1

ANCI Emilia-Romagna e Ce.S.F.E.L. Emilia-RomagnaModelli di finanziamento del social housing: il sistema integrato dei fondi immobiliari locali e nazionali

Il progetto di Social Housing del Comune di Parma

Bologna 14 aprile 2010 Giuseppe Pellacini

2

LE RISORSE

La condizione necessaria per attuare le politiche strutturali di Edilizia Residenziale Sociale e Pubblica è quella di disporre di un patrimonio di aree edificabili

Il Comune di Parma, mediante gli strumenti perequativi della pianificazione urbanistica comunale ha formato un proprio patrimonio di aree per la realizzazione di ERP ed

ERS

3

Il patrimonio di aree per attuare l’ERP/ERS

La pianificazione urbanistica comunale è lo strumento principale per attuare le politiche abitative

Il Comune di Parma, in anticipo sui tempi ha posto a carico degli attuatori degli interventi di trasformazione

urbanistica ed edilizia la cessione di aree da destinare a “standard di ERP”

Si è così formato, nel tempo, un patrimonio di aree pubbliche destinate agli interventi di ERP che ha consentito di: Realizzare interventi di edilizia residenziale comunale – mediante

le varie società ed agenzie comunali Attivare il progetto “Parma Social House”

4

La disciplina comunale

Nei piani urbanistici attuativi di tipo residenziale: una quota di Slu pari al 30% della Slu complessiva deve essere riservata

ad interventi di edilizia residenziale pubblica

La Sf corrispondente alla quota di Slu per ERP deve essere ceduta al Comune il quale: la utilizza direttamente provvede mediante bando pubblico all’assegnazione ad imprese, a

cooperative e ai relativi consorzi assegna ad enti preposti alla realizzazione di interventi di edilizia

residenziale pubblica

Il 50% della Sf da destinare ad ERP può restare in proprietà ai soggetti richiedenti: In questo caso è più corretto fare riferimento al termine EDILIZIA

RESIDENZIALE CONVENZIONATA in quanto la proprietà rimane in capo all’attuatore dell’intervento

Attuazione degli interventi di ERP

Sk norma A e B:30% Slu totale per ERP

SfERP superficie fondiaria dei lotti di

ERP

50% SfERP al Comune

50% SfERP agli attuatori

Stipula della convenzione edilizia

tra Comune e soggetto attuatore

Realizza gli interventi mediante:

ACER, ParmAbitare, CasAdesso, Parma Social

Houseoppure

mediante bando

Realizzazione della edilizia convenzionata

(attuatore)

6

La programmazione degli interventi di ERP/ERS

Nelle seguenti tabelle sono indicate le schede norma per le quali: alcuni interventi sono già stati programmati e sono iniziate le

attività per l’attuazione

gli interventi ultimati sono indicati in colore rosso

altri interventi sono stati programmati in funzione di finanziamenti (ad es. il bando regionale “3000 alloggi a canone sostenibile”)

il numero di alloggi è puramente indicativo essendo calcolato su una superficie pari a 65 metri quadrati

7

Denominazione PUA Slu [m2] N° alloggi PROGRAMMAZIONE

B11 v. Traversetolo 2.856 60 CasAdesso, 60 alloggi

Af2 -Vicofertile Sud 4.002 79 CasAdesso+ParmAbitare 3.000 alloggi

B7 - Via Guastalla 969 15 ACER

B8 - Via Fleming     ACER

8

Denominazione PUA Slu [m2] N° alloggi PROGRAMMAZIONE

Bf1 - Vicomero 1.457 22 ParmAbitare

Af1 - Vicofertile Nord 1.523 23 ERP+ ParmAbitare 3.000 alloggi

B2 - Pezziol 915 14 ParmAbitare 3.000 alloggi

Af2 -Vicofertile Sud 4.002 79 CasAdesso+ParmAbitare 3.000 alloggi

Bf7 - Corcagnano 727 12 ParmAbitare

B18 - Case Nuove 970 15 ParmAbitare

B22 - Ex Althea 1.768 27 ParmAbitare 3.000 alloggi

9

Denominazione PUA Slu [m2] N° alloggi PROGRAMMAZIONE

A1 - Crocetta Parma Social House

A3 – Via Chiavari Parma Social House

A4 - Sant’Eurosia Parma Social House

B9 – Via Spezia Parma Social House

B14 - Budellungo Parma Social House

B24 – Ex Rossi Catelli Parma Social House

Bf4 - Panocchia Parma Social House

10

IL PROGETTO

“PARMA SOCIAL HOUSE”

