1009 1452 e suur sojamae 29b tallinn.ok4. algandmed ja obje4. algandmed ja objekti Ülevaatus kti...

EKSPERTHINNANGEKSPERTHINNANGEKSPERTHINNANGEKSPERTHINNANG

Hoonestamata kinnistu (registriosa nr Hoonestamata kinnistu (registriosa nr Hoonestamata kinnistu (registriosa nr Hoonestamata kinnistu (registriosa nr 24401701244017012440170124401701)))) Suur-Sõjamäe tn 29b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn Töö nr 1009-1452/E Tallinn 2010 Tellija: AS Tallinna Tööstuspargid

2

OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn Objekt: Hoonestamata kinnistu (registriosa nr 24401701) Ahtri 6a, Tallinn Suur-Sõjamäe tn 29b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn Ennu Susi, tel. 6264 250 Eksperthinnang: 1009-1452/E

SISUKORDSISUKORDSISUKORDSISUKORD

lk

1. HINDAMISE OBJEKT 3

2. EKSPERTHINNANGU TELLIJA 3

3. HINDAMISE EESMÄRK JA EELDUSED 3

4. ALGANDMED JA OBJEKTI ÜLEVAATUS 3

5. OBJEKTI KIRJELDUS 4

6. TURUÜLEVAADE 6

7. HINDAMISE METOODILINE ALUS JA PÕHIMÕTTED 13

8. OBJEKTI HINDAMISKÄIK 13

9. HINNATAVA OBJEKTI TURUVÄÄRTUS 16

10. VASTAVUSKINNITUS 17

10. LISAD 17

3


1. HINDAMISE OBJEKT1. HINDAMISE OBJEKT1. HINDAMISE OBJEKT1. HINDAMISE OBJEKT

Hindamise objektiks on Tallinnas Lasnamäe linnaosas aadressil Suur-Sõjamäe tn 29b asuva hoonestamata kinnistu (registriosa nr 24401701; katastritunnus 78403:314:0132; tootmismaa).

2. EKSPERTHINNANGU T2. EKSPERTHINNANGU T2. EKSPERTHINNANGU T2. EKSPERTHINNANGU TELLIJA ELLIJA ELLIJA ELLIJA

Tellija: AS Tallinna Tööstuspargid Registrikood: 11066456 Suur-Sõjamäe tn 10a, Tallinn Esindaja: Ivar Lindpere

3. HINDAMISE EESMÄRK3. HINDAMISE EESMÄRK3. HINDAMISE EESMÄRK3. HINDAMISE EESMÄRK JA EELDUSED JA EELDUSED JA EELDUSED JA EELDUSED

Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava objekti turuväärtus.

TuruväärtusTuruväärtusTuruväärtusTuruväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS-875-3). Käesolev töö koostatakse ettevõtte siseseks kasutamiseks.

Hinnangu andmisel on lähtutud standardist EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4)

4. ALGANDMED JA OBJE4. ALGANDMED JA OBJE4. ALGANDMED JA OBJE4. ALGANDMED JA OBJEKTI ÜLEVAATUS KTI ÜLEVAATUS KTI ÜLEVAATUS KTI ÜLEVAATUS

Hindamist puudutavad algandmed on saadud Omanikult, avalikest registritest ning kohapealse vaatluse tulemusena. Objekti ülevaatuse teostas OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn hindaja Ennu Susi 10. septembril 2010.a. Ülevaatuse teostas hindaja iseseisvalt ilma tellija juuresolekuta. Töö teostamise aluseks on AS Tallinna Tööstuspargid tellimus (elektroonilisel teel saadetud tellimiskiri hr Ivar Lindpere poolt 13.09.2010.a.). Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama

4


saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4)

5. OBJEKTI KIRJELDUS5. OBJEKTI KIRJELDUS5. OBJEKTI KIRJELDUS5. OBJEKTI KIRJELDUS

AsukohtAsukohtAsukohtAsukoht

Paiknemine Andmed ja kommentaarAndmed ja kommentaarAndmed ja kommentaarAndmed ja kommentaar Linn Tallinn Linnaosa Lasnamäe Aadress Suur-Sõjamäe tn 29b Lähiümbrus (naabrus) Hinnatav kinnistu asub Tallinnas Lasnamäe linnaosas Suur-Sõjamäe

tänava ja raudtee vahel. Nii idast kui läänest piirneb hinnatav objekt vanemate tootmis- ja laohoonetega. Teisele poole Suur-Sõjamäe tänavat jääb lennuväli.

Juurdepääs Hetkel mööda Suur-Sõjamäe tänavat ning tagumisele kinnistu osale mööda auklikku kruusa- ja killustikukattega teed pidi. Planeeritavatele kruntidele on ligipääsuks kavandatud rajada kaks juurdepääsuteed mõlemalt poolt olemasolevat suurt kinnistut.

Parkimistingimused Hetkel tee ääres, tulevikus planeeritavatel kruntidel

Kaugused Andmed ja kommentaarAndmed ja kommentaarAndmed ja kommentaarAndmed ja kommentaar Tallinna kesklinn Ca 7 km Ülemiste keskus, Tartu maantee

Ca 4 km

Peterburi tee Ca 2,2 km Tallinna ringtee Ca 4,5 km Ühistranspordipeatus Ca 300 m

OmandisuhtedOmandisuhtedOmandisuhtedOmandisuhted1111

Andmed Andmed Andmed Andmed Kinnistu registriosa nr 24401701 Omanik Tallinna linn Registriosa III jagu Kanded puuduvad Registriosa IV osa Kanded puuduvad

KruntKruntKruntKrunt Andmed Andmed Andmed Andmed Katastriüksuse tunnus 78403:314:0132 Kinnistu pindala 63 991 m² Maakasutuse sihtotstarve

Tootmismaa

Detailplaneering Detailplaneering on kinnitatud 30.06.2010.a. (Tallinna Linnavalituse korraldus nr 1148-k).

