PEMBERLAKUAN KETENTUAN MENGENAI LOAN TO VALUE DARI BANK INDONESIA

Shinta DamayantiMahasiswa Program Diploma IV STAN jurusan Akuntansi Kurikulum Khusus

Kelas 7C / 27same.shinta@gmail.com

ABSTRACT

In recent years, the property business in Indonesia continues to increase significantly. This increase was marked by rising property prices in various regions in Indonesia, mortgage lending even higher every year. Bank Indonesia as the central bank in Indonesia has a job to maintain the stabilization of the national currency. The stabilization of the national currency would be disturbed if banks in Indonesia are in unstable condition. Thus to maintain the stabilization of rupiah, since September 2013 Bank Indonesia issued Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor 15/40/DKMP. This rule will regulate the amount of credit that granted by bank (ratio loan to value). This regulation is expected to reduce the number of mortgage lending, finally will lower the credit risk that own by banks, and in the end will keep the value of the rupiah

Keyword : Loan To Value, Stabilization of Rupiah

I. PENDAHULUAN

Dalam beberapa tahun terakhir, bisnis properti di Indonesia terus mengalami peningkatan yang signifikan. Peningkatan ini ditandai dengan meningkatnya harga properti di berbagai daerah di Indonesia. Kenaikan harga properti ini tidak menyurutkan minat dari masyarakat untuk membeli properti, hal ini ditandai dengan tetap meningkatnya permintaan terhadap properti di Indonesia dari seluruh segmen pasar baik properti residensial kelas bawah, menengah ke bawah, kelas menengah ke atas ataupun properti residensial kelas atas.

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan Bank Indonesia, fasilitas KPR merupakan pilihan utama para konsumen di Indonesia dalam melakukan pembelian

properti residensial. Hal ini menyebabkan pertumbuhan penyaluran kredit pemilikan rumah tiap tahunnya. Tingginya tingkat kredit pemilikan rumah ini berpotensi menimbulkan risiko kredit macet (non performing loan) yang timbul sebagai akibat pihak debitur gagal dalam memenuhi kewajibannya.

II. PEMBAHASANPengertian FTV dan LTV

Loan To Value (LTV) menurut investopedia diartikan sebagai a lending risk assessmet ratio that financial institutions and other lenders examine before approving a mortgage. Sedangkan menurut Micro Finance Indonesia, LTV didefinisikan sebagai dasar atau metode untuk menentukan seberapa besar pinjaman yang dapat

diberikan kepada debitur berdasarkan asset yang dijadikan jaminan. Sedangkan menurut Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor 15/40/DKMP, Rasio Loan To Value dan Rasio Finance to Value adalah angka rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan harga penilaian terakhir.Alasan Dikeluarkannya Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP

Dalam mencapai tujuan tunggal untuk senantiasa memelihara kestabilan nilai rupiah, Bank Indonesia didukung oleh tiga pilar utama yang diantaranya adalah mengatur dan mengawasi perbankan di Indonesia. Dalam menjalankan tugasnya untuk mengatur dan mengawasi perbankan di Indonesia, Bank Indonesia melakukan bentuk pendekatan pengawasan berdasarkan resiko, yang salah satunya adalah risiko kredit.

Selama beberapa tahun belakangan sektor properti mengalami perkembangan yang sangat pesat. Jumlah permintaan terhadap pasar properti cenderung naik. Kenaikan permintaan terhadap pasar properti ini dibarengi dengan peningkatan pembiayaan kredit pemilikan rumah yang disalurkan oleh bank-bank konvensional dan juga bank syariah.

Sebagaimana yang disampaikan dalam Statistik Perbankan Indonesia dalam situs Bank Indonesia, penyaluran kredit untuk pemilikan rumah dari tahun 2010 sampai dengan bulan Februari 2012 terus menerus mengalami kenaikan.

Tabel IJumlah Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah

dan FlatDalam satuan Miliar

Periode Rumah FlatJan-12 184278 5678Feb-12 184919 5822Mar-12 189842 6016Apr-12 186651 6159May-12 200544 6108Jun-12 213526 6564Jul-12 220075 6839Aug-12 196934 8799Sep-12 199471 8984Oct-12 202104 9201Nov-12 206879 9829Dec-12 211476 10275Jan-13 213131 10137Feb-13 215701 10420Mar-13 220069 10726Apr-13 224835 11114

Sumber : www.bi.go.idPenyaluran Kredit Pemilikan Rumah

Jan-12

Mar-12

May-12

Jul-12

Sep-12

Nov-12

Jan-13

Mar-13

0

50000

100000

150000

200000

250000

Rumah

Penyaluran Kredit Pemilikan Flat/Apartemen

Jan-12

Mar-12

May-12

Jul-12

Sep-12

Nov-12

Jan-13

Mar-13

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Flat

Pembiayaan yang terlalu tinggi ini dikhawatirkan nantinya akan memunculkan bubble property dimana harga properti akan menjadi terlalu tinggi dan tidak lagi mencerminkan harga yang sebenarnya. Sebagaimana dikemukakan oleh Knight Frank dalam Global House Price Index Tahun 2013 pertumbuhan properti hunian di Indonesia berada di urutan ketujuh di dunia dan merupakan yang tertinggi diantara Negara-negara di kawasan ASEAN.

