ó2011台灣房地產走勢分析

ó 現任：台灣房屋研究中心執行長邱太煊

ó 學歷：國立台灣大學中文系畢

ó 經歷：

ó 天下雜誌實習記者

ó 明日報市政版編輯

ó 壹週刊財經研究員

ó 今周刊傳產組記者

ó 經濟日報財經組記者

ó 奢侈稅緩徵 有譜《工商時報》3/18頭版ó 分析：民進黨總召柯建銘：政策要考慮後座力，現在課稅時機不對。房市若惡化，須啟動金融重建基金善後，政策要仔細評估。原因是奢侈稅七月一日開徵&日本9.0強震及福島核災疑慮，導致房市瞬間蕭條。ó 奢侈稅緩徵？財政部：政策沒有改變《中央廣播電台》，3/18早上11點43分。ó 財政部次長張盛和表示，開徵奢侈稅是要長期健全房市，和日本的災情無關，政策完全沒有任何改變。

ó 結論：奢侈稅勢在必行，七月一日上路

台、港、星打房稅之比較

左：新加坡去年2月打房措施

右：香港去年11月20日實施

針對短炒客，星、港VS台灣打房措施比較

ó 奢侈稅分析：

ó 1.奢侈稅採簽約日，貨物銷售時點計算，換言之3/23~6/30，市場物件供給增加，5、6月買方有機會撿到便宜。7月以後「供給減少」，投資客延緩2年銷售，此時若資金需求還在，反而會讓房價上漲。

ó 舉例：國產局在去年三月停售國有地，結果土地市場供給變少，私人地主拿翹，地價反而愈飆愈高。

ó 2.香港在去年11月公布印花稅，12月量跌50%、價格持平；不過到了1月有些地區卻屢創新高，價量齊揚。香港居民認為印花稅打房實施失敗。

ó 3.打房政策：增加供給&抑制需求ó 增加供給：持續定量供給社會住宅(出租、出售)ó 抑制需求：京15條(外地人購房須5年納稅證明或社會保險)、北京人有2套房及外地人擁有一套房，禁止再購。台灣可以怎麼做？舉例：第2套房貸款5成，第三套不放貸。

ó 信託登記：委託人(賣方)、受託人(銀行、律師、代書)、受益人(買方)，先買賣，約定2年後交屋。費用：信託管理費萬分之6~10ó 預告登記：附條件、期限之請求權登記，須塗銷預告登記，才可以買賣過戶。登記請求權人VS登記名義人債的關係。

ó 權利買賣：過去國宅有五年內不得轉售的規定，結果市場就發展出一套「權利買賣」的模式，買方和賣方簽訂預定買賣合約書，約定國宅不得轉售期滿後過戶交屋，發展出一套賣方開立本票予買方，或買方要求簽定長達20年的租賃契約並公證。ó 設定抵押權：不動產二順位設定。(避免賣方增貸)

規避奢侈稅的方法？

ó 第二條 本條例規定之特種貨物，項目如下：

ó 一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不包括之。

ó 第五條有下列情形之一，非屬本條例規定：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，

ó 辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。(一生一屋)

ó 二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持

ó 有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，且出售後仍符合前款規定者。(換屋排除條款，重購退稅的概念)

奢侈稅重要法條分析

ó 三、鎖售與各級政府或各級政府銷售者。四、經核准不課微土地增值稅者。五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。六、銷售因繼承或受遺贈取得者。七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者。八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者九、依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。十、其他經財政部核定者。(財政部裁量權)

財產交易所得稅稅率

2003~至今房地產多頭走勢分析

ó 第一波上漲：2003.6SARS過後，至2005年3月ó 第一波修正：2005年3~7月，連續5個月呈現景氣衰退的黃藍燈ó 第二波上漲：2006.3月新光人壽標下信義聯勤，啟動房地產主升段，至2007年7月次貸風暴

