1 infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen 17 oktober 2013
TRANSCRIPT
1
Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen
17 oktober 2013
2
Welkomstwoord
James Van Casteren
Afdelingshoofd afdeling woonbeleid Agentschap Wonen-Vlaanderen
3
Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen
4
KSH
5
Definitie ingevoerd door decr. van 15 december 2006 en van kracht sinds 1 januari 2008
Doel: duidelijkheid scheppen wie is huurder? wie heeft ‘woon’recht? wie heeft decretaal kooprecht? wie moet aan welke voorwaarden voldoen?
1. Definitie huurder sociale huurwoning (art. 2, §1, eerste lid, 34°VWC)
6
Huidige definitie: 4 categorieën (A,B,C en D)
Huurder A alle personen die bij aanvang huurcontract meerderjarig zijn •voldoen aan toelatingsvoorwaarden•huurcontract ondertekenen•‘woonrecht’•decretaal kooprecht
Huurder B echtgenoot of wettelijke samenwoner na aanvang huurcontract •niet voldoen aan toetredingsvoorwaarden•huurcontract niet ondertekenen•‘woonrecht’•decretaal kooprecht
Huurder C feitelijke partner na aanvang huurcontract (na 1 jaar)•voldoen aan toetredingsvoorwaarden•huurcontract ondertekenen•‘woonrecht’•decretaal kooprecht
Huurder D alle andere personen na aanvang huurcontract •voldoen aan toetredingsvoorwaarden•huurcontract ondertekenen•geen ‘woonrecht’•geen decretaal kooprecht
7
Waarom wijziging aan definitie?
2 knelpunten + 2 vereenvoudigingen
Ongelijke behandeling van kinderen van sociale huurders bij overlijden of vertrek langstlevende ouder
Knelpunt 1
8
9
Ongelijke behandeling partnersKnelpunt 2
Oplossing
Wettelijke + feitelijke partner
(B) Voldoen aan toetredingsvoorwaarden
HC ondertekenen
10
Vereenvoudiging 1
11
Vereenvoudiging 2
12
13
Nieuwe definitie: 3 categorieën (A, B en C)
Huurder A referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang huurcontract
Huurder B wettelijke of feitelijke partner (na 1 jaar samenwonen) die na aanvang huurcontract komt bijwonen
Huurder C alle andere personen die in de woning duurzaam verblijven:
1)personen andere dan A bij aanvang huurcontract (bv. meerderjarig kind)2)personen andere dan B die na aanvang huurcontract komen bijwonen
14
Huurder A • voldoen aan toelatingsvoorwaarden • ondertekenen huurcontract• ‘woonrecht’• decretaal kooprecht
Huurder B • voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde)
• ondertekenen huurcontract• ‘woonrecht’• decretaal kooprecht
Huurder C • als toetreder tot contract: voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde)
• als bewoner van bij aanvang contract: voldoen aan toelatingsvoorwaarden
• ondertekening huurcontract• geen ‘woonrecht’ • geen decretaal kooprecht• mogelijkheid eigendomsverwerving (zonder
opzeg huurcontract)
15
Referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang van huurcontract
Huurder A
Wettelijke partner na de aanvang van huurcontract Huurder B
Feitelijke partner na de aanvang van huurcontract en al 1 jaar samenwonend
Huurder B
Alle andere personen Huurder C
Hoe nieuwe categorisatie toepassen op bestaande contracten?
