2016年公司债券信用评级报告  

2

关注：

蕲春县公共财政自给率偏低。2013-2015 年，蕲春县公共财政自给率分别为 24.18%、

23.66%和 24.27%，自给率偏低。

公司土地使用权占总资产比重较大，流动性较弱。截至 2015年末，公司土地账面价值

为 30.52 亿元，占总资产规模的 52.24%，其中已抵押土地账面价值 13.68 亿元，抵押

比率 44.80%，土地资产使用受到一定的限制，此外，公司所属的账面价值为 16.03 亿

元的土地将为本期债券提供抵押担保，总体流动性较弱。

公司土地整理业务易受土地市场等因素影响，存在一定波动。公司主营业务收入主要

来源于土地整理业务，2013-2015年土地整理业务收入分别占主营业务收入的 82.45%、

71.90%和 75.69%，该业务易受土地市场波动影响。

公司项目建设资金需求较大，面临较大的资金压力。截至 2015年底，公司主要在建、

拟建基础设施项目、待整理土地项目、募投项目以及公司房产相关的在建工程的规划

总投资为 61.35亿元，尚需投资 40.34亿元，资金支出压力较大。

公司有息债务规模增长较快且有进一步增长的趋势，公司面临一定的偿债压力。截至

2015 年底，公司有息负债余额 6.18 亿元，同比增长 53.06%，随着公司经营业务的发

展，有息负债有进一步增长的趋势，公司存在一定的偿债压力。

公司对外担保金额较大，存在一定的或有负债风险。截至 2015 年末，公司对外提供

3.07 亿元担保，占 2015 年末公司所有者权益的 10.72%，且均未设置反担保措施，存

在一定的或有负债风险。

主要财务指标：

项目 2015年 2014年 2013年

总资产（万元） 584,182.80 519,986.47 329,492.82

所有者权益合计（万元） 285,801.38 267,942.23 235,499.88

有息负债（万元） 61,761.00 40,350.00 43,600.00

资产负债率 51.08% 48.47% 28.53%

流动比率 2.35 2.29 6.33

速动比率 0.29 0.25 1.15

营业收入（万元） 64,044.40 65,208.39 87,139.78

政府补助（万元） 9,372.22 11,667.00 8,476.90

营业利润（万元） 11,392.71 14,980.19 20,627.96

利润总额（万元） 20,893.09 26,868.87 29,188.21

综合毛利率 29.98% 31.70% 29.98%

3

总资产回报率 4.86% 7.17% 10.89%

EBITDA（万元） 27,747.14 31,334.27 33,365.18

EBITDA利息保障倍数 4.69 8.79 10.22

经营活动现金流净额（万元） 89.11 11,932.57 288.66

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

4

一、发行主体概况

公司成立于 2006 年 3 月 20 日，初始注册资本金为 7,000 万元，由蕲春县国有资产管

理局出资。

2007年 7月，公司由蕲春县国有资产管理局出资新增注册资本 18,000万元，其中货币

出资 6,000万元，土地使用权出资 352万元，实物出资 1,688万元，采矿权出资 9,960万元，

变更后公司的注册资本增至 25,000万元。

2011年 1月，根据蕲春县人民政府“蕲政函[2011]2号”文、蕲春县国有资产管理局“蕲

国资函[2011]号文批复，蕲春县国资局增加注册资本人民币 25,000万元，其中货币出资 7,500

万元，土地使用权出资 17,500 万元，变更后注册资本增至 50,000万元。

2012年 7月，根据蕲政函[2012]10号文，蕲春县国有资产管理局增加注册资本人民币

30,000.00 万元，其中货币出资 9,000.00 万元，土地使用权出资 21,000.00 万元，增资后注

册资本变更为 80,000.00万元

截至 2016年 6月 30日，公司注册资本和实收资本为人民币 80,000万元，股东持股情

况如图 1所示，公司实际控制人为蕲春县国有资产管理局。

图1 截至2016年6月30日公司产权及控制关系

资料来源：公司提供

公司是蕲春县属重要投融资平台，主要承担蕲春县基础设施建设代建、土地整理、黄

砂开采、自来水销售等业务。截至2015年末，纳入公司合并范围的子公司共3家。

表 1 截至 2015年 12月 31日纳入合并范围的子公司（单位：万元）

公司名称 注册

资本

持股比

例 主营业务 取得方式

蕲春城投置业有限公司 1,000.00 100% 房产开发经营 投资设立

蕲春县自来水有限公司 416.00 100% 自来水生产供应 股权划转

湖北蕲水春风投资有限公司 20,000.00 100% 房地产 投资设立

资料来源：公司 2013-2015 审计报告

截至 2015年 12月 31日，公司资产总额为 58.42 亿元，所有者权益合计 28.58 亿元，

资产负债率为 51.08%；2015 年度公司实现营业收入 6.40 亿元，利润总额 2.09 亿元，经营

蕲春县国有资产管理局

蕲春县国建投资有限公司

100%

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活动现金净流入 89. 11万元。

二、本期债券概况

债券名称： 2016年蕲春县国建投资有限公司公司债券（简称“16蕲春债”）；

发行规模： 8.70亿元；

债券期限和利率：本期债券期限为七年，附分期偿还本金条款。本期债券采用固定利

率形式，单利按年计息，不计复利；

还本付息方式：每年付息一次，从本期债券存续期的第三年末开始，逐年按照债券发

行总额 20%的比例偿还债券本金，当期利息随本金一起支付；

增信方式：公司拟以自有的国有土地使用权为本期债券的还本付息提供抵押担保，土

地评估价值为 160,284.71万元。

三、本期债券募集资金用途

本期债券拟募集资金总额8.70亿元，资金投向明细如下：

表2 本期债券募集资金用途情况（单位：万元）

项目名称 项目总投资 募集资金

使用规模

占项目总

投资比例 批复文号

蕲河河口至西河驿段综合治理及航

道开发项目 53,683.69 18,000.00 33.53%

蕲发改预审

【2015】19 号

蕲春县李时珍康复养老中心项目 120,168.00 69,000.00 57.42% 蕲发改预审

【2015】20 号

合计 173,851.69 87,000.00 50.04% -

资料来源：公司提供

募集资金投资项目基本情况

（一）蕲河河口至西河驿段综合治理及航道开发项目

1. 项目建设内容

蕲河综合治理及航运开发工程范围为蕲河河口至西河驿段，总长为 22公里。根据蕲河

的河流现状、存在的问题，蕲河河口至西河驿段综合治理工程包括河床清障及河道整治、

加固河堤、修整丁字坝、拦河造堰控制河床坡降稳定河势等四个方面的工程措施，治理后

有利于充分利用蕲河水资源。

航道开发工程的工程河段大部分处于河口吴家墩拦河坝的回水区，小部分位于河口吴

家墩拦河坝坝下。该河段枯水期上游来水量小，甚至出现断流现象，河道水深主要靠长江

6

回水维持，回水里程短，水深不足，枯水期不能通航。该工程主要通过疏浚、护岸工程措

施，使河口至西河驿段航道等级从季节性通航Ⅴ级提高至Ⅲ（3）级规模，并建设有港口工

程及配套工程（航标工程、航道管理设施及锚地），工程实施后航道通航条件将得到改善。

2. 项目审批情况

该项目已分别取得蕲春县发展和改革局《关于同意蕲河河口至西河驿段综合治理及航

道开发项目可行性研究报告的批复》（蕲发改预审【2015】19号）、蕲春县国土资源局《蕲

春县国土资源局关于蕲河河口至西河驿段综合治理及航道开发项目用地审查意见的函》（蕲

土资函【2014】258 号）、蕲春县环境保护局《关于蕲河河口至西河驿段综合治理及航道

开发项目环境影响报告书的批复》（蕲环批函【2014】053号）等文件批复。

3. 项目进度

该项目建设工期计划为 36 个月，规划总投资额 53,683.69 万元，建设包括拦水坝、船

闸工程、港口、疏浚工程及配套设施。截至 2016 年 6 月末，项目处于初期建设阶段,已投

资 3,700.00万元。

4. 项目收益

根据湖南大学研究设计院有限公司湖北分公司和武汉东鹰瑞博工程技术有限公司于

2014 年 11 月编制的《蕲河河口至西河驿段综合治理及航道开发项目可行性研究报告》，

该项目由公司运营，未来运营收入来自港口卸装收入、堆存收入，收取船闸通行费，蕲河

流域采砂收入等。该项目计划建设期 3年，运营期 24 年，运营期内项目实现营业收入总额

合计 31.31亿元，实现利润总额合计 20.91亿元。

（二）蕲春县李时珍康复养老中心项目

1. 项目建设内容

李时珍康复养老中心项目拟建设成 1 家具有 3,000 张床位的养老院，同时配套建设具

有 1,200 张床位的康复中心、行政办公、附属用房等。资金将投入用于包括土建工程，室

内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、道路、停车场、绿化、景观以及设备设施

购置。

该项目总占地面积 312,582 平方米，总建筑面积 207,461 平方米，其中养老院老年人用

房 107,350平方米，康复中心 71,786平方米（含地下停车场和人防），行政办公用房 8,560

平方米，附属用房 19,765平方米。购置的设备主要有起居设备、通讯设备等日常设备以及

骨科康复减重步态训练器、呼吸机、医疗病床、糖化血红蛋白仪、移动 X 线机、超声诊断

扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机等专业医疗。

2. 项目审批情况

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该项目已分别取得蕲春县发展和改革局《关于同意蕲春县李时珍康复养老中心项目开

展前期工作的通知》（蕲发改预审【2015】20号）、蕲春县国土资源局《蕲春县国土资源

局关于蕲春县李时珍康复养老中心项目用地审查意见的函》（蕲土资函【2014】257号）、

蕲春县环境保护局《关于李时珍康复养老中心建设项目环境影响报告表的批复》（蕲环批

函【2014】054号）等文件的批复。

3. 项目进度

该项目建设工期计划为 36个月，已于 2015年 3月开工，截至 2016年 6月末，康复中

心主体构架基本封顶，养老院、行政附属用房等建筑物已出地面二层，已投资 11,640.93万

元。

4. 项目收益

根据湖南大学研究设计院有限公司湖北分公司和武汉东鹰瑞博工程技术有限公司于

2014 年 11 月编制的《蕲春县李时珍康复养老中心项目可行性研究报告》，项目收入主要

来自康复中心床位收入、养老院收入、药品收入及体检收入等，税后财务内部收益率为

8.45%，预计投资回收期为 11.72 年，实现财务净现值 4,022.60万元。该募投项目计划建设

期为 3年，还款期为第 4年至第 10年、运营期 5年（由公司运营），预计还款期及运营期

内该项目将实现业务收入合计 63.40亿元，实现利润总额合计 28.95亿元。

四、区域经济

蕲春县经济保持较快增长，但经济总量偏小，近几年来固定资产投资增速有所放缓

蕲春县位于湖北省东南部，长江中游以北，隶属黄冈市。该县面积2,397.6平方公里，

总人口103.4万人。京九铁路、沪蓉高速公路、长江黄金水道、大别山腹地公路横贯全境，

交通较便利。

蕲春县以医药化工、农产品加工、机械电子、陶瓷建材为主导产业，近几年来蕲春县

经济实力不断增强，地区生产总值由2013年的162.36亿元增加到2015年的193.50亿元，年均

增速超9.00%，经济保持较快增长，但经济总量偏小。按常住人口计算，2015年蕲春县人均

地区生产总值达到24,916元，占全国人均生产总值的50.49%，蕲春县人均生产总值仍处于

较低的水平。2015年蕲春县三次产业结构由2013年的25.4:39.6:35调整为23.02:39.52:37.46，

结构变化不大，经济发展以第二、三产业为主要增长动力。2013-2015年，蕲春县固定资产

投资增速较快，年均复合增长率达19.29%，但是增长速度有所放缓。2015年蕲春县房地产

开发投资21.90亿元，同比下降16.58%，住宅投资18.13亿元，同比下降7.98%，商品房销售

额115,933万元，同比下降15.19%，商品房销售面积37.02万平方米，同比增长9.04%。

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2013-2015年蕲春县外贸出口总额较快增长，年均复合增长率为22.34%。

