2020年11月期第1四半期決算説明資料...2020年11月期第1四半期業績ハイライト...

東京証券取引所第一部証券コード：8923

シンガポール証券取引所証券コード：S2D

トーセイ株式会社

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2020年11月期第1四半期決算説明資料

2020年4月6日作成、

2020年4月13日ページ追加（P21）

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目次

2020年11月期第1四半期業績ハイライト

2020年11月期第1四半期業績概要

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産流動化・開発仕入進捗

不動産賃貸事業

不動産ファンド・コンサルティング事業

不動産管理事業

ホテル事業

バランスシート要旨 ①資産の部

バランスシート要旨 ②負債・資本の部

棚卸資産の状況

固定資産の状況

金融機関借入の状況

セグメント別業績概要

キャッシュ・フロー計算書要旨

2020年11月期の業績予想

還元方針

…P2

…P3

…P4

…P5

…P6

…P7

…P8

…P9

…P10

…P11

…P12

…P13,14

…P15

…P16

…P17,18

…P19

…P20

…P21,22

*2019年11月期よりホテルセグメントを新設しました。比較参考のため、2018年11月期の

数字は新セグメントにあわせ遡及修正して作成しています。


34,793 31,012

18,760

13,26114,346

1,046

5,9795,993

1,312

3,0383,773

938

5,232 5,888

1,500

557 1,089

214

-1,319 -1,375 -303

61,543 60,727

23,468

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

'18/11期 '19/11期 '20/11期 1Q

（百万円）ホテル事業

不動産管理事業

・事業

不動産賃貸事業

不動産開発事業

不動産流動化事業

6,7707,754

5,003

1,4871,528

-18

2,4532,367

464

1,616

2,365

586

453

504

178

36

99

-166

10,875

12,690

5,535

-1,942 -1,928 -512-2,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

'18/11期 '19/11期 '20/11期 1Q

（百万円）

＊ROE=当期利益 ÷（（前期末資本合計 + 当期末資本合計）÷2）

2,8472,035

3,587

1,604 3,204

(5,220)2,192

2,409 207

797 6,852

8,447 8,808

14.0%

15.3%14.3%

0%

5%

10%

15%

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q

（百万円） ROE

4,1502,987

5,359

2,361 4,647

(7,686)3,331

3,528 327

926 10,171

12,090 13,046

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q

（百万円）

4,3413,125

5,535

2,545 4,839

(8,202)3,470

3,653 517

1,072 10,875

12,69013,737

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q

（百万円）

18,310 17,059 23,468

14,210 17,393

(56,885)

12,787 11,289

16,234 14,985

61,543 60,727

80,354

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q

（百万円）

4Q 3Q

2Q 1Q

2020年11月期第1四半期業績ハイライト

2

◆ 売上高234億円（前年同期比+37.6％）、税引前利益53億円（同+79.4％）、四半期利益35億円（同+76.2％）◆ 不動産流動化事業が利益を牽引し、税引前利益は通期計画の40％を超えて進捗

【四半期利益】

【税引前利益】

＜営業利益：セグメント別＞

【売上高】【営業利益】

＜売上高：セグメント別＞

（ホテル）

（内部取引）（内部取引）（内部取引）（内部取引）（内部取引）（内部取引）

進捗率29.2%

進捗率40.3%

進捗率41.1%

（予想）（予想）

（予想）

（予想）

（予想）

（開発）

進捗率40.7%

（賃貸）

（ファンド・コンサル）

（管理）


構成比構成比増減率

売上高 17,059 100.0% 23,468 100.0% 6,409 37.6%

11,914 69.8% 15,685 66.8% 3,771 31.7%

売上総利益 5,145 30.2% 7,782 33.2% 2,637 51.3%

2,055 12.0% 2,251 9.6% 196 9.6%

（うち物件販売経費） 540 3.2% 389 1.7% -150 -27.9%

（うち物件販売経費を除く費用） 1,514 8.9% 1,861 7.9% 347 22.9%

その他の収益 39 0.2% 6 0.0% -33 -84.3%

その他の費用 4 0.0% 2 0.0% -1 -44.8%

営業利益 3,125 18.3% 5,535 23.6% 2,409 77.1%

40 0.2% 0 0.0% -40 -99.0%

178 1.0% 176 0.8% -2 -1.6%

税引前利益 2,987 17.5% 5,359 22.8% 2,372 79.4%

951 - 1,771 - 820 -

当期利益 2,035 11.9% 3,587 15.3% 1,552 76.2%

当期包括利益 2,067 12.1% 3,261 13.9% 1,194 57.8%

EPS（円） 41.97 75.37 33.40 79.6%

金融費用

金融収益

法人所得税

'19/11期 1Q '20/11期 1Q 増減

売上原価

販売費および一般管理費

2020年11月期第1四半期業績概要

3

（百万円）


(単位：百万円) '19/11期 '20/11期

1Q 通期 1Q 通期（予想）

売上高 6,623 31,012 18,760 46,776

売上総利益 1,791 9,065 5,477 11,199

営業利益 1,424 7,754 5,003 9,165

引渡（Restyling） 4戸 11戸 2戸 5戸

引渡（1棟等） 15棟 53棟 18棟 63棟

6,5199,407

5,525

1,168

13,864

1,021

7,090

4,822

104

21

100

51

73

6,623

10,451

5,625

8,310

18,760

27.1%

37.6%

58.4%

0.7%

29.2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0

4,000

8,000

12,000

16,000

20,000

'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q

（百万円）

Restyling 1棟販売( 向け)

