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의안번호 2015-43

등촌1 주택재건축 정비계획 변경 결정을 위한 의견청취(안)

제출년월일 : 2015. 8.제 출 자 : 강서구청장

1. 건 명

◦등촌동 366-24번지 일대 등촌1 주택재건축 정비계획 변경 결정을 위한 의견청취

2. 제안 이유

◦ 관련 상위계획 및 개정된 규정 등에 따라 「도시 및 주거환경정비법」제4조제1항에 의거 주택재건축 정비계획을 변경(경미한 변경 외의 경우에 해당)코자 함

3. 구역 현황

◦ 위 치 : 강서구 등촌동 366-24번지 일대(강서구 등촌로51마길 18 일대) ◦ 면 적 : 30,772.04㎡ ◦ 건물수 : 104동 ◦ 토지등소유자 : 441세대 ◦ 거주현황 : 가옥주 270가구, 세입자 171가구 ◦ 추진경위 - 2008. 10. 23 : 등촌1 주택재건축 정비구역 지정 - 2010. 12. 02 : 등촌1 주택재건축 정비구역 (경미한)변경 결정 - 2013. 01. 10 : 등촌1 주택재건축 정비사업 사업시행인가 - 2015. 03. 25 : 정비계획 변경 신청(조합→강서구) - 2015. 04. 02 ~ 04. 24 : 정비계획 변경(안)에 대한 관련부서 협의 - 2015. 05. 29 : 정비계획 변경(안) 관련부서 협의의견에 대한 조치계획 제출 - 2015. 07. 16 : 주민설명회 - 2015. 07. 23 ~ 08. 21 : 주민공람(30일)

4. 관련규정

◦ 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 ◦ 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3 ◦ 「서울특별시 도시계획조례」 제28조제1항 ◦ 「2010 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주택재건축사업부문)」

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5. 주요 내용

◦ 서울시 도시․주거환경정비기본계획상 계획용적률(170%이하) 및 도로, 공원 등 새로 설치하는 기반시설(순부담 22.27%) 등을 고려하여 정비계획용적률 변경

◦ 서울시 도시계획조례 제28조제1항 개정(2009.4.22, 평균 11층 → 평균 13층)에 따라 평균층수 조정(평균 10층 이하→평균 13층 이하)

◦ 정비계획용적률 변경 및 평균층수 조정 등에 따라 계획세대수 등 건축계획 및 예정법적상한용적률 변경(세대수 400세대→518세대, 예정법적상한용적률 181%이하→198.76%이하)

◦ 주용도 : 아파트 및 부대복리시설, 연립주택 ◦ 정비기반시설 : 도로(2,669.51㎡), 공원(1,538.68㎡) ◦ 대지면적 : 26,563.85㎡ ◦ 연면적 : 71,545.773㎡(지상 51,479.485㎡, 지하 20,066.288㎡) ◦ 건폐율 : 26.34% ◦ 용적률 : 193.795%(아파트 198.761%, 연립주택 89.17%) ◦ 높이 : 평균 13층 이하 ◦ 세대수 : 518세대(아파트 498세대, 연립 20세대) ◦ 주차대수 : 603대(법정 508대)

6. 주민공람

◦ 공람기간 : 2015. 07. 23(목)~2015. 08. 21(금) ◦ 공람장소 : 강서구청 주택과, 등촌2동 주민자치센터, 등촌1구역주택재건축정비사업조합 ◦ 공람의견 : 의견 없음

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7. 정비계획(안)

가) 정비구역의 명칭 : 강서구 등촌동 366-24번지 일대 등촌1 주택재건축 정비구역

나) 정비구역 지정 조서

구 분정비사업

명 칭위 치

면 적(㎡)비 고

기 정 증 감 변 경

기정

등촌1구역

주택재건축

정비사업

서울특별시

강서구 등촌동

366번지 일대

30,772.04 - 30,772.04

다) 정비계획

① 토지이용계획 : 변경없음

구 분 명 칭면 적(㎡) 비 율

(%)비 고

기 정 변 경 변 경 후

합 계 30,772.04 - 30,772.04 100.00

정비

기반

시설

등

소 계 4,208.19 - 4,208.19 13.68

도 로 2,669.51 - 2,669.51 8.68

어린이공원 1,538.68 - 1,538.68 5.00

택 지

소 계 26,563.85 - 26,563.85 86.32 　

택 지1 25,360.11 - 25,360.11 82.41공동주택

(아파트)

택 지2 1,203.74 - 1,203.74 3.91공동주택

(연립주택)

② 용도지역 결정(변경)조서

- 용도지역

구 분면 적 (㎡)

구성비(%) 비 고기 정 변 경 변 경 후

계 30,772.04 - 30,772.04 100.0

주

거

지

역

제2종일반주거지역

(7층 이하)30,772.04 - 30,772.04 100.0

평균13층

이하

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- 용도지구 결정조서(변경없음)

・시설보호지구 결정조서

구분도면표시

번호지구명

지구의

세분위치 면적(㎡)

최초

결정일비고

기정 ②시설

보호지구

공항시설

보호지구공항로 일대

57,931,000

(30,772.04)

