилищные

субсидии строительству составили 6,1% государственного бюджета,

в 1996 г. – 3,1%, а в 2001 г. – 1,3%. Благодаря такой политике, а также росту в

первые годы реформ покупок жилья имущим классом за свой счет Польша

испытала менее глубокий спад в жилищном строительстве, чем Словакия и

Чехия. Однако в процессе восстановления жилищное строительство

столкнулось с отсутствием кредитных институтов, доступных широким

слоям населения. Уже с 2000 г. в Польше начало сокращаться число

одобренных заявок и реально начатых новостроек, что в 2002 г. привело к

124

изменению тенденции в завершенном строительстве – снова в сторону спада

с 68% от уровня 1989 г. до 63%. В 2004-2005 гг. в Польше ожидается

стагнация жилищного строительства. В Словакии, Чехии, Венгрии

наблюдается стабильный рост строительства.

Россия, как и другие переходные экономики, столкнулась с проблемой

развития института жилищных финансов. Основная ставка, как и в Польше,

была сделана на создание современных институтов по образцу развитых

стран. Основными препятствиями для широкого распространения развитых

форм ипотеки в России, как и в других странах на соответствующем этапе

развития, являются низкое соотношение между доходами населения и

стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и

высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют низкое

качество судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и

государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения,

распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку

платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление

информации о цене сделки. Эти препятствия нельзя преодолеть только за

счет введения той или иной законодательной базы.

В то же время благодаря узкой специализации, встроенной системе

контроля и достаточно высоким начальным дотациям строительные общества

позволят снизить кредитные риски и преодолеть проблему недоверия, вовлекая

в систему ипотечного кредитования основную массу населения.

Сейчас по принципу ССК на рынке жилья действуют жилищные

накопительные кооперативы – некоммерческие организации,

потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность в

соответствии со статьей 116 Гражданского кодекса РФ1 и Федеральным

законом «O накопительных жилищных кооперативах»2. Кроме того, 1 Страшнов В.Г. Доступное жилье. Как его получить? / В.Г. Страшнов // Жилищное строительство. – 2006. – №9. – С.21. 2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «О жилищных накопительных кооперативах»

125

существуют жилищные и жилищно-строительные кооперативы, которым

присущ ряд отличий от жилищных накопительных кооперативов, в том числе

в допустимом количестве членов1. Вся тяжесть финансовых потерь

кооператива, вызванных неквалифицированными действиями администрации

или нарушениями контрактов со стороны кооператоров, ложится равномерно

на всех членов кооператива.

Строительная сберегательная касса же должна создаваться и

осуществлять свою деятельность в виде банка в организационно-правовой

форме, установленной Федеральным законом «O банках и банковской

деятельности»2 для кредитных организаций, являться участником системы

страхования вкладов, обеспечивающей страхование вкладов граждан в

соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических

лиц в банках РФ»3, что значительно повысит надежность вкладов и системы

строительных сберегательных касс в целом.

Кроме того, между кооперативом и сберкассой наблюдается серьезное

различие по статусу вкладчиков. Объединяющим условием для жилищно-

накопительного кооператива, как организации преимущественно

некоммерческой, является взаимное доверие круга людей, объединенных

каким-нибудь фактором. Как правило, посторонние люди не всегда имеют

возможность беспрепятственно стать участником подобного предприятия.

Для строительной сберегательной кассы, как организации во всех случаях

коммерческой, такие условности не важны. Не существует никаких

серьезных ограничений для вступления в CCК: принято может быть любое

лицо, обладающее постоянным доходом и способное равномерно вносить

первоначальный взнос в любой момент времени.

1 Свердлык Г.А. Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов / Г.А. Свердлык // Жилищное право. – 2008. – № 6. – С.25 2 Федеральный закон от 3.02.1996 N 17-ФЗ (ред. от 15.02.2010) «О банках и банковской деятельности» 3 Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ»

126

В своей нынешней редакции законопроект о ССК придерживается

классической немецкой модели стройсбережений. В частности, документ

предусматривает ежегодное поощрение вкладчиков из федерального

бюджета – в размере 20% от ежегодного прироста суммы вклада

(максимальный размер премии в год – 14 тыс. руб.). Кроме того, клиентам

стройсберкасс будут начисляться проценты по вкладам (как в классическом

депозите). Их размер в законопроекте не определен.

Кроме того, на счета клиентов стройсберкасс предполагается

перечислять дотационные средства в рамках программы «Государственные

жилищные сертификаты» и «Материнский капитал». По замыслу авторов

законопроекта, это существенно упростит процедуру получения и

реализации средств, полагающихся гражданам по закону, а также позволит

обеспечить их целевое использование.

Кредиты на улучшение жилищных условий будут выдаваться

вкладчикам стройсберкасс после накопления ими определенной части

стоимости желаемой квартиры (условия оговариваются в каждом конкретном

договоре). Кроме того, интересант должен дождаться своей очереди, номер в

которой определяется на основании индивидуального накопительного

показателя (своего рода рейтинг вкладчиков). Аналогичным образом

поступают некоторые жилищные кооперативы: сумма внесенных пайщиком

средств умножается на срок их работы в системе, и, таким образом,

расставляются приоритеты.

