Leietakersøk for Sandtorgholmen2

Sandtorgholmen er et av de eldste handelsted i

Norge, med røtter tilbake på Snorres tid og er nevnt

i historiske skrifter allerede i 1321. I 1557 står Lars

Thrudieusmfar som ansvarlig for forretnings-driften,

og i 1610 ble stedet gitt som sjelegave av dem som

bodde på gården til Bakke kloster i Nidaros. I 1770

fikk stedet, som en av de første i Nord-Norge,

gjestebevilling for salg av vin og brennevin.

Jordkjelleren ble benyttet som lager og er blitt kalt

Malagakjelleren, etter den tida da vinen ble

importert på fat fra Malaga i Spania. Den dag i dag

serveres bare spanske produkter her.

I 1820, under danske Rasmus Christensens ledelse,

ble Sandtorgholmen omtalt som det største

handelsstedet nord for Trondheim.

Deretter var det mange eiere og handelsmenn frem

til Forsvaret overtok på 1950-tallet. I 1996 overtok

Harstad kommune eiendommen.

I 1999 overtok ekteparet Trulsen eiendom og drift

av Sandtorgholmen. Stedet ligger på en halvøy i

Tjeldsundet og fremstår som en av hotellperlene

langs norskekysten. Fylkesgrensa mellom Troms og

Nordland går ute i sundet, bare noen hundre meter

utenfor hotellet.

I 2003 ble Sandtorgholmen tildelt den

kulturhistoriske utmerkelsen «Olavsrosa», for

restaureringsarbeidet gjort på eiendommen av

dagens eier.

Bilde: Harstad Tidende / Knut Godø

Leietakersøk for Sandtorgholmen4

Sandtorgholmen Hotell ligger idyllisk plassert på en

halvøy som stikker ut i Tjeldsundet - sundet som

skiller Hinnøya fra fastlandet. Tjeldsundet er kjent

for sin strie strøm, og er en av de mest fiskerike

fjorder i Nord-Norge. Hotellet ligger i Harstad

kommune, ca. 30 km sør for Harstad, og ca. 28

kilometer fra Harstad/Narvik Lufthavn Evenes.

I området rundt er det turstier opp til flotte

Sætertind, bygda har et aktivt idrettsmiljø med en

flott idrettspark, samt merkede skiløyper om

vinteren.

Det er en rekke større veiprosjekt i regionen som vil

forbedre og redusere reisetiden mellom Harstad,

Narvik, Sortland og Evenes. For Sandtorgholmen vil

reisetiden til flyplassen bli redusert fra ca. 25 min til

rundt 10 minutter. Nærheten til Lofoten og

Vesterålen forbedres betydelig og vil øke

attraktiviteten for gjestene på Sandtorgholmen.

Harstad

Hotell

Flyplass

Narvik

Leietakersøk for Sandtorgholmen5

) – Kaianlegg, Bryggekafé og

restaurant, 10 hotellrom i 2. etg. og

konferanserom i 3. etg.

– En leilighet med 4

soverom, bad, stue, kjøkken og spisestue. Plass

til 10 personer totalt.

– Soverom med plass til

2 personer. Resepsjon og kontor.

– Fra tidlig 1800-tallet. Benyttes som

brudesuite.

– Restaurant i 1. etg. (to

finstuer med plass til 20 personer), med kjøkken

og 2 suiter. To leiligheter i 2. etg. med 4

dobbeltrom.

– 30 oppstillingsplasser.

.1

5

3

2

46

78

Leietakersøk for Sandtorgholmen6

Bygning: Inneholder: Areal:

Brygga o 1. etg. Restaurant til 100 pers. Kjøkken,

lager, kjølerom, fryserom

o 2. etg. 10 hotellrom, vaskerom, lager

o 3. etg. 2 møterom maks kapasitet ca.

