相続した人のためのビル・マンション一棟の維持と経営ガイド20161202版

古いビル・マンション⼀一棟を相続した⼈人のための

ビル・マンション⼀一棟の維持と経営ガイド

2016.12.02版

株式会社ビルオhttp://builo.jp代表取締役江本真⼸弓

ビルオ提供

© 2016 Builo Inc. 無断転載禁⽌止 2

はじめにl 当ガイドは、相続等で古いビル・マンションを所有し管理することになった⽅方のために、ビル・マンション⼀一棟所有者として知っておきたい基礎知識を簡潔に網羅して説明しています。

l ビル・マンションという建物をどのように維持し、賃貸を⾏行うかについて、⼀一般に優良な情報が全く出ていません。インターネットや書籍で⼊入⼿手できる⼀一般向け情報の多くは、不動産投資や管理、リフォームリノベーション営業⽬目的で結論を誘導するものであったり、個⼈人の偏った体験談です。

l 当ガイドでは、実際にJ-‑REITの保有物件等で⽤用いられている基本知識及び考え⽅方をご紹介しています。⼤大⼿手所有でも個⼈人所有でも、必要なことは変わりません。

l ビル・マンションの所有と経営は⾃自⼰己責任です。しかし専⾨門性の⾼高い建物設備や賃貸は⼀一⼈人ではなきません。当ガイドは、いかに優良な専⾨門業者を選び、仕事をしてもらうか、の視点で所有者が確認すべき点、判断すべき点に特にフォーカスをしています。当ガイドが後で後悔することない判断の⼀一助となりましたら、本望です。


はじめに関係者

ビル・マンションには多くの関係者が関わります。当ガイドは、彼らの「カモ」となるのではなく、「経営と管理のパートナー」として上⼿手に付き合うための情報や知識を紹介しています。

• 不動産屋• 建物管理会社担当者（契約している場合）• 清掃担当者• 賃貸管理会社担当者（契約している場合）• エレベータメンテナンス会社の担当者（エレベータがある場合）• その他法定点検の点検者（規模・⽤用途・設備によります。）• 税理⼠士• 銀⾏行担当者（借⼊入⾦金がある場合）• ⽔水道業者、電気業者・・・


ビル・マンション３つの管理

ビル・マンションには３つの管理があります。それぞれ⾃自分で⾏行うか、もしくは専⾨門家・専⾨門業者に委託します。

資産管理

建物管理

賃貸管理

会計管理

• 資⾦金管理• 借⼊入⾦金• ⼤大きな修繕改装の判断• 保有⽅方法の検討

• 通常管理• 法定点検• 建物設備の• 修繕改装⼯工事

• 客付けリーシング• ⼊入居者管理• 賃料⼊入⾦金確認• 原状回復⼯工事• 貸室リフォーム⼯工事• 修繕改装⼯工事

• ⼊入出⾦金管理• 減価償却• 確定申告

• 建物特有の問題に対する対応• ⼟土地特有の問題に対する対応

ほかに


ビル・マンション３つの維持課題

ビル・マンションの３つの管理の⽬目的は、３つの維持課題を取り組みです。1対１ではないことに注意が必要です。

建物管理

賃貸管理

会計管理

資産管理

建物設備維持

資産維持

賃料収入維持

すべてをつなぎ判断材料を提供する

建物が収益を⽣生まなければ価値がない

建物管理が賃貸価値に影響

賃貸収⼊入が建物維持資⾦金


当ガイドのコンテンツ当ガイドでは、主に建物管理及び賃貸管理を網羅しています。会系管理及び資産管理には軽く触れて、これからのビル・マンションの経営についても触れています。

5. 税・所有・不動産経営簡単に主要ポイントに触れています。

建物設備維持

資産維持

賃料収入維持

建物管理

賃貸管理

会計管理

資産管理

1. 建物設備のメンテナンス建物設備メンテナンス全体の考え⽅方をご紹介しています。

3. 貸室の⽤用途と改装⽤用途の決め⽅方と改装判断の要点を説明しています。

4. 賃貸リーシング及び賃貸管理賃貸管理業者／賃貸仲介業者の使い⽅方要点を説明しています。

2. 建物設備修繕⼯工事の取り組み提案及び⾒見積り検討並びに契約要点を説明しています。


１建物設備のメンテナンス

建物設備のメンテナンスという⾔言葉が何を意味するか、以外に知られていません。通常の建物管理だけではありません。時々それぞれに特徴のある建物設備の修繕⼯工事が加わります。まず以外に知られていない建物設備メンテナンスの全体像を簡潔にご紹介します。

１建物との付き合い

２建物設備修繕・交換の考え⽅方

３建物設備⼯工事の個別ポイント


1.1 建物との付き合い

定期的に⾏行う通常建物管理だけではなく、必要に応じて修繕⼯工事があります。

建物管理清掃・ゴミ処理法定点検・⼩小修繕⼊入居者苦情対応

修繕⼯工事建物設備及び機能の修繕⼜又は更新・改装等


1.1 建物との付き合い：建物管理

いずれの管理かを選ぶことは、所有者の責任です。

ビル・マンションの建物管理には様々な理のあり⽅方があります。

⾃自主管理⾃自社管理⾃自社管理会社

管理担当者雇⽤用

⼀一部外部管理委託

外部管理会社委託


1.1 建物との付き合い：建物管理

建物管理は、項⽬目だけを紹介します。

清掃管理衛⽣生管理設備管理法定点検その他点検保管警備

⽇日常清掃特別清掃

廃棄物処理外注駆除空気環境管理給⽔水管理排⽔水管理

電気設備空調設備給排⽔水設備消防⽤用設備昇降機設備

消防点検建物点検昇降機点検

建物設備の点検警備安全防⽕火防災駐⾞車場管理

⾃自ビル・⾃自マンションに何の管理が必要かを判断し、過不⾜足のない確認も所有者の仕事です。


1.1 建物との付き合い：建物管理と修繕⼯工事

建物設備のメンテナンスでは、建物設備の⽇日常の管理と修繕⼯工事は、全く別のものではありません。適切な⽇日常管理から修繕⼯工事判断へ、これが無理のない建物設備メンテナンスです。

通常管理で適切に⼿手⼊入れをしながら、⻑⾧長持ちさせる

通常管理で状態をみながら、修繕／交換の時を判断する

修繕／交換に際しては、ベストな⼯工法／⽅方法を判断する

１

２

３


1.1 建物との付き合い：修繕⼯工事

建物の諸設備及び保護機能は、建物より早く劣化します。だから修繕⼯工事が必要になります。

新築築20年築40年築60年築80年

屋上防⽔水

エレベータ

給排⽔水設備

給排⽔水管

電気設備

屋上防⽔水

屋上防⽔水

屋上防⽔水

屋上防⽔水

外壁

消防設備

消防設備

空調設備

空調設備

空調設備


1.2 建物設備修繕・交換の考え⽅方（１）

古いビル・マンションの建物設備の修繕・交換には２つの⽅方法があります。

⼤大規模修繕リノベーション

• まだ使えるものもスクラップアンドビルド

• ⾒見積りチェックは不可能• ⼀一つ⼀一つの⼯工法等の検討提案が雑になりがち

• 最終的にトラブルになりがち

楽だが⾼高額



古いビル・マンションの建物設備の修繕・交換には２つの⽅方法があります。

個別修繕

• 各専⾨門業者を探すのが⾯面倒

• ⼀一つ⼀一つ検討解決していくので時間がかかる• 必要性及び内容をよく吟味することができる

• 費⽤用を分散させることができる

⾯面倒だが経済的

世界の標準はこちら


1.3 建物設備⼯工事の個別ポイント（１）

建物設備主要課題について、修繕交換⼯工事に取り組むにあたってのポイントを簡単に説明します。

屋上防⽔水⼯工事きっかけ最上階の⾬雨漏り

もしくは点検で防⽔水層の深い⻲亀裂を発覚

時期 15年-‑20年に⼀一度（トップコート再塗装が必要な⼯工法では、他にトップコート再塗装）

検討のポイント

●⼯工法と保証期間⼯工法：主要なものでもアスファルト防⽔水、塩ビシート防⽔水、 FRP防⽔水、ウレタン防⽔水、ゴムシート防⽔水があり、それぞれ特徴、耐⽤用年数、費⽤用、適した条件が異なります。どれがベストか判断するために、必ず複数の業者の意⾒見を聞きます。また実際には、防⽔水・⽌止⽔水・防触・建築板⾦金・塗装の技術が関係します。それらの⼒力も⾒見極めます。保証期間：防⽔水⼯工事には⼀一般的なもので10年の保証がつきます。保証条件の説明が事前にあることは重要な業者選びのポイントです。

業者選びのポイント

値段よりアフターサポート防⽔水⼯工事の施⼯工の質が悪いと、数年後には⻲亀裂や漏⽔水事故が起こることは、珍しくありません。防⽔水⼯工事では、アフターサポートが信頼できる業者を選びます。