1棟販売(一般向け) 売上総利益率

不動産流動化事業 -2020年11月期第1四半期-

4

◆ 売上高187億円（前年同期比+183.2％）、売上総利益54億円（同+205.7％）◆ 20億円超の大型物件が利益を牽引、その他の物件の販売も順調に推移し、18物件

（前年同期比+3物件）を売却◆ うち、トーセイ・リート投資法人向けに2物件（48億円）を売却

売上高・売上総利益率売却物件の一例

79.9% 70.4%

＊売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています【 ’19.11期】▲366百万円

売上高売上総利益

構成比率

横浜市収益ビル

2019年11月期通期売上総利益率

29.2％

柏市収益マンション西東京市収益マンション

新宿区収益ビル


(単位：百万円) '19/11期 '20/11期


売上高 7,045 14,346 1,046 17,396

売上総利益 1,545 3,042 238 4,083

営業利益 1,045 1,528 -18 2,625

引渡（戸建等） 20戸 106戸 12戸 99戸

引渡（分譲MS等） 121戸 163戸 - 243戸

引渡（1棟） 1棟 2棟 1棟 3棟

1,035 1,203 1,1751,874

586

5,179

777 931138

830

1,200

459

7,045

3,181

2,106 2,012

1,046

21.9%

27.1%

20.9%

9.7%

22.8%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q

（百万円）

オフィスビル・賃貸マンション・商業施設分譲マンション

戸建・宅地・請負売上総利益率

不動産開発事業 -2020年11月期第1四半期-

◆ 売上高10億円（前年同期比-85.1％）、売上総利益2.3億円（同-84.5％）◆ 2Qに新築分譲マンション「THEパームス相模原パークブライティア」を引渡予定

（全243戸契約完売）◆ 商業施設「Ｔ‘ｓＢＲＩＧＨＴＩＡ富士見台」を販売

売上高・売上総利益率売却物件の一例

4.5% 3.1%売上高売上総利益

構成比率

T's BRITHIA富士見台（商業施設）

ＴＨＥパームスコート船橋法典（分譲戸建）

2019年11月期通期

売上総利益率21.2％

5＊売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています【 ’19.11期】▲150百万円【 ’20.11期】▲1百万円

