2130 innledning (side1-11) - regjeringen.no...erfaringsplattform for planlegging og gjennomføring...

ByomformingErfaringer og anbefalinger fra nettverk og pilotområder

Temarapport

LEANGEN

ByomformingErfaringer og anbefalinger fra nettverk og pilotområder

Temarapport

2

INNHOLD

FORORD 3

SAMMENFATTENDE ANBEFALINGER 4

1 INNLEDNING 6

2. ULIKE SITUASJONER - FELLES UTFORDRINGER 9

2.1 Introduksjon til pilotområdene 9

2.2 Felles utfordringer 11

3 LØSNINGER OG ERFARINGER FRA BYENE 13

3.1 Stavanger – Urban Sjøfront 13

3.2 Bergen - Områdeløft for Puddefjorden-Damsgårdsundet 21

3.3 Trondheim - Omforming av mellomlandet Lade-Leangen 29

3.4 Skien - Styrking av bysentrum, Landmannstorget – Kverndalen 41

3.5 Tromsø - Stakkevollvegen Sjøfront 48

3.6 Fredrikstad - Samhandling om knutepunktsutvikling Torvbyen-Grønli 57

4. GJENNOMFØRING AV BYOMFORMING MED KVALITET– OPPSUMMERING OG ANBEFALINGER 63

4.1 Kommunalt engasjement i omformingsprosessene 63

4.2 Nye roller for grunneiere og næringsliv 65

4.3 Statens rolle og samspill med byene 67

4.4 Felles forankret visjon 67

4.5 Løpende debatt om byutvikling som ny informasjons- og medvirkningsarena 68

4.6 Initiativ og tiltak for å skape innhold og kvalitet 69

4.7 Robuste planrammer med fleksibilitet 70

4.7 Avtaler og forutsigbar gjennomføring 70

VEDLEGG UTVALGTE UNDERLAGSDOKUMENTER 73

3

Miljøverndepartementet har i samarbeid med byeneFredrikstad, Skien, Stavanger, Bergen, Trondheim ogTromsø gjennomført et 4-årig nettverkssamarbeid ombyomforming. Nettverket har tatt utgangspunkt i pilot-prosjekter i byene, og har spesielt sett på erfaringermed offentlig – privat samarbeid i omformings-prosessene.

Det politiske grunnlaget for pilotarbeidet ligger iSt.meld. 23 (2001-2002) Bedre miljø i byer og tett-steder, som fikk bred tilslutning ved behandlingen iStortinget. I meldingen ble det varslet at Regjeringenville invitere kommuner, næringsliv og andre til samar-beid om pilotprosjekt på ulike satsingsområder,prioritere og teste ut tiltak på disse områdene ogbidra til at aktuelle virkemidler blir gjort tilgjengelige.Byomforming inngår som ett av fire temaer for pilot-prosjekter som er omtalt i meldingen; miljøsoner,utvikling og drift av sentrum, planlegging ogorganisering av byomforming, og næringslivet ogmiljøvennlig transport. Pilotarbeidet for miljøvennligbyutvikling er oppsummert i en hovedrapport.

I denne rapporten er det gitt en oversikt over hoved-funn og anbefalinger fra pilotområder og nettverkbyomforming. Rapportens innledende del (kapittel 1-2)gir en introduksjon til pilotområdene og de felles utfor-dringene en ser på tvers av byene. I rapportens hoved-del (kapittel 3) gis det en beskrivelse av erfaringer ogløsninger fra byene. Her gis det også en omtale avtematiske problemstillinger som byene har belystsærskilt i nettverksarbeidet. Beskrivelsene fra byene erfaglig forankret og framstilt slik det oppleves av delta-gerne fra byene i nettverket. I prosjektets anbefalinger

(kapittel 4) er det fokusert på viktige felles forutset-ninger og virkemidler for gjennomføring av byomfor-ming med kvalitet.

Det er utviklet flere tematiske rapporter fra byene itillegg til den ordinære dokumentasjonen som harfulgt utviklingen av pilotområdene i plan- og gjennom-føringsprosessene. For flere tema vil underlags-rapportene gi viktig utdypende informasjon som ikkekommer fram i denne rapporten. I vedlegget er det gitten oversikt over rapportene med lenker til nettstederder de kan hentes.

Byomforming vil bli framtidens dominerende måte åbygge by, og må gjennomføres i ulike byplanmessigesammenhenger. Markedssituasjon og andre organisa-toriske og økonomiske forutsetninger er også forskjel-lige. Dette mangfoldet er gjenspeilet i nettverket, ogresultatene fra prosjektet representerer en brederfaringsplattform for planlegging og gjennomføring avbyomforming i Norge i dag.

Temarapporten er sammenstilt av Erik Plathe AsplanViak AS på bakgrunn av innspill fra byene i pilot-arbeidet. Representanter fra Miljøverndepartementet ipilotarbeidet har vært Unn Ellefsen og Kjell Spigseth.Foto og illustrasjoner er levert med innspill fra byene,dersom ikke annet er angitt.

FORORD

Oslo, juni 2007

4

Framtidens byutvikling vil i stor grad skje ved omfor-ming av den allerede utbygde by, i ulike byomfor-mingsområder med et stort utbyggingspotensiale.Byomforming gjennomført med kvalitet vil styrke enmiljøvennlig byutvikling og skape mer attraktive byer.Byomforming er krevende å gjennomføre og forutset-ter nye og tettere samarbeidsformer mellom offentligeog private aktører. Transportsystemer må utvikles medtilstrekkelig kapasitet og et sterkt fokus på miljøvenn-lig transport. Viktige grønnstrukturer må sikres ogeksisterende miljøkvaliteter ivaretas. Det må tilrette-legges et bredt boligtilbud og god service. I sentrums-nære områder er det aktuelt å bygge tett og tilrette-legge for varierte bymessige funksjoner.

Byomforming inngår i ulike stedlige og byplanmessigesammenhenger, men har mange felles utfordringer.De mest sentrale utfordringene er knyttet til å ivaretaoverordnede byutviklingshensyn, utvikle godeområdeløsninger – utover enkeltprosjekter, samordneen sammensatt eierstruktur, etablere gode offentlig-private samarbeidsprosesser, og utvikle gjennom-føringsmodeller som kan sikre anlegg av fellesteknisk- og grønn infrastruktur.

Med utgangspunkt i erfaringer fra pilotprosjektene ogdiskusjonene i nettverket er det sammenfattet fleresentrale anbefalinger for planlegging og gjennomføringav byomforming.

Byomforming med kvalitet krever aktivtkommunalt engasjement

Bykommunene må engasjere seg aktivt i byomfor-mingsprosessene. Erfaringene fra pilotområdene viserat kommunene bør spille en sentral rolle i tidlige faserfor å utvikle felles visjoner for områdeutvikling.Samtidig må kommunen ha vilje og evne til å delta iplanlegging og gjennomføring.

Kommunen må være villig til å bruke de virkemidlenesom finnes. Blant annet etablere en hensiktsmessigadministrativ og politisk organisering med hensyn tilpraktisk og økonomisk gjennomføring, vise vilje til åbruke kommunale investeringsmidler i samarbeid medprivate aktører, bruke kommunal eiendom som inn-satsfaktor, bruke lovgivningens få, men praktiskevirkemidler knyttet til rekkefølgebestemmelser ogutbyggingsavtaler, og ikke minst vurdere kommunalelokaliseringer og kulturelle/sosiale tiltak som"motorer" for å sikre innhold og kvalitet.

Byomforming krever offentlig-privat samarbeid basertpå tillit og dialog mellom private aktører, kommunenog andre offentlige myndigheter. Samarbeidet må væretett og nært i tidlige faser når det legges felles forank-

rede visjoner for områdeutvikling, videre vil det krevesgod rolleforståelse i regulerings- og avtaleprosesserfram mot gjennomføring. Kommunene spiller en nøk-kelrolle for å etablere tillit mellom aktørene.

Nye roller for grunneiere og næringslivet

Byomforming med kvalitet forutsetter områdeløsning-er og vil derved i de fleste situasjoner også omfatteflere grunneiere. I mange områder er det en sammen-satt og komplisert eie- og leiesituasjon, ofte i kombina-sjon med pågående næringsaktivitet og realisering avutbyggingsprosjekter. Grunneierne og nærings-drivende i byomformingsområdene må ha vilje tilsamarbeid og nødvendig organisering – både i plan-og utviklingsfaser og i gjennomføringen.

Erfaringen fra pilotområdene viser ulike strategier forsamarbeid og grunneierorganisering på områdenivå.Fellestrekk er en gradvis utvikling fra samarbeid tilfastere organisering med deltakelse basert på frivillig-het. Organiseringen ivaretar oppgaver knyttet tilkoordinering og pådriverrolle uten å tre inn i deenkelte utbyggernes selvstendige dialog med kommu-nen i utbyggingssaker. Erfaringene viser også atoffentlig initierte omformingsinitiativ gjennom over-siktsplanlegging kan skape betydelig usikkerhet foreksisterende bedrifter som er leietakere – ofte medlangsiktige leiekontrakter. Involvering av bedriftenesom berøres, og ikke bare grunneiere, er derforviktig i disse prosessene.

Statens rolle og samspill med byene

Staten spiller en viktig rolle i gjennomføringen avbyomforming som tiltakshaver ved utbygging avjernbane, veg og havn, lokalisering av statlige bygg,og som leietaker. I tillegg kan staten være grunneier.I St. meld. nr. 23 (2001-2002) Bedre miljø i byer ogtettsteder og St. meld. nr. 31 (2002-2003)”Storbymeldinga” er det lagt føringer som vektleggerat statlig virksomhet skal bygge opp under lokaleplaner og strategier for by- og tettstedsutvikling nårplanene er i samsvar med nasjonal politikk.

Erfaringene fra pilotområdene viser at:- statlige virksomheter må være kjent med å følge

opp de nasjonale føringer om å bygge opp undermiljøvennlig byutvikling,

- det er behov for å utvikle bedre praktiske grep forsamarbeid mellom kommunene og ulike statligeaktører,

- nasjonale føringer om å bygge opp under miljøvenn-lig byutvikling må implementeres i statlige lokali-seringsbeslutninger,

SAMMENFATTENDE ANBEFALINGER

5

- statlige organer med vilje til å vurdere nye løsninger,kan legge grunnlag for nye visjoner og omformings-løsninger som sikrer viktige byutviklingshensyn.

Statens ansvar for å støtte opp under miljøvennligbyutvikling ved statlig lokalisering er nå innarbeidet iRegjeringens årlige bestilling til Fylkesmennene.

Statsbygg og Miljøverndepartementet samarbeider omen formidlingsstrategi for statlige aktører i god by- ogstedsutvikling. Som et ledd i strategien, har de gåttsammen om å utarbeide en eksempelsamling om ”Godstedsutvikling gjennom statlig lokalisering, utbyggingog eiendomsforvaltning”.

Løpende debatt om byutvikling som nyinformasjons- og medvirkningsarena

Byomforming reiser viktige spørsmål om byutviklinggenerelt, og skaper nye behov for informasjon og med-virkning ut over den lovpålagte medvirkningen etterplan- og bygningsloven. Det må åpnes for at befolk-ning, interessegrupper, offentlige myndigheter ognæringslivet kan møtes for dialog og informasjons-utveksling, og få informasjon om hvilke offentligeplanoppgaver som er aktuelle og har prioritet ikommunen. Erfaringene fra nettverket viser at deter viktig å profesjonalisere den offentlige diskusjonenom byutvikling.

Initiativ og tiltak for å skape innhold ogkvalitet

Utvikling av byomformingsområdene kan kreve enbredere satsing enn hva som er mulig gjennom fast-setting av rammer for arealbruk og utvikling av fysiskeutbyggingsløsninger. For å skape innhold og kvalitet iområder som trenger fornyelse og nytt omdømme,viser pilotområdene at det må satses bredt i forhold tilfysisk utvikling, levekår, aktiviteter og tilbud.Samarbeid om konkrete nøkkelprosjekter kan ha storbetydning for utviklingen i byomformingsområdene ogstimulere deltagelse fra innbyggere, ulike kommunalesektorer og næringslivet.

Robuste planrammer med fleksibilitet

Byomforming i et skiftende marked stiller store kravtil fleksibilitet og et robust overordnet kommunaltrammeverk. Manglende eller uklare kommunalerammer kan gi rom for spekulasjon, usikkerhet ogredusert forutsigbarhet, mens stive/rigide rammerkan hindre gjennomføring. I områdeplaner forbyomforming, enten det brukes reguleringsplan ellerkommunedelplan, er det behov for en bevisst holdningtil fysiske strukturer. Disse bør fastlegges stramt irettslig bindende planer for å sikre kvalitet ogutforming, men samtidig ha fleksibilitet for tilpasningtil konkrete utbyggingsprosjekt og markeds-forutsetninger. Kollektivtransport og knutepunkt,veisystem, grønnstruktur og byrom, bygningsvern, mver viktige elementer som må fastlegges i områdepla-ner. Fordeling av bymessig bebyggelse (bolig,kontor mv), boligtyper og i noen situasjoner ogsåbyggehøyder, må kunne tilpasses på prosjektnivå.

Avtaler og forutsigbar gjennomføring

Forutsigbar gjennomføring av byomforming kreveravtaler mellom parter med gjennomføringsansvar.Avtalene må inngås på riktige tidspunkt i prosesseneog være samordnet i forhold til de formelle planproses-sene etter plan- og bygningsloven. Bruken av avtalerhenger nært sammen med hvilken rolle kommunenvelger å ta i gjennomføringen, eierorganiseringen iområdene, og hvilke offentlige og private parter somblir involvert.

I pilotområdene er det benyttet to ulike avtaleformer -samarbeidsavtale og utbyggingsavtale etter § 64 iplan- og bygningsloven. Samarbeidsavtale er enavtaletype som kommer tidlig i utviklingsprosesseneog legger premisser og fordeler ansvar og oppgaver ide videre plan- og utredningsprosessene.Utbyggingsavtalene gjelder gjennomføring av vedtattkommunal arealplan (reguleringsplan) og er et viktigvirkemiddel for gjennomføring av byomforming.I nettverket er det særlig satt fokus på de metodiskegrepene Stavanger kommune har utviklet for brukav utbyggingsavtaler ved gradvis omforming avområder med mange eiere.

6

Miljøverndepartementet har i samarbeid med byeneFredrikstad, Skien, Stavanger, Bergen, Trondheim ogTromsø gjennomført et 4-årig nettverkssamarbeid ombyomforming. Samarbeidet har tatt utgangspunkt ikonkrete områder i byene som er under omforming –

i prosjektet kalt pilotområder. Nettverket har hattfokus på utfordringer, virkemidler og metoder forsamarbeid og samhandling mellom offentlige ogprivate aktører som kan sikre gjennomføring medønsket kvalitet.

Et viktig siktemål med pilotområdene har vært å fåfram problemstilinger og gode eksempler på samar-beidsformer og løsninger. Det har vært vektlagt å fåfram en bredde med erfaringer innenfor temaet, mednæringslivet og andre parter som aktive deltakere.

Nettverket er drevet fram gjennom 2 nettverkssamling-er i året. Erfaringsoverføring mellom byene og mellomnæringslivet i byene har vært en del av nettverksarbei-det.

• Hovedmålet med pilotområdene er å få framgode eksempler på byomforming som tilførerbyen kvaliteter både i ny og eksisterende be-byggelse, byrom og grøntarealer, kulturmiljøer,funksjoner og kulturelle tilbud. Pilotormrådeneskal vise hvordan god byplanlegging og samar-beidet med næringslivet kan bidra til bære-kraftige løsninger

• Delmål er å utvikle effektive organisasjons-modeller, planredskaper og virkemidler forlettere å kunne gjennomføre omforming ogfortetting på utbygget grunn innenforbystrukturen.

1. INNLEDNING

NETTVERKSBY PILOTOMRÅDE

Stavanger Urban Sjøfront

Bergen Helhetlig områdeløft, Puddefjorden- Damsgårdssundet

Trondheim Omforming av mellomlandet Lade -Leangen

Skien Styrking av bysentrum, Landmanstorget-Kverndalen

Tromsø Stakkevollvegen Sjøfront

Fredrikstad Samhandling om knutepunktsutvikling, Torvbyen-Grønliområdet

7

Byomforming gjennomføres i ulike byplanmessigesammenhenger. Markedssituasjon, forvaltningskulturog andre organisatoriske og finansielle forutsetningerer også forskjellige. Dette mangfoldet er gjenspeilet inettverket, og resultatene fra nettverket viser breddeni planlegging og gjennomføring av byomforming iNorge i dag.

Byutvikling gjennom byomformingMed byomforming menes en endret og mer effektivbruk av dårlig utnyttede arealer sentralt i byene, sliksom for eksempel nedlagte industriarealer, store parke-ringsplasser, industri, transport- og havneområder ellerbykvartaler. Norge har de siste årene hatt en høyetterspørsel etter boliger sentralt i byene. Mange avboligene bygges i byomformingsområder som har etstort utbyggingspotensiale. I flere byer utgjør nå bolig-produksjonen i byomformingsområdene en betydeligog økende andel av den samlede boligproduksjonen.

I motsetning til tidligere trender som har stimulertbyspredning, trekker de nye markedstrendene isamme retning som de nasjonale føringene og byenespolitikk for miljøvennlig byutvikling. Byomforming kan

bidra til å styrke bymiljøene og byenes attraktivitet ogbygge opp under miljøvennlige transportløsninger,men reiser også betydelige utfordringer i forhold tilmangfold i byenes boligtilbud, byenes kompleksearealbehov, hensynet til bymiljøet med grønnstrukturog kulturverdier, og gjennomføring av krevendetransport- og infrastrukturutbygging.

Med markedsdrevet byomforming menes at privateaktører i offentlig-private samarbeidsprosesser byggerut og tar en stor del av den økonomiske risikoen vedrealisering av byomforming. I mange byomformings-områder er private investeringer helt avhengig av atdet også gjøres offentlige investeringer i infrastruktur– spesielt innen transport. I tillegg varierer utbyggings-presset mellom byene. Veksten er markert sterkere istorbyer som Stavanger enn i mindre byer som Skien,og dette påvirker også mulighetene for å finansiere oggjennomføre byomforming med ønsket kvalitet.

Interessen for byomforming hos private eiendoms-besittere og utviklere har i de siste årene vært stor.Endrede verdiforhold mellom bolig- og næringsarealgir økt etterspørsel etter planendringer. Arealer somtidligere var lagt ut til industriog næringsformålønskes endret til bolig eller blandet bolig og næring.Mange av byene har betydelige utfordringer i å tilrette-legge for og behandle omfattende private utbyggings-initiativ.

Utviklingen i andelen av boligbygging i byomformingsområdene – eksempel fra Stavanger

Fra Stakkevollvegen Tromsø Fra Landmannstorget-Kverndalen, Skien

8

Byomformingsområdene, og spesielt de størreområdene, krever svært mye av utbyggerne.Tendensen er at det er de største utbyggings-selskapene som har evne til å påta seg oppgavene.Områdene har ofte høy reguleringsrisiko, høyfinansieringsrisiko, høy produksjonsrisiko og ofteogså høy markedsrisiko1. Private investeringer erofte avhengig av at det gjøres samtidige offentligeinvesteringer i veg- og samferdselstiltak, eller leie-og lokaliseringsbeslutninger som tilfører områdeneoffentlige leietakere.

Stort utbyggingspotensialeUtbyggingspotensialet i områder som byene harprioritert for byomforming er betydelig.Utbyggingspotensialet henger bla sammen med:- strukturelle endringer i næringslivet der areal-

krevende industriog lagerområder legges ned ellerflytter ut og frigjør store arealer,

- høy etterspørsel etter byboliger med tilhørendestrategiendringer hos eiere av fast eiendom i byene,

- samordnet nasjonal og lokal politikk om å byggebyene ”innover” for å skape miljøvennlige ogattraktive byer.

Gjennomføring av byomforming er krevende og detkan være stor forskjell mellom teoretisk og reeltutbyggingspotenisale. Eiersituasjon og utbygging avtransportløsninger og felles infrastruktur er ofte kritiskfor om utbyggingspotensialet lar seg realisere.

Den sterke etterspørselen etter byboliger gir press påarealer som brukes til andre formål som havn,industri, lager og andre arealkrevende funksjoner.Omformingsprosessene kan derved skape nyearealbehov for ulike typer arealkrevende virksomhetsom flytter ut av byomformingsområdene.

Områdetilnærming er viktigByomformingsområdene inngår i ulike stedlige ogbymessige sammenhenger. Områdene er i stor gradbebygde områder med behov for sanering og reha-bilitering, og utvikling krever løsninger på tvers avenkeltprosjekter og enkelteiendommer.Områdeløsninger ut over enkelteiendommer er oftenødvendig for å bygge gode fysiske løsninger, sikrekvalitet og etablere nødvendig teknisk infrastruktur oggrønnstrukturer. Veg- og transportløsninger har ogsåinnvirkning ut over enkelteiendommer og prosjekter.Ofte gir eierstrukturen og eiernes ulike holdninger istørre byomformingsområder få sammenfallende målfor en samlet utvikling av området.

Kvalitet ved byomforming må forståes ut fra et bredtlevekårsperspektiv. Byomforming innenfor et størreområde/bydel kan bidra til utvikling i tilgrensendebydeler som trenger fysiske og sosiale løft, og ikkebare innenfor de primære omformingsområdene. Flerebyomformingsområder kan også ha lav status og dårlig

omdømme, og ny identitetsbygging kan være en viktigdel av omformingsprosessene. Det kan også værekrevende å få etablert en ønsket demografisk ogboligsosial utvikling i nye byomformingsområder.

Transportløsningene står sentraltUtbygging av transportløsninger er for mangebyomformingsområder kritiske for mulig realisering.Miljøvennlig byutvikling krever satsing på miljøvennligtransport der kollektivtilbud og gang- og sykkelløs-ninger er bærende transportformer. Samtidig måbyomformingsområdene utvikles på en måte som ikkesprenger kapasiteten på eksisterende vegnett, noe somkan kreve tiltak og betydelige investeringer i vegnettet.Utvikling av miljøvennlige transportsystemer er lang-siktige prosesser som er avhengig av offentlige bevilg-ninger – noe som kan være en utfordring i forhold tilnæringslivets behov for forutsigbarhet og overskueligrealisering av utbyggingsløsninger.

Fra Damsgårdssundet i Bergen

”Kollektivbuen” i Trondheim

1 Storbyenes boligmarked – drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg, Rolf Barlindhaug og Berit Nordahl 2005.

9

Pilotområdene i nettverket viser eksempler på by-omforming med ulike stedlige, byplanmessige,organisatoriske og økonomiske utfordringer. Likeveler mange utfordringer og problemstilinger felles.I dette kapitlet gis det en introduksjon til pilotområ-dene og de felles utfordringene en ser på tvers avområdene.

2.1 Introduksjon til pilotområdene

Pilotområdene omfatter ulike situasjoner fra knute-punktsutvikling, store mellomland med mange eiereog næringsdrivende, sentrumsnære sjøfronter ogbykvartaler. Områdene har sammensatte utfordringer,er i ulike utviklingstrinn og har hatt ulik framdrift iutviklingen gjennom nettverksperioden.

Urban Sjøfront er et tidligere havne- og industriområdei Stavanger øst. Området har tidligere slitt mednegativt omdømme som industriområde og har enkomplisert og sammensatt eierstruktur. Områdetgjennomløper nå en omfattende og stedtilpassetbyomforming. En stor andel av de private parteneer organisert gjennom selskapet Urban Sjøfront assom har vært en drivende part for det offentlig-privatesamarbeidet og omdømmebyggingen i området.Urban Sjøfront har vært et prøveområde for Stavangerkommunes engasjement i gjennomføringen av byom-forming. Utbygging er påbegynt i deler av områdetog nær 600 boliger er ferdigstilt.

Kommunedelplanen for Puddefjorden-Damsgårdssundetgir grunnlag for å omdanne området fra et industrieltnæringsområde til et sammensatt byområde med ethøyt antall boliger. Bergen kommune har tatt initiativtil et offentlig-privat handlingsprogram for å gi etområdeløft spisset mot energi, trafikksikring, grønn-struktur, kultur, næringsutvikling, nye boligtyper oguniversell utforming.

Programmet fokuserer på en rekke delprosjekter blantannet nytt lokalsenter, ny infrastruktur, ny gangbrosom binder området til sentrum, nye boliger, sosio-kulturelle løft med barnehage, flere familieboliger,oppgradering av utearealer, tiltak for flyktninger oginnvandrere, og tilrettelegging for nytt næringsliv. Detnye byområdet kan romme 1500 boliger. Bergen ogomegn Boligbyggelag er en hovedaktør i området. Deneksisterende bebyggelsen i tilgrensende bydeler medbehov for utvikling skal betjene det nye byområdetmed skole, lokalfunksjoner og service, tilgang tilnaturområder mot fjellet – og nye naboer.

Lade-Leangen er i utvikling fra industri og lagertil detaljhandel og noe bolig. Gjennom en ny kommune-delplan og flere delprosjekter, er det etablert offentlig-privat samarbeid med sikte på en gjennomførings-orientert utvikling. Denne er tilpasset eier- og nærings-situasjon og andre byplanmessige forutsetninger.

2. ULIKE SITUASJONER - FELLES UTFORDRINGER

Stavanger: Urban Sjøfront

Bergen: Puddefjorden-Damsgårdssundet

Trondheim: Lade-Leangen

Området er på ca 3600 daa med 800 bosatte og 5600arbeidstakere i 270 virksomheter. Området er pregetav tradisjonelle næringsbygg for industri og lager, ogmangler en bystruktur med offentlige rom og brederefunksjonsinnhold. Eiersituasjonen er komplisert, medbygninger som brukes til næringsvirksomhet av eier,eller leies ut både med kort og langsiktige kontrakter.Eierne i området har ulike forventninger om endring,og omformingen av området vil skje gradvis og overlang tid. Viktige utfordringer er knyttet til å sikreutvikling av en god bystruktur med finansierings-løsninger for infrastruktur der mange offentlige ogprivate parter er involvert. Samtidig må eiernes ønskeom utviklingstakt og fleksibilitet ivaretas.

Landmannstorget - Kverndalen omfatter tre sentralebykvartaler i Skien sentrum. Kommunen er en størregrunneier i området. Kommunens mål for sentrumsut-viklingen forutsetter kvartalsutvikling med løsningerog funksjoner som styrker Skien sentrum. Et sentrumtilpasset næringsvirksomhet og forretning,boliger/leieligheter, knutepunkt for kollektivtrafikk, ogintegrering av muligheter for kulturelle aktiviteter. I etkommunalt initiert utviklingsarbeid forankret i bysty-ret i 2001 ble det gjennomført en prosjektkonkurranse.Det ble fokusert på sammenhengene mellom fysiskeløsninger og evne til gjennomføring. I mindre by-kommuner som Skien er prioritering av kommunensbegrensede tilretteleggingsressurser av stor betyd-ning. En samarbeidsavtale ble forhandlet fram mellomvinneren av prosjektkonkurransen og Skien kommune.

Stakkevollvegen Sjøfront omfatter en stor og sentrums-nær del av av Trømsøs sjøfront med et potensiale for åkunne bli et av Tromsøs viktigste utviklingsområder -beliggende mellom universitetsområdet og sentrum.Området har tidligere vært preget av industri ogmaritim rettet virksomhet, men er i endring mot mersammensatt næringsbebyggelse og boliger.Stakkevollvegen strekker seg over et område på 2 kmog omfatter om lag 200 daa. Området omfatter enrekke eiere og leietakere og har en småbedrifts/-utleieprofil med vel 180 leietakere.

Stakkevollvegen er en hovedgate i bydelen og skalprioriteres for gjennomgående kollektivtrafikk oggående. Etter lengre tids arbeid med en kommune-delplan for området, har man sett behovet for å samleoffentlige og private parter for å komme fram til enfelles forankret visjon og strategi for trinnvis utvikling.Stakkevollvegen omfatter mange eiere med ulikeønsker for utviklingen, og organiseringen av eiernehar vært en viktig del av arbeidet. Stakkevollvegenmå få definert sin rolle i byen, og det offentlig-privatesamarbeidet mellom næringslivet og kommunenfokuserer på dette.

Torvbyen-Grønli ligger strategisk til i møtepunktetmellom bykjerne, innfartsåre og jernbane og en nybyakse mot Fredrikstad mekaniske verksted.Fredrikstad mangler i dag et sentralt kollektivknute-punkt og innfallsport til byen fordi byen og jernbane-

10

Fredrikstad: Torvbyen-Grønliområdet

Skien: Landmannstorget-Kverndalen

Tromsø: Stakkevollvegen Sjøfront

11

stasjonen har ”vokst fra hverandre”, slik at dagensjernbanetilknytning ligger perifert i forhold til sentralebyutviklingsområder. Torvbyen- Grønli er et byutvi-klingsområde som kan utvikles til å bli selve innfall-sporten til bykjernen, et transportknutepunkt hvor bil,bane og buss møter bykjernen og det moderne for-retningssenteret. Viktige utfordringer er knyttet til åetablere en planmessig og finansiell koordinering av enrekke offentlige og private parter i området.

2.2 Felles utfordringer

Erfaringene fra pilotområdene viser fem sentraleutfordringer ved byomforming:- ivareta viktige byutviklingshensyn,- behovet for områdeløsninger ut over enkelt-

eiendommer og prosjekter,- samordne en sammensatt eierstruktur,- etablere gode offentlig-private samarbeids-

prosesser, og- gjennomføringsmodeller som kan sikre anlegg av

felles teknisk og grønn infrastruktur.

ByutviklingshensynByomforming med kvalitet forutsetter at flerekrevende hensyn må tas ved omforming av byene:- miljøvennlige transportløsninger med god kopling

til kollektivtransport og knutepunkter, gang- ogsykkelløsninger/grønnstruktur og nødvendigkapasitet på vegnettet,

- høy fysisk kvalitet og universell utforming ved tettutbygging av bebyggelse og utemiljø,

- mangfold av boliger og tjenester, kulturelle ogsosiale elementer.

Byutviklingshensyn har tradisjonelt hatt et sterkt fokusi planleggingen, mens det i mindre grad har værtfokus på de utfordringer og dilemmaer som oppstårnår disse hensynene skal kobles til gjennomføringen.I gjennomføringsløsningene må private og offentligeaktører bidra i en koordinert, og dels samtidigfinansiering og utbygging av infrastruktur og tiltaksom gir områdekvalitet. Fokus på gjennomføring girsterke føringer og utfordringer tilbake til plan-leggingen – kvalitet i plan må finne sitt motsvar ifinansielle løsninger for å ha gjennomføringsrealisme.

OmrådeløsningerGjennomføring av byomforming med kvalitet kreverområdeløsninger ut over enkeltprosjekter og utviklingav enkelteiendommer og prosjekter. Miljøvennligtransport, felles teknisk- og grønn infrastruktur må imange byomformingsområder planmessig og finansieltløses på områdenivå. Levekårshensyn, der byomfor-ming sees som et virkemiddel for større fysiske ogsosiale områdeløft, krever også løsninger på område-nivå. Behovet for områdeløsninger ut over enkelt-eiendommer er en viktig årsak til at byomforming erkrevende, både å planlegge og å gjennomføre.

Sammensatt eierstrukturMange byomformingsområder preges av sammensatteierstruktur med mange grunneiere og leietakere somkrever ulike former for eierorganisering.Eierorganisering kan være en viktig forutsetning forå kunne etablere gode offentlig-private samarbeids-prosesser. Organiseringen av eiere kan være kompli-sert fordi eiernes situasjon og motivasjon for endringvarierer. Mange grunneiere vil ha ulike forutsetningerog ønsker om å stille egen eiendom til disposisjon foromforming. Næringsdrivende med langsiktige leie-kontrakter og veletablert virksomhet kan ha litenmotivasjon til å flytte, og samtidig representere virk-somhet som er lite forenlig med integrering av nyeboliger. Komplekse eierforhold stiller store krav tilorganisering og involvering av eiere i alle faser avomformingsprosessene.

Offentlig- privat samarbeid.Byomforming omfatter et bredt spekter av utviklings-situasjoner som forutsetter ulike strategier ogdeltagelse fra partene i omformingsprosessene. Felleser behovet for å etablere gode offentlig-private samar-beidsprosesser tilpasset situasjon og fase i prosessene.

Kommunene må ha en avklart holdning til hvordande skal engasjere seg i byomformingsprosessene.Kommunalt engasjement forutsetter prioritering avnødvendige ressurser og virkemidler, og organi-satoriske løsninger for å følge opp det engasjementetsom velges. Bykommunenes engasjement berører allestadier av omformingsprosessene, og byenes mangeroller som planmyndighet, tjenesteyter, forvaltnings-myndighet og i mange områder også grunneier.Gjennomføring av byomforming med kvalitet forut-setter aktiv kommunal tilrettelegging i plan- oggjennomføringsfase.

