2012 ГОД РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...зультате...

ОБЗОР

2012 ГОДРЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

Knight Frank

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• Второйгодподрядрынокторговойнедвижимостистолицыхарактеризуетсякрайненизкими

темпамиприростапредложения:в2012г.быловведеновэксплуатацию9торговыхцентров,общаяплощадькоторыхсоставила337,5тыс.м2(GLA–206,8тыс.м2).

• УжепоитогамIквартала2012г.сталоочевидно,чтооткрытиемногихобъектовбудетперенесенона2013г.(ТРЦ«Гудзон»,ТРЦ«РиверМолл»,ТРЦ«Рио»).Ихстроительствоиактивнаясдачаварендувнастоящеевремяпродолжаются.

• В2013–2014гг.планируетсявводвэксплуатацию12-титорговыхцентроврегиональногоисуперрегиональногоформата.Можноожидатьактивногопривлечениявпроектымеждународныхоператоров.

• Стоитотметить,чтоактуальнымтрендомближайшихлетстанетредевелопментторговыхобъектов.Анализситуациипоказывает,чтовнекоторыхслучаяхнецелесообразносохранениеторговойфункциипроектов.


2

Розничнаяторговляпо-прежнемуостаётсяод-нойизнаиболееустойчивыхкрискамэкономи-ческогоразвитияотраслейэкономикиРоссии.ПоданнымМинистерстваэкономическогораз-вития,в2012г.ростпоказателятоварооборотаМосквысоставил1,7%идостиг3639млрдруб-лей.Посравнениюсрезультатом2011г., ког-даоборотрозничнойторговливыросна6,6%,динамика данного показателя существеннозамедлилась. Однако это свидетельствует неосниженииуровняпотребления,аобизмене-нииролимосковскихрозничныхпредприятийвформированиитоварооборотаЦФО.Развитиелокальныхрынковнедвижимостиипоявлениекачественных торговых объектов в городах

Подмосковья и городах Центрального феде-рального округа оказывает влияние на дина-мику товарооборота столичного региона. Так,например,поданнымРосстата,доляМосквывформированиитоварооборотаЦФОснижаетсявсреднемна1%вгод.

На фоне роста товарооборота существен-но изменилась структура данного показа-теля, что свидетельствует об улучшении

качества торговой инфраструктуры: еслив 2011 г. на розничных рынках и ярмар-ках покупалось 11,6% товаров, то по итогам2012 г. этот показатель снизился до 10,6%.

Можно отметить сохранившийся интерес рос-сиян к кредитным продуктам: рост потре-бительского кредитования по итогам 2012 г.достиг рекордных 40%, что существенно под-держивалопотребительскуюактивность.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Сергей Гипш, Директордепартаментаторговойнедвижимости,РоссияиСНГ,ПартнерKnightFrank

«В 2012 г. мы стали свидетелями кад-ровых перестановок в крупнейших кон-салтинговых компаниях, работающих в сфере коммерческой недвижимости. С уве-ренностью можно говорить о том, что баланс сил, сложившийся в предыдущие годы, изменился. На фоне происходившего Департамент торговой недвижимости компании Knight Frank отличался ста-бильностью. Нам удалось продолжить укрепление своей профессиональной команды и получить в свой портфель крупные знаковые проекты: торгово-раз-влекательные центры «Авиапарк», «Мо-заика», «Реутов Парк», «Галерея Новоси-бирск» и другие.

В целом, для текущего этапа развития отрасли как никогда оказались важны опыт и компетентность ключевых игро-ков: с одной стороны, снижается спрос на типовые торговые центры, трафа-ретные концепции и стандартный набор арендаторов, с другой – наступило время исправления серьезных концептуальных недостатков торговых центров, по-строенных более десяти лет назад».

Основные показатели. Торговые центры* Динамика

Общеепредложениедействующихобъектов(площадьобщая/арендуемая),млнм2

6,563/3,503 5

Введеновэксплуатациюв2012г.(площадьобщая/арендуемая),млнм2

0,338/0,207

Планируетсяквводув2013г.(площадьобщая/арендуемая),млнм2 1,757/0,827

Долявакантныхплощадей,% 2,5 =Базовыеарендныеставки,$/м2/год(безучетаоперационныхрасходовиНДС)

якорныеарендаторы 100–500 =арендаторыгалереи** 700–4000 =

Операционныерасходы,$/м2/год 80–260 =ОбеспеченностьжителейМосквыкачественнымиторговымиплощадями,м2/1000жителей

309 5

*Приведеныпоказателитолькопокачественнымпрофессиональнымторговымобъектам.

