SIDE 1 AV 7

Moss kommune Tønsberg, 25. november 2019 Planavdelingen Postboks 175 Vår ref.: Dok.ref.: 1501 Moss KO/ 19620brv02 DETALJREGULERING AV HØYDAKVARTALET (TIDLIGERE FORUM) Triovingveien 1 – 8, Høydaveien 11 – 17, Rosenvingesvei 2 – 6, Lilleengveien 1 – 9 m.fl. Informasjon til oppstartsmøte Vi viser til møte med Moss kommune den 08.08.2019 og 06.11.2019. På vegne av tiltakshaver Forum Moss AS ber vi om å bli innkalt til oppstartsmøte. Formålet med planen I forslag til ny kommuneplan er formålet endret fra avlastningsområde (plasskrevende varer) til kombinert bebyggelse- og anleggsformål med fokus på bolig- og bydelsutvikling. I tråd med ny kommuneplan er formålet med planen å regulere til boliger med tilhørende uteoppholdsareal, fellesfunksjoner, samt noe strøkstjenende virksomhet som forretning, bevertning og offentlig og privat tjenesteyting m.m. Planen skal videre tilrettelegge for et attraktivt og bærekraftig bomiljø med varierte boliger, gode uterom og møteplasser. For å betjene Høyda som bydel med naturlig næringsvirksomhet, og for å skape et attraktivt bomiljø med et urbant og moderne preg, legges det opp til forretning, kontor, bevertning og annen offentlig- og privat tjenesteyting på bakkeplan i deler av bebyggelsen. Dette skal fortrinnsvis være utadrettet virksomhet, som skal dekke et lokalt behov. En utbygging av området vil bidra til at Rygge Storsenter og Lilleeng Helsepark blir bundet sammen til et naturlig tyngdepunkt i bydelen, som inspirerer til å gå i stedet for å kjøre mellom virksomhetene i området. Det kan være aktuelt å se på en noe større andel kontor i noen av de planlagte boligblokkene, særlig innenfor den søndre delen av planområdet. Lokalisering Planområdet ligger på Høyden i Moss kommune. Figur 1: Lokalisering av planområdet.

SIDE 2 AV 7

Planavgrensning Planområdet er på ca. 35 daa. inkludert deler av tilgrensende veiarealer. Det er i dag to næringsbygg på området (Triovingveien 3 – 7 og Høydaveien 17) med tilhørende asfalterte flater. For øvrig er planområdet i hovedsak ubebygd og er preget av jord og grus. I tillegg til byggeområdet (gbnr.2/2230 og gbnr. 2/2234) med Triovingveien, inngår Lilleengveien og del av Rosenvinges vei og Høydaveien til og langs planområdet. Etter ønske fra kommunen er Høydaveien 19 og 21 innlemmet planområdet. I sør grenser område til næringsareal ved Varnaveien (Østberg). Det er offentlig adkomst fra Varnaveien og Ryggeveien, samt privat adkomst fra Varnaveien ved Varnaveien 30. Nedenfor er forslag til planavgrensning vist på utsnitt av gjeldende reguleringsplaner. Det antas at Høydaveien 19 og 21 samt Varnaveien 40B, er vist med feil formål (kombinert bolig) på kommunens digitale kartgrunnlag. Figur 2: Forslag til planavgrensning.