Eiere av fast eiendom, næringsdrivende ogutviklere må etablere en hensiktsmessig organiseringfor områdeutvikling. Organiseringen må både setteaktørene i stand til å delta i ulike utviklingsfaser avomformingsprosessene, og bidra som parter i avtalerfor anlegg av felles teknisk- og grønn infrastruktur.

Staten spiller en viktig rolle i gjennomføringen avbyomforming som tiltakshaver ved utbygging avjernbane, veg og havn, lokalisering av statlige bygg,og som leietaker. I tillegg kan staten være grunneier.Staten kan også ha en viktig rolle for å støtte opp ombyutvikling med kvalitet gjennom ulike tilskuddsord-ninger. Statens sektoriserte oppdeling i mange under-liggende organer og virksomheter gir et betydeligkoordineringsbehov.

GjennomføringsmodellerGjennomføring av planer for byomforming medførerstore kostnader til felles infrastrukturtiltak i forbin-delse med transportløsninger, teknisk infrastruktur(veg, vann og avløp, energi) og grønn infrastruktur

12

(grønnstruktur, parker, sjøpromenader, felles møte-plasser). Innenfor områdeutvikling med flere eiere måalle grunneiere og utbyggere ta sin forholdsmessigeandel av de felles infrastrukturtiltakene, og det erbehov for koordinering og planer for etappevis utbyg-ging av tiltakene. Klarlegging av kostnader til felles

infrastrukturtiltak må samordnes med arealplanleg-gingen både på overordnet nivå og ved regulering ogprosjektplanlegging. Det må etableres gjennomførings-modeller som muliggjør en situasjonstilpasset og trinn-vis utvikling av de større byomformingsområdene.

13

I dette kapitlet presenteres byenes erfaringer ogløsninger med utgangspunkt i pilotområdene, og demål og strategier byene har lagt for byutviklingen.Gjennom byenes beskrivelser gis det også en presen-tasjon av temaområder byene har vektlagt i nettverks-

arbeidet. Byenes erfaringer er fokusert mot sentraletema knyttet til utfordringer og dilemmaer, valg avvirkemidler og verktøy, og organiseringen av deoffentlig - private samarbeidsprosessene.

3.1 Stavanger – Urban Sjøfront

Urban Sjøfront er et 620 daa stort tidligere havne- ogindustriområde, nær Stavanger sentrum. I en periodemed nedleggelse av stedlig industri, var det i flere tiårlav aktivitet i området. Den lokale NæringsforeningenStavanger Øst (NSØ) og Stavanger kommune startetallerede i 1980-årene et arbeid for å stimulere til nyutvikling, men det er først de senere år at konkurran-sedyktige rammer for satsning er på plass. Områdeter i kommuneplanen definert som byomformings-område. Det åpnes for et samlet byggepotensial påvel 600 000 m2. Deles dette likt mellom bolig ognæring, er det plass for ca. 4000 boliger og 6 – 7000arbeidsplasser.

3.1.1 Overordnet strategi i kommuneplanenStavanger kommune har et landareal på bare 68 km2.Herav utgjør landbruksområder og friområder nærhalvparten. Byen har i dag 117 000 innbyggere ogvokser årlig med 1%. Et sterkt jordvern betingeroptimal nytte av den utbygde by. Dette har vært

kommunens målsetting de siste ti årene, og dannergrunnlaget for kommunens byomformingspolitikk, slikdenne framgår av kommuneplanen.

Kommuneplan 1994-2005, godkjent 29.05.1995For boligbebyggelse settes fortettingsandelen til 50%.Resten kan bygges i nye felt.Bystyret presiserer ved behandling av planen viktig-heten av at eldre næringsområder blir aktivisert.

Kommuneplan 1998-2009, godkjent 29.09.1997Kommunene engasjerer seg aktivt i et samarbeid medgrunneiere for å finne strategier som kan bringe eldrenæringsområder i fokus som konkurransedyktig lokali-seringssted for næringslivet, gjerne i kombinasjon medandre byfunksjoner som boliger, kultur og service.Fire områder defineres som byomformingsområderog det blir vedtatt retningslinjer for planlegging ogmarkedsføring av etableringsmuligheter. Et av disseområdene er Næringsområdet Stavanger Øst, senerekalt Urban Sjøfront.

3. LØSNINGER OG ERFARINGER FRA BYENE

STAVANGER

14

Kommuneplan 2002-2017, godkjent 12.06.2003Det defineres flere nye byomformingsområder. Tilsammen gir disse plass for minst 15 000 nye boliger oglike mange arbeidsplasser. Det er åpenbart at utbyg-gingsperspektivet strekker seg langt utover kommune-planperioden og at det derfor må tenkes langsiktig.Bystyret vedtar retningslinjer for planlegging ibyomformingsområder:- Planlegging og tilrettelegging for en revitalisering i

byomformingssområder skal prioriteres og legges oppi samarbeid med eiere og brukere.

- Det skal planlegges for blandet bymessig bebyggelsemed arealer for boliger, kontor, lettere produksjons-virksomhet, kultur og lokalservice.

- Det skal utvikles et bredt spekter av boligtyper ogstilles samme kvalitetskrav til boligområder her somandre steder i byen. Segregasjon skal forebygges.

- Det skal sikres tilstrekkelig offentlige parkarealer.Behovet utredes i hvert enkelt tilfelle i forkant avplanleggingen.

- Det skal sikres fri ferdsel langs sjølinjen og praktiseresen byggelinje på min. 10 m.

- Opparbeidelse av lekeanlegg, parker og nødvendigoffentlig service skal sikres ved rekkefølge-bestemmelser knyttet til kommunedelplan ellerreguleringsplan.

- I de tilfeller hvor lekeplassnormens krav oppfyllesinnenfor netto tomt, tillates en tomteutnyttelse (TU)opptil 100 % i rene boligområder. Ved blandetutnyttelse kan TU økes etter en glideskala opp til200 %, se tabellen under. I de tilfeller hvor leke-plassnormens krav kan dokumenteres tilfredstiltutenfor netto tomt kan det tillates en TU opp til detall som er angitt i ( ).

- Maksimum byggehøyde skal normalt ikke overstige5 etasjer. Byplanmessige- eller arkitektoniske hensyn kantilsi andre byggehøyder.

- Det skal stilles høye krav til bebyggelsesplaner og til denarkitektoniske utforming av bebyggelse og utomhusanlegg.

- Det skal tas hensyn til bebyggelsens virkning sett fra sjøenog sentrale standpunkt på land. Det skal også legges vekt påikke å forstyrre byens silhuett.

Kommuneplan 2006-2021, godkjent 12.03.2006Byomforming har funnet sted i større omfang ennforutsatt, men det viser seg at næring ofte forlaterbyomformingsområdene når det åpnes for boligbyg-ging med høy tomteutnyttelse. Det presiseres at spredtsatsing kan bety unødig lang tid fra første innflytting,til et område er ferdig omformet. Planen definererderfor ingen nye byomformingsområder.

Fortettingsandelen økes fra 50% til 60%. Statistikkenviser at hele 70% av boliger, bygget de siste årene, erlokalisert innenfor den utbygde by. Det forutsettes atfortettingsandelen økes etter hvert som reserven avjomfruelig byggegrunn reduseres.

3.1.2 Urban Sjøfront - historikk, organiseringog strategi

Stavanger kommune og Næringsforeningen StavangerØst (NSØ), startet allerede i 1980 årene et samarbeidfor å stimulere til utvikling i området. Satsningen gaenkelte konkrete resultater som f.eks ny tilknytning tilhovedvegnettet gjennom Bergelandstunnelen og noenæringsetablering bl.a. nytt bygg for Statens Kartverk– Sjøkartverket. Videre ble det bygget ny dypvannskaipå Siriskjær og området ble omtalt som et strategiskindustri- og havneområde. NSØ og Stavanger kommunesamarbeidet også om en rekke konkrete tiltak i områ-det, som opprusting av Haugesundsgata, etablering avet torg, beplantning i Ryfylkegata, og ny kulvert somforbandt Haugesundsgata med Havneringen. Aktivegrunneiere forsøkte å få til lokalisering av mervirksomhet, men opplevde at området ble sett på somforfallent og dårlig tilgjengelig.

Tillatt maksimum TU i % Boligandel i % Næringsandel i %

100 (130) 100 0

120 (140) 70 30

140 (150) 30 70

160 10 90

200 0 100

Kartet viser de byomformings- og ervervsområder som eromtalt i Kommuneplanene

15

Utover det skjedde det lite i området fram til slutten av90-tallet. En utløsende faktor for fornyet satsning påområdet kom i 1997 med Miljøverndepartementetsrestriksjoner om å frigi mer landbruksareal på Forus,før kommunen gjennomførte en bedre utnyttelse aveksisterende områder, herunder nevnes Stavanger Øst.Samarbeidet mellom Stavanger kommune,Næringsforeningen Stavanger Øst (NSØ) og privategrunneiere ble gjenopptatt og ga grunnlaget for denbyutviklingen som i dag skjer i området.

Første samarbeidsoppgave var utarbeiding av”Strategisk Næringsplan – Storhaug Næringsområde”1998, som tegnet opp en rekke anbefalinger for en nyutvikling av området. Ved behandling av strategiplanenvåren 1998 ga Stavanger bystyre støtte til planen ogbevilget kr. 100.000,- til ” felles sekretariat og markeds-føringsoppgaver for bydelen i 1998. Bevilgningen er gittunder forutsetning av at NSØ dekker tilsvarende beløp”

Bevilgningen ga grunnlag for arbeidet medutarbeiding av ”Urban Sjøfront Storhaug – Visjonfor sentrumsnær byomforming” 1999, utarbeidet avAsplan Viak Stavanger og Helen & Hard på oppdragfra samarbeidskonstellasjonen.

Visjonen trekker opp viktige felles målsetninger: Girrammer og kvaliteter som stimulerer til byutvikling aven urban bydel med høy utnyttelse som et kombinertbolig- og næringsområde.

Tanken bak visjonen var å vise områdets kvaliteter ogpotensial. Videre skulle den sikre kontinuitet og koor-dinering av hovedtrekkene i framtidig regulerings-planarbeid. Arbeidet hadde likhetstrekk med en kom-munedelplanprosess og viste overordnede studier avfortetting, infrastukturelle strategier, etablering avhovedtrekk for offentlige uterom, samt programme-

ring. Det ble valgt å utgi sammendraget av visjonen iplakatform for å gjøre innholdet lettfattelig og egnetfor distribusjon og markedsføring.

Visjonen ble lansert sommeren 1999. Arbeidet vakteoppsikt og fikk bred medieomtale. Arbeidet ble sværtpositivt mottatt både administrativt og politisk iStavanger kommune, samt blant grunneiere oginnbyggere.

Området har en svært kompleks grunneierstruktur,med om lag 100 større og mindre eiendommer. Delerav området har utbygd infrastruktur tilpasset tidligerefunksjoner, der eiendomsstrukturene forholder seg tildisse. Andre delområder er nye utfyllingsområder utenfullført infrastruktur, med store variasjoner i eiendoms-strukturen. Eierne har samlet sett svært ulik forutset-ning og insitament for egen eiendomsutvikling.Visjonen ble viktig både som prosess og dokument forå samles om en felles byutvikling av området.

Videre var visjonen viktig for å gi noen nye bilder avhvilke muligheter som lå i området. Området ertradisjonelt ansett som mindre attraktivt, og derfor harområdets kvaliteter og potensial vært lite synlig. Enbyutvikling i dette området inneholder dermed også enmer mental del; for å endre holdningene til området ogsynliggjøre eksisterende kvaliteter og utviklings-muligheter.

OrganiseringI oktober 1999 vedtok Stavanger formannskap åvidereføre byutviklingsprosjektet ved å legge visjonentil grunn for videre utvikling av området.Formannskapet ga videre tilslutning til bevilgning avlønnsmidler til prosjektleder, samt sammensetning avstyringsgruppe og arbeidsoppgaver for denne.Samarbeidsprosjektet tok navnet fra visjonen;

”Urban Sjøfront Storhaug – Visjon for sentrumsnær byomforming” 1999

16

URBAN SJØFRONT. Styringsgruppen var sammensattmed 4 representanter fra Stavanger kommune og4 representanter fra private grunneiere.

Etter utløpet av det toårige samarbeidsprosjektet varulike modeller for en mer langsiktig og forutsigbarvidereføring blitt vurdert. Styringsgruppen landet på åetablere et non-profit aksjeselskap som tok navnet ettervisjonen Urban Sjøfront as. Begrunnelsen for å videre-føre arbeidet i denne form ble definert som følger:1. Sikre kontinuitet2. Styrke fellessatsning3. Mer forutsigbarhet for de involverteSelskapet ble stiftet sommeren 2002 av 9 grunneiere.Fram til i dag har selskapet vokst og eies nå av 22grunneiere og sentrale leietagere i området. Styret ersammensatt av private og kommunale representanterog fungerer som et koordinerende organ for områdeut-viklingen.

Daglig leder, siv.ark Kristin Gustavsen, er eneste ansatti selskapet Urban Sjøfront as. I tillegg legges det nedbetydelig arbeid fra eiere, Stavanger kommune, andresamarbeidspartnere og innleide konsulenter. Driftenfinansieres gjennom honorerte oppdrag, eierbidrag ogoffentlige prosjektmidler.

ProsjektmodellDen eneste formelle oppgaven som ble tildeltsamarbeidsprosjektet var å gjennomføre regulerings-planer for to av tre delområder. Det ligger imidlertidstore begrensninger i hva en reguleringsplan alenekan initiere av satsning og aktivitet. På eget initiativpåtok derfor samarbeidsprosjektet seg å være pådriverogså i andre nøkkelprosjekter parallelt med regule-ringsplanarbeidet.

Prosjektmodellen er forsøkt illustrert i figuren neden-for, der man fra gitte målsetninger (symbolisert med

visjonen) jobber parallelt med RAMMER og NØKKEL-PROSJEKTER. Dette resulterer/skal resultere i atkonkrete utbyggingsprosjekter gradvis former om-rådet. Enkelte realiserte prosjekter er av så stor viktig-het for området at de igjen utgjør nye visjoner og/ellersentrale nøkkelprosjekter for videre påvirkning avbyutviklingen. Erfaringsvis er det gjennom nøkkel-prosjektene at det oppnås størst grad av deltagelse,noe som åpner områdets utvikling for mange aktører.

Nye rammer - overordende arealplanerEtablering av nye overordnede rammer for fremtidigutvikling har stått sentralt gjennom administrasjon avto større felles reguleringsplaner, som begge nå ervedtatt. Reguleringsplanene bygger på - og videreførerhovedtrekkene fra visjonen. Eksisterende bystruktureropprustes og suppleres gjennom innføring av nyefriområder, sikring av offentlig tilgjengelighet tilsjøfronten, nye interne bystrukturer og gjeninnføringav brutte kommunikasjonsårer til sentrum og bydelensøvrige bebyggelse. Planene gir overordnede føringerfor ny bebyggelse med hovedvekt på kombinasjons-formål bolig/næring. Planen regulerer byggehøyderog det er utviklet en skala for beregning av utnyttelses-grad avhengig av detaljert programmering avformålssammensetning i bebyggelsesplanene.

Urban Sjøfront hadde som forslagstiller et tidlig fokuspå økonomi og plangjennomføring. Stavanger kommu-ne v/Utbyggingsavdelingen og Urban Sjøfront utvikleti samarbeid en gjennomføringsmodell for fordeling avinfrastrukturkostnader. Reguleringsplanene brukesher bevisst som redskap for gjennomføring gjennomrekkefølgebestemmelser og krav om videre samarbeidmellom grunneiere gjennom felles bebyggelsesplaner.

Parallelt med planarbeidet har det vært en bevisstsatsning å stimulere til nytt innhold og felles kvaliteteri området.

3.1.3 Kommunens rolle og virkemiddelbrukUrban Sjøfront er det første store byomformingsområ-det i Stavanger hvor det ble innledet et samarbeidmellom private og offentlige aktører med sikte på finneen modell for områdeutvikling og plangjennomføring.Kommunes roller har vært mange:- Myndighetsutøver og forvalter iht. primært plan-

og bygningsloven.- Grunneier, selger og utbygger av kommunale

eiendommer.- Mekler, samtalepart og rådgiver mellom private

grunneiere og utbyggere.- Deltaker i ulike samarbeidsorgan i området, nå med

styrerepresentasjon i Urban Sjøfront as.- Eiendomserverver og ekspropriant.- Bidragsyter og kostnadsbærer til infrastrukturtiltak

utført av private.- Tiltakshaver av større infrastrukturtiltak i

samarbeid med andre offentlige myndigheter utentilskudd fra private.

Illustrasjon av prosjektmodellen for Urban Sjøfront

17

Kommunen er bevisst sine mange roller og har av dengrunn gjort bestemte organisatoriske grep både poli-tisk og administrativt for å ha en klar ansvarsplasseringnår det gjelder forhandling, tilrettelegging og gjennom-føring innenfor den etablerte organisasjon. Dette ersikret ved opprettelsen av et forhandlingsutvalg og enutbyggingsavdeling.

Kommunens virkemiddelbruk har vært og er fortsattmangfoldig i Urban Sjøfront:- Kommunen har foretatt strategiske eiendomskjøp

og vurderer fortsatt det fortløpende som grunnlagfor utvikling i egen regi eller som grunnlag forforhandling om makebytte med andre grunneiere.

- Som planmyndighet knytter kommunen alltidrelevante og nødvendige rekkefølgebestemmelsertil en plan.

- Kommunen har innrømmet gebyrfritak vedbehandling av de to felles reguleringsplanene iområdet.

- Kommunen har medvirket i vesentlig grad til driftav private og offentlige samarbeidsorganer, i dag tilUrban Sjøfront as.

- Kommunen har brukt betydelige investeringsmidleri infrastruktur og andre tiltak i området uten avtaleom refusjon fra andre som har fordel av tiltaket.

- Kommunen har vært bidragsyter til private tiltaks-havere av infrastruktur.

- Kommunen har vært villig til om nødvendig å med-virke til ekspropriasjon for å få til en område-utvikling.

- Kommunen har ikke minst utviklet en modell hvorman påtar seg en tiltakshaverrolle av overordnetinfrastruktur i området gjennom avtale omkostnadsbidrag fra andre grunneiere og utbyggere.

Kommunens tiltakshaverrolle i Urban Sjøfront innebæ-rer i korthet at kommunen:- Fremskaffer kostnadsanslag og kalkyler for oppar-

beidelse av ny offentlig infrastruktur og friområder.- Forskutterer kostnader ved kjøp av konsulenttjenes-

ter til dette arbeid.- Fremforhandler små og store avtaler med avtalt

kostnadsbidrag fra utbyggere.- Innkrever og forvalter utbyggerbidrag til teknisk og

grønn infrastruktur som er fastsatt i plan.- Påtar seg ansvar for å kreve inn kostnadsbidrag fra

alle andre utbyggere.- Står ansvarlig for at all ekstern infrastruktur blir

bygget når dette blir nødvendig.- Påtar seg ansvar for å ferdigstille alle anlegg uten

full kostnadsdekning fra ”alle andre”.

Kommunens bakgrunn og begrunnelse for å inntadenne tiltakshaverrolle er:- Kommunens erfaringer og kompetanse fra sine

hovedutbyggingsområder.- Kommunen ønsker å styre og medvirke til å få i

gang en ønsket utvikling i et område hvoralternativet ellers vil være at en utbygging ikkekommer i gang.

- Det vil erfaringsmessig kunne være dyrere og med-føre større risiko for kommunen å la være å med-virke. Kommunen vil i så fall stå i fare for å bekostetiltaket alene etter for eksempel en klage fra engrunneier og utbygger som påstår ikke å finneutbyggingen regningsvarende, og hvor klagen tastilfølge.

- Med dagens og fremtidens kommuneøkonomi erdet stor fare for at kvaliteter i en regulering ogrekkefølgebestemmelser forsvinner gjennomdispensasjoner og omreguleringer dersom ikketiltaket sikres med en gang.

- Man kan neppe påregne mer forutsigbarstatlige eller fylkeskommunale tilskudd og ellerfinansieringsstøtte i fremtiden.

Kommunens utfordringer i denne tiltakshaverrolle erstore; dvs å:- Utarbeide praktiske og håndterbare bestemmelser

om rekkefølge av tiltak til det enkelte felt.- Få alle grunneiere til å bidra med sin andel av ny

eller oppgradert infrastruktur gjennom frivilligeavtaler.

- Lage praktiske og gjennomførbare planer foretappevis utbygging av eksterne VVA-anlegg ogoffentlige parkområder og grønnstruktur/-promenader.

- Tilrettelegge et grunnlag for at selv små delfeltut-bygginger kan realiseres uten i nødvendig sammen-heng med et større delområde.

- Minimalisere kommunens økonomiske ansvar ogrisiko som tiltakshaver av ekstern infrastrukturherunder offentlige friområder og parker.

Status når det gjelder utbygging i Urban Sjøfront er atdet pr. 31.08.2006 er godkjent ca. 1200 boliger hvoravca. 600 boliger er innflyttet eller under salg.- I Badedammen er det inngått seks utbyggings-

avtaler om kostnadsbidrag m.m.To avtaler gjenstår.

- I Spilderhaugplanen er det inngått tre avtaler.- I planområdet Breivig og Lervig er det inngått fem

avtaler. I dette planområdet er det imidlertid tatt utstartpakke eller bebyggelsesplan er under utarbei-delse/behandling for de fleste delfeltene. Det erderfor grunn til å regne med at Stavanger kommunei løpet av 2007 – 2008 vil medvirke i en rekke avtalerom kostnadsbidrag etter den modell som erskissert.

3.1.4 Utvalgte konkrete prosjekter innenforUrban Sjøfront

Innenfor Urban Sjøfront er det siden 2000 gjennomførten rekke prosesser og prosjekter som brikker av dentotale byutviklingsstrategien (jfr. prosjektmodell).I dette kapitlet presenteres kun et lite utvalg av fleresentrale nøkkelprosjekter (f.eks Tou Scene, Europan 8,Norwegian Wood – den nye trehusbyen på Siriskjær,Kulturparken o.a.).

18

Offentlige uterom og medvirkningsprosesser

Folkeparken på KjelveneOmfattende satsinger rundt kvalitet i offentlige uteromer behandlet i en rekke delprosjekter. Våren 2001 blebeboerne i bydelen invitert til deltagelse i "Uterom –slik vil vi ha det!" for å komme med forslag til innholdog utforming i uterom før ordinær planprosess.Resultatet fra et arbeidsverksted ble bearbeidet oginnsendt til en nasjonal idèkonkurranse, utlyst avKulturdepartementet. Som én av to nasjonale vinnerehar friområdet nå vært gjenstand for en nasjonallandskapsarkitektkonkurranse med påfølgende lokalbearbeiding. Vinnerforslaget til SmedsvigLandskapsarkitekter ble videre bearbeidet i en bredmedvirkningsprosess og opparbeidelsen ble finansiertgjennom tilskuddsmidler til vinnerprosjekter, bidragfra private utbyggere gjennom utbyggingsavtaler ogkommunale prosjektmidler. I 2005 var Folkeparken påKjelvene ferdig anlagt, som et sjeldent eksempel påoffentlig - privat samarbeid og brukermedvirkning fraidè til realisering.

ParklaboratorietFokuset på uterom og medvirkningsprosesser ble i2004 videreført i prosjektet Parklaboratoriet, del-finansiert av Husbanken og Miljøverndepartementet.En tidligere lagerbygning ble innredet til møtested ogverksted, med ukentlige arrangementer og gjennom-føring av en rekke delprosjekter. Arbeidet ble ledet aven styringsgruppe, bredt sammensatt med represen-tanter fra en rekke kommunale avdelinger og UrbanSjøfront as. Gruppen fungerte i tillegg som et koordi-nerende organ for det totale arbeidet med friområder ibyutviklingsområdet. Parklaboratoriet var ment å væreet kortvarig prosjekt, men responsen var så positiv atprosjektet nå videreføres konsentrert om merkonkrete prosjekter - og er således mer adhoc-rettet.

Parklaboratoriet har vært intensivt, krevende oglærerikt har gitt betydelig kunnskap om:1. Metoder og forutsetninger i medvirknings-

prosesser.2. Konkrete innspill til utforming av eksisterende og

nye parkområder i byutviklingsområdet.

Parklaboratoriet har i tillegg bidratt til en økt fokus ogforståelse av selve omformings-prosessen, bl.a.gjennom midlertidig bruk av brakkområder ogeksisterende bygningsmasse. Bl.a er en industrihalltatt i bruk som treningshall for sandvolleyball. Dissenye aktivitetene gir området liv og bidrar positivt tilhele området. Da Parklaboratoriet har viet spesielloppmerksomhet rundt tema Universell utforming –tilgjengelighet for alle, er denne delen av arbeidetytterligere utdypet i en egen delrapport.

Utfyllende beskrivelse av Parklaboratoriet er nedfelt itre delrapporter:• Et år i Parklaboratoriet, 2004• Parklaboratoriet – Universell Utforming, 2004• Parklaboratoriet i 2005 – og vegen videre, 2005

19

Næring i byomformingsområderMålsetningen med Urban Sjøfront er å utvikle et mang-foldig og variert byområde. Fram til i dag har vi imid-lertid erfart at utviklingen viser en overvekt av bolig-etableringer. I dette prosjektet er det gjennomført enregistrering av dagens situasjon mht. næringsetable-ring, gjeldende rammeforutsetninger og regionaleutviklingstrekk. Videre er det gjort vurderinger avsentrale faktorer for en positiv næringsutvikling, somgrunnlag for innspill til en handlingsplan.Prosjektgruppen har lagt vekt på å tegne et perspektivsett fra Urban Sjøfront.

I prosjektperioden har det skjedd betydelige endringeri markedsballansen for næringsareal. Det er likeveltydelige tegn på at en positiv næringsutvikling iStavanger Øst fortsatt vil være avhengig av strategisketiltak.

Til tross for høyere boligetablering er det klare positi-ve trekk i næringsetableringen i området. Eksempelvishar 40% av respondentene i undersøkelsen om Næringi Omformingsområder (Asplan Viak as, 2005), etablertseg i området etter 2000. Det kan imidlertid tyde på atområdet i dag har en god tiltrekningskraft på næringersom vil ha problemer når kostnadsnivået stiger. Dettebildet underbygges tydelig i kartleggingen avKulturbaserte Næringer, gjennomført som del av detteprosjektet. Det er derfor sentralt for utviklingen å visebetydelig oppmerksomhet for den delen av nærings-virksomheten som kan presses ut av området.Interessen for etablering i området er økende også framer kommersiell virksomhet. Dette skyldes både atholdningene til området og bedriftenes egne preferan-ser for lokalisering er i ferd med å endres betydelig.Det gjenstår likevel mye arbeid både mht. vurderingog evt. justering av rammevilkår, markedsføring, strate-gisk lokalisering og oppgradering av området, før detframstår som attraktivt for etablering i hele markedet.

Innenfor juridiske rammer (planer og normer) anbe-faler prosjektgruppen at eksisterende virkemidlerknyttet til gradert TU, fordelingsmodell for bidrag tilinfrastrukturkostnader og definisjon av næring, opp-rettholdes inntil videre og overvåkes i forbindelsemed kommende prosjektrealiseringer. Rammer ogvirkemidler knyttet til handelsvirksomhet og parkeringbør vurderes på nytt.

Innenfor mer stimulerende tiltak har prosjektgruppenvektlagt faktorer som kommunikasjon (markeds-føring), variasjon, tilgjengelighet og områdekvalitet ogbl.a. trukket fram viktigheten av å (uprioritert rekke-følge):- synliggjøre områdets kvaliteter og fortrinn (for

næringsliv og sentrale aktører (meglere mv.)- forstå- og anvende næringslivets lokaliserings-

preferanser- sikre lokaler med differensiert standard og leie-

kostnader- etablere brohoder/dragere for å åpne området for

nye markedssegmenter- synliggjøre ledige lokaler og eiendommer- få høyere kollektivdekning gjennom økt frekvens og

strategisk trasèvalg internt i området(buss/bybane), til sentrum og i tilknytning tilhovednett bl.a. til dobbeltspor i Paradis

- etablere gode kommunikasjonsakser til sentrum- etablere vedtatt infrastruktur. Herunder underbygge

soner/satsningsområder. Eksempelvis parkplan iKulturaksen

- sikre høy skjøtselsgrad/vedlikehold- avvikle/relokalisere eksisterende virksomheter som

ikke er forenlig med områdeutviklingen.

Utfyllende beskrivelse av delprosjektetNæringsutvikling er nedfelt i egen delrapportNæringsutvikling, 2006.

Boligsosiale forholdBoligutbyggingen i byutviklingsområdet UrbanSjøfront har startet opp. Pr. i dag er det godkjent ca1200 boliger, der ca halvparten er innflyttet eller underferdigstillelse. Hovedvekten av boligutbyggingen harskjedd i delområdet Badedammen. Som grunnlag forvidere planlegging er det av stor interesse å henteerfaringer fra ferdigstilte prosjekter. Dette for åanalysere hvilke faktorer som påvirker den demo-grafiske utviklingen. I dette arbeidet er det derforkartlagt boligsammensetning, demografi og utvikling ilevekårsindeksen i delområde Badedammen og påpektsammenhenger mellom disse faktorene. Kartleggingener videre lagt til grunn for scenarier av aktuelle utvik-lingsmønstre for byutviklingsområdet totalt.

Arbeidet er å anse som en ren empirisk kartlegging,der det ikke tas stilling til forhold som har påvirketutbyggingsmønsteret, f.eks markedsbehov ellerplanbehandling, samt opplevelsesfaktorer som f.eks.trivsel.

Gjennomført kartlegging av boligtyper viser enoverrepresentasjon av mindre boenheter (1- og2- roms) i delområde Badedammen. Dette er ikke isamsvar med overordnede retningslinjer iKommuneplanen 2006 – 2021, som nettopp vektleggerat det skal utvikles et bredt spekter av boligtyper ogsåi omformingsområder.

20

Likeledes viser kartleggingen en betydelig over-representasjon av unge voksne i alder 20 – 35 år i dettedelområdet. Dette er ikke i samsvar med retningslinjeri Kommuneplanen 2006 – 2021 og fundamentet iLevekårsmeldingene, om at segregasjon skal fore-bygges. Når vi sammenholder kartleggingen mellomboligtyper og demografi ser vi følgende tendenser påsammenhenger:- I sentrumsnære områder, inkl. Badedammen-

prosjektene, er 1 og 2 roms leiligheter nær ens-betydende med en overrepresentasjon avaldersgruppen 20 – 35 år.

- Overrepresentasjonen reduseres merkbart vedinnslag av 3- roms leiligheter, med en dreining motaldersgruppen + 50, nær proporsjonalt med andelen.

- I sentrumsnære områder gir en økt andel 4- til 6roms leiligheter en markant økning i aldersgruppen+ 50 år.

- Tilsvarende gjelder ikke for barneandelen. Detteindikerer at det er faktorer i tillegg til leilighets-størrelse som bestemmer andelen barnefamilier,som pris, omgivelser og holdninger til å bo medbarn i by.

Levekårsundersøkelsene viser i hovedsak en positivutvikling av området i perioden 2000 – 2004. Det erimidlertid viktig å påpeke at utviklingstrekkene fore-løpig viser marginale utslag og at siste måletidspunkt i2004, på langt nær fanger opp majoriteten av de senereårs utbygging i området. Først ved neste levekårs-undersøkelse vil vi få tilstrekkelige målbare signalerom hvordan Badedammenprosjektene vil gi utslag.

De vedtatte reguleringsplanene for delområdeneBreivig, Lervig, Spilderhaugvigå og Spilderhaug, girandre rammebetingelser for boligutbygging enn desamlede rammene i Badedammenområdet, bl.a. lavereTU og større andel friområder. Erfaringer fra utbyg-gingen i dette området er likevel svært interessantsom del av en økt forståelse av årsakssammenhengerfor å oppnå gode boligsosiale forhold, både for åvurdere mulige tiltak internt i delområdet og somgrunnlag for videre planlegging i de øvrigedelområdene.

Samlet sett må kartleggingene og sammenstillingenesom er gjennomført i dette prosjektet ansees som eninnledende studie, da analysegrunnlaget fortsatt er noebegrenset. Arbeidet har imidlertid vist at et framtidigdatatilfang i kombinasjonen boligtyper, demografi oglevekår, vil gi gode muligheter for å trekke erfaringerfra realiserte prosjekter.

Allerede nå mener vi å ha grunnlag for å påpeke at deter faktorer utover leilighetsstørrelser som er avgjø-rende for etablering av barnefamilier i sentrumsnæreområder. I det videre arbeidet vil det derfor væreavgjørende å arbeide systematisk med informasjons-innhenting fra tilgjengelige studier lokalt og nasjonalt,

supplert med stedlige analyser, av hvilke andre forholdsom påvirker befolkningssammensetningen.

