DERECHO CIVIL III(OBLIGACIONES Y

CONTRATOS)Angel Carrasco Perera/ Karolina

LyczkowskaLyczkowska

Temas 4-6

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EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

• TEMA 4. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

• I. Concepto y caracteres del arrendamiento de cosas.• II. Los elementos del contrato.• 1. Capacidad de las partes.• 2. Objeto.• 3. Duración.• 4. Forma.• III. Contenido del contrato.• III. Contenido del contrato.• 1. Derechos y obligaciones del arrendador.• A. La entrega de la cosa arrendada.• B. El goce pacífico de la cosa arrendada.• C. Las reparaciones necesarias.• D. El saneamiento.• 2. Derechos y obligaciones del arrendatario.• A. El pago de la renta.• B. El uso de la cosa.• C. El respeto a la forma de la cosa. Las mejoras.• IV. El desahucio del arrendatario.• V. El subarriendo: naturaleza y efectos.• VI. La cesión del arrendamiento.• VII. El arrendamiento financiero o leasing.

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Concepto

• Contrato consensual oneroso de tracto sucesivo de entrega de uso temporal de una cosa a cambio de renta cierta en dinero (art. 1543 CC)

– Arrendamiento vs. Aparcería (art. 1579 CC y 29, 32 LAR)

• No puede recaer sobre bienes consumibles por su uso (art. 1555 CC)

• No es un derecho real a usar cosa ajena, sino un contrato que obliga al arrendador a “prestar continuadamente el uso”

– Consecuencias de la diferencia, en materia de riesgos

• Puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales– El CC sólo regula el de inmuebles corporales– El arrendamiento sobre muebles incorporales se califica de licencia o de franquicia

• El arrendamiento del inmueble no comporta el de su contenido, pero si se extiende a los muebles, se aplicará al conjunto el régimen del arrendamiento inmobiliario (art. 1582 CC)

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Casos típicos de arrendamientos sujetos al CC

• Arrendamiento de industria• Arrendamientos de solares• Arrendamiento de buques y aeronaves• Arrendamientos de plazas de garaje• Arrendamientos de plazas de garaje• Arrendamientos de temporada• Arrendamientos de explotaciones rústicas no

sujetos a la LAR• Arrendamientos con opción de compra• Arrendamientos “ad meliorandum” o con cláusula

superficiaria

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La duración

• Tiempo cierto, pero caben prórrogas pactadas indefinidas, siempre que las partes puedan oponerse a su producción.

• No es válido el arrendamiento con prórroga indefinida a voluntad exclusiva del arrendatario

• Es válido el arrendamiento de por vida, y el sometido a • Es válido el arrendamiento de por vida, y el sometido a condición resolutoria que no sea imposible.

• Llegado el tiempo determinado, el arrendamiento concluye sin necesidad de requerimiento (art. 1555 CC)

• Arrendamientos sin plazo de duración determinado: reglas supletorias legales– Inmuebles rústicos: art. 1577– Inmuebles urbanos: art. 1581

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La tácita reconducción

• Tácita reconducción: si al terminar el arrendamiento (y sus prórrogas) el arrendatario continúa con aquiescencia del arrendador, se entiende renovado por un tiempo igual al del período de devengo de la renta (arts. 1566, 1581 CC)

• La tácita reconducción crea un nuevo contrato, no prorroga • La tácita reconducción crea un nuevo contrato, no prorroga el anterior (art. 1567)– Importante a efectos de Derecho transitorio y de garantías

prestadas por tercero

• No puede excluirse anticipadamente, pero arrendador puede excluir la tácita reconducción por requerimiento antes de que se produzca

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Capacidad

• Padres y tutores: no dar en arrendamiento bienes de los representados por más de seis años (art. 1548 CC)

• Administradores de fincas sin poder • Administradores de fincas sin poder especial: el mismo límite

• Aplicable plazo por analogía a arrendamiento de cosa común sin consentimiento unánime

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Cuestión

Léase el art. 1547 CC. ¿Estamos ante un

contrato de arrendamiento nulo por falta de

fijación de la renta? Imagínese otra solución fijación de la renta? Imagínese otra solución

posible y distinta para el caso previsto por la

Norma. Puede consultarse el art. 11.1 II LAR

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Caso práctico 3

• ¿Qué ocurre cuando en un contrato de

arrendamiento de inmueble se ha pactado

que durará un término indefinido (es decir, que durará un término indefinido (es decir,

que no tendrá fin)? Contrastar SSTS 26

octubre 1998, RJ 8237, 15 octubre 1984, RJ

4862, 9 julio 1979, RJ 2935, 9 septiembre

2009, RJ 4585

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La obligación de prestar el uso convenido

• Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico (art. 1554 CC)

• El arrendador ha de tolerar las obras que deba hacer el arrendatario para adaptar la finca al uso acordado

• El arrendador responde por toda privación del uso por causa sobrevenida o por hecho jurídico de tercero, incluso sin títulosobrevenida o por hecho jurídico de tercero, incluso sin título– El arrendador responde de la falta de autorización por parte de la

comunidad de propietario, precisa para explotación del local– El arrendador responde incluso por imposibilidad sobrevida fortuita:

resolución del contrato– El arrendador no ha de defender ni responde frente a perturbaciones de

hecho de terceros (art. 1560 CC)• Se responde por evicción y vicios ocultos de la cosa (art. 1553 CC)

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Venta de la finca arrendada

• Salvo si está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de finca arrendada puede desahuciar al arrendatario, aunque no haya terminado el período contractual (art. 1571 CC)

• La adjudicación de finca hipotecada comporta extinción • La adjudicación de finca hipotecada comporta extinción del arrendamiento posterior a la hipoteca

• El vendedor que retrae por art. 1518 no puede beneficiarse de 1571 respecto de un arrendamiento que preexistía a la primera venta

• El comprador con pacto de retraer no puede desahuciar al arrendatario hasta que se haya extinguido el plazo del retracto (art. 1572 CC)

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Reparaciones

• El arrendador se obliga a realizar reparaciones necesarias, ordinarias o extraordinarias (art. 1554.2º CC)

• No está obligado a reconstruir en caso de pérdida de la cosa

• No se obliga a los gastos que son carga ordinaria del uso • No se obliga a los gastos que son carga ordinaria del uso (cfr. art. 1580)

• Ni bajo razón de reparaciones puede el arrendador modificar “la forma” de la cosa arrendada (art. 1557 CC)

• Durante el tiempo de las reparaciones, no se devenga la renta si la cosa se hace inhabitable, o se reduce, si hay privación parcial (art. 1558 CC)– ¿Compatibilidad entre arts. 1554.2º y 1558?

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El subarriendo

• Salvo prohibición expresa, en el arrendamiento común cabe el subarriendo total o parcial (art. 1550 CC), pero no la cesión del contrato

• Los pactos y obligaciones relativas al uso que obliguen al arrendatario, obligan también al subarrendatario (art. 1551 CC)

• El arrendador tiene acción directa para requerir al subarrendatario el • El arrendador tiene acción directa para requerir al subarrendatario el pago de lo que debiere el arrendatario (art. 1552 CC)– Son inoponibles a arrendador pagos adelantados– Sólo puede reclamar las rentas del subarrendamiento ya devengadas y no

pagadas, no las futuras– El subarrendador no podrá desahuciar al subarrendatario por este pago

directo• La resolución o terminación del arrendamiento comporta la del

subarrendamiento, incluso por desistimiento del arrendatario• El subarrendatario no tiene acción directa contra arrendador

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Obligaciones del arrendatario

• Pago de la renta debida y uso diligente de la cosa (art. 1555 CC)– Se presume que la finca se le entregó en buen estado (art. 1562 CC)– Responde por los hechos dañosos de quienes habitan la casa (art. 1564

CC)• Obligación de notificar las interferencias de terceros y la necesidad de

reparaciones (art. 1559 CC)reparaciones (art. 1559 CC)• La pérdida fortuita total o parcial es a riesgo del arrendador (arts. 1561,

1563, 1568 CC)• El arrendador puede resolver el contrato por el juicio verbal de

desahucio (250.1.1º LEC) en caso de falta de pago o terminación de la duración– El resto de causas de desahucio del art. 1569 CC deben ventilarse como

pretensiones resolutorias de contrato en juicio ordinario (249.6 LEC)

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El arrendamiento financiero

• Arrendamiento “financiero” con opción de compra– Las cuotas son amortización de un crédito, no la contraprestación

del uso

• Contrato coligado con adquisición de activo por el financiador arrendadorfinanciador arrendador– Consecuencias de la coligación

• Función económica equivalente a una venta a plazos– La propiedad como garantía de pago (arts. 56 y 90 LC)– La imposibilidad de recuperación por incumplimiento preconcursal