Законопроект о строительных сберегательных кассах предполагает

целевое использование средств вкладчиками. То есть полученный кредит

может быть потрачен только на улучшение жилищных условий: покупку или

строительство квартиры (дома), приобретение земельного участка,

реконструкцию объекта недвижимости и т.п.

К улучшению жилищных условий относится также накопление

первоначального взноса для получения ипотечного кредита в другой

кредитной организации. То есть сумма, которая складывается из

127

накопленных средств и кредита, может быть использована в качестве

первоначального взноса в другие ипотечные схемы, где банковский кредит

будет уже выдаваться под рыночную процентную ставку. При этом

требования к ипотечному обеспечению могут быть снижены, поскольку у

каждого вкладчика будет сформирована собственная кредитная история.

Стройсберкассы призваны минимизировать расходы граждан на покупку

жилья в кредит. Но не отменить их вовсе. Российские ССК, как и их зарубежные

аналоги, будут выдавать кредиты с относительно низкими процентными

ставками, независимыми от колебаний финансового рынка, устанавливать

которые позволит замкнутость финансовых потоков данных учреждений.

Таким образом, граждане получают возможность накопления под

низкий процент и кредитов под низкий процент, и эта схема не зависит от

инфляции. В проекте нынешнего федерального закона определено, что

процентные ставки по кредиту не могут быть выше размера процента по

строительному сберегательному вкладу более чем на 3% годовых.

Согласно законопроекту, вкладчиками ССК могут быть не только

физические лица, но и юридические, что позволит реализовывать в рамках

системы стройсберкасс корпоративные жилищные программы.

Немаловажно, что жилищные накопления через систему строительных

сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный рынок среднего и

низшего сегментов среднего класса, которые сейчас практически не могут

получить ипотечный кредит. Кроме того, система стройсбережений позволяет

относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения в

ипотечный банк. Наконец она лучше подходит для реальных российских

условий со значительной теневой составляющей в доходах населения.

В долгосрочной перспективе создание института стройсберкасс будет

стимулировать развитие стройиндустрии, пополнение госбюджета и

снижение инфляции – за счет связывания свободной денежной массы в

стране и инвестирования средств в реальный сектор экономики.

Кроме того, положительный эффект от создания стройсберкасс будет

128

заключаться еще и в развитии рынка строящегося жилья.

Сохранность вложений граждан должна гарантироваться государством.

Кроме того, для обеспечения финансовой устойчивости стройсберкасс

предполагается создание страхового фонда, который в случае «банкротства»

кассы обеспечит возврат вложенных средств. Либо включить систему

строительных сберегательных касс в систему страхования вкладов, в рамках

которой функционирует Агентство по страхованию вкладов, созданное в январе

2004 года на основании Федерального закона от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ

«О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Возложение на Банк России обязанности по надзору за деятельностью

строительных сберегательных касс в соответствии с федеральными законами,

регулирующими банковскую деятельность, также делает систему менее

рисковой. Для этого Центральный Банк должен осуществлять следующие в

функции в сфере регулирования:

- государственная регистрация строительных сберегательных касс,

выдача лицензий им и организациям, занимающимся их аудитом, а также

приостановление их действия и их отзыв;

- регулирование системы строительных сберегательных касс, надзор за

их деятельностью;

- установление правил проведения операций, бухучета и отчетности

строительных сберегательных касс;

- установление для строительных сберегательных касс специальных

нормативов, отличных от обязательных нормативов, установленных для банков,

не имеющих ограничения на осуществление банковских операций и сделок;

- аккумуляция и хранение резервов строительных сберегательных касс;

- кредитование строительных сберегательных касс.

Механизм взаимодействия участников системы строительных

сберегательных касс приведен на рисунке 3.3.

Рис.

3.3

. Мех

аниз

м вз

аимо

дейс

твия

уча

стни

ков

сист

емы

стр

оите

льны

х сб

ерег

ател

ьны

х ка

сс

Стр

оите

льно

-сб

ерег

ател

ьны

е ка

ссы

Вкл

адчи

к -

заем

щик

Ден

ьги

в сб

ерег

ател

ьны

й вк

лад

И

нвес

торы

И

нвес

тици

и

Реги

онал

ьны

й ры

нок

жил

ья

Ипо

течн

ые

банк

и

Займ

СС

К,

испо

льзу

емы

й в

кач.