Utfyllende beskrivelse av delprosjektet Boligsosialeforhold er nedfelt i egen delrapport.

3.1.5 Utfordringer videre, sentralesatsningsområder

Det er en rekke utfordringer knyttet til byomformingav områder som Urban Sjøfront. Slike byutviklings-prosesser er omfattende og komplekse, bl.a. medhensyn til bruk av virkemidler og forståelse av tids-perspektivet. En rekke aktører bidrar i prosessene, iulike roller og med ulike forventninger.

I dette arbeidet er det lett å miste fokus og forståelseav hvordan enkeltelementer påvirker hverandre og haravhengighetsforhold som deler av en helhet. Samtidigmå det aksepteres at det ikke finnes enkle fasiter og atny erfaring kontinuerlig forutsetter vurdering av ram-meforutsetninger og virkemiddelbruk.

Det offentlig-private samarbeidet i Urban Sjøfront erresultat av et behov for en mer samordnet byutvikling,enn det som kunne blitt dersom eiendommene varplanlagt og utviklet enkeltvis. Fram til i dag har detteutviklet seg til et fruktbart og forpliktende samarbeid,spesielt knyttet til plangjennomføring. En utfordringvidere vil være å utvikle samarbeidet til å gjelde helebyomformingsprosessen, fra første kontakt mellomutbygger og planmyndighet, til forvaltning og drift avbyområdet.

Urban Sjøfront vil holde fokus på avhengighets-forholdet mellom kunnskap, overordnet plangjennom-føring og samordnet prosjektrealisering. En rekkekonkrete elementer i dette arbeidet framkommer ibeskrivelsene av delprosjektene Næringsutvikling ogDemografi/boligsosiale forhold.

Utfyllende beskrivelse av videre strategi er nedfelt iegen delrapport, Erfaringer og strategisk utviklingangående oppgaver og organisering, 2005.

21

3.2 Bergen - Områdeløft forPuddefjorden-Damsgårdssundet

Bergens bidrag i Miljøverndepartementets pilot-prosjekt ”Byomforming” har fulgt en viktig fase avarbeidet med de viktigste byutviklingsområdene langsBergen sjøfront.Det første året var Kommunedelplanen for StoreLungegårdsvannet inne som kommunens pilotprosjekt.Da dette arbeidet stoppet noe opp, og fordi det samti-dig ble fokus på byutviklingsområdene rundtDamsgårdssundet med bærekraftige ambisjoner oget samarbeid mellom Bergen kommune og privateaktører, søkte Bergen om å nytte dette områdetsom sitt pilotprosjekt.

Bergen kommune har nå vedtatt prinsipper foromforming og fortetting innenfor byggesonen genereltog gjennomføring av et handlingsprogram innenfor etprivat – offentlig samarbeid for områdene rundtDamsgårdssundet spesielt.

I det etterfølgende er hovedtrekkene i utviklingenfrem til formaliseringen av flere kommunale virke-midler i arbeidet med byomforming og fortetting

beskrevet. Informasjon og medvirkning i overordnetplanlegging er vektlagt.

De viktigste formelle avklaringene har vært:

- Høyhusmeldingen, vedtatt av bystyret18.09.2006.- ”Prinsipper for fortetting”, vedtatt av bystyret

30.9.2006.- Forslag til Kommuneplanens arealdel for perioden

2006 – 2017(2025). Planen inneholder overordnetpolitikk og strategier for fortetting og omforming.Det er også knyttet enkelte bestemmelser for dennetype oppgaver.

- Opprettelse av enhet for områdeutvikling ogforhandling ved Byrådsavdeling Byutvikling fra1.1.2007.

- Pilotprosjektet ”Ny energi rundt Damsgårdssundet:”Byrådsvedtak 15.11.2006 om organisering oggjennomføring av et handlingsprogram med høyeambsisjoner for miljø og energi. Prosjektgruppensforslag til prosjektplan og kommunens tiltakinnenfor prosjektperioden 2007 – 2011 er vedtatt avbyrådet 24. april 2007. Prosjektet gjennomføres i etsamarbeid mellom private og offentlige aktører.

BERGEN

22

3.2.1 Overordnede politiske strategier forfortetting og byomforming i Bergen

Kommunens strategi for fortetting innenfor bygge-sonen er best illustrert i kartfremstilling fra egen sak,vedtatt av bystyret 30.09.2006; ”Prinsipper forfortetting.”

Følgende strategier er lagt i prinsippvedtaket:

• Inndeling av byggesonen i prioriterte og ikkeprioriterte fortettingsområder

I fortettingsstrategien anbefales det som et hovedgrepå dele byggesonen inn i prioriterte fortettingsområderog andre områder. I de prioriterte områdene er det etoverordnet mål å øke tettheten og forsterke de urbanestrukturene. Innenfor disse områdene vil det værepåregnelig at det skjer endringer gjennom fortetting.Endringene skal likevel være forutsigbare, ogutbygging i de prioriterte områdene skal skje innenforpå forhånd godkjente rammer.

Innenfor ”andre områder” legges det opp til en annenstrategi enn i de prioriterte områdene. Her er det etoverordnet mål å tilpasse nybygg til den eksisterende,omkringliggende bebyggelsen. I disse områdene skaløkning i tetthet skje innenfor de rammene sombyggeskikk og strøkskarakter kan tillate.

I figuren til venstre er vist prinsipielt hvilke områdersom anbefales som prioriterte fortettings- og omfor-mingsområder innenfor byen. Dette er:- Bydelsentrene- Bybanestopp på strekningen Sentrum – Rådal- De viktigste lokalsentrene- Eldre næringsområder som Midtun, Nyborg,

sjøfronten fra Laksevåg til Breiviken ogNæringskorridoren sør for Danmarksplass. Disseområdene omtales ikke nærmere i denne saken.

• Kvalitetskrav ved fortetting

Ved fortetting bør det stilles generelle kvalitetskrav, ogutbygging i de prioriterte fortettingsområdene skalikke skje før infrastruktur (tekniske anlegg og sam-funnstjenester) er tilstrekkelig utbygd. Dette betyr atdet må gjennomføres vurderinger om et områdefaktisk egner seg til fortetting. Dette omfatter foreksempel å utrede om følgende forhold er på plass:- Veger og kollektivtilbud- Offentlig infrastruktur som skole, barnehage,

vann og avløp- Avstand til private og offentlige tjenestetilbud- Om det oppstår konflikter i forhold til barns

interesser- Det skal gjennomføres utredninger for støy og

luftforurensing i samsvar med retningslinjer ikommuneplanens arealdel

- Ved fortetting bør det være tilgang tilfriområde/park på minst 5 daa innenfor 200 mavstand og turområde på minst 200 da innenfor500 meters avstand. For øvrig skal gjeldendenormer for utearealer ved boligen legges til grunn.Ved sjøen skal det tilrettelegges for gode oppholds-arealer, der dette er mulig.

Det må vurderes om kravene til grønnstruktur i deprioriterte områdene kan reduseres noe, for eksempeldersom det er god kollektivforbindelse mellom bolig ogturområde.

Opprettelse av ny kommunal enhet for områ-deutvikling – forhandling av utbyggingsavtalerBystyret vedtok i juni 2006 at det skulle opprettes enenhet for områdeutvikling og strategisk bruk avkommunal eiendom i plansammenheng. Dette arbeidetsees i nær sammenheng med bruk av utbyggings-avtaler.

Enheten skal blant annet forhandle frem gjennom-føring av planer, og være avtalepart og forvalter avutbyggingsavtaler i omformingsområdene og andreområder.

Enheten skal etableres fra 1.1.2007, og er admini-strativt tillagt kommunaldirektøren for byutvikling.Politisk sorterer enheten til byråd for byutvikling.

Prinsipper for fortetting vedtatt av bystyret 30.09.06.

23

3.2.2 De sentrale byomformingsområdenelangs Bergen sjøfront.

Illustrasjonene ovenfor viser byomformingsområdeneinnenfor de sentrale byområdene der det de sisteårene har vært et tungt utbyggingspress og derBergen kommune har prioritert overordnet planleg-ging som rammer for nye initiativ og prosjekter.

To prosjekter innenfor disse områdene har værtgrunnlag for kommunens samarbeid i byomformings-nettverket- Kommunedelplan for områdene omkring Store

Lungegårdsvann og- Kommunedelplan og handlingsprogram for

Puddefjorden - Damsgårdssundet.

Det siste prosjektet har vært kommunens pilotprosjektde siste to årene.

3.2.3 Nye informasjons- og medvirkningsformerOffentlig planlegging og utredning er organisert i egenetat under Byutvikling; Plan-og miljøetaten. I all over-ordnet planlegging med bakgrunn i Plan- og bygnings-loven gjennomføres ulike medvirkningsopplegg somledd i de formelle planprosesser.Ut over den lovpålagte informasjon og medvirkninghar Byutvikling de siste tre årene ønsket å tydeliggjørenytt fokus på overordnet planlegging. Utfordringen harvært å:- vekke interesse for overordnede

Byutviklingsspørsmål generelt,

- informere om hvilke offentlige planoppgaver som eraktuelle og har kommunal prioritet,

- etablere nye arenaer for offentlig og privatsamhandling og diskusjon,

- øke å samordne private interesser mot ønsketutvikling for byen.

Informasjon og medvirkning innenfor overordnet ogoffentlig planlegging kan deles i to ulike oppgaver

1. De siste årene har det vært et mål at Byutviklingskal være offensiv i den overordnede debatten ogikke i første rekke bli invitert ut til større møter ogkonferanser i regi av andre – og i slike sammen-henger som regel for å informere eller forsvarekommunen i enkeltsaker. For å bidra til å settedagsorden for en overordnet debatt inviterer derforBergen kommune nå til årligeByutviklingskonferanser.

2. Arbeidet med utarbeidelse av kommunedelplanerblir i dag igangsatt først og fremst fordi det er storeutbyggingsinteresser i et område. Ofte har utbyg-gere allerede meldt oppstart på en privat regule-ringsplan.

Å samordne utbyggerinteressene i ønsket om engod områdeutvikling og byomforming har værtbakgrunn for bruk av verksted som samarbeids-form mellom Bergen kommune, Plan- og miljøeta-ten og utbyggere i de aktuelle områdene.

Byomformingsområder innenfor de sentrale byområdene i Bergen

24

Det har vært spesielt viktig å finne nye samarbeids-former fordi kommunen til nå ikke har drevetorganisert områdeutvikling med et konkretansvarssted for koordinering av utbyggere.Bergen kommune har inntil opprettelsen av egenenhet for forhandling av utbyggingsavtaler hellerikke brukt utbyggingsavtaler som grunnlag forområdeutvikling og gjennomføring i sentraleområder.

Informasjon og medvirkning i overordnetplanlegging.Bergen kommune har med bakgrunn i behovet for nyeinformasjons- og medvirkningsformer gjennomførtfølgende konferanser direkte knyttet til – eller sombakgrunn for kommunens arbeid knyttet til by-omforming:- Sjøfrontkonferansen 2003- Planverksted Bergen sjøfront 2003- Den store samtalen om Bergen sjøfront 2004- Kollektivkonferansen 2005- Byutviklingskonferansen 2005- Barnas byutviklingskonferanse 2006- Byutviklingkonferansen 2006- Transportkonferansen 2007

Bergen kommune har fått mange og gode reaksjonerfra næringslivet og ulike interessegrupper for at den

nå jevnlig inviterer til bred informasjon og debatt omaktuelle planleggingsspørsmål.

Gjennom konferansene er blant annet BergenSjøfront – begrepet og de viktigste utfordringeneknyttet til omforming i sjøfronten tydeliggjort i dendebatt som er ført i media og i konkret planlegging ietterkant. Kollektivkonferansen ble et vesentliggrunnlag for vedtak om gjennomføring av bybanen.Dette var først og fremst betinget av at alle nøkkel-personer i debatten lokalt var tilstede i konferansen.

Den store samtalen om Bergen sjøfront inovember 2004 ble gjennomført som en informa-sjons- og debattkonferanse for å løfte debatten opp ioffentligheten. Konferansen hadde innledningsvisinformasjons- og inspirasjonsprosjektet i plenum. 4parallelle verksteder tok deretter for seg ulike tersklerog utfordringer i utvikling av omformingsområdene.Til ” den store samtalen” i plenum siste dag spiltedeltakere fra verkstedene inn sine konklusjoner ogsentrale politikere deltok i denne siste debatten.6 journalister deltok som møte/debattledere i plenumog i verkstedene og bidro både til en god debatt - atpressen dekket konferansen godt og positiv omtaleav Bergen kommunes initiativ. Referat fra verkstederog plenumsdebatt ble oppsummert i egen sak tilbyrådet i etterkant.

August 2003: SjøfrontkonferansenPå bakgrunn av parallelt arbeid med flerekommunedelplaner innenfor BergenSjøfront inviterte Bergen kommunegrunneiere, utbyggere, aktuelle etater ogsamarbeidsparter til en felles ”befaring” tilnasjonale og internasjonale sjøfrontprosjek-ter. Konferansen ble innledet fra Bergenkommune med den store felles utfordring iutvikling av nye Bergen sjøfront. Gode pro-sjekter fra inn-og utland inspirerte og bidrotil en god og løftet debatt og en megetpositiv reaksjon på kommunens intitativ

November 2003: Planverksted Bergensjøfront.For å få nye, kreative og faglige innspill tildebatten om Bergen sjøfront og konkreteplaner inviterte Byutvikling 3 uavhengigearkitektkontorer til å foreslå videre utvik-ling i de 3 områdene der det var de størsteutbyggingsinteressene. Husbanken finansi-erte alle eksterne kostnader til dette pro-sjektet. På bakgrunn av forslagene blegrunneiere, utbyggere og aktuelle offent-lige etater deretter invitert til et todagersplanverksted for å drøfte grunnlag forvidere utvikling. Ca 100 personer deltok.Arbeidet ble oppsummert i en egen rap-port og det ble gitt en egen gjennomgangfor Byutviklingskomiteén. Arbeidet har iettertid vært et viktig grunnlag for denvidere utvikling i spesielt to områder.

25

Kollektivkonferansen juni 2005. I en meget kritiskfase av bybanedebatten med stor mediaoppmerksom-het og en uryddig, offentlig debatt, ble det arrangerten konferanse der administrasjonen presenterte sakenfra flere ulike sider og inviterte til debatt på dettegrunnlaget. En samlet fremstilling av saken bidro tiloppklaringer og et godt grunnlag for forhandlinger isiste og positive fase for bybanen.

Byutviklingskonferansen desember 2005.Konferansen ble arrangert som ledd i høringsfasen påprogrammet for kommuneplanens arealdel. Nyehovedutfordringer i programmet ble belyst og drøftet.

Barnas byutviklingskonferanse 2006. Byråd forByutvikling har spesielt ønsket å fokusere på barn ogungdoms oppvekstforhold i by. Byrådsavdelingengjennomførte en 1-dags konferanse med ulike fore-lesere som belyste barns forhold og behov i byene.Konferansen er blant annet bakgrunn for at Bergen nåhar igangsatt ”Barnetråkk-registreringer” for å kart-legge dagens forhold og nye krav til en infrastruktursom tjener barn i by.

Byutviklingskonferansen november 2006.Kommuneplanens arealdel ble lagt frem og presenterti denne konferansen. Hovedtema var regionalutviklingsstrategi, arealpolitikk – ny fortettingsstrategi,energi og miljø som premiss for byutvikling.Det var lagt opp til innlegg på tre hovedtema ogdebatt på hvert av dem.Konferansen var meget vellykket og kommunen fikkgode tilbakemeldinger – både på innhold i kommune-planen – og for en profesjonell konferanse og debatt.230 Deltakere. Venteliste. Ingen deltakeravgift.Konferansen oppfattes nå som et ledd i planprosessen.

Informasjon og medvirkning i størreplanprosjekter.Kommunedelplan Store Lungegårdsvann. Etter atidékonkurransen for områdene rundt StoreLungegårdsvann var avgjort, inviterte Byutviklinggrunneiere og utbyggere til et 2-dagers verksted (ettfor hvert delområde), og samtlige premierte vinnereble invitert til å delta, Husbanken ga tilskudd både tilidékonkurransen og til oppfølging gjennom verkstederog en samarbeidsprosess med vinnerne og de privateaktørene.

1. dag var konkurranseresultatet grunnlag for innspillfra grunneiere og utbyggere og 2. dag jobbet vinnerneog fagetatene videre i forsøk på en konklusjon oggrunnlag for videre arbeid.

Vinnerteamet ble engasjert videre for å bistå til enkonkretisering av dette arbeidet – et konkret grunnlagfor utarbeidelsen av forslag til kommunedelplanen forområdet.

Det ble i denne fasen arrangert arbeidsmøter medutbyggere/grunneiere der vinnerteamet illustrertedenne drøftelsen underveis frem til grunnlag forplanutkastet.

Kommentarer:Snart to år etter at disse innledende verkstedene i enmeget komplisert planprosess, kan det være nødven-dig å kommentere situasjonen slik:- De to gjennomførte verksteder ble fra fagadminis-

trasjonens side oppsummert som meget positive derde ulike vinnerlagene samarbeidet med fagadminis-trasjonen om de viktigste prinsippene for utviklingav området videre.

- Grunneiere og utbyggere fikk komme til orde ogderes synspunkter og ønsker ble grunnlag forkonklusjoner i et skisseutkast og bakgrunn forvidere arbeid.

- Allerede på 1. verksted kom det imidlertid frem atflere grunneiere og utbyggere hadde planlagt enegen agenda og en prosess for utvikling av sineeiendommer og dette skapte uklarhet i roller ogvidere arbeid – ikke minst fordi kommunen selv vargrunneier, og som grunneier ikke samordnet medplan- og miljøetaten.

- Med finansiell bistand fra Husbanken ble det etterde første verksteder gjennomført et videre prosjekt-arbeid med vinnerteamet 3RW som konsulent forBergen kommune. Det ble gjennomført flere opp-følgingsmøter med grunneiere og utbyggere i hvertdelområde. Fagetaten og vinnerteamet utvikletforslaget til kommunedelplan i en prosess påbakgrunn av disse møtene.

Tre tema var konfliktfylte i denne fasen:1. Byggehøyder. Manglende overordnet strategi for

byggehøyder i denne delen av sentrum og at detparallelt ble meldt opp flere forslag til høyhus ibyen for øvrig, resulterte i at administrasjonenparallelt utarbeidet en høyhusmelding, som ble bak-grunn for en senere politisk føring på dette punktet.

2. Grunneiernes ønske om å utvikle eiendom-mene hver for seg og med samme utbyggings-potensiale. Utbyggernes ønske om utnyttelses-grad og byggehøyder ble konkretisert i et plan-forslag som etter adminstrasjonens vurdering varuakseptabelt. Tidligere forslag om, og behov for åbruke ”landbanc-modellen” 2 i kommunal regi foren koordinert og god utvikling av området ble igjenaktuell, men ble imøtegått av grunneierne.

3. Statsbygg gjennomførte en arkitekt-konkurranse for Kunsthøgskolen ogvalgte et prosjekt i strid med forslag tilkommunedelplan.

2 Begrep brukt i Bergen om plan/gjennomføringsløsninger der alle eiendommer legges samlet inn i plan- ogutbyggingsløsning med %-vis fordeling av inntekter/kostnader til eierne.

26

Det var et adminstrativt og politisk ønske om å få tilen gjennomføring av dette prestisjeprosjektet. Fra istore trekk enighet om planforslag til 1. gangsbehandling av kommunedelplanen måtte aktørene idet sydlige delområde trekkes inn i en videreføringav planleggingen, men på nye premisser. Engrunneier fikk redusert sine utbyggingsmulighetervesentlig på bakgrunn av det nye prosjektet og hari siste fase av prosessen blitt lovet kompensasjonfra kommunen for reduksjon av utbyggings-potensiale etter 1.gangs behandling av kommune-delplanen.

Kommentarer:Kommunedelplanen for Store Lungegårdsvann ble delti to planområder. Den sydlige delen av planområdetskal til behandling i Byutviklingskomite og bystyre.Administrasjonen mener at dette planarbeidet haddehatt et vesentlig bedre grunnlag for en god område-utvikling dersom kommunen i forkant hadde hatt:- en klar strategi for byggehøyder for dette området,

som nå er lagt, og- og en utbyggingsorganisasjon for koordinering og

gjennomføring av byomforming i sentrale områderog med mandat til å nyttiggjøre ”landbanc-modellen” og utbyggingsavtaler i dette arbeidet.

Det vises til vedtak om organisering av strategiskplanlegging med en ny enhet lagt til Byutvikling.

3.2.4 ”Ny- energi rundt Damsgårdssundet.”– et områdeløft

Dette området er kommunens pilotprosjekt innenforde sentrale omformingsområdene. I området skal destore utbyggingsinteressene langs sjøfronten ogsåbidra til et områdeløft for området bak og opp motLøvstakken. Dette området er det lokalområdet iBergen som har de tyngste miljø- og levekårsproblem-stillingene. I et handlingsprogram samarbeider Bergenkommune med Husbanken og de lokale aktørene.4 kommunale byrådsavdelinger går tungt inn i etsamordnet og internt gjennomføringsprogram.

Bakgrunn for prosjektetFlere reguleringsplaner både på øst og vestsiden avsundet er - og blir - behandlet parallelt med kommune-delplanen for Puddefjorden – Damsgårdssundet og er ihovedsak i tråd med denne. Reguleringsplanen for

Kommunedelplanen for Puddefjorden-Damsgårdssundet

27

Damsgårdssundet sør, det planområdet der Bergen ogOmegn Boligbyggelag (BOB) er hovedaktør, ble ved-tatt i bystyret i september 2004.

Kommunedelplanen for Puddefjorden Damsgård-ssundet – gir grunnlag for omdanning av områdetmot sjøfronten fra et industrielt næringsområde til etsammensatt byområde med høy andel boliger. I denneomformingsprosessen kan det nye byområdet romme istørrelsesorden 1500 boliger. BOBs planlegging erigangsatt etter vedtatt reguleringsplan, og fremdriftenfor utvikling av den tyngste delen av området er fra2007 – 2012. Kommunedelplanen gir grunnlag for atutbyggingen langs sjøfronten skal bidra til å gi helelokalsamfunnet opp mot Løvstakken et miljømessigløft. Den eksisterende bebyggelsen skal betjene detnye byområdet med skole, lokalfunksjoner og service,tilgang til naturområdene mot fjellet – og nye naboer.

På østsiden av Damsgårdssundet utvikles Bergensnye kunnskaps-og næringsområde i et tett samarbeidmellom Høyteknologisentret og Universitetet.Solheimsviken utvikles videre med nye arbeidsplasserog et sentralt, nytt messesenter.

”Ny energi rundt Damsgårdssundet.” Et privat/offentlig samarbeid om et handlingsprogram.Et pilotprosjekt for bærekraftig byutvikling.Byutvikling tok i 2005 initiativ til et samarbeidsprosjektmellom Bergen kommune, Husbanken og lokaleaktører (Høyteknologisenteret, Bergen og omegnboligbyggelag, Bergenshalvøens kommunale kraft-selskap) for å utarbeide delprosjekter som tilsammen

kan gi området et nødvendig løft og ny profilering. Detble opprettet en styringsgruppe på høyeste administra-tive nivå mellom aktørene og med Byråd forByutvikling som leder. I dette viktige omformings-området langs Bergen sjøfront ønskes miljøambisjonerfor opprustning og omdanning av området. Det fore-slås som kommunens pilotprosjekt med delmål knyttetopp mot en bærekraftig utvikling. Det har vært en klarstrategi fra styringsgruppen at høye ambisjoner vilkunne tjene flere viktige formål:- Sette byutviklingsområdet på bykartet på en ny og

positiv måte- Samordne aktørene om en felles visjon og høy

kvalitet- Utløse nasjonale og internasjonale

finansieringskilder- Synliggjøre kunnskap og innovasjon i

Bergensområdet

Informasjon og medvirkning i utarbeidelsen avet mål- og ambisjonsdokument.Gjennom hele 2005 arbeidet Bergen kommune med åfå frem oppdaterte og nye behov, mål og ambisjonerfra lokalsamfunnet, de aktuelle kommunale etater ogde private aktørene. De ulike aktørene ble i arbeids-prosessen utfordret til å se dette i sammenheng medoverordnete mål for en bærekraftig byutvikling. Detble i arbeidsprosessen innhentet internasjonalekspertise.

Et mål- og ambisjonsdokument for handlings-programmet ble utarbeidet på bakgrunn av to størreverksteder der kommunale etater, private aktører ogrepresentanter for lokalsamfunnet deltok sammen medden internasjonale arkitektbistanden og ekspertisen påbærekraft og energispørsmål.

Med et felles mål om å oppnå investeringsmidler fraEU – og med ønske om å strekke seg mot fremtidigeog gode løsninger ble arbeidet i de to verkstedene og ioppfølgingsmøtene mellom eksperter, kommunale ogprivate aktører preget av entusiasme og et felleskunnskapsløft.

Etter det omfattende samarbeidet mellom aktørene bledet i desember 2005 avsendt en søknad til EU – innen-for Concerto-ll-programmet – om investeringsmidler tilpilotprosjekter for nye løsninger knyttet til energi-økonomisering og bruk av alternative energikilder inye og eksisterende bygg innenfor området. Ny,politisk oppmerksomhet omkring utfordringene iområdet bidro til at Byrådet besluttet å bevilge pengertil en nødvendig og omfattende opprustning av densentrale skolen i området og med midler også tilkulturlokaler og i tilknytning til skolen.I 2006 har kommunen videre også prioritert en nyidrettshall i området.Svaret på søknaden, i brev datert 11.09.2006 fra EU,konstaterer at Bergens søknad ikke er innvilget. Det ertross en negativ avgjørelse på søknaden til EU nedlagtet solid grunnlag for å utvikle et konkret handlings-program med høye kvalitetsmål.

28

Årlig informasjon og lokale markeringer avprosjekter og resultater i områdetI søknaden til EU ble det lagt vesentlig vekt på at pro-sjektet skulle gjennomføres i god kontakt med lokal-samfunn og lokale aktører. Prosjektets mål om å være igod dialog med lokalsamfunnet, utløse lokale ressurserog gi lokalsamfunnet en tilbakemelding hvert år i pro-sjektfasen, ble oppfattet som en vesentlig styrke i søk-naden. I regi av Byutvikling ble det i mai gjennomførten prosjektmarkering i området under overskriften:20. mai kan du bli kjent med ”Ny energi rundtDamsgårdssundet – visjoner for morgendagens bydel”

Gjennom arrangementet ble det gitt informasjon ommål og ambisjoner for området gjennom 4 utstillinger.I programmet for dagen gjennomførte de større aktø-rene (Bergen kommune, Husbanken, Bergen ogomegn boligbyggelag, Nansensenteret,Høyteknologisenteret) informasjon og ulike opple-velser for barn og voksne som underbygget aktuelleplaner og den nye giv for området. Det var stor velvil-lighet og entusiastisk deltakelse i arrangementet fralokalsamfunnet og fra offentlige og private aktører.Det forutsettes gjennomført en lokal prosjektmarke-ring også i 2007.

Kommentarer:Et løfte til lokalsamfunnet om en årlig rapportering serut til å gi en ekstra giv til fremdrift og resultater. ”Hvaskal vi vise til neste år?” ligger bak diskusjonene ogfremdriftsplanene for delprosjektene. Arrangementet iseg selv bidro til god kontakt mellom aktørene oglokalsamfunnet. Byrådet har i møte 15.11 vedtatt at deter et overordnet mål at området skal kunne viseprosjekter og anlegg av høy kvalitet – og innenfor etbredt spekter av miljøtemaet.

For Bergen kommune vil dette bety at det i opp-rustning og forvaltning av kommunale eiendommer oganlegg og gjennom en bred tilnærming til et område-løft, skal legges vekt på å bringe frem nyskapende ogmiljøvennlige prosjekter og tiltak som kan bidrapositivt til ny kompetanse og videre utvikling ogforvaltning. Fornybar energi og energiøkonomiseringer meget aktuelle stikkord i denne sammenheng.

Levekårsdimensjonen i byomformings-prosessen.”Løvstakksiden” er det utviklingsområdet i Bergenmed tyngst utfordringer i forhold til levekår. Områdeter også knyttet opp til store omformingsprosjekter ibyen. Byutviklingsprosjektet ”Ny energi rundtDamsgårdssundet” holder ambisjonsnivået høytgjennom et offentlig - privat handlingsprogram med etbredt spekter av miljøtema. Med utgangspunkt i disseforholdene arbeides det med å skaffe statlige bidrag tilfinansiering av viktige tiltak innenfor området.

Et videre arbeid i området Damsgård - Løvstakksidentar også sitt utgangspunkt i erkjennelsen av at områdethar vært forsømt over mange år, og at flere grupper avbefolkningen har krevende livssituasjoner. Dette komklart frem i den levekårsundersøkelsen Bergen kom-mune gjorde i 1997. Situasjonen i området er ikke sær-lig endret etter denne undersøkelsen. Dette er en situ-asjon som særlig utfordrer barn og unges oppvekstmil-jø. En målrettet innsats på så vel levekårsområdet sompå barn og unges oppvekstmiljø, kan gi området ogbefolkningen det løftet som trengs for å ta del i dengenerelle velferdsutviklingen i samfunnet.

Sentrale plandokumenter som er særlig relevant forarbeidet i området er:”Melding om fattigdom i Bergen – med særlig fokuspå barnefamiliers situasjon”, og Handlingsplan forintegrering og mangfold.”

Utarbeidelsen av prosjektplan og ethandlingsprogram.I 2006 er det fra kommunens side jobbet videre medorganisering og bemanning av de kommunale del-prosjektene. Organisering og arbeidsplan for hand-lingsprogrammet ble vedtatt av byrådet 15.11.2006.Forslag til handlingsprogram og innspill til økonomi-planperioden 2008-2011 ble behandlet av byrådet24.04.2007.

Organisering av handlingsprogrammet

29

3.3 Trondheim - Omforming avmellomlandet Lade-Leangen

Pilotprosjektene i Trondheim har vært fokusert på treområder hvor man ønsket å starte opp med kommune-delplaner og initiere byomforming. Målsettingen medprosjektet var å se på felles problemstillinger og få engjensidig nytte av et parallelt planarbeide.

Fellestrekket ved områdene er at de ligger mellomden tette byen og boligområdene og i tilknytning tilhovedkollektivårer, men utover dette er de relativtuensartede. Lade-Leangen er et industriområde fra1950-tallet hvor det har skjedd bransjeglidning ogomdisponering, slik at det i dag framstår som enblanding av handelssenter og industri/lager. Tillerbyener et senterområde for detaljhandel planlagt på 80-talletog er preget av store varehus, mens Tempe er etindustriområde fra 60-tallet hvor det fortsatt er enrekke produksjonsanlegg, men også transportbedrifter.

3.3.1 Overordnet politikk – strategier forbyutviklingen i Trondheim

Trondheim kommune formulerte fire hovedutfordring-er for den fysiske byutviklingen i arealdelen 2001-2012:- Fortette byen med betydelig vekt på byomforming

av bebygde områder- Styre lokalisering av virksomheter og boliger- Ivareta at byens grønne preg opprettholdes og

videreutvikles- Etablere et plangrunnlag som gir forutsigbarhet

og raskere saksbehandling

Hovedstrategien i Trondheims byutviklingspolitikk erå bygge byen ”innover”, hvor en stor del av framtidigutbygging skal skje gjennom fortetting og omforming i

Lade består i dag i stor grad av enkle produksjonslokaler som eromgjort til butikker.

TRONDHEIM

30

sentrumsnære bydeler. Sentralt i denne byutviklings-strategien er en omforming av nåværende nærings-områder med lav utnytting til tettere og bymessigeområder. I arealplanen for Trondheim avsettes detflere sentrale arealer for framtidig bybebyggelse(byomformingsområder), de omfatter både områderhvor byomformingen er kommet langt, slik som Ila ogNedre Elvehavn, og områder hvor man nå tar initiativtil en omformingsprosess.

Etter fem år kan en oppsummere at denne politikkeni stor grad har vært vellykket; 9 av 10 boliger er iperioden bygget innenfor eksisterende byområder.De resterende 12% av boligene er bygget i boligfeltsom slutter inn mot eller er omkranset av deneksisterende bebyggelsen. I den samme perioden harTrondheim opplevd en av de sterkeste vekstperiodene,hvor boligbyggingen i 2005 alene var på om lag 2500boliger. Dette illustrerer både at potensialet for for-tetting er stort i de bebygde områdene, samtidig somman har lykkes med å skape forutsigbare rammer forplanprosessene ved fortettingsprosjekt.

En vesentlig faktor for gjennomføringen av en vellyk-ket fortettingspolitikk er endringene som har skjeddpå 90-tallet både på bolig- og kontormarked, og ensterkere etterspørsel etter mindre leiligheter medsentrumsnær beliggenhet og kontorlokaler i Midtbyen.Samspillet mellom marked og planlegging har værtavgjørende for realiseringen av intensjonene i areal-politikken.

