本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、

これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

※賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため、過年度の数値は遡及修正を反映して表示しています。

2017年3月期 決算概要

2017年5月

-1-

第1章 レオパレス21について

1-1 レオパレス21のビジネスモデル 4

1-2-1 レオパレス21の業績推移 5

1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト 6

第2章 2017年3月期 実績

2-1 決算ハイライト 8

2-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益） 9

2-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益） 10

2-3 セグメント別業績 11

第3章 2017年3月期 事業概要（賃貸事業）

3-1 賃貸事業の概要 13

3-2 賃貸事業の各指標 14

3-3-1 主要指標 （入居率） 15

3-3-2 主要指標 （属性別契約状況） 16

3-3-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 17

3-3-4 主要指標 （法人業種別契約戸数） 18

目次

第3章 2017年3月期 事業概要（賃貸事業）（続き）

3-3-5 主要指標 （外国人契約状況） 19

3-4-1 賃貸施策 （店舗拡充） 20

3-4-2 賃貸施策 （my DIY） 21

3-4-3 賃貸施策 （入居者専用サービス） 22

3-4-4 賃貸施策 （新サービス） 23

3-4-5 賃貸施策 （外国人入居者向けサービス） 24

3-4-6 賃貸施策 （セキュリティシステム） 25

第4章 2017年3月期 事業概要（建築請負事業）

4-1 建築請負事業の概要 27

4-2 建築請負事業の各指標 28

4-3-1 主要指標 （受注・売上） 29

4-3-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 30

4-4-1 請負施策 （理想の土地活用） 31

4-4-2 請負施策 （新ブランド展開） 32

4-4-3 請負施策 （ノンサウンドシステム） 33

4-4-4 請負施策 （高齢者施設・商業施設） 34

4-4-5 請負施策 （注文住宅） 35

4-4-6 請負施策 （アフターサービス強化） 36

-2-

目次（続き）

第5章 2017年3月期 事業概要（関連事業・国際事業）

5-1 関連事業 （シルバー事業） 38

5-2 関連事業 （国内ホテル事業） 39

5-3 関連事業 （リゾート事業） 40

5-4-1 関連事業 （太陽光発電システム） 41

5-4-2 関連事業 （屋根借り太陽光発電事業） 42

5-5 関連事業 （不動産開発事業） 43

5-6-1 国際事業 （賃貸事業の海外展開） 44

5-6-2 国際事業 （サービスアパートメント・オフィス） 45

5-6-3 国際事業 （その他） 46

補足1. 会社資料

補足1-1 会社概要 48

補足1-2-1 業績 （四半期別） 49

補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 50

補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 51

補足1-3-2 指標 （外国人契約状況） 52

補足1-3-3 指標 （エリア別管理戸数と入居率） 53

補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 54

補足1-3-5 指標 （契約形態） 55

補足1-3-6 指標 （賃貸店舗） 56

補足1-3-7 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 57

補足1. 会社資料（続き）

補足1-4-1 財務 （バランスシート） 58

補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 59

補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー） 60

補足1-4-4 財務 （株主構成） 61

補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」

補足2-1 事業戦略・財務戦略 63

補足2-2 定量目標 64

補足2-3 配当政策 65

補足3. 市場動向

補足3-1 新設住宅着工戸数 67

補足3-2 新設住宅着工戸数（貸家） 68

補足3-3 世帯数 69

補足3-4 賃貸住宅の空き家数と空き家率 70

補足3-5 転入転出 71

補足3-6 外国人留学生 72

補足3-7 日本の高齢者人口 73

第1章 レオパレス21について

-4-

1-1：レオパレス21のビジネスモデル

オーナー様

レオパレス21

賃貸 建築請負

入居者様

②一括

借上

①建築

請負

④家賃

収入

③貸出

単身者向けアパートを中心に建築する「建築請負事業」、建築したアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。

ビジネスモデル

① 建築請負保有地の有効活用を望む土地オーナー様より、アパート等の建築を請負う。

② 一括借上げ建築したアパートを借上げ、空室の有無に限らず契約期間中は、固定家賃をオーナー様に支払う。

③ 貸出借上げたアパートの入居者募集を行う。

④ 家賃収入入居者様から家賃をいただく。

⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築請負事業主導により収益を拡大。

⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退去が急増したため、当社の収益が悪化。

⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める大都市圏に建築を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の物件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジネスモデルへの転換を図る。

3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,836 3,885

3,993 4,106 4,165

3,2753,591

2,3701,078 629 533 631 613 741 745

427

395

409

199162 172 191 225

267 293

6,729 7,332

6,203

4,8434,594 4,542 4,708 4,832

5,115 5,204

714

501

△297△236

4574

134 148

210 228

-200

0

200

400

600

800

-2,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

08/3期

（実績）

09/3期

（実績）

10/3期

（実績）

11/3期

（実績）

12/3期

（実績）

13/3期

（実績）

14/3期

（実績）

15/3期

（実績）

16/3期

（実績）

17/3期

（実績）

賃貸 建築請負 その他 営業利益

-5-

1-2-1：レオパレス21の業績推移

売上高 （億円） 営業利益 （億円）

業績推移

リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より6期連続の黒字を達成。

△400

-6-

1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト

業績推移ハイライト

（億円） 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

売上高 6,729 7,332 6,203 4,843 4,594 4,542 4,708 4,832 5,115 5,204

賃貸 3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,836 3,885 3,993 4,106 4,165

建築請負 3,275 3,591 2,370 1,078 629 533 631 613 741 745

営業利益 714 501 △297 △236 45 74 134 148 210 228

賃貸 30 △15 △478 △300 52 87 153 205 228 224

建築請負 732 701 297 119 43 27 29 2 33 50

純利益* 3 99 △790 △408 15 133 150 151 196 204

管理戸数* （千戸） 442 506 551 571 556 546 549 554 561 568

入居率* 92.4% 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 84.6% 86.6% 88.0% 88.5%

受注高 4,630 3,378 2,502 803 500 730 811 873 864 871

リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記*管理戸数は、各期の最終月末数値*入居率は各期の平均値

第2章 2017年3月期 実績

-8-

2-1：決算ハイライト

決算ハイライト

（百万円）16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績 前期比 計画比

売上高 511,513 528,000 520,488 +8,974 △7,512

売上総利益 88,909 94,000 92,668 +3,758 △1,332

% 17.4% 17.8% 17.8% +0.4p 0.0p

販管費 67,823 71,500 69,769 +1,946 △1,731

営業利益 21,085 22,500 22,898 +1,812 +398

% 4.1% 4.3% 4.4% +0.3p +0.1p

経常利益 19,909 21,500 22,355 +2,445 +855

% 3.9% 4.1% 4.3% +0.4p +0.2p

純利益* 19,631 18,500 20,401 +769 +1,901

前期比増収増益。売上高は計画未達も、営業利益と経常利益は計画過達。また、繰延税金資産の計上20億円により純利益は計画を大幅過達。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