Tabel IIKenaikan Harga Properti Residensial

No. Negara Kenaikan Harga 1 Dubai 34,8%2 China 27,5%3 Taiwan 15,1%4 Estonia 14,5%5 Turkey 13,8%6 Brazil 12,7%7 Indonesia 11,5%8 Colombia 11,5%9 Amerika 11,3%10 Polandia 10,2%11 Malaysia 10,1%32 Singapura 1,9%

Masih menurut sumber yang sama, selama tahun 2012 Jakarta merupakan kota dengan pertumbuhan harga hunian mewah tertinggi di dunia.

Tabel III

Kenaikan Harga Hunian Mewah di Beberapa Kota di Dunia

No. Negara Kenaikan Harga1 Jakarta 38,1%2 Bali 20%3 Dubai 20%4 Miami 19,5%5 Sao Paulo 14%6 Gstaad 13,2%7 Auckland 12,7%8 Guangzhou 12,5%9 Los Angeles 12,5%10 Shanghai 10,8%

Peningkatan harga properti yang tidak mencerminkan harga sebenarnya ini nantinya dapat meningkatkan resiko kredit pada bank dengan eksposur kredit atau pembiayaan properti yang besar. Oleh karena itu untuk meminimalisir risiko yang dapat timbul dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian bank, maka Bank Indonesia mengeluarkan Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor 15/40/DKMP yang mengatur tentang batasan LTV dan FTV yang dapat diberikan oleh Bank terkait pembiayaan pemilikan rumah.

Dalam surat edaran ini disebutkan bahwa maksimal pembiayaan yang diberikan oleh bank konvensional adalah sebesar 70% dari harga rumah dengan luas bangunan diatas 70 meter persegi dan 80% untuk rumah dengan luas kurang dari 70 meter persegi. Ketentuan ini berlaku untuk KPR pertama sedangkan untuk KPR kedua dengan luas bangunan lebih dari 70 meter persegi maksimal pembiayaan yang diberikan oleh Bank adalah sebesar 60% dan 70% untuk rumah dengan luas kurang dari 70 meter persegi. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat di tabel yang ada dibawah ini.

Tabel IVKetentuan LTV Fasilitas Kredit

Tipe Kredit LTV/FTV Maksimum

Pembiayaan atau Agunan I II III

KPR Tipe > 70 70% 60% 50%KPRS Tipe > 70 70% 60% 50%KPR Tipe 22-70 - 70% 60%KPRS Tipe 22-70 80% 70% 60%KPRS Tipe s.d. 21 - 70% 60%KP Ruko/Rukan - 70% 60%

Sumber : www.bi.go.idDengan diberlakukannya peraturan

baru terkait pemberian kredit maksimal bagi calon debitur maka diharapkan akan meminimalisir spekulasi dalam pasar properti yang pada akhirnya dapat mencegah timbulnya gelembung properti atau bubble property. Sebagaiman data yang diperoleh dari Sistem Informasi Debitur Bank Indonesia per Bulan April 2013, terdapat 35.298 debitur yang memiliki lebih dari satu kredit kepemilikan rumah, , dimana diantara angka tersebut ada debitur yang memiliki 18 KPR. Pemberlakuan aturan LTV dan FTV ini diharapkan debitur (terutama spekulan) akan berpikir dua kali sebelum melakukan pembelian rumah secara kredit karena mau tidak mau mereka harus memiliki dan yang cukup untuk uang muka. Sebagai tambahan, dalam Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor 15/40/DKMP juga disebutkan bahwa Bank dilarang melakukan penyaluran kredit kepada calon debitur untuk keperluan pemenuhan uang muka. Dalam surat edaran ini juga disebutkan suami dan istri dianggap sebagai satu debitur.

III. PENUTUPPertumbuhan kredit pemilikan rumah

yang tak terkendali menimbulkan kekhawatiran terhadap risiko perbankan di Indonesia. Kekhawatiran ini timbul karena adanya spekulan diantara debitur KPR tersebut. Spekulan ini mengakibatkan harga rumah terus meningkat tajam. Peningkatan harga rumah ini

dikhawatirkan akan menimbulkan bubble property. Selain itu tingginya penyaluran kredit pemilikan rumah juga dibarengi dengan tigginya angka Non Performing Loan, sehingga untuk meningkatkan prinsip kehati-hatian demi memelihara kestabilan nilai rupiah Bank Indonesia mengeluarkan aturan baru terkait Ratio Loan To Value dan Financial To Value. Aturan ini diharapkan dapat mengerem laju pertumbuhan penyaluran kredit dan meminimalisir munculnya spekulan pada pasar properti.IV. DAFTAR PUSTAKA[1]Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor

15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor

[2]http://www.bi.go.id/id/statistik/perbankan/indonesia/Pages/SPI_1213.aspx diakses pada 15 April 2014

[3]http://www.katadata.co.id/1/1/news/bi-khawatir-35-ribu-orang-punya-lebih-dari-1-kpr/556/ diakses pada 15 April 2014

[4]http://properti.kompas.com/read/2013/12/07/1445356/Aturan.LTV.Seharusnya.Batasi.Praktik.Spekulasi diakses pada 15 April 2014