서고

제120호

(‘77.4.22)

-

・고도지구 결정도서

구분도면표시

번호지구명

지구의

세분위치

고도제한

내용면적(㎡) 최초결정일

비

고

기정 ① 고도지구최고

고도지구

김포공항

주변일대

원추표면

(112.86m미만)

12,804,000

(30,772.04)

서고

제120호

(‘77.4.22)

-

③ 도시계획시설 결정(변경)조서 (『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제2조 제7호 관련)

- 도로 결정 조서

결정

구분

규 모

기능사용

형태

연장

(m)

위 치주요

경과지

최 초

결정일

비

고등급 류별 번호폭원

(m)기점 종점

기정 중로 3 1 12~15국지

도로

일반

도로

490

(309)

등촌동

510-13

등촌동

366-157- -

기정 소로 1 1 8~10국지

도로

일반

도로

175

(175)

등촌동

526-22

등촌동

366-156-

서울시고시

제2008-372호

(2008.10.23)

주1) ( )는 사업대상지내 연장임.

- 공원 결정 조서

결 정

구 분

시설의 종류

위 치

면 적 (㎡)

비 고명 칭 세분류 기 정 변 경 변 경 후

기 정 공 원어린이공원

①

등촌동 366-4

일원1,538.68 - 1,538.68

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④ 공동이용시설 설치계획

시설의 종류면 적 (㎡)

비 고기 정 변 경 변경후

관리사무소 66.0㎡ 증 55.11 120.11㎡

생활편익시설 900.0㎡ 감 900 -

근린생활시설 302.67㎡ 증 80.92 383.59㎡

주민

공동

시설

합계 2,361.7㎡ 증 114.59 2,476.29㎡

경로당 90.0㎡ 증 135.22 225.22㎡

「서울특별시 주택조례」

[별표1]

필수 주민공동시설

세부면적기준

: 225㎡이상

주민운동시설 700.0㎡ - 700.0㎡

주민공동시설 650.0㎡ 감 366.43 283.57㎡

작은도서관 83.0㎡ 증 112.75 195.75㎡

「서울특별시 주택조례」

[별표1]

필수 주민공동시설

세부면적기준

: 158㎡이상

어린이놀이터 838.7㎡ 감 105.16 733.54㎡

어린이집 - 증 338.21 338.21㎡

「서울특별시 주택조례」

[별표1]

필수 주민공동시설

세부면적기준

: 330㎡이상

- 주민공동시설 산정

관련규정 및 법규 법적기준

「서울특별시 주택조례」

제8조의4 제1항 제1호

100세대 이상 1,000세대 미만

: 세대당 2.5㎡ 더한면적의

1.25배 설치

498세대 × 2.5㎡ × 1.25

= 1,556.25㎡ 이상

∴ 주민공동시설 설치계획 면적 : 법적기준 1,556.25㎡ 이상 < 계획 2,476.29㎡

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⑤ 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

- 기존건축물의 정비·개량계획

결 정

구 분

구 역 구 분 정 비 개 량 계 획 (동)

비 고명 칭

면 적

(㎡)계 존 치 개 수

철거후

신 축

철 거

이 주

기 정등촌1 주택재건축

정비구역30,772.04 104 - - 104 -

- 건축물시설계획

결 정

구 분

구분

위 치 주 된 용 도건폐율

(%)

용적률(%)

층수명칭 면적(㎡) 정비계획

예정

법적상한

기정

택지1 25,360.11강서구 등촌동

366-24번지 일원

아파트 및

부대복리시

설

30 이하 169 이하 185 이하최고 14층 이하,

평균 10층 이하

택지2 1,203.74강서구 등촌동

366-61번지 일원연립주택 30 이하 89 이하 94 이하 4층 이하

주택의 규모 및

규모별 건설비율

• 주택 공급계획

구 분

세 대 수

합 계 분양재건축소형(임

대)

합 계 400 (100.0%) 374 (100.0%) 26 (100.0%)

공동주택

전용 60㎡이하 88 ( 22.0%) 62 ( 16.6%) 26 (100.0%)

전용 60㎡ ~ 85㎡이하 160 ( 40.0%) 160 ( 42.8%) -

전용 85㎡초과 140 ( 35.0%) 140 ( 37.4%) -

연립주택전용 60㎡이하 4 ( 1.0%) 4 ( 1.1%) -

전용 60㎡ ~ 85㎡이하 8 ( 2.0%) 8 ( 2.1%) -

• 전체 연면적 대비 전용면적 85㎡이하 규모의 건설비율 : 52.1%

건축선에 관한

계획 • 중로 3-1 도로변 건축한계선 3m

변경

구분

위 치 주 된 용 도건폐율

(%)　

용적률(%)높이

(층수)명칭 면적(㎡) 정비계획예정

법적상한

택지1 25,360.11강서구 등촌동

366-24번지 일원

아파트 및

부대복리시

설

30 이하 198.76% 198.76%

55m이하

(최고 15층 이하,

평균 13층 이하)

택지2 1,203.74강서구 등촌동

366-61번지 일원연립주택 30 이하 89.17% 89.17%

20m이하

(4층 이하)

