2015 - kriteria terukur urban design

Kriteria Terukur

Perancangan Kota

Rabbani Kharismawan, ST.MT.

2015

KOWLOON WALLED CITY

San Francisco - Painted ladies

3D Printed of San Francisco

Dibahas lebih

lanjut pada

Kriteria Tak

Terukur

Peraturan ZonasiDalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Apa Itu Zonasi?

• Peraturan yang mengendalikan peruntukan lahan danbatasan fisiknya

• Peta yang mengidentifikasi: di mana dan bagaimana peraturan ini diterapkan pada lahan

• Dasar pemahaman antara pemilik properti dan masyarakat untuk suatu hal yang dapat diterima atas penggunaan tanah mereka serta tanah tetangganya

Tujuan Zonasi

Penerapan yang sama – keadilan

Perlindungan dari dampak yang tidak diinginkan pada lahan yang berdekatan

Persyaratan yang proporsional

Sebuah proses yang terbuka

Sebuah ‘kebijakan’ (mengendalikan eksesaktifitas manusia)

Tragedi situ gintung 2009,

siapa yang bersalah?

Tragedi Situ Gintung

Favela Paraisopolis

PENGGUNAAN TANAH

• Penggunaan Tanah :

Jenis kegiatan atau fungsi yang terdapat pada sebidang tanah.

• Tata guna tanah :

Adalah pengaturan penggunaan tanah.

• Mencakup tanah dengan semua unsur alam: soil, air, iklim; juga dengan

kegiatan manusia: sosial-ekonomi.

• Di dalamnya terdapat unsur sumber daya alam dan sumber daya manusia.

• Perwatakan tanah :

• Secara fisik merupakan aset yang tidak dipengaruhi oleh penurunan nilai

dan tidak terpengaruh oleh faktor waktu.

• Secara fisik mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar.

• Secara fisik tidak dapat dipindahkan tetapi dapat berubah fungsi.

• Dipengaruhi oleh faktor intrinsik dan ekstrinsik.

• Nilai Tanah :

• Secara langsung adalah nilai produktivitas dan kemampuan ekonomisnya

(faktor intrinsik).

• Secara tidak langsung adalah nilai letaknya yang srategis.

• Harga Tanah :

• Adalah nilai yang diukur berdasakan harga nominal dalam satuan uang

untuk satuan luas tertentu.

• Harga tanah merupakan fungsi dari nilai tanah.

• Tinggi rendahnya harga tanah tergantung pada perubahan nilai tanah.

• ISOVAL (Iso Value) :

• Adalah garis kontur harga tanah yang menunjukkan lokasi-lokasi yang

mempunyai haga tanah yang sama.

• Untuk kota yang sudah establish ; isoval menunjukkan garis harga yang

semakin meninggi menuju pusat kota atau sub pusat kota.

PENGGUNAAN TANAH

• Survei Penggunaan Tanah :

• Pada dasarnya dilakukan melalui pengamatan dan pencatatan

lapangan.

• Dilakukan dengan cara berjalan mengelilingi wilayah yang disurvei dan

mencatat berbagai jenis penggunaan tanah di atas peta survei.

• Selanjutnya menggambarkan hasilnya di atas peta master dengan

menggunakan warna.

• Pewarnaan peta :

• Berbeda-beda untuk tiap daerah.

• Untuk Surabaya :

• Merah : fasilitas umum

• Kuning : perumahan

• Ungu : perdagangan dan jasa

• Abu-abu : industri, pergudangan

• Hijau : RTH

• Biru : perairan

PENGGUNAAN TANAH

Ilustrasi :Pembagian Kawasan Berdasarkan Zona Penggunaan Utama

Ilustrasi :

Pembagian Kawasan Berdasarkan Zona Penggunaan Spesifik

Peta Rencana Pola RuangRTRW Kota Surabaya (Perda No.3 Tahun 2007)

Peta Rencana Pola RuangReview RTRW Surabaya

Penggunaan Tanah Kawasan Pantai Timur SurabayaBerdasarkan RDTRK Kawasan Pantai Timur Surabaya 2009/2010

Penggunaan Tanah KawasanIndustri

Penggunaan Bangunan

• Penggunaan bangunan (building use) merupakan penjabaran

lebih rinci dari penggunaan tanah (land use).