• Inscripción potestativa en RBM (DA LVPBM)– Leasing no inscrito en el concurso del deudor (art. 90.2 LC)

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ARRENDAMIENTOS DE FINCAS URBANAS (LAU)

• TEMA 5. LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

• I. Ambito de aplicación de la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos:• 1. Arrendamientos incluidos y excluidos.• 2. Contratos de arrendamiento de vivienda.• 3. Contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.• II. Naturaleza de los derechos que concede la Ley de Arrendamientos Urbanos.• III. El ejercicio de los derechos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: buena fe, abuso de • III. El ejercicio de los derechos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: buena fe, abuso de

derecho y fraude de ley.• IV. Cesión del contrato y subarriendo:• 1. De viviendas.• 2. De fincas para uso distinto del de vivienda.• V. Duración del contrato.• 1. Plazo mínimo en los arrendamientos de vivienda.• 2. Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.• 3. Desistimiento del arrendatario.• 4. Muerte del arrendatario.• 5. Duración en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.• VI. Arrendamientos urbanos y matrimonio.

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ARRENDAMIENTOS URBANOS

• VII. Enajenación de la finca arrendada.• VIII. La renta y su revisión:• 1. Renta base y renta contractual.• 2. Cláusulas de estabilización.• 3. Elevación de renta por mejoras.• 3. Elevación de renta por mejoras.• 4. Régimen de los gastos generales y de servicios individuales.• IX. La fianza.• X. Obras de conservación y mejora. Obras del arrendatario.• XI. Los derechos de adquisición preferente arrendaticios.• XII. Causas de resolución de los contratos arrendaticios.• XIII. Suspensión de los contratos arrendaticios.• XIV. Arrendamiento de viviendas de protección oficial.

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Ámbito de aplicación de la Ley especial (Ley 29/1994)

• Arrendamiento de fincas urbanas para el uso como vivienda o para el uso diferente de vivienda

• Arrendamiento de vivienda (1 LAU) – edificación habitable, destinada primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda

• Arrendamiento para uso distinto de la vivienda (2 LAU) – edificación destinada a un uso que no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda destinada a un uso que no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda

• Están excluidos de la LAU (5 LAU):- viviendas de porteros, asalariados o funcionarios por razón de cargo- viviendas militares- viviendas universitarias- fincas con casas-habitación, pero dedicadas al aprovechamiento agrícola, etc.- arrendamiento de industria (pero sí de despacho profesional)

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Imperatividad

– Arrendamiento de finca urbana – CC de aplicación supletoria. Imperativo el régimen de fianza en todo caso (Título IV LAU), pero el régimen general (Título II y Título III) según el uso primordial de la finca

:

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Reglas del arrendamiento de vivienda

• Aplicación de normas de la LAU también a los accesorios de la vivienda (2 LAU)

• Aplicación imperativa Título I (ámbito), Título IV (fianza) y Título V (procesos arrendaticios)

• Exclusión de la aplicación de las normas de LAU: expresa y específica • Exclusión de la aplicación de las normas de LAU: expresa y específica (4.4 LAU), siempre que sea posible

• Las normas del Título II LAU son imperativas y no pueden ser modificadas en perjuicio del arrendatario, salvo cuando la ley expresamente lo autorice (6 LAU)

• Cesión del contrato por el arrendatario requiere consentimiento escrito del arrendador (7 LAU)

• Sólo se puede subarrendar parcialmente, nunca totalmente, y siempre precisa del consentimiento del arrendador

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Duración arrendamiento de vivienda

• Según pacto. En defecto de pacto, se entienden contraídos por 1 año• PRÓRROGA OBLIGATORIA hasta que se cumpla la duración mínima de 5

años:- Si el plazo es inferior a 5 años, se prorrogará anualmente hasta que se cumplan

5 años, salvo que el arrendatario lo dé por finalizado (30 días de preaviso) o el arrendador alegue causa de necesidadarrendador alegue causa de necesidad

- Causa de necesidad: hacer constar en el momento de celebrar el contrato necesidad ocupación de la vivienda

- Si el arrendador alega la causa de necesidad y finaliza el contrato, pero en el plazo de 3 meses no ocupa la vivienda, debe reponer al arrendatario en el uso de la misma por un nuevo plazo de hasta 5 años, con la indemnización por desalojo, o indemnizarle

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Prórrogas y desistimiento

• Transcurridos los 5 años, el arrendador puede finalizar el contrato (30 días preaviso). Si no manifiesta su voluntad de terminarlo, el contrato se prorrogará anualmente, hasta 3 años más, salvo que el arrendatario quiera desistir del mismo.