1.3 建物設備⼯工事の個別ポイント（2）


給排⽔水⽔水管⼯工事きっかけ漏⽔水事故が頻発する

時期 20年を超えると要注意（使われ⽅方他諸条件によって⼤大きく異なります）

検討時のポイント

管の材質と位置と正確な設備図⾯面の有無で対応の難易度が異なる。材質：古い建物で使われている「鋼管・鉄鋼管」は錆びて腐⾷食します。近年の給排⽔水管は亜鉛メッキ等塗料で保護されているため腐⾷食はしませんが、古いものでは継ぎ⼿手が腐⾷食します。位置：給排⽔水管には、⽴立て管と横管及び枝管があります。またそれらが埋没か、パイプスペース内にあるか露出しているか、正確な配管図があるかどうかで、⼯工事の「難易度」が異なります。

対応策のポイント

修繕か交換か管更正（ライニング）か給⽔水管・排⽔水管が漏⽔水を起こすようになった場合、対応の⽅方針には、修繕、管交換の他に管更正（ライニング）があります。管更正（ライニング）は問題が⽐比較的軽度な場合に、管の内部を樹脂でコーディングをして管を延命する⽅方法で、いくつかの⼯工法があります。管交換に⽐比べると費⽤用が約半分でありまた埋没管やパイプスペースが狭い場合でも⼯工事ができます。ただし管更正（ライニング）の可能性は、管更正（ライニング）に強みのある業者に確認をする必要があります。




給排⽔水「設備」⼯工事きっかけ給⽔水タンク⽼老朽化給⽔水ポンプ等の故障



給⽔水タンクは廃⽌止の⽅方向へ近年給⽔水タンク（受⽔水槽を）は、メンテナンス費⽤用及び新鮮で安全な⽔水供給の観点から廃⽌止され、増圧給⽔水ポンプに置き換わる流れです。地域によって制限がある地域、推進の補助⾦金がある地域があるため、まず⽔水道局に確認します。ポンプのモーターは壊れやすい給排⽔水ポンプモーターは、不具合が起こりがちです。常に不具合とその修繕を想定して、いざという時のために給排⽔水設備の業者は⾒見繕っておきます。

業者選びのポイント

給排⽔水設備⼯工事業者選びのポイントは、・地域⽔水道局の⽅方針を熟知した指定業者等であること・法定点検及びランニングコストの説明があること。（法定点検は地域条例によって異なります。）




空調設備⼯工事（ビル向け）きっかけ故障不具合の頻発


タイプ及び機種選定のポイント

ペアかマルチかルームエアコンかパッケージエアコンには、室外機１機と室内機１機がペアになったタイプと、室外機１機に対して室内機複数リモコン１のタイプ、室外機１機に対して室内機複数リモコンも各機でそれぞれ制御できるマルチタイプがあります。現在は個別が好まれます。部屋分割等柔軟に利⽤用できるからです。⾺馬⼒力とロスナイ（全熱交換器）空調の⼤大きさ（効き⽬目）は⾺馬⼒力で表されます。また⼀一般にパッケージエアコンにはロスナイ機能がついています。適切なサイズ及び機能を勧めてくれ、その説明が⼗十分にある業者を選びます。

⾒見積検討のポイント

総額を確認⼜又はリース空調設備⼯工事では、空調機本体価格意外に、取り付け⼯工事費及び冷媒配管並びにドレン配管、リモコン配管既存エアコンの撤去処分費⽤用、また室外機設置位置によっては⾼高額の搬出⼊入及び設置等の諸経費が多くかかります。⽐比較検討をする場合は、かならず⼯工事の総額で⽐比べます。またリースという⼿手段もあります。




エレベータ交換きっかけ不具合の頻発定期点検での指摘メーカーの保守部品在庫期間切れ

法律改正（通常は既存不適格として容認されるが、遡及／改装で是正が必要になる場合がある。）

時期 40年を超えると強制交換あり（メーカー保守部品在庫期間が切れるため）

選定のポイント

メーカー系か独⽴立系かこのいずれかの選択によって、その後の保守の選択と保守費⽤用の総額が違ってきます。メーカーであれば安⼼心といえます。独⽴立系でも交換ができる⼒力があるところもあります。全交換か制御リニューアルか実際に問題が怒るのは制御装置及びモーター部分です。全交換ではエレベータの「カゴ」も交換しますが、制御リニューアルでは制御装置及びモーター部のみを交換することで費⽤用を抑えます。

メンテナンスポイント

フルメンテナンスかPOG（都度修理部品代を⽀支払う）かその後の保守の選択もエレベータ交換時に⾏行います。そしていずれを選択するかで、その後の総維持費が⼤大きく異なります。⼀一度フルメンテナンスにした場合、途中でPOGに変更をすることは貯⾦金を捨てることになるため、交換の機会にしっかり検討をします。




受変電設備⼯工事きっかけ⾼高圧受電設備の定期点検で指摘

キュービクル内設備の異常・不調低圧引込開閉器⼜又は分電盤等の異常・不調

時期 30年超で要注意


⾃自家⽤用電気⼯工作物保⼯工分離制度⾼高圧受電⽤用設備「⾃自家⽤用電気⼯工作物」は、電気技術主任者が専任されています。電気技術主任者の指摘を守ります。法律上「補講分離制度」があり、保安点検と⼯工事を同⼀一⼈人物がしてはいけないことになっています。電灯（従量電灯）と動⼒力（低圧電⼒力）低圧受電では、電気契約に電灯と動⼒力の2種類があります。動⼒力は使⽤用料⾦金安く、エレベータや業務⽤用エアコン等に使⽤用できます。電⼒力会社は「動⼒力から電灯を得る」⾏行為を禁じています。

受変電設備の注意ポイント

停電・⽕火災の恐れ⼀一般に電気設備は頻繁に問題を起こすことはありませんが、受変電設備に⼀一度問題が起こると、全館停電、⽕火災、また⾼高圧受電設備では近隣も含めた地域停電を引き起こす恐れがあります。従って電気設備に関しては、異常・不調に対して早めの対応を⼼心がけます。




電気電設備⼯工事きっかけ電気設備の異常・不調

改装・リフォーム・⼊入居者⼊入れ替わり

時期 40年-‑60年過ぎ

ポイント電気幹線の⼤大容量化⽣生活の電化製品異存及び事務所のIT化が進んでいる昨今は、使⽤用電気容量が増加し、電気幹線の電気揚⼒力が⾜足りなくなる例が増えています。この場合電気幹線の⼤大容量化を⽬目的とした電気幹線⼯工事を検討します。トラッキング⽕火災は常に注意古いコンセントでは、ほこりによるトラッキング現象による⽕火災は、年間200件近くあります。照明器具の安定器も古くなると発⽕火・爆発事故を起こす例が過去5年で約500件あります。⼊入居者への啓蒙を含めて注意をしていきます。

対象箇所分電盤・ブレーカー電気幹線コンセント・照明器具（LED化を含む）




省エネ対策きっかけ省エネ意識

⼊入居者満⾜足の向上として、⼊入居者の電気代削減を考える

時期築30年超


省エネ補助⾦金利⽤用か各交換改装時に省エネ効果を検討省エネ関連補助⾦金が増えています。申請が⾯面倒ななため、省エネ補助⾦金申請⽀支援ビジネスを使うのが⼀一般的です。ただ彼らの利益も加味されるため、⼀一度に⾼高額⼯工事となる傾向があります。例え現時点で最新省エネ効果製品を導⼊入しても、10年もすれば全て旧型です。無理に省エネ⽬目的⼯工事を⾏行わずとも、⼊入居者の⼊入れ替わり時もしくは故障等により交換・修繕が必要なタイミングで、総合的な省エネ効果を改善していく⽅方が現実的です。

対象箇所空調設備・照明器具各電⼒力会社が提供をするデマンドコントロールシステム導⼊入。サッシ・ガラスの交換、断熱効果の⾼高い内装材の選択。外壁緑化、屋上緑化、⾃自然エネルギーの導⼊入。




消防防災設備⼯工事きっかけ消防点検による指摘特殊建築物検査（該当の場合）による指摘

時期 10年過ぎからバッテリー切れ等

対応のポイント

防⽕火対象物か複合⽤用途防⽕火対象物か防炎防⽕火対象物か⾃自ビル・⾃自マンションが、消防法上の防⽕火対象物、複合⽤用途防⽕火対象物、防煙防⽕火対象物に該当するかどうかを知っておきます。防⽕火対象物の場合、建物の消防防災の最終責任者である「管理についての権限を有する者」は、別に指名をしていない限り所有者です。消防点検等で指摘を受けたものを対応しますが、担当者によってばらつきがあったり、また防災設備業者の中には必要以上の設備を薦める業者がいます。⼀一度⾃自ビル・⾃自マンションに必要な消防及び防災設備を確認しておくと、惑うことがなくなります。