-9-

2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）

売上高 売上総利益

売上高 計画比 △75億円

賃貸事業 △39億円

建築請負事業 △82億円

売上総利益 計画比 △13億円

賃貸事業 △25億円

建築請負事業 △8億円

（億円） （億円）

16/3期 17/3期 16/3期 17/3期

通期

実績5,115

通期

計画5,280

通期

実績5,204

4,000

6,000

通期

実績889

通期

計画

940

通期

実績926

800

1,000

通期

実績196

通期

計画185

通期

実績204

150

200

250

通期

実績210

通期

計画225

通期

実績228

200

250

-10-

2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）

純利益* 計画比 +19億円

営業利益 計画比 +3億円

賃貸事業 △9億円

建築請負事業 +8億円

営業利益 純利益

16/3期 17/3期 16/3期 17/3期

（億円） （億円）

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

-11-

2-3：セグメント別業績

セグメント別業績

（百万円）16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績 前期比 計画比

賃貸

売上高 410,641 420,500 416,594 +5,952 △3,906

売上総利益 67,337 71,000 68,431 +1,093 △2,569

営業利益 22,848 23,400 22,459 △389 △941

建築請負

売上高 74,160 82,800 74,566 +406 △8,234

売上総利益 20,268 22,700 21,862 +1,593 △838

営業利益 3,340 4,200 5,051 +1,711 +851

シルバー

売上高 10,798 12,200 11,536 +738 △664

売上総利益 △127 △250 △250 △122 +0

営業利益 △1,354 △1,750 △1,650 △296 +100

ホテル･

リゾート

売上高 11,427 8,100 7,244 △4,183 △856

売上総利益 4,151 3,300 2,828 △1,322 △472

営業利益 △697 △850 △768 △70 +82

その他

売上高 4,485 4,400 10,546 +6,060 +6,146

売上総利益 2,188 2,400 3,902 +1,713 +1,502

営業利益 337 700 1,432 +1,095 +732

調整額 営業利益 △3,388 △3,200 △3,626 △238 △426

賃貸事業は、計画比減収減益だが、引き続き法人需要は旺盛。建築請負事業は、採算性向上により前期比・計画比ともに増益。シルバー事業は、新規施設の開所により前期比減益も採算性は計画を達成。ホテル･リゾート事業はホテル売却により前期比減収減益。その他事業は少額短期保険事業と太陽光発電事業が前期比・計画比ともに増収増益の他、ライフリビングが寄与

*16.4% *16.9% *16.4%

*27.3% *27.4% *29.3%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）

第3章 2017年3月期 事業概要（賃貸事業）

-13-

3-1：賃貸事業の概要

主要指標

入居率

属性別契約状況

属性別契約戸数シェア

法人業種別契約戸数

外国人契約状況

具体的施策

店舗拡充

my DIY

入居者専用サービス

新サービス

外国人入居者向けサービス

セキュリティシステム

オーナー様

レオパレス21

賃貸 建築請負

入居者様

一括

借上げ

建築

請負

家賃

収入貸出

事業概要

-14-

3-2：賃貸事業の各指標

賃貸事業の各指標

（百万円）15/3期実績

16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績

売上高 399,375 410,641 420,500 416,594

売上総利益 62,822 67,337 71,000 68,431

営業利益 20,590 22,848 23,400 22,459

管理戸数 （期末） 554,948 戸 561,961 戸 569,000戸 568,739戸

平均入居率 86.57% 87.95% 89.00% 88.53%

直営店舗数 （期末） 188 店 189 店 189店 189店

法人営業課数 （期末） 59 課 60 課 60課 60課

単体従業員数 （期末） 2,989 名 3,150 名 3,234名 3,284名

うち、営業 1,558名 1,662 名 1,720名 1,701名

*15.7% *16.4% *16.9% *16.4%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2014年3月期 2015年3月期 2016年3月期 2017年3月期 2018年3月期

-15-

3-3-1：主要指標（入居率）

入居率推移

※2018年3月期平均入居率目標 89.5%

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月通期平均

14/3期 83.32 83.67 83.69 83.50 83.84 84.28 84.23 84.31 84.12 85.61 86.92 87.47 84.58

15/3期 86.00 86.03 85.96 85.63 85.78 86.33 86.14 86.10 85.69 87.24 88.65 89.29 86.57

16/3期 87.88 87.61 87.59 87.32 87.26 87.70 87.26 87.14 86.89 88.38 89.80 90.53 87.95

17/3期 88.97 88.55 88.60 87.95 87.78 88.31 87.50 87.41 86.97 88.41 90.18 91.66 88.53

（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）

長期の賃貸契約により入居期間の長期化や稼動の安定化を実現。2018年3月期の通期平均入居率は前期比+1.0pを計画 （2017年3月期実績は前期比+0.58p）。

90.51%

200

300

400

500

600

0

50

100

150

200

250

300

6月 9月12月3月6月 9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月 6月9月12月3月 6月 9月12月3月6月 9月12月3月6月9月12月3月

10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

管理戸数 （右軸）

契約済戸数（右軸）

-16-

3-3-2：主要指標（属性別契約状況）

属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）

個人（左軸）

法人（左軸）

学生（左軸）

*数値は各月末時点*詳細はp.51を参照

属性別契約状況推移

法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。①入居者目線での各種施策の展開、②2014年10月に学校法人営業部の発足、③2016年5月にPCR（官公庁等）事業部の発足。

49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4% 51.1% 53.0% 53.3% 53.3% 53.0% 54.5% 54.8% 54.8% 54.8% 56.4%

38.2% 38.3% 38.3% 37.3% 37.4% 37.4% 37.6% 36.8% 36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9% 34.6%

12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3% 10.2% 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0%

458 461 461 480 473 476 474 495 488 490 487 509 500 499 493 521

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数

-17-

3-3-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）

*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値*詳細はp.51を参照

属性別契約戸数シェア

各企業の採用増と法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。

（千戸）

-18-

3-3-4：主要指標（法人業種別契約戸数）

（戸）

+9.1%

+3.7%

+5.1%

+1.6%

+13.9%

+0.7%

+7.4%その他

建設業

飲食業

サービス業

派遣・業務請負

製造業

小売業

前年比

前年比

「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。全国上場企業*の79.6%が当社を利用。

法人業種別契約戸数

+7.7% +6.6% +5.6% +6.0%

*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

43,472 46,277 47,510 48,913 49,242

24,570 29,105 32,022 34,689 39,51030,218

32,995 35,169 36,911 37,50737,380

39,188 40,878 42,837 45,03414,71014,956

16,63517,509

18,15035,096

39,78344,398

48,48952,920

43,26243,968

45,96547,913

51,461

228,708246,272

262,577277,261

293,824

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他

-19-

3-3-5：主要指標（外国人契約状況）

外国籍当社契約戸数 （個人契約のみ）

LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステムを構築。海外店舗の展開に加え、来日後のサポート体制（サービスガイドの配布、コールセンター対応、懇親会）の充実を図る。外国籍契約数は契約済戸数全体の3.0％（個人･学生契約の7.0％）、また属性は学生59%、社会人41%。

（戸）

*詳細はp.52を参照

シンガポール 現地法人 シンガポール

インドネシア 現地法人 ジャカルタ

フィリピン 現地法人 マニラ

ミャンマー 支店 ヤンゴン

カンボジア 現地法人 プノンペン

タイ 現地法人 バンコク、シラチャー

ベトナム 現地法人 ホーチミン、ハノイ

台湾 支店 台北

韓国 支店 プサン、ソウル

中国 現地法人北京、上海、大連、広州

-20-

3-4-1：賃貸施策（店舗拡充）

賃貸店舗推移

海外7店舗を含む直営店とパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約アップを図る。国内直営店は2015年3月期に4店舗、2016年3月期に2店舗開設。

*詳細はp.56を参照

直営店 189店舗 （前期末比±0店）

内 国内 182店舗 （前期末比±0店）

内 海外* 7店舗 （前期末比±0店）

パートナーズ 119店舗 （前期末比-11店）

合計 308店舗 （前期末比-11店）

2017年3月末現在

* 海外不動産を仲介・照会する拠点は除く（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー、フィリピン、インドネシア、シンガポール）

0

50

100

150

200

250

300

350

400

6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

（店舗数）

直営店 パートナーズ

-21-

3-4-2：賃貸施策（「my DIY」）

無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK

壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない

柄物を含む100種類以上の壁紙

男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い

2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「my DIY」をスタート。2017年3月末現在で32,240件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。