ＴＨＥパームスコート国分寺恋ヶ窪（分譲戸建）

川崎市麻生区（分譲戸建）（トーセイ・アーバンホーム）


15,005

28,880

21,452

オフィス（流）2,585

16,472

8,710

7,099

マンション（流）4,000

1,433

2,085

607

土地等（流） 961

8656,471

オフィス・商業施設

（開） 337

5,114

8,65313,713

ホテル（開） 1,500

2,541

10,461

7,544

4,816

880

4,461

賃貸マンション（開）2,526

2,496

2,873

7,785

戸建・土地（開）2,047

49,809

58,556

72,050

28,096

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

'17/11期 '18/11期 '19/11期 20/11期 1Q

（百万円）

戸建・土地（開）賃貸マンション（開）分譲マンション（開）物流施設（開）ホテル（開）オフィス・商業施設（開）土地等（流）マンション（流）ホテル（流）オフィス（流）

引渡しベース

139億円

不動産流動化・開発仕入進捗＜仕入額・在庫の状況＞

6

◆ オフィスビルやマンションなど収益物件を中心に、売上想定金額（引渡しベース）で139億円相当を仕入◆ 契約ベースでは280億円まで進捗

年間仕入額（売上想定金額）の推移仕入物件の一例

契約ベース

280億円

（単位：物件） 1棟オフィスビル等

1棟マンションホテル

物流施設

戸建・土地等合計

流動化 1 4 ― ― 3 8

開発 ―（1） 1 ―（2） ― 1 2（3）

仕入物件の詳細（2020/11期 1Ｑ）

＊棚卸資産（売上想定）の詳細な状況はP13～P14をご覧ください

開発64億円（前年

同期比-65.0％）

流動化75億円

（同-14.2%）

＊固定資産として取得した物件を含む

横浜市収益マンション

2020年11月期

仕入計画830億円

渋谷区収益マンション

豊島区収益ビル

（）は、既存物件の隣地購入分

13,954


627 613 615 623 676

16 15 15 16 15

837 846 864 901620

1,481 1,475 1,495 1,5411,312

44.2% 42.4% 45.2% 41.7% 40.0%

-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

0

500

1,000

1,500

2,000

'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q

（百万円）

流動資産 Restyling固定資産売上総利益率

(単位：百万円) '19/11期 '20/11期


売上高 1,481 5,993 1,312 5,984

売上総利益 655 2,601 525 2,621

営業利益 606 2,367 464 2,337

18 21 26 23 25 25

26

5557 57 46 408

76 5

55

52

8389 85

7670

0

20

40

60

80

100

'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2

Restyling

流動資産

固定資産

-10+47670

50

70

90

'19/11 '20/2

不動産賃貸事業 -2020年11月期第1四半期-

7

◆ 売上高13億円（前年同期比-11.4％）、売上総利益5.2億円（同-19.9％）◆ 仕入・売却による物件入替があるが、取得物件の稼働率向上に努め、安定的に収益を確保

売上高・売上総利益率保有物件＊1の内訳


構成比率

2019/11期 1Ｑ保有物件の増減

新規取得

売却

（物件）

’19/11 ’20/2

2019年11月期通期売上総利益率 43.4％

＊1 保有物件のうち賃貸収入がある物件

オフィス、商業施設 39物件マンション 30物件その他 1物件

＊売上高はセグメント間売上高を含む

（物件）

0


(単位：百万円) '19/11期 '20/11期


売上高 607 3,773 938 3,194

売上総利益 573 3,641 894 3,066

営業利益 297 2,365 586 1,758

29,358 36,177 45,997 55,858 63,962 68,782

300,643 287,924392,114

499,184

683,138 706,94791,789 124,084

114,097

108,316

99,378 99,378

421,792 448,186 552,208

663,359

846,478 875,107

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2

（百万円）CRE

私募ファンドトーセイ・リート

395 415 438 472 54030 97 76

430108

236 8

520

28179

161 197

310

261607711 720

1,733

938

94.4% 95.3% 94.9% 98.4% 95.4%

-200%-180%-160%-140%-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%

0

400

800

1,200

1,600

2,000

'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q

（百万円）

仲介手数料その他ディスポジションフィーアクイジションフィー AMフィー売上総利益率

増加減少純増

① ② ①-②

CRE - - -

私募ファンド +27,152 -3,343 +23,808

トーセイ・リート +4,820 - +4,820

合計 +31,972 -3,343 +28,628

不動産ファンド・コンサルティング事業 -2020年11月期第1四半期-

8

◆ 売上高9.3億円（前年同期比+54.4％）、売上総利益8.9億円（同+56.0％）◆ 受託資産残高は8,751億円（前期末比+286億円）まで伸張し、AMフィーも順調に増加

売上高・売上総利益率 AUMの推移


構成比率

＊2 受託内容の見直しを行ったことから、2016年11月末に私募ファンドAMからCREへ450億円分の振替を行っております。

＊1 グラフの水色部分は、ＣＲＥの残高を表示しています。当社においてＣＲＥ受託は、「企業価値最大化を目指して長期的・全社的な経営戦略の視点に立ち、企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」に関して、不動産のプロフェッショナルの観点で総合的なコンサルティングを行うことと定義しています。

＊1

＊2

2020/11期 1Ｑ AUM増減



（単位：百万円）


(単位：百万円) '19/11期 '20/11期


売上高 1,341 5,888 1,500 6,539

売上総利益 418 1,768 488 1,946

営業利益 120 504 178 539

931 974 1,021 1,094 1,158

409584 441 429 341

1,3411,559

1,463 1,524 1,500

31.2% 30.2% 29.3% 29.6% 32.6%

-300%-290%-280%-270%-260%-250%-240%-230%-220%-210%-200%-190%-180%-170%-160%-150%-140%-130%-120%-110%-100%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%

0

400

800

1,200

1,600

2,000

'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q

（百万円）

スポット工事・手数料など PM・BM報酬など

売上総利益率

351 375 395 390 415 422

196219

270 232244 244

547594

665622

659 666

0

200

400

600

'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2

（棟数）マンション

ビル等

商業施設

不動産管理事業 -2020年11月期第1四半期-

9

◆ 売上高15億円（前年同期比+11.8％）、売上総利益4.8億円（同+16.7％）◆ 管理受託棟物件は666棟（前期末比+7棟）となり、管理受託PM・BM収入等は増加継続

