2010年の不動産市場dynamics of real estate market reitaku-university 2010/1/15 page....

Dynamics of Real Estate Market Reitaku-University

2010/1/15 page. 1

2010年の不動産市場-不動産市場は回復できるのか?-

麗澤大学経済学部・准教授

清水千弘(Chihiro SHIMIZU)

Chihiro SHIMIZU 2010 [email protected]

2010年1月15日

財団法人土地総合研究所


2010/1/15 page.

本日の報告

• 金融危機と不動産市場(Credit Cycles)

• 1.国際的な不動産市場の動向

• 2.住宅市場の展望• -人口減少は，不動産市場にどのような影響を与えるのか-

• 3.オフィス市場の展望

• 4.新しいリスクと向き合う

Chihiro SHIMIZU 2010 [email protected] 2


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1.国際的な不動産市場の動向

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100.0

150.0

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1983

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2008

/05

Tokyo_Condo

Tokyo_SingleHouse

LosAngeles

NewYork

London

HongKong

Melbourne


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Peason’s Correlation coefficient

4

Tokyo_Single → Tokyo_CondoTokyo_Condo → Tokyo_SingleLondon → Los AngelsLondon → New YorkLondon → MelbourneLos Angels → New YorkLos Angels → LondonLos Angels → Melbourne

TOKYO_CONDO

TOKYO_SINGLEHOUSE

LOSANGELES

NEWYORK

LONDON HONGKONG

MELBOURNE

TOKYO_CONDO 1TOKYO_SINGLEHOUSE 0.463 1LOSANGELES 0.119 0.120 1NEWYORK 0.163 0.126 0.833 1LONDON 0.262 0.156 0.472 0.295 1HONGKONG 0.096 0.008 -0.174 -0.152 -0.017 1MELBOURNE 0.360 0.194 -0.166 -0.061 0.085 -0.024 1


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12/02 6/03 12/03 6/04 12/04 6/05 12/05 6/06 12/06 6/07 12/07 6/08 12/08 6/09 12/09

Australia

Japan

US

UK

国際調整速度International property cycles - Speed of adjustment:December 2002=100

5

Source: IPD


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-60 -54 -48 -42 -36 -30 -24 -18 -12 -6 0 6 12 18 24 30

Australia

Japan

US

UK

International property cycles - Speed of adjustment:Cycle Peak＝100

6

Source: IPD


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Source: IPD, KTI

2008 Global WeightsAustraliaAustriaBelgiumCanadaDenmark KTI Finland France Germany Ireland Italy JapanKoreaNetherlands New ZealandNorway PolandPortugal South AfricaSpain Sweden Switzerland UK USA

In 2008 where Europe contributes less than 40%and the US alone delivers more than 40%

2008年のグローバル不動産市場の規模は，419兆円（3.3兆ユーロ）

7


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-40%

-35%

-30%

-25%

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Austra

liaCan

ada

Denmark

Finlan

dFran

ceGerm

any

Irelan

dJa

pan

Korea

Netherl

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New Zea

land

Norway

Portug

alSou

th Afric

aSpa

inSwed

enSwitz

erlan

d

UKTotal Return

-4.7%

Income Return

Capital Return

各国の不動産投資リターン:2008

8


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2.住宅市場の展望

• 米国での議論:

• Baby Boom, Baby Burst and Housing Market!!!• Mankiw and Weil(1989)

• 米国の住宅価格は，１９８７年～2007年まで47%下落する!!!

• →社会構造の変化と不動産市場

Chihiro SHIMIZU [email protected] 9


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長期的な期待:人口は減少していく

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60,000

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2050

(千人)

出典：国立社会保障・人口問題研究所『日本の将来推計人口』（平成14年１月推計）　　　による各年10月1日現在の推計人口より


2010/1/15 page.Chihiro SHIMIZU [email protected] 11

団塊世代のリタイアとオフィス市場

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（万人）

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女男

（万人）

（歳）

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女男

（万人）

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020406080100120 120100806040200

女男

（万人）

（歳）

日本の人口ピラミッド（中位推計）

10年後（2015年）現在（2005年）

団塊世代

団塊世代

団塊Jr・ポスト団塊Jｒ

出所）国立社会保障・人口問題研究所

団塊Jr・ポスト団塊Jｒ


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出生者数の推移(JPN)

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2010

(Ten thousands)

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2.5

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3.5

4.0

4.5

5.0

Number of Live Births [Left Scale]

Total Fertality Rates [Right Scale]Baby boom(1947-49)

Echo baby boom(1971-73)

Baby bust(1955-60)

Source: Ministry of Health, Labor and Welfare


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出生者数の推移(U.S.)

