2016–2019Affärsplan

Innehåll

Om LudvikaHemVision – Det bästa boendet, affärsidé, värdegrund, organisation.

LudvikaHems bostadsområden.

Ägaren bestämmer syftet med bolaget.

Verksamheten styrs mot mål.

Vi-känsla, personalutveckling, framtidsspanare m.m.

Vi utvecklar och investerarInledning av VD. 05

06081011

20

EkonomiInvestering, villaförsäljning, fördelning av hyrespengar m.m. 12

KundService och värdskap, marknadsföring, m.m. 14

Verksamhet Styrning och utveckling, Freja, fler bostäder, m.m. 16

PersonalAttraktiv arbetsgivare, nöjda medarbetare, fördelar som anställd. 18

Nyckeltal & faktaEkonomi, kund, verksamhet, personal. 22

LudvikaHems styrka, kompetens och mångåriga erfarenhet innebär att vi idag är ledande på bostadsmarknaden i regionen. Många kloka beslut genom åren har bäddat för en ekonomi och organisation som har kapacitet att jobba med utveckling, framtidsfrågor och nyinvesteringar.

Idag kan vi klara av att nyproducera hyresrätter, tack vare företagets stor­lek och omsättningsvolym. Vi har re­surser och kapacitet att utföra våra uppdrag med full professionalitet och att leva upp till ägarens krav, våra kunders förväntningar och till alla lagar och förordningar som styr vår verksamhet.

Vi klarar även av att göra stora under­hållsinsatser i vårt befintliga bestånd. Varje år gör vi planerat underhåll för ungefär 40 miljoner, vilket motsvarar nästan 200 kronor per kvadratmeter och år.

Alla våra duktiga medarbetare är före­tagets och våra kunders största till­gång. Våra drygt 20 husvärdar, som var och en ansvarar för sitt bostads­område, bidrar till att skapa trygg­

het, trivsel och personlig ser­vice. Det har visat sig vara de viktigaste framgångs­faktorerna för Ludvika­Hem som bostadsbolag.

Det är med stor ödmjukhet som alla vi anställda konstaterar att vårt uppdrag, att förvalta någon annans bostad, är en mycket ansvars­full och heder­värd uppgift.

”ATT FÖRVALTA NÅGON ANNANS BOSTAD ÄR EN MYCKET ANSVARSFULL OCH HEDERVÄRD UPPGIFT.”

Vi utvecklar och investerar

Ulf RosenqvistVD, LudvikaHem AB

6 LudvikaHem AffärsplanOm LudvikaHem

Om LudvikaHemVISION – DET BÄSTA BOENDETLudvikaHems vision ”Det bästa boendet” är ledstjärnan i kontakterna med alla våra kunder. Alla kundgrupper ska uppleva sitt boende som det bästa valet. Funktionellt och servicemässigt, men även med avseende på trygghet, säkerhet och kvalitet.

AFFÄRSIDÉMed hög kvalitet, god service, bra underhåll och ett kundinriktat arbetssätt intar LudvikaHem en ledande roll som fastighetsförvaltare i regionen. Genom ett långsiktigt hållbart arbetssätt säkerställer vi företagets framtid. Vi bidrar därmed till Ludvika kommuns utveckling genom att erbjuda attraktiva boende­miljöer ur ett helhetsperspektiv.

VÄRDEGRUNDVåra värdegrunder ska genomsyra vårt dagliga arbete. De är ledstjärnorna i vårt sätt att bemöta varandra, våra kunder, hyresgäster, lokalutnyttjare och samverkanspartners. Våra värdegrunder sammanfattas med de tre ledorden trygghet, effektivitet och affärsmässighet.