• Penggunaan bangunan menggambarkan jenis kegiatan di

dalam persil secara tiga dimensi, yang menunjukkan :

• jenis penggunaan tiap lantai pada bangunan bertingkat

• jenis penggunaan dalam satu persil

• Di tingkat operasional, ketentuan penggunaan bangunan

sangat dibutuhkan untuk mengatur bagian wilayah kota yang

belum terbangun maupun telah terbangun, yang mengalami

perkembangan pesat.

• Pengaturan penggunaan bangunan mencakup dua hal :

• Pertama : fungsi utama atau zona utama tidak berubah

(perubahan terjadi pada kategori/sub kategori penggunaan)

• Kedua : fungsi utama atau zona utama dan zona spesifik

berubah.

LAND USE INTENSITY UNIT (LUI)

MENURUT DE CHIARA

Pemanfaatan tanah ditentukan oleh jenis penggunaan :

Land Area (LA)

Floor Area (FA)

Building Area (BA)

Open Space (OS) LA - BA

Livability Space (LS) OS – (Car Movement Area + Parking)

Recreation Space (RS)

Intensitas Pemanfaatan Tanah ditetapkan berdasakan :

Floor Area Ratio (FAR) FA : BA

Building Covered Ratio (BCR) BA : LA

Open Space Ratio (OSR) OS : FA

Recreation Space Ratio (RSR) RS : FA

Livability Space Ratio (LSR) LS : FA

Livability Space dan Recreation Space

FLOOR AREA, BUILDING AREA,

CAR MOVEMENT AREA

Intensitas Pemanfaatan Ruang

Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Building Covered Ratio (BCR), adalah angka

perbandingan antara luas lantai dasar bangunan tehadap luas persil.

• Luas lantai bangunan yang diperhitungkan dalam KDB (menurut Persyaratan Teknis

Bangunan Gedung; 1998) :

1. Batas dinding terluar bangunan : dihitung 100%.

2. Ruangan beratap dibatasi dinding yang tingginya > 1,20 m : dihitung 100%.

3. Ruangan beratap dibatasi dinding yang tingginya < 1,20 m : dihitung 50%.

• Luasan yang tidak dihitung dalam KDB :

1. Teras tak beratap dibatasi dinding yang tingginya < 1,20 m,

selama tidak melebihi 10% dari total luas lantai bangunan.

2. Patio


Koefisien Lantai Bangunan

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR) adalah angka

perbandingan antara total luas lantai bangunan terhadap luas persil.

• Luas lantai bangunan yang diperhitungkan dalam KLB :

1.Batas dinding terluar bangunan : dihitung 100%.

2.Balkon dan overstek yang lebarnya > 1,50 meter, kelebihannya dihitung 100%.

3.Ruang tangga tertutup : dihitung 100%.

• Luasan yang tidak dihitung dalam KDB :

1.Ramp dan tangga terbuka

2.Patio

• KDB dan KLB diperlukan untuk :

• Pengaturan pencahayaan dan penghawaan alami.

• Menjaga tetap berlangsungnya peresapan air ke dalam tanah.

• Menciptakan keserasian tatanan massa dan ruang terbuka suatu lingkungan.

Hubungan Koefisien Dasar Bangunan (BCR)

Dengan Koefisien Lantai Bangunan (FAR)

KLB 1

KDB 100%

KLB 1

KDB 50%

KLB 1

KDB 25%

Jika KLB 0,5 – maka luas bangunan adl ½ dari luas lahan

Jika KLB 2 – maka bangunan harus dibuat bertingkat


Garis Sempadan Bangunan

• Garis Sempadan Bangunan (GSB) merupakan jarak bebas minimum

dinding terluar bangunan dengan batas persil yang dikuasai. Garis

Sempadan Bangunan terdiri dari:

• Garis Sempadan Muka Bangunan (GS Muka Bangunan):

Adalah jarak bebas minimum dinding terluar bangunan dengan batas

persil bagian depan. Diartikan juga sebagai jarak bebas minimum

antara titik tengah ROW dengan dinding terluar bangunan.