「my DIY」 累計契約件数

（契約件数）

各種コンテストを開催

壁面アートコンテスト最優秀賞・優秀賞作品を実際のモデルルーム壁面にペイント 「鹿児島らしい部屋」 3者コラボ企画

第一工業大学の学生がサンゲツの素材を使ってレオパレス21の部屋に施工

「リノベパーティ」企画

あまりお金をかけずに友達と一緒に施工した部屋に入居するセルフリノベーション企画を実施

32,240

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

*2016年10月より「お部屋カスタマイズ」は「my DIY」に名称変更

3-4-3：賃貸施策（入居者専用サービス）

入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。学生入居者増加を目的に2014年10月に設立された学校法人営業部を通じて、産学連携イベントやインターンシップを実施。

入居者専用サイト MY PAGE （2013年4月開始）

産学連携イベント

レオパレスオンラインショッピング生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト、レオパレス専用商品も販売

首都大学東京（東京都）

L+新宿のショーウィンドウディスプレイデザインを施工

近畿大学（大阪府）

大阪支店の階段にデザインアートを施工

-22-

賃料債務保証事業 （2007年4月開始）

少額短期保険事業 （2006年9月開始）

プラザ賃貸管理保証株式会社（レオパレス21 100％子会社）家賃や共益費、原状回復費等の債務を保証することで誰もが入居しやすい環境を提供

あすか少額短期保険株式会社（レオパレス21 100％子会社）火災保険ではカバーしきれない家財や、残存物の取り片付け費用等、ニッチな分野の保険をご提供することで入居者の生活をサポート

前橋合同学園祭（群馬県）

大学や専門学校14校が

地域活性化を目指し開催する合同学園祭に参加

MY PAGE （入居者専用サイト）

3-4-4：賃貸施策（新サービス）

STBデバイス「Life Stick（ライフスティック）」

-23-

「Leo Remocon」によるIoT化

オープン型宅配便ロッカー 「PUDOステーション」

AndroidTV搭載STBデバイス「Life Stick」の導入により、2002年から提供しているインターネットサービス「LEONET」の機能を拡充

全国約56万戸の管理物件に順次導入予定

スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能例：外出先からエアコン操作

新築全住居に標準装備（2016年10月完成物件より）

誰でもつかえる宅配便ロッカーを業界で初めて賃貸物件に設置

入居者に加え、近隣住民の利便性向上を通じて地域貢献を図る

入居者向けサービス拡大のため、従来のインターネットサービスの機能を拡充し、家電操作が可能になるIoT化を実施。

3-4-5：賃貸施策（外国人入居者向けサービス）

グローバルサポートセンター

-24-

マナー講習、留学生向け懇親会

外国人社員を集約した賃貸管理センターを2016年6月より北新宿にオープン

外国人入居者専用のサポート窓口となり、入居時の説明から入居中の様々なトラブル等、生活全般のサポートをお客様の母国語で行う

店舗内でマナー講習を定期的に実施

外国人社員数13名（中国4名、ベトナム6名、台湾1名、韓国1名、ネパール1名）

ゴミ出しのルールを伝える入居のマナー講習や、留学生向け懇親会を全国各地で開催

2017年3月期は全国47会場で開催、620名が参加

マナー講習

増え続ける外国人入居者サービスの拡充のため、専用賃貸管理センターの新設や留学生向け懇親会等を実施。

外国人入居者サポート体制

英語、中国語、韓国語、ポルトガル語、ベトナム語対応

外国人社員171名 （単体、2017年3月末現在）

海外16拠点、国内海外課7拠点

-25-

3-4-6：賃貸施策（セキュリティシステム）

セキュリティシステム 受注・売上

2017年3月末現在でセキュリティシステムの設置戸数279,609戸（設置率49.2％）、防犯カメラの設置棟数は10,223棟（設置率28.1％）。

大手警備会社2社との業務提携

各種センサーにより侵入者を感知するほか、火災監視や非常通報も標準装備

女性の入居率向上が見込める

法人の寮･社宅ニーズの取込み強化（大企業はセキュリティ重視）

異常発生

緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報

③急行 ②急行を指示

管理センター警備スタッフが

駆けつけて確認

①異常信号送信

16/3期実績

17/3期実績

累計

受注戸数 30,820戸 20,868戸 300,188戸

金額 67.7億円 56.6億円 544.3億円

売上戸数 30,099戸 22,709戸 279,609戸

金額 68.1億円 56.9億円 522.3億円 防犯カメラの映像をクラウドサ－バに保存

第4章 2017年3月期 事業概要（建築請負事業）

-27-

4-1：建築請負事業の概要

オーナー様

レオパレス21

賃貸 建築請負

入居者様

一括

借上げ

建築

請負

家賃

収入貸出

事業概要

指標

受注・売上状況

エリア別建築請負支店数、竣工売上

請負事例

理想の土地活用

新ブランドの展開

ノンサウンドシステム

高齢者施設・商業施設

注文住宅

アフターサービス強化

-28-

4-2：建築請負事業の各指標

建築請負事業の各指標

（百万円）15/3期実績

16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績

売上高 61,312 74,160 82,800 74,566

売上総利益 13,223 20,268 22,700 21,862

営業利益 211 3,340 4,200 5,051

受注高 87,395 86,439 94,000 87,139

アパート等建物 84,679 86,439 87,139 87,139

太陽光発電 2,715 0 0 0

支店数 （期末） 60 支店 60 支店 60支店 60支店

単体従業員数 （期末） 1,638 名 1,686 名 1,697名 1,690名

うち、営業担当 418 名 427 名 420名 381名

*21.6% *27.3% *27.4% *29.3%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）

181 207 224 242 213 215 217 188 222 205254

208

60 0

100 0 9

00 1

00

0

100

200

300

1Q 2Q 3Q 4Q

（億円）

1Q 2Q 3Q 4Q

アパート等（もりぞう含む） 太陽光発電（グループでの発電事業分は含まず）

-29-

4-3-1：主要指標（受注・売上）

2017年3月期の総受注高は前年比+0.8%。

総受注高

（億円）15/3期 16/3期 17/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期

総受注高（棟*） 223棟 277棟 237棟 230棟 967棟 236棟 229棟 223棟 302棟 990棟 244棟 252棟 241棟 215棟 952棟

