19 marzo 2009 la valutazione dei patrimoni edilizi dei fondi immobiliari arch. simone spreafico...

19 marzo 2009

La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari

Arch. Simone Spreafico MRICS

A cura del Dott. Stefano Origgi

19 marzo 2009

Chi siamo

REAG offre una consulenza specialistica, qualificata e indipendente nel Settore Immobiliare. Nel corso degli anni si è affermata come leader nel settore delle valutazione e dei servizi di consulenza immobiliare.

REAG appartiene al Gruppo American Appraisal, fondato nel 1896 a Milwaukee, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali e finanziarie.

Società controllate dal Gruppo REAG:

ECOMAGSpecializzata nella consulenza ambientale, di sicurezza ed igiene del lavoro

REAG 4 LoansAttiva nelle prestazioni di servizi integrati rivolti al mondo bancario, sia per quanto riguarda i crediti “in bonis” che i crediti in sofferenza (NPL)

REAG Property Services Specializzata nella consulenza tecnico edilizia, catastale e ingegneristica e nella gestione immobiliare

19 marzo 2009

Valutazione e analisi dell’Investimento Immobiliare nelle sue diverse componenti e individuazione delle opportunità di valorizzazione di una proprietà, studi di mercato e di fattibilità tecnico-economica

Consulenza sulle attività di investimento e disinvestimento, sulla gestione strategica (asset management e property development) e nei servizi di dismissione di singoli Immobili e/o interi Portafogli Immobiliari

Analisi di tutte le caratteristiche di una proprietà, siano esse di natura fisica o legate a disposizioni normative. Verifica del quadro di conformità e valutazione dei costi di adeguamento

Coordinamento di tutte le attività necessarie per la gestione tecnica ed amministrativa dell’Immobile e la relativa manutenzione, custodia e conduzione

InvestmentInvestment

AdvisoryAdvisory

Technical Due Diligence

Technical Due Diligence

Property Management

Property Management

Principali settori di attività

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Forte presenza in Italia: Milano, Roma, Savigliano, Padova, Modena, Firenze,

Ancona, Bari, Palermo, Sassari

Presenza territoriale

Significativa presenza internazionale (Europa): Repubblica Ceca, Francia, Germania,

Ungheria, Lussemburgo, Polonia, Romania, Spagna, Turchia, UK, Grecia, Russia

19 marzo 2009

I FONDI IMMOBILIARI – definizioni

“Fondo Immobiliare": un fondo il cui patrimonio può essere investito in

beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società

immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo

del fondo.

Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito

in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di

operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti

garantiti da ipoteca immobiliare.

5

I NUMERI*

N° SGR immobiliari: 28

N° Fondi gestiti: 122

Patrimonio Gestito: 20.068 milioni di euro

* Dati di Assogestioni aggiornati al 30-06-08

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I FONDI IMMOBILIARI – Classificazione

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Modalità Rimborso

quote

Modalità sottoscrizione / investimento

Tipologia sottoscrittori

Tipo di gestione

Rendimento

Chiusi a Capitale Fisso

Chiusi a capitale variabile

Ordinari

Ad Apporto

Misti

Retail

Istituzionali / Riservati

Speculativi

Non Speculativi

Garantito

Non Garantito

Tipologia Investimento

Specializzati

Generalisti

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Le opportunità del mercato

Principali soggetti ai quali può essere rivolto il Fondo Immobiliare:

Il Mercato: I Soggetti Investitori

INVESTITORI VALUE ADDED / OPPORTUNISTIC:

Fondi di Real Estate private Equity Costruttori / Developer High Networth Individuals

INVESTITORI CORE / ISTITUZIONALI:

Gruppi Bancari

Fondi Pensione

Gruppi Assicurativi

High Networth Individuals

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INVESTITORI RETAIL:

Fondi Retail / Quotati : destinato ai piccoli / medi risparmiatori (Clienti Affluent ed High Networth Individuals) permettendo loro una diversificazione degli investimenti finanziari.