Detailplaneeringu kohaselt moodustatav kruntide arv, ehitusõiguse ulatus,

Planeeringu kohaselt jagatakse olemasolev kinnistu 16 - ks uueks ehitusõigusega kinnistuks ning lisaks 4 -ks tee- ja kommunikatsioonidega seotud kinnistuks. Kruntide suurused jäävad valdavalt vahemikku 2500 - 5500m²; täisehitus kuni 50%;

1 Tuginedes omaniku poolt esitatud andmetele ja Kinnistusameti registriosa väljavõttele 29.10.2009

5


sihtotstarve korruselisus 4, sihtotstarve äri- (20%) ja tootmismaa (80%). Hoonestus Hetkel puudub Haljastus Võsa, looduslik rohumaa (hooldamata) Kommunikatsioonid, teed ja rajatised

Tsentraalne veetrass – nii Suur-Sõjamäe tn ääres kui raudtee poolses krundi servas Tsentraalne kanalisatsioonitrass – Suur-Sõjamäe tn ääres Sideliin - Suur-Sõjamäe tn ääres Elekter - alajaam paikneb krundi ühes servas, tõenäoliselt võimsusi piisavalt Gaas - gaasitrass Suur-Sõjamäe tn ääres Sadeveed – tulenevalt piirkonna pinnasevee kõrgest tasemest ning asjaolust, et pinnasevett pole kuhugi juhtida, on detailplaneeringuga ette nähtud rajada krundi Suur-Sõjamäe tn poolsesse külge sadevete ülepumpla koos puhvertiigiga (ca 2500 m²).

Krundi kuju, reljeef, pinnas

Ristkülikule ligilähedase kujuga. Planeeritavad krundid on samuti ristkülikukujulised. Tegemist on suhteliselt niiske, soise ja võssakasvanud alaga. Uuringute käigus on ilmnenud, et piirkonna pinnasevee tase on vägagi kõrgel, mille takistajaks on suhteliselt kõrgel paiknev paekivikiht. Maatükil on kohati nähtavad prügihunnikud (ehitusjäätmed, rehvid). Ebaühtlase reljeefiga.

Piirded Puuduvad

6. TURUÜLEVAADE6. TURUÜLEVAADE6. TURUÜLEVAADE6. TURUÜLEVAADE

Majandus ja kinnisvaraturgMajandus ja kinnisvaraturgMajandus ja kinnisvaraturgMajandus ja kinnisvaraturg

-15,0%

-12,0%

-9,0%

-6,0%

-3,0%

0,0%

3,0%

6,0%

9,0%

12,0%

15,0%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*

SKP ja tarbijahindade kasv

SKP reaalkasv, % Tarbijahindade kasv, %

2010*, 2011* ja 2012* näol on tegemist Eesti Panga prognoosiga Allikas: Eesti Pank, BPE

Eesti Panga andmetel vähenes SKP 2009. aasta jooksul eelmise aastaga võrreldes 14,1%. Kui majanduslangus I kvartalis 2010 veel jätkus, siis II kvartalis pöördus majanduse kasvule.

6


Statistikaameti andmetel kasvas SKP eelmise kvartaliga võrreldes 2%, eelmise aasta II kvartaliga võrreldes 3,5%. Globaalse majanduse elavnemine 2010. aasta esimesel poolel jätkus, mis toetab majandusaktiivsuse aeglast taastumist. Sisenõudluse taastumine on esialgu aeganõudev, kuid euro kasutuselevõtt 1. jaanuarist 2011 võiks hoogustada väliskaubandust ning anda juurde tarbimis- ja investeerimiskindlust. Eesti Panga prognoosi kohaselt kasvab SKP 2010. aastal 1,5%, 2011. aastal 4,0% ja 2012. aastal 3,3%.

Eesti Panga info põhjal oli inflatsioon 2009. aastal 0,2%. 2010. aasta II kvartalis oli tarbijahindade kasv I kvartaliga võrreldes 1,7% ning eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 3,2%. Statistikaameti andmetel kallines tarbija ostukorv juulis 0,3%, aastatagusega võrreldes aga alanes 2,9%-ni, millest suurima osa moodustavad toiduainete ja energia kallinemine. Käibemaksumäära tõstmise mõju juulis taandus. 2010. aastaks prognoositakse tarbijahindade muutust 1,3%, 2011. aastaks 1,1% ja 2012. aastaks 1,3%.

Eesti Töötukassa andmetel langes 2010. aasta juulikuus registreeritud töötute arv neljandat kuud järjest. Kuu lõpus oli registreeritud töötuid 75 780 ehk 11,7% 16-aastasest kuni pensioniealisest tööjõust.

0

5000

10000

15000

20000

25000

I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II III

IV I II

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Kinnisvaraturu dünaamika ajavahemikus 2000 -2010

Tehingute arv, tk

Tehingute väärtus, miljonit krooni

Allikas: Statistikaamet

2010. aasta II kvartali kinnisvaraturu kogukäive oli I kvartaliga võrreldes ca 972 miljonit krooni ehk ca 25,5% võrra suurem, jõudes peale veidi enam kui neljandiku võrra langust esimeses kvartalis taas 2009. aasta neljanda kvartaliga sarnasesse kasvu. Kinnisvaratehingute arv kasvas eelmise kvartaliga võrreldes ca 32,4%, iseloomustades kogukäibele sarnast liikumist. Keskmine tehinguhind langes eelmise kvartaliga võrreldes ca 5,2% ehk sarnases tempos juba teist kvartalit järjest. 2009. aasta II kvartaliga võrreldes oli keskmine tehinguhind ca 10,6% madalam, tehingute arv kasvanud 26,5% ja kogukäive kasvanud 13,1%. Seega oli kinnisvaraturg II kvartalis 2010 nii tehinguaktiivsuse kui keskmise hinnataseme mõttes taas tõusus, mis viitab kinnisvaraturu võimalikule taastumisele.

Kasvanud on mitte-vabaturutingimustes tehtud müügitehingute hulk (kinnistute müük omavahel seotud isikute vahel, sundmüük seoses pankrotiga). Suur osa kohtutäiturite ja pankrotihaldurite tehtud tehingutest (sundmüügid) seadusandluse lünklikkuse tõttu tehingustatistikasse siiski ei jõua. Nii seotud isikute kui sundmüügi tehingute hinnad on kohati turutasemel, kohati võivad aga turutasemest oluliselt erineda.