11

Il Bando di POC

La legge urbanistica regionale: consente ai comuni di attivare un concorso pubblico per valutare le

proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi definiti dal PSC

prevede che, alla conclusione delle procedure concorsuali, il comune possa stipulare un accordo con i soggetti individuati per la realizzazione degli interventi

Nel 2008 il Comune di Parma ha approvato il 2° bando di POC finalizzato, tra l’altro, alla realizzazione di interventi riferiti all’edilizia residenziale pubblica, mediante il quale sono state indette procedure di concertazione per: selezionare le proposte più idonee a soddisfare gli obiettivi del

Comune di Parma in materia di edilizia residenziale pubblica individuare le aree nelle quali realizzare gli interventi di ERP

12

La manifestazione di interesse

Nell’ambito della procedura ad evidenza pubblica, il Comune di Parma ha valutato positivamente la proposta dell’ATI, ritenendola coerente con le proprie politiche urbanistiche ed abitative, in termini di:

aumento dell’offerta di alloggi a canone sostenibile

offerta di un sistema integrato di servizi di comunità

qualità edilizia ed urbanistica, grazie all’adozione di livelli prestazionali elevati

contenimento dei costi complessivi, attraverso l’ottimizzazione e l’integrazione dell’attività della pluralità di operatori che compongono l’ATI

13

Accordo ex art. 18 - L.R. 20/2000

A seguito della procedura ad evidenza pubblica, con delibera di C.C. n. 154 del 10.12.2009 è stato approvato lo schema di accordo tra il Comune di Parma e l’A.T.I. per realizzare il programma di E.R.S. denominato Parma Social House da attuare: su aree di proprietà del Comune di Parma mediante lo strumento del fondo comune di investimento chiuso

di diritto italiano, le cui quote saranno sottoscritte dal Comune di Parma, direttamente ovvero attraverso la

società interamente partecipata STT S.p.A. e dai componenti del Raggruppamento fermo restando il coinvolgimento del fondo di fondi nazionale

di cui all’art. 11 del Piano nazionale di edilizia abitativa approvato con DPCM 16 luglio 2009, oltre che altri investitori nazionali quali le fondazioni bancarie

14

P.S.H. - Gli impegni del Comune

Il Comune di Parma cede all’ATI il diritto di superficie su tutte le aree indicate nell’accordo. l’impegno riguarda la realizzazione di circa 149.000 mq di SLU,

corrispondenti a circa n. 2.477 alloggi (quantità di alloggi non vincolante), da realizzarsi per stralci funzionali di cui il primo per almeno 63.023 mq di SLU, corrispondenti a circa 1.050

alloggi

Il Comune di Parma si impegna a deliberare l’esenzione ICI di tutti gli alloggi destinati alla locazione. ad esentare il programma di E.R.S. dal pagamento del contributo di

costruzione tenuto conto dell’interesse pubblico perseguito. a contribuire alla realizzazione del Primo Stralcio attraverso

l’assegnazione del contributo a fondo perduto, di importo pari a euro 3.000.000,00 (tremilioni) circa, già assegnato dalla Regione Emilia-Romagna con deliberazione di Giunta Regionale del 27 luglio 2009, nell’ambito del bando regionale “Programmi di Riqualificazione Urbana per alloggi a canone sostenibile”

15

Il finanziamento pubblico dell’operazione avviene con le seguenti modalità:

Concessione di aree a condizioni agevolate (in diritto di superficie);

Esenzione dal pagamento del contributo di costruzione (art 27 LR 31/2002);

Abbattimento dell’aliquota ICI;

Concessione di 3 milioni di Euro di contributi a fondo perduto;

Concessione di 15 milioni di Euro di finanziamenti a tasso agevolato attraverso la sottoscrizione di una particolare quota dell’investimento da parte del Comune.