• Garis Sempadan Samping Bangunan (GS Samping Bangunan):


persil bagian samping.

• Garis Sempadan Belakang Bangunan (GS Belakang Bangunan):


persil bagian belakang.

GARIS SEMPADAN BANGUNAN

Mana GS. Muka, GS. Samping,

GS. Belakang Bangunan Pada

Tapak Di Bawah Ini ?

Garis Sempadan Bangunan

Dan Garis Sempadan Jalan

Ingat!

Peraturan di tiap

daerah tidak sama

Pada dasarnya

Pembangunan dan pengembangan

bangunan-bangunan tinggi tidak bisa

dilakukan di sembarang tempat.

Ada faktor-faktor yang menentukan

mintakat (zona) paling sesuai untuk

pengembangannya.

Dari Pembangunan Gedung Bertingkat Sampai

Pengembangan Kawasan Gedung Bertingkat Tinggi

Bangunan gedung bertingkat yang dikembangkan secara individual

Internasional : bangunan tinggi (23 -150 meter); pencakar langit (lebih

dari 150 meter).

Indonesia : bangunan gedung bertingkat rendah (- 4 lantai); bertingkat

sedang (5-8 lantai); bertingkat tinggi (9 lantai ke atas).

Dari individual membentuk kelompok bangunan sampai cluster

Pembangunan secara individual : bangunan gedung dibangun satu per

satu - saling berlomba lebih tinggi – sampai pencakar langit (New York).

Pengendalian melalui Peraturan Zoning 1916.

Pengembangan secara serentak dan berkelompok : membentuk cluster

dan zona. Dikembangkan oleh Corbusier melalui Radiant City.

Pengembangan kawasan bangunan tinggi dikendalikan dengan menggunakan

kriteria terukur (Shirvani; 1985).

Dari Bangunan Individual Sampai

Membentuk Zona Bangunan Tinggi

Bangunan bertingkat yang

dibangun secara individual

denag menggunakan struktur

rangka baja (New York)

Bangunan-bangunan

berlomba untuk menjadi

yang lebih tinggi –

sampai pencakar langit

(New York).

Pengembangan dilakukan

secara serentak membentuk

cluster dan zona (radiant

city).

PENGENDALIAN PENGEMBANGAN

BANGUNAN KE ARAH VERTIKAL

Pengendalian individual atau

kelompok menggunakan Peraturan

Zoning 1916.

Pengendalian zona dan kawasan bangunan

tinggi menggunakan Floor Area District

(Seatle).

Pembatas Pengembangan Ke Arah Vertikal

• Menurut Shirvani (1985) pengembangan bangunan ke arah vertikal

ditentukan oleh kriteria terukur yang terdiri dari : FAR, BCR, building setback

dan SEP yang membentuk selubung bangunan (building envelope) sebagai

pembatas pengembangan secara tiga dimensi.

Sky Exposure Plane (SEP) Penggunaan SEP untuk

membentuk selubung bangunan

(building envelope) pada

bangunan tinggi.

Unsur-unsur pembatas lainnya adalah :

• Peraturan

Perda, Peraturan Walikota, arahan rencana tata ruang (Purwadio;

2006), digunakan sebagai acuan untuk membatasi ketinggian

bangunan gedung yang boleh dibangun.

Peraturan dan rencana tata ruang merupakan pembatasan

pembangunan ke arah vertikal bersifat formal yang implementasinya

dituangkan dalam Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) dan IMB.

Hal-hal yang diatur adalah : KLB, tinggi bangunan dan jenis

penggunaan lahan.

• Ketersediaan lahan

Ketersediaan lahan menentukan ketinggian bangunan. Metoda untuk

menentukan tinggi bangunan adalah menggunakan ALO (De Chiara dan

Koppelman; 1975) dan SEP (Shirvani; 1985).