Eurol põhinevate eluasemelaenude keskmine intress oli viimase viie aasta kõrgeim 6,3% 2008. aasta oktoobrikuus ja madalaim 3,0% 2005. aasta aprillikuus. Alates 2009. aasta detsembrikuust kuni 2010. aasta maini püsis intress suhteliselt stabiilselt 3,4% tasemel ehk lähedal madalaimale tasemele, juunis langes intress 3,2%-le ning juuli tõusis taas 3,4% tasemele. Hetkel omab pangalaenu intressis suurimat kaalu laenumarginaal, mis alates viimasest tõusust 2008. aasta

7


lõpus on püsinud suhteliselt samal tasemel. Majandususalduse kasvust tingituna oodati 2010. aastal marginaalide mõningast alanemist, mida aga olulisel määral toimunud ei ole. Euribor oli ajaloo kõrgeim oktoobris 2008 ehk 5,448%, alates sellest on Euribor olnud stabiilselt pidevas languses, jõudes esmakordselt alla 1% piiri novembris 2009. Madalaim oli Euribor märtsikuu lõpus 2010, mis see küündis 0,944%-ni. Alates märtsist on Euribor olnud väikeses tõusus ning alates juuni keskpaigast taas üle 1%. 2010. aasta augustikuu keskpaigas oli kuue kuu Euribor 1,153%.

TootmisTootmisTootmisTootmis---- ja laopindade turg Tallinnas ja selle lähipiirkonnas ja laopindade turg Tallinnas ja selle lähipiirkonnas ja laopindade turg Tallinnas ja selle lähipiirkonnas ja laopindade turg Tallinnas ja selle lähipiirkonnas Tänast turusituatsiooni iseloomustab pakkumise oluline ülekaal nõudluse ees, mis on peamiselt tingitud majanduse madalseisust. Lähiminevikku vaadates ületas kuni 2007. aastani nõudlus kaasaegsete tootmispindade järele tunduvalt pakkumist, jõudes 2007. aastal suures plaanis ka tasakaalu. Turg muutus tunduvalt passiivsemaks juba 2007. aasta teisest poolest. Alates 2008. aasta sügise ülemaailmsest finantskrahhist alguse saanud majanduskriis on mõjutanud otseselt ka lao- ja tootmispindade turgu. Ettevõtete varasemast kehvem käekäik on tinginud kulude kokkuhoiu nii töötajate, investeeringute kui ka kasutusel olevate pindade osas. Alljärgnevalt on esitatud Tallinna ja lähiümbruse peamised lao- ja tootmispiirkonnad.

Tartu maantee suund Mõigu tootmispiirkond Tallinna Lennujaama lähistel, nn uus Mõigu tehnopark

Peetri külas, Tartu maantee lähiümbrus kuni Assakuni, Sinikivi tehnopark, Põrguvälja tee lähiümbrus (Kalev, Rimi jt) lähiümbrus Lehmja külas, Jüris endise EKE EMV piirkond, Jüri tehnopark, Kose (Tallinnast ca 40 km, mööblitööstusettevõtted), Vaida (ca 20 km; laod). Lisaks on kavandatud mitmed alad Tartu maantee ja ringtee ristmiku lähistel, Kroosi tehnopark Assaku lähistel, Vaida tehnopark jne.

Pärnu maantee suund Tänassilma tehnopark, Pärnu mnt ja Jälgimäe tee vaheline ala kuni endise Peoleoni, Saue. Lisaks mitmed ärikrundid Pärnu maantee naabruses Tallinna linnapiirist kuni Saueni.

Peterburi tee suund Peterburi tee lähiümbrus, Betooni tn, Paneeli tn, Loo alevik Lasnamäe Lasnamäe tehnopark, Punane tn, Pae tn Suur-Sõjamäe Suur-Sõjamäe tee lähiümbruses paikneb mitmeid lao- ja tootmisotstarbelisi

objekte, osa on renoveeritud, mitmed objektid on suhteliselt kehvas seisukorras (hea potentsiaaliga arenduspiirkond)

Mustamäe Laki tn, Kadaka tee, Forelli tn, Marja tn, Akadeemia tee, Mäealuse tn jt Haabersti Tähetorni piirkond Paldiski mnt ääres, kaugemal Keila tööstuspiirkond, lisaks

Tabasalu piirkond

8


Viljandi mnt suund Kalmistu teel asuvad laokompleksid, Raku, Männiku; kaugemal Kohila tööstuspiirkond

Maardu Vana-Narva mnt äärne, Muuga sadama lähiümbrus (Põhjaranna Äripark), Maardu

Kopli Kopli tn, Tööstuse tn, Paljassaare tee jt tänavate lähiümbrus Tallinna ringtee äärne Lagedi, Q-Vara poolt arendatud piirkond Lagedi ja Jüri vahel, Kiili

Nagu tabelist nähtub, paikneb valdav osa lao- ja tootmispindadest väljaspool Tallinna piire. Suur osa Tallinna piirides paiknenud tootmispindadest on lammutatud või leidnud alternatiivse kasutuse. Nõudlus ja pakkumine 2009. aasta alguses oli Harjumaal tootmis- ja laopinda kokku ca 1 619 000 m²*, sellele lisandus 2009. aastal ca 170 000 m² uut pinda (tegemist on valdavalt omakasutuses hoonetega). Suurest hulgast olemasolevast mahust tingituna on tänase majanduslanguse tingimustes nii uusi kui kehvemas seisukorras pindu hulgaliselt pakkumisel, samas on nõudlus viimase aasta jooksul oluliselt vähenenud. Enim on nõudlust heas asukohas väiksemate 200-500 m² suuruste lao- ja tootmispindade järele.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

laiendused hoonete arv, tk 7 15 17 21 26 40 20

laiendused pindala, m² 8858,3 29 874 58 915 128 601 132 006 165 846 109597

uued hooned hoonete arv, tk 68 57 43 34 48 41 33

uued hooned pindala, m² 118050,9 163 192 76 293 105 963 210 236 142 812 60170

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

m²

Lao- ja tootmispindadele väljastatud kasutusload Harjumaal Ehitisregistri andmetele tuginedes

