1．フロンティアの概要2,458 2,716 2,592 2,678 2,739 物件譲渡 648 648 669 917 948 967...

1

目次

1．フロンティアの概要フロンティアの概要・・・・ 3運用戦略・・・・ 4ポートフォリオマップ・・・・ 5ポートフォリオのアセットカテゴリー・・・・ 6上場来トラックレコード・・・・ 7

2．決算及び業績予想サマリー・・・・９着実な分配金成長・・・・ 10第29期（2018年12月期）決算・・・・ 11第30期（2019年6月期）業績予想・・・・ 12

3．運用ハイライト運用ハイライト・・・・ 14

小売市場とフロンティア・・・・ 19

健全なバランスシート・・・・ 20

財務面の内部成長・・・・ 21

サステナビリティ・・・・ 22

4．ポートフォリオの概要ポートフォリオ一覧・・・・ 27

賃料改定時期及び契約満了時期・・・・ 29

グラフで見るポートフォリオ・・・・ 31

5． Appendix

◆ 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資家ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします。

◆ フロンティア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては、取引市場、金利水準、不動産市場等の変動や本投資口の裏付け資産である不動産等に係る賃料収入の減少・災害等による支出の増加等に伴い、本投資口価格の変動によって損失が生じるおそれがあります。詳しくは本投資法人の有価証券届出書（目論見書）及び有価証券報告書に記載の「投資リスク」をご覧ください。

◆ 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。

◆ 本資料の内容に関しては、万全を期していますが、その正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承ください。

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資産運用会社：三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（金融商品取引業者関東財務局長（金商）第395号）

ディスクレーマー

１．フロンティアの概要

3

38.5%

6.4%8.5%

11.2%

7.0%

フロンティアの概要

プロフィール

名称フロンティア不動産投資法人

上場日 2004年8月9日銘柄コード: 8964

スポンサー三井不動産株式会社2008年3月日本たばこ産業株式会社（JT）からスポンサー変更

投資対象商業施設

決算期 6月末日、12月末日

発行済投資口数 496,000口

資産運用会社三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（三井不動産株式会社 100％子会社）

ポートフォリオ

資産規模（取得価格ベース） 3,047億円、35物件

地域分散首都圏 51.1% その他地域 48.9%

賃貸可能面積 1,442,313㎡

稼働率 100％

財務指標

LTV＊１ 43.8%

有利子負債比率＊２ 32.1%

格付 JCR：AA 安定的、R&I：AA- 安定的、S&P：A+ 安定的

分配金

2018年12月期実績 10,282円 2019年6月期予想＊３ 10,490円

＊１ LTV=(借入金等†+敷金保証金－使途制限のない現預金††）/（総資産残高－使途制限のない現預金）（以下同じ）＊２有利子負債比率＝（借入金等－使途制限のない現預金）/（総資産残高－使途制限のない現預金)（以下同じ）

†:借入金等には投資法人債を含みます。（以下同じ）††:使途制限のない現預金＝現金及び現金同等物期末残高－当期分配金の額（以下同じ）

＊３ 2019年2月15日付公表の「2018年12月期決算短信」に記載している数値です。＊４ 2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。

変動賃料は考慮していません。

地域＊４

三井アウトレットパーク入間

三井ショッピングパークララガーデン春日部

三井ショッピングパークららぽーと新三郷

栄グローブ

首都圏51.1%

中部15.8%

関西13.2%

中国10.8%

九州・沖縄9.1%

主な保有物件

物件タイプ＊４

大規模ＳＣ45.0%

中規模ＳＣ26.7%

都心型商業施設19.6%

底地8.7%

リージョナルＳＣアウトレットモールネイバーフッドＳＣＧＭＳ食品スーパー・その他

（内円）

4

運用戦略

長期的な視点に立ち、不動産の収益変動を分配金の安定成長に変換

外部成長

スポンサーパイプラインを活用し、継続的に優良物件を取得運用会社独自のネットワークにより、スポンサー以外の物件についてもリスクを見極め選別投資キャッシュフローの確実性や商圏の成長性に鑑み、投資対象物件を厳選ポートフォリオ全体の資産価値に対する償却後利回りを意識した取得

内部成長長期固定賃料をベースに安定収益基盤を確保物件を取り巻く環境変化に対応し、競争力維持・強化に資する追加投資やテナント入替などを戦略的に実施更なるポートフォリオの質の向上のために、将来の不確実性を有する物件の入替を検討

財務 LTVコントロールにより健全な財務体質を維持調達環境に応じ、柔軟かつ戦略的な資金調達を実施返済時期及び返済額の平準化により財務の安全性を向上

5

15

16

11

20

7

35

34

6

18

29

2

5

24

17

23

3

9

32

池袋スクエア

Desigual Harajuku

ギンザ・グラッセ

イオンスタイル品川シーサイド

上池台東急ストア

コストコホールセール入間倉庫店（底地）三井アウトレットパーク入間三井ショッピングパークララガーデン春日部コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）三井ショッピングパークららぽーと新三郷三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス

イトーヨーカドー東大和店イオンタウン田無芝久保クイーンズ伊勢丹杉並桃井店

志村ショッピングセンター

サミットストア滝野川紅葉橋店サミットストア東長崎店（底地）

スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店（底地）サミットストア横浜岡野店（底地）コーナン川崎小田栄モール（底地）

13

12

21

31

30

28

33

22

27

26

8

10

ポートフォリオマップ

35物件 3,047億円（2019年2月15日現在）リージョナルＳＣ多数の専門店を有する大規模ＳＣ

アウトレットモール多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ

ネイバーフッドＳＣ食品スーパーと専門店が主体となった中規模ＳＣ

ＧＭＳ総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ

食品スーパー・その他食料品中心のスーパーマーケット、その他

都心型商業施設都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル

底地商業施設の底地

ドン・キホーテ福岡天神本店

VIORO

パピヨンプラザ

フレスポ鳥栖（底地）

コジマ×ビックカメラ那覇店

三井ショッピングパークアルパーク(東棟）ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地）

ゆめタウン広島

心斎橋スクエア

イオンモール茨木

ベルタウン丹波口駅前店

カナート洛北

九州・沖縄

中国

関西

中部

首都圏

埼玉県東京都神奈川県

大規模SC

中規模SC

都心型商業施設

底地

25

14

19

1

4

栄グローブ

イオンモールナゴヤドーム前三井ショッピングパークららぽーと磐田

34

32

21

30 28

6

コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）

スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店（底地）

ポートフォリオのアセットカテゴリー

＊ NOI利回り：2018年12月末日時点の巡航ベースのNOI(賃貸事業利益+減価償却費)を取得価格で除した数値です。

ゆめタウン広島イオンモール茨木

8物件平均取得価格162億円NOI利回り：5.7％償却後利回り：3.9％




大規模ショッピングセンター（リージョナルＳＣ・アウトレットモール）

中規模ショッピングセンター（ネイバーフッドＳＣ・ＧＭＳ・

食品スーパー・その他）


底地

688 億円

305 億円

アウトレットモールリージョナルＳＣ

イオンモールナゴヤドーム前

三井ショッピングパークららぽーと磐田

三井ショッピングパークアルパーク（東棟）



コーナン川崎小田栄モール（底地）

フレスポ鳥栖（底地）

コストコホールセール入間倉庫店（底地）

ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地）



VIORO 池袋スクエアギンザ・グラッセ心斎橋スクエアDesigual Harajuku


イトーヨーカドー東大和店

パピヨンプラザ三井ショッピングパークララガーデン春日部

カナート洛北


クイーンズ伊勢丹杉並桃井店

サミットストア滝野川紅葉橋店

イオンタウン田無芝久保


上池台東急ストア

ネイバーフッドＳＣＧＭＳ


底地

（取得価格合計）1,303 億円

749 億円

食品スーパー・その他

サミットストア東長崎店（底地）

栄グローブ

サミットストア横浜岡野店（底地）

三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス

第28期取得

第28期取得

7

7,2186,0455,622

4,771

第1期

（04/12期）

第2期

（05/6期）

第3期

（05/12期）

第4期

（06/6期）

第5期

（06/12期）

第6期

（07/6期）

第7期

（07/12期）

第8期

（08/6期）

第9期

（08/12期）

第10期

（09/6期）

第11期

（09/12期）

第12期

（10/6期）

第13期

（10/12期）

第14期

（11/6期）

第15期

（11/12期）

第16期

（12/6期）

第17期

（12/12期）

第18期

（13/6期）

第19期

（13/12期）

第20期

（14/6期）

第21期

（14/12期）

第22期

（15/6期）

第23期

（15/12期）

第24期

（16/6期）

第25期

（16/12期）

第26期

（17/6期）

第27期

（17/12期）

第28期

（18/6期）

第29期

（18/12期）

第30期

(予想)

（19/6期）

上場来トラックレコード

スポンサーからの取得

スポンサー外からの取得

50.0%

40.0%

9,000円

2008年3月第三者割当増資

2008年7月第１回

2,7391,231 1,596 1,743 1,780 2,068 2,212 2,458 2,7162,3701,780 2,212 2,592 2,678

物件譲渡

2,659 2,831648 648 669 917 967 999948 2,831

物件譲渡

3,0472,890

2013年3月第４回

＊１ 2014年1月1日付にて投資口1口に対して2口の分割を実施しており、当該投資口の分割以前の分配金については2で除した金額としています。＊２第30期一口当たり分配金は、2019年2月15日付公表の「2018年12月期決算短信」に記載している予想数値です。（以下同じ）＊３第30期LTV及び資産規模は、「2018年12月期決算短信」内の「2019年6月期運用状況の予想の前提条件」に記載している予想数値です。

＊２

2,890 2,934 3,047

第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期第17期第18期第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期予想

04/12月 05/6月 05/12月 06/6月 06/12月 07/6月 07/12月 08/6月 08/12月 09/6月 09/12月 10/6月 10/12月 11/6月 11/12月 12/6月 12/12月 13/6月 13/12月 14/6月 14/12月 15/6月 15/12月 16/6月 16/12月 17/6月 17/12月 18/6月 18/12月 19/6月