売上高・売上総利益率管理受託棟数の推移

6.4% 6.3%

オフィスビル商業施設保育園マンションホテル

管理受託物件の一例

売上高売上総利益

構成比率

学校施設




営業中

計画・建設中

1トーセイホテルココネ

神田111 〇 -


上野126 〇 -

3 トーセイホテル&セミナー幕張

137（2020年5月～）

ﾗｵﾟ -


浅草蔵前133 （2020年5月～） -


上野御徒町171 （2020年7月～） -

6 トーセイホテルココネ浅草Ⅱ（仮称）

80 （2021年8月～） -

7トーセイホテルココネ千葉みなと駅前（仮称）

198 （2021年9月～） -


鎌倉（仮称）73 （2021年以降） -

9 トーセイホテルココネ築地（仮称）

201 （2023年以降） -

10 多摩市収益ホテル 138 〇

合計 1,368 1棟

他社オペレー

ション（賃貸売上）

（運営売上）

9棟

客室数

名称

-

自社オペレーション

(単位：百万円)

通期通期

（予想）

運営賃貸合計運営賃貸合計① ② ①+② ① ② ①+②

売上高 201 52 253 1,089 189 24 214 1,830

売上総利益 193 15 209 951 185 8 193 1,693

GOP 96 - 96 471 86 - 86 788

営業利益 34 14 48 99 -175 8 -166 -132

'19/11期 '20/11期

1Q 1Q

合計合計

201

313

216 228189

52

24

27 25

24

253

338

243 254

214

82.6%89.9% 88.2% 87.9% 90.4%

-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

0

50

100

150

200

250

300

350

'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q

（百万円）

賃貸運営売上総利益率


ホテル事業 -2020年11月期第1四半期-

◆ 売上高2.1億円（前年同期比-15.4％）、売上総利益1.9億円（同-7.3％）◆ 1Q（12月～2月まで）の平均稼働率は、ココネ神田・ココネ上野ともに85％程度だったが、

3月以降はコロナウィルスの影響により低迷する見通し。

売上高・売上総利益率保有ホテル一覧


構成比率

10


＊開業前のホテル計画は現時点の計画であり、今後変更となる可能性があります

10


物件取得 ―

VU・その他の資産取得 +898

使用権資産 +1,236

減価償却・その他 -269

-269 +2,134


増加要因

計

減少要因

1Q物件仕入 +8,026

建築費/VU・その他 +3,348

物件売却 -14,127

その他 -2

-14,129 +11,374 計

増加要因

減少要因

1Q（単位：百万円）

Ａ：棚卸資産の増減

・物件の売却による減少が新規物件の仕入と建築費等による増加を上回り、前期末比27億円の減少

11

バランスシート要旨（連結）① -資産の部-

（百万円）

◆ 資産合計は1,602億円（前期末比-1.0％）◆ 投資不動産・有形固定資産は484億円（同+4.0％）、資産合計の3割を占める

・使用権資産の増加（IFRS16号※適用）等により、前期末比18億円の増加

B：投資不動産・有形固定資産の増減

161,894 -1,596 160,297

31,998 +365 32,364

-14,129 +11,374

-269 +2,134

9,781 -1,073 8,707その他資産

棚卸資産（不動産）

投資不動産・有形固定資産1,865

73,573

46,539

-2,754 70,819

48,405

現金及び現金同等物

減少増加'19/11末 '20/2末

資産合計

A

B

※IFRS16号2019年1月1日以降に始まる会計年度から適用となったリースの新しい会

計基準。原則として全てのリース契約について資産（使用権資産）・負債の計上が必要となったもの。


物件仕入等による借入 +2,528

長期→1年内長期へ振替 +1,937

リース債務 +247

物件売却による返済 -4,468

その他返済（借換・約定等） -1,943

リース債務（期間経過に伴う減少） -2

物件仕入等による借入 +4,347

その他借入（借換等） +3,040

リース債務 +999

物件売却による返済 -5,973

その他返済（借換・約定等） -1,394

長期→1年内長期へ振替 -1,937

リース債務（期間経過に伴う減少） -68

計 -15,787 +13,100


短期（1年内

長期）

長期

増加要因

減少要因

増加要因

減少要因

1Q

161,894 -1,596 160,297

103,587 -2,900 100,687

-15,787 +13,100

-6,413 +4,713

-9,374 +8,387

13,744 -213 13,531

58,306 +1,303 59,609

36.0 +1.2 37.2

0.99 0.92ネットD/Eレシオ（倍） -0.07

減少増加

資本合計

自己資本比率（％）

'19/11末 '20/2末

負債・資本合計

負債合計

16,291

73,552

借入金

短期借入金

長期借入金

87,156

その他負債

89,843-2,687

14,590

72,565

-1,700

-986

12

バランスシート要旨（連結）② -負債・資本の部-

（百万円）

・利益の積上げ35億円、剰余金の配当19.9億円等により、資本合計は前期末比13億円の増加

・物件売却に伴う返済や約定返済等が新規借入を上回ったことに加え、IFRS第16号を適用したこ

とによるリース債務の増加（ 12億円）により、借入金は前期末比26億円の減少・自己資本比率は37.2％

（前期末比1.2ポイント上昇）・ネットD/Eレシオは0.92倍（前期末比0.07ポイント低下）

◆ 自己資本比率37.2％、ネットD/Eレシオ0.92倍と健全性を維持

A：借入金の増減 B:資本合計の増減

C:財務健全性

A

B

C


(102件 )

