שלמה המלך' בינוי ברח-תכנית פינוי

?מה מטרת התכנית

:הצגת המצב הקיים והצעה לשינויו

מוצעקיים

מגורים ומוסדות :ייעודי קרקע

ציבור בנפרד

שילוב של מגורים

מעל מסחר ומוסדות

והוספה של ,ציבור

. שטח ציבורי פתוח

דירות בבעלות ודיור :סוג בעלות

(עמידר)ציבורי

, דירות בבעלות

דיור , להשכרהדירות

. ציבורי

קומות בחלק 6קומות3עד :בניהגובה

קומות 18עד , הצפוני

בחלק הדרומי

דירות לדונם27-כלדונםדירות3-6:צפיפות

72508:מספר דירות

?איך ייראה הרחוב

פינוי בשלבים-בינוי: אופן הביצוע

1 2 3

4

בנייני ציבור ימוקמו בקומת הקרקע של

המגורים

?מה מצב אישור התכנית

חברי הוועדה המקומית לתכנון : דיון בוועדה המקומית•חברי )ולבנייה הם נבחרי ציבור ברמה המקומית

(. מועצת העיר

והומלץ , התכנית נדונה בוועדה מקומית: שינויים•.לערוך בה שינויים שונים על ידי היזם ועל ידי העירייה

.ינמיך את המבנים בצפון התכנית: היזם•

תבדוק את נושא החניה ותשקול צירוף :העירייה•(. כיום קיים בו בניין של קופת חולים)מגרש נוסף

.צפוי דיון נוסף בוועדה המקומיתבעקבות השינויים •

הוועדה המקומית תמליץ : העברה לוועדה מחוזית•.לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית

לוד שייכת למחוז המרכז ? מהי הוועדה המחוזית•. בו פועלת ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה, בישראל

נציגים הכוללים נציגי 17בוועדה המחוזיתנציגי רשויות ומועצות 5, משרדים ממשלתיים

.מקומיות הנכללים בתחומה ונציגים מקצועיים

מתאר בסמכות הוועדה המחוזית לאשר תכניות •.מקומיות הנכללות בתחום סמכותה

המשך הליך אישור התכנית:בוועדה המחוזית

oהפקדה להתנגדויות הציבור.

oדיון בהתנגדויות.

oדחיית התכנית/ אישור עם שינויים/ אישור התכנית.

:האדריכלoהכנת היתר בניה.

(:ועדה מקומית)העירייה oמתן היתר בניה .

:היזםoמשא ומתן ולאחר מכן התקשרות בחוזה עם הדיירים .

o קודם ייבנה " = פינוי-בינוי"ביצוע התכנית בשלבים במסגרתהבניין החדש ורק לאחר שהדיירים יעברו אליו ייהרס הבניין

. הישן

התקשרויות חוזיות בין היזם לדיירים

פינוי בינויפרויקט ההיבט החוזי של o של פינוי בפרויקטים לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם מדריך

.השיכוןמשרד / בינוי

o שואלים-שאלה כשיש!

:התארגנות-טרום שלב ראשון o נציגות דייריםבחירת

o דמי "אפשרות של . ת ניסיון רלוונטי/לוודא שבעל-ד מייצג "עובחירת". רצינות

o ונכונות לקדם אותוהפרויקט מצב : בעירייהבדיקה .

o ועם זאת לזכור שגם היזם צריך להרוויח-יזמים חלופיים בדיקת .

o יסייעו ליזםבפרויקט שדיירים המעוניינים יתכן .

–" הסכם טרום התקשרות"חתימה על : שלב ראשון

הסכמה עקרונית/עקרוניאישור

o גם אם נותנים לו כותרת אחרת, זה הסכםהסכם .

o ד מומחה לפינוי בינוי טרם חתימה על מסמך כוונות"להתייעץ עם עומומלץ .

o לו בלעדיות לתקופה וייתן העקרוני יכלול את עיקרי התמורה מהיזם ההסכם

.קצרה

o קובע הסכמה עקרונית לביצוע בכפוף להסכמת כל הדיירים ההסכם

.האחרים ולתנאי הסכם ההתקשרות ככל שייחתם

o חוד18המלצת משרד השיכון היא עד : זמן לתוקף ההתחייבותמגבלת '

לרוב מבוקשות (. מספר שאפשר לסכם עליו)מיום חתימת מרבית הדיירים

. שנתיים לפחות

o משרד השיכון היא שהסכם טרום ההתקשרות לא יטיל מגבלות או המלצת

. מ לתקופה המוגבלת"יקנה זכויות אלא רק יקבע בלעדיות למו

o לבדוק חוסן כלכלי של היזם וכדאיות התמורה המוצעתמומלץ .

o כוח בלתי חוזר בשלב זהייפוי לא לחתום על מומלץ .