ALO : h’ = h tot -1,5 tg α (De Chiara dan Koppelman; 1975)

h’ : tinggi bangunan yang diizinkan

htot : tinggi total bangunan

tgα : perbandingan antara tinggi dan jarak bangunan

SEP :

𝑻

𝑫(Shirvani;1985)

T : tinggi bangunan

D : jarak proyeksi titik puncak bangunan dan titik di tepi jalan

Angle of Light Obstruction (ALO)

(De Chiara dan Koppelman; 1975)

Sky Exposure Plane (SEP)

(Shirvani; 1985)

Aturan SEP menurut

Perda Kota Surabaya

No. 7 Tahun 1992

1961 Zoning Laws.

Hugh Ferris illustrations

Peruntukan Ruang : Komersial

Luas Total Lahan 10.341 M2

Luas Lahan Efektif 8.831 M2

(total luas lahan dikurangi area GSJ)

KDB 45 %

KLB 2,5

GSJ (lihat gambar)

Luas Lantai Dasar

KDB x Luas lantai efektif

45 % x 8.831 m2 = 3.973 m2

Luas Lantai Total

KLB x Luas lantai efektif

2,5 x 8.831 m2 = 22.077 m2

Jumlah lantai yang mungkin :

22.077 / 3.973 = 5,56 ~ 6 Lt

CONTOH PERHITUNGAN

BERDASARKAN

PERATURAN BANGUNAN

Lintasan Terbang Pesawat

Lintasan terbang pesawat merupakan salah satu faktor yang

membatasi ketinggian bangunan pada kota-kota yang memiliki

bandara (De Chiara dan Koppelman; 1975).

Lintasan terbang pesawat membatasi ketinggian bangunan yang

mempunyai jarak sampai 50.000 feet (15,20 km) dari runway

berdasarkan klasifikasi :

Bangunan yang berada pada zona inner horizontal surface dibatasi

dengan ketinggian 150 feet (45,50 meter)

Bangunan yang terletak pada outer horizontal surface dibatasi dengan

ketinggian 500 feet (151,50 meter).

Semakin dekat dengan runway ketinggian bangunan semakin rendah.

Lintasan Terbang Pesawat

(Suwandono dalam Purwadio; 1994)

Jika terdapat perbedaan tinggi

tempat digunakan rumus :

Tm = Tm1 ± St

Tm tinggi maksimum yang

diizinkan

Tm1 tinggi maksimum yang

diizinkanberdasarkan teori

selisih ketinggian tempat

St selisih ketinggian tempat

Dampak Lintasan Terbang Pesawat

pada City of Tomorrow, Surabaya

Bangkitan dan tarikan lalu-lintas

Intensitas Pemanfaatan Ruang dimana salah

satu unsurnya adalah Koefisien Lantai

Bangunan (KLB) mempunyai hubungan

dengan bangkitan dan tarikan lalu lintas

(Gredian; 2009).

Bangunan yang mempunyai KLB tinggi atau

bangunan tinggi menimbulkan bangkitan dan

tarikan lalu lintas lebih besar dibandingkan

dengan bangunan rendah yang mempunyai

KDB sama, karena bangunan yang lebih

tinggi mempunyai luas lantai bangunan yang

lebih besar dibandingkan bangunan rendah.

Besar kecilnya bangkitan dan tarikan lalu-

lintas oleh bangunan tinggi ditentukan oleh

jenis kegiatan dan luas total bangunan.

Optimasi harga

- Membangun ke arah vertikal ada batas optimalnya, dan tidak

selamanya membangun ke arah vertikal itu lebih menguntungkan

dibandingkan dengan membeli lahan baru di sekitarnya (Brandt dalam

Suwandono; 1988).

- Berdasarkan optimasi harga, ketinggian bangunan optimal ditentukan oleh

harga tanah (NJOP) dan biaya pembangunan gedung. Ditulis dengan rumus

:

d

dC = ---------- < LP

dL

dC : selisih total biaya konstruksi per unit luas (dalam rupiah)

dL : selisih keuntungan luas tanah dengan dibuat bertingkatnya bangunan (dalam

rupiah)

LP : harga tanah per m2 (dalam rupiah)

Sumber:

1. Heru Purwadio, Haryo Sulistyarso, Putu Gde Ariastita, Bambang Djau

(2012); Faktor-faktor Penentu Pengembangan Kawasan Bangunan Gedung

Bertingkat Di Wilayah Surabaya Timur

2. Rabbani Kharismawan (2011); Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation)

2015 - kriteria terukur urban design

Documents