表 3 2013-2015年蕲春县主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）

项目 2015年 2014年 2013年

金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率

地区生产总值 193.50 9.0% 180.44 10.40% 162.36 10.20%

第一产业增加值 44.54 5.0% 43.38 5.10% 41.26 5.00%

第二产业增加值 76.47 8.2% 72.32 11.50% 64.24 11.60%

其中：工业增加值 58.41 9.1% 54.98 9.80% 50.06 12.90%

第三产业增加值 72.49 11.9% 64.74 12.30% 56.86 11.20%

全社会固定资产投资 263.26 18.02% 223.07 20.60% 185.00 25.40%

社会消费品零售总额 107.69 12.4% 87.33 13.00% 76.87 13.04%

外贸出口总额（万美元） 9,768.00 15.4% 8,462.00 29.70% 6,526.00 15.85%

城镇居民人均可支配收入（元） 21,848 9.17% 20,013.00 10.02% 17,690.00 9.10%

年末人民币存款余额 306.61 16.4% 263.34 20.00% 217.68 21.96%

年末人民币贷款余额 92.66 17.2% 79.07 29.50% 61.43 22.17%

资料来源：蕲春县统计局，鹏元整理

蕲春县地区经济各项指标在黄冈市下属各区、县排名较前，据黄冈市统计局数据显示，

2015年蕲春县GDP规模列居黄冈市第四位，增速略高于全市平均水平，与麻城市及武穴市

经济总量仍有差距。

表 4 2013-2015年黄冈市各县（市、区）GDP及增长速度情况（单位：亿元）

各县（市、区） 2015年 2014年 2013年

GDP 增长率 GDP 增长率 GDP 增长率

1 麻城市 245.46 9.20% 224.00 10.00% 203.40 11.80%

2 武穴市 241.87 9.40% 224.59 10.50% 202.24 10.60%

3 浠水县 - - 183.50 10.00% 165.20 10.60%

4 蕲春县 193.50 9.0% 180.44 10.4% 162.36 10.20%

5 黄梅县 174.87 8.50% 163.40 9.50% 148.80 10.70%

6 黄州区 135.80 10.00% 123.00 12.00% 108.30 13.60%

7 红安县 130.66 9.50% 120.76 10.60% 107.67 11.40%

8 罗田县 113.24 8.80% 105.66 9.60% 95.75 10.20%

9 英山县 83.27 8.30% 78.55 9.60% 71.26 10.00%

10 团风县 75.82 8.00% 71.76 10.00% 64.35 10.40%

注：部分数据通过公开渠道无法取得。

资料来源：2013-2015 年黄冈市下属各县（市、区）国民经济和社会发展统计公报、政府工作报告

9

五、财政实力

蕲春县公共财政收入保持较快增长，但整体规模偏小，公共财政自给率较低

随着地方经济的快速发展，蕲春县财政收入较快增长，财政实力不断增强。

从2015年财政收入结构来看，蕲春县公共财政收入和上级补助是财政收入的主要来源，

两者合计占地方财政收入的92.63%。2013-2015年蕲春县公共财政收入复合增长率为

17.94%，2015年达到11.56亿元。2013-2015年蕲春县公共财政收入占地方财政收入的比重

分别为22.10%、23.31%及22.97%，持续处于较低水平。2013-2015年蕲春县税收收入占公共

财政收入比重分别为61.73% 、63.47%和62.28%，主要由营业税、增值税和企业所得税等

构成，稳定性一般，税收质量一般；蕲春县税收收入来源主要是交通运输业、批发零售业、

医药制造业及非金属矿物制品业。目前蕲春县支柱产业易受经济发展环境的影响，未来的

发展不确定性将直接影响蕲春县公共财政收入。

蕲春县地方财政收入对上级补助收入依赖程度较高，2013-2015年上级补助收入占当年

蕲春县地方财政收入的比重分别为70.73%、68.94%和69.65%。

2013-2015年蕲春县政府性基金收入分别为2.19亿元、3.13亿元及3.71亿元，年均复合增

长率为30.16%，其中土地出让收入分别为2.12亿元、3.03亿元及3.68亿元，蕲春县国有土地

使用权出让金收入规模不大，政府性基金收入占地方财政收入比重较小。

从财政支出来看，近几年来蕲春县公共财政支出规模逐年增加。2015年蕲春县公共财

政支出47.64亿元，2013-2015年复合增长率为17.77%。2013-2015年蕲春县公共财政自给率

较低，财政自给能力有待提高。综合来看，近几年来蕲春县地方财政收入不断上升，但对

上级补助收入依赖程度较高，近三年蕲春县公共财政收入对公共财政支出的覆盖程度较差，

公共财政自给能力不足。

从债务负担看，蕲春县债务主要为直接债务。截至2016年6月末，蕲春县政府直接债务

余额为27.06亿元，其中主要包括国债转贷资金24.24亿元、国内金融机构借款2.81亿元；政

府负责担保责任债务余额为1.64亿元，政府可能承担一定救助责任的债务余额12.04亿元。

截至2016年6月末，蕲春县地方政府债务余额31.33亿元，债务率为138.94%。

表 5 2013-2015年蕲春县财政收支情况（单位：亿元）

项目 2015年 2014年 2013年

地方财政收入 50.32 42.98 37.61

（一）公共财政收入 11.56 10.02 8.31

其中：税收收入 7.20 6.36 5.13

10

非税收入 4.36 3.66 3.17

（二）上级补助收入 35.05 29.63 26.60

其中：税收返还收入 0.64 2.66 0.64

一般性转移支付收入 21.08 15.62 15.35

专项转移支付 13.33 11.35 10.61

（三）政府性基金收入 3.71 3.13 2.19

其中：土地出让收入 3.68 3.03 2.12

（四）预算外财政专户收入 - 0.20 0.51

地方财政支出 53.67 48.75 42.38

（一）公共财政支出 47.64 42.35 34.35

（二）政府性基金支出 6.03 4.80 4.23

（三）上级上解支出 0.00 1.40 3.29

（四）预算外财政专户支出 - 0.20 0.51

公共财政自给率 24.27% 23.66% 24.18%

注：（1）地方财政收入=公共财政收入+上级补助收入+政府性基金收入+预算外财政专户收入；

（2）公共财政自给率=公共财政收入/公共财政支出×100%。

资料来源：蕲春县财政局，鹏元整理

在地方经济持续增长拉动下，蕲春县地方财政收入较快增长，整体财政实力有所增强。

2015年，蕲春县公共财政收入规模列黄冈市第 4位。

表 6 2013-2015年黄冈市各县（市、区）公共财政收入及增速（单位：亿元）

各县

（市、区）

2015年 2014年 2013年

公共财政

收入 增长率

公共财政

收入 增长率

公共财政

收入 增长率

1 武穴市 15.24 18.90% 12.82 20.00% 10.68 27.10%

2 麻城市 14.99 15.10% 13.02 16.60% 11.17 48%

3 红安县 13.11 26.40% 10.37 31.70% 7.88 40.50%

4 蕲春县 11.56 15.42% 10.02 20.60% 8.31 17.96%

5 黄梅县 10.19 15.30% 8.84 17.70% 7.51 16.00%

6 浠水县 - - 7.52 19.00% 8.40 16.2%

7 黄州区 7.37 15.00% 6.7 20.00% 5.6 21.50%

8 罗田县 6.29 16.95% 5.4 20% 4.48 25.20%

9 团风县 4.98 15.10% 4.32 17.60% 3.68 19.49%

10 英山县 3.93 17.50% 3.34 18.10% 2.83 28.60%

资料来源：黄冈市统计局，鹏元整理

六、经营与竞争

公司是蕲春县人民政府下属重要的投融资平台，主要从事蕲春县土地整理业务和基础

设施建设业务，收入主要来土地整理和代建工程业务；近几年公司还有房屋销售、黄砂收

11

入、自来水销售收入和安装收入，该部分收入规模均不大。

表 7 2013-2015年公司主营业务收入构成及毛利率情况（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率

