108年 5月

修正屏東縣屏東市

大武營市地重劃區

市地重劃計畫書

屏 東 縣 政 府

1

目 錄

一、重劃區範圍及總面積 ..................................... 2

二、法律依據 ............................................... 2

三、辦理重劃原因及預期效益 ................................. 6

四、重劃地區公、私有土地總面積及土地所有權人總數 ............ 8

五、土地所有權人申（同意）重劃情形 ......................... 8

六、重劃地區原有公有道路、溝渠、河川及未登記等抵充土地面積 .. 8

七、土地總面積 ............................................. 8

八、預估公共設施用地負擔 ................................... 9

九、預估費用負擔 ........................................... 9

十、土地所有權人平均重劃負擔比率 .......................... 10

十一、重劃區內原有合法建物或既成社區重劃負擔減輕之原則 ..... 11

十二、財務計畫 ............................................ 11

十三、預定重劃工作進度表 .................................. 11

十四、重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖 ........................ 13

十五、座談會會議紀錄 ...................................... 13

十六、變更事項對照表 ...................................... 13

2

一、重劃區範圍及總面積

本重劃區坐落屏東縣屏東市區西南側，範圍包括屏東市林內段內部

分土地，介於屏東車站及六塊厝車站南側之中間位置，面積約為 23.65

公頃（如圖一）。其範圍如下：

1. 東至崇大新村。

2. 南至住宅區及「公二十一」公園用地。

3. 西至大武路。

4. 北至建國路基地。

二、法律依據

1. 平均地權條例第 56、60 條及市地重劃實施辦法第 14 條。

2. 本府 106 年 2 月 17 日屏府城都字第 10604967001 號公告實施之「變

更屏東都市計畫 (『機十』機關用地為住宅區、樂齡產業專用區、

運動休閒健康專用區、公園用地及道路用地) （配合大武營區遷建

計畫）」（附件一）。

3. 本府 106 年 5 月 10 日屏府城都字第 10615678201 號公告實施之「擬

定屏東都市計畫 『部分住宅區、樂齡產業專用區、運動休閒健康

專用區、公園用地及道路用地（配合大武營區遷建計畫）』細部計

畫」（附件二）。

4. 本府 108 年 4 月 24 日屏府城都字第 10814230001 號公告自同年 4

月 26 日公告實施之「變更屏東都市計畫（部分運動休閒健康專用

區、樂齡產業專用區、公園用地為醫療專用區、部分樂齡產業專用

區、運動休閒健康專用區為公園用地）（配合高雄榮民總醫院屏東

分院新建計畫））」，及本府 108 年 5 月 16 日屏府城都字第

10817764101 號公告自同年 5 月 21 日起公告實施之「變更屏東都市

計畫 (部分運動休閒健康專用區、樂齡產業專用區、公園用地為醫

療專用區、部分樂齡產業專用區、運動休閒健康專用區為公園用地)

(配合高雄榮民總醫院屏東分院新建計畫) 細部計畫」（附件三）。

5. 都市計畫內容：如圖二、三及表一、二。

3

圖一 重劃區範圍圖

北北

4

圖二 土地使用及公共設施計畫示意圖（變更前） 「部分住宅區、樂齡產業專用區、運動休閒健康專用區、公園用地及道路

用地」 （配合大武營區遷建計畫）細部計畫案

北北

5

圖三 土地使用及公共設施計畫示意圖（變更後） 變更屏東都市計畫 (部分運動休閒健康專用區、樂齡產業專用區、公園用

地為醫療專用區、部分樂齡產業專用區、運動休閒健康專用區為公園用地)

(配合高雄榮民總醫院屏東分院新建計畫) 細部計畫

北北

6

表一 土地使用配置統計表（變更前）

項 目 面積(公頃) 比例(％)