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I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo di riferimento

•Legge n. 86 del 25 gennaio 1994 che introduce in Italia l’istituto dei

Fondi Immobiliari Chiusi;

•D.Lgs. 24 febbraio 1998 (Testo Unico della Finanza – TUF);

•Provvedimento della Banca d’Italia 1 luglio 1998;

•D.M. 24 maggio 1999 n° 228 relativo ai criteri generali a cui si

devono uniformare i fondi comuni di investimento;

•Provvedimento Banca d’Italia 20 settembre 1999 relativo alle

Società di Gestione del Risparmio - SGR;

•Provvedimento Banca d’Italia 24 dicembre 1999 relativo ad aspetti

contabili dei Fondi di Investimento e SICAV;

•D. Lgs. 25 settembre 2001 n. 351 convertito in legge 23 novembre

2001 n. 410 che disciplina la privatizzazione del patrimonio

immobiliare pubblico. istituisce e regolamenta:

- I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico;

- I Fondi Immobiliari Semi – Chiusi;

•Legge n. 326 del 24 novembre 2003 abrogazione dell’Imposta

Patrimoniale e introduzione aliquota 12,5%;

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I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo disciplina fiscale

•Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005 che introduce una

nuova normativa riguardante la gestione collettiva del risparmio.

•D. Lgs 223/2006 (decreto Bersani) e Legge 27 dicembre 2006 n

269 (legge finanziaria 2007) che introduce modifiche al regime

fiscale dei fondi immobiliari lasciando in capo al Fondo solo

un’imposizione indiretta (opzione per il regime IVA, tassa

ipotecaria, catastale e imposta di registro fissa);

• Legge 6 agosto 2008 n. 133 (Legge Finanziaria 2008 – manovra

d’estate) che introduce nuovamente un’Imposta Patrimoniale

dell’1% in capo ai Fondi “Familiari” e innalza la ritenuta sui

dividendi e sui capital gain al 20%.

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ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”

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Operazione Locatore Conduttore Iva Registro

Locazione di fabbricati abitativi

Locazione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata

Locazione di fabbricati strumentali

Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni

Imprese di costruzione e di ristrutturazione

Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni

Chiunque (soggetti passivi e privati)

Esente 2%


10% 2%

A) Soggetti con detraibilità minore o uguale a 25%

B) Operatori non soggetti passivi o privati

C) Ipotesi esercizio opzione per imponibilità

Imponibile

20% 1%

Esente 1%

Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C)

LOCAZIONE

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ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”

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Operazione Cedente Cessionario Iva Registro

Cessione di fabbricati abitativi

Cessione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata

Cessione di fabbricati strumentali

1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato interventi da meno di 4 anni

Imprese di costruzione e di ripristino anche se hanno ultimato gli interventi da più di 4 anni (ma entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni)

2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1), comprese le imprese costruttrici o di ripristino per gli immobili ultimati da oltre 4 anni


Esente

€168,00


Imponibile

4%

10%

20%

A) soggetti con detraibilità minore o uguale a 25%

B) operatori non soggetti passivi o privati

C) ipotesi esercizio opzione per imponibilità

Imponibile

20%

Esente

Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C)

Ipotecaria

e catastale

2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1)


Imponibile

4%

10%

20%

€168,00 + 168,00

7% 2% + 1% = 3%

1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 4 anni


Imponibile

10%

20%

€168,00 3% + 1% = 4%*

€168,00 + 168,00€168,00

€168,00

€168,00

3% + 1% = 4%*

3% + 1% = 4%*

* Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di fabbricati strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, SIIQ, imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari le percentuali delle imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà (1,50% + 0,50% = 2%)

CESSIONI

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ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: Legge 6 agosto 2008 n° 133

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La manovra d’estate 2008, introduce una sostanziale modifica del regime di tassazione dei

Fondi Immobiliari e con particolare il concetto di “FONDI FAMILIARI” – intesi come Fondi a

stretta base partecipativa-

”

A livello normativo possono essere definiti “Familiari” quei fondi che non prevedano la quotazione in mercati regolamentati e abbiano un patrimonio (al lordo dell’indebitamento) inferiore a 400 milioni di euro e che presentino almeno una delle seguenti caratteristiche:

1) Le quote del fondo siano detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di tali quote siano detenute da particolari soggetti, quali ad esempio: investitori istituzionali, enti pubblici ed enti di previdenza obbligatoria, imprenditori individuali nell’esercizio dell’impresa;

2) se si tratta di Fondi riservati o speculativi in cui più di due terzi delle quote siano detenute da persone fisiche legate tra loro da rapporti di parentela.