他消防法と建築基準法建物の消防及び防災を定める法律は、消防法と建築基準法があります。消防点検では消防法に基づく消防設備しか点検されません。




外壁修繕⼯工事きっかけ⻲亀裂タイル浮きの指摘汚れ等

時期 30年過ぎ


過剰にやりすぎる必要は無い⽬目的を重視区分所有マンションの世界では、10年に⼀一度⼤大規模修繕を⾏行うことが当然のように⾔言われていますが、実際にはそこまで必要ありません。外壁修繕⼯工事を⾏行う⽬目的は、次の３つがあります。・⻲亀裂・タイル浮きの補修・防⽔水保護・美観の回復改善⾜足場を組む場合でもブランコ式でも、外壁修繕⼯工事は頻繁に⾏行うものではないので、⽬目的のすべてを満たせるように、慎重に検討に検討を重ねます。せっかく外壁再塗装をしても「⾒見た⽬目」の古さ感が変わらないのでは、あまりに勿体ない話です。

実施のポイント

当初契約⾦金額に上のせする追加請求に注意外壁修繕⼯工事では、通常修繕量を地上からの⽬目視で推測します。そのため⼯工事をしてみると修繕量が想定より多かったとして追加請求を受けることがままあります。修繕ボリュームの算定は、施⼯工業者の実⼒力のうちです。正当な理由がない限り、安易に追加請求に応じる必要はありません。




建物エントランス改装きっかけエントランスに清潔感が感じられない

時期 40年過ぎ


古い建物の⾒見た⽬目の改善ポイント建物エントランスの改装は、⽐比較的リーズナブルな費⽤用で建物⼀一棟のイメージを改善するために効果的です。外壁全部を再塗装せずとも、⼀一般に⼊入居テナント及び建物前道路の通⾏行者の⽬目線は、エントランス部に集中するからです。とはいえ改装⼯工事では材質とデザイン次第で費⽤用はいくらでも上振れします。ベーシックなところでは再塗装及び照明器具の交換。また特に視線が集中する館銘板、テナント名板、ポストを交換するだけでも印象を⼤大きく変える事ができます。

対象箇所エントランスドア床及び壁・天井・照明器具館銘板テナント名板・ポスト




共⽤用トイレ・給湯室（オフィスビル）きっかけトイレに清潔感が感じられない時期 30年過ぎ検討のポイント

和式トイレはNGの流れ和式トイレを使えない⼈人が増えています。例えテナントが⼊入居している場合でも、テナント満⾜足向上による、退去防⽌止及び減賃交渉対策として、トイレの洋式化⼯工事をお勧めします。男⼥女別トイレもしくは⼀一⼈人⽤用狭くても男⼥女別トイレが好まれる傾向です。男⼥女共⽤用の場合は、⼿手洗いスペース扉が施錠式で、トイレ個室と⼿手洗いスペースを⼀一⼈人で使えるトイレが好まれます。⼀一⽅方で敬遠されるのが、男⼥女共⽤用、かつ個室以外にオープンの男性⽤用⼩小便器があるトイレです。

対象のポイント

便器の交換だけであればそれほど費⽤用はかかりません。仕切り壁の変更、コンクリートはつり、排⽔水管の新設変更、内装のデザイン化等がある場合は、複数提案から検討します。排⽔水管の新設が必要な場合は、下フロアからの⼯工事も必要となります。ただ⼀一度に全フロアの⼯工事を決めることはお勧めしません。まず１フロアを試して、仕上がりを⾒見てテナントの感想も聞いてから、次を検討スル法が現実的です。




他きっかけ不具合・⾒見た⽬目の劣化・定期点検等による指摘

看板接続部⽼老朽化による落下で死亡事故の例もあります。⾒見た⽬目で⽼老朽化している場合は、早めに撤去をしましょう。

⾃自動ドア⾃自動ドアは、建物出⼊入り⼝口で⽇日常的に使うモノです。かつセキュリティを兼ねています。⾃自動ドアが開かない／閉じない等の問題が起こると、⼊入居者の不便に直結するため、点検時に不具合等の報告があれば、早めに対応をしていきたいところです。

機械式駐⾞車場

⾞車の出⼊入りが出来なくなったり、機械式駐⾞車場施設の問題で⾞車に損害を与えたりすることは、例え施設賠償責任保険に⼊入っていて最終的に⾦金銭的解決が出来る場合でも、当事者に不便と苦痛を与え、気持ちよくないものです。点検で指摘があれば、早めに修繕をしていきたいところです。

⼿手すり屋上・ベランダ・外部⾮非常階段の⼿手すりが鉄部の場合、腐⾷食（錆び）が進むと折れる恐れが出てきます。⼿手遅れになる前であれば、錆をおとして再塗装します。通常は、屋上防⽔水⼜又は外壁修繕⼯工事のタイミングで同時に⾏行うのが⼀一般的です。


２建物設備修繕⼯工事の取り組み⽅方

築古ビル・マンション⼀一棟所有者にとって必須といえる、建物設備修繕⼯工事に取り組む歳の考え⽅方及び業者選びのコツ、⾒見積書の⾒見⽅方を簡潔に説明しています。

１建物と設備の⼯工事⽬目的には３種類がある

２建物設備修繕・交換の考え⽅方

３建物設備修繕⼯工事の流れ

４業者の選びのポイント

５どうやって提案と⾒見積りを判断するのか

６⼯工事契約にあたっての注意点

７⼯工事後の保証


2.1 建物と設備の⼯工事⽬目的には３種類がある

ところでビル・マンションの⼯工事には、⽬目的によってつに分けられます。それぞれ検討の仕⽅方、業者の選び⽅方が異なることに注意が必要です。ここでは、建物設備維持と⼊入居者満⾜足向上を取り上げます。

建物機能維持

入居者リーシング

入居者満足向上

屋上防⽔水、給排⽔水管、⽔水道設備、電気設備、エレベーター・・・

⾼高機能鍵交換、監視カメラ、共⽤用部リフォーム・設備追加

貸室のリフォーム、キッチン、トイレ、⾵風呂等の改装、空調機器交換他

⼤大規模修繕リノベーション



無理のない建物設メンテナンスのための考え⽅方

⼤大規模修繕計画表法定耐⽤用年数リスト

実際には個々の建物設備の寿命は条件及び使われ⽅方によって異なるとはいえ、多くの場合は耐⽤用年数よりずっと⻑⾧長く持ちます。まだ使える建物設備を計画だからと壊すのはスクラップアンドビルド発想です。


2.2 建物設備修繕・交換の考え⽅方（２）

無理のない建物設メンテナンスのための考え⽅方

使える間は使い、不具合の予兆が出れば本修繕の準備

建物設備は急に劣化はしません。「予兆」はが現れてからも、本当に使えなくなるまでには数年以上の猶予があるのが⼀一般的です。予兆を⾒見てから、現状でのベストな対応を準備しても遅くはありません。

検討開始⾒見積り決定本⾒見積

り契約施⼯工完了検査

アフターフォロー


2.3 建物設備修繕⼯工事の流れ

建物設備の修繕⼯工事の流れは、次の通りです。⼀一度業者を決定すると、後は業者のペースで進みます。適切な業者決定のプロセスが⼯工事の結果を決めてしまいます。

建物設備修繕改修⼯工事の流れ（緊急ではない場合）数年かける数ヶ⽉月〜～数年

チェックポイントは次参照

保証期間内にチェック

あくまでも仮決定

最終的に内容が決定する

●契約書チェックポイント

・⾦金額

・⽀支払い条件

・施⼯工内容

・保証︵瑕疵担保︶条件

⽴立ち会い検査

複数社から提案⾒見積を取る


2.4 ⼯工事業者の選びのポイント

ビル・マンションの修繕⼯工事を依頼したいのは

業者選びのチェックポイント• 同規模ビル・マンションでの実績がある。• 同タイプビル・マンションでの実績がある。（賃貸マンション、商業ビル等）• なぜこの⼯工法・提案なのか、丁寧に説明がある。• ⼯工事の流れ及びアフターサポート・保証について、丁寧な説明がある。• 技術者が⾒見に来る。技術者が信頼できそう。• 中⼩小業者であれば⾃自社施⼯工が望ましい。⼤大⼿手であれば「担当者」の総合⼒力をみる。

ビル・マンションの基幹である主要建物設備の修繕更新⼯工事は、「安い」だけでは任せられませんが、慣れで質が下がっても困ります。

実績があり信頼して⻑⾧長く付き合える業者を


２.5 どうやって提案と⾒見積りを判断するのか（１）

相⾒見積りは単価しか⽐比較しないため、本当に良いかどうか分かりません。実際に⾒見積書には次の情報があります。それぞれが適切かどうかを判断が必要です。

項目

数量

単価

総額Σ

⾒見積書

⼯工法範囲

④過不⾜足はないか①問題を解決するか②⻑⾧長期費⽤用対効果はベストか③デメリットが多きすぎないか

⑤余計な項⽬目はないか⑥数量は適切か

⑦単価は適切か


2.5 どうやって提案と⾒見積りを判断するのか（２）

１つの⾒見積書を⾒見て妥当性を判断することは、専⾨門家でも不可能です。現実には、複数の提案⾒見積書をもらって内容を⽐比較検討をし、違いを確認します。

複数の提案⾒見積書を⽐比較検討する

1. どの⼯工法が最も問題を解決するか2. どの⼯工法が最も⻑⾧長期費⽤用対効果はベストか3. デメリットが多きすぎないか4. ⽐比べて範囲に違いはないか5. ⽐比べて違う項⽬目があるものはないか6. ⽐比べて数量に⼤大きな違いは無いか7. ⽐比べて単価に⼤大きな違いは無いか

