120223大阪中央郵便局緊急シンポジウム「資産計上から考える大阪中央郵便局...
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資産計上から考える大阪中央郵便局
納見健悟 ／コンストラクションマネジャー
twitter: @knoumi
緊急シンポジウム第2回
「大阪中央郵便局の活用を考える 保存と解体を超えて」
2012年2月23日（木）18:00-21:00
1977年、埼玉県生まれ。2003年、神戸大学工学部建設学科卒業。組織設計事務所、独立系の建築マネジメント会社で、設計・工事監理・コンストラクションマネジメントを経験後、総合コンサルティング事務所 あるく総合研究所を開設。建築・不動産ビジネスや税務・会計などの実務系の記事・講演・イベントの企画なども手掛ける。一級建築士、日本CM協会認定コンストラクションマネジャー、米国PMI認定PMP（Project Management Professional）
納見健悟／コンストラクションマネジャー
@knoumi
建築不動産実務クラスタ交流会の模様
資産から建物を考える
本プレゼンのテーマ：２つのアプローチの統合
建築（文化）的アプローチ
会計的アプローチ＋
郵政グループってどんな会社？
郵政民営化でどうなった？
業務委託 業務委託
業務委託
持株会社
我々と郵政グループの関係は？
持ち株支配と郵政グループの関係
監視・意見
財務大臣 国民
日本郵政
持ち株による支配
郵便局 ゆうちょ銀行
かんぽ生命
日本郵便
政府保有株による支配
影響力の流れ国民→財務大臣→郵政グループ
企業経営の観点から考える
ROA（総資本利益率）は経営における重要な指標
ROA＝総資産
利益×100
ROAを高める方法は、2通り①本業の利益額を高める
②不要な資産の処分を行う
CRE（企業不動産）戦略
日本郵政グループの保有不動産
出典： JP日本郵政グループが目指すCRE戦略 ～民営化1年後の活動と今後の展開～
日本郵政グループの保有不動産
出典： JP日本郵政グループが目指すCRE戦略 ～民営化1年後の活動と今後の展開～
CRE戦略は企業の性質によって異なる
取るべき選択肢とリスク・リターン評価
点線：リスクリターン直線
不動産が本業の会社の場合
不動産を活用してROAを高める
不動産が本業でない会社の場合
不動産を切り離してROAを高める
開発の成否はテナントリーシングに有り
まずは、CREサイクル の実践を
C
C
現状把握（モニタリング）
シュミレーション
計画・実行 カテゴライズ
出典： CRE戦略 企業不動産を活かす経営 p..164 より筆者作成
とはいえ、そんなことは中の人もわかってる
そこに意思決定面で問題がある
文化的な面からだけでなく経営的な面からも疑問が持たれる
さて建物のお話
時間軸に沿って考えよう
３つのフェーズ
新築解体・存置（3年～）
A-1 フェーズ解体→更地化 OR 定借＋賃料
B-1 フェーズ新築 OR 改修既存利用＋増築
B-2 フェーズ新築 OR 新築
A-1フェーズ早期解体のメリット・固定資産税の減免・存置リスクの回避
A-1 解体→更地化 OR 定借＋賃料
判定基準：固定資産税と利用した場合の賃料の大小
差額
事業収入
賃料（固定資産税分）
節減した固定資産税分
収入
支出
凡例
提案：定借＋事業収入郵政案：解体→更地化
B-1フェーズ36000㎡の
既存床面積の活用
郵政案：（ほぼ）新築
B-1 新築 OR 改修既存利用＋増築
判定基準：キャッシュフローの大小
建設費 賃料 建設費 賃料
差額
収入
支出
凡例
提案：改修＋増築
B-2フェーズ餅は餅屋に
B-2 新築 OR 新築
判定基準：郵政案の事業収支と売却価額の大小
総合不動産会社の開発力
日本郵政の開発力
開発力の差
郵政案：（ほぼ）新築 提案：新築
結論資産計上的なアプローチからも
どの段階においても提案の余地はある
歴史的な価値を会計的に資産計上できないか？
歴史的価値から無形資産へ
無形資産の計上方法
１，マーケットアプローチ
２，コストアプローチ
３，契約アプローチ
→市場での価値＝資産価値
→再生産するコスト＝資産価値
→契約によりもたらされる価値＝資産価値
NG：歴史的建築物を取引するマーケット規模が小さい
NG：歴史的建築物の再生産コストは実態と異なる
契約に基づく無形資産一覧
「契約に基づく無形資産」のなかでも，リース契約における改修後に上昇が見込まれる賃貸借契約や歴史的建造物の改築許可，営業許可などが価値を生みだす源泉と評価可能である．
カテゴリ 評価項目 想定される項目
契約に基づく無形資産 ライセンス、ロイヤルティ、スタンドスティル契約
広告、建設、管理、役務・商品納入契約 管理もしくは建設契約
リース契約 賃料の増加
建設許認可 歴史的建造物の改修許可
フランチャイズ契約
営業許可、放映権 特定施設の許可
利用権（採掘、採水） 現住民の居住権など
サービサー契約（抵当回収契約等）
雇用契約
無形資産の計上の源泉となりうるもの
優れた建物に対する「建築許可」
優れた建築物に対する認定
既存の魅力を引き出す優れた提案
優れた価値を会計的にも追認するスキームを考えるのが無形資産による資産計上
無形の歴史的価値を資産に変換する
大阪モダン建築ポータルによる歴史的価値の収集と価値への変換
（A-1フェーズ時）
収益・投資モデル
投資用原資
賃料
（固定資産税相当分）
事業収益（賃料相当分）
収入支出
大阪モダン建築ポータル
収益をポータル構築の費用に充てる
価値の蓄積と無形資産への変換
市場の価値へと変換するとき、REINSでは評価できない評価軸を自ら作り出す必要がある。
REINS（不動産取引情報
提供サイト）
モダン建築基本情報モダン建築イベント情報モダン建築施設利用クーポンモダン建築クルーズモダン建築活用収益モデルモダン建築活用事例（改修＋事業計画）モダン建築 不動産仲介
大阪モダン建築ポータル
情報項目の差
歴史的に価値あるものを資産に読み替え
長く引き継いでいきましょう