Trondheim kommune foretok flere grep i arealdelenfor å forsterke fortettingsprosessen:- Det totale utbyggingsarealet er redusert fra

tidligere, det ble stilt plankrav til all byggevirksom-het i byomformingsområdene for å tydeliggjørebehovet for nytenkning.

- Arealdelen la til grunn prinsippet om "rett virksom-het på rett sted" for lokalisering av nyetableringerslik at arbeids- og besøksintensive virksomheterlokaliseres sentralt med godt kollektivtilbud.

- Det ble stilt minimumskrav til arealutnytting ogden restriktive parkeringspolitikken videreføres.

- For å sikre at fortettingen skjer med kvalitet skalbyens grønne preg sikres gjennom en sammen-hengende grønnstruktur fra bebyggelsen til destørre rekreasjonsområdene.

Trondheim har korte transportavstander og stort settkorte reisetider med bil innenfor hele byområdet. Deter også relativt lite transportareal, og relativt lavt ener-giforbruk til transport i Trondheim sammenlignet medandre byer3.

Trondheim kommune peker på fire ulike typevirkemidler for å møte utfordringer for å tilrettelegge

for mer miljøvennlig og effektiv persontransport:• Forbedring av alternative og mer miljøvennlige

transporttilbud- Bedre kollektivtilbud og utbygging av gang- og

sykkelveger• Avbøtende tiltak som begrenser biltrafikkens

ulemper- Tiltak mot støy og forurensning, og trafikk-

sikkerhetstiltak- Nye vegforbindelser

• Regulerende virkemiddel for å styre eller begrensebiltrafikk- Parkeringsregulering- Trafikkstyring, -sanering og kapasitets-

begrensning- Holdningsskapende arbeid

• Økonomiske virkemidler for å påvirke folks atferd

Vedtak til transportplanmelding 2005 stadfestet at enrestriktiv parkeringspolitikk skal være et viktigvirkemiddel for å redusere veksten i biltrafikken,skape trafikkgrunnlag for kollektivtransporten ogopprettholde tilgjengeligheten til sentrum med envidereføring av fortettings-strategien. Det viktigstevirkemiddelet er restriksjoner på arbeidsplass-parkering gjennom maksimalkrav til nybygg, menogså liberalisering av minimumskravene tilparkering for boliger.

Strategien for å begrense byveksten ble fastlagtgjennom forarbeidet til arealdelen, hvor manpresenterte 3 ulike modeller for videre arealbruksut-

De mest attraktive byomformingsområdene ligger i tilknytning tildet planlagte hovedvegnettet rundt Trondheim

3 Petter Næss 1995: Urban form and energi Use for Transport. A Nordic Experience. Doktoravhandling. Trondheim, Norges tekniske høgskole.

31

vikling hvor bystyret valgte en strategi med kombinerttilsluttende utbygging og byomforming. I forbindelsemed sluttbehandlingen av arealdelen uttaler bystyret:”Bystyret ber rådmannen prioritere følgende plan- ogprogramoppgaver i oppfølgingen av kommuneplanensarealdel: (…) c. Planlegging/ utvikling av byomfor-mingsområdene, herunder at kommunen spiller en aktivrolle for å initiere og realisere de utbyggingspotensialerog bykvaliteter som dette kan gi. (…)”

Mens mange byer har basert sin byomformings-strategi på omforming av gamle havne- og industri-områder, har Trondheim historisk sett hatt lite industriog har i dag begrenset med arealer hvor virksomheterallerede er nedlagt. Fortettingspolitikken må derforbaseres på utvikling av tomter med arealekstensivvirksomhet, omlokalisering og utbygging av mindretomter. Eksempler på denne type arealressurser ergartnerier, parkeringsplasser, Forsvarets eiendommerog restarealer etter tidligere utbygginger. En by-omforming basert på behov for omlokalisering aveksisterende virksomheter kan være svært konfliktfylt.Det forutsetter en samordnet arealpolitikk, hvoregnede erstatningstomter blir gjort tilgjengelig og engjennomføringsstrategi som bidrar til verdiskaping ialle ledd. Trondheim har bare i begrenset grad lykkesmed dette så langt.

3.3.2 Mellomlandet – Lade-Leangen,Tempe og Tillerbyen

Kommunedelplan for Lade-Leangen ble vedtatt våren2005. Kort oppsummert legger planen føringer for enbyomforming i to senterområder, samtidig som denfastlegger en ny gate- og kvartalsstruktur i bydelen. Påarealene utenfor senterområdene legges det til rettefor en mer langsiktig omforming, men begrensningenefor dagens virksomheter er mindre. På Tempe blekommunedelplanarbeidet ført fram til tre konseptuelleskisser for en framtidig utvikling, men ut fra en vurde-ring av at området ikke var byggemodent, konkluderteen med å stanse planleggingen. På Tiller ble det aldriigangsatt kommunedelplanarbeid. Planen fra 80-talletdannet et fungerende rammeverk for en fortetting ogutvikling av området videre, samtidig som planleg-gingskapasiteten var begrenset.

OmrådeperspektivTrondheim kommune har konsentrert sin innsats iforhold til å være pådriver i byomformingen om størresammenhengende områder. Dette har flere årsaker, fordet første skjer det en kontinuerlig omforming og for-tetting i byen, drevet av private utbyggerinteresser.Dette arbeidet følges opp gjennom saksbehandling ogforhandlingsplanlegging. Det er derfor i mindre gradbehov for å ha en pådriverrolle i disse større ogmindre enkeltsakene. ”Størrelse har betydning” – skalbyen innfri målsettingen om vokse ”innover” må areal-omfanget som er gjenstand for omforming stå i forholdtil etterspørselen. Områdene som er aktuelle foromforming har i dag få eller ingen offentlige rom.

Skal disse bli flerfunksjonelle og attraktive bydelermed gode møteplasser, forutsettes det at uterommenesees i sammenheng og at man unngår fragmenterteløsninger.

Når kompleksiteten vokser, øker også behovet for åfinne løsninger på tvers av eiendommer og kvartaler.På denne måten gir områdeperspektivet mulighet for ålegge til rette for samarbeid mellom grunneiere slik atflere bidrar til en felles oppgradering. En omformingav et byområde endrer forutsetningene og ”spille-reglene” for de eksisterende bedriftene.Et områdeperspektiv i planleggingen gir bedre mulig-het for å ta høyde for behov og forutsetninger forgjennomføring, slik at konflikter mellom nåværendebedrifter og framtidige utbyggere kan reduseres.

Transport og lokaliseringByomforming og fortetting gir et bedre grunnlag forkollektive transportløsninger, men kan skape størremiljøbelastninger lokalt på grunn av økt trafikk.Transportkapasitet og – løsninger kan ha avgjørendebetydning for utbyggingspotensialet i et område.Belastningen på vegnettet og behovet for framkomme-lighet har vist seg å være en viktigere faktor i vurde-ringen av utbyggingsløsninger både med hensyn tiltotalt omfang og butikkareal enn de byformmessigevurderingene på Lade. Denne type vurderinger er baremulig å avklare når en ser områdets utbyggingsmulig-heter under ett.

I prioriteringen av byomformingsområdene har til-gjengelighet til hovedkollektivårer vært et vesentligtema. Ut fra prinsippet om ”rett virksomhet på rettsted” har det vært en målsetting å bygge opp underkollektivnettet og sikre god tilgjengelighet for alletrafikanter. Dette reflekterer seg i retningslinjene forarealdelen, hvor grad av utnytting er knyttet opp mot

32

avstand til hovedkollektivårer. De mest besøks- ogarbeidsintensive bedriftene ønskes lokalisert til ”kol-lektivbuen” som strekker seg gjennom den sentralebyen hvor hovedtyngden av arbeidsplassene er lokali-sert, og som har et godt lokalt og regionalt kollektiv-tilbud. Utviklingen av byomformingsområder har ogsåvist at det er mulig å etablere jernbanestasjoner i til-knytning til arbeidsplassveksten i disse områdene,Lademoen stasjon ved Nedre Elvehavn er gjenåpnet,mens Leangen stasjon er planlagt samlokalisert meddet nye senterområdet som er under utvikling.

3.3.3 Omforming av Lade-LeangenArealknappheten og etterspørelen etter tomter harvært størst i sentrumsnære områder og resultert i enrask byomforming. Ilsvika og Nedre Elvehavn ereksempler på dette. Lade-Leangen ligger i et mellom-land, planlagt som nærings- og industriområde. Enbransjeglidning mot handel med detaljvarer og matva-rer etablerte området gradvis som et handelssenter.Denne handelen er bilbasert og utviklet med sikte påvarehuskonsept og store enheter. Felles uteområder

har vært begrenset til offentlige veger. Disse gaterom-mene er lite attraktive.

Kommunens prioritering av Lade-Leangen er knyttet tilflere faktorer; området har en lav arealutnytting i dag,området er attraktivt med et godt utbud av handel ogdet er omkranset av boligområder, samtidig som dethar et godt lokalklima. Potensialet for en utvikling avområdet er derfor stort både med hensyn til å skape etbredt utvalg av handel og tjenester og å skape en stør-re variasjon i boligtilbud. Kommunedelplan for områ-det ble derfor igangsatt med følgende hovedmålset-tinger vedtatt av kommunestyret i april 2005:- Byomforming på kort og lang sikt

Planen skal sikre en bystruktur som gir fleksibleutviklingspotensialer i et langsiktig perspektiv.Planen skal sikre at industriog næringsinteressenei området får gode rammebetingelser. Ved omfor-ming bør det etableres en høy andel av boliger.

- Bedre tilgjengelighet for allePlanen har som mål å bedre tilgjengelighet til oginnenfor planområdet. Det skal legges vekt på

Kommunedelplan Lade-Leangen-Rotvoll

33

tilrettelegging for fotgjengere og syklister og etgodt kollektivtrafikktilbud. Prinsippet om universellutforming skal ligge til grunn både for byggetiltakog uterom.

- Bevaring av kulturlandskap og bygningerDet er en målsetting at kulturlandskap og eldrelystgårder med parkanlegg og verneverdigebygninger blir bevart for ettertiden.

- Helhetlige løsninger og forutsigbar saksbehandlingOmrådet bør utvikles gjennom et samspill mellomprivate og offentlige aktører, for å sikre en helhetligutvikling og forutsigbar saksbehandling.

Planprosess – forholdet til eksisterendenæringslivPlanprosessen på Lade/Leangen viste at det ervanskelig for alle involverte å forestille seg hva deoverordnede strategiene for byomforming innebærer ipraksis inntil planen er kommet på et håndgripelig ogkonkret nivå. Kommunedelplanen må sikre enbystruktur som gir fleksible utviklingspotensialer i etlangsiktig perspektiv. Den største utfordringen blir åivareta utbyggernes ønske om ulik utviklingstakt ogfleksibilitet og samtidig sikre god kvalitet i omgi-velsene og etablering av nødvendig infrastruktur.

Planforslaget fra 2004 hadde høye ambisjoner ombyomforming både med hensyn til utbyggings-potensialer og kombinasjon av aktiviteter. Planen bleutarbeidet gjennom et samarbeid med næringsorgani-sasjoner og sentrale aktører, men det var først ihøringsprosessen at interessemotsetningene komtydelig fram. Situasjonen var langt mer kompleks ennbåde administrasjonen, politikere og næringslivethadde forutsett. Fram til utleggingen var planforslagetoppfattet som både ønsket og relativt uproblematisk,selv om man hadde lagt vekt på at planen skulle ha entydelig retning i forhold til byomforming.

I planfasen møter en først og fremst de som ønsker åutvikle eiendommene sine. Gjennom høringsprosessenmøtte vi de som ser på byomforming som en trussel.Vi har lært at et planforslag med høy grad av omfor-ming setter eiendomsverdier i spill, sprer usikkerhetog påvirker mer eller mindre pågående flyttediskusjo-ner. Bedriftenes fremste behov er stabile forutsetning-er med hensyn til tomt og lokaler for å drive egenvirksomhet. På samme tid ønsker de omformings-muligheter som kan maksimere eiendomsverdien dendagen de velger å flytte virksomheten. En av de viktig-ste erfaringene vi kan trekke fra dette planarbeidet erat dersom en ønsker en rask og omfattende byomfor-ming må det være tilrettelagt erstatningstomter, noesom Trondheim ikke hadde parat.

Grunneiere og bedriftseiere har generelt et langtkortere tidsperspektiv med hensyn til planlegging ennarealplanleggere, og det var nødvendig å sette seg nedsammen for å komme fram til felles referanserammer.Prosessen viste at både planforslaget og arealdelen varunyansert og for ambisiøs med hensyn til gjennomfø-

ring. Å ha et mer bevisst forhold til takten i byomfor-mingen er vesentlig. Dette omfatter både de enkeltevirksomhetenes muligheter for raske endringer ogbehovet for å skape kontinuitet i bystrukturen.Dessuten videreføre de kvaliteter som er tilstede iområdet med hensyn til aktiviteter, arbeidsplasser,tjenestetilbud og fysiske strukturer.

Resultatet av høringsprosessen var at planen blerevidert for bedre å ivareta hensynet til eksisterendevirksomheter ved å redusere omfanget av byomfor-mingsområder. Kommuneplanens føringer om by-messig utvikling ble fastholdt som en langsiktigstrategi, og hovedgrepet med to senterområder ogintrodusering av en ny og mer finmasket kvartals-struktur, lokalgatenett og offentlige torg/parker blebeholdt.

Roller og virkemidler.Kommunene har tradsjonelt fire ulike roller i by-utviklingssammenheng; samfunnsutvikler, myndighet,grunneier og bruker/leietaker. Virkemidlene som er tilrådighet for å påvirke byomformingen er knyttet til alledisse rollene.

Trondheim kommune tok tidlig initiativ til å formidlepotensialer og muligheter som lå i planene for enbyomforming på Lade-Leangen ved å invitere trearkitektkontor til å levere idéforslag til nytt bydels-senter på Leangen i et nært samarbeid med grunn-eierne. Konkurransen var både ment som et eksempelpå arbeidsform, utbyggingsmuligheter og som etinsitament for en videre prosess. I dag arbeides detvidere med denne planen med utgangspunkt i vinner-forslaget, hvor grunneierne samarbeider tett for årealisere et bydelssenter som inneholder et variertspekter av byfunksjoner med en blandet forretnings-,kontor og boligbebyggelse. Senteret vil ha godtilgjengelighet både med buss og tog.

I arbeidet med kommunedelplanen for Tempe ble detvalgt en annen metode for å etablere et idégrunnlag forframtidig utvikling. Et 20-talls ressurspersoner fra ulikefagmiljøer innen offentlig og privat sektor var inviterttil å diskutere Tempes mulige fremtid i fem ulike grup-per. Hver gruppe ble bedt om å utarbeide en konkret

Idèprosjekt og framtidsbilde Leangen

34

temabasert idéskisse i løpet av to dager. Disse idéskis-sene ble, sammen med en dokumentasjon av dagenssituasjon, benytt som grunnlag for medvirkningspro-sessen med grunneiere og virksomheter på Tempe.Intensjonen var å få belyst ulike grader av styringsnivå,ulike grader av tetthet, ulike grader av grøntinnslag,ulike måter å håndtere eksisterende funksjoner på ogulike muligheter å fordele program. Innholdsmessigrepresenterer temaene ulike verdigrunnlag for enmulig omforming. I realiteten vil en utvikling av områ-det sannsynligvis være basert på en blanding av flereverdier.

Bestemmelsene i kommunedelplanen for Lade,Leangen og Rotvoll ble benyttet aktivt som et virke-middel for å sikre kvalitet og gjennomføringsmulig-heter. Det ble derfor stilt krav om bebyggelsesplan forhvert delfelt/kvartal, og retningslinjene uttrykkerbehov for at bebyggelsesplaner bør omfatte hele kvar-taler inkludert gatenettet. Plansamarbeid er i mangedelområder nødvendig for å komme fram til gode fellesløsninger på adkomst, uterom og parkering.

Behovet for plansamarbeid reiser spørsmål om kom-munen bør innta en mer aktiv rolle i planprosessenemht. å initiere, samordne og veilede grunneierne medsikte på å oppnå gode fellesløsninger. Det reiser ogsåspørsmål i forhold til lovverket med hensyn til mulig-hetene for å stille krav om slikt samarbeid. Trondheimkommune engasjerte en ekstern konsulent for å legge

til rette et rammeverk for og avtale om et samarbeidmellom grunneierne i deler av senterområdet på Lade.Det ble i første del av prosjektet utarbeidet et spørre-skjema for å kartlegge ulike forhold knyttet til eier-forhold, dagens bruk og ønsket framtidig bruk aveiendommen, samt hvordan hjemmelshaver ev. kunnedelta i et samarbeid for utvikling av området. Basert påinformasjon fra spørreskjema og etterfølgende inter-vju, ble det klart at det var store forskjeller mellom deulike hjemmelshavernes interesser både med hensynpå nåværende bruk av eiendommene og interesser forutvikling av området. Konklusjonen ble at det varnaturlig å dele planområdet i tre delområder, hvorTrondheim kommune selv tok ansvar for det viderearbeidet i ett område, mens et annet område varallerede under utbygging.

Konseptstudier Tempe (5Xtempe Plan B architecture & urban design).

Forsøk grunneiersamarbeid Lade. Første fase 40 grunneiere,andre fase 7 grunneiere.

35

Det siste delområdet var ett kvartal med sju ulikegrunneiere. Her ble prosjektet videreført og en avtaleble inngått mellom samtlige hjemmelshavere ogTrondheim kommune om utarbeiding av regulerings-plan. I samarbeid mellom hjemmelshaverne ogTrondheim kommune er det så utarbeidet en plan forhvordan arbeidet med en slik reguleringsplan skalgjennomføres. Første delprosjekt er gjennomført vedat det er kontrahert arkitekt som skal bistå vednødvendige mulighetsstudier og utarbeidelse avnødvendig planmateriale. Denne prosessen starterprimo 2007.

I planen ble det stilt krav til rekkefølge på etableringav infrastruktur og samfunnstjenester i takt med nyutbygging knyttet til de enkelte kvartalene/delfeltene.Det kan være vanskelig å konkretisere/detaljererekkefølgekrav på overordnet plannivå, uten at enmister muligheten til å sikre sammenheng og hensikts-messig gjennomføringsrekkefølge på infrastruktur-tiltak. Rekkefølgekravene kan derfor først konkreti-seres på detaljplannivå, slik at en kan avklare hvilkedeler av for eksempel hovedvegsystemet det er hen-siktsmessig og mulig å realisere i tilknytning til etutbyggingsprosjekt. For å sikre en gjennomføring oggi sikkerhet for investeringer, er det imidlertid behovfor å gi rammer og kostnadsanslag så tidlig som muligi prosessen.

Som grunneier kan kommunen spille en aktiv rolle i åutvikle egne eiendommer i samarbeid med andreeiere, samtidig som arealet kan benyttes ved make-skifte. Trondheim kommune hadde lite tomteareal ibyomformingsområdet på Lade/Leangen. Det dreierseg stort sett om grønnstruktur, kirkegård, idrettsan-legg og vegareal. Likevel har dette vist seg viktig bådefor å sikre areal til felles rekreasjon og ved at man taren aktiv rolle i planprosesser og viser vilje til initiativ.

TransportkonsekvenserUtbyggingspotensialet blir ordinært vurdert ut frastørrelsen på området og hvilken konsekvens enutbyggingstetthet har for omgivelsene med hensyntil høyder og åpenhet i bebyggelsesstrukturen.Byutviklingsstrategien med å bygge byen ”innover” vilsamlet sett bidra til å redusere transportbehovet fordidet gir kortere reiseavstander for flertallet.Konsentrasjon av boliger og arbeidsplasser kan likevelføre til trafikkøkning lokalt fordi transportarbeidetkonsentreres.

Beregninger av turproduksjonen som følge av plan-forslaget viste at en realisering av hele potensialet ikommuneplanens arealdel vil kunne gi nesten 4ganger så mye trafikk som i dag. Selv en kraftigøkning i bruken av andre transportmidler ennprivatbil vil i liten grad begrense trafikkveksten.Trafikkberegningene viste at et nytt vegsystem kanavvikle 30-40 % mer trafikk til/fra Lade enn i dag, menen trafikkvekst ut over 50 % ville føre til avviklings-

problemer. Dette førte til at utbyggingstettheten bleredusert for å forhindre avviklingsproblemer.

HandelskonsekvenserLade-Leangen var pekt ut som ett av tre regionalesentre i Trondheim for kjøpesenteretablering, hvorhver står for om lag 20% av detaljhandelsomsetningen ikommunen. Lade-Leangen hadde i utgangspunktet for-holdsvis lite faghandel/sentrumshandel og mye handelmed plasskrevende varer. Planforslaget viste derfor enhøy andel handel, samt at handelen var fordelt overstore deler av området. Effekten av en slik arealutvik-ling ble utredet gjennom en modell som baserte seg påtre forhold: lokalisering av kjøpekraft og handelsomset-ning, samt reiseavstand mellom disse. Analysen visteat andelen handel som ble planlagt måtte reduseres tildet halve dersom det ikke skulle endre den eksiste-rende handelsbalansen i Trondheim.

Medvirkning og planprosessArbeidet med kommunedelplanen på Lade-Leangentydeliggjorde svakheter i dagens praksis med hensyntil å involvere alle berørte parter. I planleggingsarbei-det er det vanlig å fokusere på grunneiere, naboer ogkonsekvenser for barn og unge. Bedriftene som leierlokaler har ingen formell rolle i plan- og bygnings-loven, og de blir vanligvis heller ikke fanget opp iordinære medvirkningsprosesser. En nylig gjennom-ført spørreundersøkelse blant bedrifter i Trondheimviste at opp mot 70% av bedriftene var leietakere, ogdet var spesielt en stor overvekt av leietakere blant demindre bedriftene. Dette hadde konsekvenser forplanen, både ved at viktige hensyn ikke kom tiloverflaten tidlig i prosessen og ved at innholdet ogkonsekvensene av planen ikke ble godt nok formidlettil en viktig berørt gruppe og dermed framstod sommer konfliktfylt enn den i realiteten var.

Både økte krav til profesjonalitet i planlegging oggjennomføring, høy risiko og behov for langsiktighet iforbindelse med byomforming og kravene som stillestil rekkefølgeinvesteringer, gjør det vanskeligere forengangsutbyggere og enkeltgrunneiere å delta i eien-domsutviklingen. En ser derfor en stadig tydeligeretendens til at det er færre, men større aktører somaktivt går inn i denne type utbygging. Verdipotensialetsom kan realiseres ved en byomforming er ofte knyttet

36

til en samlet utvikling av kvartalene, mens mindreenkelttomter kan ha marginale eller negativ verdi-utvikling. Denne erfaringen har en sett både på Ladeog Tempe, og det har skjedd en konsentrasjon avhvem som eier tomter i området. En mer profesjonelleindomsutviklingsbransje gjør at planprosessene blirenklere og at sjansen for en realisering av prosjekteneblir høyere, men det reduserer samtidig variasjonen ibransjen.

Ambisjonene for omfanget og takten i byomformingenble sterkt redusert på Lade i den planen som til sluttble vedtatt, mens planarbeidet for Tempe ble avsluttetuten at det ble lagt fram noen plan, kun retningslinjerfor videre næringsutvikling. Planprosessene fører like-vel i seg selv til endringer i holdninger og sier noe omutviklingsmuligheter og verdivurderinger dagens eiereog eiendomsutviklere har i områdene. To år etter ved-taket på Lade er det reguleringsplanprosesser for omlag halvparten av tomtene med sikte på en omdanning,og ny rullering av arealdelen vil reintrodusere boligut-vikling i områder hvor det ved forrige korsveg varsterk motstand. På Tempe opplever en at områdetvurderes både av OL-2018-organisasjonen som hoved-arena for deltakerlandsby, samtidig som også andreaktører i eiendomsbransjen vurderer bydelen somattraktiv for omdanning.

Målsettingen fra kommunens side da planarbeidet påTempe ble startet var å etablere en planberedskap forframtidig omforming, for at man ikke skulle være ”påetterskudd” i planarbeidet slik man opplevde det påLade. Erfaringene man gjorde seg i prosessen var atplanlegging av byomforming best skjer i situasjonerhvor omforming sees på som realistisk i en ikke altforfjern framtid, og at det er mest fruktbart når det skjergjennom et samarbeid med aktive grunneiere og eien-domsutviklere. Planarbeidet som ble gjennomført harderfor gitt en nødvendig kunnskap om muligheter ogbegrensninger, men det ville gitt liten merverdi å gåvidere til en konkret arealplan. Våre erfaringer erderfor at planer for byomforming i områder som er”i aktiv bruk” først har en hensikt i situasjoner hvoromformingen allerede har kommet i gang og dermedsetter rammer for en pågående utvikling og sikrerbehovet for de felles offentlige rommene ogfunksjonene.

GjennomføringsstrategierRekkefølgekrav er kommunens virkemiddel for å sikreat infrastruktur og samfunnstjenester etableres i taktmed ny utbygging. Enkelte grunneiere oppfatter rek-kefølgekrav som en trussel. De fleste er likevel inne-forstått med at ny infrastruktur er nødvendig og erogså interessert i å bidra fordi omforming og opp-gradering av anlegg gir en generell verdiøkning.Hovedspørsmålet er derfor hvordan man får til enrettferdig kostnadsfordeling, et hensiktsmessigopplegg for utbygging av infrastruktur og en forutsig-barhet for de som skal bidra i finansiering oggjennomføring.

Rekkefølgekravene gir grunnlag for å inngåutbyggingsavtaler hvor utbyggere kan yte tilskudd tilgjennomføring av nødvendige infrastrukturtiltak førutbygging.

Det er nærliggende å anta at ikke alle grunneiereinnenfor planområdene vil komme til å utnytte detutbyggingspotensialet som planene åpner for. Dettebetyr at hvis de totale utbyggingskostnader fordeles iforhold til beregnet netto utbyggingspotensial for hvertomt/kvartal, så vil ikke tilskuddene til sammen blistore nok til å fullfinansiere infrastrukturtiltakene.Det er da tre mulige alternativ:- en større andel av kostnadene fordeles på de som

bygger ut først,- hver enkelt utbygger pålegges å bygge sin andel av

de planlagte infrastrukturtiltak samtidig med sittutbyggingsprosjekt.

- Trondheim kommune tar en aktiv tiltakshaverrolleog bekoster hele, eller store deler av, utbygging avhovedanleggene.

Det vil åpenbart oppleves som urettferdig hvis de somer først i løypa skal pålegges å bære alle utgiftene forde som kommer etterpå. Det er heller ikke ønskelig atgrunneierne som bidrar til den byomforming som erformålet med planen, skal straffes økonomisk pådenne måten. Tvert imot bør fordelingsmodellen opp-muntre til utvikling. Belastningen på de første vil dess-uten bli så stor at dette alternativer vil sette en stopperfor enhver utbygging.

Dersom hver enkelt utbygger pålegges å bygge sinandel av infrastrukturtiltakene, vil det på den andresiden kunne få en klattvis og tilfeldig utbygging somhenger dårlig sammen. Spesielt for rekreasjonsarealer,ledningsanlegg og bruer/underganger er dettealternativet lite hensiktsmessig.

For å styre utviklingen i riktig retning, vil det værehensiktsmessig at kommunen selv tar en aktiv rollefor å sørge for at hovedanleggene kommer på plassi rett tid, og at utbyggere i tur og orden bidrar etterhvert som de realiserer eiendommenes utbyggings-potensiale. Dette forutsetter forskuttering av finansie-ringen, og innebærer at kommunen påtar seg risiko og

Rekkefølgekrav kommunedelplan Lade-Leangen:- Omfatter tiltak over 300 m2

- Veger og gater- Gang-, sykkel og turveger- Bydelsparker- Barnehage

37

kapitalutgifter ettersom det kan gå lang tid mellominvestering og realisering av de enkelte eiendommenesverdiøkning. Denne strategien innebærer at man taransvar for å etablere et tilstrekkelig godt plan- og kost-nadsgrunnlag, og at det inngås utbyggingsavtaler medde som har fått godkjent planer for utbygging av sinetomter. For å fange opp grunneiere som kan tenkes åbygge ut først på et langt senere tidspunkt, må manforsøke å inngå minnelige avtaler som forplikter dissetil å bidra økonomisk med sin andel.

Alternativet til en forskuttering er at kommunenavventer utbygging av infrastruktur inntil utbyggings-prosjekter i området er realisert i et slikt omfang at deter finansieringsgrunnlag for hele eller større deler avhovedanleggene. Det kan ta flere år fra de førsteutbyggingsavtalene er på plass til det er inngått til-strekkelig antall utbyggingsavtaler og det er pengernok til å starte utbygging. Utbyggingen må da skjeetappevis i takt med at tilskuddene kommer. Det erstor risiko for at hele summen ikke blir dekket inngjennom utbyggingsavtaler og at kommunen må bidrafor å få til en utvikling i området.

For å være i stand til å beregne tilskuddenes størrelseog gi forutsigbarhet til utbyggere som er berørt avkrav om tilskudd må det gjennomføres kostnads-beregninger. På kommunedelplannivå kan det utarbei-des kostnadsanslag som gir en viss oversikt over for-ventet kostnadsbelastning. Slike kostnadsanslag harrelativt stor usikkerhet (anslagsvis +/- 25%), men kanlikevel gi en god indikasjon på realismen i gjennom-føring. Kostnadsberegning av anlegg på regulerings-plannivå gir et sikrere grunnlag og dette vil derforvære et nødvendig neste steg i prosessen.

Bygging av lokalgater og andre fellesanlegg som harmer begrenset bruk og konsekvens, bør derimotkunne gjennomføres etappevis (kvartalsvis) samtidigmed gjennomføring av konkrete utbyggingsprosjekter.Gjennomføringen sikres da ved at ordinære utbyg-gingsavtaler inngås mellom kommunen og en ellerflere av utbyggerne som sokner til de respektiveanlegg.

Sosial infrastruktur som skoler og helsetjenester skal isin helhet dekkes av det offentlige. En kan dermedsi at kommunens bidrag til realisering av framtidigbyomforming og boligbygging ligger i å bidra medrasjonelle investeringer innen tjenestesektoren somen har ansvar for.

Saken er vedtatt av formannskapet 16.januar,hvor man sluttet seg til rådmannens innstilling.Hovedprinsippene som formannskapet sluttet segtil er:

I tråd med overordnede planer tar Trondheim kommuneen aktiv rolle for å få på plass nødvendig infrastruktur ibyomformingsområdene ved at:- Trondheim kommune definerer byomformings-

områdenes hovedanlegg – fortrinnsvis gjennomkomunedelplaner.

- Rådmannen utarbeider reguleringsplan forhovedanleggene og kostnadsberegner disse.

- Rådmannen igangsetter en prosess for å oppnåøkonomisk forpliktende avtaler med samtligegrunneiere innenfor byomformingsområdene, forgjennomføring av hovedanleggene.

- Før utbygging i kommunal regi kan igangsettes, leggerRådmannen frem en sak for politisk behandling somredegjør for kostnadene og risikoen i forbindelse medgjennomføringen av hovedanleggene.

3.3.4 Uterom og parkeringFortettingsstrategien medfører at en stor del av fram-tidige boligprosjekt vil komme i en eksisterende by-situasjon. Dagens regelverk for rekreasjonsareal ogparkering ble utviklet i en tid da utbyggingen foregikki utkanten av byen. Den gang var tomtene store ogboligene stort sett familieboliger eller store feltutbyg-ginger på ubebygd areal. I dag er utbyggingen kom-pakt, med stor andel små boliger på små tomter.

Knapphet på areal og bymessighet i bebyggelsenbidrar til at en relativt større andel av tomtearealet blirbebygd. De begrensede delene av tomten som blirigjen, representerer derfor en knapphetsressurs medstor bruksverdi for beboerne. De to hovedfunksjonersom tradisjonelt slåss om dette arealet er parkering oguteopphold, men også adkomst, renovasjon og vegeta-sjonsskjerming er eksempler på bruksområder somkrever areal. Uten retningslinjer for minstekrav tiluteopphold er det ikke gitt at dette blir ivaretatt vedprosjektering. I forslag til retningslinjer til kommune-planens arealdel er det foreslått følgende: Der det ernødvendig å prioritere bruken av utearealet, skal arealtil uteopphold prioriteres foran areal til parkering.

Som grunnlag for arbeidet med nye normer ble detgjennomført en analyse av 8 boligområder, samt enbeboerundersøkelse. Prosjektene som ble undersøkter alle byboliger i attraktive boligområder med høyomsetningsverdi. Undersøkelsene lærte oss at dagensvedtekter er lite tilpasset typiske byboligprosjekt. Deter viktig at det finnes gode private uteoppholdsarealersom balkonger og terrasser, men også anlegg for fellesopphold og lek. Disse aktiviteter skjer i praksis påoffentlige områder i nærheten. Arealknapphet, kravom stedstilpassing og små prosjekter tillater i en del til-felle ikke at det settes av fellesområder med tilstrekke-lig størrelse og kvalitet på egen grunn.