16
A. Inkomensvoorwaarden
=> Vierjaarlijkse toetsing inkomensgrenzen
2. Afbakening doelgroep/woonbehoeftigheids--voorwaarden
17
18
19
B. Eigendomsvoorwaarde
Aantal uitzonderingen
1. De woning, onderwerp van een onteigeningsbesluit
2. De woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard
3. De woning, onaangepast voor de 55plusser of persoon met handicap
4. De woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning
5. Een campingverblijf
Geen woning of bouwgrond volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben
20
21
22
Kortom:
Aantal uitzonderingen (nieuw)
1. De woning, gelegen binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan
2. De woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard
3. De woning, onaangepast voor een persoon met handicap
4. De woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning
5. De woning, gelegen in een ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet toegelaten is
6. De woning, waarover een persoon het beheer is verloren ten gevolge van een faillietverklaring
23
24
Eerst nagaan of persoon verplichte inburgeraar is
3. Taal- en inburgeringsbereidheid (TB en IB)
A. TB en IB als inschrijvings-, toelatings- en toetredingsvoorwaarde
Inhoudelijk geen wijzigingen Optimalisatie procedure
25
26
27
B. TB en IB als huurdersverplichting
28
Knelpunt Schrappen na 2 x ongemotiveerd weigeren = zinloos voor verhuurders met puntensysteem
Oplossing-> geen schrapping maar via puntensysteem -minpunten toekennen - aanpassing MB 21 december 2007
VereenvoudigingVoortaan geen schriftelijke melding van schrapping meer als schrapping gevolg is van eigen verzoek of als woning wordt toegewezen
4. Schrappingsgronden
29
5. Echtscheiding – Inschrijving - toewijzing
30
Huidige regeling inschrijven woning aangepast aan RB (incl. gezinsleden buitenland) als GH nog niet plaatsgevonden op moment toewijzing
-> voorrang voor woning aangepast aan huidige gezinssamenstellingals daarna GH plaatsvindt -> voorrangsmutatie
Doel: vermijden dat wachttijd voor grotere woning niet wordt doorlopen door gezinshereniger
Niet werkbaar voor SVK’s (urgentie + weinig grote woningen) puntensysteem hoger puntenaantal voor ‘interne mutatie’
6. Gezinshereniging – inschrijving- toewijzing (SVK’)
31
Knelpunt/ huidige regeling
7. Ontdubbeling van kandidatuur
32
33
•toepassing RB geen verhuis mogelijk van onaangepaste (overbezette) woning naar grotere woning
Oplossing
Verplichte afwijking RB als: sociale huurder woont in onaangepaste woning op korte termijn geen aanbod van woning die voldoet aan RB grotere woning vrijkomt die voldoet aan normen VWC (art.5)
8. Invulling rationele bezetting
Knelpunt 1
34
Renovatiewerken : moeilijk om in onmiddellijke buurt vervangwoningen te vinden die voldoen aan RB-normen
Oplossing
Verhuurder kan afwijken van RB mits respect VWC-normen (art. 5 VWC)
beperkte afwijkingsmogelijkheid VWC-normen (art. 5, §3, 2de lid VWC (max. termijn van 6 maanden) - Vl. Reg. moet nog uitvoering geven
Knelpunt 2
35
3 nieuwe voorrangsregels
1 voorrangsregel geschrapt
oplossingen voor 3 knelpunten bij bestaande voorrangsregels
9. Voorrangsregels
36
1/ K-H ingeschreven voor sociale assistentiewoning als dergelijke woning vrijkomt
2/ K-H die onaangepast woont (overbezette woning) (cfr supra)
3/ K-H die verplicht moet verhuizen als sociale huurwoning aangepast aan fysieke handicap niet langer nodig is of als 64-plusser niet langer sociale assistentiewoning bewoont
3 nieuwe voorrangsregels
37
Voorrang 55-plussers voor woning aangepast aan ouderen
leeftijdsgrens zegt niets over nood aan aangepaste woning moeilijk om specifieke aanpassingen aan de noden van een 55-plusser te duiden
Behoud voorrang voor aangepaste woning voor K-H met fysieke handicap of beperking wordt behouden (fysieke beperking kan ouderdomsverschijnsel zijn)
1 geschrapte voorrangsregel
38
sommige gemeenten geen LTR (doelgroep ouderen) omdat woningen aangepast aan ouderen via art. 19, eerste lid, 1° werden toegewezen aan ouderen
Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang aan ouderen (65+) moeten worden toegewezen -> LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk
Situatie 1
Gevolgen van geschrapte voorrangsregel voor LTR
39
gemeenten met LTR (doelgroep ouderen)
Bij beoordeling van LTR : woningen aangepast aan de huisvesting voor ouderen (art. 19, eerste lid, 1°) meegerekend om aandeel woningen voor ouderen te berekenen, MAAR niet opgenomen in de adressenlijst
Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang worden toegewezen aan ouderen (65+) -> aanvulling adressenlijst in het LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk + goedkeuring door minister
Situatie 2
40
Knelpunt 1
voorwaarden 3 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht of 2 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht en 1 gebrek van categorie IV zelden vervuld Oplossing: Verruiming voorrangsregel: O/O verklaring of conformiteitsonderzoek +
ofwel minstens 3 gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken “Omhulsel” of “Binnenstructuur”
ofwel minstens 3 gebreken van categorie IV en 60 strafpunten
3 knelpunten
Knelpunt 1 voorrangsregel O/O (art. 19, eerste lid, 6°, b) KSH)
41
Knelpunt 2 begeleid zelfstandig wonen i.k.v. bijzondere jeugdzorg (art. 19, eerste lid, 8°KSH)
ingevoerd door BVR 30/9/2011
vaststelling in de praktijk -> geen LTR voor deze kleine doelgroep - oplossing: absolute voorrang
doelgroep is niet groot MAAR wel sterk geconcentreerd in bep. regio’s – grote instroom bij sommige verhuurders
OplossingGeen absolute voorrang meer -> groep wordt opgenomen in artikel 24 KSH (versnelde toewijzing)
42
Knelpunt 3 weigeren van geschikt aanbod(art. 19, eerste lid, 3°KSH)
Huidige regeling
Zittende huurder die wenst te verhuizen wegens niet conform zijn aan RB die elk aanbod weigert, wordt na 2x weigering geschrapt maar kan na nieuwe inschrijving opnieuw van voorrang genieten -> extra administratieve lasten voor verhuurder
Oplossing Eens geschrapt, geen voorrang meer op die basis
43
10. Lokale binding
44
Knelpunt
45
Aanpak
46
A. Versnelde toewijzing
11. Wonen welzijn
47
48
=> Verplichting van financieel engagement OCMW vervalt
De verhuurder kan de aanvraag enkel weigeren om volgende redenen
49
B. Koppeling huur- en begeleidingsovereenkomst
50
12. Verhaal
51
13. Plaatsbeschrijving
52
3 nieuwe huurdersverplichtingen
1/ Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst
2/ Instemmen met verhuis – renovatie woning
3/ Instemmen met verhuis - specifieke woning is niet meer noodzakelijk
14. Huurdersverplichtingen
53
Context/knelpuntAan bepaalde toewijzingen begeleidingsvoorwaarden gekoppeld
Versnelde toewijzing (art. 24, §2)LTR met doelgroep (art. 28)Ipv weigering (art. 22)Preventie uithuiszetting (art. 33)
Bij niet naleving –> geen stok achter de deur
Oplossingbegeleidingsovereenkomst huurder-welzijnsorganisatiehouden aan afspraken = huurdersverplichting ernstige en blijvende tekortkoming kan leiden tot opzeg huurcontract
A. Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst
54
Knelpunt
Huurder wil niet ingaan op gepast aanbod van woning voor tijdelijke herhuisvesting i.k.v. renovatie
nodeloze vertraging renovatiewerken + andere huurders langer tijdelijk te herhuisvesten OplossingHuurder voortaan verplicht om in te stemmen met tijdelijke verhuis – anders opzeg huurcontract
B. Instemmen met verhuis – renovatie woning
55
ADL woning/sociaal assistentiewoning/woning aangepast aan fysieke beperking of handicap
Doel: Efficiëntere inzet van investeringen
Uitzondering: verhuurder kan beslissen om verhuis niet te eisen (bv. overblijvende hoogbejaarde persoon die ADL-woning niet nodig heeft)
C. Instemmen met verhuis – specifieke woning is niet meer noodzakelijk
56
3 mogelijke wijzen van beëindiging HC
1/ opzeg door huurder
2/ opzeg door verhuurder
3/ ontbinding van rechtswege
15. Beëindiging van de huurovereenkomst
57
Ten allen tijde Geldt alleen voor huurder die opzeg geeft Alleen laatste huurder A en B opzegtermijn 3 M
Wijziging/ Uitvoering afspraak ts Wonen en Welzijn
Verkorte opzegtermijn van 1 M : opname in woonzorgcentrum of residentiële opvang voor personen met een handicap
A. Opzeg door huurder
58
Limitatief opgesomde gevallen:
1) Niet meer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde2) Ernstige of blijvende tekortkoming huurdersverplichting
Domiciliefraude en leefbaarheid in het gedrang brengen = ernstige tekortkoming
Opzegtermijn voor 1) is 6 maand voor 2) is 3 maand Opzeg geldt voor alle huurders
B. Opzeg door verhuurder
59
opzeg als meerderjarige kind bouwgrond of woning verwerft – wordt als onrechtvaardig aangevoeld
OplossingOpzeg alleen als referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner een onroerend goed verwerven
knelpunt
60
vereenvoudiging
Huidige regeling
61
Nieuwe regeling
62
3 knelpunten
HC van rechtswege ontbonden als laatste huurder A en B overlijdt of zijn opzeg geeft
Als laatste huurder A of B woning verlaat zonder opzeg, quid huurcontract?