（億円） 187 252 227 206 873 207 213 188 254 864 224 215 222 208 871

受注残（億円） 467 573 649 581 581 668 651 654 663 663 726 719 744 672 -

売上高（億円） 114 131 130 235 611 153 198 161 225 739 142 198 156 244 741

15/3期 16/3期 17/3期

受注・売上（太陽光発電システム、もりぞう含む）

*既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない*総受注高には解約が含まれていない

-30-

4-3-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）

全国 60支店 （2017年3月現在）

首都圏 39支店

東北 3支店（仙台・郡山）

中部 4支店(愛知県）

近畿 7支店中国 2支店（岡山県、広島県）

九州・沖縄 5支店（福岡県・沖縄県）

四国 0支店

北陸・甲信越0支店

北海道 0支店

大阪府 4支店京都府 1支店兵庫県 2支店

東京都 20支店神奈川県 8支店埼玉県 8支店千葉県 3支店

三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。

建築請負支店数 一括借上アパート完工棟数 （17/3期）

全国の一括借上アパート完工棟数のうち、首都圏が55.2%、三大都市圏が76.8%を占める

*2015年4月に2支店開設（東京）、2015年12月に2支店閉鎖（水戸・堺）

北関東 0支店

首都圏

366 棟

近畿

101 棟

九州･沖縄

59 棟

中部

42 棟

中国

33 棟

東北

27 棟

その他

35 棟

-31-

4-4-1：請負施策（理想の土地活用）

高齢者施設アパート

増加する高齢者に対応し、土地オーナー様と

介護事業者様を結ぶマッチング事業を

展開。

多様化する入居者ニーズに合ったアパート商品を提案。アパートは一括借上し、賃貸管理業務を一貫して行う。

注文住宅 店舗・商業施設

ロードサイドや駅周辺に外食チェーン、コンビニ、ドラッグストア等を建築。アパート複合のテナントビルも提案。

自由設計の専用住宅や、自宅の一部に賃貸住宅を併せ家賃収入が得られる賃貸併用住宅を建築。

レオパレス21が提案する土地活用

メガソーラーや駐車場など、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。その他

理想の土地活用

レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。

4-4-2：請負施策（新ブランドの展開）

-32-

「MIRANDA（ミランダ）」 「CLEINO（クレイノ）」

2015年5月より、新たな賃貸住宅ブランド「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」を立ち上げ。業界トップクラスの遮音性、安心・安全のセキュリティ、家具・家電付きなど、付加価値を備えた基本スペックはそのままに、異なる2つのブランドコンセプトを展開することで、競争力強化と入居者イメージの一新を図る。

コンセプトは、「Plain（シンプル）」

住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」、可変性の高いプレイン型賃貸住宅ブランド

コンセプトは、「Decorative（装飾的）」

新しい発想がつまった、独自の付加価値を備えた空間提案型賃貸住宅ブランド

-33-

4-4-3：請負施策（ノンサウンドシステム）

2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準装備。

遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」

防音配水管

排水騒音対策として防音配水管を採用。排水騒音が通常のVU管に比べて平均15dB低減、「図書館や深夜の郊外」並みの静けさを実現。

ノンサウンドフロア

上階から下の階に伝わる衝撃音を低減。従来より2ランク～3ランク遮音性能が向上。

高遮音界壁

隣戸間の壁構造を見直し、遮音性能を高め、木造でTLD-45、鉄骨でTLD-50の遮音等級を実現。

15dB低減

木造V仕様

1/3に低減

木造

TLD-45

鉄骨標準

1/3に低減

鉄骨造

TLD-50

施行例

断面

フィルム

遮音材

吸音材

塩ビ管

鉄骨造

木造 (オプション仕様-V)

鉄骨造

木 造

-34-

4-4-4：請負施策（高齢者施設・商業施設）

2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。特に、当社が運営する高齢者施設の受注を関東・中京圏で推進中。

高齢者施設・商業施設 受注・売上

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

デイサービス（埼玉県川越市）

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

有料老人ホーム（東京都国分寺市）

コンビニ店舗（大阪府大阪市）

外食チェーン店舗（東京都足立区）

外食チェーン店舗（愛知県豊川市）

学習塾（埼玉県鶴ヶ島市）

4-4-5：請負施策（注文住宅）

株式会社もりぞうの木曾ひのきを用いた注文住宅

子会社の株式会社もりぞうが展開する木曾ひのきを用いた注文住宅のほか、レオパレス21が展開するSE構法「○○」の家を販売。2017年3月期でのもりぞうの注文住宅は、アパートオーナー様から39棟受注（前年同期比+15棟）。

「○○」の家

-35-

SE構法により間仕切りの無い大空間や大型の採光窓等、自由設計が可能

変わる間取りにより家族構成の変化にも対応

4-4-6：請負施策（アフターサービス強化）

-36-

他社との差別化を図るべく、あらゆる資産運用をサポートする新サービス「ライフステージサポート」を展開。アパート経営だけでなく、金融機関や税理士等との連携を通じて最適なポートフォリオを作成・提供。

「ライフステージサポート」

レオパレス21の本業であるアパート経営だけでなく、生命保険、株式、預金等のあらゆる資産運用を丸ごとサポート

契約・竣工後も定期訪問を通じてサービスや情報の案内、ライフプランの提示等、オーナー様の要望をヒアリング

3つの柱

1. 資産形成不動産、保険、株式、預金の運用等のポートフォリオ作成、相談窓口

2. 税務対策税制について適切な見識をもつ専門家を紹介、情報を提供

3. 生涯生活設計旅行等のレジャー企画、各種優待サービス、懇親会開催

士業、金融機関等との連携

金融機関、司法書士、保険会社、弁護士、税理士等と連携

各分野の専門家との橋渡し役を担い、オーナー様に信頼できる情報を提供し、理想のポートフォリオ作成をサポート

第5章 2017年3月期 事業概要（関連事業・国際事業）

-38-

5-1：関連事業（シルバー事業）

*シルバー事業は関東圏・中京圏にて78ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2017年4月1日現在）*有料老人ホーム等にはグループホームを含む

シルバー事業

（百万円）16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績 前期比 計画比

シルバー

売上高 10,798 12,200 11,536 +738 △664

売上総利益 △127 △250 △250 △122 +0

営業利益 △1,354 △1,750 △1,650 △296 +100

デイサービス稼働率 66.3% 76.0% 72.5% +6.1p △3.5p

ショートステイ稼働率 92.3% 90.1% 87.6% △4.7p △2.5p

有料老人ホーム等稼働率 92.4% 93.8% 93.0% +0.6p △0.8p

シルバー事業を成長戦略事業と位置付け、施設数の増加を図っております。2016年4月-2017年4月に11施設開所し、2017年4月1日時点で78施設。日本社会の高齢化に対応すべく施設の拡充を計画。量の拡大とともに原価のコントロールにより採算を確保する方針。

-39-

5-2：関連事業（国内ホテル事業）

国内ホテル事業

ホテルレオパレス仙台

ホテルレオパレス札幌

ホテルレオパレス博多

（百万円）16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績 前期比 計画比

国内ホテル

売上高 2,124 2,000 1,914 +278 △86

営業利益 0 △40 △42 △75 △2

減価償却費 289 250 241 △48 △9

稼働率 81.0% 82.4% 84.4% +3.4p +2.0p

賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。※ホテルレオパレス旭川とホテルレオパレス岡山を売却（2016年8月）し、札幌・仙台・名古屋・福岡（博多）の4ホテルを運営。

（千ドル）2015/12期

実績2016/12期

計画2016/12期

実績 前期比 計画比

レオパレスグアム

売上高 $88,471 $48,100 $47,657 +63 △443

営業利益 3,871 △1,500 △295 +1,578 +1,205

減価償却費 14,557 7,700 8,274 +443 +574

Leopalace Resort 稼働率 60.2% 58.2% 55.9% △4.3p △2.3p

-40-

5-3：関連事業（リゾート事業）

*レオパレスグアムは単体PL（実績・計画にウエスティンリゾートグアム含まず）*レオパレスグアムの通期は1月-12月

リゾート（グアム）事業

グアム観光客数は前年並みながら、賃貸事業の取引企業等のステークホルダーからの利用促進により業績の安定化を図る。レオパレスリゾートでは2014年8月末より演習等でのグアム来島軍人による利用が開始。2016年4月にウェスティンリゾートグアムを売却。

レオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ

0

5,000

10,000

15,000

15/3期1Q

2Q 3Q 4Q 16/3期1Q

2Q 3Q 4Q 17/3期1Q

2Q 3Q 4Q

オーナー様投資 屋根借り（SPC型等） 屋根借り（レオパレス21グループ）

*2.b.「レオパレス21グループによる発電事業」の施工収益は連結消去（詳細はp.42を参照）

-41-

5-4-1：関連事業（太陽光発電システム）

2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2017年3月末現在で12,987棟（設置可能棟数の約59%）への設置が完了。