SIDE 3 AV 7

PLANSTATUS Kommuneplanens arealdel Gjeldende kommuneplan Gjeldende kommuneplan ble vedtatt 20.06.2011 (KP 2011). Kommuneplanen viste igjen til Kommunedelplan 2009 for Høyden - Varnaveien Melløs (KDP 2009), som avsatte området til erverv og erverv/bolig, og som fortsatt skulle gjelde der den ikke var i strid med den nye kommuneplanen. I KP 2011 ble området i tillegg, som det eneste området i kommunen, avsatt til avlastningsområde for Moss sentrum i kommuneplanene for Moss og Rygge. Begrepet avlastningsområde var i utgangspunktet en utvidelse snarere enn en begrensning, da hovedregelen for områder utenfor sentrum er at det ikke skal tillates detaljhandel. Avlastningsfunksjonen var knyttet til plasskrevende varehandel (byggevarer, plantesentre, bilforhandlere og møbler), som ikke er ønskelig eller mulig å etablere i Moss sentrum. Figur 3: Utsnitt av gjeldende kommuneplan. Ny kommuneplan Forslag til ny kommuneplan ble behandlet i Fellesnemda 19.06.2019. Kommunene Moss og Rygge skal slå seg sammen fra 01.01.2020. Ny kommuneplan er under revisjon og skal vedtas av nytt kommunestyret etter sammenslåingen (KP 2020). I utkast til ny kommuneplan er plasskrevende varehandel og detaljhandel på Varna/Høyda redusert, da det er et politisk ønske om å styrke handelen i Moss sentrum. Planområdet er i utkast til ny kommuneplan avsatt til bebyggelse og anlegg. Disse arealene skal utnyttes effektivt i henhold til de utfyllende bestemmelsene. Høyda er en bydel i sterk transformasjon med økende andel boliger. Det skal legges vekt på å utvikle grønnstruktur, gode møteplasser og forbindelser for myke trafikanter, samtidig som

SIDE 4 AV 7

det gis urbane kvaliteter og høy utnyttelse for effektive transportløsninger. Nye funksjoner skal dekke lokale behov. Avlastningsområdet for arealkrevende varehandel er avgrenset i egen bestemmelsesgrense langs Ryggeveien. Redusert avlastningsområde er avgrenset for å fremme og ivareta god stedsutvikling for bydelen og de nye boligområdene. Det skal legges til rette for boligbygging og fortetting nærmest kollektivknutepunktene, etter følgende prioritet: Moss sentrum, Høyda, Kambo og Halmstad Lokalsentrene. I utkast til ny kommuneplan (arealdel), er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg. Planområdet er markert med stiplet rød strek på kartutsnittet under. Figur 4: Utkast til ny kommuneplan (arealdel). Parallelle planprosesser Andre planprosesser vil pågå parallelt med detaljplanleggingen. Disse legger noen føringer, og må sees i sammenheng med detaljreguleringen:

Kommunedelplan for Høyda. Moss kommune har signalisert at det vil bli igangsatt arbeid med kommunedelplan for Høyda i løpet av 2020 (KDP 2020). Det legges opp til tett dialog mellom Moss kommune og forslagsstiller, om både temautredninger og fremdrift i forbindelse med parallell behandling. Det legges til grunn at det ikke er noe prinsipielt i veien for at reguleringsplanen kan ferdigbehandles før KDP 2020 er endelig vedtatt.

Bypakke for Moss og Rygge med særlig fokus på RV19 vil bli utarbeidet i regi av

Statens vegvesen, med utgangspunkt i Stortingets behandling av Nasjonal Transportplan for 2018 - 2029 i juni 2017.