Профессиональныйторговыйцентр–одноилигруппаархитектурносогласованныхзданийобщей

площадьюболее5000м2,объединенныхобщейконцепциейиединымуправлением

**Ставкидлямагазиновплощадьюоколо100м2напервомэтаже

Источник:KnightFrankResearch,2013

ТРЦ«Авиапарк»Хорошевскоеш.,вл.38А

www.knightfrank.ru

3

Ключевые события

• C 1 июля 2012 г. вступил в силу в новой ре-дакции Закон №13-47 «О территориальном делении города Москвы» от 5 июля 1995 г. Согласно данному нормативно-правовому акту, границы города расширились за счет присоединения земель на юго-западе Под-московья. Присоединенные территории были разделены на два административных округа – Троицкий и Новомосковский. В ре-зультате расширения границ территория Москвы увеличилась примерно в 2,4 раза, а население города возросло на 235 тыс. человек. Прогнозируется, что торговая инфраструктура на новых территориях постепенно будет развиваться: заявлено строительство ТРЦ в Сколково, реализуют-ся проекты Vnukovo Outlet Village и Kievsky Outlet Village, ТРЦ «Бутово Молл», заверша-ется строительство ТВК «Лотос Сити».

• В декабре 2012 г. стало известно, что Мини-стерство промышленности и торговли РФ готовит поправки к ст. 14 «Закона о торгов-ле», разрешающие торговым сетям превы-шать 25% порог доминирования на терри-тории муниципалитетов в том случае, если с целью дальнейшего развития компании строят новые или реконструируют старые здания. В случае принятия поправок от-мена 25%-го порога приведет к усилению позиций федеральных торговых операто-ров во многих районах и округах России, а также к увеличению количества сделок слияния и поглощения.

• В 2012 г. основными законодательными инициативами, влиявшими на качество ин-фраструктуры розничной торговли, стали Федеральный закон №271-ФЗ «О розничных рынках», поправка к закону о госрегулиро-вании алкогольной продукции (вступившая в силу с 1 июля 2012 г.) и постановление Правительства Москвы от 3 февраля 2011 г. №26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов». В Москве существенно сократилось количество палаток, ларьков и торговых киосков, а также были приняты решения о ликвидации 20-ти рынков, распо-лагающихся в некапитальных строениях.

• На территориях бывших рынков планирует-ся строительство торговых центров (на мес-те рынка ООО «Кара Плюс», ст. м. «Алтуфье-во»), транспортно-пересадочных узлов (на территории ООО «Альтаир», ст. м. «Выхино») или инфраструктурных объектов (строи-тельство эстакады и организация парковоч-ной зоны на месте демонтированного рынка у ст. м. «Щелковская»).

Заявленные проекты

• Состоялась закладка символических камней сразу двух объектов, девелопером которых

является компания Amma Development, – крупнейшего в России ТРЦ «Авиапарк» (300 тыс. м2) и ТРЦ «Реутов Парк»;

• Структуры ГК «БИН» анонсировали пла-ны по реализации МФК «Галактика Парк» на пересечении Варшавского шоссе и МКАД (GBA – 700 тыс. м2), в состав которого вой-дет торгово-развлекательный центр общей площадью 100 тыс. м2;

• На территории Пражского рынка нача-лось строительство ТРЦ Columbus (GBA – 200 тыс. м2);

• Во II квартале 2012 г. девелопер MDGroup приступил к строительству ТРЦ «Бутово Молл» (GBA – 142 тыс. м2);

• ГК «ОПИН» представила проекты ри-тейл-парка на Дмитровском шоссе (GBA – 30 тыс. м2) и торгового центра в Апрелевке (GBA – 8 тыс. м2);

• Imagine Estate анонсировала планы по строительству МФК Petrovsky Park на Ста-ропетровском проезде, в состав которого войдет мультибрендовый аутлет-центр площадью 18,2 тыс. м2;

• Компания «Торговый квартал» объяви-ла о строительстве ТРЦ общей площадью 100 тыс. м2 вблизи г. Пушкино;

• Девелоперская компания Millhouse пла-нирует приступить к возведению ТЦ на пересечении МКАД и Сколковского шоссе (GBA – 100 тыс. м2);

• Компания PPF Real Estate Russia (подраз-деление чешской группы PPF) планирует построить крупный ТЦ с хоккейной ареной в районе Митино (GBA – 120 тыс. м2);

• На выставке MAPIC-2012 был анонсирован проект ТРЦ «Водный» (GBA – 50,5 тыс. м2), который станет частью МФК «Водный» на Головинском шоссе;

• На территории «Известий» и закрывшегося

ТЦ «Тверской пассаж» планируется строи-тельство МФК площадью 168 тыс. м2. Гене-ральным подрядчиком выступит ГК «Ташир».

