1

2010年７月期（第42期） 決算説明会資料

一生涯のお付き合い。Partner For Life.

2

本資料は2010年７月31日現在のデータに基づいて作成しております。 本資料に記載された内容は2010年９月29日現在において一般的に認識されてい

る経済 ・ 社会等の情勢および当社が合理的に判断した一定の前提に基づいて作成しておりますが 、経営環境の変化等の事由により 、予告無しに変更せざるを得ない可能性がございます。

本資料に記載された意見、計画等は、資料作成時での当社の判断であり、その実現 ・ 達成を保証、約束するものではなく、また、その情報の正確性、安全性を保証約束するものではありません。

本資料は2010年７月期（42期）決算の業績及び今後の経営戦略等に関する情報の提供を目的としたものであり、当社が発行する有価証券への投資を勧誘することを目的としたものではございません。

3

2010年７月期（第42期） 決算概要

4

第42期 連結決算ハイライト

（単位：百万円）

自社販売物件が好調に推移したものの、たな卸資産評価損、自社販売物件が好調に推移したものの、たな卸資産評価損、

特別損失を計上特別損失を計上

△1,3451,3282,674純 資 産

その他一般管理費

広告費及び販売手数料

+129282-153その他事業

△313514-828

△580921-1,502

経費

△39,45811,689-51,148不動産分譲事業

△4412,233-2,674不動産賃貸事業

+51102-50不動産仲介事業

8.9％

25,041

29,550

第41期期末

△9,980

△8,885

△8,012

54,026

第4１期

△1.9ポイント7.0％-自 己 資 本 比 率

△9,74215,298-た な 卸 資 産

△11,08418,465-総 資 産

第42期期末貸借対照表

（連結）

-△1,369120当 期 純 利 益

-△1,054165経 常 利 益

-△498745営 業 利 益

△39,72714,29915,150売 上 高

前期増減額第42期

(期初)第42期

予想

損益計算書（連結）

【ダイジェスト】

＜Ｐ／Ｌ＞

●シェルゼシリーズの販売は好調

●たな卸資産評価損８億57百万円(売上原価に計上)

●特別損失４億28百万円(㈱長谷工コーポレーションへの精算)

＜Ｂ／Ｓ＞

●たな卸資産圧縮及び有利子負債

削減で総資産が減少。

●純資産13億28百万円、

自己資本比率7.0％

5

第42期 業績状況

不動産分譲事業不動産分譲事業

■自社単独分譲事業 合計６物件

■共同分譲事業 合計２物件

シェルゼ雷門（東京都台東区）

総戸数48戸完売

シェルゼ鎌倉御成町（神奈川県鎌倉市）総戸数13戸完売

シェルゼ三鷹禅林寺通り（東京都三鷹市）総戸数48戸完売

シェルゼ中野新井薬師（東京都中野区）総戸数40戸完売

シェルゼ砧（東京都世田谷区）

総戸数30戸完売

イニシア千住曙町（東京都足立区）総戸数515戸完売

Ｔｈｅ CLASS等々力ヒルズ（東京都世田谷区）総戸数18戸完売

●自社単独・共同物件８物件 合計172戸引渡外断熱マンション『シェルゼ』の販売は順調に推移。それぞれ早期完売の達成。一方、保有するたな卸資産について現状の適正価格を会計基準に基づき、評価の見直しを実施。たな卸評価損を売上原価に８億57百万円計上。その結果、