Trygghet, effektivitet & affärsmässighet

VD

ADMINSTRATION

AffärsutvecklingArkiveringData/ITDiariumDokumentstyrningEkonomi och finansJuridikKrav, InkassoMålstyrningPersonalPosthantering RedovisningStyrelse- adminstrationUtbildning

LUDVIKA KOMMUNFASTIGHETER AB

Styrelse

FUNKTIONSPLAN

LUDVIKAHEM ABStyrelse

TRYGGHETEN KB

STORA BRUNNSVIK AB Styrelse

LUDVIKA KOMMUN

Verksamhets-utvecklare

FÖRVALTNING

DriftFastighetsskötselFastighetsekonomiFelanmälanHantverkareHusvärdarJour/beredskapLokalvårdMarkskötsel – sommar/vinterReparationerSkötsel/tillsynSäkerhet/lås /larm/brand

Fastighets-utvecklingFörsäkringarUpphandlingInvesteringarMiljöfrågorMyndighetsfrågorNybyggnationUnderhållProjekteringÅrsentreprenörer

BYGG

BesiktningarBobutikHemsidorInformationKampanjerKontraktKundtidningarMarknadsföringMassmediaReklam/PRUthyrningVarumärket

MARKNAD

8 LudvikaHem AffärsplanOm LudvikaHem

LUDVIKAHEMS BOSTADSOMRÅDEN

CENTRUM1A Pluto1B Banken1C Frigga1D Vasalunden1E Tjädern/Järpen1F Heimdal1G Brandstationen1H Loke1I Freja

HÖGBERGET 2A Folkparken2B Måttet/Vågen

2C Motorn2D Älgkon

3 LUDVIKA GÅRD4 NOTGÅRDEN

MARNÄS5A Utsikten/Ravinen 5B Övre Marnäs 5C Rödhaken 5D Hantverkaren 5E Såningsmannen 5F Sothönan/Lommen5G Muraren 4

6 ÖSTANSBO7 HAMMARBACKEN SÖRVIK8A Sörvik8B Röbacken

9 SAXDALEN10 SUNNANSJÖ11 GRANGÄRDE

12A NYHAMMAR12B NYHAMMAR13 FREDRIKSBERG

FREDRIKSBERG

SUNNANSJÖ

SAXDALEN

BLÖTBERGET

GONÄS

NYHAMMAR

GRANGÄRDE

GRÄSBERG

PERSBO

HÅKSBERG

LUDVIKA

GRÄNGESBERG

SÖRVIK8

9

10

13

11

12

KARTA ÖVER LUDVIKA KOMMUN

LUDVIKA

HAMMAR-BACKEN

MARNÄS

HARNÄS

HAGALUND

CENTRUM

HÖGBERGET

MAGNET

RASFALLET

NOTGÅRDEN

LORENSBERGA

NISSBO

JÄGARNÄS

ÖSTANSBO

KNUTSBO

KNUTSBO

LUDVIKA GÅRD

HÖGBERGET

ABB

MOT ÖREBRO

RIKSVÄG 50

MOT VÄSTERÅS

RIKSVÄG 66

MOT

FALU

NRI

KSVÄ

G 50

Väsman

S

ÖV

N

3

1B

1D1E

1F

1G

1A

5D

5G

5E

5F

1I

5C

5B5A7

2D 2C2B

2A

4

6

1C

KARTA ÖVER CENTRALA LUDVIKA

1H

LudvikaHemAffärsplan10

ÄGAREN BESTÄMMER SYFTET MED BOLAGETLudvikaHem är en viktig resurs i Ludvika kommuns strävan att skapa goda förutsättningar för framtidens boende. I ägardirektiven säger kommunen att före­taget ska medverka till att dels skapa balans mellan utbud och efterfrågan på den lokala bostadsmarknaden, dels utveckla boendet i kommunen.

Bostaden är en av grundbultarna i ett modernt välfärdssamhälle. Kommunen har bättre möjligheter att ta ansvar för bostadsförsörjningen när man har tillgång till ett kommunalt bostadsbolag. En felaktig bostadspolitik som leder till utanförskap och social oro drabbar kommunen direkt, och därför har kommunen intressen i och behov av de verksamheter som bedrivs i LudvikaHem.

INRIKTNING PÅ BOLAGETBolagets verksamhet ska utifrån långsiktiga och affärsmässiga principer, i förvaltning och utveckling av bostäder och bostadsområden, medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen.

Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och därigenom medverka till att utveckla Ludvika som attraktiv kommun.

Bolaget ska utöva sin verksamhet i överensstämmelse med kommunens all­männa mål.