• Transcurridos 8 años, será aplicable lo dispuesto en el art. 1566 • Transcurridos 8 años, será aplicable lo dispuesto en el art. 1566 CC (tácita reconducción)

• Si el contrato se ha pactado desde el principio por más de 5 años, el arrendatario puede desistir del mismo una vez transcurrido el tiempo mínimo de 5 años (2 meses preaviso). Cabe pactar indemnización al arrendador en este caso – una renta mensual por cada año que falte.

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Situaciones familiares

• El problema de la ganancialidad del arrendamiento

• Si el desistimiento del arrendatario o voluntad de no renovar del contrato no se ha acordado con su cónyuge que renovar del contrato no se ha acordado con su cónyuge que conviva con él, podrá éste continuar en el arrendamiento

• Crisis matrimonial (15 LAU) – continuación en el uso del cónyuge al que se le haya atribuido la vivienda + notificación (2 meses)

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Fallecimiento del inquilino

• Derecho de subrogación mortis causa (16 LAU). En su defecto, extinción. Favorecidos:

– El que haya convivido con él + (i) cónyuge, (ii) análoga relación, mínimo 2 años, o (iii) análoga relación + descendencia en común

– Descendientes + (i) dependientes, o (ii) mínimo dos años convivencia habitual– Ascendientes/hermanos + mínimo dos años convivencia habitual– Ascendientes/hermanos + mínimo dos años convivencia habitual– Familiares con minusvalía + mínimo dos años convivencia habitual

• Si hay varios, según el acuerdo. Si no hay acuerdo, se sigue el orden de la ley, pero los padres de ≥ 70 años favorecidos a los descendientes.

• Renuncia por escrito. En su defecto y cuando se extinga el arrendamiento, todos los titulares del derecho de subrogación responden solidariamente por pago de renta de los 3 meses.

• Cabe excluir derecho de subrogación, si el arrendamiento ≥ 5 años, cuando fallezca el arrendatario cumplido el plazo mínimo

• Cómputo de subrogaciones en arrendamientos gananciales

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Resolución del derecho del arrendador

• Si el derecho del arrendador es afectado durante los 5 primeros años del arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a continuar hasta que se cumpla el plazo a continuar hasta que se cumpla el plazo mínimo. En arrendamientos pactados por más de 5 años, si el derecho del arrendador es afectado una vez pasados 5 años, sólo continuará el arrendatario si ha inscrito el arrendamiento en el Registro

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Enajenación de finca arrendada

• El adquirente tiene que soportar al arrendatario si el plazo ≤ 5 años, incluso si el arrendamiento no está inscrito en el Registro

• Si el plazo ≥ 5 años, y el arrendamiento no está inscrito en el Registro, sólo tiene que soportar al arrendatario hasta que se cumpla el plazo mínimo de 5 años. Después podrá resolver el arrendamiento, indemnizando al arrendatario con una cumpla el plazo mínimo de 5 años. Después podrá resolver el arrendamiento, indemnizando al arrendatario con una mensualidad por cada año que exceda esos 5 años y quede por cumplir. Si el arrendamiento está inscrito, el adquirente tiene que soportar al arrendatario durante toda la duración del contrato

• Cabe pactar que la enajenación extingue el arrendamiento, pero siempre se mantendrá al arrendatario en el uso al menos 5 años del contrato.

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La renta

• Libremente pactada en su cantidad y lugar de pago (18 LAU)• En defecto de pacto, pago mensual en los primeros 7 días, en metálico

y en la vivienda arrendada• Obligación de entregar recibo• Actualización: cuando haya pasado al menos 1 año, según la variación

del IPC (hasta que se cumplan 5 años) o según lo pactado por las del IPC (hasta que se cumplan 5 años) o según lo pactado por las partes (a partir del sexto año)

• Posibilidad de elevar renta por mejoras introducidas por el arrendador(19 LAU)

• Gastos generales y tributos – pueden correr a cargo del arrendatario, pero sólo si hay pacto por escrito y si se determina su importe anual (20 LAU)

• Gastos de aparatos contadores – siempre a cargo del arrendatario

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Conservación de la vivienda

• 21 LAU – reparaciones necesarias a cargo del arrendador• Arrendatario obligado a soportar las reparaciones, pero

puede pedir disminución proporcional de la renta si las obras duran más de 20 días