土地使用

分區

住宅區 7.90 33.40

運動休閒健康專用區 4.49 18.98

樂齡產業專用區 1.95 8.25

小 計 14.34 60.63

公共設施

用地

公園用地 8.00 33.83

道路用地 1.31 5.54

小 計 9.31 39.37

總 計 23.65 100.00

表二 土地使用配置統計表（變更後）

項 目 面積(公頃) 比例(％) 備註

土地使

用分區

住宅區 7.90 33.40

醫療專用區 6.44 27.23

小 計 14.34 60.63

公共設

施用地

公園用地 8.00 33.83 位置調整

道路用地 1.31 5.54

小 計 9.31 39.37

總 計 23.65 100.00

備註：上表面積依數值圖面積計算，其實際面積應依實地分割測量面積為準。

三、辦理重劃原因及預期效益

（一）辦理原因

本府為促進屏東市都市土地有效利用，並配合近年來在屏東地區積

極推動的多項重大建設計畫，例如「臺鐵高雄—屏東潮州捷運化建設計

畫」—修正計畫（全線暨屏北高架化）、萬年溪都會型河川復育與整治

7

計畫、台糖土地再開發、屏東縣演藝廳－族群演藝中心（機九）興建計

畫等，屏東市未來將朝向以居住、工作、休閒為主軸之高品質生活空間

發展。

本計畫區扼居屏東市重要門戶位置，且緊鄰市中心區，原為屏東都

市計畫機關用地，現況為航空特戰指揮部大武營區使用，未能符合都市

發展需要，本府為提供屏東市大面積公園及開放空間，提昇週邊環境生

活品質，遂積極協調國防部同意將大武營區搬遷至屏北軍用機場，以騰

出大面積公有土地設置公園綠地以改善屏東市生活環境品質；又因大武

營區搬遷係列入營改基金辦理，軍方需於本計畫變更案確定後，始能要

求國防部動支營改基金於軍用機場內興建新營舍，並待新營舍興建完

成，部隊遷移至新營舍後，大武營區始能辦理開發並由縣府取得公共設

施；是本府認為本計畫開發有其必要性與急迫性，爰依都市計畫法第 27

條第 1 項第 4 款辦理都市計畫變更，一併進行細部計畫擬定暨土地整體

規劃，並規定以市地重劃方式開發，以釋出公共設施提升居住環境品質，

強化都市健全發展。

本區除劃設住宅區外，原規劃有樂齡、運動產業專區，有鑑於本縣

人口老化快速，在地醫療設備、人力嚴重不足，為提昇本縣醫療品質政

策，故配合行政院核定「高雄榮總屏東大武分院新建計畫」之用地需求，

復變更都市計畫為醫療專用區。

本案原經內政部 106 年 5 月 31 日內授中辦地字第 1060012828 號函

准予辦理市地重劃，並經本府 106年 6月 14日屏府地劃字第 10618378301

號公告重劃計畫書、圖在案，因配合都市計畫變更，爰修正市地重劃計

畫書（附件四）。

（二）預期效益

1. 健全本縣醫療照護體系、帶動週邊地區醫護等相關產業發展，

結合大型公園、住宅社區與醫學中心，塑造屏東優質生活圈，

提昇都市生活機能及土地利用價值，引導土地合理、有效利用。

2. 無償取得公共設施用地約 9.31 公頃，其中包括道路 1.31 公頃，

公園用地 8 公頃，樽節政府取得用地費及工程開闢建設費用。

3. 增加公共設施服務，區內公園、道路等公共設施及雨水、污水、

電力、電信、自來水等管線工程隨用施備完竣。

8

四、重劃地區公、私有土地總面積及土地所有權人總數

編號 權屬 面積(公頃) 比例（%） 管 理 機 關

1

國有 10.62 44.90

國防部軍備局、國防部政

治作戰局

2 0.08 0.34 財政部國有財產署

3 縣有 12.95 54.76 屏東縣政府

合 計 23.65 100

註 1：上表面積依土地登記簿謄本計算，實際面積依重劃後實測面積為凖。

註 2：本重劃區範圍內縣有土地現況供國防部作陸軍傘訓中心使用；其原始取得原

因均為 39 年 9 月 15 日總登記。

五、土地所有權人申請（同意）重劃情形

本府前於 104 年 8 月 10 日辦竣座談會，配合都市計畫變更作業，復

於 107年 8 月 28日再次邀集土地所有權人假本府 327會議室舉辦屏東市

大武營市地重劃座談會，並於會中說明重劃意旨、計畫草案、重劃負擔

及變更事項比較分析，本案土地所有權人出席參與後，無提出不同意之

意見（附件五）。

本區為公辦市地重劃且土地所有權人平均重劃負擔比率雖超過平均