Сделки• Венгерская корпорация TriGranit Development

продала долю (50%) в проекте ТРЦ «Мо-заика» (GBA – 134 тыс. м2). Покупателем стал совладелец RGI International Петр Шура;

• В конце первого полугодия была закрыта сделка по приобретению оставшихся 50% в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» груп-пой Immofinanz. После закрытия сделки Immofinanz стала единственным владель-цем объекта;

• Romanov Property Holdings Fund, владею-щий ТЦ Dream House, выкупил 40% ТЦ «Вре-мена года»;

• RB Invest продала два торговых центра «Метромаркет» (у станций метро «Проле-тарская» и «Тимирязевская»). Покупате-лем выступила инвестиционная компания Atlant Capital Partners. Также в конце года была закрыта сделка по приобретению компанией RB Invest ТЦ «Карнавал» (GBA – 38 тыс. м2) в г. Чехове;

• Государственный нефтяной фонд Азер-байджанской Республики (SOFAZ) выкупил торгово-офисный центр «Галерея Актер» у «Столичной страховой группы» (ССГ). Сумма сделки составила $133 млн;

• Компания «Финстрой» продала стро-ящийся ТРЦ «Весна!», расположенный на пересечении МКАД и Алтуфьевского шоссе (GBA – 126 тыс. м2). Новыми вла-дельцами проекта стали компании Central Properties и Alto Assets;

• В 2012 г. стало известно о готовящейся

ТРЦ«ИюньМытищи»г.Мытищи,пересечениеВолковскогош.иМираул.


4

сделке: инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate планирует приобрести ТРЦ «Метрополис». Согласно планам фон-да, сделка будет завершена в 2013 г.

В2012г.состоялосьнесколькознаковыхсде-локпопоглощениюиконсолидацииторговыхоператоров:• Концерн REWE Group (сеть Billa) приобрел

12 магазинов «Ситистор» у ООО «Энка ТЦ»;• компания «Эльдорадо» (принадлежит чеш-

ской группе PPF) купила сеть магазинов электроники «Берингов» (ООО «Берингов пролив дельта»);

• Совладельцы аптечной сети «А5» выкупили у фонда Hi Capital 26% ОАО «Мособлфарма-ция», консолидировав таким образом 100% активов акционерного общества;

• ГК «Детский мир» приобрела 100% акций «Спартема Лимитед», владеющей ООО «Куб Маркет» (российский франчайзи Early Learning Centre – ELC);

• ОАО «Мегафон» и Garsdale Services Investment Ltd в декабре закрыли сделку по покупке 50% ОАО «Евросеть» у бизнес-мена Александра Мамута;

• В 2013 г. планируется завершение сделки между Auchan и Metro Group по продаже 91-го гипермаркета Real в Центральной и Восточной Европе, в том числе и 17-ти гипермаркетов, функционирующих на территории России.

Предложение

Второйгодподрядрынокторговойнедвижимос-ти столицы характеризуется крайне низкимитемпамиприростапредложения:в2012г.быловведено в эксплуатацию 9 торговых центров,общаяплощадькоторыхсоставила337,5тыс.м2(GLA – 206,8 тыс. м2). При этом показательGLA по итогам текущего года оказался дажениже,чемв2011г.,когдааналитикикомпанииKnightFrankфиксировалиисторическиймини-мум десятилетнего развития рынка. Сложив-шаясяситуациясталаследствиемсокращениячисла новых проектов строительства в 2008–2010гг.

Вдекабре2012г.состоялосьоткрытиевторойочереди ТРЦ «Город» (Рязанский пр-т, вл. 2)общейплощадью78тыс.м2(GLA–33тыс.м2).Назавершающейстадииотделочныхработна-ходится ТЦ «Тропа», который будет введенвэксплуатациюв2013г.Вдекабре2012г.сос-тоялосьоткрытиесетевыхресторанов«Макдо-нальдс»и«Менза»,которыефактическиявля-ютсяарендаторамиТЦ«Тропа»,однакоимеютнезависимыевходныегруппы.

Таким образом, в 2012 г. общее предложениесовременныхторговыхплощадейвМосквесос-тавило 6,563 млн м2 (GLA – 3,503 млн м2). Приэтомлидеромпообъемупредложенияторговыхцентровнамосковскомрынкеуженапротяже-нии нескольких лет остается Южный админи-стративныйокруг:поитогам2012г.наегодолю

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2012 г.

