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建设帝国城：基础设施如何驱使美国大都市发展

JoelH.Moser

2016 年 10 月 25 日

城市化是全球的普遍趋势，并且不太可能结束。虽然这一经济推动因素常在参考新兴市场增

长时提及，但它对发达经济体也有相同的影响，包括世界上的主要城市，例如纽约。自 1999 年以

来，纽约市的人口已经增长了 14%达到 850万人，并且预计到本世纪中期再增长 100万人或更多。

最近，大部分的注意力都集中在为富豪打造的崭新高调的超高层、超豪华（独立产权）公寓，

刺穿着曼哈顿的天际线。但那一百多万新纽约人不会住在这些 9000 万美元顶层住宅里，也大抵不

会住在市内已经长期确立的居民区。

这张纽约市航拍照片中可以看见曼哈顿下城的天际线，包括自由大厦；2016 年 9 月 13 日/AFP/Saul Loeb（Saul Loeb/AFP/Getty Image）

一般城市、某些特定城市和特定城市中的某些功能区区域的确立有许多原因，比如职业成长、

获得生活乐趣、拓展人际关系的机会。但基础设施是历史上城市人口变化最明显的预示。在伊利

运河——那个时代最宏伟的基础设施项目——开通之后，纽约崛起成为美国东海岸的重要城市。

纽约的银行业迅速跟进，整个城市开始疾速成长。今天，纽约拥有众多被低估的现有基础设施资

产，以及许多正在建设的新开发项目。

那么纽约的下一轮增长会发生在哪呢？有些地点很容易就能叫出名字。Chelsea 和远西城

（Far West Side）地区正在繁荣发展，部分受益于城西铁路站场（West Side Rail Yards）的新

建房地产工程、7 号线地铁的延伸、造就宏伟沿河公园的哈德逊河绿色通道（Hudson River

Greenway）项目的实施和纽约市最新最时尚的 High Line 公园的竣工。

除了顶级金融服务公司在 West Side Yards 的新建写字楼里签下许多重要租约外，没有什么

更能彰显这个纽约市的新活力源了。在上一代人的时期，为了让高管们离他们在 Westchester 和

康涅狄格州等郊区地区的家更近，这些公司逃离了曼哈顿下城，占领了中城中央车站附近的写字

楼。

尽管中城西部的开发离宾州车站（Penn Station）很近，但这些新的“宇宙主宰”并非从长

岛或者新泽西赶来上班，而是购买位于 High Line 周边 Chelsea、West Village 和更南部

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Tribecca地区的豪华Loft公寓，一反之前从近郊每日“迁徙”的方式。这些战后婴儿潮出生，在

Scarsdale 和 Greenwich 长大的人们更希望住在纽约市里。

中城中部可能由于城西而丢掉一些租户，但它仍然是纽约市的主要支柱地区，顺理成章的拥

有世界上价值最高的房地产，并在长岛铁路（Long Island Railroad）的东侧通车（East Side

Access）项目完成时价值继续提升。现在，“广场区”（Plaza District，包括纽约主要街道—

—公园大道）的街道旁已经开始建造新的住宅开发项目。而在十九世纪 70 年代，这片区域曾由铁

路道口改造升级成为城市绿园，成为基础设施建设提升房地产价值的典型案例。第二大道地铁一

期工程的竣工将带来更多的客流，为目前价值被低估的上东区“Lexington 大道之东”部分带来

更多的项目和更高的价值，并将开发的脚步带到北边的 East Harlem 区域。

一些影响不太明显的包括哥伦比亚大学在“上上上西区”百老汇大道旁边建设的社会基础设

施。该项目总价值约 100 亿美元，将建成第二个曼哈顿维尔校区，并入驻哥伦比亚大学商学院和

国际事务学院，并可能成为奥巴马基金会，以及其他世界级常青藤学校下属学院及机构的所在地。

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此开发项目将延续百老汇大道北部的复兴进程，将传统的上西区与哥伦比亚大学所在的晨边

高地（Morningside Heights）、新曼哈顿维尔校区，以及哥伦比亚大学医学院综合体连接在一起，

并一路向北连接至曼哈顿顶部 Spuyten Duyvil 地区的哥伦比亚大学体育馆。

让这一发展顺利进行的原因是它与百老汇大道北部已在使用的庞大市政基础设施相契合，包

括从 Riverside 公园到 Fort Washington 公园并向北延伸至 Cloisters 和 Fort Tryon 公园等相邻

地区。这些地方在之前很长的时间内被房地产中介成为“沉睡者”，但它们将不再沉睡。

当人们将视野从曼哈顿岛转向布鲁克林、皇后区和布朗克斯时，历史悠久的庞大基础设施的

存在尤显重要。虽然知道近几十年才被当地居民认识到，大多开发于一个世纪之前的都市地铁系

统使曼哈顿北侧、东侧和南侧的水路不在隔绝地域。20 世纪 70 年代末期，被 Steve Rubell 称作

“大桥和隧道来的人”的“外区人”曾被天鹅绒绳挡在外面，禁止进入 Studio 54 酒吧。而如今，

一些纽约市最酷的酒吧和人都入驻于布鲁克林和皇后区。

尽管曼哈顿依然是首要的中央商务区，Williamsburg、Long Island City、Dumbo 等地区通过

地下快速公共交通设施与曼哈顿紧密相连，并相互连通。同时，这类地区大多享有一系列已建成

的城市基础设施，比如公园、滨海步行道和文化中心（包括学校和博物馆）。

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所以应该去哪寻找超过一百万新纽约人带来的新投资机会？只需紧跟基础设施建设的脚步。