Bolaget ska erbjuda en yttre och inre miljö som kan tilltala dagens bostads­sökande med möjligheten till samvaro i grannskapet – både ute och inne.

VERKSAMHETEN STYRS MOT MÅLLudvikaHem arbetar med målstyrning i form av balanserade styrkort. Det är en praktisk modell för ledning, styrning och uppföljning av företagets verksamhet. På ett strukturerat sätt omsätts företagets vision till det vardagliga arbetet.

Målstyrningsmodellen bygger på de fyra perspektiven:

EKONOMIKUNDVERKSAMHETPERSONAL

De fyra perspektiven måste vara i balans för att på lång sikt upprätthålla och förbättra en god kvalitet och en god ekonomi. Något perspektiv får inte bli vikti­gare än de övriga. Även i sämre tider är det bra med den helhetssynen, eftersom det då blir tydligare var insatserna gör mest nytta.

Målstyrningen utvecklar samspelet, delaktigheten och kommunikationen inom personalen och med hyresgästerna, entreprenörerna och ägaren.

Mätetalen inom varje perspektiv bestäms med utgångspunkt från styrelsens strategiska ställningstaganden. Strategierna bryts ned i mätbara mål, med sikte på visionen Det bästa boendet. Måluppfyllelsen mäts bland annat genom kvalitetsmätningar i form av enkäter för personal, hyresgäster, brukare av loka­ler och nyinflyttade. Svaren på enkäterna styr stora delar av åtgärderna, vilket innebär ett ständigt förbättringsarbete.

LEDNING & STYRELSELEDNINGSGRUPP Ulf Rosenqvist – vd Lars Thoreus – förvaltningschef Jan Hedberg – byggchef Anette Lindberg – administrativ chef Hans Gustavsson – marknads chef Gunilla Hultin – verksamhetsutvecklare

STYRELSELEDAMÖTER Sören Finnström (s), – ordförande Conny Bringås (v), – vice ordförande Monica Åhlén (s) Gaby Back (m) Mauritz Bropetters (c)

STYRELSESUPPLEANTER Anders Hjalmar (s) Jens Jansson (s) Mikael Hjort (mp) Torbjörn Åker (m) Leif Sköld (bop)

Arbetstagarrepresentanter Eva-Lena Gunningberg, ordinarie (Vision) Ulf Adolfsson, ersättare (Vision)

12 LudvikaHem AffärsplanEkonomi

EkonomiDet övergripande målet är att LudvikaHem ska ha en stark ekonomi som klarar ställda krav och viss expansion.

Om de övriga tre perspektiven fungerar bra är även ekonomin god, och det är en trygghet för hyresgästerna – det är ju i grunden deras pengar som förval­tas. En långsiktigt bra hantering av finanserna, där räntesäkring är en viktig ingrediens, har gjort att LudvikaHem har kunnat presentera positiva resultat varje år. Det skapar mer utrymme för planerade underhållsarbeten, som i sin tur minskar det akuta underhållet.

INVESTERARDe goda finanserna gör att LudvikaHem har möjlighet att kunna bygga nya pro­jekt när det nu är tillväxt i Ludvika. Det finns dock utmaningar med att investera i hyreslägenheter här, eftersom fastighetspriserna är höga och riskfaktorerna stora. Affärsmässigheten kräver bra lägen där marknadsvärdet är högt och bestående, exempelvis sjönära eller centralt.

SÄLJER VILLOR FÖR ATT BYGGA LÄGENHETERI drygt tio år har LudvikaHem ägt och hyrt ut 30 villor som tidigare varit bostadsrätter. Nu är marknadsläget ett annat och vartefter husen blir tomma vid utflyttning säljs de.

– Vi erbjuder även alla hyresgäster att köpa det hus de bor i, men de får fortsätta att hyra om de vill, säger fastighetsekonom Susanne Modin, som är LudvikaHems ansvariga för försäljningen.

”Försäljningen bidrar till att frigöra pengar till ny­produktion av bostäder.”