三井不動産JT

2010年7月第２回

2012年7月第３回

資産規模2,000億円達成

資産規模3,000億円達成

10,000円

＊３

＊２

＊３約43％

公募増資

一口当たり

分配金（円）

資産規模（億円/

取得価格ベース）

LTV

＊１

2004年8月上場

34.0%35.2% 35.9%

37.5% 41.0% 41.0% 45.5%46.2% 45.7%43.6%

46.8%46.3%

49.6%42.5% 41.0%

37.6%39.2%

38.0%41.7% 41.2%

39.1%42.3%41.6% 42.2%

44.1%

43.8%

3,047

14.3％8.3％9.3％

8,648 8,846 8,922 8,980

9,220 9,274 9,368 9,294 9,097 9,239 9,299

9,991

9,191 9,173

9,405

10,211

9,707 9,360

9,695 9,694 9,903 10,022 10,146 10,194 10,282 10,490

2．決算及び業績予想

9

サマリー

着実な分配金成長

1 4期連続10,000円超の分配金を実現

第29期第30期10,282円 10,490円（予想）第28期 10,194円（前期比+88円、予想比+102円）

第29期

保守的な財務運営

３保守的な財務運営を継続 LTV 有利子負債比率

J-REIT初、超長期債2本同時起債（2018年7月）第3回投資法人債

発行額：10億円年限：12年利率：0.680％

第29期

第29期

第4回投資法人債発行額：10億円年限：20年利率：1.000％

：第29期末 43.8%（敷金保証金含む）：第29期末 32.1％（敷金保証金除く）

3ポートフォリオ強化への取り組み

２将来の成長に向けた取り組み

「カナート洛北」（2018年9月）－賃料増額についてマスターレッシー（株式会社エイチ・ツー・オーアセットマネジメント）と合意

「パピヨンプラザ」（2018年10月）－増改築事業実施について大和リース株式会社と基本合意

内部成長の実現「コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）」（2018年9月）

－ガソリンスタンド開業による賃料（地代）増額

カナート洛北


第29期

第29期

10

9,903 10,02210,146 10,194

10,28210,490

8,500

9,000

9,500

10,000

10,500

11,000

409,596 415,987

422,315 432,681

439,894

350,000

370,000

390,000

410,000

430,000

450,000

着実な分配金成長

（円）

（億円）

第25期第26期第27期第28期第29期第30期予想

16/12月 17/6月 17/12月 18/6月 18/12月 19/6月

一口当たり分配金の推移 LTV・資産規模（取得価格ベース）

10,000

一口当たりNAVの推移

第25期第26期第27期第28期第29期

16/12月 17/6月 17/12月 18/6月 18/12月

0

0

（円）

2,890 2,890 2,9343,047

LTV

資産規模 3,047

42.3 41.6 42.2 44.1 43.8

(10.0)

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

第25期第26期第27期第28期第29期

16/12月 17/6月 17/12月 18/6月 18/12月

3,000

0

（％）

40.0

50.0

11

第29期（2018年12月期）決算

（単位：百万円）第28期実績

（2018年6月期）第29期実績

（2018年12月期）増減

営業収益 10,240 10,349 ＋108 ＋1.1％

賃貸事業費用（除く減価償却費）

2,106 2,162 +55

NOI 8,133 8,186 ＋53減価償却費 2,078 2,081 +2

賃貸事業利益 6,055 6,105 ＋50販売費・一般管理費 643 654 +10

営業利益 5,411 5,451 ＋39 ＋0.7％

営業外収益 6 3 △2

営業外費用 286 277 △9

経常利益 5,131 5,177 +46 ＋0.9％

特別損失 74 77 +2

当期純利益 5,056 5,099 +43 +0.9％

一口当たり分配金（円） 10,194 10,282 +88 +0.9％

発行済投資口数 496,000口 496,000口 ―

LTV 44.1％ 43.8％ △0.3

有利子負債比率 32.2％ 32.1％ △0.1

物件数 35物件 35物件 ―

(a) 資産運用報酬+資産保管手数料+一般事務委託手数料+役員報酬+その他営業費用

＊1

＊2

ポイント

ポイント

＊2(a)

＊2

物件

＊3

主な増減要因（単位：百万円）

＊1 営業収益第28期取得物件（栄、東長崎）通期稼働地代改定歩合賃料水道光熱費収入その他収入（VIORO等）

+125+4

△14+28△31

＊2 営業費用外注委託費水道光熱費修繕費減価償却費販売費・一般管理費

△10+26+41+2

+10

＊3 特別損失大阪府北部地震に係る特別損失 +2

12

（単位：百万円）第29期実績

（2018年12月期）第30期予想（a）

（2019年6月期）増減

営業収益 10,349 10,242 △106 △1.0％

営業利益 5,451 5,471 +19 +0.4％

経常利益 5,177 5,208 +30 +0.6％

当期純利益 5,099 5,207 +107 +2.1％

一口当たり分配金（円） 10,282 10,490 +208 +2.0%

主な増減要因（単位：百万円）

＊1 営業収益パピヨン増改築事業開始に伴う賃料剥落歩合賃料水道光熱費収入

△102+14△23

第30期（2019年6月期）業績予想

(a) 第30期予想については、2019年2月15日付公表の「2018年12月期決算短信」に記載している数値です。

＊1

＊2

＊2 営業利益（営業収益の増減要因を除く）水道光熱費減少固定資産税・都市計画税等増加修繕費減少減価償却費減少

+21△15+19

+105

第29期実績第30期予想(a)