棚卸資産残高の内訳

オフィスビル・商業 (32件) (3件) 25,386 34,523

マンション (29件) (5件) 18,719 31,881

ホテル (-) (6件) 13,870 29,550

物流施設 (-) (2件) 3,742 26,807 9,518

戸建 (-) (15件) 6,684 12,068

その他 (10件) (-) 2,416 3,664

小計 (71件) (31件) 70,819 97,626 121,207

23,580

19.5%

・ご参考

24.2%※過去3期（'17/11～'19/11期）の不動産流動化、開発事業の粗利率実績

121,207百万円

想定売上総利益

想定売上総利益率

2020年2月末簿価 70,819百万円想定売上規模

想定売上規模合計不動産流動化不動産開発

物件タイプ別内訳

簿価想定売上規模

19,464

不動産流動化不動産開発

5,81928,703

簿価合計完成時

予定簿価

21,647 3,739

- 13,870 - 29,550

- 3,742 - 9,518

追加費用（再生・建築費）

10,193 8,526 12,417

-

- 6,684 - 12,068

2,416 - 3,664

34,256 36,562 44,786 76,420

過去実績　売上総利益率

オフィス・商業29%

マンション26%

ホテル24%

物流施設8%

戸建10%

その他3%

東京

23区40%

東京都下12%

神奈川24%

千葉15%

埼玉9% 1億円未満

22%

1～5億円9%

5～10億円7%

10～20億円12%

20億円以上50%

＊戸建および分譲中のマンションは、１住戸あたりの金額で分類しております。

＊上記売上想定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は様々な要素により大きく異なる結果となる場合があります＊戸建、分譲マンションの件数は、１プロジェクトにつき１件とカウントしています

13

棚卸資産の状況 ①

＊想定売上基準

タイプ別規模別

（百万円）

◆ 保有する棚卸資産は簿価708億円、売上高1,212億円に相当（当社想定）

エリア別


33% 18% 35%

26%

24%

5%

4%

31%

22%

23%

10%2%

2%

7%

4%

3%46%

15%

10%

4%

5%

6%

24%

8%

15%

26% 1%

22%

16%

8% 25%

11%

10%

76,487

44,588

53,620 46,581

50,127 54,825

60,557

74,365

99,428 100,076 105,357

126,761 121,207

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2008/11 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 2018/11 2019/11 2020/02

（百万円）

戸建（開）マンション（開）

物流施設（開）ホテル（開）

オフィス・商業（開）その他（流）

マンション（流）ホテル（流）

オフィス・商業（流）

（百万円）

'18/11期 '19/11期 '20/11期（予想）

（期初）棚卸資産【A】 100,076 105,357 126,761

売上高【B】 48,055 45,358 64,173

売上高 ÷ （期初）棚卸資産【B】÷【A】 48% 43% 51%

14

棚卸資産の状況 ② -推移-

◆ 約2年分の売上高（不動産流動化事業・不動産開発事業）に相当する棚卸資産を保有

棚卸資産と売上高のバランス

＊1 売上想定換算＊2 売買事業（不動産流動化事業・不動産開発事業）の売上高

＊1

＊2

＊2

戸建

マンション

物流施設

ホテル

オフィス・商業その他

マンション

オフィス・商業

開発

流動化

Seamless Growth 2020

Advancing Together2017

Next Stage2014

Charge Up2011

Growing Up2008

46%

15% 10% 4% 3% 3%

33%

18%35% 26% 27% 27%

15%

26%

22% 20% 14%

4%

31% 22%

23% 19% 17%

2% 6%

7%

4%6%

5%6%

14%

20%

5%

8%

25%

11%8%

8%

1

76,487

44,588

53,620

46,581 50,127

54,825 60,557

74,365

99,428 100,076 105,357

118,774

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2008/11 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 2018/11 2019/02

（百万円）

系列11 戸建（開）

ホテル（流）ホテル（開）

その他（流）物流施設（開）

マンション（流）マンション（開）

オフィス・商業（流）オフィス・商業（開）


22,004 25,172

33,555

42,370 46,370 47,973

22物件25物件

30物件 30物件 32物件 32物件

- 30物件

- 20物件

- 10物件

物件

10物件

20物件

30物件

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2

（百万円）

47,973百万円 (32件 ) 79,199百万円

投資不動産・有形固定資産残高の内訳

オフィスビル・商業 35,554 (24件) 58,247 22,692

マンション 4,287 (4件) 6,076 1,789

ホテル 7,197 (3件) 13,407 6,209

物流施設 934 (1件) 1,469 534

47,973 (32件) 79,199 合計 31,226 ❶

法人税 -10,304 ❷

含み益（税引後） 20,921 ❸（ = ❶+ ❷）

公正価値

公正価値② 含み益②-①

2020年2月末簿価

物件タイプ別内訳簿価合計①

合計

2020年2月末

一株あたり

資本合計【A】 59,609百万円 1,251.61円

含み益（税引後）【B】 20,921百万円 439.28円

合計（【A】+【B】） 80,531百万円 1,690.89円

＊1 ホテルを併用運用している1物件を含む＊2 法人税率は33％で計算

上記含み益（税引後）を加算した場合の資本合計額投資不動産・有形固定資産（簿価）の推移（23物件）（26物件）

（21物件）（18物件）

＊1

＊上記の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定＊有形固定資産の簿価には、工具器具備品などの簿価は含まず