пе

рвон

ачал

ьног

о вз

носа

При

обре

тени

е ж

илья

с п

омощ

ью

кред

ита

СС

К

При

обре

тени

е ж

илья

с п

омощ

ью

ипот

ечно

го

кред

ита

Цен

ные

бума

ги С

СК

Стр

ахов

ые

комп

ании

Стр

ахов

ание

жиз

ни и

им

ущес

тва

заем

щик

а

Стр

ахов

ой ф

онд

Стр

ахов

ание

вк

ладо

в

Регу

лиро

вани

е и

надз

ор

Мер

ы п

о со

здан

ию и

по

ддер

жке

ОА

О «

Кор

пора

ция

разв

ития

У

льян

овск

ой о

блас

ти»

Ба

нк Р

осси

и

При

няти

е фе

дера

льны

х за

коно

в и

подз

акон

ных

акто

в К

онтр

оль

Обе

спеч

ение

и г

аран

тии

Реги

онал

ьны

й ур

овен

ь Ре

гион

альн

ые

орга

ны в

ласт

и

Фед

ерал

ьны

й ур

овен

ь Ф

едер

альн

ые

орга

ны в

ласт

и

При

няти

е ре

гион

альн

ых

зако

нов

и ак

тов

Мер

ы п

о со

здан

ию и

по

ддер

жке

Отч

еты

С

озда

ние

О

рган

по

конт

ролю

и н

адзо

ру

при

реги

онал

ьном

пр

авит

ельс

тве

Госу

дарс

твен

ная

реги

стра

ция

и ли

ценз

иров

ание

Ре

гули

рова

ние

и на

дзор

А

ккум

уляц

ия и

хра

нени

е ре

зерв

ов

Кре

дито

вани

е

Займ

на

улуч

шен

ие

жил

ищны

х ус

лови

й

130

Таким образом, назревшая потребность в создании институтов

строительных сберегательных касс вызывает необходимость надежного

правового обеспечения функционирования строительных сберегательных

касс, то есть принятие закона о стройсберкассах и других нормативных актов

в соответствии с ним.

Кроме того, строительные сберегательные кассы должны быть частью

российской банковской системы с максимальным учетом их узкой

специализации и целевого назначения. В связи с этим, надзор за их

деятельностью должен осуществлять Банк России. Банком России должны

утверждаться правила деятельности строительных сберегательных касс.

Поскольку строительная сберегательная касса осуществляет свою

деятельность на основании лицензии на осуществление банковской

деятельности – выдаваемая банком России, необходимо привести изданные

правовые акты в соответствие с федеральным законом о строительных

сберегательных кассах.

Повышенное внимание целесообразно уделить вопросам сохранности

вкладов. Государство должно обеспечить, прежде всего, соответствующий

порядок и гарантировать защиту сбережений своих граждан от возможных

незаконных махинаций с ними и от потерь в случае чьих-либо

недобросовестных или некомпетентных действий.

Поскольку строительная сберегательная касса осуществляет свою

деятельность на основании лицензии на осуществление банковской

деятельности – выдаваемая банком России, необходимо привести изданные

правовые акты в соответствие с федеральным законом о строительных

сберегательных кассах.

Поскольку строительная сберегательная касса осуществляет свою

деятельность на основании лицензии на осуществление банковской

деятельности – выдаваемая банком России, необходимо привести изданные

правовые акты в соответствие с федеральным законом о строительных

сберегательных кассах.

131

Повышенное внимание целесообразно уделить вопросам сохранности

вкладов. Государство должно обеспечить, прежде всего, соответствующий

порядок и гарантировать защиту сбережений своих граждан от возможных

незаконных махинаций с ними и от потерь в случае чьих-либо

недобросовестных или некомпетентных действий.

Жизненно важной представляется государственная поддержка, которая

нужна не только вкладчикам, но и всей системе накопления денег граждан

через соответствующее учреждение при приобретении жилья, а также

стимулирование строительно-сберегательной системы в целом. Как

показывает зарубежный и отечественный опыт, эта часть является наиболее

значимой для становления и быстрого развития института строительных

сбережений. В связи с этим, необходимо разработать соответствующие

нормы законодательства о строительных сбережениях, которые

предусматривают премии работодателям и государственные сберегательные

премии вкладчикам на этапе накопления, различные налоговые льготы,

субсидии, льготные условия выплаты процентов по займу и иные. Кроме

того, необходимо предусмотреть и другие формы государственной

поддержки и стимулирования развития системы стройсбережений. В этой

связи, целесообразно изучить вопрос о возрождении в Российской

Федерации вещного права застройки с тем, чтобы предоставить государству

правовую возможность целевого выделения земельных участков под

жилищное строительство.

Помимо этого, в связи с масштабностью и государственной

значимостью данной системы крайне необходима информационная

поддержка.

Необходимо также обеспечение изолированности системы жилищных

строительных сбережений граждан от фондового и банковского рынка,

колебаний процентных ставок и курса ценных бумаг. Первичным

источником должны служить не банковские ресурсы за счет депозитов и не

132

привлечения инвестиций с фондового рынка, а вклады самих граждан

желающих построить и купить жилье. Для этого предлагается:

– проценты по сберегательным вкладам и займу устанавливать при заключении

договора строительных сбережений, вследствие чего у строительной

сберегательной кассы не будет права на их изменение в течение всего срока

действия договора накопления сбережений;

– запретить осуществление строительно-сберегательными кассами

рискованных операций, а также операций, не имеющих прямого отношения к

основным видам деятельности ССК. В связи с этим, в перечне допустимых для

ССК операций должны быть только привлечение денежных средств

физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставление

займов на улучшение жилищных условий под залог приобретенного жилья;

– максимальную маржу строительной сберегательной кассы ограничить

определенным размером;

– обязать стройсберкассы ежемесячно публиковать размер фактической маржи

в Вестнике ЦБ РФ и на официальном Интернет-сайте ЦБ РФ. Это ограничит

возможности извлекать конъюнктурные сверхдоходы в такой деликатной

сфере, как долгосрочные вклады и кредиты граждан;

–ограничить возможности привлечения средств стройсберкассой помимо

вкладов суммой, например, 50% от фактической суммы вкладов граждан.