発行済投資口数 496,000口 496,000口

LTV 43.8% 約43％

物件数 35物件 35物件

固定資産税・都市計画税等 1,062 1,078

修繕費 360 341

減価償却費 2,081 1,975

営業外費用 277 263

資本的支出 269 141

運用状況の予想の前提条件

（単位：百万円）（単位：百万円）

3．運用ハイライト

14＊ 2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。

変動賃料は考慮していません。

フロンティア保有の大規模SCの特徴

消費動態の変化に対応した新店舗、新サービスの導入

2018年9月、隣接する「コストコホールセール新三郷倉庫店」（底地）にガソリンスタンドが開業


ガソリンスタンド建設地の事業用定期借地契約締結→賃料（地代）6.1％増額

ららぽーと新三郷（リージョナルSC）

運用ハイライト –大規模ショッピングセンター

「遊びが学びに変わる」体験型知育デジタルテーマパーク

「リトルプラネットららぽーと新三郷」

・マスターリース契約及び長期固定契約による安定収益の基盤

・スポンサーパイプラインの活用による取得

・消費動態の変化に対応した柔軟な施設づくりが可能

・駅近立地のため来店頻度が高くかつ広域からの集客が可能

歩合賃料を導入し、第25期以降毎期歩合賃料が発生

第28期以降、外壁改修工事を実施中

イオンモール茨木（リージョナルSC）

レストラン・フードコートのキッズメニューを紹介する「電車型食品サンプル」

ネットで注文した商品の受取/試着/返品・交換受付が可能

「＆mall DESK」

2018年7月新規オープン

内部成長最寄駅からの所要時間（徒歩）分布＊

7分以内72.3％

7分超27.7％駅近立地

7割以上

2018年10月新サービス開始

15

周辺人口メッシュ図

商圏人口

運用ハイライト –中規模ショッピングセンター

カナート洛北（ネイバーフッドSC）

商圏人口 2017/2012比

1km 3.5万人 105.4％

3km 18.3万人 102.8％

5km 41.1万人 102.2％

（出所） 2017年4月1日時点住民基本台帳

3km

（出所）地域経済分析システム（RESAS）

隣接地におけるマスターレッシー（株式会社エイチ・ツー・オーアセットマネジメント）の増築棟建設工事に伴い、既存棟改修工事の実施を決定

2018年9月、既存棟改修工事の実施に伴い、建物賃貸借変更契約を締結→賃料の増額、契約満了日の変更（増築棟営業開始予定日の20年後）に合意

増築棟の建設スケジュール（予定）

増築棟イメージ図

2018年 2019年 2020年第29期（7-12月）第30期（1-6月）第31期（7-12月）第32期（1-6月）

8月増築棟建設工事着工

1月既存棟改修工事着工

11月竣工

現行賃料新賃料（増築棟営業開始予定日～）

現行賃料新賃料

現行賃料（改定なし）

追加賃料 6 百万円/月

FRI投資額約 7.3 億円

現行賃料46 百万円/月

約 13 ％賃料増額

増築棟建設予定地

カナート洛北既存棟

©2018ZENRIN

メッシュ分析（人）14,000

1,000

100

02050

300500

2,0003,0005,000

無色地域はデータ無し

500ｍ

高野川賀茂川

1km

＊追加賃料の金額については、投資額の増減により変動の可能性があります。

鴨川

叡山電鉄本線

出町柳駅

京阪鴨東線

北大路駅

地下鉄烏丸線

カナート洛北

16

周辺人口メッシュ図

商圏人口

運用ハイライト –中規模ショッピングセンター

パピヨンプラザ（ネイバーフッドSC）

商圏人口 2017/2012比

1km 3.4万人 115.3％

3km 21.8万人 115.3％

5km 52.6万人 110.4％

優れた接道条件を活かして1993年に開業（築約25年）

2018年10月、大和リース株式会社による増改築事業実施について基本協定締結→安定収益が期待できる新築建物の取得機会を獲得

物件概要

増改築事業のスケジュール（予定）

所在地福岡県福岡市博多区千代一丁目取得価格 4,810百万円取得年月 2004年8月

賃貸面積 17,095㎡新建物の賃貸可能面積（予定）約20,000㎡＊

建物完成イメージ図

2018年 2019年 2020年第29期（7-12月）第30期（1-6月）第31期（7-12月）第32期（1-6月）

10月基本協定締結 4月既存建物譲渡

6月新建物着工 2月竣工

3月営業開始予定

新建物取得または底地運用

福岡空港

©2018ZENRIN

吉塚駅

隣の博多駅まで３分


＊基本協定締結時点の大和リースの計画に基づく面積であり、変動の可能性があります。

博多駅VIORO

（出所） 2017年4月1日時点住民基本台帳

（出所）地域経済分析システム（RESAS）

メッシュ分析（人）14,000

1,000

100

02050

300500

2,0003,0005,000

無色地域はデータ無し

500ｍ

3km

1km

山陽新幹線JR鹿児島本線

吉塚駅


17

フロンティア保有の都心型商業施設の特徴

・都心プライムエリアのハイストリートに所在

・稀少性と視認性に恵まれた角地立地

・インバウンド増加による店舗売上への好影響

運用ハイライト –都心型商業施設


Desigual Harajuku

取得年月 2008年10月

帳簿価額 2,894百万円

鑑定価額 3,390百万円








0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

（千円/㎡）ギンザ・グラッセ正面路線価推移

（出所）国税庁2018

Desigual Harajuku



＊各物件の帳簿価額及び鑑定価額については、2018年12月末日時点の数値を記載しています。

18

運用ハイライト –都心型商業施設

栄グローブ

池袋スクエア











VIORO




VIORO

池袋スクエア


栄グローブ

Apple Store

Apple Store

UNIQLO

＊各物件の帳簿価額及び鑑定価額については、2018年12月末日時点の数値を記載しています。

19

5.6%4.8%

39.0%

11.0%

17.9%

6.4%3.2%

12.1%

北海道東北首都圏中部関西中国四国九州・沖縄

51.1%

15.8%

13.2%

10.8%

9.1%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

2018

/01

2018

/02

2018

/03

2018

/04

2018

/05

2018

/06

2018

/07

2018

/08

2018

/09

2018

/10

2018

/11

2018

/12

日本ショッピングセンター協会フロンティア保有物件

フロンティア保有物件売上高前年同月比の推移

（出所）日本ショッピングセンター協会「SC販売統計調査報告」＊売上開示物件のうち、前年同月と比較可能な物件の売上高を基に算出しています。

小売市場とフロンティア

地域別小売業年間商品販売額割合訪日外客数・訪日外国人旅行消費額の推移

（出所）観光庁「訪日外国人消費動向調査」、日本政府観光局（JNTO）「2018年訪日外客数（総数）」（出所）経済産業省「平成29年経済産業局別小売業販売額」

地域別小売業年間商品販売額割合

フロンティア地域分散＊

＊ 2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。変動賃料は考慮していません。

BtoC-EC市場規模・EC化率の推移（物販系分野）

（出所）経済産業省「平成29年度電子商取引に関する市場調査」

＊

5.99 6.80 7.24 8.00 8.60

3.85%4.37%

4.75%5.43%

5.79%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

0

3

6

9

12

2013 2014 2015 2016 2017

EC市場規模（左軸） EC化率（右軸）（兆円）

2.0 3.5 3.7 4.4 4.5

1,341

1,973

2,403

2,869 3,119

0

1,000

2,000

3,000

4,000

0

1

2

3

4

5

6

7

2014 2015 2016 2017 2018 2020

訪日外国人旅行消費額（左軸）訪日外国人客数（右軸）（兆円）

政府目標4千万人8兆円

（万人）

（％）

20

健全なバランスシート

0100200300400500600700

第1期

第2期

第3期

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

第20期

第21期

第22期

第23期

第24期

第25期

第26期

第27期

第28期

第29期

含み益663億円

（前期比 +35億円）

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期

NAVNAV成長率 +20.0％

（5年間）（億円）（億円）

主要財務指標の状況含み益とNAV

現預金等109億円

運用資産簿価

2,689億円

純資産1,518億円

借入金等934億円

敷金保証金320億円

含み益663億円

2,181億円（NAV）

3,352億円（鑑定価額）

その他負債 27億円

1,254億円

資産合計 2,800億円

一口当たりNAV439,894円

LTV 44.1% 43.8%

有利子負債比率 32.2% 32.1%

長期負債比率 91.5% 91.2%

第28期末（2018年6月末日）

第29期末（2018年12月末日）

借入金等 93,400 百万円 93,400 百万円

敷金保証金＊ 33,027 百万円 32,026 百万円

合計 126,427 百万円 125,426 百万円

＊敷金保証金の概要については、Ｐ46参照

（2018年12月末日時点）

21

7.0 6.0 5.6 6.1 7.0 6.35.2

7.5 6.8

11.6年8.0年

5.2年

7.3年7.9年

0

4

8

12

第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期第32期第33期

返済期限の分散

財務面の内部成長

（年）

各期返済分平均借入期間各期借入分平均借入期間

1.98

0.43％

1.41

0.35％

1.23

0.21％

0.98

0.30％

1.04

0.37％

0.78 0.58

0.95

0.63

0.20

0.80

1.40

2.00

3.64年 3.70年3.93年 4.04年

4.32年4.84年 4.83年 4.63年

5.03年 5.06年

1.07%1.05%0.98%

0.92%0.84%

0.72%0.69%0.62%

0.52% 0.52%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

0.80%

1.00%

1.20%

2

3

4

5

6

7

8

第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期

残存年数（左軸）調達コスト（右軸）（年）（％）

敷金保証金含む全体平均0.39％

敷金保証金含む全体平均5.94年

借換による調達コスト低減（短期借入金を除く）借入金等の平均残存年数と平均調達コスト（毎期末時点）

借入金等残高と支払利息額

（%）各期返済分平均利率各期借入分平均利率

0

50

100

150

第30期

第31期

第32期

第33期

第34期

第35期

第36期

第37期

第38期

第39期

第40期

第41期

第42期

第43期

第44期

第45期

第46期

第47期

第48期

第49期

第50期

第51期

第52期

第53期

第54期

第55期

第56期

第57期

第66期

第67期

第68期

第69期

(億円)

長期借入金保証金投資法人債

（2019年2月15日時点）

第29期の長期調達分

コミットメントライン

376381 369 358 339

303 307272 261 252

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期200

250

300

350

400

450

500借入金等残高（左軸）支払利息額（右軸）

（百万円）（百万円）

分配金に与える影響+249円

投資法人債短期借入金

22

環境に関する外部認証GRESBリアルエステイト評価 CASBEE不動産評価認証

順位■東アジア地域商業セクター上場グループ

3 位（全6事業者）

■世界全体226 位（全874事業者）

GRESBリアルエステイト評価「Green Star」、GRESBレーティング「4 Star」を取得

CASBEE建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

ギンザ・グラッセについて最高位「Sランク」を取得

評価ランク S

DBJ Green Building認証

GRESB（グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク）不動産会社や運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。

SMBC環境配慮評価

AA ：優れた環境配慮を実施

VIOROららぽーと新三郷

ｲｵﾝﾓｰﾙﾅｺﾞﾔﾄﾞｰﾑ前ララガーデン春日部

ギンザ・グラッセ池袋スクエア

三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間イオンモール茨木ららぽーと磐田

第29期第29期


サステナビリティ –環境（Environment）に対する取り組み

23

サステナビリティ –環境（Environment）・社会（Social）に対する取り組み

環境負荷低減従業員に対する取り組み

保有物件における実施結果

実施結果（2018年10月～11月）参加者数回収重量募金金額

三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間 133人 614kg 6,962円

ララガーデン春日部 403人 2,106kg 3,964円

ららぽーと磐田 208人 1,034kg 11,585円

ららぽーと新三郷 241人 1,007kg 8,746円

アルパーク 658人 2,621kg 38,263円

合計 1,643人 7,382kg 69,520円

第20回＆EARTH衣料支援プロジェクト→資産運用会社の従業員も本プロジェクトの運営に参加しています。

地域社会に対する取り組み

＊リサイクル率＝リサイクル量／排出量×100

2017年度生ゴミリサイクル実績（保有5物件）

生ゴミ排出量リサイクル量リサイクル率＊

526t/年 502t/年 95.3％

ららぽーと新三郷

ララガーデン春日部三井アウトレットパーク入間

ギンザ・グラッセららぽーと磐田

3R（リデュース、リユース、リサイクル）への取り組みプロフェッショナル人材

の育成働きがいのある職場づくり

従業員の能力開発従業員の健康と安全資格取得支援制度外部研修参加支援人事評価制度

健康診断・人間ドックの受診促進産業医の活用

従業員満足度調査

福利厚生制度コンプライアンス相談窓口

社内交流会

24

投資法人・資産運用会社の体制

取締役会審議･決議

コンプライアンス委員会審議･決議

経営会議審議･決議

コンプライアンス部長審査

サステナビリティ –ガバナンス（Governance）に対する取り組み

資産の取得又は処分に係る意思決定機構

関係各部選定･起案

コーポレートガバナンス

取締役会審議･決議

経営会議審議･決議

コンプライアンス部長審査

運用ガイドライン及び資産管理計画書の制定・変更に係る意思決定機構

関係各部起案

投資運用の意思決定機構

コンプライアンス委員会構成

委員長代表取締役社長構成員社外専門委員 2名

コンプライアンス部長

資産運用の適正性の確保投資家保護

投資法人役員会承認

（利害関係者取引）

株主総会

取締役会

代表取締役社長

経営会議

財務部

監査役

コンプライアンス委員会

コンプライアンス部

投資運用部企画・管理部

投資主総会

役員会

執行役員岩藤孝雄

監督役員落合孝彰

監督役員鈴木敏雄

会計監査人

EY新日本有限責任監査法人

投資法人

資産運用委託契約

資産運用会社三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社

4．ポートフォリオの概要

27

ポートフォリオ一覧

（単位：百万円）

№ 物件名称取得年月取得先＊1 取得価格帳簿価額鑑定価額賃貸可能面積＊2 稼働率＊2 築年数＊３ PML＊４

1 イオンスタイル品川シーサイド 2004年8月 JT 20,100 14,931 19,100 77,547 ㎡ 100% 16.3年 14%2 イオンモール茨木＊５ 2004年8月 JT 18,100 14,048 23,700 151,092 ㎡ 100% 18.1年 13%

