09/02/2015ftp2.ssi.com.vn/customers/gddt/analyst_report/nganh bat... · 2015-02-09 · ssivvisit...

www.ssi.com.vn Visit SSI Research on Bloomberg at SSIV<GO> 1

09/02/2015

ột số chủ đầ

Thanh khỏan hồi phục

Theo t

ủa thị trườ ị đình trệ

tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công (tăng gấp hơn 2

lần so với năm 2013), tại TP.HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng khoảng 35% so với năm 2013), trong

đó phần lớn ở nhà ở bình dân, có diện tích nhỏ. Các dự án đã hoàn thành

ở khu vực có mật độ xây dự đầy đủ các công trình hạ tầng, chủ đầ

ho thấy kết quả bán hàng khả quan hơn.

ự tự tin cho các chủ đầu tƣ

ớ ãi suất cho vay thực tế đã giảm khoảng 1,5% xuống còn khoả % đến

13%/năm trong năm 2014 cho dự án, thông qua vay ngân

hàng hoặc phát hành trái phiếu.

trong điều kiệ ằ cuối tháng 9/ 2014, theo

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tăng trưởng tín dụng đạt 7,26 % so với và tăng trưở

bất động sản đạt 12% đầu năm 2014.

ững năm vừ tình hình lạm phát ở mức thấp

ậ ẩy sự tự tin cho

cả chủ đầu tư lẫ

Luật Nhà ở sửa đổ

Luật Nhà ở sửa đổ

ều chuyển biến.


1. Công ty Cổ phần Đầu tƣ - Kinh doanh nhà (ITC: HOSE)

Kết quả kinh doanh của ITC trong 3 năm qua không được tốt do công ty chưa phát triển được các dự ấp

dẫn với người mua nhà trong khi thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Từ khỏan lãi 203 tỷ đồng trong

năm 2010, công ty bị lỗ 137 tỷ đồng trong năm 2011, và chỉ lãi được 7 tỷ đồ

ỗ từ việc chuyển nhượng dự án 146 Nguyễn Văn Trỗi, TP. Hồ tiếp tục

Dự án có tổng diện tích 2.500 m2 và được chuyển nhượng cho Novaland với giá 260 tỷ đồng, tương đương chỉ 50%

giá vốn. Mặc dù vậy, việc chuyển nhượng dự ạo ra dòng tiền cho ITC để phát triển các dự án khác.

Hiện nay, ITC đang tập trung phát triển 2 dự án:

Dự án tòa nhà Lý Chính Thắng

Dự án nằm tại vị trí đắc địa ngay ngã tư đường Lý Chính Thắng và Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q3, TPHCM. Dự án có diện

tích đất là 6.582 m2, bao gồm 25 tầng, sử dụng cho mục đích thương mại và nhà ở.

Tòa nhà Lý Chính Thắng là dự án lớn nhất mà ITC từng đầu tư. Tổng vốn đầu tư dự kiến là 90-100 triệu USD, trong

đó tiền đất chiếm khoảng 36%. Các thủ tục pháp lý đã gần hoàn thiện và ITC dự kiến sẽ khởi công trong quý 2/2015

và hoàn thành trong 2-3 năm. Tỷ suất sinh lợi (IRR) của dự án có thể đạt hơn 20%.

Dự án Long Thới

Dự án nằm tại huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh, gần trục đường cao tốc Bến Lức- Long Thành, hiện đang trong giai

đoạn xây dựng và dự kiến hoàn thiện trong năm 2018. Dự án Long Thới có diện tích 55 ha, trong đó công ty đã đền

bù 52 ha, bao gồm biệt thự ện ích công cộng khác như công viên, trường học…Tổng chi

phí đất khoảng 840 tỷ đồng. Công ty dự kiến đầu tư thêm 500-600 tỷ đồng cơ sở hạ tầng (hệ thống đường, điện

nước…). Dự ợc duyệ h 1/500.

Trong năm tới, ITC sẽ bán giai đoạn 1 của dự ảng 100 nhà liền kề. Mỗi căn có diện tích đất 80 m2

và 3 tầng. Giá bán dao động trong khoảng 1,6-2 tỷ đồng cho nhà thô. Mặc dù vậy, chúng tôi vẫn khá thận trọng về

khả năng tạo ra lợi nhuận của dự án này trong 2 năm tới do dự án nằm tại khu ngoại thành, cách trung tâm thành

phố 15km.

Ngoài 2 dự án kể trên, ITC còn có 2 dự án khác nhưng chưa có kế hoạch xây dựng:

Dự án Long Phƣớc, quận 9, TP. Hồ Chí Minh: Dự án có diện tích 16 ha nằm dọc theo bờ sông Đồng Nai. Công

ty sẽ phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Dự án được thiết kế theo loại

biệt thự có sân vườn.

Dự án nằm tại thị xã Gia Nghĩa, tỉnh Đăk Nông: Dự án bao gồm khu đất rộng 40 ha, trong đó ITC đã được tỉnh

giao 10 ha đất. Dự án bao gồm khu thương mại và nhà phố.


Ƣớc tính kết quả kinh doanh năm 2014 và 2015

ITC sẽ không bị lỗ trong năm 2014, tuy nhiên lợi nhuận vẫn ở mức thấp. Trong năm 2015, kết quả kinh doanh của

công ty vẫn chưa thể có nhiều chuyển biến. Doanh thu từ dự ẽ chỉ ở mức khiêm tốn. Bên cạnh đó,

công ty có thể ghi nhận khoảng 40-50 tỷ đồng doanh thu từ các dự án cũ (dự án 6A, 6B tại quận Bình Chánh,

TPHCM).

Tóm lạ - ạn, dự án tòa

nhà Lý Chính Thắng và dự án Long Thới có thể sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. ITC đang tìm kiếm đối tác

chiến lược để cùng hợp tác xây dựng hai dự án và sẵn sàng trao đổi khả năng hợp tác với các nhà đầu tư quan tâm.


2. Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR: HOSE)

Sau thành công của dự án The Everich 1 vào năm 2010, kết quả ất vọng trong 3 năm

vừa qua do công ty chưa hoàn thành dự án ể bàn giao cho người mua nên không ghi nhận đượ ợi

nhuậ ủa công ty đạt 1.574 tỷ đồng và lợi nhuận ròng đạt 328,8 tỷ đồng,

trong đó chủ yếu được ghi nhận từ doanh thu dự án The Everich 1, tuy nhiên từ năm 2011 đế

kinh doanh của PDR giảm mạnh. Trong năm 2013, doanh thu của PDR chỉ đạt 39,6 tỷ đồng và lợi nhuận ròng đạt

2,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong năm tài chính 2014, kết quả ốt hơn với tổng doanh thu

đạt 415,3 tỷ đồng và lợi nhuận ròng đạt 41,9 tỷ đồng với nguồn đóng góp chính từ dự án The Everich 2 và dự án

Long Thạnh Mỹ (Quận 9, TP.HCM). Theo đó, trong quý 3/2014, PDR đã bán sỉ 60 lô đất trong dự án The Everich

3 cho đối tác với giá trị ước tính đạt 400 tỷ đồn ền cho PDR để tiếp tụ ự

án đang triển khai.

Hiện tại, PDR đang tập trung vào hai dự án chính:

The Everich 2:

Dự án nằm ở quận 7, TP.HCM (gần cầu Phú Mỹ), với diện tích đất rộng 112.585 mét vuông, bao gồm 12 ới

4.802 căn hộ. Dự án ban đầu được thiết kế thuộc phân khúc tầm trung-cao cấp với các căn hộ có diện tích lớn, tuy

nhiên, do tiến độ bán hàng chậm; PDR đã quyết định tạm thời dừng việc phát triển dự án này và xin điều chỉnh giảm

diện tích căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở với giá trị thấp hơn. Đến nay, 130 trên tổng 330 căn hộ trong tòa C đã

được bán, công ty hiện đang hoàn thiện cảnh quan và bàn giao những căn hộ đã bán cho khách hàng.

The Everich 3:

Dự án nằm ở quận 7, TP.HCM, bên cạnh khu đô thị Phú Mỹ Hưng và dọc sông Cả Cấm, một vị trí khá hấp dẫn. Dự

án có diện tích đất rộng 9,9 ha, gồm 78 lô đất và gần 5.000 căn hộ. Trong Quý 3/2014, công ty chuyển nhượng 60 lô

đất với giá trị ước tính là 400 tỷ đồng, được kỳ vọng sẽ mang lạ

giao. Đồng thời, công ty cũng có kế hoạch khởi công xây dựng tòa nhà chung cư (Khố

bàn giao vào năm 2016 với giá bán mục tiêu khoảng 26 triệu đồng/m2, không cao so với các dự án lân cận, mặc dù

vậy chúng tôi vẫn băn khoăn về chất lượng dự án khi hoàn thành. Vào ngày đi thăm dự án, PDR gầ

ải phóng mặt bằng và hoàn thành đường nội bộ và hạ tầng cảnh quan của dự án.

Ngoài hai dự án trên, PDR vừa hoàn tất nhận chuyển nhượng dự án 290 An Dương Vương (Q.5, TP.HCM) từ

Công ty CP Đức Khải. Dự án tọa lạc tại vị trí khá ới giao thông thuận tiện, có diện tích 8.000 m2 với

khoảng 500 căn hộ có diện tích trung bình (khoảng 72 m2/căn hộ). PDR có kế hoạch khởi công xây dựng dự án

này trong quý 1/2015 và băt đầu bán trong quý 2/2015 với giá bán dự kiến là 38 triệu đồng/m2, tuy nhiên công ty

cũng không loại trừ khả năng tăng giá nhờ vị trí có tính cạnh tranh cao. Tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 1.400

tỷ đồng và PDR dự kiến hoàn thành dự án trước năm 2016.

Ngoài ra, gần đây PDR đã được giao xây dựng dự án Trung tâm thể thao Phan Đình Phùng theo hình thức BT

với tổng vốn đầu tư ước tính đạt 1.568 tỷ đồng từ quý 3/2015 và dự kiến sẽ hoàn thành xây dựng trong 36 tháng.

Đổi lại, PDR sẽ được nhậ ủa công ty, PDR sẽ nhận được hai dự án

nằm tại 257 Trần Hưng Đạo (Q.1) với 2.350 mét vuông và 3A Phan Văn Đạt (Q.1) với khoả

ới khoảng 25%). Kế hoạch hiện tại của PDR là chuyển nhượng các


dự ằm tạo ra dòng tiền để thực hiện các dự án quy mô lớn khác bao gồm The Everich 3 và 290 An

Dương Vương

Thêm vào đó, PDR cũng sở hữu một số dự án dưới đây nhưng chúng tôi chưa có thông tin cụ thể về tiến độ phát

triển các dự án này.

Dự án Phân khúc Vị trí Tổng diện tích

(ha)

Diện tích giải phóng

mặt bằng (ha)

The Everich 4 Khu chung cư Nhà Bè, TP.HCM 25 11,3

Khu đô thị Quận 9 N/A Quận 9, TP.HCM 15 4,6

Phan Đình Phùng Đất nền Quảng Ngãi 15.4 15,4

Khu dân cƣ Bàu Cả N/A Quảng Ngãi 8.7 -

Westin Resort & Spa Khách sạn Cam Ranh, Khánh Hòa 25.6 25,6

Dự án Cam Ranh mở rộng N/A Khánh Hòa 112 112

Dự án Phú Quốc Khách sạn Kiên Giang 20 20

Triển vọng

Với doanh thu đạt 413 tỷ đồng (+9,5x so với năm trước) và lợi nhuận sau thuế đạt 41,9 tỷ đồng (+17x so với năm

trước), PDR đã vượt kế hoạch năm 2014 với đóng góp chính từ dự án The Everich 2 và dự án Long Thạnh Mỹ. Kết

quả ự

gánh nặng trả nợ và hàng tồn kho ở mức cao của công ty.