売 上 高 116億89百万円営業損失 ８億77百万円

～シェルゼシリーズ～～シェルゼシリーズ～

（外断熱工法採用）（外断熱工法採用）

シェルゼ王子神谷

（東京都北区）総戸数54戸完売

6

第42期 業績状況

不動産賃貸事業不動産賃貸事業

エコロジー木場公園プロセンチュリー

（東京都江東区）総戸数 288戸

エコロジー東陽町 プロセンチュリー

（東京都江東区）総戸数 150戸

●売 上 高 22億33百万円●営業利益 ５億49百万円

賃料収入とプロパティーマネージメント報酬等

●売 上 高 １億２百万円●営業利益 69百万円

「三浦海岸」「大和」「星が丘」「玉野浦」他の仲介手数料

●売 上 高 ２億82百万円●営業利益 ２億53百万円

エコロジーコンサルティング報酬工事監理料等

不動産仲介事業不動産仲介事業

その他事業その他事業いずれも90％台後半の稼働率をキープ

主な賃料収入物件

外断熱工法を採用しハイスペックな設備を

備えた当社最大級の開発プロジェクト

7

第42期 要約貸借対照表（連結） ～資産～

18,465

990

45

851

1,887

7,403

7,895

791

16,577

第42期期末

△11,084

+162

+４

△22

+144

△6,934

△2,808

△153

△11,229

前期末比較増減

29,550資 産 合 計

828投資その他の資産

40無形固定資産

873有形固定資産

1,743固 定 資 産 合 計

14,337仕掛販売用不動産

10,704販売用不動産

945現金及び預金

27,806流 動 資 産 合 計

第41期期末

（単位：百万円）（単位：百万円）

■ポイント 資産圧縮により、B/Sがスリム化

販売活動の結果、販売用不動産ならびに仕掛販売用不動産が97億42百万円減少

資産合計が110億84百万円の減少

8

第42期 要約貸借対照表（連結）～負債・純資産～

△1,0825,0836,166短期借入金

△11,08418,46529,550負 債・純 資 産 合 計

△1.9ポイント7.0％8.9％自 己 資 本 比 率

1,328

1,377

10,675

15,809

17,137

第42期期末

△1,345

△5,645

△2,961

△6,474

△9,739

前期末比較増減

2,674 純 資 産 合 計

7,073その他負債

13,6361年内返済予定

の長期借入金

22,284有利子負債

26,876負 債 合 計

第41期期末

（単位：百万円）（単位：百万円）

■ポイント■ポイント 資産圧縮により、資産圧縮により、B/SB/Sがスリム化がスリム化

有利子負債が有利子負債が158158億９百万円まで圧縮。（ピーク時の億９百万円まで圧縮。（ピーク時の904904億億7979百万円から百万円から82.582.5％％の削減）の削減）

短期及び短期及び11年年内返済予定の借入金内返済予定の借入金がが、物件売却により返済、物件売却により返済を行い、を行い、4040億億4343百万円の減少。百万円の減少。

9

新規事業への取組み

10

野原産業株式会社との業務提携

外断熱工法促進と技術情報の相互提供を目的とし、野原産業株式会社と業務提携契約を締結共同事業として『中古マンションリニューアル分譲事業』を開始

当社は、物件情報の取得・販売に関する不動産分譲事業全般のノウハウを野原産業株式会社に提供し、

その貢献対価を得る新規事業。野原産業株式会社は、事業期間中の物件保有及び工事請負を担当。

リフォーム前 リフォーム後

11

エコロジー・コンサルティング事業

既存集合住宅の所有者・管理組合に対し、当社が採用してきた外断熱工法や省エネルギー設備のノウハウを生かした提案・助言や、各種補助金・エコポイント制度等の有効活用についても提案・助言を行い、建物のエイジング防止や耐久性向上に向けた改修のコンサルティング業務を行い、収益を獲得する新規事業。

当社が分譲マンション事業にて培った外断熱工法や省エネルギー設備のノウハウを提供する『環境配慮型建物に関するコンサルティング事業』を開始

12

産学協同研究について

13

早稲田大学との共同研究

当社が進めてきた「外断熱工法」を、これからのマンションづくりのひとつの指標としてさらに進化させるべく、早稲田大学理工学術院・高口洋人准教授の協力による産学協同研究を継続。

コンクリートの外側を断熱材で包み、冷暖房の使用を最低限に抑える、環境に優しい住まい。その優れた性能を、外断熱工法によって施工された「シェルゼ」で実測・シミュレーション。また、新規事業であるエコロジー・コンサルティング事業への共同研究等次世代に継承していける資産となる建物の品質向上へ向けた研究を継続。

14

2011年７月期(第43期) 業績見通し

15

事業環境に対する認識と当社方針

事業環境の認識事業環境の認識

当社方針当社方針

・マンション販売価格の調整や住宅ローン減税等の景気対策効果によりマンション分譲事業に

おいては回復の兆しがみられるものの金融機関の混乱や資金調達の厳しさは継続

・景気の先行き不透明感を背景に所得環境の改善は進んでいないことから住宅購入限度額の

上昇は厳しい。

⇒住宅購入限度額の範囲内での立地・商品企画が売れ行きを左右する。

・環境配慮型マンション『シェルゼ』の復活を睨みつつ、資金回転の早い事業やフィービジネスの営

業強化を図る。

・たな卸資産の売却、回転率の早い中古マンションリニューアル分譲事業や戸建・タウンハウス開発

といった新規事業、不動産賃貸事業における賃料収入、及びプロパティーマネジメント報酬、不動

産仲介事業における仲介手数料収入、その他事業におけるエコロジー・コンサルティング報酬や

その他不動産に関するコンサルティング報酬を計画。

⇒立地と商品企画、需給バランスに注意しながら慎重なスタンスを保つ。

16

第43期 業績見通し

2011年度７月期の期末配当金につきましても、財務体質の早期改善を図るために無配とさせていただきたいと考えております。当社グループを取り巻く環境は厳しいものがありますが、当社としましては、まずは経常利益および当期純利益の黒字化、安定的に収益が確保できる収益構造を確保した上で、早期の復配に努めてまいります。