3 パピヨンプラザ 2004年8月 JT 4,810 4,471 5,790 17,095 ㎡ 100% 25.1 年 1%

4 上池台東急ストア 2004年8月 JT 1,490 1,222 1,910 6,640 ㎡ 100% 16.8 年 11%

5 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 JT 2,130 1,852 3,010 11,176 ㎡ 100% 13.4 年 9%6 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 JT 24,800 20,528 25,100 154,766 ㎡ 100% 12.8 年 13%7 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 JT 3,100 2,823 3,850 6,455 ㎡ 100% 12.3 年 12%8 ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地）＊６ 2007年4月 JT 1,940 1,754 2,550 6,055 ㎡ 100% - 年 -9 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 JT 3,178 3,256 3,180 79,447 ㎡ 100% - 年 -10 ゆめタウン広島 2008年2月 JT 23,200 19,729 20,900 122,169 ㎡ 100% 10.9 年 10%11 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月三井不動産等 3,560 3,343 4,260 5,212 ㎡ 100% 14.1 年 12%12 三井アウトレットパーク入間 2008年7月三井不動産等 19,900 15,760 22,800 98,714 ㎡ 100% 10.8 年 14%13 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月三井不動産等 2,600 2,626 2,790 24,019 ㎡ 100% - 年 -14 Desigual Harajuku＊７ 2008年10月スポンサー外 3,100 2,894 3,390 1,149 ㎡ 100% 20.2年 14%15 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月スポンサー外 11,600 9,616 11,200 53,374 ㎡ 100% 15.1 年 12%16 イオンタウン田無芝久保 2009年2月三井不動産等 3,100 2,796 3,360 8,785 ㎡ 100% 13.8 年 11%17 ドン・キホーテ福岡天神本店 2009年12月スポンサー外 3,700 3,277 4,500 4,532 ㎡ 100% 11.5年 2%18 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月三井不動産等 15,200 11,028 15,400 136,136 ㎡ 100% 9.6 年 16%19 ギンザ・グラッセ 2010年7月三井不動産等 13,600 12,807 15,500 5,174 ㎡ 100% 10.8 年 11%20 志村ショッピングセンター 2011年1月スポンサー外 4,430 4,171 5,790 17,126 ㎡ 100% 18.1 年 14%21 三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月三井不動産等 10,000 8,493 11,700 63,415 ㎡ 100% 11.2 年 13%22 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月スポンサー外 5,700 5,945 7,140 14,394 ㎡ 100% - 年 -23 VIORO 2012年2月スポンサー外 10,100 9,603 11,900 5,839 ㎡ 100% 12.3 年 1%24 カナート洛北 2012年7月三井不動産等 8,800 7,838 8,830 48,303 ㎡ 100% 18.1 年 9%25 池袋スクエア 2013年2月三井不動産等 20,400 19,120 25,000 8,863 ㎡ 100% 6.1 年 14%

28

ポートフォリオ一覧


＊１｢三井不動産等」とは三井不動産及びその連結子会社並びに三井不動産が出資する特別目的会社を指します。＊２パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントベースで算定した2018年12月末日時点の数値を記載しています。＊３「合計」の数値は、底地物件を除く取得価格で加重平均した数値を記載しています。＊４地震リスク分析における予想最大損失率。茨木・入間は店舗棟の数値を記載しています。「合計」の数値は平均値ではなく、2018年12月末日時点の、底地物件を除くポートフォリオ全体のPML値です。＊５取得価格には、2010年10月12日付にて茨木市に譲渡した土地の一部（面積：118.86㎡、帳簿価額：15百万円、譲渡価格：19百万円）が含まれています。（以下同じ）＊６取得価格には、2016年12月2日付にて公表した解体完了済の建物部分の取得価格（208百万円）が含まれており、帳簿価額は建物除却後の数値を記載しています。（以下同じ）＊７取得価格には、2012年7月30日付にて譲渡した敷地の一部(売却原価259百万円）が含まれています。（以下同じ）＊８ 2015年4月1日に共有持分の16%、2016年8月10日に共有持分の50%を取得していますが、賃貸可能面積は物件全体に係る数値を記載しています。また、取得価格については、追加取得後の数値を記載しています。＊９ 2018年3月28日に準共有持分の60%を取得していますが、賃貸可能面積は物件全体に係る数値を記載しています。

№ 物件名称取得年月取得先＊1 取得価格帳簿価額鑑定価額賃貸可能面積＊2 稼働率＊2 築年数＊３ PML＊４

26 三井ショッピングパークアルパーク（東棟) 2013年2月三井不動産等 5,400 4,741 5,470 65,603 ㎡ 100% 28.7 年 12%27 コーナン川崎小田栄モール（底地） 2014年1月スポンサー外 7,000 7,069 9,400 23,393 ㎡ 100% - 年 -

28 三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス 2014年3月三井不動産等 3,930 3,649 3,690 6,714 ㎡ 100% 6.7 年 12%

29 心斎橋スクエア 2015年3月三井不動産等 8,620 8,646 10,300 1,750 ㎡ 100% 4.3 年 7%

30 三井ショッピングパークららぽーと新三郷＊８ 2015年4月2016年8月三井不動産等 19,840 19,228 20,300 142,315 ㎡ 100% 9.4 年 11%

31 コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 2015年4月三井不動産等 3,810 3,854 4,290 30,292 ㎡ 100% - 年 -

32 コジマ×ビックカメラ那覇店 2016年1月スポンサー外 1,850 1,903 2,550 7,301 ㎡ 100% 12.8 年 6%

33 スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店（底地） 2017年7月スポンサー外 4,320 4,385 4,590 28,926 ㎡ 100% -年 -

34 栄グローブ＊９ 2018年3月三井不動産等 9,300 9,341 9,540 4,574 ㎡ 100% 1.5 年 9%

35 サミットストア東長崎店（底地） 2018年6月スポンサー外 2,022 2,137 2,430 3,952 ㎡ 100% -年 -

ポートフォリオ合計（35物件、2018年12月末日時点） 304,730 268,901 335,210 1,442,313 ㎡ 100% 12.3 年 7.65%

29

物件名称主要テナント＊１契約形態＊2

売上歩合賃料設定

総年間賃料に占める割合＊3

2018年 2019年 2020年 2021年 2022年契約満了

28期 29期 30期 31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期時期

1 イオンスタイル品川シーサイドイオンリテール ML 普 7.4% 2022/10

2 イオンモール茨木イオンリテール ML 定 ○ 7.6% 2035/04

3 パピヨンプラザﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ M/P*4 定/普 2.0% 2019/04

4 上池台東急ストア東急ストア ML 定 0.5% 2022/03

5 ベルタウン丹波口駅前店マツモト ML 定 0.9% 2025/08

6 イオンモールナゴヤドーム前イオンリテール ML 定 7.8% 2026/03

7 サミットストア滝野川紅葉橋店サミット S 定 1.0% 2026/09

8 ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地）コーナン商事 S 定非開示 2037/07

9 フレスポ鳥栖（底地）大和リース S 定 1.2% 2027/11

10 ゆめタウン広島イズミ ML 定 7.5% 2028/02

11 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店ｴﾑｱｲﾌｰﾄﾞｽﾀｲﾙ ML 定 ○ 1.1% 2024/12

12 三井アウトレットパーク入間三井不動産 ML 定 ○ 6.4% 2038/07

13 コストコホールセール入間倉庫店（底地）コストコ S 定 0.8% 2038/04

14 Desigual Harajuku INTS S 定 ○ 0.7% 2022/09

15 イトーヨーカドー東大和店イトーヨーカ堂 ML 普 3.8% 2023/11

16 イオンタウン田無芝久保イオンタウン ML 普 ○ 1.2% 2025/03

17 ドン・キホーテ福岡天神本店ドン・キホーテ S 定非開示 2038/03

18 三井ショッピングパークららぽーと磐田三井不動産 ML 定 ○ 6.0% 2030/06

19 ギンザ・グラッセ＊５ - P 定/普 3.5% -

20 志村ショッピングセンターサミット ML 普 1.6% 2020/11

21 三井ショッピングパークララガーデン春日部三井不動産 ML 普 ○ 3.7% 2031/02

22 サミットストア横浜岡野店（底地）サミット S 定 1.6% 2031/11

23 VIORO＊５ - P 定 ○ 4.0% -

24 カナート洛北ｴｲﾁ･ﾂｰ･ｵｰｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ ML 普 2.8% ＊６

25 池袋スクエアラウンドワン M 定 6.4% 2032/12

賃料改定時期及び契約満了時期

改定

満了

改定

満了改定

改定

満了

満了

満了

変更契約（締結済）改定

30

＊１マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においては、エンドテナントベースで賃貸面積が最大で、総賃貸可能面積の30％以上を占めるテナントの名称を記載しています。＊２ ML：マスターリース契約、P：パススルー型マスターリース契約（エンドテナントとの賃貸借契約に基づく賃料の同額を、マスターリース会社が本投資法人に支払う契約形態）、S：1テナントとの契約 M：複数テナントとの契約

定：定期賃貸借契約普：普通賃貸借契約＊３ 2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。＊４ロイヤルホームセンターとはダイレクトリース契約、他エンドテナントとはパススルー型マスターリース契約を締結しています。＊５各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため、主要テナント、賃料改定及び契約満了時期について記載していません。＊６増築棟営業開始予定日の20年後の応当日＊７賃借人の承諾が得られていないため開示していません。

物件名称主要テナント＊１契約形態＊2

売上歩合賃料設定

総年間賃料に占める割合＊3

2018年 2019年 2020年 2021年 2022年契約満了

28期 29期 30期 31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期時期

26 三井ショッピングパークアルパーク（東棟）三井不動産 ML 普 ○ 2.7% 2033/02

27 コーナン川崎小田栄モール（底地）コーナン商事 S 定 2.1% 2036/01

28 三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス FOREVER21 P 定/普 ○ 1.2% 2022/04

29 心斎橋スクエアﾊﾞｰﾊﾞﾘｰ･ｼﾞｬﾊﾟﾝ M 定非開示非開示

30 三井ショッピングパークららぽーと新三郷三井不動産 ML 普 ○ 5.9% 2035/03

31 コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）コストコ S 定非開示非開示

32 コジマ×ビックカメラ那覇店コジマ S 定非開示 2027/05

33 スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店（底地）三井住友ﾌｧｲﾅﾝｽ&ﾘｰｽ S 定非開示 2044/07

34 栄グローブザラ・ジャパン S 定 ○ 非開示非開示

35 サミットストア東長崎店（底地）非開示＊7 S 定非開示 2033/04

賃料改定時期及び契約満了時期

満了

31

38.5%

6.4%8.5%

11.2%

7.0%

グラフで見るポートフォリオ

平均残存契約期間10.2年平均契約期間19.0年

固定・売上歩合賃料比率

賃料改定までの期間＊4

残存契約期間契約期間

売上歩合賃料1.0%

固定賃料99.0%

10 年超17.0%

5 ～ 10 年34.9%

3 ～ 5 年23.6%

3 年以内24.5%

10 年超46.8%

5 ～ 10 年24.6%

5 年以内28.7%

10 年超90.2%

5 ～ 10 年6.8%

5 年以内3.0%

物件タイプ契約形態

イオングループ24.4%

三井不動産＊３

24.7%

イズミ7.5%

サミット4.1%

その他39.3%

築年数＊2

大規模ＳＣ45.0%

中規模ＳＣ26.7%

都心型商業施設19.6%

底地8.7%

テナント

5 年以内6.5%

5 ～ 10 年21.7％

20 年超4.9%

平均築年数12.3年

10 ～ 20 年67.0%

＊１上記数値は2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。変動賃料は考慮していません。なお、固定・売上歩合賃料比率は2018年12月期の実績値です。＊２底地物件を除く取得価格ベースの数値です。＊３パススルー型マスターリース契約のテナントを除いています。＊４次回賃料改定日及び契約満了日のいずれか早い時点までの期間分布の数値です。