Per tali Fondi è prevista l’applicazione di un’imposta patrimoniale pari all’1% del valore complessivo netto del Fondo.

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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento B.I. 14 aprile 2005

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Il Provvedimento di Banca d’Italia del 15 aprile 2005, “REGOLAMENTO

SULLA GESTIONE COLLETTIVA DEL RISPARMIO”, è volto a riordinare e

dare sistematicità a tutta la normativa di Banca d’Italia.

Il TITOLO V del provvedimento disciplina gli Organismi di Investimento

Collettivo del Risparmio (OICR) tra cui anche i Fondi Chiusi e Immobiliari.

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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005

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TITOLO V – Capitolo III

La presente sezione disciplina:- La composizione del portafoglio;- Divieti di carattere generale;- I limiti alla concentrazione dei rischi;- Assunzione e concessione di prestiti.

Sezione V : FONDI RISERVATI A INVESTITORI

QUALIFICATI Sezione VI : FONDI SPECULATIVI

Sezione IV : FONDI CHIUSI

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TITOLO V – Capitolo IV: Criteri di valutazione del patrimonio del Fondo

“……La presente sezione al paragrafo 2 disciplina i criteri di valutazione delle

singole componenti del Patrimonio e al paragrafo 4 individua i soggetti che

devono effettuare la valutazioni……..”

Sezione I : DISPOSIZIONI DI CARATTERE GENERALE

Sezione II : CRITERI E MODALITA’ DI VALUTAZIONE

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METODOLOGIE VALUTATIVE

1) Partecipazioni di Fondi chiusi in società non quotate– Partecipazioni non di controllo in società immobiliari:

Alle partecipazioni non di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste

nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il

Patrimonio può essere rettificato in funzione di ulteriori componenti economicamente rilevanti (ad

es. caratteristiche della struttura organizzativa, competenze professionali, ecc), ma sempre secondo

un principio generale di prudenza risultante da:

- transazioni recenti su un numero di titoli significativo;

- applicazione di metodi di valutazione basati su indicatori economico – finanziari.

– Partecipazioni di controllo in società immobiliari:

Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste

nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto.

Il Patrimonio Netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari i

criteri di valutazione utilizzabili per i beni immobili (vedi paragrafo successivo).

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METODOLOGIE VALUTATIVE

2) Beni Immobili:Ciascun bene immobile detenuto dal Fondo è oggetto di singola valutazione (più beni omogenei

possono essere valutati in maniera congiunta).

Il Valore corrente degli immobili è determinato sulla base delle loro caratteristiche:

- Intrinseche: sono quelle relative alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc…)

- Estrinseche: sono quelle relative a fattori esterni al bene (destinazione alternativa, vincoli, fattori giuridici, andamento del mercato immobiliare, ecc…)

Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:

- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione;

- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto;

- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione;

- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato.

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Il valore corrente degli immobili può essere determinato:

1. Metodo comparativo: ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente;

2. Metodo reddituale – finanziario (DCF): facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa.

Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite;

3. Metodo del Costo: sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno.

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“……..

Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione………”

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ESPERTI INDIPENDENTI

Per la valutazione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari in cui è investito il patrimonio del fondo nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, la SGR si avvale di esperti indipendenti.

Gli esperti provvedono, entro 30 giorni dalla data di riferimento della valutazione del patrimonio del fondo, a presentare alla SGR una relazione di stima del valore dei suddetti cespiti, nella quale vanno indicati la consistenza, la destinazione urbanistica, l'uso e la redditività dei beni immobili facenti parte del patrimonio del fondo nonché di quelli posseduti dalle società immobiliari controllate dal fondo.