＊2

15

固定資産の状況

（）内は保有物件のうち賃貸収入がある物件

（25物件）

◆ 固定資産（不動産）の簿価479億円に対し、含み益は312億円（当社想定）

（百万円）

（25物件）


37,605

56,547 47,588 47,530

60,268 56,037

11,049

13,576 19,524

27,488

29,546 29,914

48,655

70,124 67,113

75,019

89,815 85,951

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2

（百万円）

固定資産

棚卸資産等

1.52%

1.30%

1.16%1.07% 1.05% 1.04%

13.1年

10.5年

16.4年 16.0年 15.4年14.7年

4.4年5.3年

4.5年6.1年 6.3年 6.9年

0

10

20

'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2

0

0

（年）

平均借入金利

平均借入期間（固定資産）

平均借入期間（棚卸資産等）

金融機関借入の状況

16

借入金利＊1 ・期間＊2の推移借入残高＊3の推移

◆ 借入金利は1.04％（前期末比-0.01ポイント）、金利低下が続く◆ 原則として中長期間の物件保有を前提として資金調達◆ 固定資産の平均借入期間は14.7年、棚卸資産等の平均借入期間は6.9年

＊1 各期末時点の借入残高に対する加重平均借入金利

＊3 借入残高にはリース債務を含まず

＊2 各期末時点の借入残高に応じて、当初借入日から借入期日までの期間を加重平均した借入期間


'19/11期 1Q '20/11期 1Q

構成比構成比増減率

合計 17,059 100.0% 23,468 100.0% 6,409 37.6%

不動産流動化事業 6,623 38.8% 18,760 79.9% 12,136 183.2%

不動産開発事業 7,045 41.3% 1,046 4.5% -5,999 -85.1%

不動産賃貸事業 1,481 8.7% 1,312 5.6% -168 -11.4%

607 3.6% 938 4.0% 330 54.4%

不動産管理事業 1,341 7.9% 1,500 6.4% 158 11.8%

ホテル事業 253 1.5% 214 0.9% -38 -15.3%

内部取引 -293 - -303 - -9 3.4%

'20/11期 1Q

売上原価率売上原価率増減率

合計 11,914 69.8% 15,685 66.8% 3,771 31.7%

不動産流動化事業 4,831 72.9% 13,282 70.8% 8,450 174.9%

不動産開発事業 5,500 78.1% 807 77.2% -4,692 -85.3%

不動産賃貸事業 826 55.8% 787 60.0% -38 -4.6%

34 5.6% 43 4.6% 9 26.9%

不動産管理事業 922 68.8% 1,011 67.4% 88 9.6%

ホテル事業 44 17.4% 20 9.6% -23 -53.4%

内部取引 -245 - -267 - -22 9.2%

増減

増減

売上高

売上原価



'19/11期 1Q

セグメント別業績概要（連結） ① －売上高・売上原価－

17

（百万円）


'19/11期 1Q '20/11期 1Q

売上総利益率売上総利益率増減率

合計 5,145 30.2% 7,782 33.2% 2,637 51.3%

不動産流動化事業 1,791 27.1% 5,477 29.2% 3,685 205.7%

不動産開発事業 1,545 21.9% 238 22.8% -1,306 -84.5%

不動産賃貸事業 655 44.2% 525 40.0% -130 -19.9%

573 94.4% 894 95.4% 321 56.0%

不動産管理事業 418 31.2% 488 32.6% 69 16.7%

ホテル事業 209 82.6% 193 90.4% -15 -7.3%

内部取引 -48 - -36 - 12 -25.7%

'19/11期 1Q '20/11期 1Q

営業利益率営業利益率増減率

合計 3,125 18.3% 5,535 23.6% 2,409 77.1%

不動産流動化事業 1,424 21.5% 5,003 26.7% 3,579 251.3%

不動産開発事業 1,045 14.8% -18 -1.8% -1,064 -101.8%

不動産賃貸事業 606 40.9% 464 35.4% -142 -23.5%

297 48.9% 586 62.5% 289 97.2%

不動産管理事業 120 9.0% 178 11.9% 58 48.3%

ホテル事業 48 19.3% -166 -77.6% -215 -440.3%

本社経費等 -417 - -512 - -94 22.6%

増減

増減

売上総利益

営業利益



セグメント別業績概要（連結） ② －売上総利益・営業利益－

18

（百万円）


営業活動によるキャッシュ・フロー -6,395 6,668 13,063

税引前利益 2,987 5,359 2,372

減価償却費 216 274 58

棚卸資産の増減額 -5,748 2,805 8,553

法人所得税の支払額 -2,820 -1,855 965

その他 -1,029 84 1,114

投資活動によるキャッシュ・フロー -201 -240 -38