עסקת מכר זכויות: שלב שני

o ד המומחה לליווי עסקאות פינוי "המחייבת ליווי של עועסקה.בינוי

o בהסכם ייקבע שהעסקה נכנסת : בתנאי מתלהעסקה. לתוקף רק עם חתימת אחרון הדיירים על ההסכם

o הדיירים חותמים על אותו חוזהכל .

o לוודא שהקבלן המבצע רשום על פי חוק ובסיווג חשוב.המתאים בפנקס הקבלנים

o החתימה יש לבחון את התמורה מוצעת והתאמתה טרם.לדייר

o מרפסת, קומה, גודל הדירה: למרכיבים בתמורהדוגמאות ,מזגנים ועוד וכן תשלומים כגון , מפרט טכני, מחסן וחנייה. שכירות ודמי ניהול לתקופה, עלות הובלה

o השיכון ייענה לבקשה למינוי שמאי שיבחן את משרדבתנאי שישנו רוב של , הכדאיות הכלכלית של העסקה

. דיירים המעוניינים בעסקה

oבשווי הדירות ערבות בנקאית מקובל שהיזם נותן לדיירים = בטוחות

ניתן לסכם למשל על ערבות נפרדת לדמי השכירות . העתידיות

.בתקופת המעבר

o של הדירה בטרם חתימה על הסכם תכנית עקרונית לקבל מומלץ

. התקשרות מחייב עם היזם

o אישור : פעולות מסוימותמועדים לביצוע לקבוע בהסכם מומלץ

, בינוי-הכרזת המתחם כמתחם פינוי, (ע"תב)התכנית המפורטת

, התחלת בנייה וסיומה, הוצאת היתר בנייה, החתמת כלל הדיירים

.... רישום הבית המשותף

o או קבלת פיצוי במקרה חריגה /ומנגנון לביטול ההסכם לקבוע מומלץ

כגון רוב , ולקבוע את התנאים לצורך ביטול ההסכם, מלוחות הזמנים

.מסוים של הדיירים

בינוי-הכרזה על מתחם פינוי

משרדית של -היזם יגיש בקשה לוועדה הבין•

משרדי הממשלה להכריז על מתחם שלמה המלך

(. במסלול מיסוי)בינוי-כמתחם לפינוי

הסכמת אחד הקריטריונים לקבלת ההכרזה הוא •

. התושבים

מסלול , ככל האפשר על התכניתמידע מפורט •

והשפעתה על התושבים בטווח הקצר , אישורה

.בסיס לקבלת החלטה מושכלת= והארוך

כלים להעברת מידע לתושבים

:הצגת המידע לפי נושאים

.הסבר על התכנית המוצעת= ? מה מתוכנן•

, דרושה הסכמת בעלי דירות בלבד= הסכמת הדיירים •(. שוכרים ודיירי עמידר אינם צד בעניין)

. מוסדות התכנון= תהליך אישור התכנית •

.ארוך טווח= עד למימוש התכנית פרק הזמן הצפוי •

.בינוי-מאפיינים של תכנית פינוי= יתרונות וחסרונות •

". זכותון= "? כיצד לקבל החלטות בנוגע לתכנית•

. מעורבות ויכולת להשפיע ולשפר= התארגנות•

שאלות נפוצות

?מה מגיע לבעלי הדירות בתמורה לדירה הישנה•

?כמה זמן לוקח התהליך עד לקבלת הדירה החדשה•

?האם צריך לעבור לדירה בשכירות עד סוף הבניה•

?האם היזם משלם לעורך הדין שאמור לייצג אותי מולו•

האם אפשר לבצע את התכנית ללא הסכמת בעלי •?הדירות

מה קורה כאשר רוב בעלי הדירות מסכימים ומיעוט •?מתנגד

?איך אפשר להשפיע על התכנית•

?כמה יעלו דמי ועד הבית בבניין החדש•