土地整理 48,472.51 19.56% 46,851.67 17.54% 49,744.80 20.00%

代建管理费 6,880.12 100.00% 8,540.94 100.00% 6,584.12 100.00%

房屋销售 3,266.16 20.00% 3,898.86 22.49% 471.31 20.00%

黄砂收入 2,597.48 61.92% 3,967.77 67.73% 1,459.60 72.17%

自来水销售 1,638.23 10.62% 1,185.46 -12.07% 1,243.78 5.14%

安装收入 1,189.90 33.76% 713.69 61.48% 831.17 48.54%

合计 64,044.40 29.98% 65,158.39 31.64% 60,334.78 30.08%

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

公司收入主要来源于土地整理业务，该业务易受土地市场波动影响，未来可能波动

公司是蕲春县投融资平台，主要承担蕲春县土地整理开发的职能。根据蕲春县土地储

备中心与公司签署的《土地一级开发委托框架协议》，公司接受委托代表县政府对征地、

收购、拆迁储备的土地进行开发整理，整理后土地交由县国土行政主管部门统一招标、拍

卖、挂牌出让。此外，根据蕲春县财政局《县财政局关于县国建投资有限公司土地成本和

土地出让金返还有关财务处理的函》（蕲财函[2012]8 号），蕲春县土地储备中心同意土地

依法拍卖出让后，土地出让金的 90%划为公司确认的土地整理收入。

根据蕲春县人民政府下发的《县人民政府关于蕲春县国建投资有限公司土地平整收入

确认的批复》（蕲政融字[2013]11号、蕲政融字[2014]12号和蕲政融字[2015]9号），2013-2015

年公司实现土地整理业务收入分别为 4.97亿元、4.69 亿元和 4.85亿元。

表 8 2013-2015年公司整理土地情况

项目 2015年 2014年 2013年

当年公司开发土地宗数（宗） 16.00 8.00 7.00

当年公司开发土地面积（亩） 2,698.94 1,012.40 5,199.27

当年公司交由政府出让土地宗数（宗） 12.00 9.00 4.00

当年公司交由政府出让土地面积（亩） 706.74 548.69 297.45

其中：商住用地出让面积（亩） 706.74 548.69 297.45

公司当年土地整理成本（万元） 38,989.99 38,633.62 39,795.87

政府当年确认的土地出让金（万元） 53,858.34 52,057.40 55,272.00

注：土地出让金*90%=土地整理收入。

资料来源：公司提供

表 9 2013-2015年土地整理明细表（单位：万元）

序号 2015年宗地出让位置 面积（亩） 成交价格 土地整

理收入 毛利率

12

1 漕河镇下漕社区 44.93 10,809.50 9,728.55 19.52%

2 横车镇易和村 103.09 4,563.41 4,107.07 20.49%

3 刘河镇高潮村 59.35 1,300.00 1,170.00 18.44%

4 漕河镇独山村、吴庄社区 33.40 2,539.64 2,285.67 30.28%

5 漕河镇大河口社区 42.16 3,858.18 3,472.36 24.52%

6 赤东镇白河村、张岗村 35.00 2,024.10 1,821.70 31.93%

7 赤东镇范铺村 68.11 4,573.80 4,116.42 17.00%

8 赤东镇范铺村 49.29 3,310.08 2,979.07 17.00%

9 横车镇路口村 80.05 6,158.22 5,542.40 17.00%

10 横车镇易河村 54.76 4,212.39 3,791.15 17.00%

11 横车镇路口村 68.17 5,244.50 4,720.05 17.00%

12 横车镇路口村 68.43 5,264.52 4,738.07 17.00%

合计 - 706.74 53,858.34 48,472.51 19.56%

序号 2014年宗地出让位置 面积（亩） 成交价格 土地整

理收入 毛利率

1

蕲春县漕河一路南侧、新实验小学

东面的蕲春县漕河镇老付畈小学

地块

47.60 8,246.21 7,421.59 20.00%

2

蕲春县漕河一路南侧、新实验小学

东面的蕲春县漕河镇老付畈小学

地块

6.54 1,133.79 1,020.41 20.00%

3 蕲州镇上河口居委会 49.98 4,085.89 3,677.30 17.00%

4 赤东镇马铺村 87.72 5,893.94 5,304.55 17.00%

5 管窑镇三合铺村、南征湖村 99.95 4,219.53 3,797.58 17.00%

6 漕河镇长林岗村 50.56 5,351.45 4,816.31 17.00%

7 株林镇唐店村 73.85 5,465.32 4,918.79 17.00%

8 漕河镇付畈社区 55.38 7,160.47 6,444.42 17.00%

9 漕河镇付畈社区 77.12 10,500.80 9,450.72 17.00%

合计 - 548.69 52,057.40 46,851.67 17.54%

序号 2013年宗地出让位置 面积（亩） 成交价格 土地整

理收入 毛利率

1 蕲春县夏漕砖厂二期储备一号用

地 76.13 11,480.00 10,332.00 20.00%

2 蕲春县漕河镇付畈居委会 01 号地

块 65.60 12,600.00 11,340.00 20.00%

3 付畈社区 2#（开发权拍卖） 74.15 16,500.00 14,850.00 20.00%

4 蕲春县 2012年度第 51批次 2号地

块 81.58 14,692.00 13,222.80 20.00%

合计 - 297.45 55,272.00 49,744.80 20.00%

资料来源：公司提供，鹏元整理

截至 2015年末公司正在整理土地有 4宗，总面积 1,992.20亩，未来土地整理业务收入

13

来源有一定的保障，规划总投资 6.48亿元，尚需投入资金 4.46亿元。

表 10 截至 2015年 12月 31日公司正在整理的土地情况

序号 项目名称 土地整理面积

（亩）

总投资

（万元）

已投资

（万元）

需投资金额

（万元）

1 八斗地社区地块 122.12 3,060.00 1,500.00 1,560.00

2 付畈社区地块 37.72 940.00 400.00 540.00

3 十里畈社区地块 32.36 810.00 300.00 510.00

4 河西新区 1,800.00 60,000.00 18,000.00 42,000.00

合计 1,992.20 64,810.00 20,200.00 44,610.00

注：表中正在整理的土地未来可能转为代建项目，具体情况视土地市场和政府计划而定。

资料来源：公司提供

总体来说，近几年公司土地整理业务经营表现较好，系公司主营业务收入和营业利润

的主要来源，但该业务易受房地产市场波动和土地出让计划的影响，未来可能存在一定波

动。

公司是蕲春县基础设施建设主体，取得了一定的代建管理费收入，相关收入的确定取

决于蕲春县财政情况，存在不确定性，且在建项目投资需求较大，公司存在较大的资金压

力

作为蕲春县基础设施建设投融资主体，公司承担了部分县基础设施建设任务。公司基

础设施建设项目主要采用代建模式。根据蕲春县人民政府《县人民政府关于蕲春县国建投

资有限公司承建相关城市基础设施建设项目的批复》（蕲政融字[2013]12 号、蕲政融字

[2014]13 号和蕲政融字[2015]8 号），县人民政府从 2006 年起，每年对公司承建的城市基

础设施建设项目，按照项目完工程度 15%支付代建管理费，代建款项包括代建成本和代建

收益扣除相关税费按 15%收取的代建管理费。故公司代建业务的毛利率为 100%，该业务

对公司收入和利润形成一定的补充。

表 11 2013-2015年公司前五大代建管理费收入明细（单位：万元）

序号 2015年代建项目名称 结算金额 代建管理费

1 城南新区中轴线道路 8,635.00 1,295.25

2 建设局承建的市政道路改造 7,070.00 1,060.50

3 河西新区 5,337.03 800.55

4 城南新城八斗地还建小区 4,763.35 714.50

5 城南新城十里畈还建小区 4,315.88 647.38

合计 - 30,121.26 4,518.19

序号 2014年代建项目名称 结算金额 代建管理费

1 城南新区中轴线道路 19,221.96 2,883.29

2 付畈还建小区 7,434.40 1,115.16

14

3 河西新区 4,900.00 735.00

4 城南新城十里畈还建小区 4,069.96 610.49

5 城南新城八斗地还建小区 3,386.89 508.03

合计 - 39,013.21 5,851.97

序号 2013年代建项目名称 结算金额 代建管理费

1 城南新区中轴线道路 18,383.10 2,757.47

2 河西新区 9,879.94 1,481.99

3 城南新城十里畈还建小区 3,421.23 513.18

4 城区 8 条道路改造 3,022.67 453.40

5 蕲春大道 2,392.98 358.95

合计 - 37,099.92 5,564.99

注：代建管理费=结算金额*15%。

资料来源：公司提供

作为蕲春县城市基础设施建设的运营主体，公司目前代建项目较多，投资金额较大。

截至 2015年末，公司主要在建、拟建基础设施项目预计总投资额为 36.68亿元（详细请见

附录五），已投资 17.82亿元，在建、拟建基础设施建设后续尚需投入 18.86亿元，资金需

求较大。同时由于公司垫付工程款项与政府的代建工程款收入之间存在时滞，公司可能面

临较大的资金压力。此外，公司未与县政府签订基础设施项目回购合同，未来相关收入的

确认和回款时间均具有不确定性。

公司还从事房屋销售、黄砂特许经营、自来水销售及安装等业务，这部分业务对公司

收入和利润形成一定补充

除土地开发整理及基础设施建设业务外，公司还从事房屋销售、黄砂特许经营、自来

水销售及安装等业务，对公司收入和利润形成一定补充。

1．房屋销售业务

子公司蕲春城投置业有限公司（以下简称“城投置业”）主要从事房地产开发经营及

商品房销售业务。2012年以前公司未有商品房销售收入。2015年末，仙居楼和临湖新居楼

盘已售罄，蕲阳新区二期项目已经基本竣工还未结算，蕲阳新区二期未售的可售面积

41,494.00平方米，若按照平均销售均价3,400.00元/平方米，预计未来该项目可贡献销售额

1.41亿元。截至2015年末，蕲阳新区三期还未开工，预计三期需要投资0.8亿元，有一定的

资金需求。

整体来看，公司商品房销售收入整体规模偏小，对公司主营业务收入贡献度不大；目

前公司可售房源仅为蕲阳新区一、二期，可售房源较单一。此外，由于项目销售价格易受

到房地产市场波动影响，未来整体实际销售价格尚具不确定性， 来自商品房销售收入对公

司业绩的贡献具有不确定性。

15

表12 2013-2015年公司主要商品房楼盘销售情况（单位：平方米、万元）

项目名称 可售

面积

截至

2015年

末未售

面积

2015年 2014年 2013年

销售

金额

销售

面积

销售

金额

销售

面积

销售

金额

销售

面积

蕲阳新区一期 17,060.00 3,356.00 675.00 1,937.00 3,510.00 10,083.00 585.00 1,684.00

仙居楼 1,312.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 410.00 1,312.40

临湖新居 6,273.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,156.92 6,273.84

蕲阳新区二期 53,372.00 41,494.00 1,538.00 4,482.00 2,538.00 7,396.00 0.00 0.00

合计 78,018.24 44,850.00 2,213.00 6,419.00 6,048.00 17,479.00 2,151.92 9,270.24

资料来源：公司提供

表13 2013-2015年公司主要商品房楼盘销售结转情况（单位：元/平方米、平方米、万元）

楼盘

名称

销售

均价

累计销

售面积

累计销

售额

2015年 2014年 2013年

结转

收入

结转

面积

结转

收入

结转

面积

结转

收入

结转

面积

蕲阳新区

一期 3,480.74 13,704.00 4,770.00 1,042.26 3,355.80 2,827.85 6,977.47 0.00 0.00

仙居楼 3,124.05 1,312.40 410.00 0.00 0.00 0.00 0.00 385.40 1,312.40

临湖新居 1,844.04 6,273.84 1,156.92 0.00 0.00 1,071.01 5,772.24 85.91 465.60

蕲阳新区

二期 3,431.55 11,878.00 4,076.00 2,223.90 6,842.76 0.00 0.00 0.00 0.00

合计 - 33,168.24 10,412.92 3,266.16 10,198.56 3,898.86 12,749.71 471.31 1,778.00

注：由于临湖新居销售位于蕲州二里湖（乡镇、非县城），其销售均价较低。

资料来源：公司提供

表 14 截至 2015年末公司拟建商品房情况（单位：万元、平方米）

项目名称 项目性质 总投资 已投资 建筑面积 工期

蕲阳新区三期 商住 8,000.00 0.00 12,000.00 拟建

合计 8,000.00 0.00 12,000.00 -

资料来源：公司提供

2. 黄砂业务

根据《县人民政府关于蕲春县国建投资有限公司经营黄砂开采业务授权的批复》（蕲

政融字【2011】1 号），授权公司对全县黄砂资源进行开发经营。2010 年公司取得了《湖

北省河道采砂许可证》。公司收购民营采砂企业所采黄砂后，按县政府规定的价格批发销

售。公司黄砂开采业务由蕲春县河道采砂管理局统一结算。2013-2015 年，公司黄砂收入