Source: National Center for Health Statistics, "National Vital Statistics Reports."

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(Ten thousands)

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5.0

Number of Live Births [Left Scale]

Total Fertality Rates [Right Scale]

Baby boom（1946～1960）

Baby bust（1965-79）

Echo baby boom（1980～90's）


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年齢別人口 30-44 (JPN)

Source: Ministry of Internal Affairs and Communications Statistics Bureau

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1,000

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2,000

2,500

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3,500

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(Ten thousands)

Age 40-44

Age 35-39

Age 30-34

Baby boomer（1947～1949） Echo baby boomer

（1971～1973）

Baby buster（1955-1960）


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年齢別人口 30-44 (U.S.)

Source: U.S. Bureau of Census, "Population Estimates."

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

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2000

2005

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(Ten thousands)

Age 40-44

Age 35-39

Age 30-34

Baby boomer（1946～1960）

Baby buster（1965-1979）

Echo baby boomer（1980～90's）


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Real House prices by prefectures (JPN)

Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism “Published Land Prices”

0

100,000

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400,000

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2000

2001

2002

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2006

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2008

Hokkaido AomoriIwate MiyagiAkita YamagataFukushima IbaragiTochigi GunmaSaitama ChibaTokyo KanagawaNiigata ToyamaIshikawa FukuiYamanashi NaganoGifu ShizuokaAichi MieShiga KyoutoOosaka HyougoNara WakayamaTottori ShimaneOkayama HiroshimaYamaguchi TokushimaKagawa EhimeKouchi FukuokaSaga NagasakiKumamoto OoitaMiyazaki KagoshimaOkinawa


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Real House prices by states (U.S.)

Source: Office of Federal Housing Enterprise Oversight, “House Price Index”,U.S. Census of Bureau, “Census of Housing: Median home value.”

0

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2008

AL AK

AZ AR

CA CO

CT DE

DC FL

GA HI

ID ILIN IA

KS KY

LA ME

MD MA

MI MN

MS MO

MT NE

NV NH

NJ NM

NY NC

ND OH

OK ORPA RI

SC SD

TN TX

UT VT

VA WA

WV WI

WY


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Gini's coefficient : Comparison between Japan and US

18

0.000

0.050

0.100

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Japan

USA


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Cluster Classification in Japan by Appreciation Rate of Land Price

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-30

-20

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1976

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Cluster1

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Cluster Classification in US by Appreciation Rate of House Price

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-10

-5

0

5

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1976

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1981

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1987

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1996

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2000

2001

2002

2003

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2006

2007

2008

Cluster1

Cluster2

Cluster3

Cluster4

Cluster5


2010/1/15 page.

住宅需要 vs.住宅価格

21

-50

0

50

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150

200

-30 -20 -10 0 10 20 30 40 50

Ibaragi

Chiba

Kanagawa

Okinawa

ChibaTokyo

KanagawaKyouto

Oosaka

Hyougo

Chan

ge ra

te o

f hou

se p

rice:

%

Change rate of house demand:%

(DM75-80, LP75-80)

(DM80-85, LP80-85)

(DM85-90, LP85-90)

(DM90-95, LP90-95)

(DM95-00, LP95-00)

(DM00-05, LP00-05)

(DM05-08, LP05-08)

-20

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-20 0 20 40 60 80 100

California

North DakotaOregon

Washington

Wyoming

Alabama

Arkansas

North Dakota

Nebraska

California

Delaware

North Dakota

Chan

ge ra

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rice:

%


(DM75-80, LP75-80)

(DM80-85, LP80-85)

(DM85-90, LP85-90)

(DM90-95, LP90-95)

(DM95-00, LP95-00)

(DM00-05, LP00-05)

(DM05-08, LP05-08)