Kuni 2008. aastani oli tootmis- ja laopindade turul valdavaks omakasutus, tänaseks ollakse enam rendipindadele orienteeritud. Põhjuseks on eelkõige ettevõtete ebakindlus tuleviku osas ning sellest tingitud ettevaatlikkus, pankade jäik laenupoliitika, samuti suur pakkumine ja madalad rendihinnad. Arendustegevus on sisuliselt peatunud, mingil määral lõpetatakse pooleliolevaid arendusi, kuid uusi projekte peaaegu ei ole. Kuna valdav osa lao- ja tootmispindu on ehitatud omakasutuseks, siis selle turusektori areng sõltub eelkõige meie tööstus- ja logistikasektori taastumisest. Järgneva ühe-kahe aasta perspektiivis jääb aastane ehitusmaht 100-150 tuhande ruutmeetri suurusjärku aastas. Kuna sektori areng ei ole otseselt seotud kinnisvaraäriga, siis kindlasti leidub neid ettevõtteid, kes üldiselt langeva majanduse kontekstis on suutnud olla edukad ning seeläbi on neil võimalus ära kasutada odavaid ehitushindu.

* Ehitisregistri andmetel 2003. – 2009. aastal väljastatud kasutuslubade alusel.

9


Madalamat ehituskulu plaanitakse ära kasutada Jüri aleviku naabrusesse rajatava Ameerikanurga Äripargi puhul, ehitustööd plaanitakse käivitada käesoleva aasta esimeses kvartalis. Tegemist on hiigelprojektiga, mis hõlmab 85 ha suurust maa-ala, rajada plaanitakse üle 110 000 m² kaubanduspinda ja 185 m² logistikapinda. Projekti esimese etapi valmimine on planeeritud järgmise aasta esimesse kvartalisse. Arenduse käekäiku prognoosida on täna veel keeruline. Renditasemed Kui 2008. aastal jäi rendihindade alanemine suurusjärku ca 10 – 15%, siis 2009. aasta jooksul langesid renditasemed oluliselt rohkem ehk ca 30 - 40%. Viimane rendihindade tõus jääb 2007. aasta algusesse, mis tähistab ka rendihindade tippu. Võib väita, et 2009.a veebruarist oktoobrini olid rendihinnad nö vabalanguses. Võrreldes nn tipuga on rendihinnad tänaseks langenud ca 40 - 60%.

0102030405060708090

100

A B C A B C A B C A B C A B C A B C

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Ren

dim

äär,

kr/

m²

Tallinna lao- ja tootmispindade renditasemete võrdlus kvaliteedi ja asukoha lõikes

Tallinna enamnõutud piirkonnad Tallinna vähemnõutud piirkonnad

Allikas: BPE

Netorendihinnad tootmis- ja laopindadel (üle 300 m² suurune pind):

A B C

Tallinna enamnõutud piirkonnad 40-50 30-40 15-30

Tallinna vähemnõutud piirkonnad 30-40 20-30 10-20

Tartu, Pärnu 30-40 15-30 10-15

Rendihindade langus on olnud väiksem uuematel pindadel jäädes suurusjärku kuni 40%. Kõrvalises asukohas B- ja C- kvaliteediklassiga pindade osas oli hinnalangus suurem küündides kuni 60%-ni. Hetkel on hinnad stabiliseerumas ning uued hinnatasemed välja kujunemas. Lähiajal selgineb, kuivõrd tänased tasemed püsima jäävad. Selge on see, et ees ootab mõningane hindade diferentseerumine, kus mõjutajaks on logistiline asukoht ning muud väliskeskkonnast tulenevad mõjud. Eelis on piirkondadel, kus arendustegevus on olnud edukas ning realiseerimata vaid üksikud krundid. Oluliselt vähelikviidsemaks kujunevad piirkonnad, kus arendustegevus jäi algusjärku. Uuemate lao- ja tootmispindade juurde kuuluvate kontori- ja olmeruumide renditase oli enne kriisi valdava pinnatüübi rendist kuni 20% kõrgem, täna ei tehta erinevate pinnatüüpide osas vahet. Hooneid või hoone osasid käsitletakse tervikuna, eriti vanemate tootmis- ja laokomplekside osas.

10


Koos majandussituatsiooni halvenemisega on vakantsus oluliselt tõusnud ka uuemate ja suuremate pindade osas. Näiteks Lasnamäe laokompleksides jääb vakantsus ca 20-30% suurusjärku, palju on pakkumist ka linnalähedastes tehnoparkides.

Viimasel ajal arvestatakse laopindade ehitusmaksumuseks sõltuvalt hoone tüübist, planeeringust ja suurusest 3 000 – 5 000 kr/SBPm², kontoripindade osas võib see küündida 6 000 – 8 000 kr/SBPm² (toodud ehitushinnad ei sisalda käibemaksu).

Tootlused

Tipptootlus on tootmis- ja laopindade osas 11,0-12,0%, mis on saavutatav eelkõige kindlate rentnikega ja/või sale and lease-back tehingute puhul. Vanemate ja kehvemas asukohas hoonete osas jäävad tootlused vahemikku 12-14%.