分别为 0.15亿元、0.40亿元和 0.26亿元，毛利率分别为 72.17%、67.73%和 61.92%，盈利

能力较好。

3. 自来水业务

子公司蕲春县自来水有限公司负责蕲春县全县自来水供应及安装。

自来水销售系根据公司业务员每月上门抄表，确定用水吨数来确认销售收入；

16

2013-2015年，公司自来水销售业务毛利率分别为5.14%、-12.07%和10.62%，主要系公司水

价稳定，2014年人工和电力成本大幅增加，故毛利率为负，2015年公司官网改造后，节约

成本，提高水的利用率，毛利率增加。

自来水管道安装收入为自来水管道配件安装取得的收入，公司根据当期发生的劳务成

本在总工程量的比例确定完工进度来确认收入。2013-2015年公司自来水安装业务毛利率分

别为48.54%、61.48和33.76%，存在一定的波动，主要系公司2014年提前结转收入。

公司在资产注入、财政补贴等方面得到了县政府的支持

作为蕲春县基础设施建设运营主体，公司近几年来在资产注入、财政补贴等方面获得

地方政府一定支持，增强了公司的资本实力和抗风险能力。

蕲春县政府分别于 2010年及 2012年累计注入 10 宗国有土地资产（详细见表 15）。并

且根据 2012年蕲春县国有资产管理局《关于同意追加县国建投资有限公司注册资金的批复

（蕲国资函[2012]10 号）文件，同意追加公司注册资金，投入货币资金 9,000 万元，同时

将漕河镇八斗地村一组、二组商住用地注入公司，使公司注册资本由 5亿元增加至 8亿元。

2014年根据蕲春县国有资产管理局出具蕲国资函【2014】75号文将在建工程资产划入公司

名下，增加公司资本公积 11,970.58万元。

2013-2015年公司收到县政府项目建设补贴收入分别为 0.85亿元、1.17亿元和 0.94亿

元，用于蕲春县的基础设施建设等工程项目。

表 15 近几年国有土地使用权证注入情况

序号 2010年土地注入情况 面积（平方米） 批文

1 蕲春县漕河镇付畈居委会九组一宗 69,690.90 《县人民政府关于同意将付

畈居委会等 4 宗国有土地使

用权注入蕲春县国建投资有

限公司的批复》（蕲政融字

[2010]1 号文件）

2 蕲春县漕河镇付畈居委会十组一宗 74,576.10

3 蕲春县漕河镇付畈居委会十一组一宗 33,335.00

4 蕲春县经济开发区马铺、邓信办事处一宗 66,666.70

合计 - 244,268.70

序号 2012年土地注入情况 面积（平方米） 批文

1 杨树畈村二、三、四组一宗 43,534.00

《县人民政府关于同意将杨

树畈等 6 宗国有土地使用权

注入蕲春县国建投资有限公

司的批复》（蕲政融字

[2012]1 号文件）

2 蕲春县漕河镇豁口社区居民委员会一宗 100,488.70

3 张塝镇大同司村一宗 20,866.40

4 赤东镇邓园村一宗 48,732.20

5 赤东镇邓园村一宗 60,946.20

6 赤东镇马铺村一宗 17,960.80

合计 - 292,528.30

资料来源：公司提供

17

七、财务分析

财务分析基础说明

以下分析基于公司提供的经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保

留意见的 2013-2015 年三年连审审计报告，报告期内公司纳入合并范围的子公司具体见表

1。

资产结构与质量

公司资产规模逐年增长，资产主要以存货为主，流动性较弱

近几年来公司资产规模持续增长，截至 2015年末，公司总资产达 58.42亿元，2013-2015

年年均复合增长率为 33.15%。公司以流动资产为主，截至 2015年末，公司流动资产为 55.71

亿元，占总资产的比重为 95.36%，其中存货为 48.83 亿元，占总资产的比重为 83.59%。

表 16 公司主要资产构成情况（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动资产合计 557,088.84 95.36% 492,372.37 94.69% 316,496.17 96.06%

其中：货币资金 28,005.25 4.79% 6,349.58 1.22% 1,182.43 0.36%

应收账款 64.91 0.01% 17,491.44 3.36% 35,723.12 10.84%

其他应收款 29,324.61 5.02% 27,099.44 5.21% 18,179.86 5.52%

存货 488,306.09 83.59% 439,597.63 84.54% 259,107.82 78.64%

非流动资产合计 27,093.95 4.64% 27,614.10 5.31% 12,996.65 3.94%

在建工程 15,883.09 2.72% 16,614.56 3.20% 1,225.37 0.37%

无形资产 6,101.10 1.04% 6,609.60 1.27% 7,118.10 2.16%

资产总计 584,182.80 100.00% 519,986.47 100.00% 329,492.82 100.00%

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

公司流动资产主要由货币资金、应收账款、其他应收款、存货等构成。2015年末，公

司货币资金主要以银行存款为主，无受限资金；公司应收账款为 0.01 亿元，同比减少

99.63%，主要系收回账款，2015 年应收账款主要是子公司城投置业销售房款；截至 2015

年末，公司其他应收款为 2.93 亿元，主要为政府性应收款项，金额前 5名合计占总额的比

例为 64.84%，主要包括公司向蕲春恒凯置业公司提供 0.77亿元融资借款（该笔借款因逾期

未偿还已计提坏账），蕲春县经济开发区管委会 0.30 亿元、蕲春县教育局 0.35 亿元、蕲春

镇人民政府 0.25亿元（为代建资金）、湖北蕲春农村商业银行蕲阳支行 0.29亿元，应关注

18

上述其他应收款项的回收情况；近几年来公司存货规模上升较快，主要系土地资产注入增

加所致，另外代建项目建设投入增加导致代建工程的上升；截至 2015 年末，公司存货为

48.83亿元，主要包括面积 5,963.62 亩、账面价值 30.52 亿元土地（96宗土地详细情况见附

录六）和 17.78亿元代建工程；公司已抵押的土地 33宗，面积 2,187.70亩、账面价值 13.68

亿元，抵押比率 44.80%，土地资产受到一定的限制，此外，公司所属的 2,064.76 亩的土地

将为本期债券提供抵押担保，抵押土地账面价值为 16.03 亿元；公司土地资产受限比例较

高且易受土地市场的影响，流动性较弱。

公司非流动资产由在建工程及无形资产等构成。截至2015年末，公司在建工程为1.59

亿元，占资产总额的2.72%，主要包括中医院建设（募投项目：李时珍康复养老中心项目）

1.16亿元、蕲春县党校建设0.34亿元等。截至2015年末，公司无形资产0.61亿元，主要系公

司拥有片麻岩、黄砂及花岗岩等矿产储备采矿权，公司无形资产未有抵押。

总体上看，公司近几年资产规模增速较快，但资产中存货占比较大，且抵押比率较高，

公司资产流动性较弱。

盈利能力

公司营业收入主要来源于土地整理收入，易受土地市场的影响，公司盈利能力较依赖

政府补贴

公司营业收入主要来源于公司土地整理收入，2013-2015年土地整理收入占当年主营业

务收入的比例分别为82.45%、71.90%和75.69%，但受蕲春土地市场波动的影响，公司土地

整理收入未来可能会相应的波动；近几年来随着蕲春县基础设施建设代建项目的增多，公

司代建管理费增长较快，收入规模有所提升，但是公司未与县政府签订基础设施项目回购

合同，未来收入确认具有不确定性；房屋销售、黄砂、自来水及自来水安装等业务是公司

收入的重要补充；2013-2015年公司其他业务收入分别为2.68亿元、0.01亿元和0.00亿元，其

他业务收入主要是土地转让收入，2013年其他业务收入系公司将3宗土地按售价2.68亿转让

给黄冈市城市建设投资有限公司，2014-2015年受土地市场不景气的影响，公司没有转让土

地；受土地市场波动的影响，土地转让收入也将有较大波动。

2013-2015年公司期间费用率逐年增加，主要系公司利息支出逐年增加，未来随着有息

债务的增加，预计公司的期间费用率会继续增长。2013-2015年公司利润总额逐年减少，其

中政府补贴收入分别为0.85亿元、1.17亿元和0.94亿元，分别占当年利润总额的29.04%、

43.42%和44.86%，公司盈利较依赖政府补助。

19

总体来看，公司主业盈利水平较高，其他业务规模较小，公司盈利较依赖政府补助。

表17 2013-2015年公司主要盈利指标（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

营业收入 64,044.40 65,208.39 87,139.78

营业利润 11,392.71 14,980.19 20,627.96

政府补助 9,372.22 11,667.00 8,476.90

利润总额 20,893.09 26,868.87 29,188.21

净利润 17,859.16 23,071.77 24,015.60

综合毛利率 29.98% 31.70% 29.98%

期间费用率 10.52% 7.10% 5.01%

总资产回报率 4.86% 7.17% 10.89%

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

现金流

近几年公司经营净现金流存在波动，且在建、拟建工程资金需求量大，存在较大的资金

压力

公司经营活动现金流入主要是来自公司基础设施工程项目代建收入、公司收到的政府

补助以及与其他单位的往来款等；公司经营活动现金流出主要是土地整理、代建项目投入

及与其他单位的往来款等；公司经营活动产生的现金净额存在波动性，主要系公司与其他

方往来款呈波动性变动。2015 年公司加强收款，收现比增加至 1.28，但由于公司经营项目

投资规模较大，预计总投资 61.35 亿元，截至 2015年 12 月 31日已投资 21.01 亿元，尚需

投资 40.34亿元（见表 18），经营活动现金流不足以支持公司经营项目建设投入需求。

表 18 2015年 12月 31日公司主要经营项目建设情况（单位：万元）

业务 预计总投资 已投资 尚需投资

土地整理 64,810.00 20,200.00 44,610.00

代建工程 366,833.21 178,224.96 188,608.25

房产销售 8,000.00 0.00 8,000.00

募投项目 173,851.69 11,640.58 162,211.11

合计 613,494.90 210,065.54 403,429.36

资料来源：公司提供，鹏元整理

近几年公司投资活动产生的现金流净额为流出状态，主要系购建房产和设备等固定资

产。筹资活动现金流入系公司取得借款和吸收投资收到的现金，筹资活动现金流出主要是

偿还债务本息；由于公司经营项目投资资金需求较大，因此公司未来对筹资活动依赖较大。

20

总体来说，公司经营现金流表现不稳定，由于公司经营活动承担项目工程资金需求，

公司存在较大的资金压力。

表 19 公司现金流情况表（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

收现比 1.28 0.87 0.62

销售商品、提供劳务收到的现金 82,082.93 56,519.96 53,879.93

收到的其他与经营活动有关的现金 29,323.31 69,124.10 36,379.32

经营活动现金流入小计 111,406.24 125,644.05 90,259.25

购买商品、接受劳务支付的现金 93,107.53 88,736.38 75,194.82

支付的其他与经营活动有关的现金 16,638.07 23,887.37 14,013.06

经营活动现金流出小计 111,317.13 113,711.48 89,970.58

经营活动产生的现金流量净额 89.11 11,932.57 288.66

投资活动产生的现金流量净额 -326.13 -368.32 -979.28

筹资活动产生的现金流量净额 26,892.69 -6,397.10 -1,938.85

现金及现金等价物净增加额 21,655.67 5,167.15 -2,629.46

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审报告，鹏元整理

资本结构与财务安全性

公司负债规模增长较快，未来预期将进一步扩大，债务压力不断上升

公司所有者权益逐年增长，2013-2015年年均复合增长率为10.16%，主要系利润留存和

政府资金注入所致。同时负债规模不断增长，2013-2015年公司负债总额年均增加比例

78.17%，主要系其他应付款和长期借款增加。2015年末负债与所有者权益比率104.40%，

公司所有者权益对负债保障程度较弱。

表 20 公司资本结构情况（单位：万元）

指标名称 2015年 2014年 2013年

负债总额 298,381.41 252,044.25 93,992.95

所有者权益 285,801.38 267,942.23 235,499.88

负债与所有者权益比率 104.40% 94.07% 39.91%

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

公司负债以流动负债为主，截至 2015年末，公司流动负债占负债总额的 79.51%。

公司流动负债主要包括短期借款、应交税费和其他应付款等。2015年末，短期借款 0.10

亿元，是子公司城投置业向湖北蕲春农村商业银行股份有限公司的借款；公司应交税费为

1.91 亿元，主要是应交企业所得税及土地增值税等；公司其他应付款为 21.17 亿元，同比

增加 11.09%，主要系公司与蕲春县财政局发生债权置换（2015年公司原应付银行借款，由

财政局代偿，发生债权置换，致使公司其他应付款增加）。

21

公司非流动负债主要是由长期借款构成。截至 2015 年末，公司长期借款为 6.08 亿元

（抵押借款 5.42亿元和质押借款 0.66亿），主要系公司向国家开发银行湖北分行及中国农

业发展银行蕲春支行融资款。

表 21 公司主要负债构成情况（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动负债合计 237,233.91 79.51% 215,307.75 85.42% 50,006.45 53.20%