Название АдресОбщая

площадь (GBA), тыс. м2

Арендопригод-ная площадь (GLA), тыс. м2

ИюньМытищиг.Мытищи,пересечениеВолковскогош.иМираул.

178 75

Калейдоскоп Химкинскийб-р,вл.7-23 н/д 41

OutletVillageBelayaDacha*

МО,г.Котельники,Яничкинпр-д,д.5

23 23

Галерея«Москва» ОхотныйРядул.,вл.2 30 20

ПарусНовокуркинскоеш.,д.1,мкр-н17

35 17

Панфиловскийг.Зеленоград,Панфиловскийпр-т,д.6А

24,8 13,3

Сомбреро Варшавскоеш.,д.152А 17,3 6,1

Свиблово Снежнаяул.,д.27 18,2 5,9

ЭГОМОЛЛ Дежневапр-д,д.23 11,2 5,5

*Вмеждународномпониманииаутлет–этоформатторговогоцентра,специализирующегосянапродаже

одежныхбрендовсозначительнымискидками


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000тыс. м2

Общая площадь ТЦ на начало года Прирост площади ТЦ2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013П

Второй год подряд рынок торговой недвижимости Москвы характеризуется крайне низкими темпами прироста предложения


ТЦ«Свиблово»Снежнаяул.,д.27

www.knightfrank.ru

5

приходится 16% от общего объема торговыхплощадейгорода.Самыйнизкийобъемпредло-жения(около230тыс.м2)наблюдаетсявСЗАО,поскольку в данном округе практически неткрупныхторговыхцентров(кромеТРЦ«Щука»арендопригоднойплощадью42тыс.м2).

Необходимоотметить,чтосущественныйпри-ростпредложенияпоитогамгодаотмечаетсявСВАО–более16%,–иобъясняетсятем,чтонаграницесданнымокругомвведенвэксплу-атацию крупный подмосковный ТРЦ «Июнь»(GBA – 178 тыс. м2), являющийся объектомрегиональногоформатаирассчитанныйвтомчислеинажителейМосквы.

По обеспеченности жителей торговыми пло-щадями первое место принадлежит ЦАО, гдеиз-за низкого показателя постоянного насе-ления на тысячу жителей приходится более560м2торговойплощади(безучетаплощадейвформатеstreetretail).

УжепоитогамIквартала2012г. сталооче-видно, что открытие многих торговых цент-ров будет перенесено на 2013 г.: ТРЦ «Гуд-зон», ТРЦ «Ривер Молл», ТРЦ «Рио», ТРЦ наШереметьевской(им.А.И.Райкина).Строи-тельство и активная сдача в аренду данныхпроектоввнастоящеевремяпродолжается.

Спрос

Активность торговых операторов на про-тяжении всего 2012 г. оставалась высокой.Многие сетевые компании, ориентируясь нарасширение покупательской аудитории, вы-водилинарынокновые торговыеконцепции.Наиболее активными с этой точки зрениябыли продуктовые сети. Например, сразу не-сколько новых форматов для городов с на-селениемменее500 тыс.человекпредстави-ла Metro Group, запустившая «Metro пункт»(1500–2000 м2) и франчайзинговый проект«магазинов у дома» – «Фасоль» (50–150 м2).Петербургская компания «О'Кей» объявилао создании сети классических дискаунтеров«Да!»,вкоторуюдо2016 г.будетинвестиро-ванооколо$700млн.Осенью2012г.вМосквеиСанкт-Петербургеоткрылисьпервыедиска-унтеры «Верный» (сеть магазинов развиваетоснователь «Пятерочки» и «Карусели» –биз-несменАндрейРогачев).

Продолжают выводить концепции продук-товых магазинов и присутствующие на рос-сийском рынке в других торговых профиляхмеждународные операторы. Так, в декабре2012г.вСанкт-Петербургеоткрылсяпервыйв России продуктовый гипермаркет фин-ской сети «К-раута» – «К-РУОКА» (в 2013 г.компания намерена открыть гипермаркетыв московском регионе), в ближайшей пер-спективе планирует развивать продуктовуюрозницу (дискаунтеры Plus) немецкая ком-пания Tengelmann, управляющая в РоссиикрупнойDIY-сетьюOBI.Втожевремяможно Источник:KnightFrankResearch,2013

Торговые центры, открывшиеся в 2012 г. Обеспеченность торговыми площадями по округам, 2012 г

0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

100

200

300

400

500

600тыс. м2 м2/тыс.чел.