有形固定資産の増減額 -24 -19 5

投資不動産の増減額 -4 -172 -167

その他 -171 -48 123

財務活動によるキャッシュ・フロー 3,980 -6,062 -10,043

借入金の増減額 5,827 -3,863 -9,691

配当金の支払額 -1,409 -1,944 -534

利息の支払額 -269 -223 45

自己株式の取得 -166 0 166

その他 -0 -30 -29

現金及び現金同等物の増減額 -2,615 366 2,982

26,520 31,998 5,478

-0 -0 -0

現金及び現金同等物の期末残高 23,904 32,364 8,460

'19/11期 1Q

①

'20/11期 1Q

②増減②-①

現金及び現金同等物の期首残高

現金及び現金同等物に係る換算差額等

キャッシュ・フロー計算書要旨（連結）

19

営業活動によるｷｬｯｼｭ・ﾛ

66億円のプラス

（主な要因）

・税引前利益53億円の計上

・棚卸資産28億円の減少

・法人所得税18億円の支払

財務活動によるｷｬｯｼｭ・ﾛ

60億円のマイナス

（主な要因）

・借入金38億円の減少

・配当金19億円の支払

・利息2.2億円の支払

（百万円）


構成比構成比（予想）構成比増減率

売上高 61,543 100.0% 60,727 100.0% 80,354 100.0% 19,626 32.3%

不動産流動化事業 34,793 56.5% 31,012 51.1% 46,776 58.2% 15,764 50.8%

不動産開発事業 13,261 21.5% 14,346 23.6% 17,396 21.6% 3,050 21.3%

不動産賃貸事業 5,979 9.7% 5,993 9.9% 5,984 7.4% -9 -0.2%

不動産ファンド・コンサルティング事業 3,038 4.9% 3,773 6.2% 3,194 4.0% -578 -15.3%

不動産管理事業 5,232 8.5% 5,888 9.7% 6,539 8.1% 651 11.1%

ホテル事業 557 0.9% 1,089 1.8% 1,830 2.3% 741 68.0%

内部取引 -1,319 - -1,375 - -1,367 - 8 -0.6%

売上総利益 18,723 30.4% 20,840 34.3% 24,278 30.2% 3,437 16.5%

不動産流動化事業 8,215 23.6% 9,065 29.2% 11,199 23.9% 2,133 23.5%

不動産開発事業 3,038 22.9% 3,042 21.2% 4,083 23.5% 1,041 34.2%

不動産賃貸事業 2,701 45.2% 2,601 43.4% 2,621 43.8% 20 0.8%


不動産管理事業 1,653 31.6% 1,768 30.0% 1,946 29.8% 177 10.1%

ホテル事業 432 77.5% 951 87.4% 1,693 92.5% 742 78.0%

内部取引 -169 - -229 - -333 - -103 44.9%

販売費及び一般管理費 7,860 12.8% 8,203 13.5% 10,304 12.8% 2,100 25.6%

販売管理費(物件販売経費部分) 1,603 2.6% 1,388 2.3% 2,042 2.5% 654 47.1%

6,256 10.2% 6,814 11.2% 8,261 10.3% 1,446 21.2%

その他の収益 147 0.2% 64 0.1% 13 0.0% -51 -79.8%

その他の費用 134 0.2% 10 0.0% 250 0.3% 239 2192.1%

営業利益 10,875 17.7% 12,690 20.9% 13,737 17.1% 1,046 8.2%

不動産流動化事業 6,770 19.5% 7,754 25.0% 9,165 19.6% 1,410 18.2%

不動産開発事業 1,487 11.2% 1,528 10.7% 2,625 15.1% 1,096 71.7%

不動産賃貸事業 2,453 41.0% 2,367 39.5% 2,337 39.1% -29 -1.3%


不動産管理事業 453 8.7% 504 8.6% 539 8.2% 35 7.0%

ホテル事業 36 6.5% 99 9.1% -132 -7.3% -232 -233.2%

本社経費等 -1,941 - -1,928 - -2,556 - -627 32.5%

金融収益・費用（純額） -704 - -600 - -691 - -90 17.1%

税引前利益 10,171 16.5% 12,090 19.9% 13,046 16.2% 956 7.9%

法人所得税 3,318 - 3,643 - 4,238 - 595 16.3%

当期利益 6,852 11.1% 8,447 13.9% 8,808 11.0% 360 4.3%

18/11期【A】

販売管理費(物件販売経費部分を除く）

19/11期【A】 20/11期【B】前期比【B-A】

（百万円、％）

※オレンジ枠の部分は、売上総利益率、営業利益率を表示しております

20

2020年11月期の業績予想（2020年1月9日発表より変更なし）

◆ 第1四半期業績は好調。期首３か月間で通期予想進捗率が4割超まで進んだことから、通期予想は据え置き◆ 新型コロナウイルス感染症拡大の長期化に伴う景気後退や不動産投資市場縮小の懸念もあり、見通しは不透明