– Susanne Modin, fastighetsekonom

24,6%

11,5%

10,9%

20,8%

13,3%

7,6%

11,4%

SÅ HÄR ANVÄNDS HYRESPENGARNA

ADMINISTRATION

FINANSIELLA KOSTNADER

SKÖTSEL

UNDERHÅLL

UPPVÄRMNING

VATTEN, EL, SOPOR

ÖVRIGA KOSTNADER

� Högst 3 procent vakansgrad (tomma lägenheter).

� Resultat efter finans-netto minst två procent av netto-omsättningen.

MÅL

14 LudvikaHem AffärsplanKund

KundDet övergripande målet är att kunder, nyttjare och hyresgäster ska vara nöjda med LudvikaHems arbete.

När hyresgästerna senast betygsatte LudvikaHem blev resultatet NKI 81 (nöjd kund­index). Av de som svarade var 84 procent nöjda eller mycket nöjda med sin hyresvärd ur ett helhetsperspektiv. NKI mäts vartannat år.

Att få snabb feedback är viktigt. Hyresgästernas åsikter i samband med in­flyttning mäts kontinuerligt, resultatet följs upp och är underlag till förbättringar. I inflyttningsenkäten tillfrågas de nya hyresgäster även hur de önskar sitt fram­tida boende.

FOKUS PÅ SERVICE OCH VÄRDSKAPAtt få ännu fler nöjda kunder kräver ett långsiktigt arbete som är hållbart över tid. Grunden är att verksamheten fungerar och att kunden har en felfri lägenhet. Lika viktigt är att känna trygghet i boendet. Där ingår att känna sig väl mottagen av samtliga medarbetare man som hyresgäst kan komma i kontakt med. Alla an­

ställda ska vara väl insatta i begreppet värdskap, och det förhållningssättet ska genomsyra hela verksamheten.

Eftersom varje kund är unik kräver arbetssitua­tionen att medarbetarna är bra människokännare. LudvikaHem har även hyresgäster med speciella behov och i utsatta situationer, vilket gör det ännu viktigare att visa respekt. Allt detta kräver dukti­ga och serviceinriktade medarbetare.

KONTAKT PÅ MÅNGA SÄTTKundens personliga kontakter hos LudvikaHem är i allmänhet husvärden samt personalen i Bobu­tiken. Kommunikationen med hyresgästerna sker också via hemsidan och tidningen BoNytt. Där kan de finna information om allt från hyres avtal och vattenförbrukning till miljöpolicy och evenemang.

BOBUTIKEN FLYTTARAtt ha förvaltning och administration på ett ställe och Bobutiken på ett annat, bara ett par kvarter därifrån, kan vara förvirrande för den som ska besöka någon hos LudvikaHem. Därför byggs en helt ny lokal för Bobutiken i direkt anslutning till kontoren på Köpmansgatan 2.

– Det är mer effektivt för oss att ha all verksamhet under ett tak, och framför allt blir det enklare för våra kunder att snabbt komma i kontakt med rätt person, säger Joakim Kvarnström, projektledare för nybygget.

”Det är mer effektivt för oss att ha all verksam ­

het under ett tak.”– Joakim Kvarnström, projektledare

Information som når fram!Genom vår sajt och hyres gäst tidning får

kunderna den information de söker

och behöver.

sidan 3

De fixarbyggandet

Tävling:

GRÖNARE MILJÖ

FÖR ÖKAD

TRIVSELsidan 7

INFLYTTNING SID. 6 | VILLAFÖRSÄLJNING SID. 5 | PERSONALNYTT SID. 4 | SOMMARTIDER SID. 8

INSPIRATIONS-­­­­­­

RESA till Torsångs

handelsträdgård

sidan 6

sidan 5Lyckliga vinnare

INFORMATION TILL DIG SOM ÄR HYRESGÄST I LUDVIKAHEM NR 2 2015 | www.ludvikahem.seBoNytt

Nu har vi nytt utseende!

Mumin sidan 7hjälper sina landsmän

– Vi välkomnar Johan Halvarsson!

Personalnytt

sidan 6

Vackraste utemiljön fick prissidan 450  år

sidan 8

sidan 8

i samma lägenhet

INFORMATION TILL DIG SOM ÄR HYRESGÄST I LUDVIKAHEM NR 3 2014 | www.ludvikahem.se

BoNytt

� Nöjd kund-index ska vara minst 81.