주택의 규모 및

규모별 건설비율

• 주택 공급계획

구 분

세 대 수

합 계 분양재건축소형(임

대)

합 계 518 (100.0%) 518 (100.0%) -

공동주택

전용 60㎡이하 226 ( 43.6%) 226 ( 43.6%) -

전용 60㎡ ~ 85㎡이하 272 ( 52.2%) 272 ( 52.2%) -

전용 85㎡초과 - - -

연립주택전용 60㎡이하 20 ( 3.9%) 20 ( 3.9%) -

전용 60㎡ ~ 85㎡이하 - - -

• 85㎡이하 규모의 주택을 건설하는 주택 전체 세대수의 60퍼센트 이상

: 계획상 85㎡이하 건설비율 100%

• 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상

: 계획상 85㎡이하 연면적 100%

건축선에 관한

계획

• 중로 3-1 도로변 건축한계선 3m

• 소로 1-1 도로변 건축한계선 10m

기타사항 • 공공보행통로 4m

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・개발가능용적률 산정

구분 산 정 내 용

기

정

기준용적률 •서울시 도시·주거환경정비기본계획의 기준용적률 170% 적용

개발가능

용적률

산정

•개발가능용적률

= 기준용적률 x (1 + 1.3α) 이내

= 170% x (1 + 1.3 x 0.1584)

= 205.00%

α = 공공시설부지 제공면적 /

공공시설부지로 제공한 나머지 면적

= 4,208.19㎡ / 26,563.85㎡

= 0.1584

변

경

기준용적률 •서울시 도시·주거환경정비기본계획의 기준용적률 170% 적용

개발가능

용적률

산정

•개발가능용적률

= 기준용적률 x (1 + 1.3α) 이내

= 170% x (1 + 1.3 x 0.1575)

= 204.81%

α = 공공시설부지 제공면적 /

공공시설부지로 제공한 나머지 면적

= 4,182.79㎡ / 26,563.85㎡

= 0.1575

- 용적률 인센티브 대상 면적 산정

구분

면적(㎡)

비고새로이

설치하는

공공시설(A)

새로이 설치하는

공공시설 내

기존

국공유지(B)

택지 내

용도폐지되는

기반시설

국·공유지(C)

순부담

(A-B-C)

계 4,208.19 25.4 - 4,182.79 ※ 최초결정시 용도

지역상향(제1종일

반주거→제2종일

반주거(7층))면적

(18,779.92㎡)대

비 순부담률

22.27%

도로 2,669.51 25.4 - 4,182.79

공원 1,538.68 - - -

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- 평균층수 산정

「서울시 도시계획조례」

제28조 (제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물)

②“평균층수”는 아파트의 지상 연면적을 규칙으로 정하는 기준면적으로 나누어 환산한 층

수를 말함.

「서울시 도시계획조례 시행규칙」제14조

② 조례 제28조제2항에서 “규칙으로 정하는 기준면적”이라 함은 동별 아파트의 지상 연

면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계를 말함.

③ 조례 제28조의 규정에 의한 평균층수는 소수점 이하 둘째 자리에서 반올림하여 첫째

자리까지 산정함.

구분동별

세대수(세대)

동별

지상층연면적(㎡)동별층수(층)

기준면적(㎡)

(=동별지상연면적/동별층수)

101동 59 6,604.24 15 440.28

102동 74 6,061.67 14 432.98

103동 52 4,920.08 15 328.01

104동 44 5,149.38 10 396.11

105동 42 4,701.61 10 427.42

106동 60 5,575.36 10 506.85

107동 55 5,315.97 14 379.71

108동 56 4,587.02 14 327.64

109동 56 6,268.42 14 447.74

110동 20 1,073.38 4 268.34

합계 518 50,033.22 4,144.95

•평균층수 = 동별지상층연면적합계 ÷ 기준면적합계

•동별지상층연면적 합계 : 50,033.22㎡

•기준면적 합계 : 4,144.95㎡

•50,033.22㎡ ÷ 4,144.95㎡ = 12.1층

∴ 평균 13층 이하

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⑥ 재건축 용적률 완화 및 소형주택 건설 계획

- 소형주택의 건설에 관한 계획

구분 건립위치 부지면적 세대수세대규모

(전용면적)공급면적

비고

(연면적)

기정

등촌1

주택재건축

정비구역

30,772.04㎡ 26세대59.87㎡ :

26세대81.79㎡ 2,126.54㎡

변경

등촌1

주택재건축

정비구역

30,772.04㎡ 재건축소형주택 해당없음

・재건축소형주택 규모 산정

구분 주요내용 비고

기

정

예정법적상한용

적률•181%이하

정비계획용적률 •165% 이하

재건축소형주택

공급기준

(법적기준)

•소형주택 건설규모

= (예정법적상한용적률 - 정비계획용적률)

X 50%

= (181% - 165% ) X 50% = 8%

•소형주택 건설면적

= 대지면적 X 8% = 2,125.11㎡

•소형주택

: 60㎡이하

재건축소형주택

건설계획

•소형주택 건설면적

= 세대수 X 공급면적

= 26세대 X 81.79㎡

= 2,126.54 > 2,125.11㎡

•공급면적 : 81.79㎡

•세대수 : 26세대

확보방법 •예정법적상한용적률까지 건설

변

경

예정법적상한용

적률•198.76%

정비계획용적률 •198.76%

재건축소형주택

공급기준

(법적기준)