A B

C


2.6 ⼯工事契約にあたっての注意点

⼯工事を依頼する場合、その契約関係には請負契約と業務委託の2種類があります。契約は、⼝口頭でも成⽴立するため、⾒見積書に同意を⽰示せば、それでも契約は成⽴立します。しかし後で問題が起こった場合に円滑に解決するために、数⼗十万円以上の⼯工事では必ず書⾯面での契約書を求めましょう。簡単な修繕⼯工事や内装⼯工事以外では、必ず請負契約書を取り交わします。

業務委託契約請負契約

要点「⼀一定の⾏行為」の遂⾏行を⽬目的とした契約のこと（⺠民法第643条）。「善管注意義務」を負う（⺠民法第644条）

仕事の完成」を⽬目的とした契約のこと（⺠民法第632条）。「瑕疵担保責任」を負う（⺠民法634条）

ポイント業者が「善管注意義務」を果たしていれば、結果に問題があっても対応を求められない。

⼯工事途中の問題は業者の責任。⼯工事結果に問題があれば、対応を求められる。


2.7 ⼯工事後の保証

⼯工事後のアフターサポートが良い業者にあたると、幸運です。⾼高額な修繕⼯工事をした後に⼯工事発注者が持っている「権利」は、是⾮非理解をしておきましょう。

瑕疵担保メーカ／施⼯工保証

要点

請負⼯工事では、⺠民法634条で⼀一定期間「瑕疵担保」があります。その間に⼯工事の不備が⾒見つかれば対応をしてもらえます。

メーカーや施⼯工業者が、独⾃自に⼯工事効果を保証する場合があります。例えば太陽光発電や防⽔水塗装⼯工事です。

契約時ポイント

瑕疵担保期間を確認します。厳密には⺠民法、「⺠民間（旧四会）連合協定⼯工事請負契約約款」規定、品確法が関係します。

保証の期間及び内容を確認します。保証の内容では、実際の保証内容よりも免責事項（問題が出ても保証の対象外になるケース）を特に確認をします。書⾯面で「保証書」を発⾏行してもらいます。


3 貸室の⽤用途と改装

部屋を賃貸に出すにあたり、基本の基本として物件所有者が⽤用途や改装の必要性をどう判断するかの基本を、簡単にまとめています。賢く判断して、賃料収⼊入を確保して下さい。

１⽤用途を⾒見極める（住居・事務所・店舗・その他）

２改装は必要か

３改装⼯工事の検討（居住⽤用）

４改装⼯工事の検討（事務所⽤用）


3.1 ⽤用途を⾒見極める（１）

賃貸の⽤用途は⾊色々あります。それぞれ強み弱みがあります。

貸室⽤用途強み弱み住居需要は⼈人がいればどこでもある。

固定資産税の軽減がある。築淺が好まれる。原状回復やリフォーム等追加投資費がかかる。

事務所合えば⻑⾧長期⼊入居。⽔水周りの使⽤用も少ないので建物設備の痛みも少ない。

⽴立地が限られる。事務所需要は縮⼩小が激しいため今後の需要予測が重要。

店舗賃料が⾼高い。内装設備は店舗で⾏行うため貸側の初期負担は少ない。（A⼯工事のみ）

⽴立地を選ぶ。店舗の経営が悪化すると賃料滞納トラブルが起きやすい。

シェアハウス近年⼀一定の需要がある。オペレーションが問題。また住⺠民の質が悪いとトラブルが多発する。

⺠民泊近年需要が⾼高い。位置づけが不透明のため今後の動向はまだ不透明。


3.1 ⽤用途を⾒見極める（２）

誰が何の⽤用途で⼊入居するで

賃貸経営が決まる


3.1 ⽤用途を⾒見極める（３）

具体的には次の２つを意味します。

• 不動産の賃貸は、ニーズありき。

• まず誰が使ってくれるかを考える（固定観念ではなく）

不動産の賃貸は、「この場所をこの⽤用途で使いたい。だから賃料を⽀支払います」という⼈人が現れて初めて成り⽴立ちます。ニーズありきなのです。

⼈人⼀一⼈人⼀一⼈人の価値観は違います。マスマーケットで⾔言われる新築は⼊入居する。築古は誰も選ばないといわれても、誰もが同じ選択と⾏行動をするわけではありません。ましてや価値観多様化の時代です。

「⾃自物件」を使ってくれる「誰か」を⾒見つけられるかどうか、古い物件はこれで決まります。


3.1 ⽤用途を⾒見極める（４）

現実には、地域の様々なニーズが存在します。そこから⼀一つの⽤用途ニーズに絞り込むためには、次のような表で⽐比較検討をします。

⽤用途の検討表貸室⽤用途地域の需要⾃自物件の

競争⼒力賃料⽬目安改装費⽤用⽬目安今後の

需要予測判定

住居

事務所

店舗

シェアハウス⺠民泊


3.2 改装は必要か（１）

美室

新築改装直後

⼊入居者使⽤用

経年

時代に合わない

使⽤用にによる衛⽣生感の低下

使⽤用による美観の低下

現在基準魅⼒力の⽋欠如

原状回復⼯工事？

部分改修⼯工事？

リフォーム？

リノベーション？

⽤用途変更？

退去する頃には


3.2 改装は必要か（２）

課題例時代に合わない和式トイレ

古い⾵風呂釜／⼩小さな３点ユニットバス古い空調機

使⽤用にによる衛⽣生感の低下台所・トイレ・洗⾯面所等の⽔水周り窓枠、扉

使⽤用による美観の低下壁紙、床、天井、柱現在基準魅⼒力の⽋欠如畳の和室

デザイン

⻑⾧長年使⽤用された部屋は、例えば次のような課題が出てきます。


3.2 改装は必要か（３）

選択枝は次の３つが、あります。

改装現状維持個性として⽣生かす

次の使ってくれる「誰か」を⾒見つけらるのはどれか？


3.2 改装は必要か（３）

具体的には実現性と⻑⾧長期費⽤用対効果で検討をします。

最も実現可能性が⾼高く、かつ５年後収⽀支が良い案を選択

貸室⽤用途費⽤用⼯工事期間リーシング期間予定賃料１年後収

⽀支５年後収⽀支※

改装

現状維持

個性として⽣生かす

※それぞれ複数案があるのが⼀一般的です。 ※収⼊入＝５年*12ヶ⽉月-‑⼯工事期間-‑リーシング期間）＊予定賃料⽀支出＝費⽤用＋リーシング費⽤用


3.3 改装⼯工事の検討（居住⽤用）(1)

に抑えておきましょう。それ以上の投資は回収リスクが⾼高まります。最近は引っ越ししやすくなってい

るため、⼊入居者の短期退去リスクが無視できません。それ以上かける場合は、相応の確信が必要です。

居住⽤用貸室の改装（リフォーム）⼯工事を検討する際には、次のポイントを抑えます。

① 改装費⽤用はいくらくらいが適当か

２年分の賃料収⼊入以内


3.3 改装⼯工事の検討（居住⽤用）(２)

⼀一定予算の中で、全部を安く改装するのか、⼀一部改装にお⾦金をかけるのか、予算の兼ね合いです。


予算の兼ね合い

② ⼀一部改装か全部改装か


3.3 改装⼯工事の検討（居住⽤用）(３)

専⾨門家によるデザイナー⾵風、⾼高級⾵風、リノベーション⾵風の部屋は確かに魅⼒力的です。ただデザインは⾼高

額要因です。デザインを外部に委託する場合、②と合わせて費⽤用配分をよく検討します。


デザイン依頼は「⾼高額」

③ デザインに拘るか


3.3 改装⼯工事の検討（居住⽤用）(４)

例えどんなに提案が良く営業パーソンの⼈人柄が良くても、１つの提案だけを⾒見て決めるのは勿体なさす

ぎます。今はコンピュータを使うので提案作成コストも下がっています。遠慮無く集めましょう。


提案を沢⼭山もらう

④ ⽐比較検討をする


3.4 改装⼯工事の検討（事務所⽤用）（１）

原状回復は「原則」１００％⼊入居者負担

事務所貸室は、スケルトン貸しもありますが近年、⼩小規模では内装付きが⼀一般化しています。

事務所内装は、居住⽤用と違い次の特徴があります。


3.4 改装⼯工事の検討（事務所⽤用）（２）

事務所貸室の原状回復は、「原則」100%⼊入居者負担のため、次の点を気をつけます。

原状回復⼯工事はオーナー側で⾏行う

① コツ１

原則は、⼊入居者現状回付⼯工事後に退去ですが、これでは改装で再度内装⼯工事をやり直すことになります。退去時にオーナー指定業者もしくは⼊入居者任意業者で原状回復⼯工事の⾒見積書を取得して⾦金額を精算し、テナント退去後にあらためて⼯工事内容を⾒見直すようにします。