60 pers. lager og kjøkkenkrok

o Dypvannskai kan ta imot større båter

o Flytebrygge

o 708 kvm totalt

Hovedhuset Storgården o Kjeller, lager, teknisk rom

o 1.etg. 3 finstuer, 2 hotellrom, kjøkken

o 2.etg. 2 suiter, 4 hotellrom

o 3.etg. Stue, kjøkken, 2 soverom og 2

bad

o 503 kvm totalt

Bårdstua o 1. etg 4 soverom, 2 stuer, 2 kjøkken, 2

bad

o 2. etg. 4 soverom, 2 stuer, 2 kjøkken

o 334 kvm totalt

Stabburet «Brudesuiten» o 1 hotellrom med bad o 25 kvm

Adm. bygget o 2 hotellrom, kontor/resepsjon/lager o 92 kvm

Vinkjeller «Malaga-kjelleren» o Rustikk kjellermiljø, Plass til 30 personer o 58 kvm

Fjøs o Lager o 92 kvm

Garasjeanlegg o Verksted/toalettanlegg for camping,

garasje

o 690 kvm

Camping/bobiler o Areal avsatt for 30

bobiler/campingvogner

o Bruker serviceanlegg i garasjebygget

med over 100 års lang historie ble innvendig totalrenovert i 2002

(hovedhuset) er et sveitser hus i drakestil som ble flyttet til nåværende plassering

er et gammelt Nordlandshus fra 1850/1870. Huset er i laftet tømmer. Bygningen ble

oppgradert i 2002.

«Brudesuiten» stammer tilbake fra så tidlig som 1750. Oppgraderinger gjennomført i

2001

ble oppført i 1906 og ble oppgradert i 2001

er en gammel bygning i dårlig stand

er antatt oppført i 1959 med utvidelse på 1970 tallet. Bygningen fremstår i god

stand.

ble bygget 1770. Bygningen oppgradert i 2001

Leietakersøk for Sandtorgholmen7

Nord-Norge og Hålogalandsregionen har de siste

årene hatt en sterk vekst i turisttrafikken. I Nord-

Norge er det spesielt Lofoten, midnattssola og

nordlyset som er hovedattraksjonene. Dette

koblet mot en internasjonal trend som etterspør

trygghet, miljø og naturbasert aktivitetsferie har

bidratt til å styrke attraktiviteten til Nord-Norge

som reisemål, både sommer og vinter.

Lange, lyse dager og netter gir mange muligheter

for aktivitetsferie. Sandtorgholmen er et godt

utgangspunkt for å oppleve den storslåtte naturen i

hele regionen. Om sommeren ligger forholdene til

rette for hvalsafari, RIB-turer, fjellturer og

fiskemuligheter i Tjeldsundet, som er svært fiskerikt.

Leietakersøk for Sandtorgholmen8

Sandtorgholmen har lange tradisjoner som handels-, overnattings- og

serveringsted, nåværende eier og driver ønsker å leie ut eller vurdere et salg av

eiendommen.

Leieobjektet:

Omfatter eiendommen, driftsutstyr, innbookede bestillinger, rett til å benytte

navnet Sandtorgholmen Hotel, domene, nettsider og markedsmateriell.

Kommersiell leievilkår:

Leieforholdet tiltredes så raskt som mulig, og senest innen 1. januar 2018.

Leieavtalens varighet 5 år med muligheter for forlengelse med 5 år. Fast

minimumsleie med opptrapping i år 1. Deretter minimumsleie +

omsetningsbasert leie. Husleiegaranti for seks måneder. Husleie tillegges mva.

Vedlikehold:

Leietaker har ansvar for alt innvendig vedlikehold. Egen kryssliste for fordeling av

vedlikeholdsansvaret vil bli utarbeidet.

Eventuelt kjøp:

Kjøpsobjektet omfatter hele eiendommen på Sandtorgholmen, gnr. 27 bnr. 17 i

Harstad kommune inkludert inventar og utstyr, samt alt annet som naturlig

tilhører eiendommen, bortsett fra eiers private eiendeler. Egen oversikt

utarbeides.

Alle kommersielle vilkår vil bli presentert i møte med interessenten.

Leietakersøk for Sandtorgholmen9

Belegget har vist en positiv utvikling de siste 10

årene og økte i 2016 fra 62,3 til 69,2 prosent.

Romprisen i markedet har også vist god vekst,

men falt i 2016 ned med 4,0 prosent til 757

kroner. Likevel økte RevPAR med 6,5 prosent til

524 kroner – hovedsakelig drevet av den store

økningen i belegg.

Utviklingen i kapasitet har vært flat de siste syv

årene, med kun én nedgang fra 2009 til 2010,

som ga en direkte forbedring av belegget i 2010.

Antall rom har kun økt marginalt fra 2010 til i

dag, trolig forårsaket av utvidelser eller flere åpne

rom i året. Ettersom romkapasiteten er så liten vil

markedet være svært sensitivt for eventuell ny

kapasitet.