38

UteoppholdDet er målet om fortetting med kvalitet og et sterkerebymessig perspektiv på boligutbyggingen som liggertil grunn for arbeidet med nye normer for uteopphold.Det har vært et mål å gi klare og mer forutsigbarerammer for de private forslagstillerne, slik atbehandlingen av planer og byggesaker blir effektiv.Arealkravet omfatter et samlet uteoppholdsareal, slik atdet også omfatter areal som brukes av den enkeltebolig, hage og balkong, i tillegg til areal for fellesuteopphold. Dermed har en også fått et verktøy til åvurdere fradelinger av en eller et fåtall boligtomter,hvor tolkingen av selve lovtekstens krav til uteoppholdofte har vært vanskelig. Det gir et bedre grunnlag for åvurdere den samlede kvaliteten i små, tette utbyg-gingsprosjekt der tradisjonelle lekeplassnormer ofteblir uaktuelle. Det har vært en diskusjon om balkongerog takterrasser skal tas med. I arbeidet med analysenav de 8 områdene så vi hvor verdifulle slike arealer erfor byboliger og har derfor valgt å ta dem inn i normenunder forutsetning av at de er brukbare til opphold idet fri, ikke for smale eller innglasset.

Arealkravet er definert som en funksjon av det tillatteutbyggingsarealet til bolig, ikke til antall boligenheter.Det betyr at utearealet vokser jevnt med størrelsen påutbyggingen. Det vil bli enklere å avsette tilstrekkeliguterom i en plan, selv der sammensetningen av leilig-heter ikke er fastlagt, eller andelen boligareal i bebyg-gelse med kombinert formål ikke er fastlagt. Dermedunngår en usikkerhet i senere bebyggelsesplan ellerbyggesak, og det er positivt for effektiviteten i saks-behandlingen. En utbygging med små boliger vil få etlavere krav til uterom enn en utbygging med sammeantall familieboliger, hvilket er rimelig. Størrelsen påfelles uterom med lekeplasser vil dermed også følgebebyggelsens volum og ikke sprang i boligantalletsom i dag.

Det foreslås i normen at uterommet skal utgjøre mini-mum 50% av utbyggingsarealet, men det åpnes for enreduksjon til 30% i prosjekt med typiske byboliger.Grunnen til dette er at bymessige situasjoner harvarierte tilbud av aktiviteter i seg selv som kompense-rer for bortfallet og også at fortettingen vil stimuleres.Det understrekes at kravene er minimumskrav.Definisjonen av bymessig strøk er ikke helt entydig ogmå tolkes.

En minimumsandel av uterommet skal avsettes tilfelles bruk for lek og møteplassfunksjoner. Både deundersøkelsene som er gjennomført og erfaring ellers,tilsier at ulike typer boligområder bør ha ulik oppar-beiding av uterommet. Det er derfor ikke gitt spesi-fikke krav til utforming av utearelene. Det viktigste erå sikre tilstrekkelig stort areal som har gode forutset-ninger som sollys, er fri for forurensing og lignende.Da vil beboerne kunne ta det i bruk på ulike måteretter behov. Det stilles krav om terrengets maksimalehelning, om sol og støyskjerming. Det er viktig atuterommet får en god juridisk forankring i areal-planene. Det foreslås derfor at det i alle arealplanermed boliger skal legges ved egne planbilag, foreksempel en illustrasjonsplan, som viser hvordan areal-og kvalitetskravene er ivaretatt.

Det foreslås også at nytt og eventuelt eksisterendeoffentlig friområde kan erstatte det arealet som skalavsettes til felles bruk. Det må understrekes at dettebare er aktuelt dersom kommunen selv finner det hen-siktsmessig. Det er viktig at de sentrumsnære uteopp-holdsarealene ikke utsettes for altfor stor slitasje. Detmå derfor være en forutsetning at arealene oppar-beides eller opprustes slik at de blir mer robuste. Deter også viktig at utbygginger ikke kan slippe unna ute-romskravet uten kompensasjon. Økt bruk av offentligeområder vil medføre økte driftsutgifter for kommunen.På den annen side vil en gjennom rekkefølgekrav ometablering av offentlige friområder eller ved å sette vil-kår om opparbeidelse eller opprusting av eksisterendeparker og friområder, legge grunnlag for utbyggings-avtaler om finansiering av slike. Det kan få positiv

Ulike normkrav for uterom i byene

39

betydning for blant annet byanleggene og kommeandre beboere i nærområdet til gode.

ParkeringTrondheim benytter aktivt en restriktiv parkerings-politikk som virkemiddel for å redusere veksten ibiltrafikken, skape trafikkgrunnlag for kollektivtrans-porten og opprettholde tilgjengeligheten til sentrumsom en videreføring av fortettingsstrategien. Detviktigste virkemiddelet er restriksjoner på arbeids-plassparkering gjennom maksimalkrav til nybygg, ogliberalisering av minimumskravene til parkering forboliger. For å nå mål om fortetting er det også viktig atparkerings-plassene ikke opptar for mye overflatearealsom kan benyttes til utbygging og uteopphold.

Som en del av pilotprosjektet ble det foretatt en enkelundersøkelse av hvilke typer parkeringsnormer delta-gerbyene har og hvordan de praktiseres. Alle de sjubyene har enten parkeringsvedtekt, bestemmelse tilkommuneplanens arealdel eller begge deler. Samtligekommuner skiller mellom krav for indre og ytrebydeler med et lavere krav for sentrum. De flestekommunene benytter boligenhet som dimensjone-ringsgrunnlag for boligparkering, mens enkeltebruker bruksareal eller antall rom i boligen.Parkeringskravene for bolig er relativt sammen-fallende for sentrale bydeler, med 1 parkeringsplasspr. bolig. Kravet til næringsparkering varierer svært,noen byer har maksimumskrav, noen min/- maks krav,andre igjen har minimumskrav. Alle har areal somberegningsgrunnlag. Undersøkelsen gir ikke svar påhvorvidt parkeringskrav til næringsbygg benyttes somet trafikkreduserende virkemiddel.

Parkeringsrestriksjonene for næringsbygg må ikkebli så stramme at virksomheter lokaliseres utenforsentrumsområdet og dermed motvirker det over-ordnede målet om å lokalisere arbeidsintensivebedrifter sentrumsnært og nær kollektivårer. Forlave parkeringskrav, særlig lave minimumskrav tilboligbygg, kan bidra til at offentlig areal tas i bruktil privat parkering og at nærmiljøet får en belastningmed fremmedparkering.

Det er først og fremst tilgangen på arbeidsplass-parkering som fører til bilkøer i rushtidene. I områdermed god kollektivdekning bør behovet for bruk av biltil arbeidsreiser være begrenset. Parkeringsrestrik-sjoner ved arbeidsplasser er, sammen med vegprisingog et attraktivt kollektivtilbud, et av de virkemidlenekommunen har til rådighet for å redusere trafikken.

Det stilles også krav om at bare en mindre andel avparkeringsplassene ved nye næringsbygg kanplasseres på bakkeplan utomhus. Bestemmelsen skalforhindre stor nedbygging av næringstomter medparkeringsplasser. Den virker indirekte som en parke-ringsrestriksjon fordi plasser under bakken eller i huser mer kostbare enn plasser på bakken. Bestemmelsener også ment å bidra til en lokalisering av arbeids-intensive virksomheter nær sentrum. Videre forbedrekonkurranseforholdet mellom sentrale og perifereområder i kommunen når det gjelder tilgjengelighettil parkering.

Fortettingspolitikken gjør det kostbart å etablereparkeringsplasser i nye næringsbygg og en restriktivparkeringspolitikk har i en del tilfelle vært rimelig

Krav til parkering for næring – Indre bydeler

Krav til parkering for næring – Ytre bydeler

40

enkel å håndheve. I dag ligger betalingsviljen hos enarbeidsreisende for en parkeringsplass under kost-prisen for en ny plass i anlegg. Dermed må arbeids-givere eller utleier av næringsbygg subsidiereparkeringsplasser i nye parkeringsanlegg. Detteforholdet har antakelig medført at det har vært relativtfå reelle motforestillinger mot maksimalkravet i ved-tekten. Lite plass gjør det også vanskelig å etableremye parkering. St. Olav Hospital i Trondheim er eteksempel på begge disse forholdene.

Erfaringer fra Trondheim med flytting avFylkesmannens administrasjon og samlokalisering avkommunale enheter i Midtbyen viser at overgangen fraprivatbil til andre transportformer går relativt smerte-fritt for de ansatte når kollektivtilbudet er godt og deter gode ordninger for sykkelparkering. Kommunensparkeringspolitikk for ansatte medførte at 40% færrekjører egen bil fra bosted til arbeidsplass. Samtidigsvarer til sammen 80% at de er svært fornøyd eller

fornøyd med reisemulighetene til arbeid. Dette viser aten restriktiv parkeringspolitikk for arbeidsreiser hargod effekt og at ulempene for den enkelte blir myemindre enn det mange frykter på forhånd.

Det er foretatt en spørreundersøkelse i tre bymessigeboligområder om beboerne var fornøyd med parke-ringstilbudet eller ikke. Det viste seg at de var relativtmisfornøyde, først og fremst med at det var litebesøksparkering og at gateparkeringen var tids- ogavgiftsregulert. En undersøkelse av bilholdet i de treområdene viser imidlertid at parkeringsnormen stemterimelig bra med det faktiske bilholdet. Problemeneoppstod da utbygger solgte faste plasser til boligen.Normen forutsetter en fleksibel bruk av plassene somgir bedre utnytting enn faste plasser. Flere utbyggereselger nå parkeringsrettigheter til felles plasserframfor faste plasser.

41

3.4 Skien - Styrking av bysentrum,Landmannstorget – Kverndalen

3.4.1Overordnet politikk for byutvikling/byomforming

Kommuneplanens arealdel 2001 – 2015I kommuneplanens arealdel er det en klar strategi athovedtyngden av nye bolig- og næringsarealer skaletableres i bybåndet mellom Skien og Porsgrunn.Ønsket er å utnytte mulighetene og aktiviteten somvannet skaper. Samferdselsløsningene skal bidra tilgod og miljøvennlig transport i Grenland.Grønnstrukturene langs elva skal videreutvikles ogdet skal etableres gode forbindelser mellom elva ogstørre, sammenhengende friluftsområder i bakkant.

I kommuneplanens arealdel er det trukket oppfølgende hovedmål for arealforvaltningen:

• Skien skal være et godt bosted og en sentral møteplassfor handel og kultur

• Framtidige generasjoners behov skal vises omtankegjennom et lavt ressursforbruk og forurensningsnivå

• Skien kommune vil ta aktiv del i en positiv utviklingav Grenland

Skien sentrum, Kommunedelplan 1996 – 2009I sentrumsplanen er det satt fokus på byen som møtervannene. Forbindelsen sentrum – vannet skal tas varepå og styrkes. Det samme gjelder for byens lande-merker, akser og byrom. Sentrumsplanen gir vidererammer for sentrums innhold og funksjon, sentrumsavgrensing og utstrekning, sentrums form ogutforming og transportnettet.

Oppfølging av overordnede planerSkien kommune har ikke hatt noen klar utbyggings-strategi med tanke på hvordan de overordnede målskal oppnås. Utbyggingen har i perioden i hovedsakskjedd utenfor sentrumskjernen og i yttersonen avbybåndet Skien – Porsgrunn. Dette har sammenhengmed at tomtegrunn i sentrumsområdene og langs elvaer dyrere, planene er mer komplekse og kravene tilferdigstillelse av teknisk og grønn infrastruktur førboliger og forretningslokaler kan tas i bruk.

Det har videre vært vanskelig å få gjennomslag for åetablere statlige virksomheter innenfor sentrums-området. Statlige virksomheter har i likhet medprivate aktører vært styrt av økonomiske hensynframfor byplanfaglige hensyn.

I GRENLAND

SKIEN

42

Gjennom pilotprosjektet er det satt fokus på disse for-holdene. Det er nå tatt initiativ til å utarbeide en utbyg-gingsstrategi der kommunen går inn og prioritererutbyggingsområder og ser på hvilke infrastrukturtiltaksom er nødvendig med tanke på å utløse utbygging ide enkelte områder. Ved etablering av nye statligefunksjoner slik som NAV og Skatteetaten er det etklart mål at disse skal etableres i sentrum.

Sentrums innhold, funksjon og avgrensning og utstrek-ning av sentrum har også vært sentrale tema i debat-ten om utvidelse av handelsbyen Herkules, lokaliseringav nytt politihus og utvikling av Klosterøya. Utformingav transportnettet og lokalisering av ny bussterminalog parkeringanlegg har stått sentralt i utviklingen avLandmannstorget - Kverndalen.

De siste par årene har Grenland i likhet med landet forøvrig sett en ny trend i markedet. Folk er villig til åbetale langt mer for en attraktiv tomt eller leilighet isentrum og langs elva. Dette vises ved at mange områ-der er under planlegging og enkelte under realisering.

I 2002 ble Skien og Porsgrunn i fellesskap tatt medsom partnerby i det EU-finansierte prosjektet WaterCity International II. Prosjektet hadde som overordnetmål å:- Skape felles visjon for utviklingen av områdene

langs elva med fokus på muligheter for omformingog bedre utnyttelse.

- Tilrettelegge for offentlig tilgjengelighet til elva ogintegrere vannet i folks hverdagsliv.

- Stimulere sosial og økonomisk utvikling ved å skapeattraktive arealer langs elva.

Det ble i 2004 arrangert en idékonkurranse for elvamed fokus på rekreasjon, turveg og møteplasser. Deførste områdene er nå under utføring. Dette har klartbidratt til å sette et positivt fokus på områdende langselva; kvaliteter og muligheter.

Samme år ble det utarbeidet et handlingsprogram medprioritering av sentrumstiltak. Det har vært stor poli-tisk og administrativt vilje og evne til oppfølging av

handlingsprogrammet. Opprusting langs vannfrontenog Rådhusplassen har ført til at byen igjen henvenderseg til vannet.

Bakkestranda er tilrettelagt som tur- og nærrekrea-sjonsområde for allmennheten. Snipetorp med sinbevaringsverdige bebyggelse, har i tillegg til denantikvariske verdien, stor verdi som miljøelement,identitetsbærer og historieformidler. Tildeling av tett-stedsprisen for 2001 er med på å understøtte dette.

Morild har klart å forene det historiske med detnyskapende og har fått Skiensbefolkningen ogregionen til å se byen med nye øyne. Belysningenfremhever byens form, historikk, akser og visuelleobjekter. Morild ble i 2005 tildelt Norsk Lyspris ogtettstedsprisen.

Handelstorget er Skiens møtested, hjertet i sentrumog har fungert som møteplass for handel i generasjo-ner. Opprusting og utsmykningen av Handelstorget eret viktig løft for Skien sentrum. Skulpturelle element igranitt er med å definere formen, mens bruken avvann har referanse til fossefall og sluser.

Røtterane Foto: Jørn Steen

Foto: Wenche Guldbrandsen

43

3.4.2 Prosess Landmannstorget – Kverndalen

Landmannstorget - Kverndalen er tre kvartaler i Skiensentrum. Ett av kvartalene, selve Landmannstorget,inneholder Skiens kollektivknutepunkt. De to andrekvartalene fremstår i dag som bakgårder. Området harvært en planmessig utfordring i en årrekke. Det harlenge vært et ønske å integrere kvartalene i fremtidigbyutvikling og transformere kvartalene til modernebolig- og forretningskvartal. Så langt har ingen planerevnet å realisere kommunens målsetninger. Ambisjons-nivået ble derfor satt høyt da en i 2001 besluttet åigangsette utvikling av kvartalene og gjennomføre enprosjektkonkurranse. Det ble ved utlysing av prosjekt-konkurransen lagt stor vekt på gjennomførings-aspektet. Dette medførte at utvikler var en sentralaktør i de konkurrerende team.I prosessen har det blitt understreket at samarbeidetmellom offentlige og private parter er essensielt for åfå realisert en utbygging i området.

Mål for utvikling av områdetOmrådet skal bli en aktiv del av Skien og utviklefunksjoner byen trenger både som kommunesenter og”fylkeshovedstad”. Bydelen skal gjennom sitt innholdogså bidra til en vitalisering av sentrum forøvrig.Området skal tilrettelegges med fokus på sentrumsom arena for "urbane gleder".

Det skal legges vekt på publikumsintensivefunksjoner og åpne fasader på gateplan mot Torggata,

Kverndalssgata og Hesselberggata. Strukturmessigskal området være en videreutvikling av eksisterendekvartalsstruktur, plassdannelser og akser.

I tillegg ble følgende mål lagt som føringer iprosjektkonkurransen:- Et sentrum tilpasset næringsvirksomhet og

forretning.- Boliger/leiligheter skal integreres i prosjektet.- Området skal være et knutepunkt for kollektiv-

trafikk. På lang sikt skal området kunne inkludereSkiens sentrale av- og påstigning for bane og buss.

- Vurdere muligheter for integrering av kulturelleaktiviteter.

- Vurdere om området Torggata fra Landmannstorgettil Rådhusplassen kan integreres i samme prosjektetter tidligere planer.

Oktober 2001 Oppstart prosjektkonkurranseMars 2002 Kåring av vinner: ”Absolutt Skien”Juni 2002 Samarbeidsavtale mellom Skien kommune og Prosjektfinans (Byggholt)Juni 2003 Planprogram vedtattSeptember 2003 Oppstart reguleringsplan for Landmannstorget og p-anlegg i fjellJanuar 2005 Reguleringsplan for Landmannstorget og p-anlegg i fjell vedtatt

Det har vært følgende milepæler i prosjektet:

44

Prosjektkonkurranse - juryens vurdering og kjennelse07.03.02 ble prosjektet ”Absolut Skien” enstemmig

kåret til vinner av prosjektkonkurransen. Vinnerteametbesto av: Prosjektfinans, Narud Stokke Wiig, IN’BYlandskap og Norsam transport. Juryen la vekt på atvinnerprosjektet skulle ha riktig helhetsgrep, riktigbalanse mellom bebyggelse og landskapsrom, fleksi-bilitet til å kunne dekke ulike funksjonsbehov og væregjennomføringsrettet både med tanke på økonomi ogetapper, jf utdrag fra juryens kjennelse:

”Prosjektet framhever seg foran de øvrige ved at det bådetar klare valg og bevisste valg og bevarer den grad avfleksibilitet og åpenhet som er nødvendig i en byutvi-klingsoppgave av denne art. De valgene som er tatt tyderpå god forståelse for områdets betydning i Skien sentrumog kjennskap til de prosesser som fører fram til etvellykket prosjekt.”

SamarbeidsavtaleDet ble i samråd med juryens anbefaling innledet for-handlinger mellom Skien kommune og Prosjektfinans(Byggholt) for utvikling av området. Samarbeids-avtalen ble undertegnet av begge parter 05.07.02.

Innledningsvis belyses bakgrunnen for samarbeids-avtalen og føringer og målsetninger for videre utviklingav planområdet. Partenes felles intensjoner medutviklingsprosessen trekkes frem, samt hvilke planerog påfølgende avtaler samarbeidsavtalen leggerpremisser for.

I en by som Skien, hvor det ikke er etableringspress isentrum, er det en utfordring å finne godt innhold ogpotensielle leietakere. Samarbeidsavtalen beskriver atdet offentlige plikter å samarbeide aktivt for å finnenødvendige leietakere og innhold til prosjektet.Salgsinntektene av kommunal grunn skal tilbakeføressom bidrag til infrastrukturtiltak. Dette gir økonomiskforutsigbarhet for utbygger. For å sikre en godfremdrift og oppfølging skal det avholdes jevnligekontaktmøter. Utbyggingsretten er satt til 5 år medmulighet for ytterligere 5 år.

PTL Kristiansand har foretatt en evaluering avsamarbeidsavtalen. Hensikten med evalueringsarbeidetvar å belyse hvorvidt samarbeidsavtalen er et hensikts-messig virkemiddel i kompliserte byutviklingsprosjek-ter og ved offentlig og privat samarbeid. Konklusjonener at samarbeidsavtalen har vært og er et viktig virke-middel og medvirker til at begge parter strekker seglenger enn de ellers ville gjort. Det vises til egenrapport datert 06.03.06.

PlanprogramSkien kommune utarbeidet, i tråd med samarbeids-avtalen, et planprogram for hele området som grunn-lag for videre detaljplanlegging/reguleringsplaner iområdet. Bakgrunn for å utarbeide et planprogram varå etablere et fleksibelt verktøy som ga styring medhelheten og som skulle avklare premissene forreguelringsplan.

45

Planprogrammet som ble vedatt av bystyret 19.06.03 ergjennomføringsrelatert og inneholder fysiske rammerfor videre utvikling av området herunder trafikaleløsninger, funksjoner, kvalitet, forholdet til privategrunneiere, utbyggingsetapper, rekkefølgekrav ogutbyggingsavtaler. Trafikk og kollektivterminal ersentrale temaer i forbindelse med utviklingen avområdet. Det vises til egne rapporter utarbeidet avNorsam.

Reguleringsplan for Landmannstorget ogparkeringsanlegg i fjellReguleringsplanarbeidet ble varslet 26.09.03 medutgangspunkt i de føringene som ble lagt i plan-programmet, men er avgrenset til selveLandmannstorget som var definert som førsteutbyggingstrinn. I planposessen kom det fram sterkesynspunkter på plassering av kollektivterminal ogtovegskjøring i Torggata selv om dette var en avforutsetningene i planprogrammet. Rådmanneninnstilte på kollektivterminal i Torgata og envegs-kjøring i sydgående retning. I møte 27.01.05 vedtokbystyret reguleringsplanen, men uten å ta endeligstilling til plassering av kollektivterminalen.

UtbyggingsavtaleI forbindelse med reguleringsplan forLandmannstorget og parkeringsanlegg i fjell fremfor-handlet administrasjon i Skien kommune og Byggholtet forslag til utbyggingsavtale. De økonomiske for-holdene i avtalen tar utgangspunkt i kostnadskalkylenefra forprosjekt for offentlig byrom og infrastruktur

samt parkeringsutredningen. Det vises til egnerapporter utarbeidet av henholdsvis Narud StokkeWiig og Rambøll. Forslag til avtale regulerer ihovedtrekk hvordan Skien kommune skal benytteinntektene fra tomtesalget på Landmannstorget.Avtalen ble ikke vedtatt i bystyret på grunn av deendringene som ble gjort ved sluttbehandling avreguleringsplan og har heller ikke blitt fulgt opp i detvidere arbeid. Dette har sammenheng med at det frautbyggers side ikke lenger er aktuelt å etablereparkeringsanlegg i fjell slik som forutsatt i vinner-utkastet og vedtatt reguleringsplan.

3.4.3 Utfordringer Landmannstorget -Kverndalen

Utviklingsarbeidet på Landmannstorget har stagnertetter at reguleringsplanen ble endelig vedtatt. Dettehar flere årsaker både når det gjelder selve planutfor-mingen og vedtaket i bystyret om midlertidig kollektiv-terminal og forholdet til økonomi og marked. Dettehar igjen klar sammenheng med å finne innhold ogaktører som kan tilføre byen det nødvendige løft.

PlanutformingPlassering av kollektivterminal og parkeringsløsningfor Landmannstorget – Kverndalen er fremdelesuavklart. Dette er et moment av stor betydning forutvikling av området. Utbygger har i løpet av proses-sen gitt klare signaler om at eventuelt fremtidige leie-takere krever kort avstand til parkering dvs parkeringunder bakken i direkte tilknytning til forretning ellerbolig. Dette er endrede forutsetninger som harkommet fram underveis i prosessen.

Bystyret vedtok 15.06.06 å opprette et kommunaltaksjeselskap, Bygarasjen AS med hovedmål å få frambeslutningsgrunnlag, finansieringsplaner og risiko-vurdering for et parkeringsanlegg i fjell. Det blesamtidig vedtatt å lage en ny sak til bystyret derkommunens parkeringspolitiske mål skal fastsettes.Det har i forbindelse med andre utbyggingsprosjekterkommet opp forslag om å løse parkeringsbehovet vedå etablere nye anlegg under bakken. Dette vil bli endel av vurderingen som nå skal gjennomføres.

Reguleringsplanen som er utarbeidet er skreddersyddi forhold til foreliggende vinnerutkastet og er litefleksibel med tanke på tilpasning eller justering avkonseptet. Her kommer det videre et annet momentinn: Hvor store endringer kan gjøres i vinnerkonseptetuten at dette bryter forutsetningen for konkurransenog juryens vurdering av de innkomne forslag.

Konsept og økonomi markedSkien kommune ønsket ved å trekke utbygger med frastart for å sikre seg forutsibarhet med hensyn pågjennomføring. Det har i den pågående prosess likevelvist seg problematisk å realisere prosjektet. Foreslåttkonsept er ikke i samsvar med markedet. Dette gjelderbåde parkeringsløsning og den arkitektoniske utfor-mingen. Volumene på Landmannstorget blir for

Reguleringsplan for Landmannstorget med parkering i fjell

46

oppstykket til å kunne tilfredsstille kravet fra de storeaktørene i markedet som er ønskelig å få etablert iområdet.

VirkemidlerDet er videre en debatt hvilke virkemidler en har tilrådighet og hvorvidt en ønsker å ta i bruk dissevirkemidlene. Skien kommune har i forbindelse medutvikling av Landmannstorget – Kverndalen sagt atsalgsinntektene av kommunal grunn skal tilbakeføresprosjektet som infrastrukturtiltak i området. Skienkommune har videre sagt seg villig til å ta i brukekspropriasjon dersom det ikke er mulig å kommefram til frivillige avtaler. Skien kommune har alleredekjøpt opp areal i utbyggingsområdet og vurderer nåmuligheten for å gå inn å kjøpe opp en større eiendomsom er sentral for utviklingen av de to neste kvarta-lene. Dette indikerer at kommunen her er villig til å gålenger enn tilfellet har vært i andre prosjekter for åfinne fram til en løsning.

Innhold og funksjonDet er viktig å finne innhold og leietakere som kantilføre byen liv; som for eksempel offentlige kontorer,kulturinstitusjoner, handel, service, boliger for ulikebefolkningsgrupper. Dette er en utfordring isentrumområdet og spesielt i Skien med begrensetutbyggingspress.

Det offentlige vil her kunne være en sentral aktør ogleietaker og en viktig drivkraft for byutviklingen.Dersom en sentral aktør hadde meldt sin interresse forområdet, ville etter all sannsynlighet første byggetrinnvært under gjennomføring. Det lyktes dessverre ikke åfå etablert politihuset i sentrum. Dette fordi det i for-bindelse med arkitektkonkurransen som ble gjennom-ført i 2005 ikke var lagt vekt på byplanmessige hensyn,men i hovedsak var fokusert på økonomiske hensyn.Dette er ikke i tråd Storbymeldingen (St.meld. 31,2002-2003), noe som har ført til debatter både lokalt,regionalt og på statlig nivå. Ved senere etableringer erdet vesentlig at statlige aktører ser sin rolle i bytuvik-lingen. Det samme gjelder selvfølgelig ved etableringav regional og kommunal virksomhet.

Samarbeid og samhandlingGod forankring er sentralt for samarbeid og samhand-ling. I Landmannstorg - Kverndalenprosjektet bleadministrasjon, politikere og utviklere trukket med iprosjektet fra start. Det ble blant annet opprettet enstyringsgruppe bestående av ordfører, administrasjons-sjef og politisk valgte i tekniske hovedutvalg.Samarbeidet har senere blitt manifestert gjennomsamarbeidsavtale og forslag til utbyggingsavtale.Dette har bidratt til å sikre forutsigbarheten for beggeparter. Når det likevel ikke skjer noe i området, er detlett å bli frustrert og skylde på hverandre. Dette er litekonstruktivt. Kontaktmøtene (jf samarbeidsavtalen) erderfor helt sentrale for å opprettholde et godt klima.

Samarbeidsavtalen gir begge parter en gjensidig for-pliktelse. Skien kommune har forpliktet seg til å jobbeaktivt for å få nødvendige leietakere og innhold tilprosjektet. Dette gjelder både kommunale og privateaktører. Her vil kommunen kunne komme i habilitets-konflikt da man selv gjennom sitt heleide selskap a.s.Kontorbygg er en dominerende aktør i det kommersi-elle utleiemarkedet.

Samarbeidet blir videre satt på prøve i forhold til hvor-vidt det fra aktørenes side er villighet til å å justeremålsetting og visjon for prosjektet. Hvor langt er detvilje til å strekke seg, og hvor går grensen for atkvaliteten i prosjektet blir vesentlig forringet.

StatusI prosjektet Landmannstorget – Kverndalen stårutvikler (Byggholt/Profier) og Skien kommuneoverfor følgende valg:- Endre konsept; - justere visjon og målsetting- Se på utviklingen av de øvre kvartalene; - endre

utbyggingsrekkefølgen- La prosjektet ligge i bero; - avvente markedet- Heve avtalen

Det ble i siste kontaktutvalgsmøte rett før jul 2006påpekte behovet for å få en avklaring av:- Behov for offentlige og private parkeringsplasser- Fjellanlegg kontra parkering under bakken- Lokalisering av kollektivterminal- Rekkefølgekrav ved endret utbyggingsrekkefølge

Byggholt og Profier varslet oppstart av endring avreguleringsplan (vedtatt 27.01.05) forLandmannstorget 14.04.07. endringene går ihovedsak på å åpne for parkering under bakkenivåi kvartalet.

3.4.4 Problemstillinger – dilemmaer

Begrenset utbyggingspressDet kan være vanskelig å holde fokus på prosjektetLandmannstorget – Kverndalen når det dukker oppandre spennende prosjekt som i øyeblikket virker merrealistiske og hvor utvikler går høyt ut. Dette gjelderkanskje spesielt i byer hvor det er lite markedstrykk,men samtidig et stort ønske om å få synlige resultater.

I Skien har det etter at Landmannstorget –Kverndalenprosjektet ble startet opp vært rettet storoppmerksomhet rundt utvikling av Klosterøya (etternedlegging av paprifabrikken Union, Norske Skog),og nytt hotell i tilknytning til utvikling av Ibsenhuset.I tillegg ble det nedlagt betydelige ressurser iforbindelse med etablering av nytt politihus som tilslutt endte på Myren i utkanten av det definertesentrumsområdet.

47

I byer med begrenset markedstrykk vil det viderevære en balanse mellom satsing i sentrum og det åvære positiv til satsinger som skjer andre steder ikommunen. Dette ble svært tydelig ved diskusjon ompolithusets plassering, men er et tema som har værtmindre fokusert ved etablering av ny stadion,utbygging av ny videregående skole og ikke minstved etablering av nye boliger.

Det er små marginer som skiller et prosjekt fra å blien suksess til ikke å bli realisert i det hele tatt. PåLandmannstorget kunne situasjonen kanskje ha værten helt annen om vi hadde klart å få en sentral aktørinn på banen. Det er derfor helt essensielt at regionaleog statlige utbyggere tar sitt ansvar for å gjennomførestatlig politikk.

Debatt om byutviklingSentralt i forhold til å lykkes er videre å klare å holderiktig fokus. Dette har igjen klar sammenheng med enløpende debatt om byutvikling. For å ta riktige enkelt-avgjørelser er det nødvendig å se de overordnedesammenhengene. I Skien har det manglet en offentligdebatt som har satt fokus på aktuelle problemstillingersom:- Hva skal være Skiens varemerke?- Hva trenger Skien – hvilken utvikling ønsker vi?- Hva er tålegrensen?- Hvor skal utviklingen skje?- Hvordan kan vi styre utviklingen?

I stedet har vi vært opptatt av detaljer, ”frimerke-planlegging”, og omfattende utredninger som ikkestår i samsvar med prosjektets størrelse. Dialogenmellom næring, administrasjon, politikere og denvanlige mannen i gata har vært knyttet til det enkelteprosjekt. Dette er ofte en dårlig setting der hensynet tilenkeltaktørene kommer i fokus og helhetsvurderingenkommer i bakgrunnen.

Det er helt nødvendig å koordinere innsatsen, gå vekkfra frimerkeplanleggingen og tenke utvikling av størreområder i sammenheng. På dette nivået er det enklereå engasjere og skape en god dialog og debatt.

Utvikling av Klosterøya og Menstad – Borgestad er sålangt et godt eksempel på at dette er mulig. Her er detlagt stor vekt på prosess og medvirking, en nødvendig-het for å få et vellykket resultat.

I pilotprosjektet for byomforming har betydningen av åha en løpende debatt om byutvikling etter hvert fåttstørre fokus. I flere av kommunene er det innledet etsamarbeid mellom næringsaktører og komunnen.Skien kommune har ved flere anledninger hattsamarbeid med Porsgrunn kommune og flere avGrenlandskommunene, samt Telemark fylkes-kommune og har videre tette bånd mot Vekst iGrenland. Her er det imidlertid et stort uutnyttetpotensiale.