ó 第二波修正：2007年7月至2007年11月，選前觀望氣氛。ó 第三波上漲：2007年11月至2008年5月：立委選後至總統大選間，房地產上漲。

ó 第三波修正：2008年5月至2009年2月，雷曼兄弟倒閉，全球陷入金融海嘯。國內失業率暴增，無薪假興起。

ó 第四波上漲：2009年2月~2010年5月，遺贈稅調降至10%，海外資金班師回朝，造成房地產噴出。

ó 第四波修正：2010年6月~2010年7月，央行升息半碼及選擇性信用管制。

ó 第五波上漲：2010年7月~2011年2月，遺贈稅及美國QE2。ó 第五波修正？：2011年3月→推測實施奢侈稅前，5~6月會修正

5~10%。

ó ECFA資金漲潮說：美國第二輪量化寬鬆(QE2)效應→6000千億美元熱錢流向亞洲新興市場國家→推升房地產大漲(柏南克不排除實施QE3)ó 資金退潮說：美國經濟復甦，從寬鬆貨幣政策(美元貶值、利率低檔)→轉為貨幣緊縮(美元升值、利率調升)→資金潮回流美國→亞洲新興國家房地產修正

ó 分析：美國國債逾14.18兆美元，即使美國經濟復甦，但美國沒有升息的條件。另，美國刻意製造全球通膨，原物料、糧食大漲，美國又是石油、原物料、玉米糧食出口國，物價飆漲對美國有利。

ó 供給VS需求：供需曲線，經濟學最基本的判斷價量波動的方法(見下頁圖表)，供給〉需求，房價下跌；供給〈需求，房價上漲。

ó 貸款利率：自住客、投資客利息負擔沉重？目前自住貸款利率1.6%~2%，投資利率約2.5%~2.8%，當利率升至3.5%以上，才會面臨投資客拋售風險。ó 政府政策：鼓勵自住VS打擊投資，鼓勵自住(青年安心成家專案、都更獎勵)，打房政策(升息、選擇性信用管制、預售屋轉單課所得稅、中古屋出售加重財交稅、空地稅、豪宅稅)

ó 買房真的抗通膨？初期是抗通膨，後期未必。美國房市在2007~2009，次貸風暴、二房危機，產生全球金融海嘯，當時出現「高通膨伴隨房價崩跌」的現象，當央行擴大升息幅度及調升存準率來對抗通膨，房價有可能崩跌！

ó 向下僵固性(downward rigidity)：2008年下半年遇上全球金融海嘯，台股從5月的9309點跌至11月的3955點，跌掉58%，但北市房地產僅向下修正10%~15%(自住需求支撐)，這就是房地產的向下僵固性。(多頭市場才有向下僵固性)

ó 空頭市場修正，向下僵固性恐失靈。why？多殺多ó 舉例：民國81年房地產，短短半年房價腰斬一半。原因：民國80年中，全面實施新容積率管制，建商搶建，市場出現超額供給，加上當時房貸利率11%~14%，產生崩盤。

ó 房價跌至低於貸款餘額，稱為負權益(negativeequity)現象，英文俗稱「在水面下」(under the water)，美國稱為溺水屋(underwater homes)，而引發違約風險，換言之，此時民眾就算繳得起房貸，也不願意繳納，房子寧可丟給銀行。但目前尚無這種現象出現。舉例：1000萬房子，自備200萬，貸款800萬，當房價跌破貸款餘額，就會產生溺水屋的現象。

ó 現象一：街上法拉利、保時捷、藍寶堅尼變多了

ó 現象二：頂上魚翅、大安路名人巷橘色涮涮鍋，每客單價2500元~5000元，高朋滿座。ó 現象三：捷運、信義計畫區，港澳、日韓、英語系、非英語系國家的旅客，變得愈來愈多，這是過去二年來沒有見過的狀況。

ó 一、遺贈稅調降至10%：2009年1月，遺贈稅調降至10%，海外資金大舉班師回朝，推升了2009年9月至2011年2月房價大漲。(美商華僑、台商回台買房的故事)ó 二、陸資登台設企業總部：陸企漢王科技、中國中鋼、聯想、中石化集團、京泰、交通銀行等廠商進駐台北101大樓。ó 三、ECFA實施：兩岸99年正式簽署ECFA，而第一階段的早收清單100年元旦正式生效，陸企陸續登台，台灣的商用不動產將加速去化、租金上調。

ó 兩岸直航，商務客愈來愈多。

ó 星主權基金對投資台灣有興趣，新加坡最大的醫療集團百匯康護，來台考察擬設點。

ó 陸客自由行：去年陸客來台163萬人次，但未來陸客來台一年上看500萬人次，自由行第二季上路，北京上海優先。

ó 中國房產結構改變借鏡：從中國大陸來看，內地一線大城市北京、上海、廣州、深圳，近十年來房價幾乎大漲七、八倍之多，相較台北市這段時間漲幅僅1.5~2倍，說台北市房價泡沫化言之過早，而且台北房地產朝國際化城市的腳步邁進，要大幅修正恐不太容易。