500△498△8,012営業利益

100△1,369△9,980当期純利益

170△1,047△8,885経常利益

12,00014,29954,026売上高

第43期予想（2011年７月期）

第42期実績（2010年７月期）

第41期実績（2009年７月期）

【連結】

（単位：百万円）

2011年７月期(43期)業績の見通し2011年７月期(43期)業績の見通し

期末配当予想期末配当予想

17

第43期 業績見通しポイント

通期：売上高120億円、経常利益１億70百万円、当期純利益１億円(２Ｑ：売上高65億円、経常利益40百万円、四半期純利益10百万円)

通期：売上高120億円、経常利益１億70百万円、当期純利益１億円(２Ｑ：売上高65億円、経常利益40百万円、四半期純利益10百万円)

・たな卸資産の売却、回転率の早い中古マンションリニューアル分譲事業や戸建・タウンハウス開発

といった新規事業、不動産賃貸事業における賃料収入、及びプロパティーマネジメント報酬、不動産

仲介事業における仲介手数料収入、その他事業におけるエコロジー・コンサルティング報酬やその

他不動産に関するコンサルティング報酬を計画。

・たな卸資産評価損の計上が一巡。事業利益率の改善、販売費及び一般管理費の削減（第42期と比

較して20％の削減）、支払利息の減少による営業外収支の改善を見込む。

18

事業の再編

優良事業に経営資源を集中投下

創業以来の事業である不動産仲介とコンサルティング事業

マンション分譲事業

①全国における不動産情報ネットワーク

②不動産の価値を高めるノウハウの提供

③プロパティーマネジメント業務の受託増加に

よる不動産管理事業の拡大等

安定した収益に寄与

各セグメントごとに将来の収益可能性を見直し、事業再編を図る。2011年７月期(第43期)を「第２の創業期」として位置づけ

①共同事業による分譲マンション事業の再開

(『シティハウス新丸子テラス』へ事業参画)

②中古マンションリニューアル分譲事業

③環境配慮型マンション『シェルゼ』の計画推進

次のステージを見据える取組

19

参考資料

20

外断熱とL.S.S.で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション

< 外断熱 >

<外断熱のメリット>・エアコンの使用料が減るので経済的、その上快適 ・カビやダニのもととなる結露が発生しにくく、健康的・コンクリートが劣化しにくく、資産価値が持続 ・耐久性が高いので省エネ、地球環境に優しい

外断熱がコンクリートの力を活かすしくみ

マンションの躯体はコンクリートで出来ています。コンクリートは、温まりにくく、冷めにくい性質があります。言い換えれば温度を一

定に保つ働きがあるわけで、これを「蓄熱効果」といいます。在来工法（内断熱）のマンションでは、この蓄熱効果を十分に活かし切

れていませんでした。コンクリートの内側に断熱材がある「内断熱」は、コンクリートが外気の大きな温度変化に直接さらされ、蓄熱

効果を発揮できないのです。

外断熱では、コンクリートを断熱材がしっかりと包み込みます。そのため、外気の影響を受けることなく、コンクリートの蓄熱効果に

よって室内の温度が安定し、快適な住まいが実現できるのです。

外断熱の資産性と経済性コンクリートは熱くなると膨張し、冷たくなると収縮します。季節や時間による外気の温度変化の影響を受けやすい在来工法（内断熱）

のマンションでは、コンクリートが収縮と膨張を繰り返し、その結果ひび割れが発生しコンクリートが劣化していきます。外断熱は、断熱

材によって外気の温度変化からコンクリートを守ります。そのため、年月がたってもコンクリートが劣化しにくくなります。つまり、住まい

の資産価値を長く保つもことができるのです。住まいという大切な資産を守る。それも外断熱の大きな特徴です。

21

スケルトン・インフィル（S.I.）

オール電化

柱や床等のコンクリート躯体「スケルトン」と、内装・設備等の「インフィル」を分離した住まいの作り方。分離していることにより、内装・設備の更新性と可変性が高まりメンテナンスやリフォームがしやすい住まいが可能になります。