Такое привлечение может быть необходимо, например, для покрытия

краткосрочных кассовых разрывов кассы при наступлении обязательств по

выдаче кредитов и недостатке вкладов, например, из-за пропуска сроков

внесения вкладов частью вкладчиков, что может быть обусловлено,

например, сезонными колебаниями зарплаты или экономическими

проблемами конкретного предприятия или региона.

Кредиты на улучшение жилищных условий, предоставляемые

строительной сберегательной кассой, должны обеспечиваться залогом

недвижимого имущества, приобретаемого на кредитные средства. Движимое

133

и иное имущество заемщика может служить дополнительным обеспечением

кредита.

Стройсберкасса должна иметь право контролировать осуществление

сделки приобретения недвижимости на средства выданного ей кредита.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны предоставлять по запросам

строительных сберегательных касс информацию о правах заемщика на

приобретенное им на кредитные средства недвижимое имущество.

В целях усиления защиты интересов стройсберкассы и ее вкладчиков в

области страхования приобретаемого на кредитные средства имущества

строительная сберегательная касса должна являться бенефициаром по всем

договорам страхования приобретаемого на кредитные средства недвижимого

имущества.

Однако, если соответствующий федеральный закон, регулирующий

деятельность стройсберкасс, принят не будет, региональные органы власти

могут запустить пилотные проекты по организации строительных

сберегательных касс на территории регионов. В таком случае, механизм

взаимодействия участников системы следует скорректировать, возложив на

региональную власть функции по обеспечению соответствующей

законодательной базой, организации, внедрению, контролю и

гарантированию деятельности стройсберкасс.

Таким образом, формирование системы строительных обществ

позволит за несколько лет, не дожидаясь снижения ссудного процента,

обеспечить жилищными кредитами миллионы потребителей со средними

доходами. Кроме того, строительное общество может оказаться школой

сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту

школу, они приобретут не только кредитные истории, но и навыки

долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым будет

подготовлена почва для развития более совершенных форм ипотеки. Обычно

в рамках современных стройсберкасс в развитых странах накапливается

134

сумма, не покрывающая полностью стоимость жилья, а служащая

обеспечением кредита от коммерческого или ипотечного банка. Таким

образом, расширяется спрос на банковские ипотечные программы.

Указанные черты строительных обществ делают их эффективным

проводником государственной политики стимулирования роста и социальной

политики.

Необходимым условием является активная поддержка государства.

При наличии продуманной стратегии государственные расходы на эти цели

оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки

зрения, поскольку радикально преобразуют существующий сберегательный

рынок, а посредством его и кредитный со строительным, вовлекая в них слои

населения с низкими и средними доходами, не участвовавшие в них ранее.

Приоритетное развитие строительных обществ не помешает

становлению более передовых форм – ипотечным банкам и институтам

вторичного рынка, поскольку последние рассчитаны на более состоятельные

слои населения. Напротив, привлечение широких масс на рынок жилищных

кредитов повышает спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы будут

способстовать увеличению склонности к накоплению, созданию кредитных

историй и укреплению доверия агентов рынка друг к другу и к государству,

что создать условия для постепенного уменьшения объема государственной

поддержки и развития институтов секъюритизации ипотечного

кредитования. Со временем стройсберкассы трансформируются в

специализированные розничные банки, как это было в большинстве развитых

стран. Однако без создания строительных обществ на нынешнем этапе

развитие системы жилищных финансов будет гораздо более медленным и

затратным.

135

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе решения поставленных задач путем применения

общенаучных методов познания, методов системного, процессного,

экономико-статистического, стратегического анализа получены следующие

выводы.

1. Рассмотрены теория и методология формирования региональных

рынков.

Рыночная система региона представляет собой совокупность

взаимосвязанных рынков различного типа. Их главная цель - обеспечить

эффективное развитие региональной экономики. Для эффективного

функционирования экономики региона и обеспечения потребностей

населения необходимо развитие системы рынков, включающей в себя

потребительский рынок, рынок средств производства, рынок труда,

финансовый рынок, рынок недвижимости, рынок информации.

На формирование региональных рынков в районах России оказывают

влияние такие факторы, как экономическая структура региона, характер

инвестиционного процесса, величина, сроки службы и возраст созданных

фондов, межрегиональные и международные связи, уровень денежных

доходов населения, система цен на товары и услуги, темпы инфляции,

научно-технический прогресс в сфере производства, реализации и

потребления товаров и услуг, демографический состав населения и др.