Arealplanforum, estetikkseminar, seminar for barn ogunge er eksempel på årlige arrangementer som børvære en del av den løpende bydebatten. Media måvidere trekkes med som en positiv aktør i debatten og ide pågående prosesser.

En løpende debatt om byutvikling er videre sentral iforhold til å være i forkant. I Skien har vi i mangesammenhenger kommet på etterskudd, noe som harført til at lokaliseringsdebatten har vært fånyttes eller iverste fall fraværende. Politikerne føler i mange tilfel-ler at de ikke har noe reelt valg.

Det er likevel med optimisme vi går fremtiden i møte.Både hos administrasjon, politikere og næringsliv erdet nå en større forståelse for de prosesser og utfor-dringer vi står overfor. Sammen er det mulig å få til degode prosjektene og resultatene. Dette har en klarsammenheng med kunnskapen en har fått tilgang tilgjennom pilotprosjektet for byomforming.

Neste steg er å utforme rettslig bindende planer medfleksibilitet og robuste strukturer som samtidig gir osssikkerhet for kvalitet. Dette har videre vært et sentralttema i pilotprosjektet som nå vil bli utprøvd i forbin-delse med utvikling av Klosterøya.

48

3.5 Tromsø - Stakkevollvegen Sjøfront

Utgangspunktet for arbeidet i Tromsø kommune harvært å ta tak i en uløst planoppgave ved å sette øktfokus på denne i pilotprosjektet. Målsettingen har værtå lage en visjon for framtidig arealbruk for et tidligereindustriområde i tilknytning til sentrum. Resultatetskulle være en visjon som kunne ligge til grunn forrevidering av kommuneplanen og kommunedelplanen.Det har vært lagt vekt på å vinne kunnskap i form avkartlegging, utredning og analyse som grunnlag forplanlegging og organisering/gjennomføring. Når detgjelder organisering har den foregått på to plan. Innadi kommunen har det vært viktig å forankre prosjektethøyt oppe i organisasjonen samt å få med politisk delta-kelse. For det andre har organisering av grunneierne ien felles interesseforening gitt dem en felles stemmesom gir muligheter på tvers av eiendomsgrenser. Dethar også vært viktig å få til et eierforhold til prosjektetfor de involverte partene, og samtidig holde et over-ordnet blikk.

3.5.1 Overordnede føringerKommuneplanens arealdel fra 2000 har satt fokus påarealene på begge sider av Tromsøysundet (se figur).Byen skal vokse innover. Kommuneplanen revideresnå og har i tilegg fokus på relokalisering og nye behovtil nye næringer. Formålet er å ha nok og riktig type

areal for næringsliv og handel, for å opprettholde og åskape ny næringsaktivitet i kommunen. Det er behovfor å se på de næringsarealene kommunen har, ogsamtidig å finne nye arealer, ut fra behovene til bådeeksisterende og nye næringer.Næringsområder og havneareal er behandlet ikommuneplanens arealdel for byområdet og bynæresoner. Det er behov for en revisjon som i større gradlegger til rette for og sikrer areal til ulike nærings-etableringer. I perioden etter at arealdelen ble vedtatthar det vært konflikter/konkurranse om arealermellom næring, fritidsarealer og boligformål. Dethar også blitt etterspurt andre typer områder enndet kommunen kan tilby samt, at det er etterspurt endifferensiering av områder.

Kommunen er i en prosess med relokalisering av flerenæringsvirksomheter. Fokus på etablering av nærings-arealer med formål å tiltrekke ny og annen nærings-aktivitet ligger på utvidelse av havn.

Revisjon av kommuneplanen tar opp problemstillingerknyttet til endring fra gjeldende arealbruk. Erfaringviser at grunneiere/utbyggere oppfatter dette å væreensbetydende med endring fra dagens situasjon tilboligformål. Slike områder har ofte stor kapasitet bådetil å huse så vel ny boligbygging som etablering av nyeog ulike typer arbeidsplasser. Dersom det skjer en for

TROMSØ

49

stor grad av omdanning fra næring til bolig, skapes enubalanse siden omdanningen ikke skjer den andrevegen. Omdanning er likevel en nødvendig utvikling,og et virkemiddel for å skape miljøvennlige og attrak-tive byer. Utfordringen blir å finne en riktig balanse ogsamtidig ha kunnskap om hva slags arealer somtrengs.

Forventede utviklingstrekk/ interessebilde

Utviklingen i Tromsø kommune, slik trendene pekerde neste årene, utgjør rammer for hvordanStakkevollvegen kan utvikle seg. Det er sett på varia-bler som påvirker arealdisponering. Arealene er arena-er der ulike aktiviteter utspiller seg, og som passersammen i ulik grad. De trendene eller utviklings-trekkene det er sett på er:

- Politiske avgjørelser nasjonalt/internasjonaltantyder noe om regionens attraktivitet. Nord Norgehar fått ny oppmerksomhet på grunn av olje og gasssamt andre naturgitte ressurser. Investeringene vilprimært knytte seg til uttak av naturressurser, menogså en del støttefunksjoner.

- Befolkningsutvikling angir rammer for volumvekst.Tromsø har en kontinuerlig vekst på cirka 1,5% perår, det vil si at befolkningen vil øke fra 63500 tilrundt 85000 i 2025.

- Næringsutvikling angir noe om antatt økonomiskvekst og arealbehov. Tromsø har henholdsvis 2,2%primær-, 12,2% sekundær-, og 85,5% tertiær-næringer. Tromsø har en relativt høy andel offent-lige næringer målt i antall sysselsatte med 41,5%mens privat sektor og offentlige eide foretak syssel-setter 58,5%. Sysselsettingen i Tromsø vokser. Fra2000 til 2004 kom det til 2100 nye stillinger, mens1300 ble borte. Den underliggende trenden er attradisjonelle industrivirksomheter legger ned ellerflytter ut mens tjenesteytende næringer er i storvekst.

- Yrkessammensetning angir noe om hvordannæringer omformes. De næringene som har størstvekst er kunnskapsbaserte yrker som står formellom 35 og 40% av arbeidstakerne med mer ennhalvparten av de samlede inntektene. Det er derforviktig at byer som Tromsø er attraktive for personeri slike yrker.

- Husholdenes utvikling sier noe om kjøpekraft ogpreferanser. Husholdenes inntektsnivå er på linjemed landets, men kvinnenes lønn er høyere.Nærings- og yrkessammensetningen gir i tilegg høykvinneandel. God barnehagedekning kan trekke isamme retning. Slike mekanismer kan beskrivessom egendrevet storbyvekst og tas med sompådriver i utviklingen av Stakkevollvegen.

Ingen bydeler kan sees kun for seg, bydelen har enrolle i byen og bydelens ulike fysiske naboskap girbåde muligheter og begrensninger, på ulike nivå ogmed ulike tidsperspektiv.

Fra kommuneplanes arealdel, byens vekstområder

50

3.5.2 Omforming på nedsiden avStakkevollvegen

BakgrunnKommuneplanes arealdel sier at byen skal vokseinnenfra og ut med særlig fokus på begge sidene avTromsøysundet. Stakkevollvegens beliggenhet mellomuniversitetet og sentrum er derfor godt egnet for enomdanning. I tillegg er det i Tromsø generelt settmangel på egnede næringsområder, mens det er godkapasitet på regulerte boliger og avsatte boligområder.

Området ligger i dag som en transportåre med godkollektivdekning mellom universitetet og sentrum.Mye av aktiviteten som var her er lagt ned elleromstilt. I dag er det meste av virksomheten knyttet tilhandel, industrivirksomhet, lagerutleie og kontor-utleie.

Stakkevollvegen oppfattes i stor grad som et ”mellom-rom” spesielt mellom de klarere identitetene bysen-trum og campus. Spesielt i nord og delvis i sør er detuklare grensesnitt/-felt som har mulighet for stor gradav omforming både mht form og innhold.Naboområdene endres også. Det er likevel svært storforskjell på over- og nedsiden av vegen som gjør atområdet ikke oppfattes som en gate, forstått sombyrom der fasadene danner vegger i byrommet, men

som en veg med hus langs, der vegen blir en barrieresom skiller to separate verdener som er i utakt.Etablerte boligstrukturer ovenfor Stakkevollvegen oghelt opp til marka har de siste årene blitt supplert medflere tyngre boligkomplekser langs Stakkevollvegen.Boliger vil begrense tyngre næringsvirksomheter, ogsåpå nedsiden av vegen. Offentlig og sosial infrastrukturutenom skole samt service for boligmassen viletableres og kan med fordel samlokaliseres til etbydelssenter.

Det er gode muligheter for å binde sammen marka ogsjøfronten gjennom forbindelser øst- vest, på tvers avde ulike langsgående forbindelsene mellom sentrumog campus Breivika. Boliger forsterker behovet forforbindelsene øst- vest, men en oppgradering av disseforbindelsene vil også øke den generelle attraktivitetenfor området (også som næringsområde), både pånedsiden og oversiden Stakkevollvegen.Noen langsgående nord- sør- forbindelser kanforenkles og forsterkes, spesielt gangveg i områdetHansjordnesbukta- Kullkransvingen og gangforbin-delsene nedenfor Stakkevollvegen med fortau ogmulig havnepromenade.

For Stakkevollvegen Sjøfront er det kanskje spesieltviktig å se ut over områdeavgrensinga på kartet.Området er del av en bebygd sjøfront som strekkerseg fra Lanes i sør til Skattøra i nord. Området er delav Stakkevollvegen (begge sider av vegen) og områdetdanner den ovenforliggende byens grensesnitt motsundet i strekningen sentrum til campus Breivika.

ProblemstillingerProblemstillingene har knyttet seg til hvilken rolleområdet skal ha i et større by- og regionsperspektiv,men også om hvordan det er ønskelig at områdetutvikler seg internt. Debatten har her i stor grad dreidseg om bolig versus næring, og om det eventuelt fin-nes en mulig sameksistens. Utgangspunktet har heletiden vært at nedsiden av Stakkevollvegen fortsatt skalvære et næringsområde, men for nye næringer ogeventuelt sammen med boliger. Boligers behov forutearealer og rekreasjon vil peke både ned mot sjø-kanten og opp til marka som attraktive muligheter forå gi god kvalitet som boligområde.

Eiersituasjon nedsiden av Stakkevollveien

51

Det har også vært stort fokus på gjennomførings-strategier og modeller for fordeling av kostnader.

Rapporten ”Stakkevollvegen 25 år før” ble utarbeidetbasert på intervjuer med grunneiere, leietakere ogkommunes administrasjon. Her ble det oppsummertflere problemstillinger som senere er blitt en del avarbeidet med pilotprosjektet. Sammen med et tilbake-blikk på Stakkevollvegen og en gjennomgang av detidligere planene ble det konkludert med at området eregnet og modent som omformingsområde. Det ble settpå som nødvendig å utarbeide et strateginotat somgrunnlag for etterfølgende detaljplaner som sikreroverordnet grønnstruktur, sonedeling og noenhovedprinsipper for utbygging.

I tillegg ble det pekt på at det er viktig med en robustog fleksibel bygningsstruktur og/eller sonedeling somkan romme både boliger og næringsvirksomhet. Godorganisering er viktig for å lykkes og utbyggings-avtaler og beregning av felles infrastrukturkostnaderpå et tidlig tidspunkt er viktig.

Arbeidet med strateginotatet vektlegger betydningenav å bygge en attraktiv by som spiller sammen medmarkedsbaserte drivkrefter, og der politiske initiativbrukes for å fremme en helhetlig utvikling.Programdiskusjonen ble avgrenset til å styre lokali-sering av programmer/etableringer som ikke erkompatible. Styring av prosjektenes innhold ut overdette må være basert på marked og prosjekt, privateog offentlige, som drivkraft i byutviklingen.Investeringer som gir en ønsket bymessig utvikling påStakkevollvegen gjøres til et mål i seg selv. Samtidigpresiseres betydningen av å gjennomføre byutviklingmed høy kvalitet som kan forsterke Tromsøs attrakti-vitet for sosial, kulturell og økonomisk aktivitet.Målene bør derfor fokusere på gjennomføringsformersom kan sikre en byutvikling av høy kvalitet.

Utgangspunktet har derfor vært å videreutviklefølgende målformuleringer: byutvikling som koblerbyer og bydeler, byutvikling med høy kvalitet oggjennomføringsmodell for måloppnåelse.

ReferanserEtter dansk modell for kvartalsløft ble det gjort inter-vjuer som et forarbeid til planarbeidet for å se på omStakkevollvegen var egnet som et byomformings-område. I utgangspunktet er det mange lignendebyutviklingsprosjekter i og utenfor Europa. Erfaringerfra de andre pilotbyene og Stavanger spesielt har værtviktige. Mange problemstillinger har vært de samme,og det har vært mye å lære i forhold til organiseringog gjennomføring.

OrganiseringInteresseforeningen ble stiftet i juni 2005 og er hoved-saklig en interesseforening for grunneierne, men erogså åpen for de øvrige næringsdrivende i områdetsom støttemedlemmer. Formålet er å se på areal-messig omdanning og utvikling, utvikling av etinnovativt næringsområde.

Foreningen skal tilrettelegge attraktive arealer,bygninger og infrastruktur for eksisterende og nyebedrifter. En utbygging av området vil representerestore oppdragsmuligheter for bedrifter i Troms,spesielt innen bygg- og anleggsbransjen, vareleveran-dørbedrifter og håndverksbedrifter.

Interesseforeningens målsetting er formulert som envisjon frem mot 2020. som gir føringer, rammer ogkvaliteter for utvikling av en attraktiv bydel med høyutnyttelse som et kombinert bolig- og næringsområde.

Interesseforeningen ønsker at Stakkevollvegen skalutvikles til en attraktiv bydel med noen klart profilertekjennetegn. Sjøsiden av Stakkevollvegen må ogsåknyttes til oversiden hvor det i dag i all hovedsak erboliger som kombinerer næringsvirksomhet, boliger,kultur- og utdanningsvirksomhet. Området må gisnoen tydelige profilerte prosjekter som gir området enny identitet. En omforming og utvikling av området vili sum kunne gi økt bygningsmasse til næringsformål iforhold til dagens situasjon.

Organiseringsmodell

Fra planverksted om Stakkevollvegen

52

Arbeidet med visjonen ble forankret i en arbeids-gruppe med representanter fra Tromsø kommune oggrunneierne som var organisert i foreningen (seunder), men utarbeidet av eksterne konsulenter. Deter viktig at arbeidet videreføres både i kommunen somet satsningsområde, og hos grunneierne og driverne iområdet.

Tromsø kommune og Interesseforeningen har opp-nevnt en felles arbeidsgruppe i forbindelse medvisjonsarbeidet som er ledet av nestleder i plan-utvalget. Målsetting for arbeidet har vært å arbeidefrem en omforent visjon og strategi for utvikling somkan legges til grunn for en påfølgende revisjon avkommunedelplanen.

3.5.3 Visjon for Stakkevollvegen

Visjonen – Tromsø sjøfrontPå bakgrunn av erfaringer fra pilotprosjektet ogarbeidet med visjonen med tilhørende strategi, er dettydelig at arealbruken kan endres. En mulig sammen-setning av bolig og kompatibel næring var ønsketavklart av kommunestyret på et tidlig tidspunkt.Stakkevollvegen skal fortsatt være et næringsområde,men mer tilpasset behovene næringslivet har.

For å få gjennomført omformingen er det viktig å hafokus på både regelverk og avtaler, men også påetablering av god felles infrastruktur. Dette gjelderfor eksempel havnepromenade, offentlig tilgjengeligeparker og byrom og fortau på nedsiden avStakkevollvegen. Videre gjelder det passasjer på tversfra kai til marka, herunder krysningspunkter medselve vegen og busstopp og vurdering av et felles par-keringsanlegg. Ved en økning av trafikken må løsning-er på vegkapasiteten og parkering løses.

Offentlige investeringer og kommunale tiltak kanbrukes som katalysator for å sette i gang utviklinglangs Stakkevollvegen og i de ulike sonene. Dettegjelder etablering av brannstasjon og med eventuellesamlokaliseringer samt høyskolen og nye universitets-funksjoner. Det er også viktig i forhold til randsonene,både mot sentrum og Breivika. Interesseforeningenkan spille en viktig rolle i forhold til markedsføring oginnhenting av nye etableringer. Det bør lages entiltaksplan for måloppnåelse med ansvar, budsjett ogprioritet. Denne bør fremmes som en egen sak somogså bør ta opp økonomi. Det er også viktig å videre-føre arbeidet i kommunens planer og privatereguleringsplaner.

Som del av pilotprosjektet er det samarbeidet om ålage en visjon. På bakgrunn av visjonen er det utarbei-det et strateginotat. Etter en idédugnad i januar 2006,med ca 20 deltakere, ble Stakkevollvegens fremtidigerolle beskrevet og en overordnet visjon forStakkevollvegen ble utarbeidet:- Stakkevollvegen skal utvikles/omformes til å være

en attraktiv bydel for eksisterende og ny nærings-virksomhet, boliger og offentlig servicevirksomhet

(”Tromsø Sjøfront”).- Området skal fremstå med en profil som under-

bygger at det knytter sammen bysentrum ogCampus Breivika (universitetet, sykehuset,forskningsparken med mer).

- Området skal spesielt gjøres attraktivt for nynæringsvirksomhet som ønskes etablert i Tromsøog som passer inn i et sentrumsnært område,gjerne med et nasjonalt/internasjonalt tilsnitt.

Strateginotat for nedsiden av StakkevollvegenScenariene er utarbeidet av arbeidsfellesskapet AconaTechnopole, Arne Rydningen og Borealis Arkitekter(AAB) på vegne av Tromsø kommune, men i overens-stemmelse med arbeidsgruppen. Utviklingstrekkenesom er beskrevet i rapporten gir muligheter for åtrekke opp tre overlappende scenarier.Overgangssonene/grensegangene er ikke absolutte,men må forståes som aktuelle med utgangspunkt idagens situasjon.Det pekes på tre drivkrefter i utviklingen framover.

For det første den økte politiske oppmerksomheten omnordområdene. Denne kommer til uttrykk i politiskemålsettinger på nasjonalt nivå og Tromsø er i fleresammenhenger nevnt som Arktisk hovedstad. AAB harderfor valgt å kalle det ene scenariet nettopp Arktiskhovedstad. For det andre påpeker AAB en markeds-messig drivkraft i en sterk og vedvarende urbaniseringsom styres av personers og husholds beslutninger ombosted.

Skalafortrinn gir økonomiske og miljømessige fortrinndersom tilretteleggingen gir gode helhetsløsninger.

”Felles for scenariene er at tyngre industri fases ut av bysen-trum og sentrumsnære områder. Denne trenden er nasjonalog internasjonal. De gamle industriområdene omdannes tilområder med kombinasjoner av bolig og næring. Ikke minster områder med sjøfront blitt særlig attraktive. Denne kombi-nasjonen med bolig og næring har selvsagt noen forutset-ninger, ikke minst til hvilke typer næringsvirksomhet som kanetableres.

Næringsaktivitetene må ikke bare sees i forhold til og tilpassesbolig som sådan, men være med på å skape en rammeomkring og spille sammen med et bomiljø. Med målsettingog visjon om å skape en attraktiv bydel langs Stakkevoll-vegen, er det ikke slik at alle næringsvirksomheter somerstatter utfaset industri er like kompatibel med et bymessigbomiljø, eksempelvis visse typer arealkrevende handel.Som bydel vil området være en klar utvidelse av (historisk)sentrum nordover og må ivareta sentrums urbane kvaliteter.

Til sammenlikning med andre bydeler, vil området verkenvære et nytt Standkanten (kun bolig) eller et Langnes/Tromsdalen ”Pyramiden” (kun storskala handel, Big Boxkonsepter), men kombinere bolig og næring på kvalitativtannen måte, med vekt på bo- og bymiljøet som premissgiver”(fra strateginotat).

53

I Tromsø med et tett og utbygd historisk sentrum, erdet behov for en sentrumsnær bystruktur.Stakkevollvegen er det eneste området som kanomformes til en slik bydel, her nevnt som scenarioMidtbyen. Den tredje drivkraften AAB har identifiserter økt innslag og økt bruk av arbeidskraft med høyutdanning i byenes arbeidsliv. Som universitetsby harTromsø forutsetninger for å utvikle et næringslivbasert på kommersialisering av kunnskaper fra FoU-miljøene. Stakkevollvegens unike beliggenhet i forholdtil disse miljøene, gir dette området fortrinn som lokali-seringssted for bedrifter basert på nye teknologier.Slike virksomheter oppstår gjerne som nærings-klynger; her forstått som likeartede virksomheter inærheten til hverandre. En bymessig struktur av slikevirksomheter velger AAB her å kalle for Teknobyen.

Scenario Arktisk hovedstadAAB mener at en Arktisk hovedstad må uttrykkepolitisk vilje gjennom offentlige investeringer i virk-somheter som har nasjonale og internasjonale opp-gaver. Utforming av bygninger og byrom må derfortilrettelegges slik at den politiske viljen synliggjøres.Dette må gjøres på en måte som også uttrykkeromforent miljø- og energipolitikk. Det offentlige pregetmå også uttrykkes i valg av kommunikasjonsløsningermed vekt på kollektivtransport, på offentlige plasser ogparker og hotell. Den kulturhistoriske dimensjonenved Tromsø som porten til Arktisk bør ivaretas ogsjøfronten bør tilrettelegges slikt at tradisjonenevidereføres, om enn i et moderne uttrykk. AAB ser

ikke for seg at dette scenariet vil legge beslag på heleområdet langs Stakkevollveien. De sonene som kanvære mest aktuelle er overgangssonene i nord motCampus Breivika og i sør mot historisk sentrum.Konsulentene mener at i forhold til realisering liggersannsynligvis sonen i nord foran sonen i sør, medaktivitet som i dag fases ut eller omdannes. I sør er detgjort langsiktige investeringer som AAB ikke tror vilrelokaliseres uten at de erstattes med tyngre offentligeeller private investeringer.

Scenario MidtbyenAAB beskriver scenarioet Midtbyen som en videre-utvikling av sentrum mot nord ved å utvikle bydelenmed bysentrumskvaliteter. Grensesnittet mot sundetmå gis framtredende plass og utnyttes mht bolig,næring og offentlige rom. Bydelen vil måtte være åpenog inkluderende også mot Campus Breivika, eksi-sterende bebyggelse og grøntarealer på oversiden avStakkevollvegen og mot historisk sentrum. Midtbyenvil, i likhet med Arktisk hovedstad, kunne videreførehistoriske tradisjoner ved å vektlegge og uttrykke enarktisk urbanitet. Med beliggenhet i gangavstand til deto største konsentrasjonene av arbeidsplasser, sentrumog Breivika, vil bydelen bidra til å øke Tromsøsattraksjonsverdi for tilflyttere, som et effektivtboalternativ. Konsulentene mener dette fordrer enklar vektlegging på bokvalitet og bomiljø, med størrerekreasjonsflater og byrom som del av boligprofilen iområdet. Midtbyens beliggenhet gjør den attraktivogså for næringsvirksomhet. Et relativt høyt innslag avbolig krever at næringsvirksomhet i naboskapet erkompatibelt og funksjonelt ifht bolig. Handelstilbudetvil være en kombinasjon av nærtilbud og typer han-delsvirksomhet som skiller seg fra tilbudet i sentrumog i handelsparkene. For å oppnå urbane kvaliteter,blant annet et nærtilbud innen handel og tjenesteyting,forutsetter Midtbyen høy utnyttelsesgrad. Et høyt inn-slag av boliger skaper også behov for tilgang til barne-hager, skoler og andre offentlige tilbud.Midtbyscenariet gir høyest konsentrasjon av bolig ognæring og skaper derfor behov for en samlet plan fortrafikkløsninger og parkering. AABs foreløpige bereg-ninger tilsier et behov på anslagsvis 4000 parkerign-splasser totalt. Årsdøgntrafikken (ÅDT) vil kunne økemed 10000 fra dagens 13000, noe som sannsynligvisoverstiger Stakkevollvegens kapasitet. Stakkevollvegenbør derfor avlastes med kopling til Breivikatunnelensamt med kollektivløsninger, gang- og sykkelvegersamt også sjøvegs kollektivtransport langs sundet.Med en tunnel kan man også se for seg parkeringsan-legg tilknyttet dette, på samme måte som i sentrum.Dette kan også gi tilgang til gode masser for nyfyllingsfront. En slik løsning vil kunne omskapeStakkevollvegen til ”Handlegata XL”. Men handel ogannen næringsaktivitet inn mot Stakkevollvegen, vilman også oppnå skjerming av bomiljøene som da kantrekkes mer ut fra vegen. Dette forutsetter at handels-prosjektene bygges ut i kombinasjon med enten boligeller kontor, og at hoveddel av parkering legges underterreng.

Mulig soneinndeling av scenariene

54

Scenario TeknobyenDet siste scenarioet, Teknobyen, uttrykker en utvik-ling mot næringsvirksomhet basert på Tromsøs kunn-skapsmiljøer, ikke minst fra universitetscampusBreivika. Den planlagte sammenslåingen avUniversitetet og Høgskolen i Tromsø bidrar til øktfokus på at de offentlige kunnskapsmiljøene skal bidratil vekst i næringslivet. AAB mener Stakkevollvegensumiddelbare nærhet til disse institusjonene gjør utvik-lingen av en teknologisk by – en teknopolis – muligher. Spirer til en slik satsing finnes innfor marinbioteknologi, bioteknologi og farmasi og det leggertil rette for en gradvis utvikling av næringsklyngeromkring antatte (høy)teknologiske vekstområder.Det er stor internasjonal konkurranse om slikeetableringer, og konsulentene mener Tromsøkommune bør utnytte de fortrinn som kan utnyttes påStakkevollvegen for å gjøre byen til en attraktivnæringsnode. Området må derfor tilrettelegges for ateksterne selskaper kan etablere seg raskt. Det med-fører behov for å oppgradere planberedskapen langsStakkevollvegen for raske beslutninger og samtidigstarte prosessen med å gjøre området fysisk attraktivt.Sjøfronten kan brukes som merkevare. På sikt tenkerAAB seg egne klynger av bedrifter innen områder sommarin bioteknologi, IKT, farmasi, miljøovervåking medmer. Stakkevollvegen vil slik sett kunne synliggjøressom en kjede av næringsklynger, og selveStakkevollvegen vil bli en intern kommunikasjonsåremellom klyngene. Stor grad av nærhet mellom arbeids-sted og bosted kan utnyttes i Teknobyen. Teknobyenmå ikke bare gjøres attraktiv for bedriftsetablering i ennasjonal og internasjonal konkurranse, den må ogsåtilby boliger og et bomiljø av god kvalitet. Et genereltgodt handelstilbud vil være viktig. En internasjonalskole vil også være viktig og attraktivt i detteperspektivet.

KatalysatorerNoen prosjekter (se figur nedenfor) har AAB utpektsom mulige katalysatorer for utviklingen påStakkevollvegen:- ASB, Arktisk Sikkerhets- og beredskapssenter,

overgangssone sør (A)- Midtbyen, Bydelssenteret og bydelsparken (B)- Campus Breivika, overgangssone nord (D)- Kommune(del)plan/konsekvensutredning.

Felles infrastruktur: Utomhusplan, gatebruksplan,parkeringsplan, kollektivplan og skolekapasitet (C),utfasningsplan og realberedskap industri

- Videreføring partnerskap

Vedtak fra kommunestyret 30.08.06Den 30.08.06 ble det fremmet en sak for videreframdrift. Dette arbeidet viser at området kan delesinn i soner med ulik arealbruk og med ulik tids-horisont. På bakgrunn av erfaringer fra pilotprosjektetog arbeidet med visjonen med tilhørende strategi, erdet tydelig at arealbruken kan endres. En muligsammensetning av bolig og kompatibel næring ønskesavklart av kommunestyret på et tidlig tidspunkt.Stakkevollvegen skal fortsatt være et næringsområde,men mer tilpasset behovene næringslivet stiller. For åfå gjennomført omformingen er det viktig å ha fokuspå både regelverk og avtaler, men også på etableringav god felles infrastruktur. Denne er i stor grad uav-hengig av hvilket scenario som velges eller hvordansonene fordeler seg. Dette gjelder for eksempelhavnepromenade, offentlig tilgjengelige parker ogbyrom, fortau på nedsiden av Stakkevollvegen,passasjer på tvers fra kai til marka, herunderkrysningspunkter med selve vegen og busstopp ogvurdering av et felles parkeringsanlegg.

Ved en økning av trafikken må løsninger på veg-kapasiteten og parkering løses. Offentlige investering-er og kommunale tiltak kan brukes som katalysator forå sette i gang utvikling langs Stakkevollvegen og i deulike sonene. Dette gjelder etablering av brannstasjon,og med eventuelle samlokaliseringer samt høyskolenog nye universitetsfunksjoner. Det er også viktig iforhold til randsonene, både mot sentrum og Breivika.Tromsø kommune er en viktig grunneier påStakkevollvegen og bør være representert i interesse-foreningen. Foreningen vil kunne spille en viktig rolle iforhold til markedsføring og innhenting av nye etable-ringer.

Det bør lages en tiltaksplan for måloppnåelse medansvar, budsjett og prioritet. Denne bør fremmes somen egen sak som også bør ta opp økonomi. Det er ogsåviktig å videreføre arbeidet i kommunens planer ogprivate reguleringsplaner.

Infrastruktur i strateginotat

55

Midtbytorget (B) Bydelens ”stortorg” midt i området, byrom på tversav vegen ved at park på vestside strekker seg helt ned til sjøfronten.

Byrom/parker/plasser (grønne) Flere byrom/parkdrag etableres påtvers av Stakkevollvegen for å koble marka og Sjøfronten funksjoneltog visuelt. Disse byrommene bygger hovedsaklig på eksisterende for-bindelser som forsterkes.

Bydelssenter (B) Det etableres et bydelssenter tilknyttetMidtbytorget.

Skoletilbud (C) Borgtun skole dimensjoneres for å ha kapasitet forfull utbygging av bydelen. Fotgjengerforbindelse mellom bydelssenterog skole etableres. Internasjonal skole.

Overgangssoner/Grensesnitt (A+D) Dagens barriereområderutvikles for å koble bydelene langs sundet funksjonelt og visuelt.

Kaipromenade (blå linje) Kaipromenaden etableres i tidlig faseder mulig, vil endres over tid når kaier blir offentlig tilgjengelig.

Fortau/gang- og sykkelveg (blå linje) Fortau langs vegens østside,sanere og stramme opp avkjørsler (parallell veg der det er mulig påoversiden og nedsiden).

Kollektivtrafikk (blå punkter) Viktig å plassere holdeplassertilknyttet knutepunkter i offentlige byrom: steder der park og torgkrysser Stakkevollvegen. På sikt kan det være grunnlag for enpersonferge langs sjøfronten (blå stiplet linje).

Tunnelinnslag og nye veglenker (Mørke grå linjer) Tunnelinnslagtil sentrumstangenten etableres tilknyttet bydelssenter (Kræmer) der-som trafikken på Stakkevollvegen blir for stor. Parallell veg på oversi-den og nedsiden av Stakkevollvegen etableres/oppgraderes for å økekapasiteten på Stakkevollvegen - manglende lenker bygges ut.

Situasjon 2006

Overgangssoner/grensesnitt; områder som skal koblebydeler, i dag preget av barrierer

åpninger fra sjøfronten og inn i de bygde strukturene

artikulerte byrom som viser snitt sjøfronten – inn ibyen / til marka

Tiltaksplan/Framtidsbilde

56

3.5.4 GjennomføringsstrategiAABs oppdrag var i tillegg til å utarbeide scenarierogså å se på en strategi for gjennomføring.Betraktningene er gjort på et svært overordnet nivå,men vil kunne være et utgangspunkt for videreplanlegging.

Utgangspunktet er at infrastrukturen skal svare påStakkevollvegens mulighet til å være bindeleddetmellom det eksisterende sentrum og campus iBreivika. I dette ligger muligheten for atStakkevollvegen blir del av et sammenhengende sen-trumsområde som strekker seg langs sundet fra områ-det ved Polarmiljøsenteret til Breivika, der historisksentrum og bydelssenteret i Midtbyen på Stakkevoll-vegen vil være to tyngdepunkter. Kunnskapsmiljøene iBreivika og ved Polarmiljøsenteret danner overgangs-soner/grensesnitt mot nord og mot sør.

Hvis bydelen skal ta en slik ny rolle, må områdenesom i dag er atskilt henge sammen. Bydelen må ogsåfungere internt når det gjelder grensesnittene nord ogsør, langsgående strukturer, strukturene på tvers ogkrysningspunktene som kollektivpunkter og parker.

Det foreslås at det legges opp til 3 programmer:- utemiljø med karakter som gir trivsel og inspirasjon- utearealer, lek og parkering samt skolekapasitet- transport - kapasitet og kvalitet.