Nell'indicazione della redditività gli esperti tengono conto di eventuali elementi straordinari che la determinano, dei soggetti che conducono le unità immobiliari, delle eventuali garanzie per i redditi immobiliari, del loro tipo e della loro durata, nonché dei soggetti che le hanno rilasciate. Per gli immobili non produttivi di reddito, gli esperti indicano la redditività ordinariamente desumibile da quella di immobili similari per caratteristiche e destinazione.

La SGR inoltre richiede agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene immobile che intende vendere nella gestione del fondo.

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ESPERTI INDIPENDENTI

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- Gli esperti indipendenti possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR.

- Gli esperti indipendenti devono essere iscritti ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità ad effettuare valutazioni tecniche od economiche dei beni in cui è investito il fondo.

- Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali delle SGR ai sensi dell’articolo 13 del Testo Unico.

- Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del gruppo della SGR

- Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti :

a) nell’oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto dell’investimento del fondo;

b) una struttura organizzativa adeguata all’incarico che intendono assumere.

- L’esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare, dandone tempestiva comunicazione alla SGR.

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DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)

La VALUTAZIONE indica l’opinione in forma scritta, circa il valore alla data della valutazione di una proprietà.

Salvo limitazioni stabilite nei termini dell’incarico, l’opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione.

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DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)

Il VALORE DI MERCATO ” indica l’ammontare stimato a cui una proprietà può essere

ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di

legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali,

dopo un‘ adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo

informato, con cautela e senza coercizioni.

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METODI DI VALUTAZIONE (REAG)

• Metodo del mercato o comparativo

(market approach)

• Metodo del costo

(cost approach)

• Metodo del reddito

(income approach)

• Metodo della trasformazione

(development approach)

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ELEMENTI FONDAMENTALI DELL’APPROCCIO VATUTATIVO

Massimo e miglior utilizzo (H&B use)

Oggetto della valutazione (es. Piena Proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc)

Vincoli e restrizioni alla proprietà

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• Metodo del mercato o comparativo (market approach)

• Metodo del costo (cost approach)

• Metodo del reddito (income approach)

• Metodo della trasformazione (development approach)

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Metodo del mercato o comparativo

Si basa sul confronto fra la proprietà oggetto di stima e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerto sullo stesso mercato o su piazza concorrenziali, effettuando i necessari aggiustamenti per tener conto delle differenze esistenti tra i diversi immobili in relazione alla data della vendita, all’ubicazione, alla tipologia, all’età e allo stato di manutenzione nonché alle prospettive future del mercato

• Ricerche di mercato

• Verifica delle condizioni di vendita

• Comparazione della proprietà in oggetto con altre recentemente compravendute sul mercato di riferimento

• Determinazione del valore

•Determinazione del valore:

• Applicazione dei fattori di comparazione attraverso apposita tabella

• Valore unitario ponderato da applicare

•N.B. i fattori di comparazione non sono fissi ma variano in funzione dell’asset in analisi (immobile a dest. Residenziale, palazzo uffici, centro commerciale)

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Metodo del reddito

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Metodo del costo

Il metodo del costo è quel criterio di stima mediante il quale si arriva alla determinazione del Valore di Mercato di un bene attraverso il “principio di sostituzione”

Si basa sul costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare la proprietà con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità della proprietà medesima. Tale costo deve essere diminuito in considerazione di vari fattori incidenti sul valore degli immobili (deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, etc.) e aumentato del valore del terreno.

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Nella determinazione dei costi vanno considerati i prezzi correnti di mercato includendo materiale, manodopera, manufatti, costi indiretti, profitti e onorari, oneri di urbanizzazione e oneri finanziari relativi al periodo di costruzione.

Non sono invece considerati i costi degli straordinari: gli incentivi al personale e i sovrapprezzi sui materiali o gli eventuali contributi, incentivi e le agevolazioni di cui gode la proprietà in oggetto.