マスターリース契約66.7%

シングルテナント14.2%

パススルー型マスターリース契約10.2%

マルチテナント8.9%

ネイバーフッドＳＣ

リージョナルＳＣＧＭＳアウトレットモール食品スーパー・その他

（内円）

5．Appendix

33

科目第28期第29期

増減主な増減要因（2018年6月期）（2018年12月期）金額

（百万円）構成比金額（百万円）構成比金額

（百万円）前期比

営業収益＊１ 10,240 100.0％ 10,349 100.0％ 108 1.1％賃貸事業収入 10,185 10,325 140その他賃貸事業収入 55 23 △31

営業費用 4,828 47.2％ 4,897 47.3％ 68 1.4％賃貸事業費用 4,185 4,243 57

外注委託費 509 499 △10公租公課 1,063 1,062 △0損害保険料 13 12 △1修繕費 319 360 41減価償却費 2,078 2,081 2その他賃貸事業費用＊２ 200 226 25

販売費・一般管理費 643 654 10資産運用報酬 497 515 17資産保管手数料 13 14 0一般事務委託手数料 23 22 △1役員報酬 6 6 －その他営業費用 101 95 △5

営業利益 5,411 52.8％ 5,451 52.7％ 39 0.7％営業外収益 6 3 △2営業外費用 286 277 △9

支払利息 273 262 △10その他営業外費用 13 14 0

経常利益 5,131 50.1％ 5,177 50.0％ 46 0.9％特別損失＊３ 74 0.7％ 77 0.7％ 2税引前当期純利益 5,056 49.4％ 5,100 49.3％ 43 0.9％法人税等（調整額ネット後） 0 0 0当期純利益 5,056 49.4％ 5,099 49.3％ 43 0.9％当期未処分利益 5,056 49.4％ 5,099 49.3％ 43 0.9％

損益計算書

＊１第28期取得物件（栄、東長崎）通期稼働 +125地代改定歩合賃料水道光熱費収入その他収入（VIORO等）

+4△14+28△31

＊２水道光熱費 +26

＊３大阪府北部地震に係る特別損失 +2


34

貸借対照表（資産の部）


増減主な増減要因（2018年6月末日現在）（2018年12月末日現在）金額



流動資産 10,168 3.6％ 10,923 3.9％ 755 7.4％

現金及び預金＊１ 5,975 7,136 1,161

信託現金及び信託預金＊１ 4,043 3,602 △441

その他 148 183 34

固定資産（繰延資産を含む） 270,788 96.4％ 269,083 96.1％ △1,705 △0.6％

有形固定資産＊２ 270,736 268,945 △1,790

建物 35,982 35,017 △965

構築物 327 297 △29

工具、器具及び備品 27 25 △2

土地 75,054 75,062 7

信託建物 32,282 31,523 △759

信託構築物 339 316 △22

信託機械及び装置 204 175 △28

信託工具、器具及び備品 37 34 △2

信託土地 126,449 126,449 －

信託建設仮勘定 30 44 13

無形固定資産 1 0 △0

投資その他の資産 51 136 84

資産合計 280,956 100.0％ 280,006 100.0％ △950 △0.3％


＊１借入金 △2,000投資法人債 +2,000減価償却見合現預金 +2,081第29期資本的支出保証金約定返還

△269△1,001

＊２第29期資本的支出 +269減価償却 △2,081

35

貸借対照表（負債・純資産の部）


増減主な増減要因（2018年6月末日現在）（2018年12月末日現在）金額



流動負債 13,384 4.8％ 13,692 4.9％ 308 2.3％

短期借入金＊１ 10,700 11,000 300

営業未払金 986 1,050 63

未払費用 270 255 △15

前受金 1,115 1,116 0

災害損失引当金 74 － △74

その他 236 270 34

固定負債 115,737 41.2％ 114,434 40.9％ △1,302 △1.1％

長期借入金＊２ 79,700 77,400 △2,300

投資法人債＊２ 3,000 5,000 2,000

預り敷金及び保証金＊３ 17,063 16,562 △501

信託預り敷金及び保証金＊３ 15,964 15,464 △499

その他 9 7 △1

負債合計 129,121 46.0％ 128,127 45.8％ △994 △0.8％

出資総額 146,590 52.2％ 146,590 52.4％－

剰余金その他 5,244 1.9％ 5,288 1.9％ 43

圧縮積立金 188 188 －

当期未処分利益 5,056 5,099 43

純資産合計＊４ 151,835 54.0％ 151,879 54.2％ 43 0.0％

負債・純資産合計 280,956 100.0％ 280,006 100.0％ △950 △0.3％


＊１借入金返済 △4,000短期借入金の長期化 △2,2001年内返済予定の長期借入金 +6,500

＊２借入金 +2,000短期借入金の長期化 +2,2001年内返済予定の長期借入金 △6,500投資法人債 +2,000

＊３保証金約定返還 △1,001

＊４一口当たり純資産第28期末 306,120円第29期末 306,207円

36


（2018年6月期）（2018年12月期）営業活動によるキャッシュ・フロー

税引前当期純利益 5,056 5,100減価償却費 2,078 2,081その他 295 △173

営業活動によるキャッシュ・フロー 7,430 7,008投資活動によるキャッシュ・フロー

有形固定資産の取得による支出 △2,137 △31信託有形固定資産の取得による支出 △9,483 △182無形固定資産の取得による支出 △0 －預り敷金及び保証金の返還による支出 △455 △493預り敷金及び保証金の受入による収入 35 －信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △253 △514信託預り敷金及び保証金の受入による収入 604 15使途制限付信託預金の預入による支出 △25 △9使途制限付信託預金の戻入による収入－ 6

投資活動によるキャッシュ・フロー △11,716 △1,210財務活動によるキャッシュ・フロー

短期借入れによる収入 30,000 7,000短期借入金の返済による支出 △28,500 △11,000長期借入れによる収入 16,000 4,200長期借入金の返済による支出 △9,500 △2,200投資法人債の発行による収入－ 2,000投資法人債発行費の支出－ △21分配金の支払額 △5,027 △5,058

財務活動によるキャッシュ・フロー 2,972 △5,079現金及び現金同等物の増減額 △1,313 717現金及び現金同等物の期首残高 10,834 9,521現金及び現金同等物の期末残高 9,521 10,239