Общее предложение торговых площадей в торговых центрах, GLAОбеспеченность торговыми площадями

ЮАО САО ЮВАО СВАО ЦАО ЗАО ЮЗАО ВАО СЗАО

Лидером по объему предложения торговых центров остается Южный административный округ: на его долю приходится более 16% от общего объема торговых площадей Москвы



6

отметить,чтокрупнейшиеторговыекорпора-ции–Walmart,CarrefourиTesco–досихпорвРоссиинепредставлены.

Московскийрынокторговойнедвижимостинапротяжении 2012 г. оставался приоритетнымдля ряда международных операторов: вес-ной 2012 г. в ТРЦ «Европейский» состоялосьоткрытие магазина игрушек Hamleys и мага-зина детских товаров Mamas & Papas; в ГУМепоявилисьбутикиBallantyne(Италия)иJuicyCouture(США),вТРЦ«Метрополис»открылисьпервые магазины голландской Scotch & Soda(ранее была представлена в магазинах JeansSymphony), американской сети Michael Korsи французского оператора Sia Home Fashion(декоративныхтоваровдлядома),натеррито-риидизайн-завода«Флакон»открылсяпервыйвРоссиимонобрендовыймагазинмолодежнойодеждыVolcom.

Всегов течение2012г.своимагазинывРос-сии открыли 18 международных операторов(безучетарасширениясетей,присутствующихнарынке).Приэтом15сетевыхкомпанийдляоткрытия первых магазинов выбрали именномосковскийрынок.

Событием осени 2012 г. стало возвращениев столицу сети Debenhams – одноименныйунивермаг открылся в ТРЦ «Мега БелаяДача». Необходимо отметить, что некото-рые международные операторы, которыев предыдущие годы в силу различных при-чин были вынуждены закрыть магазиныв России, в 2012 г. стали возвращаться нарынок. Так, например, состоялся повторныйвыходитальянскоймаркиStefanel(в2011г.бутик, проработавший несколько лет в сто-личном ГУМе, был закрыт). В сентябре вер-нулсявРоссиюбрендMarcO`Polo–магазинплощадью180м2былоткрытвТРЦ«Атриум».Развитиеммаркибудетзаниматьсякомпания«ДжамильКо».

Активнымив2012 г.былиимеждународныеоператорыобщественногопитания.В2012г.нарыноквышлонесколькосетевыхпроектов:в Москве открылась лапшичная MarugameSeimen, первое из 50-ти заведений амери-канской сети Moe’s Southwest Grill (разви-тием франчайзингового проекта занимаетсягруппа Glaventer Investments Ltd), в столи-це также открылись пекарни Paul; в Санкт-Петербург вышли израильская сеть SicaffeифранцузскийресторанBuddhaBar.

В ближайшее время в России может значи-тельно увеличиться число сетевых заведе-ний общественного питания: переговорыс потенциальными партнерами ведут ком-пании, владеющие такими сетями, как GreatAmericanCookies,MarbleSlab,Pretzelmaker;весной ожидается открытие первого заве-дения сети Johnny Rockets; в марте 2013 г.планирует выйти на рынок Krispy Kreme;ближе к 2014 г. в России могут появитьсяэкзотические кафе южноафриканской сети

быстрого питания Nando’s, сеть ресторановWingstop (Baxtor Limited), американскиекафеQuiznos.

Интересноотметить,чтов2012г.былоанон-сировано несколько необычных концепцийи форматов, которые ранее практически неразвивались в России: в декабре стало из-вестно, что Департамент торговли и услугг. Москвы совместно с Москомархитектуройпланирует разработать схему размещениязаведений общепита на крышах городскихзданий (эксплуатируемых кровлях); руко-водство Московского метрополитена вы-ступило с инициативой организовать сеть«метрокафе»ввестибюляхстанций,вСанкт-Петербурге и Москве все более популярнымстановитсяформатпрофессиональнообору-дованных мобильных кафе (Any Soup, пере-движныекофейни«КофеХауз»ит.д.).

0

5

10

15

20

25

30

35%

2008 2009 2010 2011 2012

В 2012 г. открыты магазины 30% операторов, вышедших на рынок в течение пяти лет


ТРЦ«Калейдоскоп»Химкинскийб-р,вл.7-23

www.knightfrank.ru

7

Коммерческие условия

Внастоящеевремянарынкевсеболеераспро-страненной становится схема расчета ставкиаренды в зависимости от показателя товаро-оборота арендатора. В основном это касаетсякрупныхкачественныхторговыхобъектов,вы-шедшихнарыноквтечениепоследнихпятилет.