地權條例第 60 條第 3 項規定之 45%，但因均為公有土地，故無需經重劃

區內私有土地所有權人數半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地

總面積半數之同意。

六、重劃地區原有公有道路、溝渠、河川及未登記等抵充土地面

積

本重劃區土地現均供國防部國防部作陸軍傘訓中心大武營區使用，

營區範圍內通路因非供公眾通行使用，故無可供抵充土地。

七、土地總面積

本重劃區總面積約 23.65 公頃（實際面積依重劃後實測面積為凖）。

9

八、預估公共設施用地負擔

1. 列入共同負擔之公共設施用地項目及其概略面積計有：公園用地 8

公頃、道路用地 1.31 公頃，面積合計 9.31 公頃（如表三）。

2. 土地所有權人負擔公共設施用地面積：

＝共同負擔之公共設施用地－抵充之原公有道路、河川、溝渠及未

登記地面積

＝9.31 公頃－0 公頃＝9.31 公頃

3. 公共施設用地平均負擔比率：

＝ 共同負擔之公共設施用地總面積－原公有道路、溝渠、河川及未登記等土地抵充面積 ×100﹪

重劃區總面積－原公有道路、溝渠、河川及未登記等土地抵充面積

＝ 9.31 公頃-0 公頃 ×100﹪ ＝39.37% 23.65 公頃-0 公頃

表三 公共施施用地負擔項目及面積表

項 目 面積

(公頃)

佔重劃區面積比例

(％)

公共設施用地

公園用地 8.00 33.83

道路用地 1.31 5.54

小計 9.31 39.37

九、預估費用負擔

1. 預估工程項目及其費用、重劃費用及貸款利息之總額：8 億

6,361.05 萬元（如表四）。

10

表四 預估費用負擔項目及金額概算表

項 目 金額(萬元) 備註

工

程

費

整地工程 1,064.25

道路工程 2,609.14

公園工程 12,002.18

管線工程 8,559.00

其他 4,730.00

小計 28,964.57

重

劃

費

用

地上物拆遷補償費 44,596.95

重劃業務費 3,550.00

小計 48,146.95

貸款利息 9,249.53

貸款期間 8 年，以

年利率 2.63%計

算

總 計 86,361.05

註 1：重劃作業費用由出售市地重劃之抵費地支應。

註 2：各項費用得依實際情形予以調整並相互勻支。

2.費用平均負擔比率：

＝ 工程費用總額＋重劃費用總額＋貸款利息總額 ×100﹪

重劃後平均地價×（重劃區總面積－原公有道路、溝渠、河川及未登記等土地抵充面積）

＝ 863,610,500 元 ×100﹪ ＝12.07%

30,250 元/m2×（236500m2-0m2）

十、土地所有權人平均重劃負擔比率

重劃總平均負擔比率＝公共設施用地平均負擔比率＋費用平均負擔

比率

本重劃區重劃總平均負擔比率＝39.37%＋12.07%＝51.44%

11

十一、重劃區內原有合法建物或既成社區重劃負擔減輕之原則

本區目前土地現況為航空特戰指揮部大武營區使用，尚無需考量減

輕負擔。

十二、財務計畫

1. 資金需求總額（總費用）：8 億 6,361.05 萬元。

2. 財源籌措方式：由本府編列市地重劃基金預算，向本縣實施平均

地權基金或行庫借貸。

3. 償還計畫：由土地所有權人折價抵付重劃負擔之抵費地出售款或

繳納差額地價償還。

4. 重劃後地價：

參考內政部不動產交易實價查詢服務網近 1 年內鄰近地區住

宅區土地價格約在 7.6 萬元/坪至 14.4 萬元/坪之間（如表五），並

考慮開發及發展成為熟地之期程之折現，本重劃區預估重劃後平

均地價為 10 萬元/坪（即 30,250 元/m2）

表五 鄰近地區住宅區土地交易價格調查表

5. 財務可行性分析：本案土地所有權人領回土地總面積約 11.49 公

頃；本府可取得抵費地總面積約 2.86 公頃，抵費地如全數標售，

以預估重劃後平均地價 30,250 元/m2（10 萬元/坪）計算，本區約

可得土地處分收入 865,150,000 元，扣除開發重劃總費用

863,610,500 元，預估盈餘 1,539,500 元，財務尚屬可行。

十三、預定重劃工作進度表

自民國 104 年 3 月至民國 112 年 1 月止。

民國 地號土地使用

分區

單價

(萬元/㎡)