短期借款 1,000.00 0.34% 3,000.00 1.19% 0.00 0.00%

应交税费 19,149.75 6.42% 15,637.78 6.20% 11,361.41 12.09%

其他应付款 211,710.04 70.95% 190,583.34 75.62% 30,162.99 32.09%

一年内到期的非

流动负债 0.00 0.00% 1,000.00 0.40% 0.00 0.00%

非流动负债合计 61,147.50 20.49% 36,736.50 14.58% 43,986.50 46.80%

其中：长期借款 60,761.00 20.36% 36,350.00 14.42% 43,600.00 46.39%

负债总额 298,381.41 100.00% 252,044.25 100.00% 93,992.95 100.00%

有息负债 61,761.00 20.70% 40,350.00 16.01% 43,600.00 46.39%

注：有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款。

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

2015 年末公司有息负债 6.17 亿元，占负债总额的 20.70%。公司有息债务 2016-2019

年及以后本息的偿还金额分别为 1.19亿元、3.58亿元、1.31亿元和 0.58亿元，公司存在一

定的债务偿还压力，且未来投资规模较大，负债规模仍有上升趋势。

表 22 2016-2019年公司有息债务偿还期限分布表（单位：万元）

项目 2016年 2017年 2018年 2019年及以后

本金 11,178.00 33,703.00 12,020.00 4,860.00

利息 680.00 2,100.00 1,050.00 890.00

合计 11,858.00 35,803.00 13,070.00 5,750.00

资料来源：公司提供

近几年来公司资产负债率逐年攀升，2013-2015年公司流动比率表现尚可，但由于存货

规模大幅上升，公司速动比率表现较差，短期偿债能力有待提高。公司每年利息支出均较

大，2013年以来公司 EBITDA利息保障程度一般。

表 23 公司偿债能力指标

指标名称 2015年 2014年 2013年

资产负债率 51.08% 48.47% 28.53%

流动比率 2.35 2.29 6.33

速动比率 0.29 0.25 1.15

EBITDA（万元） 27,747.14 31,334.27 33,365.18

22

EBITDA利息保障倍数 4.69 8.79 10.22

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

总体来看，公司有一定规模的有息债务且有进一步增长的趋势，面临一定的偿债压力。

八、本期债券偿还保障分析

（一） 本期债券偿债资金来源及偿债风险

首先，募投项目未来产生的收益是本期债券还本付息资金的保障。蕲河河口至西河驿

段综合治理及航道开发项目、蕲春县李时珍康复养老中心项目的总投资额为17.39亿元。

根据《蕲河河口至西河驿段综合治理及航道开发项目可行性研究报告》，该项目未来运营

收入来自港口卸装收入、堆存收入，收取船闸通行费，蕲河流域采砂收入等。该项目计划

建设期3年，运营期24年，运营期内项目实现营业收入总额合计31.31亿元，实现利润总额

合计20.91亿元；根据《蕲春县李时珍康复养老中心项目可行性报告》，募投项目李时珍康

复养老中心计划建设期为3年，还款期为第4年至第10年、运营期5年，预计还款期及运营

期内该项目将实现业务收入合计63.40亿元，实现利润总额合计28.95亿元。公司获得的建

设及开发收益能较好覆盖上述两个项目的总投资。但是，我们也关注到，募投项目存在一

定风险，蕲河航道远期水运量的大小直接影响码头的建设规模，并且一定程度上决定了蕲

河河口至西河驿段综合治理及航道开发项目今后的运营，若水运量未达预期致航道货流量

偏低，港口收入将受到较大影响。此外，蕲河水运的主要货种是黄砂、石英石及其他矿

石，货种较单一，具有一定的市场风险，后续该等货物的销售状况将直接影响蕲河河口至

西河驿段综合治理及航道开发项目的运营收益。

其次，公司业务收入有可持续性。公司在建及拟建项目较多，截至 2015年，代建项目

预计总投资 36.68 亿元，已投资 17.82 亿元，未来代建收入来源有一定的保障；公司 2015

年底有 4 宗正在整理的土地，未来土地整理收入有一定的可持续性，但相关收入受土地市

场的影响，可能存在波动。

再次，地方政府的资金支持是本期债券还本付息资金的重要来源。近几年蕲春县经济

保持较好增长，蕲春县财政实力得到提升。2015 年，蕲春县实现地方财政收入 50.32 亿

元，其中，公共财政收入 11.56 亿元。公司作为蕲春县主要的基础设施项目建设主体，在

资产注入方面得到了当地政府部门的支持，且 2013-2015 年公司得到政府补助分别为 0.85

亿元、1.17亿元和 0.94亿元，但是蕲春县财政规模整体偏小，且地方财政收入对上级补助

有所依赖，将在一定程度上影响其对公司的支持力度。

另外，土地资产变现提升了本期债券还本付息资金的安全性，截至2015年末，公司96

23

宗土地面积5,963.62亩、账面价值30.52亿元（土地详细情况见附录六），其中已抵押的土

地33宗，面积2,187.70亩、账面价值13.68亿元，抵押比率44.80%，土地资产受到一定的限

制；此外，公司所属的2,064.76亩的土地将为本期债券提供抵押担保，抵押土地账面价值为

16.03亿元；必要时公司可通过变现土地资产来补充偿债资金。但蕲春县国有土地出让规模

较小，未来公司土地资产能否顺利变现存在一定的不确定性。

（二）本期债券保障措施分析

公司拟以其自有土地提供的土地使用权抵押担保，有效提升了本期债券的信用水平

公司（抵押人）与中国农业发展银行蕲春县支行（以下简称“抵押资产监管人”或“抵

押权代理人”）签署了《2015年蕲春县国建投资有限公司公司债券土地使用权抵押协议》，

公司已其合法拥有的43宗国有土地使用权为本期债券还本付息提供抵押担保。上述资产抵

押担保的范围为本期债券应当偿付的本金、利息以及办理抵押登记的全部费用、违约金、

损害赔偿金和实现债权的一切合理费用。公司承诺在债券发行完成日之后三十个工作日内

完成土地使用权抵押登记手续，确保抵押权始终处于有效状态 直至公司完全偿还本期债

券本息。

根据中京民信（北京）资产评估有限公司出具的京信评报字（2015）第275号《土地使

用权价值资产评估报告》，评估土地为位于蕲春县的43宗国有土地（土地明细见表24），

土地面积共计2,064.76亩，评估价值共计16.03亿元，评估基准日为2015年8月31日。

另外，公司及抵押资产监管人共同签署了《2015年蕲春县国建投资有限公司公司债券

抵押资产监管协议》（以下简称“抵押资产监管协议”），由抵押资产监管人妥善保管为

抵押资产办理抵押资产登记凭证，并对抵押资产进行日常监管。根据《抵押资产监管协

议》，在本期债券存续期间，公司应聘请经抵押资产监管人认可的具有 相应资质的资产

评估机构按年对抵押资产的价值进行跟踪评估并出具资产评估报告。年度评估报告的出具

时间应不迟于本期债券当年付息日后的三十个工作日。在本期债券存续期间，抵押比率

（抵押比率=抵押资产最新合计价值/本期债券未偿还本金及一个计息年度应付利息之和）

不得低于1.5倍（含1.5倍）。

当抵押比率低于1.5时，抵押资产监管人应在三个工作日内向公司提交追加抵押资产

的通知。追加的抵押资产应按照《抵押资产监管协议》的有关初始抵押的规定进行价值评

估、抵押登记，若追加的抵押资产不是不动产，抵押资产监管人对追加的抵押资产的监管

方式由双方另行协商，并经过债券持有人会议同意。

在本期债券存续期间，在抵押率不低于1.6或公司另行提供担保的前提下，公司可以

向抵押资产监管人申请解除部分或全部抵押资产的抵押，抵押资产监管人应当同意，并在

24

接到申请后10个工作日内办理资产注销抵押登记手续。抵押登记注销后，抵押资产监管人

不再承担该等已释放抵押资产的代理责任及相关凭证的保管职责。

公司可根据需要对抵押资产进行置换，但必须保证拟用于置换的资产为公司拥有合法

所有权的国有出让土地使用权，并保证不低于约定的抵押率。拟用于置换的资产应经具备

相应资质的资产评估机构进行评估并出具资产评估报告。公司对抵押资产进行置换的决定

需要以书面形式通知抵押资产监管人。抵押资产监管人在收到公司的书面通知后，并合适

满足上述条件的，应在10个工作日内协助公司完成抵押资产置换的其他相关手续。

我们认为公司提供的土地使用权抵押担保提升了本期债券的信用水平。但鉴于蕲春县

国有土地出让规模偏小，公司大量土地资产能否顺利变现存在一定的不确定性。

表24 本期债券拟抵押土地情况（单位：万元）

序号 国有土地使用证号 使用权

类型 土地用途

面积

（亩） 评估价值

1 蕲春国用（2013）第

091201004 号 出让 城镇住宅 102.63 5,925.47

2 蕲春国用（2013）第

091201003 号 出让 城镇住宅 102.37 5,893.40

3 蕲春国用（2013）第

141800128 号 出让 城镇住宅 15.00 698.45

4 蕲春国用（2013）第

091502008 号 出让 城镇住宅 58.47 3,008.52

5 蕲春国用（2013）第

091502007 号 出让 城镇住宅 76.81 3,945.59

6 蕲春国用（2013）第

091502006 号 出让 城镇住宅 74.73 3,860.77

7 蕲春国用（2013）第

091502004 号 出让 城镇住宅 87.22 4,488.04

8 蕲春国用（2013）第

091502002 号 出让 城镇住宅 91.32 4,712.53

9 蕲春国用（2014）第

140210044 号 出让 城镇住宅 17.13 1,850.49

10 蕲春国用（2014）第

091201006 号 出让 城镇住宅 74.75 4,298.76

11 蕲春国用（2014）第

091201005 号 出让 城镇住宅 80.31 4,608.03

12 蕲春国用（2014）第

140100607 号 出让 城镇住宅 68.11 4,934.42

13 蕲春国用（2014）第

140100606 号 出让 城镇住宅 49.29 3,571.06

14 蕲春国用（2014）第

1201593 号 出让 商住 16.39 1,886.96

15 蕲春国用（2014）第

091502009 号 出让 城镇住宅 76.56 8,190.83

16 蕲春国用（2014）第 出让 城镇住宅 54.76 5,858.14

25

091502010 号

17 蕲春国用（2014）第

091502005 号 出让 城镇住宅 54.62 5,843.51

18 蕲春国用（2014）第

091502003 号 出让 城镇住宅 85.48 9,144.65

19 蕲春国用（2014）第

121000021 号 出让 住宅 26.81 2,976.24

20 蕲春国用（2014）第

1201595 号 出让 商住 50.00 5,625.92

21 蕲春国用（2014）第

1203577 号 出让 住宅 49.06 5,487.88

22 蕲春国用（2014）第

141800130 号 出让 城镇住宅 87.76 6,275.05

23 蕲春国用（2014）第

141800129 号 出让 城镇住宅 10.95 824.11

24 蕲春国用（2014）第

141800132 号 出让 城镇住宅 27.66 2,086.47

25 蕲春国用（2014）第

142004001 号 出让 城镇住宅 44.70 2,609.04

26

蕲春国用（2014）第421126037001GB00187

号

