2012年杭州楼市降价分析报告

住在杭州网市场研究团队制作执笔 / 卢丹 方晓泉 指导 / 丁建刚

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降价两大时间节点

降价六大特征

市场两大预测

1 、 2012 年杭州楼市降价时间节点

节点一：龙年春节后

正月十八，方正 · 荷塘月色推出 160 套特价房源——起价 9980 元 / 平米，均价 11800 元 / 平米，直

降4000 元，半数以上

房源总价在百万元之内。 2 月 15 日选房， 160 套房源基本售罄

1 、 2012 年杭州楼市降价时间节点

11 日，绿都 · 嘉丰公馆以均价 8500 元 / 平米开盘，比周边在售项目普遍低了约 1000元 / 平米；

13 日，龙湖滟澜山以 14200 的价格低价加推；

24 日，德信中外公寓直降 2000 元 / 平米。

1 、 2012 年杭州楼市降价时间节点

序号 降价时间 区域 楼盘名称均价 ( 元 / 平

米 )

销售情况（开发商提供）

销售率（透明售房网）

1 2 月初 超山 香醍溪岸 6500 元 / 平 - 29%

2 2 月初 良渚 九衡公寓8000-9000 元 /

平方米79%

3 9 日 祥符 方正·荷塘月色 9980起 当日售出 154套 96.25%

4 11 日 萧山 绿都 · 嘉丰公馆 8500 当日售罄 99.50%

5 13 日 下沙 龙湖 · 滟澜山 14200 当日售罄 100.00%

6 18 日 丁桥 昆湖 · 玺之湾 8764 起 当日售出 90 套 15.15%

7 18 日 九堡 德信 · 泊林印象 14800 当日售出 8 成 80.00%

8 23 日 祥符 华盛达 · 阅城 12500 当日售出 8 成 80%

9 23 日 祥符 方正 · 荷塘月色 11980 当日售出 8 成 80%

10 24 日 下沙 德信 · 中外公寓 12900 当日售出 8 成 80.00%

11 25 日 闲林 青枫墅园 6997 当日售罄 100.00%

春节前低价加推

春节后降价

1 、 2012 年杭州楼市降价时间节点

节点二： 3 月中旬

滨江房产以清盘式，甩卖城东新城 13

余万方新盘：滨江 ·曙光之城，远低于成本价，轰动杭州楼市，据业内人士测算，以现在的价格销售，项目亏本或达四至五个亿。

滨江曙光之城所改写的，不仅仅是某个区域楼盘的价格体系，它对全杭州楼市的定价，具有绝对的标杆意义。

曙光之城售楼处现场一房难求，久违了！

2 、杭州楼市 2012 年降价六大特征

特征一：分布范围广 涉及东南西北达 17 个板块 35 个楼盘

特征二：降价房源量大 达 6000 余套

特征三：外来大鳄、杭州本地房企共推降价潮

特征四：降价力度达 20-30% 亏本楼盘屡见不鲜  

特征五：降价效果明显，边际效用递减

特征六：降价引发老业主不满及过激行为

特征一：分布范围广涉及东西南北达 17 个板块 楼盘达 35 个

特征二：降价房源量大 达 7500 余套

占所有可售房源的 12%左右。

降价房源剩余体量约为 273 万方

特征三：外来大鳄、杭州本地房企共推降价潮

外来房企保利、龙湖地产和杭州本土实力房企德信地产共同推动了下沙、以及金沙湖板块降价潮；

中海、世茂、天阳共同推动滨江板块的降价潮；

杭州本地大鳄滨江房产引领了城东新城的降价活动；

嘉凯城、顺发、方正、华盛达等在大桥西板块打起了价格战；

本地最大开发商绿城以及全国最大的开发商万科在杭州的楼盘没有参与到本轮降价中！

特征四：降价力度达 20%-30%，亏本楼盘屡见不鲜

最低如钱塘帝景、西溪郡、寰宇天下等相当于在原先售价的基础上打了 5-6折

以亏本销售的楼盘有

滨江 · 曙光之城、

荷塘月色、玺之湾、

吉祥半岛等 10 个。

贴近成本价销售的楼

盘有名城公馆、莱德

绅华府、万泰新语等。

楼盘名称 拿地时间拿地楼面价( 元 / ㎡ )

保本价 ( 元 /

㎡ )

当前售价( 元 / ㎡ )

盈亏幅度( 元 / ㎡ )

