상가 투자 설명회 상가 투자 설명회

상가투자시장 1 0 년 앞을 내다본다 !

필자 이력 필자 이력

이 름 : 선 종 필 (c e o @ s anggane ws .c o m )

회사명 : (주 )상가뉴스레이다 직 책 : 대표이사 현 네이버 부동산 전문가 상담 자문위원

현 중소기업청 & 한국경제 자영업지원 자문위원

현 한국경제 창업지원센타 상권분석 자문위원

현 강남케이블 TV 부동산레이다 고정 패널 출연

현 부동산 TV RTN 부동산라이브 고정 패널 출연

현 부동산 TV RTN 이곳을 주목하라 ! 고정 패널 출연

현 매일경제 부동산센타 전문가 상담 자문위원

현 부동산뱅크 전문가 상담 자문위원

현 월간창업 & 프랜차이즈 창업비타민강좌 칼럼니스트

현 중앙일보 조인스랜드 투자 / 창업비타민강좌 칼럼니스트

현 파이낼션타임즈 리치앤리치 경제연구소 투자 자문위원

현 국가보훈처 제대군인센타 투자자문위원 등

01 . 상가 투자시장의 변화

02. 사회경제의 지표 변화

03. 수익형 부동산 투자 상품

04. 상가 투자 1 0 년을 내다보면

길이 보인다 .

ContentsContents

01 . 상가 투자시장의 변화

부동산 규제

경기 영향

도 로

12

3

4

5도 로 확 장

도로확장에 따른 입지평가 분석

부동산투자 상식 테스트

부동산 전방위적 규제에서 피해간다 부동산 전방위적 규제에서 피해간다 !!

투자 자금

양도소득세중과세

주 택 시 장 상 가 시 장

제도적 병폐 보완

상가투자자 지위 명문화

개발이익환수제

청 약가점제방식

보유세 과표 현실화

종합부동산세 확 대

주택투자 자금 진입 곤란

짜임새 있는 투자 환경 구축

상 가후분양제

주택담보대출 규제 강화

주 택 시 장 상 가 시 장

> > > 주택투자시장 대안으로서의 상가투자시장 가능성

경기 영향에 민감하다 경기 영향에 민감하다 !!

전국 상업시설 건축허가 현황 전국 상업시설 건축허가 현황 전국 상업시설 건축허가 현황 전국 상업시설 건축허가 현황

> > > 상가 후분양제에 따른 공급 감소 ( 희소성의 원칙 )

보완과정을 통한 제도적 장치 마련

2003년

45,809.1 41 m 2

55,002 건

2004년

30,965.772m 2

43,923건

2005 년

23,368.449m 2

40,546건

연면적 (m 2) 동수 (건 )

02. 사회경제의 지표 변화

인구 감소

주택보급률

창업인구 증가

노령층의 급속한 증가

인구 감소 인구 감소 = = 잠재적 수요 감소 잠재적 수요 감소

한국의 만 한국의 만 25 49~25 49~ 세 인구 세 인구 한국의 만 한국의 만 25 49~25 49~ 세 인구 세 인구

> > > 상가 투자시 인구 집중성이 높은 지역 선별 필요

1 970 1 980 1 990 2000 2005 201 0 2020 2030 20500.0

25.0

50.0

75.0

1 00.0

65 세 이상

1 5- 64세0- 1 4세

(% )

생산 가능 인구 감소 생산 가능 인구 감소 생산 가능 인구 감소 생산 가능 인구 감소

구 분 2020년 2050년

총 인구 49,956천명 42,348천명

생산 가능 인구36,496천명( 전체 인구의

73.2% )

22,755 천명(53.7% )

저출산 등으로 지속적인 인구 감소 경제 활동 연령 폭 증가

주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택구입 연령 인구 증감율 전망

주택보급률 주택보급률 = = 양적 팽창의 한계 양적 팽창의 한계

전국 수도권 서울

0

20

40

60

80

1 00

1 20

1 970 1 975 1 980 1 985 1 990 1 995 2000 2001 2002 2003 2004

78.272.4

96.21 02.2

64.563.3

86.1

93.9

56.857.9

77.4

89.2

연도별 주택보급률 연도별 주택보급률 (% )(% ) 연도별 주택보급률 연도별 주택보급률 (% )(% )

양적 팽창 질적 수요체재 주택 소유 / 보유 사용 /이용▶ ▶ ▶

> > > 주택 / 상가 양분화 현상에서 주택의존도 감소

▶ ▶ ▶

20062006 년도 소상공인 경기 년도 소상공인 경기 BS I BS I 추이추이20062006 년도 소상공인 경기 년도 소상공인 경기 BS I BS I 추이추이