Cụ thể, đến cuối năm 2014, hàng tồn kho của công ty đạt 5.410 tỷ đồng (chiếm 89% tổng tài sản) trong đó

95% nằm ở dự án The Everich 2 và The Everich 3; do đó, việc bán hàng của các dự

ển vọng của công ty.

Bên cạnh đó, vào cuối năm 2014, tổng dư nợ của PDR là 2.718 tỷ đồng (tỷ lệ đòn bẩy là 1,85x), trong đó nợ

tới hạn là 875 tỷ đồng, gây áp lực lớn về thanh toán nợ vay lên hoạt động kinh doanh của công ty trong ngắn

hạn. Với khỏan dư tiền mặt không lớn, chúng tôi cho rằng công ty đang gặp khó khăn về xử lý các khỏan nợ

và quản lý dòng tiền.

Trong năm 2015, PDR khá tham vọng khi đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế là 306 tỷ đồng (+6,3x so với cùng kỳ năm

trước). Dự án Everich 3 được kỳ vọng là dự án chính đem lại lợi nhuận cho công ty khi số đất nền đã chuyển nhượng

được bàn giao. Khi giao dịch này thành công, công ty sẽ cải thiện được doanh thu và dòng tiền. Như dự án 290 An

Dương Vương, chúng tôi tin rằng đây là dự án có khả năng sinh lời với vị ế hoạch bán hàng phù hợp.

Nhằm huy động vốn cho hai dự án này, PDR vừ ệu cổ phiếu tại mệnh giá với tỷ lệ

2:1 cho cổ đông hiện hữu. Đợt phát hành dự kiến được thực hiện trong quý 2/2015. Nhìn chung, chúng tôi cho rằng

kết quả kinh doanh năm 2015 của PDR sẽ phụ thuộc lớn vào việc bán hàng tồn kho và việc quản lý dòng tiền trước

khi có tín hiệu hồi phục mạnh.

Ở mức giá 17.300 đồng/cổ phiếu, PDR được giao dịch ở PE 2014 là 53,5x là mức cao so với các công ty cùng ngành

với PE trung bình đạt khoảng 13,5x trong khi đó PB 2014 là 1,5x thì không quá cao. Tuy nhiên, trong trường hợp

PDR đạt kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2015 là 306 tỷ đồng và hòan tất việc phát hành cổ phiếu thi EPS năm

2015 ước tính đạt 1.516 và ở mức EPS này, PE 2015 có thể giảm xuống ở mức 11,4x.


3. Công ty Cổ phần Ngoại thƣơng và Phát triển Đầu tƣ TP. Hồ Chí Minh (FDC: HOSE)

ển Thủy sả

ợc công ty chủ độ

và mả ẫ ọng là mả ể từ năm 2010 đến nay.

Công ty đã đầu tư Fideco Tower và Fideco Building), một dự

ị ột khu công nghiệ ỉnh Bình Phước

(KCN Chơn Thành). Cụ thể t vuông, cao 20 tầng nằ

từ ố tiền thu được từ ợc cho là

để tài trợ cho hoạt độ

ột khoản tiền gử ỷ đồng (chiếm 43,5% tổng tài sản tại thời

điể ện nay, các dự án sinh lợi của công ty chỉ bao gồm diện tích văn phòng cho thuê

tại Fideco Building, Fideco River View và đất cho thuê tại Khu công nghiệp Chơn Thành vớ ẳn

so với các năm trước.

ới

hai tòa nhà 5 và 6 tầ

trong quá trình hoàn tất thủ tục đầu tư để xây dựng tòa nhà văn phòng mới ở địa điểm này.

C

ống còn để cho thuê là 25 ha. Giá thuê được công bố là khoả

ủa dự án.

Dự án Khu đô thị - thƣơng mại dịch vụ

ền sử dụng đấ

nhưng do tình trạ ộ ỉ tập trung vào việc hoàn

thành giải phóng mặt bằng.

Dự án khu nhà ở Bình Trƣng Đông (Quận 2, TP.HCM): ổ phần tại dự

ấp giấ

ền sử dụng dất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư.

ầ


ền sử dụng đấ

FDC gần đây mua lạ ầu tư và Du lịch Vạ

ự kiế

ẽ

ất vấn đề thủ tụ

ếm đối tác chiến lược để hợp tác phát triển dự án

hoặc chuyển nhượng toàn bộ dự ời. Đáng chú ý là ông Phạm Văn Hùng, người đại diện pháp

lý củ ột trong những cổ đông lớn củ ủ tị

của FDC.

Về ủa công ty, FDC sẽ

thành công trong việc mở rộng thêm quỹ đất để đầu tư ếm để mua lại dự án mới đặc

biệt là những dự án ẽ là một trong nhữ

trọng tâm của công ty vào năm 2015.

Về ợi nhuận sau thuế ỷ đồng (giảm khoảng 13% so với ước tính lợi nhuận

sau thuế ới mục tiêu lợi nhuận sau thuế của năm 2014) vớ ẫn từ

hoạt động cho thuê văn phòng tại Fideco Building, Fideco River View và cho thuê đất tạ

Thành, thu nhập từ lãi tiền gử ầu tư tài chính vào cổ phiếu. Mặ

ới vào năm 2015, tuy nhiên doanh thu và dòng tiền đến từ dự án này chỉ có thể

ƣ:

ủa công ty khá ổn định vớ

khỏan nợ ồ

i. Tuy nhiên, ểm lý do này có thể khiến

được mạnh mẽ ự án sinh lợi hiện tại chỉ mang lại thu nhậ ự án

mới chắc chắn sẽ hời gian để đầu tư xây dựng.