2. Проанализировано влияние регионального рынка доступного жилья

на экономическое развитие региона и развитие региональных. Определено,

что роль рынка жилья проявляется как на макроуровне, так и на мезо- и

микроуровне.

На макроуровне рынок жилья воздействует на состояние бюджетов

(федерального, региональных и местных), способствует активизации

инвестиционных процессов и оживлению финансового рынка, оказывает

136

существенное влияние на развитие банковской системы страны. С помощью

развития жилищной сферы решаются многие социальные задачи.

Активизация рынка жилой недвижимости способствует повышению

рождаемости, снижению уровня безработицы и повышению уровня

занятости, стимулирует мобильность трудовых ресурсов, улучшение

качества среды проживания.

3. Раскрыты сущность и свойства жилья как специфического товара,

уточнено понятие доступного жилья.

Предлагается рассматривать жилье как специфический товар,

удовлетворяющий важнейшие потребности человека, обладающий

свойствами недвижимости, неоднородности, долговечности, имеющий

высокую стоимость и порождающий высокие издержки при его смене.

Сущность жилья как товара триедина и включает в себя физическое

содержание объекта жилого фонда, юридические и экономические

характеристики.

Доступное жилье определяется как жилье, которое может быть

построено или приобретено гражданами, которые соответственно

законодательству нуждаются в улучшении жилищных условий, за счет

собственных средств, сбережений и государственной поддержки.

4. Проанализированы структура и динамика показателей развития

рынка жилья Ульяновской области, характеризующегося следующими

особенностями:

− низкие доходы населения граждан;

− высокие цены на жилье;

− высокие расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов;

− ограниченное предложение на рынке, низкие объемы строительства;

− острая нехватка земельных участков под застройку, оснащенных

инженерной инфраструктурой;

− отсутствие альтернативных способов жилищного кредитования.

137

Таким образом, рынок жилья Ульяновской области в своем развитии

вынужден «догонять» рынки других регионов, как с точки зрения чисто

строительной (строительные технологии и т.д.), так и с точки зрения

финансово-экономической (способы финансирования жилищного

строительства, жилищное кредитование).

5. Систематизированы существующие методы оценки доступности

жилья, выявлены их недостатки достоинства.

Методики ООН-ХАБИТАТ и ФЦП «Жилище» не учитывают

потребительские расходы домохозяйств, изменение цен на жилье, способ

хранения сбережений и динамику доходов населения. Получаемые данные

субъективны и неточны, но просты в расчетах. Относительно методики,

учитывающей величину прожиточного минимума, можно говорить о

повышении объективности расчетов, что не лишает данную методику всех

остальных недостатков предыдущей методики.

Методика, учитывающая норму сбережений, позволяет более

объективно оценить доступность жилья. Методика Т.Ю. Овсянниковой, Д.К.

Празукина наряду с потребительскими расходами домохозяйств учитывает

способ хранения сбережений (под определенный процент годовых) и наличие

в собственности готового жилья, что позволяет более объективно оценить

доступность жилья.

Результаты, полученные по всем рассмотренным методикам,

субъективны в силу условности используемой в расчетах

среднестатистической семьи и привязки к усредненным нормативным

показателям.

Расчеты выполнены на основе официальных статистических данных об

уровне доходов населения и ценах на рынке жилья, так что значительная

часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе

экономики, не учтена.

В качестве наиболее адекватного показателя доступности жилья

выбран индекс доступности жилья с кредитом, показывающий соотношение

138

доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые

необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью

ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Как следует из анализа многих показателей, в последние годы не все

домохозяйства Ульяновской области имеют возможность улучшения

жилищных условий, доступность приобретения жилья снижается. К

сожалению, приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных

кредитов пока еще недоступно для семей со средним уровнем доходов.

Существенной проблемой остается также сильная межрегиональная

дифференциация доступности жилья, несмотря на наблюдаемую тенденцию

сглаживания этих различий.

6. Разработан организационно-экономический механизм формирования

рынка доступного жилья на региональном уровне.

Организационно-экономический механизм формирования

регионального рынка доступного жилья определен как система

взаимосвязанных организационных структур и конкретных форм и методов

управления, а также правовых норм, с помощью которых достигаются цели

государства, региональных и муниципальных органов и других

заинтересованных лиц по обеспечению повышения доступности жилья для

населения регионов.

Основной целью проводимой жилищной политики является обеспечение

жильем отдельных категорий граждан, создание организационно-финансового

механизма и обеспечение доступного жилья для граждан, а также

совершенствование форм и методов государственной поддержки населения в

улучшении жилищных условий.

В структуру организационно-экономического механизма формирования

регионального рынка доступного жилья предлагается ввести социальное

жилье, для увеличения строительства которого необходимо: сокращать

административные барьеры, совершенствовать градостроительное

законодательство и нормативную базу в сфере жилищного строительства,

139

модернизировать уже существующие объекты коммунальной инфраструктуры

и привлекать частных инвесторов.