� Vara väl insatta i hyresgästernas önskemål.

MÅL

LudvikaHem AffärsplanVerksamhet16

VerksamhetDet övergripande målet för verksamheten är att skapa balans på bostads marknaden med ett varierat bostadsbestånd. LudvikaHem ska ha en föredömlig miljöhantering samt ska genomföra samordnings­ och stordriftsfördelar som sammanläggningen till koncern erbjuder.

Ludvika kommun är inne i en expansionsperiod, med många nya invånare som flyttar in. En av förutsättningarna för detta är att det skapas attraktiva bostäder på platser där framtidens kommuninvånare vill bo, som centrum­ och sjönära, vilket även kommunen beskriver i sin översiktsplan.

STYRNING OCH UTVECKLINGDet finns en rad aspekter i en verksamhet som LudvikaHems: Den ska följa alla myndig hetskrav. Den kräver planering, upp handlingar och framförhållning. Fokus på miljö ökar. Felanmälan, drift och allt det administrativa ska skötas.

LudvikaHem styr upp verksamheten på ett struk­turerat sätt, för att vara säkra på att hålla en hög kvalitet och säkerhet, både för medarbetare och boende, och med så lite avvikelser som möjligt.

Verksamheten måste utvecklas, och medarbetar­na måste våga tänka nytt och hitta nya lösningar. ”Den som gör som man alltid har gjort, får samma resultat som man alltid har fått.”

FREJA – DEN STÖRSTA INVESTERINGENUnder 2013 var det inflyttning i de första två ny­byggda husen i kvarteret Freja i centrala Ludvika och 2015 i det tredje. Området har två loftgångshus med sammanlagt 55 lägenheter och ett senior­boende med 23 lägenheter.

Husen är byggda med stor hänsyn till miljö och energi. De är energisnåla, med energieffektiva fön­ster och väggkonstruktioner, och dessutom åter­vinns frånluften.

� Miljöplan 2016–2019.

� Femårig plan för samordnings- och stordriftsfördelar.

� Omvärldsanalys.

� Färdig ställa 80 lägen-heter inom de närmaste fem åren, förutsatt sjöläge eller cityläge.

� Byggplanebank om minst fem tänkbara projekt.

MÅL

FLER NYA BOSTÄDER CENTRALTFör att hålla Ludvikas stadskärna levande behövs människor som rör sig där alla tider på dygnet, det vill säga boende, besökare och anställda. Centrumnära boende underlättar även arbetspendling till andra orter.

– Att hitta lämplig plats, tänkbara byggare, intresse för eventuella butiks-lokaler, finansiering och tillräckligt antal parkeringsplatser är exempel på frågor som måste lösas, säger Johan Halvarsson, som är projektledare på byggavdelningen.

”Centrumnära boende underlättar även arbets­pendling till andra orter”

– Johan Halvarsson, projektledare

18 LudvikaHem AffärsplanPersonal

PersonalDet övergripande målet är att ha kompetent och arbetsglad personal, som trivs med att arbeta hos LudvikaHem.

Medarbetarna är basen i LudvikaHems kundfokuserade verksamhet. Ett gott ledarskap och en medveten strategi kring att utveckla medarbetarskapet är en framgångsfaktor. Medarbetare som trivs och som tycker om sitt jobb gör en fantas tisk arbetsinsats.

ATTRAKTIV ARBETSGIVAREUnder de närmaste tio åren går många erfarna och duktiga medarbetare i pension. Därför är en av LudvikaHems största utmaningar att kunna rekrytera kunniga, väl­utbildade och driftiga medarbetare. För att lyckas med det ställs allt högre krav på att arbetsgivare kan erbjuda en attraktiv arbetsplats.

LudvikaHem har genom åren arbetat på bred front med många olika insatser för att bli den mest attraktiva arbetsgivaren i kommunen. Betydelsefulla ingre­

dienser är till exempel gott ledar skap, bra löne­villkor, bra för måner, kom pe tensut veckling , uppmuntran, hälsa och välmående samt möjlig­het att på verka sitt ar­bete.