太陽光発電事業への取り組み

取組み 開始時期 16/3期時点 17/3期時点

1. オーナー様投資による太陽光パネル設置 2011年3月 7,215棟 （90.5MW） 7,236棟 （90.7MW）

2. 屋根借り太陽光発電事業 2012年9月 5,749棟 （91.6MW） 5,751棟 （91.7MW）

a. SPC型等提携事業 2013年2月 1,256棟 （24.5MW） 1,256棟 （24.5MW）

b. レオパレス21グループによる発電事業* 2013年12月 4,493棟 （67.1MW） 4,495棟 （67.2MW）

3. 遊休地を活用したメガソーラー 2013年9月 千葉県富里市 （1.7MW） 千葉県富里市 （1.7MW）

合計： 12,964棟 （182.1MW） 12,987棟 （182.4MW）

（累計棟数）

エリア別

（棟数）

首都圏

4,367

中部2,505

近畿1,654

北関東1,203

九州・沖縄1,171

中国958

東北454

その他

675

-42-

5-4-2：関連事業（屋根借り太陽光発電事業）

レオパレス21グループによる屋根借り太陽光発電事業

16/3期実績

17/3期実績

設置棟数 （各期末時点） 4,493棟 4,495棟

発電容量 （各期末時点） 67.1 MW 67.2 MW

発電開始棟数 （各期末時点） 4,492棟 4,495棟

売電による売上高 28.3億円 30.1億円

発電量 約74,200 MWh 約77,600MWh

* 福島実証モデル事業（67棟 1.2MW）を含む* 売電による売上高は「その他事業」に計上* 発電量は各期間分

「屋根借り太陽光発電事業」の設置は完了、今後は安定した売電による収益を確保。

5-5：関連事業（不動産開発事業）

-43-

マンションおよびアパートの自社開発事業等を展開するライフリビング株式会社が2016年7月に傘下に加わる。

会 社 名ライフリビング株式会社（旧SBIライフリビング株式会社）

所 在 地東京都渋谷区道玄坂1-14-6ヒューマックス渋谷ビル2F

代表取締役社長 鈴木英樹

設 立2015年8月（分社化前の実質設立は1990年2月）

事 業 内 容投資用収益物件に関する企画・設計業務、開発・販売

事 業 所 東京本社、名古屋支店、福岡支店

従 業 員 数 50名（2017年3月）

資 本 金 1億円

U R L http://www.lifeliving.co.jp/

4階建てRCデザイナーズマンション「ブランシェシリーズ」 ライフリビング 会社概要

デザイン性と機能性を重視した50坪前後の狭小地や変形地にも効率的に建築できるコンパクトな賃貸マンション

10mで4階建てが可能となる「TEN-FOUR CUBE工法」（特許取得済み）を採用

ヤンゴン

プサン

大連北京

上海

広州台北

バンコク

プノンペン

ハノイ

マニラ

ホーチミン

ジャカルタ

シラチャー

シンガポール

-44-

5-6-1：国際事業（賃貸事業の海外展開）

日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や日系企業向けの現地不動産仲介・紹介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。今期は不動産投資案件の情報収集拠点としてシンガポールに現地法人を設立。

賃貸事業の海外展開 （16拠点）

中国 北京、上海、大連、広州

韓国 プサン、ソウル

台湾 台北

タイ バンコク、シラチャー

ベトナム ホーチミン、ハノイ

カンボジア プノンペン

ミャンマー ヤンゴン

フィリピン マニラ

インドネシア ジャカルタ

シンガポール シンガポール

日本国内物件を紹介・契約する拠点

現地不動産を紹介する拠点

両事業を展開する拠点

ソウル

投資案件の情報収集・調査

■レオパレス21の海外支店・現地法人

韓国合弁会社 「ウリレオPMC」

韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立

韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供

2017年3月末現在で1,118戸の管理を受託

外国人に日本国内物件を紹介

従来

日本人・日系企業に現地不動産を仲介・紹介

サービスアパートメント、サービスオフィスなどの事業展開を促進

今後の展開

種別 場所 運営開始時期 部屋数

サービスオフィスフィリピン（マカティ市） 2015年11月 43部屋

ミャンマー（ヤンゴン市） 2016年4月 14部屋

サービスアパートメント

タイ（シラチャー郡） 2015年10月 地上8階、72部屋

ベトナム（ハノイ市） 2016年8月 地下1階地上10階、56戸

カンボジア（プノンペン特別市） 2017年（竣工予定） 地下1階、地上14階、56戸

5-6-2：国際事業（サービスアパートメント・オフィス）

-45-

サービスオフィス・オフィス 拠点一覧

日本国内物件紹介および現地不動産仲介・紹介の他、タイ・ベトナム・カンボジアにてサービスアパートメント事業に参入。

タイ（サービスアパートメント）居室

フィリピン（サービスオフィス）

ミーティングスペース

ハノイ

マニラ（マカティ）

プノンペン

シラチャー

ヤンゴンサービスオフィス

サービスアパートメント

ハノイ（サービスアパートメント）リビングルーム

カンボジア（サービスアパートメント）

（2017年9月オープン予定）

5-6-3：国際事業（その他）

ワールドビジネスサポート(WBS) 外国人技能実習生の受け入れ

サービスアパートメントの運営に加え、海外への赴任をトータルでサポートするワールドビジネスサポート(WBS)を新たに開始。フィリピンではサービスオフィスを展開するほか、日本国内の職人不足に対応すべく、ベトナムおよび日本政府が推進している外国人技能実習制度に協力し、協力工務店による技能実習生の受け入れをサポート。2015年7月末より50名を協力工務店に配属済み。

外国人技能実習制度に協力し、協力工務店によるベトナム技能実習生50名の受け入れをサポート

ベトナムでの実技研修および日本語・専門用語研修の後、日本での語学研修を経て協力工務店に配属

第5期生11名、第6期生8名も6月より順次配属

実技研修

海外物件のご紹介

ビジネストラベルマネジメント

その他のサポート

• 航空券手配

• ビザ取得

• ホテル手配

• レンタカー手配、他

• 空き家の管理、転貸、売却

• 中古車買取、取次ぎ

• 赴任前検診、予防接種

• 海外への引越し、取次ぎ

• 海外物件仲介・紹介

• サービスアパートメント、サービスオフィスの運営管理

語学研修

工務店での作業

-46-

補足1. 会社資料

主なグループ会社 （2017年3月末現在）

-48-

補足1-1：会社概要

会社名 株式会社レオパレス21

設立 1973年8月17日

資本金 752億8,236万円

代表者 代表取締役社長 深山 英世

事業内容

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び

販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、

ブロードバンド通信事業、介護事業他

従業員数 連結 7,695名

単体 6,542名

発行可能株式総数 500,000,000株

発行済株式総数 267,443,915株

株主数 64,976名（2017年3月末現在）

会社データ （2017年3月末現在）

株主構成 （2017年3月末現在）

Leopalace Guam Co.

リゾート事業

ホテル・

リゾート

事業

あすか少額短期保険

入居者家財保険

レオパレス・スマイル

特例子会社

レオパレス・パワー

発電事業

その他事業

レオパレス・リーシング

社宅代行

プラザ賃貸管理保証

家賃保証

ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ

（上海）有限公司

入居者斡旋

ウリレオPMC

韓国 賃貸管理

PT. LeopalaceDuasatu Realty

インドネシア 不動産事業

Leopalace21(Thailand) CO., LTD.

タイ 不動産仲介・紹介

賃貸事業

LEOPALACE21VIETNAM CO., LTD.

ベトナム 不動産仲介・紹介

Leopalace21(Cambodia) Co., Ltd.