Prognoosid

• arendustegevuse jätkuvalt tagasihoidlik ja suunatud üksikutele omakasutuseks ehitatavatele objektidele;

• vähene nõudlus ning suhteliselt kõrge vakantsus; • rendid- ja müügihinnad jätkuvalt madalad; • kõrge tootluse püsimine. Käesoleva aasta uusehituse, renditaseme, vakantsuse ja tipptootluse prognoosi esitab järgmine tabel:

Aasta Uusehitus Rent Vakantsus Tootlus

2010 Passiivne 11,0-12,0%

Tootmiskruntide turgTootmiskruntide turgTootmiskruntide turgTootmiskruntide turg

Tootmiskruntide puhul on krundi väärtuse peamisteks mõjutavateks teguriteks asukoht, pindala ja varustatus kommunikatsioonidega. Suur ehitusõiguse ulatus pole määrav, kuna efektiivseim on 1- kuni 2-korruseline hoonestus ning hoonestuse kõrgus on tihti pigem miinuseks. Asukoha puhul on olulisemateks kriteeriumiteks keskne paiknemine, hea juurdepääs, nähtavus, paiknemine magistraalteede suhtes (hea ühendus teiste piirkondadega), kaugus kesklinnast, linna piirist, kaugus teistest suurematest linnadest ja tööjõu olemasolu piirkonnas. 2006. aasta kevadel toimus nii äri- kui tootmismaa turul hüppeline hinnatõus, mis jätkus terve aasta. Huvi uute kvaliteetsete pindade järele oli suur. 2007. aasta teisest poolaastast langes turu aktiivsus märkimisväärselt, hinnatõus peatus ning alates 2008. aastast on tegemist olnud juba olulise hinnalangusega, seda eriti alates 2008. aasta septembrist-oktoobrist, mil algas ülemaailmne finantskriis ja sellele järgnenud majanduskriis. 2010. aasta algusest on näha märke majanduse stabiliseerumisest. Eesti majandussituatsiooni paranemise üheks võtmeks peetakse üleminekut eurole 2011. aastal, mis on muutumas üha tõenäolisemaks. Võib väita, et tootmismaa hinnad langesid 2007. aasta jooksul ca 10%, 2008. aastal jäi hinnalangus sõltuvalt asukohast vahemikku ca 20% ja 2009. aastal ca 30-40% (eeltoodu kehtib detailplaneeringuga ja kommunikatsioonidega varustatud kruntide kohta). Suuremate ja kommunikatsioonideta maatükkide osas on hinnalangus olnud veelgi suurem. Hetkel on tootmismaa turg väga passiivne, seda eriti just kõrvalisemates asukohtades paiknevate objektide osas.

11


Alljärgnevalt on esitatud Tallinna kesklinnast kaugemale jäävate piirkondade ja lähiümbruse äri- ja tootmisotstarbeliste kruntide hinnatasemed:

AsukohtAsukohtAsukohtAsukoht Hind, kr/m²Hind, kr/m²Hind, kr/m²Hind, kr/m² MärkusedMärkusedMärkusedMärkused Peterburi tee, Tähesaju tee,

Osmussaare tee

600 – 1300 kr/m² Paljudel juhtudel on tegemist ärilise potentsiaaliga

Mõigu tehnopark 400 – 600 kr/m² Kallimad on Tartu mnt-ga piirnevad krundid

Mustamäe piirkond 700 – 1500 kr/m² Pakkumine minimaalne, tihtipeale tegemist ärilise potentsiaaliga

Lasnamäe 300 – 700 kr/m² Eelkõige Betooni tn ja selle ümbrus

Suur-Sõjamäe 250 – 600 kr/m² Suur-Sõjamäe tn eesosa on kujunenud hinnatud äri- ja

büroopindade piirkonnaks, kus maa hinnatase on oluliselt kõrgem

Jüri tehnopark 400 – 600 kr/m²

Tänassilma tehnopark 400 – 600 kr/m²

Sinikivi ja Põrguvälja piirkond

Rae vallas

250 – 500 kr/m²

Vana-Narva mnt 200 – 500 kr/m²

Lagedi 150 – 300 kr/m²

Saue 150 – 350 kr/m²

Prognoos

• hinnataseme langus aeglustub veelgi, kuid ei peatu; • likviidsus säilib madalana kehvema asukoha, planeeringuta ja kommunikatsioonideta

krunte ehk nö toormaad.

7. HINDAMISE METOODI7. HINDAMISE METOODI7. HINDAMISE METOODI7. HINDAMISE METOODILINE ALUS JA PÕHIMÕTLINE ALUS JA PÕHIMÕTLINE ALUS JA PÕHIMÕTLINE ALUS JA PÕHIMÕTTEDTEDTEDTED

Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmisel kasutatakse alusena võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Approach). Turupõhise käsitluse ehk võrdlusmeetodi korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Võrdlusobjektide erisuste arvessevõtmiseks kasutatakse kohandamist. Hindamisel kasutatakse Maa-ameti tehinguregistri ning OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn andmeid.

8. OBJEKTI HINDAMISK8. OBJEKTI HINDAMISK8. OBJEKTI HINDAMISK8. OBJEKTI HINDAMISKÄIKÄIKÄIKÄIK

Hindamisel arvestame järgmiste väärtust mõjutavate teguritega: + paiknemine Suur-Sõjamäe tee ääres + logistiline asukoht, suhteliselt lähedal nii Peterburi teele, Tartu maanteele kui ringteele + tsentraalsed kommunikatsioonid Suur-Sõjamäe tee ääres + detailplaneering on kinnitatud - turu keskmisest nõudlusest tunduvalt suurem kinnistu pindala - tegemist on soise ja võssakasvanud alaga (kohati prügi lademed) - puudub pinnasevete äravool (vajalik rajada ülepumpla koos puhvertiigiga, mis vägagi kulukas) - kommunikatsioonide vedamine moodustatavate kruntideni on kulukas ettevõtmine tulenevalt suhteliselt kõrgel paiknevast paepinnasest

12


Hindamisel lähtume hetkesituatsioonist (pindala 63 991 m², tootmismaa, niiske ja soine pinnas, kommunikatsioonid ja juurdepääsuteed rajamata, pinnasevete ärajuhtimiseks vaja rajada ülepumpla koos puhvertiigiga; detailplaneering küll kinnitatud, kuid uued krundid moodustamata).

Objektile turuväärtuse leidmisel lähtume hinnatava objekti lähiümbruses ja teistes võrreldavates piirkondades toimunud hoonestamata äri- ja tootmismaa ning maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute tehinguandmetest.

Alljärgnevatess tabelites oleme esitanud valiku võrreldavate piirkondade hoonestamata kinnistute tehinguandmetest (Maa-ameti tehinguregistriandmed hoonestamata kinnistutega 2010.a.).