В основном в договорных отношениях междусобственником и арендатором применяютсятрисхемыопределенияставкиаренды:• фиксированная ставка аренды – указыва-

ется в договоре и не зависит от результатов деятельности торгового оператора в соста-ве торгового центра;

• комбинированная ставка аренды – пред-полагает различные варианты сочетания базовой ставки аренды и процента от това-рооборота оператора;

• ставка аренды, которая приравнивается к проценту от товарооборота, – рассчиты-вается за указанный в договоре период, не включает фиксированной части.

За пятилетний период развития сегмента тор-говой недвижимости доля договоров между арендатором и арендодателем, в которых ука-зана схема расчета арендных платежей в виде процента с оборота, достигла 70%. Однако данный факт справедлив для развитых рынков столицы и крупных городов. В региональных торговых проектах доля договоров с фиксиро-ванной арендной ставкой преобладает.

Напротяжении2012г.коммерческиеусловияоставались относительно стабильными. Наи-более востребованные объекты в процессесмены арендаторов могли корректироватьставки аренды, увеличивая их до 20%. Приэтомдолявакантныхплощадейвфункциони-рующихторговыхцентрахМосквынапротяже-нии2012г.находиласьнакрайненизкомуров-не–2,5%.Внаиболеекачественныхторговыхцентрах по-прежнему формируются «листыожидания»(спискиоператоров,готовыхарен-доватьосвободившеесяпомещение).

В ближайшие 2–3 года коммерческие условиямогутизмениться:рынокпополнитсябеспреце-дентнымколичествомкрупныхобъектов(объемпредложенияможетувеличитьсяна45%).Не-смотрянаактивныйспроссосторонысетевыхоператоров,мыпрогнозируемколебаниеуров-нявакантныхплощадейвпределах3–6%.

Прогноз

Напротяжениинесколькихлетнеблагоприятнаяэкономическая ситуация предполагала опреде-леннуюлиниюповедениявсфередевелопментаидолгосрочногоинвестирования:строительствопроектовприостанавливалось,торговыецентрывводилисьвэксплуатациюпоэтапно,атои«по-этажно», привлечение внешнего финансиро-вания было затруднено, девелоперы ожидалилучшихусловийдляреализацииновыхторговых

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

0

1

2

3

4

5

6

7

8тыс. м2 %

Прирост площади ТЦ Доля вакантных помещений2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013П 2014П

В среднесрочной перспективе ожидается ввод в эксплуатацию 30-ти торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью около 3 млн м2


Доли договоров с различными схемами определения арендной ставки

Арендная ставка 2008 г. 2013 г.

Фиксированная 80% 28%

Комбинированная 19% 70%

Приравненнаякпроцентуоттоварооборота,безоплатыфиксированнойчасти

1% 2%


Условия аренды в торговых центрах Москвы, 2012 г.

ПрофильБазовая арендная ставка $/м2/год*

Доля, взимаемая с оборота, %

Гипермаркет(>7000м2) 100–250 2–4

Городскойгипермаркет(3000–7000м2) 150–350 2–4

Супермаркет(1500–3000м2) 250–500 4–6

DIY(>5000м2) 200–350 4–6

Бытоваятехника(1500–3000м2) 250–500 4–5

Спортивныетовары(1500–2500м2) 400–1200 4–5

Детскиетовары(1000–2500м2) 250–450 9–12

Операторыгалереипрофиля«одежда»(50–300м2)

800–2500 12–16

Операторыгалереипрофиля«обувь»(50–300м2)

900–3000 12–16

Аксессуары(10–70м2) 2500–4500 11–14

Кинотеатры 150–250 3–5

Развлекательныйцентр(100–1500м2) 250–500 8–12

Развлекательныйцентр(2000–5000м2) 100–200 4–7

*БезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)



8

центров.

В прошедшем 2012 г. обстоятельства измени-лись:быловозобновленостроительствознако-выхдлярынкаторговыхцентров,девелопменткоторыхпоразнымпричинамбылприостанов-лен. В среднесрочной перспективе девелопе-рамизаявленвводвэксплуатацию30-титорго-выхиторгово-развлекательныхцентровобщейплощадьюоколо3млнм2.Вслучаевыполнениязаявленныхпланов текущийобъемпредложе-нияможетувеличитьсяна45%.

В ближайшие два года девелоперы планиру-ют завершить строительство 12-ти объектоврегионального и суперрегионального фор-мата. В сложившихся условиях можно гово-ритьовозможномдисбалансемеждуспросомипредложениемнарынкекачественной тор-говой недвижимости: качественный и коли-чественный рост сетевых операторов можетначать отставать от развития девелоперскихпроектов. Таким образом,можно ожидать ак-тивногопривлечениявпроектымеждународ-ныхторговыхоператоров.