•재건축소형주택 건설규모

= (예정법적상한용적률 - 정비계획용적률)

X 50%

= (198.76% - 198.76% ) X 50% = 0%

•재건축소형주택 건설면적

= 재건축소형주택 해당없음

재건축소형주택

건설계획-

확보방법 -

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⑦ 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분 계 획 내 용 비 고

환경보전

∙ 현재 지형을 최대한 고려하여 사업시행계획 수립시 절성토 균형

이 되도록 계획하여 외부 유출, 내부유입을 최소화

∙ 주차장의 지하화를 통해 지상부의 오픈스페이스, 녹지공간을 최

대한 확보

∙ 경사지에는 인접한 공원과 연계한 소공원을 계획하여 지형훼손

최소화 및 녹지 확보

∙ 사업지구 내 녹지를 확보하도록 하고, 생태면적률을 계획하고 투

수성포장재 사용

재난방지

∙ 화재 : 단지내 소방도로 확보 및 소화전 설치, 인화성 건축내장

재 사용 금지

∙ 수해 : 사업지구내 조경면적 및 투수성포장재 사용으로 토양포장

율 및 우수유출량 감소

⑧ 정비사업 시행계획

구

분시행방법 시행예정시기

정비사업 시행으로 증가예상

세대수비고

기

정주택재건축사업

구역지정고시일로부터

4년 이내

∙ 기존 : 270세대

∙ 계획 : 400세대

∙ 증가 : 130세대

변

경주택재건축사업

구역지정고시일로부터

4년 이내

∙ 기존 : 270세대

∙ 계획 : 518세대

∙ 증가 : 248세대

⑨ 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

정비구역 주변현황 교육환경 보호에 관한 계획 비고

∙ 대상지 남측으로 등촌초,

백석중, 영일고와 접해있

으며, 북측 500m 이내에

등서초, 등촌중, 백석초,

염창초가 위치하고, 동측

500m 거리에는 양동중이

위치하고 있음

∙ 향후 사업대상지가 개발될 시 등촌초교, 백석중교,

영일고교에 영향을 미칠 것으로 예상되므로, 등․하교하는 학생들을 위한 통학환경 및 보행안전 확보

를 위하여 사업대상지내 도시계획시설(도로) 결정

및 주거단지내 보행환경 및 보행안전 확보 계획 수립

⑩ 정비구역의 분할 또는 결합에 관한 계획 : 해당없음

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⑪ 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한사항

- 정비구역의 주택멸실 현황

・건축물 동수

정비구역 주변현황 구역내 건축물 동수

계 주거용 건축물비주거용

건축물계 유허가 무허가

104 102 2 104 104 -

・거주현황

거주 가구수 구역내 거주 인구수

소계 가옥주 세입자 소계 가옥주 세입자

441 270 171 1,194 732 462

주1) 주택호수 : 공동주택은 1세대를 1호로 산정하고, 다가구주택은 가구수별 1호로 산정하며, 단독주택의 경우 실제

거주현황을 기준으로 작성

주2) 구역내 거주 가구수 및 인구수 : 주민등록상 세대수 기준으로 작성하되, 건축물대장상 공동주택과 다가구주택

1세대에 여러 세대가 거주하는 경우 1개 가구로 작성하며, 단독주택의 경우 실제 거주현황 기준으로 작성

・규모별, 유형별 거주현황

구분 계

단독주택 공동주택

소계 단독 다가구 기타 소계 아파트 연립 다세대 기타

합계 104 - 66 6 2 - - 8 22 -

60㎡

이하

소계 44 - 39 1 - - - 3 1 -

30㎡이하 - - - - - - - - - -

30㎡~50㎡ 1 - - 1 - - - - - -

50㎡~60㎡ 4 - 4 - - - - - - -

60㎡~85㎡ 39 - 35 - - - - 3 1 -

85㎡

이하

소계 60 - 27 5 2 - - 5 21 -

85㎡~135㎡ 51 - 26 5 2 - - 4 14 -

135㎡초과 9 - 1 - - - - 1 7 -

주1) 주택(건축물)의 규모는 건축물대장 또는 부동산등기부를 기준으로 작성하되, 공동주택의 경우 전용면적 기준으로,

단독주택 등은 파악 가능한 자료로 작성

주2) 단독주택 중 다중주택, 공관 및 근생시설 내 주거 등과 공동주택 중 분류되지 않은 것은 기타로 포함

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- 정비사업으로 인해 새로 건축되는 주택 현황

구분 계

단독주택 공동주택

소계 단독다가

구기타 소계

아파

트연립

다세

대기타

합계 518 - - - - 518 498 20 - -

60㎡

이하

소계 246 - - - - 246 226 20 - -

30㎡이하 - - - - - - - - - -

30㎡~50㎡ 20 - - - - 20 - 20 - -

50㎡~60㎡ 226 - - - - 226 226 - - -

60㎡~85㎡ 272 - - - - 272 272 - - -

85㎡

이하

소계 - - - - - - - - - -

85㎡~135㎡ - - - - - - - - - -

135㎡초과 - - - - - - - - - -

⑫ 가구 및 획지에 관한 계획

구 분면 적 (㎡) 획 지

비 고기 정 변 경 변경후 위 치 면 적 (㎡)