Oppsummert er det:- markedsmotivert å bygge attraktive byrom og

bydelssenter samt å styrke kollektivtrafikk ogforbedre gang- og sykkelvegnettet

- lovpålagt å skaffe skole og lekearealer til boliger, ogparkeringsplasser til alle formål

- nødvendig å løse kapasitet på bilvegnettet,eksempelvis gjennom å styrke gang, sykkel ogbuss – ellers vil ønskede kvaliteter langsStakkevollvegen bli bygget ned

For å skape en attraktiv bydel må disse oppgaveneløses gjennom en samlet plan for felles infrastrukturmed tilknytta avtaler om økonomisk ansvar forutbygging. En smart samlet plan for infrastrukturkan for eksempel løse lekearealer i offentlig park/torg, med parkering for næring og bolig under.

3.5.5 Vegen videreArbeidet som er gjort i pilotprosjektet der prinsippenefor videre utvikling ble vedtatt av kommunestyret skalligge til grunn for videre planlegging av området. Somdet hele tiden har vært planlagt med, jobbes det videremed å revidere kommunedelplanen som gjelder områ-det fra sentrum til universitetet. Området er større enndet som er analysert i pilotprosjektet, og er utvidet oppmot markagrensa ved denne revisjonen.Planprogrammet til kommunedelplanen har vært utetil høring og skal fastsettes. Kommunedelplanen skalligge til grunn for videre planlegging i området.

Reguleringsplaner kan utarbeides parallelt medkommunedelplanen så lenge den er i tråd medvisjonen og strategidokumentet. Godkjenning avreguleringsplaner bør avventes av vedtak oggodkjenning av kommunedelplanen.

Arbeidsgruppen som har vært konsultert jevnlig ipilotprosjektet videreføres i arbeidet med kommune-delplanen. For fortsatt politisk deltakelse i arbeids-gruppen trengs det et politisk vedtak i plan- ognæringskomiteen.

57

3.6 Fredrikstad - Samhandling omknutepunktsutviklingTorvbyen-Grønli

Fredrikstad kommune deltar i oppfølgingen av St.meld 23 (2001-2002) gjennom MD´s pilotprosjekt forbyomforming. Prosjektet er en del av et større kommu-nalt prosjekt som har som mål å utarbeide en omforentbyutviklingsstrategi for Fredrikstad – med utgangs-punkt i triangelet Gamlebyen/Kongsten-området,Torvbyen/Grønli-området og FMV-området(Fredrikstad mekaniske verksted).

Prosjektets hovedhensikt er å øke bevisstheten blantalle de aktørene som kan påvirke byutviklingen iFredrikstad, om hvilke utfordringer og muligheterbyens sentrale områder står ovenfor. Pilotprosjektetomfatter både overordnede byutviklingsgrep og kon-krete utfordringer knyttet til delområder i triangelet,spesielt i forhold til utvikling av kollektivknutepunkt påGrønli, og aksen Grønli - FMV. I pilotprosjektet blir detblant annet fokusert på staten som part i byutviklingeni forhold til å koordinere sine interesser, roller og myn-dighetsutøvelse på lokalt nivå, i tråd med statlige mål-settinger innenfor spesielt miljø- og regionalpolitikken.Kommunen ønsker bl.a. å utprøve nye samarbeids-former mellom staten, lokale myndigheter, næringslivog befolkning basert på partnerskaps-tenkningen.

3.6.1 Historisk tilbakeblikk

Bydannelsen 1567 og utvikling av ”Festnings-byen” 1653 – 1740. Under den nordiske syvårs-krigen (1563-70) brant svenskene Sarpsborg ned tilgrunnen. Hos kongen i København ble det besluttet åflytte byen nærmere kysten pga handel med trelast.Byen grunnlegges i 1567 på den flate elvesletta påøstsiden av Glommas utløp, og het Sarpsborg de førstepar årene. I 1569 ble navnet Fredrikstad (etter FredrikII) brukt første gang.

FREDRIKSTAD

58

Festningsanleggene rundt byen ble utviklet fra 1653 til1740, og festningsbyen fremstår i dag som et kultur-historisk og verneverdig bygningsmiljø med storeopplevelseskvaliteter. Det foregår nå en omformingav Forsvarsbygg sine eiendommer i og utenforGamlebyen, og det skjer en utvikling av idretts- ogfritidsturisme i Kongstenområdet.

I 1735 opprettes Forstaden ved Vesterelven, og medutgangspunkt i handel og aktivitet knyttet til elvenutvikles bydelen etter hvert til å bli selve bysenteret.Ferge har vært det selvfølgelige transportmiddel iNedre Glomma i overskuelig tid. Både på tvers avelven og på langs. Mellom Fredrikstad og Sandesundhadde Trippebåtene 10-11 stopp på hver side av elven,og det har vært ferger på tvers en rekke steder. Elvenhar vært kommunikasjonsåre og ikke barriere.

Bytriangelet

I pilotprosjektet fokuseres det på de tre tyngde-punktene i bytriangelet (Gamlebyen, Grønli/Sentrumog FMV-området), og hvordan disse i sum kan bidra tilen helhetlig byutvikling.

Gamlebyen og området rundt den utgjør i dagFredrikstads sterkeste markedsføringskort. Somturistattraksjon er den en av landets aller største, ogsom kulturmiljø representerer Gamlebyen og fest-ningsanleggene et unikt kulturminne av internasjonalverdi. De unike kvaliteter som dette miljøet inneholdervil være noen av de aller viktigste verdier ved envidere utvikling av byen. Gamlebyen er den historiskebyen med sine særegne miljøkvaliteter, men områdetgir også rom for utvikling ved ny bruk av forsvaretsarealer og bygninger, jfr. foreliggende planer for«Aktivitetsbyen» med golfanlegg, ridesenter, bade-anlegg m.m.

Grønliområdet kan utvikles til å bli selve innfallspor-ten til bykjernen, et transportknutepunkt hvor bil, baneog buss møter bykjernen og det moderne forretnings-senteret.

FMV-området representerer med sine bygnings- ogarealressurser tett opp til den moderne bykjernen, enunik mulighet for nyetablering som vil forsterke ogvidereutvikle Fredrikstad som bysamfunn. I historisksammenheng vil "Værste" først og fremst bli husketsom et meget stort skipsverft, i perioder faktisk størst iSkandinavia. I Fredrikstad var selvsagt dette en av destørste hjørnesteinsbedriftene og motor i utviklingen.

Salget av Fredrikstad Mekaniske Verksted i 1998 tilden lokale investorgruppen Værste AS ga mulighetenfor en byutvikling på Kråkerøy, - på den andre siden avelven gjennom sentrum. FMV-området utgjør et arealpå 850 daa i gangavstand fra dagens sentrum, ogrepresenterer med dette en unik mulighet for by-utvikling.

3.6.2 Kommuneplanens føringerUtvikling av sentrum inkludert FMV-området ogGamlebyen/Kongstenområdet er et sentralt satsnings-område i kommuneplanen. Byomformingsrapportensom er utarbeidet i tilknytning til pilotprosjektet, erogså utlagt på høring sammen med øvrige kommune-plandokumenter ved rulleringen av kommuneplanen i2006. Slik sett vil byomformingsrapporten og de visjo-ner og tanker som fremkommer i denne være premiss-givende for videre arbeid med rullering av sentrums-planen og øvrig arbeid med sentrumsutvikling.

3.6.3 Kommunens organisering ogtilretteleggerrolle

På linje med en rekke andre norske kommuner harFredrikstad satt fokus på rollen som samfunnsutvikler.Dette er solid forankret i kommunens overordnedestyringsdokumenter, hvor partnerskap er fokusertsom samhandlingsform med næringsliv og befolkning.Gjeldende kommuneplan er utarbeidet på et solidpartnerskapsfundament hvor næringslivet og publikumdeltok i en rekke samråd på veg mot et omforentutfordringsdokument, som var basis for innholdet ogformen på kommuneplandokumentene.

Forstaden etableres og utvikles til dagens bysentrum

59

I byutviklingssammenheng vises det nye rollefokusetved at kommunen framstår både som myndighetsor-gan og som en løsningsfokusert katalysator i kompli-serte byutviklingsprosesser. Arealplanavdelingen iPlan- og miljøseksjonen tar rollen som kommunalutviklingspart, spesielt i den tidlige fasen avbyutviklingsprosjekter.

Oppgavene kan være mangeartede:- tolkning og formidling av overordnede føringer fra

kommuneplanen, kommunedelplaner og andreoverordnede politikkdokumenter

- gjennomføring av dialog- og forhandlingsprosesser isaker med kompliserte grunneierforhold innenbyutviklingsområder

- etablering av arena for dialog med statlige myndig-heter som gir premisser for byutviklingen (f eksStatens Vegvesen, Jernbaneverket, Forsvaret,Kulturminnemyndighetene med mer)

- initiering og bidrag til åpne møter i samarbeid medFredrikstad Utvikling (Futurena-møter)

- koordinering av kommuneintern samhandling medbyutviklingsaktørene.

I en rekke sammenhenger har byutviklingsaktøreneuttalt stor tilfredshet med at kommunen er på banensom en aktiv og løsningsfokusert samhandlingspart,og ikke bare som en myndighetsutøver ift regulerings-og byggesaker.

3.6.4 Transport som premiss for byomforming iFredrikstad

Trafikksituasjonen i byen er svært vanskelig med forhøy belastning på vitale lenker gjennom dagen.Kødannelser er økende, også utenfor rushtiden. Forbyutviklingen vil det være nødvendig med kapasitets-økning på innfartsåren og kryss med tilstøtende veger.En utredning av behov og muligheter for infra-strukturutvikling er igangsatt gjennom prosjektetØstfoldpakke fase 2.

Dagens jernbanestasjon ligger perifert i f.t. bysentrumog har dårlig kontakt med bussterminal. Grunnlagetfor servicetilbud er dårlig og utgjøres av en Narvesenkiosk. Utvikling av kollektivtransporten er en storutfordring. Å samle kollektivtilbudet i et knutepunkthvor grunnlaget for service er best mulig er et viktig

grep. Det skal være lett å komme til Fredrikstad. I dager det bare 67 minutter med tog til Oslo. Reisetidenkan reduseres til under en time med nye tiltak. Med enstasjon i bysentrum vil hoteller, konferanser, kutur-arrangementer og arbeidsplasser være lett tilgjengeligfra Oslo og de andre Østfoldbyene.

I et fremtidig kollektivsystem i Fredrikstad bør fergevære et naturlig element. Med utgangspunkt i elvensom det sentrale byrom lanseres idéen om en «elve-metro». Med dette menes et moderne og effektivtfergetilbud som kan frakte reisende mellom FMV,Sentrum og Gamlebyen. Man bør vurdere å utvikleen miljøvennlig og rask fergetype spesielt egnet forsituasjonen. Et slikt fergekonsept kan utvikles vedhjelp av lokalt fagmiljø og vil være et miljøprosjekt somvil få stor oppmerksomhet. Det vil være naturlig meden kjernestrekning mellom FMV, Sentrum ogGamlebyen med hyppige avganger, og et regulærttilbud med noe lenger tidsintervall til Gressvik og evt.Sellebakk.

3.6.5 Informasjons- og medvirkningsarena ibyomformingen

Et hovedaspekt ved pilotprosjektet har vært å etableresamarbeidsformer med både statlige og lokale privateaktører. Det har derfor vært naturlig å gjøreFredrikstad Utvikling til vår samarbeidspartner iprosjektet.

Fredrikstad Utvikling (FU) er en medlemsorganisasjonsom arbeider for økt verdiskaping og næringsøkono-misk utvikling i Fredrikstad og Nedre Glomma-regionen gjennom bred samhandling mellom nærings-liv, privatpersoner og offentlige myndigheter. FU erden største næringsorganisasjonen i Fredrikstad medover 100 medlemsbedrifter.

Tidlig i prosessen fremkom behovet for å etablere ensamhandlingsareana for byutvikling, og FUTURENA-konseptet ble etablert. Åpningskonferansen ble holdt14. og 15. mai i 2004, med bl.a. utviklingsdirektøren iBilbao som spesiell foredragsholder.

FUTURENA-arrangementene har vært videreførtsom informasjons- og diskusjonsarena gjennom2005 og 2006:- Rv 108 - Ny Kråkerøybro – september 2004- Nye kulturhus og hotell – desember 2004- Ny fotballstadion på FMV – februar 2005- "Hva kan en seriøs satsing på kultur som næring

bety for Fredrikstad? Hva er utfordringene og hvilkekonsekvenser kan det få?" - mai 2005

- Aktivitetsbyen Gamle Fredrikstad – januar 2006

Samhandlingsarenaer:•Kafémøter• Futurena• ”Parkvesenet” – mediaparken• Annen form enn tradisjonelle høringsmøter

knyttet til planer• Ny teknologi i forhold til visuell kommunikasjon

60

I tillegg til FUTURENA som er et direkte resultat avsamarbeidet med FU i byutviklingsprosjektet, er detetablert andre arenaer og møtesteder knyttet til byut-vikling. Østfold kunstnersenter og Mediaparken harbegge etablert arenaer for tverrfaglig diskusjon ombyutvikling og byutviklingsrelaterte tema. Åpnekafémøter og temakonferanser har vært andreinformasjonsverktøy som har vært tatt i bruk.

3.6.6 Samhandling om knutepunktsutvikling iGrønliområdet

Jernbaneverket har langsiktige planer for omleggingav jernbanelinjen gjennom Fredrikstad og flytting avstasjonen til Grønliområdet. Jernbaneverket har ingentidsangivelse for når dette kan skje, og i utgangs-punktet ønsket vi å vurdere mulighetene for en flyttingav stasjonen til Grønli-området på eksisterende linje.De vurderinger som er gjort vedrørende dette av-dekker store problemer med hensyn til kostnader ogikke minst til horisontalkurvatur på linjen gjennomstasjonsområdet. Det er derfor etablert et samarbeidmellom bl.a Jernbaneverket, Statens vegvesen,Fredrikstad kommune og private aktører for å se påmulighetene for å realisere et prosjekt basert på enkort tunnel gjennom Grønlifjellet og ny stasjon påGrønli.

Antall togreiser de siste årene har økt betydelig forInterCity trafikk. Fredrikstad stasjon hadde 620 000betalte reiser (sum til/fra) i 2005. Dette utgjør ca 7%økning pr. år i 8 år. Dagens jernbanetrasé og stasjons-plassering ligger slik det ble etablert i 1879, og tilfreds-stiller ikke dagens krav til service og sikkerhet. I enfremtidsrettet byutvikling ønskes en stasjon med nærkontakt til sentrum og øvrige kollektivtilbud, og medgod parkeringsdekning. Dagens vegsystem ved Grønlier lite effektivt for trafikkavvikling.

Parallelt med planlegging av jernbanetrasé må det seespå løsninger for innfartsåren og kryss med Rolvsøy-vegen samt møte med byen. De opprinnelige planenefor ny stasjon på Grønli viste et tradisjonelt konseptmed stasjonen liggende i et parkmessig opparbeidetområde. En moderne stasjonløsning bør i større gradintegrere stasjonsfasilitetene i sentrumsbebyggelsen.

Det vil være naturlig å utvikle sentrumsbebyggelsen iGrønliområdet slik at denne møter jernbanen og inn-fartsåren. Dette kan skje ved at bebyggelsen utviklessom et lokk over innfartsåren og møter jernbanelinjen.Derved opprettholdes den direkte kontakten mellomjernbanestasjonen og bykjernen.

Utvikling av Grønliområdet vil ha en relativt lang tids-horisont. For å komme igang med prosesser er detviktig å se muligheter for en etappevis utvikling. Veden forskyvning av vegen inn mot kirkegården vil mankunne sette igang et prosjekt med bussterminal ognæringsbygg. Denne etappen baserer seg på dagenskryss med RV 110.

Utvikling av knutepunkt Grønli involverer mange aktø-rer (brukergrupper, naboer, grunneiere, investorer,næringsinteresser, kommunale- og fylkeskommunaleetater, statlige selskaper og statlige etater mfl.).

Jernbaneverkets forslag til omlegging av jernbanelinjengjennom Fredrikstad.

61

Målsetningen er å lage en gjennomføringsrettet plansom sikrer gode helhetsløsninger og som samtidigutnytter verdipotensialet i området. En slik planprosesskrever samarbeid og koordinering. For å sikre eneffektiv og målrettet prosess, tas det sikte på åutarbeide et utviklingsprogram som i første omganginvolverer følgende aktører (programdeltakere):Fredrikstad kommune, plan- og miljø og eiendoms-etaten, lokale eiendomsaktører (Bøckmann Eiendom),Jernbaneverket, Statens vegvesen, Østfold fylkes-kommune, NSB og Rom Eiendom as.

Gjennom samarbeid vil programdeltakerne få innsiktog forståelse til prosess og planløsninger, samtidigsom gruppas samlede kompetanse utnyttes best mulig.Videre skal et samarbeid styrke muligheten til å finnefinansielle løsninger i plan- og gjennomføringsfasen.

For de involverte skal dette være en vinn-vinnsituasjon.

Programmet begrenser ikke muligheten til å trekkeinn andre når dette er formålstjenlig. Etablering avknutepunkt Grønli og utvikling av byaksen Grønli –FMV vil gi gevinster lokalt, regionalt og nasjonalt.En konkretisering og tydelig-gjøring av nytteverdi ogambisjonsnivå er en hovedoppgave i det videre plan-og utviklingsarbeide.

Følgende forhold vurderes foreløpig som de mestsentrale ved vurdering av prosjektets nytteverdi: (Deter i denne sammenheng forutsatt at fremtidig hoved-grep bygger på en løsning med jernbane i kort tunnel).

Potensiell utvikling avGrønli-området

62

Lokalt:- Få gjennomført et nødvendig byutviklingsgrep som

ledd i byutviklingsstrategien.- Sikre miljøvennlig transportutvikling som del av

byutviklingen.- Få tilrettelagt et kundevennlig og effektivt

kollektivknutepunkt hvor tilgjengelighet for gående,syklende og syns- og bevegelseshemmede er løst.

- Få anlagt en stasjonsløsning som tilfredsstillerdagens krav til sikkerhet.

- Åpne for alternative og forenklede vegløsninger i ogutenfor prosjektområdet.

- Gi rammer for næringsutvikling innenfor hele ellerdeler av området på kort og lang sikt.

- Frigjøre sentrumsnære areal for nye funksjoner.

Regionalt og nasjonalt:- Styrke grunnlaget for miljøvennlig kollektiv-

transport.- Pilotprosjekt: Kollektivknutepunkt som motor i en

bærekraftig byutvikling.

Utvikling av knutepunkt Grønli skal bygge videre påde utredninger og overordnede planer som foreligger.Følgende er utført og har relevans for videre plan-arbeid:- Området er tilrettelagt i gjeldende kommuneplan

som et byutviklingsområde.- Jernbaneverket har utarbeidet hovedplan for

dobbeltspor gjennom Fredrikstad med nystasjonslokalisering.

- Statens vegvesen har igangsatt analyser ogmulighetsstudier for utvikling av vegsystemetgjennom området.

Prosjektet har et potensiale til å bli et nasjonalt pilot-prosjekt med kollektivknutepunktet som motor i enbærekraftig byutvikling. Prosjektet er komplekst oginvolverer som nevnt ovenfor både statlige, fylkes-kommunale, kommunale og private aktører. Et fellesengasjement fra både Samferdsels- og Miljøvern-departement vil være nødvendig for å realisereprosjektet. Jernbaneverket har i samarbeidsprosessengitt uttrykk for at Grønli-prosjektet er et av landetsbeste prosjekter hva gjelder stasjonsprosjekter i by.Prioritering i Nasjonal Transportplan er en viktigforutsetning for Jernbanverkets videre arbeid.

I uttalelse fra Kontaktutvalget i Østfold ved rullering avNasjonal transportplan for perioden 2010 til 2019 er detbla priortert:- Østfoldbanen.- Dobbeltsporutbygging på vestre linje nordfra og

sørover, samt ny stasjon på Grønli i Fredrikstad.- Redusert reisetid på Østre linje.- Utredning av en høyhastighetsbane mellom Oslo og

Gøteborg.

Det er viktig at denne prioriteringen følges opp i detvidere arbeid med NTP. Forutsatt at prosjektet gisslik prioritet i NTP, vil jernbaneverket kunne startearbeidet med oppgradering av hovedplanen fordobbeltsporet gjennom Fredrikstad inkludert nystasjon på Grønli i 2008.

63

Framtidens byutvikling vil i stor grad skje vedomforming av den allerede utbygde by, i ulike byom-formingsområder med et stort utbyggingspotensiale.Byomforming gjennomført med kvalitet vil styrke enmiljøvennlig byutvikling og skape mer attraktive byer.Byomforming er krevende å gjennomføre og forutset-ter nye og tettere samarbeidsformer mellom offentligeog private aktører. Transportsystemer må utvikles medtilstrekkelig kapasitet og et sterkt fokus på miljø-vennlig transport. Viktige grønnstrukturer må sikresog eksisterende miljøkvaliteter ivaretas. Det måtilrettelegges et bredt boligtilbud og god service.I sentrumsnære områder er det aktuelt å bygge tettog tilrettelegge for varierte bymessige funksjoner.

Byomformingsprosessene stiller store - og nye krav tildet offentlig-private samarbeidet mellom kommunen,næringsaktørene (grunneiere, utviklere, nærings-drivende) og andre offentlige myndigheter sompåvirker gjennomføringen. Prosessene må sikre viktigebyutviklingshensyn, gjennomføringsrealisme, og skapeforutsigbarhet for private investeringer i utviklings-prosesser med til dels med høy risiko.

Offentlige og private aktører må organiseres ogsamarbeide i nye og tette former. Det er behov for nyeinformasjons- og medvirkningsformer og debatt ombyutvikling der myndigheter, befolkning, interesse-grupper og næringsliv kan delta sammen. I mangeområder må det skje en trinnvis utvikling over mangeår der boliger gradvis integreres i områder med på-gående næringsvirksomhet. Alternative lokaliserings-muligheter for eksisterende næringsliv kan være viktigfor gjennomføringsprosessene.

Det er foreløpig lite erfaring med levekårsperspektiveti byomformingsområdene, men levekårsundersø-kelsene fra Urban Sjøfront i Stavanger viser at det erkrevende for byene å sikre ønsket demografisk ogboligsosial utvikling i byomformingsområdene.

I dette kapitlet er det gitt en oppsummering averfaringer og anbefalinger fra pilotområdene ogdiskusjonene i nettverket som er knyttet til:- det kommunale engasjementet i omformings-

prosessene,- nye roller for grunneiere og næringslivet,- statens rolle og samspill med byene,- betydningen av en felles forankret visjon,- nøkkelprosjekter for å skape innhold og kvalitet,- behovet for nye informasjons- og medvirknings-

former,- robuste planrammer og bruk av avtaler.

4.1 Kommunalt engasjement iomformingsprosessene

Bykommunene har en nøkkelrolle i byomformings-prosessene, og kan i tillegg til de lovpålagte oppgaveneog myndighetsutøvelsen velge å ta ulike roller og til-retteleggingsoppgaver i prosessene. Det er viktig atbykommunene tar stilling til i hvilken grad de skalengasjere seg i ulike faser av byomformingsproses-sene, og velger virkemidler og organisatoriskeløsninger for å følge opp det engasjementet sombesluttes. Erfaringene fra nettverket understrekerbetydningen av en aktiv kommunal tilrettelegging ibyomformingsprosessene.

Planlegging og gjennomføring av byomformingsetter krav til tillit og dialog mellom eiere/utviklere,bedrifter, kommunen og andre offentlige myndigheter.Dette samarbeidet må være tett og nært i de overord-nede strategiske prosessene, og med god rolleforstå-else i regulerings- og avtaleprosessene fram motgjennomføring. Gjennomføringsspørsmål og økonomimå inn som en viktig og integrert del av den over-ordnede planleggingen, ikke minst for å sikre atområdekvaliteter fastsatt i plan kan realiseres.Kommunene spiller en nøkkelrolle for å etableredenne tilliten mellom aktørene.

4.1.1Offentlig-privat engasjement i ulike faserav byomformingsprosessene

Organiseringen av det offentlig-private samarbeidet ibyomformingsområdene må være situasjonstilpasset.Engasjementet og samarbeidsformene har blant annetsammenheng med hvilken utviklingsfase byomfor-mingsområdene er i.

4. GJENNOMFØRING AV BYOMFORMING MED KVALITET– OPPSUMMERING OG ANBEFALINGER

Offentlig-privat engasjement i ulike faser av byomformings-prosessene

64

Byomformingsprosessene kan grovt deles i trehovedfaser med ulike behov for offentlig og privatengasjement:• Utvikling av felles forankret visjon og retning for

områdeutvikling.• Fastlegging av planammer og avtaler for gjennom-

føring.• Realisering, drift, skape innhold.

I tidlige faser der det er usikkerhet om hvordanområdene skal utvikle seg (felles visjon mangler),viser erfaringene fra nettverket at kommunalt dreveteller kommunalt initiert samarbeid er av stor betyd-ning for omformingsprosessene. Samarbeidet om enfelles forankret visjon er ofte frikoblet fra formelleplanprosesser etter plan- og bygningsloven, men harklare forankringer til strategier og føringer i kommu-neplanen. Kommunalt initiert samarbeid har også storbetydning for å få fram områdeperspektivet iomformingsprosessene.

Etter hvert som konkrete prosjekter utvikles, får detprivate engasjementet større betydning fordi utbyg-gingen av områdene er markedsdrevet og gjennom-føres med privat finansiering og risiko. Gjennomføringav privat utbygging er imidlertid ofte betinget avoffentlige investeringer knyttet til infrastruktur,transportløsninger, sosial infrastruktur og i noenbyomformingsområder også lokalisering av offentligeleietakere og nye offentlige bygg.

4.1.2 Tilrettelegging i tidlige faser avområdeutviklingen

Byomformingsområdene utvikles og utbygges overlang tid. Bak flere av pilotområdene ligger mange årmed modning før det ligger til rette for samarbeid ommulige omformingsløsninger og gjennomføring.Enkelte av områdene er også så store at det vil ta langtid å gjennomføre omformingsprosessene.

I nettverket har kommunenes tidlige tilretteleggingsærlig vært knyttet til offentlig-privat samarbeid for åutvikle en felles forankret visjon og retning for områ-deutvikling jf kapittel 4.4. Denne tilretteleggingen kanstimulere modningsprosesser der eiere av fast eien-dom og næringsdrivende gradvis endrer holdningerog egne strategier i forhold til bruk og utvikling avområdene. Markedsendringer, overordnede plan-avklaringer, offentlige investeringer i transport ogannen infrastruktur er ytre faktorer som også vilpåvirker modningsprosessene.

Kommunene har også hatt en viktig rolle i å stimulereområdeorganisering av eiere som for eksempel vedUrban Sjøfront as i Stavanger og InteresseforeningenStakkevollvegen Sjøfront i Tromsø. Det er i førsterekke kommunene som ser behovet for områdeløs-ninger og derigjennom må bevisstgjøre og stimulereeierne til organisering. Det er også kommunengjennom sin planmyndighet som har det overordnede

ansvaret for helhetlige løsninger og kan spille ensamlende rolle for aktørene.

I de tidlige fasene av omformingsprosjektene er frieøkonomiske ressurser til prosessarbeid og fagligevurderinger av stor betydning. Ofte foregår prosessenepå et stadium med høy usikkerhet der det er vanskeligå få utløst privat kapital. Kommunal innsats og statligetilskudd for eksempel gjennom Husbanken kan derforvære av stor betydning for prosessene og mulighetenefor å utvikle løsninger med ønsket kvalitet.

4.1.3 Aktiv kommunal rolle i gjennomføringenKommunens rolle i gjennomføringen har vært enviktig diskusjon i nettverket. Forutsigbar gjennom-føring med kvalitet krever at kommunen har vilje ogevne til å spille en aktiv rolle i prosessen. For kommu-nene innebærer dette en vurdering av de virkemidleneog mulighetene som finnes, blant annet:- velge en hensiktsmessig administrativ og politisk

organisering med hensyn til praktisk og økonomiskgjennomføring,

- vise vilje til å prioritere og bruke kommunaleinvesteringsmidler i samarbeid med privategrunneiere, utbyggere og investorer,

- bruke kommunal eiendom som innsatsfaktor iområdeutviklingen når denne bygger opp underkommunens mål for byutviklingen,

- bruke lovgivningens få, men praktiske virkemidler;rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler etter§64 i plan- og bygningsloven,

- bruke kommunale lokaliseringer og kulturelle/sosiale tiltak som ”motorer” for å sikre innhold ogkvalitet i områdeutviklingen.

65

I pilotområdene er det flere eksempler der kommune-ne har brukt eller hatt under vurdering gjennomfø-ringsmodeller med en aktiv kommunal rolle, men til-passet områdenes situasjon;

- I Urban Sjøfront i Stavanger med over 100 eiere, harStavanger kommune i tillegg til økonomiske ogandre bidrag i en innledende fase av områdeutvik-lingen, overtatt ansvaret for å gjennomføre eksterneinfrastrukturtiltak gjennom økonomiske bidrag fraprivate grunneiere og eller utbyggere. Dette ermuliggjort gjennom nye reguleringsteknikker(reguleringsplan med rekkefølgematrise), tidligekostnadsberegninger, modell for fordeling av kost-nader mellom eiere/utbyggere, plan for etappevisutbygging av eksterne infrastrukturanlegg og atkommunen midlertidig har påtatt seg ansvaret forbygging av private utbyggeres andel av overordnedeinfrastrukturtiltak - mot at disse betaler inn bidragforankret gjennom utbyggingsavtale.

- For mellomlandet Lade-Leangen i Trondheim, harTrondheim kommune vedtatt at det vil være hen-siktsmessig at kommunen selv tar en aktiv rolle forå sørge for at hovedanlegg for infrastruktur kom-mer på plass i rett tid, og at utbyggere bidrar etterhvert som eiendommene bygges ut, der bidragenesikres gjennom utbyggingsavtale.

- I Landmannstorget - Kverndalen i Skien har kom-munen gjennom samarbeidsavtale med utvikler avkvartalene blant annet forpliktet seg til å tilbakeføreinntekter av salg av kommunale eiendommer sombidrag til infrastrukturtiltak, signalisert at kommu-nen vil ekspropriere areal/rettigheter fra andreprivate eiere i henhold til vedtatt reguleringsplandersom utbygger ikke oppnår minnelige avtaler, oglagt rammer for forhold det skal forhandles om iutbyggingsavtale.

Modellen som Stavanger og Trondheim kommunevelger, innebærer at kommunen tar på seg en vissøkonomisk risiko. Kommunen kan pådra seg kapital-utgifter dersom det tar lang tid mellom investering iinfrastrukturtiltak og realisering av utbyggingen på deenkelte eiendommene i området. Likevel er det neppeandre realistiske løsninger ved denne type områdeut-vikling i områder med sammensatt eierstruktur. Etalternativ er å få store grunneiere/utbyggere til å taansvaret gjennom etablering av et eller flere utbyg-gingsselskaper. I områder med sammensatt eier-struktur kan dette være vanskelig.

4.2 Nye roller for grunneiere og næringsliv

Grunneiere4, utviklere og næringsvirksomhet for øvriglegger viktige forutsetninger for om byomforming larseg planlegge og realisere. I byomformingsområdermed få store eiere og aktører vil eierne kunne væresterke pådrivere for utvikling, og ta mye ansvar forplanlegging og gjennomføring. Mange byomformings-områder har imidlertid sammensatt eierstruktur medulike ønsker og motivasjon for å stille eiendom tildisposisjon for omforming, ulik evne til finansieringav felles infrastruktur mv.

Erfaringene fra pilotområdene viser at det kreves ulikestrategier for samarbeid og organisering av grunneiereog næringslivet. Utviklingsfase i omformings-prosessene, byplansituasjon, og kompleksiteten ieie- og leiesituasjonen er viktige faktorer for hvilkeløsninger som velges.

4.2.1 Fra offentlige initiativ til situasjonstilpassetorganisering

I pilotområdene Urban Sjøfront Stavanger ogStakkevollvegen Sjøfront Tromsø er det utviklet ulikeformer for eierorganisering. Selv om organiseringenog områdenes situasjon er forskjellig, er noen fellesprinsipper lagt til grunn. De viktigste prinsippene er:- Behovet for samarbeid og eierorganisering er

initiert, støttet og fulgt opp av kommunene –spesielt i de tidlige fasene.

- Organiseringen er utviklet gradvis fra et samar-beid/samarbeidsprosjekt til en fastere organisering– som non - profit foretak gjennom selskapet UrbanSjøfront as i Stavanger og InteresseforeningenStakkevollvegen Sjøfront (ISS) i Tromsø.

4 Med grunneier menes her eier av grunn og/eller påstående bygg (fast eiendom)

Eierstruktur Lade-Leangen Trondheim

66

- Deltakelse i organiseringen baseres på frivillighetog er åpen for både grunneiere og næringsdrivende.