出让 城镇住宅 33.40 4,114.47

27

蕲春国用（2014）第421126115019GB05001

号

出让 住宿餐饮 50.59 5,443.72

28 蕲春国用（2014）第

101500001 号 出让 批发零售 54.39 2,218.94

29 蕲春国用（2014）第

101500002 号 出让 批发零售 9.86 402.03

30 蕲春国用（2014）第

101500003 号 出让 城镇住宅 4.49 183.69

31 蕲春国用（2014）第

101500004 号 出让 城镇住宅 5.04 206.27

32 蕲春国用（2014）第

101500005 号 出让 城镇住宅 10.38 424.48

33 蕲春国用（2014）第

101500006 号 出让 城镇住宅 1.52 61.99

34 蕲春国用（2014）第

101500007 号 出让 城镇住宅 1.26 51.6

35 蕲春国用（2014）第

1201594 号 出让 住宅 20.00 2,273.43

36

蕲春国用（2014）第421126115001GB07004

号

出让 城镇住宅 15.00 2,893.52

37

蕲春国用（2014）第421126115001GB09002

号

出让 城镇住宅 20.64 3,181.69

38

蕲春国用（2014）第421126115001GB09003

号

出让 城镇住宅 55.41 7,302.92

26

39

蕲春国用（2014）第421126115001GB09001

号

出让 城镇住宅 77.15 10,709.70

40 蕲春国用（2012）第

140207007 号 出让 城镇住宅 91.42 5,332.79

41 蕲春国用（2012）第

140207006 号 出让 城镇住宅 73.10 4,264.07

42 蕲春国用（2012）第

030800102 号 出让 城镇住宅 31.30 1,043.49

43 蕲春国用（2012）第

141800131 号 出让 城镇住宅 26.94 1,571.57

合计 - - - 2,064.76 160,284.71

资料来源：公司提供

九、或有事项分析

截至2015年末，公司对外担保合计3.07亿元，占2015年末公司所有者权益的10.72%，

且均未执行反担保措施，存在一定的或有负债风险。

表25 截至2015年末公司对外担保情况（单位：万元）

担保方 被担保方 与公司

关联关系 担保形式 担保金额

蕲春县国建投资有限公司 湖北蕲春李时珍医药工业

园区开园投资有限公司 同一股东控制 单人担保 20,000.00

蕲春县国建投资有限公司 蕲春县齐丰交通发展投资

有限公司 同一股东控制 单人担保 650.00

蕲春县国建投资有限公司 蕲春县土地储备中心 同一股东控制 抵押物担保 10,000.00

合计 - - - 30,650.00

注：2015年12月公司以土地使用权证号：蕲春国用（2013）第1518774A-1号对蕲春县土地储备中心向中国

农业发展银行蕲春支行借款1亿进行担保，借款截止日期为2019年11月28日。

资料来源：公司2013-2015年三年连审审计报告

27

附录一 合并资产负债表 （单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

货币资金 28,005.25 6,349.58 1,182.43

应收账款 64.91 17,491.44 35,723.12

预付款项 6,214.26 1,788.05 2,261.90

其他应收款 29,324.61 27,099.44 18,179.86

存货 488,306.09 439,597.63 259,107.82

其他流动资产 5,173.73 46.23 41.05

流动资产合计 557,088.84 492,372.37 316,496.17

固定资产 4,904.02 4,281.33 4,607.54

在建工程 15,883.09 16,614.56 1,225.37

无形资产 6,101.10 6,609.60 7,118.10

递延所得税资产 205.74 108.61 45.64

非流动资产合计 27,093.95 27,614.10 12,996.65

资产总计 584,182.80 519,986.47 329,492.82

短期借款 1,000.00 3,000.00 -

应付账款 3,123.07 3,315.79 6,728.51

预收款项 2,240.70 1,763.37 1,746.08

应付职工薪酬 7.46 7.46 7.46

应交税费 19,149.75 15,637.78 11,361.41

应付利息 2.90 - -

其他应付款 211,710.04 190,583.34 30,162.99

一年内到期的非流动负债 - 1,000.00 -

流动负债合计 237,233.91 215,307.75 50,006.45

长期借款 60,761.00 36,350.00 43,600.00

专项应付款 386.50 386.50 386.50

非流动负债合计 61,147.50 36,736.50 43,986.50

负债合计 298,381.41 252,044.25 93,992.95

实收资本 80,000.00 80,000.00 80,000.00

资本公积 104,611.44 104,611.44 95,240.85

盈余公积 7,966.12 6,130.24 3,843.91

未分配利润 93,223.82 77,200.55 56,415.11

归属于母公司所有者权益合计 285,801.38 267,942.23 235,499.88

所有者权益合计 285,801.38 267,942.23 235,499.88

负债和所有者权益总计 584,182.80 519,986.47 329,492.82

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告

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附录二 合并利润表（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

一、营业收入 64,044.40 65,208.39 87,139.78

减：营业成本 44,844.37 44,539.59 61,013.09

营业税金及附加 678.56 799.86 1,047.33

销售费用 - - 0.62

管理费用 1,412.80 1,085.38 1,107.58

财务费用 5,323.47 3,547.01 3,259.18

资产减值损失 392.50 256.36 84.02

二、营业利润（亏损以“－”号填列） 11,392.71 14,980.19 20,627.96

加：营业外收入 9,623.54 11,943.60 8,577.40

减：营业外支出 123.15 54.92 17.15

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 20,893.09 26,868.87 29,188.21

减：所得税费用 3,033.93 3,797.10 5,172.61

四、净利润（净亏损以“－”号填列） 17,859.16 23,071.77 24,015.60

其中：归属于母公司所有者的净利润 17,859.16 23,071.77 24,015.60

五、综合收益总额 17,859.16 23,071.77 24,015.60

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告

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附录三-1 合并现金流量表（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 82,082.93 56,519.96 53,879.93

收到其他与经营活动有关的现金 29,323.31 69,124.10 36,379.32

经营活动现金流入小计 111,406.24 125,644.05 90,259.25

购买商品、接受劳务支付的现金 93,107.53 88,736.38 75,194.82

支付给职工以及为职工支付的现金 1,023.76 596.95 546.02

支付的各项税费 547.77 490.78 216.69

支付其他与经营活动有关的现金 16,638.07 23,887.37 14,013.06

经营活动现金流出小计 111,317.13 113,711.48 89,970.58

经营活动产生的现金流量净额 89.11 11,932.57 288.66

二、投资活动产生的现金流量：

购建固定资产、无形资产和其他长期资

产支付的现金 326.13 368.32 979.28

投资活动现金流出小计 326.13 368.32 979.28

投资活动产生的现金流量净额 -326.13 -368.32 -979.28

三、筹资活动产生的现金流量：

取得借款收到的现金 18,900.00 5,600.00 1,000.00

收到其他与筹资活动有关的现金 19,893.00 758.48 965.19

筹资活动现金流入小计 38,793.00 6,358.48 1,965.19

偿还债务支付的现金 4,800.00 8,850.00 400.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 6,146.74 3,365.08 3,258.58

支付其他与筹资活动有关的现金 5,953.57 540.49 245.45

筹资活动现金流出小计 16,900.31 12,755.58 3,904.03

筹资活动产生的现金流量净额 21,892.69 -6,397.10 -1,938.85

四、现金及现金等价物净增加额 21,655.67 5,167.15 -2,629.46

加：期初现金及现金等价物余额 6,349.58 1,182.43 3,811.89

五、期末现金及现金等价物余额 28,005.25 6,349.58 1,182.43

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告

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附录三-2 合并现金流量表补充资料（单位：万元）

项目 2015年 2014年 2013年

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润 17,859.16 23,071.77 24,015.60

加：资产减值准备 392.50 256.36 84.02

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 434.91 390.71 403.44

无形资产摊销 508.50 508.50 508.50

财务费用（收益以“－”号填列） 5,910.64 3,566.19 3,265.03

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -97.13 -62.97 -12.81

存货的减少（增加以“－”号填列） -48,708.46 -62,010.29 -34,060.17

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -15,719.57 10,612.22 -4,316.48

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 39,508.57 35,600.10 10,401.52