La strutturazione dell’operazione consente all’A.C. di modulare la quota di contributi a fondo perduto e di investimento a tasso agevolato sulla base della propria programmazione economico-finanziaria

P.S.H. – Il contributo pubblico all’operazione

16

P.S.H. - Gli impegni dell’A.T.I.

L’ATI si impegna ad attuare il Primo Stralcio nel rispetto del Cronogramma e comunque

entro il 29 febbraio 2012 a concordare con il Comune di Parma la realizzazione, a sue spese, di

ulteriori opere di interesse generale, per un importo quantificato fino a un massimo di euro 40,00 per ogni mq di SLU prevista dai progetti licenziati

a realizzare le seguenti tipologie di utilizzo degli alloggi previsti nel Primo Stralcio: locazione a canone sostenibile, determinato applicando una riduzione

del 30% ai valori dei “canoni concordati” (art. 2, comma 3, Legge n. 431/98) per un periodo non inferiore a 25 anni;

locazione a canone convenzionato, con previsione di riscatto dell’alloggio all’8° anno, (canone determinato nella misura del 4,5% del prezzo previsto per la cessione della piena proprietà)

cessione della piena proprietà ad un prezzo pari a euro 1.850 al mq di S.V., di cui euro 130,00 al mq di SLU a titolo di acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma

17

La tabella che segue illustra le consistenze in termini di superfici e di alloggi realizzabili con un investimento previsto pari a circa € 132 mln

I costi di realizzazione sono stati stimati in circa € 1.600 per mq di Superficie Vendibile (si noti che tali costi includono €40 per mq dedicati a migliorare la qualità delle parti comuni degli interventi e alle attività di selezione dell’utenza).

Schede Norma Rif. Superfici Alloggi previstiInvestimento

previsto

mq SV nr. Euro mln

Via Chiavari A3 28.018 343 40,5

Via S. Eurosia A4 31.104 381 46,9

Via La Spezia B9 2.414 30 3,5

Via Budellungo B14 990 12 1,5

Rossi e Catelli B24 10.581 130 15,2

Panocchia Bf4 1.429 18 2,6

Crocetta A1 15.060 185 21,8

TOTALE 89.597 1.098 132,0

P.S.H. - Dimensioni e costi del Primo Stralcio

18

P.S.H. – Le tipologie di utilizzo

Le tipologie di alloggi del Primo Stralcio, saranno realizzate dall’ATI secondo le seguenti quote calcolate con riferimento alla SLU complessiva: alloggi in locazione a canone sostenibile

30%, quota corrispondente a circa 315 alloggi; alloggi in locazione a canone convenzionato con

previsione di riscatto dell’alloggio all’8° anno 20%, quota corrispondente a circa 210 alloggi;

alloggi in cessione della piena proprietà 50%, quota corrispondente a circa 525 alloggi

19

Il progetto prevede l’attuazione del seguente mix

Vendita

convenzionata

50%Affitto a canone ‘sostenibile’

30%

Affitto a canone convenzionato

con riscatto a 8 anni

20%

50% degli alloggi in affitto:

Totale = 1.050 alloggi

210 apt. a 570 €/mesecon riscatto a prezzo convenzionato

315 apt. a 300 €/mese

525 apt. a prezzo

convenzionato

50% degli alloggi in vendita:

PSH – il mix di offerta abitativa del 1° stralcio

Apt. 60 mq di Slu, 78 mq di SV

20

1° stralcio – Condizioni di vendita degli appartamenti

Appartamenti destinati alla vendita Prezzo di vendita pari a 1.850 €/mq di S.V. di cui 130,00 €/mq di

SLU a titolo di acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma, che si impegna a re-investirlo nel programma di Edilizia Residenziale Sociale a titolo di contributo a fondo perduto

Appartamenti destinati alla locazione offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva o in forma

singola, al prezzo convenzionale rivalutato sull’inflazione cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli

inquilini offerta al Comune e agli ex IACP al prezzo convenzionale

rivalutato sull’inflazione

21

La gestione sociale

La gestione sociale del programma di E.R.S. sarà demandata al “Gestore sociale” promosso dalle cooperative di abitazione che fanno parte dell’ATI la finalità generale è quella di rispondere in modo appropriato

alle esigenze degli abitanti e di perseguire obiettivi di coesione sociale

Compiti del “Gestore sociale” saranno principalmente l’individuazione dei diversi fabbisogni abitativi il dimensionamento della domanda di utenza, la selezione e

aggregazione dell’utenza la gestione immobiliare

La selezione dell’utenza sarà effettuata sulla base dei requisiti previsti dallo Schema tipo di convenzione del Comune di Parma,