105 屏東市萬年段1-10號間 住宅區 4.2

105 屏東市萬年段1260-1270號間 住宅區 2.5

105 屏東市萬年段1240-1250號間 住宅區 4.37

105 屏東市萬年段1110-1120號間 住宅區 3.09

105 屏東市林內段930-940號間 住宅區 2.31

105 屏東市林內段1170-1180號間 住宅區 3.93

105 屏東市林內段1170-1180號間 住宅區 3.88

12

屏東縣屏東市大武營區市地重劃區預定工作進度表

工 作 項 目 預 定 工 作 進 度

一、選定重劃區 自 104 年 3 月至 104 年 4 月

二、籌編經費 自 104 年 4 月至 104 年 6 月

三、舉行土地所有權人座談會 自 104 年 9 月至 107 年 8 月

四、研訂市地重劃計畫書報核(含修正) 自 107 年 11 月至 108 年 5 月

五、公告重劃計畫書 自 108 年 6 月至 108 年 7 月

六、舉行土地所有權人說明會及處理反對

意見

自 108 年 7 月至 108 年 8 月

七、公告禁止土地移轉及禁、限建等事項 自 108 年 9 月至 110 年 2 月

八、現況調查及測量 自 106 年 9 月至 107 年 10 月

九、工程規劃設計 自 108 年 10 月至 109 年 6 月

十、查定重劃前後地價 自 108 年 12 月至 109 年 9 月

十一、查估及公告、通知發放土地改良物

或墳墓拆遷補償費

自 107 年 6 月至 108 年 12 月

十二、工程施工 自 109 年 6 月至 110 年 10 月

十三、土地分配設計及計算負擔 自 110 年 7 月至 110 年 9 月

十四、分配草案說明會 自 110 年 10 月至 110 年 12 月

十五、分配結果公告及異議處理 自 111 年 1 月至 111 年 2 月

13

屏東縣屏東市大武營區市地重劃區預定工作進度表

工 作 項 目 預 定 工 作 進 度

十六、地籍整理及權利變更登記 自 111 年 3 月至 111 年 5 月

十七、交接及清償 自 111 年 6 月至 111 年 7 月

十八、財務結算 自 111 年 8 月至 111 年 10 月

十九、成果報告 自 111 年 11 月至 112 年 1 月

十四、重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖

（如圖四）

十五、座談會會議紀錄

（詳如附件五）

十六、變更事項對照表

項

目 現行計畫 修正計畫 說明

法

令

依

據

變更屏東都市

計畫 (「機十」

機關用地為住

宅區、運動休閒

健康專用區、公

園用地及道路

用地) （配合大

武營區遷建計

畫）

變更屏東都市

計畫（部分運動

休閒健康專用

區、樂齡產業專

用區、公園用地

為 醫 療 專 用

區、部分樂齡產

業專用區、運動

休閒健康專用

區為公園用地

及公園用地為

停車場用地）

（配合高雄榮

民總醫院屏東

配合 107 年 8 月 17 日行政院核

定高榮屏東大武分院興建計畫

辦理。

14

項

目 現行計畫 修正計畫 說明

分院新建計畫）

都

市

計

畫

變

更

1.樂齡產業專用

區（ 4.49 公

頃）

2.運動休閒健康

專用區（1.95

公頃）

醫療專用區

(6.44 公頃)

1. 因應高榮設立醫院需求修正

專用區內容，面積維持不變。

2. 配合區內經文化資產價值評

估列冊追蹤之棟地上物位

置，些微調整專用區及週邊公

園位置。

重

劃

負

擔

1.費用平均負擔

比率 8.07%

2.重劃總平均負

擔 比 率

47.44%

1.費用平均負擔

比率 12.07%

（+4%）

2.重劃總平均負

擔 比 率

51.44%（+4%）

1. 公共設施面積(9.31 公頃)維

持不變，故公共設施用地負

擔比例未有變動。

2. 前因軍事地區管制無法進場

評估而僅能依國防部軍備局

提供大武營區房建物清冊所

載價值估列地上物拆遷補償

費 1 億 9,250 萬元。

3. 經 107 年 6 月起實際進入營

區進行查估作業，發現地上

物保存良好、結構尚佳、各

棟實測面積均相當大，且適

逢本縣辦理公共工程用地建

築改良物建拆遷補償查估基

準於 107 年 9 月修正，提高

建築物評點單價，加以區內

植裁數量龐大，故補償費預

估金額上修為 4 億 4,596.95

萬元，較原預估增加 2 億

5,346.95 萬元，故費用負擔比

率增加 4%，總負擔比率亦隨

之增加 4%。

4. 本府於 107 年 8 月 28 日召開

土地所有權人座談會，本區

全屬公有土地，業已向土地

15

項

目 現行計畫 修正計畫 說明

所有權人（管理單位）；國

防部軍備局、政治作戰局、

國有財產署及本府充分說明

溝通，並已獲得同意。

預

定

進

度

自民國 104 年 3

月至民國 111年

4 月止。

自民國 104 年 3

月至民國 112年

1 月止。

配合都市計畫變更作業、本市地

重劃計畫修正作業及大武營區

預定遷移時間予以調整，延長 8

個月。

16

圖四 重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖

17