Tallinna linna hoonestamata äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistute tehinguandmed 2009.a.:

Asukoht Aadress Maja

nr Kuupäev Hind, kr Katastritunnus Pindala,

m²

Ä Äri-maa

T Tootmis-

maa Hind kr/m²

Lasnamäe Anni tn 16 17.06.2010 6355000 78403:311:0210 8420 100 755 Lasnamäe Kärberi tn 25b 9.06.2010 12200 78403:309:0020 111 100 110 Lasnamäe Muhu tn 6a 9.06.2010 21000 78403:307:0050 190 100 111 Mustamäe Ehitajate tee 60 9.06.2010 261000 78405:501:1160 1880 100 139 Haabersti Tähetorni tn 104 28.04.2010 4404701 78406:605:0140 52318 100 84

Haabersti Tähetorni tn 102a 5.08.2010 1105000 78406:605:0027 5434 100 203 Haabersti Vabaõhumuuseumi 49e 10.08.2010 1418 78406:609:3930 144 100 10

Eeltoodud tehingute puhul on olnud tegemist käibemaksuvabade tehingutega.

Alljärgnevalt on esitatud Rae-, Jõelähtme-, Saue- ja Saku valla ning Maardu linna hoonestamata äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistute tehinguandmed 2010.a.:

Asukoht Aadress Maja nr Kuupäev Hind, kr

Käibe- maks

T-koos F-ilma Katastritunnus

Pindala, m²

Ä Äri-maa

T Toot-

mismaa Hind kr/m²

Rae vald, Järveküla küla Kaare tee 4 7.04.2010 2863 T 65301:001:2248 30 100 95

Rae vald, Järveküla küla Männi tee 23a 19.02.2010 35000 F 65301:001:0866 200 100 175

Rae vald, Peetri küla Sära tee 9 7.01.2010 1375450 T 65301:002:1486 2545 50 50 540

Rae vald, Peetri küla Sära tee 10 21.05.2010 728352 T 65301:002:1488 2529 50 50 288

Rae vald, Pildiküla küla Põrguvälja tee 5c 20.05.2010 292800 F 65301:002:1688 2928 20 80 100 Rae vald, Rae

küla Graniidi tee 8 15.06.2010 3326391 T 65301:002:1234 6013 50 50 553 Rae vald, Rae

küla Kipsi tee 1a 1.04.2010 35000 T 65301:002:1656 64 100 547 Rae vald,

Soodevahe küla Lennuradari

tee 1 20.01.2010 1399200 T 65301:002:0983 2535 20 80 552 Rae vald,

Soodevahe küla Piloodi tee 2 8.01.2010 1740000 T 65301:002:0974 4326 80 20 402 Jõelähtme vald, Liivamäe küla Suurekivi VI 23.02.2010 900000 T 24504:003:0036 3608 100 249

Jõelähtme vald, Loo alevik Spordi tee 20 18.03.2010 4440000 T 24504:002:0447 32071 0 138

Jõelähtme vald, Loo alevik Üleoja tee 1a 11.03.2010 7400 F 24504:002:0501 148 100 50

Maardu linn Kaldase tee 4a 27.01.2010 4720 F 44604:001:0223 59 100 80 Maardu linn Kroodi tn 7 20.05.2010 1687755 F 44603:002:0198 11982 100 141

13


Maardu linn Lao tn 16 18.01.2010 3840000 F 44603:002:0006 18895 100 203

Maardu linn Vana-Narva

mnt 3 4.05.2010 3155000 F 44604:001:0127 22073 100 143 Saku vald,

Tänassilma küla Tänassilma

tee 23 3.05.2010 1368302 T 71801:001:1037 3764 30 70 364 Saue vald,

Laagri alevik Vae tn 30 5.04.2010 2336200 F 72701:005:0484 2730 100 856 Saue vald,

Vanamõisa küla Vahtra tee 13 3.03.2010 2592 F 72701:002:1213 48 100 54

Valik Rae valla hoonestamata äri-, tootmis- ja maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute tehinguandmetest 2009.a. II poolaastal:

Asukoht Aadress nr Kuupäev Hind, kr

Käibe-maks

T- koos

F-ilma Katastritunnus Suurus

m²

Äri-maa,

%

Toot -mis maa

%

Maa-tulun-

dusmaa % Hind

kr/m²

Kopli küla Ülase tee 23 18.03.2009 45000 F 65301:013:0308 1746 100 25

Lagedi alevik Tööstuse

põik 4 02.10.2009 410000 F 65301:003:0711 4638 20 80

88

Peetri küla Treiali 28.12.2009 2096182 F 65301:002:0186 19831 100 105

Peetri küla Tudriku 30.10.2009 2000000 F 65301:001:0283 18633 100 107

Peetri küla Õuna 22.12.2009 800120 F 65301:001:2276 4911 100 162 Soodevahe

küla Radisti tee 9 23.07.2009 684000 T 65301:002:0990 7160 20 80

95

2010.a. jooksul on hoonestamata tootmismaa (sh tootmismaa perspektiiviga maatulundusmaa sihtotstarbega) kinnistutega võrreldavates asukohtades minimaalselt tehinguid toimunud. Hinnad on olnud väga suurtes piirides erinevad (alates 20 kr/m² kuni 900 kr/m²). Likviidsemad on olnud eelkõige hea asukohaga, väiksemad ja kommunikatsioonidega varustatud krundid. Suuremate, ilma kommunikatsioonideta kruntide likviidsus on hetke turusituatsioonis vägagi madal ja hinnad suhteliselt odavad olnud. Võrreldavate objektide vähesuse tõttu on alljärgnevalt taustainformatsiooniks esitatud ka hetkel müügis olevate objektide pakkumisi:

- Rae vallas Tallinna ringtee ääres (Lagedi lähistel) asuv hoonestamata kinnistu, suurus 157 000 m², pakkumishind 23 565 000 kr ehk 150 kr/m²;

- Saku vallas Rahula külas (Pärnu manatee lähistel, amortiseerunud farmihooned koos maaga), pindala 18 390 m², pakkumishind 1 500 000 kr ehk 81 kr/m²;

- Rae vallas Rae külas Smarteni logistikakeskuse lähistel asuv hoonestamata kinnistu, suurus 30 000 m², pakkumishind 3 500 000 ehk 116 kr/m²;

- Rae vallas Vene külas (Lagedi lähistel, piirneb raudteega) külas asuv hoonestamata kinnistu, suurus 33 000 m², pakkumishind 1 600 000 kr ehk 49 kr/m²;

- Rae vallas Lagedi lähedal (piirneb raudteega), asuv hoonestamata kinnistu, suurus 164 000 m², pakkumishind 3 800 000 kr ehk 23 kr/m².