3.4 改装⼯工事の検討（事務所⽤用）（２）

事務所貸室の原状回復は、「原則」100%⼊入居者負担のため、次の点を気をつけます。

⾼高額内装は契約書注意が必要

② コツ２

原則は⼊入居者原状回復費100%負担の事務所賃貸ですが、退去時の原状回復費⽤用で揉める例は少なくありません。特に最近のリノベーションブーム等で居住⽤用並のリノベーション⾵風内装の場合は、次のような賃貸借契約書に⼯工夫が必要です。・原状回復費⽤用⽬目安を記載・原状回復対象は退去時に協議・故意損傷以外は原状回復免除


4 賃貸リーシング及び賃貸管理

⾃自主管理はもとより、集⾦金代⾏行付き賃貸管理やサブリース（転貸）で賃貸管理を賃貸管理会社に任せる場合でも、判断はオーナーの仕事です。⼤大切な賃料収⼊入に関わるだけに、正しい理解で適切な判断をして下さい。

1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方

2 賃料及び諸条件を決める

3 リーシング戦略

4 ⼊入居希望者を審査する

5 賃貸借契約書の締結

6 ⼊入居者からの苦情に対応する

7 賃料滞納に対応する

8 退去届が出たら

9 原状回復⼯工事の費⽤用分担


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（１）

部屋の⼊入居者は、⼀一般に次の仕組みで⾒見つかります。

注）不動産屋（宅地建物取引業者）の元付けと客付けは役割上の名称です。多くの不動産屋は両⽅方を⾏行っていますが、⼀一⽅方に強み（賃貸仲介客付けが中⼼心（俗称：カウンター賃貸）があるところも多くあります。

客付け業者元付け業者

貸し主店頭

インターネット

部屋を探している⼈人達

宅地建物取引業者地場型、⼤大⼿手チェーン、管理中⼼心等様々なタイプがある

• ⽤用途の強みで選ぶ• 賃貸管理の⽅方法を選ぶ• 媒介契約⽅方法を選ぶ

競争⼒力を⾼高める• 賃料設定• 初期条件• 広告宣伝費増額


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（2）

住居、事務所、店舗等によって、リーシングの慣習及び得意とする賃貸仲介業者が異なります。⾃自物件⽤用途に強い仲介業者を選ぶことは、基本です。

リーシングは、「仲介業者を選び」次第

貸室に⼊入居者が⼊入るかどうかは、部屋の状態や賃料以上に、あなたの物件の営業代理⼈人である賃貸仲介業者の「営業⼒力」で決まります。


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（３）

住居、事務所、店舗等によって、リーシングの慣習及び得意とする賃貸仲介業者が異なります。だから⾃自物件⽤用途に強い仲介業者を選びます。

⾃自物件の⽤用途に強い仲介業者を選ぶ

仲介業者（賃貸管理業者）選びのポイント１


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（４）

⽤用途別賃貸仲介業者の特徴

。⽤用途仲介業者物件紹介⽅方法

住居駅前物件紹介業者を含めて、広くどの仲介業者でも扱えます。数が多いだけに、⼒力のある仲介業者選びが重要です。⼤大⼿手チェーンの仲介業者と地場の不動産業者があります。前者は⾃自社ネットワークでも⼊入居者を⾒見つけます。後者は細かいケアがあります。

ネット若しくはカウンター紹介。

事務所⼩小規模では地域の不動産屋・不動産業者に強みがあります。事務所専⾨門仲介業者もいます。⽴立地の良い中⼤大規模（30坪以上）では、⼤大⼿手専⾨門仲介業者も扱ってくれます。

カウンセリングが⼊入る。

店舗⼩小規模では地域の不動産屋・不動産業者が扱います。⽴立地が良ければ店舗専⾨門の仲介業者も扱います。フリーで動いている店舗専⾨門の仲介業者もいます。

条件を合わせるためカウンセリング重視。

例えば住居しか扱ったことのない仲介業者担当者が事務所や店舗を仲介する場合、事務所や店舗特有の賃貸借契約のコツを知らないため不利な賃貸借契約を締結している例も少なくありません。


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（５）

慣習上、賃貸管理の⽅方法によって仲介業者（賃貸管理⿂魚応射）の選び⽅方が決まります。

賃貸管理の⽅方法を選ぶ

仲介業者（賃貸管理業者）選びのポイント２


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（６）

賃貸管理の３つのタイプ

賃貸管理内容強み弱み⼀一般管理近くの不動産屋にお願いする場合がこれ

です。⼊入居者が⾒見つかったらその時に仲介⼿手数料及び更新時に更新⼿手数料を⽀支払います。

ランニング費⽤用がかからない。

⼊入⾦金確認及びトラブル時の⼿手配を「原則」で⾃自分で⾏行う。

集⾦金代⾏行付き管理

テナント⼊入居期間、賃料から数％のコミッションを差し引いた賃料が管理会社から安定して⽀支払われます。

テナント⼊入居時は安定して賃料収⼊入が⼊入る。

⽉月々のコミッションがかかる。

サブリース（転貸）

管理会社と賃貸借契約を結びます。⼊入居者の有無にかかわらず、管理会社との契約賃料が⽀支払われます。

空室期間も安定して賃料収⼊入が⼊入る。

コミッションが⼤大きい。

⼀一般に賃貸管理営業では、コミッションが発⽣生する集⾦金代⾏行付き管理及びサブリース（転貸）がすすめられがちですが、⼀一般管理で⼗十分なケースがほとんでです。


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（７）

賃貸管理⽅方法に関わらず、宅地建物業法では３つの媒介⽅方式が定められています。媒介契約を上⼿手に使いこなすと、早期⼊入居者獲得ができます。

媒介契約の⽅方法を選ぶ

仲介業者（賃貸管理業者）選びのポイント3


4.1 仲介業者（賃貸管理業者）の選び⽅方（８）

専任媒介及び専属専任媒介の契約期間は3ヶ⽉月です。3ヶ⽉月で効果が出なかったら終了できます。仲介業者は、より確実な専任媒介及び専属専任媒介を希望しがちですが、その場合は期限を設けることで、確実に結果を出してもらいます。

媒介⽅方式内容強み弱み⼀一般媒介他の賃貸仲介業者へも媒介を依頼できます。沢⼭山の業者を試せる⼒力を⼊入れてもらえな

い。レインズに登録されない場合もある。

専任媒介他の賃貸仲介業者への依頼はできません。ただし⾃自分で⾒見つけた⼊入居者は認めます。

仲介業者が宣伝に⼒力を⼊入れられる

その業者の実⼒力⼤大きく依存する

専属専任媒介他の賃貸仲介業者への依頼はできません。例え⾃自分で⾒見つけた場合でもこの業者を通さなければいけません。

仲介業者は安⼼心して宣伝に⼒力を⼊入れられる。

その業者の実⼒力に100％依存する

媒介契約の３つのタイプ


4.2 賃料及び諸条件を決める（１）

賃貸賃料及び諸条件は、⼯工夫次第で⻑⾧長期的な賃料収⼊入を守り、かつ賃貸競争⼒力を強めて⼊入居者を早期に決めることができます。

⼀一般媒介で複数の不動産屋・賃貸仲介業者に依頼する場合は、先に条件を決めて統⼀一します。


4.2 賃料及び諸条件を決める（２）

賃料設定のコツ

• 築年数• 建物グレード• 室内広さ• 駅距離• 前⾯面道路の様⼦子

近隣

なるべく条件の似た仮想ライバル物件をマークし、募集賃料や⼊入居者が決まるまでの期間を参考に、調整します。賃貸管理業者に頼んで、地域の仮想ライバル物件の内覧をさせてもらうと、更に参考になります。

近隣に仮想ライバル物件をなるべく多くマークする

• 室内の様⼦子

• 室内の設備


4.2 賃料及び諸条件を決める（３）

項⽬目コツ

共益費／管理費共益費管理費の決め⽅方にルールはありません。同じ⽉月額賃料では、共益費／管理費を多くとると敷⾦金礼⾦金の初期費⽤用が下がります。

礼⾦金・更新料近年ゼロゼロ物件も増えて取りにくくなっている礼⾦金・更新料ですが、仲介業者（賃貸管理業者）への⼿手数料分は、礼⾦金・更新料として確保したいものです。