OplossingOok in dat geval van rechtswege ontbinding HC
C. Van rechtswege ontbinding van het HC
Knelpunt 1
63
Wanneer ontbinding?
Er zijn nog huurders C
Laatste dag van 6de maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten (verlenging mogelijk tot max. 5 jaar wegens billijkheidsredenen)
Er zijn geen huurders C meer
Laatste dag van 1ste maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten – nieuw adres bekend -> verwittiging huurder mogelijke ontbinding HC + mogelijkheid om feiten te weerleggen binnen termijn die verhuurder vastlegt (in ieder geval voor dat ontbinding plaatsvindt)
64
Bij interne mutaties (bij = verhuurder) soms 3 M dubbele huur (huuropzeg van 3 maanden + reeds betalen voor andere woning) – betaalbaarheid in gedrang
OplossingVan rechtswege ontbinding HC als nieuw HC ingaat
HC’s bij = verhuurder sluiten naadloos op elkaar aan -> geen dubbele huur
Knelpunt 2
65
Huidige regeling Nieuwe regeling
Als laatste huurder A en B overlijdt
Als laatste huurder A en B overlijdt
Als laatste huurder A en B HC opzegt
Als laatste huurder A en B huurovereenkomst opzegt
Als laatste huurder A en B woning heeft verlaten zonder opzeg
Als laatste huurder A en B verhuist naar andere sociale huurwoning van = VH op moment dat nieuwe huurovereenkomst ingaat
Van rechtswege ontbinding van huurovereenkomst
66
Soms geen spontane ontruiming van woning door erfgenamen van langstlevende huurder A en B of soms erfgenamen onbekend
Lange procedure via vrederechter of RB1A om woning te kunnen ontruimen woning staat lange tijd leeg geen huurgelden + hogere kosten om woning op te frissen
Commissie Wonen: vraag om initiatief van minister
Gedeeltelijke oplossingVoor geval dat erfgenamen bekend zijn: verzoek om woning te ontruimen tegen 1ste dag van maand die volgt op overlijden van erflater, met minimum van 15 werkdagen te rekenen vanaf verzoek (termijn kan in onderling overleg verlengd worden)
Knelpunt 3
67
! Ontruiming woning betekent niet dat nalatenschap is aanvaard
Als erfgenamen niets doen verhuurder kan sociale huurwoning ontruimen en bezittingen overledene opslaan (kosten kunnen aan erfgenamen worden aangerekend)
Onbeheerde nalatenschappen (geen erfgenamen of verwerping nalatenschap) geen bevoegdheid sociale huisvesting
68
Mogelijke oplossing:
bewaarmaatregel van verzegeling vragen bij vrederechter (art. 1148 e.v. Ger. W.).
Voorwaarden:
a) verhuurder is schuldeiser van overleden huurder
b) verhuurder toont aan dat er een risico bestaat dat derden waardevolle spullen zouden wegnemen
Als blijkt dat waarde inboedel lager is dan 1.240 euro, wordt curator aangesteld voor verkoop en wordt woning ontruimd.
69
nog steeds laattijdige en onduidelijke afrekeningen van kosten en lasten
16. Huurlasten
knelpunt
70
Huurder in staat berekening na te (laten) gaan!
71
72
In essentie Burgerlijk Wetboek, maar mogelijkheid om het in eigen handen te beheren.