22

Il sistema integrato dei fondi SIF – Elementi rilevanti

Alcuni degli elementi più rilevanti per la strutturazione di un Fondo locale da candidare all’intervento del Fondo nazionale sono riconducibili ai seguenti elementi: disponibilità da parte delle amministrazioni di aree ‘a costo zero’,

almeno per la quota parte di alloggi da destinare all’housing sociale agevolazioni quali l’esenzione ICI e dal versamento dei contributi di

costruzione eventuali contributi a fondo perduto, se necessari a fronte di

particolari obiettivi fissati dall’A.C. (es. alloggi a Canone sostenibile) raggiungimento di una massa critica di intervento che consenta di

avviare un Fondo locale (alloggi per almeno € 50 mln) un paniere di intervento che includa anche superfici commerciali e a

servizi vendita a prezzo convenzionato di una quota degli alloggi realizzati, al

fine di conseguire una redditività ‘sostenibile’ dei progetti conformarsi alle previsioni del Piano casa nazionale per risultare eligibili

per l’investimento del Fondo nazionale

23

SIF – Partnership Pubblico–Privato

La Partnership Pubblico–Privato si attua utilizzando come veicolo il fondo immobiliare

Durante la fase di strutturazione vengono definiti gli accordi relativi alla realizzazione, gestione e cessione degli immobili con l’obiettivo di rendere il progetto sostenibile

Gli attori Amministrazione comunale Politiche abitative: aree per

incrementare l’offerta di alloggi in affitto e vendita a prezzi calmierati

Imprese di costruzione Realizzazione alloggi e infrastrutture locali, manutenzioni

Gestore sociale Individuazione acquirenti e conduttori conformi ai criteri fissati dal Comune, gestione degli alloggi e della nuova comunità

SGR / finanziatori Fattibilità complessiva progetto, sostenibilità, rendimento finanziario dei progetto

24

Debito bancario: 50%

Quote A ordinarie: 10%

Quote B privilegiate: 30%

Quote C con earn-out: 10%

Ipotesi di finanziamento del Fondo - 1° stralcio € 132 mln

Valore lordo del Patrimonio del Fondo = 100

Quote A: rendimento ordinario del Fondo

Quote B: offerte al Sistema integrato di fondi previsto dal Piano nazionale per l’edilizia abitativa ed a investitori istituzionali locali.

Quote C: offerte al Comune; presentano un rendimento molto contenuto e partecipano al rendimento delle Quote A al di sopra di una soglia (earn-out) fissata al fine di assicurare che non vi siano sovra-compensazioni per le Quote A

SIF – Ipotesi di finanziamento del fondo

25

Conclusioni

Il Piano Casa Nazionale (DPCM 16.07.2009) e il SIF aprono concrete possibilità di collaborazione tra pubblico e privato per cercare risposta al bisogno abitativo

Da un sistema di “prezzi amministrati” (espropri a valore convenzionale, massimali di costo), si va verso una produzione di Edilizia Sociale che non può prescindere dal governo dell’urbanistica e dai vincoli dei prezzi e dei costi, anche finanziari, espressi dal mercato

Perché l’esperienza del PSH si possa ripetere occorre che le Amministrazioni comunali sviluppino Piani Casa che programmino un’offerta di ERS articolata, capace di intercettare diversi segmenti della domanda, in particolare quelli rivolti all’affitto calmierato

26

Conclusioni

Nei Piani Casa la politica comunale deve integrare: una politica dei suoli che reperisca aree/volumi da

destinare all’edilizia sociale i nuovi strumenti finanziari previsti dal Piano nazionale e

dalle iniziative delle Regioni la politica tributaria (modulazione dell’aliquota ICI, oneri

ecc.) la progettazione di insediamenti misti dal punto di vista

sociale, favorendo l’integrazione di famiglie giovani, anziani, cittadini immigrati, servizi, ecc.)