창업인구 증가 창업인구 증가

> > > 상가 임차인 시장의 형성군 증가

구 분 1 월 2 월 3월 4월 5 월 6월

체감 경기 79.8 86.0 88.8 91 .0 87.3 82.2

예상 경기 1 01 .1 1 02.1 1 05.3 1 04.5 99.0 92.9

매출 실적 83.7 90.7 93.9 95.6 94.7 87.1

자금 사정 836. 90.3 89.2 93.6 90.5 88.5

자영업자 자영업자 / / 신규창업 수 신규창업 수 자영업자 자영업자 / / 신규창업 수 신규창업 수

722 만여명(1 980 년 )

751 만여명 (1 995 년 )

2001 년

52 만개

38만개

2002 년

59만개

42 만개

2003년

50만개

44만개

신규창업시장 수 휴폐업 업체수

경기회복이나 위축에 관계없이 신규창업시장은 증가

노령층의 급속한 증가 노령층의 급속한 증가

> > > 수익형 부동산에 대한 상가 투자시장 관심 증가

고령인구 증가 추이 고령인구 증가 추이 고령인구 증가 추이 고령인구 증가 추이 연령별 노후자금 준비 비율 연령별 노후자금 준비 비율 (% )(% ) 연령별 노후자금 준비 비율 연령별 노후자금 준비 비율 (% )(% )

2005 년 5 월

20대

30대

40대

50대

2006 년 8월

72.372.3

64.864.8

74.974.9

62.662.6

55.055.0

67.267.2

48.948.9 38.438.4

노령층의 경제활동으로 상가 수요자 층의 폭 확산

03. 수익형 부동산 투자 상품

수익형 부동산 상품

수익안정적인 경쟁률

수익형 부동산중 경쟁우위 상품 수익형 부동산중 경쟁우위 상품

> > > 기본적인 안정적 수익 추구 외에 부동산 가치 상승 기대

전체 및 전체 및 11 인 가구 증가 추이 인 가구 증가 추이 ((만가구만가구 )) 전체 및 전체 및 11 인 가구 증가 추이 인 가구 증가 추이 ((만가구만가구 ))

작은 주택 , 주택임차계층 증가 의미( 인구 감소 , 그러나 가구수 증대 )

수익형 부동산 상품 수익형 부동산 상품 수익형 부동산 상품 수익형 부동산 상품

상 가( 안정적 수익추구 )

소형아파트( 시세 상승율둔화 )

오피스텔( 공급과잉에 따른

공실율 증가 )

경제 활동 연령 폭 증가

수익안정적인 경쟁력 수익안정적인 경쟁력

부동산 대책에 따른 가격 변동률 부동산 대책에 따른 가격 변동률 (% )(% ) 부동산 대책에 따른 가격 변동률 부동산 대책에 따른 가격 변동률 (% )(% )

> > > 급격한 시세 변동이나 외부진폭에 상대적으로 완충

급격한 가격의 급등락 반복 세계 경제에 대한 높은 의존도

주식시장 환경 변수 주식시장 환경 변수 주식시장 환경 변수 주식시장 환경 변수

유가 폭등 금리 인상

미국 경제

3.30 대책- 재건축 개발이익환수

- 총부채상환비율 40% 로

규제

1 .1 1 대책- 분양가 상한제- 주택담보대출 건수제한- 공공 / 민간 분양원가 공개- 청약가점제 도입

6.1 6 6.23 6.30 6.1 6 6.23 6.30 6.1 6 6.23 6.30

- 0.84

- 0.36

- 0.89

- 0.1 0

- 0.03 - 0.04

0.1 3

- 0.1 7

0.06

1 .1 1 1 .24 2.09 1 .1 1 1 .24 2.09 1 .1 1 1 .24 2.09

- 0.95

- 0.04

- 0.1 3

- 1 .39

강남구송파구 서초구

- 0.1 6

- 0.1 1

상가 투자 1 0 년을 내다보면 길이 보인다 .