カンボジア 不動産仲介・紹介

ウイングメイト

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

アズ・ライフケア

シルバー事業

レオパレス・エナジー

新電力会社（PPS）

もりぞう

戸建注文住宅

建築請負

事業

LEOPALACE21PHILIPPINES INC.

フィリピン 不動産仲介・紹介

ライフリビング

不動産開発

Leopalace21Singapore Pte. Ltd.

投資コンサルティング事業

個人・その他20.46%

事業法人・その他の法人2.64%

外国法人等49.71%

金融機関23.57%

金融商品取引業者1.90%

自己名義株式1.71%

-49-

補足1-2-1：業績（四半期別）

四半期別

（百万円）

1Q

4月-6月

2Q

7月-9月

3Q

10月-12月

4Q

1月-3月

16/3期

実績

17/3期

実績

16/3期

実績

17/3期

実績

16/3期

実績

17/3期

実績

16/3期

実績

17/3期

実績

売上高 124,728 125,998 127,878 129,192 124,256 125,443 134,650 139,854

賃貸 102,213 104,413 101,674 103,002 101,421 102,888 105,332 106,289

建築請負 15,423 14,339 19,920 19,939 16,149 15,711 22,665 24,575

シルバー 2,677 2,770 2,693 2,879 2,701 2,945 2,726 2,942

ホテル･リゾート 3,159 3,070 2,379 1,229 2,979 1,464 2,909 1,480

その他 1,254 1,404 1,209 2,142 1,004 2,433 1,016 4,565

営業利益 4,425 5,646 6,266 5,690 5,238 4,464 5,155 7,095

賃貸 5,746 6,288 6,752 5,461 5,973 5,326 4,376 5,382

建築請負 △461 △101 856 1,614 461 479 2,483 3,059

シルバー △277 △474 △298 △368 △358 △392 △419 △415

ホテル･リゾート 97 378 △398 △494 △87 △257 △308 △394

その他 286 419 224 384 19 202 △193 426

-50-

補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）

単体及び主要子会社

（百万円）16/3期実績

17/3期計画

17/3期実績 前期比 計画比

レオパレス21売上高 495,146 510,400 499,218 +4,071 △11,182

営業利益 20,444 21,800 21,704 +1,259 △96

レオパレス・リーシング売上高 1,848 1,400 1,572 △276 +172

営業利益 158 200 363 +205 +163

プラザ賃貸管理保証売上高 4,532 4,300 4,278 △254 △22

営業利益 225 △100 51 △173 +151

レオパレスグアム売上高 10,713 6,500 6,573 △4,140 +73

営業利益 468 200 185 △283 △15

ウイングメイト売上高 3,217 3,100 2,544 △672 △556

営業利益 △ 6 0 △42 △35 △42

あすか少額短期保険売上高 1,595 1,700 1,736 +141 +36

営業利益 182 200 298 +116 +98

レオパレス･パワー売上高 2,701 2,700 2,868 +167 +168

営業利益 △0 100 303 +303 +203

その他及び消去売上高 △ 8,241 △2,100 1,695 +9,937 +3,795

営業利益 △ 386 100 32 +419 △68

-51-

補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）

属性別契約戸数

15/3期 16/3期 17/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

管理戸数（戸） 550,514 551,545 552,966 554,948 557,017 558,457 560,076 561,961 564,378 565,228 567,008 568,739

A. 契約済戸数（戸） 473,197 476,163 473,862 495,487 487,900 489,771 486,626 508,720 500,045 499,143 493,144 521,298

期中平均入居率 86.0% 85.9% 86.0%88.4%(通期

86.6%)87.7％ 87.4％ 87.1％

89.6％(通期

88.0%)88.7% 88.0% 87.3%

90.1%(通期

88.5%)

B. 内 法人契約戸数（戸） 243,588 244,967 242,293 262,577 259,923 260,978 257,751 277,261 273,908 273,516 270,022 293,824

法人シェア （B／A） 51.5% 51.4% 51.1% 53.0% 53.3% 53.3% 53.0% 54.5% 54.8% 54.8% 54.8% 56.4%

C. 内 個人契約戸数（戸） 176,885 178,186 178,228 182,142 179,748 180,335 179,883 183,008 179,785 179,393 177,076 180,617

個人シェア （C／A） 37.4% 37.4% 37.6% 36.8% 36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9% 34.6%

D. 内 学生契約戸数（戸） 52,724 53,010 53,341 50,768 48,229 48,458 48,992 48,451 46,352 46,234 46,046 46,857

学生シェア （D／A） 11.1% 11.1% 11.3% 10.2% 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0%

*入居率は各期（通期、四半期）の平均値*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値

-52-

補足1-3-2：指標（外国人契約状況）

国籍別外国人契約戸数（個人契約のみ）

（戸）

15/3期 16/3期 17/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

中国 5,906 6,297 6,652 7,033 6,320 6,336 6,446 6,627 6,056 6,027 5,879 6,490

韓国 1,272 1,293 1,325 1,336 1,322 1,349 1,438 1,447 1,412 1,415 1,424 1,479

台湾 613 618 659 747 706 760 826 949 913 920 918 951

東南アジア 2,018 2,326 2,571 2,859 2,750 2,876 2,987 3,116 3,067 3,194 3,140 3,708

内 ベトナム 1,231 1,496 1,717 1,995 1,886 1,947 2,063 2,142 2,097 2,186 2,136 2,604

その他 1,993 2,133 2,213 2,391 2,388 2,506 2,633 2,874 2,820 2,885 2,951 3,199

内 北米 434 444 450 499 496 499 528 567 547 560 562 610

外国人合計 11,802 12,667 13,420 14,366 13,486 13,827 14,330 15,013 14,268 14,441 14,312 15,827

*数値は各期間の最終月末時点

外国籍契約数は契約済戸数全体の3.0％（個人･学生契約の7.0％）、また属性は学生59%、社会人41%。2位に浮上したベトナムが躍進中。

-53-

補足1-3-3：指標（エリア別管理戸数と入居率）

（千戸、%）

16/3期 17/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率

北海道 14 86% 14 86% 14 82% 14 82% 14 86% 14 86% 14 82% 14 85%

東北 35 93% 35 94% 35 92% 35 94% 35 93% 35 94% 35 92% 35 94%

北関東 40 83% 40 83% 41 82% 40 85% 40 83% 40 83% 41 82% 41 87%

首都圏 163 89% 164 88% 165 87% 162 93% 163 89% 164 88% 165 87% 166 93%

北陸・甲信越

41 86% 41 86% 41 85% 41 88% 41 86% 41 86% 41 85% 41 90%

中部 88 88% 88 88% 88 87% 88 89% 88 88% 88 88% 88 87% 88 91%

近畿 80 88% 80 88% 80 86% 80 91% 80 88% 80 88% 80 86% 81 91%

中国 39 91% 39 92% 39 90% 38 93% 39 91% 39 92% 39 90% 39 94%

四国 15 87% 15 86% 15 85% 14 87% 15 87% 15 86% 15 85% 15 90%

九州・沖縄 50 91% 50 91% 50 90% 50 91% 50 91% 50 91% 50 90% 50 94%

合計 564 89% 565 88% 567 87% 562 91% 564 89% 565 88% 567 87% 569 92%

エリア別管理戸数（千戸）と入居率

96.2% 95.7% 96.5%92.9%

95.8% 97.6% 96.7% 94.8% 93.7%95.9%

96.9% 96.2% 97.1%94.4%

96.5% 97.9% 97.2%95.0% 94.5%

96.5%

94.2% 91.1% 93.7% 91.4% 92.6% 94.5% 91.7% 92.7% 93.0% 92.9%

70%

80%

90%

100%

東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 首都圏 愛知県 大阪府 京都府 兵庫県 三大都市圏

築3年未満 築5年未満 全体

-54-

補足1-3-4：指標（築年別入居率）

エリア別入居率（2017年3月末現在）

築年別入居率（2017年3月末現在）

92.6% 96.8% 97.5% 95.6% 97.8% 93.2% 91.2% 88.5% 91.7%

0%

50%

100%

築1年 築2年 築3年 築3年未満 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15年以上 全体

-55-

補足1-3-5：指標（契約形態）

契約形態別入居戸数 2種類の契約形態

長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。

108(26%)