Необходимо отметить, что в 2013–2014 гг. ожидается ввод в эксплуата-цию трех аутлет-центров, а в 2015 г. от-кроются первые объекты в форматеклассического «ритейл-парка» (на россий-ском рынке концепция не представлена):• Fashion House компании Fashion House

Development;• Outlet Village Белая Дача – совместный

проекткомпанийHinesиОАО«БелаяДача»;• Kievsky Outlet Village – проект компаний

HinesиEsproGroup;• Ритейл-парк в Нагорном компании

ООО«ДориндаИнвест»;• «Ритейл парк „Дмитровский“»– девелопе-

ромявляетсяTrinityRussianRetailPartners.

Развитие рынка торговых центров приведеткпоявлениюновыхторговыхформатов,такихкакстрип-моллы*,пауэр-центры, торгово-об-щественныеитематическиецентры.

Стоит отметить, что актуальным трендомближайшихлетстанетредевелопментторго-выхобъектов.К2013г.встолице,атакжевомногих крупных областных городах и крае-вых центрах, сформировался значительныйобъем устаревающих центров и объектов,при девелопменте которых были допущеныконцептуальные ошибки. Принимая во вни-мание перспективу выхода на рынок круп-ных конкурентоспособных объектов, можнопрогнозировать,чтодевелоперыбудутчастообращаться к реконцепции, используя при

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0

250

500

750

1 000

1 250

1 500

1 750

2 000шт. тыс. м2

GBA < 20 000GBA 20 000–40 000

GBA 40 000–70 000GBA > 70 000

Прирост общей площади ТЦ

2009 2010 2011 2012 2013П 2014П

В 2013-2014 гг. девелоперы планируют ввести в эксплуатацию 12 объектов регионального и суперрегионального формата



Крупнейшие торговые объекты, запланированные к открытию в Москве и ближайшем Подмосковье в 2013–2014 гг.

*Форматрозничнойторговли,распространенныйвСША,КанадеиАвстралии,предназначенныйдляавтомобилистов.Объектыпредставляютсобойвытянутыйвдольавтодорогиторговыйцентр,вкоторомрасположеныразличныеторговыеточкиисервисныепункты.Передмагазинамиобычнорасполагаетсябольшаяпарковка.Площадьможетварьироватьсяот5000до70000м.

www.knightfrank.ru

9

этомразличныеметоды«спасения»торгово-го центра: от незначительных интерьерныхпреобразований до сноса существующегоздания с последующим строительством но-воготорговогоцентра.

Внастоящеевремянарынкеторговойнедви-жимости можно найти примеры редевелоп-мента, включающего полную реконструкциюсуществующеготорговогоцентра(ТРЦнаЯр-цевской), смену формата торгового центра(уже открывшийся в здании бывшего «Вэй-март» outlet-центр Brand City), увеличениеплощади торгового объекта (ТРЦ «Семенов-ский»)иизменениесоставаарендаторов.Приэтомвнекоторыхслучаяханализситуациимо-жетпривестиквыводуонецелесообразностисохраненияторговойфункциипроектов.

Рынок торгово-розничных помещений (street retail)

Крайне низкий прирост предложения в сег-ментеторговыхцентровв2011–2012гг.стиму-лировал интерес многих сетевых операторовк помещениям формата street retail. Некото-рые условия позволяют говорить о том, чтоивдальнейшемтрендсохранится:1. Отчасти ситуация обусловлена активной

экспансиейвыходящихнарынокторговыхоператоров.

2. Происходит дальнейшее развитие мульти-

форматных проектов уже существующихучастниковрынка.

3. На помещения street retail по-прежнемусуществует спрос со стороны частных ин-весторов,предпочитающихпоэтапнофор-мироватькрупныйпортфельобъектовэто-го формата. Их привлекает возможностьполучитьдиверсифицированныеиликвид-ныеактивы.Всреднемставкакапитализа-циисоставляетоколо10%.

Среди новых тенденций формирования спро-са можно указать очевидную заинтересован-ностьсетевыхпродуктовыхоператороввраз-мещениисвоихмагазинов(мини-маркетовилисупермаркетов) на первых этажах офисныхзданий.Наиболеепривлекательнымидляраз-мещенияпродуктовогосупермаркетаявляют-ся здания, в которых офисная составляющаязанимаетнеменее15тыс.м2,площадьикон-фигурация нижнего этажа позволяет органи-зовать торговую, складскую зоны и незави-симые входные группы, а фасады выходят наулицыилимагистралисинтенсивнымипеше-ходнымиитранспортнымипотоками.В2012г.компания Knight Frank стала консультантомнескольких сделок, подтверждающих дан-ную тенденцию: супермаркет «Яппи» (группа«Мета») арендовал помещение в БЦ «Сити-Делл»,сетьсупермаркетовдомашнейеды«Ба-хетле»заключиладоговорарендынаплощадьболее2000м2всоставеБЦклассаА«ОлимпикХолл»,торговыйоператор«Мираторг»открылмагазинвзданииБЦ«Домников».