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Metodo del costo

Il “costo di sostituzione” è il massimo valore di mercato di un bene, in quanto nessuno, in condizioni normali, pagherebbe quel bene più di quanto costerebbe la sua sostituzione con uno simile avente la stessa utilità

Il presupposto a cui sottintende il criterio del “costo di sostituzione” è che i costi siano quantificati e riferiti ad un bene che abbia le medesime caratteristiche e che soddisfi gli stessi bisogni di quello di cui si sta calcolando il costo

Il “costo di sostituzione” si suddivide in:

• Costo di ricostruzione a nuovo (C.R.N.)

• Costo di rimpiazzo (C.O.R)

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Costo di ricostruzione a nuovo

esprime il costo che si deve sostenere per produrre un bene avente caratteristiche dimensionali, elementi strutturali e di finiture, materiali e layout uguali a quelli del bene in esame

Costo di rimpiazzo

esprime il costo che si deve sostenere per rimpiazzare un bene con un altro che sia in grado di sostituire il bene esistente soddisfacendo le medesime economiche e possedendone le stesse capacità, desiderabilità e utilità

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Metodo del costo

Deprezzamenti per:

• Deprezzamento fisico

• Eccesso di investimento

• Obsolescenza operativa e funzionale

• Obsolescenza economica

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DEPREZZAMENTO

VALORE

COR

VSU

VCU

VM

VR-VL

CRN

EI

DF

OBF

OBE

DEPREZZAMENTO

VALORE

COR

VSU

VCU

VM

VR-VL

CRN

EI

DF

OBF

OBE

DEPREZZAMENTO

VALORE

COR

VSU

VCU

VM

VR-VL

CRN

EI

DF

OBF

OBE

CRN Costo di Ricostruzione a Nuovo

COR Costo di Rimpiazzo EI Eccesso d'Investimento

VSU Valore Stato d'uso DF Deprezzamento Fisico

VCU Valore Corrente d'utilizzo OBF Obsolescenza Funzionale

VM Valore di Mercato OBE Obsolescenza Economica

VR-VL

Valore di Realizzo Valore di Liquidazione

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Metodo del costo

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Determinazione della vita utile e della vita residua

Anno di costruzione 1988

Data di valutazione 1995

Età dell’immobile 7

% costo Vita utile Vita residua WNL WRL

Struttura in cemento armato 18,00% 70 63 12,6 11,34

Pareti in muratura 12,00% 70 63 8,4 7,56

Pavimenti 8,00% 35 28 2,8 2,24

Opere in acciaio 2,00% 50 43 1 0,86

Soffitti 2,00% 35 28 0,7 0,56

Pareti interne 8,00% 35 28 2,8 2,24

Finestre e porte 10,00% 30 23 3 2,3

Idraulico 4,00% 25 18 1 0,72

HVAC 12,00% 25 18 3 2,16

Elettrico 9,00% 25 18 2,25 1,62

Ascensori 2,50% 25 18 0,625 0,45

Costruzioni 12,50% 30 23 3,75 2,875

Totale 100% 42 35 42 35

34

Metodo del costo

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Metodo del reddito

Il Metodo Reddituale prende in considerazione due diversi approcci metodologici:

• Capitalizzazione diretta

si basa:

• sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà.

VAN = R \ i

• Metodo dei flussi di cassa attualizzati (DCF – discounted cash flow)

si basa:

• sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivati dalla Locazione della Proprietà;

• sulla determinazione del Valore di Mercato di uscita mediante la capitalizzazione diretta, alla fine degli n. anni, del reddito netto;

• sulla attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (Redditi Netti e Valore di Mercato);

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oppure

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Metodo del reddito

Analisi dei contratti di locazione in corso e Analisi del Canone di mercato• Canone in essere• Scadenza• Indicizzazione• Clausole contrattuali generali e/o particolari• Canone di mercato

Spese a carico della proprietà:• Amministrazione• Manutenzione• Assicurazione• Spese condominiali• Oneri fiscali (ICI)• Altri costi (sfitto e inesigibilità)

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Costi di adeguamento• Ristrutturazioni• Risanamenti ambientali• Adeguamenti normativi• Adeguamenti amministrativi