敷⾦金・保証⾦金近年敷⾦金も減少傾向です。が滞納及び原状回復費⽤用の担保としては住居2ヶ⽉月分、事務所3ヶ⽉月分店舗6ヶ⽉月分を確保したいところです。（弱める場合は保証会社も検討）敷引き制度がある地域では、これも考慮します。

その他設定のコツ


4.3 リーシング戦略（１）

所有者にとってのリーシング戦略

いかに仲介業者に動いてもらうか

⼈人気の⾼高い好⽴立地築淺物件と異なり、築古物件空室に⼊入居者が決まるかどうかは、仲介業者のリーシング戦略で決まります。⾃自物件に強みのある仲介業者を選ぶだけでは⼗十分ではありません。物件にあったリーシング戦略の元に動いてもらわなければいけません。


4.3 リーシング戦略（２）

客付け仲介業者の動機付け強化

• 広告宣伝費の追加• こまめな連絡・情報交換• 賃料交渉幅の付与

広告宣伝費仲介業者はより「簡単」に⼊入居者を決めるために広告宣伝費増額を望みがちですが、安易に乱発せずに本当に効果を出したい時の奧の⼿手に取っておきたいところです。

賃料交渉幅表向きの募集賃料とは別に、⼊入居希望者からの賃料交渉をあらかじめ想定して、成約賃料⽬目役を設けてその範囲内であれば、賃貸仲介業者の⼀一存で決定できる許可を与えます。賃貸仲介業者は顔が潰れる⼼心配なしに交渉がしやすくなります。

所有者にとっての、リーシング戦略の要点を簡単に説明します。


4.3 リーシング戦略（３）

⼜又所有者として仲介業者に相談したいリーシング戦略には次のようなものがあります。

部屋探し者の⽬目を引く

• フリーレント• 刺さる物件紹介の⾔言葉• 写りのよい物件紹介写真

内覧者に決めてもらう• 気配り（スリッパ等）• 条件交渉／保証会社• 初期条件緩和

保証会社⼊入居者に賃料保証会社を使ってもらうことで、連帯保証⼈人を免除します。⼊入居者は保証料を賃料保証会社に⽀支払いますが、連帯保証⼈人にお願いする⼿手間が省けるので、近年は保証会社が好まれます。

初期条件緩和フリーレントや段階賃料等、テナントの初期負担を軽減して⼊入居しやすくしつつ、中⻑⾧長期的に賃料収⼊入を確保するための効果的な⽅方法です。


4.4 ⼊入居希望者を審査する（１）

賃貸リーシングの結果⼊入居申込書が⼊入ったら、サブリース以外は必ず⼊入居審査で確認します。

⼊入居審査とは、⼈人物と賃料⽀支払い能⼒力の確認


4.4 ⼊入居希望者を審査する（２）

賃貸リーシングの結果⼊入居申込書が⼊入ったら、サブリース以外は必ず⼊入居審査で確認します。賃貸管理会社がアドバイスはありますが、ルールと⼊入居決定はオーナーが決めます。

居住⽤用⼊入居審査のポイント

⼈人物

•建物雰囲気・他の⼊入居者との相性を検討する

賃料⽀支払い能⼒力

• 賃料⽀支払う収⼊入（⼀一般には賃料の3倍以上があるか

• 免許証コピー等で顔も確認• 反社会勢⼒力ではないか• ⽣生活時間帯が極端に異ならないか• 学⽣生や⾼高齢者、外国⼈人はどうするか• その他他の⼊入居者との相性

• 収⼊入変動幅の多い⼈人、求職中の場合は、貯⾦金額⼜又は連帯保証⼈人の収⼊入を確認

• 連帯保証⼈人が遠⽅方の場合、実質連帯保証⼈人からの回収は難しいため、なるべく滞納保証サービスを利⽤用してもらう


4.4 ⼊入居希望者を審査する（３）

賃貸リーシングの結果⼊入居申込書が⼊入ったら、サブリース以外は必ず⼊入居審査で確認します。賃貸管理会社がアドバイスはありますが、ルールと⼊入居決定はオーナーが決めます。

事務所店舗⽤用⼊入居審査のポイント

経営者⼈人物及び業務内容

•属性及び他のテナントとの相性を検討する

賃料⽀支払い能⼒力

• 賃料⽀支払う収⼊入（⼀一般には賃料の3倍以上があるか

• 会社謄本を提出してもらい、経営者及び役員に反社会勢⼒力はいないかを確認する

• 会社⽬目的にグレーな業種がないか• 業務時間は建物⽅方針と合うか• 業務内容が建物の品と合うか• 他のテナントと競合／妨害にならないか• 来店者／来客はどのような⼈人達か

• できれば過去3年の確定申告書を確認（最低1年）• 昨年は賃料3倍以上の売り上げがあったか• 新規の場合、事業計画及び連帯保証⼈人資⼒力• 新規や増床の場合、⼈人件費も含めて本当に賃料が⽀支払えるかを詳しくヒアリング


4.4 賃貸借契約書を確認する（１）

賃貸借契約書は、通常賃貸仲介業者／賃貸管理会社が作成します。ただし契約当事者として貸主も必ず事前確認をします。

居住⽤用賃貸借契約書の確認ポイント①

最新の賃貸住宅標準契約書は国⼟土交通省のHPで確認ができます。ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）のダウンロードhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_̲house_̲tk3_̲000019.html仲介業者の中には古いひな形を使い回しているケースが少なくありませんが、新しいバージョンの⽅方がより現在起こりがちなトラブル例にもに対応しています。

最新の賃貸住宅標準契約書を使っているか


4.4 賃貸借契約書を確認する（２）


居住⽤用賃貸借契約書の確認ポイント②

最近は賃貸管理会社が⾯面倒を嫌い、特約で⼊入居者は退去時に清掃費のみ負担で原状回復費分担免除とする賃貸借契約書もあります。本来、原状回復費⽤用分担をどうするか、決める権利があるのは契約当事者である貸主と借主です。原状回復費についても国⼟土交通省でガイドラインがあります。ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」についてhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_̲house_̲tk3_̲000020.html

原状回復費⽤用分担はどうなっているか


4.4 賃貸借契約書を確認する（３）


事務所店舗⽤用賃貸借契約書の確認ポイント①

• 建物使⽤用規則が盛り込まれている

• 業務内容や営業時間変更、役員変更、改装等の場合は、かならず事前に貸主へ届出、必要に応じて承諾を得る旨の⽂文⾔言がある

• 看板、窓広告等の規制、ルールの定めがある

• 消防法他営業に必要な法規制をすべて遵守する旨の記載がある

事務所・店舗は個別の取り決めが多いため、⼗十分な経験を有する不動産業者に作成してもらいましょう。


4.4 賃貸借契約書を確認する（４）


店舗⽤用賃貸借契約書の確認ポイント②

A⼯工事B⼯工事C⼯工事区分と原状回復内容を明確に

A工事ビル本体の⼯工事でオーナーの⼯工事負担でオーナーが施⼯工する⼯工事です。共⽤用の施設・共⽤用通路、また⽤用途に対応した標準的な設備（メーター迄、または店舗区画迄）等の⼯工事が含まれます。所有権は、オーナーにあります。また、設計、施⼯工は、オーナー側の業者が⾏行います。

B工事テナントが決まってから、テナントの要望によりオーナーが⾏行う⼯工事で、⼯工事費はテナントが負担します。主に、ビル全体の施設・安全性・⼯工程に影響を与える⼯工事です。（例：分電盤、給排⽔水⼯工事、防⽔水⼯工事、厨房給排気⼯工事・防災・空調設備等のＡ⼯工事の追加変更⼯工事）所有権は、主にオーナーのものになります。また、設計、施⼯工はオーナー側の業者が⾏行います。

C工事テナントがビルオーナー承認の基に施⼯工する⼯工事です。（例：店舗内内装⼯工事、什器備品、照明器具、電話⼯工事等）所有権はテナントにあります。また、設計、施⼯工はテナント側の業者が⾏行います。


4.5 賃貸借契約書の締結

最初の初期費⽤用及び賃料の振り込みが確認でき、賃貸借契約書に捺印が出来れば、⼀一安⼼心です。

賃貸借契約締結

段取りの進め⽅方は賃貸管理会社よって異なります。賃貸借契約の段取りは賃貸管理会社に任せます。


4.6 ⼊入居者からの苦情に対応する（１）

⼊入居者からの苦情には真摯に対応します。とはいえ難しいことも少なくありません。

どんなに理解がある⼤大家でいたと思っても、難しいことがあります。⼊入居者からの苦情対応が時々難しい理由は、⼊入居者側が⾃自らの⽴立場を「弱者」と考えて、過剰に⼀一⽅方的な要求をする、過剰に情を求めてくる、過敏に攻撃的に要求する、些細なことで第三者に訴える等ののケースが、残念ながら少なくないからです。⽇日本では従来、貸主ー借主の関係では、貸主の⽅方が「保護されるべき弱者」と認識されてきました。とはいえ、「ごね得」を許しては、他の⼊入居者に対して不公平です。だからケジメが必要です。