107(24%)

104(23%)

114(24%)

94(20%)

79(17%)

68(14%)

58(12%)

52(10%)

52(10%)

306336 357

365370 384 412 438 457 469

414442

462478

464 463480

495509 521

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

（千戸）

賃貸契約 マンスリー

北海道 東北 北関東 首都圏北陸・甲信越

中部 近畿 中国 四国九州・沖縄

パートナーズ店舗 2 7 5 33 9 16 14 11 5 17

国内直営店舗 9 15 14 49 13 24 25 11 5 17

国内賃貸店舗計 11 22 19 82 22 40 39 22 10 34

-56-

補足1-3-6：指標（賃貸店舗）

賃貸店舗、パートナーズ契約件数

15/3期 16/3期 17/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

パートナーズ店舗 152 149 143 141 135 132 130 130 127 120 117 119

国内直営店舗 179 179 180 180 180 181 182 182 182 182 182 182

国内賃貸店舗計 331 328 323 321 315 313 312 312 309 302 299 301

パートナーズ契約件数 6,736 7,079 6,748 9,065 6,317 6,724 6,903 9,068 5,791 5,939 5,819 8,153

*店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分

エリア別 賃貸店舗 （2017年3月末現在）

-57-

補足1-3-7：指標（「あずみ苑」拠点一覧）

介護施設「あずみ苑」 78拠点一覧 （2017年4月1日現在）

（拠点数）東京都

神奈川県

千葉県

埼玉県

栃木県

茨城県

群馬県

岐阜県

愛知県

合計

介護付有料老人ホームを含む拠点

1 1 1 3 2 8

住宅型有料老人ホームを含む拠点

1 5 2 3 2 1 14

デイサービス及びショートステイ

4 2 13 18 2 6 3 2 4 54

グループホーム 1 1 2

合計 6 4 20 23 7 8 4 2 4 78

★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 介護付有料老人ホーム、ショートステイ

■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス

● 介護付有料老人ホーム

★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 住宅型有料老人ホーム、ショートステイ

● 住宅型有料老人ホーム

○ グループホーム

▲ デイサービス、ショートステイ

● デイサービス

◆ ショートステイ

凡 例

2014年11月に子会社アズ･ライフケア運営による施設第1号「あずみ苑木更津」が開所。2017年3月期に9施設を開所。

*あずみ苑西船橋：2017年2月オープン

*

*

*あずみ苑グランデ桜：2017年4月オープン*あずみ苑高崎：2017年4月オープン

-58-

補足1-4-1：財務（バランスシート）

（百万円） 16/3期末 17/3期末

資産

現金及び預金 88,043 104,432

売掛金 6,779 6,547

完成工事未収入金 1,992 2,355

前払費用 2,847 2,827

繰延税金資産（短期） 6,377 8,636

流動資産 114,904 133,786

建物及び構築物 57,979 41,827

機械装置及び運搬具 16,105 14,206

土地 84,241 80,388

リース資産 9,417 13,652

無形固定資産 9,334 11,642

長期前払費用 3,686 3,820

繰延税金資産（長期） 16,734 17,486

固定資産 212,033 203,489

資産合計 327,609 337,828

（百万円） 16/3期末 17/3期末

負債

有利子負債（短期） 6,003 5,229

工事未払金 12,193 12,186

前受金 40,766 40,003

流動負債 97,449 97,524

有利子負債（長期） 34,107 29,302

空室損失引当金 3,802 3,183

長期預り敷金保証金 7,516 7,152

長期前受金 18,950 16,614

固定負債 85,294 81,433

負債合計 182,743 178,958

純資産

資本金 75,282 75,282

資本剰余金 45,235 45,235

利益剰余金 24,779 39,923

純資産合計 144,865 158,870

自己資本比率 44.2% 47.0%

バランスシート

2016年3月期比で資産の部が+102億円、負債の部が△37億円、純資産が+140億円。

-59-

補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）

NDEレシオ

*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本*有利子負債にはリース債務を含まず

314356

401345

747 752

880

1,044

△0.42

△0.31△0.33

△0.44

-0.60

-0.40

-0.20

0.00

0.20

0.40

0

200

400

600

800

1,000

1,200

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

（倍）（億円）

有利子負債 現預金 NDEレシオ*

△ 140

△ 86

275

13

△ 110

221

-200

-100

0

100

200

300

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

-60-

補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）

キャッシュフロー

（億円） （億円）

16/3期 通期 17/3期 通期

・税金等調整前当期純利益 +216億円

・減価償却費 +97億円

・前受金の減少 △31億円

・法人税等の支払 △38億円

・配当金の支払 △52億円

・社債償還 △43億円

・長期借入金返済 △14億円

・ホテル等の売却収入 +167億円

・定期預金へ預入 △118億円

・ライフリビング株式取得 △54億円

・有形固定資産取得 △43億円

・投資有価証券の取得

（開発型SPC等） △27億円917

868

800

1,000

現金及び現金同等物

期末残高

補足1-4-4：財務（株主構成）

株主構成

*株式数ベース

-61-

外国法人等（49.7%）、信託銀行（21.5%）と機関投資家が71.2%。

13/3期 13/9期 14/3期 14/9期 15/3期 15/9期 16/3期 16/9期 17/3期

個人・その他 27.5% 19.8% 20.7% 17.1% 16.7% 18.3% 16.6% 15.3% 20.5%

外国法人等 42.8% 48.6% 49.1% 46.8% 50.7% 55.3% 54.6% 55.3% 49.7%

信託銀行 12.8% 17.5% 17.6% 23.6% 23.2% 17.6% 21.0% 21.5% 21.5%

信託銀行以外の金融機関 3.6% 2.5% 1.7% 1.9% 1.9% 1.9% 2.1% 2.1% 2.0%

事業法人・その他の法人 7.8% 7.8% 6.9% 6.6% 2.5% 2.6% 2.4% 2.4% 2.6%

金融商品取引業者 3.5% 1.7% 2.4% 2.3% 3.4% 2.5% 1.7% 1.7% 1.9%

自己名義株式 2.1% 2.1% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7%

0%

50%

100%

補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」（2014年5月発表）

-63-

補足2-1：事業戦略・財務戦略

事業戦略

財務戦略

賃貸 入居者向けサービス拡充による入居率向上 2017年3月期 通期平均入居率目標89.0%

建築請負 「理想の土地活用」に基づく建築バリエーション拡大 2017年3月期 売上目標1,000億円

シルバー 建築請負事業との連携による新規施設の開設 2014年3月末 61施設 ⇒ 2017年3月末 90施設

ホテル･リゾート ステークホルダーに対するホスピタリティ提供

太陽光発電事業（その他）

公募増資資金を活用した屋根借り太陽光発電事業を開始 2015年3月期 2,900棟への設置・発電開始

国際事業（賃貸他）

アジアでの不動産仲介・紹介事業を開始サービスアパートメントの開発・運営も検討

2014年3月末 10拠点 ⇒ 2017年3月末 20拠点

基本方針：「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」

キャッシュフロー重視の経営

財務体質の健全性強化 （自己資本比率の向上）2017年3月期末 自己資本比率48.0%成長領域への再投資を積極的に実施

復配利益積み上げによる利益剰余金（単体）の黒字転換早期の復配実施

達成

達成

-64-

補足2-2：定量目標

（億円） 14/3期 実績 15/3期 実績 16/3期 実績 17/3期 計画 17/3期 実績

売上高 4,708 4,832 5,115 5,280 5,204

営業利益 134 148 210 225 228

経常利益 113 134 199 215 223

純利益 150 151 196 185 204

自己資本比率 35.7% 40.4% 44.2% 48.0% 47.0%

ROE 18.9% 13.2% 14.6% 12.0% 13.4%

EPS （円） 66.3 57.7 74.7 70.4 77.6

ROA 5.5% 5.1% 6.2% 5.6% 6.1%

平均入居率 84.6% 86.6% 88.0% 89.0% 88.5%

中期経営計画「EXPANDING VALUE」 定量目標

*2017年3月期は当初計画値を更新

利益目標は3年連続達成。営業利益：計画560億円⇒実績586億円、経常利益：計画520億円⇒556億円、純利益：計画470億円⇒551億円