• Obligación de comunicación al arrendador la necesidad de reparaciones; si la obra es urgente o existe gran incomodidad al arrendatario, puede ejecutarla y reembolsarse luego

• Pequeñas reparaciones por desgaste diario corren a cargo del arrendatario

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Obras de mejora

• Arrendatario tiene que soportarlas sólo si su ejecución no puede razonablemente diferirse en el tiempo

• Notificación (3 meses de antelación) y posibilidad • Notificación (3 meses de antelación) y posibilidad de desistir del contrato (1 mes), salvo que las obras no afecten de modo sustancial a la vivienda

• Derecho a disminución de la renta e indemnización de gastos

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Obras del arrendatario

• Si son obras que afectan a la seguridad o estabilidad de la vivienda o modifican la configuración de la misma, es necesario consentimiento escrito del arrendador (23 LAU)- si están relacionadas con la adaptación de la vivienda a las necesidades de un arrendatario con minusvalía, basta con necesidades de un arrendatario con minusvalía, basta con notificación (24 LAU)

• Arrendatario no puede modificar la configuración exterior de la vivienda

• Derecho a exigir reposición al estado anterior, cuando se extinga el contrato, o inmediatamente si afectan a la seguridad /estabilidad de la vivienda

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Derecho de adquisición preferente

• Derecho del arrendatario de adquirir preferentemente la vivienda si el dueño decide enajenarla

• Cabe renuncia contractual, si el contrato tiene duración superior a 5 años

• Tanteo: notificación del propósito de venta al arrendatario, 30 • Tanteo: notificación del propósito de venta al arrendatario, 30 días para ejercicio del derecho. Si el arrendatario no lo ejercita, el arrendador puede vender libremente (en las mismas condiciones), pero tiene que entregar copia de la escritura al arrendatario. Si ha vendido en condiciones menos onerosas, el arrendatario tendrá derecho de retracto

• Retracto (1518 CC): cuando faltó la notificación o haya sido defectuosa, o se hayan alterado las condiciones de venta. Plazo –30 días

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Suspensión, resolución, extinción del contrato

• Suspensión (26 LAU) – en caso de obras de conservación o impuestas por una autoridad que hagan la vivienda inhabitable

• Resolución – por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contractuales y especialmente, las obligaciones enumeradas en el art. 27 LAU. Impago de una mensualidad –enumeradas en el art. 27 LAU. Impago de una mensualidad –jurisprudencia.

• Extinción: Pérdida del objeto (1568 CC) y declaración de la ruina (28 LAU). También enajenación de la vivienda (si hay pacto o arrendamiento no inscrito + ≥ 5 años), fallecimiento del arrendatario (si no hay subrogación). Expiración del plazo.

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Fianza y forma del contrato

• Fianza: obligatoria, 1 ó 2 mensualidades en metálico. Posibilidad de actualización cuando pasen 5 años (art. 36 LAU). Devenga interés si no devuelta en un mes desde la entrega de llaves.devuelta en un mes desde la entrega de llaves.

• Exención de la obligación de prestar fianza: Administración Pública

• Libertad de forma del contrato, pero las partes pueden compelerse a formalizar por escrito el contrato (37 LAU)

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Reglas del arrendamientos para uso distinto de vivienda

• Enajenación de la vivienda: el adquirente sólo se subroga en derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento está inscrito (29 LAU)

• Aplicación del régimen de obras y mejoras, así como del derecho de tanteoderecho de tanteo

• Posibilidad subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador, pero con notificación en 1 mes, si la finca dedicada a la actividad empresarial (32 LAU); a cambio, derecho a elevar la renta, en 10% o 20 %

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Fallecimiento y continuidad del arrendamiento

• Muerte del arrendatario: el heredero podrá subrogarse hasta que se extinga el contrato. Sujeta a la obligación de notificación en 2 meses.

• Si la finca dedicada a la actividad comercial (5 años) y se extingue el contrato por transcurso del plazo, pero el arrendatario ha manifestado voluntad de continuar al menos 5 años más, pero el arrendador se voluntad de continuar al menos 5 años más, pero el arrendador se negara, tendrá derecho a indemnización.- si inicia en el mismo municipio en 6 meses el ejercicio de la misma actividad: costes de traslado + pérdida de clientela- si inicia otra actividad o ninguna, mientras en la finca abandonada se desarrolla una actividad afín: 1 mensualidad por año de duración del contrato (max. 18)

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Reforma de la LAU

• Anteproyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Agosto 2012. Ver documento de Word.