⼊入居者の苦情対応は誠実に、かつケジメをつける


4.6 ⼊入居者からの苦情に対応する（２）

苦情内容内容対応例

故障エアコンが効かない。お⾵風呂場の排⽔水⼝口が詰まった等々。

専⾨門業者を呼ぶとお⾦金がかかる上、直らなければ⼊入居者からやはり苦情が来ます。業者を呼ぶときは、賃貸管理会社がいれば担当者にその場に同席してもらいます。

隣⼈人騒⾳音等特定の隣⼈人を指す場合と環境に対する苦情の場合があります。

対⼈人関係問題は、⼀一⽅方の⾔言い分で動かず、事実を確認して、双⽅方の顔が⽴立つよう配慮します。

遅すぎる苦情退去時にあの時は・・・ずっと前に壊れて使えなかった・・・

不便にはお詫びを申し上げた上で、後から⾔言われても当時を確認しようがないので、対応できない旨はきっぱり伝えましょう。

対応の例をいくつか紹介します。


4.7 賃料滞納に対応する（１）賃料滞納の場合の対応⼿手順は次の通りです。集⾦金代⾏行付き賃貸管理やサブリース（転貸）の場合でも、管理会社の経営悪化による管理会社からの賃料滞納リスクがあります。

賃貸借契約条件が基準

賃料の滞納があった場合どうするか、何ヶ⽉月分滞納すると契約解除ができるか、賃貸借契約記載事項がルールです。


4.7 賃料滞納に対応する（２）賃料滞納者に対する督促等の対応は、通常賃貸管理業者が⾏行いますが、⽅方針は必ず⼀一緒に確認をします。（サブリース以外では、トラブルで訴えられるのは貸主です。）

相⼿手にもミスや勘違いがありますので、なるべく早めに礼儀正しく賃料⼊入⾦金がない旨を連絡します。故意の滞納の場合でも、契約解除対象解除期間が過ぎたからといって、すぐに退去を求めることは、社会通念として認められていません。繰り返し繰り返し督促をします。

督促する


4.7 賃料滞納に対応する（３）

失職や事業経営状態の悪化など、何らかの理由があるのか、それは⼀一時的な状態ですぐに収⼊入が回復する⾒見込みがあるのかどうか、貯⾦金はないのか、ヒアリングを⾏行い現在の滞納⾦金額及び今後賃料の⽀支払い能⼒力の有無を確認します。⽀支払い能⼒力がなければ、いくら督促をしても無駄です。

⽀支払い能⼒力を再度確認する

賃料滞納者に対する督促等の対応は、通常賃貸管理業者が⾏行いますが、⽅方針は⼀一緒に確認しておきます。（サブリース以外では、トラブルで訴えられるのは貸主です。）


4.7 賃料滞納に対応する（４）

今後も賃料⽀支払い⼒力の回復が難しいと判断をした場合、早めに、連帯保証⼈人に請求をします。また負債がかさまないよう早期転居を求めます。これは負債を増加させないための配慮です。

契約解除するかどうかを判断する

※残念ながら、払うからと引き延ばされたあげく「倒産／⾃自⼰己破産」となる例は少なくないのです。

賃料滞納者に対する賃貸借契約解除通知書は、⼀一般に賃貸管理会社が作成しますが、解除を判断するのは貸主の責任です。


4.7 賃料滞納に対応する（５）賃料滞納の場合の対応⼿手順は次の通りです。集⾦金代⾏行付き賃貸管理やサブリース（転貸）の場合でも、管理会社の経営悪化による管理会社からの賃料滞納リスクがあります。

滞納保証会社を使う

賃料滞納トラブルを避けるには、⼊入居者に保証会社利⽤用を求める⽅方法は有効です。ただし滞納保証会社も潰れることのない信⽤用と資⾦金⼒力がある会社を選びます。


4.8 退去届が出たら（１）

今⽇日は満室経営でも明⽇日退去届けが出たら、否応なしに対応と判断が必要です。

■退去後（居住⽤用の場合）

退去届

鍵返還

室内確認

内装業者確認

原状回復⼯工事費

⽤用⾒見積

原状回復⼯工事費

⽤用分担表作成

元⼊入居者の同意

原状回復⼯工事

実施

原状回復⼯工事

完了確認

リ

シング開始

内覧等

⼊入居申し込み

⼊入居審査

賃貸借契約書締結

賃貸借契約開始

賃料発⽣生

無収⼊入期間無収⼊入期間を短くするためには⼿手際が必要

１ヶ⽉月

改装を⼊入れる場合は改装準備も同時に原状回復⼯工事業

者の⼿手配

１ヶ⽉月前


4.8 退去届が出たら（２）


特に事務所店舗の古いテナントは預かり敷⾦金額が⼤大きいため、敷⾦金返還資⾦金を確認します。

■退去⽇日までに

敷⾦金返還資⾦金の確認


4.8 退去届が出たら（３）



原状回復⼯工事業者の⼿手配

⼊入居者退去後は速やかに次の流れが⾏行えるよう、事前に⼿手配をしておきます。管理会社が⾏行う場合でも、滞りがないようしっかり確認をしておきましょう。


4.8 退去届が出たら（４）


現在近隣同⽤用途の賃料相場はどうなっているか、賃貸マーケットは活発か厳しいか、不動産業者・仲介業

者・賃貸管理会社に話を聞きます。その結果によって次の賃料設定及び改装等が必要か、判断します。


近隣賃貸マーケットの状況確認


4.8 退去届が出たら（５）


原状回復⼯工事費⽤用⾒見積りと精算合意は「速やか」が命

■退去後


4.9 原状回復⼯工事の費⽤用分担（６）

原状回復⼯工事費の⾒見積と費⽤用負担区分は、例えその後に改装⼯工事を⾏行う場合でも、退去⼊入居者との精算のために必ず必要です。

東京ルールは死守しよう！

■住居の場合


4.9 原状回復⼯工事の費⽤用分担（７）


■住居の場合

敷引制度がある地域では問題ありませんが、敷⾦金あずかりの地域では、⼊入居年数による原状回復費⽤用の負担割合を細かく定めた東京ルールを原状回復⼯工事の費⽤用分担の⽬目安にします。

ところが、借り主優位の賃貸市場の上、賃借⼈人は原状回復費の精算で過剰な請求をされるのではないかと神経質になるため、不動産業界のルールを知らない管理会社の若⼿手担当者では、借り主側の顔⾊色をうかがって、借り主には負担をあまり請求しない傾向があります。

東京ルールで定められた負担割合は貸し主の権利でもあるため、あまり借り主負担が少ない場合には、東京ルールでの計算を求めましょう。


4.9 原状回復⼯工事の費⽤用分担（８）


良い事務所・店舗の賃貸借契約書は、原状回復⼯工事の費⽤用分担について具体的に記載しています。

■事務所・店舗の場合

賃貸借契約書の取り決めを遵守しよう！


4.9 原状回復⼯工事（９）

例えその後リフォーム⼯工事等を⾏行う場合でも、住居及び事務所で原状回復⼯工事を貸主側で⾏行う場合は、現状での、原状回復⼯工事費の⾒見積と費⽤用負担区分が必要です。

■合意が難しい場合

弁護⼠士に依頼をするか、⼀一定の譲歩で早期に終了し次のリーシングに向かうか

判断します。


5 税と所有、経営

所得税対策及び相続税対策並びにそのための所有の⽅方法は、様々な専⾨門家サービスが溢れていますが、選択は所有者の責任です。100年を⾒見据えて持ち続けるための、総合的な経営判断の考え⽅方と合わせて、最後に簡潔にご紹介します。

１所得は正直に申告を

２減価償却を使いこなす

３権利関係はシンプルがベスト

４⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営


5.1 所得は正直申告に

不動産所得の所得税は正直に申告しましょう。担保が取れる不動産所得の脱税は、税務署も好んで調べます。意図的に脱税をしたと判断されると7年さかのぼって追徴課税が課されます。

• 居住⽤用の賃料は⾮非課税。駐⾞車場・事務所・店舗等賃料は課税対象です。

• ⼊入⾦金処理は任意。⼀一般的な翌⽉月分賃料を前⽉月末に⽀支払われる場合、厳密には賃料収⼊入は前受⾦金になりますが、現⾦金主義で⼊入⾦金⽉月に発⽣生させても構いません。

• 家族が管理を⾏行う場合、家族間でも管理契約を作っておきましょう。

• 共有等の場合は、修繕や備品購⼊入等の費⽤用負担ルールを共有管理契約で定めておきましょう。• 保険が出た場合もなるべく正直に申告をしておきましょう。

• 改装や設備更新⼯工事では、修繕費で扱うか減価償却にするかの判断が重要です。

不動産会計はシンプルです。いくつかの要点を上げておきます。


5.2 減価償却を使いこなす（１）不動産所有が所得税の節税対策と⾔言われる理由が減価償却です。減価償却は、新築時の建物設備のみならず、その後の建物の価値を向上するための修繕・改修⼯工事でも活⽤用できます。