공동주택

용지(아파트)30,772.04 - 30,772.04

Ⅰ- ① 25,360.11

공동주택

용지(연립주택)Ⅰ- ② 1,203.74

⑬ 안전 및 범죄예방에 관한 사항(시행령 제13조 제1항 8의3 관련)

구 분 내 용 비 고

안전 및

범죄예방을 고려한

환경설계

(CPTED)

• 모든 공간의 자연적 감시와 자연적 접근 통제를 위해 가

시권을 최대한 확보하도록 설계

• 조경 식재시 범죄에 활용되지 않도록 식재 위치와 수목

크기를 고려하여 설계

• 공동주택의 필로티 공간, 밝은 조명, 색채를 통한 사야확

보로 범죄기회 차단

⑭ 주민의 소특원 개발에 관한 사항 : 해당없음

⑮ 기존수목의 현황 및 활용계획

연번 수종 직경 본수 활용계획 비고

- - - -

• 구역내 기존 수목현황을 조사한 결과 모두 개별필

지에 조성된 간헐적인 수목으로서 재활용 가치가

낮은것으로 조사됨

- 13 -

⑯ 환경성검토 결과

검토항목 목표기준준수

여부현황 및 검토결과 계획에의 반영사항 비고

자연

환경

생태

면적율30% ○

• 일부 조경녹지 이외에 녹

지 없음

• 공원 및 녹지계획에

반영

녹지

네트워크

주변녹지와

연계○

• 계획구역내에는 일부 식재

된 조경수목 외 자연녹지

는 거의 없음

• 공원 및 녹지계획에

반영

지형변동

절성토비율

20%미만- • 지형변화 최소화

• 지형에 순응한 계획

수립

지형변동

비율30%미만- • 지형변화 최소화

• 지형에 순응한 계획

수립

비오톱 5등급 ○

• 비오톱유형평가 4,5등급,

개별비오톱 평가제외 등

급으로 조사됨

• 조경공간의 확보

생활

환경

일조연속 2시간

확보○

• 대부분 저층 건물로 주변

지역에 대한 일조 장해는

없는 것으로 조사됨

• 일조 영향 최소화 되

도록 건물배치 및 층

수고려

바람 및

미기후바람길 확보 ○

• 대부분 저층 건물로 이루

어져 있어 바람길의 영향

은 거의 없음

• 바람의 진행방향을

고려한 건물배치

에너지

에너지절약

계획 수립○

• 향후 에너지사용량 추정

․ 에너지원 변경가능여부조사

• 에너지절약형 설비기

기 도입

신재생에너지

사용× - -

경관

Skyline보전 ○ • 주변시설물과의 조화• 건물배치, 높이설정

에 반영

가로녹시율

30%○

• 계획구역내 녹시율운 일부

조경녹지를 제외하고 대부

분 없음

• 공원, 조경녹지 적용

휴식 및

여가공간

휴식․여가공간

최대확보○

• 주변에 휴식․여가공간 부족

• 당해 대상지에 조성 필요

•․ 공원, 조경녹지 등

조성

보행

친화공간

보행자전용도로

계획수립×

• 보행자의 안전과 보행동선을

고려한 편의시설물 설치-

자전거전용도로

계획수립×

• 대지면적이 협소하여, 자전

거도로 확보에 한계가 있음 -

자전거보관소

15대/100unit×

• 교통분담을 위한 자전거

이용-

추가

대기질 -• 비산먼지발생에 의한 영향

배기가스발생

• 방진망 설치, 공사장

살수계획

• 계획구역내 녹지공간

조성계획으로 영향

최소화

물 순환(수질) - • 운영시 오수발생• 기존 시 하수관로에

연계처리

폐기물 - • 운영시 생활․분뇨폐기물 발생• 분리수거 및 재활용을

통한 쓰레기 감량화

소음 및 진동 -

• 공사시 투입장비에 의한

소음발생

• 운영시 교통소음발생

• 가설방음판넬 설치

• 녹지공간조성

- 14 -

8. 향후계획

○ 당해 정비사업구역의 주변여건 및 쾌적한 생활환경 조성 등을 위하여 구의회에서 의

견이 제시 되면, 의견을 첨부하여 등촌1 주택재건축 정비계획 변경(안)을 서울시로

신청코자 함.

■ 정비계획결정(안)도

- 15 -

부서 협 의 내 용 조 치 계 획 비고

주거

재생과

∙ 남측 주동의 층수완화, 특히 기존 7

층에서 13층으로 변경된 주동에 대

하여 구역지정 당시 결정사항(평균

10층이하) 및 중·고교가 연접하고

있음을 감안하여 검토되어야 함.