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ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

• TEMA 6. LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS

• I. Ambito de aplicación de la legislación especial en materia de arrendamientos rústicos.

• II. Elementos del contrato de arrendamiento rústico.• 1. Las partes: capacidad. El profesional de la agricultura y el cultivador directo.• 2. El objeto.• 3. La forma del contrato.• 3. La forma del contrato.• III. Duración del arrendamiento.• IV. La renta: su determinación y pago.• V. Régimen de gastos y mejoras.• VI. Subarriendo, cesión y subrogación.• VII. La transmisión de finca arrendada.• VIII. El acceso a la propiedad: tanteo y retracto, derecho de adquisición preferente y

adquisición forzosa.• IX. La extinción del arrendamiento rústico.• X. La aparcería agraria.

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Disposiciones generales de la Ley 49/2003

• Cesión temporal de fincas para aprovechamiento agrícola, ganadero, forestal a cambio de precio.

– Aplicación supletoria de la LAR a las aparcerías (art. 29 LAR)• También los arrendamientos de “explotación” como empresa, pero sólo

supletoriamente a lo dispuesto por las partes• Forman parte del contrato los derechos de producción agrícola y otros • Forman parte del contrato los derechos de producción agrícola y otros

inherentes a la finca• Excluidos

– Contratos de recolección de cosechas– Arrendamientos de temporada– Aprovechamientos secundarios– Suelo urbano o urbanizable– Fincas rústicas accesorias de edificios o de explotaciones no rústicas

• El arrendatario es libre de determinar el cultivo, salvo que implique transformación de destino o mejoras extraordinarias

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Partes del arrendamiento

• Pueden ser personas físicas o jurídicas– Las sociedades arrendatarias deben tener la actividad agraria y sus

complementarias como objeto social– Los arrendatarios que sean “profesionales de la agricultura” tienen

alguna ventaja legal

• Arrendador menor: derecho a denunciar el contrato cuando se emancipe y haya transcurrido el plazo mínimo del art. 12.

• No podrán ser arrendatarias los sujetos titulares de explotaciones que excedan extensión de art. 9.6.

• Arrendamientos concedidos por titulares de derechos limitados o provisionales (art. 10)

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Duración

• Mínima obligatoria de cinco años.

• Si arrendador quiere recuperar en plazo pactado (o cinco años) debe notificar un año pactado (o cinco años) debe notificar un año antes, y en caso contrario es potestativo para el arrendatario prorrogar otros cinco

• Estas prórrogas serán indefinidas

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Renta

• Libremente fijada, con el sistema de actualización que elijan las partes.

• A falta de pacto, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del

• A falta de pacto, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario.

• El arrendatario que asegure la cosecha puede repercutir en el arrendador la parte de prima en la proporción de art. 16

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Gastos y mejoras

• Gastos necesarios a cargo de arrendador– Opciones del arrendatario en caso de incumplimiento (art. 18.2)– Costes de reparación superiores a una anualidad de renta (art. 18.3)

• Gastos de modernización de riegos a cargo del arrendador– Con derecho a revalorización de la renta, si la mejora incrementa la

producción

• Corresponden al arrendatario los gastos propios del empresario agrario, incluyendo mejora de regadío

• El arrendatario tiene derecho a reembolso de mejoras hechas con consentimiento de arrendador– Contradicción entre 20.4 y 21 I LAR

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Enajenación y subarriendo

• El tercer adquirente del 34 LH soporta el contrato durante el plazo mínimo de duración o su prórroga.– El resto de adquirentes se subrogan cualquiera sea la

duración pactada del arriendoduración pactada del arriendo• El arrendatario agricultor profesional tendrá

derechos de tanteo y retracto (art. 22)• La cesión y subarriendo debe referirse a toda la

finca, por todo el tiempo que falte y por el mismo precio, y requiere, salvo pacto, consentimiento del arrendador.

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Terminación del contrato

• Causas: las generales y– Desistimiento de arrendatario al año del contrato– Muerte, con subrogación mortis causa– Aparición sobrevenida de alguna causa de exclusión de – Aparición sobrevenida de alguna causa de exclusión de

la ley

• El saliente debe permitir al entrante el uso del local y medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente, y el entrante debe permitir al saliente lo necesario para recolección (art. 1578 CC)

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