Leietakersøk for Sandtorgholmen10

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

ADR RevPAR Belegg

Grafen viser utvikling i belegg, rompris (ADR) og omsetning per tilgjengelig rom

(RevPAR) i Harstad kommune. Tallene er nominelle og er ikke inflasjonsjusterte.

: SSB / Statistikknett.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Antall rom Antall hotell

Grafen viser utvikling i antall rom og antall hotell i Harstad kommune de siste

10 årene.

: SSB / Statistikknett.

Totalt sett har markedet, målt i antall gjestedøgn,

økt med 15,6 prosent fra 2007 til 2016.

Konferansesegmentet økte med 81 prosent i

2016, med en snittvekst på 1,7 prosent.

Yrkessegmentet økte med 10,8 prosent i 2016,

med en snittvekst på 3,3 prosent.

Feriesegmentet økte med 3,4 prosent i 2016,

med en snittvekst på -0,05 prosent.

Leietakersøk for Sandtorgholmen11

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Konferanse

Grafen viser utvikling i antall gjestedøgn per segment i Harstad kommune de

siste 10 årene.

: SSB / Statistikknett.

Yrke Ferie Konferanse

Grafen viser relativ utvikling i antall gjestedøgn per segment i Harstad

kommune de siste 10 årene, med utgangspunkt i 2007 = 1,00.

: SSB / Statistikknett.

Yrke Ferie

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Totalt

Dagens eier og driver har de siste årene valgt å ha åpent i hovedsesongen fra mai til august. Derfor er ikke

omsetningspotensiale i eiendommen fullt utnyttet. Markedet og attraktiviteten til små og mellomstore

turistanlegg med en unik historie har de siste årene øket betydelig. Vi antar derfor at det vil være enkelt å øke

aktivitetene og omsetningen for alle de kommersiell områdene i anlegget.

• Kommersielle areal/kapasitet som har vært tilgjengelig:

- 22 hotellrom/54 senger

- Restaurant/kafe 100 stoler

- Møterom

- Vinkjeller

- Camping/bobil oppstilling

• Det er grunnlag for å utvide driften til helårsdrift med potensiale for å øke omsetningen betydelig.

• Vintersesong: Nordlysturisme, årsfester, bryllup, konferanser, skreifiske, skikjøring/randonee

• Vårsesong: Skikjøring/randonee, Nordlys, Påskeferie, fiske, konferanser

• Sommersesong: Bryllupssesong, Hvalsafari, Optimalisere belegg og pris i høysesong, øke restaurant-/

kafesalg

• Høstsesong: Konferanser, fiskeferie, bryllup, julebord, fester og jubileum.

Leietakersøk for Sandtorgholmen12

Leietakersøk for Sandtorgholmen13

Leietakersøk for Sandtorgholmen14

Godkjent reguleringsplan legger til rette for

videre utvikling av eiendommen til reiselivsformål,

med mulig bygging av nye 18

overnattingsboenheter.

Boenhetene i reguleringsplanen er markert i

oransje, i tillegg er det lagt til rette for totalt 78

parkeringsplasser. Dette er i dag ikke bygd.

De eksisterende byggene er markert i gult og

regulert til næringseiendom.

Planområdet omfatter gnr. 27 bnr. 17.

Leietakersøk for Sandtorgholmen16

er antall tilgjengelige rom i løpet av et

år, og regnes ved å multiplisere antall rom med

antall dager i året. Omtales ofte som tilgjengelig

kapasitet.

er antall solgte rom multiplisert

med lengden av oppholdet i dager i løpet av et

år.

omfatter den delen av

omsetningen som er direkte tilknyttet rommene,

ekskludert måltider, MVA (8 prosent) og

eventuelle andre tjenester eller varer.

er den delen av hotellet sin romkapasitet

som er i bruk og er ofte oppgitt som et

gjennomsnitt over en periode. Nøkkeltallet blir

beregnet ved å dele antall solgte romdøgn på

tilgjengelige romdøgn, der en antar at hotellet er

åpent hele året. Oppgis i prosent.

står for «average daily room rate» eller

rompris på norsk, og er losjisalg per rom per

døgn eksklusive merverdiavgift. Nøkkeltallet blir

beregnet ved å dele hotellet sin netto

losjiomsetning på antall solgte romdøgn.

står for «revenue per available room»

eller omsetning per tilgjengelig rom på norsk, og

viser losjisalg per tilgjengelige rom per døgn over

en periode. Nøkkeltallet beregnes ved å

multiplisere beleggsprosenten med ADR for

samme periode, eller ved i å dividere

losjiomsetningen med antall tilgjengelige

romdøgn. RevPAR inneholder med andre ord

både et pris- og kapasitetselement, og er det

viktigste nøkkeltallet i hotellbransjen.