-50

0

50

100

150

200

-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40

Ibaragi

Chiba

Kanagawa

Okinawa

ChibaTokyo

KanagawaKyouto

Oosaka

Hyougo

Chan

ge ra

te o

f hou

se p

rice:

%


(DM75-80, LP75-80)

(DM80-85, LP80-85)

(DM85-90, LP85-90)

(DM90-95, LP90-95)

(DM95-00, LP95-00)

(DM00-05, LP00-05)

(DM05-08, LP05-08)

-20

0

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120

140

-10 0 10 20 30 40 50 60 70

California

North DakotaOregon

Washington

Wyoming

Alabama

Arkansas

North Dakota

Nebraska

California

Delaware

North Dakota

Chan

ge ra

te o

f hou

se p

rice:

%


(DM75-80, LP75-80)

(DM80-85, LP80-85)

(DM85-90, LP85-90)

(DM90-95, LP90-95)

(DM95-00, LP95-00)

(DM00-05, LP00-05)

(DM05-08, LP05-08)

Japan: 35- to 44-year-old population; U.S.: 30- to 44-year-old population

Mankiw House Demand Index


2010/1/15 page.Chihiro SHIMIZU2008 [email protected] SHIMIZU2008 [email protected] 22

消費者行動から見た住宅市場の展望(賃貸派: 仮名: 会社員(清)水沢 (千)裕(弘)さん３５才のケース)→今は，37才です

19歳(1986)

四畳半（7.5平米）

月3150円

20歳

1R（20平米）

月6万円

24歳(1990)

1DK（26平米）

月11万円

27歳

1DK（40平米）

月14万3000円

33歳(1998)

2LDK（60平米）

月21万円

35歳(2002)

3LDK（80平米）

月25万円

第一子誕生

29歳

第二子誕生

33歳

進学

就職・結婚

現在：36歳

就職して以降の総住居費：27,192,600円也

日経ビジネス2003/06/09に加筆

単身１:進学(地方から上京) 単身２:就職(単身)

結婚(DINKS) ファミリー



平均初婚年齢

平均初婚年齢

27 .2 27 .226 .9 27 .0

27 .8

28 .228 .4 28 .5

28 .8

29 .6

24 .4 24 .524 .2

24 .7

25 .225 .5

25 .9

26 .3

27 .0

27 .8

23

24

25

26

27

28

29

30

1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004

平均初婚年齢（

歳）

～～

夫

妻



婚姻数の低下

出典)リクルート住宅総合研究所

1996年(確定)

1997年(確定)

1998年(確定)

1999年(確定)

2000年(確定)

2001年(確定)

2002年(確定)

2003年(確定)

2004年(確定)

2005年(予測)

2006年(予測)

2007年(予測)

2008年(予測)

2009年(予測)

2010年(予測)

2011年(予測)

2012年(予測)

2013年(予測)

2014年(予測)

2015年(予測)

東京都 84,007 81,002 82,589 81,287 87,360 88,538 84,623 84,755 84,618 82,252 78,117 73,136 68,622 64,280 60,002 55,678 51,514 47,294 43,624 41,424

埼玉県 44,934 43,551 44,110 42,858 45,636 45,720 42,946 41,979 41,141 39,908 38,336 36,727 35,407 34,208 33,068 31,939 30,850 29,722 28,655 27,819

千葉県 38,653 37,320 38,005 37,316 39,597 39,532 37,739 37,124 35,538 34,316 32,983 31,713 30,683 29,727 28,779 27,876 27,021 26,197 25,438 24,672

神奈川県 61,883 59,429 60,542 58,149 61,351 61,763 59,251 58,013 56,140 54,186 51,622 49,051 46,791 44,803 42,815 40,906 39,243 37,400 35,768 34,683

首都圏 229,477 221,302 225,246 219,610 233,944 235,553 224,559 221,871 217,437 210,662 201,058 190,628 181,503 173,018 164,664 156,399 148,627 140,613 133,484 128,599

＊2004年都道府県別婚姻件数（平成16年厚生労働省人口動態統計局調べ【確定数】）と（単位：組）　2000年都道府県別女子結婚適齢期人口：24歳～32歳（平成12年国勢調査）の実測を元に婚姻組数を予測しています。　（※尚、死亡や転居等の人口の流出は一切考慮していません。）