∙ 남측 학교 주변 아파트 주동의 층

수는 교사동 높이(해발높이 58m)를

고려하여 8~11층(해발높이 53m~62m)

으로 계획하여 주변 건축물과의 조

화로운 스카이라인 설정

- 북측 15m도로변 층수계획

: 15층 이하

- 남측 학교 주변 층수계획

: 11층 이하

일부

반영

∙ 아파트 주동은 교사동 북측 측면에

위치하여 학교에 대한 일조, 위화

감 및 프라이버시 침해는 미미한

것으로 판단됨

∙ 가로 개방감 증대 및 통학로 환경

개선을 위하여 대상지 동측 10m

도로변 대지 내 건축한계선(10m)

을 계획하고 보도로 조성

∙ 대상지는 봉제산에 연접해 있으나,

대상지 경사는 3.1 〬 로 평지에 해당

하며, 제2종일반주거지역(7층)에서

평지에 해당하는 경우 「서울특별

시 도시계획 조례」 제28조 제1항

제1호 다목에 따라 건축물 높이계

획은 평균 13층까지 가능한 사항

임

∙ 봉제산 조망 등을 고려하여 봉제산

산정높이(105m)이하에서 높이계획

(평균 13층, 55m이하)을 수립한

사항임

∙ 북측 등촌역은 대상지로부터 500m

거리에 위치하여 대상지는 2차역

세권에 해당하며,

∙ 현재, 등촌역세권 내 아파트 층수

를 고려하여 최고 15층(평균 13

층)이하로 계획한 사항임

구분 아파트명 최고층수

1 삼성한사랑 1·2차 아파트 19층

2 등촌동 태영아파트 20층

3 태영송화아파트 18층

4 관음삼성아파트 20층

5 한화꿈에그린2차아파트 15층

6 목동롯데캐슬아파트 25층

7 코오롱오투빌3차아파트 15층

8 등촌동 아이파크1단지 20층

- 관련부서 협의의견 조치계획서

・서울시

- 16 -

부서 협 의 내 용 조 치 계 획 비고

∙ 용도지역 상향〔제1종일반주거→제

2종일반주거(7층)〕에 따른 기반시

설부담률(순부담률)을 적정 확보하

여 계획하여야 함.

∙ 금번 정비계획 변경(안)은 기 결정

된 용도지역계획 및 기반시설계획

을 유지(변경없음)하는 사항이며,

∙ 계획한 순부담면적(4,182.79㎡)은

용도지역 상향(제1종일반주거→제

2종일반주거(7층))에 따른 순부담

기준(3,591.432㎡) 이상으로 확보

한 사항임

[첨부 1] 용도지역 종세분 변경에

대한 순부담 검토

반영

∙ 구역 내 이용 중인 현황도로에 대하

여 무상양도 대상인지 여부를 재확

인하고(도정법 제65조제2항 준수하

여야 함), 개발가능용적률 산정시

기반시설내 기존 국공유지를 순부담

면적에 포함하여 이중으로 인센티브

가 적용되지 않도록 면밀히 검토하

기 바람

∙ 구역 내 용도폐지되는 정비기반시

설 등 무상양도 대상에 해당없음

∙ 새로 설치하는 기반시설 내 기존

국공유지는 순부담면적 및 개발가

능용적률 산정에서 제외

[첨부 2] 용적률 인센티브 대상면

적 산정

반영

∙ 경관심의 대상구역(30,000㎡이상)으

로서 경관계획에 대하여 우리시 도

시관리과 협의를 거쳐 경관계획을

수립하여야 함.

∙ 경관심의 관련 해당 규정에 따라

절차이행 추후

반영

도시

계획과

∙ 대상지는 건폐율, 높이 등을 엄격하

게 관리하는 자연경관지구, 양호한

자연환경 유지가 필요한 봉제산근린

공원 등과 접해 있으므로 평균13층

이하로 추가적 높이 완화는 바람직

하지 않음

∙ 평균층수 13층 이하로 계획한 사

항이며, 추가 높이완화는 해당없음

반영

도시

계획

상임

기획단

∙ 대상지는 서측으로 봉제산에 연접한

경사지(표고 17.5m~38.9m)이고,

남측으로 학교(백석중,영일고) 및 저

층주거지(제1종일반주거지역)와 연

접하고 있는 입지여건을 고려할 때

평균층수 완화는 적정하지 않은 바,

기 결정된 층수계획(평균 10층이하)

하에서 계획 요망.

∙ 대상지는 봉제산에 연접해 있으나,

대상지 경사는 3.1 〬 로 평지에 해당

하며, 제2종일반주거지역(7층)에서

평지에 해당하는 경우 「서울특별

시 도시계획 조례」 제28조 제1항

제1호 다목에 따라 건축물 높이계

획은 평균 13층까지 가능한 사항

임 일부

반영∙ 봉제산 조망 등을 고려하여 봉제산

산정높이(105m)이하에서 높이계획

(평균 13층, 55m이하)을 수립한

사항임

∙ 남측 학교 주변 아파트 주동의 층

수는 교사동 높이(해발높이 58m)