Võib väita, et pakkumishinnad ületavad viimasel ajal reaalseid tehinguhindasid ligikaudu 20-30%, suuremate maatükkide puhul on erinevus olnud kohati ka kordades. Hindamisel oleme võrreldavateks tehinguteks valinud ligilähedaselt sarnastes turupiirkondades asuvate järgmiste hoonestamata kinnistute tehingud:

- Haabersti linnaosas aadressil Tähetorni tn 104 asuva hoonestamata tootmismaa kinnistu tehing (28.04.2010.a.; hind ilma käibemaksuta 4 404 701 kr ehk 84 kr/m²);

- Rae vallas Peetri külas aadressil Treiali asuva hoonestamata kinnistu tehing (28.12.2009.a.; hind ilma käibemaksuta 2 096 182 kr ehk 105 kr/m²);

14


- Rae vallas Soodevahe külas aadressil Radisti tee 9 asuva hoonestamata kinnistu tehing (23.07.2009.a.; hind koos käibemaksuga 684 000 kr, ilma käibemaksuta 570 000 kr ehk 80 kr/m²).

Kuna ühe tehingu puhul oli tegemist käibemaksuga maksustava tehinguga, siis võrreldavuse mõttes oleme kõikide tehingute puhul esitanud hinnad ilma käibemaksuta. Kohandatavaks näitajaks on kinnistu ruutmeetri hind.

Objekt Hinnatav objektHinnatav objektHinnatav objektHinnatav objekt Suur-Sõjamäe tn 29b,

Lasnamäe linnaosa, Tallinn

Võrreldav objekt nr 1Võrreldav objekt nr 1Võrreldav objekt nr 1Võrreldav objekt nr 1 Tähetorni tn 104,

Haabersti linnaosa, Tallinn

Võrreldav obVõrreldav obVõrreldav obVõrreldav objekt nr 2jekt nr 2jekt nr 2jekt nr 2 Treiali, Peetri küla,

Rae vald

Võrreldav objekt nr 3Võrreldav objekt nr 3Võrreldav objekt nr 3Võrreldav objekt nr 3 Radisti tee 9, Soodevahe

küla, Rae vald Hind 4 404 701 kr

84 kr/m² 2 096 182 kr 105 kr/m²

570 000 kr 80 kr/m²

Aeg kohandus

28.04.2010 - 5 %

28.12.2009 - 10 %

23.07.2008 - 15 %

Ajaldatud hind 4 184 466 kr 80808080 kr/m² kr/m² kr/m² kr/m²

1 886 564 kr 94949494 kr/m² kr/m² kr/m² kr/m²

484 500 kr 68686868 kr/m² kr/m² kr/m² kr/m²

Asukoht (makrotasand: logistiline

asukoht, kaugused)

võrdlus kohandus

Paikneb Lasnamäe linnaosas Suur-Sõjamäe

tänava ääres. Kaugus kesklinnast on ca 6,5 km, Peterburi teest ca 2,3 km,

Tartu maanteest ca 4 km ning ringteest ca 4 km.

Paikneb Haabersti linnaosas Tähetorni tänava ääres.

Kaugus Keila maanteest ca 350 m. Kaugus Õismäelt ca 3

km, kekslinnast ca 14 km.

Kehvem + 10 %

Paikneb Rae vallas Peetri külas. Kaugus Tartu maanteest ca 250 m

(linnulennult), linna piirist ca 1,2 km, kesklinnast ca 6 km.

Sama 0 %

Paikneb Rae vallas Soodevahe külas uues

tööstuspiirkonnas. Kaugus ringteest ca 1,5 km,

hinnatavast objektist ca 2,5 km, Peterburi teest ca 6,5 km, Tallinna kesklinnast ca 10 km.

Kehvem + 5 %

Asukoht (mikrotasand:

juurdepääs, nähtavus, naaberobjektid)

võrdlus kohandus

Objekt piirneb Suur-Sõjamäe tänavaga. Hea nähtavus ja

juurdepääs. Tagumisele krundi osale hetkel

juurdepääs mööda kehvas seisukorras kruusa- ja killustikukattega teed.

Lähinaabruses valdavalt tootmisotstarbelised objektid.

Objekt piirneb ühest küljest Tähetorni teega, teisalt

laohoonete ning asfalteeritud müügiplatsidega.

Sama 0 %

Lähistel asuvad hoonestama maatükid (sh Mõigu

Tehnopargi kommunikatsioo-nidega varustatud äri- ja

tootmis-krundid ning ca 100 m kaugusel asub aotomüügi-keskus Juurdepääs mööda kvartalisisest asfalteeritud

teed. Tartu maanteelt vaadates jääb veidi autokeskuse varju.

Parem - 5 %

Asub ca 250 m kaugusel Suur-Sõjamäe teest, paikneb

lennukite õhkutõusmise lennutrajektoori all, suur

müra. Naabruses uued lao- ja tootmishooned ning

hoonestamata maatükid

Kehvem + 10%

Krundi suurus, mõju ruutmeetri hinnale

võrdlus

kohandus

63 991 m² 52 318 m²

Väiksem/parem - 5 %

19 831 m²


(Hinnatava objekti puhul on turu mõistes tegemist väga

suure krundiga, sellises suurusjärgus kruntide puhul kujuneb ruutmeetri hind turul tunduvalt madalamaks kui väiksemate kruntide puhul)

7160 m²


(Hinnatava objekti puhul on turu mõistes tegemist väga

suure krundiga, sellises suurusjärgus kruntide puhul kujuneb ruutmeetri hind turul tunduvalt madalamaks kui väiksemate kruntide puhul)