SIDE 5 AV 7

Gjeldende reguleringsplan Planområdet omfattes i dag av områdereguleringsplan nr. 352, «Del av Høyden - Varnaveien – Melløs (områderegulering Rosenvinge Park mv.), som ble vedtatt 26.05.2014. Planområdet tilsvarer FKI – 1 og FK1 – 4 og utgjør hoveddelen av område 3, som er avsatt til kontor, forretning og industri. Arealet er på 27,5 daa. Jfr. bestemmelsene er det krav til detaljreguleringsplan. Dersom en detaljreguleringsplan medfører endringer som ikke er forutsatt i trafikkanalyse og konsekvensutredningen, skal det gjøres nye trafikkvurderinger. Innenfor FKI – 1 og FKI – 4 er utnyttelsesgraden satt til 75 % (BYA) og maks. tillatt bruksareal til sammen 23.000 m2 (BRA). Innenfor FKI – 1 skal byggehøyden være variert med maks. byggehøyde 25 meter (7 etasjer). Av kommunens saksutredning (Bystyret sak 42/14 den 26.06.2014), fremgår det at utbyggingsrammer inkludert høyder skal vurderes nærmere i forbindelse med detaljregulering. Triovingveien og Lilleengveien inngår i reguleringsplanen for Lilleeng (09.10.2018). Rosenvingesvei inngår i reguleringsplanen for Rosenvinge park (15.06.2015), og Høydaveien inngår i reguleringsplanen for Rv. 118 Rundkjøring Høyden (10.02.1993). Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner er vist på kartutsnitt over (planavgrensning). Mulighetsstudie Vedlagte mulighetsstudie (22.11.2019) viser en variert boligbebyggelse. Foreslått utbyggingsmønster opprettholder eksisterende gatestruktur, samler og konsentrerer grøntareal og skaper nye parker og byrom. Det er valgt å anlegge bebyggelsen i en variert kvartalsstruktur. Figur 5: Illustrasjon av hovedgrep. Det legges opp til en høy arealutnyttelse med varierende byggehøyder fra to til 8 etasjer, inkludert næringsarealer i 1. etasje. Bebyggelsen på illustrasjonene har et samlet bruksareal på ca. 28.000 m2 (BRA), når parkeringsareal og overdekket areal/balkonger ikke medregnes. Det er lagt opp til ca. 300 boliger og noe næring (anslagsvis 3000 m2). Utadrettet virksomhet legges i første etasje ut mot Triovingveien og Lillengeveien for å skape en levende bydel med et aktivt gateliv. For boligene i bydelen samles grøntareal i et større felles parkanlegg med gangforbindelser ut til de mer urbane gatene. Hvert kvartal samles omkring et felles gårdsrom. Det vises til vedlagte mulighetsstudie. Særlig i den søndre delen av planområdet kan det være aktuelt å erstatte noen av boligblokkene med kontor. I planprogrammet vil det derfor bli foreslått utredet et alternativ med 4 – 5.000 m2 kontorarealer.

SIDE 6 AV 7

Konsekvensutredning Det vises til forskrift om konsekvensutredning (21.06.2017). Jfr. forskriftens § 6b skal reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I alltid konsekvensutredes. Det er gjort unntak for reguleringsplaner der tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan. Vedlegg I nr. 24 omfatter næringsbygg eller bygg for allmennyttige formål/tjenesteyting med et bruksareal på mer enn 15.000 m2 (BRA). Planforslaget vil inneholde et langt mindre areal med næring og tjenesteyting enn dette. Vedlegg I nr. 25 omfatter nye boligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan. I gjeldende kommuneplan (KP 2011) er området avsatt som avlastningsområde (plasskrevende varer). Dette ble fulgt opp i gjeldene områderegulering (OR 2014). I forslag til ny kommuneplan (KP 2020) er formålet til plasskrevende varer (avlastningssenter) begrenset og boligbygging er prioritert. Utvikling til boligformål er i tråd med overordnede planer og utviklingsstrategi for Mosseregionen. Selv om planforslaget er i tråd med overordnet utviklingsstrategi for Mosseregionen, er boligformål formelt i strid med gjeldende kommuneplan. Det legges derfor til grunn at planforslaget fanges opp av vedlegg I nr. 25, og det foreslås utarbeidet planprogram og konsekvensutredning. Forventninger til avklaringer i oppstartsmøtet Forslagstiller ønsker å komme i gang så raskt som mulig med planarbeidet. Det vil være nyttig at man får avklart koordinering med kommunedelpanarbeidet for Høyda. Med vennlig hilsen SPIR ARKITEKTER AS Kristian Ottesen kristian@spir.no mob. 950 44 063 Vedlegg:

1. Kart med forslag til planavgrensning. 2. Mulighetsstudie med illustrasjoner, Spir arkitekter AS (22.11.2019)

Kopi: Forum Moss AS, c/o Enata Eiendom AS, Billingstadsletta 83, 1396 Billingstad

Att.: Espen Klevmark, mob. 900 23 111, e – post: espen@enata.no

SIDE 7 AV 7

Vedlegg 1 Forslag til planavgrensning