Với mức giá 22.000 đồng/cổ phiếu, FDC được giao dịch ở mứ ấp so vớ

ả ảng 2,5x. Tuy nhiên, ợi

nhuận sau thuế ỉ

ịch sử trả cổ tức bằng tiền mặt khá tố

ần một với 36% trên mệnh giá, có thể là điểm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư

nhằm vào cổ tức.


4. Công ty Cổ phần Tƣ vấn – Thƣơng mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC:HOSE)

Cập nhật kết quả kinh doanh của công ty:

Mảng kinh doanh chính của HQC tiếp tụ ất động sản và công ty hiện đang đầu tư một số dự án khu

công nghiệp, nhà ở và trường học rộng khắp khu vực miền Nam. Kể từ ất

động sản tư nhân đầu tiên tập trung vào xây dựng nhà ở xã hội và công ty đã nhận được khoản vay ưu đãi của BIDV

từ gói 30 nghìn tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở.

Dự án nhà ở xã hội quan trọng nhất mà HQC đang sở hữu 100% cổ phần và tập trung đầu tư xây dựng hiện nay là

HQC Plaza (Quận 8, TP. Hồ Chí Minh). Dự án có 4 tòa nhà 23-24 tầng, cung cấp 1.735 căn hộ trên khu đất rộng

35.290 m2. Theo lãnh đạo công ty, HQC đã bán được 1.200 căn hộ, tương đương 69% dự án và 2/4 tòa nhà được

cất nóc vào đầu tháng 12, hai tòa còn lại dự kiến sẽ được cất nóc trong quý 1/2015. HQC dự kiến bắt đầu bàn giao

trong quý 3/2015 và đây cũng sẽ ợi nhuậ

Bên cạnh xây dựng dự án HQC Plaza, công ty còn tham gia vào các dự án sau:

Dự án HQC Hóc Môn (Hóc Môn, TP. Hồ Chí Minh): HQC nắm giữ 100% cổ phần dự án này. Dự án có diện

tích 11.899 m2 với ba tòa nhà 18 tầng cung cấp 562 căn hộ. Dự án này đã được duyệt khỏan vay ưu đãi

thuộc gói 30 nghìn tỷ đồng từ Agribank. Hiện nay, HQC đã bán 117 căn hộ (21%) với giá trung bình là 13,5

triệu đồng/m2 và công trình đã được xây dựng lên tầng 5. HQC dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2015 với

doanh thu ước tính là 662 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 73,9 tỷ đồng.

Dự án trƣờng Đại học Quốc tế Mekong (UA) (Thành phố Cần Thơ): Dự án đượ ởi CTCP

Hoàng Quân Cần Thơ trong đó HQC sở hữu 31,58% cổ phần. Dự án có diện tích 12,3 ha với 735 nhà liền kề

với diện tích dưới 70 m2/căn. Giai đoạn 1 gồm 288 lô đất đã được mở bán và trong đó 50 lô đất đã được bàn

giao vào cuối tháng 11/2014, phần còn lại hiện đang được xây dựng. Giai đoạn 2 dự kiến sẽ bao gồm 447 lô

đất và 5 tòa chung cư 7 tầng với 350 căn hộ có diện tích từ 33m2 đến 66m2/căn.

Dự án Royal Tower (Quận 7, TP. Hồ Chí Minh): đây là dự án tòa nhà văn phòng cho thuê đang được HQC

hợp tác phát triển với Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bất động sản Đông Dương (một đối tác chiến lược

nắm giữ 15,69% cổ phần của HQC). Dự án đã được cất nóc với 21 tầng với diện tích đất 2.775 m2; Tổng

diện tích mặt sàn là 35.173 m2. Dự án được kỳ vọng sẽ hoàn thành trong quý 3/2015.

Dự án khu công nghiệp Bình Minh (Tỉnh Vĩnh Long): Khu công nghiệp Bình Minh được xây dựng và quản

lý bởi CTCP Hoàng Quân Mê Kông, một công ty liên kết HQC nắm giữ 32% cổ phần. Tổng diện tích dự án là

130 ha trong đó 90 ha được thiết kế làm khu công nghiệp với cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại

đạt 20%.

Dự án khu công nghiệp Hàm Kiệm (Tỉnh Bình Thuận): Khu công nghiệp này được phát triển và quản lý

bởi CTCP Hoàng Quân Bình Thuận, một công ty liên kết HQC nắm giữ 32% cổ phần. Tổng diện tích dự án

đạt 146 ha với cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại đạt 25%.

Dự án Cảng Bình Minh (Tỉnh Vĩnh Long): Dự án được quản lý bởi CTCP cảng Bình Minh, một công ty liên

kết HQC nắm giữ 34% cổ phần. Cảng có tổng diện tích đạt 43,8 ha, nằm tại vị trí hấp dẫn (nằm tại trung tâm

đồng bằng sông Cửu Long và kết nối thuận tiện tới TP. HCM và Cần Thơ). HQC đang tìm kiếm đối tác để

chuyển giao toàn bộ dự án hoặc hợp tác phát triển trong tương lai.


Đại học Mekong (Tỉnh Cần Thơ): HQC nắm giữ 100% cổ phần. Dự án rộng 7 ha. Dư án dự kiến sẽ khánh

thành trong quý 4/2015 với ước tính số lượng sinh viên ban đầu là 3.000 sinh viên.

Ngoài các dự án kể trên, HQC cũng đang chuẩn bị xây dựng các dự án bất động sản sau:

Dự án HQC Nha Trang (thành phố Nha Trang): Dự án nhà ở xã hội với diện tích 10.843 m2. Dự án bao

gồm 2 tòa nhà 15 tầng và 2 tòa nhà 18 tầng với 1.002 căn hộ diện tích khoảng 60 m2/căn. HQC dự kiến sẽ

hoàn thành dự án trong năm 2016 với ước tính tổng vốn đầu tư đạt 500 tỷ đồng.