Поскольку стало очевидно, что обеспечить россиян доступным жильем

исключительно с помощью американской модели ипотеки не представляется

возможным, предложено обратиться к опыту немецких стройсберкасс и

английских строительных обществ.

Стройсберкассы будут способствовать увеличению склонности к

накоплению, созданию кредитных историй и укреплению доверия агентов

рынка друг к другу и к государству, что создаст условия для постепенного

уменьшения объема государственной поддержки и развития институтов

секъюритизации ипотечного кредитования. Со временем стройсберкассы

трансформируются в специализированные розничные банки. Однако без

создания строительных обществ на нынешнем этапе развитие системы

жилищных финансов будет гораздо более медленным и затратным.

140

ЛИТЕРАТУРА

Законодательные материалы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным

голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о

поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru

2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с послед. измен. и доп.)

[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с послед. измен. и доп.)

[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-

ФЗ (ред. от 27.12.2009) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

http://www.consultant.ru

5. Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.10.2007)

[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru

6. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (с

послед. измен. и доп.) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

http://www.consultant.ru

7. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17

сентября 2001 года № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на

2002-2010 годы» (с измен. и доп.)

8. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «О

жилищных накопительных кооперативах»

9. Федеральный закон от 3.02.1996 N 17-ФЗ (ред. от 15.02.2010) «О банках

и банковской деятельности»

10. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ «О страховании вкладов

физических лиц в банках РФ»

141

11. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

12. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним»

13. Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от

06.02.2006) «О государственной жилищной инспекции в Российской

Федерации»

14. Закон Ульяновской области от 06.05.2006 N 55-ЗО (ред. от 10.10.2008)

«Об утверждении областной целевой программы «Развитие системы

ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области в 2006 - 2010

годах»

15. Закон Ульяновской области от 05.04.2006 № 41-ЗО «Об утверждении

областной целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей» на

2006-2010 годы»

16. Постановление Правительства Ульяновской обл. от 20.06.2008 № 284-П

«Об утверждении порядка расходования субсидий, выделяемых из

областного бюджета Ульяновской области местным бюджетам на

реализацию подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей»

Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы,

утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от

17.09.2001 № 675»

Монографии, сборники и другая специальная литература

17. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Гуманистика,

2003. – 405 с.

18. Алёхин Э.В. Государственное и муниципальное управление: Учебное

пособие. – Пенза: Пенз. гoс. ун-т, 2007. – 170 c.

19. Вагин В.В. Городская социология. – М.: Московский общественный

научный фонд, 2000. – 79 с.

142

20. Гаврилов А.И. Региональная экономика и управления. – М.: ЮНИТИ-

ДАНА, 2002. – 239 с.

21. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. –

М.: Гос. Ун-т «Высшая школа экономики», 2001. – 492 с.

22. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. [Электронный ресурс] / А.Г.

Грязнова, М.А. Федотова, Н.В. Агуреев, И.Л. Белых Л.П. Артеменков и др. –

Режим доступа: http://www.omegaocenka.ru

23. Жильцов Е.Н., Казаков В.Н. Экономика социальных отраслей сферы

услуг. – М.: Экономический факультет МГУ; ТЕИС, 2007. – 288 с.

24. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов

/ И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 464 с.

25. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного

жилища: Учебное пособие для архитектурных и строительных

специальностей вузов. – Вологда: ВоГТУ, 2002. – 172 с.

26. Кожурин Ф.Д. Совершенствование регионального управления. – М.:

Знание, 1990. – 61 с.

27. Кульман А. Экономические механизмы: Пер. с фр.; под общ. ред. Н.И.

Хрусталевой. – М.: Прогресс; Универс, 1993. – 92 с.

28. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) – организация,

управление, финансирование. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.

29. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке

недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 272 с.

30. Малышев А.В. Жилищная проблема как приоритетный фактор

социальной политики России в условиях ее реформирования и вхождения в

рынок (по материалам Верхне-Волжского региона): диссертация на

соискание ученой степени кандидата социологических наук: Специальность

22.00.05. – Ярославль, 2000. – 210 с.

31. Маршалова А.С., Новоселов А.С. Основы теории регионального

воспроизводства: Курс лекций / НГАЭиУ. – М.: Экономика, 1998. – 192 с.

32. Некрасов Н. Н. Региональная экономика. – М.: Экономика, 1978. – 343 c.

143

33. Новоселов А.С. Региональные рынки: Учебник. – М.: Инфра-М, 1999. –

479 с.

34. Пикулькин А.В. Система государственного управления: Учебник для

вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997. – 352 с. – С. 79

35. Поляковский Г. Жилищная экономика. – М.: Дело, 1996. – 223 с.

36. Потапова М.В., Егоров Е.В. Экономика жилищного хозяйства России. –

Теис, 2002. – 171 с.

37. Региональная статистика / Под ред. Е.В. Зарова и Г.И. Чудилина. – М.:

Финансы и статистика, 2006. – 624с.