キャッシュ・フロー計算書


37

6.2% 6.3% 6.2% 6.1% 6.1%

5.6% 5.6% 5.5% 5.4% 5.4%

5.2% 5.2% 5.0% 4.9% 4.9%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

第25期

（16/12月）

第26期

（17/6月）

第27期

（17/12月）

第28期

（18/6月）

第29期

（18/12月）

帳簿価額ベース取得価格ベース鑑定価額ベース

4.5% 4.6% 4.6% 4.5% 4.5%

4.1% 4.1% 4.1% 4.0% 4.0%

3.8% 3.8% 3.7% 3.7% 3.6%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

第25期

（16/12月）

第26期

（17/6月）

第27期

（17/12月）

第28期

（18/6月）

第29期

（18/12月）

帳簿価額ベース取得価格ベース鑑定価額ベース

42.3% 41.6% 42.2% 44.1% 43.8%

29.6% 28.8% 29.8%32.2% 32.1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

第25期

（16/12月）

第26期

（17/6月）

第27期

（17/12月）

第28期

（18/6月）

第29期

（18/12月）

LTV有利子負債比率

409,596 415,987 422,315 432,681 439,894

305,829 305,948 306,072 306,120 306,207

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

第25期

（16/12月）

第26期

（17/6月）

第27期

（17/12月）

第28期

（18/6月）

第29期

（18/12月）

一口当たりNAV一口当たりBPS

（円）

主要指標の推移

NOI利回りの推移＊償却後利回りの推移＊

LTV・有利子負債比率の推移一口当たりNAV・BPSの推移

＊上記数値は物件の巡航ベースを想定し算出しています。

38

物件別賃貸事業収支

賃貸事業収入賃貸事業費用賃貸事業利益 NOI＊1

NOI利回り＊２

合計賃料収入その他収入合計公租公課外注

委託費損害保険料修繕費減価

償却費その他賃貸事業費用（対取得価格）（対帳簿価額）


28期 742 737 4 392 89 46 1 34 215 5 350 565 5.6% 7.5%

29期 742 737 4 370 89 38 1 17 217 5 372 589 5.9% 7.9%

イオンモール茨木28期 774 768 5 385 96 19 0 117 150 1 388 538 6.0% 7.6%

29期 756 750 5 428 96 29 0 149 150 1 328 479 5.3% 6.8%

パピヨンプラザ28期 222 222 0 89 33 37 0 0 17 1 133 150 6.2％ 6.7％

29期 222 222 0 91 33 37 0 1 17 1 131 148 6.2％ 6.7％

上池台東急ストア28期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 45 6.2％ 7.5％

29期 53 53 - 14 5 1 0 - 7 0 38 45 6.2％ 7.5％


28期 84 84 - 21 9 1 0 - 10 - 63 73 6.9％ 7.9％

29期 84 84 - 47 9 2 0 24 10 - 37 47 4.5％ 5.2％

イオンモールナゴヤドーム前

28期 773 773 - 253 91 15 0 - 146 - 519 665 5.4％ 6.4％

29期 773 773 - 253 91 15 0 - 146 - 519 666 5.4％ 6.5％

サミットストア滝野川紅葉橋店

28期 99 99 - 21 6 1 0 - 12 - 78 90 5.8％ 6.4％

29期 99 99 - 53 6 2 0 31 12 - 46 58 3.8％ 4.1％ホームセンター

コーナン広島皆実町店（底地）

28期非開示＊３ 66 6.8％ 7.6％

29期非開示＊３ 66 6.8％ 7.6％

フレスポ鳥栖（底地）28期 118 118 0 16 16 - - - - 0 102 102 6.4％ 6.3％

29期 118 118 0 16 16 - 0 - - 0 102 102 6.4％ 6.3％

ゆめタウン広島28期 745 745 0 242 87 14 0 0 138 - 502 641 5.5％ 6.5％

29期 745 745 0 242 87 15 0 1 137 - 502 640 5.5％ 6.5％


28期 112 112 - 55 8 3 0 31 11 0 56 68 3.8％ 4.1％

29期 112 112 - 23 8 2 0 - 11 0 89 100 5.7％ 6.0％


28期 716 716 0 286 46 15 1 12 211 0 429 641 6.4％ 8.0％

29期 700 700 0 282 46 14 1 8 211 0 418 630 6.3％ 8.0％


28期 79 79 0 4 4 - - - - - 74 74 5.7％ 5.7％

29期 79 79 0 4 4 - 0 - - - 75 75 5.8％ 5.7％


39



NOI利回り＊２




Desigual Harajuku28期 66 66 - 13 7 1 0 - 3 0 52 56 3.6％ 3.9％

29期 66 66 - 14 7 1 0 1 3 0 51 55 3.6％ 3.8％

イトーヨーカドー東大和店

28期 380 380 - 173 40 8 0 8 115 0 206 321 5.6％ 6.6％

29期 380 380 - 169 40 8 0 4 115 0 210 325 5.6％ 6.8％


28期 114 114 - 34 11 3 0 2 17 0 80 98 6.3％ 7.0％

29期 114 114 - 31 11 2 0 0 17 0 83 100 6.5％ 7.2％


28期非開示＊３ 96 5.2％ 5.8％

29期非開示＊３ 96 5.2％ 5.9％


28期 601 601 0 375 69 13 0 24 265 0 226 492 6.5％ 8.7％

29期 600 600 0 395 69 15 0 43 265 0 205 471 6.2％ 8.5％

ギンザ・グラッセ28期 412 411 1 227 45 65 0 8 56 51 184 241 3.5％ 3.8％

29期 419 418 0 241 45 66 0 15 53 60 177 230 3.4％ 3.6％


28期 158 158 0 47 15 3 0 0 27 0 110 138 6.2％ 6.6％

29期 158 158 0 47 15 3 0 0 27 0 110 138 6.3％ 6.6％


28期 370 370 - 166 36 7 0 6 114 0 204 318 6.4％ 7.4％

29期 370 370 - 177 36 8 0 16 114 0 193 307 6.2％ 7.3％

サミットストア横浜岡野店（底地）

28期 154 147 7 10 10 - - - - - 143 143 5.1％ 4.8％

29期 155 148 7 10 10 - 0 - - - 144 144 5.1％ 4.9％

VIORO28期 536 501 34 358 42 131 0 48 52 82 178 230 4.6％ 4.8％

29期 528 525 3 301 42 110 0 8 53 86 227 280 5.5％ 5.8％

カナート洛北28期 276 276 - 114 37 6 0 4 65 0 161 226 5.2％ 5.7％

29期 276 276 - 120 37 6 0 10 65 0 156 221 5.0％ 5.6％

池袋スクエア28期 691 691 0 270 42 65 0 1 120 39 421 542 5.3％ 5.6％

29期 698 698 - 283 42 66 0 5 120 48 414 535 5.3％ 5.6％


28期 264 264 - 149 55 5 2 - 85 - 115 201 7.4％ 8.3％

29期 264 264 - 152 55 5 2 3 85 - 111 197 7.3％ 8.3％


40



NOI利回り＊２




コーナン川崎小田栄モール（底地）

28期 208 208 0 21 21 0 - - - 0 186 186 5.3％ 5.3％

29期 208 208 0 21 21 0 0 - - 0 186 186 5.3％ 5.3％


28期 141 141 0 71 7 13 0 0 34 16 70 104 5.3％ 5.7％

29期 147 147 0 78 7 15 0 0 34 20 68 102 5.2％ 5.6％

心斎橋スクエア28期非開示＊３ 172 4.0％ 4.0％

29期非開示＊３ 172 4.0％ 4.0％


28期 586 586 - 228 59 12 1 13 142 0 357 499 5.0% 5.2%

29期 586 586 - 228 59 12 0 13 142 0 357 499 5.0% 5.2%


28期非開示＊３ 86 4.5％ 4.5％

29期非開示＊３ 89 4.7％ 4.7％


28期非開示＊３ 68 7.4％ 7.2％

29期非開示＊３ 70 7.6％ 7.4％スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店

（底地）

28期非開示＊３ 78 3.6％ 3.6％

29期非開示＊３ 78 3.6％ 3.6％

栄グローブ28期非開示＊３ 100 - -

29期非開示＊３ 193 - -

サミットストア東長崎店（底地）

28期非開示＊３ 4 - -

29期非開示＊３ 35 - -

合計28期 10,240 10,185 55 4,185 1,063 509 13 319 2,078 200 6,055 8,133 5.4％ 6.1％

29期 10,349 10,325 23 4,242 1,062 499 12 360 2,080 226 6,106 8,186 5.4％ 6.1％


＊１ NOI＝賃貸事業利益+減価償却費＊２第28期に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません。なお、合計のNOI利回りは、物件の巡航ベースを想定し算出しています。＊３賃借人の承諾が得られていないためNOIのみ開示しています。

41

エリア物件名称取得年月取得価格第29期末帳簿価額

第29期末第28期末増減（2018年12月末）（2018年6月末）鑑定価額 CR＊1 鑑定価額 CR＊1 鑑定価額 CR＊1

首都圏イオンスタイル品川シーサイド 2004年8月 20,100 14,931 19,100 5.7% 19,100 5.7% 0 0.0%上池台東急ストア 2004年8月 1,490 1,222 1,910 4.5% 1,870 4.6% +40 －0.1%サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3,100 2,823 3,850 4.7% 3,770 4.8% +80 －0.1%クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3,560 3,343 4,260 4.7% 4,190 4.8% +70 －0.1%三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19,900 15,760 22,800 5.4% 22,800 5.4% 0 0.0%コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2,600 2,626 2,790 5.4% 2,790 5.4% 0 0.0%Desigual Harajuku 2008年10月 3,100 2,894 3,390 3.1% 3,500 3.1% －110 0.0%イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11,600 9,616 11,200 5.5% 11,200 5.5% 0 0.0%イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3,100 2,796 3,360 5.5% 3,300 5.6% +60 －0.1%ギンザ・グラッセ 2010年7月 13,600 12,807 15,500 2.9% 15,500 2.9% 0 0.0%志村ショッピングセンター 2011年1月 4,430 4,171 5,790 4.5% 5,790 4.5% 0 0.0%三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10,000 8,493 11,700 5.1% 11,400 5.2% +300 －0.1%サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5,700 5,945 7,140 (4.4%) 6,960 (4.5%) +180 －0.1%池袋スクエア 2013年2月 20,400 19,120 25,000 4.2% 25,000 4.2% 0 0.0%コーナン川崎小田栄モール（底地） 2014年1月 7,000 7,069 9,400 (4.3%) 9,160 (4.4%) +240 －0.1%三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス 2014年3月 3,930 3,649 3,690 5.6% 3,820 5.4% －130 +0.2%

三井ショッピングパークららぽーと新三郷＊２ 2015年4月2016年8月 19,840 19,228 20,300 4.8% 20,300 4.8% 0 0.0%

コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 2015年4月 3,810 3,854 4,290 4.3% 4,210 4.4% +80 －0.1%スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店（底地） 2017年7月 4,320 4,385 4,590 - 4,580 - +10 -サミットストア東長崎店（底地） 2018年6月 2,022 2,137 2,430 - 2,340 - +90 -

中部イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24,800 20,528 25,100 5.2% 25,100 5.2% 0 0.0%三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15,200 11,028 15,400 6.1% 15,400 6.1% 0 0.0%栄グローブ＊３ 2018年3月 9,300 9,341 9,540 3.6% 9,540 3.6% 0 0.0%

関西イオンモール茨木 2004年8月 18,100 14,048 23,700 5.2% 23,700 5.2% 0 0.0%ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2,130 1,852 3,010 4.8% 2,950 4.9% +60 －0.1%カナート洛北 2012年7月 8,800 7,838 8,830 4.7% 8,640 4.8% +190 －0.1%心斎橋スクエア 2015年3月 8,620 8,646 10,300 3.2% 10,000 3.3% +300 －0.1%

中国ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地） 2007年4月 1,940 1,754 2,550 5.2% 2,540 5.2% +10 0.0%ゆめタウン広島 2008年2月 23,200 19,729 20,900 6.3% 21,000 6.3% －100 0.0%三井ショッピングパークアルパーク（東棟） 2013年2月 5,400 4,741 5,470 6.6% 5,550 6.5% －80 +0.1%

九州/沖縄

パピヨンプラザ 2004年8月 4,810 4,471 5,790 - 5,560 4.8% +230 -フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3,178 3,256 3,180 6.4% 3,130 6.5% +50 －0.1%ドン・キホーテ福岡天神本店 2009年12月 3,700 3,277 4,500 4.0% 4,390 4.1% +110 －0.1%VIORO 2012年2月 10,100 9,603 11,900 3.8% 11,900 3.8% 0 0.0%コジマ×ビックカメラ那覇店 2016年1月 1,850 1,903 2,550 5.4% 2,500 5.5% +50 －0.1%

合計 304,730 268,901 335,210 333,480 +1,730

663億円の含み益（前期比 +35億円）

期末鑑定価額


＊４

＊４

＊４

＊４

＊５

42

エリア物件名称第29期末（2018年12月末）第28期末（2018年6月末）

鑑定価額直接還元法 DCF法鑑定価額直接還元法 DCF法（百万円） CR＊1 DR＊６ TCR＊７（百万円） CR＊1 DR＊６ TCR＊７

首都圏イオンスタイル品川シーサイド 19,100 5.7% 5.6% 6.1% 19,100 5.7% 5.6% 6.1%上池台東急ストア 1,910 4.5% 4.2% 4.6% 1,870 4.6% 4.3% 4.7%サミットストア滝野川紅葉橋店 3,850 4.7% 4.3% 4.8% 3,770 4.8% 4.4% 4.9%クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 4,260 4.7% 4.4% 4.8% 4,190 4.8% 4.5% 4.9%三井アウトレットパーク入間 22,800 5.4% 5.2% 5.6% 22,800 5.4% 5.2% 5.6%コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2,790 5.4% 4.8% 5.7% 2,790 5.4% 4.8% 5.7%Desigual Harajuku 3,390 3.1% 2.9% 3.3% 3,500 3.1% 2.9% 3.3%イトーヨーカドー東大和店 11,200 5.5% 5.3% 5.7% 11,200 5.5% 5.3% 5.7%イオンタウン田無芝久保 3,360 5.5% 5.2% 5.6% 3,300 5.6% 5.3% 5.7%ギンザ・グラッセ 15,500 2.9% 2.7% 3.1% 15,500 2.9% 2.7% 3.1%志村ショッピングセンター 5,790 4.5% 4.6% 4.7% 5,790 4.5% 4.6% 4.7%三井ショッピングパークララガーデン春日部 11,700 5.1% 4.9% 5.3% 11,400 5.2% 5.0% 5.4%サミットストア横浜岡野店（底地） 7,140 (4.4%) 4.2% - 6,960 (4.5%) 4.3% -池袋スクエア 25,000 4.2% 4.0% 4.4% 25,000 4.2% 4.0% 4.4%コーナン川崎小田栄モール（底地） 9,400 (4.3%) 4.1% - 9,160 (4.4%) 4.2% -三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス 3,690 5.6% 5.4% 5.8% 3,820 5.4% 5.2% 5.6%三井ショッピングパークららぽーと新三郷＊２ 20,300 4.8% 4.5% 4.9% 20,300 4.8% 4.5% 4.9%コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 4,290 4.3% 4.5% 4.2% 4,210 4.4% 4.5% 4.3%スーパービバホーム座間店・スーパー三和座間東原店（底地） 4,590 - 4.0% - 4,580 - 4.0% -サミットストア東長崎店（底地） 2,430 - 3.7% - 2,340 - 3.8% -