Еще одной знаковой тенденцией для рынкастало возвращение некоторых торговых опе-раторов на главный торговый коридор Мос-квы – Тверскую улицу. Например, компания«Евросеть», закрывшая в кризисный периодсвой флагманский магазин, в конце 2011 г.приняларешениевновьарендоватьтожепо-мещение. В 2009 г. отказался от аренды по-мещенияплощадью1700м2иизвестныйпро-изводитель электроники и бытовой техникиSamsung.В2012г.компаниявновьарендовалаплощадинаТверскойулице(напервомэтажеБЦ Summit). Ювелирный магазин «Кристаллмечты»открылсянапрежнемместе(Тверскаяул., д. 4), заняв помещение площадью около85м2.

Стоит отметить, что если ранее открытиемагазина на центральных торговых улицахвпервуюочередьбылонаправленонаузна-ваемость бренда, то сейчас такие объектыслужат, скорее, для поддержания имиджатогоилииногобрендаиявляютсяпоказате-лемегостатуса.

Ставкиарендывсегментеторгово-розничныхпомещенийзависят,преждевсего,отудален-ностиобъектаотцентрагорода:нацентраль-ныхторговыхулицахМосквыставкиварьируют-сявдиапазоне1500–3000$/м2/год,достигаявнекоторыхслучаях8000–10000$/м2/год.Став-киарендынаСадовомкольцевсреднемсостав-ляютот1200до3000$/м2/год,наосновныхма-гистральныхулицах–от800до2500$/м2/год,вспальныхрайонах–от500до1500$м2/год.

Наиболее значимые торговые центры, заявленные к вводу в 2013-2014 гг.

Название АдресОбщая площадь

(GBA), тыс. м2

Арендопригодная площадь (GLA), тыс. м2

Авиапарк Хорошевскоеш.,вл.38А 293 252

Вегас2 66кмМКАД 283,5 111,4

РиверМолл Автозаводскаяул.,стр.16-18 258 87

Вегас3 55кмМКАД 231,3 113,4

Columbus Варшавскоеш.,вл.140 200 140

Мозаика 7-яКожуховскаяул.,вл.3А 134 67

Отрада(II–Vфазы) Пятницкоеш.,вл.2 109 75

РеутовПарк г.Реутов,Носовихинскоеш. 90 41


Средний диапазон ставок аренды в основных торговых коридорах Москвы 2012 г.

Расположение Ставка*, $/м2/год

НаиболеедорогиеторговыеулицывнутриСадовогокольца(Столешниковпер.,Тверскаяул.,Камергерскийпер.) 2500–10000

ОстальныеулицывнутриСадовогокольца(КузнецкийМостул.,Пятницкаяул.,Арбатул.) 1500–3000

Садовоекольцо 1200–3000

Основныетранспортныемагистрали(Ленинградскийпр-т,Ленинскийпр-т,Комсомольскийпр-т,Кутузовскийпр-т) 800–2500

Спальныерайоны 500–1500

*БезучетакоммунальныхрасходовиНДС(18%)


ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешскаяреспублика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

ЮжнаяАфрика

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

НоваяЗеландия

Сингапур

Тайланд

ЮжнаяКорея

Америка и Канада

Бермудскиеострова

Канада

Карибскиеострова

США

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидеромнамеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компаниейNewmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираинасчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентоввовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийнарынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугамивоспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru

МОСКВА

115054,ул.Валовая,д.26Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122

© Knight Frank 2013

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридическойответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановДиректор,Партнер[email protected]

Оценка недвижимостиОльгаКочетоваДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Маркетинг и PR, HRМарияКотоваИсполнительныйдиректор,Партнер[email protected]

Исследования рынкаОльгаЯськоДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]

КиевЯрославаЧапкоДиректорпоразвитиюбизнеса[email protected]

Офисная недвижимостьНиколаОбайдинДиректор[email protected]

Складская недвижимостьВячеславХолоповДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Торговая недвижимостьСергейГипшДиректор,РоссияиСНГ,Партнер[email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Иностранные инвестиции ХайкоДавидсПартнер[email protected]

Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнер[email protected]

Развитие бизнесаАндрейПетровПартнер[email protected]

2012 ГОД РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...зультате...

Documents