首都圏：婚姻組数予測～2015年まで

0

25,000

50,000

75,000

100,000

125,000

150,000

175,000

200,000

225,000

250,000

1996年(確定)

1997年(確定)

1998年(確定)

1999年(確定)

2000年(確定)

2001年(確定)

2002年(確定)

2003年(確定)

2004年(確定)

2005年(予測)

2006年(予測)

2007年(予測)

2008年(予測)

2009年(予測)

2010年(予測)

2011年(予測)

2012年(予測)

2013年(予測)

2014年(予測)

2015年(予測)

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000首都圏東京都埼玉県

千葉県神奈川県


2010/1/15 page.Chihiro SHIMIZU 2008 [email protected] 25

人口の地域別動向

5,712 5,619 5,481 5,429 5,212 4,967

12,312 12,260 12,110 11,869 11,542 11,145

7,869 7,918 7,903 7,828 7,695 7,510

33,381 34,098 34,545 34,597 34,501 34,039

3,173 3,065 3,059 3,030 2,854 2,786

17,008 17,113 17,081 16,920 16,630 16,111

20,816 20,944 20,906 20,708 20,229 19,745

7,742 7,662 7,521 7,450 7,1986,905

4,189 4,087 4,079 3,914 3,8473,634

14,723 14,814 14,787 14,647 14,39614,052

2000 2005 2010 2015 2020 2025

全国人口に占める地域ブロック人口の割合

出所）国立社会保障・人口問題研究所

127,708 127,473 126,266 124,107121,136

126,925

北海道･･･北海道

東北･･･青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県、新潟県

北関東･･･茨城県、栃木県、群馬県、山梨県

南関東･･･埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

北陸･･･富山県、石川県、福井県

中部･･･長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県

近畿･･･滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

中国･･･鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県四国･･･徳島県、香川県、愛媛県、高知県

九州・沖縄･･･福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

（千人）


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地域別住宅需要 vs.住宅価格(JPN)

Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism , Ministry of Internal Affairs and Communications Statistics Bureau

Aomori

0

50

100

150

200

250

300

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

20

40

60

80

100

120

Age 35-39 Age 40-44 LP Index Tokyo

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

50

100

150

200

250

300

Age 35-39 Age 40-44 LP Index

Osaka

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

50

100

150

200

250

300

Age 35-39 Age 40-44 LP Index Yamaguchi

0

50

100

150

200

250

300

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

20

40

60

80

100

120

140

Age 35-39 Age 40-44 LP Index


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地域別住宅需要 vs.住宅価格(U.S.)

Source: U.S. Census of Bureau, “Population Estimates,” and OFHEO “House Price Index”.

California

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

100

200

300

400

500

600

700

Age 30-34 35-39 40-44 OFHEO HPI Florida

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Age 30-34 35-39 40-44 OFHEO HPI

Michigan

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

50

100

150

200

250

300

350

Age 30-34 35-39 40-44 OFHEO HPI New York

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

100

200

300

400

500

600

700

Age 30-34 35-39 40-44 OFHEO HPI



団塊ジュニア世代の住宅需要

出典)リクルート住宅総合研究所

出生率2.19人（1977年生まれ全国値）

首都圏人口の推移（単位：万人）

団塊世代1946～1950年生まれ

181

10～14歳

299

25～29歳

65％増

団塊ジュニア世代1971～1975年生まれ

251

10～14歳

300

25～29歳

19％増

持ち家なし・無答29.9％

持ち家あり70.1％

持ち家なし・無答29.9％

持ち家あり70.1％

単純計算では団塊ジュニア夫婦の7割が親の持ち家を相続できる

新人類世代1961～1965年生まれ

183

10～14歳

244

25～29歳

東京都の30～34歳の

未婚率男性 54.1％女性 37.6％

団塊ジュニアは差し迫って

住宅購入をする必要はない

33％増

国勢調査（平成12年）

国勢調査（総務省統計局）

出生動向基本調査（国立社会保障・人口問題研究所）

住宅土地統計調査（総務省統計局）

2010年の不動産市場dynamics of real estate market reitaku-university 2010/1/15 page....

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