中部イオンモールナゴヤドーム前 25,100 5.2% 4.9% 5.3% 25,100 5.2% 4.9% 5.3%三井ショッピングパークららぽーと磐田 15,400 6.1% 5.9% 6.3% 15,400 6.1% 5.9% 6.3%栄グローブ＊３ 9,540 3.6% 3.4% 3.8% 9,540 3.6% 3.4% 3.8%

関西イオンモール茨木 23,700 5.2% 5.0% 5.4% 23,700 5.2% 5.0% 5.4%ベルタウン丹波口駅前店 3,010 4.8% 4.4% 4.8％ 2,950 4.9% 4.5% 4.9％カナート洛北 8,830 4.7% 4.4% 4.8% 8,640 4.8% 4.5% 4.9%心斎橋スクエア 10,300 3.2% 3.0% 3.4% 10,000 3.3% 3.1% 3.5%

中国ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地） 2,550 5.2% 4.8% - 2,540 5.2% 4.8% -ゆめタウン広島 20,900 6.3% 6.0% 6.4% 21,000 6.3% 6.0% 6.4%三井ショッピングパークアルパーク（東棟） 5,470 6.6% 6.4% 6.9% 5,550 6.5% 6.3% 6.8%

九州/沖縄

パピヨンプラザ 5,790 - - - 5,560 4.8% 4.5% 4.9%フレスポ鳥栖（底地） 3,180 6.4% 7.1% - 3,130 6.5% 7.2% -ドン・キホーテ福岡天神本店 4,500 4.0% 3.8% 4.2% 4,390 4.1% 3.9% 4.3%VIORO 11,900 3.8% 3.9% 4.0% 11,900 3.8% 3.9% 4.0%コジマ×ビックカメラ那覇店 2,550 5.4% 5.2% 5.6% 2,500 5.5% 5.3% 5.7%

期末鑑定価額（補足）

＊１ CR＝直接還元法上の還元利回り＊３準共有持分60％の数値を記載しています。＊５収益還元法（開発賃貸型）による鑑定価額を記載しています。

＊２共有持分66％の数値を記載しています。＊４土地残余法による還元利回りを記載しています。＊６ DR＝DCF法上の割引率＊７ TCR＝DCF法上の最終還元利回り

＊４

＊４

＊４

＊４

＊５

43

借入金等の状況

借入総額（百万円）借入先 No. 借入額

（百万円）借入利率借入実行日返済期限借入期間（約）摘要

長期借入金

15,500 株式会社三井住友銀行 1 2,000 0.27500% 2015/7/2 2019/7/2 4.0 年

無担保・無保証

2 3,000 1.16875% 2012/2/20 2020/2/20 8.0 年3 1,000 1.01125% 2012/8/20 2020/8/20 8.0 年4 1,500 0.60848% 2014/5/19 2020/11/19 6.5 年5 2,000 0.16830% 2017/6/20 2021/6/21 4.0 年6 1,000 0.13830% 2017/8/29 2021/8/30 4.0 年7 2,000 0.17700% 2018/6/20 2022/6/20 4.0 年8 3,000 1.15625% 2013/2/1 2023/2/1 10.0 年

14,000 株式会社三菱UFJ銀行 9 1,500 0.99000% 2012/2/24 2019/2/22 7.0 年10 1,000 1.28625% 2011/8/19 2019/8/19 8.0 年11 2,500 0.82000% 2013/2/1 2021/2/1 8.0 年12 2,000 0.16700% 2018/7/20 2022/7/20 4.0 年13 1,500 0.54400% 2015/3/2 2024/3/4 9.0 年14 2,000 0.68500% 2015/2/19 2025/2/19 10.0 年15 1,500 0.62000% 2015/3/2 2025/3/3 10.0 年16 1,000 ＊４ 0.88600% 2015/7/2 2027/7/2 12.0 年17 1,000 0.46130％ 2016/3/9 2028/3/9 12.0 年

10,500 株式会社日本政策投資銀行 18 2,000 1.20875% 2013/8/19 2023/8/21 10.0 年19 1,500 1.17000% 2014/3/17 2025/5/19 11.2 年20 2,000 0.35880％ 2016/3/9 2027/3/9 11.0 年21 1,000 0.37190% 2016/4/19 2027/7/20 11.3 年22 4,000 0.33415% 2016/8/9 2028/2/9 11.5 年

9,300 株式会社みずほ銀行 23 1,500 0.21076% 2017/7/19 2022/1/19 4.5 年24 1,500 0.90500% 2013/3/15 2022/3/15 9.0 年25 1,300 ＊４ 0.59750% 2014/7/22 2022/7/19 8.0 年26 1,500 0.27119％ 2018/2/28 2024/9/19 6.6 年27 2,000 0.33130% 2018/2/28 2026/3/19 8.1 年28 1,500 0.36856% 2018/5/21 2026/11/24 8.5 年



短期借入金 1,000 株式会社みずほ銀行 1 1,000 0.07818％ 2018/12/19 2019/2/19 2ヶ月無担保・無保証1,000 株式会社七十七銀行 2 1,000 0.07818％ 2018/12/19 2019/2/19 2ヶ月短期借入金合計 2,000

短期借入金

長期借入金

44

借入金等の状況



長期借入金

5,700 三井住友信託銀行株式会社 29 1,500 0.27500% 2015/7/2 2019/7/2 4.0 年

無担保・無保証

30 2,000 0.30874％ 2015/11/30 2021/11/30 6.0 年31 2,200 0.11450% 2018/12/14 2022/12/14 4.0 年

5,000 信金中央金庫 32 2,500 0.22500％ 2018/3/27 2024/3/27 6.0 年33 2,500 0.34721% 2018/3/27 2027/2/19 8.9 年

4,400 みずほ信託銀行株式会社 34 2,500 0.69000% 2013/2/1 2020/2/3 7.0 年35 1,900 0.15380% 2016/3/9 2024/3/11 8.0 年

4,000 農林中央金庫 36 2,000 0.77250% 2013/7/18 2019/7/18 6.0 年37 1,000 ＊４ 0.33300% 2015/1/7 2023/1/23 8.0 年38 1,000 0.21750% 2018/1/23 2023/1/23 5.0 年

4,000 株式会社福岡銀行 39 1,000 0.35630% 2018/2/1 2026/2/19 8.1 年40 1,000 0.33500% 2016/11/21 2026/11/24 10.0 年41 2,000 0.42500% 2017/2/24 2027/2/24 10.0 年

2,000 株式会社伊予銀行 42 1,000 0.09000% 2016/11/21 2021/11/22 5.0 年43 1,000 ＊４ 0.61150% 2015/4/1 2025/5/14 10.1 年

2,000 株式会社第四銀行 44 1,000 ＊４ 0.04805% 2016/2/10 2023/2/10 7.0 年45 1,000 0.29785% 2017/8/1 2025/2/19 7.6 年

2,000 株式会社山口銀行 46 1,000 0.81125% 2014/8/18 2024/8/19 10.0 年47 1,000 0.56000% 2017/6/19 2029/6/19 12.0 年

1,000 株式会社武蔵野銀行 48 1,000 0.45333% 2014/3/25 2019/5/27 5.2 年1,000 株式会社群馬銀行 49 1,000 ＊４ 0.27100% 2014/12/16 2020/12/16 6.0 年1,000 株式会社広島銀行 50 1,000 ＊４ 0.40250% 2014/11/25 2021/11/25 7.0 年1,000 株式会社八十二銀行 51 1,000 ＊４ 0.25190% 2015/11/19 2022/5/19 6.5 年1,000 株式会社りそな銀行 52 1,000 ＊４ 0.46490% 2015/3/2 2024/3/4 9.0 年1,000 株式会社七十七銀行 53 1,000 0.41130% 2016/12/22 2026/12/22 10.0 年1,000 株式会社山梨中央銀行 54 1,000 0.40574％ 2018/6/19 2027/12/20 9.5 年1,000 住友生命保険相互会社 55 1,000 0.44130％ 2018/5/21 2028/5/22 10.0 年

長期借入金合計 86,400

投資法人債発行総額（百万円）銘柄 No. 発行額

（百万円）利率発行日償還期限年限摘要

投資法人債 5,000第2回投資法人債 1 3,000 0.708% 2016/11/25 2031/11/25 15.0 年

無担保・無保証第3回投資法人債 2 1,000 0.680％ 2018/7/10 2030/7/10 12.0 年第4回投資法人債 3 1,000 1.000％ 2018/7/10 2038/7/9 20.0 年

投資法人債合計 5,000

＊１上記は全て2019年2月15日時点の数値です。＊２返済方法は全て期限一括返済です。＊３借入金（＊4を除く）は全て固定金利による借入です。＊４金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行っており、金利スワップ契約締結時の利率を記載しています。