Metodo del reddito

Tassi di attualizzazione / sconto• Struttura finanziaria• Tasso di attualizzazione• Tasso di capitalizzazione• Valore di uscita• Cap-in• Cap-out

La struttura finanziaria

La struttura finanziaria normalmente ipotizzata per un investitore “ordinario” è costituita per un 40% da capitale proprio e per un 60% da capitale di terzi

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Metodo del reddito

Tasso di attualizzazione

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Profilo del rendimento medio (cap rate) per tipologia immobiliare

Rischio alto

Rischio medio alto

Rischio medio basso

Rischio basso

Re

nd

ime

nto

(c

ap

ra

te)

Rischio

Il Mercato, Profilo Rischio - Rendimento

40

Residenziale, rendimento intorno al 4,5%

Portafoglio core filiali bancarie, rendimento tra al 6% - 6,5%

Uffici/ terziario, rendimento tra 6% - 7%

Multiplex, rendimento tra 7,5% - 8%

Centri Commerciali/ Hotel, rendimento tra 6% - 7,3%

Logistica, rendimento tra 7,7% - 8,2%

Industriale, rendimento oltre 8%

Operazioni di Sviluppo, rendimento oltre 12%

Portafoglio opport./trading, rendimento oltre 12%

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Metodo del reddito

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• Metodo della trasformazione (income approach)



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Metodo della trasformazione

• INQUADRAMENTO URBANISTICO • ANALISI DEL PROGETTO• DETERMINAZIONE COSTI DI SVILUPPO• DETERMINAZIONE PERIODO ASSORBIMENTO VENDITE • (CONTRATTI DI LOCAZIONE/VENDITA)• DETERMINAZIONE PERIODO REALIZZAZIONE INIZIATIVA• STATO AVANZAMENTO LAVORI (CONTRATTI DI APPALTO)• TASSO DI ATTUALIZZAZIONE• DETERMINAZIONE VALORE PROPRIETA’ TRAMITE BUSINESS PLAN

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DATI DI PROGETTO

S up. Ed ifica bile S up . Cope rta VolumeMq. Mq. Mc.

Uffici 120.000 420.000Archivi (inte rra ti) 18.000 63.000Loca li tecnici (inte rra ti e s u copertura ) 15.000 52.500

Tota le 153.000 30 .000 535.500

P arche ggi richie sti le gge Tognoli mq. 42.000Verde condominiale 100.000

P arche ggi intte rra ti mq. 42.000

P arche ggi progetto mq. 42.000

S upe rficie Terreno 250 .000Altezza me dia inte rpiano uffici 3,5N. p ia ni uffici 4,0P arche ggi (le gge Tognoli): mq/mc.: 10,0

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COSTI DI SVILUPPO

Demolizioni Volumetria €/Mc. Tota leMc. x 000 x 000

Demolizione Fabbrica ti 0 0 0

Ristrutturazione S up. Lorde €/Mq. Tota leMq. x 000 x 000

Uffici 120.000 1.600 192.000.000Archivi 18.000 1.000 18.000.000Loca li tecnici 15.000 900 13.500.000Verde condominia le 100.000 30 3.000.000P archeggi inte rra ti (mq.) 42.000 900 37.800.000Totale 264.300.000

Indiretti 4,5% 11.890.000

Oneri urbanizzazioneTerziario-direzionale 120.000 380 45.600.000

Totale 45.600.000

TOTALE COSTI 321.790.000

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RICAVI DI VENDITA

Destinazione Sup. Lorde €/Mq. Totale

Mq.