를 고려하여 8~11층(해발높이

53m~62m)으로 계획하여 주변 건

- 17 -

부서 협 의 내 용 조 치 계 획 비고

축물과의 조화로운 스카이라인 설

정

- 북측 15m도로변 층수계획

: 15층 이하

- 남측 학교 주변 층수계획

: 11층 이하

∙ 아파트 주동은 교사동 북측 측면에

위치하여 학교에 대한 일조, 위화

감 및 프라이버시 침해는 미미한

것으로 판단됨

∙ 가로 개방감 증대 및 통학로 환경

개선을 위하여 대상지 동측 10m

도로변 대지 내 건축한계선(10m)

을 계획하고 보도로 조성

∙ 북측 등촌역은 대상지로부터

500m 거리에 위치하여 대상지

는 2차역세권에 해당하며,

∙ 현재, 등촌역세권 내 아파트 층수

를 고려하여 최고 15층(평균 13

층)이하로 계획한 사항임

구분 아파트명 최고층수

1 삼성한사랑 1·2차 아파트 19층

2 등촌동 태영아파트 20층

3 태영송화아파트 18층

4 관음삼성아파트 20층

5 한화꿈에그린2차아파트 15층

6 목동롯데캐슬아파트 25층

7 코오롱오투빌3차아파트 15층

8 등촌동 아이파크1단지 20층

∙ 대상지 서측 봉제산 및 남측 학교로

의 보행동선을 충분히 감안하여 단

지 내·외 주민들이 편리하게 이용할

수 있도록 단지내 공공보행통로 계

획.

∙ 대상지 서측 봉제산 및 남측 학교

위치 등을 고려하여 공공보행통로

계획 반영

∙ 개발 이후 경관상의 영향을 실질적

으로 파악할 수 있는 지점을 조망점

으로 선정하여 보행자 눈높이

(eye-level)에서 실질적인 경관시뮬

레이션 제시.

∙ 대상지 기준 중경(500m) 이내에서

유동인구가 많은 대상지 북동측 등

촌역과 동측 진입도로 결절부를 조

망점으로 선정하여 눈높이 기준 경

관시뮬레이션을 검토 결과 조망점

주변 건축물로 인하여 대상지 개발

후 건축물에 대한 실질적인 인지

및 조망은 불가능 한 것으로 판단

됨에 따라, 건축계획(안)이 도시경

관에 미치는 영향은 미미한 것으로

검토됨

반영

- 18 -

부서 협 의 내 용 조 치 계 획 비고

교통

정책과

∙ 사업지 북쪽의 진출입구 위치를 북

쪽 도로와 맞추어 정형적인 교차로

를 형성할 것.

∙ 대상지 북측 오른쪽 차량 진출입구

위치를 북측 도로와 맞추어 정형적

으로 조정.

반영

∙ 사업지 남측 경계선에 맞닿는 도로

를 현황과 비교하고, 본 사업으로

인해 주변 차량진출입에 영향이 없

는지 검토하고, 영향이 있을 시 개

선안을 마련할 것.

∙ 사업지 남측 경계선에 맞닿는 도로

는 강서도서관 진출입구로 현황도

로인 등촌로51나길을 통하여 강서

도서관으로의 진출입이 이루어 졌

으나, 사업시행으로 인해 등촌로

51나길을 폐쇄하고 대체도로인 소로

1 - 1 로 선 ( B = 8 . 0 m ~ 1 0 . 0 m ,

L=175m)을 신설 및 확폭하여 사

업지 주변 진출입 영향을 최소화

하였음

반영

- 19 -

부서 협 의 내 용 조 치 계 획 비고

한국공항

공사

∙ 등촌동 366번지 일대에 등촌1구역

주택재건축 정비계획수립변경(안)

신청과 관련하여, 동 구역은 김포

공항 장애물제한표면 원추표면 구

역(고도제한 높이 : 해발 80.67m

~ 96.27m이하)에 해당되고, 고도

제한 높이 이하로 건축 가능

∙ 대상지 건축계획 최고높이는

76.45m로 김포공항 장애물 제한

표면 원추표면 구역 고도제한 높

이(해발 80.67m~96.27m) 이하

로 계획

∙ 최고높이가 표시된 대지단면도를

건축계획에 첨부

반영

서울

특별시

강서교육

지원청

∙ 사업구역으로부터 200m 이내에 6

개 교육기관이 위치

- 소음진동, 지산먼지, 비산석면 등

이 직접 영향을 미치는 거리에

있어 철저한 교육환경보호계획

수립 필요

- 학생 건강, 안전, 학습권 보호를

위해 소음 진동, 비산먼지 등 저

감 방지 대책 수립 시행

∙ 세부기준 붙임2 【학습권 보호 관

련 세부 요구사항】 준수

- 사업시행 인가 전까지 구체적인

학습권 보호 대책, 통학로 안전

및 일조량 추가 협의 필요

∙ 백석중, 영일고 건물 및 담장 등 공

작물에 피해 없도록 설계 시공

∙ 추후, 사업시행인가 시 별도 협의

하겠음

추후

반영

수도방위

사령부

∙ 상기 협의지역(강서구 등촌동, 올림

픽대로 북단 제외)은 「대공방어협

조구역 관리규정」에 따른 행정기

관 위탁고도가 해발 257m이므로,

해발 257m 이하의 건축은 군(軍)

협의 없이 행정기관(인·허가권자)에

서 직접 처리가 가능함을 알려드립

니다. 그러나 향후 설계변경 등으로

인해 협의 건축물의 최고높이(지반

+건축+옥탑 등)가 해발 257m를 초

과할 경우(방공작전 수행에 장애가

될 우려가 있음) 반드시 재협의하

여 주시기 바랍니다.