45

J-REIT上位の格付を維持。日本銀行の買入対象となる格付

格付等の状況


格付機関格付対象格付見通し

JCR 長期発行体格付 AA 安定的

R&I 発行体格付 AA- 安定的

S&P

長期会社格付Ａ+ 安定的

短期会社格付Ａ-1 安定的

グローバルREITインデックスへの組入状況格付の状況

インデックス

FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index

Dow Jones Global Select REIT Index

S&P Global REIT Index/S&P Developed REIT Index

GPR 250 Index/GPR 250 REIT Index

（出所）各社ホームページ、Bloomberg

46

0億円

10億円

20億円

2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年

減価償却費の活用

敷金保証金及び減価償却費の活用

賃貸借契約が長期であるため、敷金保証金により多額の長期資金調達が可能となっている。

多くの保証金を無利息で預かっているため、低コストでの資金調達が可能となっている。


返還期限10年超：約3割

返還期限5年超：約6割

敷金保証金の返還までの平均残存年数 8.5年

敷金保証金全体の返還期限

敷金保証金の特徴

保証金の返還スケジュール

減価償却費相当額の資金を活用することにより、保証金の返還以外に、積極的な戦略的投資も可能となっている。

20年超0.9％

(百万円)

516 1,003 516 1,003 1,637 763 276 763 425 1,001 498

83

32

114

122

33

87

125

171

47

269

141

411

657

1,608

712 879 1,072

487

1,306

1,715

1,138

1,606

810

1,336

0

500

1,000

1,500

2,000

第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期

物件取得等大規模リニューアル通常の資本的支出保証金償還

（予想）ｲｵﾝ品川ｼｰｻｲﾄﾞ返還終了

ｲｵﾝﾅｺﾞﾔﾄﾞｰﾑ返還終了

ゆめタウン広島返還終了

保証金返還

第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期（予想）

14/6月 14/12月 15/6月 15/12月 16/6月 16/12月 17/6月 17/12月 18/6月 18/12月 19/6月

5年以内

37.6％

5～10年以内

30.3％

10～15年

以内

6.5%

15～20年

以内

24.7%

47

スポンサー（三井不動産）からの資産取得実績

強力なスポンサーパイプラインによる継続的な資産取得実績


39億円

三井不動産等からの資産取得実績


35億円

三井アウトレットパーク入間199億円


26億円


31億円

ギンザ・グラッセ136億円


152億円


100億円

カナート洛北88億円

池袋スクエア204億円


54億円

心斎橋スクエア86億円

三井ショッピングパークららぽーと新三郷（16％）

47億円


38億円

三井ショッピングパークららぽーと新三郷（50％）

151億円

栄グローブ（60％）93億円

26,060 26,060 29,160

57,960 67,960 76,760 102,560 106,490

123,660 138,760 138,760

3,100

28,800

10,000 8,800

25,800

3,930 17,170

15,100 9,300

2008年6/12期 2009年6/12期 2010年6/12期 2011年6/12期 2012年6/12期 2013年6/12期 2014年6/12期 2015年6/12期 2016年6/12期 2017年6/12期 2018年6/12期

当該年における年間取得額年平均取得額：13,460百万円

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

三井不動産等からの取得資産累計額（百万円/取得価格ベース）

スポンサー外17.7%

JT33.8%

三井不動産等48.6%

取得リソース

取得価格3,047億円

15物件1,480億円

10物件1,028億円

10物件538億円


48

三井不動産の商業施設開発状況

＊三井不動産「2019年2月投資家説明資料」より作成

三井不動産の主な商業施設開発プロジェクト三井不動産投資家向け分譲用たな卸資産内訳

稼働商業施設13%

開発中・開発予定45%

稼働ビル16%

稼働賃貸住宅6%

稼働物流施設7%


三井不動産投資家共生モデル

三井不動産グループ運用REIT等

多様な投資家への売却

機関投資家、事業法人等売却先からのマネジメント受託

＊三井不動産「2019年2月投資家説明資料」より作成

開業年度プロジェクト名所在地

2014年

ららテラス武蔵小杉神奈川県川崎市三井アウトレットパーク札幌北広島（2期）北海道北広島市三井アウトレットパーク木更津（2期）千葉県木更津市ららぽーと柏の葉（北館）千葉県柏市赤れんがテラス北海道札幌市飯田橋サクラテラス東京都千代田区ららぽーと和泉大阪府和泉市新川崎スクエア神奈川県川崎市

2015年

ららぽーと富士見埼玉県富士見市三井アウトレットパーククアラルンプール国際空港セパン（1期）

マレーシアセランゴール

三井アウトレットパーク北陸小矢部富山県小矢部市三井アウトレットパーク幕張（3期）千葉県千葉市ららぽーと海老名神奈川県海老名市EXPOCITY 大阪府吹田市三井アウトレットパーク台湾林口台湾新北市

2016年ららぽーと湘南平塚神奈川県平塚市

2017年

栄グローブ愛知県名古屋市吉祥寺スクエア東京都武蔵野市三井アウトレットパークジャズドリーム長島（5期）三重県桑名市三井アウトレットパーククアラルンプール国際空港（2期）


2018年

ららぽーと名古屋みなとアクルス愛知県名古屋市三井アウトレットパーク木更津（3期）千葉県木更津市心斎橋MGビル大阪府大阪市三井アウトレットパーク台中港台湾台中市

2019年ららぽーと沼津静岡県沼津市2020年三井アウトレットパーク横浜ベイサイド建替え計画神奈川県横浜市

2021年三井アウトレットパーククアラルンプール国際空港（3期）


ららぽーとクアラルンプールマレーシアクアラルンプール

2022年三井アウトレットパーク台南（1期）台湾台南市2025年三井アウトレットパーク台南（2期）台湾台南市

未定愛知県東郷町商業施設計画愛知県愛知郡宮下公園計画東京都渋谷区

稼働海外賃貸資産12%

合計約 9,412億円

49

223,874

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2002年3月期

2003年3月期

2004年3月期

2005年3月期

2006年3月期

2007年3月期

2008年3月期

2009年3月期

2010年3月期

2011年3月期

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

2016年3月期

2017年3月期

2018年3月期

（百万円）

三井不動産の商業施設運営実績

施設数 115

延床面積約 550万㎡

賃貸面積約 290万㎡

テナント店舗数約 7,900

テナント相手先会社数約 2,300

三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移

（出所）三井不動産「2018年3月期決算短信補足説明資料」

三井不動産の商業施設運営実績

＊三井不動産資料より作成（2018年10月1日時点）。運営管理受託物件及び海外3物件を含みます。

コレド室町１

三井アウトレットパーク札幌北広島

ららぽーと湘南平塚

東京ミッドタウン

ららぽーと富士見

■ リージョナル型SC（ららぽーと等）■ 三井アウトレットパーク■ ライフスタイルパーク■ 都心型商業施設■ その他

50

スポンサーによる総合的なサポートとノウハウ活用

フロンティアリートSCマネジメント株式会社

● 資産保全業務建物設備の予防保全業務、テナント工事の承認、非常時・緊急対応等

● 運営管理関連業務建物管理会社監督、運営管理報告の実施

● 会計及び経理補助業務

（商業施設の運営・管理）

（FRI保有物件の運営・管理専業）

外部成長サポート

● 豊富な物件パイプライン

● 第三者物件の仲介、情報提供

内部成長サポート

● 三井不動産グループのノウハウを活かした運営管理

● 商業マーケット情報の提供及びテナントリーシング

資産運用会社：

（総合デベロッパー）

51

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

出来高口数（右軸）

FRI投資口価格(左軸)

投資口価格の推移

（円）一日当たり平均出来高第29期末投資口価格

996435,000

口（第29期運用期間中）円（2018年12月28日）

（出所）QUICK

＊FRI投資口価格はIPO価格を100％とする。＊東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100％とする。

（出所）QUICK

（口）

＊ 2014年1月1日付にて投資口1口に対して2口の分割を実施しており、当該分割を考慮し、2013年12月25日以前の投資口価格については2で除した値としております。

投資口価格の推移（2018年12月末日まで）

相対価格の推移（2018年12月末日まで）

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

0%20%40%60%80%

100%120%140%160%180%200%220%240%

FRI投資口価格(左軸) 東証REIT指数(左軸) 配当利回り(右軸、次期予想ベース)

2004/08 2005/12 2006/12 2007/12 2008/12 2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12

2004/08 2005/12 2006/12 2007/12 2008/12 2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12

52

25.5%

26.5%

26.8%

25.5%

28.1%

26.4%

28.1%

26.3%

26.0%

26.9%

46.8%

44.3%

47.2%

46.0%

43.2%

45.0%

44.1%

42.8%

42.4%

40.7%

6.7%

7.0%

6.5%

6.9%

6.6%

6.5%

6.7%

7.4%

7.6%

7.9%

8.8%

8.8%

8.6%

8.7%

8.6%

8.5%

8.2%

8.4%

8.8%

8.8%

12.2%

13.5%

10.8%

12.9%

13.5%

13.5%

12.9%

15.1%

15.3%

15.6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

第20期

(14/6月)

第21期

(14/12月)

第22期

(15/6月)

第23期

（15/12期）

第24期

（16/6期）

第25期

（16/12期）

第26期

（17/6期）

第27期

（17/12期）

第28期

（18/6期）

第29期

（18/12期）

金融機関投信等個人・その他その他国内法人外国法人等

投資主の状況

氏名又は名称所有口数所有比率

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 94,100口 19.0 %

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 70,247口 14.2 %

三井不動産株式会社 29,200口 5.9 %

野村信託銀行株式会社（投信口） 21,734口 4.4 %

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 12,055口 2.4 %

株式会社中国銀行 6,275口 1.3 %シービーエヌワイディーエフエーインターナショナルリアルエステートセキュリティーズポートフォリオ 6,117口 1.2 %ステートストリートバンクウェストクライアントトリーティー 505234 6,114口 1.2 %

株式会社山梨中央銀行 5,295口 1.1 %

株式会社あおぞら銀行 5,173口 1.0 %

合計 256,310口 51.7%

金融機関(投信等含む) 個人・その他その他

国内法人外国法人等合計

第29期（18/12月） 192名 8,509名 215名 230名 9,146名

第28期（18/6月） 190名 8,353名 210名 206名 8,959名

増減 +2名 +156名 +5名 +24名 +187名

所有者別投資口数比率所有者別投資主数内訳

投資主上位10社（2018年12月末日時点）

第27期(17/12月)

第26期(17/6月)

第25期(16/12月)

第24期(16/6月)

第23期(15/12月)

第22期(15/6月)

第21期(14/12月)

第20期(14/6月)

第28期(18/6月)

第29期(18/12月)

53

MEMO

54

MEMO

資産運用会社

1．フロンティアの概要2,458 2,716 2,592 2,678 2,739 物件譲渡 648 648 669 917 948 967...

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