- Formålet med organiseringen er å etablere en på-driver og koordinator for å utvikle og følge oppvisjon, reguleringsplanarbeid, markedsføring ogkollektive satsinger. Selskapet/interesseforeningener ikke et utbyggingsselskap og trer ikke inn iutbyggernes selvstendige dialog med kommunen,men ivaretar en bredere dialog enn de enkelteeierne hver for seg kan gjøre.

Denne måten å organisere eiere og næringsdrivendepå forutsetter at noen kan ta ansvaret for å bygge uteksterne infrastrukturtiltak når områdene gjennom-løper en trinnvis utvikling. Kommunene, som iStavanger og Trondheim, kan ta en slik aktiv rolle igjennomføringen, større utviklingsaktører kan gå inneller eierorganiseringen kan utvikles videre mot etutbyggingsselskap.

4.2.2 Eiernes rolle i gjennomføringenByomforming kan ha høy risiko og setter store krav tilutbyggernes evne til gjennomføring. Undersøkelser5

viser at byomforming i stor grad gjennomføres av destore utbyggingsselskapene. Grunneiernes rolle iforhold til mulig gjennomføring må ta utgangspunkt ihva som kan gjøre investorer interessert i utviklingenav området, enten dette er eksterne investorer ellereierne selv.

I pilotområdene vil eiernes rolle i gjennomføringenvariere, og det er ikke gjort egne studier om dette.Erfaringer fra andre byomformingsområder som hardeltatt i nettverket, blant annet fra Nybyen iKristiansand6, viser at det i omformingsområder medsammensatte eierforhold er viktig å få fram et klartskille mellom eieren som potensiell selger og eierensom potensiell utbygger. Ved å belyse den enkelteeiers handlingsrom har de fleste eierne i Nybyen etterhvert erkjent at framtidig utbygging må forestås avandre aktører enn dagens eiere. Dialogen medpotensielle investorer viste entydig at samlet salg avfast eiendom der investor har hånd om hele kvartalet,var avgjørende for å gjøre området attraktivt forinvesteringer.

4.2.3 Forholdet til pågående næringsvirksom-hetI mange av byomformingsområdene som for eksempelmellomlandet Lade-Leangen i Trondheim eller i sjø-frontene er det ofte en kombinasjon av ”ledige” arealerog eksisterende næringsvirksomhet. Virksomhetenekan omfatte:- store lageranlegg for olje, verksteder og

havnerelatert virksomhet,- store lagerbedrifter, bilforretninger og lignende

typisk for byenes ”mellomland” dvs områdermellom den sentrale bykjernen og omlandet,

- kontorer, forretninger og service.

Næringsdrivende i byomformingsområdene kan væreeier av grunn og bygninger eller leietakere med kort-siktige eller langsiktige leiekontrakter. Næringslivetsmotivasjon for endring gjennom omforming vil derforvariere. Næringsdrivende som også eier grunn vilkunne ha større motivasjon for endring enn nærings-drivende som leier i områdene. Det kan også være lagtned betydelige investeringer i bygninger og anleggsom gjør at endring eller flytting ikke er økonomiskrealistisk. Situasjonen kan derved være at bedrifter iomformingsområder bruker eiendom til egen virksom-het og ikke ønsker endring eller utvikling i overskueligframtid.

Erfaringene fra pilotområdene viser at omformings-prosesser, og spesielt offentlig initierte omformings-prosesser gjennom oversiktsplanlegging, kan skapebetydelig usikkerhet for eksisterende bedrifter.Involvering av bedriftene som berøres, og ikke baregrunneiere, er viktig i disse plan- og utviklings-prosessene. Erfaringene viser også at dersom det erønskelig med god progresjon i omformingsprosessene,må det kunne tilbys erstatningstomter til bedrifter ognæringsvirksomhet som ønsker å flytte ut. Særliggjelder det arealkrevende virksomhet der regionalelokaliseringsløsninger kan være en problemstilling.

5 Storbyenes boligmarked – drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg, Rolf Barlindhaug og Berit Nordahl 2005.6 Utvikling av Nybyen i Kristiansand, Fra plan til gjennomføring, Kristiansand eiendom/PTL 2005. Prosjekt støttet av Husbanken.

Fra Stakkevollveien Sjøfront Tromsø

67

4.3 Statens rolle og samspill med byene

Staten spiller en viktig rolle i gjennomføringen avbyomforming som tiltakshaver ved utbygging avjernbane, veg og havn, lokalisering av statlige bygg,og som leietaker. Staten kan også være grunneier ibyomformingsområdene.

I St.meld.nr. 23 (2001-2002) Bedre miljø i byer og tett-steder og ”Storbymeldinga” St meld nr. 31 (2002-2003)”Storbymeldinga” legges det føringer om at statligvirksomhet skal bygge opp under lokale planer ogstrategier for by- og tettstedsutviklingen, når planeneer i samsvar med nasjonal politikk. Storbymeldingenpeker blant annet på at gjennomføring av byutviklings-prosjekter i storbyregionene ofte kan stoppe opp pågrunn av konflikter mellom staten som grunneier ogsektoransvarlig, og kommunen som planmyndighet.

Staten har en sammensatt organisering med under-liggende etater innenfor sektorområder, og statsfore-tak som har strategier og sektormål innenfor egneresultat- og ytelsesområder. I tillegg er statlig virksom-het underlagt retningsliner og regelverk som harbetydning for mulighetene til å vektlegge byutvikling.Eksempler på denne type regelverk er anskaffelses-reglementet, det statlige innkjøpsreglementet,retningslinjer for Statens hus, avhendingsinstruksen,retningslinjer for statlig lokalisering mv.

Pilotområdet Landmanstorget-Kverndalen i Skienvar et mulig lokaliseringsalternativ for nytt politihus iGrenland. Statsbygg gjennomførte på vegne avJustisdepartementet/politiet en konkurranse omnytt politihus i henhold til forskrift om offentligeanskaffelser. I konkurransen ble det ikke tatt mednoen kriterier som går direkte på byutviklingshensyn,selv om det ikke er noe til hinder for dette.

I utviklingen av pilotområdet og knutepunktetTorvbyen-Grønli i Fredrikstad har Jernbaneverket ogStatens Vegevesen hatt et aktivt samarbeid medFredrikstad kommune og private eiere og utviklere.Her har partene sammen kommet fram til en ny fellesvisjon for området som åpner for utvikling av et nyttknutepunkt og byutviklingsområde.

Erfaringene fra pilotområdene viser at:- statlige virksomheter må være kjent med å følge

opp de nasjonale føringer om å bygge opp undermiljøvennlig byutvikling,

- det er behov for å utvikle bedre praktiske grep forsamarbeid mellom kommunene og ulike statligeaktører,

- nasjonale føringer om å bygge opp under miljøvenn-lig byutvikling må implementeres i statlige lokalise-ringsbeslutninger,

- statlige organer med vilje til å vurdere nye løsning-er, kan legge grunnlag for nye visjoner og omfor-mingsløsninger som sikrer viktige byutviklings-hensyn.

Statens ansvar for å støtte opp under miljøvennligbyutvikling ved statlig lokalisering er nå innarbeidet iRegjeringens årlige bestilling til Fylkesmennene.

Statsbygg og Miljøverndepartementet samarbeider omen formidlingsstrategi for statlige aktører i god by- ogstedsutvikling. Som et ledd i strategien, har de gåttsammen om å utarbeide en eksempelsamling om ”Godstedsutvikling gjennom statlig lokalisering, utbyggingog eiendomsforvaltning”. Hensikten med samlingen erå bidra til bevisstgjøring om god by- og stedsutviklingog til utvikling av bedre praksis når det gjelder proses-ser og beslutninger om lokalisering og forvaltning avstatlig virksomhet i byområdene. I prosjektet skal dennasjonale politikken formidles gjennom tekst ogkonkrete eksempler på mål og ”best practice” og gianbefalinger først og fremst til statlige aktører, menogså til kommunale og regionale planleggere ogbeslutningstakere. Oppdraget skal gjennomføres iperioden mai 2007 – juli 2008.

4.4 Felles forankret visjon

Byomforming berører mange interesser og hensyn,og skaper behov for å klarlegge muligheter ogsamordne aktørene om en felles forståelse for fram-tidige utviklingsmuligheter – en felles forankret visjon.Erfaringene fra pilotområdene viser at kommunen haren viktig rolle som tilrettelegger for samarbeid om åutvikle og forankre visjoner for omforming av konkreteområder i byene dvs;- klarlegge visjon og retning for utvikling,- utvikle felles forståelse for visjonen hos private og

offentlige aktører som grunnlag for videre plan- oggjennomføringsprosesser.

Utvikling av felles visjon for byomformingsområdenekrever et tett og nært samarbeid mellom kommunen,private eiere, bedrifter og berørte offentlige myndighe-ter. Enighet om visjon må ha føringer på ulike typerbeslutninger enten dette gjelder ny arealbruk, infra-strukturutbygging eller eiernes disposisjoner for åunngå feiletableringer innenfor gjeldende arealbruk ogbygningsmasse. Det kan være lang veg fra visjon tilgjennomføring av omformingsløsninger.

Fylkesmennene må påse at utvikling og planlegging i by-og tettstedsområder gir grunnlag for langsiktig ressurs-forvaltning, verdiskaping og et godt fysisk miljø.Fylkesmannen må gjennom sitt samordningsansvar forstatlig virksomhet i fylket og sin behandling av saker etterplan- og bygningsloven, påse at prinsipper for miljøvennligbyutvikling, jf St.meld.nr 23 (2001-2002) Bedre miljø i byerog tettseder og St. meld. nr 31 (2002-2003) Storbymeldingenblir fulgt også når det gjelder lokalisering av statlig virk-somhet i byområdene.

Utdrag fra Tildelingsbrev til Fylkesmennene 2006, Kap 1510.

68

Visjonsprosessene er i pilotområdene både gjennom-ført uavhengig og som en integrert del av formelleplanprosesser etter plan- og bygningsloven.Tilnærmingen i byene er både situasjonsbestemt ogen følge av bevisste valg.

Samarbeid om visjon for utvikling mellom offentlige ogprivate aktører legger sterke føringer for senere plan-

legging av områdene. Visjonene vil være utviklet i tetteog nære prosesser mellom offentlige og private parter.I mange byomformingsområder vil samarbeidet gåuavhengig av plan- og bygningsloven, og reiser dervedviktige problemstillinger i forhold til medvirkning oginformasjon til befolkning og interessegrupper.Behovet for tette og nære offentlig-private visjons-prosesser aktualiserer behovet for nye informasjons-og medvirkningsarenaer i byutviklingen.

I pilotområdene er det brukt ulike metoder og verktøyi utvikling av felles visjon og forståelsesramme forutvikling. Valg av arbeidsform er bestemt av situasjon,modenhet for omforming, ressurstilgang og initiativfra offentlige og private nøkkelpersoner.

4.5 Løpende debatt om byutvikling som nyinformasjons- og medvirkningsarena

Byomforming reiser viktige spørsmål om byutviklinggenerelt, og skaper behov for informasjon og medvirk-ning ut over den lovpålagte medvirkningen etter plan-og bygningsloven. Det må åpnes for at befolkning,interessegrupper, offentlige myndigheter og nærings-livet kan møtes for dialog og informasjonsutveksling,og få informasjon om hvilke offentlige planoppgaversom er aktuelle og har prioritet i kommunen.

Erfaringene fra nettverket viser at det er viktig åprofesjonalisere den offentlige diskusjonen ombyutvikling.

I nettverket er det eksempler på ulike former forinformasjons- og medvirknings-arenaer. De årligebyutviklingskonferansene i Bergen, Futurena iFredrikstad og byutviklingens år i Tromsø er noeneksempler på denne type arenaer. Formålet er åetablere møtesteder der det kan skapes interesse forIllustrasjon av visjonen for Urban Sjøfront i Stavanger

Eksempler på ulik tilknytning mellom visjonsarbeid og planprosesser etter plan- og bygningsloven

Pilotområde

Urban Sjøfront,Stavanger

StakkevollvegenSjøfront, Tromsø

Lade-Leangen,Trondheim

Tilknytning tilformelle prosesser

etter PBL

Ingen

Delvis

Integrert i arbeidemed kommune-delplan

Begrunnelse for valg avtilknytningsform til formelle

planprosesser

Bevisst valg for å gi bredere ogfriere spillerom i prosessen.Materialet utformet ogdistribuert med tanke påmarkedsføring.

Situasjonsbestemt – kommune-delplan for Stakkevollvegenikke sluttbehandlet. Visjoneninngår som underlag forarbeide med revidertkommunedelplan

Bevisst valg. Kommunedelplanutløst av utbyggingspress ogoppfølging av vedtattestrategier i kommuneplanenfor Trondheim om å ”byggebyen innover”.

Innhold visjon og arbeid med fellesforståelsesramme

Framtidsbilde og disposisjonsplan for hele UrbanSjøfront med overordnet studie over fortetting,strategier for infrastruktur, etablering av hoved-trekk for offentlige uterom, samt programmering.

Interesseanalyse og utvikling av visjon forStakkevollvegen i samarbeid mellom eiere,næringsdrivende og kommunen

Framtidsbilde/ideprosjekt Leangen

Stakkevollvegen skal utvikle/omformes til å være en attraktivbydel for eksisterende og ny næringsvirksomhet, boliger ogoffentlig servicevirksomhet (“Tromsø Sjøfront”).

Området skal fremstå med en profil som under bygger atdet knytter sammen bysentrum og Campus Breivika(universitetet, sykehuset, forskningsparken med mer).

Området skal spesielt gjøres attraktivt for ny nærings-virksomhet som ønskes etablert i Tromsø og som passer inni et sentrumsnært område, gjerne med et nasjonalt/internasjonalt tilsnitt.

Verbal del av visjonen for Stakkevollvegen Sjøfront i Tromsø.

69

byutvikling, og sette aktuelle byutviklingsspørsmålpå dagsorden – uten at dette knyttes til detaljer ikonkrete plansaker.

I Bergen er det etablert nye informasjons og medvirk-ningsformer for å tydeliggjøre et nytt fokus på overord-net planlegging. Disse nye medvirkningsformene skaldekke flere formål; vekke interesse for byutviklinggenerelt, informere om offentlige planoppgaver somer aktuelle og har prioritet, etablere nye arenaer foroffentlig-privat samhandling og diskusjon og søke åsamordne private interesser mot ønsket utvikling forbyen. Bergen har fått mange og gode reaksjoner franæringslivet og ulike interessegrupper for jevnlig åinvitere til bred informasjon og debatt om viktigeplan- og byutviklingsspørsmål.

Erfaringene fra nettverket viser at løpende informasjonog debatt om byutvikling og aktuelle planspørsmål kangjøres til viktige medvirknings- og utviklingsarenaer.Debattene kan også bidra til større politisk og folkeligengasjement om byutvikling generelt, og styrkegrunnlaget for tillitsfullt samarbeid mellom offentligeog private aktører i byomformingsprosessene.

4.6 Initiativ og tiltak for å skapeinnhold og kvalitet

Utvikling av byomformingsområdene kan kreve enbredere satsing enn hva som er mulig gjennom fastset-ting av rammer for arealbruk og utvikling av utbyg-gingsløsninger. For å skape innhold og kvalitet iområder som trenger fornyelse og nytt omdømme,viser erfaringene fra pilotområdene at det må satsesbredt i forhold til fysisk utvikling, levekår, aktiviteterog tilbud.

Samarbeid om konkrete nøkkelprosjekter kan ha storbetydning for utviklingen i byomformingsområdene ogfremme deltagelse fra innbyggere, ulike kommunalesektorer og næringslivet. Eksempler på denne typenøkkelprosjekter er Folkeparken, Parklaboratoriet ogTou Scene i Urban Sjøfront i Stavanger, og satsingenpå årlig informasjon og lokale markeringer av prosjek-ter og resultater i Puddefjorden-Damsgårdssundet iBergen. Et viktig prosjekt for byutviklingen iFredrikstad og de store omformingsarealene pågamle Fredrikstad Mekaniske Verksted (FMV), erFredrikstads nye fotballstadion (åpnet april 2007), somer presist plassert mellom de to verneverdige hallenepå FMV. Nøkkelprosjektene kan foruten konkreteresultater også bidra til økt forståelse for selve omfor-mingsprosessene. Dette kan blant annet skje gjennom

70

økt forståelse for betydningen av midlertidig bruk aveksisterende bygningsmasse,for eksempel til ulike idretts- og kulturaktiviteter,framfor å la bygningene stå ubrukt eller rives.

4.7 Robuste planrammer med fleksibilitet

Byomforming i et skiftende marked stiller store krav tilfleksibilitet og et robust overordnet kommunalt ram-meverk. Manglende eller uklare kommunale rammerkan gi rom for spekulasjon, usikkerhet og redusertforutsigbarhet, mens stive/rigide rammer kan hindregjennomføring. I områdeplaner for byomforming,enten det brukes reguleringsplan eller kommune-delplan, er det behov for en bevisst holdning til fysiskestrukturer. Disse bør fastlegges stramt i rettslig bin-dende planer for å sikre kvalitet og utforming, mensamtidig ha fleksibilitet for tilpasning til konkreteutbyggingsprosjekt og markedsforutsetninger.Kollektivtransport og knutepunkt, veisystem, grønn-struktur, bygningsvern, mv er viktige element som måfastlegges i områdeplaner, mens fordeling av bymessigbebyggelse (bolig, kontor mv), boligtyper og i noensituasjoner også byggehøyder må kunne tilpasses påprosjektnivå.

Forholdet bolig/næring må håndteres innenfor etrobust rammeverk som åpner for fleksibilitet.Grønnstruktur er på den andre siden kritisk forkvaliteten og ofte tidligere bygget ned uten hensyntil stedegne verdier, og må fastlegges stramt i plan.I flere av pilotområdene er det brukt rettslig bindendeplaner med funksjonsblanding og glideskala for utnyt-ting avhengig av om det bygges bolig eller næring.

Fleksibilitet i rettslig bindende planer kan reise fleredilemmaer, blant annet i forhold til misbruk av romligerammer og utvikling av en ensidig boligtypefordeling.

4.8 Avtaler og forutsigbar gjennomføring

Forutsigbar gjennomføring av byomforming kreveravtaler mellom parter med gjennomføringsansvar.Avtalene må inngås på riktige tidspunkt i prosesseneog være samordnet i forhold til de formelle plan-prosessene etter plan- og bygningsloven. Bruken avavtaler henger nært sammen med hvilken rollekommunen velger å ta i gjennomføringen, eier-organiseringen i områdene, og hvilke offentlige ogprivate parter som blir involvert.

I pilotområdene er det benyttet to ulike avtaleformer -samarbeidsavtale og utbyggingsavtale etter § 64 i plan-og bygningsloven. Samarbeidsavtale er en avtaletypesom kommer tidlig i utviklingsprosessene og leggerpremisser og fordeler ansvar og oppgaver i de videreplan- og utredningsprosessene. Utbyggingsavtalenegjelder gjennomføring av vedtatt kommunal arealplan(reguleringsplan) og er et viktig virkemiddel forgjennomføring av byomforming. I begge avtaleformeneer kommunen og private grunneiere/utbyggereavtaleparter.

4.8.1 SamarbeidsavtaleSamarbeidsavtale er brukt i pilotområdet Landmanns-torget- Kverndalen i Skien. Avtaleformen er karakteri-sert ved at kommunen som stor grunneier i områdetinngikk avtale med vinner av en innbudt prosjekt-konkurranse om videre utvikling av området. Avtalendefinerer oppgaver og ansvar mht grunneierkontaktog avtaleinngåelse med grunneiere, sikre kjøpere ogleietakere til området, og utarbeidelse av planer.

Strukturer som fastlegges stramt som rammeri områdeplan

- Transportsystem, kollektivtransport, vegløsninger,parkeringsprinsipper, gang- og sykkelvegsystem

- Senterdannelser/knutepunkt,- Grønnstruktur, parksystemer, sjøpromenader,

felles byrom- Verneverdig bebyggelse mv.

Utforming som tilpasses i tilknytning til konkreteutbyggingsprosjekt

- Fordeling av bymessig bebyggelse (boliger, kontor mv),- Boligtypefordeling- Endelig fastsetting av utnyttingsgrad tilpasset hvilke

funksjoner som etableres (basert på glideskala foreksempel mellom bolig og næring i rettslig bindendeområderegulering)

- Byggehøyder (tilpasses arkitektur og funksjon) dersomspesielle hensyn ikke tilsier noe annet

Eksempel på strukturer som bør fastsettes stramt i områdeplan og utforming som må tilpasses i konkrete utbyggingsprosjekt

Eksempel på regulering med funksjonsblanding bolig-næring fraUrban Sjøfront Stavanger

71

I avtalen signaliserer kommunen eventuell bruk avekspropriasjon for å gjennomføre vedtatt regulerings-plan for området. I avtalen forplikter også kommunenseg til å bruke kommunens inntekter av ved salg avkommunale eiendommer til infrastruktur i området.

Avtalen er framforhandlet av et forhandlingsutvalg opp-nevnt av formannskapet med politisk og administrativdeltagelse.

Samarbeidsavtalen er evaluert gjennom nettverks-arbeidet7. Evalueringen konkluderer med at avtale-formen er konkret uten å binde kommunen somforvaltningsmyndighet. Avtalen er vurdert til ikkeå komme inn under bestemmelsene om utbyggings-avtaler i §64 i plan- og bygningsloven. Det konkluderesogså med at avtaleformen er relevant å benytte ikompliserte utviklingsprosjekter der kommunener en større grunneier, og der kommunal eiendomkan utgjøre et viktig virkemiddel, eller der investor/utvikler allerede besitter utbyggingsretten. Detlegges også vekt på at samarbeidsavtalen redusererusikkerhet mht innhold i utbyggingsavtale somkommer på et senere tidspunkt.

4.8.2 Bruk av utbyggingsavtale vedområdeutvikling

Utbyggingsavtaler etter §64 i plan- og bygningslovener et viktig virkemiddel for gjennomføring av byom-forming. Det legges vekt på at vellykket bruk avutbyggingsavtaler krever at kommunen tar en aktivrolle i gjennomføringen, og er hensiktsmessig politiskog administrativt organisert i forhold til avtaleforhand-linger. De nye bestemmelsene om utbyggingsavtalertrådte i kraft under pilotarbeidet.

I nettverket er det særlig satt fokus på de metodiskegrepene Stavanger kommune har utviklet for områ-deutvikling og avtaleforhandlinger ved utvikling avUrban Sjøfront – med kompleks eierstruktur oggradvis omforming over lang tid. Metodene er doku-mentert i rapporten om kommunens rolle og virke-middelbruk i transformasjonsområdene i Stavanger.

Det viktigste grunnlaget og virkemiddel for område-utvikling og avtaleforhandlingene med grunneiere ogeller utbyggere i Urban Sjøfront er:- Reguleringsplan med detaljert rekkefølgematrise- Foreløpig beregning og oversikt over kostnader ved

erverv av grunn, riving av bygninger, opprydning igrunn og planlegging og opparbeidelse av eksterneanlegg til veg, vann og avløp og friområder.

- Modell for fordeling av kostnadene med etableringav eksterne anlegg på det enkelte prosjekt, tiltakeller delområde. Etter drøfting av flere modellervalgte partene en modell der kostnadene fordelespr m2 brutto tomteareal eller byggeareal.

- En praktisk og gjennomførbar plan for eventuelletappevis utbygging av de eksterne infrastruktur-anlegg som vurderes i tilknytning til det enkelteprosjekt.

- Avklaring av hvem som skal være tiltakshaver aveksterne infrastrukturtiltak.

Rekkefølgematrise er et nytt og viktig metodiskgrep for å sikre finansiering av felles infrastrukturog grønnstrukturer i større planområder med mangeeiere. Matrisen gir oversikt over hvilke tiltak som måvære opparbeidet eller sikret opparbeidet gjennomutbyggingsavtale med kommunen før rammetillatelsegis innenfor det enkelte byggeområde. Matrisenkobler tiltak til byggeområde og derigjennom til denenkelte grunneier, og sikrer for eksempel at fleregrunneiere bidrar i opparbeiding av felles grønn-strukturer og sjøpromenader.

Rekkefølgematrisen er vist på side 72

Stavanger kommunes erfaringsbakgrunn fra tidligereutbygginger og utbyggingsavtaler var en medvirkendeårsak til at rekkefølgematrisen ble tatt i bruk somverktøy. Rekkefølgematrisen har vist seg å være etpraktisk, hensiktsmessig og forutsigbart virkemiddelog arbeidsverktøy for alle parter og i stor grad svarttil forventningene. Oppfølgingen krever bevissthetom roller, tett samarbeid mellom plan, byggesak ogutbyggingsavdelingen som har ansvaret for å forhandleutbyggingsavtaler.

7 Evaluering av samarbeidsavtale PTL (2006)

Erfaringer fra kommuner som har brukt utbyggingsavtalerover tid viser betydningen av at kommunen etablerer enhensiktsmessig politisk og administrativ organisering for åforhandle utbyggingsavtaler. De nye lovbestemmelsene vilforsterke dette behovet. Organiseringen må sees i sammen-heng med den tilretteleggingsrolle kommunen velger iutbyggingspolitikken. Organisatoriske problemer ikommunen kan føre til større usikkerhet og økte kostnaderfor private utbyggere. Et viktig prinsipp er at ansvaret for åforhandle utbyggingsavtaler blir klart plassert i kommunensorganisasjon. Klar ansvarsplassering vil også bidra til effektivkompetanseoppbygging i kommunen.

Kilde: Veileder utbyggingsavtaler, Kommunal- ogregionaldepartementet, mai 2006

72

Byggeområde:

Trafikkområde/friområde:

B5

Allmennyttig

BK1

BK2

BK3

BK4

BK5

BK6

BK7

BK8

BK9

BK10

BK11

BK12

BK13

BK14

BK15

BK16

BK17

BK18

BK19

BK20

BK21

BK22

BK23

BK24

LOK1

LOK2vest

LOK2øst

LOK3vest

LOK3øst

X21KBsgnal.tgyøstivKgotgsennahoJ

XX1KOLsgnaltgsensdlavA

Avaldsnesgt langs Torg, F2 og BK4 X

X1KBsgnalneievsgivreL

XX3KBsgnalneievsgivreL

XX7KBsgnalneievsgivreL

Lervigsveien langs BK8(inkludert torg/gågate-areal)

X

XX31KBgo21KBmollemtgyøsenneR

X2KOLsgnaltgyøsenneR X X X X

X6BsgnaltgyøsenneR

XXXX2KOLsgnaltgyøstivK

X6KBsgnaltgyøstivK

XXX3KBgo2KBsgnal.tgyøstivK

Trafikkområde mellom F1 og F8 fram til BK9 X X X X X X

XX5KBgo9KBmollemedårmokkifarT

XXX01KBgo9KBmollemedårmokkifarT

XXXX11KBgo01KBmollemedårmokkifarT

XXXXX11KBgo8KBmollemedårmokkifarT

Haugesundsgt langs LOK1 X

XX21KBsgnaltgsdnuseguaH

XX31KBsgnaltgsdnusguaH

XX.3Fsgnal.tgsdnuseguaH X X X X

X5Bsgnal.tgsdnuseguaH

Ryfylkegt langs LOK1 X

Ryfylkegt langs LOK2 X

Ryfylkegt langs LOK 3 X

Ryfylkegt. langs F3 XXXXXXXXXX

XXX12KBgo61KBmollemedårmokkifarT X X X X X X

XXXXX71KBgo61KBmollemedårmokkifarT

XXXX51KBsgnaledårmokkifarT

XXX41KBsgnaledårmokkifarT

XX81KBsgnaledårmokkifarT

Trafikkområde langs BK19 X X

XXX6F/22KBgo02KBmollemedårmokkifarT

Trafikkområde mellom BK20 og BK21 X X X X

Trafikkområde langs sydsiden av F6 X X X X X X X X

Søilandsgt. langs BK23 X X

XXXXXX8Fgo1F

XXXX)edårmoirf(groTgo2F

F3 XXXXXX

XXXXX4F

X5F

F6 X X X X X X X

F7 X

X9F

Eksempel på rekkefølgematrise i reguleringsplan fra Urban Sjøfront. Matrisen knytter de enkelte utbyggingsområdene i planen tilfellestiltak som vei, sjøpromenader og friområder.

73

Dokumentene kan lastes ned i PDF-format fra nettadressen:www.regjeringen.no/nb/dep/md/tema/planlegging/By og tettsted/pilotprosjekter

Stavanger

- Omformingsområder – Bilag til kommuneplanens arealdel 2002-2017.Stavanger kommune, Kultur og byutvikling, Kommuneplanavdelingen. (2002)

- Kommunens rolle og virkemiddelbruk i omformingsområder i Stavanger.Stavanger kommune Rådmannen, Utbygging (2006)

- Et år i Parklaboratoriet (2004)- Parklaboratoriet – Universell Utforming (2004)- Parklaboratoriet i 2005 – og vegen videre (2005)- URBAN SJØFRONT – Erfaringer og strategisk utvikling ang. oppgaver og organisering (2005)- URBAN SJØFRONT – Beskrivelse av prosess, organisering og samarbeid (2005)- URBAN SJØFRONT – Næringsutvikling (2006)- URBAN SJØFRONT – Demografi og boligsosial forhold (2006)

Bergen

- Framtidsbilder Sandviken, Nøstet, Puddefjorden. Bergen kommune Byutvikling. (2003)- KDP- Puddefjorden-damsgårdsundet, Statusrapport 2004. Bergen kommune, Byutvikling. (2004)- Høyhusmeldingen. Bergen kommune, Byutvikling (2006)- ”Prinsipper for fortetting” Bergen kommune, Byutvikling (2006)- Pilotprosjektet ”Ny energi rundt Damsgårdssundet”. Bergen kommune, Byutvikling,

Husbanken, BOB, BKK, Høyteknologisenteret. (2006)

Skien

- Føringer for prosjektkonkurranse Landmannstorget-Kverndalen. Skien Kommune (2001)- Prosjektkonkurranse landmannstorget Kverndalen. Juryens vurdering og kjennelse (2002)- Vinnerutkastet Absolutt Skien (2002)- Samarbeidsavtale mellom Skien kommune og Prosjektfinans (2002)- Planporgram. Skien kommune. (2003)- Reguleringsplan Landmannstorget – Kverndalen (2005)- Evaluering av Samarbeidsavtale, PTL (2006)

Trondheim

- Konseptstudier for byomforming på Tempe: 5Xtempe, Trondheim kommune (2004)- Trafikale konsekvenser ved byomforming, AsplanViak (2003)- Handelsmessige konsekvenser og parkering ved byomforming, AsplanViak og

Avant management (2004)- Uterom i Trondheim, erfaringsrapport, Trondheim kommune (2004)- Fra mellomland til levende by, eksempelsamling, Trondheim kommune (2003)- Normer for uteareal og parkering, en sammenlignende undersøkelse av regelverk og

praksis i 7 norske byer, Trondheim kommune (2005)- Parkeringspolitikk, evaluering av 4 områder i Trondheim, Rambøll (2006)- Verdivurdering og analyse kommunedelplan Tempe, Nylander eiendomsmegling (2005)- Leangen ideprosjekt, framtidsbilde. Per Knudsen arkitek, Trondheim kommune (2004)

Tromsø

- Arkitekturanalyse av områdene langs Stakkevollvegen. Blå strek (1994)- ”Stakkevollvegen 25 år før”. Plan y (2004)- Utviklingsprosess for visjon nedsiden av Stakkevollvegen – et samarbeid mellom

Interesseforeningen Stakkevollvegen Sjøfront og Tromsø kommune. Tromsø kommune (2006)- Strateginotat for nedsiden av Stakkevollvegen, Arbeidsfellesskapet Acona Technopole,

Arne Rydningen og Borealis Arkitekter (2006)

VEDLEGG UTVALGTE UNDERLAGSDOKUMENTER

Rapporter fra pilotarbeidet for miljøvennlig byutvikling

Hovedrapport:- Pilotarbeid for miljøvennlige byer T-1461

Temarapporter:- Byomforming T-1462- Utvikling og drift av sentrum T-1463- Miljøvennlige arbeidsreiser T-1464- Byutviklingen i Drammen T-1465- Byutvikling og miljøsone i Groruddalen T-1466

Utgiver: Miljøverndepartementet, 2007Rapporten publiseres på: http://www.planlegging.no

Flere eksemplarer kan bestilles fra:Statens forurensningstilsyn (SFT)Telefon 22 57 34 00Faks 22 67 67 06E-post: [email protected]

Rapporten er utarbeidet av:Erik Plathe, Asplan Viak ASLay-out: twm reklamebyrå.Trykkeri: Grefslie TrykkeriOpplag: 2000T-1462 ISBN 978-82-457-0410-5

2130 innledning (side1-11) - regjeringen.no...erfaringsplattform for planlegging og gjennomføring...

Documents