Uffici 120.000 4.300 516.000.000

Archivi (interrati) 18.000 1.500 27.000.000

Locali tecnici (interrati e su copertura) 15.000 0 0

Verde condominiale 100.000 0 0

Parcheggi intterrati mq. 2.100 28.000 58.800.000

TOTALE RICAVI 601.800.000

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Metodo della trasformazioneIPOTESI DI TRASFORMAZIONE SULLA BASE DI ACCORDO DI PROGRAMMA APPROVATO

VM trasformazione

FLUSSI DI CASSA

Valori a moneta costante xOOO

ANNO 1 2 3 4 5 6 7 TOTALE

25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100%

VENDITE 150.450.000 150.450.000 150.450.000 150.450.000 601.800.000

TOTALE VENDITE 150.450.000 150.450.000 150.450.000 150.450.000 601.800.000

I N C A S S I

All'ordine 20% 30.090.000 30.090.000 30.090.000 30.090.000 120.360.000

Stato Avanzam.Lavori 30.090.000 45.135.000 33.851.250 11.283.750 120.360.000

60.180.000 45.135.000 15.045.000 120.360.000

90.270.000 30.090.000 120.360.000

120.360.000 120.360.000

TOTALE INCASSI 60.180.000 135.405.000 199.346.250 206.868.750 601.800.000

COSTI DI SVILUPPO

0% 0% 0% 0% 0%

Demolizioni 0 0 0 0 0

0% 25% 25% 25% 25% 100%

Nuove Costruzioni 0 66.075.000 66.075.000 66.075.000 66.075.000 264.300.000

Indiretti 2.378.000 2.378.000 2.378.000 2.378.000 2.378.000 11.890.000

Oneri di Urbanizz. 22.800.000 22.800.000 45.600.000

Costi di Commercializz. 2% 3.009.000 3.009.000 3.009.000 3.009.000 12.036.000

TOTALE COSTI 2.378.000 94.262.000 94.262.000 71.462.000 71.462.000 333.826.000

MARGINE OPER. LORDO -2.378.000 -34.082.000 41.143.000 127.884.250 135.406.750 267.974.000

UTILE PROMOTORE IMMOB 10% 0 6.018.000 13.540.500 19.934.625 20.686.875 60.180.000

FLUSSI DI CASSA -2.378.000 -40.100.000 27.602.500 107.949.625 114.719.875 207.794.000

TEMPI 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5

FATT. DI ATTUALIZ. 8,1% 0,9619 0,8899 0,8234 0,7618 0,7048

FLUSSI ATTUALIZZATI -2.287.344 -35.686.452 22.727.243 82.235.398 80.856.634 147.845.479

VAL. DI MERCATO

EURO 148,000,000.00

Valore Unitario su Sup. Territoriale 591

Valore Unitario su Sup. Edificata f.t. 1.232

Valore unitario su Volume f.t. 352

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Il Mercato: gli investimenti dei Fondi

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INVESTIMENTI TRADIZIONALI

TERZIARIO - UFFICI CENTRI COMMERCIALI

Tipologia Investitore: istituzionale

Tipologia investimento: a reddito

Rendimento: 6% - 7,5%

Profili di rischio: medio/basso



Rendimento: 6% - 7,5%

Profili di rischio: medio

PARAMETRI FONDAMENTALI

Canone / Mq

Tipologia di contratto (double net, data di scadenza)

Vacancy


Tipologia Commerciale (Shopping Center, Medie Superfici, Outlet)

Canone / Mq – Fatturato/Mq – Bacino d’utenza - Competitors

Tipologia di contratto (Affitto di rampo d’azienda)

Vacancy /Turnover

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Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari

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INVESTIMENTI TRADIZIONALIHOTEL AREE SVILUPPO



Rendimento: 6% - 7%

Profili di rischio: medio – medio/alto

Tipologia Investitore: developer - opportunistic

Tipologia investimento: a sviluppo

Rendimento:

12% - 15% (unlevered)

Profili di rischio: alto


ADR (Avarage Daily Rate) - Tasso di occupazione

Fatturato / Margine sul Fatturato / Valore a camera

Tipologia di contratto (double net, data di scadenza)


Rischio Urbanistico

Tempi di costruzione – Tempo di assorbimento

Ricavi prospettici

Costi di costruzione (diretti , indiretti, urbanizzazioni)

SAL e Contratti di appalto

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Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari

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ESEMPI DI ALTRE TIPOLOGIE DI INVESTIMENTI RSA & CLINIC MARINE

MULTIPLEX

GOLFFORUM

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Il Valore di Mercato del Capitale Economico deve simultaneamente tenere conto:

del valore corrente (di mercato) dei componenti patrimoniali, ovvero la consistenza dei beni materiali oggetto di trasferimento;

delle prospettive reddituali della società che esprimono la capacità della stessa a remunerare adeguatamente il capitale investito.