// Partner i Hotelia

geir.lundkvist@hotelia.no

+47 928 87 708

// Partner i Hotelia

anders.vatne@hotelia.no

+47 926 97 700

Leietakersøk for Sandtorgholmen17

Dette prospekt er utarbeidet i forbindelse med utleie evt. salg av

eiendommen Sandtorgholmen Hotell (Gnr. 27, bnr. 17 i Harstad kommune).

Det gjøres særskilt oppmerksom på at eiendomsmeglingslovens § 6-7 er

fraveket for oppdraget, og det legges til grunn at kjøper bør og vil

gjennomføre egne, grundige undersøkelser (due diligence), og

(heretter «Megler») har ikke ansvar for eller plikt til å kontrollere

opplysninger som forutsettes gjennomgått ved kjøpers due diligence.

Tilsvarende gjøres kjøpere / budgivere oppmerksom på at

eiendomsmeglingslovens / -forskriftens regler om budgivning er fraveket, slik

at bl.a. reglene om budfrister og innsyn i budjournal ikke får anvendelse for

transaksjonen. Megler oppfordrer til kontroll av opplysningene og

dokumenter samt til en nøye gjennomgang av eiendommen og selskapet før

endelig avtale inngås. Potensielle kjøpere oppfordres til å foreta egne

undersøkelser av selskapet, og det oppfordres til normal due diligence-

gjennomgang. Selger vil tilrettelegge for dette. Dersom budgiver som følge

av due diligence-gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede

betingelser for kjøpet i forhold til budet, står selger fritt til å stanse dialogen

og gjenoppta dialogen med andre potensielle interessenter, med mindre

selger på frivillig basis aksepterer de endrede vilkår. Ingen andre enn de som

er beskrevet i prospektet er gitt tillatelse til å gi informasjon eller tilsagn på

vegne av eiendommen/selskapet i forbindelse med salg av eiendommen /

selskapet slik beskrevet i dette prospekt. Det understrekes at investeringer i

eiendom medfører risiko. Enhver kjøper må være forberedt på at en slik

investering kan medføre tap. Kjøper som ikke kan eller ønsker å pådra seg en

slik risiko frarådes å gjøre slike investeringer. Informasjonen i dette

prospektet er basert på (i) informasjon fremskaffet av selger, (ii) ekstern

statistikk og (iii) annen relevant informasjon som Megler vurderer å være

pålitelig. Informasjonen mottatt fra selger inkluderer (men er ikke

nødvendigvis begrenset til) informasjon om arealer, utleie, utviklingsplaner,

investerings-planer, reguleringsplaner og annen relevant informasjon om

eiendommen(e). Megler har ikke foretatt noen verifikasjonsprosess relatert til

informasjonen gitt av selger og det forutsettes at denne informasjonen er

korrekt. Kjøper må basere kjøpet på egne vurderinger og undersøkelser.

Megler gir ikke noen garantier for at informasjonen i prospektet er sann,

presis eller fullstendig og den skal således ikke oppfattes som sådan. Selv om

det er lagt mye arbeid i å sikre at denne informasjonen er presis og komplett

kan ikke Megler gi noen forsikring for at faktiske feil ikke kan ha oppstått i

utarbeidelsen av dette prospektet. Megler tar intet ansvar ektet. Megler,

Meglers styre, Meglers partnere eller Meglers ansatte kan ikke gjøres

ansvarlig i forhold til noen person for noe direkte, indirekte, spesifikke eller

følgeskader som oppstår utfra bruk av dette prospektet. Informasjonen fra

selger forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommen

forutsettes besiktiget, og det forutsettes at kjøper gjør bruk av egne fagfolk i

en due diligence prosess selv gjør en vurdering av selskapet og av

eiendommens tekniske tilstand og at alle relevante dokumenter for selskapet

og for eiendommen blir gjennomgått.

Hotelia AS

Inkognitogata 33 A

Norway, 0256 Oslo

www.hotelia.no

Leietakersøk for Sandtorgholmen18