38. Региональная экономика / Под ред. В.И. Видяпина и М.В. Степанова. –

М.: ИНФРА-М, 2008. – 666 с.

39. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья

и ипотечных жилищных кредитов. – М.: Институт экономики города, 2004. –

200 с.

40. Сахарова Л.А. Региональная экономика: Учебное пособие. –

Владивосток: ТИДОТ ДВГУ, 2003. – 144 с.

41. Соколова Т.В. Государственная жилищная политика: Социальное

измерение. – М.: ЛИБРОКОМ, 2009. – 288 с.

42. Социальная статистика: Учебник для вузов / Под ред. И.И. Елисеевой. –

М.: Финансы и статистика, 2001. – 478 с.

43. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

44. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения:

Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Часть 1. –

Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001. – 328 с.

45. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи,

упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового.

Часть 2. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001. –

440с.

46. Экономика недвижимости / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000. – 328 с.

144

Статьи и доклады в периодических изданиях и сборниках

47. Аверченко В.А. Доступное и комфортное жилье – гражданам России //

Промышленное и гражданское строительство. – 2005. – №12. – С. 3-6.

48. Балаев С. Модель анализа для стратегического выбора региона в сфере

строительно-инвестиционной // Практический маркетинг. – 2008 г. – № 6

(136) – С. 2-5.

49. Баскин А.С. Рынок жилья: проблемы формирования и государственного

регулирования // Пробл. регион. экономики. – 2006. – № 1/2. – С. 178-188.

50. Белоусова Л.С. Социально-экономические аспекты формирования рынка

жилья и регулирования жилищного строительства в регионе // Финансы и

кредит. − 2006. − № 7 (211). − С. 68-75.

51. Боброва В.В. Территориальный аспект государственного регулирования

экономики // Вестник Самарской государственной экономической академии.

– 2005. – Выпуск №1(16). – С. 51.

52. Бонцевич Д.Н. Воспроизводство человеческих ресурсов через развитие

жилищной сферы // Экономические науки. – 2007. – №5/30. – С. 111-115.

53. Ваксман С.А., Головырских С.А. Тенденции потребительского

поведения на рынке жилья крупнейшего города и формирования локальной

жилищной политики // Известия УрГЭУ. – 2007. – № 1/18. – С. 155-161.

54. Вульфович Р.М., Щербакова М.Д. Социально ориентированная

жилищная политика в городах Европы и России // Управленческое

консультирование. – 2007. – № 2. – С. 41-55.

55. Гервиц Е.С. Реализация перспективных направлений жилищной

политики // Жилищное строительство. – 2006. – №9. – С. 2-4.

56. Гнездова Ю.В. Рыночные механизмы в жилищном комплексе //

Жилищное строительство. – 2005. – №6. – С. 6-8.

57. Гусев А.Б. Оценка доступности жилья с кредитом в России.

[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.kapital-rus.ru

58. Данилова Т.И., Сьянов С.А. Оценка ипотечной схемы первичного рынка

недвижимости // Финансы и кредит. – 2007. – №6(246). – С. 53-57.

145

59. Иваницкая И.И. Оценка развития рынка жилья в современной России

[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://koet.syktsu.ru

60. Кияненко К.В. Типология жилища: от проектной регламентации к

стимулированию многообразия // Жилищное строительство. – 2005. – №7. – С. 2-6.

61. Козачун, Г.У. Доступное жилье в условиях рынка // Жилищное

строительство. – 2006. – №6. – С. 2-3.

62. Косарева Н., Туманов А. Доступно ли россиянам жилье и ипотечные

кредиты? [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.polit.ru

63. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России //

Вопросы экономики. – 2008. – № 7. – С.118-135

64. Котов Ю. Рынок жилья: торг уместен [Электронный ресурс] – Режим

доступа: http://ulpressa.ru

65. Котов Ю. Рынок жилья: торг уместен. [Электронный ресурс] – Режим

доступа: http://uldelo.ru

66. Крапин А. Рынок жилья: Социальная Система, основанная на Теории

Игр. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.rway.ru

67. Круглик С.И. О мерах по реализации Национального проекта

«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Экономика

строительства. – 2005. – №12. – С. 2-34.

68. Кудашов Е.А. Рынок жилья и Программа правительства // Жилищное

строительство. – 2006. – №1. – С. 2-3.

69. Кудрявцев А.П., Хихлуха Л.В. О концепции национального проекта

«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Промышленное и

гражданское строительство. – 2005. – №12. – С. 9-10.

70. Лазарова Л. Жилищный рынок в РФ: проблемы развития [Электронный

ресурс] – Режим доступа: http://bujet.ru

71. Лазарова Л. Особенности подхода к жилищной политике // Экономист.

− 2006. − № 10. − С.72-78.

72. Лемешкина И.М. Факторы макроэкономической конъюнктуры рынка

жилой недвижимости // Российское предпринимательство. – 2008. – № 1. –

С. 77–80.

146

73. Махрова А.Г., Сапожников А.Ю. Влияние социально-экономической

ситуации на рынок жилья в городах России: опыт анализа и моделирования.