ó 民國75年~81年房市多頭，北市房價從每坪7.2萬多，漲至33.62萬，漲幅高達360%。(民76年2月，國泰拿下南京東路華航旁土地，每坪90萬，79年台股最高12682點)

ó 80年全面實施新的容積率管制，建商搶建，市場突然超額供給，但需求跟不上來，房價崩盤。當時貸款利率11%~14%。

ó 何時泡沫？

一、供需結構改變：供給大於需求時，就要特別留意。

二、房貸利率上調至3.5%~4%：泡沫風險提高！三、房價跌破貸款餘額(under the water)：半年前房價成交

1000萬元，自備款200萬元，貸款800萬元，除非房價跌破800萬元以下，才會產生恐慌性賣盤。

ó 一、捷運邊陲低價區：未來有捷運站興建且距離300公尺內，還有一字頭，用力搶進！（大台北）台中、高雄捷運站周邊，未來一位數房價恐消失。

ó 二、房地產和股票一樣，有題材才會漲：新莊副都心、南港經貿園區、松山機場、信義計畫區、台中七期、水湳經貿園區、高雄美術館、農十六。

ó 三、開國際盤：信義計畫區、敦化南北路及仁愛路黃金十字軸、南港經貿園區、大安森林公園、台中七期、高雄美術館。（豪宅盤）

ó 四、開台北盤：新莊副都心、新板特區、新店裕隆城、台中七期、高雄美術館。(有外來客支撐，房價易漲難跌。)

ó 五、預計興建大型公共建設的週遭：機場捷運沿線。

ó 五、精華區的低價區：北市大安區的房價相對低的地方，例如：大安國宅、成功國宅、忠駝國宅、正義國宅等。

ó 六、買在行政交界區：萬華區可買在中正區旁，甚至一路之隔，可享受周邊生活機能，房價相對低。

ó 七、供需結構不變，市場氛圍變差時，應選擇危機入市，大膽買進。

ó 一、有租金收益價值的店面、辦公室及公寓：這類產品永遠是房地產的東方不敗。投資首選：東區、西門町、士林夜市、台師大商圈等。

ó 二、優質學區永遠抗跌：12年國教，教育部正研擬學區畫分(大學區、小學區制)，附中學區、建國中學、北一女、中山女高等

ó 三、精華區的低價區：大安區大安、成功、正義、忠駝國宅等。

ó 四、捷運站周邊：捷運南北線、信義線、萬大線。

ó 一、生活機能強的區域：勤美誠品綠園道、廣三SOGO百貨、新光三越、大遠百周邊。ó 二、店面、透天厝仍是中部市場的東方不敗：店面有收租、節稅的價值，透天厝土地持份高，仍是中部人喜歡的產品。

ó 三、精華區的低價區：。

ó 四、捷運站周邊，房價相對便宜的區域

ó 五、重大建設附近：台中捷運綠線、水湳經貿園區、台灣塔等等。

ó 六、十二年國教免試入學，明星學區最抗跌：中一中、中女中、衛道、曉明等。

ó 一、愛河有山景、河景、海景、港景，外來客的最愛：京城凱悅開40~50萬，國硯開70萬。有景20萬以上，無景12~14萬。

ó 二、高雄房價基期低，近一年漲幅大過台北。

ó 高雄房地產過去是雞蛋水餃股，但這一、二年來漲幅也大過台北。高雄有許多地方，短短兩三年，從5萬~6萬漲到9萬~10萬，漲幅73%。例如：R16，非常居易。

ó 漢神巨蛋斜對面長谷2000：二年左右，從7~8萬，漲至11~12萬，漲幅53%。

ó 三、店面、透天厝仍是南部市場的東方不敗：店面有收租、節稅的價值，透天厝土地持份高，仍是南部人喜歡的產品。

ó 四、精華區的低價區：地段精華，房價相對便宜，農16、美術館(房價24萬~32萬)一街之隔，雖沒面公園，但走路可享受公園綠地空間，房價只要(15萬~16萬)。ó 五、捷運站周邊，房價相對便宜的區域：

ó 六、重大建設附近：衛武營國家音樂文化園區、多功能經貿園區、夢時代。

ó 七、十二年國教免試入學，明星學區最抗跌：雄中、雄女

ó謝謝指教！