補足2-3：配当政策

配当予想

15/3期 実績（2015年3月31日）

16/3期 実績（2016年3月31日）

17/3期 見込み（2017年3月31日）

中間配当 0.00円 0.00円 10.00円

期末配当 0.00円 10.00円 12.00円

年間配当（合計） 0.00円 10.00円 22.00円

配当金総額 0百万円 2,628百万円 5,783百万円

配当性向 0% 13.4% 28.3%

株主還元の基本方針

配当性向30%を中長期目標とし、業績に連動した利益還元を行い、かつ安定的な配当の維持に努める

不動産投資・海外事業展開・M&A・システム投資・研究開発等の成長投資を通じて、1株当たり利益（EPS）を増大させることをもって株主価値向上を図る

-65-

2016年3月期末に1株当たり10.00円、7期ぶりに配当を再開。2017年3月期は配当性向31.3%を計画。

補足3. 市場動向

1,561

1,485

1,630

1,341

1,1801,226 1,213

1,173 1,146 1,174 1,1931,249

1,285

1,036 1,039

775819 841

893

987

880921

974

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

（千戸）

貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅

-67-

補足3-1：新設住宅着工戸数

年度別 新設住宅着工戸数

リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加。2016年度は前年度比+5.8%と2年連続のプラスを記録。消費増税による反動減が和らぎ、節税対策でアパートなどの貸家が増加。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

貸家

持家

+11.4%

+2.6%

分譲一戸建て

分譲マンション

+6.8%

-5.1%

給与住宅

-0.7%

前年比

※消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）

1996年度： 前年度比 +9.8%1997年度： 前年度比 -17.7%

※

※

-68-

補足3-2：新設住宅着工戸数（貸家）

年度別 新設住宅着工戸数 貸家

2016年度の貸家の新設着工戸数は前年度比+11.4%。特に30㎡以下が+25.5%と好調。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

（千戸）

30㎡以下 +25.5%

30㎡以上 +8.7%

前年比

149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 11760 39 31 31 36 48 61 76

652

574 564

616

516

444426 418

442 455 459 467

518538

431 445

311292 290

321

370 358384

427

0

100

200

300

400

500

600

700

93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

30㎡以下 30㎡以上

2,178 2,060 1,901 1,885 1,760 1,645 1,515

2,971 2,999 2,810 2,531 2,441 2,311 2,147

5,4446,745 6,737 7,175 7,440 7,464

7,172

3,865

4,9806,970 6,679 7,007 7,298

7,62214,458

16,784

18,418 18,270 18,648 18,718 18,456

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2005 2010 2015 2020（予）

2025（予）

2030（予）

2035（予）

（千世帯）

25歳未満 25歳～34歳 35歳～64歳 65歳以上

-69-

補足3-3：世帯数

家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計

総世帯数は減少の見通しだが、単身世帯数は今後も増える予想。当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は1,100万世帯と今後20年近く横ばいの見通し。

*平成25年（2013年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」および総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

14,45716,785 18,417 18,270 18,648 18,718 18,457

9,63710,269

10,718 11,037 10,973 10,782 10,500

14,646

14,47414,288 13,814 13,132 12,340 11,532

4,112

4,5354,747 5,338 5,558 5,648

5,6456,212

5,7795,161 4,594 4,127 3,743

3,421

49,06351,842

53,331 53,053 52,439 51,23149,555

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2005 2010 2015 2020（予）

2025（予）

2030（予）

2035（予）

（千世帯）

その他 ひとり親と子 夫婦と子 夫婦のみ 単独世帯

(29.5%) (32.4%) (33.3%) (37.2%)(36.5%)(35.6%)(34.4%)

1,834

2,3362,619

3,520

3,978

4,4764,601

12.4%

14.3% 14.3% 17.4%18.8%

20.1% 20.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013

（千戸）

賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）

-70-

補足3-4：賃貸住宅の空き家数と空き家率

日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移

*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より

日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。

-71-

補足3-5：転入転出

三大都市圏 転入超過数 （△は転出超過）

*総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

三大都市圏では人口の転入超過が続いており、当社は賃貸需要が高い当エリアを中心にアパートを供給。

（人） 2014年 2015年 2016年

東京都 76,027 84,231 74,324

埼玉県 18,375 18,077 21,702

神奈川県 14,887 17,276 16,093

千葉県 6,759 8,039 13,163

首都圏 116,048 127,623 125,282

愛知県 7,978 10,518 8,968

大阪府 △1,666 906 404

京都府 △1,529 △638 △1,028

兵庫県 △7,407 △7,366 △6,305

三大都市圏 113,424 131,043 127,321

（人） 2014年 2015年 2016年

仙台市 2,050 1,140 615

名古屋市 4,442 6,252 5,934

京都市 721 917 △121

大阪市 6,525 11,076 8,846

神戸市 △1,129 △396 △550

岡山市 345 △162 △667

広島市 △528 289 119

福岡市 6,564 7,680 7,287

当社支店展開エリア 転入超過数 （△は転出超過）

*首都圏除く

163,697 161,848 161,145

184,155

208,379

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2011 2012 2013 2014 2015

（人）

-72-

補足3-6：外国人留学生

外国人留学生数の推移

*独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)「平成27年度外国人留学生在籍状況調査結果」より

外国人留学生の在籍人数は年々増加傾向。うち、民間宿舎・アパートを利用している留学生は75%と、今後も賃貸需要が見込める。

留学生宿舎の状況 （2015年5月現在）

民間宿舎・アパート156,367

75%

公的宿舎52,01225%

外国人留学生のうち、75%が民間宿舎・アパートを利用（前年度比 5,306人増）

公的宿舎は公益法人･学校等が設置する留学生宿舎・一般学生寮等

0

5

10

15

20

25

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

10,000

10,500

11,000

11,500

12,000

12,500

13,000

2010 2012 2014 2016 2025（予）

総人口（左軸） 65歳～75歳（右軸） 75歳以上（右軸）

16%17%

18% 18%

20%

要介護要支援認定者（左軸）

-73-

補足3-7：日本の高齢者人口

日本の高齢者人口

*厚生労働省「介護保険事業状況報告」、総務省「高齢者の人口」より

日本の高齢者人口、および要介護要支援者認定者の割合は増加見込み。

（万人）（％）

2010 2016 2025 2016年比

総人口 12,805 万人 12,700 万人 12,065 万人 △635万人

65歳以上 2,948 万人 3,461 万人 3,657 万人 +196 万人

人口比 (%) 23% 27% 30% +3p

うち75歳以上 1,419 万人 1,697 万人 2,179 万人 +482 万人

要介護要支援認定者 487 万人 621 万人 715 万人 +94万人

65歳以上比 (%) 16% 18% 20% +2p

（万人）