減価償却の魅⼒力

減価償却は、⻑⾧長期間にわたって使⽤用される固定資産の取得（設備投資）に要した⽀支出を、その資産が使⽤用できる期間にわたって費⽤用配分することができる税処理です。例えば1000万円の⽀支出に対して、その年に1000万円を計上するのではなく、10年にわたり100万円の⽀支出を計上します。（期間は例です）すると2年⽬目以降は実際の⽀支出がないにも関わらず100万円を⽀支出が計上され、所得税を減らすことができます。そして減価償却の最⼤大の魅⼒力は、上⼿手く活⽤用すると実際の所得にかかる税率よりも、より所得の低い税率へと下げることができることなのです。だから減価償却を使いこなしたいのです。


5.2 減価償却を使いこなす（２）

ビル・マンションの修繕改修⼯工事では、資本的⽀支出が減価償却の対象になります。資本的⽀支出⼜又は修繕費の判定は、次の通りです。各⽀支出の解釈について、税理⼠士とよく相談して決めます。

使⽤用可能期間を延⻑⾧長させる部分⽀支出時における時価を増加させる部分

資本的⽀支出資産計上

通常の維持管理に要する部分通常の現状回復に要する部分

修繕費⽀支出時に損⾦金算⼊入

不動産所有が所得税の節税対策と⾔言われる理由が減価償却です。減価償却は、新築時の建物設備のみならず、その後の建物の価値を向上するための修繕・改修⼯工事でも活⽤用できます。

減価償却の対象


5.3 権利関係はシンプルがベスト（１）

ビル・マンション所有の権利は、多額の⾦金銭と当事者の事情がからむため複雑になりがちです。しかし結論を⼀一⾔言で⾔言えば、

「完全所有権」がベスト


5.3 権利関係はシンプルがベスト（２）

完全所有権がベストな理由は２つあります。

• 複数がからむと⻑⾧長期的に関係者が変化して⼈人間関係が難しくなります。

• ⼟土地と建物の価値、それぞれ⻑⾧長期的に変化します。

• ⾦金融機関から借⼊入時に担保価値が⼀一番⾼高いのは⼟土地と建物⼀一体の完全所有権。• 共有・区分所有等では、⼤大きな修繕⼯工事の度に費⽤用負担を話し合わなければいけない。• ⼟土地と建物を分離すると、建物の資産価値は年々確実に下がる上、建物は滅失するリスクがある。• 法⼈人所有では、簿価と不動産市場価格が⼤大幅に乖離しがち。等それぞれ問題があります。

共有、関係者間での区分所有、⼜又は資産管理会社設⽴立、⼟土地と建物所有権の分離、信託制度活⽤用、不動産流動化等様々な⽅方法がいわれていますが、・・、実務上も、

5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（１）

収益不動産所有の良い点と⼤大変な点は何でしょうか。

収益不動産所有の良い点上⼿手くいっているときは安定収⼊入



5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（２）

収益不動産所有の⼤大変な点時々重⼤大な判断が必要になる

収益不動産所有の良い点と⼤大変な点は何でしょうか。

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5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（３）

ビル・マンションという価値ある資産を持ち続けられるかどうかは、このような場⾯面で適切に判断ができるかどうかにかかっています。単なる⼤大家業ではありません。

そこで最後に所有者としての判断を助けるヒントを２つご紹介します。

安定賃料収⼊入がメリットの収益不動産所有ですが、時に次のような問題がおこります。

• 急に⼊入居者退去が続き、賃料収⼊入が突然⼤大幅に減少する。

• 建物設備の重⼤大な問題が発⽣生し、急に多額の修繕費が必要となる。

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5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（４）

⻑⾧長期的な収⽀支及び費⽤用を時々キャッシュフローで確認しておくと、個別の判断ケースでも⻑⾧長期費⽤用対効果が意識できるようになります。⻑⾧長期キャッシュフローで確認する


5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（5）⻑⾧長期キャッシュフローを緻密に作ると⼤大変です。簡易版でも⼗十分に役に⽴立ちます。

⻑⾧長期キャッシュフロー簡易版

今後10年の経費（確定申告書の年間費⽤用+固定資産税）x10年

今後10年で予定される建物設備の修繕今後10年での「最低限」建物設備の修繕

今後10年の賃料収⼊入⾒見込み合計（原状x10年）

今後10年の賃料収⼊入⾒見込み合計7割減少

今後10年の賃料収⼊入⾒見込み合計5割減少

10年で残る収益が、どの程度収⼊入が低下し修繕費⽤用が増加するとマイナスになるか、数パターン計算をして把握しておく

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5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（６）

新築に対抗するのではなく、築年を重ねた建物空間ならではのあり⽅方を考えられるようになると、古い建物でも⾃自信が持てるようになります。

築年を重ねた建物空間ならではの価値を育てる



5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（７）

賃貸仲介業者やリフォーム業者の築古は難しいという⾔言葉には惑わされずに、築古に⾃自信を持つ

新築賃料が⾼高い最新設備機能新築オーラ

築古賃料が割安

居⼼心地が良い・⾃自由さ経年ならではの趣

本当に新築を好む⼊入居者は、築年数条件で落とすため新築同様リフォーム済みでも築古は選びません。⼀一⽅方で築古を選ぶテナントは、新築に⽐比べて「割安賃料」感かつ「新築とは異なる雰囲気」が理由で、築古物件を選びます。

築年数は変えらません。割安賃料に⾒見合う予算で築古ならではの独⾃自の価値を育てることが、⼀一番確実です。

新築築古


5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（８）繰り返しになりますが、適切な建物設備メンテナンスで

ビル・マンションは１００年持ちます。

※鉄筋コンクリートは60年くらいと⾔言われますが、外壁は塗装タイルで保護されています。保護機能のメンテナンスができればずっと⻑⾧長く持ちます。

築４０年程度は、建物設備⽼老朽化の時期です。建物は１００年以上※優に持ちます。

建物設備の修繕⼯工事は、常に必要ありませんが、重なると相応の⾦金額がかかります。更に⽇日本では、建物設備メンテナンスの⾼高額体質問題もあります。

せっかく100年持つビル・マンションを100年使⽤用するには、無理のない建物メンテナンスが⽋欠かせません。

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5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（９）ビル・マンションを１００年を持つとは、⼤大家さんや賃貸経営だけではなく、それは

ビル・マンションの貸室は、「空間」の利⽤用価値に値段が付きます。データで通⽤用する築淺と違い、築年を重ねると、「空間」は、内装設備及び部屋と建物の雰囲気の総合です。そして誰にどのような「空間」を提供するのか、その「空間」を形作る建物設備をどのように無理なく維持するのか、それらを限られた資⾦金及び賃料収⼊入の中で、どのように無理なく実現していくのか、そうした総合マネジメントの結果として、ビル・マンションが存続します。それはつまり「建物と空間の経営」です。

建物と空間の経営

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5.4 ⼤大家・賃貸経営ではなく建物空間経営（１０）

せっかくのビル・マンション⼤大切に⻑⾧長く持たせましょう。

ビルオは⽇日本の中⼩小ビル・マンションを⽀支援します！


著者紹介

元J-‑REIT不動産アセットマネージャとして⽇日本全国200棟以上のビル・マンションを所

有者⽴立場で担当。多くのリーシング戦略及び修繕⼯工事・改装⼯工事とその後を経験。

株式会社ビルオ代表取締役江本真⼸弓

英国国⽴立ロンドン⼤大学物理科卒業。⽇日本帰国後もインターネットでイギリス・ヨーロッパ各地の中流階

級友⼈人達と親しく繋がり続け、彼らの古い建物への取り組みを２０年以上⾒見聞きし、欧⽶米⼈人の無理のな

い古いビル・マンションの持ち⽅方を体得。

⽇日本のビル・マンションも100年を⽬目指すべく独⽴立。個⼈人事務所

江本不動産運⽤用アドバイザリーを経て、2015年I株式会社ビルオ

を設⽴立。ITとの融合による建物設備メンテナンス費⽤用50%削減、

⽇日本のビル・マンション100年実現に取り組む。

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当資料に関するお問い合わせ、こんな内容も追加して欲しいご要望は、はお気軽にどうぞ

株式会社ビルオ〒150-‑0002東京都渋⾕谷区渋⾕谷1丁⽬目17-‑1 TOC第⼆二ビル３F代表取締役江本真⼸弓電話：03-‑ 6869-‑9407 メール：[email protected]


当ガイドの内容は、編集時点でのものです。また内容は⼀一般的なものを述べていますが、ビル・マンションの設備状態は⼀一棟⼀一棟異なり、賃貸監修も地域によって異なります。⾃自ビル・⾃自マンションに何が必要かは、個別の判断をお願いいたします。

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相続した人のためのビル・マンション一棟の維持と経営ガイド20161202版

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