給湯や冷暖房も、オール電化はクリーンで経済的。オール電化で使用する「エコキュート」は、空気の熱を利用してお湯を沸かすので、地球温暖化の原因となる二酸化炭素（CO2）排出量が今までの約半分になります。また、フロン系冷媒を使わないのでオゾン層破壊係数もゼロ。さらに排熱がないのでヒートアイランド現象の抑制にも貢献します。外断熱は外気温の影響を受けにくい工法なので、冷暖房の使用量を抑制できます。それにオール電化をプラスすると、より一層の省エネ効果が期待できます。省エネとはつまり、CO2を減らせると同時に、光熱費も抑えられるということです。外断熱＋オール電化が、地球に優しく、家計にも優しい住まいを実現します。

<スケルトン・インフィル(S.I.)のメリット>・設備のメンテナンスがしやすい・外断熱との組み合わせでリフォームの幅が広がる・年数を経ても資産価値が落ちにくい

外断熱とL.S.S.で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション<スケルトン・インフィル/オール電化>

22

外断熱とL.S.S.で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション< Ｌ.Ｓ.Ｓ.(リビング・サービス・システム) >

シェルゼオーナーの財産を共に守り、より快適な生活を

ライフステージの変化によって、住まいに求めるものは変わります。

「一生涯のお付き合い」を基本理念とする明豊エンタープライズでは、単独事業で分譲したマンションをご購入いただいた皆様に向け

て、将来にわたり暮らしをサポートする「リビング・サービス・システム（Ｌ.Ｓ.Ｓ.）を提案しています。ご入居後の定期点検をはじめとした

細やかなサポートから、暮らしの変化に合わせたリフォーム、住み替えに伴う売却・賃貸管理・買換えなど、さまざまなお手伝いを通

じて暮らしのご要望にお応えします。

Ｌ.Ｓ.Ｓ.（リビング・サービス・システム）とは建物をお客様へ引き渡した後、当社独自の以下のサービスがあります。また、「ＬＳＳコンタクトセンター」というお客様専用

受付窓口から、あらゆる住まいに関するニーズにお応えしていきます。

サービス内容

・初月駐在：建物引渡から1ヶ月間、管理人室でお客様対応を行う

・定期点検：建物引渡後の3ヶ月、1年目、2年目に定期点検を行う

・明豊山荘利用：軽井沢にある明豊山荘の利用を無料で提供

・住み替えに伴う売却・賃貸管理・買い替え

・マンション管理組合生涯支援システム

マンション管理組合生涯支援システム内容

1.マンションの維持管理

住宅履歴書として「入力、閲覧、検索」ができるだけでなく、最大の特徴としては、長期修繕計画に基づく、修繕工事のサポート機能。

2.コミュニティー形成の支援機能

マンション専用ホームページの中に、様々なコンテンツをアップし、コミュニティー支援のプログラムも装備しています。

3.住み替え支援制度

売買、賃貸借時にエビデンスレポートを提供し、住み替えのサポートを行ないます。

23

国土交通省の超長期住宅先導的モデル事業に採択されました

24

『シェルゼ』の実績

シェルゼ千駄木総戸数24戸

2007年７月竣工 シェルゼ木場公園総戸数127戸

2008年３月竣工

シェルゼ府中の森公園総戸数34戸

2007年５月竣工

サンフル池上シェルゼ総戸数36戸

2005年12月竣工

シェルゼ砧総戸数30戸

2008年７月竣工

シェルゼ武蔵中原総戸数48戸

2008年12月竣工

シェルゼ鎌倉御成町総戸数13戸

2009年７月竣工

シェルゼ雷門総戸数48戸

2009年９月竣工

シェルゼ王子神谷総戸数54戸

2010年３月竣工

シェルゼ三鷹禅林通り総戸数48戸

2009年７月竣工

シェルゼ中野新井薬師総戸数40戸

2009年10月竣工

シェルゼ杉並高井戸総戸数35戸

2008年９月竣工

25

会 社 概 要

株式会社明豊プロパティーズ主要な関係会社

2,553名 （2010年７月31日現在）株 主 数

9,661,000株 （2010年７月31日現在）発行済株式数

代表取締役社長 梅木 篤郎代 表 者

2004年6月9日（ＪＡＳＤＡＱ）上 場

22億86百万円資 本 金

1968年9月9日設 立

東京都目黒区目黒三丁目11番3号住 所

8927（ＪＡＳＤＡＱ）証 券 コ ー ド

株式会社明豊エンタープライズ商 号

26

今後とも宜しくお願い申し上げます。

お問い合わせ先

株式会社明豊エンタープライズ （経営企画室）

Tell ： 03-5768-6573

Fax ： 03-5768-6580

E－mail ： ir@meiho-est.co.jp

URL ： http://www.meiho-est.com/