Dự án An Phú Tây (quận Bình Chánh, TP. HCM): Dự án có diện tích 7.972 m2 bao gồm 2 tòa nhà ở xã hội

12 tầng và nhà liền kề. Hiện dự án đang trong quá trình hoàn thành thủ tục và HQC dự kiến sẽ hoàn thiện dự

án trong năm 2016 với vốn đầu tư ước tính ban đầu là 283 tỷ đồng. Dự án ước tính thu về 386 tỷ đồng doanh

thu và 54 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế cho công ty sau khi bàn giao.

Dự án Bình Trƣng Đông (Quận 2, TP. Hồ Chí Minh): HQC vừa mua lại dự án này từ CTCP Đầu tư Thủ

Thiêm trong năm 2014 và đang trong quá trình hoàn thành thủ tục để chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội.

Dự án có diện tích 4.300 m2 với 15 tầng cung cấp 362 căn hộ. HQC đặt kế hoạch khởi công xây dựng trong

tháng 3/2015 và hoàn thành trong năm 2016 với tổng vốn đầu tư ước tính đạt 349 tỷ đồng. Sau khi bàn giao,

dự án ước tính tạo ra 463 tỷ đồng doanh thu và 45 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế cho doanh nghiệp.

Dự án nhà ở xã hội Hồ Học Lãm (quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh): Dự án có diện tích 12.383 m2 với 6

tòa nhà 15 tầng. HQC hợp tác xây dựng dự án với Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh với tổng vốn

đầu tư ước tính đạt 656 tỷ đồng. Công ty ước tính dự án sẽ tạo ra 774 tỷ đồng doanh thu và 59 tỷ đồng lợi

nhuận sau thuế. Hiện tại, dự án đã hoàn thành phần móng.

Trong năm tài chính 2014, HQC đã đặt kế hoạch doanh thu đạt 1.320 tỷ đồng và kế hoạch lợi nhuận sau thuế

đạt 150 tỷ đồng với nguồn đóng góp từ dự án HQC Plaza, HQC Cần Thơ, HQC Hóc Môn,… Tuy nhiên, kết

quả đạt được thấp hơn, 308 tỷ doanh thu và 31 tỷ lợi nhuận sau thuế.

Trong năm 2015, chúng tôi cho rằng dự án HQC Plaza sẽ là nhân tố chính đóng góp vào lợi nhuận của công

ty do dự án sẽ được bàn giao trong quý 3/2015, tạo ra doanh thu ước tính đạt khoảng 1.600 tỷ đồng và tỷ

suất lợi nhuận ròng đạt 10%.

Về dài hạn, công ty duy trì chiến lược tập trung xây dựng nhà ở xã hội với kỳ vọng phân khúc này có nhu cầu

lớn trên khắp cả nước và có lợi thế được vay vốn hỗ trợ với lãi suất thấp. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận ròng

từ dự án loại này sẽ bị giới hạn ở mức 10% theo quy định của chính phủ; do đó, tăng trưởng lợi nhuận của

công ty có thể bị hạn chế.

Năm 2015, HQC có thể đạt tăng trưởng tích cực so với kết quả thấp của năm 2014.

Về tình hình tài chính của công ty, chúng tôi vẫn lo ngại về tình trạng tiền mặt, các khoản phải thu và hàng

tồn kho. Các khỏan mục đầu tư tài chính cao vào các công ty liên kết và các cổ phiếu chưa niêm yết, vấn đề

sở hữu chéo và các giao dịch với các bên liên quan cũng gây nhiều lo ngại. Do đó, chúng tôi khuyến nghị

nhà đầu tư nên xem xét kỹ trước khi đầu tư vào HQC.


:

Tỷ VND 2010 2011 2012 2013

Tỷ đồng 2010 2011 2012 2013

Bảng cân đối kế toán

Báo cáo Kết quả Kinh doanh

+ Tiền và các khoản tương đương tiền

65 17 12 3

Doanh thu thuần 830 167 140 218

+ Đầu tư ngắn hạn 0 0 0 0

Giá vốn hàng bán -606 -256 -98 -430

+ Các khoản phải thu ngắn hạn 712 476 337 228

Lợi nhuận gộp 224 -89 42 -211

+ Hàng tồn kho 1,436 1,727 1,828 1,670

Doanh thu hoạt động tài chính 82 21 23 2

+ Tài sản ngắn hạn khác 1 0 0 1

Chi phí tài chính -48 -58 -45 -37

Tổng tài sản ngắn hạn 2,214 2,220 2,177 1,901

Chi phí bán hàng -4 0 -1 -2

+ Các khoản phải thu dài hạn 0 0 0 0

Chi phí quản lý doanh nghiệp -41 -33 -26 -29

+ GTCL Tài sản cố định 55 51 49 58

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh

213 -159 -5 -277

+ Bất động sản đầu tư 105 103 99 77

Thu nhập khác 54 7 20 -1

+ Đầu tư dài hạn 400 353 311 276

Thu nhập từ các công ty liên kết 0 -6 0 -1

+ Lợi thế thương mại 0 0 0 0

Lợi nhuận trước thuế 267 -159 15 -279

+ Tài sản dài hạn khác 3 33 25 4

Lợi nhuận ròng 203 -137 7 -298

Tổng tài sản dài hạn 563 541 484 416

Lợi ích của cổ đông thiểu số 0 0 0 0

Tổng tài sản 2,777 2,761 2,662 2,317

Lợi nhuận chia cho cổ đông 203 -137 7 -297

+ Nợ ngắn hạn 625 779 626 667

Trong đó: vay ngắn hạn 175 232 193 259

EPS cơ bản (VND) 3,446 -1,988 101 -4,329

+ Nợ dài hạn 194 179 259 171

Giá trị sổ sách (VND) 28,344 26,183 25,785 21,455

Trong đó: vay dài hạn 185 174 253 166

Cổ tức (VND/cổ phiếu) 1,000 0 0 0

Tổng nợ phải trả 818 957 885 838

EBIT 317 -119 58 -243

+ Vốn góp 691 691 691 691

EBITDA 323 -110 67 -238

+ Thặng dư vốn cổ phần 974 974 974 974

+ Lợi nhuận chưa phân phối 246 85 58 -240

Tăng trƣởng

+ Quỹ khác 0 47 47 48

Doanh thu 21.2% -79.9% -16.3% 55.9%

Vốn chủ sở hữu 1,958 1,797 1,770 1,473

EBITDA 87.7% -134.1% -160.3% -458.0%

Lợi ích thuộc cổ đông thiểu số 0 6 7 6

EBIT 88.0% -137.5% -148.8% -519.2%

Tổng nợ phải trả và vốnchủ sở hữu

2,777 2,761 2,662 2,317

Lợi nhuận ròng 85.2% -167.5% -105.3% -4186.6%

Vốn chủ sở hữu 48.5% -8.2% -1.5% -16.8%

Lƣu chuyển tiền tệ

Vốn điều lệ 200.0% 0.0% 0.0% 0.0%

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh

-136 -120 -74 -21

Tổng tài sản -5.9% -0.6% -3.6% -12.9%

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư 33 36 63 33

Dòng tiền từ hoạt động tài chính 145 35 7 -21

Định giá

Lƣu chuyển tiền thuần trong kỳ

42 -48 -5 -9

PE 7.2 -3.7 0.0 0.0

Tiền đầu kỳ 23 65 17 12

PB 0.9 0.3 0.0 0.0

Tiền cuối kỳ 65 17 12 3

Giá/Doanh thu 2.1 3.0 0.0 0.0

Tỷ suất cổ tức 4.0% 0.0% 0.0% 0.0%

Các hệ số khả năng thanh toán

EV/EBITDA 6.2 -8.1 14.9 -4.0

Hệ số thanh toán hiện hành 3.54 2.85 3.48 2.85

EV/Doanh thu 2.4 5.3 7.1 4.4

Hệ số thanh toán nhanh 1.24 0.63 0.56 0.35

Hệ số thanh toán tiền mặt 0.10 0.02 0.02 0.00

Các hệ số khả năng sinh lời

Nợ ròng / EBITDA 1.43 -3.10 6.18 -1.80

Tỷ suất lợi nhuận gộp 27.0% -53.0% 30.2% -96.9%

Khả năng thanh toán lãi vay 6.35 -2.98 1.33 -6.77

Tỷ suất lợi nhuận hoạt động 30.9% -73.5% 27.0% -110.7%

Ngày phải thu 113.75 579.12 445.38 150.70

Tỷ suất lợi nhuận ròng 24.4% -81.9% 5.2% -136.4%

Ngày phải trả 38.90 44.49 118.44 25.03

Chi phí bán hàng/Doanh thu thuần 0.5% 0.3% 0.5% 1.0%

Ngày tồn kho 931.55 2,257.90 6,639.21 1,486.16

Chi phí quản lý,/Doanh thu thuần 4.9% 19.5% 18.3% 13.1%

ROE 12.4% -7.3% 0.4% -18.4%

Cơ cấu vốn

ROA 7.1% -4.9% 0.3% -12.0%

Vốn chủ sở hữu/Tổng tài sản 0.71 0.65 0.67 0.64

ROIC 11.2% -4.5% 1.3% -12.6%

Nợ phải trả/Tổng tài sản 0.29 0.35 0.33 0.36

Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu 0.42 0.53 0.50 0.57

Nợ/Vốn chủ sở hữu 0.18 0.23 0.25 0.29

Nợ ngắn hạn/Vốn chủ sở hữu 0.09 0.13 0.11 0.18

: ITC, SSIResearch


:

Tỷ VND 2010 2011 2012 2013

Tỷ đồng 2010 2011 2012 2013




19 58 10 7

Doanh thu thuần 1,574 126 104 40


Giá vốn hàng bán -1,064 -88 -61 -12

+ Các khoản phải thu ngắn hạn

126 261 208 184

Lợi nhuận gộp 510 39 43 28

+ Hàng tồn kho 3,218 4,008 4,667 5,164





Chi phí bán hàng -29 -15 -7 -6

+ Các khoản phải thu dài hạn

0 0 0 0




442 11 3 -2


Thu nhập khác -2 -2 3 5

+ Đầu tư dài hạn 45 45 45 45

Thu nhập từ các công ty liên kết 0 0 0 0


Lợi nhuận trước thuế 440 9 6 4


Lợi nhuận ròng 329 7 5 2



Tổng tài sản 3,828 4,638 5,187 5,658

Lợi nhuận chia cho cổ đông 329 7 5 2

+ Nợ ngắn hạn 980 698 1,022 676


EPS cơ bản (VND) 2,526 52 38 18

+ Nợ dài hạn 1,284 2,519 2,740 3,554


Trong đó: vay dài hạn 1,265 2,221 2,285 2,567

Cổ tức (VND/cổ phiếu) 2,000 0 0 0

Tổng nợ phải trả 2,265 3,216 3,761 4,230

EBIT 443 15 10 5

+ Vốn góp 1,302 1,302 1,302 1,302

EBITDA 449 16 12 37


+ Lợi nhuận chưa phân phối

224 35 39 40

Tăng trƣởng

+ Quỹ khác 0 73 73 73

Doanh thu 219.9% -92.0% -17.3% -62.1%

Vốn chủ sở hữu 1,562 1,422 1,426 1,428

EBITDA 145.7% -96.3% -29.3% 218.2%

Lợi ích thuộc cổ đông thiểu số

1 0 0 0

EBIT 149.9% -96.7% -30.0% -47.7%


3,828 4,638 5,187 5,658

Lợi nhuận ròng 124.8% -98.0% -26.0% -52.6%

Vốn chủ sở hữu 6.1% -8.9% 0.3% 0.1%


Vốn điều lệ 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%


-793 -311 -1 398

Tổng tài sản 2.3% 21.2% 11.8% 9.1%

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư

108 -8 -3 -6

Dòng tiền từ hoạt động tài chính

724 270 2 -191

Định giá


38 -48 -3 201

PE 13.5 361.5 460.5 0.0

Tiền đầu kỳ 19 58 10 90

PB 2.8 1.7 1.6 0.0


Giá/Doanh thu 2.8 19.4 0.0 0.0

Tỷ suất cổ tức 5.9% 0.0% 0.0% 0.0%


EV/EBITDA 13.7 300.9 435.2 135.8

Hệ số thanh toán hiện hành

3.43 6.22 4.79 7.93

EV/Doanh thu 3.9 39.1 48.3 126.3




Nợ ròng / EBITDA 3.07 128.55 226.42 74.99

Tỷ suất lợi nhuận gộp 32.4% 30.6% 41.5% 69.6%

Khả năng thanh toán lãi vay

133.93 2.48 2.66 3.49

Tỷ suất lợi nhuận hoạt động 28.3% 13.1% 6.8% 0.0%

Ngày phải thu 14.03 346.51 450.29 1,045.06

Tỷ suất lợi nhuận ròng 20.9% 5.3% 4.7% 5.9%

Ngày phải trả 17.84 204.35 54.41 596.21


Ngày tồn kho 1,117.97 15,065.38 25,896.21 149,107.23


ROE 21.7% 0.4% 0.3% 0.2%

Cơ cấu vốn

ROA 8.7% 0.2% 0.1% 0.0%

Vốn chủ sở hữu/Tổng tài sản

0.41 0.31 0.27 0.25

ROIC 11.4% 0.3% 0.2% 0.1%


Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu

1.45 2.26 2.64 2.96

Nợ/Vốn chủ sở hữu 1.12 1.79 1.94 1.94

Nợ ngắn hạn/Vốn chủ sở hữu

0.31 0.22 0.34 0.14

, SSIResearch


:

Tỷ VND 2010 2011 2012 2013

Tỷ đồng 2010 2011 2012 2013




30 9 6 497

Doanh thu thuần 698 582 157 248


Giá vốn hàng bán -518 -424 -59 -191

+ Các khoản phải thu ngắn hạn 90 59 33 150

Lợi nhuận gộp 180 157 97 56

+ Hàng tồn kho 236 195 145 150




Tổng tài sản ngắn hạn 367 324 316 899






85 49 38 376


Thu nhập khác 5 1 0 -50

+ Đầu tư dài hạn 145 109 65 60

Thu nhập từ các công ty liên kết 5 -11 1 0






Lợi ích của cổ đông thiểu số 0 -1 0 0

Tổng tài sản 797 674 667 1,039


+ Nợ ngắn hạn 326 198 122 223


EPS cơ bản (VND) 4,781 1,390 1,496 11,068

+ Nợ dài hạn 155 94 143 89



Cổ tức (VND/cổ phiếu) 2,000 1,500 700 900

Tổng nợ phải trả 481 291 265 312

EBIT 126 39 49 332

+ Vốn góp 157 202 202 276

EBITDA 134 51 57 344


+ Lợi nhuận chưa phân phối 72 7 21 216

Tăng trƣởng

+ Quỹ khác 0 30 35 37

Doanh thu 66.7% -16.7% -73.1% 58.0%

Vốn chủ sở hữu 311 380 399 727

EBITDA 29.3% -61.7% 11.0% 502.4%


EBIT 34.7% -68.9% 25.7% 575.2%


797 674 667 1,039

Lợi nhuận ròng 33.4% -62.1% 9.0% 717.7%

Vốn chủ sở hữu 16.7% 22.2% 5.0% 82.2%


Vốn điều lệ 10.0% 28.6% 0.0% 36.5%


100 31 43 -24

Tổng tài sản 3.3% -15.3% -1.1% 55.9%

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư -50 2 -40 484

Dòng tiền từ hoạt động tài chính -33 -53 -5 32

Định giá


17 -20 -2 492

PE 6.0 17.6 14.4 1.8

Tiền đầu kỳ 13 30 7 6

PB 1.5 1.3 1.1 0.0


Giá/Doanh thu 0.6 0.9 0.0 0.0

Tỷ suất cổ tức 7.0% 6.1% 3.2% 4.5%


EV/EBITDA 4.9 10.2 6.9 -0.1


EV/Doanh thu 0.9 0.9 2.5 -0.2




Nợ ròng / EBITDA 1.69 2.85 1.50 -0.60


Khả năng thanh toán lãi vay 4.08 - 4.71 57.19


Ngày phải thu 18.77 20.66 52.10 34.19


Ngày phải trả 13.53 17.60 77.70 6.76


Ngày tồn kho 166.80 185.60 1,049.29 282.26


ROE 24.9% 7.9% 7.6% 43.1%

Cơ cấu vốn

ROA 9.2% 3.7% 4.4% 28.4%


ROIC 17.7% 5.3% 7.8% 40.6%



Nợ/Vốn chủ sở hữu 0.76 0.25 0.23 0.00


, SSIResearch


:

Tỷ VND 2010 2011 2012 2013

Tỷ đồng 2010 2011 2012 2013




57 11 16 21

Doanh thu thuần 1,183 206 302 439

+ Đầu tư ngắn hạn 32 206 316 300

Giá vốn hàng bán -559 -98 -209 -331

+ Các khoản phải thu ngắn hạn 1,695 901 998 1,144

Lợi nhuận gộp 625 108 93 108

+ Hàng tồn kho 766 590 311 611










493 69 19 22


Thu nhập khác 47 1 6 8

+ Đầu tư dài hạn 93 1,022 991 1,013

Thu nhập từ các công ty liên kết 0 -23 0 0





Tổng tài sản dài hạn 382 1,042 1,058 1,024


Tổng tài sản 2,947 2,793 2,719 3,140


+ Nợ ngắn hạn 235 1,790 1,382 1,539


EPS cơ bản (VND) 8,262 319 317 289

+ Nợ dài hạn 759 230 584 645



Cổ tức (VND/cổ phiếu) 0 0 0 300

Tổng nợ phải trả 1,936 2,020 1,966 2,184

EBIT 592 130 98 112

+ Vốn góp 400 400 600 900

EBITDA 594 132 99 113


+ Lợi nhuận chưa phân phối 375 312 150 53

Tăng trƣởng

+ Quỹ khác 0 0 2 2

Doanh thu 148.5% -82.6% 46.6% 45.3%

Vốn chủ sở hữu 777 712 753 956

EBITDA 619.5% -77.7% -25.3% 14.2%


EBIT 656.2% -78.0% -25.2% 14.6%


2,947 2,793 2,719 3,140

Lợi nhuận ròng 591.8% -93.7% -26.0% 20.8%

Vốn chủ sở hữu 92.7% -8.4% 5.7% 27.0%


Vốn điều lệ 0.0% 0.0% 50.0% 50.0%


27 296 -106 -81

Tổng tài sản 53.8% -5.2% -2.7% 15.5%

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư -175 -283 101 2

Dòng tiền từ hoạt động tài chính 182 -59 9 84

Định giá


34 -46 5 5

PE 4.7 14.7 14.8 26.6

Tiền đầu kỳ 23 57 11 16

PB 2.0 0.3 0.4 0.7


Giá/Doanh thu 1.3 0.9 0.0 0.0

Tỷ suất cổ tức 0.0% 0.0% 0.0% 3.9%


EV/EBITDA 3.5 1.2 1.8 6.1


EV/Doanh thu 1.8 0.7 0.6 1.6




Nợ ròng / EBITDA 0.76 2.77 1.95 2.27


Khả năng thanh toán lãi vay 11.52 1.57 1.33 1.37


Ngày phải thu 72.81 471.79 283.63 299.56


Ngày phải trả 109.51 856.93 506.70 170.72


Ngày tồn kho 448.82 2,523.45 786.68 508.58


ROE 69.6% 3.5% 2.6% 2.7%

Cơ cấu vốn

ROA 16.9% 0.9% 0.7% 0.8%


ROIC 41.7% 6.2% 8.1% 7.6%



Nợ/Vốn chủ sở hữu 0.80 0.26 0.31 0.33


, SSIResearch


CƠ SỞ KHUYẾN NGHỊ

Với thời hạn đầu tư 12 tháng, SSIResearch đưa ra khuyến nghị MUA, NẮM GIỮ hoặc BÁN dựa trên khả năng sinh lời dự kiến của các cổ phiếu so sánh với tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường là 16% (*). Khuyến nghị MUA khi cổ phiếu dự kiến sẽ tăng tuyệt đối từ 16% trở lên. Khuyến nghị BÁN khi cổ phiếu dự kiến giảm từ 8% trở lên, và khuyến nghị NẮM GIỮ khi tỷ lệ sinh lợi dự kiến trong khoảng -8% đến 16%.

Bên cạnh đó, SSIResearch cũng cung cấp khuyến nghị ngắn hạn khi giá cổ phiếu dự kiến tăng/giảm trong vòng 3 tháng do có sự kiện hoặc yếu tố thúc đẩy tác động tới cổ phiếu. Khuyến nghị ngắn hạn có thể khác khuyến nghị 12 tháng.

Đánh giá ngành: Chúng tôi cung cấp khuyến nghị chung cho ngành như sau:

Tăng tỷ trọng: Chuyên viên phân tích dự kiến trong 6-12 tháng sau ngành sẽ có diễn biến tích cực so với thị trường.

Trung lâp: Chuyên viên phân tích dự kiến trong 6-12 tháng sau ngành sẽ có diễn biến tương tự với thị trường.

Giảm tỷ trọng: Chuyên viên phân tích dự kiến trong 6-12 tháng sau ngành sẽ có diễn biến kém tích cực so với thị trường.

*Tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường được tính toán dựa trên lợi tức trái phiếu Chính phủ 1 năm và phần bù rủi ro thị trường sử dụng phương pháp độ lệch chuẩn của thị trường cổ phiếu. Khuyến nghị của chúng tôi có thể thay đổi khi hai thành phần trên có thay đổi đáng kể.

KHUYẾN CÁO

Các thông tin, dự báo và khuyến nghị trong bản báo cáo này (bao gồm cả các nhận định cá nhân) được dựa trên các nguồn thông tin tin cậy; tuy nhiên SSI không đảm bảo chắc chắn sự chính xác hoàn toàn và đầy đủ của các nguồn thông tin này. Các nhận định trong báo cáo được đưa ra dựa trên cơ sở phân tích chi tiết, cẩn thận, theo đánh giá chủ quan của người viết và là hợp lý trong thời điểm đưa ra báo cáo. Các nhận định trong báo cáo có thể thay đổi bất kì lúc nào mà không báo trước. Báo cáo này không nên được diễn giải như một đề nghị mua hay bán bất cứ một cổ phiếu nào. SSI, các công ty con của SSI, giám đốc, nhân viên của SSI và các công ty con có thể có lợi ích trong các công ty được đề cập tới trong báo cáo này. SSI có thể đã,đang và sẽ tiếp tục cung cấp dịch vụ cho các công ty được đề cập tới trong báo cáo. SSI sẽ không chịu trách nhiệm đối với tất cả hay bất kỳ thiệt hại nào hay sự kiện bị coi là thiệt hại đối với việc sử dụng toàn bộ hay một phần thông tin hoặc ý kiến trong báo cáo này.

SSI nghiêm cấm việc sử dụng, in ấn, sao chép hay xuất bản toàn bộ hay một phần báo cáo này vì bất kỳ mục đích gì mà không có sự chấp thuận của SSI.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Nguyễn Đức Hùng Linh Giám đốc Phân tích & TVĐT Khách hàng cá nhân [email protected]

Hoàng Việt Phương Giám đốc Phân tích & TVĐT Khách hàng tổ chức [email protected]

[email protected]

mailto:[email protected]



09/02/2015ftp2.ssi.com.vn/customers/gddt/analyst_report/nganh bat... · 2015-02-09 · ssivvisit...

Documents