∙ 협의요청 구역이 제한보호구역 등

군사시설보호구역 관련 타 협의사

항 관련 시에는 해당 관할부대로

협조하시기 바랍니다.

∙ 향후 설계변경 등으로 인해 협의

건축물의최고높이(지반+건물+옥탑

등)가 해발 257m를 초과할 경우

관계기관과 재협의 하도록 하겠음.

반영

・관련부서

- 20 -

첨부 1 용도지역 종세분 변경에 대한 순부담 검토

1. 등촌1구역 용도지역(서울특별시고시 제2008-372호. 2008.10.23) • 용도지역 결정(변경)조서

용도지역 면적(㎡) 비고기정 변경 변경후합계 30,773.04 30,773.04

제1종일반주거 18,779.92 감) 18,779.92 -제2종일반주거 11,993.12 증) 18,779.92 30,773.04

2. 순부담 검토 (공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리지침(2008.09.30), 대법원 판결 등에 따른 처리방향 관련 설명자료)Ⓐ용도지역 종세분 변경 Ⓑ층수완화

순부담기준(Ⓐ+Ⓑ) 순부담 계획(㎡)기정 변경 면적(㎡) 순부담기준 면적(㎡) 순부담기준비율(%) 면적(㎡) 비율(%) 면적(㎡)

계 18,779.92 10%이상 1,877.992이상 25,360.11 6.8% 1,713.54 3,591.432 4,182.79제1종

일반주거제2종

일반주거(7층)

18,779.92 10%이상 1,877.992이상 16,451.51 5.0% 822.58 2,700.572 -

제2종일반주거

(7층)- - - - 8,908.6 10.0% 890.96 890.86 -

∙ 순부담 기준 면적 3,591.432㎡ < 순부담 계획 면적 4,182.79㎡ 로 적정

- 21 -

첨부 2 용적률 인센티브 대상면적 산정

구분

면적(㎡)

비고새로이 설치하는공공시설(A)

새로이 설치하는 공공시설 내 기존

국공유지(B)

택지 내 용도폐지되는

기반시설 국·공유지(C)

순부담(A-B-C)

계 4,208.19 25.4 - 4,182.79 ※ 최초결정시용도지역상향(제1종일반주거→제2종일반주거(7층))면적(18,779.92㎡)대비 순부담률22.27%

도로 2,669.51 25.4 - 4,182.79

공원 1,538.68 - - -

- 22 -

첨부 3 정비계획 결정도기정

변경(안)

- 23 -

첨부 4 건축계획기정

구분 건축계획대지면적

사업부지면적 30,772.04㎡기부채납(도로,공원) 4,208.19㎡

사업대지면적 26,563.85㎡건축면적 5,766.61㎡

연면적합계 47,956.3㎡

지상층 연면적 25,027.7㎡지하층 연면적 72,984.0㎡

용적률합계 184.32%택지1 93.18%택지2 180.19%

건폐율 21.71%용도 공동주택 (아파트), 연립주택 및 부대복리시설높이 지하3층, 지상 7~14층

주차대수 674대 (법정 548대)구분 세대수

합계 분양 재건축소형주택합계 400세대 (100.0%) 374세대 26세대

아파트소계 388세대 (96.9%) 362세대 26세대

전용 60㎡이하 88세대 (22.0%) 62세대 26세대전용 60~85㎡이하 160세대 (40.0%) 160세대 -

전용 85㎡초과 140세대 (35.0%) 140세대 -연립주택

소계 12세대 (3.0%) 12세대 -전용 60㎡이하 8세대 (2.0%) 8세대 -

전용 60~85㎡이하 4세대 (1.0%) 4세대 -

- 24 -

변경(안) 구분 건축계획

대지면적사업부지면적 30,772.04㎡

기부채납(도로,공원) 4,208.19㎡사업대지면적 26,563.85㎡

건축면적 7,040.25㎡연면적

합계 71,545.773㎡지상층 연면적 51,479.485㎡지하층 연면적 20,066.288㎡

용적률합계 193.795%택지1 198.761%택지2 89.17%

건폐율 26.34%용도 공동주택(아파트), 연립주택 및 부대복리시설높이 지하2층, 지상 8~15층 (평균 13층 이하)

주차대수 674대(법정 548대)구분 세대수

합계 분양 재건축소형주택합계 518세대 (100.0%) 518세대 -

아파트소계 498세대 (96.1%) 498세대 -

전용 60㎡이하 216세대 (41.7%) 216세대 -전용 60~85㎡이하 272세대 (52.5%) 272세대 -

전용 85㎡초과 - - -연립주택

소계 20세대 (3.9%) 20세대 -전용 60㎡이하 20세대 (3.9%) 20세대 -

전용 60~85㎡이하 - - -