经营活动产生的现金流量净额 89.11 11,932.57 288.66

2、现金及现金等价物净变动情况： - - -

现金的期末余额 28,005.25 6,349.58 1,182.43

减：现金的期初余额 6,349.58 1,182.43 3,811.89

现金及现金等价物净增加额 21,655.67 5,167.15 -2,629.46

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告

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附录四 主要财务指标表

项目 2015年 2014年 2013年

有息负债（万元） 61,761.00 40,350.00 43,600.00

资产负债率 51.08% 48.47% 28.53%

流动比率 2.35 2.29 6.33

速动比率 0.29 0.25 1.15

综合毛利率 29.98% 31.70% 29.98%

总资产回报率 4.86% 7.17% 10.89%

EBITDA （万元） 27,747.14 31,334.27 33,365.18

EBITDA利息保障倍数 4.69 8.79 10.22

资料来源：公司 2013-2015 年三年连审审计报告，鹏元整理

32

附录五 截至 2015 年末公司基础设施建设工程情况（单位：万元）

拟建基础设施建设工程情况

序号 项目名称 总投资 已投资 需投资 开工日期 预计完工日期

1 奥体中心 31,903.36 0.00 31,903.36 2016.1 2018.1

2

图书馆、文化

馆、档案馆建

设

7,466.35 0.00 7,466.35 2015.12 2017.12

3 政务服务中心 7,422.23 0.00 7,422.23 2015.12 2018.2

4 老年活动中心 5,875.29 0.00 5,875.29 2016.1 2017.6

5 博物馆建设 5,211.37 0.00 5,211.37 2016.1 2017.12

6 雷 溪 河 改 造

（二标段） 4,659.63 0.00 4,659.63 2016.1 2016.12

7 纬八路 3,250.68 0.00 3,250.68 2016.1 2016.12

8 漕河四路 1,043.74 0.00 1,043.74 2015.12 2016.1

9 南阳一路 860.02 0.00 860.02 2015.12 2016.1

10 豁口路（延伸

段） 858.51 0.00 858.51 2015.12 2016.11

11 体育路 803.23 0.00 803.23 2016.1 2016.6

小计 69,354.41 0.00 69,354.41 - -

在建基础设施建设工程情况（在建过程中）

序号 项目名称 总投资 已投资 需投资 开工日期 预计完工日期

1 城南新区中轴

线道路 63,500.00 52,054.49 11,445.51 2014.6 2016.11

2 河西新区 35,000.00 20,152.96 14,847.04 2014.8 2018.6

3 蕲阳新区 26,300.00 6,059.50 20,240.50 2012.11 -

4 城区 8 条道路

改造 16,000.00 13,515.55 2,484.45 2011.2 2017.1

5 城南新城十里

畈还建小区 16,000.00 11,917.00 4,083.00 2014.6 2017.5

6 付畈还建小区 16,000.00 9,063.45 6,936.55 2014.8 2017.5

7 城区绿化工程

款 12,000.00 3,730.00 8,270.00 2011.2 2018.1

8 城南新城八斗

地还建小区 12,000.00 8,458.18 3,541.82 2014.5 2017.5

9 城南新城杨树

畈还建小区 12,000.00 7,033.40 4,966.60 2014.8 2017.5

10 白河还建小区 12,000.00 1,665.00 10,335.00 2014.12 2017.5

11 京九大道、环

城路 8,450.00 1,805.00 6,645.00 2014.9 2016.1

12 付畈大道、体

育路 8,350.00 4,472.00 3,878.00 2012.3 2016.5

33

13 时珍大道改造

费 6,000.00 4,749.00 1,251.00 2013.8 2016.6

14 管窑物流港 6,000.00 2,435.00 3,565.00 2015.11 2017.6

15 赤东工业园 5,845.86 5,435.84 410.02 2007.5 2016.12

16 背街小巷 2,500.00 900.58 1,599.42 2013.2 2016.5

17 雷溪河改造 2,360.00 562.12 1,797.88 2012.6 2016.8

18 付畈大道（豁

口-南阳三路） 1,300.00 245.00 1,055.00 2014.6 2016.5

19 电力改线资金 1,255.65 1,255.65 0.00 2013.6. 2016.5

20 商住中心排水

沟 1,051.60 891.60 160.00 2012.6 2016.12

21 中波台 520.48 380.51 139.97 2013.4 2016.11

22

付畈大道东段

硬化 [长安公

司]（豁口—南

阳三路）

480.00 43.00 437.00 2014.1 2016.1

小计 264,913.59 156,824.83 108,088.76 - -

在建基础设施建设工程情况（已停工或完工、未结转）

序号 项目名称 总投资 已投资 需投资 开工日期 预计完工日期

1 规划局规划设

计费 981.50 981.50 0.00 2014.1 2015.12

2 至尊大道 70.00 70.00 0.00 2013.1 2015.12

3 建设局承建的

市政道路改造 7,070.00 7,070.00 0.00 2014.12 2015.12

4 水厂还建小区 63.28 63.28 0.00 2014.12 2015.12

5 “两通”征收

款 900.00 900.00 0.00 2015.8 2015.12

7 老街道路改造 12.00 12.00 0.00 2010.12 2015.12

8

人民广场改造

高压线移位费

用

70.00 70.00 0.00 2011.12 2015.12

9 城东工业园 934.56 934.56 0.00 2006.5 2010.12

10 三校拆迁 68.00 68.00 0.00 2011.3 2013.7

11 市民广场 431.00 431.00 0.00 2012.3 2013.12

12 雷溪河桥 72.00 72.00 0.00 2007.3 2007.3

13 罗州城大道 6.50 6.50 0.00 2008.1 2008.1

14 孵化区 50 亩 100.00 100.00 0.00 2009.11 2009.12

15 政府家属小区 3.60 3.60 0.00 2008.1 2008.1

16 豁口路 35.00 35.00 0.00 2012.4 2012.12

17 政协门前路面

硬化 2.00 2.00 0.00 2008.6 2008.6

18 武警中队门前

改造 1.00 1.00 0.00 2008.9 2008.9

17 万枫路 102.71 102.71 0.00 2008.1 2008.1

34

18 啄木鸟场地 0.80 0.80 0.00 2007.6 2007.6

19 小转盘至铁箭

河段 10.80 10.80 0.00 2009.1 2009.1

20 漕河新城规划 393.50 393.50 0.00 2010.2 2011.1

21 硅制品工业园 513.30 513.30 0.00 2009.3 2010.6

22 大河口地块围

墙 16.00 16.00 0.00 2013.11 2013.11

23 污水处理 340.00 340.00 0.00 2012.5 2012.12

24 蕲州大道 300.00 300.00 0.00 2012.1 2012.1

25 蕲州镇编制费 80.00 80.00 0.00 2010.5 2010.5

26 药商路 15.30 15.30 0.00 2011.3 2011.3

27 光明大道 339.90 339.90 0.00 2010.1 2011.6

28 文化广场 92.00 92.00 0.00 2013.1 2013.11

29 廉租房 4.00 4.00 0.00 2010.10 2010.10

30 垃圾场建设 440.00 440.00 0.00 2011.3 2011.6

31 大河口还建小

区 105.10 105.10 0.00 2011.12 2011.12

32 行政中心还建

小区 210.80 210.80 0.00 2012.3 2012.5

33 利民、惠民保

障房 44.21 44.21 0.00 2014.8 2014.8

34 利民、惠民保

障房 44.21 44.21 0.00 2014.8 2014.8

35 罗州城大道 6.50 6.50 0.00 2008.1 2008.1

36 政府大院 5.00 5.00 0.00 2007.1 2007.1

37 人民广场十字

路口及水沟 41.39 41.39 0.00 2007.11 2007.12

38 城区绿化 14.00 14.00 0.00 2007.12 2007.12

39 蕲阳北路 2.10 2.10 0.00 2007.12 2007.12

40 铁路广场 0.60 0.60 0.00 2007.12 2007.12

41 电影院门前改

造工程 12.01 12.01 0.00 2007.12 2007.12

42 政府广场绿化

景点补偿费 21.74 21.74 0.00 2008.3 2008.3

43 会展中心供水

管道改造 37.80 37.80 0.00 2010.8 2010.8

44 农贸市场改造 25.00 25.00 0.00 2011.12 2011.12

45 时珍大道广告

牌 166.00 166.00 0.00 2008.5 2008.6

46 蕲春大道 8,000.00 6,607.80 1,392.20 2014.6 2015.5

47 雷溪河改造 2,360.00 562.12 1,797.88 2012.6 2016.8

48 沿河大道 8,000.00 25.00 7,975.00 2013.12 2015.6

小计 32,565.21 21,400.13 11,165.08 - -

35

合计 366,833.21 178,224.96 188,608.25 - -

注：（1）蕲阳新区系房产项目的周边基础设施建设工程，财务上记在存货-代建工程；蕲阳新区一、二期

房产项目，财务上记在存货-开发成本；

（2）蕲春大道和雷溪河改造工程均已部分完工，未来工程建设计划不确定；

（3）沿河大道工程原计划投资 8.000.00 万元，已支付勘探费 25 万元，2015 年 6 月公司决定暂不建设该

工程，未来工程建设计划不确定；

（4）廉租房项目已投资金额 4 万元是可研费用，该工程后由房产局承建，故开工和完工时间都 2010 年

10 月；

（5）豁口路和雷溪河改造工程，列在在建中，拟建列表中的是豁口路延伸段和雷溪河二标段。

资料来源：公司提供

36

附录六截至 2015年 12 月 31日公司土地资产情况（单位：亩、万元）

序

号 名称 座落 用地面积

用途及使

用权类型 入账金额

是否

抵押

1 蕲春国用（2006）第

261515991 号 漕河镇付畈居委会 95.00 商用、出让 487.67 否

2 蕲春国用（2006）第

261514960 号 漕河镇吴庄居委会 35.00 商用、出让 227.73 否

3 蕲春国用（2006）第

261508720 号

铁路经济开发区枫树

林村委会 92.00 商用、出让 598.62 否

4 蕲春国用（2006）第

261513986 号 漕河镇吴庄居委会 708.00 商用、出让 4,606.74 否

5 蕲春国用（2010）第

153704026 号 漕河镇独山村 100.00 商用、出让 4,786.69 否

6 蕲春国用（2010）第

1204429A号 蕲州镇二里湖大道 285.34 商用、出让 13,886.81 否

7 蕲春国用（2012）第

151002011 号

漕河镇八斗地村一

组、二组 118.69 商用、出让 22,371.03 是

8 蕲春国用（2010）

1515767 号

蕲春县漕河镇付畈居

委会九组 104.54 商住、出让 13,039.00 是

9 蕲春国用（2010）

150109012 号

蕲春县漕河镇付畈居

委会十一组 50.00 商住、出让 5,677.00 是

10 蕲春国用（2011）

141802012 号

蕲春县经济开发区马

铺、邓信办事处 100.00 商住、出让 9,913.00 是

11 蕲春国用（2011）第

150110108 号

蕲春县漕河镇付畈居

委会十组 111.86 商用、出让 14,535.00 是

12 蕲春国用（2012）第

151202008 号

杨树畈村二、三、四

组 65.30 商住、出让 9,225.00 是

13 蕲春国用（2012）第

030800102 号 张塝镇大同司村 31.30 城镇住宅 1,340.00 否

14 蕲春国用（2012）第

140207006 号 赤东镇邓园村 73.10 城镇住宅 4,167.00 否

15 蕲春国用（2012）第

140207007 号 赤东镇邓园村 91.42 城镇住宅 4,559.00 否

16 蕲春国用（2012）第

141800131 号 赤东镇马铺村 26.94 城镇住宅 1,354.00 否

17 蕲春国用（2013）第

1518774A-1 号

蕲春县漕河镇豁口社

区居民委员会 150.73 商住、出让 26,278.00 是

18 蕲春国用（2012）第

260201001-1 号

蕲春县漕河镇吴庄大

道 124 号 17.63 商住、出让 736.95 否

19 蕲春国用（2012）第

1206377A号

蕲春县蕲州镇时珍路

西侧 80.08 商住、出让 1,815.19 是

20 蕲春国用（2012）第

1206376A号

蕲春县蕲州镇时珍路

西侧 5.45 商住、出让 123.56 是

21 蕲春国用（2012）第

1516232 号

蕲春县漕河镇付畈居

委会 9.45 商住、出让 219.28 否

22 蕲春国用（2012）第