// Региональные исследования. – 2007. – № 4(14). – С. 59–64.

74. Нехаев С.А. Формирование программ социально-экономического

развития регионов России в условиях глобализации мировой экономики

[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.finansy.ru

75. Новоселов А.С. Теоретические аспекты исследования региональных

рынков // Регион: экономика и социология. − 2008. − №3. − С. 3-22.

76. Петраков А.И. Обеспечение граждан жильем в рамках Среднесрочной

программы комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки

города // Промышленное и гражданское строительство. – 2005. – №12. – С.7-8.

77. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный

институт для России // Вопросы экономики. – 2005. – № 1. – С.63-86.

78. Руди Л.Ю., Тропникова Т.А. Методические подходы к определению

показателя доступности жилья и их применение [Электронный ресурс] –

Режим доступа: http://www.sifbd.ru

79. Свердлык Г.А. Правовое положение жилищных и жилищно-

строительных кооперативов // Жилищное право. – 2008. – № 6. – С.25

80. Сергеенков В.П. Этапы формирования рынка жилой недвижимости и его

роль в региональном развитии // Архитектура и строительство. – 2006. –

№5-6. – С. 45-47.

81. Симакова Н.А., Егошина В.Н. Ценовая ситуация на рынке жилья г.

Нижнего Новгорода // Вопросы статистики. – 2005. – №3. – С.86-90.

82. Социальный атлас российских регионов [Электронный ресурс] – Режим

доступа: http://atlas.socpol.ru

83. Степанов М.В., Миронихина Ю.А. Проблемы развития рынка жилья в

субъекте Российской Федерации (на примере Рязанской области) // Финансы

и кредит. – 2006. – №30 (234). – С. 26-31.

84. Стерник Г.М., Печенкина А.В. Что происходит на рынке жилья Москвы.

Макроэкономический подход. [Электронный ресурс] – Режим доступа:

http://realtymarket.ru

147

85. Страшнов В.Г. Доступное жилье. Как его получить? // Жилищное

строительство. – 2006. – №9. – С. 21-22.

86. Терентьев А.Р., Душкин А.А. Исследование рыночных возможностей

для улучшения жилищных условий низкодоходных слоев населения РФ с

привлечением механизма самоподдерживающегося краткосрочного

кредитования // Региональная экономика: теория и практика. – 2008. –

№20(77). – С. 53–64.

87. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи,

проблемы, перспективы // Деньги и кредит. – 2007. – №8. – С. 9-12.

88. Цветов П. Социальное жилье — последнее прибежище бедных

[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://archive.russia-today.ru

89. Что такое «доступное жилье»? Опрос населения [Электронный ресурс] –

Режим доступа: http://www.fom.ru/

90. Шилов М.А. Развитие регионов России: фондовая поддержка и особые

экономические зоны [Электронный ресурс] – Режим доступа:

http://www.kapital-rus.ru/

91. Щербинин А.Г. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в

строительство жилья. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://dpr.ru

92. Щетинин Я.В. Анализ доступности жилья в Московском регионе //

Финансовый Менеджмент. – 2005. – № 6. – С. 99-108.

93. Эекхофф И., Ходов Л.Г. Какой должна быть рыночная жилищная

политика? // Жилищное право. – 2008. – № 7. – С. 31–36.

94. Эекхофф И., Ходов Л.Г. Эффективность инструментов государственной

жилищной политики // Жилищное право. – 2008. – № 6. – С. 12–31.

95. What is Affordable Housing? [Электронный ресурс] – Режим доступа:

http://www.sandiego.gov

148

Статистическая информация

96. Территориальный орган федеральной службы статистики по

Ульяновской области [Электронный ресурс]/

Некоторые показатели экономики Ульяновской области в сравнении с

регионами ПФО и РФ. – Режим доступа: http://uln.gks.ru

97. Экономическое положение Ульяновской области в 1998 году.

Статистический ежегодник. – Ульяновск.– 1999.

98. Экономическое положение Ульяновской области в 2002 году.

Статистический ежегодник. – Ульяновск.– 2003.

99. Экономическое положение Ульяновской области в 2006 году.

Статистический ежегодник. – Ульяновск. – 2007.

100. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2002: Стат. сб. /

Росстат. − М., 2003.

101. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2004: Стат. сб. /

Росстат. − М., 2005.

102. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008: Стат. сб. /

Росстат. − М., 2009.

149

Научное электронное издание

ПАВЛОВА Мария Эдуардовна

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

ЭИ № 698. Объем данных 2,43 Мб.

ЛР №020640 от 22.10.97 Печатное издание

Подписано в печать 28.12.2015. Формат 60×84/16. Усл. печ. л. 8,84. Тираж 50 экз. Заказ 405.

Ульяновский государственный технический университет

432027, г. Ульяновск, ул. Северный Венец, 32. ИПК «Венец» УлГТУ, 432027, г. Ульяновск, ул. Северный Венец, 32.

Тел.: (8422) 778-113 E-mail: venec@ulstu.ru

http://www.venec.ulstu.ru