曙光之城2009-12-

24

1268418356 15060 -3296

江语海 2009-9-22 7458 14555 11300 -3255

玺之湾2009-11-

26

596112208 11000 -1208

昆仑天籁2009-10-

10

552411675 10500 -1175

中外公寓2009-10-

29

713113974 12900 -1074

吉祥半岛 2009-6-30 10138 18823 17800 -1023

荷塘月色 2009-6-23 6203 12930 11980 -950

香槟国际2009-10-

10

1100019683 18900 -783

泊林印象 2009-7-23 7545 14861 14800 -61

滟澜山 2009-12-3 6474 12932 12900 -32

名城公馆 2009-6-30 9919 18494 18500 6

莱德绅华府 2009-6-18 8778 16822 18000 1178

万泰新语 2008-10-7 3204 8755 10680 1925

华盛达阅城 2009-12-8 4258 9729 12500 2771

亏本！！！

特征四：降价力度达 20%-30%，亏本楼盘屡见不鲜

特征五：降价效果明显，边际效用递减

泊林印象 2 月 18 日加推当日预定八成

龙湖·香醍溪岸 2011年低价首开成为“日光”盘， 2012 年加推再度热销

绿都·嘉丰公馆开盘当晚就几乎销售一空。

2012 年， 55% 的成交量来自于降价楼盘。

特征五：降价效果明显，边际效用递减

购房者对于降价的敏感性逐渐降低；

楼盘名称 开盘时间 开盘房源 ( 套 )均价 ( 元 /平

米 )

销售情况（开发商提供）

销售率（来源透明售房网）

方正 ·荷塘月色

2 月 15日加推 5#楼共160余套特价

房 9980起，均价11980

当日售出 154

套96%

2 月 23日加推 4# 共 200

套当日售出 8成 80%

荷塘月色 2 月 15 日和 2 月 23 日先后两次推盘，价格一致，第一次开盘销售率达到 96% ，而第二次开盘销售率为 80% 。

特征五：降价效果明显，边际效用递减

楼盘名称 开盘时间 开盘房源 ( 套 )均价 ( 元 /平

米 )

销售情况（开发商提供）

销售率（来源透明首售房网）

德信 ·泊林印象

2 月 18日加推

8 、 13 、 14#

共 180套14800

当日售出 8成 80%

3 月 9日22号楼，共计

约 80套成交 45套 56%

泊林印象于 2 月 18日和 3 月 9日先后两次推盘，价格一致，

第一次推盘销售率为 80%，第二次仅为 56% 。

特征五：降价效果明显，边际效用递减

楼盘名称 开盘时间 开盘房源 ( 套 )均价 ( 元 /平

米 )

销售情况（开发商提供）

销售率（来源透明售房网）

华盛达 ·阅城

2 月 23日加推

12 、 13#197

套特价房12500

当日售出 8成 80%

3 月 13日9 号楼共计 71

套预定 92%(成交31 套 )

44%

华盛达 ·阅城于 2 月 23日和 3 月 13日先后两次开盘，价格一致，

第一次推盘销售率为 80%，第二次推盘仅为 44%。

特征五：降价效果明显，边际效用递减

相同的价格条件下，多数楼盘后一次开盘的销售率不及前一次开盘的销售率。

购房者对价格下降幅度的期望和要求越来越高。

特征六：降价引发老业主不满及过激行为

除了全额补偿之外，均引起了老业主的不满，甚至有未降价的楼盘也受波及，售楼处纷纷被砸，开发商开盘困难重重。

老业主过激行为甚至对社会稳定构成了威胁。

3 、市场预测——板块预测

市中心、钱江新城、西溪、之江四大板块为高端住宅分布区，降价对整体市场影响较大，且未必会带来切实的降价效果，因此还未降价，并且后续大幅降价的可能性也不会很大。

3 、市场预测——板块预测

田园板块目前在售价格偏高，存在一定的下行空间。加上当前的销售情况并不乐观，也增加了降价的可能性。

萧山区钱江世纪城是近几年的热门板块之一，由于近期在售楼盘不多，价格和销售均处僵持状态，但和各板块相比，价格偏高，未来价格下降的可能性较大。

3 、市场预测——板块预测

城北新天地板块预计将加入降价大军

板块内的香石公寓原定于 4 月份推北区 4号楼，自 3 月起传言将要降价，均价在 2万 / 平米以下。而在售房源均价 26000元 / 平方米。

3 、市场预测——板块预测

板块内尚未降价的楼盘由于销售空间受到降价楼盘的挤压，未来降价可能性非常大。

3 、市场预测——需求预测

第一，降价极大刺激了刚需和改善型的买房需求，但也存在对未来需求透支的风险。

3 、市场预测——需求预测

第二，降价行为对高端住宅成交的带动作用并不明显，具有高端物业需求的购房者大多已经被限购或者限贷。

这些物业的购房者要腾挪购房指标，并愿意一次性付款，需要强烈的政策和市场的信号刺激。

THE END谢谢！