NÖJDA MEDABETAREDen senaste mätningen av nöjd medarbetarin­dex gav NMI 75 (för hela koncernen). Resultatet ligger till grund för varje avdelnings vidare arbe­te med frågorna i sina respektive måltavlor.

Alla medarbetare på LudvikaHem har tillgång till en rad förmåner. Här är några exempel:

� Tjänstepension � Kompetensutveckling utifrån med-

arbetarens behov � Sjukvårdsförsäkring med snabb

behandling och insats vid skada

� En timme friskvård på arbetstid per vecka, eller friskvårdsbidrag

� Tillgång till företagets gym, relax och bastu

� Företagskort Ludvika sporthall � Rikskortet � Företagshälsovård � Flextid

FÖRDELAR SOM ANSTÄLLD

VI-KÄNSLAN ÄR VIKTIGAlla anställda är medlemmar i personalföreningen, som har en mängd aktivi­teter under året. Syftet är att olika yrkesgrupper får tillfälle att umgås för att nätverka och tillsammans skapa vi­känsla.

Bland de återkommande aktiviteterna finns besök på Romme travbana, hockey­resa och julfest. Prova på golf, gokart och bowling är exempel på annat som har arrangerats. Utöver detta ordnar företaget en årlig personalresa med övernatt­ning – ett uppskattat inslag i vardagen.

UTVECKLING AV PERSONALRegelbundet hålls gemensamma utveck lingsträffar för person a len, bland an­nat diskuteras vad värdeorden trygghet, effektivitet och affärsmässighet be­tyder för den enskilde och hur de kan användas som ledord i vardagen. Det har

även hållits en heldagsutbildning i kommunikation, service och be­mötande, där medarbetarna fick tips och verktyg att använda i kom­munikationen med både kunder och arbetskamrater.

Hyresjuridik, projektledarutbild­ning, entreprenörsjuridik är and­ra exempel på kurser som med­arbetarna får möjlighet att delta i.

Under det årliga medarbetarsam­talet ses den personliga utvecklings­planen över och utbildningsbehovet kartläggs för att kunna planera vilka kurser som ska genom föras.

FRAMTIDSSPANAREDavid Helsing är en av de 15 personer inom SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) som har utsetts till framtidsspanare i projektet Ung nytta. Två utbildningstillfällen och sam arbete med de övriga spanarna ska resultera i nya tankesätt och att bryta perspektiv mot varandra.

– Det är roligt att vara med och få inflytande på riksnivå när vi tillsam-mans försöker hitta lösningar på verkliga utmaningar. Dessutom är det bra att få ett utbyggt kontaktnät för erfarenhetsutbyte, säger David.

”Det är roligt att få vara med och hitta lösningar på verkliga utmaningar”

– David Helsing, säkerhetsansvarig

LudvikaHem AffärsplanPersonal20

� Nöjd medarbetarindex ska vara minst 84.

� 100 % medarbetar-samtal.

� 97 % frisknärvaro.

MÅL

LudvikaHemLudvikaHem affärsplan22

EKONOMI:

Omsättning 214 miljoner kronor (208)

Årets resultat 9,7 miljoner kronor (5,8)

Balansomslutning 787 miljoner kronor (761)

Soliditet 15,6 procent (14,3)

Hyresintäkter 206 miljoner kronor (201)

Eget kapital 118 miljoner kronor (109)

Vakansgrad 2,98 procent (3,03)

KUND:

Kundomsättning 21,6 procent

NKI, nöjd kund-index 81

Flyttat inom LudvikaHem 172

VERKSAMHET:

Antal lägenheter 3 351 (3 353)

Antal lokaler 360 (355)

Nyckeltal & fakta

Tillsvidare-anställda

Kvinnor16

Män31

Totalt47

PERSONAL:

Totalt i koncernen 142

NMI, nöjd medarbetar-index 75 År 2014 (2013)

Välkommen in till oss i BobutikenCarlavägen 2, Box 13, 771 21 LudvikaTel 0240­869 00 | Fax 0240­869 19

info@ludvikahem.se

• FOTO

: MAR

IA HAN

SSON

• TEXT: EVA WIKSTR

ÖM

& LUD

VIKAH

EM