상가 공급시장의 시장환경변화

주요 나대지 고갈

개발가치 있는 사업지 고갈

구 도심상권구 도심상권

최근 주요상가 공급시장으로 대두

공급물량 풍부 , 최근의 주력공급처

택지 개발지구 상권택지 개발지구 상권

축 이 동

통계적 입지분석 지표 빈약

정황적 자료분석 / 지정학적분석

주변환경적 분석 의존

통계적 입지분석 가능한 자료풍부

지표에 의한 입지분석 ( 인구 , 경쟁업체 , 유동인구등 )

택지지구 분석 - 상권형성시기

상권의 형성시기를 좌우하는 입주율과 연계한 출점시기 조율필요

구분 동탄 분당 일산 평촌 죽전 영통 동백

 총면적

상업용지 면적총면적 대비 상업용지비

율 (%) 

 273 만평108,559

평3.97% 

594 평504,407

평8.5%

476 만평373,016

평7.8%

154.5 만평

56,100 평3.6%

108.4 만평63,566 평

5.9%

98.6 만평40,409

평4.1%

98.8 만평34,602

평3.5%

 계획인구

상업용지 면적인구수 대비 상업용지비

율( 평 /1 인 )

 

 120,692

명108,559

평0.89 평 

390,320명

504,407평

1.29 평

276,000명

373,016평

1.35 평

168,188명

56,100 평0.33 평

57,482 명63,566 평1.11 평

99,479명

40,409평

0.40 평

53,881명

34,602평

0.64 평

택지지구 분석 - 용지 / 계획인구

주요지역별 계획예측인구 대비 상업용지공급비율과의 적정성검토

주택수요의 감소 또는 소형 평형과 임대수요 증가 의미

자영업자 양산 시스템에서 상가에 대한 수요창출 시장 증가

상가 투자 1 0 년을 내다보면 길이 보인다 .

??

사회경제적 지표

사회적 고용

아직도 주택시장의

비정상적인 가격상승에

미련을 가지고 계십니까 ?

고용불안고용불안창업증가창업증가

급속한급속한노령화노령화

부동산부동산정책변화정책변화

주택보급률주택보급률 인구 감소 인구 감소

노출가시성측면

같은 환경이라면 장애물 없이 비교적 먼 거리에서도 자신의 점포가 눈에 띄는 것이 가장 유리하다( 간판 노출 성 확보필요 )

주차환경측면

같은 조건이라면 기계식 주차의 불편함 보다는 자주식이 훨씬 경쟁력 있는 건물이며 주차대수측면에서는 당연히 주차수용능력이 우수한 것이 유리하다

횡단보도측면

횡단보도의 설치는 경찰청에서 꼭 필요한 곳에만 설치하는 것으로 횡단보도가 인근에 있다면 보도의 통행 자와 통행 대기자 에게 점포의 노출을 많이 할 수 있다 .

버스정류장측면

대중교통 수송량의 20% 를 감당하는 버스정류장이 점포인근에 있어야 유리하다 .( 버스 중앙 차로제 보다 길가 형 정류장 입지 우수 )

지하철측면

대중교통 수송량의 80% 를 감당하는 지하철역이 인근에 있다면 금상첨화다

고객흡인측면

같은 건물이나 인근에 다중이용시설이나 고객흡인요인이 있는 입지에 편승하는 점포가 훨씬유리하다 . * 고객 흡인 요인 예 : 멀티플렉스극장 , 문화센터 , 예식장 , 교회 , 개방형도심공원 등등

입주업종측면

배달강세업종보다 은행 / 학원 / 미용실 / 대형음식점등 내방수요자 발생업종 빈도가 높은곳 유리

전용율측면

같은 조건이라면 내가 사용할 전용면적이 우수한 상가가 점포활용도가 높다

공통분모적 분석 - 유용성

순수 지정학정 입지분석적 측면의 비교포인트 검토

타입 1 타입 2

시너지

창 출 형

입지

 : 차량 이동 동선    

: 고객흡인력있는 대단위 상권     (ex: 할인마트 , 백화점 등등 )  

A : 유동인구 흡인 상가와 동선이 같은 상가위치 

B : 유동인구 흡인 상가와 동선이 다른 상가위치

공통분모적 분석 – 유용성 2

공통분모적 분석 – 유용성 2

타입 1 타입 2

퇴 근 길

접 근 성

  퇴근차랑 이동 방향  

A : 퇴근차량 이용이 편리한 상가위치

 B : 퇴근차량 이용이 불편한 상가위치   :

공통분모적 분석 – 유용성 2

타입 1 타입 2 타입 3

교 차 로

접 면 성

차량유동 동선

A : 교차로 접면성이 아주우수한 상가

B : 교차로 접면성이 우수한상가

C : 교차로에서의 접면성이 보통인 상가

공통분모적 분석 – 유용성 2

타입 1 타입 2 타입 3

직 행

심 리

 : 퇴근고객 유동동선

A : 출퇴근 근거리 접근성이 아주 우수한 상가  

 : 출근고객 유동동선

B : 출퇴근 근거리 접근성이 우수한 상가

상업지역  : 상가밀집 상권지역