新型コロナウイルス感染症の影響

＜ホテル事業＞

・客室稼働減少によりホテル事業の収

益は低下する見通し。但し、当期計画

に占めるホテル事業の売上高割合は

２％程度であることから、当期連結業

績に与える影響は一定範囲に留まる

見込み

＜流動化事業＞

・低金利環境を下支えに投資市場は堅

調。２月末時点では顧客・融資環境に

大きな変化は見られず、販売は好調

に進捗

＜開発事業＞

・当期の大型物件である分譲マンション

「THEパームス相模原パークブライティ

ア（全243戸）」は契約完売。計画通り

５月に引渡し予定


◆総額10億円の自己株式取得を決定

配当推移

2017年11月期

2020年11月期（予想）

2016年11月期

2015年11月期

一株あたり配当金 25円 47円22円16円 30円

2018年11月期

配当性向 19.6% 25.4%19.1%18.7% 21.2%

一株あたり当期利益（ＥＰＳ） 127.48円 185.09円114.89円85.66円 141.36円

ＲＯＥ 14.1% 14.3%14.4%12.0% 14.0%

還元方針

42円

2019年11月期

23.8%

176.40円

15.3%

◆ 2020年11月期は配当47円、配当性向25.4％の予想

※自社株買い - （4/6発表）5億円-- - 10億円

※自社株買込みの総還元性向 - 31.1%-- - 35.5%

自己株式の取得

21

◆ 総額5億円の自己株式取得を発表（2020/4/6発表）

■取得理由株主還元水準の向上ならびに資本効率の改善を図るため

■取得し得る株式の総数700,000株（発行済株式総数（自己株式

を除く）に対する割合1.5％）

■取得価格の総額上限 5億円

■取得期間2020年４月８日～2020年10月31日

配当性向

総還元性向

自己株式取得

配当総額（期初予想）

■35.5%

（予想）

■31.1%

7.710.6 12.0 14.5

19.9 22.3

10.0 5.0

7.7 億円10.6 億円 12.0 億円

14.5 億円

29.9 億円27.3 億円

18.7% 19.1% 19.6%21.2%

23.8%25.4%

-0.1

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0

10

20

30

40

50

60

70

FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 FY2020

本ページは2020年4月13日に追加いたしました


株価現状認識

※Net Asset Value = 資本合計+ 固定資産含み益（税引後）※固定資産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。※法人税率は33％で計算しています。

時価総額（2020年3月31日時点）

452.7 億円

株価 ①

931.00 円

純資産（2020年2月末）

含み益（税引後）（2020年2月末）

Net Asset Value ※（2020年2月末）

596.0 億円 209.2 億円 805.3 億円

一株あたり純資産 ③ 一株あたり含み益一株あたりNAV※ ④

1,251.61 円 439.28 円 1,690.89 円

PER ①÷②

5.03 倍

P/NAV倍率※ ①÷④

0.55 倍

ROE（2019年11月期実績）

15.3％

ROA（2019年11月期実績）

8.0％

加重平均資本コスト（2020年3月ロイター数値）

3.43％

ROIC（2019年11月期実績）

6.4％

株主資本コスト（2020年3月ロイター数値）

7.7％

PBR ①÷③

0.74 倍

当期利益予想（2020年1月9日発表）

88.0 億円

一株あたり当期利益 ②

185.09 円

経営効率指標

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還元方針


当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対

する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた

ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な情報から得られたトーセイ株式会社の経営者の判断に基づいております。

実際の業績は、様々な重要な要素により、これらの業績見通しとは大きく異なる結果となる場合があります。このため、これらの業績見通しのみに全面的に

依拠して投資判断されることは、お控えいただくようお願いいたします。また、新たな情報、将来の事象、その他の結果にかかわらず、常にトーセイ株式会社

が将来の見通しを見直すとは限りません。

当資料は、あくまでトーセイ株式会社をより深く理解していただくためのものであり、必ずしも投資をお勧めするためのものではありません。

今後ともよろしくお願いいたします。

当資料取り扱い上の注意

ＩＲに関するお問い合わせ先

経営管理部TEL：03-3435-2865FAX：03-3435-2866

URL : https://www.toseicorp.co.jp/

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2020年11月期第1四半期 決算説明資料...2020年11月期第1四半期業績ハイライト...

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