SVK, OCMW, gemeente, VWF, SHM
1. Storting op geblokkeerde rekening bank
2. Bankwaarborg (huurder-bank)
3. Bankwaarborg (OCMW-bank)
4. Betaalfaciliteit (vrijwillig)
5. Garantie of borgstelling OCMW
SHM, OCMW, gemeente, VWF
1. Storting in eigen handen (niet-geblokkeerde rekening bank of VMSW)
2. Garantie of borgstelling OCMW
17. Waarborg
73
Aanpak
74
Verhoging transparantie (SHM)
Snellere afrekening (SHM)
75
Verplichte betaalfaciliteit (SHM en SVK)
76
Overzicht per verhuurder
77
18. Herhuisvesting wegens renovatie
78
79
80
A. Huurprijsberekening (SHM)
Referentiestaal• Geschatte marktwaarden volgen index• Liggen lager dan hun basishuurprijs• Aanpassing => zelfde indexformulering
Basishuurprijs• Overgangsbepaling opkuisen• HO<2010 = BH vastgelegd in 2010• HO<2010 =>BH * jun2013/jun2009
Spreiding MHP• MW 250=MHP 100 / MW 650=MHP 200• indexering garandeert verhouding niet• Aanpassing => verhouding tekstueel
19. Huurprijsberekening
81
B. Huurprijsherziening (SHM)
Pensionering• Pensioen? => huurprijsherziening • Op 01/01? =>
referentiejaar≠beleidsintentie• Aanpassing => op 01/01 huidig inkomen
Persoon TL• Wijziging? => huurprijsherziening• Vaststelling => opvolgingsproblemen• Aanpassing => situatie 01/01
20% Regel• Lager inkomen? => huurprijsherziening• Interpretatieverschil ‘gedurende’• Aanpassing => gemiddelde van drie maand
Wijziging BH• BH wijzigt? => geen huurprijsherziening• Vaststelling => niet consequent• Aanpassing => huurprijsherziening
82
Voortaan in KSH, niet meer in apart MB (MB opgeheven)
Knelpunt•als tijdelijke crisisopvang > 4 M duurt •herberekening huurprijs retroactieve toepassing wanneer voordeliger voor onderhuurder
4 M te kort + mogelijk pervers effect: OH wil > 4 M blijven => blokkering doorstroming
Oplossing Termijn 4 M verlengd tot 6 M en herberekening HP niet meer retroactief
20. Verhuring buiten sociaal huurstelsel
83
Huidige regeling:Hoofdstuk IXbis. Bepalingen die van toepassing zijn bij verwerving van woningen met zittende huurders
2 mogelijkheden
Woning is sociale huurwoning of is geen sociale huurwoning
21. Overname woningen/zittende huurder
84
Woning sociale huurwoning
Y- en E vwde, andere dan KSH (= pseudo-sociale huur)
aanbod sociaal HC + overgangsperiode HP
Weigering aanbod: opzeg HC
geen Y- en E vwde (= zuivere private huur)
Voldoet aan voldoet niet aan art.14 KSH art. 14 KSH
opzeg HC
85
Woning sociale huurwoning
Huidige regeling: overname HC + overgangsperiode HP
Knelpunt: kan niet worden toegepast als SHM woning aankoopt die onderverhuurd wordt door SVK
Oplossing : nieuwe huurovereenkomst die in de plaats komt van lopende huurovereenkomst
86
Talrijke aanpassingen aan wijzigingen in VWC en KSH Huurovereenkomst i.k.v. sociale verhuring is geen
privaatrechtelijk contract Sociale huurder is gebruiker van openbare ‘woon’dienst Als regelgeving wijzigt, soms ook gevolgen voor
bestaande contracten (veranderlijkheid van openbare dienst)
-> nieuwe typehuurovereenkomst: alleen noodzakelijke gegevens (art. 92 VWC) + verwijzen naar relevante bepalingen in regelgeving (bij te voegen als bijlage)- via website, mailing, brief, enz.. kunnen relevante wijzigingen voor huurder bekend worden gemaakt
22. Nieuwe typehuurovereenkomsten
87
Vragen?
Ondersteuning bij toepassing van regelgeving
VMSW: [email protected]
Specifiek voor SVK’s: [email protected]
Tel: 02/505 44 54
www.wonenvlaanderen.be (vademecum)www.woonnet.be (faq en documenten)
88
Dank voor uw aandacht !