262302041 号 漕河镇李咀村 84.15 商住、出让 1,245.43 是

37

23 蕲春国用（2012）第

260101001-1 号

蕲春漕河镇付畈村陈

应楼垸 8.40 商住、出让 194.86 是

24 蕲春国用（2012）第

1509196 号

蕲春县漕河镇豁口路

1 号 2.59 商住、出让 135.98 是

25 蕲春国用（2012）第

1205409A号 蕲春县蕲州镇中心街 0.72 商住、出让 22.12 否

26 蕲春国用（2012）第

1206378A号

蕲春县蕲州镇官井路

南侧 17.73 商住、出让 548.34 是

27 蕲春国用（2012）第

1206379A号

蕲春县蕲州镇官井路

北侧 47.83 商住、出让 1,479.69 是

28 蕲春国用（2012）第

1515770-1 号

蕲春县漕河镇豁口路

（蕲阳南路 26 号） 2.75 商住、出让 144.05 是

29 蕲春国用（2012）第

2609198-1 号 蕲春县豁口路 1 号 1.74 商住、出让 91.54 否

30 蕲春国用（2012）第

1206380A号 蕲春县蕲州镇纯阳阁 8.84 商住、出让 273.45 是

31 蕲春国用（2012）第

091003018 号

蕲春县横车镇西驿村

三组 22.46 商住、出让 211.12 是

32 蕲春国用（2012）第

1206381A号 蕲春县蕲州镇蕲扎路 6.73 商住、出让 208.31 是

33 蕲春国用（2012）第

091003019 号

蕲春县横车镇西驿村

三组 4.90 商住、出让 46.08 否

34 蕲春国用（2013）第

1402077 号 十大垅工业园（邓园） 105.00 商住、出让 1,169.05 是

35 蕲春国用（2013）第

1402076 号 十大垅工业园（邓园） 105.00 商住、出让 1,169.05 是

36 蕲春国用（2013）第

091201004 号

横车镇黄岗村、华山

村 102.63 城镇住宅 5,087.97 否

37 蕲春国用（2013）第

091201003 号

横车镇黄岗村、华山

村 102.37 城镇住宅 5,075.02 否

38 蕲春国用（2013）第

141800128 号 赤东镇马铺村 15.00 城镇住宅 613.60 否

39 蕲春国用（2013）第

091502008 号 横车镇路口村 58.47 城镇住宅 2,658.39 否

40 蕲春国用（2013）第

091502007 号 横车镇路口村 76.81 城镇住宅 3,492.35 否

41 蕲春国用（2013）第

091502006 号 横车镇路口村 74.73 城镇住宅 3,397.53 否

42 蕲春国用（2013）第

091502004 号 横车镇路口村 87.22 城镇住宅 3,965.72 否

43 蕲春国用（2013）第

091502002 号 横车镇路口村 91.32 城镇住宅 4,152.03 否

44 蕲春国用（2014）第421126115009GB0100

9

大河口社区 44.00 住宅、出让 445.86 否

45 蕲春国用（2014）第421126115001GB0800

1

付畈社区 42.16 住宅、出让 427.27 否

46 蕲春国用（2014）第

141800119 号 蕲春县赤东镇马铺村 44.32 住宅、出让 381.16 否

47 蕲春国用（2014）第 蕲春县赤东镇马铺村 62.02 住宅、出让 533.34 否

38

141800120 号

48 蕲春国用（2014）第

141800121 号 蕲春县赤东镇马铺村 63.84 住宅、出让 549.04 否

49 蕲春国用（2014）第

141800122 号 蕲春县赤东镇马铺村 49.93 住宅、出让 429.44 否

50

蕲春国用（2014）第421126115010GB0100

3 号

蕲春县漕河镇八斗地 69.90 住宅、出让 708.35 是

51

蕲春国用（2014）第421126115010GB0100

4 号

蕲春县漕河镇八斗

地、冯围村 67.60 住宅、出让 684.99 是

52

蕲春国用（2014）第421126115010GB0100

5 号

蕲春县漕河镇八斗地 69.43 住宅、出让 703.57 是

53

蕲春国用（2014）第421126115010GB0100

6 号

蕲春县漕河镇八斗地 96.63 住宅、出让 979.20 是

54

蕲春国用（2014）第421126115001GB0700

2 号

蕲春县漕河镇付畈社

区 95.36 住宅、出让 966.34 是

55

蕲春国用（2014）第421126115001GB0700

3 号

蕲春县漕河镇付畈社

区 95.81 住宅、出让 970.84 是

56

蕲春国用（2014）第421126115001GB0700

4 号

蕲春县漕河镇付畈社

区 90.74 住宅、出让 919.52 是

57

蕲春国用（2014）第421126008024GB0200

2 号

株林镇三角山村 41.95 住宿餐饮 2,480.05 是

58

蕲春国用（2014）第421126008024GB0401

0 号

株林镇三角山村 19.45 住宿餐饮 1,067.33 是

59 蕲春国用（2014）第

140210044 号

赤东镇范铺村、邓园

村 17.13 城镇住宅 1,814.39 否

60 蕲春国用（2014）第

091201006 号

横车镇黄岗村、易河

村 74.75 城镇住宅 3,698.34 否

61 蕲春国用（2014）第

091201005 号

横车镇黄岗村、易河

村 80.31 城镇住宅 3,973.42 否

62 蕲春国用（2014）第

100400002 号 管窑镇三合铺村 92.16 城镇住宅 4,278.60 是

63 蕲春国用（2014）第

100400001 号 管窑镇三合铺村 76.65 城镇住宅 3,558.51 是

64 蕲春国用（2014）第

140100607 号 赤东镇范铺村 68.11 城镇住宅 4,573.80 否

65 蕲春国用（2014）第

140100606 号 赤东镇范铺村 49.29 城镇住宅 3,310.08 否

66 蕲春国用（2014）第

1201593 号

蕲州镇上河口、红石

头、二里湖居委会 16.39 商住 1,339.14 否

67 蕲春国用（2014）第

091502009 号

横车镇易河村、路口

村 80.05 城镇住宅 6,158.22 否

68 蕲春国用（2014）第

091502010 号

横车镇易河村、路口

村 54.76 城镇住宅 4,212.39 否

39

69 蕲春国用（2014）第

091502005 号

横车镇易河村、路口

村 68.17 城镇住宅 5,244.50 否

70 蕲春国用（2014）第

091502003 号

横车镇易河村、路口

村 68.43 城镇住宅 5,264.52 否

71 蕲春国用（2014）第

121000021 号 蕲州镇扎营港村 26.81 住宅 1,678.41 否

72 蕲春国用（2014）第

1201595 号 蕲州镇上河口居委会 50.00 商住 4,085.89 否

73 蕲春国用（2014）第

1203577 号 蕲州镇红石头居委会 49.06 住宅 4,005.77 否

74 蕲春国用（2014）第

141800130 号 赤东镇马铺村 87.76 城镇住宅 5,893.94 否

75 蕲春国用（2014）第

141800129 号 赤东镇马铺村 10.95 城镇住宅 774.06 否

76 蕲春国用（2014）第

141800132 号 赤东镇马铺村 27.66 城镇住宅 1,955.75 否

77 蕲春国用（2014）第

142004001 号 赤东镇邓信村 44.70 城镇住宅 2,450.34 否

78

蕲春国用（2014）第421126037001GB0018

7 号

漕河镇独山村 33.40 城镇住宅 2,910.26 否

79 蕲春国用（2014）第

100500001 号

管窑镇三合铺村、南

征湖村 100.00 城镇住宅 4,219.53 是

80

蕲春国用（2014）第421126115019GB0500

1 号

漕河镇长林岗村 50.59 住宿餐饮 5,351.45 否

81

蕲春国用（2014）第421126008021GB0205

2 号

株林镇唐店村 73.88 批发零售 5,465.32 是

82 蕲春国用（2014）第

101500001 号 管窑镇红旗岗村 54.39 批发零售 2,181.33 否

83 蕲春国用（2014）第

101500002 号 管窑镇红旗岗村 9.86 批发零售 395.22 否

84 蕲春国用（2014）第

101500003 号 管窑镇红旗岗村 4.49 城镇住宅 180.11 否

85 蕲春国用（2014）第

101500004 号 管窑镇红旗岗村 5.04 城镇住宅 202.25 否

86 蕲春国用（2014）第

101500005 号 管窑镇红旗岗村 10.38 城镇住宅 416.20 否

87 蕲春国用（2014）第

101500006 号 管窑镇红旗岗村 1.52 城镇住宅 60.78 否

88 蕲春国用（2014）第

101500007 号 管窑镇红旗岗村 1.26 城镇住宅 50.59 否

89 蕲春国用（2014）第

1201594 号 蕲州镇上河口居委会 20.00 住宅 1,662.38 否

90

蕲春国用（2014）第421126115001GB0700

4 号

漕河镇付畈社区 15.00 城镇住宅 2,785.77 否

91

蕲春国用（2014）第421126115001GB0900

2 号

漕河镇付畈社区 20.64 城镇住宅 3,119.62 否

40

92

蕲春国用（2014）第421126115001GB0900

3 号

漕河镇付畈社区 55.41 城镇住宅 7,160.47 否

93

蕲春国用（2014）第421126115001GB0900

1 号

漕河镇付畈社区 77.15 城镇住宅 10,500.80 否

94 蕲春国用（2012）第

1202483 号

蕲春县蕲州镇二里湖

大道 4.47 城镇住宅 165.91 否

95 蕲春国用（2012）第

1505849A号

蕲春县漕河镇付畈大

道与豁口路交汇处 0.63 城镇住宅 62.55 否

96 蕲春国用（2013）第

1518800A号

蕲春县漕河镇大河口

社区 50.00 城镇住宅 2,500.00 否

- 合计 - 5,963.62 - 305,235.88 -

资料来源：公司2013-2015年三年连审审计报告

41

附录七 主要财务指标计算公式

盈利能力 综合毛利率 （营业收入－营业成本）/营业收入×100%

期间费用率 （管理费用+财务费用+销售费用）/营业收入×100%

现金流

收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入

EBIT 利润总额+计入财务费用的利息支出

EBITDA EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

EBITDA利息保障倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

资本结构及

财务安全性

资产负债率 负债总额/资产总额×100%

流动比率 流动资产合计/流动负债合计

速动比率 （流动资产合计－存货）/流动负债合计

长期有息债务 长期借款

短期有息债务 短期借款+ 1 年内到期的非流动负债

有息债务 长期有息债务+短期有息债务

负债与所有者权益比率 负债总额/所有者权益×100%

42

附录八 信用等级符号及定义

一、中长期债务信用等级符号及定义

符号 定义

AAA 债务安全性极高，违约风险极低。

AA 债务安全性很高，违约风险很低。

A 债务安全性较高，违约风险较低。

BBB 债务安全性一般，违约风险一般。

BB 债务安全性较低，违约风险较高。

B 债务安全性低，违约风险高。

CCC 债务安全性很低，违约风险很高。

CC 债务安全性极低，违约风险极高。

C 债务无法得到偿还。

注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或

略低于本等级。

二、债务人主体长期信用等级符号及定义

符号 定义

AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。

B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。

C 不能偿还债务。

注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或

略低于本等级。

三、展望符号及定义

类型 定义

正面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。

稳定 情况稳定，未来信用等级大致不变。

负面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。

43

跟踪评级安排

根据监管部门规定及本评级机构跟踪评级制度，本评级机构

在初次评级结束后，将在受评债券存续期间对受评对象开展定期

以及不定期跟踪评级，本评级机构将持续关注受评对象外部经营

环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对

受评对象的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，本评级

机构将维持评级标准的一致性。

定期跟踪评级每年进行一次。届时，发行主体须向本评级机

构提供最新的财务报告及相关资料，本评级机构将依据受评对象

信用状况的变化决定是否调整信用评级。

自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告

结论的重大事项时，发行主体应及时告知本评级机构并提供评级

所需相关资料。本评级机构亦将持续关注与受评对象有关的信

息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。本评级机构将对相

关事项进行分析，并决定是否调整受评对象信用评级。

如发行主体不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟

踪评级资料，本评级机构有权根据受评对象公开信息进行分析并

44

调整信用评级，必要时，可公布信用评级暂时失效或终止评级。

本评级机构将及时在公司网站公布跟踪评级结果与跟踪评

级报告。