Planeeringud, sihtotstarve

Detailplaneering kinnitatud, hetkel kruntideks jagamata

ning tootmismaa,

Detailplaneering puudub, hetkel maatulundusmaa,

perspektiivne äri- ja

Detailplaneering puudub, hetkel maatulundusmaa,

perspektiivne äri- ja

Äri-(20%) ja tootmismaa (80%), detailplaneering

kehtestatud

15


võrdlus kohandus

planeeringujärgne sihtotstarve 80% tootmismaa,

20% ärimaa.

tootmismaa

Kehvem + 10 %

tootmismaa

Kehvem + 10 %

Sama 0 %

Krundi kuju, pinnas

võrdlus kohandus

Ristkülikule ligilähedase kujuga, tegemist niiske ja

soise võssakasvanud alaga, planeeritavad krundid

valdavalt ristkülikukujulised. Kuna pinnasevee tase

suhteliselt kõrgel (paepinnas takistab vete äravoolu) ning piirkonnas puudub äravoolu

võimalus, on detailplaneeringu järgselt ette

nähtud rajada äravoolu pumpla koos puhvertiigiga, mis nõuab aga esialgsete kalkulatsioonide kohaselt

väga suuri investeeringuid)

Ebakorrapärase kujuga hulknurk. Tegemist suhteliselt

niiske ja võssakasvanud alaga.

Parem - 35 %

Ristkülikule ligilähedase kujuga, pinnas veidi niiske.

Parem - 35 %

Ristkülikule ligilähedase kujuga, veidi niiske pinnas

Parem - 35 %

Kommunikatsioonid

võrdlus kohandus

Tsentraalsed kommunikatsioonid Suur-

Sõjamäe tänava ääres. Kommunikastioonide

vedamine moodustatavate kruntideni vägagi kulukas

(papinnas)

Tsentraalsed kommunikatsioonid krundi piiril Tähetorni tänava ääres

Parem - 5 %

Tsentraalnsed kommunikatsioonid

naabruses

Parem - 5 %

Tsentraalsed kommunikatsioonid krundi

piiril

Parem - 10 %

Summaarne kohandus - 25 % - 55 % - 60 %

Kohandatud ruutmeetri hind

60 kr/m² 42 kr/m² 27 kr/m²

Kaalud 40% 35% 25%

Objekti kohandatud hind 2222 911 590911 590911 590911 590 kr kr kr kr 45,5 kr/m²

Seega hSeega hSeega hSeega hinnatava kinnistu turuväärtus oninnatava kinnistu turuväärtus oninnatava kinnistu turuväärtus oninnatava kinnistu turuväärtus on cacacaca 2222 919191910 000 000 000 000000 krooni krooni krooni krooni. Eeltoodud Eeltoodud Eeltoodud Eeltoodud väärtusväärtusväärtusväärtus ei si ei si ei si ei sissssaldaldaldaldaaaa käibemaksu. käibemaksu. käibemaksu. käibemaksu. Märkus: Eeltoodud tabelist nähtub, et kohandatud tehinguhinnad erinevad väga suuresti. See tuleneb eelkõige võrreldavate tehingute vähesusest kui ka turu ebastabiilsusest, langusfaasis pole uued keskmised turuhinnad veel välja kujunenud.

16


9. HINNATAVA OBJEKTI9. HINNATAVA OBJEKTI9. HINNATAVA OBJEKTI9. HINNATAVA OBJEKTI TURUVÄÄRTUS TURUVÄÄRTUS TURUVÄÄRTUS TURUVÄÄRTUS

Tallinnas Lasnamäe linnaosas aadressil SuurTallinnas Lasnamäe linnaosas aadressil SuurTallinnas Lasnamäe linnaosas aadressil SuurTallinnas Lasnamäe linnaosas aadressil Suur----Sõjamäe tn 29b asuva hoonestamata kinnistu Sõjamäe tn 29b asuva hoonestamata kinnistu Sõjamäe tn 29b asuva hoonestamata kinnistu Sõjamäe tn 29b asuva hoonestamata kinnistu (registriosa nr 24401701) turuväärtus (registriosa nr 24401701) turuväärtus (registriosa nr 24401701) turuväärtus (registriosa nr 24401701) turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga on väärtuse kuupäeva seisuga on väärtuse kuupäeva seisuga on väärtuse kuupäeva seisuga 2 2 2 2 919191910000 000 (000 (000 (000 (kaks kaks kaks kaks miljonit miljonit miljonit miljonit üheksaüheksaüheksaüheksasada sada sada sada kümmekümmekümmekümme tuhat) kroonituhat) kroonituhat) kroonituhat) krooni.... Eeltoodud väärtus ei sisalda käibemaksu.Eeltoodud väärtus ei sisalda käibemaksu.Eeltoodud väärtus ei sisalda käibemaksu.Eeltoodud väärtus ei sisalda käibemaksu. Tulenevalt hetke majandus- ja kinnisvaraturu situatsioonist ning hinnatava kinnistu suurusest hindame objekti likviidsust vägagi madalaks. Väärtuse kuupäev: 15. september 2010.a. Koostas: Kinnitas: Ennu Susi Aivar Tomson hindaja asedirektor Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Atesteeritud hindaja (Vara hindaja 051209)

17


10. VASTAVUSKINNITUS10. VASTAVUSKINNITUS10. VASTAVUSKINNITUS10. VASTAVUSKINNITUS

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindajal puudub seos hinnatava objektiga ja kliendiga, st tegemist on välishindajaga. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamiskuupäev: 15. september 2010.a. Ennu Susi Aivar Tomson hindaja asedirektor Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige atesteeritud hindaja (Vara hindaja 051209)

11. LISAD11. LISAD11. LISAD11. LISAD

Eksperthinnangule on lisatud: Lisa 1 Fotod (ühel lehel) Lisa 2 Asukoha skeem Lisa 4 Elektroonilise kinnistusregistri väljatrükk Lisa 5 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks

18


Vaated

ERROR: undefined

OFFENDING COMMAND: f‘~

STACK:

1009 1452 e suur sojamae 29b tallinn.ok4. algandmed ja obje4. algandmed ja objekti Ülevaatus kti...

Documents