I metodi usati nelle valutazioni d’aziende possono essere divisi in due macro-categorie:

Metodi Diretti

Metodi Indiretti

PREMESSA

LE METODOLOGIE

Valutazione società

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Metodi Diretti

I METODI DIRETTI CONSISTONO NELL’OSSERVAZIONE DEI VALORI DI MERCATO DEI TITOLO RAPPRESENTATIVI DELL’AZIENDA.

L’utilizzazione di metodi diretti nella valutazione del capitale economico trova giustificazione nel fatto che ogni bene oggetto di scambio ha un valore derivante dalla legge della domanda e dell’offerta.

Operativamente si tratta di rilevare i rapporti fra prezzo di borsa e particolari indicatori reddituali di aziende comparabili e/o comunque appartenenti allo stesso settore merceologico.

Rapportando la media di tali rapporti - eventualmente rettificata per tener conto delle caratteristiche peculiari dell'azienda stimata - all'utile atteso medio dell'impresa considerata, si determina il Valore del Capitale Economico dell’azienda.


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I METODI INDIRETTI utilizzati nella determinazione del capitale economico delle Aziende si suddividono in quattro macroclassi:

METODI REDDITUALI / FINANZIARI: il valore del capitale economico funzione esclusiva del reddito. Si tratta quindi di un criterio basato su grandezze flusso, rappresentate in questo caso dai redditi futuri attesi

METODI PATRIMONIALI

Tali metodi si fondano su grandezze cosiddette “stock”. Essi procedono al calcolo del capitale economico mediante valutazione analitica dei singoli beni che costituiscono il patrimonio aziendale. Il procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il valore ricercato.

METODI MISTI

I metodi misti sono il risultato di una integrazione tra i metodi patrimoniali ed i metodi reddituali. Pertanto alla stima del capitale concorrono sia la situazione patrimoniale, sia la presumibile redditività futura dell’azienda. Si tratta di metodologie che mirano ad evidenziare l’”avviamento”, ovvero quel particolare fattore che esprime la coordinazione, la coesione, l’unità dell’azienda e che permette all’impresa di essere definita tale e non semplicemente una sommatoria di beni.

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Metodi Indiretti

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Metodo PatrimonialeIl procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il valore finale ricercato.

Oltre ai valori di bilancio c.d. tangibili si può decidere di esprimere in valori correnti i beni c.d. intangibili (vale a dire marchi, brevetti e similari). Tale scelta discrimina la scelta tra due metodologie alternative:

• Metodo patrimoniale semplice

Tale metodo stima il valore del capitale economico ponendolo uguale al patrimonio netto rettificato:

W = K

ove

W è il valore del capitale economico

K il patrimonio netto rettificato

Il Patrimonio Netto Rettificato si calcola nel seguente modo:

•Si accerta il Capitale Netto Contabile;

•Si rettifica tale capitale netto per esprimere in termini correnti il suo valore.

L’essenza dei metodi patrimoniali consiste quindi nel verificare ed eventualmente rettificare i criteri di valutazione adottati per redigere il bilancio affinché ciascun elemento attivo e passivo sia espressivo del proprio valore corrente, cioè del valore effettivamente riconoscibile a ciascun elemento in quel momento, nell’ipotesi di funzionamento dell’impresa.

Per quanto concerne le attività non monetarie (immobilizzazioni tecniche, giacenze di magazzino, lavori in corso, partecipazioni, ecc…) il valore corrente può essere definito dal valore di mercato


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Grazie per l’attenzione

Arch. Simone Spreafico [email protected]

Immagini reperite da siti internet e dalla pubblicazione “Basic Real Estate Appraisal – fifth edition”

19 marzo 2009 la valutazione dei patrimoni edilizi dei fondi immobiliari arch. simone spreafico...

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