皇后区已经是纽约市下属人口最多的区，并且居住着大量增长的亚裔人口。在皇后区，法拉盛

Meadows 公园（比中央公园还大）周围区域一定可以在本世纪中期成为纽约市的主要焦点地区之

一。Citi Field（纽约 Mets 队的主场）、USTA 国家网球中心、NYSCI、纽约科技馆和皇后区博物

馆，优秀的基础设施已经建设到位。从基础设施的角度看，皇后区已经比美国其他城市获得了更

多。同时，把拉瓜迪亚机场改造为全美最先进的机场之一的 40 亿美元项目也在此进行。

在皇后区，从 Long Island City 到 Astoria，通过 Jackson Heights、Corona 和法拉盛，最

终到 College Point 和 Whitestone 这片区域，以及笼统上从 59 街大桥通过 Forest Hills 中心到

Throgs Neck 大桥的区域，都是处于新兴或成熟等不同发展阶段的优质房地产市场所在地，坐享

复合型公共交通系统。随着 1964 年世博会的标志性建筑（包括位于法拉盛 Meadow 公园全球著名

的 Unisphere）成为视觉标志，皇后区在纽约市未来的地位将逐步体现。

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而布鲁克林——我出生的地方，在我童年曾生活的街区，Eastern Parkway 从布鲁克林博物

馆和 Botanic 花园公园旁穿过，街尽头是 Grand Army 大厦、布鲁克林公共图书馆的主分馆和

Prospect 公园，不远处有七条不同地铁线。很难想象有比这更好的城市环境了。

19 世纪末期，当布鲁克林大桥建成并将当时的纽约市和布鲁克林连接起来时，布鲁克林官员

曾担忧曼哈顿将取代布鲁克林。这一担忧于 20 世纪 70 年代实现，当时许多曾长期居住于布鲁克

林的住户逃往曼哈顿或其他近郊地区，以躲避于布鲁克林蔓延的城区老化问题。

而几十年后，当初迁出人群的子女们又重归了这个按理说是纽约市最宜居的地区。尽管这一

趋势最初在 Williamsburg 和布鲁克林高地周围的部分区域（如 Cobble Hill 和 Boerum Hill）出

现，它已经向除个别地区外的整个布鲁克林区逐步推进。布鲁克林现在坐落者纽约市最新最时尚

的竞技场——巴克莱中心（篮网队的主场）。与同街区的布鲁克林音乐学院（BAM，长期作为媲美

曼哈顿林肯中心的活力中心）一起，新球场加强了该地区的基础设施体系，成为居住社区的布鲁

克林的城市中心。

布朗克斯曾是，甚至直到最近一直是纽约洋基队想要离开，中途停车可能带来麻烦，Tom

Wolf 的小说 Bonfire of the Vanities 中讽刺的地方。而现在已然不同。洋基队留下来并投入了

超过 20 亿美元兴建球馆，曾被抛弃的地方如今重现生机。

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开发商正在 Grand Concourse 沿线加紧拿地，如规划师们设想的那样重铸这条大街的中心地

位。而纽约 Botanical 花园公园和布朗克斯动物园，为布朗克斯提供了密集城市环境中所需的巨

大中央绿色空间。

甚至仅能通过 Verrazano 大桥和渡轮进入的纽约市孤岛行政区史泰登岛，已经汇聚了大批潮

流人士——这通常是活跃发展大趋势的先兆。同时，正在修建的像伦敦眼一样的摩天轮将为其带

来一些绚丽，并很可能为这座沉睡的小岛吸引许多开发项目。

未来，纽约市将在这些相对不有名气的地方发展，一百万新纽约人也将在此生活、工作和娱

乐，而非它的中心。当我们被深圳和迪拜等新城市的奇迹发展吸引时，我们很容易忘记纽约市规

划者们百年前设想的包含广阔地理空间的大都市理念。他们已经制定计划并创造了满足发展所需

的条件，包括从巨型水务和交通系统到众多公共娱乐空间的一系列实体基础设施。而随后的数代

人不断改善这个计划，而城市也在不断发展和进化。

1848 年，当美国第一位百万富翁、房地产大亨 John Jacob Astor 去世前，曾对他有机会却未

购买更多的曼哈顿房地产而后悔。我们已经看到许多通过拥有纽约市房地产而获得的财富。当这

座城市的人口继续增加时，我们没有理由不相信这一模式将会继续。